Herleitung von Mietobergrenzen für angemessene Kosten der Unterkunft - gemäß 22 SGB II und 35 SGB XII - Landkreis Hof
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Herleitung von Mietobergrenzen für angemessene Kosten der Unterkunft gemäß § 22 SGB II und § 35 SGB XII Landkreis Hof Erstauswertung 2020
Auftraggeber Landkreis Hof Auftragnehmer empirica ag Büro: Bonn Kaiserstraße 29, 53113 Bonn Telefon (0228) 91 48 9-0 Fax (0322) 295 661 69 www.empirica-institut.de Bearbeitung Petra Heising, Arthur Rachowka Projektnummer 202005608 Bonn, 24.09.2020
Mietobergrenzen im Landkreis Hof – Erstauswertung 2020 i
INHALTSVERZEICHNIS
KURZFASSUNG ............................................................................................................................ iii
1. Vorbemerkungen ............................................................................................................. 1
1.1 Aufgabenverständnis ............................................................................................................... 1
1.2 Aufbau des Berichts ................................................................................................................. 2
1.3 Regionale Einordnung und Wohnkennzahlen im Landkreis Hof ............................................. 2
2. Angemessene Nettokaltmieten (Grundmieten) ................................................................. 6
2.1 Arbeitsschritt 1: Definition einer angemessenen Wohnung ................................................... 6
2.2 Arbeitsschritt 2: Lokalspezifische Aufbereitung der Datenbasis ............................................. 8
2.2.1 Datengrundlage: Mieten verfügbarer Wohnungen......................................................... 8
2.2.2 Filtersetzung und Fallzahl .............................................................................................. 10
2.3 Arbeitsschritt 3: Mietspektrum verfügbarer Wohnungen..................................................... 11
2.3.1 Mietspektrum im Vergleichsraum I - Naila .................................................................... 11
2.3.2 Mietspektrum im Vergleichsraum II - Münchberg ........................................................ 17
2.3.3 Mietspektrum im Vergleichsraum III - Rehau ................................................................ 18
2.3.4 Grundsicherungsrelevanter Mietspiegel (empirica) für den Landkreis Hof .................. 19
2.4 Arbeitsschritt 4: Plausibilitäts- und Qualitätskontrolle.......................................................... 21
2.5 Arbeitsschritt 5: Ergebnis: Richtwerttabelle für den Landkreis Hof ...................................... 22
3. Angemessene Nebenkosten ............................................................................................ 24
3.1 Vorbemerkung und Datenquellen ......................................................................................... 24
3.2 Höhe der Wohnnebenkosten im Landkreis Hof .................................................................... 25
3.2.1 Datengrundlage ............................................................................................................. 25
3.2.2 Kalte Nebenkosten (Betriebskosten) ............................................................................. 25
3.2.3 Warme Nebenkosten (Heizkosten)................................................................................ 29
4. Beurteilung der Angemessenheit im Landkreis Hof .......................................................... 31
4.1 Ergebnistabellen für den Landkreis Hof (Übersicht).............................................................. 31
4.2 Mögliche Prüfschemata zur Beurteilung der Angemessenheit ............................................. 32
4.3 Prüfschema im Landkreis Hof: Beurteilung anhand der Bruttokaltmiete ............................. 33
5. Ausblick und Aktualisierung ............................................................................................ 34
ANHANG .................................................................................................................................... 35
1. Das empirica-Konzept ..................................................................................................... 35
empirica
Mietobergrenzen im Landkreis Hof – Erstauswertung 2020 ii
1.1 Kern der Analyse .................................................................................................................... 35
1.2 Basisanalyse: Die fünf Arbeitsschritte des empirica-Konzepts .............................................. 38
1.3 Ergänzende Leistungsbausteine (optional) ............................................................................ 39
2. Anhang zu Kap. 2 (Grundmiete) ...................................................................................... 40
2.1 Details zu Arbeitsschritt 1: Definition einer angemessenen Wohnung ................................. 40
2.1.1 Physische Angemessenheit: Angemessene Wohnungsgrößen ..................................... 40
2.1.2 Qualitative Angemessenheit: Abgrenzung des unteren Marktsegments ..................... 41
2.1.3 Räumliche Angemessenheit: Bildung von Vergleichsräumen ....................................... 43
2.1.4 Festlegung von Vergleichsräumen im Landkreis Hof..................................................... 44
2.2 Details zu Arbeitsschritt 2: Eckwerte der empirica-Preisdatenbank ..................................... 51
2.3 Details zu Arbeitsschritt 3: Bestandsmieten im Landkreis Hof .............................................. 53
2.4 Details zu Arbeitsschritt 4: Plausibilisierung für den Landkreis Hof ...................................... 54
2.4.1 Plausibilisierung durch räumlichen Vergleich................................................................ 54
2.4.2 Qualitätsbeschreibung angemessener Wohnungen ..................................................... 54
2.4.3 Überprüfung von Verfügbarkeit und Mindeststandard ................................................ 58
2.5 Details zu Arbeitsschritt 5: Basistabelle für den LK Hof zur Erstauswertung 2020................ 62
3. Anhang zu Kap. 4.2 (Mögliche Prüfschemata) .................................................................. 64
3.1 Komponentenprüfung ........................................................................................................... 64
3.2 Verrechnung von Grundmiete und Nebenkosten ................................................................. 66
4. Anforderungen an ein KdU-Konzept ................................................................................ 71
4.1 Einfache und systematische Herleitung (Anforderung von empirica) ................................... 71
4.2 Schlüssiges Konzept (Anforderungen des Bundessozialgerichts) .......................................... 72
5. Erfahrungen aus der Praxis ............................................................................................. 74
5.1 Inhaltlicher Austausch mit Sozialrichtern .............................................................................. 74
5.2 Fachbeiträge zur Herleitung von Angemessenheitsgrenzen ................................................. 75
5.3 Sozialgerichtliche Bestätigungen aus verschiedenen Bundesländern ................................... 76
5.4 Referenzliste .......................................................................................................................... 81
empiricaMietobergrenzen im Landkreis Hof – Erstauswertung 2020 iii
KURZFASSUNG
Bedarfe für Unterkunft und Heizung werden in Außerdem werden die Angaben zu den Wohn-
Höhe der tatsächlichen Aufwendungen aner- nebenkosten ausgewertet, die im Landkreis
kannt, jedoch nur soweit sie angemessen sind Hof in Wohnungsinseraten gemacht werden.
(§ 22 SGB II). Zuständige Leistungsträger sind Für jede Wohnungsgröße wird die Streuung der
die Kreise und kreisfreien Städte (§ 6 SGB II). Nebenkosten transparent gemacht (Abbildung
Der Landkreis Hof hat in diesem Zusammen- 2). Daran lassen sich die die mittleren Neben-
hang das Forschungs- und Beratungsinstitut kosten (Median) sowie auch die Grenzwerte für
empirica mit der Herleitung von Angemessen- auffallend hohe und auffallend niedrige Neben-
heitsgrenzen im Landkreis Hof beauftragt. kosten für jede Wohnungsgröße ableiten. Die
ermittelten Werte werden in Ergebnistabellen
Ziel des empirica-Konzepts ist es, Transparenz zusammengefasst (Seite 31).
über die aktuellen Verhältnisse an den lokalen
Mietwohnungsmärkten zu schaffen und auf Darauf basiert das Prüfschema: Der Landkreis
dieser Basis Mietobergrenzen für Hilfeempfän- Hof beurteilt die Angemessenheit der Bedarfe
ger festzulegen, zu denen bedarfsdeckende für Unterkunft anhand der Bruttokaltmiete. Zur
Wohnungen auch wirklich angemietet werden Richtwertermittlung addiert er dazu die Richt-
können. werte für angemessene Nettokaltmieten mit
den mittleren kalten Nebenkosten (Median).
