PATRIZIA GrundInvest Stuttgart Südtor - Ein Stadtquartier, das verbindet - Fondsvermittlung24.de
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P RO D U K T I N FO R M AT I O N PATRIZIA GrundInvest Stuttgart Südtor Ein Stadtquartier, das verbindet. Werbemitteilung – Eine Veröffentlichung der PATRIZIA GrundInvest Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH Eine ausführliche und vollständige Darstellung des Produktangebots und der damit verbundenen Chancen und Risiken ist ausschließlich dem Verkaufsprospekt sowie den wesentlichen Anlegerinformationen zu entnehmen.
P RO D U K T I N FO R M AT I O N
PATRIZIA GrundInvest
Stuttgart Südtor
Ein Stadtquartier, das verbindet.
PARKEN HOTEL
Vielfältiger
Nutzungsmix in
einer Immobilie
GASTRONOMIE WOHNEN
EINZELHANDEL BÜRO
1 Stuttgart als attraktiver
Investmentstandort
Wirtschaft trifft Kultur 06
https://vimeo.com/98368484
Exzellente Infrastruktur 07
Lebendiges Umfeld 08
2 Das Anlageobjekt
Marktwert trifft Mehrwert
Nach Nutzungsarten diversifiziertes Anlageobjekt
09
11
Mieterstruktur, Mieteinnahmen und Laufzeiten
der Mietverträge 14
3
Der Fonds im Überblick
PATRIZIA GrundInvest Stuttgart Südtor 17
Wesentliche Rahmenbedingungen und
Eckdaten des Beteiligungsangebots 18
Investitions- und Finanzierungsplan (Prognose) 22
Risikohinweise 24
PATRIZIA – Werte entscheiden 26
Wichtige Hinweise 27
Editorial 5
Vorwort
Sehr geehrte Anlegerinnen und Anleger,
wir freuen uns, Ihnen mit dem PATRIZIA GrundInvest Stuttgart Südtor einen Immobilienfonds zu
präsentieren, der bezüglich des Anlageobjekts in einen gemischt genutzten Gebäudekomplex in
zentraler Lage in Stuttgart investiert. Eine Möglichkeit, wie sie sonst meist nur institutionellen
Investoren vorbehalten bleibt. Dabei können Sie ab einer Beteiligungssumme von 10.000 Euro
unter anderem von folgenden Rahmenbedingungen profitieren:
ll Der Top-7-Standort Stuttgart verbindet eine starke Wirtschaft und einen
stabilen Immobilienmarkt.
Andreas Heibrock ll Der vielfältige Nutzungsmix aus Wohnen, Büro, Hotel, Einzelhandel, Gastronomie
Geschäftsführer und Parken macht das Anlageobjekt zu einem breit diversifizierten Investment.
PATRIZIA GrundInvest
ll Auszahlungen von ø 4,5 % p. a. vor Steuern geplant.1
Bei derartigen Investitionen spielt die Kapitalverwaltungsgesellschaft als „Manager“ des Fonds
eine wesentliche Rolle für Ihren Anlageerfolg. Deshalb gestatten Sie uns, an dieser Stelle kurz
über uns zu sprechen. Die PATRIZIA GrundInvest ist eine 100%ige Tochtergesellschaft der bör-
sennotierten PATRIZIA Immobilien AG. Die PATRIZIA wurde vor über 30 Jahren gegründet und
zählt heute mit einem betreuten Immobilienvermögen von rund 17 Milliarden Euro zu einem der
führenden Immobilien-Investmenthäusern Europas. Dabei ist die PATRIZIA Gruppe mit Hauptsitz
in Augsburg mittlerweile mit mehr als 800 Mitarbeitern in 15 Ländern Europas als Investor und
Dienstleister tätig.
Joachim Fritz Auch wenn allgemein gilt, dass Kapitalanlagen in Immobilien ein unverzichtbarer Bestandteil ei-
Geschäftsführer nes ausgewogenen Anlageportfolios sind, sei an dieser Stelle darauf hingewiesen, dass es sich
PATRIZIA GrundInvest dabei grundsätzlich um unternehmerische Beteiligungen bzw. Investitionen handelt, mit denen
auch Risiken verbunden sein können. Diese finden Sie detailliert ab Seite 24 dieser Broschüre.
Wir freuen uns, Sie als Anleger des PATRIZIA GrundInvest Stuttgart Südtor zu begrüßen.
Andreas Heibrock Joachim Fritz
1
Die tatsächlichen Auszahlungen können niedriger oder höher sein oder ganz ausfallen. Prognosen sind kein verlässlicher Indikator für die
künftige Wertentwicklung.
6 Stuttgart Südtor
1 Stuttgart als attraktiver
Investmentstandort
Wirtschaft trifft Kultur
Stuttgart zählt mit seinem Umland zu den wirtschaftsstärksten Regionen Deutschlands.
Neben internationalen Großkonzernen und einer Vielzahl mittelständischer Unternehmen
präsentiert sich die Stadt als vielseitige Kulturlandschaft und ist durch ihre Nähe zur Natur
besonders lebenswert.
ca.18,9 Die Landeshauptstadt Baden-Württembergs bildet das Zentrum einer der wirtschafts-
stärksten Regionen Europas. Mit rund 600.000 Einwohnern und einer Fläche von
rund 205 km² ist Stuttgart die größte Stadt in Baden-Württemberg und die sechst-
Mrd. Euro Kaufkraft größte Stadt der Bundesrepublik Deutschland. Eine einzelhandelsrelevante Kaufkraft
in der Region Stuttgart von ca. 18,9 Milliarden Euro sorgt dafür, dass die Region Stuttgart im bundesweiten
Vergleich eine der kaufkraftstärksten und wohlhabendsten Regionen ist.
W I R T S C H A F T S M E T RO P O L E ST U T TG A R T
Die Wirtschaft der Stadt Stuttgart ist geprägt von Unternehmen aus dem produzie-
renden Gewerbe und dem Dienstleistungsbereich. Stuttgart hat sich in den letzten
Jahren zu einer exportorientierten Wirtschaftsmetropole entwickelt. Besonders
stark vertreten sind Firmen aus den Bereichen Automobilindustrie, Maschinenbau,
Elektrotechnik sowie Luft- und Raumfahrtindustrie. Bekannte Größen sind die
Daimler AG, die Porsche AG und die Robert Bosch GmbH. Neben diesen globalen
Unternehmen wird die Stadt durch rund 1.500 mittelständische Betriebe geprägt.
Außerdem ist Stuttgart mittlerweile Deutschlands zweitgrößter Börsenhandelsplatz.
R E G I O N ST U T TG A R T
Hamburg Indikatoren (teilweise Prognose) Stuttgart Baden-Württemberg
Einwohner ca. 600.000 10,7 Mio.
Berlin
Bevölkerungsentwicklung 2012–2030 7% 2,1 %
Düsseldorf Kaufkraftindex 112,4 106,8
Köln Kaufkraft je Einwohner 24.919 EUR 23.398 EUR
Frankfurt a. M.
STUTTGART
München
Stuttgart Südtor 7
1 2 3
1 | Der 217 Meter hohe Fernsehturm ist ein
markantes Wahrzeichen der Medien- und
Wirtschaftsmetropole.
2 | Nah an der Fußgängerzone gelegen lädt der
Schlossgarten zum Verweilen ein.
3 | Die Messe und der Flughafen im Stuttgarter
Süden sind über eine gute Infrastruktur ange-
bunden.
E X Z E L L E N T E I N F R A ST RU K T U R
Die Verkehrsanbindung der Stadt ist durch den Hauptbahnhof Stuttgart als stark
frequentierten Fernbahnhof und durch die Autobahnen A 8 und A 81 sehr gut. Der
Stuttgarter Flughafen verfügt über ein Passagieraufkommen von rund zehn Millionen
pro Jahr und ist vom Zentrum aus in rund 20 Autominuten erreichbar. Den öffent-
lichen Personennahverkehr bedienen sechs S-Bahn-Linien und 15 Stadt-/U-Bahn-
Linien. Dieses engmaschige infrastrukturelle Netz verbindet Stuttgart mit seiner
hervorragenden wirtschaftlichen Dynamik und einer landschaftlich sehr reizvollen
Lage zwischen malerischen Hügeln und Weinbergen.
