Quo vadis Einzelhandel im Corona-Zeitalter - BBE / IPH Whitepaper Mai 2020 - IPH ...
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Wissen schafft Zukunft. Quo vadis Einzelhandel im Corona-Zeitalter Differenzierte Umsatzprognosen der wichtigsten Handelsbranchen und Handelsstandorte BBE / IPH Whitepaper Mai 2020
WHITEPAPER QUO VADIS EINZELHANDEL? INTRO
PROGNOSE
Kompetent, ganzheitlich, brandaktuell.
Unsicherheit Frequenzveränderung in % zum Vorjahr nach Kalenderwochen Hier setzen wir als Verbund von BBE Han-
Frequenzverluste wirken delsberatung, IPH Handelsimmobilien und
sich noch lange auf
Umsatzrückgänge aus. 0% 0%
-6% elaboratum New Commerce Consulting an
-13% -16%
-10% und stehen Handel, Vermietern und Kom-
Sicherheit -35% munen als kompetenter Partner zur Seite.
-20% -43%
Prognose von Quartals -49%
umsätzen in 2020
-52% Auf Grundlage unserer langjährigen tiefen
-30% -60% -59%
und Prognose 2021 für
-73% -73% -75% -74% Vernetzung im Handel bieten wir eine harte,
die Hauptbranchen -40%
des Einzelhandels. aber dafür umso ehrlichere Einschätzung,
-50% die wir mit Modellrechnungen untermauern.
-60% Hierfür bewerten wir die Umsatzentwick-
-70% lung der einzelnen Branchen und zeigen
einen belastbaren Entwicklungskorridor für
-80%
8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 die nächsten Quartale sowie für das Jahr
Quelle: IPH Centermanagement GmbH 2021 auf. Im Mittelpunkt steht dabei die Fra-
ge, welche Perspektiven die Händler haben
Das durch die Einschränkungen infolge der der Handel? Was werden die ersten Schrit- und mit welchen Corona-Folgen die Kom-
Corona-Pandemie veränderte Alltagsver- te aus der Krise sein? Welche mittel- bis munen, Shopping-Center-Betreiber und Im-
halten der Menschen stellt viele Gruppen langfristigen Weichenstellungen sind jetzt mobilieneigentümer rechnen müssen.
vor enorme Herausforderungen: stationäre am wichtigsten?
Einzelhändler, aber auch Kommunen, die
Immobilienwirtschaft und Finanzierer. Frequenzzahlen von IPH Centermanage-
Eine Untergangsmeldung folgt der nächs- ment GmbH verdeutlichen – ähnlich wie
ten, und nicht wenige Kritiker sehen be- auf der Highstreet – die Dimension der Her
reits den Online-Handel endgültig über das ausforderung am Beispiel von Shopping-
klassische Ladengeschäft triumphieren. Centern: Der Lockdown mit seinen Fre-
Angesichts der nie dagewesenen Dimen- quenz- und in der Folge Umsatzverlusten,
sion, der fehlenden Erfahrungswerte und aber auch die nur sehr langsame Erholung
des noch immer völlig unklaren Verlaufs nach der Wiedereröffnung aller Geschäfte,
der Corona-Krise ist die Unsicherheit der wirken sich auf das Jahr 2020 und darüber
Händler und Stakeholder groß: Wo steht hinaus negativ aus.
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WHITEPAPER QUO VADIS EINZELHANDEL? INTRO
PROGNOSE
Datengrundlage Firmenverbund mit über 170 Retail-Experten Diesen wohl einmaligen ganzheitlichen
Datengrundlage der nachfol- Blick auf die aktuelle Situation und die ent-
genden Umsatzprognose
ist eine in großem Umfang sprechenden Perspektiven und Ableitun-
angelegte Befragung von
Handelsunternehmen sowie
gen wollen wir gerne mit Ihnen teilen.
allen F achbereichen unseres
Fokus Fokus
Verbunds. Handel Handelsimmobilie
Folgende Grundannahmen haben wir für
Unternehmensberatung Projektentwicklung
Positionierung, Strategie Revitalisierung und Nutzungskonzepte
unser Szenario vorausgesetzt: Gemäß aktu-
Controlling, Sanierung Ankaufs- und Strategieberatung eller Prognosen von Bundesregierung und
Erfahrungsaustausch, Vermietung
Vorträge, Seminare IWF ist für 2020 von einem BIP-Rückgang
Investment
Standortberatung Transaktionsmanagement zwischen 6 % und 7 % auszugehen, dem
Markt- und Standortanalysen, Zielakquisitionen
Due Diligence Wertermittlung von
2021 aber auch eine robuste wirtschaft
Auswirkungsanalysen
Strategische Kommunalberatung
Handelsimmobilien
liche Erholung folgen dürfte.
