Privatwirtschaftliche Unternehmen und ihre Wohnungsbestände in Deutschland - Ergebnisse einer BBSR-Befragung
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Privatwirtschaftliche Unternehmen und ihre Wohnungsbestände in Deutschland Ergebnisse einer BBSR-Befragung
IMPRESSUM Herausgeber Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) Deichmanns Aue 31–37 53179 Bonn Wissenschaftliche Begleitung Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung Referat II 13 – Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, Bauwirtschaft Jonathan Franke (Projektleitung) jonathan.franke@bbr.bund.de Karin Lorenz-Hennig, Bianca Hohn, Frederic Ostermann Redaktion Katina Gutberlet, BBSR Stand November 2020 Satz und Layout Yvonne Groh, BBSR Druck Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung, Bonn Gedruckt auf Recyclingpapier Bestellungen forschung.wohnen@bbr.bund.de; Stichwort: Privatwirtschaftliche Unternehmen und ihre Wohnungsbestände in Deutschland Bildnachweis Titelfoto: Tom Bayer/stock.adobe.com Fotos Innenteil: S. 8/9, S. 26/27: Jürgen Hohmuth; S. 18/19: PublicDomainPictures/Pixabay.com; S. 36/37: Leon Wallis/Pixabay.com; S. 56/57: Rainer Sturm/Pixelio.de; S. 64/65: ah_fotobox/iStock/Getty Images; S. 76/77: m-1975/iStock/Getty Images; S. 80/81: TommL/E+/Getty Images Nachdruck und Vervielfältigung Alle Rechte vorbehalten Nachdruck nur mit genauer Quellenangabe gestattet. Bitte senden Sie uns zwei Belegexemplare zu. ISBN 978-3-87994-517-7 Bonn 2021
Privatwirtschaftliche Unternehmen
und ihre Wohnungsbestände in Deutschland
Ergebnisse einer BBSR-Befragung
Liebe Leserinnen und Leser, © Schafgans DGPh privatwirtschaftliche Wohnungsvermieter sind Eigentümer von über drei Millionen Miet- wohnungen in Deutschland. Die Bandbreite der privatwirtschaftlichen Unternehmen reicht von hoch professionalisierten Aktiengesellschaften über kleine Privatunternehmen mit Werkswohnungen bis hin zu Investmentfonds. Damit sind sie nach den Privatper- sonen, die über 14 Mio. Wohnungen halten, die zweitgrößte Anbietergruppe auf dem deutschen Mietwohnungsmarkt. Besonders in den Wachstumszentren und Verdichtungs- räumen halten sie große Wohnungsbestände. Eine fundierte Datengrundlage zu den pri- vatwirtschaftlichen Wohnungsanbietern fehlte bislang. Das BBSR befragte deshalb im Jahr 2018 erstmals privatwirtschaftliche Unternehmen zu ihren Wohnungsbeständen. Insgesamt nahmen 173 Unternehmen daran teil. Diese halten rund 700.000 Wohneinheiten – etwa 22 % der Wohnungen im Eigentum dieser Anbie- tergruppe. Die Befragung förderte vielfältige Informationen zu Strukturmerkmalen der Anbietergruppe, deren Praxis der Mietengestaltung und Bestandsentwicklung zutage. Die Gruppe der privatwirtschaftlichen Wohnungsanbieter ist der Studie zufolge sehr he- terogen: Sie umfasst Unternehmen unterschiedlicher Größe und mit unterschiedlichen Unternehmenszielen und Bewirtschaftungsstrategien. Deutlich wird dies unter anderem beim Schwerpunktthema der Mietenpolitik. Die aufgerufenen Mieten der privatwirt- schaftlichen Unternehmen variieren stark, besonders im hochpreisigen Niveau. Einige Unternehmen nutzen die angespannten Marktlagen, um Mieterhöhungen durchzusetzen. Gleichzeitig tragen die privatwirtschaftlichen Wohnungsanbieter mit ihrem preisgebun- denen Wohnungsbestand zur Versorgung von Haushalten mit niedrigen Einkommen bei. Die vorliegende Studie ist eine wertvolle Informationsgrundlage zur Beobachtung der Eigentümerstrukturen auf dem Markt. Ich wünsche Ihnen eine interessante Lektüre. Dr. Markus Eltges Leiter des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR)
Inhalt 1 Forschungsanlass 7 2 Forschungsdesign und Rücklauf zur Befragung 10 2.1 Ablauf der Befragung und Befragungsinhalte 10 2.2 Die Anbietergruppe der privatwirtschaftlichen Unternehmen 11 2.3 Auswahl der Stichprobe 13 2.4 Rücklauf der Befragung 14 2.5 Schlussfolgerungen aus dem Rücklauf 16 3 Struktur und Geschäftsfelder der teilnehmenden Unternehmen 20 3.1 Allgemeine Angaben zu den teilnehmenden Unternehmen 20 3.2 Geschäftsfelder und Zielgruppen 22 4 Strukturmerkmale der privatwirtschaftlichen Wohnungsbestände 28 4.1 Lage der erfassten privatwirtschaftlichen Wohnungsbestände 28 4.2 Baualter der erfassten privatwirtschaftlichen Wohnungsbestände 31 4.3 Energetischer Zustand und Altersgerechtheit des privatwirtschaftlichen Wohnungsbestandes 32 5 Bewirtschaftungsstrategien der privatwirtschaftlichen Unternehmen 38 5.1 Umfang des gebundenen Wohnungsbestandes 38 5.2 Mietniveau der privatwirtschaftlichen Wohnungsbestände 40 5.3 Mieten bei Neuverträgen bestehender Wohnungen 45 5.4 Praxis der Mietengestaltung in bestehenden Mietverhältnissen 48 5.5 Leerstandsquoten der teilnehmenden privatwirtschaftlichen Unternehmen 53 6 Investive Maßnahmen in den eigenen Wohnungsbestand 58 6.1 Beweggründe für und gegen Investitionen in den eigenen Wohnungsbestand 58 6.2 Umfang der Investitionen in den eigenen Wohnungsbestand 60 6.3 Verteilung der Investitionen im regionalisiert erfassten Wohnungsbestand 62 7 Erweiterung und Bereinigung des Portfoliobestandes 66 7.1 Beweggründe für und gegen den Neubau und den Erwerb von Projektentwicklungen 66 7.2 Umfang und Merkmale der Neubauprojekte und der erworbenen Projektentwicklungen 69 7.3 Geplante Neubautätigkeiten in naher Zukunft 72 7.4 Veränderungen des Wohnungsbestandes durch den Verkauf und Zukauf von Bestandswohnungen 74 8 Einschätzungen und Fazit 78 9 Anhang 82
1 Forschungsanlass
Der deutsche Wohnungsmarkt ist von tümergruppe die größte unter den pro-
Mietwohnungen geprägt. Deutschland fessionellen Anbietern auf dem deutschen
wird häufig als Mieternation bezeichnet, Wohnungsmarkt. Diese heterogene Grup-
da im internationalen Kontext der Anteil pe umfasst unter anderem hochprofessio-
von Mietwohnungen am Gesamtwoh- nalisierte börsennotierte Wohnungsunter-
nungsbestand sehr hoch ist. Die Gebäude- nehmen, familiengeführte Unternehmen,
und Wohnungszählung hat für das Jahr Industriebetriebe sowie Fonds- und Ver
2011 festgestellt, dass in Deutschland rund sicherungsgesellschaften.
