Faktenblätter zum deutschen Wohnungsmarkt 2021
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Faktenblätter zum deutschen Wohnungsmarkt 2021 Stand: Februar 2021 1
Themen
1. Bauvolumen und Kapazitätsauslastung
2. Wohnungsangebot
3. Wohnungsnachfrage
4. Mieten und Preise
5. Fördermaßnahmen
3Abbildungen
Abbildung 1: Bauvolumen in Deutschland 2009
und 2020 (Prognose) 6
Abbildung 2: Auslastungsgrad in Bauwirtschaft und
Baugewerbe 2013 bis 2020 8
Abbildung 3: Baugenehmigungen, Baufertigstellungen
und Bauüberhang 2002 bis 2019 sowie
Prognose 2020 10
Abbildung 4: Bautätigkeit von Wohnungen
nach Gebäudeart 2003 bis 2019
sowie Prognose 2020 12
Abbildung 5: Bautätigkeit von Wohnungen nach
Gebäudeart 2019 14
Abbildung 6: Anteil von Mietwohnungen nach
Eigentümern 2011 16
Abbildung 7: Bevölkerungsentwicklung 2014 bis 2019 18
Abbildung 8: Bevölkerungsentwicklungen und
Wanderungen 2000 bis 2019 20
Abbildung 9: Erst- und Wiedervermietungsmieten von
inserierten Wohnungen 2020 22
4Abbildung 10: Erst- und Wiedervermietungsmieten von
inserierten Wohnungen nach Kreistypen
2010 bis 2020 24
Abbildung 11: Veränderungen der Erst- und Wieder
vermietungsmieten inserierter Wohnungen
nach Kreistypen 2011 bis 2020 26
Abbildung 12: Entwicklungen von Wohnungsmieten und
Verbraucherpreisindex 2015 bis 2020 28
Abbildung 13: Wohnkostenbelastungsquote und Wohn-
kostenüberlastungsquote in Deutschland
2010 bis 2019 30
Abbildung 14: Preisindizes für Wohnimmobilien und
Bauland 2010 bis 2019 32
Abbildung 15: Veränderung der Baupreise
2015 bis 4. Quartal 2020 34
Abbildung 16: Wohngeldhaushalte und -ausgaben
2007 bis 2020 36
Abbildung 17: Bestand und Neubau gebundener
Mietwohnungen 2007 bis 2019 (sowie
Programmplanungen 2020) 38
Abbildung 18: Mieterhaushalte mit günstigen
Nettokaltmieten 2018 40
51. Bauvolumen und Kapazitätsauslastung
Bauvolumen auf Rekordniveau –
Wohnungsbau dominiert
Abbildung 1: Bauvolumen in Deutschland 2009
und 2020 (Prognose)
63,7
Mrd. Euro
(14,3 %) 79,5
Bauvolumen 2020 Mrd. Euro
insgesamt 125,6 255,1 (31,2 %)
175,6
444,4 Mrd. Euro Mrd. Euro Mrd. Euro Mrd. Euro
(28,3 %) (57,4 %) (68,8 %)
43,1
Mrd. Euro 31,4
(15,8%) Mrd. Euro
Bauvolumen 2009 (21,9%)
insgesamt 143,4
86,1 Mrd. Euro 112,0
272,5 Mrd. Euro Mrd. Euro (52,6%) Mrd. Euro
(31,6) (78,1%)
Baubereich Segmente
Wohnungsbau Neubauvolumen im Wohnungsbau
Wirtschaftsbau Bauvolumen an bestehenden Gebäuden
Öffentlicher Bau
Anmerkung: Werte in jeweiligen Preisen (nicht inflationsbereinigt)
Datenbasis: BBSR-Bauwirtschaftsbeobachtung,
DIW Bauvolumenrechnung © BBSR Bonn 2021
6Nach vorläufigen Berechnungen des DIW Berlin weist
der Wohnungsbau mit 57 Prozent den weitaus höchsten
Anteil am Bauvolumen im Jahr 2020 auf, gefolgt vom
Wirtschaftsbau und dem öffentlichen Bau. Aufgrund des
Aufschwungs am Wohnungsmarkt hat diese Dominanz
in den letzten Jahren zugenommen. Im Jahr 2009 betrug
der Anteil 52,6 Prozent. Innerhalb des Wohnungsbaus
überwiegen mit knapp 69 Prozent Baumaßnahmen an
bestehenden Gebäuden. Dabei handelt es sich um Um-
und Ausbaumaßnahmen sowie Modernisierungen und
Instandsetzungen an vorhandenen Gebäuden. 31 Prozent
der Wohnungsbauinvestitionen entfielen 2020 auf den
Neubau von Wohnungen. Das sind 9 Prozentpunkte mehr
als im Jahr 2009.
