NEW NORMAL - THE FUTURE OF THE REAL ASSETS INDUSTRY - PWC BLOGS
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New Normal –
the future of the
real assets industry
WebCast, 09. Februar 2022, 09:30 – 10:30 Uhr
RE Market Updates
• Tax – steuerliche Änderungen in Real Estate Tax 2022 – Rückblick auf 6
Monate „New Sharedeal“
• Legal – Mietzahlungspflicht durch coronabedingte Geschäftsschließung
• German Markets – Residential, Hotel und Retail im Spotlight –
Resilienzanalyse in Zeiten von Covid-19 und Outlook für 2022
Anmeldung via LINK: www.pwc-events.com/Real-Estate-WebCast
Updates und Informationen: https://blogs.pwc.de/real-estate/
© 2022 PricewaterhouseCoopers GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft.
Alle Rechte vorbehalten. "PwC" bezeichnet in diesem Dokument die PricewaterhouseCoopers GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, die eine Mitgliedsgesellschaft
der PricewaterhouseCoopers International Limited (PwCIL) ist. Jede der Mitgliedsgesellschaften der PwCIL ist eine rechtlich selbstständige Gesellschaft.
Thomas Veith
Partner, PwC Real Assets Leader, Germany
thomas.veith@pwc.com
Sven Behrends
Partner, PwC Real Assets, Germany
sven.behrends@pwc.com
Christiane Conrads LL.M.
Director, EMEA RE ESG Leader, Germany
c.conrads@pwc.com
Benjamin Schrödl
Director, PwC Real Estate Advisory, Germany
benjamin.schrödl@pwc.com
Dirk Kadel
Partner, PwC Real Assets, Germany
dirk.kadel@pwc.com
Thorsten Schnieders
Partner, PwC Real Assets, Germany
thorsten.schnieders@pwc.com
PwC Real Estate | WebCast 09. Februar 2022
PwC 2
Erneut Rekord-Optimismus Optimismusindex CEO-Survey
bei den CEOs
25. PwC Global CEO Survey 2022
• Global CEO-Survey ist die größte PwC-Studie mit ca.
4.500 befragten CEOs aus 89 Ländern (2022)
• 25. Auflage wurde kürzlich veröffentlicht
• Insgesamt: Post-Covid Zuversicht weiterhin
ungebrochen, leichte Zunahme zu Vorjahr
• Sentiments der Umfrage:
− 77% aller Befragten rechnen mit einer Quelle: 25. CEO-Survey, PwC
Verbesserung des globalen Wirtschaftswachstums
(76% bei deutschen CEOs) Link zur Umfrage:
− 59% aller deutschen CEOs rechnen mit Wachstum www.pwc.de/de/ceosurvey/2022/pwc-25th-ceo-survey.pdf
ihres Unternehmens
− 31% aller deutschen CEOs haben CO2- Thomas Veith
Neutralitätsstrategien verabschiedet Partner, PwC Real Assets Leader, Germany
− Deutschland unter den Top-Wachstumsmärkten thomas.veith@pwc.com
− Hauptrisiken: Cyber Risk, Health Risk, Economic
Volatility 09. Februar 2022
33
PwC
RETT-Novellierung – Steuerliche Gestaltung
Grunderwerbssteuer
Investoren
Aktuelle Entwicklungen
• Erweiterung der Grunderwerbsteuerbarkeit für sog. Management-
Share Deals durch Neuregelung des § 1 (2b) GrEStG Fonds
gesellschaft
• Übertragung von Anteilen an Kapitalgesellschaften
von mind. 90% innerhalb von zehn Jahren
• Anpassung der Fristen auch für andere indirekte Holding
Transfers auf zehn Jahre
• Ausnahme u. a. durch die Börsenklausel
• Praxisfälle bei Immobilienfonds: PropCo
− Beitritt von Investoren bei Fondsauflage sowie
