Grundbesitz europa Verkaufsprospekt einschließlich Anlagebedingungen gültig ab 1. Oktober 2021 - DWS
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DWS Grundbesitz GmbH
grundbesitz europa
Verkaufsprospekt
einschließlich Anlagebedingungen
gültig ab 1. Oktober 2021
h
Österreic
leger in
Nur für AnZusätzliche Informationen für Anleger in Österreich
Die DWS Grundbesitz GmbH („DWS“) hat der österreichischen Besondere, mit dieser Veranlagung
Finanzmarktaufsichtsbehörde ihre Absicht angezeigt, Anteile an verbundene Risiken
bestimmten Anteilklassen des Immobilien-Sondervermögens
Mit einer Anlage in den Fonds können neben der Chance auf
(nachfolgend auch „Fonds“) „grundbesitz europa“ gemäß § 31
Wertsteigerungen und Ausschüttungen auch Verlustrisiken ver-
Alternative Investmentfonds Manager-Gesetz („AIFMG“) an
bunden sein. Damit gehen insbesondere folgende Risiken einher:
professionelle Anleger zu vertreiben. Zusätzlich hat die DWS er-
folgreich das Anzeige- und Registrierungsverfahren gemäß § 49
Risiko der Rücknahmeaussetzung bei Fondsanteilen/
AIFMG für den grundbesitz europa durchgeführt und ist entspre-
Liquiditätsrisiko
chend berechtigt die Anteile am grundbesitz europa auch an
Immobilien können – anders als z.B. Aktien – nicht kurzfristig
Privatkunden zu vertreiben.
veräußert werden. Wenn sehr viele Anleger gleichzeitig Antei-
le zurückgeben möchten, reichen die im Fonds vorhandenen
Weder der grundbesitz europa noch die DWS Grundbesitz
liquiden Mittel möglicherweise nicht aus, um diese Anteilrück-
GmbH unterliegt einer Aufsicht der Finanzmarktaufsichtsbehör-
gaben zu bedienen. In diesen Fällen muss die Gesellschaft die
de (FMA) oder einer sonstigen österreichischen Behörde. Die
Rücknahme der Anteile zeitweise aussetzen. Dies hat zur Folge,
Aufsicht obliegt ausschließlich der Bundesanstalt für Finanz-
dass die Anleger – ggf. längere Zeit – nicht über ihr investiertes
dienstleistungsaufsicht (BaFin). Weder ein etwaiger Prospekt
Kapital verfügen können. In letzter Konsequenz kann es zur Ab-
noch ein Kundeninformationsdokument (KID) oder ein Verein-
wicklung des Fonds mit der Folge der Veräußerung sämtlicher
fachter Prospekt wurden von der FMA oder einer sonstigen
Vermögenswerte kommen. Da die Immobilien in diesem Fall oft
österreichischen Behörde geprüft. Die FMA oder eine sonstige
nur schrittweise oder zu ungünstigen Preisen verkauft werden
österreichische Behörde haften nicht für die Richtigkeit oder
können, muss ein Anleger unter Umständen auf eine längere
Vollständigkeit der Vertriebsunterlagen.
Rückzahlung seines eingezahlten Kapitals – ggf. bis zur vollstän-
digen Abwicklung des Fonds – warten. Der Erlös kann erheblich
Der vorliegende Verkaufsprospekt ist kein Prospekt gemäß
unter dem Wert des eingezahlten Kapitals liegen.
österreichischem Kapitalmarktgesetz („KMG“) und wurde
entsprechend nicht nach den Bestimmungen dieses Gesetztes
Immobilienrisiko
erstellt, geprüft/gebilligt oder veröffentlicht. Es besteht keine
Die Mieterträge des Fonds können z.B. infolge von Leerständen
Verpflichtung zur Erstellung eines Prospekts nach KMG, da die
oder zahlungsunfähigen Mietern sinken. Objekte an bestimm-
Ausnahmebestimmung des § 3 Absatz 1 Z 4 KMG anwendbar
ten Standorten können für Mieter an Attraktivität verlieren.
ist. Der vorliegende Prospekt ist ein nach deutschem Recht
Infolgedessen sind nur geringere Mieten erzielbar. Der Wert
erstellter Prospekt, der essenzielle Informationen zum gegen-
der Immobilien kann wegen geringerer Mieteinnahmen oder
ständlichen Fonds enthält und sollte vor einer etwaigen Anlage
Marktänderungen sinken. Die Instandhaltung der Objekte kann
in den Fonds genau geprüft werden. Interessenten sollten auch
teurer werden als geplant. Mögliche Änderungen im Steuerrecht
die Risikohinweise im Prospekt beachten.
können den Ertrag aus der Immobilie beeinflussen.
Der Nettoinventarwert sowie die Ausgabe- und Rücknahmeprei-
Risiko aus Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
se werden mindestens zweimal im Monat auf der Internetseite
Wenn der Fonds Immobilien indirekt über eine Gesellschaft
realestate.dws.com veröffentlicht.
erwirbt, können sich neben den Immobilienrisiken Risiken aus
Änderungen im Gesellschafts- und Steuerrecht ergeben; dies gilt
Der Prospekt einschließlich der Allgemeinen und Besonderen
insbesondere bei Investitionen im Ausland.
Anlagebedingungen, die Kundeninformationsdokumente (KID)
sowie die Jahres- und Halbjahresberichte sind auf der Internet-
Risiko aus der eingeschränkten Verfügbarkeit/Mindesthaltefrist
seite realestate.dws.com in deutscher Sprache abrufbar.
Anders als Bestandsanleger können Neuanleger nicht von ei-
nem Freibetrag profitieren. Daher können sie auf Änderungen
Die folgenden Anteilklassen des grundbesitz europa werden
der Rahmenbedingungen (z.B. fallende Immobilienpreise) nur
in Österreich vertrieben:
nach Einhaltung der Mindesthaltedauer von 24 Monaten und der
- RC (WKN: 980700), (ISIN: DE0009807008)
zwölfmonatigen Ankündigungsfrist und damit – im Vergleich zu
- IC (WKN: A0NDW8), (ISIN: DE000A0NDW81)
Bestandsanlegern – nur mit Verzögerung reagieren. Dieses Risiko
gilt ebenso für Bestandsanleger, die Anteile im Umfang von mehr
als 30.000 Euro pro Kalenderhalbjahr zurückgeben möchten.Besonderes Preisänderungsrisiko Allgemeine Hinweise zur Besteuerung
Während der Mindesthaltefrist von 24 Monaten und der zwölf- ausländischer Immobilien-Sondervermögen
monatigen Ankündigungsfrist können Wertverluste auftreten, bei österreichischen Anlegern
indem der Marktwert der Vermögensgegenstände gegenüber
Diese allgemeinen Hinweise zur Einkommens- und Körper-
dem Einstandspreis fällt. Damit besteht das Risiko, dass der
schaftsbesteuerung enthalten eine kurze Zusammenfassung
Neuanleger für seine Anteile einen Rücknahmepreis erhält, der
betreffend einige wichtige Grundsätze, die im Zusammenhang
niedriger ist als der Ausgabepreis zum Zeitpunkt des Anteiler-
mit dem Erwerb, dem Halten und der Veräußerung von Antei-
werbs oder als der Rücknahmepreis zum Zeitpunkt der unwi-
len an einem ausländischen Fonds in Österreich bedeutsam
derruflichen Rückgabeerklärung. Der erzielte Rückgabepreis
sind. Die Zusammenfassung erhebt nicht den Anspruch, sämt-
liegt ggf. unter dem Rücknahmepreis, den Bestandsanleger bei
liche steuerlichen Überlegungen vollständig wiederzugeben
sofortiger Rückgabe erzielen. Dieses Risiko gilt ebenso für Be-
und geht auch nicht auf besondere Sachverhaltsgestaltungen
standsanleger, die Anteile im Umfang von mehr als 30.000 Euro
ein, die für einzelne potenzielle Anleger von Bedeutung sein
pro Kalenderhalbjahr zurückgeben möchten.