Management– Joint Venture
Marktforschung mit
Kunden- und Mitarbeiterbefragung, Fokus Die Konsumstimmung der Bürger ist 2020
Imageanalyse, Mystery Shopping Center Management
360° Qualitätsmessung Cross-Channel Center Marketing deutlich angeschlagen und die gefühlt un-
Kaufkraft- und Zentralitätskennziffern
E-Commerce Strategieberatung Kaufmännisches Objektmanagement sichere Lage hinsichtlich Konjunkturerwar-
Cross-Channel-Prozesse Supervision technisches
Konzeption und Objektmanagement tung und Arbeitsplatzsicherheit aufgrund
Umsetzungsbegleitung
Performance Optimierung
der steigenden Arbeitslosen- und Kurzarbei-
www.bbe.de - www.iph-gruppe.de Coaching und Schulung Mai 2020 terzahlen schlägt auf die Anschaffungsnei-
gung der Bürger durch. Erst 2021 ist mit einer
leichten Erholung zu rechnen. Mit Blick auf
Zu den Fachbereichen unseres Verbunds ◼◼ die Branchenexperten der BBE-Unter- das Kundenverhalten sind zwei Faktoren
gehören insbesondere: nehmensberatung, die von der Liquidi- wichtig. Zum einen befassen sich auch bis-
tätsplanung bis zur Strategieentwick- herige Verweigerer (»Nonliner«) mit den
◼◼ die sechs BBE-Standortteams mit aktu- lung in die aktuellen Aufgaben vieler Möglichkeiten des Online-Einkaufs. Zum
ellen Einschätzungen zur Situation von Einzelhändler involviert sind, anderen wird bewusster eingekauft und die
Einzelhändlern, Kommunen, Projektent- ◼◼ sowie die Vermieter, Centermanager Bedeutung des stationären Einzelhandels
wickler und finanzierenden Banken, und Positionierungsspezialisten von IPH als Kommunikationspunkt mit Servicequali-
Handelsimmobilien. tät wird noch stärker wertgeschätzt.
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WHITEPAPER QUO VADIS EINZELHANDEL? BBE-BRANCHENAUSBLICK
SUMMARY
Auswirkungen nach Branchen.
Prognose 2021 mit / ohne Corona (Index 2019) etroffen sind. Der rechte obere Quadrant
b
Bekleidung / Textilien bildet Branchen ab, die vor Corona eine
(modeorientiert)
120
positive Prognose hatten und auch nach
Schuhe
115 Corona positiv bleiben. Der rechte untere
Möbel / Einrichtungs-
bedarf 110 Quadrant zeigt die Branchen, die vor Corona
eine positive Prognose hatten und durch
Prognose mit Corona
Spielwaren 105
Bücher Corona negativ betroffen sind.
100
Bekleidung / Textilie
(bedarfsorientiert) 95
Die Darstellung zeigt eine Zweijahres
90
Unterhaltungs betrachtung bis Ende 2021. Durch diese
elektronik
85 werden Einmaleffekte aus der Lockdown-
Sport
80 Zeit 2020, wie zum Beispiel im Lebensmittel
LEH / Drogerie (FMCG)
75 einzelhandel geglättet.
DIY / Garten
95 100 105 110
Fahrräder
Prognose ohne Corona Die Branchenprognosen mit Corona zeigen
Quelle: BBE Handelsberatung GmbH
einen Mittelwert jeweils breiterer Progno-
sekorridore, die verschiedenen Unwägbar-
Die Grafik veranschaulicht den Bezug der bedingter Auswirkungen. Sind die Werte keiten geschuldet sind. Die Beispiele der
Prognosen in den wichtigsten Warengrup- auf beiden Achsen gleich, dann gibt es kei- Branchen Do-it-yourself / Garten und Schu-
pen des Einzelhandels vor und nach Coro- nen zusätzlichen Corona-Effekt auf die je- he im Kapitel Deep Dive zeigen, dass die
na, um herauszuarbeiten, ob Effekte nur weilige Branche. ultimativen Werte sowohl negativer als
coronabedingt oder auch strukturbedingt auch positiver ausfallen könnten.
sind. Der linke obere Quadrant würde Branchen
repräsentieren, die vor Corona eine Nega-
Auf der X-Achse wird die auf 2019 indexier- tivprognose hatten und sich durch Corona
te Umsatzprognose von Januar 2020 bis besser entwickelt hätten. Der linke untere
Dezember 2021 vor Corona dargestellt, Quadrant zeigt Branchen, die vor Corona
auf der Y-Achse die Prognose im selben eine negative Prognose hatten und durch
Zeitraum unter Einbeziehung pandemie Corona gleich oder noch stärker negativ
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WHITEPAPER QUO VADIS EINZELHANDEL? BBE-BRANCHENAUSBLICK
SUMMARY
Akzeleration Folgende Hauptaussagen lassen sich für genen Jahren mit umsatzseitigen ◼◼ Die Branchen Bücher und Möbel / Ein-
Es bestätigt sich, dass Krisen die Gesamtbetrachtung aller Branchen Steigerungsraten eine sehr gute Ent- richtungsbedarf hatten eine leicht
mit Auswirkungen auf die
Konjunktur direkte Beschleu treffen: wicklung hingelegt. Treiber der Ent- negative Prognose für ihr stationäres
niger von strukturellen
Entwicklungen sind.
wicklung war – und ist – das Pedelec Geschäft, verlieren durch Corona aber
◼◼ Es bestätigt sich, dass Konjunkturkrisen oder E-Bike, das neben steigenden deutlich geringer als zum Beispiel die
Selektion direkte Beschleuniger struktureller Ent- Verkaufszahlen auch zu einem sehr Textilbranche.