7Historisch hohe Auslastung der Bauwirtschaft
verringert sich
Abbildung 2: Auslastungsgrad in Bauwirtschaft und
Baugewerbe 2013 bis 2020
Auslastungsgrad in %
86
84
82
80
78
76
74
72
70
68
66
64
Q1 Q2 Q4 Q1 Q2 Q4 Q1 Q2 Q4 Q1 Q2 Q4 Q1 Q2 Q4 Q1 Q2 Q4 Q1 Q2 Q4 Q1 Q4
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Quartal/Jahr
Baugewerbe Bauhauptgewerbe Ausbaugewerbe
Anmerkungen: Die Auslastungsgrade sind Ergebnisse aus Befragungen, die dreimal
jährlich (Jahresbeginn, Frühjahr, Herbst) durchgeführt werden. Für das Frühjahr 2020
liegen pandemiebedingt keine Daten vor.
Datenbasis: BBSR-Bauwirtschaftsbeobachtung, Berechnungen bis zum vierten Quartal
2017 durch Kiel Economics im Rahmen des Zukunft-Bau-Projektes „Kapazitätsauslastung
im Baugewerbe“. Berechnungen ab dem ersten Quartal 2018 durch BBSR.
© BBSR Bonn 2020
8Der Auslastungsgrad hat seit 2015 sowohl im Bauhaupt-
als auch im Ausbaugewerbe zugenommen. Im Bauhaupt-
gewerbe liegt das langjährige Mittel bei 66 Prozent. 2018
bewegte sich der Auslastungsgrad bei gut 80 Prozent und
überstieg damit selbst die bisherigen Höchststände des
durch die Wiedervereinigung ausgelösten Baubooms in
den 1990er-Jahren.
2019 ist der Auslastungsgrad im Baugewerbe wieder
gesunken. Dieser Trend setzt sich bis 2020 fort mit einem
Rückgang auf das Niveau von 2015 bzw. 2016.
92. Wohnungsangebot
Wohnungsbautätigkeit und Bauüberhang
deutlich gestiegen
Abbildung 3: Baugenehmigungen, Baufertigstellungen
und Bauüberhang 2002 bis 2019 sowie
Prognose 2020
Baugenehmigungen / Baufertigstellungen Bauüberhang
Wohnungen in 1.000 Wohnungen in 1.000
400 750
375 700
350 650
325 600
550
300
500
275
450
250
400
225 350
200 300
175 250
150 200
02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Jahr
Bauüberhang Baufertigstellungen
Baugenehmigungen Prognose Baufertigstellungen
Datenbasis: BBSR Wohnungsmarktbeobachtung,
Statistisches Bundesamt – Fachserie 5 Reihe 1, empirica AG © BBSR Bonn 2020
10Die Wohnungsbautätigkeit ist seit dem Tiefpunkt
der Fertigstellungen im Jahr 2009 deutlich gestiegen.
Das Niveau konnte auf gut 293.000 fertiggestellte
Wohnungen im Jahr 2019 und damit um gut 84 Prozent
erhöht werden. Für 2020 werden mehr als 300.000
fertiggestellte Wohnungen prognostiziert. Die Anzahl
der Baugenehmigungen hat sich zwischen 2009 und
2019 sogar verdoppelt und lag 2019 bei knapp 361.000
Wohnungen. Der Rückgang der Baugenehmigungen in
den Jahren 2017 und 2018 lässt sich insbesondere auf
die stark schrumpfende Zahl von Wohnungen in Wohn-
heimen – wozu auch Flüchtlingsunterkünfte zählen –
zurückführen. Für das Jahr 2020 zeichnet sich ein weiterer
Anstieg der Baugenehmigungen ab.
Da die Anzahl der Baugenehmigungen die der Fertig-
stellungen seit 2009 übersteigt, gab es Ende 2019 gut
740.000 Wohnungen, die genehmigt, aber noch nicht
fertiggestellt waren. Vor diesem Hintergrund spricht
alles dafür, dass sich der positive Trend bei den Baufertig-
stellungen auch in den nächsten Jahren fortsetzen wird.
11Anteil des Geschosswohnungsbaus steigt
Abbildung 4: Bautätigkeit von Wohnungen
nach Gebäudeart 2003 bis 2019
sowie Prognose 2020
Wohnungen
in 1.000
200
180
160
140
120
100
80
60
40
20
03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Ein- und Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser
Prognose Ein- und Zweifamilienhäuser Prognose Mehrfamilienhäuser
Anmerkung: Mehrfamilienhäuser inkl. Wohnheime
Datenbasis: BBSR Wohnungsmarktbeobachtung,
Statistisches Bundesamt – Fachserie 5 Reihe 1, empirica AG © BBSR Bonn 2020
12Die Dynamik bei den Baufertigstellungszahlen (vgl.
Abbildung 3) wird fast ausschließlich von einem starken
Anstieg der für den Mietwohnungsbau entscheidenden
Fertigstellungen im Geschosswohnungsbau getragen. Mit
rund 153.000 Wohnungen wurden 2019 über 190 Prozent
mehr Wohnungen in Mehrfamilienhäuser fertiggestellt
als 2009. Für 2020 werden rund 161.000 fertiggestellte
Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (inkl. Wohnheime)
prognostiziert. Die Baufertigstellungen von Wohnungen
in Ein- und Zweifamilienhäusern liegen in den letzten
Jahren bei etwas über 100.000 Wohneinheiten.
Der Anteil des Geschosswohnungsbaus ist mittlerweile
auf 59 Prozent der gesamten Wohnungsneubautätigkeit
gestiegen.
