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Corona-FAQ: Hinweise für Vermieter und Eigentümer
Stand: 16.06.2020
Aufgrund der Corona Pandemie ist es zu erheblichen Beschränkungen aller Lebensbereiche
gekommen. Zu einzelnen Fragen, die sich für Vermieter und Eigentümer nach wie vor stellen,
haben wir Ihnen die wichtigsten Fragen und Antworten zusammengestellt.
Bitte beachten Sie: die Rechtslage kann sich jederzeit kurzfristig ändern! Eine Gewähr für die
Richtigkeit der Hinweise kann nicht übernommen werden. Aktuell gilt in Baden-Württemberg die
„Corona-Verordnung – CoronaVO“ der Landesregierung vom 09.06.2020. Zusätzlich hat das
Sozialministerium mit Geltung ab dem 12.06.2020 eine „Corona-Verordnung Veranstaltungen“
erlassen. Die neuen Regelungen beinhalten weitere Lockerungen. Im Überblick:
• Im privaten Raum dürfen bis zu 20 statt wie bisher nur 10 Personen aus mehreren
Haushalten zusammenkommen oder ohne zahlenmäßige Beschränkung, wenn alle Personen
miteinander verwandt sind sowie deren Partnerinnen und Partner.
• Der Aufenthalt im öffentlichen Raum ist in einer Gruppe mit Angehörigen von bis zu zwei
Haushalten oder bis zu zehn Personen gestattet.
• Veranstaltungen mit mehr als 500 Teilnehmenden werden bis zum Ablauf des 31. August
2020 untersagt.
• Seit dem 1. Juni können private Veranstaltungen in öffentlich mietbaren Einrichtungen – also
beispielsweise Restaurants oder Veranstaltungsstätten – wieder stattfinden, etwa
Geburtstagsfeiern, Hochzeiten, Taufen.
• Nicht private Veranstaltungen mit festen Sitzplätzen dürfen seit dem 1. Juni 2020 mit max.
99 Teilnehmenden gemäß „Corona-Verordnung Veranstaltungen“ wieder stattfinden.
Mietzahlung
Die Verpflichtung zur Mietzahlung (gewerblich wie privat) besteht weiterhin. Daher gerät der
Mieter bei nicht fristgerechter Zahlung in Verzug, und es können Verzugszinsen fällig werden
(5% über dem Basiszinssatz, sofern der Mieter ein Verbraucher ist). Mieter und Vermieter
können sich jedoch über eine Stundung der Miete (Zahlung zu späterem Zeitpunkt oder in Raten)
bei wirtschaftlichen Schwierigkeiten des Mieters verständigen. Die Stundung kann zinsfrei oder
verzinst erfolgen.
Minderung wegen Quarantäne oder Einnahmenausfall?
Generell stellt die Corona-Krise keinen Grund für eine Mietminderung dar. Auch eine Erkrankung
des Mieters ist weder für ihn noch für die anderen Mieter ein Grund für eine Mietminderung.
Dies ist letztlich nicht anders zu beurteilen, als wenn er eine beliebige andere Krankheit hätte.
Daher hat dies keine Auswirkung auf die Pflicht zur Mietzahlung. Auch der Umstand, dass ein
Bewohner des Hauses unter Quarantäne steht und seine Wohnung nicht verlassen darf, stellt für
die übrigen Bewohner keinen Mangel dar. Ein Minderungsrecht besteht nicht, da der
Mietgebrauch hierdurch nicht beeinträchtigt wird. Gleiches gilt, wenn sich der Mieter (z.B. bei
Kurzarbeit) auf einen Einnahmenausfall beruft. Der Vermieter muss auch nicht über einen Covid-
19 Verdachtsfall im Haus informieren.
Kündigung
Für Mietverhältnisse über Grundstücke oder über Räume wird das Recht der Vermieter zur
Kündigung von Mietverhältnissen eingeschränkt. Dies gilt sowohl für Wohn- als auch für
Gewerberaummietverträge.
Verband Haus & Grund Freiburg e.V., Erbprinzenstr. 7, 79098 Freiburg, Tel. 0761 /38056-0Wegen Mietschulden aus dem Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 dürfen Vermieter
das Mietverhältnis nicht kündigen, sofern die Mietschulden auf den Auswirkungen der COVID-
19-Pandemie beruhen. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist
glaubhaft zu machen. Im Streitfall muss er Tatsachen darlegen, aus denen sich eine
überwiegende Wahrscheinlichkeit für einen solchen Zusammenhang ergibt.