Die Kluft zwischen den wicklungen im Einzelhandel sind. So deutlichen Plus des durchschnitt ◼◼ Die Branchen Sport, Spielwaren, be-
stationären Gewinnern
Lebensmittel-, Fahrrad- und hatten stationäre, modeorientierte Be- lichen Verkaufspreises beigetragen darfsorientierte Textilien und Consumer
Bau- / Gartenmärkten sowie kleidungs-, aber auch Schuhhändler vor hat. Das durch den Lockdown beding- Electronics hatten allesamt eine leicht
modeorientierten Textil-
und Schuhhändlern wird Corona die schlechtesten Prognosen te veränderte Freizeitverhalten hat positive Prognose vor Corona und wer-
immer größer.
und erleiden auch nach Einbeziehung die Bedeutung des Fahrradfahrens den von 2020 bis 2021 signifikante Um-
des Corona-Effekts die höchsten kumu- weiter erhöht. satzverluste von insgesamt 7 % bis 8 %
Retention
Es gibt keine Unternehmen, lierten Umsatzverluste bis Ende 2021. –– Fast Moving Consumer Goods (Le- auch nach der Erholung 2021 erleiden.
die eine negative Prognose Allein 2020 wird der modeorientierte bensmittel und Drogeriewaren) hat-
vor Corona hatten und
durch Corona eine positivere Bekleidungshandel 25 % bis 30 % sei- ten schon vor Corona eine leicht posi- Die Auswirkungen von Corona gehen nicht
Entwicklung erzielten. nes Umsatzes gegenüber dem Vorjahr tive Prognose und haben bislang am spurlos an Handelsimmobilien und Kom-
einbüßen. meisten durch die dauerhafte Öff- munen vorbei. Das zeigen aktuelle Mel-
Implikation
Corona geht nicht spurlos
◼◼ Es gibt keine Unternehmen, die vor nung ihrer Läden bei gleichzeitiger dungen zu Insolvenzen und Schutzschirm-
an Handelsimmobilien und Corona eine negative Prognose hatten langer Schließung gastronomischer verfahren verschiedener Einzelhändler.
Kommunen vorüber.
und durch Corona eine positivere Ent- Angebote profitiert. Die Corona- Insgesamt werden neben sehr viel Arbeit
wicklung nehmen werden. bedingten Prognosewerte liegen auch herausfordernde bis schmerzhafte
◼◼ Die Gewinner der Krise sind Branchen, trotz der »Normalisierung«, die wir Mietverhandlungen auf Immobilieneigen-
die auch vor Corona eine positive Um- für 2021 erwarten, noch über dem tümer mit hohem Anteil an Non-Food-
satzprognose hatten. Wert von vor Corona. Mietern zukommen.
–– Allen voran ist hier der Fahrradhandel –– DIY / Garten betrachten wir detail-
zu nennen, der trotz des Lockdowns liert im Kapitel Deep Dive. Der verord-
seine sehr hohen Prognosewerte von nete »Cocooning-Effekt« führt dazu,
vor Corona erreichen wird. Der Fahr- dass trotz Corona die positiven Prog-
radfachhandel hat trotz stark wach- nosewerte von vor Corona erzielt
sender Online-Anteile in den vergan- werden können.
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WHITEPAPER QUO VADIS EINZELHANDEL? BBE-BRANCHENAUSBLICK DEEP DIVE
BAUMÄRKTE UND GARTEN-CENTER
Social Cocooning stabilisiert die Geschäfte.
Das Segment Do-it-Yourself in großflächi- Urlaub auf »Balkonien« bevor. Das könnte
gen Baumärkten und Garten-Centern wird der Branche ab Sommer noch einmal zu-
eher zu den »Gewinnern« der Krise gehö- sätzlich Auftrieb geben.
ren. Nur wenige der Märkte waren vom
Lockdown betroffen und selbst dann nur Mit den ersten Lockerungen der sozialen
sporadisch oder für kurze Zeit. Obwohl den Distanzregeln werden zudem private Tref-
Händlern ein Stück weit das wichtige Oster fen in häuslicher Gemütlichkeit möglich
geschäft verhagelt wurde, kamen die Locke und die Menschen werden wieder das tun,
rungen gerade rechtzeitig zum traditionell was die Skandinavier so schön »Hygge«
umsatzstärksten zweiten Quartal, in dem – nennen: Gemeinsam entspannt kochen,
bedingt durch das gute Wetter und freund- sprechen, spielen, ohne Stress und das
liche Temperaturen – es wieder viele Men- Gefühl, etwas zu verpassen. Nach einem
schen in den eigenen Garten zieht. Mit bereits starken Geschäftsjahr 2019 erwar-
Blick auf die lange Verweildauer im Home ten wir daher eine Stabilisierung der hohen
office beziehungsweise der Homeschool Umsätze.
dürfte bei vielen Menschen das Bewusst-
sein für ein schönes und gemütliches Zu-
hause geschärft worden sein.
Es ist davon auszugehen, dass während der
Isolation vermehrt Garten-, Haus-, und Re-
novierungsprojekte angeschoben wurden.
