SAFE 02 GmbH & Co. 7. KG - Kristensen Invest
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SAFE 02 GmbH & Co. 7. KG
Safe & attractive financial earnings
Investments in Geschäfts‐ & Bürohäuser
in Fußgängerzonen kleiner und mittlerer Städte
Portfolio NDS 1
Prognostizierte laufende Auszahlung 6,00 % p.a.
SAFE 04 Erklärung
Renditeerwartung 6,6 % p.a.
Laufzeit: 5 Jahre
Solide und attraktive Investments für ausgewählte Investoren Die hier angebotene Beteiligung betrifft die unternehmerische Beteiligung an Immobilienentwicklungsmaßnah‐ men. Sie unterliegt deshalb nicht den Vorschriften des Kapitalanlagegesetzbuches. Das Investment Memoran‐ dum unterliegt gemäß § 2 Satz 1 Nr. 3a des Gesetzes über Vermögensanlagen auch nicht den Vorschriften über die Erstellung von Verkaufsprospekten für öffentlich angebotene Vermögensanlagen, weil nicht mehr als zwanzig Anteile an Investmentvermögen im Sinne des § 1 Absatz 1 des Kapitalanlagegesetzbuchs ausgestaltete Anteile zur Beteiligung angeboten werden. Es unterliegt deshalb auch nicht der Billigung nach Abschluss einer Vollstän‐ digkeitsprüfung des Verkaufsprospekts einschließlich einer Prüfung der Kohärenz und Verständlichkeit seines Inhalts durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht gemäß § 8 des Gesetzes über Vermögensanla‐ gen. Sein Inhalt orientiert sich an den aus Sicht der Anbieterin materiell wesentlichen Anforderungen des Geset‐ zes über Vermögensanlagen und der Vermögensverkaufsprospektverordnung, erhebt aber ausdrücklich keinen Anspruch auf Vollständigkeit hinsichtlich der in diesen Regelungen und Empfehlungen verlangten Pflichtanga‐ ben. SAFE 07
Inhaltsverzeichnis
1. ERKLÄRUNG ZUR PROSPEKTVERANTWORTUNG..................................................................................... 1
2. DAS ANGEBOT IM ÜBERBLICK ................................................................................................................ 2
3. RISIKEN ................................................................................................................................................. 3
3.1. RISIKEN AUS DER INVESTITIONSTÄTIGKEIT UND DER IMMOBILIEN ......................................................................... 3
3.2. RISIKEN AUS DER FREMDFINANZIERUNG .......................................................................................................... 5
4. KONZEPT ............................................................................................................................................. 13
4.1. WIRTSCHAFTLICHES KONZEPT ..................................................................................................................... 13
4.2. TYPISCH STILLE BETEILIGUNG....................................................................................................................... 13
4.3. WESENTLICHE FAKTEN DER BETEILIGUNG ...................................................................................................... 14
4.4. INVESTITIONSKRITERIEN ............................................................................................................................. 15
4.5. ERFAHRENER PARTNER .............................................................................................................................. 16
4.6. IMMOBILIENMANAGEMENT AUS EINER HAND ................................................................................................. 16
4.7. KOOPERATIONSPARTNER ............................................................................................................................ 16
4.8. DIE HANDELNDEN PERSONEN ...................................................................................................................... 17
4.9. DIE INVESTITION ....................................................................................................................................... 18
4.10. ERLÄUTERUNGEN ZUM PROGNOSTIZIERTEN INVESTITIONSPLAN .......................................................................... 19
5. DIE STILLE BETEILIGUNG AN DER INHABERIN ....................................................................................... 21
5.1. EINFÜHRUNG ........................................................................................................................................... 21
5.2. ART, ANZAHL UND GESAMTBETRAG DER ANGEBOTENEN VERMÖGENSANLAGE ...................................................... 21
5.3. HAUPTMERKMALE DER ANTEILE................................................................................................................... 21
5.4. VON DEN GESETZLICHEN BESTIMMUNGEN ABWEICHENDE REGELUNGEN .............................................................. 24
5.5. ABWEICHENDE RECHTE DER GESELLSCHAFTERINNEN DER INHABERIN ZUM ZEITPUNKT DER PROSPEKTAUFSTELLUNG ..... 24
5.6. WESENTLICHE GRUNDLAGEN DER STEUERLICHEN KONZEPTION .......................................................................... 25
5.7. ÜBERTRAGBARKEIT DER VERMÖGENSANLAGE ................................................................................................. 25
5.8. ZAHLSTELLE ............................................................................................................................................. 25
5.9. ZAHLUNG DES BETEILIGUNGSBETRAGES ......................................................................................................... 25
5.10. ENTGEGENNAHME DER BETEILIGUNGSVEREINBARUNG ..................................................................................... 25
5.11. ZEICHNUNGSFRISTEN ................................................................................................................................. 25
6. ANLEGER‐ERGEBNISRECHNUNG (PROGNOSE) ...................................................................................... 28
6.1. LIQUIDITÄTSERGEBNIS DER BETEILIGUNG (PROGNOSE).................................................................................. 28
6.2. STEUERLICHE ERGEBNISRECHNUNG (PROGNOSE) ......................................................................................... 28
6.3. ZAHLUNGSFLUSS‐ UND KAPITALRÜCKFLUSSRECHNUNG (PROGNOSE)................................................................ 29
SAFE 07 Inhaltsverzeichnis
7. STEUERLICHE GRUNDLAGEN ................................................................................................................ 30
7.1. VORBEMERKUNG ...................................................................................................................................... 30
7.2. BESTEUERUNG IN DER ERWERBSPHASE .......................................................................................................... 30
7.3. BESTEUERUNG IN DER NUTZUNGSPHASE ....................................................................................................... 30
7.4. BESTEUERUNG BEI VERÄUßERUNG DER VERMÖGENSANLAGE ............................................................................. 32
7.5. ERBSCHAFT‐ UND SCHENKUNGSTEUER .......................................................................................................... 33
8. ANGABEN GEMÄß VERMÖGENSANLAGENGESETZ ............................................................................... 34
8.1. DIE INHABERIN ......................................................................................................................................... 34
8.2. GEGENWÄRTIGE GRÜNDUNGSGESELLSCHAFTERINNEN UND GESELLSCHAFTERINNEN............................................... 34
8.3. DIE GESCHÄFTSFÜHRUNG UND BEIRÄTE DER INHABERIN SOWIE SONSTIGE PERSONEN ............................................ 36
8.4. DIE GESCHÄFTSTÄTIGKEIT DER INHABERIN ..................................................................................................... 37
8.5. DIE VERWALTUNGSTREUHÄNDERIN .............................................................................................................. 39
8.6. DIE ANBIETERIN UND PROSPEKTVERANTWORTLICHE ........................................................................................ 41
8.7. WESENTLICHE VERTRÄGE ........................................................................................................................... 43
8.8. SONSTIGE PERSONEN ................................................................................................................................ 43
8.9. GEWÄHRLEISTETE VERMÖGENSANLAGE ........................................................................................................ 43
9. VERMÖGENS‐, FINANZ‐ UND ERTRAGSLAGE DER INHABERIN ............................................................... 44
9.1. ERÖFFNUNGSBILANZ DER SAFE 02 GMBH & CO. 7. KG.................................................................................. 44
9.2. ZWISCHENÜBERSICHT, GESCHÄFTSAUSSICHTEN FÜR DAS LAUFENDE GESCHÄFTSJAHR ............................................. 44
9.3. ZINSZAHLUNG UND RÜCKZAHLUNG DES STILLEN KAPITALS................................................................................. 45
10. WESENTLICHE VERTRAGSPARTNER / VERFLECHTUNGEN .................................................................. 46
11. DER GESELLSCHAFTSVERTRAG ......................................................................................................... 49
12. DER VERWALTUNGSTREUHANDVERTRAG ........................................................................................ 55
13. VERBRAUCHERINFORMATION FÜR DEN FERNABSATZ UND FÜR AUßERHALB VON
GESCHÄFTSRÄUMEN GESCHLOSSEN WERDEN .............................................................................................. 59
13.1. ÜBERSICHT .............................................................................................................................................. 59
13.2. ALLGEMEINE INFORMATIONEN .................................................................................................................... 59
13.3. INFORMATIONEN ÜBER DIE VERTRAGSVERHÄLTNISSE ....................................................................................... 60
13.4. INFORMATIONEN ÜBER DEN VERTRAGSABSCHLUSS .......................................................................................... 60
13.5. WIDERRUFSRECHTE ................................................................................................................................... 61
13.6. LEISTUNGSVORBEHALT ............................................................................................................................... 61
13.7. SPEZIELLE HINWEISE WEGEN DER ART DER FINANZDIENSTLEISTUNG .................................................................... 61
13.8. MINDESTLAUFZEIT DER VERTRÄGE, VERTRAGLICHE KÜNDIGUNGSREGELUNG, VERTRAGSSTRAFE ............................... 61
13.9. MITGLIED‐STAAT DER EU, DESSEN RECHT DAS UNTERNEHMEN UNTERLIEGT ........................................................ 61
SAFE 07 Inhaltsverzeichnis
13.10. ANWENDBARES RECHT UND GERICHTSSTAND ............................................................................................ 61 13.11. VERTRAGS‐ UND KOMMUNIKATIONSSPRACHE ............................................................................................ 61 13.12. GÜLTIGKEITSDAUER DER ZUR VERFÜGUNG GESTELLTEN INFORMATIONEN, ZEICHNUNGSFRIST .............................. 61 13.13. WEITERER RECHTSBEHELF UND EINLAGENSICHERUNG.................................................................................. 61 SAFE 07 Inhaltsverzeichnis
1. Erklärung zur Prospektverant-
wortung
Verantwortlich für den Inhalt dieses Investment Memo‐ Prospektaufstellungsdatum:
randums ist die Anbieterin und Prospektverantwortliche
Kristensen Invest GmbH mit Sitz in Berlin und der Ge‐ 06.August 2018
schäftsanschrift Pfalzburger Straße 72, 10719 Berlin.
