Rundschreiben 7/2019 - Haus & Grund Herzogenaurach
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Rundschreiben 7/2019
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Sonnenstraße 11 | 80331 München | Telefon 089 / 5404133-0 | Fax 089 / 5404133-55
info@haus-und-grund-bayern.de | www.haus-und-grund-bayern.deRundschreiben 7/ 2019
Inhaltsverzeichnis
I. Aktuelles aus dem Zentralverband ____________________ 2
Positionspapier zur WEG-Reform: Haus & Grund Deutschland und Wohnen im
Eigentum beziehen Stellung ........................................................................................ 2
II. Aktuelles aus dem Landesverband ____________________ 2
Exklusives Angebot für Mitglieder von Haus & Grund Bayern: Immowelt bietet 20
Prozent Rabatt auf Immobilienanzeigen ..................................................................... 2
III. Aktuelles aus der Gesetzgebung ______________________ 3
Empfehlungen für mehr Bauland: Baulandkommission stellt Ergebnisse vor ............ 3
Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau: Bundesrat stimmt dem
Gesetzesentwurf zu ..................................................................................................... 3
Einigung bei der Grundsteuerreform: Bundesregierung legt drei Gesetzesentwürfe
vor ................................................................................................................................ 4
IV. Aktuelle Studien ____________________________________ 5
Gutachten zur Mietpreisbremse: Mietpreisbegrenzung ist verfassungswidrig ............ 5
Thema Mietendeckel: Wissenschaftlicher Dienst des Bundestages veröffentlich
Gutachten .................................................................................................................... 6
V. Aktuelle Rechtsprechung ____________________________ 7
1. Mietrecht 7
BGH: Beschwer des Vermieters bei Duldung der Anbringung eines Transparents .... 7
2. Wohnungseigentumsrecht 7
BGH: Abmahnungsbeschluss wegen Versuchs des Herbeiführen eines
verwalterlosen Zustands .............................................................................................. 7
BGH: Herabsetzung der Stimmkraft sogenannter Geisterwohnungen ....................... 9
BGH: Wahl eines Verwalters mit mehreren Kandidaten ............................................. 9Rundschreiben 7/ 2019
I. Aktuelles aus dem Zentralverband
Positionspapier zur WEG-Reform:
Haus & Grund Deutschland und Wohnen im Eigentum beziehen Stellung
Der Zentralverband Haus & Grund Deutsch- Stolpersteine dar. Darüber hinaus fordern die Ver-
land hat in Zusammenarbeit mit Wohnen im Ei- fasser mehr Transparenz und Verständlichkeit im
gentum ein Positionspapier zur anstehenden Re- WEG, damit die Wohnungseigentümer, die in ers-
form des Wohnungseigentumsrechts erstellt. ter Linie mit diesen Regelungen zu tun haben,
diese verstehen und anwenden können.
Dort wird insbesondere auf den Bedarf hinge-
wiesen, das Mietrecht mit dem Wohnungseigen-
tumsrecht in Einklang zu bringen. Für vermietende Sie möchten das
Wohnungseigentümer stelle das bisherige Neben- Positionspapier lesen?
Hier klicken
einander von mietrechtlichen Regelungen im BGB
und den eigentumsrechtlichen Normen im WEG
II. Aktuelles aus dem Landesverband
Exklusives Angebot für Mitglieder von Haus & Grund Bayern:
Immowelt bietet 20 Prozent Rabatt auf Immobilienanzeigen
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2Rundschreiben 7/ 2019
III. Aktuelles aus der Gesetzgebung
Empfehlungen für mehr Bauland:
Baulandkommission stellt Ergebnisse vor
Die Baulandkommission hat am 2. Juli 2019 geschlossen und Bodenspekulanten wortwörtlich
nach neun Monaten der Beratung ihre Ergebnisse der Grund entzogen werden.
und Empfehlungen vorgelegt. Unter Anderem gab
Im Übrigen möchte die Kommission eine Ver-
die Baulandkommission Bund, Ländern und Kom-
längerung der Ausübungsfrist des Vorkaufsrechts
munen folgende Denkanstöße auf den Weg.
für Kommunen, sowie ein Vorkaufsrecht bei Ver-
So nennt der Bericht beispielsweise eine „ak- äußerungen von Schrottimmobilien.
tive Boden- und Liegenschaftspolitik“ als Garant
Die Baunutzungsverordnung solle nach Vor-
für nachhaltige Entwicklung. Bund, Länder und
stellungen der Baulandkommission um die neue
Kommunen sollten daher dafür Sorge tragen,
Baugebietskategorie „Dörfliches Wohngebiet“ er-
dass eigene Liegenschaften vergünstigt für be-
weitert werden, um in ländlichen Räumen eine
zahlbaren Wohnungsbau zur Verfügung gestellt
bessere Verbindung von Wohnnutzung sowie
werden kann.