13Bautätigkeit erfolgt dort, wo sie benötigt wird
Abbildung 5: Bautätigkeit von Wohnungen nach
Gebäudeart 2019
Ein- und Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser
DK DK
Kiel Kiel
Hamburg Schwerin Hamburg Schwerin
Bremen Bremen
PL PL
Berlin Berlin
Hannover Hannover
NL NL
Potsdam Potsdam
Magdeburg Magdeburg
Düsseldorf Düsseldorf
Dresden Dresden
Erfurt Erfurt
BE BE
Wiesbaden CZ Wiesbaden CZ
Mainz Mainz
LU LU
Saarbrücken Saarbrücken
FR Stuttgart FR Stuttgart
München München
AT AT
100 km
CH CH
Fertiggestellte Wohnungen in neuen Wohngebäuden je 10.000 Einwohner* 2019
bis unter 5 20 bis unter 25
5 bis unter 10 25 bis unter 30
10 bis unter 15 30 und mehr
52 97 95 65 41 27 24 86 70 83 57 45 24 36
Häufigkeiten 15 bis unter 20 Häufigkeiten
*Bevölkerung: Stand 2018
Datenbasis: BBSR-Wohnungsmarktbeobachtung, Statistik der Baufertigstellungen
und Fortschreibung des Bevölkerungsstandes des Bundes und der Länder
Geometrische Grundlage: Kreise (generalisiert), 31.12.2018 © GeoBasis-DE/BKG
Bearbeitung: J. Nielsen
©BBSR Bonn 2020
14Sowohl beim Eigenheim- als auch beim Geschoss-
wohnungsbau gibt es deutliche regionale Unterschiede.
Schwerpunkte des Neubaus liegen in den Wachstums-
städten, in Umlandkreisen und ländlichen Kreisen im
Süden, Westen und Nordwesten, in der Region Berlin
sowie in touristisch attraktiven Räumen. In den großen
Städten überwiegt der Mehrfamilienhausbau, während
im Umland der Großstädte sowie in den ländlichen
Regionen der Einfamilienhausbau dominiert. Der Anteil
der Bautätigkeit in den Großstädten (Städte über 100
Tsd. Einwohner) an der gesamtdeutschen Bautätigkeit
wuchs zwischen 2005 und 2019 von 20 auf 30 Prozent,
trotz limitierender Faktoren wie knappem Bauland und
steigender Baulandpreise auf den angespannten städti-
schen Märkten.
15Eigentümerstruktur sehr vielfältig –
Privatpersonen größte Vermietergruppe
Abbildung 6: Anteil von Mietwohnungen nach
Eigentümern 2011
1,4%
Eigentümergruppen
1,3% 9,1% Privatperson/en
Gemeinschaft von
10,0% Wohnungseigentümern
Privatwirt. Wohnungsunternehmen/
43,6% anderes privatwirt. Unternehmen
Kommune oder kommunales
12,4% Wohnungsunternehmen
Bund und Länder
Wohnungsgenossenschaft
22,3% Organisationen ohne Erwerbszweck
N = 23 Mio. Mietwohnungen
Anmerkungen: Inkl. der leer stehenden Wohnungen aller Eigentümergruppen;
inkl. der Ferien- und Freizeitwohnungen der professionellen Anbieter
Datenbasis: Eigene Darstellung auf Grundlage der Sonderauswertung der
Gebäude- und Wohnungszählung (Zensus 2011) durch das Stastistische Bundesamt
© BBSR Bonn 2019
16Auf den deutschen Mietwohnungsmärkten wurden
nach Angaben des Zensus im Jahr 2011 rund 23 Mio.
Wohnungen von verschiedenen Eigentümertypen
vermietet. Die mit Abstand größte Eigentümergruppe
stellen die privaten Kleinvermieter dar, die etwa zwei
Drittel aller Mietwohnungen vermieten. Daneben gibt es
unterschiedliche professionelle Anbieter, die insgesamt
etwa 7,9 Mio. Wohnungen vermieten. Die größten
gewerblichen Anbieter sind privatwirtschaftliche Unter-
nehmen, kommunale Wohnungsunternehmen und
Wohnungsgenossenschaften, die jeweils 2 bis 3 Mio.
Wohnungen bewirtschaften.
Der Mietwohnungsmarkt unterscheidet sich regional
deutlich. Ostdeutschland sowie die Stadtstaaten sind
durch einen umfangreichen kommunalen und genossen-
schaftlichen Wohnungsbestand gekennzeichnet. In den
westlichen Flächenländern zeichnet sich die Eigen-
tümerstruktur durch einen höheren Anteil privater
Kleinvermieter aus. Privatwirtschaftliche Vermieter sind
insbesondere in den Großstädten stark vertreten.
173. Wohnungsnachfrage
Vielfältige Wohnungsmärkte zwischen
Wachstum und Schrumpfung
Abbildung 7: Bevölkerungsentwicklung 2014 bis 2019
DK
Kiel
Rostock
Hamburg Schwerin
Bremen
PL
Berlin
Hannover
NL Potsdam
Magdeburg
Bielefeld
Cottbus
Essen Dortmund Halle/S.
