Minergie macht sich bezahlt - Der Nachhaltigkeit von Immobilien einen fi nanziellen Wert geben
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Der Nachhaltigkeit von Immobilien
einen finanziellen Wert geben –
Minergie macht sich bezahlt
November 2008Impressum Herausgeber CCRS, Center for Corporate Responsibility and Sustainability an der Universität Zürich, Dr. Erika Meins Autoren Marco Salvi, Engineering Immobilien, Zürcher Kantonalbank Andrea Horehájová, Engineering Immobilien, Zürcher Kantonalbank Ruth Müri, GIS-Fachstelle, Zürcher Kantonalbank Diese Studie konnte von der Unterstützung durch Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Zürcher Kantonal- bank profitieren. Die Autoren danken besonders Andreas Brühlmann, Jörn Schellenberg, Christina Doll, Roger Wiesendanger und Simon Furter für ihre wertvollen Beiträge. Ein grosser Dank gebührt auch dem AWEL, welches die Minergie-Daten für diese Studie zur Verfügung gestellt hat. Produktion Gestaltung und Layout: Christian Pfister, Statistisches Amt des Kantons Zürich Druck: gdz AG Partner CCRS-Reihe «Der Nachhaltigkeit von Immobilien einen finanziellen Wert geben» Die vorliegende Publikation «Minergie macht sich bezahlt» ist die zweite in der CCRS-Reihe «Der Nach- haltigkeit von Immobilien einen finanziellen Wert geben». Die erste Publikation mit dem Titel «Economic Sustainability Indicator (ESI) – Zusammenfassender Bericht Grundlagen und Mehrfamilienhäuser» ist im Dezember 2007 erschienen. Kontakt • Bei Fragen zur Studie: Marco Salvi (044 292 45 17/marco.salvi@zkb.ch) • Bei Fragen zur Nachhaltigkeitsbewertung ESI: Erika Meins (044 634 40 63/erika.meins@ccrs.uzh.ch) Bildlegende Titelblatt: Minergie-Mehrfamilienhaus in Horgen (ZH-374) (Foto: Verein Minergie)
Macht sich Minergie bezahlt?
Vorwort
Energie wird knapp und teurer. In der Schweiz fällt abzeichnen. An Bedeutung zunehmen werden
rund die Hälfte des gesamten Energieverbrauchs Klimaerwärmung, demographischer Wandel und
in Gebäuden an. Technisch und baulich wären wir veränderte gesellschaftliche Normen. Diese Ent-
in der Lage, den Energieverbrauch von Gebäu- wicklungen haben alle Auswirkungen auf den
den drastisch zu reduzieren. Trotzdem wird nicht Wert von Immobilien. Sie werden gegenwärtig bei
einmal ein Fünftel aller Neubauten energieeffi- der Ermittlung des Immobilienwertes nicht oder
zient gebaut (erst 15% sind Minergie zertifiziert). nicht ausreichend berücksichtigt. Damit basieren
Auch sind wir weit davon entfernt, dass Sanie- Investitionsentscheide oft auf unvollständigen Ent-
rungen mehrheitlich energieoptimiert erfolgen. scheidungsgrundlagen.
Warum?
Im Jahr 2007 hat das CCRS zusammen mit der ZKB
Eine Schlüsselrolle im Immobilienmarkt kommt und weiteren Experten ein marktorientiertes Ins-
den Investoren zu. Solange diese nicht auf energie- trument zur Bewertung von Immobilien entwickelt,
effizientem Bauen bestehen, wird ein Grossteil der welches die Nachhaltigkeitsaspekte umfassender
neu gebauten Immobilien heutigen Niedrigenergie- einbezieht.1 Es ermöglicht Investoren, langfristig
Standards nicht genügen. Ausschlaggebend für optimale Investitionsentscheide zu fällen. Die vor-
Investoren ist die Rendite und das Risiko. Erst wenn liegende Arbeit bestätigt empirisch: Wer frühzeitig
Investoren überzeugt sind, dass energieoptimierte in Nachhaltigkeit investiert hat, wird heute vom
Immobilien eine höhere Rendite abwerfen, wird im Markt mit einem Aufpreis belohnt. Nachhaltig-
grossen Stil energieeffizient gebaut und saniert. keit wird in den kommenden Jahren an Bedeutung
Unter diesem Gesichtspunkt sind die Resultate der weiter zunehmen. Wer jetzt langfristig denkt und
vorliegenden Studie von grösstem Interesse. Basie- handelt, wird in den nächsten Jahren davon profi-
rend auf einer einzigartigen Datengrundlage zeigt tieren.
diese Studie, dass der Markt heute schon bereit
ist, Minergie-Einfamilienhäuser mit einem Aufpreis Erika Meins, CCRS
von 7 Prozent zu honorieren. Bei Mehrinvestitio-
nen von maximal 7 Prozent kann sich Minergie
also bereits heute bezahlt machen.
1
Der Nachhaltigkeit von Immobilien einen finanziellen Wert
Steigende Energiepreise sind nur ein Beispiel von geben – Economic Sustainability Indicator (ESI). CCRS,
langfristigen Entwicklungen, die sich bereits heute Dezember 2007.