landwirtschaftlicher und gewerblicher Nutzung zu
Überraschenderweise empfiehlt die Kommis- ermöglichen.
sion daneben, das in weiten Kreisen eher unbe-
kannte Erbbaurecht wieder in den Fokus zu rü-
cken. Das Erbbaurecht solle als ergänzendes In-
strument zur Bereitstellung von bezahlbarem Bau-
land, insbesondere für den Geschosswohnbau
stärker genutzt werden. Die Baulandkommission
scheint die Unbekanntheit des Erbbaurechts er-
kannt zu haben und empfiehlt, den Bekanntheits-
grad bei kommunalen und privaten Eigentümern
zu erhöhen.
Auch Gesetzesänderungen werden vorge- Empfehlungen Pressemitteilung
der Kommission
schlagen. So empfiehlt die Kommission, dass bei Hier klicken
Wohnbebauung lockerere Voraussetzungen für Hier klicken
die Befreiung von den Festsetzungen eines Be-
bauungsplan möglich sein sollen.
Außerdem solle den Kommunen die Durchset-
zung des Baugebots zu erleichtert werden. Hierzu
schlägt die Baulandkommission eine Novelle des
BauGB vor. Hierdurch sollen Baulücken
Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau:
Bundesrat stimmt dem Gesetzesentwurf zu
Schon im November letzten Jahres hatte die Bun- zugestimmt hatten, nahm der Bundesrat eine Ab-
desregierung einen Gesetzesentwurf zur Einfüh- stimmung hierzu zwar in die Tagesordnung auf,
rung einer Sonderabschreibung für Mietwoh- stricht den Punkt aber kurzfristig wieder. Nunmehr
nungsneubau in den Bundestag eingebracht. hat der Bundesrat dem Gesetz zugestimmt.
Nachdem die Abgeordneten diesem Entwurf
3Rundschreiben 7/ 2019
Im Einkommensteuergesetz (EStG) wird demnach Sonderabschreibung geltend gemacht werden.
ein neuer § 7b eingeführt. Diese sieht vor, dass Dies soll dafür sorgen, dass kostengünstige Woh-
die Anschaffungs- oder Herstellungskosten für be- nungen geschaffen werden.
stimmte Wohnungen im Jahr der Anschaffung und
Dient die Wohnung nicht für die genannten zehn
in den drei Folgejahren mit jeweils bis zu fünf Pro-
Jahre zu Mietzwecken, kann die Sonderabschrei-
zent bei der Steuer abgeschrieben werden kön-
bung rückgängig gemacht werden. Das gleiche
nen. Bei der Anschaffung ist zu beachten, dass die
gilt, wenn die Wohnung innerhalb dieser zehn
Wohnung dann als neu gilt, wenn sie bis zum
Jahre veräußert wird und der Gewinn weder der
Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft
Einkommen- noch der Körperschaftsteuer unter-
wird.
liegt oder die Baukosten von 3.000 Euro pro
Darüber hinaus gelten folgende Voraussetzun- Quadratmeter innerhalb der ersten drei Jahre
gen: Die Wohnung muss aufgrund eines Bauan- nach Herstellung überschritten werden. Zur Rück-
trags oder einer Bauanzeige, die zwischen dem gängigmachung können die Finanzämter bereits
31. August 2018 und dem 01 Januar 2022 gestellt ergangene und bestandskräftige Steuerbescheide
wurde, neu geschaffen worden sein. Die Herstel- ändern oder aufheben.
lungs- bzw. Anschaffungskosten dürfen 3.000
Das Gesetz wird nunmehr dem Bundespräsiden-
Euro pro Quadratmeter nicht übersteigen und die
ten zur Unterzeichnung zugeleitet und tritt am Tag
Wohnung muss im Jahr der Anschaffung und in
nach der Verkündigung in Kraft.
den folgenden neun Jahren Mietzwecken dienen.
Das Gesetz stellt klar, dass die Wohnungen nicht
Wohnzwecken dienen, wenn sie nur zur vorüber- Sie möchten den
Gesetzesbeschluss
gehenden Beherbergung von Personen dienen.
lesen?