können. Sie soll keine rechtliche oder steuerliche Beratung
darstellen und auch nicht als solche ausgelegt werden. Des
Kreditrisiko
Weiteren nimmt die Zusammenfassung nur auf Anleger Bezug,
Wenn Immobilien des Fonds mit einem Kredit finanziert werden,
die in Österreich der unbeschränkten Einkommen- oder Körper-
wirken sich ihre Wertschwankungen stärker auf den Preis der
schaftsteuerpflicht unterliegen und in rechtlicher und tatsächli-
Fondsanteile aus (so genannter Hebeleffekt). Das gilt für Wert-
cher Hinsicht einem unbestimmten Personenkreis angebotene
steigerungen ebenso wie für Wertminderungen.
Anteile an einem ausländischen Fonds über eine inländische
auszahlende bzw. depotführende Stelle halten. Die Darstellung
Eine ausführliche Beschreibung der Risiken finden Sie im
basiert auf den derzeit gültigen österreichischen Steuergeset-
Abschnitt „Risikohinweise“ des Verkaufsprospekts.
zen, der höchstgerichtlichen Rechtsprechung sowie den Richt-
linien der Finanzverwaltung und deren jeweiliger Auslegung,
die alle Änderungen unterliegen können. Solche Änderungen
können auch rückwirkend eingeführt werden und die beschrie-
benen steuerlichen Folgen nachteilig beeinflussen. Potenziellen
Anlegern wird empfohlen, ihre rechtlichen und steuerlichen
Berater zu konsultieren. Das steuerliche Risiko trägt jedenfalls
der Anleger.
1. Unbeschränkte Einkommen- bzw.
Körperschaftsteuerpflicht
Natürliche Personen, die in Österreich einen Wohnsitz und/oder
ihren gewöhnlichen Aufenthalt gemäß § 26 Bundesabgabenord-
nung („BAO“) haben, unterliegen mit ihrem Welteinkommen der
Einkommensteuer in Österreich (unbeschränkte Einkommen-
steuerpflicht). Natürliche Personen, die weder Wohnsitz noch
gewöhnlichen Aufenthalt in Österreich haben, unterliegen nur
mit bestimmten Inlandseinkünften der Steuerpflicht in Öster-
reich (beschränkte Einkommensteuerpflicht).
Körperschaften, die in Österreich ihren Ort der Geschäftsleitung
und/oder ihren Sitz gemäß § 27 BAO haben, unterliegen mit
ihrem Welteinkommen der Körperschaftsteuer in Österreich
(unbeschränkte Körperschaftsteuerpflicht). Körperschaften, die
weder Ort der Geschäftsleitung noch Sitz in Österreich haben,
unterliegen nur mit bestimmten Inlandseinkünften der Steuer-
pflicht in Österreich (beschränkte Körperschaftsteuerpflicht).2. Definition des ausländischen der Wertzuwächse der zu Grunde liegenden Immobilien, die sich
Immobilienfonds aus jährlich vorzunehmenden Bewertungen ergeben, und stellen
Gemäß § 42 Immobilien-Investmentfondsgesetz („ImmoInvFG“) somit im Wesentlichen unrealisierte Wertsteigerungen dar. Die
gelten als ausländische Immobilienfonds: Wertpapier- und Liquiditätsgewinne umfassen Zinseinnahmen
–– AIF in Immobilien im Sinne des AIFMG, deren Herkunftsstaat abzgl. der damit im Zusammenhang stehenden Aufwendungen.
nicht Österreich ist, ausgenommen Körperschaften, die mit
einer inländischen unter § 7 Absatz 3 des Körperschaftsteuer- Soweit Bewirtschaftungs- und Aufwertungsgewinne ausländi-
gesetzes fallenden Körperschaft vergleichbar sind; und sche Immobilien betreffen, die in einem Staat gelegen sind, mit
–– subsidiär, jede einem ausländischen Recht unterstehende dem das jeweils anwendbare Doppelbesteuerungsabkommen
Veranlagungsgemeinschaft in Immobilien, unabhängig von („DBA“) die Befreiungsmethode vorsieht, muss der Jahresge-
ihrer Rechtsform, deren Vermögen nach dem Gesetz, der winn des Fonds entsprechend reduziert werden. Soweit die
Satzung oder der tatsächlichen Übung nach den Grundsätzen Bewirtschaftungs- und Aufwertungsgewinne ausländische
der Risikostreuung angelegt ist, wenn eine der folgenden Immobilien betreffen, die in einem Staat gelegen sind, mit
Voraussetzungen erfüllt ist: dem das DBA die Anrechnungsmethode vorsieht, bleiben diese
–– die Veranlagungsgemeinschaft unterliegt im Ausland Gewinne Bestandteil des Jahresgewinns des Fonds, wobei die
tatsächlich direkt oder indirekt keiner der österreichischen ausländische Steuer unter Berücksichtigung der allgemeinen
Körperschaftsteuer vergleichbaren Steuer; Begrenzungen (wie insbesondere des Anrechnungshöchstbe-
–– die Gewinne der Veranlagungsgemeinschaft unterliegen trags) auf die österreichische Einkommen- oder Körperschaft-
im Ausland einer der österreichischen Körperschaftsteuer steuer anrechenbar ist. Dasselbe gilt im Anwendungsbereich
vergleichbaren Steuer, deren anzuwendender Steuersatz der Verordnung des Bundesministers für Finanzen betreffend
weniger als 15% beträgt; oder die Vermeidung von Doppelbesteuerungen.
–– die Veranlagungsgemeinschaft ist im Ausland Gegen-
stand einer umfassenden persönlichen oder sachlichen Der so ermittelte Jahresgewinn des Fonds stellt auch die steu-
Steuerbefreiung. erliche Bemessungsgrundlage für die Ertragsbesteuerung auf
Ebene des Anlegers dar.
Bei AIF in Immobilien im Sinne des AIFMG gilt das Vermögen
stets als nach den Grundsätzen der Risikostreuung angelegt In Österreich unbeschränkt steuerpflichtige Anleger, die Anteile
(§ 42 ImmoInvFG). an einem ausländischen Fonds halten, unterliegen mit ausschüt-
tungsgleichen Erträgen des ausländischen Fonds (Punkt 4.) und
mit realisierten Wertsteigerungen aus dem Verkauf der Anteile
3. Allgemein an einem ausländischen Fonds (Punkt 5.) der Einkommen- bzw.
Ein ausländischer Fonds gilt für steuerliche Zwecke als trans-
Körperschaftsteuerpflicht. Ausschüttungen sind hingegen
parentes Gebilde, sodass auf dessen Ebene keine Besteuerung
steuerlich unbeachtlich. Im Fall von so genannten „schwarzen“
erfolgt. Dessen Einkünfte werden vielmehr direkt dem Anleger
Fonds, deren steuerrelevante Daten nicht von einem steuer
zugerechnet, bei dem sie der Einkommen- oder Körperschaft-
lichen Vertreter ermittelt werden, können negative steuerliche
steuer unterworfen werden. Allerdings ist der ausländische
Konsequenzen eintreten (Punkt 6.).