54 % des Gesamtwohnungsbestandes ver-
mietet werden.1 Darüber hinaus gibt es mit Große privatwirtschaftliche Unternehmen
1,3 Mio. leer stehenden Wohnungen von standen in den letzten Jahren vermehrt
Privatpersonen weitere 3 % am Gesamt- im Zentrum der öffentlichen Diskussion.
wohnungsbestand, die ebenfalls überwie- Ihnen wird vorgeworfen, Wohnungsbe-
gend dem Mietwohnungsmarkt zugerech- stände zu vernachlässigen, hohe Mieten
net werden können. zu fordern und sich wenig für die Stadt
entwicklung zu engagieren. Das BBSR hat
Charakteristisch für den deutschen Miet- in den letzten Jahren bereits verschiedene
wohnungsmarkt ist die Vielfältigkeit der Forschungsvorhaben mit spezifischen Fra-
Vermietergruppen, die Wohnungen auf gestellungen zu einzelnen Akteursgruppen
dem Markt anbieten. Die mit Abstand der privatwirtschaftlichen Anbieter beauf-
größte Vermietergruppe stellen hierbei Pri- tragt. Mit der Befragung im Jahr 2018 soll
vatpersonen dar, die in der Regel lediglich eine fundierte Informationsbasis geschaf-
eine geringe Anzahl von Wohnungen ver- fen werden, die einen Beitrag zur Versach-
mieten. Daneben gibt es die professionel- lichung der Diskussion leisten kann.
len Vermieter, die in verschiedenen Gesell-
schaftsformen und mit unterschiedlichen Das BBSR befragt seit 2009 regelmäßig im
Zielen am Markt aktiv sind: Kommunale Turnus von drei Jahren deutschlandweit
Anbieter haben die Aufgabe, die lokale Städte und Gemeinden sowie Landkrei-
Bevölkerung mit Wohnraum zu versorgen se zu ihren kommunalen Wohnungsbe-
und werden von den Kommunen darüber ständen. 2011 wurden erstmalig auch die
hinaus häufig für die Umsetzung stadtent- Privateigentümer von Mietwohnungen in
wicklungspolitischer Ziele eingesetzt. Ge- Mehrfamilienhäusern befragt. Diese Be-
nossenschaften versorgen ihre Mitglieder fragung wird voraussichtlich 2021 erneut
mit Wohnraum, privatwirtschaftliche Un- stattfinden. 1
ternehmen hingegen verfolgen in der Regel Vgl. u. a. BBSR (Hrsg.), 2016:
Wohnungs- und Immobilien-
wirtschaftliche Ziele.2 Die Ergebnisse der Befragungen der ver- märkte in Deutschland 2016.
schiedenen Eigentümergruppen sollen in Analysen Bau.Stadt.Raum,
Band 12. Bonn.
Vor dem Hintergrund der Aufhebung einem Informationssystem Wohnungs-
der Gemeinnützigkeit in der Wohnungs- wirtschaft zusammengeführt werden. Die 2
Als Synonym für privatwirtschaft-
wirtschaft sowie der Privatisierung von einzelnen Befragungen der verschiedenen liche Unternehmen werden
Wohnungsportfolios und ganzen Woh- Anbietergruppen auf dem Wohnungs- in diesem Forschungsbericht
ebenfalls die Begriffe „privatwirt-
nungsunternehmen durch die öffentliche markt werden in enger Abstimmung vor- schaftliche Wohnungsanbieter“,
Hand in den frühen 2000er-Jahren hat genommen, sodass ein regelmäßig aktua- „privatwirtschaftliche Wohnungs-
vermieter“, „privatwirtschaft-
die Bedeutung der privatwirtschaftlichen lisierter Datenbestand aufgebaut wird, der liche Wohnungseigentümer“,
Wohnungsanbieter zugenommen. Mit auch vergleichende Betrachtungen ermög- „privatwirtschaftliche Anbieter“
und „privatwirtschaftliche Eigen-
3,15 Mio. Wohnungen ist diese Eigen licht. tümer“ verwendet.
Forschungsanlass 7
Forschungsdesign und
Rücklauf zur Befragung
Foto: Jürgen Hohmuth2 Forschungsdesign und Rücklauf zur Befragung
Die Befragung der privatwirtschaftlichen Im April 2018 wurden im Rahmen eines
Unternehmen mit Mietwohnungsbestand Expertenworkshops zuvor vom BBSR defi-
stellt einen weiteren Baustein des Infor- nierte Themenblöcke und Fragestellungen
mationssystems Wohnungswirtschaft dar. erörtert, die sowohl bei der Befragung der
Die Ende 2018 durchgeführte Erhebung ist privatwirtschaftlichen Unternehmen als
ein erster Versuch, diese heterogen struk- auch bei der Kommunalbefragung vorge-
turierte Anbietergruppe zu befragen. An- sehen waren. Am Workshop nahmen Ver-
hand der hierbei gemachten Erfahrungen treterinnen und Vertreter großer und mit-
können Rückschlüsse für folgende Befra- telgroßer Wohnungsunternehmen sowie
gungen abgeleitet werden. Verbandsvertreter des Bundesverbandes
Freier Immobilien- und Wohnungsunter-
Allen Unternehmen, die an der Befragung nehmen (BFW) und des Bundesverbandes
teilgenommen und damit die Forschungen deutscher Wohnungs- und Immobilien-
des BBSR unterstützt haben, gilt ein beson- unternehmen (GdW) teil. Auf der Grund-
derer Dank. lage dieser Diskussionsrunde wurde der
Fragebogen konzipiert und anschließend
einem Pretest unterzogen. Insgesamt gab
2.1 Ablauf der Befragung es 15 Rückmeldungen aus der Praxis, von
und Befragungsinhalte den Verbänden sowie vom Bundesminis-
terium des Innern, für Bauen und Heimat.
Die Befragung der privatwirtschaftlichen Darüber hinaus fand eine enge hausinterne
Unternehmen fand zum Jahresende 2018 Abstimmung statt.
statt. Um eine möglichst gute Resonanz
sowie möglichst vollständige und differen- Mit der erstmaligen Befragung der pri-
zierte Antworten der Mitglieder dieser äu- vatwirtschaftlichen Unternehmen soll ein
ßerst heterogenen Anbietergruppe zu er- Instrument zur Erhebung einer regelmä-
halten, war ein langer Vorlauf notwendig, ßigen Informationsbasis zu dieser Eigentü-
in den die Akteure der Befragung einge- mergruppe entwickelt werden. Daher war
bunden wurden (siehe Abbildung 1). Die im ersten Befragungsdurchlauf von großer
Integration relevanter Akteure sorgte für Bedeutung, zunächst Grundlageninfor-
eine höhere Akzeptanz und Passgenauig- mationen zu den Unternehmen und ihren
keit der Befragung. Beständen zusammenzutragen. Darüber
Abbildung 1
Ablauf der Vorbereitung der Befragung der privatwirtschaftlichen Unternehmen
Versand/
Definition Experten- Pretest Onlinebereit-
Frageblöcke workshop stellung
Feldphase
der
Befragung
Verknüpfung Verbands- Fragebogen- Druck/
Adressquellen gespräch konzeption Erstellung PDF
© BBSR Bonn 2020
10 Privatwirtschaftliche Unternehmen und ihre Wohnungsbestände in Deutschlandhinaus wurden mehrere Schwerpunktthe- beantworten. Nach einer sechswöchigen
men abgefragt, die im gegenwärtigen poli- Frist wurde ein Erinnerungsschreiben mit
tischen und öffentlichen Fokus liegen. einer Fristverlängerung an die Unterneh-
men verschickt, die zu diesem Zeitpunkt
Der Fragenkatalog umfasste folgende The- noch nicht geantwortet hatten.
menbereiche:
Allgemeine Unternehmensangaben 2.2 Die Anbietergruppe
(Rechtsform, Geschäftsfelder, räum- der privatwirtschaftlichen
licher Tätigkeitsbereich, Wohnungs- Unternehmen
marktsegment)
Im Rahmen des Zensus 2011 fand eine
Strukturmerkmale des Wohnungsbe- vollumfängliche Gebäude- und Wohn
standes (Lage, Baualter, energetischer ungszählung (GWZ) statt, bei der alle
Zustand, Zustand bzgl. Altersgerecht- Gebäude- und Wohnungseigentümer in
heit, Leerstand) Deutschland zu ihren Immobilien be-
fragt wurden. Die Ergebnisse wurden
Mieten und Mietengestaltung (Miet- im Jahr 2014 veröffentlicht und lieferten
preis- und Belegungsbindungen, Art umfangreiche Informationen zur Eigen-
der Mietverträge, Miethöhen, Miet tümerstruktur auf dem deutschen Miet-
erhöhungen, Informationsquellen zur wohnungsmarkt. Neben der größten
Findung der Miethöhe) Gruppe der Privatpersonen stellen privat-
wirtschaftliche Eigentümer die zweitgröß-
Investive Maßnahmen in den Bestand te Anbietergruppe von Mietwohnungen in
(Beweggründe für und gegen Investiti- Deutschland dar.
onen, Maßnahmenumfang und -art)
Insgesamt befinden sich rund 2,86 Mio.