Maximal können 2.000 Euro pro Quadratmeter als Hier klicken
Bemessungsgrundlage für die
Einigung bei der Grundsteuerreform:
Bundesregierung legt drei Gesetzesentwürfe vor
Ende Juni war es endlich soweit: Nach langem Hin » Die Multiplikation der Grundstücksfläche
und Her und vielen Diskussionen konnten sich die in m2 mit dem Bodenrichtwert ergibt den
Regierungsparteien auf einen Kompromiss bei der Bodenwert wie bei unbebauten Grundstü-
Grundsteuerreform einigen. Am 21. Juni 2019 hat cken
die Bundesregierung nunmehr drei Gesetzesent- » Der Bodenwert wird dann mit dem Abzin-
würfe vorgelegt, die die Vorgaben des Bundesver- sungsfaktor multipliziert. Dieser bestimmt
fassungsgerichts zur Grundsteuerreform umset- sich nach dem Liegenschaftszinssatz
zen sollen. Die wichtigsten Änderungen in Kürze: (Der Zinssatz, mit dem der Wert des
Grundstücksart marktüblich verzinst wird)
Als Bemessungsgrundlage soll in Zukunft der und der Restnutzungsdauer des Gebäu-
Grundsteuerwert gelten, der wie bisher nach dem des (berechnet aus wirtschaftlicher Ge-
Bewertungsgesetz zu ermitteln ist. Diese Werte samtnutzungsdauer und dem Alter des
sollen alle sieben Jahre durchgeführt werden, be- Gebäudes). Das Ergebnis ist der Abge-
ginnend am 01. Januar 2022. Bei unbebauten zinste Bodenwert.
Grundstücken soll der Grundsteuerwert Boden- » Bei Einfamilien- oder Zweifamilienhäu-
wert heißen und berechnet sich wie folgt: sern wird der Bodenwert zusätzlich mit ei-
nem Umrechnungskoeffizienten multipli-
» Grundstücksfläche in m 2 x Bodenrichtwert
ziert, um den abgezinsten Bodenwert zu
= Bodenwert
erhalten. Dieser Koeffizient soll abwei-
Bei bebauten Wohngrundstücken ist die Ermitt- chende Grundstücksgrößen berücksichti-
lung des Grundsteuerwertes ungleich komplizier- gen und ist der Anlage zum BewGE zu
ter. entnehmen.
4Rundschreiben 7/ 2019
» In einem nächsten Schritt muss der Roh- » Gebäudesachwert und Bodenwert bilden
ertrag des Grundstücks bestimmt werden. zusammengerechnet den vorläufigen
Dieser ergibt sich aus den durchschnittli- Sachwert.
chen monatlichen Nettokaltmieten aus
» Dieser wird durch Multiplikation mit einer
dem Mikrozensus, die nach sechs ge-
Wertzahl aus Anlage 43 zum BewGE an
meindescharfen Mietniveaustufen diffe-
die allgemeinen örtlichen Wertverhältnis-
renziert werden. (Für jede Mietniveau-
ses angepasst. Das heißt: Vorläufiger
stufe werden bestimmte Abschläge oder
Sachwert x Wertzahl = Grundsteuerwert.
Zuschläge vorgenommen).
Der Grundsteuerwert bei landwirtschaftlichen
» Vom Rohertrag werden die Bewirtschaf-
tungskosten des Grundstücks abgezo- Grundstücken ist die Summe der Reinerträge ka-
gen. Dieses ergibt sodann den Reinertrag pitalisiert mit dem Faktor 18,6.
des Grundstücks. Neben diesem Entwurf zur Reform des Grund-
» Dieser Reinertrag wird mit einem Verviel- steuer- und Bewertungsrechts hat die Bundesre-
fältiger multipliziert. Dieser bestimmt sich gierung auch einen Gesetzesentwurf zur Ände-
erneut nach dem Liegenschaftszinssatz rung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung
und der Restnutzungsdauer des Gebäu- von baureifen Grundstücken für die Bebauung
des. Das Ergebnis ist der kapitalisierte vorgelegt. Liegen baureife Grundstücke in Gebie-
Reinertrag des Grundstücks. ten mit besonderem Wohnraumbedarf vor, kön-
» Abgezinster Bodenwert und kapitalisierter nen die Gemeinden einen erhöhten einheitlichen
Reinertrag ergeben zusammen dann den Hebesatz für diese baureifen Grundstücke erlas-
Grundsteuerwert. sen. Dies entspricht der Forderung nach einer
Für Gewerbeimmobilien und sonstige bebaute Grundsteuer C für unbebaute Grundstücke.
Grundstücke wird ein Sachwertverfahren ange- Schließlich liegt auch ein Gesetzesentwurf zur Än-
wandt: derung des Grundgesetzes vor. Demnach soll Art.