Fonds Einkünfteermittlungssubjekt, weil auf Ebene des Fonds
die Ermittlung des Jahresgewinns und damit auch der steuerli-
chen Bemessungsgrundlage des Anlegers erfolgt. 4. Ausschüttungsgleiche Erträge
Gewinne eines ausländischen Fonds gelten zum Zeitpunkt der
Gemäß § 14 Absatz 2 ImmoInvFG setzt sich der Jahresgewinn Veröffentlichung der für die ertragsteuerliche Behandlung rele-
eines Fonds im Wesentlichen aus (i) den Bewirtschaftungsge- vanten Daten durch die Oesterreichische Kontrollbank Aktien-
winnen, (ii) den Aufwertungsgewinnen und (iii) den Wertpa- gesellschaft auf Grund einer fristgerechten Meldung als ausge-
pier- und Liquiditätsgewinnen zusammen. Der Umfang dieser schüttet (vgl. § 40 Absatz 1 Z 2 Buchstabe b) ImmoInvFG).
Gewinnkategorien ist in § 14 Absatz 3 bis 5 ImmoInvFG genau
definiert: Die Bewirtschaftungsgewinne errechnen sich aus den Gemäß § 93 Absatz 1 Einkommensteuergesetz („EStG“) kommt
erhaltenen Erträgen für die entgeltliche Überlassung von Immo- es bei Vorliegen einer inländischen auszahlenden Stelle zum Ab-
bilien zzgl. sonstiger Erträge aus der laufenden Bewirtschaftung zug von Kapitalertragsteuer („KESt“) zum besonderen Steuersatz
abzgl. der damit im Zusammenhang stehenden Aufwendungen von 27,5% auf die ausschüttungsgleichen Erträge.
(aber ohne Abschreibungen). Die Aufwertungsgewinne sind 80%Im Fall von natürlichen Personen, die Anteile an einem ausländi- Betriebsvermögen halten, Einkünfte aus realisierten Wertsteige-
schen Fonds im Privatvermögen halten, gelten sämtliche Erträ- rungen in der Einkommensteuererklärung angegeben werden
ge, d. h. auch Bewirtschaftungs- und Aufwertungsgewinne als müssen (nichtsdestotrotz ist der besondere Einkommensteu-
Einkünfte aus Kapitalvermögen. Der Abzug von KESt hat End- ersatz von 27,5% anwendbar). Auf Antrag werden sämtliche
besteuerungswirkung; das bedeutet, dass über den Abzug von einem besonderen Steuersatz gemäß § 27a Absatz 1 EStG
KESt hinaus keine Einkommensteuerpflicht besteht. In diesem unterliegenden Einkünfte der natürlichen Person zum niedrige-
Fall muss der Anleger die ausschüttungsgleichen Erträge aus ren progressiven Einkommensteuersatz veranlagt (Regelbesteu-
dem ausländischen Immobilienfonds nicht in seine Einkom- erungsoption gemäß § 27a Absatz 5 EStG).
mensteuererklärung aufnehmen. Auf Antrag werden sämtliche
einem besonderen Steuersatz gemäß § 27a Absatz 1 EStG Im Fall von Kapitalgesellschaften unterliegen die Veräußerungs-
unterliegenden Einkünfte zum niedrigeren progressiven Ein- gewinne der Körperschaftsteuer in Höhe von 25%. KESt kann
kommensteuertarif veranlagt (Regelbesteuerungsoption gemäß auf die Körperschaftsteuer angerechnet werden. Unter den
§ 27a Absatz 5 EStG). Voraussetzungen des § 94 Z 5 EStG kommt es von vornherein
nicht zum Abzug von KESt.
Im Fall von natürlichen Personen, die Anteile an einem auslän-
dischen Fonds im Betriebsvermögen halten, werden die aus-
6. Schwarze Fonds
schüttungsgleichen Erträge aus dem ausländischen Fonds unter
Neben den oben beschriebenen so genannten „weißen“
die betrieblichen Einkunftsarten subsumiert. Die Besteuerung
Fonds gibt es noch die so genannten „schwarzen“ Fonds.
entspricht der oben dargestellten Vorgangsweise betreffend na-
Als „schwarze“ Fonds gelten ausländische Fonds, bei denen
türliche Personen, welche die Anteile im Privatvermögen halten.
die für die ertragsteuerliche Behandlung relevanten Daten nicht
durch einen steuerlichen Vertreter (das ist ein inländischer
Im Fall von Kapitalgesellschaften unterliegen die ausschüttungs-
Wirtschaftstreuhänder oder eine Person, die vergleichbare
gleichen Erträge der Körperschaftsteuer in Höhe von 25%. KESt
fachliche Q
ualifikationen nachweist) bei der Oesterreichischen
kann auf die Körperschaftsteuer angerechnet werden. Unter den
Kontrollbank Aktiengesellschaft gemeldet werden. Daraus
Voraussetzungen des § 94 Z 5 EStG kommt es von vornherein
resultieren die folgenden negativen steuerlichen Konsequenzen
nicht zum Abzug von KESt.
(vgl. § 40 Absatz 2 Z 2 ImmoInvFG):
–– Ausschüttungen des ausländischen Fonds sind zur Gänze
5. Veräußerung von Anteilen steuerpflichtig.
Gemäß § 40 Absatz 3 ImmoInvFG führt die Veräußerung von –– Die ausschüttungsgleichen Erträge des ausländischen Fonds
Anteilen an einem ausländischen Fonds (dazu zählt auch die sind in Höhe von 90% des Unterschiedsbetrages zwischen
Rückgabe von Anteilen durch den Anleger an den ausländischen dem ersten und dem im letzten vorangegangenen Kalender-
Immobilienfonds) zu Einkünften aus realisierten Wertsteige- jahr festgesetzten Rücknahmepreis, mindestens jedoch in
rungen gemäß § 27 Absatz 3 EStG, welche dem KESt-Abzug Höhe von 10% des am Ende des vorangegangenen Kalender-
von 27,5% unterliegen. Die Bemessungsgrundlage entspricht jahres festgesetzten Rücknahmepreises zu schätzen.
dem Unterschied zwischen dem Veräußerungspreis und den
Anschaffungskosten der Anteile. Im Fall von natürlichen Perso- Gemäß § 40 Absatz 2 Z 3 ImmoInvFG kann der Anleger selbst
nen, die Anteile an einem ausländischen Immobilienfonds im den Nachweis der ausschüttungsgleichen Erträge oder der
Privatvermögen halten, bleiben Anschaffungsnebenkosten wie Steuerfreiheit der tatsächlichen Ausschüttungen gegenüber
beispielsweise Ausgabeaufschläge außer Betracht. Ein Abzug dem Abzugsverpflichteten erbringen, der, je nachdem, die KESt
der im Zusammenhang mit dem Verkauf anfallenden Kosten ist zu erstatten oder nach zu belasten und/oder die Anschaffungs-
nicht möglich. Um Doppelbesteuerung oder doppelte Nichtbe- kosten der Anteile am ausländischen Fonds (im Hinblick auf eine
steuerung zu vermeiden, werden die Anschaffungskosten (i) um spätere Veräußerung der Anteile) zu korrigieren hat.
bereits besteuerte ausschüttungsgleiche Erträge erhöht und (ii)
um steuerfreie Ausschüttungen reduziert.