Die teilweise sehr hohen Durchschnitts-
bons und -umsätze in den Märkten unter-
streichen diesen Cocooning-Trend, also den
Wunsch nach Aufwertung des eigenen
Zuhauses. Sollten die Reisebeschränkun-
gen weiter bestehen bleiben und die Fern-
urlaubsperspektive der Menschen gleich-
bleibend schlecht sein, steht vielen ein
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WHITEPAPER QUO VADIS EINZELHANDEL? BBE-BRANCHENAUSBLICK DEEP DIVE
BAUMÄRKTE UND GARTEN-CENTER
Umsatzprognose DIY / Garten Quartalsentwicklung 2020 (ggü. Vorjahr)
BBE Umsatzprognose DIY/Garten Das erste Quartal 2020 zeigt sich als sai- umfeld DIY / Garten konjunkturelle Risiken
Quartalsentwicklung 2020 (ggü. Vorjahr) sontypisches Ergebnis. Eine erwartete, nach dem Abflauen der aktuellen Sonder-
7% leicht steigende Nachfrage wurde durch effekte, eine Stagnation gegenüber dem
6% den milden Winter gestützt. Ein deutliches Vorjahr bis bestenfalls ein leichtes Plus sind
5% Umsatzplus zwischen 4 % bis 6 % gegen- die Konsequenz.
4% über dem Vorjahresquartal zeichnet sich
3% aber für das zweite Quartal ab. Ursächlich Kumuliert für das Gesamtjahr 2020 führen
2% hierfür ist einerseits das starke saisonale die oben genannten Quartalsprognosen zu
1% Geschäft, welches 2019 durch einen frühen einem Umsatzplus zwischen 1,5 % bis 3,5 %.
0% Saisonstart teilweise ins erste Quartal Die Prognose vor Corona ist annähernd als
1. Quartal 2. Quartal 3. Quartal 4. Quartal
vorgezogen war, andererseits wurde die pessimistische Prognose einzuschätzen,
Quelle: BBE Handelsberatung einzelbetriebliche Betroffenheit durch ein deutlicher Unterschied im Vergleich mit
Maßnahmen zur Eindämmung der Corona- anderen Einzelhandelsbranchen.
Prognose zur Umsatzentwicklung DIY / Garten (kumuliert in %) Pandemie branchenweit deutlich über-
Prognose zur Umsatzentwicklung DIY/Garten
(kumuliert in %, Indexbasis 2016) kompensiert. Zu verweisen ist auf hohe Im Folgejahr 2021 driftet die Spannweite
12 % Umsätze in den durchgehend geöffneten in der Umsatzerwartung auseinander, die
und dann auch wiedereröffneten Märkten, angesprochenen konjunkturellen Risiken
10 %
auf »Baumarkt-Tourismus« aus dem Aus- sind ebenso zu beachten wie die Nachwir-
8% land und auf zunehmende Online-Umsät- kung vieler vorgezogener, zeitlich konzent-
ze des stationären Handels (Click & Collect). rierter »Do-it-yourself-Projekte«. Dennoch
6% schwankt die Jahresprognose nur um - 1 %
4% Die mit dem Lockdown gestiegene Nach- im pessimistischen Verlauf bis +1 % im eher
frage hat sich geeignete Kanäle gesucht. Im optimistischen Verlauf.
2% dritten Quartal wird zwar die Nachfrage
0%
voraussichtlich hoch bleiben, allerdings Das Branchenumfeld DIY / Garten wird im
2017 2018 2019 2020 2021 verzeichnete auch 2019 bereits ein über- betrachteten Zeitraum das ohnehin hohe
IST-Werte Prognose vor Corona Prognose min/max durchschnittliches drittes Quartal. Die Pro- Umsatzniveau trotz einzelner oder regio-
Quelle: IFH, Prognose BBE Handelsberatung
gnose von 1 % bis 3 % zusätzlich sattelt also naler Turbulenzen halten können.
auf ein hohes Niveau auf. Das vierte Quar-
tal birgt sicherlich auch für das Branchen-
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WHITEPAPER QUO VADIS EINZELHANDEL? BBE-BRANCHENAUSBLICK DEEP DIVE
SCHUHHANDEL
Marktbereinigungen werden beschleunigt.
Der Schuhhandel befindet sich in einer Bedingt durch die sehr vielfältigen Genres
ähnlichen Lage wie der Textilhandel. Mit und Lagen, die der Schuhmarkt bedient,
der Corona-Krise sind bei vielen Händlern, dürften die Umsatzverluste recht deut-
insbesondere bei den modisch orientierten lich auseinanderdriften. Im Dreiergespann
Anbietern, die Umsätze dramatisch einge- Damen-Herren-Kinder-Schuhe werden im
brochen. Bereich Kinderschuhe noch die vergleichs-
weise geringsten Rückgänge zu verzeich-
Die verlorenen Umsätze während des nen sein. Wir sehen dabei wie auch schon
Lockdowns können in der darauffolgenden im Bereich Textilien, dass die bedarfsorien-
Lockerungsphase nicht kompensiert wer- tierten Angebote, die oftmals ergänzend in
den. Sie dürften auch im weiteren Jahres- nahversorgungsorientierten Fachmarkt-
verlauf nicht wieder aufzuholen sein. zentren oder Stadtteillagen agieren, weni-
Meldungen über beispielweise massive ger stark betroffen sein werden als die sehr
Umsatzeinbrüche im Frühjahr bei Geox im hochwertigen Fashion-Angebote.
für das Unternehmen besonders wichtigen
Italien-Geschäft oder zu beantragten KfW-
Kreditlinien der Dielmann-Gruppe erschüt-
terten den Markt.
