Der Berliner Mietspiegel 2021 - Sonderbeilage Mai 2021 mit umfangreichen Beiträgen zur - Grundeigentum-Verlag GmbH
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Der Berliner Mietspiegel
2021
mit umfangreichen Beiträgen zur
Mieterhöhung mit dem Berliner Mietspiegel
Sonderbeilage Mai 2021
Nr. 9/2021 – Sonderbeilage Mietspiegel 2021 1
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IR – Sonderbeilage Mietspiegel 2021 Nr. 9/2021
Köln Berlin Hamburg
Mietspiegel 2021 Sehr geehrte Damen und Herren, Sie erhalten den Mietspiegel 2021, der von bei Vermietern, Mietern und Gerichten einer Arbeitsgruppe unter Führung der stärken, durch Schaffung einer eigenen (im Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Jahr 2020 orientiert am Mietspiegel 2013) und Wohnen erarbeitet und vom Senator Mietentabelle im Mietendeckelgesetz den für Stadtentwicklung und Wohnen der aktuellen Mietspiegel aber ad absurdum Öffentlichkeit bekannt gegeben wurde. zu führen. Die Vorgängerin des Senators wollte nach Zum Berliner Mietspiegel 2019 hatten die der Veröffentlichung des Berliner Mietspie- Vorstände von Haus & Grund ihre juristi- gels 2019 zunächst keinen turnusmäßig schen Bedenken zurückgestellt, und Haus & alle zwei Jahre anstehenden Mietspiegel Grund Berlin hatte den Berliner Mietspiegel RA Dr. Carsten Brückner, erstellen lassen; nur wenige Tage nach 2019 als einen qualifizierten Mietspiegel an- Vorsitzender von der Veröffentlichung des Mietspiegels erkannt. Dadurch sollte dem Senat gemein- Haus & Grund Berlin 2019 wurde der Stichtag für den später in sam mit den übrigen Vermieterverbänden zessordnung als Schätzungsgrundlage Kraft getretenen Mietendeckel bekannt ein deutliches Zeichen gegeben werden, bei der Ermittlung der ortsüblichen gemacht. Aufgrund des Vorhabens einer dass alle Vermieter der Stadt an einer Zu- Vergleichsmiete an. Mietendeckelung wurde keine Notwendig- sammenarbeit mit dem Senat interessiert 3. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die keit für einen Mietspiegel 2021 gesehen. und zu dieser weiterhin bereit waren. Das Höhe des Entgelts, auf die der Vermieter Das Bundesverfassungsgericht hat zwi- damit formulierte Angebot wurde jedoch einen durch Artikel 14 des Grundge- schenzeitlich das im vergangenen Jahr seitens des Senats nicht angenommen; setzes garantierten Anspruch hat. Der erlassene MietenWoG Bln für verfassungs- vielmehr wurde durch die Einführung des Mietspiegel dient daher der Ermittlung widrig erklärt; dem Land Berlin fehlt es an Mietendeckels und eine Ausweitung und des Umfangs des Eigentumsrechts des der erforderlichen Gesetzgebungskom- Verschärfung der Milieuschutzgebiete die Vermieters. petenz. Damit hat das höchste deutsche eingeschlagene linke Linie ohne Rücksicht 4. Die in der Orientierungshilfe der Span- Gericht unmissverständlich klargestellt, auf die Situation der privaten Eigentümer neneinordnung aufgeführten Wohn- dass weitere Regulierungen des Rechts der fortgeführt. wertmerkmale geben die technische Miethöhe ausschließlich auf Bundesebene Da der Berliner Mietspiegel 2021 die Entwicklung des Wohnungsmarktes erfolgen können. Welche politischen Kräfte Voraussetzungen für einen qualifizierten wieder. Insbesondere die wohnwert- mit welchen Mehrheiten in den nächsten Mietspiegel nicht erfüllt, hat Haus & Grund erhöhenden Merkmale verwirklichen Jahren das Mietrecht beeinflussen werden, Berlin eine entsprechende Anerkennung bei ihrer erstmaligen Erstellung den wird sich nach der im Herbst anstehenden nicht ausgesprochen. Tatbestand einer Modernisierung und Wahl zum 20. Bundestag herausstellen. Dennoch erfüllt der Mietspiegel eine Viel- werten nicht nur den Wohnwert, son- Haus & Grund Berlin hat frühzeitig die Erstel- zahl von wichtigen Funktionen, und das dern auch den Wert der Immobilie auf. lung eines Mietspiegels 2021 eingefordert nicht nur für die unmittelbar und mittelbar 5. Schließlich führen die Verhandlungen und an dieser im Rahmen der Arbeitsgruppe Beteiligten. über den Mietspiegel Vertreter der Ver- bei der Senatsverwaltung für Stadtentwick- 1. Der Mietspiegel ist ein vom Gesetzgeber mieter sowie der Mieter und die Senats- lung und Wohnen mitgewirkt. vorgeschlagenes Mittel zur Begrün- verwaltung für Stadtentwicklung und Auch um die Erstellung des Berliner Miet- dung eines – insbesondere vorgericht- Wohnen regelmäßig an einem Tisch spiegels 2021 ereigneten sich die tradi- lichen – Zustimmungsbegehrens zu zusammen. tionellen Rollenspiele. Senatsverwaltung einer von dem Vermieter erklärten Der Mietspiegel 2021 ist trotz fehlender für Stadtentwicklung und Wohnen und Mieterhöhung. Die Verwendung des Anerkennung als qualifizierter Mietspiegel Mieterverbände sehen – gerne auch schon Mietspiegels macht das Begehren des nicht weniger wert und die von den Teil- vor Beginn der Arbeiten um die Erstellung Vermieters formell wirksam und ist, nehmern an der Arbeitsgruppe Mietspiegel des neuen Mietspiegels – in diesem eine wenn kein anderes Begründungsmittel bei der Senatsverwaltung für Stadtentwick- qualifizierte Variante und fordern die Ver- zum Einsatz kommt, für eine Mieterhö- lung und Wohnen geleistete Arbeit nicht mieterverbände auf, dies so anzuerkennen. hung unverzichtbar. weniger bedeutend, beweist die Existenz Diese prüfen stets am Ende, ob die – für 2. Der Mietspiegel wird zur Ermittlung des Berliner Mietspiegels 2021 doch, dass eine entsprechende Anerkennung allein der ortsüblichen Vergleichsmiete in Berlin auch weiterhin kein Zweifel daran entscheidenden – juristischen Vorausset- herangezogen. Diese stellt bei einem besteht, dass Vermieter von dem ihnen von zungen erfüllt sind. Mieterhöhungsbegehren die zulässige der Verfassung zugesicherten Recht einer Weiterhin nicht nachvollziehbar ist das Höchstgrenze für das Vermieterverlan- Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüb- gleichzeitige Einfordern der Abgabe von gen dar. lichen Vergleichsmiete Gebrauch machen Erklärungen zur Anerkennung des Miet- Selbst die Gerichte wenden den Miet- können. spiegels als qualifizierten Mietspiegel mit spiegel unter Außerachtlassung der Dr. Carsten Brückner der Begründung, dies würde die Akzeptanz strengen Beweisregeln der Zivilpro- Bundesvorsitzender Inhalt: Berliner Mietspiegel 2021 im Wortlaut (Seite 5) | Beuermann. Nicht nur der Mietendeckel ist Makulatur?! (Seite 21) | Beuer- mann. Ohne Mietspiegel gilt in Berlin auch nicht die Mietpreisbremse (Seite 22) | Blümmel. Berliner Mietspiegel 2021 doppelt fort- geschrieben unter Verwendung des Verbraucherpreisindexes (Seite 23) | Blümmel. Mieterhöhung mit dem Berliner Mietspiegel 2021: Geht das überhaupt? Diesmal könnte alles anders sein! (Seite 26) | Formulare für die Mieterhöhung (Seite 35) Nr. 9/2021 – Sonderbeilage Mietspiegel 2021 3
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uns und machen unsere Gemeinschaft von 20 Ortsverei-
nen zur größten ihrer Art in Berlin. Wir sind Teil von Haus
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4 – Sonderbeilage Mietspiegel 2021 Nr. 9/2021
Mietspiegel 2021
Berliner Mietspiegel 2021 stattung und Beschaffenheit (siehe Nr. 4).