» Dabei wird zunächst der Bodenwert be- 105 Abs. 2 GG um den Satz „Der Bund hat die
stimmt. konkurrierende Gesetzgebung über die Grund-
steuer“ ergänzt werden. Dafür erhalten die Län-
» Danach wird die Brutto-Grundfläche in m2
dern in Art. 72 Abs. 3 S. 1 GG die Befugnis, eigene
mit den Normalherstellungskosten (An-
lage 42 zum BewGE) multipliziert. Dies Landesgrundsteuergesetze zu erlassen, indem
ergibt den Gebäudenormalherstellungs- die Nummer 7 „Grundsteuer“ ergänzt wird (Län-
wert. deröffnungsklausel).
» Von diesem Wert wird sodann die Alters-
wertminderung abgezogen. Dieses ergibt Sie möchten die
den Gebäudesachwert. Gesetzesentwürfe
lesen?
Hier klicken
IV. Aktuelle Studien
Gutachten zur Mietpreisbremse:
Mietpreisbegrenzung ist verfassungswidrig
Die Wirtschaftskanzlei Hogan Lovells hat im Auf- verfassungswidrig ist. Demnach bestünden ver-
trag des Zentralen Immobilien Ausschuss e.V. ein fassungsrechtliche Zweifel an der Geeignetheit
Gutachten zur Unvereinbarkeit einer Mietpreisbe- und Angemessenheit der Mietpreisbremse. Dar-
grenzung mit dem Verfassungsrecht erarbeitet. über hinaus sei durch das Grundrecht auf Eigen-
tum auch die daraus hervorgehende Renditeerzie-
Der Gutachter kommt dabei zu dem Ergebnis,
lung verfassungsmäßig geschützt. Ein
dass die Mietpreisbegrenzung des § 556d BGB
5Rundschreiben 7/ 2019
Einnahmeverlust der Vermieter führe daher eben- einen, weil der Bund von seiner konkurrierenden
falls zur Verfassungswidrigkeit der Mietpreis- Gesetzgebungskompetenz für das bürgerliche
bremse. Recht bereits erschöpfend Gebrauch gemacht
hat. Die Vorschriften des Mietrechtsnovellierungs-
Neben einem Verstoß gegen die Berufsfreiheit ge-
gesetz würden daher Sperrwirkung entfalten. Dar-
werblicher Vermieter und der Vertragsfreiheit aus
über hinaus erkennt der Gutachter auch durch die
Art. 12 Abs. 1 GG hält der Gutachter die Regelung
Landesverordnungen Verstöße gegen die Ver-
des § 556d BGB für zu unbestimmt, da die end-
tragsfreiheit, insbesondere dann, wenn sogar über
gültige Entscheidungsbefugnis über den Gel-
Mietendeckel nachgedacht wird.
tungsraum der Mietpreisbremse durch Länderver-
ordnungen auf die Bundesländer übertragen wird.
Sie möchten das
Diese Länderverordnungen sind nach Meinung Gutachten lesen?
des Gutachters ebenfalls verfassungswidrig. Zum Hier klicken
Thema Mietendeckel:
Wissenschaftlicher Dienst des Bundestages veröffentlich Gutachten
Seitdem der Berliner Senat ein Eckpunktepapier eingreift. Dies wäre nur dann der Fall, wenn es
für ein Gesetz vorgestellt hat, wonach Mieterhö- sich bei den Landesgesetzen zum Mietendeckel
hungen für einen Zeitraum von fünf Jahren ausge- um öffentlich-rechtliche Vorschriften handele, die
schlossen sein sollen, reisen die Diskussionen nicht in das Vertragsverhältnis zwischen Mieter
hierzu nicht ab. Insbesondere wird dabei das Ar- und Vermieter eingreift. Im Übrigen würde die er-
gument der fehlenden Gesetzgebungskompetenz wähnte Sperrwirkung auch hier eingreifen.
ins Felde geführt. Zu diesem Thema hat sich nun
Auch die Vereinbarkeit mit dem Eigentumsgrund-
der Wissenschaftliche Dienst des Bundestages in
recht erörtert das Gutachten und verweist unter
einem Gutachten geäußert.
anderem darauf, dass eine Beschränkung, insbe-
Ausgangsfrage war, ob die Länder ein Gesetz er- sondere unter Berücksichtigung der Sozialpflich-
lassen dürfen, das Mieterhöhungen für eine be- tigkeit, im Bereich der Vermietung möglich ist.
stimmte Zeit verbieten. Fraglich sei jedoch, ob nicht die Mietpreisbremse
bereits ein milderes Mittel darstellt. Dies sei nicht
Der Wissenschaftliche Dienst kommt dabei zu
der Fall, da die Mietpreisbremse lediglich Neuver-
dem Ergebnis, dass eine Gesetzgebungskompe-
mietungen umfasst.
tenz nicht aus Art 74 Abs. 1 Nr. 1 GG folgen kann.
