Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2019/2020 Potsdam
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Wohn- & Geschäftshäuser · Residential Investment Marktreport 2019/2020 · Potsdam
POTSDAM
178.347 23.439 EUR 2.116 0,9 % 10,28 EUR/m²
Bevölkerung Kaufkraft pro Kopf Baufertigstellungen Leerstandsquote Ø-Angebotsmiete
+ 10,7 % (zu 2013) 97,7 (Kaufkraftindex) + 33,8 % (zu 2017) 31,0 (Leerstandsindex) + 5,0 % (zu 2018)
Steigendes Umsatzvolumen 2018 Increased turnover volume in 2018
Durch die überaus positive wirtschaftliche Entwick Thanks to its highly positive economic development
lung und die guten demografischen Zukunftsaussichten and good demographic future prospects, Potsdam’s
steht der Potsdamer Zinshausmarkt bei Anlegern hoch residential investment market is very popular with
im Kurs. Die Nachfrage nach Anlageimmobilien ist in investors. Demand for investment properties is strong
allen Wohnlagen hoch – trifft dabei jedoch auf ein eher in all residential districts, however supply, on the other
überschaubares Angebot an gehandelten Objekten. Die hand, is limited. At 51 the number of residential invest-
Verkaufszahl von rund 51 Wohn- und Geschäftshäusern ment properties sold in 2018 remained at the same level
2018 befindet sich lediglich auf dem Niveau des lang as the long-term average, while increasing prices resul-
jährigen Mittels. Die steigenden Preise 2018 haben ted in a sharp rise of 44.9% in turnover volume over the
zu einem starken Anstieg des Umsatzvolumens um previous year to some 171 million euros. Following
44,9 % im Vorjahresvergleich auf rund 171 Mio. EUR record-breaking years 2016 and 2015 this is the
beigetragen – nach 2016 und 2015 der dritthöchste je third-highest figure ever achieved.
erreichte Wert.
Transaktionsanzahl Transaktionsvolumen
Number of transactions Transaction volume
75 300
226
225
in Mio. EUR/in mio. EUR
57
60 240
55
52
51
190
Anzahl/Number
46
171
43
154
45 180
118
30 120
50
170
15 60
0 0
2014 2015 2016 2017 2018 2019* 2014 2015 2016 2017 2018 2019*
* Prognosespanne/Forecast range * Prognosespanne/Forecast range
Quelle:/Source: Gutachterausschuss Potsdam, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Gutachterausschuss Potsdam, Engel & Völkers Commercial
Wohn- & Geschäftshäuser Marktreport 2019/2020 • PotsdamKnappes Angebot bei hoher Nachfrage High demand but shortage of properties
Mit einer Wohnungsleerstandsquote von rund 0,9 % weist Together with Berlin the vacancy rate for residential
Potsdam zusammen mit Berlin den geringsten Wert aller properties in Potsdam is the lowest of all eastern German
ostdeutschen Städte auf. Die hohe Wohnungsnachfrage cities, at just 0.9%. In response to the high demand for
hat in den letzten Jahren zu großen Mietsteigerungen housing in recent years rents have risen significantly.
geführt. So hat sich die Einwohnerzahl in Potsdam – auch Parallel to this, the number of inhabitants has increased
aufgrund des gestiegenen Zuzugs aus Berlin – seit 2013 significantly since 2013, also due to increased relocation
um 10,7 % auf rund 178.300 Personen stark erhöht. Dazu from Berlin, with growth of 10.7% to around 178,300.
verzeichnet die ehemalige Residenzstadt seit Jahren einen The number of births in this former royal seat has also
deutlichen Geburtenüberschuss. Aktuelle Bevölkerungs- been higher than deaths for many years now, with cur-
prognosen gehen auch zukünftig von einem hohen Ein- rent population forecasts indicating that the number of
wohnerzuwachs aus. Eine Vielzahl von aktuellen Neu inhabitants will continue to grow in future. Numerous
bauprojekten wird jedoch künftig zu einer Entlastung des ongoing new building projects will, however, ease pres-
angespannten Wohnungsmarktes führen – und damit zu sure on the residential market – and thus also curb the
einer Dämpfung bei der Mietpreisentwicklung. Allein auf upward trend in rents. Some 5,000 homes alone should be
dem ehemaligen Kasernenareal in Krampnitz sollen in den realised on the site of the former barracks in Krampnitz
nächsten Jahren rund 5.000 neue Wohnungen entstehen. in coming years.