Diese Mieten werden kurz„ortsübliche Ver-
Vom 6. Mai 2021 (ABl. Berlin Nr. 18 Seite 1381 ff.) gleichsmieten“ genannt.1) Der Mietspiegel
1. Anerkennung Berliner Mietspiegel ● Öffentlich bestellter und vereidigter hat seine Grundlage in den §§ 558 Abs. 2,
2021 als „qualifizierter Mietspiegel“ Sachverständiger für Mieten für Grund- 558c, 558d BGB.
Der Berliner Mietspiegel 2021 wurde nach stücke und Gebäude Die Mieten für die früheren östlichen Bezirke
anerkannten wissenschaftlichen Grundsät- ● Amt für Statistik Berlin-Brandenburg und West-Staaken2) sowie für die früheren
zen als „qualifizierter Mietspiegel“ gemäß ● Geschäftsstelle des Gutachterausschus- westlichen Bezirke (ohne West-Staaken)
§ 558d BGB fortgeschrieben und vom ses für Grundstückswerte in Berlin werden in einer einheitlichen Tabelle
Land Berlin (vertreten durch die Senats- Mit der Erstellung des Mietspiegels wurde gemeinsam ausgewiesen, da die Woh-
verwaltung für Stadtentwicklung und ALP Institut für Wohnen und Stadtentwick- nungsbestände baulich und mietpreislich
Wohnen) und den nachfolgend genannten lung GmbH Hamburg beauftragt. Der Miet- miteinander vergleichbar sind.
Interessenverbänden anerkannt: spiegel 2021 ist eine Index-Fortschreibung
● Berliner Mieterverein e. V., Landesver- des Mietspiegels 2019 (siehe Nr. 4).
band Berlin im Deutschen Mieterbund Die Wohnlagezuordnungen wurden im
● Berliner MieterGemeinschaft e. V. Einvernehmen mit den an der Mietspiegel- 1) Das Gesetz zur Verlängerung des Betrachtungs-
● Mieterschutzbund Berlin e. V. erstellung Beteiligten aktualisiert. zeitraumes für die ortsübliche Vergleichsmiete vom
An der Mietspiegelerstellung haben be- 21.12.2019 sieht in Artikel 3 eine Änderung des Ein-
führungsgesetzes zum BGB (BGBEG) vor. Nach Art. 229
ratend mitgewirkt: 2. Vorbemerkungen zum Mietspiegel
§ 50 Abs. 1 Satz 2 ist die Indexfortschreibung 2021 des
● BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Dieser Mietspiegel ist eine Übersicht über Berliner Mietspiegels damit zulässig, auch wenn der
Wohnungsunternehmen e. V. die in Berlin am 1. September 2020 üblicher- Mietspiegel 2019 noch auf der alten Definition der orts-
● BFW Landesverband Berlin/Branden- weise gezahlten Mieten für verschiedene üblichen Vergleichsmiete (übliche Entgelte der letzten
vier statt der letzten sechs Jahre für neu vereinbarte
burg e. V. Wohnungstypen jeweils vergleichbarer Art,
oder geänderte Mieten) beruht.
● Bund der Berliner Haus- und Grund- Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und 2) Die Zuordnung West-Staakens basiert auf dem Ge-
besitzervereine e. V. Lage einschließlich der energetischen Aus- bietsstand 2.10.1990.
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Nr. 9/2021 – Sonderbeilage Mietspiegel 2021 5
Mietspiegel 2021
Aufgrund der noch unterschiedlichen ● preisgebundene, öffentlich geförderte liegenden ehemaligen Bezirks
Wohnungs- und Mietpreisstrukturen für Wohnungen, Friedrichshain die Spalte 6 (be-
Wohnungsbestände, die zwischen 1973 ● Wohnungen mit WC außerhalb der zugsfertig von 1973 bis 1990 und
und 1990 (einschließlich „Wendewohnun- Wohnung. „Wendewohnungen“) der Miet-
gen3)“) bezugsfertig geworden sind, werden Die Mieten (ortsübliche Vergleichsmieten) spiegeltabelle,
diese getrennt in der Mietspiegeltabelle für werden in einer Mietspiegeltabelle (siehe – im Gebiet des im Westteil Berlins
die früheren östlichen Bezirke4) und West- Nr. 9) ausgewiesen. liegenden ehemaligen Bezirks
Staaken (siehe Nr. 9, Spalte 6) sowie für die Für Wohnungsbestände, die zwischen Kreuzberg die Spalte 5 (bezugs-
früheren westlichen Bezirke4) ohne West- 1973 und 1990 (einschließlich „Wende- fertig 1973 bis 1990) der Mietspie-
Staaken (siehe Nr. 9, Spalte 5) ausgewiesen. wohnungen“) bezugsfertig geworden geltabelle.
Der Mietspiegel stellt eine der gesetzlich sind, werden die Mieten noch weiterhin
vorgesehenen Möglichkeiten für die Er- getrennt ausgewiesen: Für die im ehe- Zu den ehemaligen östlichen Bezirken
mittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete maligen Ostteil Berlins liegenden Bezirke von Berlin gehören:
dar. Auf seiner Grundlage können sich die (nachfolgend genannt: „östliche Bezirke Friedrichshain, Hellersdorf, Hohenschön-
Mietvertragsparteien bei bestehenden und West-Staaken5)“) ist Spalte 6 der Miet- hausen, Köpenick, Lichtenberg, Marzahn,
Mietverhältnissen einigen, ohne selbst spiegeltabelle (bezugsfertig von 1973 bis Mitte, Pankow, Prenzlauer Berg, Treptow
Vergleichsobjekte ermitteln oder erheb- 1990 einschließlich „Wendewohnungen“) und Weißensee.
liche Kosten für ein Gutachten aufwenden maßgeblich. Für die im ehemaligen West- Wohnungen in West-Staaken gehören zum
zu müssen. teil Berlins liegenden Bezirke (nachfolgend Geltungsbereich der Mietspiegeltabelle für
Dieser Mietspiegel ist ein „qualifizierter genannt: „westliche Bezirke ohne West- die früheren östlichen Bezirke.
Mietspiegel“ gemäß § 558d BGB. Für sei- Staaken5)“) ist die Spalte 5 (bezugsfertig
nen Anwendungsbereich als„qualifizierter 1973 bis 1990) maßgeblich. Zu den ehemaligen westlichen Bezirken
Mietspiegel“ (siehe Nr. 4) gilt gemäß § 558d Diese Zuordnung6) ist auch nach Bildung von Berlin gehören:
Abs. 3 BGB die gesetzliche Vermutung, der neuen Bezirke ab 1. Januar 2001 noch Charlottenburg, Kreuzberg, Neukölln,
dass die im „qualifizierten Mietspiegel“ maßgeblich für den Geltungsbereich Reinickendorf, Schöneberg, Spandau (ohne
angegebenen Entgelte die ortsübliche der entsprechenden Baualtersklassen/ West-Staaken), Steglitz, Tempelhof, Tiergar-
Vergleichsmiete wiedergeben. Bezugsfertigkeit von 1973 bis 1990 ten, Wedding, Wilmersdorf und Zehlendorf.