Düsseldorf
Kassel Leipzig
Erfurt
Köln Dresden
Chemnitz
Bonn
BE
Frankfurt/M. CZ
Wiesbaden
Mainz
LU
Mannheim Nürnberg
Saarbrücken
FR Stuttgart
Ulm
100 km München AT
Freiburg i.Br.
CH
Entwicklung der Bevölkerung von 2014 bis 2019 in % © BBSR Bonn 2021
bis unter -3 -1 bis unter 1 3 bis unter 5 7 und mehr
-3 bis unter -1 1 bis unter 3 5 bis unter 7 gemeindefreies Gebiet
Datenbasis: BBSR-Wohnungsmarktbeobachtung, Fortschreibung des
Bevölkerungsstandes des Bundes und der Länder
Geometrische Grundlage: Verbandsgemeinden, 31.12.2019 © GeoBasis-DE/BKG
Bearbeitung: J. Nielsen
18Die Wohnungsmärkte zeigen sehr unterschiedliche
Entwicklungstrends. Wachsende Städte und Regionen
erleben durch hohe Wanderungsgewinne eine stark
wachsende Nachfrage nach Wohnraum.
Andere Städte und vielfach ländliche Regionen in
verschiedenen Teilräumen Deutschlands sind hingegen
von Bevölkerungsverlusten geprägt. Dies führt zu
Wohnungsleerständen, steigenden einwohnerbezogenen
Kosten für die öffentliche Infrastruktur sowie einer
Ausdünnung von Versorgungseinrichtungen.
19Viele Großstädte und ihr Umland wachsen deutlich
Abbildung 8: Bevölkerungsentwicklungen und
Wanderungen 2000 bis 2019
Bevölkerungsentwicklung Natürlicher Saldo
% Saldo je 1.000 Einwohner
10 1
8
0
6
4 -1
2
-2
0
-2 -3
-4
-4
-6
-8 -5
2000 2005 2010 2015 2019 2000 2005 2010 2015 2019
Binnenwanderungssaldo Außenwanderungssaldo
Saldo je 1.000 Einwohner Saldo je 1.000 Einwohner
16 16
12 12
8 8
4 4
0 0
-4 -4
2000 2005 2010 2015 2019 2000 2005 2010 2015 2019
Kreisfreie Großstädte Ländliche Kreise mit Verdichtungsansätzen
Städtische Kreise Dünn besiedelte ländliche Kreise
Datenbasis: Bevölkerungsfortschreibung und Wanderungsstatistik
des Bundes und der Länder, laufende Raumbeobachtung des BBSR © BBSR Bonn 2021
20Die Bevölkerungszahlen steigen im Wesentlichen in
großen Städten und Universitätsstädten. Ursächlich
dafür ist die Zuwanderung aus dem In- und Ausland.
Auch der Saldo aus Geburten und Sterbefällen folgt in
vielen Großstädten seit Jahren einem positiven Trend.
Die Bevölkerung der kreisfreien Großstädte wuchs in
den letzten zehn Jahren um 1,7 Millionen Einwohner
(+ 7,5 Prozent). Die Binnenwanderungssalden sind in
einigen Großstädten wie München, Frankfurt am Main
und Dresden wegen höherer Fortzüge ins Umland
negativ. Andere Großstädte wie Potsdam, Leipzig und
Ingolstadt wachsen durch vermehrte Zuzüge, besonders
aus dem Inland. Die Bevölkerungsverluste in ländlichen
Räumen konnten durch die Außenzuzüge der letzten
Jahre verringert werden.
214. Mieten und Preise
Die Wohnungsmieten spannen sich regional weit auf
Abbildung 9: Erst- und Wiedervermietungsmieten von
inserierten Wohnungen 2020
DK
Kiel
Hamburg Schwerin
Angebotsmieten von
Wohnungen bei Erst- und
Bremen
Wiedervermietungen in
PL
mittlerer/guter Wohnlage
Berlin
NL
Hannover
Potsdam
2020 in € je m² nettokalt
Magdeburg bis unter 5,50
5,50 bis unter 6,50
Düsseldorf
Dresden
6,50 bis unter 7,50
Erfurt
7,50 bis unter 8,50
BE 8,50 bis unter 9,50
Wiesbaden CZ 9,50 bis unter 10,50
LU
Mainz 10,50 bis unter 11,50
11,50 und mehr
Saarbrücken
FR Stuttgart
100 km
München
AT
©BBSR Bonn 2021
CH
Anmerkungen: Angebotsmieten ohne Nebenkosten für unmöblierte Wohnungen mit 40 bis
100 m² Wohnfläche, mittlere Wohnungsausstattung, mittlere bis gute Wohnlage, basierend auf
im Internet veröffentlichten Wohnungsinseraten von Immobilienplattformen und Zeitungen.
