MIETSPIEGEL 2017 STADT SEEELZE
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
STADT SEEELZE MIETSPIEGEL 2017
Vorwort Liebe Mitbürgerinnen, liebe Mitbürger, ich freue mich, dass der neue Mietspiegel für das Stadt- gebiet Seelze vorliegt. Damit verfügen wir über hilfreiche Informationen zum derzeitigen Mietpreisgefüge in Seelze und erhalten eine Übersicht über die ortsübliche Miete für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Be- schaffenheit und Lage. Die Mietspiegelkommission hat für jede der 21 Städte und Gemeinden in der Region Hannover separate Erhebungen und Auswertungen durchgeführt. Zahlreiche Mieter und Vermieter wurden auch hier in Seelze befragt, um die Miet- spiegeltabelle erstellen zu können. Allen, die sich an dieser Befragung beteiligt haben, möchte ich herzlich danken. Der Mietspiegel, der alle zwei Jahre aktualisiert wird, dient als Orientierungshilfe, sorgt für Transparenz und liefert Anhaltspunkte für eine angemessene Mietpreisgestaltung. Mögen recht viele Bürgerinnen und Bürger unserer Stadt Nutzen daraus ziehen! Dies wünscht Ihr Detlef Schallhorn Bürgermeister 2
Mietspiegel 2017
Inhaltsverzeichnis
Hinweise zum Mietspiegel der Stadt Seelze 4
1 Erstellung 4
2 Geltungsbereich 4
3 Zweck des Mietspiegels 4
4 Begriffsbestimmungen 5
4.1 Mietebegriff 5
4.2 Wohnwertkriterien 5
4.2.1 Art 5
4.2.2 Wohnungsgröße 5
4.2.3 Beschaffenheit 6
4.2.4 Ausstattung 6
4.2.5 Wohnlage 7
5 Anwendung 7
5.1 Mietspiegel der Stadt Seelze 2017 8
Anlage 1 8
Auszug aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) (Stand 24. Mai 2016) 8
Anlage 2 10
Auszug aus der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung WoFIV)
(Stand 25. November 2003) 10
Anlage 3 12
Weitere Informationen und Ansprechpartner 12
3Hinweise zum Mietspiegel der und deren Miethöhe deshalb einer Preisbindung
Stadt Seelze unterliegt,
– Wohnungen mit gemäß Mietvertrag gewerblich
1 Erstellung oder teilgewerblich genutzten Räumen,
Der Mietspiegel wurde als qualifizierter Mietspiegel ge- – Werks-, Dienst- oder Hausmeisterwohnungen,
mäß § 558d BGB unter Leitung der Region Hannover,
– Wohnungen in Heimen und Anstalten,
begleitet durch eine Mietspiegelkommission, gemein-
sam und einvernehmlich fortgeschrieben. An dieser – Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch
Kommission waren beteiligt: vermietet ist,
– Wohnungen während der Laufzeit einer Staffel-
- die Regionsverwaltung Hannover, Dezernat für So- (§ 557a BGB) oder Indexmietvereinbarung (§ 557b
ziale Infrastruktur, Fachbereich Soziales, BGB),
- Landeshauptstadt Hannover, Fachbereich Planen – Wohnungen mit Zeitmietvereinbarungen und festen
und Stadtentwicklung Mietzinsvereinbarungen über eine Zeitdauer von
mehr als drei Jahren, und zwar während der Dauer
- die Städte Garbsen und Langenhagen als Vertreter
der Mietzinsvereinbarung,
der weiteren regionsangehörigen Städte und Ge-
meinden – möbliert oder teilmöbliert vermietete Wohnungen,1
- Deutscher Mieterbund Hannover – Wohnungen, deren Küche, Toilette oder Bad, wenn
vorhanden, von anderen Mietparteien mitbenutzt
- Haus- und Grundeigentum Hannover
werden.
- ArGeWo – Arbeitsgemeinschaft der Wohnungsunter-
nehmen in der Region Hannover
3 Zweck des Mietspiegels
- IVD Nord-West
Der Mietspiegel stellt, neben der Benennung von drei
- Amtsgericht Hannover vergleichbaren Wohnungen, dem Sachverständigen-
- GEWOS (als Mietspiegelersteller) gutachten und der Auskunft aus einer Mietdatenbank,
eine der gesetzlichen Möglichkeiten für die Ermittlung
Die Daten des Mietspiegels beruhen auf einer von GE- der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558a BGB dar.