Das Recht der Mieterhöhung sei durch den Bund Schließlich verweist das Gutachten noch darauf,
in den §§ 557 ff. BGB abschließend geregelt wor- dass die Regelungen eines Mietendeckels keinen
den. Darüber hinaus sei im Bereich des freien Substanzverlust bedeuten dürften. Der Vermieter
Wohnungsmarktes nicht ersichtlich, dass Abwei- muss also vor Verlusten geschützt sein. Demnach
chungsmöglichkeiten der Länder offengelassen müssen zumindest allgemeine Preissteigerungen
werden sollten. Im Bereich des Zivilrechts entfaltet sowie Preissteigerungen im Baugewerbe und an-
sich durch die Gesetzgebung des Bundes somit dere typische Kosten durch Mieterhöhungen aus-
eine Sperrwirkung für entsprechende Regelungen geglichen werden können. Auch Modernisierungs-
der Länder im Bereich des Mietendeckels. maßnahmen müssen bei Neuvermietungen Be-
rücksichtigung finden.
Die Frage, ob sich eine Gesetzgebungskompe-
tenz aus Art 70 Abs. 1 GG ergibt lässt das Gut-
achten im Ergebnis offen. Grundsätzlich läge die
Kompetenz im Wohnwesen bei den Ländern, al- Sie möchten das
lerdings nur soweit nicht die Gesetzgebungskom- Gutachten lesen?
petenz des Bundes nach Art 74 Abs. 1 Nr. 1 GG Hier klicken
6Rundschreiben 7/ 2019
V. Aktuelle Rechtsprechung
1. Mietrecht
BGH:
Beschwer des Vermieters bei Duldung der Anbringung eines Transparents
Die Kläger in diesem Fall waren Mieter in einem den er durch die Beeinträchtigung der Substanz
Gebäude der Beklagten. Im selben Gebäude be- und/oder des optischen Gesamteindrucks seines
fand sich ein Kiezladen, dessen Mietvertrag die Hauses erleidet.“ Zwar sei die Substanz des Ge-
Beklagte 2015 kündigte. Daraufhin brachten die bäudes nicht beeinträchtigt, das großflächige und
Kläger ein vier Meter breites und 1,50 Meter hohes auffällige Transparent bewirke aber eine schwer-
Transparent an der Front des Gebäudes an, mit wiegende optische Beeinträchtigung, die den Be-
den sie sich mit den Besitzern des Kiezladens so- trag des Beschwerdewerts schon auf über 600
lidarisieren wollten. Die Beklagte, die das Ge- Euro steigen lässt. Es müsse darüber hinaus auch
bäude nach Anbringen des Transparents von der berücksichtigt werden, dass das Transparent den
Voreigentümerin erworben hatte, ließ sich Eindruck erweckt, die Vermieterin würde Mieterin-
dadurch aber nicht abbringen, den Betreiber des teressen missachten.
Ladens zu räumen. Im Anschluss verlangte sie
Das Berufungsgericht hatte darüber hinaus auch
von den Klägern die Entfernung des Transpa-
damit argumentiert, dass der Beklagten bei Er-
rents, was auch geschah.
werb des Gebäudes das Transparent und der da-
Trotzdem verklagten die Kläger die Beklagte auf mit einhergehende Wertverlust bereits bekannt
Duldung des Transparents. Dieser Klage hatte war. Diese Argumentation konnte der BGH nicht
das Amtsgericht stattgegeben und den Gebühren- nachvollziehen. „Denn die Bemessung der Be-
streitwert auf 500 Euro festgesetzt. Die Berufung schwer eines Rechtsmittelführers durch das ange-
der Beklagten hat das Landgericht mit der Begrün- fochtene Urteil hat rein nach seinem Rechts-
dung abgewiesen, dass der erforderliche Wert des schutzziel zu erfolgen; materiell-rechtliche Ge-
Beschwerdegegenstandes von mehr als 600 Euro sichtspunkte haben insoweit außer Betracht zu
nach § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO nicht erreicht wurde. bleiben.
Gegen diese Entscheidung erhob die Beklagte die
Rechtsbeschwerde zum BGH. Beschluss Sie möchten die
Die Bundesrichter hoben die Entscheidung des 21. Mai 2019 Entscheidung lesen?