Datenbasis: BBSR-Wohnungsmarktbeobachtung, IDN ImmoDaten GmbH, microm Wohnlagen
Geometrische Grundlage: Kreise (generalisiert), 31.12.2019 © GeoBasis-DE/BKG
Bearbeitung: N. Brack, A. Schürt
Die dargestellten Angebotsmieten basieren auf veröffentlichten Inseraten aus Immobilien-
plattformen und Internet-Angeboten von Tageszeitungen für Erst- und Wiedervermietungs-
mieten von Wohnungen. Bei den berechneten Mietwerten handelt es sich um Nettokaltmieten
ohne Nebenkosten für unmöblierte Wohnungen der Größen 40 bis 100 m² mit mittlerer
Wohnungsausstattung in mittlerer bis guter Wohnlage. Mieten aus bestehenden Mietverträgen
gehen nicht mit ein.
22Die durchschnittlichen Angebotsmieten für Wohnungen
streuen ähnlich wie die Immobilienpreise sehr stark
in den Teilräumen Deutschlands. Diese Unterschiede
spiegeln die lokale und regionale Vielfalt der Wohnungs-
nachfrage durch Binnen- und Außenwanderungen, die
wirtschaftliche Situation, die Infrastrukturausstattung
und die Anbindung an Arbeitsmarkt-und Ausbildungs-
zentren wider.
Die Erst- und Wiedervermietungsmieten im Gebäude-
bestand variierten im Jahr 2020 zwischen 4,69 Euro
je Quadratmeter im Landkreis Lüchow-Dannenberg
und 19,21 Euro je Quadratmeter nettokalt in der Stadt
München. Die prosperierenden Groß- und Universitäts-
städte heben sich deutlich von ihrem Umland ab. Von den
Metropolregionen München, Stuttgart und Rhein-Main
werden die hohen Mieten weit in die ebenfalls wirtschaft-
lich starken Umlandkreise getragen. In anderen Regionen
wie Düsseldorf/ Köln/Bonn oder Berlin reichen die
hohen Mieten nur in das engere Umland. Dort schließen
sich ländliche Räume mit deutlich niedrigeren Erst- und
Wiedervermietungsmieten an. Bundesweit lagen die
Angebotsmieten im Jahr 2020 bei 9,16 Euro je Quadrat-
meter nettokalt.
23Große Großstädte weisen das höchste Mietniveau auf;
die Mietenanstiege haben sich in allen Kreistypen spürbar
verringert
Abbildung 10: Erst- und Wiedervermietungsmieten von
inserierten Wohnungen nach Kreistypen
2010 bis 2020
Angebotsmiete nettokalt in € je m²
12
11
10
9
8
7
6
5
4
1. Hj. 1. Hj. 1. Hj. 1. Hj. 1. Hj. 1. Hj. 1. Hj. 1. Hj. 1. Hj. 1. Hj. 1. Hj.
10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Halbjahr
Differenzierte siedlungsstrukturelle Kreistypen
große kreisfreie Großstädte ländliche Kreise mit
Verdichtungsansätzen
kleine und mittlere kreisfreie dünn besiedelte ländliche Kreise
Großstädte
städtische Kreise Deutschland
Anmerkungen: Angebotsmieten ohne Nebenkosten bei Erst- und Wiedervermietung
unmöblierter Wohnungen mit 40 bis 100 m² Wohnfläche, mittlerer Wohnungsausstattung,
mittlerer bis guter Wohnlage, basierend auf im Internet veröffentlichten Wohnungsinseraten
von Immobilienplattformen und Zeitungen. Große kreisfreie Großstädte: min. 500 Tsd.
Einwohner
Datenbasis: BBSR-Wohnungsmarktbeobachtung,
IDN ImmoDaten GmbH, microm Wohnlagen © BBSR Bonn 2021
24Nach Jahren deutlicher Steigerungen der Angebotsmieten
ist seit 2019 und besonders im 2. Halbjahr 2020 eine
bundesweite deutliche Verlangsamung der Mietenan-
stiege zu erkennen (vgl. auch Abbildung 11). Die größten
deutschen Städte mit mindestens 500.000 Einwohnern
heben sich bei den Mietenniveaus deutlich von den
weiteren Großstädten und den städtischen Kreisen ab. Die
Erst- und Wiedervermietungsmieten lagen im Jahr 2020
in den 14 größten Städten im Durchschnitt bei 11,84 Euro
je Quadratmeter. Dabei handelt es sich vor allem um
wachsende Großstädte mit Wanderungsgewinnen und
Wohnungsengpässen. Die Erst- und Wiedervermietungs-
mieten erreichten in den weiteren Großstädten und in
den städtischen Kreisen im Schnitt 8,62 bzw. 8,73 Euro
je Quadratmeter und waren damit deutlich günstiger als
die Metropolen. In den ländlichen Kreisen lagen die Erst-
und Wiedervermietungsmieten im Schnitt bei 7 Euro je
Quadratmeter.
Erst- und Wiedervermietungen bilden nur einen kleinen
Teil des gesamten Mietwohnungsmarktes ab. Bei
bestehenden Mietverträgen haben sich in den letzten
Jahren die Bestandsmieten deutlich weniger erhöht (vgl.
Abbildung 12).
