Marktreport 1. Halbjahr 2022 Hamburg Industrie- & Logistikflächen
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Marktreport 1. Halbjahr 2022 · Hamburg Industrie- & Logistikflächen
HAMBURG
250.000 m 2 5,90 - 6,00 EUR/m 2 7,25 EUR/m 2 139.000 m 2
Flächenumsatz Durchschnittsmiete Spitzenmiete Neubau/Fertigstellung
Take-up Average rent Prime rent Building completions
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Knappes Angebot prägt Hamburg market characterised by
Hamburger Markt shortage of properties
Der Hamburger Markt für Logistik- und Industrie Hamburg’s market for logistics and industrial real estate
immobilien wird von einem deutlichen Angebotsmangel is characterised by a significant shortage of properties in
bei gleichzeitig hoher Nachfrage in nahezu allen Lagen combination with strong demand in almost all locations.
geprägt. Zwar erreichte der Flächenumsatz im ersten At some 250,00 m2, take-up in the first half of 2022 was
Halbjahr 2022 mit rund 250.000 m2 ein solides Ergebnis satisfactory and even slightly higher than the average
und lag damit sogar knapp über dem Durchschnittswert figure of 243,000 m2 for the last five years. The statistical
von 243.000 m2 in den letzten fünf Jahren. Dabei ist impact of the comparatively large number of develop
jedoch zu berücksichtigen, dass verhältnismäßig viele ment projects in these first six months must, however,
Projektentwicklungen in den ersten sechs Monaten statis be taken into account. Correspondingly, seven of the ten
tisch wirksam wurden. So waren sieben der zehn größten largest transactions in the first half of the year were
Abschlüsse im ersten Halbjahr Neubauprojekte, die new-build projects, together accounting for around
zusammen bereits rund 118.000 m2 Flächenumsatz 118,000 m2 of take-up and with over two-thirds of total
generierten. Insgesamt entfielen mehr als zwei Drittel take-up generated by transactions in the + 10,000 m2
des Umsatzes auf Abschlüsse größer als 10.000 m2. segment. Despite this, the new-build projects have made
Flächenumsatz Flächenumsatz - Lage*
Take-up Take-up - location*
800 Hamburg Nord 2
134 635
Hamburg Ost Billbrook 66 18
in Tsd. m 2/in thousand m 2
54
128 122 525
600 Hamburg Süd Hafen 87 33
188 52 127 495
117 115 142 96 470
134 96 83 152 465
Hamburg West 1
79 64 104 113 360
207
400
Umland Nord 11
127
Umland Ost 31
200 70
Umland Süd 4
167
128
Umland West 0
0
2017 2018 2019 2020 2021 2022* 0 10 20 30
Q1 Q2 Q3 Q4 in Prozent/in percent
5-Jahres-Ø:/5-year-Ø: 485.000 m2 * Prognose/Forecast * Jahr 2021/Year 2021
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Industrie- & Logistikflächen Marktreport 2022 · HamburgBedeutende Transaktionen
Significant transactions
Nutzer User Fläche (m2) Space (m2) Umsatzart Transaction type Lage Area
Pfaff Logistik 29.500 Miete-Bestand Umland Ost
Jysk 23.600 Miete-Neubau Süd
SoBuy Commercial 22.100 Miete-Bestand Umland Ost
Bechtle Systemhaus 18.000 Miete-Neubau Süd
Fiege Logistik 18.500 Neubau-Eigennutzer Ost
Fitmart 17.600 Miete-Neubau Umland Nord
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Dennoch können die Neubauprojekte das angespannte hardly any contribution to easing the negative supply
Angebots-Nachfrage-Verhältnis kaum entlasten. Ver and demand situation. This has been exacerbated by the
schärft wird dies durch die weiterhin vorherrschende continuing predominantly restrictive policy of many
restriktive Neuausweisungspolitik seitens vieler Umland surrounding areas with regard to the designation of new
kommunen. Für Investierende und Projektentwickelnde commercial areas. Inner city brown field sites are thus
werden somit innerstädtische Brownfield-Potenziale becoming increasingly attractive options for investors
zunehmend attraktiver. Der Nachfrageüberhang ist in der and project developers, whereby the demand overhang in
Hansestadt dabei so groß, dass spekulativer Neubau Hamburg is so large that the market absorbs speculative
außerordentlich schnell vom Markt absorbiert wird. new-build projects extremely quickly. Overall, the city’s
Insgesamt verzeichnet der Hamburger Markt für Logistik- market for logistics and industrial real estate is character
und Industrieimmobilien eine breite Nachfrage von ised by broad demand from investors. Although this asset
Investierenden. Zwar durchlebte die Assetklasse in den class has experienced significant yield compression in
letzten Jahren eine deutliche Renditekompression, die recent years, the rates of return which can be achieved are
zu erzielende Rendite übertrifft die klassischen Asset still much higher than those for the classic ‘Office’ and
klassen Büro und Wohnen jedoch weiterhin deutlich. In ‘Residential’ asset classes. The purchase prices for most
den meisten Abschlüssen liegt der Kaufpreis derzeit transactions are currently equivalent to between 15 and
zwischen dem 15- und 20-Fachen der Jahresnettokalt 20 times the annual net rent. Logistics and industrial real
miete. Somit bleiben Logistik- und Industrieimmobilien estate is thus currently still the most attractive asset class
auf der wirtschaftlichen Drehscheibe Norddeutschlands in North Germany’s economic hub.