Die Prospektverantwortliche übernimmt die Verantwor‐ Kristensen Invest GmbH, vertreten durch die Geschäfts‐
tung für den Inhalt dieses Investment Memorandums und führer Uwe Pempel und Andreas Vogler
erklärt, dass ihres Wissens die Angaben in diesem Invest‐
ment Memorandum richtig und keine wesentlichen Um‐
stände ausgelassen sind.
Vermittler oder sonstige Dritte sind nicht berechtigt, vom
Investment Memorandum abweichende Angaben zu ma‐
chen.
Jedem Anleger wird empfohlen, im eigenen Interesse die _______________ ______________
in diesem Investment Memorandum enthaltenen Anga‐
ben, namentlich die Darstellung der potenziellen Risiken Uwe Pempel Andreas Vogler
(siehe Abschnitt 3„Risiken“) und der steuerlichen Rah‐
menbedingungen, unter Berücksichtigung seiner persön‐
lichen Situation kritisch zu würdigen und gegebenenfalls
fachkundigen Rat Dritter einzuholen.
Bei fehlerhaftem Verkaufsprospekt können Haftungsan‐
sprüche nur dann bestehen, wenn die Vermögensanlage
während der Dauer des öffentlichen Angebots, spätes‐
tens jedoch innerhalb von zwei Jahren nach dem ersten
öffentlichen Angebot der Vermögensanlagen im Inland,
erworben wird.
SAFE 07 Erklärung2. Das Angebot im Die Laufzeit der Beteiligung ist bis zum
31.12.2023 geplant. Im Falle vorzeiti‐
ger Fertigstellung und Veräußerung
Überblick der Immobilien kann die Inhaberin das
Kapital vorzeitig, frühestens aber 24
Die SAFE 02 GmbH & Co. 7. KG mit Sitz Monate nach Zeichnung der stillen Be‐
in Delmenhorst und der Geschäftsan‐ teiligung, zurückzahlen. Der Anleger
schrift Lange Straße 39, 27749 Delmen‐ kann die Beteiligung erstmals zum
horst (nachfolgend die „Inhaberin“), 31.12.2023 kündigen.
ermöglicht dem in Deutschland ansäs‐
sigen Anleger die Beteiligung als ty‐ Steuerlich erzielt der Anleger Ein‐
pisch stiller Gesellschafter an ihrem künfte aus Kapitalvermögen, die in der
Unternehmen, das den Erwerb, die Re‐ Regel der Abgeltungssteuer von 25%
vitalisierung, Vermietung und Veräu‐ zuzüglich Solidaritätszuschlag von
ßerung von Immobilien zum Gegen‐ 5,5 % unterliegen.
stand hat.
Die stille Beteiligung bzw. stille Gesell‐
schaft ist eine echte Unternehmensbe‐
teiligung und in den §§ 230 ff. des Han‐
delsgesetzbuches (HGB) geregelt. Der
stille Gesellschafter ist verpflichtet,
diejenige Einlage an das Unternehmen
zu leisten, die er gemäß dem stillen Ge‐
sellschaftsvertrag übernommen hat.
Die Rechte des stillen Gesellschafters
bestehen neben der Beteiligung an Ge‐
winn in Informations‐ und Kontroll‐
rechten. Auf die Geschäftsführung hat
der stille Gesellschafter keinen Ein‐
fluss.
Die Mindestbeteiligung beträgt
50.000,00 Euro. Insgesamt wird die
Zeichnung von bis zu 2.000.000,00
Euro stillem Kapital angeboten. Es wer‐
den aber maximal 20 stille Beteiligun‐
gen ausgegeben.
Der Anleger erhält eine feste Gewinn‐
beteiligung in Höhe von 6,0 % seines
stillen Kapitals per annum. An Verlus‐
ten der Inhaberin nimmt er nicht teil.
Der Anleger erhält weiter jeweils bei
Wiederveräußerung einer Immobilie
zusätzlich einen einmaligen Bonus von
jeweils 0,75 % seines stillen Kapitals.
2 Angebot im Überblick3. Risiken heblichen Schwankungen unterwor‐
fen. Es gibt keine festen, verlässlichen
Zyklen oder Trends. Es besteht somit
das Risiko, dass die Vermögensanlage
im Vergleich zu einer ähnlichen Vermö‐
Allgemeine Hinweise gensanlage, die zu einem früheren o‐
» Schadensersatzleistungen, die der der späteren Zeitpunkt erfolgt, zu ge‐
Die Beteiligung an der SAFE 02 GmbH Anleger im Falle einer Verletzung ringeren Auszahlungen an den Anleger
& Co 7. KG (die „Inhaberin“) stellt ein von Verpflichtungen aus der Betei‐ führt.