Bitte beachten Sie die nachfolgenden (Spalten 5 und 6 der Mietspiegeltabelle); Die genaue Zuordnung einer Adresse zum
Erläuterungen. Nur dann können Sie den das heißt, z. B. für Geltungsbereich der entsprechenden
Mietspiegel richtig anwenden. ● Bezirk Mitte gelten Spalten der Mietspiegeltabelle ist dem
– im Gebiet des im Ostteil Berlins lie- Straßenverzeichnis im Anhang (siehe Nr. 12
3. Geltungsbereich dieses Mietspiegels genden ehemaligen Bezirks Mitte [hier nicht abgedruckt]) zu entnehmen.
Dieser Mietspiegel gilt unmittelbar nur die Spalte 6 (bezugsfertig von 1973
für nicht preisgebundene Wohnungen bis 1990 und„Wendewohnungen“) 3) Die sogenannten „Wendewohnungen“ im Sinne
in Mehrfamilienhäusern in Berlin, die bis der Mietspiegeltabelle, dieses Mietspiegels sind die Wohnungen, die mit„DDR-
zum 31. Dezember 2017 bezugsfertig ge- – im Gebiet der im Westteil Berlins Mitteln“ anfinanziert wurden und deren Baubeginn vor
dem 3.10.1990 lag, die aber erst danach fertiggestellt
worden sind. liegenden ehemaligen Bezirke Tier- wurden; für diese Wohnungen galten z. B. auch die
Der Mietspiegel gilt nicht für: garten und Wedding die Spalte 5 Regelungen aus dem Mietenüberleitungsgesetz.
● Selbstgenutztes Wohneigentum, (bezugsfertig 1973 bis 1990) der 4) Die Zuordnung der Bezirke basiert auf dem Gebiets-
● Wohnungen in Ein- und Zweifamilien- Mietspiegeltabelle; stand 31.12.2000 vor der Gebietsreform.
5) Die Zuordnung West-Staakens basiert auf dem Ge-
häusern sowie in Reihenhäusern, ● Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg bietsstand 2.10.1990.
● Neubauwohnungen, die ab dem 1. Ja- gelten 6) Die Zuordnung der Bezirke basiert auf dem Gebiets-
nuar 2018 bezugsfertig geworden sind, – im Gebiet des im Ostteil Berlins stand 31.12.2000 vor der Gebietsreform.
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6 – Sonderbeilage Mietspiegel 2021 Nr. 9/2021
Mietspiegel 2021 4. Qualifizierter Mietspiegel werden kann, dass die entsprechenden Der Berliner Mietspiegel 2021 ist ein quali- Wohnungen entweder überdurchschnitt- fizierter Mietspiegel gemäß § 558d Abs. 1 lich gut oder überdurchschnittlich schlecht BGB, soweit sich aus folgenden Absätzen ausgestattet sind oder eine besondere Grö- nichts anderes ergibt. Es handelt sich um ße (ab ca. 175 m2) aufweisen. Im Einzelfall eine Fortschreibung des Berliner Miet- kann es daher bei derartigen Wohnungen spiegels 2019 auf Basis von § 558d Abs. 2 angezeigt sein, die ortsübliche Einzelver- BGB. Für die Fortschreibung wurde die gleichsmiete unter Heranziehung z. B. eines Entwicklung des Verbraucherpreisindexes Sachverständigengutachtens zu ermitteln. als Nachfolger des Preisindexes für die Für die Ermittlung der zulässigen Miete zu Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Beginn des Mietverhältnisses von Wohn- Deutschland zugrunde gelegt. Der Berliner raum im derzeit geltenden gesetzlichen Mietspiegel 2019 als Basis wurde nach Rahmen kann jeder Wert der Spanne inner- wissenschaftlichen Grundsätzen auf der halb des maßgeblichen Mietspiegelfeldes Grundlage einer empirischen primärsta- die ortsübliche Vergleichsmiete sein. Auch tistischen Repräsentativerhebung erstellt. in diesem Zusammenhang kann die orts- Die Arbeitsschritte und -ergebnisse sowie übliche Einzelvergleichsmiete im Einzelfall die Methode für den Mietspiegel 2021 wer- für überdurchschnittlich gut als auch über- den ausführlich im Endbericht „Indexfort- durchschnittlich schlecht ausgestattete schreibung des Berliner Mietspiegels 2019 Wohnungen unter Heranziehung z. B. eines als Mietspiegel 2021 sowie Aktualisierung Sachverständigungsgutachtens ermittelt des Wohnlagenverzeichnisses“ dargestellt. werden. Für die zugrundeliegende Basis ist ergän- Die Felder der Mietspiegeltabelle, deren zend der Endbericht „Grundlagendaten Mittelwerte wegen geringer Zahl erhobe- für den empirischen Mietspiegel und Ak- ner Entgelte nur bedingte Aussagekraft tualisierung des Wohnlagenverzeichnisses haben (dort mit „*“ oder „**“ gekennzeich- zum Berliner Mietspiegel 2019“ relevant, net), können wegen der insoweit nur ein- der ausführlich die Erstellung (z. B. zur Er- geschränkten Datengrundlage nicht dem mittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete) Anwendungsbereich des qualifizierten beschreibt. Beide Dokumente werden auf Mietspiegels zugeordnet werden. Gleiches der Internetseite der Senatsverwaltung gilt für die Abschläge für Wohnungen mit für Stadtentwicklung und Wohnen ein- vermieterseitig niedrigem Standard (siehe gestellt. Nr. 9, mit „***“ gekennzeichnet). Soweit der Mietspiegel in seinem Anwen- Bei der Orientierungshilfe für die Spannen- dungsbereich als qualifizierter Mietspiegel einordnung (siehe Nr. 10 und 11) handelt es Aussagen enthält, wird gesetzlich vermutet, sich um Aussagen, die vom umfassenden dass die in ihm bezeichneten Entgelte die Sachverstand der an der Mietspiegelerstel- ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben lung beteiligten Experten getragen werden. (§ 558d Abs. 3 BGB). Soweit der qualifizierte Die Aussagen in der Orientierungshilfe be- Berliner Mietspiegel 2021 Angaben für eine stätigen die entsprechenden Aussagen in Wohnung enthält, für die der Vermieter den bisherigen Berliner Mietspiegeln bzw. eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen wurden fortentwickelt. Die Orientierungs- Vergleichsmiete (§ 558 BGB) verlangt, hat hilfe gehört nicht zum qualifizierten Teil der Vermieter in seinem Mieterhöhungs- des Mietspiegels, kann aber als Schätz- verlangen die Angaben des qualifizierten grundlage zur Orientierung in der Spanne Berliner Mietspiegels 2021 auch dann mit- angewendet werden (siehe BGH, Urteil zuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein vom 20.4.2005 - VIII ZR 110/04 = GE 2005, anderes Begründungsmittel stützt (§ 558a 663, zuletzt etwa wiederholt im Urteil vom Abs. 3 BGB). 18.11.2020 - VIII ZR 123/20 = GE 2021, 49). Es ist zu beachten, dass nach der Datenerhe- bung für den Mietspiegel 2019 durch eine 5. Der Mietenbegriff im Mietspiegel: Ausreißerbereinigung und die Anwendung „Netto-Kaltmiete“ einer 75-Prozent-Spanne eine Kappung der Bei den im Mietspiegel ausgewiesenen Mieten erfolgte. Daher stellen auch die in Beträgen handelt es sich um die monatliche der Mietspiegeltabelle 2021 ausgewiese- Miete je Quadratmeter Wohnfläche. Die nen unteren und oberen Spannenwerte Beträge stellen die „Netto-Kaltmiete“ dar. der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht Das ist die Miete ohne alle Betriebskosten die Gesamtheit der Mieten dar. Mieten (§ 556 Abs. 1 BGB), also die Miete außerhalb der in der Mietspiegeltabelle aus- ● ohne Kosten für Sammelheizung und gewiesenen 75-Prozent-Spanne können im Warmwasserversorgung, Einzelfall aus dem Anwendungsbereich des ● ohne die sogenannten „kalten“ Be- Mietspiegels herausfallen, wenn vermutet triebskosten, Nr. 9/2021 – Sonderbeilage Mietspiegel 2021 7
Mietspiegel 2021
● ohne etwaige Möblierungs- und Unter- 2003 entsprechend den Vorschriften der
mietzuschläge, Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) er-
● ohne etwaige Zuschläge wegen der mittelt worden ist. Für Berechnungen nach
Nutzung von Wohnraum zu anderen diesem Zeitpunkt kann die Wohnflächen-
als Wohnzwecken. verordnung (WoFlV) angewendet werden.