die Assetklasse der Stunde.
Flächenumsatz - Branche* Flächenumsatz - Größenklassen*
Take-up - sector Take-up - size categories (area)
Sonstige (4 %) ≤ 500 m2 (1 %)
Gewerbe, > 10.000 m2 (68 %) 501–1.000 m2 (2 %)
Industrie (4 %) 1.001– 2.500 m2 (5 %)
5.001–10.000 m2 (13 %)
Handel (53 %)
2.501–5.000 m2 (11 %)
Transport,
Logistik (39 %)
* Jahr 2021/Year 2021 * Jahr 2021/Year 2021
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Engel & Völkers CommercialØ-Transaktionsanzahl pro Jahr* Ø-Transaktionsvolumen pro Jahr*
Average annual transactions* Average annual transaction volume*
Hamburg 224 Hamburg 3.607
Pinneberg 64 Lübeck 108
Stade 53 Pinneberg 89
Rendsburg-Eckernförde 50 Harburg 42
Harburg 41 Lüneburg 38
Lüneburg 40 Rendsburg-Eckernförde 35
333 436
Uelzen 28 Segeberg 33
Lübeck 21 Stade 33
Ostholstein 14 Ostholstein 21
Segeberg 12 Herzogtum Lauenburg 19
Herzogtum Lauenburg 10 Uelzen 18
0 50 100 150 200 250 0 1.000 2.000 3.000 4.000
Anzahl/Number in Mio. EUR/in mio. euros
* Ø 2018 – 2020 * Ø 2018 – 2020
Quellen:/Sources: Gutachterausschüsse, GEWOS-Immobilienmarktanalyse IMA®, Quellen:/Sources: Gutachterausschüsse, GEWOS-Immobilienmarktanalyse IMA®,
Engel & Völkers Commercial Engel & Völkers Commercial
Weitere Mietpreissteigerungen Further rent increases
Die Mietpreise entwickelten sich zuletzt ebenfalls deut Most recently there has also been a significant upward
lich nach oben. Im Durchschnitt erreichten sie zuletzt die trend in rents, with the average rent at 6.00 euros/m2
Marke von 6,00 EUR/m2 (+ 20 Cent) und in der Spitze (+ 20 cents) and prime rents achieving figures as high as
7,25 EUR/m2 (+ 25 Cent). Für exklusive Liegenschaften 7.25 euros/m2 (+ 25 cents). Exclusive properties and
und besondere Ausstattungen sind auch noch höhere those with particularly good facilities can command even
Mietzinsen möglich. Ursächlich für das Anziehen der higher rates. The primary reasons for the rise in rents
Mietpreise sind der Nachfrageüberhang, das Bedürfnis are the demand overhang; tenants’ desire for flexibility
nach Flexibilität und kürzeren Mietvertragslaufzeiten, and shorter contract periods; increased construction
die gestiegenen Baukosten und die vielen an den Ver costs and the numerous leasing contracts which are
braucherpreisindex gekoppelten Mietverträge. Vor dem linked to the consumer price index. This pressure is not
Hintergrund, dass diesbezüglich kaum Entspannung expected to ease any time in the future and it must
abzusehen ist, ist aus heutiger Sicht davon auszugehen, therefore be assumed that rental prices will continue to
dass die Mietpreise auch in der zweiten Jahreshälfte rise in the second half of 2022. With regard to take-up
2022 weiter anziehen werden. In puncto Flächenumsatz Engel & Völkers Commercial Hamburg expects that
erwartet Engel & Völkers Commercial Hamburg, dass turnover in Months 7 to 12 of the ongoing year will be