Im Fall von natürlichen Personen, die Anteile an einem auslän-
dischen Fonds im Privatvermögen halten, hat der KESt-Abzug
Endbesteuerungswirkung, während im Fall von natürlichen
Personen, die Anteile an einem ausländischen Fonds imVerkaufsprospekt und Einführung
Der Kauf und Verkauf von Anteilen an dem Immobilien- §§ 12, 17 ZPO). Anleger, die Verbraucher sind (s. auch nachste-
Sondervermögen „grundbesitz europa“ (das „Sonderver hende Definition) und in einem anderen EU-Staat wohnen, können
mögen“) erfolgt auf der Grundlage des Verkaufsprospekts, auch vor einem zuständigen Gericht am Wohnsitz Klage erheben.
der wesentlichen Anlegerinformationen und der „Allgemeinen
Anlagebedingungen“ in Verbindung mit den „Besonderen Laut § 303 Absatz 1 Kapitalanlagegesetzbuch („KAGB“) sind
Anlagebedingungen“ in der jeweils geltenden Fassung. Die sämtliche Veröffentlichungen und Werbeschriften in deutscher
„Allgemeinen Anlagebedingungen“ und die „Besonderen Sprache abzufassen oder mit einer deutschen Übersetzung zu
Anlagebedingungen“ (zusammen die „Anlagebedingungen“) versehen. Die Gesellschaft wird ferner die gesamte Kommuni
sind im Anschluss an diesen Verkaufsprospekt abgedruckt. kation mit den Anlegern in deutscher Sprache führen.
Dieser Verkaufsprospekt ist dem am Erwerb eines Anteils Die DWS Grundbesitz GmbH hat sich zur Teilnahme an Streit-
an dem Sondervermögen Interessierten zusammen mit den beilegungsverfahren vor einer Verbraucherschlichtungsstelle
wesentlichen Anlegerinformationen und dem letzten veröffent- verpflichtet. Bei Streitigkeiten können Verbraucher die Ombuds-
lichten Jahresbericht sowie dem ggf. nach dem Jahresbericht stelle für Investmentfonds des BVI Bundesverband Investment
veröffentlichten Halbjahresbericht rechtzeitig vor Vertrags- und Asset Management e.V. („BVI“) als zuständige Verbraucher-
schluss in der geltenden Fassung kostenlos zur Verfügung zu schlichtungsstelle anrufen. Diese Gesellschaft nimmt an dem
stellen. Der am Erwerb eines Anteils Interessierte ist zudem Verfahren dieser Schlichtungsstelle teil. Die Kontaktdaten der
über den jüngsten Nettoinventarwert des grundbesitz europa zu Ombudsstelle für Investmentfonds lauten:
informieren.
Büro der Ombudsstelle des BVI
Von dem Verkaufsprospekt abweichende Auskünfte oder Bundesverband Investment und Asset Management e.V.
Erklärungen dürfen nicht abgegeben werden. Jeder Kauf von Unter den Linden 42, 10117 Berlin
Anteilen an dem Sondervermögen auf der Basis von Auskünften Tel.: (030) 6 44 90 46-0, Fax: (030) 6 44 90 46-29
oder Erklärungen, welche nicht in dem Verkaufsprospekt oder E-Mail: info@ombudsstelle-investmentfonds.de
den wesentlichen Anlegerinformationen enthalten sind, erfolgt Internet: www.ombudsstelle-investmentfonds.de
ausschließlich auf Risiko des Käufers. Der Verkaufsprospekt
wird ergänzt durch den jeweils letzten Jahresbericht und den Die Europäische Kommission hat unter www.ec.europa.eu/
ggf. nach dem Jahresbericht veröffentlichten Halbjahresbericht. consumers/odr eine europäische Online-Streitbeilegungs-
plattform eingerichtet. Verbraucher können diese für die
Der Verkaufsprospekt ist von der DWS Grundbesitz GmbH außergerichtliche Beilegung von Streitigkeiten aus Online-
(„Gesellschaft“ oder „Kapitalverwaltungsgesellschaft“) erstellt Kaufverträgen oder Online-Dienstleistungsverträgen nutzen.
und wird von dieser herausgegeben. Er richtet sich an Inter- Die E-Mail-Adresse der Gesellschaft lautet: info@dws.com.
essenten, die eine mittelbare Investition in ein Immobilienpro-
dukt mit Schwerpunkt in Europa wünschen. Er berichtet über Verbraucher sind natürliche Personen, die in den grundbesitz
die für eine Anlageentscheidung bedeutsamen Angaben bzgl. europa zu einem Zweck investieren, der überwiegend w
eder
des Sondervermögens (einschließlich der Besonderheiten der ihrer gewerblichen noch ihrer selbstständigen beruflichen
jeweiligen Anteilklasse), insbesondere wesentliche Risiken, Tätigkeit zugerechnet werden kann, die also zu Privatzwecken
Kosten, die Anlagestrategie und die Anteile einschließlich deren handeln.
Ausgabe- und Rücknahmemodalitäten. Die Anzahl der Anteile
ist nicht beschränkt. Bei Streitigkeiten im Zusammenhang mit Kaufverträgen
oder Dienstleistungsverträgen, die auf elektronischem Wege
Dem Vertragsverhältnis zwischen Gesellschaft und Anleger zustande gekommen sind, können sich die Verbraucher auch
sowie den vorvertraglichen Beziehungen wird deutsches Recht an die Online-Streitbeilegungsplattform der EU wenden
zugrunde gelegt. (www.ec.europa.eu/consumers/odr). Als Kontaktadresse der
Kapitalverwaltungsgesellschaft gilt folgende E-Mail-Adresse:
Für die meisten Klagen im Zusammenhang mit diesem Vertrags- info@dws.com. Die Plattform ist selbst keine Streitbeilegungs-
verhältnis ist das Gericht am Sitz der Gesellschaft zuständig stelle, sondern vermittelt den Parteien lediglich den Kontakt zu
(gemäß § 19 der „Allgemeinen Anlagebedingungen“, § 32b sowie einer zuständigen nationalen Schlichtungsstelle.Bei Streitigkeiten aus der Anwendung der Vorschriften Vertriebsgestattungen und -beschränkungen
des Bürgerlichen Gesetzbuches betreffend Fernabsatzver Die Anteile an dem Sondervermögen sind derzeit nur zum
träge über Finanzdienstleistungen können sich die Verbraucher Vertrieb in Deutschland und Österreich zugelassen.
auch an die Schlichtungsstelle der Deutschen Bundesbank,
Postfach 11 12 32 in 60047 Frankfurt am Main, US-Personen
Tel.: (069) 2388-1907 oder -1906, Fax: (069) 2388-1919, Die DWS Grundbesitz GmbH bzw. das Sondervermögen sind
E-Mail: schlichtung@bundesbank.de, wenden. und werden nicht gemäß dem United States Investment
Company Act von 1940 in seiner gültigen Fassung registriert.