Bestandserweiterungen und Portfolio Wohnungen in eigenen Gebäuden sowie
bereinigungen (Beweggründe für und 0,29 Mio. Wohnungen in Wohnungsei-
gegen Neubau, Umfang der Neubau- gentümergemeinschaften im Eigentum
aktivitäten, Zukäufe und Verkäufe von privatwirtschaftlicher Unternehmen. Die
Wohneinheiten) Eigentümer dieser rund 3,15 Mio. Woh-
nungen bilden die Grundgesamtheit der
Mit dem Fragebogen wurden vornehmlich Befragung. Als Gruppe der privatwirt-
Angaben zum Gesamtbestand des Unter- schaftlichen Wohnungseigentümer in die-
nehmens erhoben und lediglich eine grobe ser Befragung können die im Rahmen der
Gliederung des Bestandes nach Länder- Hauptbefragung des Zensus erfassten Ge-
gruppen erfasst. Um eine stärkere Regio- bäudeeigentümergruppen der „privatwirt-
nalisierung einiger wesentlicher Angaben schaftlichen Wohnungsunternehmen“ und
zu ermöglichen, wurden die Unternehmen „anderen privatwirtschaftlichen Unterneh-
am Ende der Befragung gebeten, in einer men“ verstanden werden.3 Es handelt sich
Tabelle zentrale Kennzahlen für ihre be- etwa zu drei Viertel um Wohnungen pri- 3
Die Eigentümerkategorien der
deutendsten Standorte auf kommunaler vatwirtschaftlicher Wohnungsunterneh- Wohnungen in Gebäuden von
Ebene einzutragen. men und zu einem Viertel um Wohnungen Wohnungseigentümergemein-
schaften unterscheiden sich von
anderer Privatunternehmen. Darüber hi den Kategorien im Hauptfrage-
Die privatwirtschaftlichen Unternehmen naus zählen die Wohnungen im Besitz der bogen der Gebäudeeigentümer.
Die für diese Befragung als rele-
erhielten den Fragebogen auf dem Postweg. „privatwirtschaftlichen Unternehmen“ in vant ermittelte Eigentümergrup-
pe wird als „privatwirtschaftliches
Darüber hinaus konnten sie den Fragebo- Wohnungseigentümergemeinschaften zu Unternehmen (jur. Personen)“
gen digital über ein PDF-Formular online der untersuchten Gruppe. bezeichnet.
Forschungsdesign und Rücklauf zur Befragung 11Die jeweilige Einordnung in eine Ei- vertreten. Über alle Bundesländer variiert
gentümergruppe nahmen die Befra- ihr Anteil zwischen 6,6 % in Baden-Würt-
gungsteilnehmenden der Gebäude- und temberg und 31,7 % in Berlin. In den süd-
Wohnungszählung selbst vor. Dabei sind deutschen Bundesländern dominiert eine
privatwirtschaftliche Wohnungsunterneh- kleinteilige Anbieterstruktur mit vielen
men als privatrechtliche Unternehmen Privatpersonen als Vermieter; professio-
ohne Genossenschaften definiert und an- nelle Anbieter insgesamt und privatwirt-
dere privatwirtschaftliche Unternehmen schaftliche Unternehmen im Speziellen
als privatrechtliche Unternehmen, die besitzen hier lediglich kleine Marktanteile.
zwar über Wohnungen verfügen, deren In den Neuen Ländern prägen neben den
primärer Erwerbszweck jedoch nicht die privatwirtschaftlichen Unternehmen vor
Wohnungsvermietung ist. Als Beispiele im allem kommunale Eigentümer sowie Ge-
Fragebogen werden Banken, Versicherun- nossenschaften die Eigentumsstruktur am
gen und Fonds genannt. Mietwohnungsmarkt.
Die Ergebnisse der Gebäude- und Woh- Zudem besteht zwischen dem Anteil pri-
nungszählung verdeutlichten, dass sich die vatwirtschaftlicher Wohnungseigentümer
Bestände der privatwirtschaftlichen Unter- und der Gemeindegröße ein ausgeprägter
nehmen nicht gleichmäßig im Raum ver- Zusammenhang: Je größer die Gemeinde,
teilen. Vielmehr lassen sich regionale Un- desto höher ist ihr Anteil. In Städten mit
terschiede und Differenzen nach Größe der mehr als 200.000 Einwohnern befinden
Gemeinde feststellen (siehe Abbildung 3). sich 19 % der Wohnungen im privatwirt-
Privatwirtschaftliche Unternehmen mit schaftlichen Eigentum, während ihr An-
Mietwohnungsbeständen sind besonders teil bei Gemeinden mit weniger als 50.000
stark in den Stadtstaaten sowie in Nord- Wohnungen bei deutlich unter 10 % liegt.
rhein-Westfalen und Schleswig-Holstein
Abbildung 2
Anbieterstruktur auf dem deutschen Wohnungsmarkt – Ergebnisse der Gebäude- und Wohnungszählung 2011
Wohnungsbestand in Deutschland
40,55 Mio. 100 %
Professionelle Anbieter Private Kleinanbieter Selbstnutzer
7,86 Mio. 19 % 13,88 Mio. 34 % 17,29 Mio. 43 %
Privatwirtschaftliche
Unternehmen Leerstehende Wohnungen
2,86 Mio. 7% + 0,29 Mio. WE von Privatpersonen
in WEG 1,29 Mio. 3%
Kommune oder
kommunale
Wohnungsunternehmen
2,29 Mio. 6%
Bund/Land
0,30 Mio. 1% Anmerkungen:
Bei den Privatpersonen werden u. a. die Wohnungen berücksichtigt,
Wohnungs- die sich im Eigentum von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG)
genossenschaften befinden. Dabei handelt es sich in einem geringen Umfang um
2,09 Mio. 5% Wohnungen im Besitz professioneller Anbeiter (bei den privatwirt-
schaftlichen Unternehmen gesondert angegeben);
Organisation ohne ohne Ferien- und Freizeitwohnungen von Privatpersonen;
Erwerbszweck die 0,54 Mio. leerstehenden Wohnungen der professionellen Anbieter
0,32 Mio. 1% sind der jeweiligen Anbietergruppe zugeordnet.
Datenbasis: Statistisches Bundesamt GWZ 2011, Stand: 28.05.2014 © BBSR Bonn 2020
12 Privatwirtschaftliche Unternehmen und ihre Wohnungsbestände in DeutschlandAbbildung 3
Der Mietwohnungsmarkt nach Eigentümerstruktur und Bundesland –
Ergebnisse der Gebäude- und Wohnungszählung 2011
Schleswig-Holstein
Hamburg
Niedersachsen
Bremen
Nordrhein-Westfalen
Hessen
Rheinland-Pfalz
Baden-Württemberg
Bayern
Saarland
Berlin
Brandenburg
Mecklenburg-Vorpommern
Sachsen
Sachsen-Anhalt
Thüringen
Deutschland
0% 20 % 40 % 60 % 80 % 100 %
Privatwirtschaftliche Unternehmen weitere professionelle Eigentümer
Privatpersonen + WEG
Anmerkungen: inkl. leerstehenden Wohnungen bei allen Anbietergruppen; ohne Ferien- und Freizeitwohnungen von
Privatpersonen; Wohnungen im Besitz von professionellen Eigentümern in Wohnungseigengtümergemeinschaften (WEG)
werden der jeweiligen professionellen Eigentümergruppe zugeordnet.