späteren Closings
− Sondervermögen/FCP
• Ausblick: Weitere Reformen durch die Ampelkoalition Sven Behrends
(„Stopfen von weiteren Steuerschlupflöchern“) im Partner, PwC Real Assets, Germany
Koalitionsvertrag angekündigt. sven.behrends@pwc.com
PwC Real Estate | WebCast 09. Februar 2022
PwC 4
„Die Reform“ – Grundsteuer Übersicht Grundsteuermodelle
36 Millionen
Grundstücke
betroffen
Deutliche Veränderungen durch Reform erwartet! Schleswig-
Holstein
Mecklenburg-
Hamburg Vorpommern
• BVerfGE in 2018 – verfassungswidrige Bremen
Einheitswerte als Bemessungsgrundlage Niedersachsen
Berlin
• Kernpunkt der Kritik: Einheitswerte zu weit von den Sachsen-
Brandenburg
aktuellen Wertverhältnissen entfernt Nordrhein- Anhalt
Westfalen
Sachsen
• Neuregelung durch Bundesgesetz – aber Thüringen Bundesmodell
Hessen
Länderöffnungsklausel Rheinland-
Pfalz Bodenwertmodell
• Beginn der Erklärungsabgabe 01.07.2022
Flächenmodell
erstmalige neue Grundsteuer ab 01.01.2025 Saarland
Bayern Flächen-Lagemodell (i. T.
• Ausblick für die Praxis Baden- unterschiedlich)
Württemberg Bundesmodell mit
− Fläche, Wert oder Beides? abweichenden Messzahlen
− Was hält wie lange? – Spannungsfeld
Verfassungsrecht!
PwC Real Estate | WebCast 09. Februar 2022
PwC 5
EU – ATAD III Steuerliche Gestaltung
Investoren
„How to be a shell“
• EU – Directive (Entwurf) vom 22.12.2021 im Rahmen
der „Unshell Initiative“
• „Shell companies“/ Briefkastenfirmen in der EU
sofern, Fonds
− passive Einnahmen
− grenzüberschreitende Tätigkeit
Holding
− keine ausreichende eigene Substanz (Indikatoren)
• Folgen: Versagung von Steuervorteilen sowie
Reporting
PropCo
PwC Real Estate | WebCast 09. Februar 2022
PwC 6
Coronabedingte Geschäfts-
schließung
Update Legal - BGH Urteil vom 12.01.2022 XII ZR 8/21
• Mietkürzungen aufgrund coronabedingter und behördlich
angeordneter Geschäftsschließung individuell zulässig
• Anspruch aus § 313 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage)
• Gerechte Risikoverteilung zwischen den Parteien
• Keine pauschale Regelung, sondern umfassende Abwägung
aller Umstände des konkreten Einzelfalls erforderlich:
Mieter: Vermieter:
• Umsatzeinbußen des • Berücksichtigung jeglicher
konkreten Mietobjekts finanzieller Vorteile des
• Konzernumsatz bleibt Mieters (z.B. staatliche Hilfs-
unberücksichtigt gelder, Leistungen aus
Betriebsversicherungen, Nicht:
• Keine Voraussetzung: Darlehen) Christiane Conrads LL.M.
Gefährdung der
wirtschaftlichen Existenz • Berücksichtigung möglicher Director, EMEA RE ESG Leader, Germany
verlustmindernder c.conrads@pwc.com
Maßnahmen des Mieters
PwC Real Estate | WebCast 09. Februar 2022
PwC 7
Deep Dive Residential – Preisindex für Wohnimmobilien im Vergleich zum
Bruttoinlandsprodukt in Deutschland (2000 bis 2020)
COVID-19 Impact 180
Wie hat sich der deutsche Wohnungsmarkt in der 160
Covid-19 Pandemie entwickelt?
140
• Bewiesene Resilienz – In der COVID-19-Pandemie
haben sich Wohnimmobilien als äußerst resilient 120
und krisenfest erwiesen.