Insgesamt erwarten wir in der Branche
eine Umsatzentwicklung von -18 % bis -23 %
für das Jahr 2020 und im darauffolgenden
Jahr nur ein gewisse Umsatzerholung (+2 %
bis +7 %), die den Verlust aus 2020 aber bei
weitem nicht ausgleichen kann.
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WHITEPAPER QUO VADIS EINZELHANDEL? BBE-BRANCHENAUSBLICK DEEP DIVE
SCHUHHANDEL
Umsatzprognose Schuhe Quartalsentwicklung 2020 (ggü. Vorjahr)
BBE Umsatzprognose Schuhe Quartalsentwicklung 2020 Die Lockdown-Phase im März und April fiel Waren in den Vorjahren nur kleine kumu-
(ggü. Vorjahr) in die normalerweise umsatzstarke Früh- lierte Veränderungen nach oben und unten
0%
-5 % jahrssaison. Ware aus der Frühjahrs- und zu verzeichnen, ging die ursprüngliche
-10 % Sommerkollektion wird stark reduziert an- Umsatzprognose von einem leichten Ab-
-15 % geboten werden, um die geringe Kauflaune wärtstrend für die Zukunft aus. Durch die
-20 % doch noch etwas zu verstärken und Lager- Auswirkungen der Corona-Krise ist nicht
-25 % bestände abzubauen. Der Umsatzrück- nur 2020, sondern auch im Folgejahr mit
-30 % gang wird seinen Tiefpunkt voraussichtlich einem sehr starken Umsatzrückgang zu
-35 % im zweiten Quartal mit Verlusten von -31 % rechnen: Kumuliert können gegenüber
-40 %
bis -36 % gegenüber dem Vorjahr erreichen. 2016 im positiven Fall Verluste von etwa
1. Quartal 2. Quartal 3. Quartal 4. Quartal
Die Umsatzverluste gehen im dritten -17,5 % für 2020 und -12 % für 2021 erwartet
Quelle: BBE Handelsberatung
Quartal etwas zurück, im vierten Quartal werden, im Worst-Case-Szenario -23 % be-
sind immer noch Einbußen von -10 % bis ziehungsweise -21,5 %.
Prognose zur Umsatzentwicklung Schuhe (kumuliert in %, Indexbasis 2016) -15 % zu erwarten.
5% Insgesamt wird damit der Umsatz weit
unter der ursprünglichen Prognose liegen.
0%
Wie der modeorientierte Textilhandel zählt
-5 %
auch der Schuheinzelhandel zu den größ-
-10 % ten Verlierern der Corona-Pandemie. Inwie-
-15 % weit unterbrochene Lieferketten aus Fern-
-20 % ost sowie die steigende Tendenz zum
Online-Kauf durchschlagen werden, bleibt
-25 %
abzuwarten.
-30 %
2017 2018 2019 2020 2021
Prognose min/max IST-Werte Prognose vor Corona
Quelle: IFH, Prognose BBE Handelsberatung
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WHITEPAPER QUO VADIS EINZELHANDEL? BBE-HANDELSLAGEN-AUSBLICK
INNENSTADT
Perspektive Innenstadt.
Das Herzstück des Einzelhandels ist und Für das angelaufene Jahr erwarten wir in
bleibt die Innenstadt und dort besonders den Innenstädten der Metropolen einen
Highstreet-Lagen, die von großflächigen signifikanten Umsatzeinbruch zwischen
Leitbetrieben wie Warenhäusern oder Tex- -20 % und -30 %, der auch in den Mittel-
tilfilialisten dominiert werden. Seit Jahren städten ähnlich katastrophal ausfallen
steht der Einzelhandel dort unter Druck wird (-15 % bis -25 %) und in den Kleinstäd-
und insbesondere kleine Fachbetriebe und ten zwischen -10 % und -20 % liegen dürfte.
selbstständige Kaufleute schließen ver- Was das strukturell bedeutet, ist sehr un-
mehrt ihre Läden, obwohl sie vielerorts den terschiedlich und muss individuell in den
besonderen Reiz dieser Lagen ausmachen. jeweiligen Innenstädten bewertet werden.
Gastronomen und Dienstleister füllen die Dramatisch sind die Zahlen überall. Dort,
Leerstände wieder auf. wo die Lagen schon vor der Krise Probleme
hatten, sind Ladenschließungen aber kaum
Insofern sind die Folgen des Lockdowns für noch zu verhindern – und auch ein »Auf-
die leergefegten Innenstädte dramatisch. füllen« der Leerstände mit Gastronomie
Gerade die Innenstädte der großen Metro- erscheint aktuell kaum vorstellbar. Ein pro-
polen und Mittelstädte mit ihrem weiträu- aktives Handeln von Kommunen und Im-
mig ausstrahlenden Angebot an überge- mobilieneigentümern scheint daher drin-
ordneten Waren sind negativ betroffen. gend geboten, um den Einzelhandel und
Die Highstreets in kleineren Städten dürf- die Aufenthaltsqualität der Innenstädte zu
ten hingegen dann etwas weniger stark erhalten.
leiden, wenn ihr Angebot stärker auf die
Erfüllung von direkten Bedarfen ausgerich-
tet ist (Lebensmittelhandel, bedarfsorien-
tierte Textilangebote, Fachgeschäfte mit
Stammkundschaft).