Das Recht, die Gerichte anzurufen, bleibt von einem Schieds Die Anteile des Sondervermögens sind und werden nicht gemäß
verfahren unberührt. dem United States Securities Act von 1933 in seiner gültigen
Fassung oder nach den Wertpapiergesetzen eines Bundes
Die zum Sondervermögen gehörenden Vermögensgegenstände staates der Vereinigten Staaten von Amerika registriert. Anteile
stehen gemäß § 245 KAGB im Eigentum der Gesellschaft, die des Sondervermögens dürfen weder in den Vereinigten Staaten
sie treuhänderisch für die Anleger verwaltet. Der Anleger wird noch einer US-Person oder auf deren Rechnung angeboten
durch den Erwerb der Anteile Treugeber und hat schuldrecht oder verkauft werden. Kaufinteressenten bzw. Anleger müssen
liche Ansprüche gegen die Gesellschaft. Mit den Anteilen sind ggf. darlegen, dass sie keine US-Person sind und Anteile weder
grundsätzlich keine Stimmrechte verbunden (zu Ausnahmen im Auftrag von US-Personen erwerben noch an US-Personen
s. insbesondere Kapitel „Rücknahmeaussetzung und Beschlüsse weiterveräußern. Zu den US-Personen zählen natürliche
der Anleger“). Personen, wenn sie ihren Wohnsitz in den Vereinigten Staaten
haben. US-Personen können auch Personen- oder Kapital
Eine Verwahrstelle ist mit der Überwachung des Bestands der gesellschaften sein, die gemäß den Gesetzen der USA bzw.
zum Sondervermögen gehörenden Immobilien beauftragt; die eines US-Bundesstaats, Territoriums oder einer US-Besitzung
Gesellschaft darf nur mit Zustimmung der Verwahrstelle über gegründet werden.
die zum Sondervermögen gehörenden Immobilien verfügen.
Zum Schutz der Anleger ist eine Verfügungsbeschränkung in In Frankreich ansässige Personen
das Grundbuch einzutragen. Wenn kein Register besteht, ist Die in diesem Verkaufsprospekt genannten Informationen und
die Wirksamkeit der Verfügungsbeschränkung sicherzustellen. Anteile an dem Sondervermögen sind nicht für den Vertrieb an
Weitergehende Informationen können dem Kapitel „Verwahr natürliche und juristische Personen bestimmt, die in Frankreich
stelle“ entnommen werden. ansässig sind.
Die Vollstreckung von gerichtlichen Urteilen richtet sich nach
der ZPO, ggf. dem Gesetz über die Zwangsvollstreckung und DWS Grundbesitz GmbH
die Zwangsverwaltung bzw. der Insolvenzordnung. Da die Frankfurt am Main, 1. Oktober 2021
Gesellschaft inländischem Recht unterliegt, bedarf es keiner
Anerkennung inländischer Urteile vor deren Vollstreckung. Die Geschäftsführung
Der jeweils gültige Jahres- bzw. Halbjahresbericht enthält
aktuelle Angaben über die Kapitalverwaltungsgesellschaft,
Abschlussprüfer, Verwahrstelle und Gremien sowie über das
gezeichnete und eingezahlte Kapital und das haftende Eigen-
kapital der Gesellschaft und der Verwahrstelle.
Dieser Verkaufsprospekt und die darin enthaltenen Angaben
entsprechen dem Stand zum Zeitpunkt der Drucklegung. Die
Angaben wurden nach bester Kenntnis zusammengestellt,
es wurden nach Ansicht der Gesellschaft keine wesentlichen
Umstände ausgelassen. Im Falle wesentlicher Änderungen wird
dieser Verkaufsprospekt aktualisiert.
grundbesitz europa I Verkaufsprospekt 1Inhaltsverzeichnis
Verkaufsprospekt und Einführung Inflationsrisiko . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
Sondervermögen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 Währungsrisiko . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
Bezeichnung, Zeitpunkt der Auflegung, Laufzeit, Anteilklassen . . 5 Konzentrationsrisiko . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
Verkaufsunterlagen und Offenlegung von Informationen Kursänderungsrisiko von Aktien und
zum Risikomanagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 sonstigen Wertpapieren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
Übersicht über die Ziele, Anlagepolitik, Ertragsverwendung Zinsänderungsrisiko . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
und Rückgabe von Anteilen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 Risiko von negativen Habenzinsen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
Anlagebedingungen und Verfahren für deren Änderung . . . . . . 7 Risiken im Zusammenhang mit Derivategeschäften . . . . . . . 15
Kapitalverwaltungsgesellschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 Risiken bei Wertpapier-Darlehen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
Verwahrstelle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 Risiken bei Wertpapier-Pensionsgeschäften . . . . . . . . . . . . . 15
Identität der Verwahrstelle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 Risiken im Zusammenhang mit dem Erhalt
Aufgaben der Verwahrstelle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 von Sicherheiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
Unterverwahrung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 Risiken im Zusammenhang mit der Investition
Haftung der Verwahrstelle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 in Investmentanteile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
Zusätzliche Informationen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 Risiken aus dem Anlagespektrum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
Kein Einsatz eines Prime Brokers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 Marktrisiko im Zusammenhang
Risikohinweise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 mit Nachhaltigkeitsrisiken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
Risiken einer Investition in das Sondervermögen . . . . . . . . . . . . 9 Risiken der eingeschränkten oder erhöhten Liquidität
Schwankungen des Anteilwertes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 des Sondervermögens und Risiken im Zusammenhang
Längere Mindestbindung für Neuanleger . . . . . . . . . . . . . . . . 9 mit vermehrten Zeichnungen und Rückgaben
Besonderes Preisänderungsrisiko für Neuanleger . . . . . . . . . 9 (Liquiditätsrisiko) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
Beeinflussung des individuellen Ergebnisses Risiken durch vermehrte Rückgaben
durch steuerliche Aspekte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 oder Ausgabe neuer Anteile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
Aussetzung der Rücknahme von Anteilen . . . . . . . . . . . . . . 10 Risiko aus der Anlage in bestimmte
Kündigung des Verwaltungsrechts durch die Gesellschaft/ Vermögensgegenstände . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
Erlöschen des Verwaltungsrechts/ Risiko durch Kreditaufnahme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
Abwicklung des Sondervermögens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 Liquiditätsrisiko im Zusammenhang mit
Zusätzliche Risiken bei Übergang des Sondervermögens Nachhaltigkeitsrisiken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
auf die Verwahrstelle zum Zwecke der Abwicklung . . . . . . . 11 Risiken bei Feiertagen in bestimmten Regionen/Ländern . . . 17
Änderung der Anlagepolitik oder Kontrahentenrisiken inklusive Kredit- und Forderungsrisiko . . . 18
der Anlagebedingungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 Adressenausfallrisiko/Gegenpartei-Risiken
Übertragung aller Vermögensgegenstände (außer zentrale Kontrahenten) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
des Sondervermögens auf ein anderes Sondervermögen Risiko durch zentrale Kontrahenten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
(Verschmelzung) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 Adressenausfallrisiken bei Wertpapier-Darlehen . . . . . . . . . . 18
Übertragung des Sondervermögens auf eine andere Adressenausfallrisiken bei Wertpapier-Pensionsgeschäften . . 18
Kapitalverwaltungsgesellschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 Operationelle und sonstige Risiken des Sondervermögens . . . 18
Rentabilität und Erfüllung der Anlageziele des Anlegers . . . 11 Risiken durch kriminelle Handlungen, Missstände,
Einstellung der Ausgabe neuer Anteile . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 Naturkatastrophen oder fehlende Beachtung von
Ermessensausübung bei der Verwaltung Nachhaltigkeit (operationelle Risiken) . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
des Sondervermögens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 Länder- oder Transferrisiko . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
Nachhaltigkeitsrisiken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 Rechtliche und politische Risiken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
Risiken der negativen Wertentwicklung Schlüsselpersonenrisiko . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
des Sondervermögens (Marktrisiko) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 Verwahrrisiko . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
Wesentliche Risiken aus der Immobilieninvestition, Risiken aus Handels- und Clearingmechanismen
der Beteiligung an Immobilien-Gesellschaften (Abwicklungsrisiko) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
und der Belastung mit einem Erbbaurecht . . . . . . . . . . . . . . 12 Risiko der Änderung der steuerlichen
Bewertungsrisiken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 Rahmenbedingungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
Wesentliche Risiken aus der Liquiditätsanlage . . . . . . . . . . . 14 Gewerbesteuerliches Risiko wegen aktiver
Wertveränderungsrisiken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 unternehmerischer Bewirtschaftung . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
Kapitalmarktrisiko . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 Erläuterung des Risikoprofils des Sondervermögens . . . . . . . . 19
2 grundbesitz europa I VerkaufsprospektIntegration von Nachhaltigkeitsrisiken in den Einlieferungspflicht für effektive Stücke . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
Investitionsentscheidungsprozess . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 Anteilklassen im Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
Wesentliche Anlagegrenzen im Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 Unterschiedliche Entwicklung der Anteilklassen . . . . . . . . . . . 39