100
• De facto bestanden seit Beginn der Pandemie keine
COVID-19 bedingten Mietausfälle auf dem 80
Wohnungsmarkt; insbesondere im Vergleich zum Finanz Covid-
.com
Markt für Hotel- und Einzelhandelsimmobilien. 60 Blase -krise 19
2001 2009 2020
• Ähnlichkeiten zu vorherigen Krisen (Dotcom-Blase
40
2001 oder zu Zeiten der Finanzkrise 2008-2011).
2014
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
• Bereits seit 2015 auffällig starker Preisanstieg
Wohnimmobilien sowie Bau-Grundstücke. Wohnimmobilien (Neubau) Wohnimmobilien (Bestand)
Bruttoinlandsprodukt
• Trend wird seit 2020 durch gestiegene Unsicher-
heiten in konjunkturabhängigen Asset-Klassen noch Benjamin Schrödl
verstärkt → Portfolio-Reallokationen bei Director, PwC Real Estate Advisory, Germany
institutionellen Investoren. benjamin.schrödl@pwc.com
PwC Real Estate | WebCast 09. Februar 2022
PwC 8
Residential zeigt heterogene
Covid-Effekte!
Welche Anlagetrends und Nachfrageentwicklungen
haben sich in der Covid-19 Pandemie entwickelt?
• Real Estate Monitor – EBITDA-Multiplikatoren für
Wohnimmobilien in Q4/2021 auf Allzeithoch (40,5x) EBITDA Multiple – Wohnen Deutschland
• Wohnen definitiv einer der „Corona-Gewinner“, 40
40,5
hierbei gilt:
35,3 35 34,5
• The Newer the Better – Klimaschutz- und ESG- 35 33,8 32,8
32,3
Anforderungen steigern die Attraktivität von 30,2
29,9
Neubauprojekten und modernen Gebäudetypen 28,6
30 26,1
• Big is Beautiful – Aufschlag für große Wohnanlagen
und zusammenhängende Portfolien → Geringere
25
Asset Management / Verwaltungsintensität
• Early Birds – konservative Investoren nehmen mehr 20
und mehr Risiken bei Forward Deals & Funding
• Exit Shifts – Aufgrund steigender Globalverkaufs- 15
preise wechseln Entwickler vermehrt von ETW- zu Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4
einer Globalverkaufsstrategie 2017 2017 2018 2018 2019 2019 2020 2020 2021 2021
PwC Real Estate | WebCast Link zur Studie: 09. Februar 2022
PwC 9
https://www.pwc.de/en/real-estate/real-estate-monitor.html
Anwendung der Mietpreisbremse Auswahl sozialer Erhaltungs-
PwC Lese-Empfehlung in Deutschland gebiete in Deutschland
Keine andere Asset-Klasse in Deutschland ist so stark Hamburg
reguliert wie Wohnimmobilien.
Berlin
Da lohnt sich der Blick auf die historische Entwicklung,
Leipzig
aktuelle Strömungen und die wirtschaftlichen Köln
Auswirkungen der bestehenden Mietregulierungen.
Frankfurt
Stuttgart
München
In Anwendung
Nicht (mehr) in Anwendung
Anzahl der Milieuschutzgebiete in Berlin (1995-2020)
Link zur Studie:
www.pwc.de/de/real-estate/der-mietendeckel-und-die-regulierung-des-
immobilienmarktes.html
09. Februar 2022
PwC 10Deep Dive Hotel –
Erholung oder Kollaps? Hotelmarkt Deutschland – Performance
Wie hat sich der deutsche Hotelmarkt in der Covid-
19 Pandemie entwickelt?
• Die Folgen der Covid-19 Pandemie waren auch in
2021 deutlich zu spüren. Insbesondere die strikten
Beschränkungen bis Mai 2021 haben den
Hotelmarkt belastet.
• Besonders belastet sind weiterhin Hotelmärkte, die
einen hohen Anteil an internationalen Geschäfts-
reisen vorweisen. Das betrifft vor allem die "Top 7"-
Märkte.
Quelle: STR, Deka
• Hingegen haben B- und C-Städte sowie kleinere
Städte in klassischen Tourismusregionen durch den
Trend zu "Staycations“ an Bedeutung gewonnen.