Auswertungszeitraum der vorliegenden Das Ergebnis ist eine Richtwerttabelle für an-
Erstauswertung 2020 für den Landkreis Hof gemessene Bruttokaltmieten im Landkreis
sind die Mieten verfügbarer Wohnungen der Hof zum Stand 2020 (Abbildung 3). Die Unter-
letzten zwölf Quartale (I/2017 bis IV/2019). Der kunftsbedarfe gelten als angemessen, wenn
Landkreis Hof teilt sein Gebiet in drei Ver- die Bruttokaltmiete die Richtwerte für ange-
gleichsräume (Naila, Münchberg und Rehau, messene Bruttokaltmieten nicht übersteigt.
Seite 7). Die kommunalen Mietniveaus unter- Die Angemessenheit der Heizkosten wird sepa-
scheiden sich kaum. In jedem Vergleichsraum rat beurteilt.
werden die Mietobergrenzen für fünf verschie-
dene Haushaltsgrößen so festgelegt, dass Be- Die Verfügbarkeit von angemessenen Woh-
darfsgemeinschaften grundsätzlich ein Drittel nungen lässt sich leicht überprüfen: Eine Inter-
der öffentlich inserierten Wohnungen in der netsuche zeigt schnell, welche konkreten Woh-
für sie angemessenen Größe in ihrem Ver- nungen im Landkreis Hof bis zur Mietober-
gleichsraum anmieten können. Damit lässt sich grenze anmietbar sind. Allerdings wird nicht
ihr Unterkunftsbedarf decken. überall jede Wohnungsgröße jederzeit angebo-
ten. Deshalb haben Bedarfsgemeinschaften zur
Das Mietspektrum verfügbarer, öffentlich in- Suche nach einer angemessenen Wohnung
serierter Wohnungen in angemessener Größe sechs Monate Zeit.
wird für jeden Vergleichsraum als aufsteigende
Linie dargestellt, so dass die Richtwerte direkt
abgelesen werden können (Abbildung 1). Die
Mietspektrenkurven (vgl. Seite 13 ff.) bilden
wertungsfrei die aktuellen Verhältnisse am lo-
kalen Mietwohnungsmarkt ab, wie sie sich für
jeden Wohnungssuchenden (z. B. beim Blick ins
Internet) darstellen. Das Ergebnis ist eine
Richtwerttabelle für angemessene Nettokalt-
mieten im Landkreis Hof zum Stand 2020
(Seite 22).
empiricaMietobergrenzen im Landkreis Hof – Erstauswertung 2020 iv
Abbildung 1: Mietspektrum verfügbarer Wohnungen im VR I – Naila, 2019*
* Auswertungszeitraum: Quartale I/2017 bis IV/2019. - Quelle: vgl. Abbildung 12 (Seite 13): empirica-Auswer-
tung (Basis: empirica-systeme Marktdatenbank). empirica
Abbildung 2: Streuung der Abschläge für kalte Nebenkosten* nach Woh-
nungsgrößen im Landkreis Hof, 2019**
* in Wohnungsinseraten genannte Monatsabschläge für kalte Nebenkosten (Betriebskosten); ** Auswertungs-
zeitraum: Quartale I/2017 bis IV/2019. - Quelle: vgl. Abbildung 22 (Seite 26): empirica-Auswertung (Basis: em-
pirica-systeme Marktdatenbank) empirica
Abbildung 3: Richtwerttabelle für angemessene Bruttokaltmieten im
Landkreis Hof (Stand 2020)
Angemessene Brutto-Monatskaltmieten
(Euro/Wohung)
Vergleichsraum
1-Personen- 2-Personen- 3-Personen- 4-Personen- 5-Personen-
Haushalt Haushalt Haushalt Haushalt Haushalt
VR I - Naila 285 345 405 470 500
VR II - Münchberg 285 355 395 430 520
VR III - Rehau 275 345 405 460 530
Quelle: Abbildung 32 (Seite33) empirica
empiricaMietobergrenzen im Landkreis Hof – Erstauswertung 2020 1
1. Vorbemerkungen
1.1 Aufgabenverständnis
Das Sozialgesetzbuch (SGB) soll dazu beitragen, ein menschenwürdiges Dasein zu sichern Angemessenheit von
(§1 SGB I). Daher werden Bedarfe für Unterkunft und Heizung in Höhe der tatsächlichen Unterkunftskosten
Aufwendungen anerkannt; allerdings nur, soweit sie angemessen sind (§ 22 SGB II). Zu-
ständige Leistungsträger sind Kreise und kreisfreien Städte (§ 6 SGB II). Es liegt in ihrer
Zuständigkeit, den unbestimmten Rechtsbegriff der Angemessenheit unter Beachtung der
Rechtsprechung auszufüllen. Der Landkreis Hof hat in diesem Zusammenhang empirica
mit der Herleitung von Mietobergrenzen für angemessene Kosten der Unterkunft (KdU)
im Landkreis Hof nach dem empirica-Konzept beauftragt.
Das empirica-Konzept zeichnet sich durch Transparenz, Einfachheit und Marktnähe aus: empirica-Konzept
Im Vordergrund steht, dass zu den ermittelten Mietobergrenzen wirklich Wohnungen ver-
fügbar sind, die (1.) den Wohnbedarf decken, aber (2.) nicht unangemessen teuer sind.
Dazu wird das Mietspektrum verfügbarer Wohnungen grafisch als Linie dargestellt und
über die Festlegung einer Mietobergrenze ein Teil davon (optisch ablesbar) immer ein ge-
wisser Teil auch für Bedarfsgemeinschaften zugänglich gemacht. Zudem kann dargestellt
werden, ab welcher Höhe Nebenkostenzahlungen vor Ort auffallend hoch sind.
Die von empirica dargestellten Kurven (Abbildung 12 ff.) bilden einfach wertungsfrei die Einfachheit und
aktuellen Verhältnisse am lokalen Mietwohnungsmarkt ab, wie sie sich für Wohnungs- Aktualität
suchende (z. B. beim Blick ins Internet und nach Anfrage bei Wohnungsunternehmen)
darstellen. Der Kurvenverlauf hängt allein von der Wohnungsmarktsituation vor Ort ab
(und nicht etwa vom verwendeten Konzept). Nur mit Kenntnis dieser aktuellen Verhält-
nisse am lokalen Mietwohnungsmarkt lassen sich die Kosten für Unterkunft und Heizung
auf ein angemessenes Maß beschränken.
Beim empirica-Konzept werden die Mietobergrenzen im Sinne der Leistungsempfänger Erfahrung
so hoch gewählt, dass dazu auch wirklich Wohnungen anmietbar sind. Die erforderlichen
Daten liegen bei empirica bereits vor und können auf Wunsch um weitere Daten ergänzt
werden. Sozialgerichte haben das empirica-Konzept bereits bestätigt (vgl. Seite 75 ff.). Es
wird inzwischen in rund 50 Landkreisen und kreisfreien Städten verwendet (vgl.
Seite 76 ff.). Leistungsträger beauftragen regelmäßig Aktualisierungen. Sie können in der
Praxis offenbar gut mit den Werten arbeiten. Das ist uns wichtig.
Eine gute Methodik zur Herleitung von Angemessenheitsgrenzen ist auch effizient: Die Effizienz und
Angemessenheitsgrenzen werden nicht allein dadurch besser, dass möglichst viele Daten Schlüssigkeit
(z. B. veraltete Bestandsmieten) erhoben werden, sondern möglichst aktuelle. Ein Kon-
zept sollte natürlich schlüssig sein. Aber das reicht nicht. Auch schlüssig hergeleitete Mie-
tobergrenzen können (irgendwann) zu niedrig sein. Für Bedarfsgemeinschaften ist allein
das Ergebnis wichtig: „Können zu den ermittelten Mietobergrenzen bedarfsgerechte
Wohnungen (kein gehobener Standard) auch wirklich aktuell vor Ort angemietet wer-
den?“ Nur dann sind die Mietobergrenzen (noch) gut gewählt.