Reform des Investmentsteuergesetzes zum 1. Januar 2018 . . . 22 Erwerb von Anteilen in der Anteilklasse IC –
Profil des typischen Anlegers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 Mindestanlagesumme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
Bewerter und Bewertungsverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 Art und Hauptmerkmale beider Anteilklassen . . . . . . . . . . . . . . 39
Externe Bewerter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 Ausgabe und Rücknahme der Anteile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
Bewertung von Immobilien und Beteiligungen Ausgabe von Anteilen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
an Immobilien-Gesellschaften vor Ankauf . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 Rücknahme von Anteilen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
Laufende Bewertung von Immobilien Mindesthalte- und Rückgabefristen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
und Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften . . . . . . . . . . . 23 Ermittlung des Ausgabe- und Rücknahmepreises . . . . . . . . . . 41
Bewertungsmethodik zur Ermittlung von Verkehrswerten Order-Annahmeschluss und Abrechnung
bei Immobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 von Kauf-/Verkaufsaufträgen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41
Beschreibung der Anlageziele und Anlagepolitik . . . . . . . . . . . 25 Verfahren bei der Vermögensbewertung . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
Anlagegegenstände im Einzelnen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 Bewertung von Immobilien, Bauleistungen,
Immobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften und
Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften . . . . . . . . . . . . . . 28 Liquiditätsanlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
Belastung mit einem Erbbaurecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29 Besondere Bewertungsregeln
Liquiditätsanlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29 für einzelne Vermögensgegenstände . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
Anforderungen für Bankguthaben . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30 Nichtnotierte Schuldverschreibungen . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
Anforderungen für Geldmarktinstrumente . . . . . . . . . . . . . . . . 30 Geldmarktinstrumente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
Anlagegrenzen für Wertpapiere Optionsrechte und Terminkontrakte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
und Geldmarktinstrumente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 Bankguthaben, Festgelder, Investmentanteile
Mindestliquidität . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 und Wertpapier-Darlehen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
Kreditaufnahme und Belastung von Auf Fremdwährung lautende Vermögensgegenstände . . . . 43
Vermögensgegenständen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 Wertpapier-Pensionsgeschäfte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
Derivate zu Absicherungszwecken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 Zusammengesetzte Vermögensgegenstände . . . . . . . . . . . . 43
Optionsgeschäfte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 Ausgabeaufschlag/Rücknahmeabschlag . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
Terminkontrakte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 Veröffentlichung der Ausgabe- und Rücknahmepreise . . . . . . . 44
Swaps . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 Kosten bei Ausgabe und Rücknahme der Anteile . . . . . . . . . . . 44
Swaptions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 Rücknahmeaussetzung und Beschlüsse der Anleger . . . . . . . . 44
Credit Default Swaps . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 Liquiditätsmanagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45
In Wertpapieren verbriefte Derivate . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 Kosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45
Notierte und nichtnotierte Derivate . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 Verwaltungs- und sonstige Kosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
Immobilien als Basiswert für Derivategeschäfte . . . . . . . . . . . . 35 Angabe einer Gesamtkostenquote . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49
Derivategeschäfte zur Absicherung von Währungsrisiken . . . . 35 Abweichender Kostenausweis durch Vertriebsstellen . . . . . . . . 49
Wertpapier-Darlehen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 Vergütungspolitik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49
Wertpapier-Pensionsgeschäfte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 Sonstige Informationen, insbesondere Angaben
Sicherheitenstrategie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 zu Provisionen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50
Arten der zulässigen Sicherheiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 Ermittlung und Verwendung der Erträge . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51
Umfang der Besicherung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 Ermittlung der Erträge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51
Sicherheitenbewertung und Strategie für Abschläge Ertragsausgleichsverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51
der Bewertung („Haircut-Strategie“) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 Verwendung der Erträge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51
Anlage von Sicherheiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 Zwischenausschüttungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52
Wertentwicklung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 Wirkung der Ausschüttung auf den Anteilwert . . . . . . . . . . . . . 52
Einsatz von Leverage (Hebelwirkung)/Fremdkapital . . . . . . . . . 36 Gutschrift der Ausschüttungen/Kosten Dritter . . . . . . . . . . . . . 52
Börsen und Märkte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37 Kurzangaben über die für die Anleger bedeutsamen
Teilinvestmentvermögen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37 Steuervorschriften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
Anteile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 Anteile im Privatvermögen (Steuerinländer) . . . . . . . . . . . . . . . 53
Anteilklassen und faire Behandlung der Anleger . . . . . . . . . . . 38 Anteile im Betriebsvermögen (Steuerinländer) . . . . . . . . . . . . . 55
grundbesitz europa I Verkaufsprospekt 3Steuerausländer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
Solidaritätszuschlag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
Kirchensteuer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
Ausländische Quellensteuer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
Folgen der Verschmelzung von Sondervermögen . . . . . . . . . . . 57
Automatischer Informationsaustausch in Steuersachen . . . . . . 57
Grunderwerbsteuer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58
Beschränkte Steuerpflicht in Österreich . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58
3%-Steuer in Frankreich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58
Hinweis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58
Auslagerungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59
Dienstleister . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59
Interessenkonflikte bei Dienstleistungsverhältnissen
und Auslagerungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59
Interessenkonflikte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59
Faire Behandlung der Anleger/
Umgang mit Interessenkonflikten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60
Leitmotiv . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60
Einführung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60
Zielsetzung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60
Faire Behandlung der Anleger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60
(Potenzielle) Wesentliche Interessenkonflikte . . . . . . . . . . . . 60
Berichte, Geschäftsjahr, Prüfer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61
Regelungen zur Auflösung, Verschmelzung und Übertragung
des Sondervermögens sowie einer Anteilklasse . . . . . . . . . . . . 61
Auflösung des Sondervermögens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61
Verfahren bei Auflösung des Sondervermögens
sowie einer Anteilklasse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62
Verschmelzung des Sondervermögens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62
Verfahren bei der Verschmelzung von Sondervermögen . . . . . 62
Übertragung des Sondervermögens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63
Zusätzliche Informationspflichten nach § 300 KAGB
und sonstige wesentliche Informationen . . . . . . . . . . . . . . . . . 63
Weitere Sondervermögen, die von der
Kapitalverwaltungsgesellschaft verwaltet werden . . . . . . . . . . 64
Anhang: Auslagerungen und Dienstleister . . . . . . . . . . . . . . . . 65
Auslagerungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65
Dienstleister . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68
Angaben zu: Kapitalverwaltungsgesellschaft,
Abschlussprüfer, Verwahrstelle und Gremien . . . . . . . . . . . . . . 70
Externe Bewerter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71
Allgemeine Anlagebedingungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72
Besondere Anlagebedingungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80
Anhang: Länder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87
4 grundbesitz europa I VerkaufsprospektSondervermögen Sondervermögens und bis zur Auflegung der Anteilklasse IC am
1. April 2008 ausgegebenen Anteile am Sondervermögen sind
Bezeichnung, Zeitpunkt der Auflegung, seit dem 1. April 2008 solche der Anteilklasse RC. Die Währung
Laufzeit, Anteilklassen beider Anteilklassen lautet auf Euro.