VIII ZB 66/18 Hier klicken
Berufungsgerichts auf. Die Beschwer des Vermie-
ters richtet sich demnach „nach dem Wertverlust,
2. Wohnungseigentumsrecht
BGH:
Abmahnungsbeschluss wegen Versuchs des Herbeiführen eines verwalterlosen Zustands
Die Parteien dieses Rechtstreits bilden eine Woh- Vergangenheit hatte eine Hausverwaltung auf-
nungseigentümergemeinschaft. Die Kläger neh- grund dieses Verhaltens den Verwaltervertrag mit
men seit Jahren nicht oder kaum mehr an den Ei- der WEG nicht verlängert. Im Jahr 2016 wieder-
gentümerversammlungen teil, legen es aber da- holte sich erneut ein solcher Fall. Die Kläger hat-
rauf an, die Hausverwaltungen durch eine Vielzahl ten an einer Eigentümerversammlung nicht teilge-
von Anträgen unter Androhung der Abwahl oder nommen und am nächsten Tag von der Hausver-
Forderungen des Rücktritts zu zermürben. In der waltung ein Protokoll über die Beschlüsse
7Rundschreiben 7/ 2019
verlangt. Unter Fristsetzung von drei Tagen droh- Wohnungseigentums im Grundsatz nicht auf die
ten sie der Verwaltung eine Abwahl an. Obwohl Ausübung von Eigentümerrechten durch den be-
die Verwaltung dem Verlangen nachkam und die troffenen Wohnungseigentümer gestützt werden
Kläger zeitnah über die Beschlüsse informierte, kann. Allerdings kann das Recht, sich mit Anträ-
beantragten die Kläger eine außerordentliche Ei- gen an die Verwaltung zu wenden, oder Be-
gentümerversammlung, in der darüber beschlos- schlüsse anzufechten rechtsmissbräuchlich sein.
sen werden sollte, dass der Verwaltervertrag zum Denn, „auch die Rechte der Wohnungseigentümer
Ende des Jahres 2016 beendet werden sollte, so- stehen unter dem Vorbehalt von Treu und Glau-
fern die Verwalterin ihr Amt nicht freiwillig nieder- ben (§ 242 BGB).“ Ein Rechtsmissbrauch kann
legen sollte. Daraufhin fassten die restlichen Ei- auch anhand des angestrebten Ziels des Verhal-
gentümer auf dieser Versammlungen einen Ab- tens angezeigt sein. Bei bloß querulatorischen Be-
mahnungsbeschluss, nachdem die Kläger dazu schlussanfechtungsklagen liege ein solches Ver-
aufgefordert wurden, sich „im Rahmen der Aus- halten aber noch nicht vor. Vorliegend wöge das
übung ihrer Eigentümerrechte zu mäßigen“. Es Verhalten der Kläger aber schwerer. Der Abmah-
solle verhindert werden, dass die WEG in Zukunft nungsbeschluss beruhe nicht auf dem Antrags-,
keinen Hausverwalter mehr findet und somit in ei- Abstimmungs- oder Klageverhalten der Kläger,
nen verwalterlosen Zustand gerät. Insofern wur- sondern darauf, „dass diese ihre Eigentümer-
den die Kläger unter Androhung des Eigentums- rechte zu Destabilisierung der Wohnungseigentü-
entzugs abgemahnt. Die Kläger haben diesen Be- mergemeinschaft missbrauchen.“ Ein solcher
schluss angefochten. Das Amtsgericht sowie das Missbrauch könne auch die Entziehung des Woh-
Berufungsgericht hatten die Klage abgewiesen. nungseigentums rechtfertigen. Insbesondere bei
der vorliegenden Größe der WEG wären die Ei-
Auch der BGH stimmte den Vorinstanzen zu. Die
gentümer nach Ansicht des BGH nicht in der Lage
Bundesrichter stellten zunächst fest, dass die An-
selbst die Anlage zu betreuen oder für die ord-
fechtungsklage zulässig ist. Das Rechtsschutzin-
nungsgemäßen Versammlungen zu sorgen, wes-
teresse würde nicht bereits deshalb fehlen, weil
halb ein verwalterloser Zustand dazu führen wür-
die Abmahnung auch durch den Verwalter hätte
den, dass die Pflege und Instandhaltung des Ge-
ausgesprochen werden können, was dazu geführt
meinschaftseigentums und das Zustandekommen
hätte, dass diese Abmahnung nicht anfechtbar ge-
der nötigen Beschlüsse nicht mehr gewährleistet
wesen wäre. Macht die WEG von ihrem Recht Ge-
wäre. Dass Herbeiführen eines solchen Zustan-
brauch, die Abmahnung zu beschließen, so ist
des würde die Entziehung des Wohnungseigen-
dieser Beschluss wie alle anderen Beschlüsse an-
tums rechtfertigen.
fechtbar.