31 Einleitung Lohnt sich Minergie?
Diese Studie versucht am Beispiel des Minergie-
In den letzten Monaten haben energiepolitische Labels, einige grundlegende energieökonomische
Themen Schlagzeilen gemacht. Zum einen, weil Fragen, die sich potenzielle Eigenheimbesitzer oder
sich die Bevölkerung zunehmend um die Auswir- Immobilieninvestoren vermehrt stellen, pragmatisch
kungen der globalen Erwärmung sorgt. Zum ande- zu beantworten. «Lohnt sich Minergie?» ist eine
ren – der wohl wichtigere Grund –, weil die stark der Fragen, denen die vorliegende Arbeit nachgeht.
ansteigenden Energiepreise in vielen Haushalts- Die Arbeit beschränkt sich nicht auf die Kosten/
budgets ihre Spuren hinterlassen haben. Nicht nur Nutzen-Analyse von energiesparenden Investi-
an der Tankstelle erreichen die Treibstoffpreise tionen. Ebenso wichtig ist zu wissen, ob und wie
neue Höchststände. Auch nach dem jüngsten Preis- der Immobilienmarkt – damit sind alle Käufer und
rückgang bleiben sie gut doppelt so hoch wie 2003. Verkäufer von Liegenschaften gemeint – energie-
Zudem haben verschiedene Elektrizitätsversorger sparende Massnahmen bewertet und einschätzt.
weitere Preisanpassungen nach oben angekündigt. Um ein Ergebnis dieser Studie vorwegzunehmen:
es ist durchaus denkbar, dass die Mehrkosten, die
Energie als ein Aspekt der Nachhaltigkeit die Einhaltung des Minergie-Standards verursacht,
Wer heute in Immobilien investiert – sei es als die erwarteten Ersparnisse übersteigen. Dennoch
Eigenheimbesitzer oder als institutioneller Investor werden diese Mehrkosten vom Markt entschädigt.
– kann weder die Energiefrage noch das Thema Es besteht offensichtlich eine Nachfrage nach um-
der Nachhaltigkeit umgehen. Begriffe wie «Nach- weltfreundlichen, energiesparenden Bauinvesti-
haltigkeit» und «Energieeffizienz» müssen aller- tionen – auch wenn diese Nachfrage noch relativ
dings konkretisiert werden. Für Personen, die keine klein und vor allem im gehobenen Marktsegment
Baufachleute sind, ist es schwierig zu beurteilen, angesiedelt ist.
ob eine Liegenschaft nachhaltig gebaut wurde. Die ökonometrische Analyse in der vorliegenden
In dieser Situation können Labels oder Ratings als Studie umfasst Minergie-Wohngebäude im Kan-
Entscheidungshilfe dienen. Ein in der Schweiz be- ton Zürich, da einzig für den Kanton Zürich Daten
reits gut etabliertes Energie-Label wird vom Verein in ausreichender Qualität vorliegen. Die öffentlich
Minergie vergeben. Mit über 10 000 zertifizierten verfügbaren Daten zu Minergie-Liegenschaften
Liegenschaften gehört Minergie zu den bekanntes- wurden für differenzierte Analysen mit eigenen
ten Öko-Labels. Das Label erhalten Gebäude, die Datenbeständen verknüpft.
spezifische Grenzwerte für den Energieverbrauch
einhalten (siehe Box). Damit kann die geforderte
Bauqualität quantifiziert und eine zuverlässige Be-
wertung abgegeben werden.
Was ist Minergie?
Minergie ist ein Energielabel für Neubauten und Heizung und Wassererwärmung je Quadratmeter
modernisierte Altbauten aller Gebäudekategorien. beheizter Wohnfläche.
Im Vordergrund steht der Komfort für die Nutzer- Die Trägerschaft Minergie ist eine geschützte Marke,
schaft. Gebäude im Minergie-Standard zeichnen die vom gleichnamigen Verein getragen wird. Mit-
sich durch besonders gute Wärmedämmung aus, glieder des Vereins sind die Kantone, der Bund,
sowie eine systematische Lufterneuerung. Da der Schulen, Verbände, Firmen und Einzelpersonen.
Energieverbrauch eines Gebäudes Rückschlüsse Minergie beinhaltet drei Standards: Minergie
über die Qualität eines Hauses zulässt, nutzt man steht für die breite Anwendung im Neubau- und
die so genannte Energiekennzahl (kWh/m2), um Modernisierungsmarkt. Davon hebt sich der deut-
zu beurteilen, ob ein Neubau oder eine Sanierung lich ambitiösere Standard Minergie-P ab. Minergie-
dem Minergie-Standard entspricht. Als Mass für ECO zeichnet zertifizierte Minergie- und Minergie-
die Bewertung dient der Wärmeenergiebedarf für P-Bauten zusätzlich in ökologischer Bauweise aus.