Das Sondervermögen ist ein Immobilien-Sondervermögen
im Sinne des KAGB. Es trägt die Bezeichnung „grundbesitz Ausgestaltungsmerkmale für die Anteilklassen einschließlich
europa“. Es wurde am 27. Oktober 1970 unter dem vorheri- WKN/ISIN finden sich zusammenfassend auch in der Übersicht
gen Fondsnamen „grundbesitz-invest“ für unbegrenzte Dauer „Anteilklassen im Überblick“.
aufgelegt.
Verkaufsunterlagen und Offenlegung
Das Sondervermögen ist in Deutschland zugelassen und wird
von Informationen zum Risikomanagement
durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht
(BaFin) reguliert. Der Verkaufsprospekt, die „Allgemeinen Anlagebedingungen“
und „Besonderen Anlagebedingungen“, die wesentlichen
Die Gesellschaft legt das bei ihr eingelegte Kapital im eigenen Anlegerinformationen sowie die aktuellen Jahres- und Halbjah-
Namen für gemeinschaftliche Rechnung der Anleger nach dem resberichte sind in gedruckter Form kostenlos in den Geschäfts-
Grundsatz der Risikomischung in den nach dem KAGB zuge- stellen der Deutsche Bank AG erhältlich oder können bei der
lassenen Vermögensgegenständen gesondert vom eigenen DWS Grundbesitz GmbH und bei der DWS Investment GmbH
Vermögen in Form von Sondervermögen an. Das Sonderver- (E-Mail-Adresse/Anschriften s. Rückseite des Verkaufsprospekts)
mögen gehört nicht zur Insolvenzmasse der Gesellschaft. Das schriftlich angefordert werden. Zudem sind diese auch in elek-
Risiko des Anlegers ist auf die angelegte Summe beschränkt. tronischer Form auf den Internetseiten der DWS Grundbesitz
Eine Nachschusspflicht über das vom Anleger investierte Kapital GmbH und der DWS Investment GmbH (Internetadressen
hinaus besteht nicht. s. Rückseite des Verkaufsprospekts) abrufbar.
In welchen Vermögensgegenständen die Gesellschaft die Gelder Sofern die Gesellschaft einzelnen Anlegern weitere Informa-
der Anleger anlegen darf und welche Bestimmungen sie dabei tionen über die Zusammensetzung des Fondsportfolios oder
zu beachten hat, ergibt sich aus dem KAGB, den dazugehörigen dessen Wertentwicklung übermittelt, wird sie diese Information
Verordnungen sowie dem Investmentsteuergesetz („InvStG“) zeitgleich auf der Internetseite unter realestate.dws.com/Inves-
und den Anlagebedingungen, die das Rechtsverhältnis zwischen tieren/grundbesitz europa/Wertentwicklung allen Anlegern des
den Anlegern und der Gesellschaft regeln. Die Anlagebedingun- Sondervermögens im PDF-Format per Download zur Verfügung
gen umfassen einen Allgemeinen und einen Besonderen Teil stellen. Diese Zusatzinformationen sind nicht kostenpflichtig.
(„Allgemeine Anlagebedingungen” und „Besondere Anlage Der Anleger muss dafür keine gesonderte Gebühr entrichten.
bedingungen”). Anlagebedingungen für ein derartiges Sonder-
vermögen wie das vorliegende Sondervermögen müssen vor Der Anleger kann zusätzliche Informationen über die Anlage-
deren Verwendung von der BaFin genehmigt werden. grenzen des Risikomanagements dieses Sondervermögens, die
Risikomanagementmethoden und die jüngsten Entwicklungen
Der Geschäftszweck des Immobilien-Sondervermögens ist auf bei den Risiken und Renditen der wichtigsten Kategorien von
die Kapitalanlage gemäß einer festgelegten Anlagestrategie im Vermögensgegenständen dieses Sondervermögens verlangen.
Rahmen einer kollektiven Vermögensverwaltung mittels der bei Diese sind in elektronischer oder schriftlicher Form bei der
ihm eingelegten Mittel beschränkt. Gesellschaft erhältlich.
Die Gesellschaft kann für ein Sondervermögen verschiedene
Übersicht über die Ziele, Anlagepolitik,
Anteilklassen auflegen, mit denen jeweils unterschiedliche
Ertragsverwendung und Rückgabe
Rechte in Bezug auf Ertragsverwendung, Ausgabeaufschlag,
von Anteilen
Rücknahmeabschlag, Währung des Anteilwertes einschließlich
des Einsatzes von Währungssicherungsgeschäften, Verwal- Die Gesellschaft strebt für das Sondervermögen den Aufbau
tungsvergütung, Mindestanlagesumme oder eine Kombination eines breit diversifizierten Immobilienportfolios mit Immobilien an
dieser Merkmale verbunden sein können. Seit 1. April 2008 sind ausgewählten Standorten in Mitgliedsländern der Europäischen
Anteile von zwei Anteilklassen erhältlich, die sich hinsichtlich Union („EU“) und des Europäischen Wirtschaftsraumes („EWR“)
der Verwaltungsvergütung, der erfolgsabhängigen Vergütung sowie sehr selektiv in Ländern außerhalb der EU/des EWR an.
sowie der Mindestanlagesumme unterscheiden. Die Anteil- Das Immobilienportfolio soll hinsichtlich der Standorte, Gebäude,
klassen tragen die Bezeichnung „RC“ und „IC“. Die verschie- Mieterstrukturen und Mietvertragslaufzeiten eine ausgewogene
denen Ausgestaltungsmerkmale der beiden Anteilklassen sind Mischung aufweisen. Ziel des Sondervermögens ist die Erzielung
in diesem Verkaufsprospekt unter „Ausgabe und Rücknahme einer regelmäßig positiven Jahresrendite mit stabilen jährlichen
der Anteile“, unter „Ausgabeaufschlag/Rücknahmeabschlag“ Ausschüttungen bei möglichst geringen Wertschwankungen.