Datenbasis: Statistisches Bundesamt: GWZ 2011, Stand: 28.05.2014 © BBSR Bonn 2020
2.3 Auswahl der Stichprobe Nur wenige Befragungen und Untersu-
chungen betrachten die Anbietergruppe
Die Eigentümer der 3,15 Mio. Wohnun- der privatwirtschaftlichen Unternehmen
gen im Besitz der privatwirtschaftlichen als Ganzes. In verschiedenen Untersu-
Unternehmen bilden die wesentliche Er- chungen werden spezielle Gruppen wie die
hebungseinheit für die vorliegende Be- börsennotierten Wohnungsunternehmen
fragung. Zentrale Herausforderung bei oder einzelne Unternehmen betrachtet.
der Durchführung der Befragung stellt Andere Auswertungen greifen auf Infor-
die Ermittlung der Grundgesamtheit der mationen der Mieter zurück, wie beispiels-
Eigentümergruppe der privatwirtschaft weise das Sozio-ökonomische Panel SOEP.4
lichen Unternehmen dar. Es existiert keine Diese Datengrundlage erlaubt allerdings
Quelle, in der diese Unternehmensgruppe keine Analysen zu den Unternehmen, ih-
in Deutschland vollständig erfasst wird. ren Beständen und ihrem Verhalten am
Insbesondere Unternehmen, deren primä- Wohnungsmarkt. Die bislang umfassends-
rer Erwerbszweck nicht die Wohnungsver- ten Ergebnisse zur Anbietergruppe der 4
mietung im engeren Sinne ist, sowie im privatwirtschaftlichen Unternehmen bietet Das Sozio-ökonomische Panel
(SOEP) ist eine repräsentative
Ausland ansässige Unternehmen können die Statistik des GdW, in dem die Grup- Befragung von Privathaushalten,
die das Deutsche Institut für Wirt-
nur mit großem Aufwand ermittelt wer- pe der privaten Wohnungsunternehmen schaftsforschung (DIW) seit 1984
den. gesondert angegeben wird. Im GdW sind regelmäßig durchführt.
Forschungsdesign und Rücklauf zur Befragung 13ca. 120 private Wohnungsunternehmen die das Wohnungswesen als eigenen Wirt-
mit rund 1 Mio. Wohnungen organisiert. schaftszweig ausweist.5 Verknüpft mit der
Filterung nach Unternehmensform und
Die BBSR-Befragung der privatwirtschaft- Muttergesellschaft sowie verschiedenen
lichen Wohnungseigentümer hat zum Ziel, textbasierten Suchfiltern zum Ausschluss
eine möglichst systematische Betrachtung bestimmter Anbieter wie Wohnungsge-
der gesamten Anbietergruppe vorzuneh- nossenschaften und der Vermeidung von
men. Da die genannten Datengrundlagen Dopplungen wurde eine Stichprobe selek-
und angewandten Methoden für die Ana- tiert. In der Summe umfasste diese 3.888
lyse nicht geeignet waren, wurde nach an- Unternehmen, an die der Fragebogen ver-
deren Quellen mit einer hohen Abdeckung sandt wurde.
der Untersuchungsgruppe gesucht.
Als erfolgversprechendste Quelle, um 2.4 Rücklauf der Befragung
eine möglichst große Anzahl an Privat-
unternehmen mit Wohnungsbestand Insgesamt sendeten 477 angeschriebene
zur Vermietung zu ermitteln, wurde die Unternehmen einen ausgefüllten Fragebo-
Unternehmensdatenbank eines exter- gen zurück, was einer Rücklaufquote von
nen Datendienstleisters angesehen. Die 12,3 % entspricht (siehe Abbildung 4). Ab-
Datenbank verfügt über zahlreiche Un- sagen mit verschiedenen Begründungen
5 ternehmensinformationen und Filter- kamen zusätzlich von 50 Unternehmen. Bei
Die Unternehmensdatenbank er-
möglicht eine Filterung nach Wirt- möglichkeiten, um die angeschriebenen zwei Dritteln der Unternehmen handelt es
schaftszweig 68 (Grundstücks- Unternehmen einzugrenzen. Hervorzuhe- sich jedoch nicht um privatwirtschaftliche
und Wohnungswesen) und der
Untergruppe 68.2 (Vermietung ben ist hier insbesondere die vom statis- Unternehmen im Sinne der Befragung, die
und Verpachtung von eigenen
oder geleasten Grundstücken,
tischen Bundesamt eingeführte Klassifi- über einen eigenen Wohnungsbestand zur
Gebäuden und Wohnungen). kation der Wirtschaftszweige (WZ 2008), Vermietung verfügen (siehe Abbildung 5).
Abbildung 4
Übersicht zu den Rückmeldungen der angeschriebenen privatwirtschaftlichen Unternehmen
477 50 3.361
0% 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 %
Rücklauf Absagen keine Rückmeldung N = 3.888
Datenbasis: BBSR-Befragung der privatwirtschaftlichen Unternehmen 2018 © BBSR Bonn 2020
Abbildung 5
Kategorisierung der Rückmeldungen
173 304
0% 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 %
privatwirtschaftlicher Wohnungsanbieter kein privatwirtschaftlicher Wohnungsanbieter N = 477
Datenbasis: BBSR-Befragung der privatwirtschaftlichen Unternehmen 2018 © BBSR Bonn 2020
14 Privatwirtschaftliche Unternehmen und ihre Wohnungsbestände in DeutschlandAbbildung 6
Übersicht zum Rücklauf im Zeitverlauf
225
200
175
Anzahl Rückmeldungen
150
125
100 Nachfassaktion
75
50
25
0
Okt. Okt. Okt. Nov. Nov. Nov. Nov. Dez. Dez. Dez. Dez. Jan. Jan. ab KW 3
KW 42 KW 43 KW 44 KW 45 KW 46 KW 47 KW 48 KW 49 KW 50 KW 51 KW 52 KW 1 KW 2
privatwirtschaftlicher Wohnungsanbieter kein privatwirtschaftlicher Wohnungsanbieter N = 477
Datenbasis: BBSR-Befragung der privatwirtschaftlichen Unternehmen 2018 © BBSR Bonn 2020
Es handelt sich vielmehr um Unterneh- Zusätzlich konnten regionalisierte Infor-
men, die aufgrund der Herausforderungen mationen zu 301 Standorten von Woh-
bei der Adressermittlung fälschlicherweise nungsbeständen mit insgesamt 497.000
angeschrieben wurden. Da sie für die wei- Wohnungen erfasst werden, insbesondere
tere Betrachtung der Anbietergruppe der zu einigen Großstädten wie Berlin, Ham-
privatwirtschaftlichen Wohnungsvermie- burg und München. Die regionalisierten
ter nicht von Interesse sind, wurden von Daten wurden mit mehreren siedlungs-
diesen Unternehmen keine weiteren In- strukturellen Gebietstypen des BBSR ver-
formationen abgefragt. Sie werden folglich knüpft.
nicht als Teilnehmer der Befragung ver-
standen. Insgesamt konnten 173 Fragebö- Die Erfahrungen mit dem Rücklauf zeigen,
gen in die Auswertung einbezogen werden, dass insbesondere zu Beginn, direkt nach
was einem Anteil von 4,4 % der insgesamt Versand des Fragebogens, die Teilnahme-
3.888 angeschriebenen Unternehmen ent- bereitschaft besonders hoch war (siehe
spricht. Abbildung 6). Diese nahm anschließend
schnell und kontinuierlich ab. Ein Wie-
Die teilnehmenden 173 Unternehmen deranstieg zum Ende der Frist ist nicht
verfügen insgesamt über 699.000 Woh- erkennbar, auch die Nachfassaktion mit
nungen. Setzt man diese ins Verhältnis Erinnerungsschreiben hat lediglich zu
zu den 3,15 Mio. Wohneinheiten, die sich einem leichten Wiederanstieg der Rück-
laut der Gebäude- und Wohnungszählung meldungen geführt. Zudem wurde festge-
im Eigentum von privatwirtschaftlichen stellt, dass rund 90 % der Unternehmen
Unternehmen befinden, so deckt der aus- den Fragebogen in Papierform verwendet
wertbare Rücklauf aus der Befragung rund haben und nur eine kleine Gruppe das be-
22,1 % des Wohnungsbestandes dieser reitgestellte PDF-Formular genutzt hat.
Eigentümergruppe ab.
Forschungsdesign und Rücklauf zur Befragung 152.5 Schlussfolgerungen auswertung können erste Erkenntnisse
aus dem Rücklauf und grundsätzliche Entwicklungen in der
Eigentümergruppe der privatwirtschaftli-
Die Befragung der privatwirtschaftlichen chen Unternehmen aufzeigen. Da jedoch
Wohnungsanbieter fand zum Jahresende die Grundgesamtheit aller privatwirt-
2018 erstmalig statt. Es lagen daher keine schaftlichen Unternehmen in Deutschland
anwendungsbezogenen Erfahrungen aus nicht bekannt ist, lässt sich nicht nachvoll-
vorherigen Befragungen vor, inwieweit ziehen, in welchem Maße die Unterneh-
sich die Adressermittlung und das For- men aus dem Rücklauf die Grundgesamt-
schungsdesign für die Befragung dieser heit und deren Geschäftstätigkeit abbilden.