42 Die wichtigsten Fakten zu Minergie Minergie als deutschschweizerische
in Kürze Angelegenheit
Minergie-Gebäude sind in der Schweiz nicht über-
Immobilien sind langlebige Güter. Auch in den Jah- all gleich verteilt. Alleine im Kanton Zürich befin-
ren guter Konjunktur und reger Bautätigkeit machen den sich 28 Prozent aller Minergie-Wohngebäude.
neue Gebäude nur einen kleinen Teil des Immobi- Schlusslicht der Regionen sind die Zentralschweiz
lienbestandes aus, meistens nur wenige Prozente. und das Tessin: Bloss 8 Prozent der Wohngebäude
Das Minergie-Label wurde erst 1998 lanciert. Es befinden sich in diesen Regionen. Die Vorreiterrolle
erstaunt also nicht, dass der Anteil der Minergie- Zürichs wird noch deutlicher, wenn die Fläche der
Gebäude an allen Wohnbauten in der Schweiz Minergie-Wohnbauten pro Einwohner betrachtet
nur rund 1 Prozent beträgt.2 Bis September 2008 wird. Mit 1,2 Quadratmeter pro Einwohner ist sie
wurden schweizweit rund 8 600 Minergie-Wohn- doppelt so hoch wie im Schweizer Durchschnitt.
gebäude zertifiziert, was einer Wohnfläche von ins- Mit anderen Worten ist Minergie bis jetzt eine
gesamt 6,3 Mio. Quadratmetern entspricht. weitgehend deutschschweizerische Angelegenheit
geblieben – mit starkem Zürcher Akzent. Die Ver-
2
Quellen: Bundesamt für Statistik (Bau- und Wohnungs- teilung im Kanton Zürich ist in Abbildung 1 wieder-
bestand), Verein Minergie, eigene Berechnungen. gegeben.
Abbildung 1
Geografische Verteilung von Minergie-Gebäuden im Kanton Zürich
Anteil der Minergie-
Wohngebäude bei Neubauten
1% – 5%
6% – 10%
11% – 20%
21% – 30%
31% – 40%
41% – 50%
über 50%
Quelle: AWEL, Statistisches Amt des Kantons Zürich, ZKB
5Abbildung 2 vate Einzel-Investoren, welche die Zertifizierung
Anzahl zertifizierter Minergie-Wohngebäude vornehmen lassen. Es folgen die Baugenossen-
im Kanton Zürich pro Jahr schaften (16 Prozent) und die öffentliche Hand (7
Prozent). Institutionelle Investoren (6 Prozent) wie
450 Pensionskassen, Versicherungen und Immobilien-
Neubauten gesellschaften haben bis jetzt eine untergeordnete
400
Modernisierte Altbauten Rolle gespielt. In der Schweiz beträgt der Anteil
350 institutioneller Investoren am Gesamtimmobilien-
bestand zwischen 10 und 15 Prozent. Der Anteil
300
der institutionellen Investoren erscheint als beson-
250 ders klein, wenn man zusätzlich bedenkt, dass die
200
Präsenz der institutionellen Anleger in der Region
Zürich traditionell stark ist, gerade dort also, wo
150 Minergie-Häuser überproportional häufig sind.
100
Es ist zu erwarten, dass bei diesen Anlegern die
50 Renditeüberlegungen eine wichtigere Rolle spielen
0 als bei anderen Eigentümern – insbesondere im Ver-
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
gleich zur öffentlichen Hand und den Baugenossen-
schaften. Lässt sich diese Haltung nachvollziehen?
Dieser Frage wird im Kapitel 3 nachgegangen.
Quelle: AWEL
Heizen mit Wärmepumpen
Was sind die Hauptmerkmale der über zweitausend
Rasante Entwicklung Minergie-Wohngebäude, welche bis jetzt im Kan-
Im Kanton Zürich, auf den diese Studie ein besonde- ton Zürich zertifiziert wurden? Was unterscheidet
res Augenmerk richtet, waren im September 2008 sie von den übrigen Gebäuden? Selbstverständ-
bereits rund 2 400 Gebäude zertifiziert, davon 54 lich zeichnen sie sich durch eine erhöhte Energie-
Prozent Einfamilienhäuser (EFH) und 39 Prozent effizienz aus. Der Heizölverbrauch für Heizung
Mehrfamilienhäuser (MFH) (siehe Tabelle 1). Die und Warmwasser in konventionellen Gebäuden
Abbildung 2 zeigt die Entwicklung der Zertifizie- liegt durchschnittlich bei etwa 15 Liter Heizöl pro
rungen im Kanton Zürich seit der Lancierung des Quadratmeter und Jahr. Im Vergleich dazu liegt der
Minergie-Labels im Jahr 1998. Es fällt auf, dass be- aktuelle Grenzwert für Minergie-Häuser bei 3,8
reits nach einer kurzen Zeit die Anzahl der zertifi- Liter. Dieser Wert lässt sich durch eine Kombination
zierten Wohngebäude stetig zunahm. Ihr Anteil am von baulichen Massnahmen und der geeigneten
Neubau beträgt rund 15 Prozent. Mehr als 92 Pro- Haustechnik erreichen.
zent der Minergie-Wohngebäude sind Neubauten. Über 30 Prozent der Minergie-Häuser nutzen als
einziges Heizungssystem eine Wärmepumpe. Häu-
Vorwiegend private Besitzer fig jedoch wird die Wärmepumpe mit einem wei-
Interessanterweise ist die überragende Mehrheit teren System – beispielsweise einer Solaranlage
(70 Prozent) dieser Gebäude in privatem Besitz – kombiniert (siehe Abbildung 4).