Ist im Mietvertrag eine Brutto-Kaltmiete
oder Teilinklusivmiete vereinbart, also eine 6.3 Ausstattung
Miete einschließlich nicht näher ausgewie- Die Ausstattung einer Wohnung ist für
sener Anteile für Betriebskosten, muss die ihren Wert von erheblicher Bedeutung.
Vergleichbarkeit mit der im Mietspiegel Maßgeblich ist die Ausstattung der Woh-
ausgewiesenen Netto-Kaltmiete durch nung, die vom Vermieter gestellt wird. Hat
Umrechnung hergestellt werden. ein Mieter einzelne Ausstattungsmerkmale
Die ortsübliche Vergleichsmiete kann auch selbst geschaffen – ohne dass die Kosten
in Gestalt einer Brutto-Kaltmiete oder Teilin- hierfür vom Vermieter erstattet wurden –,
klusivmiete gebildet werden. In diesem Fall so bleiben diese Ausstattungsmerkmale
muss zunächst anhand des Mietspiegels die unberücksichtigt.
ortsübliche Netto-Kaltmiete ermittelt wer- Der Mietspiegel geht in der Mietspiegelta-
MEIN den. In einem zweiten Schritt können dann
die (kalten) Betriebskosten der ortsüblichen
belle von der Ausstattungsklasse„Wohnun-
gen mit Sammelheizung, mit Bad und WC in
GARTEN Netto-Kaltmiete hinzugerechnet werden,
die konkret auf die fragliche Wohnung
entfallen. Dabei sind nur Betriebskosten
der Wohnung (mit SH, Bad und IWC)“ aus.
Bei Minderausstattung (Wohnungen ohne
Sammelheizung, ohne Bad, mit IWC oder
ein Ort, schöner als ich ihn mir je
gemäß § 556 Abs. 1 BGB ansatzfähig, soweit Wohnungen mit Sammelheizung oder mit
AUSMALEN diese Betriebskosten den Grundsätzen der
Wirtschaftlichkeit entsprechen.
Bad, mit IWC) sind Abschläge vorgesehen
(siehe Nr. 9 Mietspiegeltabelle).
könnte. Bei den Ausstattungsmerkmalen ist Folgen-
6. Die Gliederung dieses Mietspiegels des zu berücksichtigen:
Der Mietspiegel weist ortsübliche Ver- ● Unter einem Bad ist ein gesonderter
gleichsmieten für Wohnungen jeweils Raum innerhalb der Wohnung zu ver-
vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, stehen, der mit einer Badewanne oder
Beschaffenheit und Lage einschließlich der Dusche und einem Badeofen oder
energetischen Ausstattung und Beschaf- Durchlauferhitzer oder einem ausrei-
fenheit aus. Der Mietspiegel würdigt die chend großen Warmwasserspeicher
KUSCHE & FROTSCHER Gegebenheiten auf dem mietspiegelrele- ausgestattet ist. Die Versorgung mit
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vanten Berliner Wohnungsmarkt in der Art, Warmwasser kann auch durch eine
dass als „ortsübliche Vergleichsmiete“ eine zentrale Anlage (auch Fernwarmwas-
3/4-Spanne der für jedes Mietspiegelfeld für ser) geschehen.
IMMOBILIEN den Mietspiegel 2019 erhobenen und nun ● Unter einer Sammelheizung sind alle
Ing. Dieter Andreas fortgeschriebenen Mieten ausgewiesen Heizungsarten zu verstehen, bei denen
Wulkower Strasse 14 wird. Damit werden in diesem Mietspiegel die Wärme- und Energieerzeugung von
D 12683 Berlin
nicht alle Mieten abgebildet. einer zentralen Stelle aus geschieht.
Tel 030 / 51 06 41 51 Die Gliederung dieses Mietspiegels erfolgte
Fax 030 / 51 06 41 52 Eine Etagenheizung oder Wohnungs-
Funk-Tel: 0172 / 31 53 395 unter folgenden Aspekten zu den Ver- heizung (Gas-, Öl-, Elektroheizung), die
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mit diversen Grundstücken/Häusern & Wohnungen Das Vergleichsmerkmal Art bezieht sich Weitergehende besondere Merkmale wie
im Angebot auf die Gebäudeart. Dieser Mietspiegel gilt auch die Qualität der Ausstattungsmerk-
für nicht preisgebundene Mietwohnun- male müssen unter Berücksichtigung der
59 Jahre gen (auch Genossenschaftswohnungen Preisspannen gewürdigt werden.
A. von Leitner
und vermietete Eigentumswohnungen)
in Mehrfamilienhäusern (Gebäude mit 6.4 Beschaffenheit
mindestens 3 Wohnungen). Er gilt nicht Die Beschaffenheit einer Wohnung wird
I M M O B I L I E N
für Wohnungen in Ein- und Zweifamilien- im Mietspiegel durch das Alter (Bezugsfer-
Verkauf von Miethäusern häusern sowie in Reihenhäusern. tigkeit/Baualter) erläutert, weil die grund-
sätzliche Beschaffenheit verschiedener
und Hausverwaltung 6.2 Größe Wohnungen wesentlich durch die während
Kadettenweg 7 Zur Bestimmung der Größe ist die Fläche bestimmter Zeitperioden übliche Bauwei-
12205 Berlin-Lichterfelde in Quadratmetern als verlässlicher Maßstab se charakterisiert wird. Die Wohnung ist
gewählt worden. Bei der Erstellung des grundsätzlich in das Baualter und/oder das
833 70 55 · Fax 833 28 16 Mietspiegels wurde davon ausgegangen, Jahr der Bezugsfertigkeit einzuordnen, in
www.a-von-leitner.de dass die Wohnfläche bis zum 31. Dezember der das Gebäude erstellt wurde. Moderni-
8 – Sonderbeilage Mietspiegel 2021 Nr. 9/2021
Mietspiegel 2021
sierte Wohnungen werden grundsätzlich in spiegelt die Wertigkeit der Lagegege- lung werden in der Wohnlagenkarte Ge-
das ursprüngliche Jahr der Bezugsfertigkeit benheiten des weiteren Wohnumfeldes biete mit überwiegend einfacher, mittlerer
des Gebäudes eingeordnet. im Vergleich zu anderen Adressen im oder guter Wohnlage abgebildet. In diesen
Eine davon abweichende Bezugsfertigkeit gesamten Berliner Stadtgebiet wider. Die Gebieten können Adressen verschiedener
der Wohnung ergibt sich bei: Stadtgestalt ist sehr vielfältig. Das heutige Wohnlagen vorhanden sein.
