Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2019/2020 Köln/Cologne
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Wohn- & Geschäftshäuser · Residential Investment Marktreport 2019/2020 · Köln/Cologne
KÖLN/COLOGNE
1.082.904 24.725 EUR 3.652 1,0 % 11,50 EUR/m²
Bevölkerung Kaufkraft pro Kopf Baufertigstellungen Leerstandsquote Ø-Angebotsmiete
+ 4,6 % (zu 2013) 106,0 (Kaufkraftindex) + 65,4 % (zu 2017) 34 (Leerstandsindex) + 4,2 % (zu 2018)
Die rheinische Millionenstadt Köln erlebt eine unge- Cologne, home to over one million residents, is con-
brochene Nachfrage, sowohl nach Wohnraum als auch tinuing to enjoy unbroken demand for both housing
nach Anlageobjekten. Steigende Bevölkerungszahlen and investment properties. This development trend is
und zuletzt auch wieder steigende Transaktionszahlen confirmed by a growing population and an increasing
belegen diese Entwicklung. Das Transaktionsvolumen number of transactions, with the transaction volume
hat im Jahr 2018 ein neues Rekordniveau erreicht. Mit reaching a record-breaking figure in 2018. At 1.08 billion
1,08 Mrd. EUR Geldumsatz im Segment der Mehrfami- euros, capital turnover for the apartment building segment
lienhäuser wurden erstmals die Werte der Jahre 2006 bis was, for the first time, higher than the pre-financial crisis
2008 vor der Finanzkrise übertroffen. levels of the years 2006 to 2008.
Während die Transaktionszahlen in den guten und sehr While transactions in prime and good locations largely
guten Lagen größtenteils stabil blieben, stiegen im ver- remained stable, the highest growth in 2018 was recorded
gangenen Jahr vor allem die Werte in mittleren und teil- above all in average and, in some cases, also basic loca-
weise auch in einfachen Lagen. Besonders im Bezirk tions. Trading in the Nippes district increased in particular,
Nippes nahmen die Handelszahlen zu: 2018 wurden 68 with 68 properties (2017: 38 properties) changing hands
Objekte (2017: 38 Objekte) für rund 100 Mio. EUR for some 100 million euros (2017: 39 million euros). The
Transaktionsanzahl Transaktionsvolumen
Number of transactions Transaction volume
1.150
750 1.300
1.083
659
596
575
566
563
in Mio. EUR/in mio. EUR
944
529
600 1.040
902
842
Anzahl/Number
771
450 780
300 520
950
525
150 260
0 0
2014 2015 2016 2017 2018 2019* 2014 2015 2016 2017 2018 2019*
* Prognosespanne/Forecast range * Prognosespanne/Forecast range
Quelle:/Source: Gutachterausschuss Köln, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Gutachterausschuss Köln, Engel & Völkers Commercial
Wohn- & Geschäftshäuser Marktreport 2019/2020 • Köln(2017: 39 Mio. EUR) gehandelt. Im Bezirk Innenstadt area attracting most attention in the Innenstadt district
fällt die Altstadt-Süd ins Auge. Einige wenige Groß (city centre) was Altstadt-Süd, where a small number
projekte sorgten dort für rund 147 Mio. EUR Transak of large projects generated transactions worth some
tionsvolumen (2017: 30 Mio. EUR). 147 million euros (2017: 30 million euros).
Diverse Anlagestrategien Diverse investment strategies
In den sehr guten Lagen wie beispielsweise Lindenthal, In prime locations such as Lindenthal, Belgisches Viertel
Belgisches Viertel oder Agnesviertel erwarten viele Eigen or Agnesviertel, many owners are not expecting the price
tümer, dass sich die Preissteigerungen der vergangenen increases of recent years to continue and are thus taking
Jahre nicht im gleichen Stil fortsetzen werden, und ent- advantage of the market situation to sell. Family offices
scheiden sich, die Marktsituation zum Verkauf zu nutzen. represent the largest new group of purchasers for such pro-
Als neue Käufergruppe für diese Objekte finden sich vor perties. In line with their objective of capital preservation,
allem Family Offices. Diese Investoren suchen gut sanierte such investors are focusing on well-refurbished properties
Objekte, die sie mit kaum ausgeprägtem Risikoprofil with a minimal risk profile despite the fact that the latter
kaufen können, auch wenn hier nur geringe Renditen zu only offer low yields. Purchase prices in prime locations
erwarten sind und der Kapitalerhalt im Vordergrund steht. rarely exceed 5,000 euros/m2, while at 2,875 euros/m2 the
In besten Lagen liegt der Kaufpreis nur selten über overall average price for properties in the city is approxi-
5.000 EUR/m2. Der durchschnittliche Angebotspreis der mately 19% below that for all German prime cities.
Stadt liegt mit 2.875 EUR/m2 rund 19 % unter dem
Durchschnitt aller A-Städte. Long-term private owners in average locations are also
deciding to take advantage of high prices and sell their
In mittleren Lagen entscheiden sich alteingesessene private properties. The purchasers, generally Cologne residents
Eigentümer für den Verkauf ihrer Objekte auf hohem Preis- with experience in property investment, are trying to
niveau. Die Käufer, meist Kölner mit Immobilienerfahrun- develop new ideas to exploit untapped potential for profit.