unternehmerisches Engagement dar, ligung (z.B. rechtzeitige Einzahlung
das mit wirtschaftlichen, rechtlichen, des Beteiligungsbetrags) ggf. aus 3.1.3. Verzögerung oder Scheitern des Er-
steuerlichen und personenbezogenen seinem sonstigen Vermögen an die werbs der Immobilien, Rücktritt
Risiken sowie Risiken der Veränderung Inhaberin zu leisten hat;
sozioökonomischer Rahmenbedingun‐
Es besteht das Risiko, dass die Inhabe‐
gen verbunden ist. Dieses Kapitel stellt
die wesentlichen tatsächlichen und
» den Verlust aus seinem sonstigen rin einen Kaufpreis mangels zeitge‐
rechter Einwerbung des erforderlichen
rechtlichen Risiken im Zusammenhang Vermögen gezahlter und noch zu
Eigen‐ und Fremdkapitals nicht oder
mit der angebotenen Vermögensan‐ zahlender Steuern und Zinsen auf
nur verspätet zahlen kann und sich
lage dar. Steuern, denen weder eine Steuer‐
dadurch der wirtschaftliche Übergang
erstattung noch Auszahlungen der
der betroffenen Immobilie und damit
Der Anleger sollte vor Eingehen einer Inhaberin gegenüberstehen;
die Vereinnahmung der Mieten verzö‐
Beteiligung an der Inhaberin alle dar‐
gern oder ganz ausbleiben. Im Falle des
gestellten Risiken eingehend selbst » die Privatinsolvenz des Anlegers für Nichtabschlusses, der Nichterfüllung o‐
würdigen und sich hierbei, soweit er‐ den Fall, dass die aus dem sonsti‐ der der Rückabwicklung des Kaufver‐
forderlich, eigener fachkundiger Bera‐ gen Vermögen des Anlegers zu be‐ trags wegen Zahlungsverzugs besteht
ter bedienen. streitenden Zahlungen seine finan‐ das Risiko, dass bereits entstandene
zielle Leistungsfähigkeit überstei‐ Kosten einschließlich der Kosten für die
gen („maximales Risiko“). Vorbereitung der Aufnahme der
Fremdfinanzierung und der Kreditsi‐
Maximales Risiko
cherung verloren sind. Dazu können
Notar‐ und Grundbuchkosten, Vorfäl‐
Das maximale Risiko des Anlegers um‐
Die Risiken im Einzelnen ligkeitsentschädigungen, Nichtabnah‐
fasst:
meentschädigungen, Schadenersatz‐
3.1. Risiken aus der Investitionstätig- leistungen und Dienstleistungsgebüh‐
» den Verlust der Einlage sowie aller ren zählen. Dies kann zu einer Gefähr‐
keit und der Immobilien
im Zusammenhang mit dem Er‐ dung der Vermögensanlage bis hin zu
werb, der Verwaltung und der Be‐ einem Totalverlust des eingesetzten
endigung der Vermögensanlage Kapitals des Anlegers führen.
gezahlten Kosten; 3.1.1. Blindpool
3.1.4. Projektentwicklungsrisiken
Die Immobilien, in die investiert wer‐
» falls der Anleger seine Beteiligung den soll, stehen bei Auflage dieses Me‐
Anders als bei der Investition in ge‐
fremdfinanziert, auch die aus der morandums noch nicht fest. Die Inha‐
pflegte Bestandsimmobilien besteht
Finanzierung entstandenen Zinsen berin ist deshalb auf Schätzungen an‐
bei Revitalisierungsmaßnahmen das
und Kosten sowie das Risiko, die gewiesen, um die künftige Geschäfts‐
Bau‐ und Entwicklungsrisiko. Die Erlö‐
Fremdfinanzierung einschließlich entwicklung zu prognostizieren.
serwartungen einer Immobilienrevita‐
aufgelaufener Zinsen und Kosten lisierung sind zukunftsbezogen und
aus seinem übrigen Vermögen zu‐ 3.1.2. Investitionszeitpunkt
von nicht vorhersehbaren Einflussgrö‐
rückführen zu müssen, wenn die ßen, wie den Gestehungskosten für
Inhaberin das eingezahlte Kapital Anlagemärkte sind sowohl im Hinblick
auf erzielbare Renditen als auch Bedin‐ Umbau, Modernisierung und/oder
des Anlegers nicht zurückzahlen Neubau, der Dauer der beabsichtigten
kann gungen und Konditionen teilweise er‐
3 RisikenMaßnahmen und dem Verkaufszeit‐ nehmen. Dies kann Liquidität und Er‐ 3.1.8. Altlasten / Schadstoffrisiko und
punkt und ‐preis abhängig. Es besteht gebnis der Inhaberin im Vergleich zur Baumängel
daher bei Revitalisierungsmaßnehmen Prognose verschlechtern und damit die
ein besonderes Risiko, dass sich die Fähigkeit der Inhaberin, Zins und Kapi‐ Es können sich Altlasten auf einem
Kosten erheblich erhöhen oder unvor‐ tal zu bedienen, gefährden oder aufhe‐ Grundstück und Schadstoffe im Ge‐
hergesehene Kosten auftreten und sich ben. bäude befinden und die Inhaberin in
Kostensteigerungen nicht durch ent‐ diesem Fall aufgrund gesetzlicher Best‐
sprechende Erträge ausgleichen las‐ 3.1.6. Beschränkte Ankaufsprüfung immungen oder behördlicher Verfü‐
sen. Es besteht das Risiko, dass sich die gungen zu deren Beseitigung verpflich‐
Fertigstellung der zu revitalisierenden Die technischen Ankaufsprüfungen er‐ tet sein. Die dafür anfallenden Kosten
Immobilien aus technischen, tatsächli‐ folgen in Form einer Plausibilitätsprü‐ und die bis zur Beseitigung möglicher‐
chen oder rechtlichen Gründen nicht o‐ fung der Bau‐ und Genehmigungsun‐ weise entgehenden Mieteinnahmen
der nicht planmäßig oder nicht inner‐ terlagen und einer Besichtigung der mindern die verfügbare Liquidität und
halb der vorgesehenen Zeit realisieren Immobilien mit optischer Untersu‐ den Wert der betroffenen Immobilie.
lässt. Die im Einzelnen unter 3.1.5, chung. Es können technische Risiken o‐ Es können auch Baumängel vorliegen,
3.1.8, 3.1.9 3.1.10, 3.4.2 und 3.5.12 be‐ der Schäden an den Gebäuden vorhan‐ deren Beseitigung nicht geplante Auf‐
schriebenen Risiken gelten für Projekt‐ den sein oder rechtliche Verhältnisse wendungen verursachen. Dies kann die
entwicklungen in besonderem Maße. vorliegen, die im Rahmen der Ankaufs‐ Fähigkeit der Inhaberin, Zins und Kapi‐
Dies kann zu einer Gefährdung der Ver‐ prüfung nicht untersucht oder unter‐ tal zu bedienen, gefährden oder aufhe‐
mögensanlage bis hin zu einem Total‐ sucht, aber nicht erkannt werden. Sich ben.
verlust des eingesetzten Kapitals des daraus ergebende zusätzliche Kosten
Anlegers führen, weil die Fähigkeit der können die Liquidität der Inhaberin 3.1.9. Abnahme von Bau- und Planungs-
Inhaberin, Zins und Kapital zu bedie‐ mindern und damit die Fähigkeit der
leistungen
nen, von einer plangerechten Projekt‐ Inhaberin, Zins und Kapital zu bedie‐
entwicklung abhängt. nen, gefährden oder aufheben. Es können bei Fertigstellung von Bau‐
maßnahmen oder Bauplanungen tech‐
3.1.5. Überschreitung geplanter Investiti- 3.1.7. Garantien in Immobilienkaufverträgen
nische Risiken oder Schäden am Ge‐
onskosten bäude vorhanden sein, die bei der Ab‐
Die Mängelhaftung des Verkäufers
nahme nicht untersucht oder unter‐
wird bei Immobilienkaufverträgen ver‐
Die im Investitionsplan der Inhaberin sucht, aber nicht erkannt werden. So‐
kehrsüblich stark eingeschränkt. Auch
angesetzten Kosten und Vergütungen weit eine Mängelhaftung der Baubetei‐
soweit eine Haftung besteht, können
für Ankauf und Dienstleistungen kön‐ ligten besteht, können Meinungsver‐
Meinungsverschiedenheiten über die
nen überschritten werden. Es besteht schiedenheiten über Grund und Höhe
von dem Verkäufer einer Immobilie ge‐
namentlich ein Risiko von Kostenüber‐ der Ansprüche entstehen und damit
gebenen Garantien und Freistellungs‐
schreitung, wenn vorgesehene Dienst‐ die Notwendigkeit, Ansprüche gericht‐
verpflichtungen entstehen und damit
leister ausfallen oder unplanmäßige lich geltend machen zu müssen. Bei un‐
die Notwendigkeit, im Garantiefall An‐
Aufwendungen anfallen. Die Inhaberin streitigen oder gerichtlich bestätigten
sprüche gerichtlich geltend machen zu
erwirbt die Immobilien zum Zwecke Mängelhaftungsansprüchen gegen
müssen. Auch bei unstreitigen oder ge‐
des Aus‐ und Umbaus, der Modernisie‐ Baubeteiligte können sich solche An‐
richtlich bestätigten Forderungen kön‐
rung und der anschließenden Neuver‐ sprüche mangels Bonität des An‐
nen sich Ansprüche mangels Bonität
mietung. Im Zuge der erforderlichen spruchsgegners als wirtschaftlich wert‐
des Anspruchsgegners als wirtschaft‐
detaillierten Untersuchung der Immo‐ los erweisen.