(siehe Abbildung 3). Es sind also in erster Linie pri-
Vorteil Komfortlüftung
Das Kernstück jedes Minergie-Gebäudes ist jedoch
Tabelle 1 die Komfortlüftung. Die hohe Dichtigkeit der Bau-
Minergie-Häuser im Kanton Zürich nach ten setzt für alle Gebäudekategorien eine kontrol-
Gebäudekategorie lierbare Frischluftzufuhr voraus. Damit lassen sich
Luftströme im Gebäude genau kontrollieren. Man
Kanton Zürich Anzahl In Prozent Beheizte In Prozent
Fläche in m2
muss die Fenster nicht öffnen, hat aber immer
Wohnen EFH 1 307 54 435 607 13 Frischluft. Die Aussenluft wird nach Möglichkeit
Wohnen MFH 959 39 1 644 185 50 gefiltert, was die Luftqualität verbessert und bei-
Andere Gebäude 169 7 1 230 012 37 spielsweise pollengeplagte Allergiker entlastet. Die
Total 2 435 100 3 309 804 100 Luftfeuchtigkeit ist ausgeglichen. So lässt sich die
Quelle: Verein Minergie, Stand September 2008 Bildung von Schimmelpilz verhindern.
6Abbildung 3
Minergie-Wohngebäude nach Eigentümertyp pro m2 Energiebezugsfläche
Neubau
Institutionelle Investoren 6,4% Sanierung
Baugenossenschaften 15,9%
Öffentliche Hand 7,1%
Private 70,3%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%
Quelle: AWEL, ZKB
Ein interessantes «Nebenprodukt» dieser Lüftung ist Abbildung 4
die Möglichkeit, Wohngebäude mit hoher Wohn- Heizungssysteme bei Minergie-Wohngebäuden
qualität an lärmbelasteten Lagen in unmittelbarer
Nähe verkehrsreicher Strassen, Bahnlinien oder
Flugrouten zu bauen. Wie die Auswertung unserer
Daten zeigt, wird diese Möglichkeit nur selten ge- Mix von 3
nutzt. Im Kanton Zürich liegen zwar die Minergie- und mehr (16%)
Häuser tendenziell an etwas urbaneren Lagen. Oft
ist auch der Anschluss an die lokale Infrastruktur wie Wärmepumpe (31%)
Schulen, Einkaufsmöglichkeiten oder Haltestellen
des öffentlichen Verkehrs überdurchschnittlich gut.
Die Belastung mit Verkehrslärm unterscheidet sich Mix von
an den Standorten der Minergie-Häuser jedoch 2 Systemen (32%)
nicht von den übrigen Lagen. So ist die durch-
Fernwärme (12%)
schnittliche Belastung durch Strassenlärm an den
Minergie-Standorten mit 42,9 dB nur unwesentlich
höher als bei den konventionellen Liegenschaften
(42,5 dB). Der Schluss liegt nahe, dass die kontrol-
lierte Lüftung noch selten als Mittel zur Linderung
des Problems der Lärmbelastung am Wohnstand- Andere (3%) Pellets (7%)
ort eingesetzt wird.
Quelle: AWEL
73 Machen sich Investitionen in Minergie häuser hingegen für 800 000 Franken. Das gleiche
bezahlt? Muster ist bei den Eigentumswohnungen ersichtlich.
Minergie-Eigentumswohnungen erzielen im Mit-
Erzielen Minergie-Häuser systematisch höhere tel einen Verkaufspreis von 670 000 Franken. Dies
Preise als konventionelle Häuser mit ansonsten entspricht einem Aufschlag von 13 Prozent gegen-
identischen Eigenschaften? Diese Frage wird in die- über einer konventionellen Eigentumswohnung.
sem Kapitel mit einer Anwendung der hedonischen Daraus kann noch nicht geschlossen werden, dass
Methode untersucht. Die hedonische Methode Minergie am Markt grundsätzlich einen Aufpreis
geht davon aus, dass jedes Haus als ein Bündel von erzielt. Dazu müssen die Daten bezüglich Qualität
einzelnen Eigenschaften verstanden werden kann, der Gebäude und ihrer Standorte bereinigt wer-
wie beispielsweise Grösse, Qualität der Architektur den. Wie bereits erwähnt, stehen die Minergie-
oder der Haustechnik, Zustand und Qualität der Gebäude tendenziell an etwas besseren Lagen
Lage. Diese Eigenschaften schaffen für die Einwoh- – sie liegen näher zum Zentrum und sind auch mit
ner einen Nutzen, der sich entsprechend in einer dem öffentlichen Verkehr besser erreichbar. Hinzu
höheren Zahlungsbereitschaft für eine bestimmte kommt, dass sich Minergie-Häuser von konventio-
Immobilie ausdrückt. Der Wert, den die Käufer jeder nellen Gebäuden nicht nur durch die Haustechnik
einzelnen Eigenschaft beimessen, lässt sich durch und die Lage unterscheiden, sondern auch in ihren
eine geeignete statistische Analyse des Verkaufs- weiteren Eigenschaften, wie etwa der Grösse bzw.