sich die Monate sieben bis zwölf des laufenden Jahres similarly strong to the first six months and once again
Mietpreisspannen Faktoren
Rent price range Multiplier
8 25
7,25 21,0
6,40 6,50 19,5 20,0
19,0
in EUR/m 2/in euros/m 2
in EUR/m 2/in euros/m 2
5,85 5,85 5,85 20 18,0
6 16,5 16,5
15,0
15 15,5
4,50 14,5 15,0 15,0
4 14,0
3,80 13,0
3,50 3,50 10 12,0
11,0
2,80 3,00
2
5
0 0
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Faktor Obergrenze/upper limit
Faktor Untergrenze/lower limit
Quellen:/Sources: bulwiengesa, Engel & Völkers Commercial Quellen:/Sources: bulwiengesa, Engel & Völkers Commercial
Industrie- & Logistikflächen Marktreport 2022 · Hamburgähnlich umsatzstark wie die ersten sechs Monate präsen be generated by the entry of a number of new-build
tieren. Der Umsatz wird dabei erneut auf dem Markt properties onto the market. In line with this, take-up of
eintritt einiger Neubauflächen fundieren. Entsprechend around 525,000 m2 is forecast for 2022 overall.
wird ein Flächenumsatz von rund 525.000 m2 für das
Gesamtjahr 2022 prognostiziert.
Industrie- und Logistiklagen Hamburg
Industrial and logistics areas in Hamburg
A20
A20
A21
Kaltenkirchen
Henstedt- Bad Oldesloe
Ulzburg
A7
Elmshorn
Quickborn
Tornesch Norderstedt
A23
Pinneberg Ahrensburg
Rellingen B404
Fuhlsbüttel A1
Stellingen Wandsbek
Wedel
Stade
ELB Barsbüttel A24
E Bahrenfeld Altona
A26 Billbrook/
Allermöhe
Glinde/Oststeinbek/Reinbek
Hafen
Berge-
A25 dorf
Buxtehude Neu Wulmstorf
Harburg Geesthacht
A261 © Engel & Völkers Commercial
B404
Winsen (Luhe)
A1 Seevetal
Buchholz/Rade A39
A7
Hamburger Norden Hamburger Westen Hamburger Osten Hamburger Süden Gewässer
Umland Norden Umland West Umland Ost Umland Süd
Mietpreise in EUR/m2 nach Nutzungsart *
Rents in euros/m2 by usage type *
Hamburg Umland
Nord Ost Süd West Nord Ost Süd West
Transport,
Logistik 4,20 – 7,00 4,50 – 7,50 4,50 – 7,50 4,20 – 7,00 3,50 – 6,00 3,50 – 5,80 4,00 – 6,00 3,50 – 5,50
Produktion,
Gewerbe 5,00 – 7,50 6,00 – 8,00 6,50 – 8,00 5,00 –7,50 4,50 – 6,50 4,00 – 6,80 4,50 – 7,00 4,00 – 6,00
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial * bezogen auf durchschnittl. Bestandsimmobilien; höhere Mieten für Neubauten oder besondere Ausstattungsmerkmale u. Lagen sind möglich
Industrie- & Logistikflächen Marktreport 2022 · HamburgAlle Informationen dieses Marktreports wurden mit größter Sorgfalt recherchiert, für ihre Vollständigkeit und Richtigkeit kann jedoch keine Haftung übernommen werden. Vervielfältigungen urheberrechtlich geschützter Inhalte sind nur mit Zustimmung der Engel & Völkers Commercial GmbH und entsprechender Quellenangabe gestattet. Stand der Informationen: Juli 2022. Engel & Völkers Gewerbe GmbH & Co. KG Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Stadthausbrücke 5 · 20355 Hamburg Tel. +49-(0)40-36 88 10 200 · HamburgCommercial@engelvoelkers.com www.engelvoelkers.com/hamburgcommercial www.engelvoelkers.com/commercial/research
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