lich wertlos erweisen. Deshalb können
bilien, der Planung der Baumaßnah‐
nicht prognostizierte Aufwendungen
men und der Schaffung des Baurechtes Aus solchen Tatbeständen können sich
anfallen, die die Fähigkeit der Inhabe‐
kann sich herausstellen, dass das ange‐ zusätzliche Kosten ergeben, die die Li‐
rin, Zins und Kapital zu bedienen, ge‐
setzte Budget für diese Maßnahmen quidität der Inhaberin mindern und
fährden oder aufheben.
unzureichend ist. ihre Fähigkeit, Zins und Kapital zu be‐
dienen, gefährden oder aufheben.
Mehraufwendungen müsste die Inha‐
berin zu Lasten der Liquiditätsreserve
bedienen oder weitere Darlehen auf‐
4 Risiken3.1.10. Risiken aus öffentlich-rechtlichen Fähigkeit, Zins und Kapital zu bedie‐ Die Fremdfinanzierung könnte nur zu
Bestimmungen nen, gefährden oder aufheben. ungünstigeren als den angenommenen
Finanzierungskonditionen zu erlangen
Die für den Bestand oder die Nutzung 3.1.11. Fehlende Risikodiversifizierung sein mit der Folge, dass höhere als
der Immobilien erforderlichen bau‐ prognostizierte Zinsen die Liquidität
rechtlichen Genehmigungen und sons‐ Die zu erwerbenden Immobilien ste‐ der Inhaberin mindern und ihre Fähig‐
tigen öffentlich‐rechtlichen Gestattun‐ hen noch nicht fest. Die Anzahl der zu keit, Zins und Kapital zu bedienen, ge‐
gen können sich als fehlend, unwirk‐ erwerbenden Immobilien steht noch fährden oder aufheben.
sam oder anfechtbar erweisen mit der nicht fest. Erkenntnisse über die Boni‐
Folge, dass Auflagen in Form von Nut‐ tät eines Mieters sind stichtagsbezo‐ 3.2.2. Risiko aus dem Nichtabschluss, der
zungseinschränkungen oder Nutzungs‐ gen und können sich stets verschlech‐
Kündigung der oder dem Rücktritt von Ver-
untersagungen ergehen und / oder tern. Ein Mietausfall durch Zahlungs‐
unwilligkeit, Zahlungsschwäche oder trägen über Fremdfinanzierung sowie bei
solche Genehmigungen neu beantragt
und versagt oder nur mit Auflagen er‐ Insolvenz eines Mieters hat einen we‐ Abschluss zusätzlicher Finanzierungen
teilt werden, die Aufwendungen und sentlich negativeren Einfluss auf lau‐
fende Mieteinnahmen und den Wert Die Inhaberin beabsichtigt, langfristig
damit nicht prognostizierte Liquiditäts‐
der Immobilien als dies bei Ausfall ei‐ Kredit aufzunehmen. Scheitert die Kre‐
abflüsse verursachen. Solche Sachver‐
nes Mieters in einer breiter diversifi‐ ditaufnahme oder wird ein Kreditver‐
halte können zudem zu Ansprüchen
zierten Mieterstruktur der Fall wäre. hältnis durchgreifend gestört, kommt
von Mietern bis hin zur fristlosen Kün‐
Auch ist in einem solchen Fall die dann es zu massiven wirtschaftlichen Proble‐
digung der Mietverträge aus wichti‐
notwendige Anschlussvermietung we‐ men. Dies betrifft die folgenden Sach‐
gem Grund und damit einer Liquiditäts‐
sentlich umfangreicher. Verwirklicht verhalte:
krise der Inhaberin führen, also einer
Situation, in der der Inhaberin nicht ge‐ sich das vorstehend beschriebene Ri‐
siko, kann dies die Liquidität der Inha‐ Der zur Aufnahme vorgesehene Kredit
nügend sofort verfügbare Mittel zur
berin mindern und ihre Fähigkeit, Zins ist nicht zugesagt. Die Kreditaufnahme
Verfügung stehen, um Zins und Kapital
und Kapital zu bedienen, gefährden o‐ könnte deshalb noch scheitern.
zu bedienen.
der aufheben.
Auch nach Abschluss eines Kreditver‐
Es können aufgrund öffentlich‐rechtli‐
Ferner besteht das Risiko, dass ein trages besteht das Risiko eines Rück‐
cher Bestimmungen oder verwaltungs‐
Mieter, namentlich in Fällen wirt‐ tritts der Bank wegen nicht fristgerech‐
rechtlicher Auflagen beziehungsweise
schaftlicher Not, die Mietbedingungen ter Bestellung der vereinbarten Sicher‐
Verfügungen zusätzliche Belastungen
aufgrund der bestehenden Abhängig‐ heiten oder anderer Vertragsverlet‐
im Zusammenhang mit der Bewirt‐
keit zu verändern versucht und die In‐ zung durch die Inhaberin oder nicht
schaftung der Immobilien eintreten,
haberin dem nachgeben muss. Auch zeitgerechter Platzierung des vorgese‐
die bei der Prospektaufstellung nicht
dies kann dazu führen, dass die durch henen stillen Kapitals, und das Risiko
erwartet wurden. Ein Gebäude kann
die Inhaberin erzielten Mieteinnah‐ der Nichterfüllung des Kreditvertrages
beispielsweise in einem Gebiet liegen,
men und damit die verwendbare Liqui‐ durch die Bank.
für das Sanierungsfestsetzungen ge‐
troffen werden oder von der Einfüh‐ dität hinter den prognostizierten Ein‐
nahmen zurückbleiben und ihre Fähig‐ In diesen Fällen besteht das Risiko,
rung neuer oder der Änderung beste‐
keit, Zins und Kapital zu bedienen, ge‐ dass eine Finanzierung auch anderwei‐
hender Umwelt‐ oder Sicherheitsaufla‐
fährden oder aufheben. tig nicht abgeschlossen werden kann
gen (z.B. Feuerschutzvorschriften) be‐
und die Inhaberin nicht in der Lage ist,
troffen werden. Änderungen der
den vorgesehenen Erwerb der Immobi‐
Rechtsvorschriften über stille Beteili‐
lie durchzuführen.
gungen können zu neuen Anforderun‐
gen, namentlich erweiterter Berichter‐ 3.2. Risiken aus der Fremdfi-
Weiter besteht das Risiko der außeror‐
stattung, Prüfung und Überwachung, nanzierung dentlichen Kündigung des Kreditver‐
führen. Aus solchen öffentlich‐rechtli‐
trages wegen Verstößen gegen dessen
chen Bestimmungen können sich zu‐
Regelungen, insbesondere Zahlungs‐
sätzliche wirtschaftliche Belastungen
3.2.1. Kapitaldienstrisiken verzug, oder der Nichterfüllung des
für die Inhaberin ergeben, die die Liqui‐
Kreditvertrages durch die Bank.
dität der Inhaberin mindern und ihre Weder ein Kreditvertrag noch eine
Fremdfinanzierungszusage liegen vor.