preises der Liegenschaften ermitteln – also auch der der Wohnfläche. So beträgt die mittlere Fläche der
Wert einer energieeffizienten Haustechnik, wie sie Minergie-Eigentumswohnungen mit 125 Quadrat-
zur Erreichung des Minergie-Labels notwendig ist. metern etwa 10 Quadratmeter mehr als jene kon-
Dabei muss beachtet werden, dass dieser Wert ventioneller Eigentumswohnungen. Darüber hinaus
nicht notwendigerweise mit den Kosten, welche ist das Volumen von Minergie-Einfamilienhäusern
für die besagte Haustechnik aufgewendet wur- im Durchschnitt gut 10 Prozent grösser.
den, übereinstimmen muss. Es ist durchaus denk-
bar, dass gewisse Investitionen aus Sicht der Käufer Markt zahlt Aufpreis von 7 Prozent für
«überflüssig» sind. Man denke beispielsweise an Einfamilienhäuser
eine teuere Verkabelung, welche ein passionierter Um die Preisdifferenz herauszufiltern, die alleine
HiFi-Fan in seiner Eigentumswohnung verlegt hat, auf die Zusatzinvestitionen für die Erreichung des
die aber für den durchschnittlichen Konsumenten Minergie-Labels zurückzuführen ist, wird auf die
wohl nur mässigen Nutzen bringt. Es ist entspre- eingangs erwähnte hedonische Methode zurück-
chend unwahrscheinlich, dass beim Verkauf der gegriffen. Sie ermöglicht, diesen Mehrwert bei
Eigentumswohnung die investierten Kosten zurück- sonst gleichen übrigen Hauseigenschaften einzu-
erstattet werden. schätzen. Erwartungsgemäss zeigt die Analyse auf,
dass diese Differenz kleiner ist als die unbereinigten
Quantifizierung der Zahlungsbereitschaft für Preisunterschiede suggerieren. Dennoch liegt der
Minergie geschätzte Aufpreis für Einfamilienhäuser bei 7
In diesem Kapitel geht es also nicht um die Ren- Prozent. Bei Eigentumswohnungen fällt er mit 3,5
tabilität von energiesparenden Investitionen, wie Prozent deutlich kleiner aus.
sie typischerweise vorgenommen werden. Der Ver- Wie können diese Werte interpretiert werden? Der
gleich der Investitionskosten mit den erwarteten Mehrwert von 7 Prozent bei Einfamilienhäusern
Ersparnissen wird im folgenden Kapitel aufgestellt. entspricht in etwa den Mehrkosten, die im Vergleich
Vielmehr geht es hier um eine Quantifizierung der zu einem konventionellen Bau anfallen dürfen. Das
Zahlungsbereitschaft der Eigentümer für ener- Minergie-Label schreibt vor, dass die zusätzlichen
giesparende Gebäude. Zur Beurteilung der Markt- Kosten nicht mehr als 10 Prozent eines konventio-
akzeptanz steht uns eine Stichprobe von rund 9 000 nellen Neubaus ausmachen dürfen. Der oben ge-
Eigenheimen zur Verfügung, die zwischen 1998 schätzte Wert liegt nahe bei dieser Zahl, da er sich
und 2008 verkauft wurden. Darunter befinden sich auf den Gesamtwert der Liegenschaft bezieht, nicht
250 Minergie-Häuser. nur auf die Baukosten. Typischerweise machen die
Die Auswertung zeigt, dass Minergie-Eigenheime Baukosten je nach Objekt und Lage etwa 65 bis 75
höhere Verkaufspreise als konventionelle Objekte Prozent des Gesamtwertes eines neuen Einfamilien-
erzielen. Minergie-Einfamilienhäuser im Kanton hauses aus. Bei einem Bodenanteil von 30 Prozent
Zürich werden im Mittel für etwas weniger als eine liegt der Aufpreis von 7 Prozent innerhalb der von
Million Franken verkauft, konventionelle Einfamilien- Minergie zugelasenen Mehrkosten von 10 Prozent.