Zur Glaubhaftmachung kann sich der Mieter entsprechender Nachweise, einer Versicherung an
Eides Statt oder sonst geeigneter Mittel bedienen. Geeignete Mittel können insbesondere der
Nachweis der Antragstellung beziehungsweise die Bescheinigung über die Gewährung staatlicher
Leistungen, Bescheinigungen des Arbeitsgebers oder andere Nachweise über das Einkommen
beziehungsweise über den Verdienstausfall sein. Dies gilt für Pachtverhältnisse entsprechend.
Gibt es Zahlungsrückstände aus früheren Zeiträumen, die zur Kündigung berechtigten oder sonstige
Kündigungsgründe des Vermieters (z. B. Eigenbedarf oder aufgrund Fehlverhaltens des Mieters
gegenüber dem Vermieter), ist eine Kündigung weiterhin zulässig.
Eigentümerversammlung
Eigentümerversammlungen sind seit dem 01.06.2020 wieder zulässig. Sie unterfallen
der „Corona-Verordnung Veranstaltungen“ vom 08.06.2020. Voraussetzung ist, dass ein
veranstaltungstypisches Hygienekonzept vorliegt. Die allgemeinen Hygienevorgaben und die
Abstandsvorschriften sind einzuhalten. Die Räume müssen daher entsprechend groß und gut
belüftbar sein.
Der Verwalter hat, ausschließlich zum Zweck der Auskunftserteilung gegenüber dem Gesundheitsamt
oder der Ortspolizeibehörde nach §§ 16, 25 IfSG, die folgenden Daten bei den Teilnehmern zu
erheben und zu speichern:
• Name und Vorname des Teilnehmers der WEG-Versammlung
• Datum der Veranstaltungsteilnahme und, soweit möglich, Beginn und Ende der Teilnahme
• Telefonnummer oder Adresse des Teilnehmers
Teilnehmer dürfen die Veranstaltung nur besuchen, wenn sie die vorgenannten Daten vollständig
und zutreffend zur Verfügung stellen. Nicht teilnehmen darf, wer in Kontakt zu einer mit SARS-CoV-2
infizierten Person steht oder stand, wenn seit dem letzten Kontakt noch nicht 14 Tage vergangen
sind, oder wer Symptome eines Atemwegsinfekts oder erhöhte Temperatur aufweist.
Wohngeldzahlungen
Wohngeldzahlungen sind weiterhin zu entrichten. Der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan gilt
(vorübergehend) bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fort. Außerdem bleibt der zuletzt
bestellte Verwalter bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt.
Wohnungsbesichtigung
Wohnungsbesichtigungen sind (eingeschränkt) zulässig. Ein Makler (als Dienstleister) darf sich eine
leerstehende Wohnung selbstverständlich ansehen. Bei einer Besichtigung mit Dritten ist darauf zu
achten, dass die in der Verordnung genannte maximale Anzahl an Personen (derzeit nicht mehr als
20) ebenso eingehalten wird wie der Mindestabstand von 1,5 m zwischen den anwesenden
Personen. Es empfiehlt sich jedoch, nur Einzeltermine zu vereinbaren und etwaige Fragen im
Nachgang per E-Mail oder Telefon zu klären.
Verband Haus & Grund Freiburg e.V., Erbprinzenstr. 7, 79098 Freiburg, Tel. 0761 /38056-0Wohnungsübergabe / Wohnungsrückgabe
Wohnungsrückgaben sind u.E. zulässig. Die strenge Kontaktsperre besteht nicht mehr. Der
Mindestabstand von 1,5 m muss jedoch eingehalten werden.
Ebenso sind Wohnungsübergaben wieder möglich, soweit die in der Verordnung genannte
maximale Anzahl an Personen eingehalten wird und der Mindestabstand von 1,5 m zwischen den
anwesenden Personen.
Umzug
• Handelt es sich um ein Speditionsunternehmen, wird es kaum Probleme mit der
Zulässigkeit und Durchführung des Umzugs geben.
• Bein einem privat organisierten Umzug ist noch Vorsicht geboten. Der Mieter muss zur
Einhaltung seiner vertraglichen Pflichten zwar umziehen (weil sein bisheriges
Mietverhältnis endet). Aber er hat – bezogen auf die Anzahl der Umzugshelfer – die
jeweilige Corona-VO zu beachten. Die Situation hat sich jedoch entschärft: der
Aufenthalt im öffentlichen Raum ist in einer Gruppe mit Angehörigen von bis zu zwei
Haushalten oder bis zu zehn Personen gestattet. Damit sollte auch ein privater Umzug
organisierbar sein.
Neuer Mieter
Unterstellt, ein privater Umzug ist Corona bedingt nicht möglich, da dies einen Verstoß gegen die
Corona-VO darstellen würde, gibt es auch kein Recht des neuen Mieters auf Einzug oder auf eine
freie Wohnung. Daher unser Tip: rechtzeitig mit neuen Mietern sprechen. Mit der Zunahme an
Lockerungsmaßnahmen schwindet jedoch das Problem eines nicht möglichen Umzugs.