● Wiederaufbau (z. B. nach vollständiger Berlin entstand aus der Vereinigung von Die eindeutige Wohnlagezuordnung ergibt
Zerstörung) sieben Städten und 59 Landgemeinden. sich allein aus dem „Straßenverzeichnis
● Wiederherstellung z. B. eines nicht So gibt es in Berlin, anders als in vielen zum Berliner Mietspiegel 2021“. Die nach
mehr zu Wohnzwecken geeigneten anderen Städten, nicht nur ein Zentrum, Straßennamen in alphabetischer Reihen-
Hauses oder erstmalige Umwandlung sondern viele Bezirks- und Ortsteilzentren, folge geordnete Übersicht ist im Anschluss
von Gewerberäumen in Wohnräume was in der Bewertung der Lagequalitäten abgedruckt (siehe Nr. 12 [des ABl., hier nicht
● Ausbau und Erweiterung von bestehen- im Rahmen der Kategorien „Zentren der abgedruckt]).
den Gebäuden (z. B. Dachgeschossaus- Stadt“ bzw. „Dezentrale Stadtbereiche“ Die dortigen Kennzeichnungen „O“ für die
bau, Anbau) berücksichtigt wird. ehemaligen östlichen Bezirke und West-
● neubaugleicher Modernisierung Im Mietspiegel 2019 wurde die Wohnlage Staaken sowie „W“ für die ehemaligen
wesentlicher Bereiche der Wohnung, flächendeckend für die gesamte Stadt westlichen Bezirke (ohne West-Staaken)
durch die unter wesentlichem Bau- Berlin aktualisiert. Die Wohnlageeinstufung ermöglichen für die 1973 bis 1990 bezugs-
aufwand Wohnraum geschaffen oder beruhte dabei auf einem nach wissenschaft- fertigen Wohnungen die Zuordnung der
geändert wurde. lichen Grundsätzen erstellten Wohnlageer- Adresse zur entsprechend anzuwendenden
Zur Würdigung der unterschiedlichen mittlungsmodell. Dabei wurden umfang- Spalte (5 oder 6) der Mietspiegeltabelle.
Bauweisen während verschiedener Zeit- reiche statistische Indikatoren aufbereitet, Die Kennzeichnungen „Z“ sowie „D“ im
perioden und unter Berücksichtigung in einem Datenmodell verarbeitet, geprüft Straßenverzeichnis weisen auf die oben
noch bestehender Unterschiede in der und plausibilisiert. Auf dieser Grundlage genannten Kategorien „Zentren der Stadt“
Mietpreisstruktur bei Neubauwohnungen erfolgte dann die Wohnlageeinstufung, die bzw. „Dezentrale Stadtbereiche“ hin.
von 1973 bis 1990 in den östlichen Bezirken auf wissenschaftlicher Basis erstellt wurde. Folgende Wohnlagebeschreibungen (siehe
und West-Staaken sowie den westlichen Be- Im Rahmen der Indexfortschreibung 2021 Nr. 7) sollen zum Verständnis der Wohnlage-
zirken (ohne West-Staaken) wurde folgende erfolgte außerdem die Wohnlagenein- einstufungen beitragen. Sie beschreiben
Unterscheidung der Bezugsfertigkeit vor- stufung für die zwischen dem 1. Januar Anhaltspunkte zur Einordnung der eigenen
genommen: 2019 und dem 31. Dezember 2020 neu Lagequalitäten anhand häufig/typischer-
● Altbauwohnungen: bis 1918 und 1919- hinzugekommenen Adressen durch die weise vorkommender Lageausprägungen
1949; Arbeitsgruppe Mietspiegel. Dabei wurden in Berlin.
● Neubauwohnungen: 1950-1964, 1965- die Adressen weitestgehend automatisiert
1972, 1991-2002, 2003-2017; auf Basis der umliegenden Wohnlageein- 7. Gebiete mit von diesem Mietspiegel
● Neubauwohnungen (nur westliche Be- stufung einer Wohnlage zugeordnet. Die betroffenem Wohnraum
zirke ohne West-Staaken): 1973-1990; Wohnlageneinstufung aus dem Berliner Grundsätzlich gilt für alle Wohnlagen: Die
● Neubauwohnungen (nur östliche Be- Mietspiegel 2019 wurde ansonsten unver- Wohnlagebewertung soll gebietsprägend
zirke und West-Staaken): 1973-1990 ändert gelassen. Die Wohnlageneinstufung sein. Sie bezieht sich auf das weitere Wohn-
und sogenannte „Wendewohnungen“. ist Bestandteil dieses qualifizierten umfeld. Es kann dabei zu Abweichungen
Mietspiegels. bei Einzelbewertungen von Gebäuden/
6.5 Wohnlage Die Wohnlagenkarte für Berlin gibt einen Wohnanlagen oder bei der Bewertung von
Die Lageeinteilung erfolgt in drei Katego- Überblick über die Verteilung der Wohn- Gebietsgrenzen kommen.
rien: einfache, mittlere und gute Wohnlage. lagen im gesamten Stadtgebiet. Zugunsten
Die Wohnlageeinstufung einer Adresse einer übersichtlichen graphischen Darstel-
GET/555.21.03
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Nr. 9/2021 – Sonderbeilage Mietspiegel 2021 9
Mietspiegel 2021
Einfache Wohnlage:
In den Zentren der Stadt sind einfache
Lagequalitäten von Wohnungsbeständen
insbesondere durch eine überwiegend
geschlossene Bauweise, stark verdichtete
und meist homogene Bebauung gekenn-
zeichnet, die ggf. mit Gewerbe und Industrie
Wilmersdorf durchmischt sind oder an diese angrenzen.
Außerdem weisen einfache Wohnlagen
Die Fachberatung für Mitglieder meist eine geringe Durchgrünung und
ein unterdurchschnittliches Image (einen
Rechtsfragen, Versicherungen, Finanzierungen, niedrigen oder sehr niedrigen Statusindex
Verwaltung, Steuern und Baufragen im Monitoring Soziale Stadt) ➝ Link auf. Die
einfache Wohnlage kann auch bei einer
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besseren Anbindung an den öffentlichen
Geschäftsstelle: Güntzelstraße 55 in 10717 Berlin · www.hug-wilmersdorf.de Personennahverkehr und einem umfang-
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reichen Versorgungsangebot für den täg-
lichen Bedarf vorliegen.
In den dezentralen Stadtbereichen sind
einfache Lagequalitäten geprägt von Woh-
nungsbeständen in geschlossener, aber
auch in offener Bauweise mit entsprechend
unterschiedlicher Verdichtung, ggf. auch
homogener Bebauung. Darüber hinaus
ist diese Wohnlage meist mit Gewerbe
oder Industrie durchmischt oder grenzt
an diese Nutzungen an. Sie weist eine für
die dezentrale Lage eher geringe Durch-
grünung und ein unterdurchschnittliches
Image im Sinne des Statusindex des Moni-
toring Soziale Stadt ➝ Link auf. Ungünstige
Verkehrsverbindungen des öffentlichen
Personennahverkehrs und wenige Versor-
gungsangebote für den täglichen Bedarf
können im Zusammenhang mit den oben
genannten Merkmalen ebenfalls Indikato-
ren für die einfache Wohnlage sein.
Keller Mittlere Wohnlage:
Elles & In den Zentren der Stadt sind mittlere
Kollegen Immobilienbewertung Lagequalitäten von Wohnungsbeständen
insbesondere durch eine überwiegend
geschlossene Bauweise, meist auch stark
Norbert J. Elles verdichtete und z. T. verbreitet homogene
Dipl.-Kfm., Dipl.-Sachverständiger (DIA) Bebauung gekennzeichnet. Es kann eine
Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) mittlere Durchgrünung und ein meist mitt-
leres Image im Sinne des Statusindex des
Renate M. Keller Monitoring Soziale Stadt ➝ Link vorliegen.