8Der kleinere Aufpreis bei den Eigentumswohnungen ist, dass sich der theoretische Energiekonsum, wie
erstaunt nicht. Die Energiegrenzwerte sind für ein er aufgrund der installierten Haustechnik und der
Mehrfamilienhaus leichter und im Verhältnis zur Hausstruktur «auf dem Reissbrett» beurteilt wird,
Wohnfläche kostengünstiger zu erreichen als für ein öfters erheblich vom tatsächlichen Konsum und
Einfamilienhaus. Ein freistehendes Einfamilienhaus damit von den effektiven Energiekosten unter-
ist aufgrund seines ungünstigen Verhältnisses von scheidet. Ein wesentlicher Faktor für die Erreichung
Gebäudehülle zu Wohnfläche energetisch weniger der theoretischen Energieziele ist das Verhalten der
effizient. Die höheren Fixkosten, welche beispiels- Bewohner. Wer im Winter die Fenster des neuen
weise durch den Einbau der kontrollierten Lüftung Minergie-Hauses nachts offen lässt, wird die theo-
entstehen, können nicht wie bei Mehr familien- retisch erzielbaren Einsparungen mit Sicherheit ver-
häusern auf mehrere Haushalte und auf eine grös- fehlen. Deshalb sollen die hier präsentierten Werte
sere Wohnfläche verteilt werden. als sorgfältig erarbeitete Annäherungen verstanden
werden.
Minergie wird vom Markt honoriert Wie präsentiert sich dann die Rechnung? Zuerst
Zusammenfassend zeigt die Analyse, dass die Eigen- müssen einige Annahmen präzisiert werden. Es wird
tümer bereit sind, den Mehraufwand eines energie- davon ausgegangen, dass die zusätzlichen Inves-
effizienten Gebäudes in der heutigen Marktsituation titionen bei einem Minergie-Haus über 30 Jahre
zu tragen. Aus der Sicht eines Immobilieninvestors amortisiert werden, und dass die Unterhaltskosten
bedeutet dies, dass dieser Aufwand überwälzt wer- gleich hoch sind wie bei einem konventionellen
den kann. Die Marktchancen von Minergie-Gebäu- Gebäude. Weiter wird für Minergie-Häuser ein
den sind aus dieser Sicht gegeben. jährlicher Energiebedarf von 38 kWh pro Quadrat-
meter Wohnfläche unterstellt, was umgerechnet
3,8 Liter Heizöl entspricht. Der Energiebedarf wird
4 Energieeinsparungen als Erklärung für zur besseren Vergleichbarkeit in Heizöl umgerech-
die Zahlungsbereitschaft? net, auch wenn die allermeisten Minergie-Häuser
andere Energieträger einsetzen. Der entsprechende
Dieses Kapitel wendet sich dem zweiten Schwer- Durchschnittswert bei einem konventionellen Neu-
punkt dieser Arbeit zu, nämlich der Frage nach bau liegt bei 80 kWh pro Quadratmeter. Die Tabelle
der Rentabilität von energiesparenden Investitio- 2 fasst die wesentlichen Ergebnisse für ein durch-
nen im Zusammenhang mit dem Minergie-Label. schnittliches Einfamilienhaus zusammen, Tabelle 3
Wie lange dauert es, bis sich der Aufpreis für den für eine Eigentumswohnung.
Minergie-Standard für einen Hausbesitzer bezahlt
macht? Nach wie vielen Jahren überholt die auf- Energieeinsparungen alleine können Aufpreis bei
kumulierte Gesamtrendite des Minergie-Hauses einem Einfamilienhaus nicht erklären
diejenige eines konventionellen Neubaus? Zahl- Der Befund überrascht: Damit sich die Minergie-
reiche Studien haben gezeigt, dass die Konsu- Zusatzinvestitionen lohnen, müsste sich der Ölpreis
menten die Rentabilität von energiesparenden Inves- auf 218 Franken erhöhen, um dann mindestens im
titionen systematisch unterschätzen. Gilt dies auch Rahmen der allgemeinen Inflation weiter anstei-
für die Eigentümer von Minergie-Häusern? Um es gen. Anders ausgedrückt müsste sich der Ölpreis
gleich vorwegzunehmen: eine präzise Beantwor- vom heutigen Preisniveau aus jährlich real um 4
tung dieser Frage ist anspruchsvoll. Ein Grund dafür Prozent verteuern, um die Amortisation nach 30
Tabelle 2:
Rentabilität der energiesparenden Investitionen bei einem Minergie-Einfamilienhaus
Minergie Standard
Kaufpreis 856 000 Fr. 800 000 Fr.
Wohnfläche 155 m2
Energiebedarf Heizen und Warmwasser in kWh/m2 pro Jahr (in kWh pro Jahr) 1
38 (5 890) 80 (12 400)
Heizkosten pro Jahr bei einem Heizölpreis von 117 Fr./100 l* (11,4 Rp./kWh*) 670 Fr. 1 410 Fr.
Wie hoch muss der Ölpreis sein, damit die Investition in 30 Jahren amortisiert wird? 218 Fr./100 l
Heizkosten pro Jahr bei einem Heizölpreis von 218 Fr./100 l (21,2 Rp./kWh) 1 250 Fr. 2 630 Fr.
1
Minergie-Grenzwert
*Entspricht dem Durchschnittspreis Januar – Juli 2008 gemäss Bundesamt für Statistik (Landesindex der Konsumentenpreise)
9Tabelle 3
Rentabilität der energiesparenden Investitionen bei einer Minergie-Eigentumswohnung
Minergie Standard
Kaufpreis 621 000 Fr. 600 000 Fr.