• Eine Erholung auf Vorkrisenniveau wird für den Dirk Kadel
breiten Hotelmarkt erst für 2024 erwartet. Partner, PwC Real Assets, Germany
dirk.kadel@pwc.com
PwC Real Estate | WebCast 09. Februar 2022
PwC 11Investmentintensität liegt unter Vorkrisenniveau! Hotelinvestitionen [in Mio €], Spitzenrenditen Wie ist die Lage am Investmentmarkt? • Durch die Covid-19 Pandemie sind die Spitzen- renditen gegenüber 2019 leicht gestiegen, aber in 2021 stabil geblieben bei 4.25%. • Trotz der schwierigen Lage der Betreiber sind keine Notverkäufe im großen Rahmen zu beobachten. • Das Investitionsvolumen in 2021 ist im Vergleich zum Vorjahr um 15% gestiegen, hat sich aber Quelle: BNP Paribas, CBRE gegenüber 2019 mehr als halbiert. • Trotz der negativen Auswirkungen der Pandemie wurden 2021 fast 2 Mrd. Euro in Hotels in den A- Städten investiert, allen voran in Berlin. PwC Real Estate | WebCast 09. Februar 2022 PwC PwC 12
Die Pipeline am europäischen Hotelmarkt
Aussicht für 2022 eher 120.000
verhalten! 100.000
80.000
60.000
40.000
Wie sieht die Entwicklung aus? 20.000
-
• Hinter Großbritannien ist Deutschland der 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
zweitgrößte Markt für Hotelentwicklungen. Neueröffnungen Pipeline
• Gegenüber 2020 hat sich die Pipeline in Deutschland Quelle: BNP Paribas, CBRE
lediglich um 15% verringert. Laufende Projekte
Hotelpipeline Top 6 Städte in Bau & Planung (2022-25)
wurden zeitlich verschoben, aber nicht aufgegeben.
7.000
• Das größte Volumen mit ca. 6.000 Zimmern wird 6.000
derzeit in Hamburg geplant. 5.000
• Allgemein nimmt der Anteil an A-Städten in 4.000
3.000
Deutschland ab. Von ehemals mehr als 50% betrug
2.000
der Anteil in 2020 nur noch gut 30%.
1.000
• In den Vordergrund rücken Feriendestinationen, -
Hamburg Berlin Frankfurt Düsseldorf München Köln
wie an der Nord- und Ostsee. Der Trend zu
2022 2023 2024/2025
Staycations findet sich auch in der Pipeline wieder.
Quelle: BNP Paribas, CBRE
PwC Real Estate | WebCast 09. Februar 2022
PwC
PwC 13Deutscher Einzelhandel – Wichtigste Kennzahlen
Deep Dive Retail –
Wind of Change Umsatz Einzelhandel
[gesamt, in Mrd. €]
Onlinehandel [in Mrd. €]
+13%
87 98
+3%
588 605
2021 2022
Trotz freundlichem Konsumklima sind weitreichende Stationärer Handel [in Mrd. €]
strukturelle Veränderungen erkennbar! +1%
501 507
• Für 2022 Prognose einer positiven Konjunktur-
entwicklung mit daraus resultierenden positiven
Rahmenbedingungen für den Einzelhandelskonsum.
2021 2022 2021 2022
• Wachstumseffekte erwarten wir weitestgehend im
Online-Handel und partiell im lebensmittel- Stationärer Handel [Delta 22 zu 21, in %, Auswahl] -31% im
Vergleich
gebundenen Handel. Im stationären Handel sind 3%
Quelle: Destatis,HDE zu 2019
Berechnungen auf Basis Destatis, nominale Veränderungen zu Vorjahr, ohne
Umsatzsteuer, *ohne KfZ, Tankstellen, Brennstoffe, Apotheken
weitere Umsatzverluste wahrscheinlich.