Anbietergruppe eignen. Die Befragung Die Größenordnung der Fallzahlen lässt
diente daher nicht nur der Erhebung und belastbare Erkenntnisse für einzelne Merk-
Analyse von Informationen zu privat- male zu, differenziertere Auswertungen
wirtschaftlichen Unternehmen mit Woh- nach mehreren Merkmalen sind allerdings
nungsbeständen, sondern war auch ein zurückhaltend zu interpretieren, da die
erster Probelauf für die Entwicklung einer Fallzahlen bei einzelnen Merkmalsausprä-
regelmäßigen Unternehmensbefragung. gungen zum Teil dünn besetzt sind.
Aus den Erfahrungen wurden verschiede-
ne Rückschlüsse gezogen. Weitere Herausforderungen ergeben sich
durch die Marktstruktur bei den privat-
Die genutzte Datenquelle war für die Selek- wirtschaftlichen Wohnungsanbietern. An-
tierung der Adressatengruppe wenig geeig- hand des Rücklaufs hat sich gezeigt, dass
net. Die Filterung nach Wirtschaftszwei- es neben einigen privatwirtschaftlichen
gen des statistischen Bundesamtes ist in Wohnungsvermietern mit einem sehr gro-
der vorliegenden Form zu unpräzise, da es ßen Bestand an Wohnungen eine Vielzahl
Unternehmen einbezieht, die Gewerbeim- von kleineren und mittleren Unterneh-
mobilien und Grundstücke vermieten. Ein men gibt. Die Größenklasse zwischen den
spezifischeres Filtern würde sich anbieten, mittleren und sehr großen Unternehmen
ist mit den bekannten Datenbanken je- ist relativ schwach besetzt. Die Geschäfts-
doch nicht möglich.6 Gleichzeitig darf der modelle der großen Gesellschaften, deren
Rahmen der Filterung nicht zu eng gesetzt primärer Tätigkeitsbereich die Wohnungs-
werden, da viele privatwirtschaftliche Un- vermietung ist, unterscheiden sich stark
ternehmen mit Wohnungsbestand ihr pri- von den Geschäftsmodellen vieler kleiner
märes Erwerbsfeld in anderen Wirtschafts- Unternehmen. Das zusammenfassende
bereichen haben und somit über eine eng Betrachten dieser sehr heterogenen Un-
begrenzte Klassifizierung nicht ermittelt ternehmensgruppe sowie ein Vergleich
werden können. Dabei handelt sich es sich untereinander stoßen bei der Auswertung
6 beispielsweise um Industrieunternehmen an Grenzen, insbesondere wenn eine weit-
Eine Unterebene der Gruppe
„Vermietung, Verpachtung von mit Werkswohnungen, um Beteiligungsge- gehende Anonymität gewährleistet werden
eigenen oder geleasten Grund- sellschaften oder Banken mit Wohnungs- soll.
stücken, Gebäuden und Woh-
nungen“ in der Klassifikation der besitz.
Wirtschaftszweige 2008 umfasst
die „Vermietung, Verpachtung von
eigenen oder geleasten Wohn- Der bereinigte Rücklauf lässt eine Analy-
grundstücken, Wohngebäuden se zu 173 privatwirtschaftlichen Unter-
und Wohnungen“ und schließt
Nichtwohngrundstücke aus. nehmen zu. Die Ergebnisse der Daten-
16 Privatwirtschaftliche Unternehmen und ihre Wohnungsbestände in DeutschlandStruktur und Geschäftsfelder
der teilnehmenden Unternehmen
Foto: PublicDomainPictures/Pixabay.com3 Struktur und Geschäftsfelder
der teilnehmenden Unternehmen
3.1 Allgemeine Angaben privatwirtschaftlichen Wohnungsanbieter
zu den teilnehmenden wurden erste aufschlussreiche Informatio
Unternehmen nen zu der heterogenen Anbietergruppe
gewonnen.
Die Landschaft der privatwirtschaftlichen
Anbieter auf dem deutschen Wohnungs- Prägendes Unterscheidungsmerkmal für
markt ist vielschichtig und facettenreich. die teilnehmenden Unternehmen ist die
Dies wird aus den Angaben der 173 privat- Unternehmensgröße nach Zahl der Woh-
wirtschaftlichen Unternehmen mit Woh- nungen im Bestand (siehe Abbildung 7).
nungsbeständen, die an der Befragung Es existieren hoch professionalisierte
teilgenommen haben, deutlich. Die Unter- Wohnungsunternehmen mit großen Be-
nehmen sind in verschiedenen Geschäfts- ständen, deren primärer Erwerbszweck
feldern aktiv und verfolgen unterschied- die Wohnungsvermietung ist, genauso wie
liche Geschäftsstrategien, was sich auf die Unternehmen, die primär oder zusätzlich
eigenen Bestände und letztendlich auf in anderen Geschäftsfeldern und Wirt-
die Mieter auswirkt. Durch die Angaben schaftszweigen aktiv sind oder die ledig-
zu den Unternehmen und den insgesamt lich über eine geringe Wohnungszahl zur
699.000 Wohnungen im Bestand dieser Vermietung verfügen.
Rund ein Drittel der erfassten Unterneh-
men zählt im Sinne der Befragung zu den
kleinen Unternehmen. Bei diesen han-
Abbildung 7
delt es sich oftmals nicht um klassische
Größe der antwortenden Unternehmen nach Größenklassen
Wohnungsunternehmen, sondern um
100 Kleinstbetriebe, die für die Vermietung
ihrer Einzelbestände eine Gesellschaft ge-
90
gründet haben, sowie um Unternehmen
80 mit wenigen Werkswohnungen. Unter-
nehmen mittlerer Größe mit 20 bis unter
Anzahl der Nennungen
70
1.000 Wohnungen stellen mit 54 % den
60 größten Anteil, nur etwa 10 % der befrag-
ten Unternehmen verfügen über Bestände
50 im vierstelligen Bereich. Dies hängt unter
40 anderem mit der Marktstruktur zusam-
men: Die Wachstumsstrategien der großen
30 Privatunternehmen – insbesondere der
20 börsennotierten Wohnungsgesellschaften
– über die vergangenen Jahre haben dazu
10 geführt, dass es nur noch wenige priva-
0 te Gesellschaften in den beiden Größen-
kleine U. U. mittlerer Größe große U. sehr große U. klassen von 1.000 bis unter 10.000 und ab
(bis unter (20 bis unter (1.000 bis unter (10.000 WE
20 WE) 1.000 WE) 10.000 WE) und mehr) 10.000 Wohnungen gibt. Die Konsolidie-
N = 173 rung der Marktakteure hat stattdessen zu
Datenbasis: BBSR-Befragung der privatwirtschaftlichen Unternehmen 2018 © BBSR Bonn 2020 einer kleinen Zahl großer und sehr großer
20 Privatwirtschaftliche Unternehmen und ihre Wohnungsbestände in DeutschlandWohnungsmarktakteure geführt, die mitt- und damit Wachstumsstrategien verfolgt 7
lerweile zu den größten Mietwohnungsan- werden oder Geschäftsrisiken durch Di- Vgl. BBSR (Hrsg.), 2020: Wohnungs-
transaktionshandel seit vier Jahren
bietern in Deutschland zählen.7 versifizierung gesenkt werden. So lassen auf niedrigem Niveau. BBSR-Analy-
sich bei den privatwirtschaftlichen Be- sen KOMPAKT 05/2020. Bonn.