Daher stellt das empirica-Konzept diese Frage in den Vordergrund und konzentriert sich
auf die dafür erforderlichen Auswertungen. Dieses Vorgehen ist systematisch für alle
Wohnungsmärkte anwendbar – für ländliche und städtische Regionen, für Hochpreis- und
Niedrigpreisregionen sowie für Schrumpfungs- und Wachstumsregionen.
empiricaMietobergrenzen im Landkreis Hof – Erstauswertung 2020 2
1.2 Aufbau des Berichts
Im empirica-Konzept erfolgt die Herleitung von Richtwerten für angemessene Nettokalt-
mieten in fünf Arbeitsschritten (Kap. 2). Es kann um die Herleitung von Obergrenzen für
angemessene Nebenkosten erweitert werden (Kap. 3). Das letztliche Prüfschema, d.h. die
Bestimmung der Angemessenheitsgrenzen auf Basis der vorliegenden Auswertungen, legt
der Grundsicherungsträger fest (Kap. 4).1 Mieten können sich ändern. Daher wird zudem
der Trend der Mietenentwicklung der letzten Jahre aufgezeigt (Kap. 5). Der Kern der Ana-
lyse und Details zu den Auswertungen sind im Anhang dargestellt.
Eine Aktualisierung im Rahmen des empirica-Konzepts ist keine schematische Indexfort-
schreibung, sondern erfolgt in gleicher Detailliertheit wie eine Erstauswertung, nur eben
auf Basis aktuellerer Daten: Entsprechend ändern sich Richtwerte auch bei Aktualisierun-
gen nur dann und nur so weit, wie sich auch der Wohnungsmarkt seit der letzten Auswer-
tung verändert hat. Jedes Kapitel beginnt mit Erläuterungen zur Methodik, wie sie in allen
empirica-Gutachten zur Herleitung von Angemessenheitsgrenzen angewendet wird. So
profitiert jeder Leistungsträger von Antworten auf Fragen und Anmerkungen, die auch
andernorts zum empirica-Konzept gestellt wurden.
Die konkreten Ergebnisse für den Landkreis Hof sind zum schnelleren Auffinden durch Ergebnisse für den
Randstriche markiert. Die ermittelten Werte werden in einer Übersichtstabelle festgehal- Landkreis Hof
ten (Seite 31). Ergebnis der vorliegenden Erstauswertung 2020 eine „Richtwerttabelle für
angemessene Nettokaltmieten im Landkreis Hof (Stand 2020)“ (siehe Seite Abbildung
19).“
1.3 Regionale Einordnung und Wohnkennzahlen im Landkreis Hof
Der Landkreis Hof liegt im Nordosten Bayern im Regierungsbezirk Oberfranken. Im Nor-
den angrenzend liegt der Saale-Orla-Kreis (Thüringen) sowie der Vogtlandkreis (Sachsen),
im Westen die Landkreise Kronach und Kulmbach und im Süden die Landkreise Bayreuth
und Wunsiedel i. Fichtelgebirge. Im Osten grenzt der Landkreis Hof an Tschechien. Der
Kreissitz ist die gleichnamige kreisfreie Stadt Hof, welche vollständig vom Landkreis Hof
umschlossen wird, aber selbst kreisfrei ist. Die überregionale verkehrliche Anbindung wird
in Nord-Süd-Richtung durch die A9 (Berlin – München) und die A93 gewährleistet, die in
nordöstlicher Richtung in die A72 (Hof - Chemnitz) übergeht. Die regionale Anbindung
gewährleisten mehrere Bundesstraßen.
Zum letzten Zensus 2011 wohnten im Landkreis Hof knapp 45.000 Haushalte, davon rund
16.400 zur Miete (Abbildung 5). Die Mieterquote lag damit bei 36 %, die Eigentümerquote
entsprechend bei 64 %.2 Derzeit sind rund 1.300 der zur Miete wohnenden Haushalte im
Landkreises Hof SGB II-Bedarfsgemeinschaften (Stand Dezember 2019).3 Wenn sich die
1 Vgl. BSG-Urteil - B 4 AS 9/14 R - Urteil vom 18.11.2014: „Das Berufungsgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass
es - im Rahmen der vom BSG anerkannten Methodenfreiheit bei der Erstellung von schlüssigen Konzepten - zunächst
Aufgabe der Grundsicherungsträger ist, für ihren Zuständigkeitsbereich ein schlüssiges Konzept zu entwickeln, auf
dessen Grundlage die erforderlichen Daten zur Bestimmung der Angemessenheitsgrenze zu erheben und auszuwerten
sind (vgl. § 40 Abs. 1 SGB II i.V.m. § 20 SGB X).“ [Hervorheb. durch empirica]
2 Die nachfolgenden Auswertungen (ab Kap. 2) beziehen sich nur auf Mietwohnungen, und dabei auch nur auf die we-
nigen, die im Auswertungszeitraum zur Neuvermietung angeboten wurden. Der Eigentümermarkt sowie bereits be-
wohnte Mietwohnungen bleiben bewusst außen vor. Die Eigentümerquote vor Ort wird so implizit berücksichtigt.
3 Von 1.447 SGB II-Bedarfsgemeinschaften wohnen 1.252 zur Miete (Quelle: © Statistik der Bundesagentur für Arbeit,
Stand Dezember 2019).
empiricaMietobergrenzen im Landkreis Hof – Erstauswertung 2020 3
Zahl der Mieterhaushalte seit 2011 proportional zur Einwohnerentwicklung verändert hat
(2011 bis 2018: -3,5 %)4, beträgt der Anteil der Mieter-SGB II-Bedarfsgemeinschaften an
allen Mieterhaushalten derzeit rund 8 %.5
Abbildung 4: Regionale Einbindung des Landkreises Hof
4 Seit 2011 ist die Einwohnerzahl im LK Hof von 98.787 auf 95.311 (2018) gesunken, d. h. um -3,5 % (Quelle: Statistischen
Ämter des Bundes und der Länder).
5 Geschätzte Mieterhaushalte in 2018: 16.368 *0,965 = 15.795. Durch den Trend zur Haushaltsverkleinerung dürfte die
Zahl der Haushalte – und entsprechend auch der Mieterhaushalte – weniger stark gesunken sein als die Einwohner-
zahl, so dass der Anteil der Mieter-SGB II-Bedarfsgemeinschaften an allen Mieterhaushalten niedriger liegt als hier
ausgewiesen.
empiricaMietobergrenzen im Landkreis Hof – Erstauswertung 2020 4
Abbildung 5: Haushalte im Landkreis Hof nach Art der Wohnungsnutzung
Haushalte
Art der Wohnnutzung
Anzahl Anteil
Von Eigentümer/-in bewohnt 28.563 63,6%
Zu Wohnzwecken vermietet 16.368 36,4%
Insgesamt 44.931 100,0%
Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder (Zensus 2011) empirica
Im Jahr 2011 waren laut Zensus im Landkreises Hof zudem rund 17.200 Wohnungen zu
Wohnzwecken vermietet (Abbildung 6).6 Von diesen verfügten die meisten (76,1 %) über
eine Zentralheizung (Abbildung 7). Nur 0,4 % dieser Mietwohnungen hatten keine Hei-
zung, 13,1 % lediglich Einzel- oder Mehrraumöfen (darunter neben Nachtspeicherheizun-
gen ggf. auch Kohleöfen). 1,3 % der Mietwohnungen im Landkreises Hof hatten keine Ba-
dewanne/Dusche und/oder kein WC.