25Mietendynamik sinkt – auch in Großstädten
Abbildung 11: Veränderungen der Erst- und Wieder
vermietungsmieten inserierter Wohnungen
nach Kreistypen 2011 bis 2020
Veränderung zum Vorjahr in %
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Jahr
Differenzierte siedlungsstrukturelle Kreistypen
große kreisfreie Großstädte ländliche Kreise mit
Verdichtungsansätzen
kleine und mittlere kreisfreie dünn besiedelte ländliche Kreise
Großstädte
städtische Kreise Deutschland
Anmerkungen: Angebotsmieten ohne Nebenkosten bei Erst- und Wiedervermietung
unmöblierter Wohnungen mit 40 bis 100 m² Wohnfläche, mittlerer Wohnungsausstattung,
mittlerer bis guter Wohnlage, basierend auf im Internet veröffentlichten
Wohnungsinseraten von Immobilienplattformen und Zeitungen. Große kreisfreie
Großstädte: min. 500 Tsd. Einwohner
Datenbasis: BBSR-Wohnungsmarktbeobachtung,
IDN ImmoDaten GmbH, microm Wohnlagen © BBSR Bonn 2021
26Mieten inserierter Wohnungen sind bei Erst- und Wieder-
vermietung deutschlandweit im Jahr 2020 nur noch um
3,1 Prozent auf 9,16 Euro pro Quadratmeter nettokalt
gestiegen. Der Preisanstieg hat sich im Vergleich zum
Vorjahr um 1 Prozentpunkt verringert. Die Rückgänge der
Mietensteigerungen werden vor allem im 2. Halbjahr 2020
deutlich. Hier sind die Erst- und Wiedervermietungs-
mieten bundesweit im Vergleich zum 1. Halbjahr nur
noch um 0,7 Prozent gestiegen – der niedrigste Halb-
jahresanstieg seit 2010.
Die deutlichste Abschwächung der Steigerungsraten bei
Erst- und Wiedervermietungen ist in den großen Groß-
städten zu erkennen. 2020 sind die Erst- und Wieder-
vermietungsmieten dort um 2,9 Prozent gestiegen; im
2. Halbjahr nur noch um 0,9 Prozent im Vergleich zum
1. Halbjahr. Die höchsten Steigerungen der Erst- und
Wiedervermietungsmieten hatten im Jahr 2020 bundes-
weit die städtischen Kreise mit 3,8 Prozent (2. Halbjahr
im Vergleich zum 1. Halbjahr: 1,1 Prozent). Dabei handelt
es sich häufig um Umlandkreise prosperierender Städte,
in denen die Wohnungsnachfrage in den letzten Jahren
ebenfalls stark zugelegt hat (vgl. Abbildung 7).
27Mietenentwicklung im Gleichklang mit der
allgemeinen Preisentwicklung
Abbildung 12: Entwicklungen von Wohnungsmieten und
Verbraucherpreisindex 2015 bis 2020
Index 2015 = 100
110
108
106
104
102
100
98
Jan Jul Jan Jul Jan Jul Jan Jul Jan Jul Jan Jul
2015 2015 2016 2016 2017 2017 2018 2018 2019 2019 2020 2020
Monat/Jahr
Mietenindex Verbraucherpreisindex
Siedlungsstrukturelle Kreistypen
kreisfreie Großstädte
städtische Kreise
ländliche Kreise mit Verdichtungsansätzen
dünn besiedelte ländliche Kreise
Deutschland
Datenbasis: Statistisches Bundesamt: Verbraucherpreisindex © BBSR Bonn 2021
28Die Nettokaltmieten nach Verbraucherpreisindex, welche
sich vor allem auf Bestandsmieten beziehen, haben
im Durchschnitt der letzten vier Jahre um 1,4 Prozent
zugelegt – ungefähr auf dem Niveau der allgemeinen
Preisentwicklung. In den kreisfreien Großstädten stiegen
die Nettokaltmieten im Durchschnitt der letzten vier Jahre
um 1,6 Prozent. Ab der zweiten Hälfte des Jahres 2020 hat
die allgemeine Preisentwicklung spürbar nachgelassen.
Auch die Entwicklung der Nettokaltmieten stagnierte
deutschlandweit im Dezember 2020.
29Wohnkostenbelastungsquote deutlich gesunken
Abbildung 13: Wohnkostenbelastungsquote und Wohn-
kostenüberlastungsquote in Deutschland
2010 bis 2019
Wohnkosten- Wohnkosten-
belastungsquote in % überlastungsquote in %
28,5 17,0
28,0 16,5
27,5 16,0
15,5
27,0
15,0
26,5
14,5
26,0
14,0
25,5 13,5
25,0 13,0
24,5 12,5
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Jahr
Wohnkostenbelastungsquote Wohnkostenüberlastungsquote
Datenbasis: Eurostat: EU-SILC © BBSR Bonn 2020
30Die Wohnkostenbelastungsquote, also der Anteil der
Wohnkosten (einschließlich Wasser- und Abwasser-,
Energie und Heizkosten, Ausgaben für die Instandhaltung
der Wohnung bzw. des Hauses, etc.) am verfügbaren
Haushaltseinkommen, ist in den letzten Jahren deutlich
gesunken und lag 2019 bei 25,9 Prozent.