Alle erfassten 173 Unternehmen haben ge- standshaltern unterschiedliche räumliche 8
Mithilfe eine Filterfrage im Frage-
mein, dass sie Eigentümer von vermieteten Tätigkeitsbereiche feststellen (siehe Abbil- bogen wurden Genossenschaften,
Wohnungen und privatwirtschaftlich or- dung 9). Organisationen ohne Erwerb-
szweck und Unternehmen, bei
ganisiert sind.8 Für ihren Geschäftszweck denen die öffentliche Hand Mehr-
wählen sie jedoch unterschiedliche Ge- heitseigner ist, ausgeschlossen.
sellschaftsformen, die sich hinsichtlich der Abbildung 8
Haftung, des Zugangs zum Kapitalmarkt, Rechtsform der teilnehmenden Unternehmen
aber auch in Bezug auf die Einrichtungs- der BBSR-Befragung privatwirtschaftlicher Unternehmen
kosten unterscheiden. Mit 47 % firmiert
rund die Hälfte der teilnehmenden Unter- 9,2 % 46,8 %
nehmen als GmbH (siehe Abbildung 8). 4,0 %
Zudem ist eine größere Zahl weiterer
Unternehmen als GmbH & Co. KG orga- GmbH
nisiert, wobei es sich hierbei häufig um
Unternehmen mit besonders kleinen Woh- GmbH & Co. KG
nungsbeständen handelt. Nur ein Drittel Aktiengesellschaft
der erfassten Unternehmen, die in einer
GmbH & Co. KG organisiert sind, haben Sonstige
mehr als 100 Wohneinheiten. Die GmbH 39,9 %
N = 173
& Co. KG bietet sich insbesondere für klei-
nere Unternehmen an, da sie die Vorteile
der Haftungsbegrenzung einer Kapitalge-
sellschaft mit steuerlichen Vorteilen einer
Personengesellschaft verbindet. Nur eine
geringe Anzahl der Unternehmen sind Datenbasis: BBSR-Befragung der privatwirtschaftlichen Unternehmen 2018 © BBSR Bonn 2020
Aktiengesellschaften: Hier handelt es sich
in der Regel um größere Unternehmen, da Abbildung 9
die Kosten und der Organisationsaufwand Räumlicher Tätigkeitsbereich der teilnehmenden Unternehmen
der BBSR-Befragung privatwirtschaftlicher Unternehmen
für die Gründung und den Betrieb einer
Aktiengesellschaft höher sind. Gleichzeitig
bestehen für Aktiengesellschaften vielfäl 6,9 % 61,3 %
tige Möglichkeiten der Kapitalbeschaffung
und durch die unkomplizierte Übertra-
gung von Gesellschaftsanteilen in Form 17,9 % nur lokal
von Aktien sind Wechsel auf der Eigentü-
nur regional
merseite leichter möglich.
überregional
Privatwirtschaftliche Unternehmen mit
keine Angabe
Mietwohnungsbestand sind im Gegensatz 13,9 %
zu anderen Anbietergruppen wie kommu- N = 173
nalen Wohnungsunternehmen oder Woh-
nungsgenossenschaften teilweise nicht
nur in einer Kommune oder Region aktiv.
Durch eine Streuung der Bestände können
beispielsweise neue Märkte erschlossen Datenbasis: BBSR-Befragung der privatwirtschaftlichen Unternehmen 2018 © BBSR Bonn 2020
Struktur und Geschäftsfelder der teilnehmenden Unternehmen 21Jedoch wird gleichzeitig deutlich, dass nur 3.2 Geschäftsfelder
ein kleiner Teil der privatwirtschaftlichen und Zielgruppen
Wohnungsvermieter in einem größeren
räumlichen Radius agiert: Rund 75 % der Die 173 ausgewerteten privatwirtschaftli-
Befragungsteilnehmer gaben an, lediglich chen Unternehmen sind in verschiedenen
in einer Region tätig zu sein, der größ- Geschäftsbereichen der Immobilienwirt-
te Teil davon agiert sogar nur lokal und schaft aktiv. Bei der Frage nach den Tä-
hält seine Bestände überwiegend in einer tigkeitsbereichen machten die 173 Woh-
Gemeinde oder einem Landkreis. Im Un- nungsanbieter über 300 Angaben. Die
terschied dazu stehen die 18 % der Un- meisten – etwa 87 % der Unternehmen
ternehmen, die überregional tätig sind. – verwalten ihren eigenen Bestand selbst.
Insbesondere kleinere Unternehmen sind Nur wenige geben die Aufgabe an einen
lokal tätig, während größere Unternehmen externen Dienstleister weiter. Weitere be-
häufig überregional Bestände halten. Zwi- deutende Geschäftsfelder sind die Pro-
schen der Größe auf der einen Seite sowie jektentwicklung für den eigenen Bestand
Rechtsform und räumlichem Tätigkeitsbe- (28 % der Befragungsteilnehmer) sowie die
reich auf der anderen Seite ist ein Zusam- Vermietung oder der Verkauf von Gewer-
menhang erkennbar (siehe Abbildung 10). beeinheiten (21 %) (siehe Abbildung 11).
Abbildung 10
Übersicht zur Größe, Rechtsform und zum räumlichen Tätigkeitsbereich der antwortenden Unternehmen
überregional
tätig
regional tätig GmbH
GmbH & Co. KG
Aktiengesellschaft
lokal tätig sonstige Rechtsform
N = 173
keine Angabe
kleine Unternehmen große sehr große
Unternehmen mittlerer Unternehmen Unternehmen
Größe
Datenbasis: BBSR-Befragung der privatwirtschaftlichen Unternehmen 2018 © BBSR Bonn 2020
22 Privatwirtschaftliche Unternehmen und ihre Wohnungsbestände in DeutschlandAbbildung 11
Geschäftsfelder der teilnehmenden Unternehmen nach Größe des Unternehmens
160
140
120
100 100
Anzahl Nennungen
80 80
Anteil in Prozent
60 60
40 40
20 20
0 0
Verwaltung Verwaltung Projektentwicklung Projektentwicklung Vermietung/ sonstige
eigener Bestände von (Neubau) für Dritte Verkauf von Geschäftsfelder**
Fremdbeständen für Eigenbedarf Gewerbeeinheiten
Größe der Unternehmen: kleine Unternehmen Unternehmen mittlerer Größe
(linke Achse)
große Unternehmen sehr große Unternehmen
Anteil an Unternehmen: Anteil kleiner und mittlerer Unternehmen Anteil großer und sehr großer Unternehmen
(rechte Achse)
** Zu den sonstigen Geschäftsfeldern zählen u. a. andere Vermittlungstätigkeiten, der Verkauf von N = 173 Unternehmen
Grundstücken, die Vermietung von Pflegeimmobilien sowie der Ein- und Verkauf von Immobilien. n = 312 Angaben
Datenbasis: BBSR-Befragung der privatwirtschaftlichen Unternehmen 2018 © BBSR Bonn 2020
Die breite Aufstellung der beteiligten Un- aktiv, bei den mittleren und kleinen Unter-
ternehmen wird durch die große Anzahl nehmen sind es dagegen nur ca. 38 %.
an Befragungsteilnehmern mit verschie-
denen Geschäftsfeldern verdeutlicht: Rund Die privatwirtschaftlichen Unternehmen
43 % der Unternehmen gaben mindestens richten ihre Geschäftstätigkeit entspre-
zwei Geschäftsfelder an, 23 % sogar drei chend ihrer eigenen Ziele aus. Bei der
und mehr. Je größer der privatwirtschaft- Wahl der Zielgruppe und dem Preisseg-
liche Wohnungsanbieter ist, desto eher ist ment der angebotenen Wohnungen ori-
er in verschiedenen Bereichen tätig. 94 % entieren sie sich am Markt und definieren
der großen und sehr großen Unternehmen ihre Geschäftsstrategie. Manche Unterneh-
sind in mindestens zwei Geschäftsfeldern men spezialisieren sich auf ein bestimmtes
Struktur und Geschäftsfelder der teilnehmenden Unternehmen 23Angebotssegment oder eine Nische, an- ca. 2 % der Befragungsteilnehmer mindes-
dere bieten eher breit gefächert an. Diese tens einen Teil ihres Angebots ausrichten.