STA B I L E R I M M O B I L I E N M A R K T ST U T TG A R T
Hauptbahnhof
Trotz der recht starken Industriepräsenz zählt Stuttgart zu den grünsten Städten
Europas. Eine hoch geschätzte Lebens- und Aufenthaltsqualität sowie die überdurch- tra
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schnittlich hohe Kaufkraft der Stuttgarter Bevölkerung bilden die Grundlagen für den
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seit Jahren stabilen Stuttgarter Immobilienmarkt. Die gute wirtschaftliche Lage sorgt
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Schlossplatz
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zudem für Arbeitsplätze und für eine hohe Zahl an Zuzügen aus ganz Europa.
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Stuttgart hat sich mit seinem Musicalangebot, seiner renommierten Staatsoper,
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dem weltberühmten Ballett sowie Sammlungen der Staatsgalerie und der Galerie der Fußgängerzone
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Stadt Stuttgart weit über die Landesgrenzen hinaus einen Namen als Kulturstadt ge-
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macht. Das Staatstheater Stuttgart ist mit seinen Sparten Oper Stuttgart, Stuttgarter
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Ballett und Schauspiel Stuttgart der größte Drei-Sparten-Theaterbetrieb weltweit.
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STUTTGART
SÜDTOR
Heslacher Tunnel
8 Stuttgart Südtor
Lebendiges Umfeld
Im Süden der Stuttgarter Innenstadt vereinen sich öffentliches Leben, Wohnen, Arbeiten,
Tourismus und vielfältige Verkehrsanbindungen an einem urbanen Ort. Vom Marienplatz ist man
innerhalb kürzester Zeit in der Natur, am Flughafen, an der Messe und an den Autobahnen.
Z E N T R A L E L AG E A M ST U T TG A R T E R M A R I E N P L AT Z
Das Anlageobjekt Stuttgart Südtor befindet sich im Stadtbezirk Stuttgart-Süd,
direkt am bekannten Marienplatz im südlichen Bereich der Innenstadt. Die Entfer-
nung zum Stadtzentrum (Schlossplatz) beträgt rund zwei Kilometer. Das begehrte
Wohnviertel bietet mit seiner sehr guten Infrastruktur und zahlreichen grünen
Arealen eine hohe Aufenthalts- und Lebensqualität.
P L AT Z M I T G RO S S E M P OT E N T I A L
Die Gestaltung des heutigen Marienplatzes geht auf die Planungen des Architekten
Heinz Lermann zurück. Wasserspiele, eine große Freitreppe in Richtung Tübinger
Straße sowie ein Gastronomiepavillon bieten Anwohnern und Gästen der Stadt
einen urbanen Freiraum, der zum Verweilen einlädt. Die Umgebung des Marienplat-
zes ist von einem breiten Gastronomieangebot und diversen Einkaufsmöglichkeiten
des täglichen Bedarfs geprägt. Durch seine zentrale Lage und seine Größe wird der
Platz gern für Veranstaltungen mit Live-Musik, Kunstaktionen, Familien-Program-
men und kulinarischen Angeboten genutzt.
TO U R I S M U S B E L E B T D I E S E N STA DT T E I L
Auch touristisch spielt der Marienplatz eine wesentliche Rolle in Stuttgart. Neben
dem Hotel Park Inn by Radisson im Stadtquartier Stuttgart Südtor ist auf der
gegenüberliegenden Seite des Marienplatzes auch das Budget-Hotel ibis Stuttgart
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Centrum angesiedelt. Aufgrund der zentralen Lage und der guten Verkehrsanbin-
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dung ist dieser Standort sowohl für Geschäftsreisende als auch für Touristen sehr
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attraktiv. Die vielfältigen Sehenswürdigkeiten der Stadt sind fußläufig erreichbar.
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ZAHNRADBAHN
„DIE ZACKE“ Direkt am Marienplatz befinden sich eine U-Bahn- und Tram-Station sowie eine
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MARIENPLATZ Bushaltestelle. Die Innenstadt und der Hauptbahnhof sind binnen weniger Minuten
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STUTTGART
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SÜDTOR zu erreichen. Die Zahnradbahn verbindet den Marienplatz mit dem hochgelege-
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nen Villenvorort Degerloch. Die Hauptstätter Straße ist eine stark frequentierte
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Zufahrtsstraße mit Anschluss an die A 8 und das Fernstreckennetz der Auto-
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bahn. Auch der Flughafen und die Messe sind innerhalb von 20 Minuten mit dem
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PKW erreichbar.
AUTOBAHNEN
FLUGHAFEN/MESSE/
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Das Anlageobjekt 9
2 Das Anlageobjekt
Marktwert trifft Mehrwert
So vielseitig wie das gesamte Stadtviertel ist auch der multifunktionale Gebäudekomplex in seiner
Architektur und in seinen verschiedenen Nutzungsarten. So entsteht ein attraktiver Marktwert für das
Anlageobjekt und zugleich ein großer Mehrwert für Mieter, Investoren und die Stadt Stuttgart selbst.
10 Das Anlageobjekt
I M P U L S G E B E R I M A N G E SAGT E N WO H N V I E RT E L STA DT Q UA R T I E R „ S Ü DTO R “
Adresse
Bei dem Anlageobjekt Stuttgart Südtor handelt es sich um einen modernen und Filderstraße 38, 40; Hauptstätter Straße 147, 149;
architektonisch ansprechenden Gebäudekomplex, der durch eine quartierstypische Heusteigstraße 114, 116; Kolbstraße 10, 12,
70178 Stuttgart
Kombination aus Wohnen, Büro, Hotel, Einzelhandel, Gastronomie und Parken
gekennzeichnet ist. Die harmonische Gebäudekomposition an einem gefragten Baujahr 2010
Investmentstandort bietet größtenteils langfristig vereinbarte Miet- und Pachtein- Immobilienwert1 87,5 Mio. EUR
nahmen, die auf einem ausgewogenen Nutzungsmix basieren. Dabei übernimmt Grundstücksgröße 6.738 qm
das Stadtquartier Stuttgart Südtor eine wichtige Impulsgeberfunktion im Zentrum Vermietbare Fläche 25.085 qm
des angesagten Wohnviertels Stuttgart-Süd. Hotel 10.410 qm
Wohnen 77 Wohneinheiten auf 6.767 qm
E I N Z I G A R T I G E G E BÄU D E KO M P O S I T I O N Büro, Lager, Sonstiges 4.853 qm
Einzelhandel 3.055 qm
Das Gebäudeensemble wurde pentagonförmig über acht Stockwerke errichtet und Stellplätze 196 Tiefgaragenstellplätze
weist aufgrund der Hanglage eine Neigung auf. Daher gibt es verschiedene Zu- Vermietungsstand Rund 100 %
gangshöhen und Niveaus, die durch mehrere Aufzugsanlagen sowie Treppenhäuser Zertifizierung DGNB-Vorzertifikat in Silber
erschlossen sind. Der gesamte Gebäudekomplex kann in mehrere eigenständige (Büroflächen)
1
Kaufvertraglich vereinbarter Immobilienwert, der die Grundlage für die
Einheiten unterteilt und getrennt vermietet werden. Kaufpreisermittlung bildet.
Das städtebaulich markante, ansprechende Quartier präsentiert sich mit einer
zeitgemäßen, geradlinigen Architektur unter Verwendung verschiedener Fassaden
strukturen, welche die einzelnen Bauteile optisch voneinander abgrenzen.
Der Einsatz von Sandsteinelementen unterstützt das natürliche Farbkonzept und
trägt dazu bei, dass sich das Stuttgarter Südtor harmonisch in die umliegende
Bebauung einfügt.