-1%
-2%
• Insgesamt gehen wir von einer weiterhin rückläufigen
Lebensmittel Nonfood Bekleidung
Anzahl von Geschäften aus.
• Besonders innenstadtrelevante Branchen könnten Thorsten Schnieders
verlieren. Partner, PwC Real Assets, Germany
thorsten.schnieders@pwc.com
PwC Real Estate | WebCast 09. Februar 2022
PwC 14Veränderungen im Konsum-
verhalten treiben Wandel!
Wie werden wir in Zukunft einkaufen gehen?
• Wir sehen O+O [offline plus online] als den neuen
Standard für den Einzelhandel. Erfolgreicher Handel
erfordert ein technologiegetriebenes Omnichannel-
Modell („store, click & collect and home delivery“).
• Der stationäre Handel bleibt erhalten, zumindest
vorläufig wird der größte Teil der Einkäufe weiterhin
offline getätigt.
• Mit der Etablierung von (hybriden) Heimarbeits-
modellen könnten büro- und innenstadtnahe
Convenience-Formate an Relevanz verlieren und
wohnortnahe Standorte stärker nachgefragt werden.
• Einzelhändler evaluieren bestehende Filialnetze im
Hinblick auf diese Entwicklungen und rekalibrieren
ihre Kriterien für die Eröffnung neuer Filialen.
Studienlink: www.pwc.com/gx/en/consumer-markets/consumer-insights-
survey/2021/gcis-june-2021.pdf Note: The 2020 survey was city-focused and trend-indicative.
Quelle: PwC‘s June 2021 Global Consumer Insights Survey
PwC Real Estate | WebCast 09. Februar 2022
PwC 15Stabile Investment-
perspektive für 2022! Perspektiven für 2022
Entwicklung
Investoren-
Transaktions- Yields
spektrum
volumina
Wie sieht die Entwicklung am Investmentmarkt aus?
• Im breiten Marktsegment ist ein Aufwärtstrend
FMZ
erkennbar: sowohl durch höhere Flächenumsätze in
der Vermietung als auch anziehende
Transaktionsaktivität
• Transaktionsfokus liegt unverändert auf Fach-
märkten, weiterhin Renditekompression Shopping
-center
• Weiterhin Vorbehalte gegenüber Investitionen in
Shoppingcenter, jedoch stabile Spitzenrenditen
• Geschäftshäuser in 1A-Lagen sind weiterhin
Geschäfts-
knappe Anlagen und weiterhin gefragt /Kaufhaus
PwC Real Estate | WebCast 09. Februar 2022
PwC 16Potentielle externe Preistreiber Wesentliche Entwicklung in 2022 Wie geht es 2022 weiter? – Ein Blick in die Glaskugel • Nachfrage nach Wohnraum in urbanen Lagen wird auch zukünftig ungebrochen hoch sein – verstärkte Homeoffice-Präsenz als weiterer Treiber. • Nachfrageüberhang wird sich aufgrund zurück- bleibender Neubautätigkeiten weiter verstärken. • Marktseitig ist also mit einem anhaltend hohem Preis- niveau für Residential in 2022. • Retail mit heterogener Attraktivität – Differenzierung nach Sub-Assetklassen. • Stationärer Handel bleibt vorerst bestehen – aber Innenstadtlagen zunehmend unter Druck. • Erholung für die gesamte Hotellerie Post-Covid erwartet – Investoren reagieren aber noch verhalten. PwC Real Estate | WebCast 09. Februar 2022 PwC 17
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Dirk Kadel
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dirk.kadel@pwc.com
Update Markets
Thorsten Schnieders
Partner, PwC Real Assets, Germany
thorsten.schnieders@pwc.com
PwC Real Estate | WebCast 09. Februar 2022
PwC 18The new normal –
the future of the
real assets industry
Nächste Session am 09. März 2022
09:30 – 10:30 Uhr
„Wo steht die europäische Real Assets -
Industrie?“
Registrierung via Link:
www.pwc-events.com/Real-Estate-WebCastSie können auch lesen