Architektin, öbuv Sachverständige Daneben können die Wohnungsbestände
der mittleren Wohnlage in den Zentren der
Keller, Elles & Kollegen GmbH Stadt auch durch ein unter- oder überdurch-
Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung schnittliches Versorgungsangebot für den
Tel. 030.618 51 06 / info@keller-elles.de / www.keller-elles.de täglichen Bedarf geprägt und unter- oder
überdurchschnittlich an den öffentlichen
Yersin | Ruthe Wohnungseigentumsrecht (WEG) Grundstücksrecht Mietrecht Personennahverkehr angebunden sein.
Bauträgerrecht Gewerbe Pacht Erbpacht Zwangsversteigerung In den dezentralen Stadtbereichen liegen
Schlussfassung
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Wohnungsbestände mit mittleren Lage-
qualitäten in Gebieten mit geschlossener,
MarcusA.Yersin www.yersin-ruthe.de aber auch offener Bauweise mit entspre-
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10 – Sonderbeilage Mietspiegel 2021 Nr. 9/2021Mietspiegel 2021
chend unterschiedlicher Verdichtung vor. Bedarf und einer schlechteren Anbindung Wohnlagezuordnung ergibt sich aus dem
Die Gebiete können durch ein größeres an den öffentlichen Personennahverkehr Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspie-
Angebot an Grün- und Freiflächen und ein gegeben sein. gel 2021 im Anhang (siehe Nr. 12. [hier nicht
meist mittleres Image im Sinne des Moni- In dezentralen Stadtbereichen liegen abgedruckt]).
toring Soziale Stadt ➝ Link geprägt sein. Es Wohnungsbestände mit guten Lagequali- Über die genaue Einordnung Ihres Wohn-
können darüber hinaus auch ein unter- oder täten in Gebieten überwiegend offener hauses in die zutreffende Wohnlage gibt
überdurchschnittliches Versorgungsange- Bauweise vor. Es liegt meist eine homo- Ihnen auch Ihr Bezirksamt oder die Se-
bot für den täglichen Bedarf bzw. eine ent- gene Nutzungsstruktur, ein umfangreiches natsverwaltung für Stadtentwicklung und
sprechende Anbindung an den öffentlichen Angebot an Grün- und Freiflächen und ein Wohnen Auskunft.
Personennahverkehr vorliegen. gutes bis sehr gutes Image im Sinne des Kartengrundlage:
Statusindex des Monitoring Soziale Stadt Übersichtskarte von Berlin 1 : 50 000 (ÜK
Gute Wohnlage: ➝ Link vor. Die gute Lage kann aber auch 50), Stand 6/2019. Herausgegeben von der
In den Zentren der Stadt weisen gute bei schlechteren Versorgungsmöglich- Senatsverwaltung für Stadtentwicklung
Wohnlagen insbesondere eine überwie- keiten für den täglichen Bedarf und einer und Wohnen III
gend geschlossene Bauweise, häufig auch schlechteren Anbindung an den öffentli-
eine stark verdichtete Bebauung auf. Die gu- chen Personennahverkehr gegeben sein. 8. Anwendung der Mietspiegeltabelle
ten Lagen befinden sich meist in der Nähe Aufgrund der weitestgehend angegliche-
zu den Zentrumskernen und den damit Gebiete ohne betroffenen nen Wohnungs- und Mietpreisstrukturen
verbundenen typischen Beeinflussungen. Wohnraum in den bisherigen östlichen und westlichen
Darüber hinaus ist die Lage meist durch Bezirken werden die Mieten in einer ge-
für die zentrale Lage eher hohe Durchgrü- 7.1 Wohnlagenkarte Berliner Mietspie- meinsamen Mietspiegeltabelle ausgewie-
nung und ein gutes bis sehr gutes Image gel 2021 [hier nicht abgedruckt, siehe sen – mit Ausnahme der von 1973 bis 1990
im Sinne des Statusindex des Monitoring Seite 1] bezugsfertigen Wohnungen.
Soziale Stadt ➝ Link gekennzeichnet. Die Achtung: Die Karte soll lediglich eine
gute Lage kann auch bei eher mäßigem erste Orientierung über die mögliche ➝ Link: www.stadtentwicklung.berlin.de/planen/
Versorgungsangebot für den täglichen Wohnlagezuordnung geben. Die genaue basisdaten_stadtentwicklung/monitoring/index.shtml
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Nr. 9/2021 – Sonderbeilage Mietspiegel 2021 Wir beraten Sie gerne – 030 34 99 071161Mietspiegel 2021
Die eindeutige Zuordnung einer Wohnung ■ Das für die Wohnung in Betracht kom- ■ Der Mietspiegel weist für jeden
(Adresse) zur anzuwendenden Spalte der mende Tabellenfeld der Mietspiegelta- Wohnungstyp in den verschiedenen
Mietspiegeltabelle (entsprechend dem je- belle finden Sie, indem Sie die vorhande- Tabellenfeldern jeweils die Miet-
weiligen Geltungsbereich) für Wohnungen nen Merkmale der Wohnung mit denen preisspanne und den Mittelwert aus.
„bezugsfertig von 1973 bis 1990“ ergibt aus der Mietspiegeltabelle vergleichen. Die Miete einer normalen Wohnung
sich allein aus dem „Straßenverzeichnis Größe, Ausstattung und auch Be- mit Standardausstattung in üblicher
zum Berliner Mietspiegel 2021“ (siehe zugsfertigkeit der Wohnung werden Qualität entsprechend ihrem Jahr der
Nr. 12). Die dortige Kennzeichnung „O“ für Sie kennen oder feststellen können. Bezugsfertigkeit wird vorwiegend um
die östlichen Bezirke und West-Staaken ■ Anschließend müssen Sie die Wohn- den ausgewiesenen Mittelwert liegen.
sowie „W“ für die westlichen Bezirke (ohne lage für Ihre Wohnung bestimmen. Eine schlechter ausgestattete Wohnung
West-Staaken) ermöglicht die eindeutige Hier liefert die beigefügte Karte eine wird im unteren, eine besser ausge-
Zuordnung Ihrer Adresse zu den zugehöri- erste Orientierung. Die genaue Wohn- stattete im oberen Bereich der Spanne
gen Spalten 5 oder 6 der Mietspiegeltabelle. lagezuordnung kann jedoch nur dem einzuordnen sein.
Für die Zuordnung zu„östlichen“ und„west- vorgenannten„Straßenverzeichnis zum Der Mietspiegel weist die ortsübliche Ver-
lichen“ Bezirken ist der Gebietsstand vor der Berliner Mietspiegel 2021“ entnommen gleichsmiete (Netto-Kaltmiete) in Euro/m²
Gebietsreform (31.12.2000) maßgeblich7). werden. monatlich aus.
Um nun die ortsübliche Vergleichsmiete ■ Aus diesen vier Merkmalen ergibt sich
(Netto-Kaltmiete) für Ihre Wohnung in der in der Mietspiegeltabelle das Feld, aus
Mietspiegeltabelle zu ermitteln, sollten Sie dem Sie die in Frage kommenden Werte
wie folgt vorgehen: ablesen können. 7) Vgl. Ausführungen zum Gebietsstand unter Nr. 3.