gen, versuchen mit frischen Ideen neue Gewinnpotenziale In the Kalk, Deutz and Nippes districts for example, there
zu schaffen. So wird beispielsweise in Kalk, Deutz und is an increasing trend to student accommodation. Thanks
Nippes zunehmend studentisches Wohnen entwickelt. Vor above all to the University of Applied Sciences for Public
allem durch den neuen Campus der Fachhochschule für Administration and Management’s new campus in Kalk
öffentliche Verwaltung in Kalk und der Technischen Hoch- and the University of Applied Sciences in Deutz demand
schule in Deutz steigt die Nachfrage bei Studenten auch from students is also growing in these previously less
in diesen bisher weniger gefragten Regionen. Weiterhin popular districts. Vendors are also reinvesting the profits
reinvestieren auch Verkäufer aus Top-Lagen ihre Gewinne made in prime locations into average locations in order to
in mittleren Lagen, um Renditemöglichkeiten zu erhöhen. maximise returns.
Angebotspreise nach Städtekategorien* Rendite versus Inflation
Quoted prices by category of cities* Yield versus inflation
A 3.545 8
6,0 5,9 5,8
6 5,6
B 1.753 5,1
4,5
5,0 5,0 4,8
4 4,5
1.771 4,2
in %
C 3,8
2
D 1.306
0
A Köln 2.875
–2
0 1.000 2.000 3.000 4.000 2014 2015 2016 2017 2018 2019
in EUR/m 2 gute Lage/good location mittlere Lage/average location
* 2018 Klassifikation nach bulwiengesa/2018 according to bulwiengesa Inflationsrate/inflation rate Pfandbriefe (10 J.)/covered bonds (10 Y.)
Quelle:/Source: empirica-systeme, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers CommercialAngebotsmieten 2019*
Quoted rents 2019*
Anzahl der Ø-Kaltmiete (Bestand) Spanne der Kaltmieten Ø-Kaltmiete (Neubau)
Stadtteil Wohnungsangebote in EUR/m² (zu 2018) (Bestand) in EUR/m² in EUR/m²
Innenstadt 457 13,30 (+ 6,9 %) 9,00 – 19,50 14,03
Lindenthal 712 12,19 (+ 4,8 %) 9,10 – 15,90 14,29
Ehrenfeld 321 11,67 (+ 4,2 %) 8,10 – 15,40 13,68
Nippes 414 11,49 (+ 5,0 %) 8,70 – 15,30 12,90
Rodenkirchen 499 11,47 (+ 2,0 %) 8,60 – 14,80 13,97
Mülheim 142 10,33 (+ 5,0 %) 7,90 – 13,20 12,50
Kalk 372 10,20 (+ 4,2 %) 7,90 – 13,00 11,82
Porz 619 9,79 (+ 5,3 %) 7,70 – 12,90 10,68
Chorweiler 377 9,35 (+ 1,2 %) 7,30 – 12,00 11,03
Quelle:/Source: empirica-systeme, Engel & Völkers Commercial * bezogen auf 1. Quartal/referring to 1. Quarter
Wohnraumdruck bleibt hoch Pressure on housing remains high
Die Zahl der Baufertigstellungen stieg im Jahr 2018 zwar Although the number of new buildings completed in
an, kann die Nachfrage jedoch weiterhin nicht decken. 2018 increased, the amount of housing available is still
Viele Fertigstellungen liegen in weniger attraktiven insufficient to meet demand. Many of the new buildings
Stadtrandlagen. Einzig in den rechtsrheinischen Hafen- are located in less attractive areas on the city’s periphery.
gebieten in Deutz und Mülheim und der Parkstadt Süd The port areas in Deutz und Mülheim on the right bank of
entstehen mittelfristig spannende Zukunftsobjekte. Ein the Rhine and the Parkstadt Süd quarter are the only
Blick auf die Angebotsmieten zeigt im gesamten Stadtge- districts to offer future property developments which are
biet Steigerungen, wobei diese im Bezirk Innenstadt am of interest in the mid-term. Rents quoted have risen
höchsten ausfallen (+ 6,9 %). Im bereits teuersten Bezirk throughout the city, with the highest increases in the city
erhöhte sich damit die Angebotsmiete auf 13,30 EUR/m2. centre (+ 6.9%). This district, already Cologne’s most
Die durchschnittliche Angebotsmiete der Stadt Köln expensive, thus has an average rent of 13.30 euros/m2.
stieg um 4,2 % auf 11,50 EUR/m2. Overall, the average rent quoted for properties in the city
rose by 4.2% to 11.50 euros/m2.