10WHITEPAPER QUO VADIS EINZELHANDEL? BBE-HANDELSLAGEN-AUSBLICK
SHOPPING-CENTER
Perspektive Shopping-Center.
Je nach Mieterbesatz sind Shopping-Cen- Unabhängig vom Anker sind im Jahr 2021
ter sehr unterschiedlich vom Lockdown be- starke Aufholeffekte zu erwarten. Auch der
troffen. Shopping-Center mit einem gro- Mieterbesatz ist von dieser Entwicklung
ßen Textilhändler als Anker leiden durch betroffen. Neben den wirtschaftlichen Aus-
den Lockdown vergleichsweise stärker als wirkungen auf die Mietzahlungen kann der
Center mit starker Nahversorgungsfunk Wegfall von Ankermietern eine Neupositio-
tion. Es zeigt sich eindeutig, dass Center, nierung erforderlich machen.
die in der Vergangenheit ihre Positionie-
rung als Grundversorger schärfen konnten,
in der Krise sehr viel besser aufgestellt sind.
Eine starker Lebensmittel- und Drogerie-
anker, der für eine enge Verzahnung ins
Umfeld sorgt, wirkt vielerorts als eine Art
»Lebensversicherung« der Immobilie. Inso-
fern dürften so positionierte Center mit
niedrigeren Umsatzverlusten von -13 % bis
-18 % im Jahr 2020 »davonkommen«. Für
Center ohne Nahversorgungsanker und
mit starkem Fokus auf das Textilsegment
sehen wir hingegen durchaus die Gefahr
von Umsatzverlusten im Bereich von -20 %
bis -25 %.
11WHITEPAPER QUO VADIS EINZELHANDEL? BBE-HANDELSLAGEN-AUSBLICK
FACHMARKT UND STADTTEILZENTRUM
Perspektive Fachmarkt und Stadtteilzentrum.
Etwas positiver als bei Shopping-Centern besitzen. Diese dürften einerseits von den
ist die Lage der Fachmarkt-, Stadtteil- und positiven Aussichten der Lebensmittel-
Quartierszentren. und Drogeriemärkte profitieren, anderer-
seits aufgrund der Rückbesinnung der Ver-
Fachmarktzentren werden ganz überwie- braucher auf ihren Stadtteil aber auch
gend von großflächigen Verbrauchermärk- einen Imagegewinn erfahren.
ten und SB-Warenhäusern bestimmt, um
die herum in unterschiedlicher Größe und Insofern rechnen wir für diese Lagen mit
Tiefe weitere Fachmärkte angeordnet sind. einem insgesamt stabilen Jahr 2020 (je
Von der Frequenz dieser Nahversorger pro- nach Ausrichtung und Stärke in einer
fitieren auch die angrenzenden Fachmärk- Spannweite von -3 % bis +2 %) und im
te durch einen gewissen Spill-Over-Effekt. nächsten Jahr sogar mit einem Umsatzplus
von bis zu 3 %.
Da auch die Nutznießer mit Schließungs-
phasen und verschärften Hygienevorschrif-
ten zu kämpfen haben, ist dennoch mit
einem kleinen Umsatzminus im Jahresbe-
richt zu rechnen (Prognose 2020: -3 % bis
-8 %), das im kommenden Jahr allerdings
weitgehend kompensiert sein wird.
Noch positiver sind die Perspektiven der
Stadtteil- / Quartierszentren. Darunter ver-
stehen wir weitestgehend auf Grundver-
sorgung ausgerichtete Standorte, die einen
geringen Anteil von Nonfood-Angeboten
12WHITEPAPER QUO VADIS EINZELHANDEL? BBE- UND IPH-BERATUNGSANSÄTZE
HANDELSUNTERNEHMEN
Beispiel BBE Liquiditäts-Cockpit.
Die Entwicklungen während und nach dem Nebenstehende Grafik veranschaulicht am
Corona-Lockdown stellten und stellen viele Cockpit eines repräsentativen mittelstän-
Händler vor existenzielle Herausforderun- dischen Unternehmens, welche Folgen der
gen: Der Umsatz bricht weg, das Kauf Lockdown von Mitte März bis Ende April
verhalten der Kunden ändert sich radikal. nach sich zieht.
Bereits wenige Tage nach der Schließung
nicht lebensnotwendiger Bereiche des Ein-
zelhandels zeigten sich auch bei gesunden
Unternehmen aktuelle und zeitlich ver-
schobene Liquiditätsengpässe.
Im ersten Schritt als »Lockdown«-Liquidi-
täts-Cockpit konzipiert, zeigt unser Tool in
einer übersichtlichen Darstellung die
neue, durch den Lockdown veränderte Pla-
nung und die daraus entstehenden Lücken
auf Basis der bisherigen Plandaten eines
Unternehmens auf. Mit dieser erweiter-
ten, dynamischen Liquiditätsplanung wer-
den Planzahlen korrigiert, Handlungs
bedarf ermittelt und konkrete Maßnahmen
abgeleitet.
13WHITEPAPER QUO VADIS EINZELHANDEL? BBE- UND IPH-BERATUNGSANSÄTZE
KOMMUNEN
Beispiel BBE Innenstadt-Check.