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9. Berliner Mietspiegeltabelle 2021
Berliner Mietspiegeltabelle 2021 a) Die Zuordnung West-Staakens basiert auf
dem Gebietsstand 2.10.1990. Die Zuord-
nung der Bezirke basiert auf dem Gebiets-
Ortsübliche Vergleichsmieten (Stichtag 1.9.2020) · Netto-Kaltmiete in Euro je Quadratmeter monatlich stand 31.12.2000 vor der Gebietsreform.
Altbau Neubau
bezugsfertig bis 1918 1919 - 1949 1950 - 1964 1965 - 1972 1973 - 1990 1973 - 1990 1991 - 2002 2003 - 2017
Westa Osta
mit Wende- ohne Wende-
wohnungen wohnungen
Ausstattung mit Sammelhei- mit SH, mit SH, mit SH, mit SH, mit SH, mit SH, mit SH,
zung (SH), Bad Bad Bad Bad Bad Bad Bad Bad
Wohnfläche
und WC in der und IWC und IWC und IWC und IWC und IWC und IWC und IWC
Wohnung
(IWC)
Wohnlage 1 2 3 4 5 6 7 8
einfach A 7,99 7,89* 6,50 6,87 7,65* 7,22
5,56-13,11 6,07-8,78 5,60-9,13 6,06-8,93 7,51-8,95 6,93-8,06
bis unter 40 m2
mittel B 8,52 7,74* 6,93 6,64 7,82** 7,01
6,79-12,37 6,51-8,64 5,71-9,15 5,95-8,33 5,39-8,25 6,52-7,31
gut C 11,57* 7,58** 7,55 9,00 8,40** 7,21
6,61-14,39 6,51-9,58 6,43-9,41 8,24-9,86 7,55-10,20 6,77-8,83
einfach D 6,82 6,47 6,07 5,94 7,54 6,08 8,45 11,74*
40 bis unter 60 m2
5,32-10,05 5,48-8,28 5,44-8,09 5,11-7,09 6,27-8,75 5,78-6,62 7,79-10,31 9,81-15,28
mittel E 7,51 6,81 6,18 6,05 7,82 6,02 8,27 9,96
5,47-10,36 5,69-7,85 5,45-7,72 5,49-7,02 6,43-8,87 5,46-6,77 7,51-9,27 7,36-12,64
gut F 8,13 6,98 6,59 7,21 8,51* 6,08 9,86 9,99
6,06-11,09 6,08-9,24 5,71-7,94 5,35-10,11 7,46-9,32 5,89-7,04 8,23-11,24 7,84-12,11
einfach G 6,40 5,93 5,64 5,51 7,35 5,33 7,80 13,03
60 bis unter 90 m2
4,88-10,11 5,12-7,35 4,88-6,88 4,94-6,15 6,15-9,10 5,04-5,79 6,30-8,68 8,58-14,99
mittel H 6,84 6,31 6,07 5,77 8,09 5,33 7,99 10,20
4,89-10,11 5,15-7,40 5,34-7,16 5,14-6,47 5,76-9,21 4,65-5,82 6,80-9,13 9,01-12,33
gut I 7,57 7,18 6,61 6,72 8,41 5,63 9,19 10,33
5,68-11,04 5,98-9,25 5,56-8,46 5,26-8,40 6,68-9,95 5,17-6,36 7,53-11,14 8,94-12,89
einfach J 6,30 6,20* 5,53 7,27 5,29 8,05 12,08
90 m2 und mehr
4,84-9,24 5,20-7,24 4,94-6,12 5,89-8,37 4,83-5,54 6,71-9,42 8,61-13,92
mittel K 6,84 6,08 6,84** 5,46 7,72 5,31 8,28 10,19
4,93-9,91 5,16-8,60 5,68-11,54 5,12-6,21 6,04-8,76 4,66-5,62 7,29-9,64 8,90-12,87
gut L 7,41 6,76 8,32 8,39 9,10 5,38 9,91 11,63
5,54-10,60 5,75-9,03 6,76-9,40 7,62-8,99 7,14-12,07 5,14-6,00 8,26-11,83 9,44-13,84
Bei Leerfeldern lag für eine verlässliche Aussage keine genügende Zahl von Mietwerten vor (unter 10 Mietwerte).
Die mit * und ** versehenen Daten haben wegen geringer Zahl an Mietwerten nur bedingte Aussagekraft (* = 15 - 29 Mietwerte, ** = 10 - 14 Mietwerte).
Die mit *** versehenen Angaben haben wegen geringer Zahl an Mietwerten nur bedingte Aussagekraft. Diese Abschläge können daher nicht dem Anwendungs-
bereich des qualifizierten Mietspiegels zugeordnet werden.
In den Tabellenfeldern werden der jeweilige Mittelwert (Median) sowie die 3/4-Spanne dargestellt.
Für Altbauwohnungen (bezugsfertig bis 1918 und 1919 bis 1949) ohne Sammelheizung, ohne Bad, mit WC in der Wohnung (IWC)
liegt die ortsübliche Vergleichsmiete je Quadratmeter Wohnfläche monatlich 2,22 Euro unter den Beträgen der ausgewiesenen Spalte 1
für Bezugsfertigkeit bis 1918*** bzw. der ausgewiesenen Spalte 2 für Bezugsfertigkeit 1919 bis 1949***.
Für Altbauwohnungen (bezugsfertig bis 1918) mit Sammelheizung oder mit Bad, mit WC in der Wohnung (IWC) liegt die ortsübliche
Vergleichsmiete je Quadratmeter Wohnfläche monatlich 1,43 Euro unter den Beträgen der ausgewiesenen Spalte 1***.
Für Altbauwohnungen (bezugsfertig 1919 bis 1949) mit Sammelheizung oder mit Bad, mit WC in der Wohnung (IWC) liegt die
ortsübliche Vergleichsmiete je Quadratmeter Wohnfläche monatlich 0,43 Euro unter den Beträgen der ausgewiesenen Spalte 2***.
Für Neubauwohnungen (bezugsfertig 1950 bis 1964) mit Sammelheizung oder mit Bad, mit WC in der Wohnung (IWC) liegt die
ortsübliche Vergleichsmiete je Quadratmeter Wohnfläche monatlich 1,47 Euro unter den Beträgen der ausgewiesenen Spalte 3***.
Nr. 9/2021 – Sonderbeilage Mietspiegel 2021 13Mietspiegel 2021
10. Zum Umgang mit den WC“, „Küche“, „Wohnung“, „Gebäude“ und sich dies wohnwerterhöhend auswirken – je
ausgewiesenen Preisspannen „Wohnumfeld“ wohnwerterhöhende bzw. mehr Energieverbrauch, umso stärker soll
Die im Mietspiegel ausgewiesenen Span- wohnwertmindernde Merkmale. Je nach sich dies wohnwertmindernd auswirken)
nen sind erforderlich, weil Wohnungen über Häufung dieser Merkmale liegt die orts- bietet ein transparentes, leicht nachvoll-
die in der Tabelle ausgewiesenen Merkmale übliche Vergleichsmiete unter oder über ziehbares Instrument auf der Basis von
Alter, Größe, Lage und Ausstattung hinaus dem Mittelwert. objektiven Energiekennwerten.