H O C H W E R T I G E AU S STAT T U N G U N D G A R T E N I DY L L
Das Anlageobjekt weist einen guten bis sehr guten Bauzustand mit einer anspre-
chenden Architektur auf. Der Ausbaustandard kann für den Wohn-, Hotel- und
Bürobereich als hochwertig eingestuft werden. Ein Herzstück des Gebäude-
komplexes ist ein geschmackvoll begrünter Innenhof mit einem erhöhten
Gartentableau als Ruhezone. Ein ausgefallenes Beleuchtungskonzept taucht
den Hof in den Abendstunden in ein stilvolles, angenehmes Ambiente,
das zum Entspannen und Verweilen einlädt.Das Anlageobjekt 11
GASTRONOMIE
1,3 % 1
PARKEN
4,9 % 1
WOHNEN
HOTEL 24,3 % 1
34,1 % 1
EINZELHANDEL
18,2 % 1
BÜRO
17,2 % 1
1 Anteil an den Gesamtmieteinnahmen zum
Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses
Nach Nutzungsarten diversifiziertes Anlageobjekt
Der zunehmende Wohnungsbedarf in Innenstadtlagen, die hohe Hotelauslastung durch
Geschäftsreisende und Touristen, die Nachfrage nach Büroflächen und das Bevölkerungswachstum
waren der Beweggrund für den Bau einer vielseitigen Immobilie mit breit diversifizierter
Nutzungsmischung: des Stadtquartiers Stuttgart Südtor.
WO H N E N
In den vom Hauptverkehr abgewandten Bereichen des
Gebäudekomplexes befinden sich 77 moderne Stadtwoh-
nungen mit einer Größe zwischen ca. 55 qm bis ca. 183 qm.
Sie gruppieren sich um einen großzügigen Innenhof mit einladenden Grünflächen.
Alle Wohnungen sind über Aufzüge schwellenlos zugänglich und verfügen entweder
über Loggien, Balkone, private Gartenanteile oder Dachterrassen. Die Dachge-
schosse sind von der Straßenfassade zurückgestaffelt, wodurch die hier gelegenen
Wohnungen zusätzliche attraktive Dachterrassen erhalten. In den Untergeschossen
befinden sich die Keller sowie gemeinschaftliche Abstellräume für Fahrräder und
Kinderwagen. Die Wohnungen sind so geschnitten, dass sich die abgeschlossenen
Zimmer und die in der Regel außen liegenden Bäder zur Straße hin orientieren.
Die offen gestalteten Wohn-Ess-Bereiche und die Küchen liegen zum Innenhof und
sind mit Eichenparkett ausgestattet. Der landschaftlich gestaltete Innenhof mit
integriertem Kinderspielplatz steht den Bewohnern zur Verfügung.12 Das Anlageobjekt
WO H N I M M O B I L I E N M A R K T ST U T TG A R T B Ü RO S
Stuttgart ist eine Stadt mit stetigem Bevölkerungszuwachs. Die wirt- Die Bürobereiche sind überwiegend zentral vom
schaftlich stabile Entwicklung und Urbanisierungstendenzen führen Marienplatz aus erreichbar. Sie befinden sich in
zu einem anhaltenden Zuzug neuer Einwohner. Nach einem hohen den Ebenen zwei bis acht, die über zwei Aufzüge
Anstieg der Angebotsmieten um 3,9 % im ersten Halbjahr 2015 stiegen und zwei Treppenhäuser erschlossen sind. Daher ist die Aufteilung
die Mieten im zweiten Halbjahr mit 3,3 % oder 0,40 Euro/qm weiterhin in bis zu zwei Mietbereiche zwischen 300 und 400 qm pro Etage
kräftig und damit deutlich stärker als im Durchschnitt der letzten Jahre grundsätzlich möglich. Die Geschosse bieten eine effiziente Flächen-
an. Seit Beginn des derzeitigen Zyklusses steigender Mieten im Jahr teilbarkeit und damit die Möglichkeit, auf die Bedürfnisse der unter-
2007 erhöhten sich die Mieten mit einer mittleren Wachstumsrate schiedlichen Mieter einzugehen. So können freie Raumgestaltungen
von 2,3 % pro Halbjahr. In Summe ergab sich in diesem Zeitraum ein von Einzel-, Kombi- und Großraumbüros vorgenommen werden. Die
Zuwachs von rund 46 % oder 3,90 Euro/qm. Das durchschnittliche ansprechend weiße Fassade zeigt eine horizontale Gliederung durch
Mietpreiswachstum seit 2004 liegt ungefähr doppelt so hoch wie die lang gezogene Fensterbänder. Die Außenansicht repräsentiert den Stil
Inflationsrate im selben Zeitraum. attraktiver und zeitgemäß ausgestatteter Büroräume. Auf der Erdge-
schossebene der Bürobereiche ist zudem ein Fitnessstudio angesiedelt.
Im zweiten Halbjahr 2015 wurden für Neubauwohnungen, die ab
2011 errichtet wurden, im Mittel rund 14,30 Euro/qm aufgerufen. B Ü RO M A R K T ST U T TG A R T
Auf Jahressicht entspricht dies einem Anstieg von 1,10 Euro/qm oder
8,3 %. Zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses betrugen die durch- Der Stuttgarter Büromarkt zeichnet sich durch die Stabilität von
schnittlichen Wohnungsmieten im Objekt rund 12,30 Euro/qm. Flächenumsatz und Mietniveau sowie einen kontinuierlich sinkenden
Leerstand aus. Er weist traditionell ein geringes Flächenangebot sowie
Mitte 2015 die niedrigste Leerstandsquote aller Top-Bürostandorte
(Top 7) in Deutschland auf. Aufgrund der Nachfrage nach Büroflächen
betrug die Leerstandsquote im ersten Halbjahr 2015 ca. 3,8 %. Dies ist
der niedrigste Wert der vergangenen 13 Jahre.
Die Nachfrage nach Büroflächen ist in Stuttgart weiterhin hoch. Für
das Jahr 2016 ist ein Fertigstellungsvolumen von ca. 143.000 qm
neuen Büroflächen geplant. Von diesen Flächen ist bereits ein Groß-
teil vorvermietet.Das Anlageobjekt 13
H OT E L EINZELHANDEL UND
G A ST RO NO M I E
Ein weiterer Bestandteil des Gebäudeensembles
ist das Hotel Park Inn by Radisson Stuttgart, das Im Erdgeschoss des
der gehobenen Kategorie zuzurechnen ist. Auf Gebäudes unterhalb des
ca. 10.410 qm bietet es 181 Zimmer, neun Konferenzräume, einen Hotels bzw. der Büros befinden sich direkt an der Hauptstätter Straße
kleinen Wellnessbereich sowie ein Restaurant mit vorgelagertem die beiden Einzelhandelsflächen mit dem Supermarkt REWE sowie
Außenbereich im Erdgeschoss. Das Hotel weist eine sehr hohe Auslas- dem Drogeriemarkt dm als Mieter. Der Zugang von der Tiefgarage
tung und Performance auf. 2014 lag die Zimmerauslastung bei 85 %. erfolgt über ein Treppenhaus und über zwei Aufzüge. Aufgrund ihrer
Für 2015 wird ebenfalls mit einer Auslastung von über 80 % gerechnet. guten Sichtbarkeit und hohen Frequenz eignen sich diese Flächen sehr
Die Innenausstattung ist geprägt von warmen Sand- und Grautönen gut für diese Nutzungsart. Auf rund 441 qm bietet das Anlageobjekt
mit farbigen Akzenten, die den Hausfarben der Hotelkette entspre- Platz für gastronomische Konzepte.
chen. Von der Lobby gelangt man mit zwei Aufzügen zu den Zimmern.
Mittlerweile konnte für die vermietbaren Gastronomieflächen der
H OT E L M A R K T ST U T TG A R T Mieter „Hans im Glück“ gewonnen werden.