5 RisikenAuch beim Auslaufen eines zu schlie‐ kann zu einem Totalverlust des einge‐ den Antrag auf Eröffnung eines Insol‐
ßenden Kreditvertrages kann eine An‐ setzten Kapitals des Anlegers führen. venzverfahrens zu stellen. Liquiditätsri‐
schlussfinanzierung verweigert und siken begründen stets das Risiko eines
nicht anderweitig zu erlangen sein. 3.2.4. Risiko der Anschlussfinanzierung Totalverlustes des eingesetzten Kapi‐
tals für den Anleger.
Gleiches gilt für notwendige zusätzli‐ Der für eine notwendig werdende An‐
che Finanzierungen, namentlich für ei‐ schlussfinanzierung zu zahlende Zins‐ Liquiditätsrisiken bestehen für die In‐
nen erhöhten Investitionsbedarf, der satz ist ungewiss. Fällt er höher aus als haberin insbesondere in Gestalt fol‐
nicht durch eine bestehende Finanzie‐ angenommen, kann die verwendbare gender Risiken:
rung und eine Liquiditätsreserve ge‐ Liquidität schwächer als prognostiziert
deckt ist. ausfallen und die Fähigkeit der Inhabe‐ Verzögerung oder Scheitern des Er‐
rin, Zins und Kapital zu bedienen, ge‐ werbs der Immobilien, Rücktritt (Ab‐
In allen diesen Fällen kann die Liquidi‐ fährdet werden. schnitt 3.1.3), Risiko aus dem Nichtab‐
tätslage der Inhaberin bis hin zu einer schluss, der Kündigung der oder dem
Insolvenz belastet werden und es da‐ Rücktritt von Verträgen über Fremdfi‐
mit auch zu einem Totalverlust des ein‐ nanzierung sowie bei Abschluss zusätz‐
gesetzten Kapitals des Anlegers kom‐ 3.3. Liquiditätsrisiken licher Finanzierungen (Abschnitt
men, weil die Inhaberin zur Leistung 3.2.2), Risiko der Anschlussfinanzie‐
Risiken, die zu einer Situation führen,
von Zins und Kapitalrückzahlung au‐ rung (Abschnitt 3.2.4), Risiko aus der
in der der Inhaberin nicht genügend
ßerstande ist. Bestellung von Sicherheiten (Abschnitt
frei verfügbare Zahlungsmittel (Bank‐
3.2.3), Platzierungsrisiko (Abschnitt
3.2.3. Risiko aus der Bestellung von Si-
guthaben, verfügbare Kreditlinien) zur
3.5.1), Risiko aus gesetzlichen Wider‐
Verfügung stehen, um ihre fälligen Ver‐
cherheiten rufsrechten (Abschnitt 3.5.2) und Ri‐
pflichtungen zu erfüllen, sind Liquidi‐
siko aus Abfindungsverpflichtungen
tätsrisiken. Solche Situationen treten
Die finanzierenden Banken werden vo‐ (Abschnitt 3.5.10).
insbesondere auf, wenn Zahlungsmit‐
raussichtlich verkehrsüblich unter an‐
tel zweckwidrig verwendet werden, Folgende Risiken können ein Liquidi‐
derem durch Verpfändung der Forde‐
Einnahmen niedriger als prognostiziert tätsrisiko für die Inhaberin darstellen
rungen aus den Mietverträgen besi‐
anfallen oder ganz ausfallen, unerwar‐ oder sich zu einem Liquiditätsrisiko
chert. Macht der Kreditgeber das
tete namhafte Ausgaben entstehen, entwickeln: Risiken aus öffentlich‐
Pfandrecht geltend, kann es zu einem
Kredite gekündigt werden, nicht oder rechtlichen Bestimmungen (Abschnitt
teilweisen oder vollständigen Ausfall
unzureichend versicherte Schäden auf‐ 3.1.10), Altlasten / Schadstoffrisiko
der verwendbaren Liquidität bei der In‐
treten oder wesentliche Vertragspart‐ und Baumängel (Abschnitt 3.1.8), Risi‐
haberin und damit zum Ausfall der
ner ausfallen oder ihre Verpflichtungen ken aus kriminellen Handlungen, Feh‐
prognostizierten Auszahlungen auf
gegenüber der Inhaberin nicht erfül‐ lern und äußeren Ereignissen (Ab‐
Zins und Kapital an den Anleger kom‐
len. Wenn sich solche Risiken in einem schnitt 3.4.1), Mieteinnahmen‐ / Miet‐
men.
Umfang oder in ungünstiger Kombina‐ ausfallrisiko (Abschnitt 3.4.2), Ver‐
Die Ansprüche des Kreditgebers wer‐ tion realisieren, dass sie durch eine In‐ tragserfüllungsrisiko und Risiko der
den voraussichtlich auch durch Grund‐ anspruchnahme einer Liquiditätsrück‐ Kündigung von Verträgen durch we‐
pfandrechte auf den Immobilien besi‐ lage oder durch den Verzicht auf oder sentliche Vertragspartner, Bonitätsri‐
chert. Sollte es nach einem Vertrags‐ die Reduzierung von Auszahlungen an siko (Abschnitt 3.4.6), Angaben exter‐
verstoß (insbesondere einem Verstoß Gesellschafter der Inhaberin oder ner Dritter, beschränkte Haftung in
gegen die Zahlungsverpflichtungen) durch Fremdmittelaufnahme nicht be‐ Verträgen (Abschnitt 3.5.13), Risiken
unter dem Kreditvertrag zu einer Voll‐ herrscht werden können, gerät die In‐ unvollständiger Versicherungen (Ab‐
streckung des Kreditgebers in eine Im‐ haberin in eine existenzbedrohende Si‐ schnitt 3.4.7), Risiko aus der Geschäfts‐
mobilie kommen, ist es möglich, dass tuation. Denn im Falle der Zahlungsun‐ führung und dem Immobilienmanage‐
der Erlös aus einem Zwangsverkauf fähigkeit sind die gesetzlichen Vertre‐ ment und Risiko von Interessenkonflik‐
und / oder Zwangsverwaltungsmaß‐ ter gemäß § 15a Insolvenzordnung ver‐ ten (Abschnitte 3.4.9 und 3.4.10) und
nahmen nicht ausreicht, um nach pflichtet, ohne schuldhaftes Zögern, Risiken aus der Inanspruchnahme der
Rückzahlung des Kredits Auszahlungen spätestens aber binnen drei Wochen Leistungen der Verwaltungstreuhän‐
an die Anleger vorzunehmen. Dies nach Eintritt der Zahlungsunfähigkeit derin (Abschnitt 3.5.11), Risiken aus
6 Risikender Bindungswirkung von Gesellschaf‐ verständnisse oder Fehler von Mitar‐ Betriebskosten können sich als nicht o‐
terbeschlüssen, Majorisierung, Einfluss beitern der Gesellschaft oder externer der nicht in voller Höhe auf die Mieter
Dritter, Kommunikation zwischen Ge‐ Dritter erleiden. Sie kann auch durch umlagefähig oder Forderungen aus Be‐
sellschaftern (Abschnitt 3.5.8), Rechtli‐ äußere Ereignisse wie z.B. Naturkata‐ triebskostenumlage sich als rechtlich
che Risiken (Abschnitt 3.5.15) und Ri‐ strophen geschädigt oder unmittelbar oder wirtschaftlich nicht durchsetzbar
siko eines Marktversagens (Abschnitt oder mittelbar Opfer von terroristi‐ erweisen. Es können auch nicht prog‐
3.5.14). schen Angriffen werden. nostizierte Investitionen zur Werter‐
haltung erforderlich werden. Den Mie‐
3.4.2. Mieteinnahmen- / Mietausfallrisiko tern obliegende Instandhaltungspflich‐
ten können sich als rechtlich oder wirt‐
3.4. Allgemeine Bewirtschaftungsrisi- Die prognostizierten Mieteinnahmen schaftlich nicht durchsetzbar erweisen
könnten nicht oder nicht nachhaltig er‐ und zu nicht erwarteten Aufwendun‐
ken reicht werden. Erwartete durchschnitt‐ gen führen. Ferner kann nicht ausge‐
liche Mietsteigerungen können gege‐ schlossen werden, dass Versicherun‐
Die in diesem Abschnitt dargestellten
benenfalls nicht, nicht in prognostizier‐ gen nur gegen Selbstbehalte geschlos‐
Risiken sind insbesondere für den Fall,
ter Höhe oder später als zum ange‐ sen oder erneuert werden können und
dass sich der Verkauf einer Immobilie
nommenen Zeitpunkt eintreten. Miet‐ im Schadensfall mithin zusätzliche Auf‐
verzögert, namentlich aufgrund länge‐
ausfälle können über die in der Progno‐ wendungen entstehen.