WOS Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung Auf seiner Grundlage können sich die Mietvertragspar-
GmbH, Hamburg, im Auftrag der Region Hannover mit teien bei bestehenden Mietverhältnissen in einem fai-
dem Stichtag 1. April 2016 bei Mietern und Vermietern ren Interessenausgleich über eine angemessene Miet-
durchgeführten, empirischen Repräsentativerhebung. höhe einigen, ohne selbst Vergleichsobjekte ermitteln
oder erhebliche Kosten für Gutachten aufwenden zu
Der Mietspiegel gibt Auskunft über die in der Stadt zu müssen. Sofern wie im vorliegenden Fall ein qualifi-
diesem Zeitpunkt üblicherweise gezahlten Mieten für zierter Mietspiegel vorhanden ist, hat der Vermieter in
verschiedene Wohnungstypen vergleichbarer Art, Grö- seinem Mieterhöhungsverlangen die ortsübliche Ver-
ße, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage, die soge- gleichsmiete lt. Mietspiegel dem Mieter mitzuteilen,
nannte „ortsübliche Vergleichsmiete“. wenn der Mietspiegel Angaben zu diesem Wohnraum
enthält. Hierbei reicht es aus, wenn die verlangte Miete
Dieser Mietspiegel ist ein „qualifizierter Mietspiegel“ innerhalb der im Mietspiegel ausgewiesenen Spanne
i. S. von § 558d BGB und wurde vom Rat der Stadt an- liegt. Diese Vorschrift gilt auch dann, wenn der Ver-
erkannt. mieter sich auf ein anderes Begründungsmittel als den
Mietspiegel stützen will. Im Gerichtsverfahren hat der
qualifizierte Mietspiegel die Vermutung der Richtigkeit
2 Geltungsbereich für sich.
Dieser Mietspiegel gilt grundsätzlich für alle vermiete-
ten Wohnungen im Stadtgebiet, ausgenommen ist fol- Der Vermieter kann verlangen, dass der Mieter einer
gender Wohnraum: Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichs-
miete zustimmt, wenn folgende Voraussetzungen er-
füllt sind:
– Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern,
– Die Miete der Wohnung ist seit mindestens einem
– Wohnungen, deren Erstellung oder Modernisierung Jahr unverändert (ausgenommen Mieterhöhungen
mit Mitteln öffentlicher Haushalte gefördert wurden
1
Unter Möblierung/Teilmöblierung werden nicht Einbauküchen,
Einbauschränke, Durchreichen u. Ä. verstanden.
4Mietspiegel 2017
wegen Modernisierung oder höherer Betriebskos- – Ausstattung,
ten),
– Beschaffenheit.
– eine Mieterhöhung ist nach dem Mietvertrag nicht
ausgeschlossen, Dabei wird das Merkmal Beschaffenheit durch das Bau-
alter des Gebäudes bzw. der Wohnung (bei nachträgli-
– der verlangte Mietzins hat sich innerhalb eines
cher Errichtung einer Wohnung in einem bestehenden
Zeitraums von drei Jahren nicht um mehr als 20 %
Gebäude) abgebildet.
erhöht (ausgenommen Mieterhöhungen wegen
Modernisierung oder höherer Betriebskosten).
Aus den zwei Merkmalen Wohnungsgröße und Baualter
ergibt sich in der Mietspiegeltabelle das Feld, mit dem
Der Mietspiegel gibt in jedem Mietspiegelfeld für die
man eine bestimmte Wohnung vergleichen und den in
erhobenen Mietwerte den Mittelwert (das arithmeti-
Frage kommenden Mittelwert und die Mietenspanne
sche Mittel) und eine Mietenspanne an, die sich aus den
ablesen kann. Über die Einordnung der Wohnung inner-
inneren vier Fünfteln der gemessenen Mietenverteilun-
halb der Spanne entscheidet die Anzahl der in dieser
gen ergibt. D. h. es sind bei der Datenerhebung sowohl
Broschüre aufgeführten Ausstattungsmerkmale. Dage-
marktübliche Mieten unterhalb als auch oberhalb der
gen werden die Kriterien „Art“ und „Wohnlage“ nur
Mietenspannen gefunden worden. Dieses kann gege-
indirekt berücksichtigt.
benenfalls bei der Bewertung besonderer individueller
Wohnungseigenschaften Berücksichtigung finden.