Stuttgart zählt zu den attraktiven Hotelstandorten in Deutschland. Der
Stuttgarter Hotelmarkt entwickelte sich überaus positiv. Mit 3,47 Millio- PA R K E N
nen Übernachtungen konnte 2014 ein Nachfrageanstieg von rund 48 %
gegenüber 2005 verzeichnet werden. Mit 1,805 Millionen Gästeankünf- Die hell und übersichtlich gestaltete Tiefgarage
ten (+5,7 % ggb. Vorjahr) wurde der Wachstumskurs auch 2014 fortge- ist über die Kolbstraße erreichbar. Die interne
setzt. Der Stuttgarter Hotelmarkt zeigt ein stabiles Angebot und eine Erschließung erfolgt über eine Rampe parallel zur
stetige Nachfrage. 2014 waren auf dem Stuttgarter Beherbergungsmarkt Kolbstraße. Die Tiefgarage teilt sich in einen großen Bereich unterhalb
175 Betriebe, davon 131 Hotels, aktiv. Das Bettenangebot lag bei knapp des Innenhofes und kleinere Seitenflügel. In den zwei Untergeschossen
19.000 Betten, davon rund 16.000 Betten in Hotels. werden 196 Tiefgaragenstellplätze zur Verfügung gestellt. Die Zu- und
Abfahrt wird über eine Schrankenanlage kontrolliert. Von dem Parkhaus
Die Auslastung der Hotels unter der Woche ist durch den hohen gelangt man über eine Treppe oder Fahrstühle in das Hotel, zur Einzel-
Geschäftsreiseanteil von 65–70 % sehr gut. Durch Messen, Kongresse handelsebene, zu den Büroflächen sowie zu den Wohnungen.
und andere Großveranstaltungen sind traditionell September und
Oktober die buchungsstärksten Monate. In 2014 zählte die Messe in
Stuttgart 72 Veranstaltungen mit rund 21.400 Ausstellern und über
1,33 Millionen Besuchern.
Aufgrund der modernen Architektur und der zeitgemäßen Planung der einzelnen Mietbereiche ist die Drittverwendungsfähigkeit des
Gesamtensembles sowie sämtlicher Mietbereiche gegeben.14 Das Anlageobjekt
D I E V E R M I E T U N G S S I T UAT I O N
Mieterstruktur, Mieteinnahmen und
Laufzeiten der Mietverträge
Der Nutzungsmix sorgt für eine breite Streuung innerhalb des Anlageobjekts.
H O H E D I V E R S I F I K AT I O N D U RC H U N T E R S C H I E D L I C H E N U T Z U N G SA R T E N
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6 Durch die Konzeption verfügt das Anlageobjekt über eine diversifizierte Mieterstruktur mit unterschiedlichen
Nutzungsarten, was zu einer entsprechenden Streuung bei der Immobilieninvestition beiträgt. Darüber hin-
aus erleichtern die unterschiedlichen Mietvertragslaufzeiten, die flexiblen Flächengrößen und die diversen
unterschiedliche Nutzungsmöglichkeiten die Nachvermietung. Aus den zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags für
Nutzungsarten das Anlageobjekt bestehenden Miet- und Pachtverhältnissen erzielt die Fondsgesellschaft bei plangemäßem
Verlauf anfänglich einen jährlichen Miet- bzw. Pachtertrag von rund 4,1 Millionen Euro. Die Erträge sind
hierbei stark nach Branche und Nutzungsart diversifiziert.
Die größten Mieter A N T E I L E I N Z E L N E R M I E T E R A N D E N G E SA M T E N M I E T E I N NA H M E N ( G E RU N D E T )
auf einen Blick
REWE Deutscher Wohnungen
Supermarkt KGaA 24,33 %
10,84 %
Sonstige Mieter
dm-drogerie markt 11,95 %
GmbH & Co. KG
7,36 % moovel GmbH
6,54 %
APCOA PARKING Rezidor Park
Deutschland GmbH Deutschland GmbH
4,89 % 34,09 %
G E W I C H T E T E R E ST L AU F Z E I T D E R M I E T V E R T R ÄG E U N D ST RU K T U R
D E R M I E T V E RT R AG S L AU F Z E I T E N
ca. 13 Die gewichtete Restlaufzeit der Miet- und Pachtverträge zum 01.01.2016 bezieht sich auf die Berechnung
der Miet- und Pachteinnahmen in Relation zur jeweiligen Restlaufzeit der Miet- und Pachtverträge und
beträgt ohne Berücksichtigung der Sonderkündigungsrechte sowie der Flächen ohne Mietverträge mit
Jahre Festlaufzeiten rund 12,9 Jahre.
gewichtete Restlaufzeit
der Mietverträge
M I E T V E RT R AG S L AU F Z E I T E N D E R G E W E R B L I C H E N H AU P T M I E T E R
Mieter Festlaufzeit ohne Berücksichtigung von Sonderkündigungsrechten
Rezidor Park Deutschland GmbH 03.11.2035
REWE Deutscher Supermarkt KGaA 10.10.2025
dm-drogerie markt GmbH & Co. KG 31.12.2022
moovel GmbH 30.09.2025
APCOA PARKING Deutschland GmbH 31.12.2020Das Anlageobjekt 15
M I E T V E RT R AG S L AU F Z E I T E N B I S 2 0 2 5 1
20 %
17,5 %
15 %
12,5 %
10 %
7,5 %
5%
2,5 %
0%
2021
2017
2016
2018
2019
2020
2022
2023
2024
2025
1
Darstellung der gewerblichen Mietverträge mit fester Laufzeit ohne Berücksichtigung der Mieteinnahmen aus der Vermietung des Wohnraums (ca. 24,3 % der Gesamt-
mieteinnahmen); die Einnahmen aus dem Hotelpachtvertrag bis 2035 (ca. 34,1 % der Gesamtmieteinnahmen) fallen außerhalb des gewählten Betrachtungszeitraums.
Darstellung nach Anteil an den Gesamtmieteinnahmen ohne Berücksichtigung von Sonderkündigungsrechten.
G E W E R B L I C H E H AU P T M I E T E R I M A N L AG E O B J E K T
R E Z I D O R PA R K D E U T S C H L A N D G M B H
Der Pächter des Park Inn by Radisson Hotels ist die Rezidor Park Deutschland GmbH. Die Gesellschaft
gehört zur Rezidor Hotel Group, welche 1994 als Tochterunternehmen der SAS Group gegründet wurde. Die
international agierende Hotelkette hat ihren Hauptsitz in Brüssel. Durch die unterschiedlichen Marken der
Rezidor Hotel Group wie beispielsweise Radisson, Radisson Blu, Park Inn by Radisson oder Quorvus Collec-
tion stellt die Gruppe für viele Reisende das passende Hotelsegment – von Hotels im Mittelklassebereich bis
hin zu Hotels der Luxussparte – zur Verfügung. Mit rund 351 Hotels im Betrieb und rund 106 in Entwicklung
zählt die Gruppe zu den am schnellsten wachsenden Hotelketten weltweit. Insgesamt gehören zur Gruppe
mehr als 100.000 Zimmer in 80 Ländern in Europa, dem Mittleren Osten und Afrika. Der Umsatz der
Gruppe lag im Geschäftsjahr 2014 bei rund 937 Millionen Euro. Die Rezidor Hotel Group ist Teil der Carlson
Rezidor Hotel Group, die mit mehr als 1.370 Hotels weltweit zu den zehn größten Hotelketten gehört.
R E W E D E U TS C H E R S U P E R M A R K T AG & C O . KG A A
Die REWE Deutscher Supermarkt AG & Co. KGaA gehört zur REWE Group, welche einer der führenden
Handels- und Touristikkonzerne in Europa ist. Das Akronym steht für „Revisionsverband der Westkauf-Genos-
senschaften“. Unternehmensschwerpunkte bilden der Lebensmittelhandel und die Touristiksparte. Die REWE
Group wurde1927 in Köln am Rhein gegründet und erwirtschaftet unter anderem Umsätze in den Sparten
Einzelhandel Vollsortiment, Discount, Baumarkt und Touristik. Die Basis der genossenschaftlichen Handels-
gruppe bilden die selbständigen Einzelhändler. Im Geschäftsjahr 2014 wies die REWE Group einen Gesamt-
außenumsatz von 51,1 Milliarden Euro aus, der von 327.548 Beschäftigten (davon 228.124 in Deutschland)
in 14.814 Märkten erwirtschaftet wurde. Die REWE Group ist der zweitgrößte deutsche Lebensmittelhändler.