rer als angenommener Planungs‐, Ge‐
serechnung angesetzten Erwartungs‐
nehmigungs‐, Bau‐ oder Verwertungs‐
werte hinaus auftreten. Vermietungen 3.4.5. Rechtsstreitigkeiten
zeiträume, von besonderem Gewicht.
können sich als nur mit längeren als
Alle dargestellten Risiken können aber
prognostizierten Leerstandszeiten o‐ Es besteht das Risiko, dass es bei Ver‐
auch bei Realisierung der Vorhaben in‐
der nur gegen Gewährung von Mietan‐ trägen im Zusammenhang mit der Be‐
nerhalb angenommener Zeiträume
reizen wie mietzahlungsfreien Zeiträu‐ wirtschaftung der Immobilien oder der
eintreten. Allen Risiken ist gemeinsam,
men oder Gewährung von Zuschüssen Verwaltung der Inhaberin zu Rechts‐
dass sie zwar unmittelbar auf der
durchführbar erweisen. streitigkeiten über die Auslegung, die
Ebene der Inhaberin eintreten und den
Erfüllung oder die Wirksamkeit von Re‐
Anspruch des stillen Gesellschafters
3.4.3. Entwicklung der Aufwendungen gelungen oder der Verträge als solcher
auf vertragsgerechte Zahlung der Ge‐
kommt, die negative Auswirkungen auf
winnbeteiligung und der Rückzahlung Für die Prognose der Aufwendungen die Erträge der Inhaberin haben oder
des stillen Kapitals rechtlich im Grund‐ müssen Annahmen über die Entwick‐ zu höheren Aufwendungen als prog‐
satz nicht berühren. Liquidität und / o‐ lung der Inflation getroffen werden. nostiziert führen.
der Vermögenslage der Inhaberin kön‐ Die Preisentwicklung kann einen ande‐
nen sich bei Realisierung dieser Risiken ren Verlauf nehmen. Die Preise der für 3.4.6. Vertragserfüllungsrisiko und Risiko
aber so weit verschlechtern, dass sie die Immobilienbewirtschaftung und
nicht mehr in der Lage zu vertragsge‐ der Kündigung von Verträgen durch we-
die Gesellschaftsverwaltung erforderli‐
rechten Zahlungen ist oder der An‐ chen Lieferungen und Leistungen kön‐ sentliche Vertragspartner, Bonitätsrisiko
spruch des stillen Gesellschafters auf‐ nen sich stärker als die allgemeine
grund des vereinbarten Rücktritts hin‐ Es besteht das Risiko, dass wesentliche
Preisentwicklung verteuern oder es
ter die Ansprüche anderer Gläubiger Vertragspartner der Inhaberin insol‐
können andere oder zusätzliche Liefe‐
einstweilen oder dauerhaft nicht mehr vent werden und deshalb oder aus
rungen und Leistungen in Anspruch ge‐
erfüllt werden brauchen. Das bewirkt sonstigen Gründen ihren vertraglichen
nommen werden müssen als ange‐
ein schwächeres Ergebnis als prognos‐ Verpflichtungen nicht oder nicht in vol‐
nommen.
tiziert oder den vollständigen Verlust lem Umfang nachkommen. Dabei kön‐
der Vermögensanlage. nen sich Schadensersatzansprüche ge‐
3.4.4. Instandhaltungskosten, nicht umla-
gen diese Vertragspartner als wirt‐
gefähige Betriebskosten, Selbstbehalte und
3.4.1. Risiken aus kriminellen Handlungen, schaftlich nicht durchsetzbar erweisen
Investitionen zur Werterhaltung und die Notwendigkeit entstehen, zeit‐
Fehlern und äußeren Ereignissen
und kostenträchtige gerichtliche Ausei‐
Für die Instandhaltung der Immobilien nandersetzungen zu führen. Außer‐
Die Inhaberin kann Opfer von Betrug o‐
und für nicht auf die Mieter umlagefä‐ dem könnten wesentliche Vertrags‐
der anderen kriminellen Handlungen
hige Betriebskosten können höhere als partner Verträge aus wichtigem Grund
werden. Sie kann Verluste durch Miss‐
die prognostizierten Kosten anfallen. vorzeitig kündigen.
7 Risiken3.4.7. Risiken unvollständiger Versicherun- anlagen mit ähnlichen Investitionskri‐ können, besteht das Risiko, dass die
gen terien bzw. Immobilienobjekten aufzu‐ stille Beteiligung rückabgewickelt wer‐
legen oder zu verwalten. Damit können den muss. Auf Ebene der Inhaberin
Es kann nicht ausgeschlossen werden, Interessenkonflikte auftreten, nament‐ sind die aufgewendeten Vertriebsge‐
dass bestimmte Risiken für die Immo‐ lich wenn mehrere von der Komple‐ bühren und Konzeptionsgebühren in
bilien nicht von Versicherungen um‐ mentärin geführte Gesellschaften den‐ der Regel verloren. Etwaige Rückforde‐
fasst sind oder dass derartige Risiken selben sachlichen und regionalen rungsansprüche gegen Vergütungs‐
nicht versicherbar sind. Sollte ein Scha‐ Markt bedienen. Das gilt verstärkt in empfänger können sich als wirtschaft‐
den durch ein nicht versichertes Scha‐ Zeiten von Überangebot oder bei Ver‐ lich nicht realisierbar erweisen. Es ist
densereignis entstehen oder sollten kauf. Diese Interessenkonflikte können deshalb möglich, dass die Inhaberin
Aufwendungen aus einem Schadensfall zu der Inhaberin nachteiligen Entschei‐ dem Anleger seine geleisteten Einzah‐
die Versicherungsleistungen überstei‐ dungen führen. lungen ganz oder teilweise nicht zu‐
gen, träfe dies wirtschaftlich die Inha‐ rückerstatten kann, weil andere Gläu‐
berin. Die persönlich haftende Gesellschafte‐ biger vorrangig bedient werden. Fer‐
rin und die Kristensen Invest GmbH ner können Notargebühren, Gerichts‐
3.4.8. Zinseinnahmerisiken sind verbundene Unternehmen im Ver‐ kosten und Vorfälligkeitsentschädigun‐
hältnis zur Kristensen Fund & Asset gen für eine vom Anleger gegebenen‐
Für die Kalkulation der Zinseinnahmen Management A/S, die ihrerseits Toch‐ falls aufgenommene – ausdrücklich
müssen Annahmen über die erzielba‐ tergesellschaft der Konzernobergesell‐ nicht empfohlene ‐ Anteilsfinanzierung
ren Guthabenzinssätze getroffen wer‐ schaft Kristensen Properties A/S ist. Es anfallen, die zu vergeblichen Aufwen‐
den. Die Zinseinnahmen können gerin‐ bestehen personelle Verflechtungen dungen des Anlegers würden. Die Ver‐
ger ausfallen als kalkuliert. Es können zwischen den Gesellschaften insoweit, bindlichkeiten gegenüber Dritten
im gegenwärtigen Marktumfeld auch als die Geschäftsführung der Initiatorin könnten das eingeworbene Kapital
nicht kalkulierte negative Zinsen sei‐ und der Komplementärin teils perso‐ überschreiten mit der Folge, dass die
tens der Inhaberin zu zahlen sein. nenidentisch besetzt ist. Sachliche Ver‐ Inhaberin in Insolvenz fällt. Dies könnte