Darüber hinaus sei der Abmahnungsbeschluss
Vom Prüfungsmaßstab für die Anfechtungsklage
auch hinreichend bestimmt, da der gegen die Klä-
sind nach Meinung der Bundesrichter nur die for-
ger erhobene Missbrauchsvorwurf erkennbar ist.
melle Voraussetzungen der Beschlussfassung,
Insbesondere verweisen die Bundesrichter auf
die Frage ob das abgemahnte Verhalten einen
den Umstand, dass der Vorwurf im Abmahnungs-
Entziehungsbeschluss rechtfertigen kann und ob
beschluss durch die Schilderung der bisherigen
die Abmahnung hinreichend bestimmt ist. Ob die
Vorfälle (Verlust des bisherigen Verwalters, er-
Vorwürfe materiell-rechtlich zutreffen, wäre erst im
neute Beschlussfassung über Abwahl des Verwal-
späteren Verfahren über den Entziehungsbe-
ters) deutlich illustriert wurde.
schluss zu entscheiden.
Laut dem BGH ist der Abmahnungsbeschluss vor-
Urteil Sie möchten die
liegend unter Anwendung dieses Maßstabes nicht 5. April 2019 Entscheidung lesen?
zu beanstanden. Die Kläger wenden zwar zu V ZR 339/17 Hier klicken
Recht ein, dass die Entziehung des
8Rundschreiben 7/ 2019
BGH:
Herabsetzung der Stimmkraft sogenannter Geisterwohnungen
Die Parteien in diesem Rechtstreit bilden ebenfalls Auch die Revision zum BGH blieb erfolglos. Die
eine WEG. Die Beklagte hatte als Bauträgerin das Bundesrichter bejahte ebenfalls den Anspruch der
in ihrem Eigentum stehende Grundstück 1994 in Kläger auf Abänderung der Stimmkraftregelung.
Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt. Nach der Der BGH bestätigte die Ansicht des Berufungsge-
Teilungserklärung sollten vier Häuser und eine in richts, dass schwerwiegende Gründe im Sinne
vier Unterabschnitte aufgeteilte Tiefgarage mit des § 10 Abs. 2 S. 3 WEG vorliegen, da der Be-
acht Untergemeinschaften entstehen. Errichtet klagten fast die Hälfte der Stimmen zukommt, ob-
wurden letztlich zwei Häuser mit 122 Wohneinhei- wohl sie kein Sondereigentum innerhalb der WEG
ten, die im Eigentum der Kläger stehen. Die Be- besitzt. Auch 20 Jahre nach der Planung der Er-
klagte ist dagegen Eigentümerin von 120 Woh- richtung der Wohnungen sei mit einem baldigen
nungs- und Teileigentumseinheiten in den beiden Baubeginn nicht zu rechnen. Im Gegensatz stell-
Häusern, die bislang nicht errichtet wurden. Die ten die Bundesrichter fest, dass die Regelungen
Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigen- zum Stimmanteil in der Teilungserklärung offen-
tums werden nach der Wohnfläche verteilt. Das sichtlich von einer baldigen Fertigstellung der
Stimmrecht richtet sich nach dem Anteilsverhält- Wohnungen ausgingen. Dass eigenständige Un-
nis, nach dem die Eigentümer diese gemein- tergemeinschaften existieren, die sich selbst ver-
schaftlichen Kosten tragen müssen. Die Wohnflä- walten, ist für die Richter unschädlich. Denn, die
chen aller Wohnungen sind der Teilungserklärung Verwaltung des gesamten Grundstücks stehe
beigefügt. Aus den nicht errichteten Wohnungen nach wie vor allen Eigentümern gemeinschaftlich
ergibt sich ein Stimmenanteil der Beklagten von zu. „Die Wohnungseigentümer werden folglich in
rund 48 Prozent. In einer Eigentümerversamm- diesen besonders wichtigen Angelegenheiten
lung wollten die übrigen Eigentümer beschließen, ‚fremdbestimmt‘ durch eine Miteigentümerin mit
dass sich das Stimmrecht der Beklagten nach faktischer Mehrheitsmacht, die keine Wohnungen
dem Miteigentumsanteil richtet, bis die Wohnun- hält und daher von der Verwaltung des Gemein-
gen errichtet wind. Dieser Beschluss wurde abge- schaftseigentums allenfalls in Randbereichen be-
lehnt. Der dagegen gerichteten Anfechtungsklage troffen ist.