A P C OA PA R K I N G D E U T S C H L A N D G M B H
APCOA bietet Parkraum in Innenstädten, an Flughäfen, Messen und Krankenhäusern an. Mit über 8.500
Standorten in zwölf Ländern und rund 1,4 Millionen Stellplätzen ist APCOA der europäische Marktführer im
Bereich der Parkraumbewirtschaftung. Die Konzernzentrale und die deutsche Niederlassung haben ihren
Sitz in Stuttgart. APCOA wurde 1947 als „Airport Parking Corporation of America“ in Cleveland, Ohio, ge-
gründet und expandierte unter der heutigen Firmierung im Jahr 1970 nach Europa. Mittlerweile verfügt das
Unternehmen über rund 4.700 Mitarbeiter und konnte in den ersten neun Monaten des Jahres 2015 einen
Umsatz von fast 500 Millionen Euro erwirtschaften.16 Das Anlageobjekt
D M - D RO G E R I E M A R K T G M B H & C O . KG
Die dm-drogerie markt GmbH & Co. KG ist eine deutsche Drogeriemarktkette mit Sitz in Karlsruhe. Mit der
Eröffnung des ersten dm-Marktes 1973 in Karlsruhe gründete Prof. Götz W. Werner ein Unternehmen, das
ganzheitliches unternehmerisches und soziales Denken in den Mittelpunkt stellt. Respekt vor der Individu-
alität des Menschen und vor dem regionalen Umfeld der Märkte wurde zur Grundlage für das organische
Wachstum von dm-drogerie markt. Seit der Gründung hat sich das Unternehmen zum größten Drogerie-
konzern in Europa entwickelt. Mit über 3.100 Filialen europaweit beschäftigt das Unternehmen mehr als
55.000 Mitarbeiter. Im zurückliegenden Geschäftsjahr 2014/2015 hat das Unternehmen in Deutschland
die 7-Milliarden-Euro-Umsatzmarke überschritten. Damit blickt das Unternehmen auf das bisher erfolg-
reichste Geschäftsjahr zurück.
M O OV E L G M B H
Die moovel GmbH, vormals Daimler Mobility Services GmbH, ist ein 100%iges Tochterunternehmen der
Daimler Gruppe und organisatorisch Daimler Financial Services zugeordnet. Zur moovel GmbH gehören
unter anderem die Marken moovel, car2go, mytaxi, RideScout und Beteiligungen an Flixbus. Mit der Marke
moovel wird eine App zur Verfügung gestellt, die die Angebote von car2go, mytaxi, der Deutschen Bahn und
weiterer Anbieter unter anderem für Mietfahrräder und Mitfahrgelegenheiten kombiniert und insbesondere
für Stadtbewohner auf diese Weise die beste Wegekette von A nach B liefert. Dabei greift das Programm
auf Daten aus dem öffentlichen Personennahverkehr zu und bindet eine Vielzahl von Beförderungsmitteln
wie beispielsweise Taxis, Limousinen, Mietwagen, Leihfahrräder, Carsharing-Plattformen, Fernbahn, Fernbus
sowie Flugzeug ein.
M I E T V E R T R AG L I C H E R E G E LU N G E N
Die Gewerbe-Miet-/-Pachtverträge sehen grundsätzlich eine Indexierung der Miete bzw. der Pacht anhand
des Verbraucherpreisindexes (VPI) vor. Entweder ist Voraussetzung für die Anpassung das Erreichen einer
bestimmten Schwelle oder aber es wird in regelmäßigen Abständen (zumeist jährlich) angepasst. Die Höhe
der Miet-/Pachtanpassungen betragen zwischen 70 und 100 % in Bezug auf die Indexveränderung (d. h.
gegenüber dem Stand zu Beginn des zweiten oder dritten Miet-/Pachtjahres bzw. dem jeweiligen Stand bei
der letzten Miet-/Pachtänderung). Eine erstmalige Anpassung ist bei den Miet- bzw. Pachtverträgen zumeist
frühestens zu Beginn des zweiten oder dritten Miet-/Pachtjahres vorgesehen. Unter dem Hotelpachtvertrag
beginnt die Indexierung erst zum sechsten Pachtjahr und bezieht sich auf die vereinbarte Festpacht.
Bei allen Miet- und Pachtverträgen ist regelmäßig der Vermieter für die Instandhaltung und Instand-
setzung von Dach und Fach sowie der Gemeinschaftsflächen und der gemeinsam genutzten technischen
Anlagen verantwortlich.
Eine grundsätzliche Kostenbeteiligung der Mieter und Pächter ist regelmäßig über die Nebenkostenabrech-
nung vorgesehen. Die Instandhaltung und Instandsetzung des Mietgegenstandes einschließlich technischer
Einrichtungen und Anlagen, soweit im oder am Mietgegenstand befindlich und ausschließlich von ihm in
Anspruch genommen, obliegt grundsätzlich dem Mieter oder Pächter.
Wichtige Details zu den Mietverträgen, einschließlich Mietvertragslaufzeiten und Optionen, Sonder-
kündigungsrechten, Nebenkosten und umsatzsteuerlicher Aspekte der Vermietung, sind in Abschnitt
5.2.3.3 des Verkaufsprospekts ausgeführt.3 Der Fonds im Überblick
PATRIZIA GrundInvest Stuttgart Südtor18 Der Fonds im Überblick
Wesentliche Rahmenbedingungen und
Eckdaten des Beteiligungsangebots
Art des Investmentvermögens Bei der Fondsgesellschaft handelt es sich um eine unternehmerische Beteiligung an einem geschlossenen
Publikums-Investmentvermögen, der PATRIZIA GrundInvest Stuttgart Südtor GmbH & Co. geschlossene
Investment-KG mit dem Sitz und der Geschäftsanschrift Fuggerstraße 26 in 86150 Augsburg, die auf eine
bestimmte Zielgruppe zugeschnitten ist (Details hierzu siehe in Abschnitt 1.7 des Verkaufsprospekts „Profil
des typischen Anlegers“).
Art der Beteiligung des Anlegers Mittelbar als Treugeber über den Treuhandkommanditisten, die PATRIZIA GrundInvest Kapitalverwaltungsge-
an der Fondsgesellschaft sellschaft mbH.
Kapitalverwaltungsgesellschaft Als externe Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) hat die Fondsgesellschaft für die Anlage und Verwaltung
ihres Kommanditanlagevermögens die PATRIZIA GrundInvest Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH bestellt.
Verwahrstelle Als Verwahrstelle für die Fondsgesellschaft wurde Hauck & Aufhäuser Privatbankiers KGaA bestellt. Ihre
Aufgaben umfassen insbesondere die Überwachung der Einhaltung der Vorschriften des Kapitalanlagenge-
setzbuchs (KAGB) sowie die Ausübung bestimmter Kontrollfunktionen.
Anlagestrategie für das Die Anlagestrategie der Fondsgesellschaft ist über den Erwerb von Anteilen an einer Objektgesellschaft
Investmentvermögen die mittelbare Investition in eine als Stadtquartier gemischt genutzte Immobilie mit den Nutzungsarten
Hotel, Wohnen, Büro und Einzelhandel in Stuttgart („Anlageobjekt“), welche langfristig vermietet und
anschließend nach der Vermietungsphase veräußert werden soll. Die Anlagestrategie sieht vor, dass das
Anlageobjekt bis voraussichtlich zum Jahr 2026 gehalten werden soll und dass bei entsprechend günstiger
Marktsituation eine Veräußerung und eine anschließende Liquidation der Fondsgesellschaft in diesem
Zeitraum angestrebt werden.
Mögliche Dauer der Ob im Jahr 2026 tatsächlich eine für den Verkauf günstige Marktsituation besteht, bei der die gemäß dem
Fondsgesellschaft Anlageziel angestrebte Rentabilität der Investition aus Sicht der Anleger erreicht werden kann, ist aus heu-
tiger Sicht nicht mit hinreichender Sicherheit zu beurteilen. Daher sieht die Anlagestrategie vorsorglich vor,
dass für den Fall, dass im Jahr 2026 keine entsprechend günstige Marktsituation für eine Veräußerung und
Liquidation besteht, das Anlageobjekt zunächst weiter gehalten und vermietet werden sollen. Aus diesem
Grund ist die Laufzeit der Fondsgesellschaft unter Berücksichtigung eines angemessenen Puffers formal bis
zum 31.12.2031 ausgelegt und sieht darüber hinaus gemäß den Anlagebedingungen auch etwaige Verlän-
gerungsoptionen durch entsprechenden Beschluss durch die Anleger vor.