flechtungen bestehen in Gestalt teils zu einem Totalverlust der Einlage für
3.4.9. Risiko aus der Geschäftsführung und gemeinsamen Geschäftslokals. Es kann den Anleger führen.
dem Immobilienmanagement nicht ausgeschlossen werden, dass es
deshalb zu Interessenkonflikten kom‐ 3.5.2. Risiko aus gesetzlichen Widerrufs-
Die Inhaberin ist unter anderem auch men kann. Sollte eine der genannten rechten
von Erfahrung und Kompetenz der für Gesellschaften im Fall eines Interes‐
die Immobilienentwicklung zuständi‐ senkonflikts eine der Inhaberin wirt‐ Die Ausübung gesetzlicher Widerrufs‐
gen Komplementärin und deren Ge‐ schaftlich nachteilige Maßnahme vor‐ rechte durch den Anleger kann jeder‐
schäftsführung abhängig. Es kann nicht nehmen, können das Vermögen der In‐ zeit zu Liquiditätsabflüssen oder un‐
ausgeschlossen werden, dass diese Be‐ haberin und ihre Fähigkeit, Zins und planmäßigem Ausfall von Liquiditäts‐
teiligten wirtschaftlich nachteilige Ent‐ Kapital zu bedienen, gefährdet wer‐ zuflüssen bei der Inhaberin führen, die
scheidungen treffen. den. die Insolvenz der Inhaberin und damit
den Verlust der Vermögensanlage
3.4.10. Risiko von Interessenkonflikten beim Anleger bewirken kann.
Die persönlich haftende Gesellschafte‐
3.5. Risiken aus der Beteiligung 3.5.3. Risiko aus Vertrags- oder Tätigkeit-
rin, die Anbieterin und Prospektverant‐
wortliche und die Verwaltungstreu‐ sänderungen
händerin unterliegen gegenüber der
3.5.1. Platzierungsrisiko Werden die Vertrags‐ oder Anlagebe‐
Inhaberin keinem Wettbewerbsver‐
dingungen so geändert oder verändert
bot. Diese Unternehmen und deren Or‐
Für den Fall, dass die Inhaberin bis zum sich die Tätigkeit der Inhaberin so, dass
gane und Gesellschafter sowie die mit
Ablauf der Zeichnungsfrist nicht genü‐ sie ein Investmentvermögen im Sinne
diesen Gesellschaften verbundenen
gend stille Gesellschaften begründen des Kapitalanlagegesetzbuchs dar‐
Unternehmen können nicht ausschlie‐
kann und fehlende Mittel für die Finan‐ stellt, ergreift die Bundesanstalt für Fi‐
ßen, zukünftig allein oder gemeinsam
zierung der vorgesehenen Investition nanzdienstleistungsaufsicht Maßnah‐
mit anderen Partnern andere Kapital‐
auch nicht durch eine Eigen‐ oder men nach § 15 des Kapitalanlagege‐
Fremdfinanzierung realisiert werden setzbuchs und ordnet insbesondere
8 Risikendie Rückabwicklung der Geschäfte der 3.5.6. Risiko fehlender freier Handelbarkeit 3.5.8. Risiken aus der Bindungswirkung
Emission der Vermögensanlage an. Sol‐ von Gesellschafterbeschlüssen, Majorisie-
che Maßnahmen können die Insolvenz Die stille Beteiligung ist zwar grund‐
sätzlich während der Laufzeit der stil‐ rung, Einfluss Dritter, Kommunikation zwi-
der Inhaberin und damit den Verlust
der Vermögensanlage beim Anleger len Beteiligung auf andere Personen schen Gesellschaftern
bewirken. übertragbar. Die Inhaberin muss der
Übertragung aber zustimmen. Es kön‐ Der Einwilligung des stillen Gesell‐
3.5.4. Risiken einer Beteiligungsfremdfi- nen Situationen auftreten, in denen die schafters bedürfen nur bestimmte Ent‐
Voraussetzungen für die Erteilung der scheidungen der Inhaberin, die ihre
nanzierung
Zustimmung nicht vorliegen oder die Geschäfte im Übrigen nach eigener
Zustimmung pflichtwidrig verweigert Entscheidung führt. Beschlüsse über
Eine Fremdfinanzierung der Beteili‐
wird. solche Einwilligungen werden mit
gung durch den Anleger ist mit einem
Mehrheit des stillen Kapitals aller stil‐
hohen Risiko verbunden, weil die ge‐
Für die stillen Beteiligungen besteht len Gesellschafter gefasst. Es besteht
naue Höhe und der zeitliche Verlauf
kein einer Wertpapierbörse vergleich‐ das Risiko, durch eine Mehrheit über‐
der dem Anleger für Zins‐ und Tilgungs‐
barer Zweitmarkt. Für den Anleger stimmt zu werden und die Folgen die‐
leistungen zur Verfügung stehenden
kann es deshalb schwierig sein, einen ser Entscheidung gegen sich gelten las‐
Mittelrückflüsse ungewiss sind, Zins‐
Interessenten für die zu veräußernde sen zu müssen. Es können für die Inha‐
und Tilgungsleistungen für ein Darle‐
stille Beteiligung zu finden. Der Preis berin ungünstige Beschlüsse gefasst
hen zur Finanzierung des Anteils aber
richtet sich nach Angebot und Nach‐ werden, die zu einem schwächeren als
auch bei einer Reduzierung oder einem
frage. Kurzfristige Veräußerungswün‐ dem prognostizierten Ergebnis oder ei‐
Ausbleiben von Auszahlungen geleistet
sche beinhalten generell ein erhöhtes ner Gefährdung der Vermögensanlage
werden müssen. Das zur Beteiligungs‐
Risiko von Preisabschlägen. Es kann führen. Datenschutzregelungen kön‐
finanzierung genutzte Darlehen muss
auch nicht ausgeschlossen werden, nen die Kontaktaufnahme für stille Ge‐
auch bei einem Totalverlust der Einlage
dass sich kein Käufer für die stille Betei‐ sellschafter untereinander erschweren
zurückgezahlt werden. Eine Beteili‐
ligungen findet. In diesem Fall kann der oder unmöglich machen. Dies kann die
gungsfremdfinanzierung, die von der
Anleger nicht vor dem 31.12.2023 aus Vorbereitung von Beschlussfassungen
Anbieterin und Prospektverantwortli‐
der Gesellschaft ausscheiden, da auf erschweren oder unmöglich machen
chen nicht angeboten und von der ab‐
einen früheren Zeitpunkt keine ordent‐ und dazu führen, dass die Inhaberin
geraten wird, kann zum Verlust der Be‐
liche Kündigung durch den Anleger Beschlüsse fasst, die zu einer Gefähr‐
teiligung und darüber hinaus zu einer
möglich ist. Dies kann bewirken, dass dung der Vermögensanlage führen.
Gefährdung des übrigen Vermögens
des Anlegers bis zur Privatinsolvenz der Anleger seine Vermögensanlage
nicht oder nicht zu einem gewünschten Es ist ferner nicht auszuschließen, dass
des Anlegers führen.