weitere Unterschiede aufweisen können. Die Aufzählung in der Orientierungshilfe
In der weit überwiegenden Zahl der Fälle berücksichtigt nach den Erfahrungen der 10.3 Ermittlung der ortsüblichen
können die besonderen Nachteile und Mitglieder der Arbeitsgruppe Mietspiegel Vergleichsmiete und der
Vorteile einer Wohnung im Rahmen der die wesentlichen Merkmale. Es können aber Spanneneinordnung
Spannen des Mietspiegels durch Merkmale in Einzelfällen weitere ebenfalls gewichtige Folgende Spanneneinordnung mittels der
der „Orientierungshilfe für die Spannen- Merkmale im Rahmen der Merkmalgruppen Orientierungshilfe wird empfohlen:
einordnung“ (siehe Nr. 11) berücksichtigt zum Tragen kommen. Die wohnwerterhöhenden oder wohn-
werden. Mängel bei der Standardausstat- wertmindernden Merkmale sind in der
tung können durch andere Ausstattungen 10.2 Energetischer Zustand Mietspiegeltabelle nicht gesondert aus-
ausgeglichen werden. Die Miethöhe kann der Wohngebäude gewiesen. Sie können aber die ortsübliche
zudem von weiteren Merkmalen abhängig Die Umgestaltung des Wohngebäude- Vergleichsmiete innerhalb der Spanne
sein, die in der Tabelle nicht ausgewiesen bestandes unter energetischen Gesichts- – ausgehend vom Mittelwert positiv oder
sind (siehe auch Erläuterungen zu Nr. 10.1). punkten wird in den nächsten Jahren und negativ – mit jeweils 20 Prozent für folgende
Es wird zur Berücksichtigung dieser Merk- Jahrzehnten immer wichtiger. Zudem Merkmalgruppen beeinflussen:
male bei der Ermittlung der ortsüblichen gewinnen die Kosten von Heizungs- und ■ Die Ausstattung des Bades/WC 20 %
Vergleichsmiete deshalb die nachfolgende Warmwasserversorgungsanlagen bei der ■ Die Ausstattung der Küche 20 %
„Orientierungshilfe für die Spanneneinord- Bewertung von Wohnraum für die Mieter ■ Die Ausstattung der Wohnung 20 %
nung“ als Schätzgrundlage empfohlen; sie zunehmend an Bedeutung. ■ Die Ausstattung des Gebäudes 20 %
gehört allerdings nicht zum qualifizierten Der Berliner Mietspiegel 2021 trägt der ■ Das Wohnumfeld 20 %
Teil dieses Mietspiegels (siehe auch BGH, Entwicklung der Energiekosten durch die 100 %
Urteil vom 20.4.2005 - VIII ZR 110/04 = Einbeziehung eines abgestuften Energie-
GE 2005, 663, zuletzt etwa wiederholt im kennwertes Rechnung. Die Einbeziehung Überwiegen in einer Merkmalgruppe die
Urteil vom 18.11.2020 - VIII ZR 123/20 = des energetischen Zustands in das Wer- wohnwerterhöhenden Merkmale, ist ein
GE 2021, 49). Diese Orientierungshilfe be- tungssystem der Orientierungshilfe be- Zuschlag von 20 Prozent des Unterschieds-
rücksichtigt dabei bisherige Erkenntnisse, rücksichtigt sowohl die unterschiedlichen betrages zwischen Mittelwert und Span-
die sowohl von der Praxis für die Einigung Energiekennwerte, die sich für ein Wohn- nenoberwert gerechtfertigt. Überwiegen
der Vertragsparteien als auch von vielen gebäude aus dezentraler oder zentraler die wohnwertmindernden Merkmale in
Berliner Gerichten für ihre Entscheidungen Warmwasserversorgung ergeben, als auch einer Merkmalgruppe, ist ein Abzug von
zugrunde gelegt worden sind. Umsetzungshindernisse für energetische 20 Prozent des Unterschiedsbetrages zwi-
Sanierungsmaßnahmen, die sich aus denk- schen Mittelwert und Spannenunterwert
10.1 Merkmale der Orientierungshilfe malschutzrechtlichen Vorgaben ableiten. angemessen. In gleicher Weise ist mit jeder
Das Annäherungsschema (siehe Nr. 11) Das gestufte Wertungssystem (je geringer anderen Merkmalgruppe zu verfahren. Das
nennt in den fünf Merkmalgruppen „Bad/ der Energieverbrauch ist, umso stärker soll Überwiegen der Merkmale innerhalb einer
Merkmalgruppe ergibt sich durch einfache
Überzahl.
Die fünf Merkmalgruppen werden
gegeneinander aufgerechnet!
Auf dieser Basis ist zunächst die Differenz
zwischen dem ausgewiesenen Mittelwert
und dem errechneten Spannenwert nach
der Orientierungshilfe zu berechnen.
Überwiegen in allen fünf Merkmalgruppen
die wohnwerterhöhenden Merkmale, liegt
die ortsübliche Vergleichsmiete am oberen
Spannenwert. Überwiegen in allen fünf
Kategorien die wohnwertmindernden
Merkmale, liegt die ortsübliche Vergleichs-
miete am unteren Spannenwert.
10.4 Beispiele
A) Umgang mit den Merkmalen zur
Berücksichtigung des energetischen
Zustandes von Gebäuden in der Merk-
malgruppe „Gebäude“
Bei den wohnwertmindernden Merkmalen
ist es nur möglich, entweder das Merkmal
14 – Sonderbeilage Mietspiegel 2021 Nr. 9/2021Mietspiegel 2021
„Unzureichende Wärmedämmung oder B) Anwendung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung (siehe Nr. 11)
Heizanlage mit ungünstigem Wirkungsgrad
(Einbau/Installation vor 1988)“ oder ein Merkmalgruppe es überwiegen daher +/-
bzw. mehrere Merkmale zum „Energiever-
brauchskennwert“ anzukreuzen. Analog 1. Bad/WC wohnwerterhöhende Merkmale + 20 %
gilt dies auch bei den wohnwerterhöhen- 2. Küche wohnwerterhöhende Merkmale + 20 %
den Merkmalen: Entweder das Merkmal
„Wärmedämmung zusätzlich zur vorhande- 3. Wohnung wohnwerterhöhende Merkmale + 20 %
nen Bausubstanz oder Einbau/Installation 4. Gebäude wohnwertmindernde Merkmale - 20 %
einer modernen Heizanlage ab 1.1.2003
5. Wohnumfeld wohnwertmindernde Merkmale - 20 %
(wenn Bezugsfertigkeit des Gebäudes/
der Wohnung vor diesem Zeitpunkt)“ wird Ergebnis + 20 %
ausgewählt oder ein bzw. mehrere Merk-
male zum „Energieverbrauchskennwert“. Handelt es sich z. B. bei der vorstehend Das Ergebnis von 20 Prozent, bezogen
Wenn der „Energieverbrauchskennwert“ bewerteten Wohnung um eine zwischen auf die obere Spanne von 1,81 Euro, sind
ausgewählt wird, dann ist es möglich, ein, 1919 und 1949 bezugsfertig gewordene (kaufmännisch gerundet) 0,36 Euro. Die
zwei oder drei Merkmale anzukreuzen – je Wohnung mit Sammelheizung, Bad und Anwendung der empfohlenen Orientie-
nach der Höhe des vorliegenden Energie- WC in der Wohnung, 50 m² groß, in ein- rungshilfe ergäbe für diese Wohnung
kennwertes. Liegt der „Energieverbrauchs- facher Wohnlage (siehe Nr. 9 Mietspiegel- dann eine ortsübliche Vergleichsmiete von
kennwert“ z. B. bei 240 kWh/(m²a), können tabelle, Mietspiegelfeld D2), dann ergeben 6,83 Euro/m² monatlich (= 6,47 Euro/m²
alle drei Kästchen als wohnwertminderndes sich folgende Werte: monatlich + 0,36 Euro/m² monatlich).
Merkmal angekreuzt werden. Liegt er z. B.
bei 90 kWh/(m²a), können die zwei oberen Unterwert: 5,48 Euro Mittelwert: 6,47 Euro Oberwert: 8,28 Euro
Kästchen als wohnwerterhöhendes Merk-
mal angekreuzt werden.
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