Wie die einzelne Wohnung im Mietspiegel einzuordnen
ist, kann erst nach eingehender Prüfung und Anwen-
Bei Neuvermietung können vom Mietspiegel ab-
dung der nachfolgenden Hinweise entschieden wer-
weichende Mieten vereinbart werden. Dabei sind die
den.
Bestimmungen des Wirtschaftsstrafgesetzes gegen
Mietpreisüberhöhungen und des Strafgesetzbuches ge-
gen Mietwucher zu beachten. Diese knüpfen an eine 4.2.1 Art
erhebliche Überschreitung der ortsüblichen Vergleichs-
Dieses Wohnwertkriterium ist im Mietspiegel nicht
miete an.
direkt einbezogen. Mit der Art der Wohnung sind vor
allem die Gebäudeart und die Anzahl der Wohnungen
4 Begriffsbestimmungen im Gebäude gemeint.
4.1 Mietebegriff Im Mietspiegel sind nur Mieten von Wohnungen in
Mehrfamilienhäusern mit drei und mehr Wohnungen
Bei den im Mietspiegel ausgewiesenen Beträgen han- berücksichtigt. Hierzu gehören auch vermietete Eigen-
delt es sich um die monatliche Nettokaltmiete pro tumswohnungen in Mehrfamilienhäusern. Mieten für
Quadratmeter Wohnfläche. Dies ist der im Rahmen Wohnungen in Gebäuden mit geringerer Wohnungs-
des Mietvertrags bzw. der letzten Mieterhöhung ver- anzahl können deshalb nicht unmittelbar aus dem
einbarte Mietzins für die Überlassung der Wohnung Mietspiegel abgelesen werden.
einschließlich etwaiger in ihm enthaltener Moderni-
sierungs- und Instandsetzungszuschläge, jedoch ohne
Betriebs- und Heizkosten. Bei diesen Nettokaltmieten 4.2.2 Wohnungsgröße
ist davon auszugehen, dass mieterseitig eine vertrag- Die Wohnungsgröße bestimmt sich nach der Wohnflä-
liche Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsre- che in Quadratmetern. Zu ihrer genauen Berechnung
paraturen besteht. Hat der Vermieter die Verpflichtung empfiehlt sich die Anwendung der Verordnung zur Be-
zur Durchführung der Schönheitsreparaturen, so erhöht rechnung der Wohnfläche (vgl. Anlage 2).
sich im Regelfall die monatliche ortsübliche Vergleichs-
miete. Als Wohnungsgröße ist für den Mietspiegel die Wohn-
fläche hinter der Wohnungstür ohne Zusatzräume au-
4.2 Wohnwertkriterien ßerhalb der Wohnung, wie z. B. Keller oder Bodenraum,
maßgebend. Balkone, Terrassen, Loggien und Dach-
Im Allgemeinen hängt die Höhe der Miete einer Woh- gärten können bis höchstens zur Hälfte ihrer Fläche
nung von den Merkmalen Art, Wohnungsgröße, Aus- bei der Ermittlung der Wohnungsgröße eingerechnet
stattung, Beschaffenheit und Wohnlage ab. Von diesen werden.
fünf sogenannten Wohnwertkriterien wurden drei di-
rekt in den Mietspiegel einbezogen:
– Wohnungsgröße,
5Im Mietspiegel werden die Wohnungen in vier Größen- nicht der Fall ist, können keine Werte aus dem Miet-
klassen eingeteilt: spiegel abgelesen werden.