Abbildung 6: Wohnungen im Landkreis Hof nach Art der Wohnnutzung
Wohnungen
Art der Wohnnutzung
Anzahl Anteil
Von Eigentümer/-in bewohnt 29.364 57,3%
Zu Wohnzwecken vermietet 17.233 33,6%
Ferien- und Freizeitwohnung 710 1,4%
Leer stehend 3.955 7,7%
Insgesamt 51.262 100,0%
Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder (Zensus 2011) empirica
6 Die Zahl der Mietwohnungen entspricht nicht der Zahl der Mieterhaushalte. Grund sind Zweitwohnsitze (ein Haushalt
bewohnt mehrere Wohnungen) und Wohngemeinschaften (eine Wohnung mit mehreren Haushalten).
empiricaMietobergrenzen im Landkreis Hof – Erstauswertung 2020 5
Abbildung 7: Mietwohnungen im Landkreis Hof nach Heizungsart und Bad-
Ausstattung
Wohnungen zu Wohnzwecken
Ausstattungsmerkmale
Anzahl Anteil
Fernheizung 159 0,9%
Etagenheizung 1.517 8,8%
Blockheizung 135 0,8%
Zentralheizung 13.107 76,1%
Einzel-/Mehrraumöfen (auch Nachtspeicherheizung) 2.252 13,1%
Keine Heizung im Gebäude oder in den Wohnungen 63 0,4%
Insgesamt 17.233 100,0%
Badewanne/Dusche und WC vorhanden 17.016 98,7%
Badewanne/Dusche und WC nicht vorhanden 58 0,3%
Badewanne/Dusche vorhanden, WC nicht vorhanden 49 0,3%
Badewanne/Dusche nicht vorhanden, WC vorhanden 110 0,6%
Insgesamt 17.233 100,0%
Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder (Zensus 2011) empirica
Definiert man als Mindeststandard für eine zumutbare Wohnung das Vorhandensein (1.)
einer Heizung, die (2.) besser als ein Kohleofen ist, und (3.) das Vorhandensein eines Bades
(Badewanne/Dusche) und WCs, dann erfüllten höchstens (0,4 + 13,1 + 1,3 =) 14,8 % der
vorhandenen Mietwohnungen im Landkreises Hof 2011 diesen Standard nicht (Quelle:
Zensus 2011).7 Seit 2011 sind weitere Wohnungen gebaut worden, die den Mindeststan-
dard erfüllen. Der Anteil der Wohnungen mit unzureichendem Standard dürfte seitdem
weiter gesunken sein.
Hinweis: Die hier genannten Zahlen aus dem Zensus 2011 beschreiben den Zustand des
gesamten Mietwohnungsbestands im Landkreises Hof im Jahr 2011. Die nachfolgenden
Auswertungen zur Herleitung eines Richtwerts für angemessene Nettokaltmieten (Kap. 2)
beziehen sich auf den aktuellen Mietwohnungsbestand und davon auch nur auf diejeni-
gen Wohnungen, die in der letzten Zeit zur Neuvermietung angeboten wurden. Dies sind
tendenziell die besseren Wohnungen des aktuellen Bestands. Denn Mietwohnungen ohne
Heizung und/oder ohne Bad/WC werden praktisch nie öffentlich inseriert oder von Woh-
nungsunternehmen angeboten. Wohnungen, die nicht angeboten wurden, fließen auch
nicht in die nachfolgenden Auswertungen ein.
7 De facto wird der Anteil geringer sein, weil in den 13,1 % der „Wohnungen mit Einzel- oder Mehrraumöfen“ auch
Nachtspeicherheizungen enthalten sind (nicht nur Kohleöfen) und weil zudem einige der Wohnungen ohne WC und/o-
der ohne Badewanne/Dusche gleichzeitig auch keine ausreichende Heizung haben könnten, hier also doppelt gezählt
sind.
empiricaMietobergrenzen im Landkreis Hof – Erstauswertung 2020 6
2. Angemessene Nettokaltmieten (Grundmieten)
Die Herleitung der angemessenen Nettokaltmiete erfolgt in fünf Arbeitsschritten. Metho-
dik und Aufbau des empirica-Konzepts sind im Anhang, Kap. 1, beschrieben.
2.1 Arbeitsschritt 1: Definition einer angemessenen Wohnung
Die Angemessenheit der Bedarfe für Unterkunft und Heizung gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1
SGB II und § 35 Abs. 2 Satz 1 SGB XII soll unter Berücksichtigung der aktuellen Wohnungs-
marktsituation vor Ort festgestellt werden. Dazu ist eine Definition dessen erforderlich,
was als „angemessene Wohnung“ gelten soll (Arbeitsschritt 1).
Der Landkreis Hof legt die Angemessenheitsdefinitionen folgendermaßen fest:
• Physische Angemessenheit: Der Landkreis Hof setzt als angemessene Wohnungsgrö-
ßen die Wohnungsgrößen gemäß der Bayerischen Wohnraumförderungsbestim-
mungen fest (BayWoFG): Als angemessene Wohnungsgrößen gelten für einen 1-Per-
sonen-Haushalt 50 m², für einen 2-Personen-Haushalt 65 m², für einen 3-Personen-
Haushalt 75 m², für einen 4-Personen-Haushalt 90 m² und für einen 5-Personen-
Haushalt 105 m² Wohnfläche. Für jede weitere Person werden jeweils 15 m² veran-
schlagt (Details vgl. im Anhang, Kap. 2.1.1, Seite 40).
• Räumliche Angemessenheit: Der Landkreis Hof teilt sein Gebiet in drei Vergleichs-
räume ein: Vergleichsraum I – Region Naila (mit den Kommunen Bad Steben, Berg,
Geroldsgrün, Issigau, Lichtenberg, Naila, Schauenstein, Schwarzenbach/W. und
Selbitz), Vergleichsraum II – Region Münchberg (mit den Kommunen Helmbrechts,
Münchberg, Sparneck, Stammbach, Weißdorf und Zell) sowie Vergleichsraum III –
Region Rehau (mit den übrigen Kommunen Döhlau, Feilitzsch, Gattendorf, Köditz,
Konradsreuth, Leupoldsgrün, Oberkotzau, Regnitzlosau, Rehau, Schwarzenbach/S.
Töpen und Trogen). Eine räumliche Übersicht zeigt die Karte in Abbildung 8 (Details
allgemein: vgl. Anhang-Kap. 2.1.3, Seite 43; Details zum Landkreis Hof: vgl. Anhang-,
Kap. 2.1.4, Seite 44).
• Qualitative Angemessenheit: Der Landkreis Hof legt die qualitative Angemessenheit
folgendermaßen fest: Als angemessenes Marktsegment, zu dem Bedarfsgemein-
schaften Zugang haben sollen, gilt jeweils das untere Wohnungsmarktdrittel der ver-
fügbaren Wohnungen in angemessener Größe im jeweiligen Vergleichsraum (Details
vgl. Anhang, Kap. 2.1.2, Seite 41).
empiricaMietobergrenzen im Landkreis Hof – Erstauswertung 2020 7
Abbildung 8: Kommunale Mietniveaus* im Landkreis Hof 2019** und Zu-
sammenfassung zu Vergleichsräumen
I - Naila III – Rehau
II – Münchberg
* Mittlere Quadratmetermiete (Median) über alle Wohnungsgrößen in einer Kommune. - ** Auswertungs-
zeitraum: Quartale I/2017 bis IV/2019. -
Quelle: empirica-Auswertung (Basis: empirica-systeme Marktdatenbank) empirica
empiricaMietobergrenzen im Landkreis Hof – Erstauswertung 2020 8
2.2 Arbeitsschritt 2: Lokalspezifische Aufbereitung der Datenbasis
In Arbeitsschritt 2 wird der Beobachtungsgegenstand näher beschrieben, die Art und
Weise der Datenerhebung dokumentiert und auf die Repräsentativität und Validität der
Datengrundlage verwiesen.