Vielseitigkeit zeigt sich bei den Angaben Diese auf eigenen Einschätzungen beru-
der befragten Unternehmen zum Preisseg- henden Angaben stehen in einem gewissen
ment der angebotenen Wohnungen und Gegensatz zur öffentlichen Wahrnehmung,
zur Zielgruppe bzw. zur Wohnform (siehe in der Teile der privatwirtschaftlichen Ver-
Abbildung 12 und Abbildung 13). mieter als Anbieter von teurem Wohnraum
bezeichnet werden. Bezogen auf die Unter-
Der Großteil der Befragungsteilnehmer nehmensgröße lässt sich die leichte Ten-
ordnet sein Wohnangebot dem mittleren denz feststellen, dass kleinere Unterneh-
Preissegment zu (66 %), gefolgt vom preis- men ihre Bestände häufiger im gehobenen
werten Segment (43 %). Demgegenüber Segment anbieten und mit zunehmender
steht das Luxussegment, auf das lediglich Unternehmensgröße eher im mittleren bis
hin zum preiswerten Segment angeboten
wird.
Abbildung 12
Etwa die Hälfte der befragten Unterneh-
Preissegment der angebotenen Wohnungen der teilnehmenden privatwirtschaft-
lichen Unternehmen men hat für die Vermietung keine spezielle
Zielgruppe im Blick (51 %). Demgegen-
70 % 65,9 % über stehen die Unternehmen, die einen
speziellen Kundenkreis bei der Vermie-
60 % tung ansprechen. Insbesondere Singles
bzw. Paare stellen mit 31 %, aber auch Fa-
Anteil aller Befragungsteilnehmer
50 % milien mit 29 % bedeutende Zielgruppen
43,4 %
für die an der Befragung teilnehmenden
40 % Unternehmen dar. Altersgerechte Wohn-
34,1 %
formen und spezielle Wohnungen für Stu-
30 % dierende oder Auszubildende stehen nicht
so stark im Fokus, temporäres Wohnen ist
20 % verhältnismäßig unbedeutend. Aus den
Angaben wird zudem ersichtlich, dass sich
10 % die meisten Unternehmen nicht auf ledig-
1,7 % lich eine Zielgruppe spezialisieren. Nur
0% 14 % der Teilnehmenden nennen eine spe-
preiswertes mittleres gehobenes Luxussegment
Segment Segment Segment zifische Zielgruppe, der größere Teil stellt
N = 173 Unternehmen
n = 251 Angaben Mietwohnungen für mindestens zwei Ziel-
Datenbasis: BBSR-Befragung der privatwirtschaftlichen Unternehmen 2018 © BBSR Bonn 2020 gruppen bereit.
24 Privatwirtschaftliche Unternehmen und ihre Wohnungsbestände in DeutschlandAbbildung 13
Zielgruppen der teilnehmenden privatwirtschaftlichen Unternehmen
60 %
51,4 %
50 %
Anteil aller Befragungsteilnehmer
40 %
30,6 %
30 % 28,9 %
20 %
16,2 %
12,7 %
10 % 7,5 %
2,9 %
0%
keine Singles/Paare Familien alters-/ Studierende/ temporäre sonstige
spezielle ohne Kinder behinderten- Auszu- Wohnformen Zielgruppen
Zielgruppe gerechte bildende
Wohnformen N = 173 Unternehmen
n = 268 Angaben
Datenbasis: BBSR-Befragung der privatwirtschaftlichen Unternehmen 2018 © BBSR Bonn 2020
Struktur und Geschäftsfelder der teilnehmenden Unternehmen 25Strukturmerkmale
der privatwirtschaftlichen
Wohnungsbestände
Foto: Jürgen Hohmuth4 Strukturmerkmale der privatwirtschaftlichen
Wohnungsbestände
4.1 Lage der erfassten Wohnungen. Zudem haben hier verschie-
privatwirtschaftlichen dene große privatwirtschaftliche Woh-
Wohnungsbestände nungsanbieter ihren Unternehmenssitz,
die zum Teil ehemalige Werkswohnungen
Zur Lage des Wohnungsbestandes un- übernommen haben. Weiterhin befindet
terteilt nach vier Ländergruppen (Nord, sich mit 226.000 Einheiten etwa ein Drit-
Ost, Süd, West) liegen Informationen für tel der Bestände der teilnehmenden Un-
697.000 Wohnungen und damit zu 99 % ternehmen in der Ländergruppe Ost, zu
der in der Befragung erfassten Wohnun- der Berlin und die Neuen Länder zählen.
gen vor.9 Durch die Zahl der Nennungen wird deut-
lich, dass es sich bei den Unternehmen im
Mit 308.000 Wohnungen befinden sich Osten um im Durchschnitt größere Un-
rund 44 % der erfassten Wohnungen der ternehmen handelt. Der größte Anteil der
privatwirtschaftlichen Unternehmen in Wohnungsbestände dieser Unternehmen
9 der Ländergruppe West (siehe Abbil- liegt in Berlin. Im Norden und im Süden
Ländergruppe Nord (Schles-
wig-Holstein, Niedersachsen, dung 14). Mehr als 60 der teilnehmenden fällt die Zahl der erfassten Wohnungen
Hamburg, Bremen), Länder- privatwirtschaftlichen Wohnungsanbieter deutlich niedriger aus, was in Teilen mit
gruppe Ost (Mecklenburg-Vor-
pommern, Brandenburg, verfügen hier über Bestände. Insbeson- der dortigen Anbieterstruktur zusammen-
Berlin, Sachsen-Anhalt, Sachsen, dere im bevölkerungsreichsten Bundes- hängt. Insbesondere in Süddeutschland ist
Thüringen), Ländergruppe Süd
(Bayern, Baden-Württemberg), land Deutschlands, Nordrhein-Westfalen, der Marktanteil privatwirtschaftlicher An-
Ländergruppe West (Nord-
rhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz,
existiert aufgrund der Siedlungsstruktur bieter auf dem Mietwohnungsmarkt eher
Saarland, Hessen) eine hohe Zahl an privatwirtschaftlichen gering.
Abbildung 14
Lage der erfassten Wohnungen der teilnehmenden privatwirtschaftlichen Unternehmen
nach Ländergruppen
350.000 70 %
300.000 60 %
Anteil an allen erfassten WE
250.000 50 %
Anzahl Wohnungen
200.000 40 %
150.000 30 %
100.000 20 %
50.000 10 %
0 0%
Nord Ost Süd West
(n = 50) (n = 40) (n = 35) (n = 63)
n = 697.000 WE
Anzahl Wohnungen Anteil an erfassten WE (rechte Achse) n = 188 Angaben
Datenbasis: BBSR-Befragung der privatwirtschaftlichen Unternehmen 2018 © BBSR Bonn 2020
28 Privatwirtschaftliche Unternehmen und ihre Wohnungsbestände in DeutschlandAbbildung 15
Übersicht über die erfassten regionalisierten Wohnungen nach Raumabgrenzungen des BBSR
Stadt- und Gemeindetyp
0% 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 %
Großstadt Mittelstadt größere Kleinstadt kleine Kleinstadt Landgemeinde
Wachsen und Schrumpfen der Städte und Gemeinden
0% 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 %
überdurchschnittlich schrumpfend keine eindeutige wachsend überdurchschnittlich
schrumpfend Entwicklung wachsend
N = 123 Unternehmen
n = 301 reg. Angaben
n = 497.000 WE
Datenbasis: BBSR-Befragung der privatwirtschaftlichen Unternehmen 2018 © BBSR Bonn 2020
Dabei sind die meisten Unternehmen nur erhoben.10 Mit rund 94 % liegt der größte
in einer Ländergruppe tätig: 88 % der Teil der Wohnungen dabei in Großstädten
Wohnungsanbieter gaben an, in lediglich (siehe Abbildung 15).11 Insgesamt wurden
einer Ländergruppe vertreten zu sein. 135 Angaben zu großstädtischen Woh-
Demgegenüber stehen 12 % der Unterneh- nungsbeständen gemacht. Weitere 5 % der
men, die in mehreren räumlichen Lagen regionalisiert erfassten Einheiten liegen in
tätig sind. Hierbei handelt es sich erwar- Mittelstädten, während die erfassten Woh-
tungsgemäß um größere privatwirtschaft- nungen in Kleinstädten und Landgemein-
liche Wohnungsvermieter. Nur 2 % der den mit Anteilen von unter 1 % äußerst
Teilnehmenden gaben an, in drei oder vier gering sind. Zwar wurden auch Angaben
Ländergruppen Bestände zu halten. Die für 55 Unternehmensstandorte in Klein-
wenigsten privatwirtschaftlichen Unter- städten und 10 Standorte in ländlichen
nehmen sind demzufolge bundesweit tätig. Gemeinden erfasst, es handelt sich hierbei
Um eine kostengünstige Bewirtschaftung aber lediglich um kleinere Bestandsgrö-
zu ermöglichen, halten die meisten pri- ßen.