Darf der Mieter Handwerkern den Zutritt zur Wohnung verweigern?
Bislang musste man diese Frage aufgrund der Kontaktbeschränkungen auf den engsten Familienkreis
mit „Ja“ beantworten. Inzwischen dürfen jedoch Im privaten Raum bis zu 20 statt wie bisher nur 10
Personen aus mehreren Haushalten zusammenkommen. Handwerkern wird daher der Zutritt zur
Wohnung nicht mehr verweigert werden dürfen, insbesondere nicht in Not- oder Schadensfällen. Es
besteht ein Duldungsanspruch gegenüber dem Mieter.
Können Handwerker Aufträge stornieren?
Ja. Zum Schutz der Gesundheit der Beschäftigten können Aufträge auch vom Handwerksbetrieb
storniert oder im Einvernehmen mit dem Auftraggeber verschoben werden. Sind die Arbeiten unter
Einhaltung der geltenden Sicherheits- und Hygienestandards möglich, kann ein anderer Handwerker
beauftragt werden, der die Schutzmaßnahmen für seine Beschäftigten sicherstellen kann.
Muss der Schornsteinfeger in die Wohnung gelassen werden?
Schornsteinfeger dürfen ihren Tätigkeiten nachgehen, insofern die Sicherheits- und
Hygieneregelungen eingehalten werden. Dies betrifft insbesondere die Arbeiten auf dem Dach oder
im Heizungskeller. Aber auch der Einsatz in Wohnungen ist u.E. wieder möglich.
Verband Haus & Grund Freiburg e.V., Erbprinzenstr. 7, 79098 Freiburg, Tel. 0761 /38056-0Müssen Vermieter dafür Sorge tragen, dass die Hygienevorschriften und Kontaktsperren im Haus eingehalten werden? Die Hygienevorschriften und Kontaktsperren richten sich an die Einzelpersonen. Es ist also jeder einzelne Bewohner angehalten, sich an die Vorschriften zu halten. Der Vermieter hat keine Garantenfunktion für seine Mieter. Sollten dem Vermieter unzulässige Zusammenkünfte in den Wohnungen bekannt werden, sollte er die Mieter jedoch darauf hinweisen, dass diese untersagt sind. Bei uneinsichtigen Mietern kann auch eine Anzeige bei den zuständigen Behörden erfolgen. Sollten andere Bewohner des Hauses durch absichtliche Verstöße gegen die geltenden Vorschriften belästigt oder gefährdet werden, sollte der Vermieter den Störer abmahnen. Zusätzlich können die betroffenen Bewohner gegebenenfalls eine Anzeige bei den zuständigen Behörden erstatten. Kann Mietern gekündigt werden, die die Hygienevorschriften und Kontaktsperren im Haus nicht einhalten? Ein Verstoß gegen die Hygienevorschriften und Kontaktsperren stellt grundsätzlich kein Grund für eine Kündigung dar. Sollten hierdurch jedoch absichtlich andere Bewohner gefährdet werden, kann dies zum Schutz der übrigen Mieter eine Kündigung rechtfertigen oder sogar erforderlich machen. Vor einer Kündigung sollte der Mieter jedoch in der Regel abgemahnt werden. Welche Erleichterungen gibt es für Immobiliendarlehen? Zahlungen (Zins und Tilgung) können vorübergehend ausgesetzt werden, denn sie gelten kraft Gesetzes als gestundet. Die Fälligkeit der Zahlung wird damit auf einen späteren Zeitpunkt verschoben (gestundet). Die Darlehensschuld wird aber insoweit nicht erlassen. Der pandemiebedingt in Not geratene Darlehensnehmer soll dadurch Zeit gewinnen, um staatliche Hilfsangebote wahrzunehmen und gegebenenfalls Unterstützungsmaßnahmen zu beantragen. Was sind die Voraussetzungen für eine Stundung? Der Darlehensnehmer hat pandemiebedingt außergewöhnliche Einnahmeausfälle, die ihm die geschuldete Leistung unzumutbar machen. Das könnte z. B. durch die Anmeldung von Kurzarbeit durch den Arbeitgeber oder Einnahmeausfällige selbständig Tätiger der Fall sein. Der angemessene Lebensunterhalt des Darlehensnehmers bzw. seiner Unterhaltsberechtigten muss gefährdet sein. Für welche Darlehen gilt das? Die Möglichkeit der Stundung besteht für alle vor dem 15. März 2020 mit Verbrauchern zu privaten Zwecken abgeschlossenen Immobiliendarlehen. Damit sind zum einen alle Eigentümer gemeint, die ihre finanzierte Immobilie selbst bewohnen (selbstnutzende Eigentümer). Aber auch die mit privaten Vermietern