2.2.1 Datengrundlage: Mieten verfügbarer Wohnungen
Datengrundlage zur Beurteilung von angemessenen Kosten der Unterkunft sind die Mie-
ten verfügbarer Wohnungen, also Mieten zu denen im Auswertungszeitraum tatsächlich
Wohnungen angemietet werden konnten.
• Dazu zählen zum einen die Mieten öffentlich inserierter Wohnungen (gemäß
Wohnungsinseraten in Internet und Zeitung), wie sie z. B. von der empirica-Preis-
datenbank erfasst werden,
• zum anderen auch Mieten nicht öffentlich inserierter Wohnungen, die ebenfalls
von Bedarfsgemeinschaften hätten angemietet werden können, z. B. aus Daten
von örtlichen Wohnungsunternehmen, die ihre Wohnungsangebote nicht öffent-
lich inserieren, sondern über Wartelisten vergeben.8
Öffentlich inserierte Wohnungsangebote
Eine repräsentative Stichprobe der Mieten und Kaufpreise öffentlich inserierter Immobi- empirica-systeme
lien wird in der empirica-Preisdatenbank (Basis: empirica-systeme Marktdatenbank, bis Marktdatenbank
2011 IDN Immo-daten GmbH) erfasst. Die empirica-systeme Marktdatenbank stützt sich
auf einen ausgewogenen Mix an Datenquellen verschiedenster Vertriebskanäle. Neben
großen Immobilienportalen fließen auch spezialisierte Internetquellen (z. B. für Privatan-
bieter, Genossenschaften oder Wohngemeinschaften) und Printmedien (Kleinanzeigen
lokaler, regionaler und überregionaler Zeitungen) ein. Die Daten werden kontinuierlich,
deutschlandweit und flächendeckend recherchiert und im Querschnitt (über alle Quellen)
und im Längsschnitt (über die Zeit) professionell um Doppler bereinigt.
In der empirica-systeme Marktdatenbank werden die in den Inseraten enthaltenen
Wohnwertmerkmale (z. B. Ort, Wohnungsgröße, Baujahr, Ausstattung usw.) miterfasst.
Nicht enthalten sind Angebote für Wohngemeinschaften, möbliertes Wohnen und Woh-
nen auf Zeit sowie Angebote mit Pauschalmieten. Auf die empirica-systeme Marktdaten-
bank wird auch in der Fachliteratur verwiesen (vgl. u. a. Forschungsbericht des BMAS9).
Weitere Details zur empirica-Preisdatenbank: vgl. im Anhang, Kap. 2.1.
8 Ausdrücklich nicht aufgenommen werden lediglich Wohnungsangebote, die „unter der Hand“ zwischen Freunden und
Verwandten vermittelt werden. Denn diese sind für das Gros der Bedarfsgemeinschaften nicht zugänglich und sollten
daher nicht als Grundlagen für Richtwerte gelten.
9 Bundesministeriums für Arbeit und Soziales (BMAS): Ermittlung der existenzsichernden Bedarfe für die Kosten der
Unterkunft und Heizung in der Grundsicherung für Arbeitsuchende nach dem Zweiten Buch Sozialgesetzbuch (SGB II)
und in der Sozialhilfe nach dem Zwölften Buch Sozialgesetzbuch (SGB XII), Download unter:
http://www.bmas.de/DE/Service/Medien/Publikationen/Forschungsberichte/Forschungsberichte-Arbeits-
markt/fb478-ermittlung-existenzsicherende-bedarfe.html, vgl. S.181.
empiricaMietobergrenzen im Landkreis Hof – Erstauswertung 2020 9
Nicht öffentlich inserierte Wohnungsangebote
Mietwohnungsangebote, die nicht öffentlich inseriert wurden, können zusätzlich mit aus- Daten von
gewertet werden. So wird z. B. ein Wohnungsunternehmen, das über größere Wohnungs- Wohnungsunterneh-
leerstände verfügt oder das seine Wohnungen unterhalb der marktüblichen Miete anbie- men
tet (z. B. ein kommunales Wohnungsunternehmen), nicht alle Wohnungsangebote öffent-
lich inserieren. Das Gleiche gilt für freiwerdende Sozialwohnungen. Wenn Wohnungen,
etwa aus sozialen Gründen, besonders günstig angeboten werden, erfolgt die Vergabe
häufig nach Warteliste, und einige Wohnungen werden erst gar nicht inseriert. Diese An-
gebote können dann auch nicht in der empirica-systeme Marktdatenbank enthalten sein.
Gleichwohl sind sie ein Teil des Marktes verfügbarer Wohnungen. Deshalb werden grund-
sätzlich weitere lokalspezifische Datenquellen erfragt. In einer standardisierten Tabellen-
abfrage können Wohnungsunternehmen angeben, zu welchen Mieten welche Wohnun-
gen im Auswertungszeitraum den Mieter gewechselt haben bzw. wie viele Wohnungen
welcher Größe aktuell leer stehen und zu welcher Miete angemietet werden könnten.
Erfragt werden die Mieten von Angeboten, die nicht öffentlich inseriert wurden.10 Diese
Daten werden über den Leistungsträger an empirica weitergeleitet und dann von empirica
zusätzlich in den Auswertungsdatensatz aufgenommen.
Zur Relevanz von Mieten nicht verfügbarer Wohnungen (Bestandsmieten)
Neben den hier beschriebenen Mieten verfügbarer Wohnungen (Angebotsmieten) gibt es auch
noch die Mieten vermieteter, also nicht verfügbarer Wohnungen (Bestandsmieten).
Die BSG-Rechtsprechung hat die bisherigen Widersprüche zur Relevanz von Bestandsmieten
nun aufgelöst. Am 17.9.2020 stellt das BSG klar: „Bei der Prüfung des Angemessenheitsbegriffs
ist letztlich entscheidend, ob der jeweilige Kläger im konkreten Vergleichsraum eine ‚angemes-
sene‘ Wohnung anmieten kann. Insofern können Angebotsmietenkonzepte ein geeignetes Ver-
fahren darstellen, um ein wohnungsbezogenes Existenzminimum zu ermitteln, auch wenn keine
Bestandsmieten erhoben werden.“11
Ein Haushalt, der zur Kostensenkung durch Umzug aufgefordert wird, hat schließlich ebenfalls
nur Angebotsmieten von aktuell verfügbaren Wohnungen zur Auswahl, aus denen er dann noch
eine angemessene auswählen muss. Daher ist die Kenntnis der Angebotsmieten das Wichtigste,
um Wohnbedarfe decken und gleichzeitig auf ein angemessenes Maß beschränken zu können.
Eine Auswertung von Bestandsmieten ist dafür nicht erforderlich. 12
Zur Herleitung von Mietobergrenzen im Landkreises Hof werden öffentlich inserierte Datengrundlage im
Mietwohnungsangebote im Landkreis Hof ausgewertet (Quelle: empirica-systeme Markt- Landkreis Hof
datenbank).
10 Wohnungen, die nicht öffentlich inseriert wurden, können auch nicht in der empirica-systeme Marktdatenbank ent-
halten sein (keine Doppler).