Wohnfläche 125 m2
Energiebedarf Heizen und Warmwasser in kWh/m2 pro Jahr (in kWh pro Jahr) 1
38 (4 750) 80 (10 000)
Heizkosten pro Jahr bei einem Heizölpreis von 117 Fr./100 l* (11,4 Rp./kWh*) 540 Fr. 1 140 Fr.
Wie hoch muss der Ölpreis sein, damit die Investition in 30 Jahren amortisiert wird? 102 Fr./100 l
Heizkosten pro Jahr bei einem Heizölpreis von 102 Fr./100 l (9,9 Rp./kWh) 470 Fr. 990 Fr.
1
Minergie-Grenzwert
* Entspricht dem Durchschnittspreis Januar – Juli 2008 gemäss Bundesamt für Statistik (Landesindex der Konsumentenpreise)
Jahren zu gewährleisten. Wie eingangs erwähnt, 5 Interpretationen und Schlussfolgerungen
haben zahlreiche Studien gezeigt, dass die Rentabi-
lität von energiesparenden Investitionen von Kon- Welche sind die wichtigsten Schlussfolgerungen
sumenten systematisch unterschätzt wird. Unter dieser Analyse der Minergie-Transaktionen? Zuerst
diesem Gesichtspunkt scheint es unwahrscheinlich, – und kaum überraschend – wird festgestellt, dass
dass die Investoren von einem solchen Anstieg der sich das Minergie-Label nach zehn Jahren gut etab-
Ölpreise ausgehen. Interpretationen für weitere liert hat, wenn auch vorwiegend in der Deutsch-
Gründe, welche die Zahlungsbereitschaft erklären, schweiz. Die Daten zeigen deutlich, dass bei einer
folgen im letzten Kapitel der Arbeit. wachsenden Anzahl von Hauskäufern eine Zah-
Weniger überraschend sieht die Rechnung für Eigen- lungsbereitschaft für energiesparende Bauinvesti-
tumswohnungen aus. Hier genügt bereits ein Preis- tionen besteht. Für Einfamilienhäuser beträgt die
niveau von 102 Franken pro 100 Liter Heizöl, um Zahlungsbereitschaft 7 Prozent, für Eigentums-
die finanzielle Rentabilität der energiesparenden wohnungen 3,5 Prozent des Kaufpreises (inkl.
Investitionen zu erreichen. Das bedeutet, dass bei Boden). Bei anfänglichen Mehrinvestitionen in der
dieser Schwelle der Preisaufschlag den erwarteten Grössenordnung von fünf bis zehn Prozent (exkl.
Ersparnissen entspricht. Unter der Annahme von Boden) muss die eingangs formulierte Frage ganz
zukünftig steigenden Energiepreisen lohnt sich klar bejaht werden: Die Mehrinvestitionen werden
Minergie auf jeden Fall. vom Markt honoriert und Minergie zahlt sich für
In diesen Ergebnissen spiegelt sich erneut die Tat- Investoren aus.
sache wider, dass die geforderte Energieeffizienz
bei Mehrfamilienhäusern leichter und günstiger Vielfältige Gründe für die Zahlungsbereitschaft
erreicht werden kann als bei Einfamilienhäusern. Als Erklärung für die Zahlungsbereitschaft spielen
Der Minergie-Standard lohnt sich aus einer reinen erwartungsgemäss Energiesparüberlegungen und
Energiespar-Betrachtung bei einem Einfamilienhaus damit antizipierte Kosteneinsparungen eine wich-
erst, wenn die Energiepreise drastisch ansteigen. tige Rolle. Unsere Ausführungen zeigen jedoch,
Mit Einbezug von Zinsvergünstigungen und Förder- dass es bei Einfamilienhäusern unwahrscheinlich
beiträgen, wie sie heute von gewissen Banken und ist, dass diese Zahlungsbereitschaft rein auf den
Stiftungen gewährt werden, sieht die Rechnung niedrigeren Energieverbrauch zurückzuführen ist.
jedoch besser aus. Dies wird aus der nachfolgenden Weitere Vorteile von Minergie dürften bei der
Tabelle 4 am Beispiel der Sonderkonditionen er- Zahlungsbereitschaft eine Rolle spielen. Zum Bei-
sichtlich, welche die Zürcher Kantonalbank bei der spiel erlaubt der Einsatz einer Wärmepumpe die
Finanzierung von Minergie-P-Gebäuden gewährt. Abkoppelung der Heizkosten vom schwankenden
In diesem Falle liesse sich bei einem Heizölpreis von Erdölpreis, was zu einer besseren Planbarkeit der
100 Franken pro 100 Liter die Investition in 30 Jah- Heizkosten führt. Ausserdem erhöht die Komfort-
ren amortisieren. lüftung den Wohnnutzen, indem jeder Raum mit
der optimalen Frischluftmenge versorgt und eine
gute Luftqualität ermöglicht wird. Auch aus ideellen
Gesichtspunkten besteht eine Zahlungsbereitschaft
für Minergie-Häuser. Ökologisch sensibilisierte
Eigentümer und Mieter möchten aus eigener Über-
10Tabelle 4:
Minergie-P-Einfamilienhaus, Beispiel mit Zinsvergünstigung
Minergie Standard
Kaufpreis 856 000 Fr. 800 000 Fr.