Der Anteil der Bevölkerung, die in Haushalten leben, die
mehr als 40 Prozent ihres verfügbaren Haushaltsein-
kommens für das Wohnen ausgeben, sinkt seit Jahren. Er
liegt mit 13,9 Prozent im Jahr 2019 zwei Prozentpunkte
unter dem Wert des Jahres 2016.
31Baulandengpässe in vielen Großstädten sorgen für
steigende Preise
Abbildung 14: Preisindizes für Wohnimmobilien und
Bauland 2010 bis 2019
Index 2015 = 100
150
140
130
120
110
100
90
80
70
60
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Jahr
Preisindex für Bauland Preisindex für neu erstellte Wohnimmobilien
Häuserpreisindex Preisindex für bestehende Wohnimmobilien
Datenbasis: BBSR-Wohnungsmarktbeobachtung,
Statistisches Bundesamt © BBSR Bonn 2020
32Die Preise für Bauland stiegen zwischen 2010 und 2019
bundesweit um 84 Prozent. Das ist ein deutlich stärkerer
Anstieg als bei den Preisen für Wohnimmobilien selbst
sowie bei den Erst- und Wiedervermietungsmieten. Der
Preisanstieg spiegelt die Knappheit von Wohnbauland in
vielen städtisch geprägten Regionen wider. Die Preise für
neu erstellte Wohnimmobilien sind im gleichen Zeitraum
um rund 47 Prozent, für bestehende Wohnimmobilien
um rund 55 Prozent gestiegen.
Beim Vergleich der Jahre 2019 und 2018 ist bei den
Preisen für neu erstellte Wohnimmobilien und Bauland
eine abnehmende Dynamik zu beobachten. Die Preise
stiegen im Jahr 2019 also weniger stark an als in den
vorherigen Jahren.
33Entwicklung der Baupreise aktuell moderat
Abbildung 15: Veränderung der Baupreise
2015 bis 4. Quartal 2020
Veränderung zum Vorjahr in %
6
5
4
3
2
1
0
1.Q 2.Q 3.Q 4.Q 1.Q 2.Q 3.Q 4.Q 1.Q 2.Q 3.Q 4.Q 1.Q 2.Q 3.Q 4.Q 1.Q 2.Q 3.Q 4.Q 1.Q 2.Q 3.Q 4.Q
2015 2016 2017 2018 2019 2020
-1
Quartal/Jahr
Baupreise Wohngebäude
Anmerkung: Preisindex für den Neubau von Wohngebäuden
einschl. Umsatzsteuer
Datenbasis: BBSR-Wohnungsmarktbeobachtung,
Statistisches Bundesamt: Baupreisindex © BBSR Bonn 2021
34Die Ausweitung der Kapazitäten durch die Bauwirtschaft
führt seit Anfang 2019 zu einer anhaltend moderaten
Entwicklung der Baupreise.
In der zweiten Jahreshälfte 2020 hat es gar keine Steige-
rung der Baupreise gegeben.
Auch für die Jahre 2021 und 2022 wird eine moderate
Entwicklung der Baupreise prognostiziert.
355. Fördermaßnahmen
Wohngeld – Leistungsverbesserungen plus
Dynamisierung
Abbildung 16: Wohngeldhaushalte und -ausgaben
2007 bis 2020
Anzahl Empfängerhaushalte Ausgaben
in Mio. in Mrd. €
1,2 2,0
1,8
1,0
1,6
Reform
1,4
0,8
1,2
Reform
0,6 mit 1,0
Reform
0,8
ohne
0,4
Reform 0,6
0,4
0,2
0,2
0 0
200 7 200 8 200 9 201 0 201 1 201 2 201 3 201 4 201 5 201 6 201 7 201 8 201 9 202 0*
Jahr
Empfängerhaushalte Ausgaben
Anmerkung: *IW Köln: modellrechnungsbasierte Schätzungen 2020
Datenbasis: BBSR-Wohnungsmarktbeobachtung,
Statistisches Bundesamt: Wohngeldstatistik 2007 bis 2019 © BBSR Bonn 2020
36Wohngeld ist ein von Bund und Ländern getragener
Zuschuss zu den Kosten für Wohnraum. Mit dieser Unter-
stützung können einkommensschwächere Haushalte
oberhalb des Grundsicherungsniveaus die Wohnkosten für
angemessenen und familiengerechten Wohnraum tragen.
Das Wohngeld mit seinen Miethöchstbeträgen und
Einkommensgrenzen wird regional differenziert im
Rahmen der jeweiligen Wohngeldreformen angepasst.
Mit steigendem Abstand zur Reform sinkt die Leistungs-
fähigkeit des Wohngeldes. Deshalb hat der Bund mit
der Wohngeldreform zum 1. Januar 2020 die Reichweite
des Wohngeldes und das allgemeine Leistungsniveau
angehoben und eine zweijährliche Anpassung des
Wohngeldes an die Einkommens- und Mietentwicklung
(sogenannte Dynamisierung) eingeführt. Zudem ist eine
weitere Verbesserung des Wohngeldes zur Entlastung bei
den Heizkosten im Kontext der CO2-Bepreisung seit dem
1. Januar 2021 in Kraft getreten.
37Rückgang des Sozialmietwohnungsbestandes
abgebremst – über 100.000 neu bewilligte Sozialmiet-
wohnungen in dieser Legislaturperiode
Abbildung 17: Bestand und Neubau gebundener
Mietwohnungen 2007 bis 2019 (sowie
Programmplanungen 2020)
Anzahl bestehender Bestand
Wohnungen in Mio.