Anlageziel für das Investment- Die Anleger sollen in Form von Auszahlungen an den laufenden Ergebnissen aus der langfristigen Vermie-
vermögen tung sowie an einem Erlös aus dem späteren Verkauf des Anlageobjekts anteilig partizipieren. Während
der geplanten Haltedauer des Anlageobjekts bis zum Jahr 2026 wird, bezogen auf den Beteiligungsbetrag
(ohne Ausgabeaufschlag), eine durchschnittliche Auszahlung von 4,5 % p. a. vor Steuern an die Anleger
angestrebt. Im Rahmen der Desinvestitionen des Anlageobjekts sollen zusätzliche Erträge für die Anleger
generiert werden.Der Fonds im Überblick 19
Aussichten für die Kapitalrück- Eine historische Wertentwicklung kann noch nicht angegeben werden, da die Fondsgesellschaft erst im
zahlung und Erträge Jahr 2015 gegründet wurde und noch keine ausreichende Datenhistorie vorliegt, um eine Wertentwicklung
in der Vergangenheit in für den Anleger nützlicher Weise zu präsentieren. Insofern wird nachstehend eine
unverbindliche Prognose für die Aussichten für die Kapitalrückzahlung und die angestrebten Erträge vor
Steuern dargelegt:
Auszahlung von ø 4,5 % p. a. vor AU S S I C H T E N F Ü R D I E AU S Z A H LU N G E N 1
Steuern angestrebt 105 %
5%
ø 4,5 %
4%
3%
2%
1%
0%
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
1
Die Abbildung basiert auf den gemäß dem Verkaufsprospekt angestrebten Anlagezielen dieses Beteiligungsangebots und unterstellt, dass während der konzeptions-
gemäß angestrebten Laufzeit der Fondsgesellschaft durchschnittliche Auszahlungen in Höhe von 4,5 % p. a. vor Steuern (bezogen auf den Beteiligungsbetrag ohne
Berücksichtigung des Ausgabeaufschlags) an die Anleger erfolgen und aus den Veräußerungserlösen der vollständige Rückfluss des investierten Beteiligungsbetrags
erfolgt. Während der Platzierungszeit entstehen Auszahlungen ggf. zeitanteilig. Mit Schwankungen in der Höhe der jährlichen Auszahlungen – auch außerhalb der
dargestellten Schwankungsbreite – ist zu rechnen. Gemäß der derzeitigen Planung sollen mögliche Auszahlungen zum 30.06. des Folgejahres, erstmals geplant zum
30.06.2017, erfolgen.
Die tatsächlichen Auszahlungen können niedriger oder höher sein oder ganz ausfallen. Die Darstel-
lung lässt keinen Rückschluss auf die tatsächliche Wertentwicklung der Anlage zu. Prognosen sind
kein zuverlässiger Indikator für zukünftige Wertentwicklungen. Erfahrungsgemäß nimmt die Progno-
sesicherheit ab, je weiter sie in die Zukunft gerichtet ist.
Auszahlungstermin Gemäß der derzeitigen Planung sollen mögliche Auszahlungen zum 30.06. des Folgejahres erfolgen.
Wesentliche Prognoseannah- Die Prognose geht hinsichtlich der Mieteinnahmen von einer angenommenen Inflationsrate für 2016 von
men zur Bewirtschaftung des 0,5 %, für 2017 von 1 %, für 2018 von 1,5 % und ab 2019 von dem von der EZB angestrebten Inflations-
Anlageobjekts ziel von 2 % p. a. aus. Die Mietansätze werden entsprechend den mietvertraglichen Wertsicherungsver-
einbarungen fortgeführt. Für die Wohnraummietverträge wurde eine durchschnittliche Steigerung der
Mieterträge von knapp unter 1 % p. a. unterstellt. Im Rahmen von Anschlussvermietungen werden die
fortgeschriebenen Mietansätze berücksichtigt. Es wurde zudem ein kalkulatorisches Mietausfallrisiko –
inklusive der Fluktuationskosten unter den Wohnflächen – von pauschal ca. 3,0 % der Jahresnettomietein-
nahmen angesetzt.
Kalkulatorisch wurde eine Auszugswahrscheinlichkeit der gewerblichen Mieter bei grundsätzlich 50 %
nach Ablauf der Grundmietzeit berücksichtigt, so dass über alle gewerblichen Flächen nach Ablauf der
Grundmietzeit 50 % der folgenden Kostenansätze in der Prognose berücksichtigt werden: 250 Euro/qm20 Der Fonds im Überblick
Ausbaukosten für die Büroflächen (für die Flächen des Fitnessstudios 150 Euro/qm) und zusätzlich als
weitere Kostenansätze eine Leerstandsdauer und Incentivierung für eine Neuvermietung (mietfreie Zeit) von
insgesamt sieben Monatsmieten sowie drei Monatsmieten für Maklerkosten. Es wurde ferner unterstellt, dass
etwaig bestehende Sonderkündigungsrechte von den Mietern nicht ausgeübt werden. Abweichend davon
wurde für den Mieter moovel im Zusammenhang mit dem Sonderkündigungsrecht nach Ablauf von sechs
Jahren des Mietvertrags vorsorglich eine Incentivierung von sechs Monaten mietfreier Zeit vorgesehen. Hin-
sichtlich der Einzelhandelsflächen wird unter anderem aufgrund der zentralen Lage und Sichtbarkeit davon
ausgegangen, dass die Mieter ihre mietvertragliche Verlängerungsoption nutzen werden. Zur Incentivierung
sind für diese Fälle aus kaufmännischer Vorsicht vorsorglich ebenfalls sechs Monate mietfreie Zeit vorgese-
hen. Das Parkhaus wird von APCOA, einem erfahrenen Betreiber von Parkhäusern, betrieben. Es wird davon
ausgegangen, dass der Pächter seine mietvertragliche Verlängerungsoption ziehen wird. Eine Incentivierung
in Höhe von sechs Monatsmieten wurde vorsorglich gleichwohl auch für dieses Pachtverhältnis eingeplant.
Für die Wohnungen ist kalkulatorisch eine Fluktuation von 10 % jährlich eingeplant. Die Fluktuationskosten
sind wie folgt angesetzt: Im Zuge eines Mieterwechsels sind ein Ausbau für 60 Euro/qm Wohnfläche, ein
Monat Leerstandsphase und 1,5 Monatsmieten als Vergütung für die Vermittlungsleistung eingeplant.
Für das Anlageobjekt wurde eine Instandhaltungspauschale über sämtliche Flächenarten in Höhe von
7,50 Euro/qm kalkuliert. Für Stellplätze innerhalb der Tiefgarage wurden 25 Euro je Stellplatz p. a. angesetzt.
Eine Darstellung der gesamten Prognoseannahmen, die den Aussichten für die Kapitalrückzahlung
und Erträge zugrunde liegen, sind Abschnitt 9.1 des Verkaufsprospekts zu entnehmen.
Steuerliche Einkunftsart Der Anleger erzielt im Rahmen seiner Beteiligung konzeptgemäß vermögensverwaltende Einkünfte im We-
sentlichen aus Vermietung und Verpachtung sowie ggf. in geringem Umfang Einkünfte aus Kapitalvermögen,
sofern er als natürliche Person in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig ist und seine Beteiligung an der
Fondsgesellschaft im Privatvermögen hält.