Insgesamt zeigt sich, dass der Kölner Markt durch sehr
individuelle Anlagestrategien geprägt wird, bei denen Viewed as a whole, the market in Cologne is charac
je nach Lage unterschiedliche Herangehensweisen terised by widely differing individual investment strate-
sinnvoll erscheinen. Für die nächsten Jahre erwartet gies, with approaches based on what is judged most
Engel & Völkers Commercial eine Stabilisierung der ap
propriate for the relevant locations. In the coming
Transaktionszahlen auf hohem Niveau mit noch leich- years Engel & Völkers expects the volume of transactions
tem Steigerungspotenzial. to stabilise at a high level with a slight potential for
increases.
D ie Nachfrage nach Immobilien in der Millionenstadt bleibt weiterhin hoch. Insbesondere vermögende
Privatkunden mit langfristiger Anlageperspektive investieren bankenunabhängig in der Domstadt. Doch
die Erkenntnis, dass es nicht immer nur nach oben gehen kann, verstärkt sich durch politische Eingriffe
in den Wohnungsmarkt bei vielen Marktteilnehmern. Auch aus diesem Grunde entscheiden sich wieder
vermehrt Eigentümer für einen Verkauf bei aktuell sehr hohen Kaufpreisen am Markt.
Jörn Freudenberg, Engel & Völkers Commercial Köln
Wohn- & Geschäftshäuser Marktreport 2019/2020 • KölnKöln - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser
Cologne - Residential Investment locations
Sehr gute Lage Gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage Gewerbe-/Industriefläche
Prime location Good location Average location Basic location Commercial/Industrial area
Gewässer Grünfläche
Waters Green area
© Engel & Völkers Commercial
Worringen
Roggendorf/Thenhoven
Blumenberg
Fühlingen Merkenich
Chorweiler
Volkhoven/Weiler A1
Seeberg
A57
Esch/Auweiler Heimersdorf A3
Lindweiler Dünnwald
Flittard
Pesch Longerich Niehl
Stammheim
Weidenpesch Höhenhaus
Bocklemünd/Mengenich Ossendorf Mauenheim
Bilderstöckchen Dellbrück
Widdersdorf Nippes Mülheim Holweide
Vogelsang Bickendorf Riehl
Neuehrenfeld Buchheim
Lövenich Ehrenfeld Neustadt-Nord Buchforst
Müngersdorf Merheim
Altstadt-Nord
Braunsfeld Höhenberg Brück
Weiden Kalk
Deutz Neubrück
Altstadt-Süd Vingst
Lindenthal Ostheim Rath/Heumar
Junkersdorf Neustadt-Süd Humboldt/Gremberg
Sülz Poll
Raderberg Bayenthal Gremberghoven
Klettenberg Zollstock
Westhoven Eil
A4 Marienburg Ensen Finkenberg
Raderthal RHEIN
A59
Rodenkirchen
Weiß Porz Urbach
Rondorf
Hahnwald
Elsdorf Grengel
Sürth Zündorf Wahnheide
A555
Meschenich Immendorf Godorf Wahn
Langel Libur
Lind
Marktdaten für Wohn- und Geschäftshäuser: Faktoren und Preise
Market data for Residential Investment: Multiplier and prices
2017 2018 2019 Prognose/forecast
Faktor 21,6 – 27,1 22,9 – 29,5 24,0 – 32,0
Multiplier 20,1 – 24,1 21,0 – 26,9 23,0 – 29,0
15,7 – 20,2 18,5 – 21,0 20,0 – 24,0
13,5 – 15,7 13,9 – 17,5 15,0 – 19,0
Preis EUR/m2 3.000 – 4.700 3.100 – 4.700 3.200 – 5.000
Price in EUR/m2 2.300 – 3.200 2.500 – 3.200 2.700 – 3.500
1.500 – 2.300 1.900 – 2.500 2.000 – 2.700
1.200 – 1.600 1.300 – 1.800 1.500 – 2.000
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Wohn- & Geschäftshäuser Marktreport 2019/2020 • KölnAlle Informationen wurden mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: Juni 2019. Die Standortkennzahlen haben folgende Quellen und Bezüge: Bevölkerung (31.12.2018, Stadt Köln), Kaufkraft (2018, MB-Research), Marktaktive Leerstandsquote (2017, empirica-Leerstandsindex), Baufertigstellungen (2018, Destatis), Ø-Angebotsmiete (1. Q. 2019, empirica-systeme). Vervielfältigung nur mit Quellenangabe. Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last update of information and datapublished: June 2019. The location key figures have the following sources and references: Population (31.12.2018, City of Cologne), purchasing power (2018, MB-Research), market-active vacancy rate (2017, empirica vacancy index), construction completions (2018, Destatis), ø-quoted rents (Q1 2019, empirica-systeme). Duplication only with reference to source. Source: Engel & Völkers Commercial GmbH. EVC Rheinland GmbH Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Im Mediapark 8 · 50670 Köln Tel. +49-(0)221-29 94 66 00 · KoelnCommercial@engelvoelkers.com www.engelvoelkers.com/koelncommercial www.engelvoelkers.com/commercial/research
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