Aktuell werden Kaufpreise von bis zum 29-Fachen der Purchase prices of up to 29 times the annual net rent are
Jahresnettokaltmiete für Wohn- und Geschäftshäuser currently being achieved for residential investment pro-
erzielt. Bis zu 3.300 EUR/m2 werden in sehr guten Lagen perties, with up to 3,300 euros/m2 being paid in prime
wie der Berliner Vorstadt gezahlt. Viele Eigentümer sig- locations such as the Berliner Vorstadt district. Many
nalisieren eine Verkaufsbereitschaft zu einem Preis owners are showing willingness to sell to take advantage
niveau, das die Zahlungsbereitschaft der meisten Kauf of such high prices; the majority of potential buyers are,
interessenten jedoch übersteigt. Preise über dem however, reluctant to pay them. Only in rare cases in
30-Fachen der Jahresnettokaltmiete werden nur dann ver which the property has both great development potential
einzelt realisiert, wenn das Objekt sowohl ein großes Ent and is of a high architectural quality are prices exceeding
wicklungspotenzial als auch eine hohe architektonische 30 times the annual net rent being achieved. Security-
Qualität aufweist. Sicherheitsorientierte Kaufinteressen- oriented potential buyers are typically investing in prop
ten investieren in Objekte mit typischerweise zehn bis erties with 10 to 12 residential units located in inner-city
zwölf Wohneinheiten, die sich in Innenstadtlagen oder or suburban locations, with purely residential blocks pro-
den Vorstädten befinden. Besonders beliebt sind dabei ving particularly popular. Yield-oriented investors, in
reine Mehrfamilienhäuser. Renditebewusste Anleger contrast, are increasingly turning their focus to peripheral
Angebotspreise nach Städtekategorien* Rendite versus Inflation
Quoted prices by category of cities* Yield versus inflation
A 3.545 8
6,2 5,9
6 5,6 5,3
B 1.753 5,1 4,8
5,6 5,3 5,0 4,8
4 4,5 4,3
1.771
in %
C
2
D 1.306
0
C Potsdam 3.164
–2
0 1.000 2.000 3.000 4.000 2014 2015 2016 2017 2018 2019
in EUR/m 2 gute Lage/good location mittlere Lage/average location
* 2018 Klassifikation nach bulwiengesa/2018 according to bulwiengesa Inflationsrate/inflation rate Pfandbriefe (10 J.)/covered bonds (10 Y.)
Quelle:/Source: empirica-systeme, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers CommercialAngebotsmieten 2019*
Quoted rents 2019*
Anzahl der Ø-Kaltmiete (Bestand) Spanne der Kaltmieten Ø-Kaltmiete (Neubau)
Stadtteil Wohnungsangebote in EUR/m² (zu 2018) (Bestand) in EUR/m² in EUR/m²
Nördliche Vorstädte 45 10,77 (+ 7,8 %) 8,20 – 14,00 13,79
Innenstadt 152 10,76 (+ 6,0 %) 7,00 – 13,50 11,22
Groß Glienicke 9 10,61 (+ 5,0 %) 7,50 – 15,00 –
Westliche Vorstädte 74 10,58 (+ 10,2 %) 7,60 – 14,80 –
Babelsberg 124 10,51 (+ 6,8 %) 8,30 – 13,50 12,58
Potsdam Nord 225 10,48 (+ 10,4 %) 8,00 – 13,60 11,35
Neu Fahrland 8 9,59 (+ 12,7 %) 8,10 – 10,50 –
Fahrland 29 9,11 (+ 8,2 %) 6,80 – 11,10 –
Am Stern/Drewitz/
Kirchsteigfeld 132 8,72 (+ 4,9 %) 6,70 – 11,50 11,77
Marquardt 3 8,65 (– 6,7 %) 7,90 – 9,60 –
Potsdam Süd 179 8,14 (+ 4,5 %) 5,80 – 12,60 11,55
Quelle:/Source: empirica-systeme, Engel & Völkers Commercial * bezogen auf 1. Quartal/referring to 1. Quarter
nehmen zunehmend die Stadtrandlagen, wie z. B. die locations such as Waldstadt, which are also benefitting
Waldstadt, in ihren Fokus – welche auch durch Investitio- from investment in infrastructure measures. Properties in
nen in infrastrukturelle Maßnahmen profitieren. Hier fin- these areas are available at comparatively affordable
den sich Objekte zu vergleichsweise erschwinglichen prices from 1,300 euros/m2 upwards. In addition to
Preisen ab 1.300 EUR/m2. Zudem können bei Neubauob- this, an alternative investment option is newly built office
jekten im Bürosegment als Anlagealternative aktuell gute properties, which are currently achieving good yields in
Renditen mit gleichzeitiger Mietgarantie erzielt werden. combination with guaranteed rents. Corresponding pro-
Diese werden im gesamten Stadtgebiet entwickelt. jects are being developed in the entire city area.