2,5
2,0
1,5
1,0
0,5
0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Jahr
Anzahl neu bewilligter Neubau
Wohnungen in 1.000
35
30
25
20
15
10
5
0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020*
Jahr
*Programmplanung der Länder
Datenbasis: Angaben der Länder © BBSR Bonn 2020
38Der Bund stellt in dieser Legislaturperiode insgesamt
5 Mrd. Euro (2018-2021) für die soziale Wohnraum-
förderung bereit. Gemeinsam mit den Mitteln von
Ländern und Kommunen wird damit der Neubau von
mehr als 100.000 Sozialmietwohnungen bewilligt.
Seit der Föderalismusreform 2006 liegt die alleinige
Zuständigkeit für die soziale Wohnraumförderung
bei den Ländern. Als Ausgleich für den damit einher-
gehenden Wegfall von Bundesfinanzhilfen leistete
der Bund mit den sogenannten Entflechtungsmitteln
jährliche Zahlungen an die Länder. Durch das Gesetz zur
Anpassung der Entflechtungsmittel für 2019 konnten
die Kompensationsmittel auf 1,5 Mrd. Euro, also auf das
Niveau von 2018, aufgestockt werden. Der Wegfall der
Entflechtungsmittel ab dem Jahr 2020 wurde bereits
im Kontext der Neuregelung der Bund-Länder-Finanz-
beziehungen kompensiert, u. a. durch zusätzliche Umsatz-
steueranteile zugunsten der Länder.
Durch eine Grundgesetzänderung im Bereich des sozialen
Wohnungsbaus kann der Bund den Ländern ab 2020
wieder zweckgebundene Finanzhilfen für gesamtstaatlich
bedeutsame Investitionen der Länder und Kommunen im
Bereich des sozialen Wohnungsbaus gewähren. Bis 2024
sind hierfür Bundesfinanzhilfen in Höhe von 1 Mrd. Euro
pro Jahr vorgesehen.
39Hoher Anteil von Wohneinheiten mit Mieten auf
Sozialmietwohnungsniveau
Abbildung 18: Mieterhaushalte mit günstigen
Nettokaltmieten 2018
Baden-Württemberg 30,3 18,0 48,3
Bayern 31,4 13,0 44,4
Berlin 30,7 21,3 52,0
Brandenburg 61,7 15,8 77,5
Bremen 36,6 20,2 56,8
Hamburg 10,4 13,2 23,6
Hessen 34,3 14,0 48,3
Mecklenburg-Vorpommern 61,2 16,7 77,9
Niedersachsen 54,6 18,1 72,7
Nordrhein-Westfalen 45,6 18,9 64,5
Rheinland-Pfalz 51,2 17,7 68,9
Saarland 60,2 15,8 76,0
Sachsen 68,5 16,5 85,0
Sachsen-Anhalt 71,6 14,6 86,2
Schleswig-Holstein 34,1 20,1 54,2
Thüringen 70,5 16,1 86,6
Kreisfreie Großstädte 31,1 17,3 48,4
Städtische Kreise 44,2 18,1 62,3
Ländliche Kreise mit
Verdichtungsansätzen 61,5 15,7 77,2
Dünn besiedelte 65,8 14,8 80,6
ländliche Kreise
Deutschland 43,2 17,1 60,3
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
Anteil von Mieterhaushalten mit Nettokaltmieten unter 7 € je m² 2018 in %
Mietklassen
unter 6 € je m² 6 bis unter 7 € je m²
Datenbasis: BBSR-Wohnungsmarktbeoachtung,
Statistisches Bundesamt: Mikrozensus 2018, Zusatzprogramm Wohnen © BBSR Bonn 2020
40Der Sozialwohnungsbestand ist nur ein Teil des preis-
günstigen Mietwohnungsmarktes. Auch außerhalb
der Sozialwohnungsbestände gibt es preisgünstigen
Wohnraum. Dabei handelt es sich sowohl um Sozial-
wohnungen, deren Bindung ausgelaufen ist, als auch um
freifinanzierte Mietwohnungen.
Rund 11,5 Mio. Haushalte in Deutschland bezahlen eine
Nettokaltmiete von unter 7 Euro je Quadratmeter. Damit
beträgt die Größe des Mietwohnungsmarktes mit Mieten,
die in etwa dem Mietniveau neugebauter Sozialmiet-
wohnungen entsprechen, gut 60 Prozent.
41Impressum Herausgeber Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat (BMI) 10557 Berlin E-Mail: service@bmi.bund.de Internet: www.bmi.bund.de Gestaltung Mia Sedding, Indivisual Berlin, 10997 Berlin Druck LASERLINE GmbH, 13355 Berlin Stand Februar 2021 5. Auflage 500 Exemplare 42
www.bmi.bund.de
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