Unter einer Sammelheizung sind alle Heizungsarten
– 25 bis unter 45 m²
zu verstehen, bei denen die Wärme- und Energieer-
– 45 bis unter 65 m² zeugung von einer zentralen Stelle aus erfolgt und alle
Wohnräume erwärmt werden. Eine Etagenheizung ist
– 65 bis unter 85 m²
einer Sammelheizung gleichzusetzen, wenn sie sämt-
– 85 m² und mehr. liche Wohnräume erwärmt und die Brennstoffversor-
gung automatisch, also nicht von Hand, erfolgt.
4.2.3 Beschaffenheit
Weiterhin sind 20 Ausstattungsmerkmale mit unter-
Das Wohnwertmerkmal „Beschaffenheit“ bezieht sich schiedlichen Gewichtungen für die Einordnung einer
auf Bauweise, Zuschnitt und baulichen Zustand des Ge- Wohnung in den Mietspiegel relevant. Insgesamt kön-
bäudes und der Wohnung. Es wird im Mietspiegel durch nen 27 Punkte erreicht werden.
das Baualter wiedergegeben, weil die grundsätzliche
Beschaffenheit verschiedener Wohnungen wesentlich Die Gewichtung erfolgt in einem Punktesystem. Es wer-
durch die während bestimmter Zeitperioden übliche den zwei Punkte für Ausstattungsmerkmale vergeben,
Bauweise charakterisiert wird. Maßgeblich für das Bau- die sich tendenziell stärker auf den Mietpreis auswirken
alter ist die Bezugsfertigkeit der Wohnung. Dies gilt können. Alle anderen Ausstattungsmerkmale erhalten
auch bei Wiederaufbau, Wiedererstellung, Ausbau oder einen Punkt. Die Ausstattungsmerkmale und deren Ge-
Erweiterung von bestehenden Gebäuden. wichtung sind dabei wie folgt festgelegt:
Das Baualter soll dabei nicht schematisch berücksich- Punkte-
Ausstattungsmerkmal
tigt werden. Im Grenzbereich zwischen zwei Baualtern vergabe
kann es gerechtfertigt sein, die Wohnung höher oder Küche
niedriger einzustufen. Komplett ausgestattete Küche mit
Herd, Spüle, Kühlschrank, Arbeits- 2
Im Mietspiegel werden folgende Baualtersklassen un- platte sowie Schränken
terschieden:
hochwertige Küchengeräte (z. B. Glas-
keramik-Kochmulde, Ceran-Koch-
– bis 1967 feld, Einbaukühlschrank, Geschirr- 1
– 1968 bis 1994 spülmaschine, Gefrierschrank oder
-truhe, Mikrowellenherd)
– 1995 bis 29.2.2016
Warmwasserversorgung 1
Grundsätzlich werden modernisierte Wohnungen in das Keramische Bodenfliesen oder gleich-
1
Baualter der Ersterrichtung eingeordnet. Eine abwei- wertiger Bodenbelag
chende Einordnung kann im Einzelfall dann gerecht- Bad
fertigt sein, wenn der durch eine mit wesentlichem
Zusätzliches separates WC (Gäste-
Bauaufwand durchgeführte Modernisierung geschaffe- 2
WC)
ne Wohnwert dieses rechtfertigt.
Separate Dusche zur vorhandenen
1
Badewanne
4.2.4 Ausstattung
Neuwertige bzw. moderne Badaus-
Maßgeblich ist allein die Wohnungs- und Gebäudeaus- 1
stattung
stattung, die durch den Vermieter gestellt wurde. Vom
Keramische Bodenfliesen oder
Mieter auf eigene Kosten geschaffene Ausstattungs- 1
gleichwertiger Bodenbelag
merkmale bleiben unberücksichtigt.