Aktuell gute Rahmenbedingungen Vendors benefitting from good general
für Verkäufer economic conditions
Als Käufergruppen treten vermehrt Berliner Investoren Berlin-based and professional investors are becoming
und professionelle Anleger in den Vordergrund. Ange- the most important buyer groups. In view of the more
sichts der zukünftig eher moderaten Mietpreisentwick- moderate future development of rents which is expected
lung und des aktuell hohen Preisniveaus bietet sich in combination with current high price levels, the present
momentan ein günstiger Angebotszeitpunkt für verkaufs- time represents a good opportunity for owners willing to
bereite Eigentümer. Engel & Völkers Commercial geht sell. Based on generally stable general economic condi-
angesichts überwiegend gleichbleibender Rahmenbe tions in 2019, Engels & Völkers Commercial anticipates
dingungen für 2019 von stabil bleibenden Transaktions- that the number of transactions will remain stable while
zahlen bei einem gleichzeitig leicht steigenden Umsatz- turnover volume will increase slightly to between 170
volumen von 170 bis 190 Mio. EUR aus. and 190 million euros.
P otsdams Immobilienmarkt kennzeichnet ein geringes Angebot bei steigender Nachfrage. Die Bauland-
preise im Geschosswohnungsbau sind im vergangenen Jahr um bis zu 30 % gestiegen. Bei steigendem Geld-
umsatz blieben die Verkaufszahlen für Wohn- und Geschäftshäuser tendenziell stabil. Den Fokus der Inves-
toren bildet zunehmend das Umland. Als Wissenschafts-, Medien- und Filmstandort genießt Potsdam einen
exzellenten Ruf. So entstehen an mehreren Standorten modernste Neubauten mit attraktiven Büroflächen.
Carmen Liersch, Engel & Völkers Commercial Potsdam
Wohn- & Geschäftshäuser Marktreport 2019/2020 • PotsdamPotsdam - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser
Potsdam - Residential Investment locations
Sehr gute Lage Gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage Gewerbe-/Industriefläche
Prime location Good location Average location Basic location Commercial/Industrial area
Gewässer Grünfläche
Waters Green area
B273 B2
Sacrow
Nauener HAVEL
Bornim Vorstadt B1
Bornstedt Neuer Berliner
Garten Vorstadt
Jäger-
vorstadt
Eiche Villenkolonie
Sanssouci
Babelsberg
Brandenburger Vorstadt Innenstadt
Babelsberg
Potsdam
West
Hermanns- Teltower
werder Vorstadt
Am Stern
Schlaatz
Drewitz
© Engel & Völkers Commercial
B1 Waldstadt
Kirchsteigfeld
B2 A115
Marktdaten für Wohn- und Geschäftshäuser: Faktoren und Preise
Market data for Residential Investment: Multiplier and prices
2017 2018 2019 Prognose/forecast
Faktor 22,5 – 26,5 23,0 – 28,0 24,0 – 29,0
Multiplier 19,0 – 23,0 20,0 – 24,0 22,0 – 25,0
17,5 – 20,0 18,0 – 21,0 19,0 – 23,0
15,0 – 17,5 16,0 – 18,5 17,0 – 19,0
Preis EUR/m2 2.200 – 2.700 2.300 – 2.900 2.500 – 3.300
Price in EUR/m2 1.950 – 2.350 2.100 – 2.550 2.300 – 2.700
1.400 – 2.250 1.500 – 2.350 1.600 – 2.400
1.000 – 1.750 1.100 – 1.850 1.300 – 1.900
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Wohn- & Geschäftshäuser Marktreport 2019/2020 • PotsdamAlle Informationen wurden mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: Juni 2019. Die Standortkennzahlen haben folgende Quellen und Bezüge: Bevölkerung (31.12.2018, Stadt Potsdam), Kaufkraft (2019, MB-Research), Marktaktive Leerstandsquote (2017, empirica-Leerstandsindex), Baufertigstellungen (2018, Destatis), Ø-Angebotsmiete (1. Q. 2019, empirica-systeme). Vervielfältigung nur mit Quellenangabe. Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last update of information and datapublished: June 2019. The location key figures have the following sources and references: Population (31.12.2018, City of Potsdam), purchasing power (2019, MB-Research), market-active vacancy rate (2017, empirica vacancy index), construction completions (2018, Destatis), ø-quoted rents (Q1 2019, empirica-systeme). Duplication only with reference to source. Source: Engel & Völkers Commercial GmbH. Fischer Immobilien GmbH Potsdam Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Seestraße 11a · 14467 Potsdam Tel. +49-(0)331-27 91 00 · PotsdamCommercial@engelvoelkers.com www.engelvoelkers.com/potsdamcommercial www.engelvoelkers.com/commercial/research
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