Zeitpunkt oder einem gewünschten Großanleger mit der Inhaberin stille
Preis handeln kann. Gesellschaften eingehen und Be‐
3.5.5. Beteiligungsdauer, eingeschränkte
schlussfassungen von einem oder we‐
Kündigungsmöglichkeiten
3.5.7. Risiko eines vorzeitigen Ausschei- nigen Anlegern beherrscht werden
können. Dann können Beschlüsse der
Die stille Beteiligung wird bis zum dens
stillen Gesellschafter auch gegen den
31.12.2023 eingegangen. Im Wege ei‐
Der Anleger kann in bestimmten Fällen Willen der weiteren stillen Gesellschaf‐
ner ordentlichen Kündigung kann der
aus von ihm zu vertretenden Gründen ter gefasst werden und zu einer Ge‐
Anleger erst mit Wirkung frühestens
aus der Gesellschaft ausgeschlossen fährdung der Vermögensanlage füh‐
zum 31. Dezember 2023 ausscheiden.
werden. Der ausscheidende Anleger ren.
Dadurch kann sich die Auszahlung von
Mitteln aus der Beendigung der Betei‐ trägt dann das Risiko, dass sich die Ver‐
mögenslage der Inhaberin dadurch In allen genannten Fällen besteht das
ligung verzögern, so dass diese Mittel
verschlechtert und diese sich als nicht Risiko, dass Mehrheitsbeschlüsse ge‐
erst später für andere Zwecke zur Ver‐
in der Lage erweisen könnte, das stille fasst werden, die die individuellen In‐
fügung stehen.
Kapital auszuzahlen. teressen des Anlegers nicht berück‐
sichtigen, gleichwohl aber für ihn ver‐
bindlich sind.
9 Risiken3.5.9. Risiko individueller Kosten der Betei- der Inhaberin auslösen. Prognosti‐ und mieterseitige Kündigungen provo‐
ligung zierte Auszahlungen an den Anleger zieren und somit laufende Erträge und
müssen dann ggf. verschoben werden erzielbare Veräußerungserlöse min‐
Der Anleger trägt bestimmte Kosten, oder fallen ganz aus. Dies kann auch zu dern. Bei Eintritt der beschriebenen Ri‐
deren Höhe nicht im Vorhinein fest‐ einer Gefährdung der Rückzahlung des siken stehen der Inhaberin Veräuße‐
steht und die in der Prognoserechnung Anlegerkapitals führen. rungserlöse nicht, nicht in erwarteter
nicht berücksichtigt werden. Dazu ge‐ Höhe oder nicht zum vorgesehenen
hören Bankgebühren im Zusammen‐ 3.5.11. Risiken aus der Inanspruchnahme Zeitpunkt zur Verfügung. Dann können
hang mit der Einzahlung der Einlage, der Leistungen der Verwaltungstreuhänderin Auszahlungen an den Anleger ein‐
bei Verzug mit der Verpflichtung zur schließlich der Rückzahlung des stillen
Einzahlung der Einlage Verzugskosten Die Interessen des Anlegers werden Kapitals nicht in prognostizierter Höhe
in Höhe von 5 % über dem jeweiligen durch die Verwaltungstreuhänderin erfolgen oder ganz ausfallen oder spä‐
Basiszinssatz jährlich und ggf. die Ver‐ betreut. Es besteht das Risiko, dass die ter als zum prognostizierten Zeitpunkt
pflichtung zur Zahlung einer Schadens‐ Verwaltungstreuhänderin ihre vertrag‐ erfolgen.
pauschale in Höhe von 2 % der Pflicht‐ lichen Pflichten nicht, schlecht oder
einlage oder eines höheren tatsächli‐ unzureichend erfüllt, z. B. Weisungen Schließlich können vereinbarte Kauf‐
chen Schadens, Reisekosten im Zusam‐ nicht ausführt, erforderliche Informati‐ preise sich als uneinbringlich erweisen
menhang mit der Teilnahme an or‐ onen nicht oder nicht zeitgerecht er‐ oder erst nach zeit‐ und kostenträchti‐
dentlichen und außerordentlichen Ge‐ teilt oder die Anlegerinteressen nicht gen Zwangsmaßnahmen gegen einen
sellschafterversammlungen der Inha‐ oder weisungswidrig wahrnimmt. Auch Erwerber realisierbar werden. Auch
berin oder Kosten der Bevollmächti‐ bei Insolvenz der Verwaltungstreuhän‐ dadurch können Zeitpunkt und Um‐
gung und des Bevollmächtigten für Ge‐ derin oder Zwangsvollstreckungsmaß‐ fang der für eine Kapitalrückzahlung
sellschafterversammlungen, Kosten nahmen gegen sie kann nicht ausge‐ verfügbaren Verkaufserlöse beein‐
für Aufwendungen bei der Ausübung schlossen werden, dass die Interessen trächtigt und die Vermögensanlage ge‐
des Rechts zur Einsichtnahme in Bü‐ des Anlegers beeinträchtigt werden. fährdet werden.
cher und Aufzeichnungen der Inhabe‐
rin oder der diesbezüglichen Beauftra‐ 3.5.12. Risiko der Wertentwicklung und der 3.5.13. Angaben externer Dritter, be-
gung eines Sachverständigen, Kommu‐ Veräußerung schränkte Haftung in Verträgen
nikations‐ und Portokosten für die
Kommunikation mit der Inhaberin oder Der tatsächlich erzielbare Veräuße‐ Die Anbieterin und Prospektverant‐
der Verwaltungstreuhänderin und die rungserlös von Immobilien und die wortliche hat sich bei der Konzeption
Teilnahme an schriftlichen Abstim‐ Dauer des Verwertungsprozesses wer‐ und Aufbereitung des Angebots auch
mungen, bei Übertragung der Beteili‐ den unter anderem wesentlich von der auf Angaben externer Dritter, insbe‐
gung die dabei auf Anlegerebene ent‐ Entwicklung des globalen und regiona‐ sondere von Beratern und Immobilien‐
stehenden Kosten und ggf. Kosten von len Immobilienmarktes als solchem, sachverständigen, stützen müssen. Es
Auseinandersetzungen, wenn der An‐ der Entwicklung von Nachfrage und besteht das Risiko, dass diese Angaben
leger vorzeitig aus der Gesellschaft Flächenangebot und der Entwicklung inhaltlich unrichtig, unvollständig,
ausscheidet. Die genannten Kosten von Standort und Zustand der Immobi‐ missverständlich oder irreführend
mindern die frei verfügbaren Auszah‐ lie und der Mietverträge bestimmt. So‐ sind. Eine Haftung der externen Dritten
lungen nach Maßgabe der individuel‐ fern Märkte schwächer wachsen als er‐ ist nicht in jedem Fall oder nur mit Ein‐
len, konkreten Verhältnisse des Anle‐ wartet, stagnieren oder sogar rückläu‐ schränkungen gegeben, unterliegt Ver‐
gers und fallen auch dann an, wenn fig sind oder sich der Standort oder die jährungsregelungen und kann sich als
Auszahlungen der Inhaberin an den Immobilie negativ entwickeln oder rechtlich oder wirtschaftlich nicht
Anleger niedriger als prognostiziert er‐ kaufbereite Interessenten nicht oder durchsetzbar erweisen. Wirtschaftli‐
folgen oder ganz ausfallen. nur nach längerer Suche gefunden che Situation, Liquiditätssituation und
werden, können prognostizierte Ver‐ Ertragsaussichten der Inhaberin kön‐
3.5.10. Risiko aus Abfindungsverpflichtungen kaufserlöse der Inhaberin unterschrit‐ nen sich dann anders als prognostiziert
ten oder später als vorgesehen reali‐ darstellen, ohne dass werthaltige Haf‐
Abfindungsverpflichtungen gegenüber siert werden. Das Bekanntwerden ei‐ tungsansprüche gegenüberstehen.
ausgeschiedenen Anlegern können ner Verkaufsabsicht kann sich in Unsi‐ Auch die wesentlichen von der Inhabe‐
eine erhebliche Liquiditätsbelastung cherheit der Mieter niederschlagen rin geschlossenen Dienstleistungsver‐
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