BBE Innenstadt-Check
Auch für Kommunen bietet die BBE Bera- bewertet, welche Veränderungen der At-
Aktuelle Situationsanalyse: tungsleistungen an, damit sie adäquat auf traktivität verschiedener Einkaufslagen zu
nach dem Corona-Schock die aktuellen Herausforderungen reagieren erwarten sind und wie darauf reagiert wer-
können. Im Fokus steht die Zukunftspers- den kann.
Positionierung: Handlungsansätze pektive der Innenstädte, die nicht erst seit
für Entscheidungsträger Covid-19 unter Frequenzverlusten, Trading- Baustein 2: Positionierung
Down-Prozessen und zunehmendem Leer- Die Perspektive der Innenstadt als Einkaufs
Fitness-Programm für die Innenstadt stand leiden. ort wird unter Berücksichtigung der städte-
baulichen und wirtschaftlichen Potenziale,
Das Problem: Die zur Begründung der Bau- des regionalen Wettbewerbsumfelds und
leitplanung aufgestellten Einzelhandels- der aktuellen Herausforderungen neu be-
Update zum Einzelhandelskonzept
konzepte helfen zwar bei der Steuerung wertet. Hieraus wird ein realistisches Zu-
des großflächigen Einzelhandels und ver- kunftsprofil abgeleitet, aus dem sich Hand-
www.bbe.de
schaffen damit den Innenstädten plane- lungsansätze für die Stadtplanung, die
risch günstige Bedingungen, eine aktive Wirtschaftsförderung und das Stadtmarke-
Gestaltung der Zukunft können sie aber ting ergeben. Ausgehend vom fachlichen
nicht leisten. Input der BBE-Standortexperten wird die
Positionierung in einem gemeinsamen
Der BBE Innenstadt-Check setzt sich aus Workshop mit Entscheidungsträgern aus
vier Bausteinen zusammen: Politik, Verwaltung und Wirtschaft ent
wickelt. Im Ergebnis erhält die Stadt eine
Baustein 1: Aktuelle Situationsanalyse Grundlage für die Neuausrichtung ihrer
Die aktuelle Nutzungsstruktur der Innen- Aktivitäten. Damit werden vorliegende Pla-
stadt wird erfasst und darauf überprüft, nungskonzepte aus aktueller Perspektive
inwieweit die vorhandenen Einzelhandels- ergänzt.
angebote von den Auswirkungen der Digi-
talisierung einerseits und der Corona-Krise
andererseits betroffen sind. Auf Basis der
BBE-Prognose für einzelne Branchen wird
14WHITEPAPER QUO VADIS EINZELHANDEL? BBE- UND IPH-BERATUNGSANSÄTZE
KOMMUNEN
BBE Innenstadt-Check
Update zum Einzelhandelskonzept Baustein 3: Baustein 4:
Fitness-Programm für die Innenstadt Update zum Einzelhandelskonzept
Die mit der Positionierung erarbeiteten Möglicherweise liegt die letzte Fortschrei-
Digitalstrategie Positionierung Investitionsbedarf
Handlungsansätze werden in mehreren bung des kommunalen Einzelhandelskon-
Arbeitsgesprächen und gemeinsamen zepts schon ein paar Jahre zurück. Die Be-
ZVB Umgang mit Workshops vertieft und zu einem konkreti- deutung des Online-Handels wird darin
Sortimentsliste sierten Maßnahmenprogramm für die In- nicht hinreichend gewürdigt. Eine Digital-
Nahversorgung Planvorhaben
nenstadtakteure entwickelt. strategie fehlt ebenso wie eine Aussage zur
zukünftigen Positionierung der Innenstadt.
Wettbewerbs-
Rahmendaten Städtebau Eine wichtige Rolle spielen dabei Indikato- Nun verändert auch noch Corona die Spiel-
situation
ren zur Überprüfung der gesetzten Ziele, so regeln für alle Einzelhandelsbranchen und
etwa die Entwicklung von Daten zur Nut- Standorte. Daher ist auch abzuschätzen,
zungsstruktur, zu Lagequalitäten und zum welcher Investitionsbedarf durch die Um-
www.bbe.de Image der Einkaufsinnenstadt. strukturierung von wichtigen Immobilien
oder ganzen Quartieren entstehen wird.
Lokale Akteure sollen in die Lage versetzt
werden, die Umsetzung des gemeinsam Als führender Anbieter von kommunalen
erarbeiteten Fitness-Programms durchzu- Einzelhandelskonzepten kann die BBE Han-
führen. Vertiefende Beratung für einzelne delsberatung ein maßgeschneidertes Up-
Unternehmen durch die Branchenexperten date erarbeiten.
der BBE wird vermittelt.
15WHITEPAPER QUO VADIS EINZELHANDEL? BBE- UND IPH-BERATUNGSANSÄTZE
IMMOBILIE
Beispiel IPH Retail Handling Guide.