Versorgungs- und Entsorgungsleitun-
Die Ausstattung wird im Mietspiegel in zweierlei Weise gen überwiegend nicht freiliegend
berücksichtigt: (die Zuleitungen, die sich direkt am
1
WC, dem Waschbecken oder der
Zum einen wird davon ausgegangen, dass die Wohnun- Heizung befinden, sind damit nicht
gen vermieterseitig mit Bad, WC und Sammelheizung gemeint)
ausgestattet ist. Für Wohnungen, bei denen dieses Fußbodenheizung 2
Bad mit Fenster 2
6Mietspiegel 2017
Wohnung allgemein – 13 bis 15 Ausstattungspunkte vorhanden = Einord-
nung in die untere Hälfte der Differenz zwischen
Parkett oder aufgearbeiteter/neuer Mittelwert und Spannenoberwert
Dielenboden in mindestens einem 2
Raum – 16 bis 27 Ausstattungspunkte vorhanden = Einord-
nung in die obere Hälfte der Differenz zwischen Mit-
Isolierverglasung 1
telwert und Spannenoberwert
Gegensprechanlage mit Türöffner 1
Kabelanschluss oder Gemeinschafts- Innerhalb der sich nach dieser Einordnung einer kon-
1
satellitenanlage kreten Wohnung in das Tabellenraster des Mietspiegels
Balkon, Terrasse, Loggia oder Dach- dann noch ergebenden restlichen Mietenspanne kön-
garten (Mindesttiefe 1 m, keine bau- 2 nen weitere, noch nicht berücksichtigte Ausstattungs-
liche Beeinträchtigung) merkmale der Wohnung und/oder des Gebäudes –
ebenso wie ihr Fehlen – berücksichtigt werden.
Gartennutzung (nur dem jeweiligen
Mieter zugängliche und zur Verfü- 1
gung stehende Grünfläche) 4.2.5 Wohnlage
Aufzug im Haus 1 Die Wohnlage wird im Mietspiegel nicht unmittelbar
berücksichtigt, da sich Mietpreisunterschiede nach
Abschließbarer Fahrradabstellraum
Wohnlage bislang nicht in wesentlichem Ausmaß he-
innerhalb oder außerhalb des Ge- 1
rausgebildet haben. Dessen ungeachtet lassen sich in
bäudes
Einzelfällen unterschiedliche Wohnlagequalitäten fest-
Energetik stellen, die unterschiedliche Miethöhen rechtfertigen.
Wohnungen in Gebäuden mit einem Diese Unterschiede können innerhalb der Mietenspan-
Energieverbrauchswert inkl. Warm- ne zusätzlich zu den Ausstattungsmerkmalen (s. 4.2.4)
wasserbereitung von berücksichtigt werden.
- 130 kWh/m²a oder besser in
vor 1960 errichteten Gebäuden
- 120 kWh/m²a oder besser in 5 Anwendung
zwischen 1961 und 1977 errich- 2 Der Mietspiegel wird durch die zwei Wohnwertmerk-
teten Gebäuden male Größe und Baualter der Wohnungen gebildet. Um
- 90 kWh/m²a oder besser in das für eine bestimmte Wohnung in Betracht kommen-
zwischen 1978 und 1994 errich- de Mietspiegelfeld zu finden, ist folgendermaßen vor-
teten Gebäuden zugehen:
- 70 kWh/m²a oder besser in ab
1995 errichteten Gebäuden
1. Feststellen der Wohnungsgröße (Diese Angabe
Gesamtpunktzahl (Ausstattungs- kann man aus den Mietvertragsunterlagen oder der
27
punkte) Betriebskostenabrechnung entnehmen.)
2. Feststellen des Baualters
Die Energieverbrauchswerte können aus dem Ener-
gieverbrauchsausweis für das Gebäude entnommen Aus der Kombination der Merkmale Wohnungsgröße
werden. Wenn der Verbrauchskennwert nur ohne und Baualter ergibt sich das entsprechende Tabellen-
Warmwasserbereitung vorliegt, sind vor der Vergabe feld des Mietspiegels, aus dem man Mittelwert und
der Ausstattungspunkte pauschal 20 kWh/m²a hinzu- Mietpreisspanne ablesen kann.
zurechnen.