geschlosse- nen Darlehen zur Finanzierung der vermieteten Immobilie fallen darunter, wenn der Vermieter als Verbraucher gilt. Eine in begrenztem Umfang als privater Vermieter tätige Privatperson wird in aller Regel als Verbraucher anzusehen sein. Was sind die Voraussetzungen für eine Stundung und wie weise ich sie nach? Voraussetzung für die Stundung ist, dass coronabedingte Einnahmeausfälle den angemessenen Lebensun- terhalt des Darlehensnehmers oder seiner Unterhaltsberechtigten gefährden. Der Nachweis über Einnahme- ausfälle (z. B. durch Kontoauszüge, Einkommensnachweise, Buchführungsbelege) genügt. Der Zusammenhang mit der Corona-Pandemie muss dann nicht noch einmal gesondert nachgewiesen werden, er wird vermutet und müsste von der Bank widerlegt werden. Verband Haus & Grund Freiburg e.V., Erbprinzenstr. 7, 79098 Freiburg, Tel. 0761 /38056-0
Für welchen Zeitraum gilt die Stundung? Alle zwischen dem 1. April 2020 und dem 30. Juni 2020 fälligen Zahlungen (Rückzahlung, Zinsen, Tilgung) werden ab jeweiliger Fälligkeit für drei Monate von Gesetzes wegen gestundet. Beispiel: Eine am 1. April 2020 fällige Kreditrate muss erst am 1. Juli 2020 gezahlt werden, eine ab 1. Mai 2020 fällige Rate erst am 1. August 2020 usw. Diese Vertragsänderung muss die Bank dem Kunden unaufgefordert schriftlich bestätigen. Kann die Bank mir den Kredit kündigen, wenn ich stunde? Nimmt der Darlehensnehmer berechtigterweise die Stundungsmöglichkeit in Anspruch, darf die Bank ihm nicht mehr wegen Zahlungsverzuges, wesentlicher Verschlechterung der Vermögensverhältnisse oder Wertverlust der als Sicherheit gestellten Immobilie das Darlehen kündigen. Andere gesetzlich oder vertraglich geregelte Kündigungsgründe bleiben aber bestehen. Kann ich mich mit der Bank auch auf andere Lösungen einigen? Abweichende einvernehmliche Lösungen zwischen Darlehensnehmer und Bank bleiben weiter möglich. Die Bank ist aufgefordert, hierzu das Gespräch mit dem Kunden zu suchen. Kann die Bank besondere Gebühren oder Verzugszinsen erheben, wenn ich stunde? Nein. Es handelt sich um eine gesetzlich angeordnete Stundungswirkung. Deshalb darf die Bank, wenn davon Gebrauch gemacht wird, weder Verzugszinsen, Entgelte noch Schadensersatzansprüche geltend machen. Sowohl über die Wirkung der Stundung als auch über eventuelle Vertragsänderungen muss die Bank den Darlehensnehmer schriftlich informieren. Wichtig: Die Vertragsparteien können abweichende Vereinbarungen, insbesondere über mögliche Teilleistungen, Zins- und Tilgungsanpassungen oder Umschuldungen treffen. Sprechen Sie daher rechtzeitig mit Ihrer Bank! Welche staatlichen Hilfen können Eigenheimer in Anspruch nehmen? Auch Eigentümer von Eigenheimen, Eigentumswohnungen oder anderen Formen von selbst bewohntem Ei- gentum haben einen Wohngeldanspruch (s. o.) in Form des Lastenzuschusses. Wohngeld als Lastenzu- schuss wird nur gewährt, wenn die Immobilie selbst und zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Auch Inhaber eines eigentumsähnlichen Dauerwohnrechts und Erbbauberechtigte sowie diejenigen, welche einen Anspruch auf Übereignung eines Gebäudes oder einer Wohnung haben, können diesen Anspruch wahrnehmen. Gibt es staatliche Hilfen für Vermieter? Nein. Bislang hat es der Staat versäumt, eine bundesweite Förderung von Vermietern, zum Beispiel bei ausbleibenden Mietzahlungen, auf den Weg zu bringen. Haus & Grund Deutschland, die Verbände der unternehmerischen Immobilienwirtschaft und der Mieterbund fordern eine staatliche Lösung für betroffene Vermieter. Sie haben noch Fragen? Rufen Sie uns an oder schicken Sie uns eine E-Mail: Verband Haus & Grund Freiburg e.V. Erbprinzenstr. 7, 79098 Freiburg E-Mail: verband@haus-grund-freiburg.de Tel.: 0761 / 38056-0 Verband Haus & Grund Freiburg e.V., Erbprinzenstr. 7, 79098 Freiburg, Tel. 0761 /38056-0
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