gab das Amtsgericht statt und ersetzte die Rege-
Ebenfalls als unschädlich betrachteten die Richter
lung der Teilungserklärung. Der Stimmanteil der
das Ergebnis, dass die Beklagte nach der neuen
Beklagten solle sich in Zukunft nach dem Eigen-
Regelung nur mehr einen Stimmanteil von 36 Pro-
tumsanteil der Teilungserklärung richten. Nach Er-
zent erhält, aber trotzdem zu etwa 48 Prozent für
richtung der Wohnungen ist die Stimmkraft mit
Verbindlichkeiten der Gemeinschaft haftet. Da die
dem Wert zu berücksichtigen, der sich aus der an-
Untergemeinschaften bestehen, fallen die meisten
teiligen Wohnfläche ergibt. Im Ergebnis verrin-
Kosten diesen Untergemeinschaften zu Last.
gerte sich der Stimmanteil der Beklagten dadurch
auf 36 Prozent. Die Berufung wurde zurückgewie-
sen. Urteil Sie möchten die
18. Januar 2019 Entscheidung lesen?
V ZR 72/18 Hier klicken
BGH:
Wahl eines Verwalters mit mehreren Kandidaten
In diesem Fall sollten die Wohnungseigentümer Diese konnte im ersten Wahlgang 463,40/1.000
auf einer Eigentümerversammlung einen neuen Ja-Stimmen und 382,25/1.000 Nein-Stimmen auf
Verwalter wählen. Zur Wahl standen dabei vier sich vereinigen. 89,70/1.000 enthielten sich. Der
Bewerber, darunter die bisherige Verwalterin. Versammlungsleiter stellte daraufhin fest, dass
9Rundschreiben 7/ 2019
die bisherige Verwalterin wiedergewählt sei und abgestimmt, muss gewährleistet sein, dass er
weitere Abstimmungen damit unnötig seien. Unter auch insoweit sein Stimmrecht ausüben und seine
TOP 2 beschlossen die Eigentümer sodann den Stimme für den Erstpräferierten abgegeben kann.“
Abschluss des Verwaltervertrages. Die klagenden Es sei sogar denkbar, dass mehrere Kandidaten
Eigentümer verlangen nun, die beiden Beschlüsse alle Stimmen der Eigentümer auf sich vereinen
für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hatte der können.
Klage stattgegeben, das Landgericht die Berufung
Ähnliches gilt für das Wahlverfahren, in dem je-
der Beklagten hiergegen zurückgewiesen.
dem Eigentümer nur eine Ja-Stimme insgesamt
Der BGH bestätigte diese Entscheidungen. Sofern zusteht. In diesem Fall könnten zwar diejenigen
mehrere Bewerber für das Amt des Verwalters Wohnungseigentümer, die dem ersten Bewerber
kandidieren, muss auch über jeden Kandidaten bereits ihre Ja-Stimme gegeben haben, nicht auch
abgestimmt werden, wenn nicht ein Bewerber die noch den anderen Bewerbern eine Ja-Stimme ge-
absolute Mehrheit erreicht und die Wohnungsei- ben. Die übrigen Eigentümer, die bisher mit Nein
gentümer nur eine Ja-Stimme insgesamt abgege- gestimmt haben, können aber einem anderen
ben dürfen. Die Abstimmung über jeden einzelnen Kandidaten zustimmen. Daher muss auch in die-
Bewerber sei nur ein Teilakt eines als eine Einheit sem Fall über alle Kandidaten abgestimmt wer-
zu betrachtenden Verfahrens. den, es sei denn, ein Bewerber ha bereits die ab-
solute Mehrheit erzielt. In diesem Fall ist selbst-
Dies gelte insbesondere für das Wahlverfahren, in
verständlich ausgeschlossen, dass andere Kandi-
dem jedem Eigentümer pro Wahlgang ein Stimm-
daten eine Mehrheit erreichen können.
recht zusteht, sie also jedem Bewerber ihre Ja-
Stimme geben können. Dieses Wahlverfahren
würde nämlich die Möglichkeit eröffnen, „dass ein
Wohnungseigentümer nach einer persönlichen Urteil Sie möchten die
Präferenzordnung abstimmt […] Wird über den 18. Januar 2019 Entscheidung lesen?
von ihm bevorzugten Bewerber erst später V ZR 324/17 Hier klicken
10Sie können auch lesen