Abschließend ist die Wohnung innerhalb der Mieten-
Die Summe der vorhandenen Ausstattungspunkte aus spanne anhand der Anzahl der vorhandenen weiteren
der Liste entscheidet darüber, in welchen Bereich der Wohnungsausstattungen nach dem in Abschnitt 4.2.4
Mietenspanne innerhalb eines Mietspiegelfeldes eine dargestellten Regelwerk einzuordnen.
konkrete Wohnung einzuordnen ist. Dabei gelten fol-
gende Regeln: Dazu ein Beispiel:
– 0 bis 9 Ausstattungspunkte vorhanden = Einordnung Eine Wohnung wurde 1965 errichtet und ist 58 m²
in die untere Hälfte der Differenz zwischen Span- groß. Damit gehört sie in das Mietspiegelfeld A2 (Bau-
nenunterwert und Mittelwert altersklasse bis 1967, Wohnungsgröße 45 m² bis unter
– 10 bis 12 Ausstattungspunkte vorhanden = Einord- 65 m²). Der Mittelwert in Feld A2 beträgt 5,43 €/m²
nung in die obere Hälfte der Differenz zwischen Nettokaltmiete monatlich, die Mietenspanne liegt zwi-
Spannenunterwert und Mittelwert schen 5,00 und 6,01 €/m².
7Die Wohnung ist folgendermaßen ausgestattet: Anlage 1
– Warmwasserversorgung in der Küche Auszug aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB)
(Stand 24. Mai 2016)
– Keramische Bodenfliesen oder gleichwertiger Bo-
denbelag im Bad § 557 Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Ge-
– Versorgungs- und Entsorgungsleitungen im Bad setz
überwiegend nicht freiliegend
(1) Während des Mietverhältnisses können die Parteien
– Bad mit Fenster eine Erhöhung der Miete vereinbaren.
– Isolierverglasung
– Gegensprechanlage mit Türöffner (2) Künftige Änderungen der Miethöhe können die Ver-
tragsparteien als Staffelmiete nach § 557a oder als
– Kabelanschluss oder Gemeinschaftssatellitenanlage Indexmiete nach § 557b vereinbaren.
– Balkon, Terrasse, Loggia oder Dachgarten (Mindest-
tiefe 1 m, keine bauliche Beeinträchtigung) (3) Im Übrigen kann der Vermieter Mieterhöhungen
– Aufzug im Haus nur nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 verlangen,
soweit nicht eine Erhöhung durch Vereinbarung
– Abschließbarer Fahrradabstellraum innerhalb oder ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluss aus den
außerhalb des Gebäudes Umständen ergibt.
– Die Wohnung hat einen Energieverbrauchswert inkl.
Warmwasserbereitung von 120 kWh/m²a oder bes- (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Verein-
ser in zwischen 1961 und 1977 errichteten Gebäu- barung ist unwirksam.
den.
Damit hat die Wohnung 14 Ausstattungspunkte und ist § 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichs-
in die untere Hälfte der Differenz zwischen Mittelwert miete
und Spannenoberwert einzuordnen. Die Differenz zwi-
schen Mittelwert und Spannenoberwert beträgt im Feld (1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhö-
A2 0,58 €/m². Somit liegt die ortsübliche Vergleichs- hung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmie-
miete für die Beispielwohnung in der Mietenspanne te verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu
zwischen 5,43 und 5,72 €/m². dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten
unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann
5.1 Mietspiegel Stadt Seelze 2017 frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung
geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§
559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.
1968 bis 1995 bis
bis 1967
1994 29.02.2016
A B C (2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus
den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder
25 m² bis unter 5,57
45 m²
1
5,10 - 6,16 einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum
vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaf-
45 m² bis unter 5,43 5,56 7,88
65 m²
2
5,00 - 6,01 5,20 - 5,98 7,32 - 8,10
fenheit und Lage einschließlich der energetischen
Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier
65 m² bis unter
3
5,27 5,55 6,88 Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560
85 m² 4,86 - 5,80 5,37 - 5,83 5,27 - 7,76
abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen
85 m² und mehr 4
5,41 5,22 6,92 ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz
4,78 - 6,01 4,84 - 5,64 5,92 - 8,02
oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage
© GEWOS 2016 festgelegt worden ist.
Legende: Arithmetisches Mittel
Unterwert und Oberwert (3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete in-
der 4/5-Spanne nerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den
Grau hinterlegte Felder haben aufgrund §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20
einer geringen Anzahl von Mietwerten nur vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Pro-
eine bedingte Aussagekraft. In Leerfeldern zentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn
konnte keine ausreichende Anzahl von die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit
Mietwerten erhoben werden. Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen
8Mietspiegel 2017
in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemein- (3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1),
de besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 einge-
Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen wer- halten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der
den ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverord- Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese
nung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jah- Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Miet-
ren zu bestimmen. erhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach
Absatz 2 stützt.