Steuerliches Ergebnis Die Fondsgesellschaft unterliegt als steuerlich transparente Personengesellschaft nicht selbst der Einkom-
mensteuer. Eine Besteuerung der Einkünfte erfolgt auf Ebene der Anleger. Die dem Anleger anteilig zuge-
rechneten Einkünfte unterliegen der individuellen Steuerbelastung des Anlegers. Details zur steuerlichen
Belastung der Erträge auf der Ebene des einzelnen Anlegers können daher nicht dargelegt werden. Das
steuerliche Ergebnis der Fondsgesellschaft für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sollte sich
konzeptgemäß auf Basis unverbindlicher kalkulatorischer Planwerte der Kapitalverwaltungsgesellschaft für
den Zeitraum der ersten fünf Jahre (2016 bis 2020) auf ca. 1,5 % des Eigenkapitals (ohne Ausgabeaufschlag)
p. a. bewegen. Dies bedeutet in einer exemplarischen Betrachtung, dass bei einem angenommenen Steuer-
satz von 42 % zzgl. SolZ Steuern in Höhe von ca. 0,67 % zu entrichten wären, was bei einer Auszahlung von
4,5 % vor Steuern zu einer Auszahlung von ca. 3,83 % nach Steuern führen würde. Etwaige kirchensteuerli-
che Effekte sind dabei nicht berücksichtigt. Es ist nicht auszuschließen, dass die tatsächlichen Werte von
diesen Kalkulationswerten abweichen. Dies gilt insbesondere, sofern die Finanzverwaltung das steuerliche
Konzept anders als erwartet beurteilt oder es zu Rechtsänderungen kommt. Die vorstehende exempla-
rische Betrachtung bezieht sich ausschließlich auf Anleger, die in Deutschland als natürliche Personen
unbeschränkt einkommensteuerpflichtig sind, ihre Beteiligung an der Fondsgesellschaft im steuerlichen
Privatvermögen halten und den Erwerb ihres Anteils nicht fremdfinanzieren.
Die Besteuerung der Einkünfte auf Ebene der Anleger hängt von den jeweiligen persönlichen Verhält-
nissen ab und kann künftig Änderungen unterworfen sein.
Emissionskapital Das Emissionskapital der Fondsgesellschaft beläuft sich auf voraussichtlich 52.560.000 Euro (zzgl.
Ausgabeaufschlag).Der Fonds im Überblick 21
Ausgabeaufschlag/ Im Rahmen einer Beteiligung hat der Anleger auf seinen Beteiligungsbetrag einen Ausgabeaufschlag in Höhe
Kosten der Beteiligung von 5 % zu leisten. Die ausführliche und vollständige Darstellung und Erläuterung der mit der Vermögens-
anlage verbundenen Kosten und der von der Fondsgesellschaft gezahlten Kosten und Vergütungen ist dem
Verkaufsprospekt, Abschnitt 8 „Kosten“ zu entnehmen.
Mindestbeteiligung Die Mindestbeteiligung an der Fondsgesellschaft beträgt 10.000 Euro (zzgl. 5 % Ausgabeaufschlag), höhere
Summen müssen ohne Rest durch 1.000 teilbar sein.
Zahlungsweise und -termin Der gesamte gezeichnete Beteiligungsbetrag zuzüglich des Ausgabeaufschlags ist zum 20. des auf die
Zeichnung folgenden Monats (bzw., sofern dies kein Bankarbeitstag ist, zum nächstfolgenden Bankarbeits-
tag) in der in der Beitrittsvereinbarung festgelegten Weise zu erbringen.
Platzierungsfrist Die Zeichnungsfrist endet bei Vollplatzierung, spätestens mit Ablauf der Platzierungsfrist zum 30.12.2017,
wobei die Kapitalverwaltungsgesellschaft die Platzierungsfrist bis zum 31.12.2018 verlängern kann.
Platzierungsgarant PATRIZIA Deutschland GmbH, Augsburg.
Kündigung der Beteiligung/ Eine ordentliche Kündigung während der Laufzeit der Fondsgesellschaft (einschließlich etwaiger Verlänge-
Rückgaberecht der Anteile rungen) ist ausgeschlossen. Der Anleger hat kein Recht, seinen Anteil an der Fondsgesellschaft zurückzuge-
ben. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund bleibt unberührt.
Empfehlung Da eine ordentliche Kündigung des Anlegers in Bezug auf seine Beteiligung ausgeschlossen ist, ist eine Be-
teiligung an der Fondsgesellschaft unter Umständen für Anleger nicht geeignet, die über ihren Beteiligungs-
betrag vor Ende der Laufzeit der Fondsgesellschaft vollständig oder teilweise verfügen wollen.22 Der Fonds im Überblick
Investitions- und Finanzierungsplan (Prognose)
Um dem interessierten Anleger eine durchgreifende wirtschaftliche Betrachtung zu ermöglichen,
wurde der nachfolgend abgebildete Investitions- und Finanzierungsplan in konsolidierter Weise unter
Beachtung der Ebene der Fonds- und der Objektgesellschaft sowie des Anlageobjekts dargestellt.
Die einzelnen Positionen beruhen auf geschlossenen Verträgen, bereits geleisteten Zahlungen und teilweise
auf Erfahrungswerten der Kapitalverwaltungsgesellschaft. Abweichungen gegenüber den kalkulierten
Werten wirken sich entsprechend auf die Liquidität der Fonds- bzw. Objektgesellschaft aus. Die Beträge im
Investitions- und Finanzierungsplan werden jeweils inklusive etwaiger nicht abzugsfähiger Vorsteuer ausge-
wiesen, sofern es sich nicht um Leistungen handelt, die von der Umsatzsteuer befreit sind.
I N V E ST I T I O N S - U N D F I NA N Z I E RU N G S P L A N ( I L LU ST R I E R E N D E DA R ST E L LU N G – P RO G N O S E ) 1
In EUR In % der Gesamtinvestition
Anschaffungs- und Herstellungskosten 88.100.950 89,2 %
Vereinbarter Immobilienwert2 87.500.000 88,6 %
Anschaffungsnebenkosten 600.950 0,6 %
Ausgabeaufschlag und Initialkosten 8.403.366 8,5 %
Konzeptionsgebühr 156.366 0,2 %
Platzierungsgarantie 262.400 0,3 %
Anteilsvermittlung 1.718.000 1,7 %
Finanzierungsvermittlung 1.799.000 1,8 %
Eigenkapitalvermittlung inkl. Ausgabeaufschlag 4.467.600 4,5 %
Finanzierungskosten 988.940 1,0 %
Liquiditätsreserve 1.264.744 1,3 %
Gesamtinvestition 98.758.000 100,0 %
Eigenkapital 55.308.000 56,0 %
Davon Emissionskapital inkl. Ausgabeaufschlag 55.188.000 55,9 %
Fremdkapital 43.450.000 44,0 %
Gesamtfinanzierung 98.758.000 100,0 %
1
Prognosen sind kein verlässlicher Indikator für zukünftige Wertentwicklungen. Der Investitions- und Finanzierungsplan ist in einer vereinfachten Darstellung erstellt
und hat lediglich einen illustrierenden Charakter. Um eine durchgreifende wirtschaftliche Betrachtung zu ermöglichen und damit die Übersichtlichkeit und Klarheit
zu gewährleisten, wurde die Betrachtung in konsolidierter Weise unter Beachtung der Ebene der Fonds- und der Objektgesellschaft sowie des Anlageobjekts dar-
gestellt. Teilweise handelt es sich um Schätzwerte bzw. um gerundete Werte. Im Zuge der vereinfachten Darstellung wurde der verbleibende Anteil des Verkäufers
an der Objektgesellschaft nicht separat ausgewiesen. Der Anteil des Gründungskommanditisten an der Fondsgesellschaft wurde ebenfalls im Sinne einer einfachen
und klaren bzw. verständlicheren Darstellung nicht separat ausgewiesen.
2
Kaufvertraglich vereinbarter Immobilienwert, der die Grundlage für die Kaufpreisermittlung bildet.
Erläuterung der Anschaffungs- Die Anschaffungs- und Herstellungskosten setzen sich aus dem mit dem Verkäufer als Basis für den Kauf-
und Herstellungskosten preis für 94,9 % der Anteile an der Objektgesellschaft definierten Immobilienwert für das Anlageobjekt sowie
den Anschaffungsnebenkosten zusammen.