11 Vgl. Terminbericht zum BSG-Urteil vom 17.9.2020, B 4 AS 20/20 R, abrufbar unter:
https://www.bsg.bund.de/SharedDocs/Verhandlungen/DE/2020/2020_09_17_B_04_AS_22_20_R.html
12 Vgl. dazu LSG NRW, Urteil vom 5.12.2019 - L 7 AS 1764/18: „Das hier gegebene Außerachtlassen von Bestandsmieten
ist von der den Grundsicherungsträgern eingeräumten Methodenfreiheit gedeckt und trägt am ehesten dem Umstand
Rechnung, dass auch die Leistungsbezieher im Rahmen einer Wohnungssuche auf die aktuellen Angebotspreise ver-
wiesen sind.“: Vgl. https://sozialgerichtsbarkeit.de/sgb/esgb/show.php?modul=esgb&id=210126.
empiricaMietobergrenzen im Landkreis Hof – Erstauswertung 2020 10
2.2.2 Filtersetzung und Fallzahl
Für die Auswertung werden für jeden Vergleichsraum alle bekannten Mietwohnungsan- Mindestfallzahl
gebote aller betrachteten Wohnungsgrößenklassen im gesamten Auswertungszeitraum
aus der (ggf. um die Daten von Wohnungsunternehmen erweiterten) empirica-systeme
Marktdatenbank herausgefiltert. Auswertungszeitraum sind je nach Fallzahl die letzten
vier, acht oder zwölf Quartale (bis einschließlich des letzten abgelaufenen Quartals), so
dass es keine Verzerrungen durch saisonale Schwankungen gibt. Um statistisch relevante
Aussagen über das gesamte Mietspektrum treffen zu können, wird darauf geachtet, dass
eine Mindestfallzahl von 100 angebotenen Wohnungen für jede Wohnungsgrößenklasse
in jedem Vergleichsraum erreicht wird.13 Bei zu geringer Fallzahl für einzelne Wohnungs-
größen, z. B. in Kommunen mit ohnehin nur wenigen Mietwohnungen, werden in Einzel-
fällen Näherungswerte berechnet, deren Herleitung ebenfalls transparent erläutert wird.
Abbildung 9: Fallzahlen der vorliegenden Auswertung für den LK Hof, 2019*
Angebotsfälle: Mietwohnungen nach Wohnungsgrößen** alle
Vergleichsraum Wohnungs-
um 50 m² um 65 m² um 75 m² um 90 m² um 105 m² größen***
VR I - Naila 128 152 155 114 [62] 534
VR II - Münchberg 174 192 173 140 [81] 645
VR III - Rehau 180 274 236 176 [85] 828
Summe 482 618 564 430 228 2.007
* Auswertungszeitraum: Quartale I/2017 bis IV/2019. - ** Wohnungsgrößenklasse: +/- 10 m² („um 50 m²“
heißt genauer „40 m² bis unter 60 m²“). - *** Entspricht nicht der Zeilensumme (da hier: alle Wohnungsgrö-
ßen). Zur Aufteilung auf Wohnungsgrößenklassen vgl. Basistabelle (im Anhang, Kap. 2.5).
Quelle: empirica-Auswertung (Basis: empirica-systeme Marktdatenbank) empirica
• Auswertungszeitraum: In der vorliegenden Auswertung für den Landkreis Hof wer- Fallzahlen im Land-
den zur Richtwertbestimmung sämtliche in der empirica-systeme Marktdatenbank kreis Hof
enthaltenen Mietwohnungsangebote herausgefiltert, die im Landkreises Hof zwi-
schen dem 1. Januar 2017 und 31. Dezember 2019 (also in den zwölf Quartalen
I/2017 bis IV/2019) angeboten wurden.14
• Fallzahl: Im Ergebnis liegen damit Informationen von über 2.000 Mietwohnungsan-
gebote aus dem Landkreis Hof vor.15 Abbildung 9 zeigt, wie sich die Mietwohnungs-
angebote auf die Wohnungsgrößenklassen verteilen.
13 Der relative Standardfehler ist ein Maß für die durchschnittliche Abweichung des Preises in der Stichprobe vom „wah-
ren“ Preis in der Grundgesamtheit. Je kleiner der relative Standardfehler ist, desto genauer kann der unbekannte
„wahre“ Preis mit Hilfe der Stichprobe ermittelt werden. Erfahrungsgemäß ist in der empirica-systeme Marktdaten-
bank der relative StandardfehlerMietobergrenzen im Landkreis Hof – Erstauswertung 2020 11
• Mindestfallzahl: Die Mindestfallzahl von 100 wird für die meisten Wohnungsgrößen-
klassen erreicht, nicht aber für Wohnungen mit Wohnflächen um 105 m² (vgl. eckige
Klammern in Abbildung 9). Für diese Wohnungsgrößenklassen müssen in allen drei
Vergleichsräumen zusätzlich Näherungswerte ermittelt werden (vgl. Kap. 2.3).
2.3 Arbeitsschritt 3: Mietspektrum verfügbarer Wohnungen
In Arbeitsschritt 3 wird ermittelt, was die (in Arbeitsschritt 1 definierten) angemessenen
Wohnungen auf Basis der (in Arbeitsschritt 2) genannten Daten aktuell vor Ort kosten.
Das ist die Mietobergrenze. Denn teurere Wohnungen sind entsprechend nicht mehr an-
gemessen. Die Methodik wird beispielhaft beschrieben (Kap. 2.3.1) und anschließend
auch auf die übrigen Vergleichsräumen angewendet. Die Einhaltung mathematisch-statis-
tischer Grundsätze ist selbstverständlich.
2.3.1 Mietspektrum im Vergleichsraum I - Naila
Für jede betrachtete Wohnungsgrößenklasse in jedem Vergleichsraum wird zunächst das
gesamte Mietspektrum verfügbarer Wohnungen grafisch dargestellt – von der billigsten
bis zur teuersten Wohnung. Die jeweiligen Fallzahlen (Abbildung 9) werden auch in der
Legende der Auswertungsgrafiken angegeben (Abbildung 10 ff.). Die Mieten dieser im
Auswertungszeitraum angebotenen Wohnungen werden der Höhe nach sortiert und als
Kurve abgebildet. Die Kurve stellt damit das gesamte Mietspektrum verfügbarer Wohnun-
gen dieser Größe in diesem Vergleichsraum dar. Insbesondere werden damit die Mieten
aller angebotenen Wohnstandards erfasst.
Zur Verdeutlichung geschieht dies hier im Lesebeispiel für ca. 50 m² großen Wohnungen Lesebeispiel
im Vergleichsraum I - Naila: Ordnet man nämlich alle vorliegenden Mietwohnungsange-
bote von ca. 50 m² großen Wohnungen, die innerhalb der letzten zwölf Quartale im Ver-
gleichsraum I - Naila angeboten wurden (vgl. Abbildung 9: Fallzahl 128) nach der Höhe der
jeweils verlangten Miete, so ergibt sich eine stete Kurve (Abbildung 10, Fallzahl in der
Legende). Der Verlauf der Kurve zeigt die Miethöhen, zu denen jedes dieser 128 Mietob-
jekte angemietet werden konnte (Fallzahl in der Legende). Die Kurve beginnt links bei
etwa 130 Euro/Wohnung (billigste Wohnung) und endet rechts bei etwa 410 Euro Mo-
natsmiete (teuerste Wohnung). Da sämtliche Wohnungen etwa gleich groß und im glei-
chen Vergleichsraum liegen (hier: im Vergleichsraum I - Naila), können Mietunterschiede
nur durch Qualitätsunterschiede (Ausstattung, Sanierungszustand, Baujahr, kleinräumige
Lage etc.) zustande kommen.
Die dargestellte Kurve bildet sich aus den Miethöhen konkreter Wohnungsangebote. So
zeigen die Wohnungsbeispiele in Abbildung 11, dass im Vergleichsraum I - Naila unter an-
derem folgende Wohnungen angeboten wurden: Für 200 Euro eine 1-Zimmer-Dachge-
schosswohnung in Naila mit 48 m² Wohnfläche, einem Bad mit Dusche und Wanne, einem
Balkon, Laminatboden und Zentralheizung; für 230 Euro eine 2-Zimmer-Wohnung in
Schwarzenbach mit 51 m² Wohnfläche aus dem Jahr 1993, mit einem Wannenbad, Bal-
kon, Fliesen- und Laminatböden, Gas-Zentralheizung sowie auch einem Keller; für
250 Euro eine 2-Zimmer-Wohnung in Bad Steben mit 50 m² Wohnfläche aus dem Jahr
1992, die neben einem Tageslichtbad mit Dusche, Balkon, Gas-Zentralheizung und Keller
auch eine Einbauküche hat; und für 350 Euro eine barrierefreie-2-Zimmer-Altbauwoh-
nung in Schwarzenbach mit 52 m² Wohnfläche, die über Terrasse, Zentralheizung, Einbau-
küche, Keller und auch einen Aufzug verfügt.
empiricaMietobergrenzen im Landkreis Hof – Erstauswertung 2020 12
Abbildung 10: Lesebeispiel: Mietspektrum ca. 50 m² großer verfügbarer Woh-
nungen, Landkreis Hof, VR I - Naila, 2019*
*Auswertungszeitraum: Quartale I/2017 bis IV/2019.