(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht
(4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der
1. wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Aus-
Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte
gleichszahlung nach den Vorschriften über den
Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeit-
Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungs-
punkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt,
wesen wegen des Wegfalls der öffentlichen
kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs.
Bindung erloschen ist und
3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch
2. soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspie-
zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht gel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Ge-
übersteigt. meinde verwendet werden.
Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier
Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bin- (5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Verein-
dung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über barung ist unwirksam.
die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über
deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entspre- § 558b Zustimmung zur Mieterhöhung
chend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leis-
tung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 (1) Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt,
des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des drit-
ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen ten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhö-
Wegfalls der Mietbindung erloschen ist. hungsverlangens.
(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung (2) Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum
auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zu-
Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle gang des Verlangens zustimmt, kann der Vermie-
des § 559a Abs. 1 mit 11 vom Hundert des Zuschus- ter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage
ses. muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben
werden.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Verein-
barung ist unwirksam. (3) Ist der Klage ein Erhöhungsverlangen vorausge-
§ 558a Form und Begründung der Mieterhöhung gangen, das den Anforderungen des § 558a nicht
entspricht, so kann es der Vermieter im Rechtsstreit
(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem nachholen oder die Mängel des Erhöhungsverlan-
Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. gens beheben. Dem Mieter steht auch in diesem
Fall die Zustimmungsfrist nach Absatz 2 Satz 1 zu.
(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genom-
men werden auf (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Verein-
barung ist unwirksam.
1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),
2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),
§ 558c Mietspiegel
3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines
öffentlich bestellten und vereidigten Sachver- (1) Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsüb-
ständigen, liche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von
der Gemeinde oder von Interessenvertretern der
4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleich-
Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder
bare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung
anerkannt worden ist.
von drei Wohnungen.
9(2) Mietspiegel können für das Gebiet einer Gemeinde Anlage 2
oder mehrerer Gemeinden oder für Teile von Ge-
meinden erstellt werden. Auszug aus der Verordnung zur Berechnung der
Wohnfläche (Wohnflächenverordnung WoFIV) (Stand
(3) Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren der 25. November 2003)
Marktentwicklung angepasst werden.
§ 1 Anwendungsbereich, Berechnung der Wohnfläche
(4) Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen, wenn hier- (1) Wird nach dem Wohnraumförderungsgesetz die
für ein Bedürfnis besteht und dies mit einem ver- Wohnfläche berechnet, sind die Vorschriften dieser
tretbaren Aufwand möglich ist. Die Mietspiegel und Verordnung anzuwenden.
ihre Änderungen sollen veröffentlicht werden.
(2) Zur Berechnung der Wohnfläche sind die nach § 2
(5) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechts- zur Wohnfläche gehörenden Grundflächen nach § 3
verordnung mit Zustimmung des Bundesrates Vor- zu ermitteln und nach § 4 auf die Wohnfläche anzu-
schriften über den näheren Inhalt und das Verfahren rechnen.
zur Aufstellung und Anpassung von Mietspiegeln zu
erlassen.
§ 2 Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen
§ 558d Qualifizierter Mietspiegel (1) Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grund-
flächen der Räume, die ausschließlich zu dieser
(1) Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der Wohnung gehören. Die Wohnfläche eines Wohn-
nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen heims umfasst die Grundflächen der Räume, die zur
erstellt und von der Gemeinde oder von Interessen- alleinigen und gemeinschaftlichen Nutzung durch
vertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt die Bewohner bestimmt sind.
worden ist.
2) Zur Wohnfläche gehören auch die Grundflächen von
(2) Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von
zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. 1. Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen
Dabei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung nach allen Seiten geschlossenen Räumen sowie
des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preis- 2. Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen,
indexes für die Lebenshaltung aller privaten Haus-
halte in Deutschland zugrunde gelegt werden. Nach wenn sie ausschließlich zu der Wohnung oder der
vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu Wohnheim gehören.
erstellen.