Erläuterung der Position Aus Die Position Ausgabeaufschlag und Initialkosten setzt sich aus den Initialkosten gemäß den Anlagebedingun-
gabeaufschlag und Initialkosten gen zusammen und enthält die vertraglich vereinbarten Vergütungen für die Kapitalverwaltungsgesellschaft
und den Platzierungsgaranten. Der von den Anlegern zu leistende Ausgabeaufschlag wird von der Fondsge-
sellschaft als Teil der Eigenkapitalvermittlungsprovisionen an die Kapitalverwaltungsgesellschaft und/oder
an Dritte im Rahmen der Vermittlung von Anteilen an der Fondsgesellschaft verwendet werden.Der Fonds im Überblick 23
Erläuterung der Die Finanzierungskosten sind einmalige anfängliche Kosten nebst angemessener kalkulatorischer Zuschlä-
Finanzierungskosten ge, die im Zusammenhang mit der Gewährung der Finanzierung entstehen. Zudem wurden hier die Zinsen
für die Eigenkapitalzwischenfinanzierung mit eingerechnet.
Erläuterung der Die Liquiditätsreserve dient insbesondere zum Ausgleich unterjähriger Liquiditätsschwankungen und steht
Liquiditätsreserve für unvorhergesehene Ausgaben während der Investitionsphase und der Laufzeit der Fondsgesellschaft
zur Verfügung.
Erläuterung des Eigen- und Die Fondsgesellschaft und damit mittelbar die Objektgesellschaft deckt einen Teil ihres Finanzierungsbe-
Fremdkapitals darfs über das Emissionskapital inkl. Ausgabeaufschlag sowie einen weiteren Teil über Fremdkapital, das
direkt auf Ebene der Objektgesellschaft valutiert wird. Auf der Ebene der Fondsgesellschaft ist derzeit nur
das Eigenkapital vorhanden, welches durch den Gründungsgesellschafter eingebracht wurde. Auf Ebene
der Objektgesellschaft besteht gemäß dem vorliegenden Fondskonzept weiteres Kapital, welches vom
Verkäufer betreffend seiner weiteren Beteiligung zur Verfügung gestellt ist. Es ist im Rahmen der Kapital
erhöhung vorgesehen, ein Emissionskapital in Höhe von 52.560.000 Euro (zzgl. des Ausgabeaufschlags)
einzuwerben und damit das Eigenkapital auf der Ebene der Fondsgesellschaft entsprechend zu erhöhen. Da
die Nettoeinnahmen aus der Platzierung des Emissionskapitals alleine für den mittelbaren anteiligen Erwerb
des Anlageobjekts und zur Deckung der sonstigen Kosten nicht ausreichen, nimmt die Objektgesellschaft
konzeptionsgemäß Fremdkapital in Form eines langfristigen und marktüblichen Darlehens auf.
E C K P U N K T E D E R L A N G F R I ST I G E N F R E M D F I NA N Z I E RU N G
Langfristiges Darlehen anfänglich 43.450.000 EUR
Darlehensgeber Kreissparkasse Esslingen-Nürtingen
Zinssatz 1,45 % p. a.
Vereinbarte Laufzeit und Zinsfestschreibung bis 30.12.2025
Tilgung des Darlehensrestbetrags1 1 % p. a.
Details siehe auch Verkaufsprospekt Abschnitt 5.6.3
1
im Rahmen von Sondertilgungen
Die Gesamtinvestition wird während der Platzierungsfrist zunächst teilweise durch ein zusätzliches kurzfris-
tiges Darlehen in Höhe von bis zu 46.500.000 Euro auf der Ebene der Fondsgesellschaft zwischenfinanziert.
Diese Eigenkapital-Zwischenfinanzierung soll sukzessive durch die Kapitaleinlagen der beitretenden Anleger
zurückgeführt werden (Details hierzu ergeben sich aus Abschnitt 5.6.4 des Verkaufsprospekts).24 Der Fonds im Überblick
Risikohinweise
RISIKEN DER BETEILIGUNG
Der Anleger nimmt am Vermögen und am Ergebnis (Gewinn und Verlust) der Fondsgesellschaft gemäß sei-
ner Beteiligungsquote im Rahmen der vertraglichen Vereinbarungen teil. Die Anlage in die Fondsgesellschaft
birgt neben der Chance auf Wertsteigerungen bzw. Erträge in Form von Auszahlungen auch (Verlust-)Risi-
ken. Folgende Risiken können die Wertentwicklung der Fondsgesellschaft und das Ergebnis des Anlegers
aus einer Beteiligung beeinträchtigen:
G E S C H Ä F TS R I S I KO / S P E Z I F I S C H E R I S I K E N D E R V E R M Ö G E N S G E G E N STÄ N D E B Z W. D E S
A N L AG E O B J E K TS
Es handelt sich um eine unternehmerische Beteiligung. Der wirtschaftliche Erfolg der Investitionen der
Fondsgesellschaft und damit auch der Erfolg der Kapitalanlage des Anlegers in die Fondsgesellschaft kann
nicht vorhergesehen werden. Weder die Kapitalverwaltungsgesellschaft noch die Fondsgesellschaft können
Höhe und Zeitpunkte von Kapitalrückflüssen prognostizieren oder gar zusichern oder garantieren. Der
wirtschaftliche Erfolg hängt von einer Vielzahl von Einflussgrößen ab, insbesondere von der Entwicklung
des relevanten Immobilien- und Kapitalmarktes. Die Erträge der Fondsgesellschaft können infolge von
Leerständen oder zahlungsunfähigen Mietern, aber auch infolge einer negativen Marktmietentwicklung
sinken oder in gravierenden Fällen gänzlich ausfallen. Es können zudem ungeplante bzw. höhere Kosten für
die Mieterakquisition und die Instandhaltung bzw. Revitalisierung des Anlageobjekts anfallen. Der Immobili-
enstandort kann an Attraktivität verlieren, so dass nur noch geringere Mieten und Verkaufserlöse erzielbar
sind. Das Anlageobjekt selbst kann durch Feuer, Sturm oder andere Ereignisse beschädigt werden und
es kann unter Umständen kein oder kein vollständiger Versicherungsschutz bestehen, der entsprechende
Schäden abdeckt. Auch unentdeckte Altlasten oder Baumängel können den Wert des Anlageobjekts negativ
beeinträchtigen und/oder es können ungeplante Beseitigungskosten entstehen.
F R E M D F I NA N Z I E RU N G
Die Investitionen der Fondsgesellschaft werden konzeptionsgemäß zum Teil mit Darlehen finanziert, die
unabhängig von der Einnahmesituation der Fondsgesellschaft bzw. ihrer Objektgesellschaft zu bedienen
sind. Bei negativem Verlauf, insbesondere sofern nach Ablauf der Zinsbindung nachteiligere Finanzierungs-
konditionen im Rahmen von Anschlussfinanzierungen entstehen, führt der im Rahmen der Darlehen zu
leistende Kapitaldienst ggf. dazu, dass das Eigenkapital der Fondsgesellschaft schneller aufgezehrt wird.
Auch wirken sich Wertschwankungen stärker auf den Wert der Beteiligung aus (sog. Hebeleffekt). Dies gilt
für Wertsteigerungen ebenso wie für Wertminderungen. Sofern die Fondsgesellschaft bzw. ihre Objektge-
sellschaft nicht in der Lage sind, ihren Verpflichtungen aus der langfristigen Fremdfinanzierung, wie Zins-,
Tilgungs- und Rückzahlungen, vollständig nachzukommen, kann dies zu einer Auszahlungssperre, zu einer
Kündigung der Darlehen und/oder dazu führen, dass von der finanzierenden Bank die Zwangsvollstreckung
in das Anlageobjekt betrieben wird.
L I Q U I D I TÄTS - U N D I N S O LV E N Z R I S I KO / F E H L E N D E E I N L AG E N S I C H E RU N G
Die Fondsgesellschaft kann zahlungsunfähig werden oder in Überschuldung geraten. Dies kann der Fall
sein, wenn die Fondsgesellschaft geringere Einnahmen und/oder höhere Ausgaben als erwartet zu
verzeichnen hat. Die daraus folgende Insolvenz der Fondsgesellschaft kann zum Verlust des Beteiligungsbe-
trags des Anlegers führen, da die Fondsgesellschaft keinem Einlagensicherungssystem angehört.Sie können auch lesen