Quelle: empirica-Auswertung (Basis: empirica-systeme Marktdatenbank) empirica
Abbildung 11: Mietspektrum mit Qualitätsbeschreibungen ca. 50 m² großer
verfügbarer Wohnungen, Landkreis Hof, VR I - Naila, 2019*
*Auswertungszeitraum: Quartale I/2017 bis IV/2019.
Quelle: empirica-Auswertung (Basis: empirica-systeme Marktdatenbank) empirica
empiricaMietobergrenzen im Landkreis Hof – Erstauswertung 2020 13
Wenn nun z. B. der Miethöchstwert des unteren Drittels (33 %) als angemessen gelten
soll, dann lässt sich die dort verlangte Höchstmiete entlang der 33 %-Linie ablesen (bei ca.
50 m² großen Wohnungen hier z. B. 230 Euro). Gemäß Abbildung 11 sind dann also die
beiden linken Beispielwohnungen angemessen, die beiden rechten aber nicht. Wenn
diese Abgrenzung plausibel erscheint, ist 230 Euro ein guter Richtwert, bis zu dem die
Nettokaltmiete für eine 1-Personen-Bedarfsgemeinschaft im Vergleichsraum I - Naila
noch als angemessen gelten könnte. Denn er besagt: 33 % aller Wohnungsangebote des
Auswertungsdatensatzes aus Vergleichsraum I - Naila mit etwa 50 m² Wohnfläche (also in
einer Größe, wie sie für 1-Personen-Haushalte angemessen ist) wurden für maximal
230 Euro angeboten. Zu dieser Miethöhe sind also Wohnungen verfügbar und nur Woh-
nungen in höherer Qualität (gemäß Lage, Ausstattung, Sanierungszustand, Baujahr) kos-
ten mehr. 16
Führt man diese Auswertung für alle relevanten Wohnungsgrößenklassen durch und zieht Mietspektrum im
für alle Wohnungsgrößenklassen die Grenze beim unteren Drittel, so ergeben sich daraus VR I - Naila
folgende Richtwerte für den Vergleichsraum I – Naila (Abbildung 12): Verfügbare, ca.
65 m² große Wohnungen, wie sie für 2-Personen-Haushalte angemessen groß sind, kos-
ten im unteren Wohnungsmarktdrittel bis zu 280 Euro im Monat, verfügbare, ca. 75 m²
große Wohnungen (für 3-Personen-Haushalte angemessen groß) kosten bis zu 330 Euro,
verfügbare, ca. 90 m² große Wohnungen (für 4-Personen-Haushalte angemessen) bis zu
390 Euro. In der Legende sind die jeweiligen Fallzahlen angegeben. Sie entsprechen den
Fallzahlen in Abbildung 9.
Abbildung 12: Mietspektrum verfügbarer Wohnungen, Landkreis Hof, VR I –
Naila, 2019*
* Auswertungszeitraum: Quartale I/2017 bis IV/2019.
Quelle: empirica-Auswertung (Basis: empirica-systeme Marktdatenbank) empirica
16 Falls eine großzügigere oder engere Abgrenzung als ein Drittel gewählt werden soll, liegt die zielführende Mietober-
grenze entsprechend höher oder niedriger. So lassen sich z. B. auch die Höchstmieten des unteren Fünftels (20 %), des
unteren Viertels (25 %) und der unteren Hälfte (50 %) der anmietbaren Wohnungen ablesen. Die entsprechenden
Werte werden im Grundsicherungsrelevanten Mietspiegel (empirica) ausgewiesen (vgl. Abbildung 18, Seite 20).
empiricaMietobergrenzen im Landkreis Hof – Erstauswertung 2020 14
Im Vergleichsraum I - Naila wird allerdings bei den ca. 105 m² großen Wohnungen die
Mindestfallzahl von 100 nicht erreicht (vgl. eckige Klammern in Abbildung 9 bzw. Legende
in Abbildung 12). Daher ist die entsprechende Mietspektrenkurve hier nur gestrichelt dar-
gestellt, denn der Richtwert wird noch über Näherungswerte plausibilisiert.
Im Vergleichsraum I - Naila sind für die Wohnungsgrößenklasse der ca. 105 m² großen
Wohnungen in der Datenbank in der Summe über zwölf Quartale (36 Monate) nur 62
Mietwohnungsangebote dieser Größenklasse enthalten (vgl. Abbildung 12: Fallzahlen in
der Legende, Linie gestrichelt). Das sind im Schnitt nur ein bis zwei Wohnungsangebote
pro Monat. Möglicherweise gibt es insgesamt nur sehr wenige 105 m² große Mietwoh-
nungen im Vergleichsraum I - Naila. Bei einer so geringen Fallzahl handelt es sich bei den
verlangten Mieten jedenfalls nur um Einzelfälle, die aufgrund der Besonderheiten der ein-
zelnen Wohnung zu einem verzerrten Preisbild führen können.
Um auch für Teilmärkte mit geringer Fallzahl statistisch auswertbare Werte liefern zu kön- Näherungswerte
nen, erfolgt aus zwei verschiedenen Richtungen eine Annäherung an das tatsächliche
Preisniveau:
1. Wohnflächenausdehnung: Wenn es faktisch nur wenige Wohnungen einer be-
stimmten Wohnungsgröße vor Ort gibt, könnte man der Bedarfsgemeinschaft in
der Praxis auch erlauben, in etwas größere Wohnungen zu ziehen. Bezogen auf
die Auswertung bedeutet dies, dass nun folgende Frage beantwortet wird: „Wie
teuer sind die Wohnungen des unteren Wohnungsmarktsegments vor Ort, wenn
auch leicht größere Wohnungen (+10 m² Wohnfläche) mit betrachtet werden?“ –
Der neue Richtwert daraus wird tendenziell zwar leicht höher liegen, aber durch
die dann höhere Fallzahl ist der Wert statistisch besser abgesichert. Gegebenen-
falls kann diese Größenausdehnung weiter geführt werden (weitere Erhöhung um
+10 m²), bis mindestens 100 Wohnungsangebote aus dem Auswertungszeitraum
bekannt sind und ausgewertet werden können. Dies ist der erste Näherungswert.
2. Umkreisausdehnung: Wenn die Bedarfsgemeinschaft nicht genau hier, sondern
in der Nachbarkommune leben würde, müsste sie für eine Wohnung dieser Größe
möglicherweise etwas mehr oder etwas weniger zahlen. Das Mietniveau verän-
dert sich aber stetig im Raum und macht keine großen Sprünge. Die Frage lautet
also hier: „Wie hoch ist das Preisniveau für Wohnungen dieser Größe eigentlich
in den Nachbarkommunen?“ – Man kann davon ausgehen, dass Marktpreise sich
nicht an Verwaltungsgrenzen orientieren, sondern sich kontinuierlich im Raum
verändern. Das Preisniveau eines bestimmten Vergleichsraums wird daher immer
auch von der Wohnungsmarktsituation in den angrenzenden Kommunen beein-
flusst. Konkret betrachten wir daher alternativ zusätzlich zu den Wohnungsange-
boten im Vergleichsraum auch noch angebotene Wohnungen der entsprechen-
den Größenklasse in den angrenzenden Kommunen und ermitteln auf dieser Basis
den Höchstwert der Mieten im unteren Wohnungsmarktsegment der entspre-
chenden Wohnungen im „Vergleichsraum und Umgebung“. Dies ist der zweite
Näherungswert.