Wohnfläche 155 m2
Energiebedarf Heizen und Warmwasser in kWh/m2 pro Jahr (in kWh pro Jahr) 1
30 (4 650) 80 (12 400)
Ersparnisse durch Zinsvergünstigung (1% für max. 300 000 Fr. für 5 Jahre bei Minergie-P) 14 140 Fr. 0 Fr.
Heizkosten pro Jahr bei einem Heizölpreis von 117 Fr./100 l* (11,4 Rp./kWh*) 530 Fr. 1 410 Fr.
Wie hoch muss der Ölpreis sein, damit die Investition in 30 Jahren amortisiert wird? 100 Fr./100 l
Heizkosten pro Jahr bei einem Heizölpreis von 100 Fr./100 l (9,7 Rp./kWh) 450 Fr. 1 200 Fr.
1
Minergie-P-Grenzwert
* Entspricht dem Durchschnittspreis Januar – Juli 2008 gemäss Bundesamt für Statistik (Landesindex der Konsumentenpreise)
zeugung energieeffizient wohnen. Dafür sind sie Energieeffizientes Bauen wird zum Standard
auch bereit, finanzielle Mehraufwendungen aufzu- Wir sind gewohnt, Immobilien als «low tech» Ob-
bringen. jekte zu betrachten. Dabei ignorieren wir allzu
Als weiterer Punkt ist die Möglichkeit zu erwähnen, leicht, dass der technische Fortschritt nicht vor unse-
dass etwa institutionelle Minergie-Käufer eine Ver- rer Haustür anhält. Was vor einem Jahrhundert als
schärfung der gesetzlichen Rahmenbedingungen, unerhörter Luxus galt – Zentralheizung, mehrere
wie die Erhöhung der CO2-Lenkungsabgaben und Nasszellen, Strom und Licht in jedem Zimmer –, ist
der energetischen Mindestanforderungen, antizi- heute zum Standard avanciert. Gerne übersehen
pieren könnten. Die Motivation, in Minergie-Häuser wir, dass unsere Wohnungen, gemessen an der
zu investieren, entspräche damit einer erhofften Wohnfläche pro Kopf, wesentlich grösser und kom-
Senkung einer zukünftigen Kostenlast. Schliesslich fortabler sind als je zuvor. Indessen zahlt der durch-
tragen die Zinsvergünstigungen und weitere Förder- schnittliche Schweizer Haushalt für das Wohnen
beiträge zur Entscheidung zugunsten Minergie bei. prozentual gesehen genau so viel vom Einkommen
wie um 1900. Die aktuellen Herausforderungen
Einfamilienhaus aus energetischer Sicht im liegen in der Verteuerung der Energieträger und
Nachteil den Problemen, die die Klimaerwärmung mit sich
Die Studie deckt deutliche Unterschiede in der bringt. Es ist anzunehmen, dass in nicht allzu fer-
Preisreaktion der Architektur von Einfamilienhäu- ner Zukunft die Einhaltung von aus heutiger Sicht
sern und Eigentumswohnungen auf. Hier zeigt sich ambitiösen Energiegrenzwerten von Investoren
die wichtige Rolle, die dem Umgang mit den knap- und Baufachleuten als selbstverständlich wahrge-
pen Umweltressourcen zukommt. Ist das Verhältnis nommen wird. Die Tafeln, welche da und dort mit
der Gebäudehülle zur Wohnfläche ungünstig, wie Stolz die Minergie-Zertifizierung eines Gebäudes
dies bei Einfamilienhäusern fast zwangsläufig der anpreisen, werden uns ähnlich obsolet vorkommen
Fall ist, so muss mehr in die Wärmedämmung inves- wie die Schilder «Eau et gaz à tous les étages», die
tiert werden. Verwinkelte, von vielen Vorsprün- noch heute an manchem Pariser Wohnhaus sicht-
gen und Rückversetzungen geprägte Bauten sind bar sind.
aus dieser Sicht ebenfalls problematisch, weil sie
ein verschlechtertes Verhältnis von Oberfläche zu
Nutzfläche aufweisen. Kompakte Gebäudeformen
mit einfacher Geometrie sind somit grundsätzlich
sinnvoller. Auch die heute beliebten grossen Glas-
flächen stellen eine energetische Herausforderung
dar. Damit die Minergie-Bedingungen erfüllt wer-
den, müssen die Fenster – im Vergleich zu einer
Aussenwand ohnehin teurere Bauteile – besonde-
ren Anforderungen genügen, wie einer dreifachen
Verglasung mit Edelgasfüllung und einer wärme-
brückenfreien Rahmenkonstruktion.
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