(3) Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen fol-
(3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird gender Räume:
vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel
bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichs- 1. Zubehörräume, insbesondere:
miete wiedergeben. a) Kellerräume,
b) Abstellräume und Kellerersatzräume außer-
§ 561 Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Miet- halb der Wohnung,
erhöhung c) Waschküchen,
(1) Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 d) Bodenräume,
oder § 559 geltend, so kann der Mieter bis zum e) Trockenräume,
Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der
f) Heizungsräume und
Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außer-
ordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats g) Garagen,
kündigen. Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhö-
2. Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stel-
hung nicht ein.
lenden Anforderungen des Bauordnungsrechts
der Länder genügen, sowie
(2) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Verein-
barung ist unwirksam. 3. Geschäftsräume.
10Mietspiegel 2017
§ 3 Ermittlung der Grundfläche Ist die Grundfläche nach einer Bauzeichnung ermit-
telt worden und ist abweichend von dieser Bau-
(1) Die Grundfläche ist nach den lichten Maßen zwi- zeichnung gebaut worden, ist die Grundfläche durch
schen den Bauteilen zu ermitteln; dabei ist von der Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum oder
Vorderkante der Bekleidung der Bauteile auszuge- auf Grund einer berichtigten Bauzeichnung neu zu
hen. Bei fehlenden begrenzenden Bauteilen ist der ermitteln.
bauliche Abschluss zu Grunde zu legen.
(2) Bei der Ermittlung der Grundfläche sind namentlich § 4 Anrechnung der Grundflächen
einzubeziehen die Grundflächen von
1. Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür- und Die Grundflächen
Fensterumrahmungen, 1. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe
2. Fuß-, Sockel- und Schrammleisten, von mindestens zwei Metern sind vollständig,
3. fest eingebauten Gegenständen, wie z. B. Öfen, 2. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe
Heiz- und Klimageräten, Herden, Bade- oder von mindestens einem Meter und weniger als zwei
Duschwannen, Metern sind zur Hälfte,
4. freiliegenden Installationen, 3. von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern
und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen
5. Einbaumöbeln und Räumen sind zur Hälfte,
6. nicht ortsgebundenen, versetzbaren Raum- 4. von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen
teilern. sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch
zur Hälfte
(3) Bei der Ermittlung der Grundflächen bleiben außer anzurechnen.
Betracht die Grundflächen von
1. Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidun-
gen, freistehenden Pfeilern und Säulen, wenn
sie eine Höhe von mehr als 1,50 Meter aufwei-
sen und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quad-
ratmeter beträgt,
2. Treppen mit über drei Steigungen und deren
Treppenabsätze,
3. Türnischen und
4. Fenster- und offenen Wandnischen, die nicht
bis zum Fußboden herunterreichen oder bis
zum Fußboden herunterreichen und 0,13
Meter oder weniger tief sind.
(4) Die Grundfläche ist durch Ausmessung im fertig ge-
stellten Wohnraum oder auf Grund einer Bauzeich-
nung zu ermitteln. Wird die Grundfläche auf Grund
einer Bauzeichnung ermittelt, muss diese
1. für ein Genehmigungs-, Anzeige-, Genehmi-
gungsfreistellungs- oder ähnliches Verfahren
nach dem Bauordnungsrecht der Länder gefer-
tigt oder, wenn ein bauordnungsrechtliches
Verfahren nicht erforderlich ist, für ein solches
geeignet sein und
2. die Ermittlung der lichten Maße zwischen den
Bauteilen im Sinne des Absatzes 1 ermög-
lichen.
11Anlage 3
Weitere Informationen und Ansprechpartner
Stadt Seelze
Herr Bernd Rutsch
Rathausplatz 1
30926 Seelze
Tel.: 0 51 37/8 28- 3 24
Weiterhin beraten auch die jeweiligen Vertretungen
von Mietern und Vermietern.
Impressum
Herausgeber
Stadt Seelze
Der Bürgermeister
Rathausplatz 1
30926 Seelze
Telefon (0 51 37) 8 28- 0
Telefax (0 51 37) 8 28- 1 99
E-Mail info@stadt-seelze.de
Internet www.seelze.de
Satz, Layout und Druck
Region Hannover
Team Medienservice und Post
12Sie können auch lesen