3. Vergleich: Wenn der zunächst gemessene Wert (mit der geringen Fallzahl) zwi-
schen den beiden Näherungswerten liegt, ist seine Höhe nicht unplausibel. Um
die Richtwertermittlung allein auf statistisch abgesicherte Daten stützen zu kön-
nen, verwenden wir in diesem Fall das arithmetische Mittel der beiden Nähe-
rungswerte. (Denn dieses liegt ebenfalls zwischen den beiden Näherungswerten,
schwankt aber im Zeitablauf nicht so stark wie der ungesicherte zunächst gemes-
sene Wert). Das arithmetische Mittel der beiden Näherungswerte wird in die
empiricaMietobergrenzen im Landkreis Hof – Erstauswertung 2020 15
Richtwerttabelle übernommen. – Wenn aber der zunächst gemessene Wert ei-
nem Näherungswert entspricht oder aber höher oder niedriger als beide Nähe-
rungswerte liegt, übernehmen wir denjenigen Näherungswert als Richtwert, der
näher an diesem zunächst gemessenen Wert liegt. In den folgenden Grafiken sind
die ermittelten exakten drei Werte jeweils mit einem weißen Kästchen gekenn-
zeichnet; der gerundete übernommene Richtwert als graues Kästchen.
Abbildung 13 zeigt für die ca. 105 m² großen Wohnungen im Vergleichsraum I – Naila die Näherungswerte für
Ergebnisse beider Überprüfungen: VR I - Naila
• Zunächst gemessener Wert (vgl. schwarze Linie): Dem zunächst gemessenen Miet-
spektrum liegen nur 62 Fälle zugrunde (vgl. Legende zur schwarz-gestrichelten Linie),
so dass die Mindestfallzahl von 100 nicht erreicht wird und der zunächst gemessene
Wert (420 Euro) für sich genommen noch nicht statistisch abgesichert ist.
• Erster Näherungswert (vgl. blaue Linie): Nach Erweiterung der Wohnflächenklasse
um +50 m², d. h. wenn man im Vergleichsraum I – Naila 5-Personen-Bedarfsgemein-
schaften nicht nur Wohnungen mit 95 bis unter 115 m² zugesteht, sondern aufgrund
des ohnehin geringen Angebots auch Wohnungen mit 95 bis unter 165 m² Wohnflä-
che, dann beträgt die Fallzahl 106 und kann als statistisch abgesichert betrachtet
werden. Der erste Näherungswert für die ca. 105 m² großen Wohnungen liegt dem-
nach bei 456 Euro/Monat (weißes Kästchen, blaue Schrift) und damit deutlich höher
als der zunächst gemessene Wert.
• Zweiter Näherungswert (vgl. grüne Linie): Bei Umkreisausdehnung, d. h. unter zu-
sätzlicher Berücksichtigung der Wohnungen um 105 m² Wohnfläche (d. h. mit 95 m²
bis unter 115 m² Wohnfläche) in den Nachbarkommunen, liegt die Fallzahl abermals
hoch genug (grüne Linie). Der zweite Näherungswert lässt sich entlang der 33 %-Linie
ablesen und liegt mit 420 Euro/Monat (weißes Kästchen, grüne Schrift) genauso hoch
wie der zunächst gemessene Wert.
Richtwert: Ein Vergleich aller drei Kurven zeigt, dass der zunächst gemessene Wert dem
zweiten Näherungswert entspricht. In Anlehnung an die oben beschriebene Vorgehens-
weise wird daher der zweite Näherungswert gerundet in den Grundsicherungsrelevanten
Mietspiegel (empirica) übernommen (420 Euro) und dort mit einem + markiert (vgl. Ab-
bildung 18).
empiricaMietobergrenzen im Landkreis Hof – Erstauswertung 2020 16
Abbildung 13: Fallzahlkontrolle der ca. 105 m² großen verfügbaren Wohnun-
gen, Landkreis Hof, VR I - Naila, 2019*
* Auswertungszeitraum: Quartale I/2017 bis IV/2019.
Blaue Zahl: Näherungswert nach Wohnflächenausdehnung. Grüne Zahl: Näherungswert nach Umkreisausdeh-
nung. „Umgebung“ von VR I - Naila sind die Nachbarkommunen Helmbrechts, Köditz, Töpen, Leupoldsgrün
(LK Hof), Wallenfels (LK Kronach), Presseck (LK Kulmbach) sowie Hirschberg und Blankenberg, Blankenstein,
Harra, Pottiga, Schlegel (Saale-Orla-Kreis)
Quelle: empirica-Auswertung (Basis: empirica-systeme Marktdatenbank) empirica
Auf gleiche Weise wird auch das Mietpreisspektrum für die weiteren Vergleichsräume
dargestellt (Kap. 2.3.2 ff.)
empiricaMietobergrenzen im Landkreis Hof – Erstauswertung 2020 17
2.3.2 Mietspektrum im Vergleichsraum II - Münchberg
Abbildung 14: Mietspektrum verfügbarer Wohnungen, Landkreis Hof, VR II -
Münchberg, 2019*
* Auswertungszeitraum: Quartale I/2017 bis IV/2019.
Quelle: empirica-Auswertung (Basis: empirica-systeme Marktdatenbank empirica
Abbildung 15: Fallzahlkontrolle der ca. 105 m² großen verfügbaren Wohnun-
gen, Landkreis Hof, VR II - Münchberg, 2019*
* Auswertungszeitraum: Quartale I/2017 bis IV/2019.
Blaue Zahl: Näherungswert nach Wohnflächenausdehnung. Grüne Zahl: Näherungswert nach Umkreisausdeh-
nung. „Umgebung“ von VR II - Münchberg sind die Nachbarkommunen Konradsreuth, Schwarzenbach a. d.
Saale, Schwarzenbach a. Wald, Leupoldsgrün, Schauenstein (LK Hof), Gefrees (LK Bayreuth), Marktschorgast,
Presseck, Wirsberg, Grafengehaig, Marktleugast (LK Kulmbach) sowie Kirchenlamitz und Weißenstadt (LK
Wunsiedel i. Fichtelgebirge)
Quelle: empirica-Auswertung (Basis: empirica-systeme Marktdatenbank) empirica
empiricaMietobergrenzen im Landkreis Hof – Erstauswertung 2020 18
2.3.3 Mietspektrum im Vergleichsraum III - Rehau
Abbildung 16: Mietspektrum verfügbarer Wohnungen, Landkreis Hof, VR III –
Rehau, 2019*
* Auswertungszeitraum: Quartale I/2017 bis IV/2019.
Quelle: empirica-Auswertung (Basis: empirica-systeme Marktdatenbank empirica
Abbildung 17: Fallzahlkontrolle der ca. 105 m² großen verfügbaren Wohnun-
gen, Landkreis Hof, VR III – Rehau, 2019*
* Auswertungszeitraum: Quartale I/2017 bis IV/2019.
Blaue Zahl: Näherungswert nach Wohnflächenausdehnung. Grüne Zahl: Näherungswert nach Umkreisausdeh-
nung. „Umgebung“ von VR III – Rehau sind die Nachbarkommunen Berg, Helmbrechts, Münchberg, Selbitz,
Schauenstein, Weißdorf (LK Hof), die kreisfreie Stadt Hof, Kirchenlamitz, Schönwald, Selb (LK Wunsiedel i.
Fichtelgebirge), Weischlitz, Bösenbrunn, Eichigt, Triebel/Vogtl. (Vogtlandkreis) sowie Hirschberg und Gefell
(Saale-Orla-Kreis)
Quelle: empirica-Auswertung (Basis: empirica-systeme Marktdatenbank) empirica
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