sowie unter „Kosten“ beschrieben. Die seit Auflegung des Durch zielgerichtete Maßnahmen bei der Anlage und bei der
grundbesitz europa I Verkaufsprospekt 5Verwaltung der Objekte soll eine positive Wertentwicklung der und andere liquide Mittel können dem Abschnitt „Liquiditäts-
Immobilien erreicht werden. anlagen“ entnommen werden. Beabsichtigt ist, die Anlage in
liquide Mittel für das Sondervermögen gering zu halten, um eine
Für das Sondervermögen wird in Immobilien der Sektoren Büro, Verwässerung der Ertragschancen aus Immobilien durch einen
Einzelhandel, Logistik, Hotel und in Wohnimmobilien investiert. zu hohen Einfluss von liquiden Mitteln mit deren gegenwärtig
Die Anlageobjekte können auch über eine Mischnutzung verfü- geringer Verzinsung am Geldmarkt auf die Gesamtwertentwick-
gen. Die Auswahl der Immobilien obliegt der Gesellschaft und lung des Sondervermögens gering zu halten. Für das Sonder-
erfolgt unter anderem nach den Kriterien der fortwährenden Er- vermögen können Derivate ausschließlich zu Absicherungs-
tragskraft sowie der Diversifikation nach Lage, Größe, Nutzung zwecken eingesetzt werden, um mögliche Verluste in Folge von
und Mieter. Im Anlagefokus stehen Immobilien, die langfristig Zins- bzw. Währungskursschwankungen zu verhindern oder zu
an kreditwürdige Unternehmen vermietet sind und sich in guten verringern.
Lagen etablierter Immobilienmärkte befinden. Ein ausgewoge-
ner Mietermix und eine hohe Auslastung der Immobilien sollen Die Gesellschaft schüttet grundsätzlich die während des Ge-
die Chance für eine solide Vermietungs- und Ertragssituation schäftsjahres angefallenen und nicht zur Kostendeckung ver-
bieten. Zudem sollen sich die Objekte an Standorten befinden, wendeten ordentlichen Erträge des Sondervermögens aus.
für die entsprechend ihrer Nutzungsart die Erwartung einer
positiven Langfristentwicklung besteht. Die Anleger können von der Gesellschaft grundsätzlich börsen
täglich, vorbehaltlich der nachstehenden Regelungen, die
Begrenzt können auch Objekte mit Anfangsleerständen und Rücknahme der Anteile verlangen. Anleger, die Anteile vor dem
Revitalisierungsbedarf zum Zwecke einer beabsichtigten Wert- 22. Juli 2013 erworben haben („Bestandsanleger“), können
steigerung erworben werden. Solche Immobilien sollen durch Anteilrückgaben von bis zu 30.000 EUR je Anleger kalender-
Maßnahmen wie z.B. Leerstandsabbau, Neu- und Wieder halbjährlich ohne Einhaltung von Fristen tätigen. Soweit der
vermietung, Mieterbetreuung, Instandhaltungs- und Modernisie- Wert von Anteilrückgaben für einen Anleger 30.000 EUR pro
rungsmaßnahmen, mit einem kalkulierbaren Aufwand am Markt Kalenderhalbjahr übersteigt, ist die Rücknahme von Anteilen
neu positioniert und damit nach Möglichkeit besser vermietet nur bei Wahrung einer Mindesthaltefrist von 24 Monaten und
werden. Mit der Umsetzung dieser Strategie erwartet die Gesell- einer Rückgabefrist von zwölf (12) Monaten, die durch Abga-
schaft gesteigerte Chancen auf regelmäßig höhere erzielbare be einer unwiderruflichen Rückgabeerklärung gegenüber der
Mieterträge und auf die Realisierung von Wertsteigerungen bzw. depotführenden Stelle des Anlegers eingehalten wird, möglich.
attraktiver Verkaufserlöse; gleichzeitig steigen damit aber auch Anleger, die Anteile vor dem 1. Januar 2013 erworben haben,
die Risiken, z.B. wenn die Leerstandsquote nicht wie geplant müssen keine Mindesthaltefrist einhalten. Für Anleger, die
abgebaut und hierdurch eine geplante Rendite nicht realisiert Anteile nach dem 21. Juli 2013 erworben haben oder erwer-
werden kann. ben („Neuanleger“), ist – ungeachtet der Höhe des Rückgabe
betrages – eine Rückgabe nur möglich, wenn der Anleger die
Neben bestehenden oder im Bau befindlichen Immobilien Anteile mindestens 24 Monate gehalten und die Rückgabe
können für das Sondervermögen vereinzelt auch ausgewählte mindestens zwölf (12) Monate vorher durch eine unwiderrufliche
Grundstücke zum Zwecke der Durchführung von Projektent- Rückgabeerklärung gegenüber seiner depotführenden Stelle
wicklungen erworben werden. Voraussetzung für den Erwerb ist angekündigt hat.
eine positive Einschätzung der zukünftigen Vermietbarkeit und
eine ausreichende Prognosesicherheit im Hinblick auf Baukos- Idealerweise sollten Anleger einen mittel- bis langfristigen
ten und Bauzeit. Projektentwicklungen werden ausschließlich Anlagehorizont, d.h. einen Anlagehorizont von mindestens
mit der Absicht durchgeführt, regelmäßig Mieterträge aus den drei (3) Jahren, idealerweise fünf (5) Jahren, haben.
zu entwickelnden Immobilien zu erzielen.
Die Gesellschaft hat jederzeit das Recht, das Verwaltungsrecht
Die Nebenkosten beim Kauf und Verkauf von Immobilien bzgl. des Sondervermögens zu kündigen. Infolge der Kündigung
und Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften trägt das des Verwaltungsrechts durch die Gesellschaft werden keine Antei-
Sondervermögen. le mehr zurückgenommen und auch keine neuen Anteile ausgege-
ben. Im Falle des Ausspruchs der Kündigung hat die Gesellschaft
Die Gesellschaft darf Kredite bis zur Höhe von 30% der Verkehrs bis zum Erlöschen des Verwaltungsrechts, d.h., bis zum Ende der
werte aller Immobilien aufnehmen. Kündigungsfrist, das Recht und die Pflicht, in Abstimmung mit
der Verwahrstelle sämtliche Vermögensgegenstände des Sonder-
Bis zu 49% des Vermögens des Immobilien-Sondervermögens vermögens, darunter sämtliche Immobilien, zu veräußern; aus-
dürfen in liquide Mittel angelegt werden. Dies sind z.B. Geld führlich s. Abschnitte „Aussetzung der Rücknahme von Anteilen
marktinstrumente, bestimmte von der Europäischen Zentralbank infolge Kündigung des Verwaltungsrechts“, „Ermessensausübung
als Kreditsicherheit zugelassene Wertpapiere, sonstige börsen- bei der Verwaltung des Sondervermögens“ sowie „Kündigung des
notierte oder festverzinsliche Wertpapiere bis zu 5% des Wertes Verwaltungsrechts durch die Gesellschaft/Erlöschen des Verwal-
des Sondervermögens. Nähere Angaben in Bezug auf diese tungsrechts/Abwicklung des Sondervermögens“.
6 grundbesitz europa I VerkaufsprospektSie können auch lesen