vatwirtschaftlichen Wohnungsvermieter 10
Um eine Regionalisierung der Be-
stattdessen Bestände, die räumlich eher Bereits in der Gebäude- und Wohnungs- stände der privatwirtschaftlichen
Unternehmen zu ermöglichen,
nah beieinanderliegen. Bereits bei der zählung aus dem Jahr 2011 wurde ermit- wurden die Befragungsteilneh-
Auswertung zum räumlichen Tätigkeits- telt, dass privatwirtschaftliche Unterneh- menden gebeten, Angaben zu
ihren zehn bedeutendsten Stand-
bereich der antwortenden Unternehmen men kaum in kleineren Kommunen tätig orten auf kommunaler Ebene
konnte festgestellt werden, dass nur ein sind. Die Angaben der Regionalisierung in vorzunehmen (Top-10-Matrix).
geringer Anteil der Unternehmen über Bezug auf die Gemeindegröße entsprechen 11
regional tätig ist (siehe Abbildung 9). daher den Erwartungen. Laut Gebäude- Die Einteilung der BBSR-Raum-
abgrenzung Stadt- und Gemein-
und Wohnungszählung steigt der Anteil detyp richtet sich vornehmlich
Zusätzlich wurden mithilfe einer des privatwirtschaftlichen Wohnungsbe- nach der Bevölkerungszahl.
Großstädte haben in der Regel
Top-10-Matrix im Fragebogen Informatio- standes am Mietwohnungsmarkt mit zu- mehr als 100.000 Einwohner. Als
nen zu 497.000 Wohnungen an 301 Unter- nehmender Gemeindegröße. In Kommu- weiteres Kriterium zur Einteilung
wird die zentralörtliche Funktion
nehmensstandorten auf Gemeindeebene nen mit weniger als 5.000 Einwohnern verwendet.
Strukturmerkmale der privatwirtschaftlichen Wohnungsbestände 29liegt er gerade einmal bei knapp 4 % aller Knapp 45.000 Wohnungen liegen in den
Mietwohnungen, in den Gemeinden mit Gebieten ohne eindeutige Entwicklungs-
einer Einwohnerzahl von 5.000 bis unter richtung. Eine geringe Bedeutung weisen
100.000 Einwohnern wird ein Wert von die Bestände in schrumpfenden und über-
8 % erreicht. Auf den Wohnungsmärkten durchschnittlich schrumpfenden Städten
der Großstädte mit mehr als 100.000 Ein- mit einem Anteil von lediglich 1,5 % der
wohnern liegt der Marktanteil von privat- regional erfassten Wohneinheiten auf.
wirtschaftlich gehaltenen Mietwohnungen Durch 42 Angaben ist es jedoch auch in
mit 18 % deutlich höher.12 Auf den Ge- diesen Lagen möglich, erste grobe Ein-
samtbestand der Wohnungen im Besitz schätzungen abzuleiten. Zumeist handelt
von privatwirtschaftlichen Unternehmen es sich bei den schrumpfenden oder über-
bezogen, liegen fast zwei Drittel in Groß- durchschnittlich schrumpfenden Gemein-
städten mit mehr als 100.000 Einwohnern. den um kleinere Gemeinden in peripheren
und ländlichen Gegenden in den Neuen
Darüber hinaus lässt sich feststellen, dass Ländern sowie in bestimmten Lagen in
die erfassten regionalen Einheiten über- den westdeutschen Bundesländern wie der
wiegend in wachsenden Städten und Ge- Eifel oder Nordhessen (siehe Abbildung 64
meinden liegen (siehe Abbildung 16). 42 % im Anhang). Nichtsdestotrotz muss darauf
der erfassten Wohnungen befinden sich in hingewiesen werden, dass auch innerhalb
überdurchschnittlich wachsenden Städten einer Kommune unterschiedliche Lage-
und mit 47 % der größte Anteil in wach- qualitäten existieren und sich die Woh-
senden Städten. Es handelt sich insgesamt nungsbestände der privatwirtschaftlichen
12
Vgl. BBSR (Hrsg.), 2016: Woh- um rund 445.000 Wohneinheiten, die in Gesellschaften in den wachsenden Städten
nungs- und Immobilienmärkte in
Deutschland 2016. Analysen Bau.
221 Angaben von Unternehmen zu ih- teilweise in einfacheren Lagen befinden.
Stadt.Raum Band 12, S. 70 f. Bonn. ren Wohnungsstandorten erfasst wurden.
Abbildung 16
Anzahl der erfassten regionalisierten Wohneinheiten nach Wachsen und Schrumpfen
der Städte und Gemeinden
300.000 300
270.000 270
240.000 240
210.000 210
Anzahl der Wohnungen
Anzahl der Nennungen
180.000 180
150.000 150
120.000 120
90.000 90
60.000 60
30.000 30
0 0
über- schrumpfend keine eindeutige wachsend über-
durchschnittlich Entwicklung durchschnittlich
schrumpfend wachsend
N = 123 Unternehmen
Anzahl der WE Anzahl der Nennungen (rechte Achse) n = 301 reg. Angaben
n = 497.000 WE
Datenbasis: BBSR-Befragung der privatwirtschaftlichen Unternehmen 2018 © BBSR Bonn 2020
30 Privatwirtschaftliche Unternehmen und ihre Wohnungsbestände in Deutschland4.2 Baualter der erfassten Bei der Altersstruktur des Gebäudebe-
privatwirtschaftlichen standes lassen sich deutliche Unterschiede
Wohnungsbestände nach Größe des Unternehmens feststellen.
Kleine und mittlere Unternehmen ver-
Informationen zum Baualter liegen für fügen in der Regel über einen größeren
697.000 Wohnungen vor, was einem An- Anteil jüngerer Baualtersklassen sowie in
teil von über 99 % der insgesamt erfassten Teilen über einen höheren Anteil an Alt-
Wohneinheiten der Befragung entspricht. bauten. So stammen beispielweise bei den
367.000 dieser Wohnungen und damit Unternehmen mittlerer Größe rund ein
der mit Abstand größte Teil wurden zwi- Viertel der Wohnungen aus den Baujahren
schen 1969 und 1989 gebaut (siehe Abbil- ab 1990. Demgegenüber weisen die gro-
dung 17). Mit 53 % entfallen mehr als die ßen Unternehmen mit 49 % den höchsten
Hälfte der erfassten Wohneinheiten in die- Anteil in der Baualtersklasse 1949 bis 1968
se Baualtersklasse, gefolgt von den Nach- auf. Dies ist unter anderem auf den Zusam-
kriegsbauten zwischen 1949 und 1968 menhang zwischen dem Gebäudealter und
mit 22 % der erfassten Wohnungen. Alte der Gebäudegröße zurückzuführen, der
und neue Bestände nehmen einen gerin- in der Gebäude- und Wohnungszählung
gen Umfang in den privatwirtschaftlichen 2011 deutlich wurde: In den beiden zwan-
Wohnungsportfolios ein: Wohngebäude zigjährigen Zeitabschnitten von 1949 bis
aus den Jahren vor 1949 stellen ledig- 1969 bzw. 1969 bis 1989 wurden zahlreiche
lich 5 % der Bestände; neuere, nach 1989 Großwohnsiedlungen errichtet, von denen
gebaute Wohngebäude machen 7 % des viele inzwischen im Besitz der größten
Wohnungsbestandes aus, wobei es sich bei privatwirtschaftlichen Wohnungsanbieter
nur 1 % um Neubauten handelt, die nach sind.
2005 fertiggestellt wurden.
Abbildung 17
Anteil der erfassten Wohneinheiten nach Baualtersklasse und Größe des Unternehmens
100 %
90 %
80 %
70 %
60 %
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
0%
insgesamt kleine Unternehmen große sehr große
Unternehmen mittlerer Größe Unternehmen Unternehmen
vor 1919 1919–1948 1949–1968 1969–1989 1990–2004 2005 und später
n = 697.000 WE
Datenbasis: BBSR-Befragung der privatwirtschaftlichen Unternehmen 2018 © BBSR Bonn 2020
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