Gleich ob privater oder institutioneller In- Der »Retail Handling Guide« setzt mit sei-
Marktanalyse Positionierung Mieter-Cockpit
vestor, Finanzierer, Asset- oder Portfolio nen sechs Modulen an der wesentlichen
manager – der Einzelhandel in der Covid- Stellschraube einer Handelsimmobilie an:
Ära erfordert eine Neubewertung von den Mietern. Er kombiniert und bewertet
Retail-Immobilien und Retail-Strategien. methodengleich die wirtschaftlichen Kenn-
▪ Standort ▪ Zielgruppe Mieter-Check:
▪ Wettbewerb ▪ Nutzen ▪ Wirtschaftlich Die Aussichten für 2020 und 2021 sind je zahlen der Mieter mit den wesentlichen
▪ Einzugsgebiet ▪ Wertaussage ▪ Strategisch nach Branche und Standort wie erläutert Erfolgsfaktoren einer Immobilie. Ein Miet-
sehr unterschiedlich. Die vorstehenden Zu- verhältnis wird also sowohl strategisch als
Umsetzung Konzept Miet-Simulator kunftsprognosen bilden eine fundierte Ba- auch wirtschaftlich beurteilt. Das Ergebnis
sis für jetzt anstehenden Entscheidungen. ist ein einheitlicher Maßstab auch für eine
gremienfeste Dokumentation.
Es braucht wohlüberlegte und vor allem
▪ Aktionsplan ▪ Skizzen ▪ Umsatzprognose nachhaltige Lösungsstrategien für den Exit
▪ Steuerungsleistungen ▪ Kalkulation ▪ Deckungsbeitrag
▪ Vermietung ▪ Meilenstein-Termine ▪ Umsatz-Mietbelastung aus der Abwärtsspirale. Genau dafür ha-
ben wir den »Retail Handling Guide« für
alle Retail-Asset-Klassen entwickelt.
Basierend auf dem
Markt-/ Branchen-/ Prognose-Know-how
von 170 Retail-Experten
16WHITEPAPER QUO VADIS EINZELHANDEL? BBE- UND IPH-BERATUNGSANSÄTZE
IMMOBILIE
Prüfung auf Herz und Nieren: Verhandlungserfolge vorbereiten:
der Mieter-Check der Miet-Simulator
Kernelement des Guides ist der Mieter- Je solider die Datenbasis, desto fundierter
Check, der anhand eines detailliert austa- kann über mögliche Mietanpassungen ver-
rierten Kriterienkatalogs dargestellt in handelt werden. Wie hoch ist die maximale
Form eines Dash Boards konkrete Antwor- Miete, die ein Mieter künftig im Objekt er-
ten auf folgende Fragen liefert: wirtschaften kann? Dabei berücksichtigen
wir unter anderem die folgenden Faktoren:
◼◼ Wie wichtig ist der individuelle Mieter
für die Immobilie? ◼◼ Umsatzentwicklung bis Ende 2021
◼◼ Gibt es für ihn einen adäquaten Ersatz? ◼◼ Rohertrag des Mieters
◼◼ Wie gut hat er im Objekt performt? ◼◼ Umsatz-Mietbelastung
◼◼ Wie ist es insgesamt um seine wirt- ◼◼ Schadensbeteiligungsquote des
schaftliche Stärke bestellt? Vermieters auf Basis des
Deckungsbeitrags des Mieters
Die Leistungen der BBE Handelsberatung
und IPH Handelsimmobilien sind modular
aufgebaut und können auf jede individuelle
Fragestellung angepasst werden.
17WHITEPAPER QUO VADIS EINZELHANDEL? KONTAKT
Ansprechpartner BBE und IPH.
Joachim Stumpf Über die BBE-Gruppe Einzelne Handelsflächen bis hin zu Ein-
Geschäftsführung BBE und IPH Die BBE Handelsberatung GmbH mit kaufs- und Fachmarktzentren, ob Revitali-
BBE Handelsberatung GmbH Hauptsitz in München und Niederlassun- sierung oder Neuansiedlung, werden von
IPH Handelsimmobilien GmbH
Brienner Straße 45
gen in Hamburg, Berlin, Köln, Leipzig und der IPH konzipiert, entwickelt und vermark-
80333 München Erfurt und die IPH Handelsimmobilien tet. Ein weiteres Spezialgebiet der IPH ist
Tel.: + 49 89 55118-144 GmbH, Tochter der BBE mit Hauptsitz in das Center- und Property-Management,
München und Niederlassungen in Ham- welches in der IPH Centermanagement
stumpf@bbe.de
burg, Berlin, Köln und Leipzig, sind Teil der GmbH, einem Joint-Venture mit der IC
BBE-Gruppe, zu der auch die elaboratum Immobilien Gruppe, gebündelt wird.
New Commerce Consulting GmbH gehört.
Lars Jähnichen
Geschäftsführung IPH
Im Verbund reicht das Beratungsportfolio
IPH Handelsimmobilien GmbH der 170 Branchen-, Standort-, E-Commerce-
IPH Centermanagement GmbH
Brienner Straße 45 und Immobilienexperten von Strategie
80333 München entwicklung, Markt- und Standortanalysen,
Tel.: + 49 89 55118-175 Image- und Kundenforschung bis hin zu Pro
jektentwicklung und Centermanagement.
l.jähnichen@iph-gruppe.de
Leif Krägenau
Leitung Research
BBE Handelsberatung GmbH
Standort Hamburg
Wendenstraße 1a
20097 Hamburg
Tel.: + 49 40 180410 34
kraegenau@bbe.de
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