Schroders Immobilienwerte Deutschland Verkaufsprospekt - März 2021 - Gothaer Asset ...
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Schroders Immobilienwerte Deutschland Verkaufsprospekt 26. März 2021
Schroders Immobilienwerte Deutschland Verkaufsprospekt 26. März 2021 Schroder Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH
Einführung
Der Kauf und Verkauf von Anteilen an dem Immobilien- Verkaufsprospekt oder den wesentlichen
Sondervermögen Schroders Immobilienwerte Deutschland Anlegerinformationen enthalten sind, erfolgt ausschließlich
(nachfolgend auch „Fonds” oder „Sondervermögen”) erfolgt auf Risiko des Käufers. Der Verkaufsprospekt wird ergänzt
auf der Grundlage des Verkaufsprospekts, der wesentlichen durch den jeweils letzten Jahresbericht und den ggf. nach
Anlegerinformationen und der „Allgemeinen dem Jahresbericht veröffentlichten Halbjahresbericht, sobald
Anlagebedingungen” in Verbindung mit den „Besonderen diese erstmals erstellt wurden.
Anlagebedingungen” in der jeweils geltenden Fassung. Die
„Allgemeinen Anlagebedingungen” und die „Besonderen Dem Vertragsverhältnis zwischen Gesellschaft und Anleger
Anlagebedingungen” sind im Anschluss an diesen sowie den vorvertraglichen Beziehungen wird deutsches
Verkaufsprospekt abgedruckt. Dieser Verkaufsprospekt ist Recht zugrunde gelegt. Gemäß § 19 der Allgemeinen
dem am Erwerb eines Anteils an dem Sondervermögen Anlagebedingungen ist Erfüllungsort und somit auch
Interessierten zusammen mit den wesentlichen Gerichtsstand für Streitigkeiten aus dem Vertragsverhältnis
Anlegerinformationen und dem letzten veröffentlichten der Sitz der Gesellschaft, sofern der Anleger keinen
Jahresbericht sowie dem ggf. nach dem Jahresbericht allgemeinen Gerichtsstand im Inland hat. Anleger, die
veröffentlichten Halbjahresbericht (sofern diese bereits Verbraucher sind (siehe die nachstehende Definition) und in
erstmals erstellt wurden) rechtzeitig vor Vertragsschluss in einem anderen EU-Staat wohnen, können auch vor einem
der geltenden Fassung kostenlos zur Verfügung zu stellen. zuständigen Gericht an ihrem Wohnsitz Klage erheben. Laut §
Der am Erwerb eines Anteils Interessierte ist zudem über den 303 Abs. 1 Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) sind sämtliche
jüngsten Nettoinventarwert des Sondervermögens zu Veröffentlichungen und Werbeschriften in deutscher Sprache
informieren. Von dem Verkaufsprospekt abweichende abzufassen oder mit einer deutschen Übersetzung zu
Auskünfte oder Erklärungen dürfen nicht abgegeben werden. versehen. Die Gesellschaft wird ferner die gesamte
Jeder Kauf von Anteilen an dem Sondervermögen auf der Kommunikation mit ihren Anlegern in deutscher Sprache
Basis von Auskünften oder Erklärungen, welche nicht in dem führen.
Ombudsmannverfahren des BVI
Die Gesellschaft hat sich zur Teilnahme an keine Streitbeilegungsstelle, sondern vermittelt den Parteien
Streitbeilegungsverfahren vor einer lediglich den Kontakt zu einer zuständigen nationalen
Verbraucherschlichtungsstelle verpflichtet. Schlichtungsstelle.
Bei Streitigkeiten können Verbraucher die Ombudsstelle für Bei Streitigkeiten aus der Anwendung der Vorschriften des
Investmentfonds des BVI Bundesverband Investment und Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) betreffend
Asset Management e.V. als zuständige Fernabsatzverträge über Finanzdienstleistungen können sich
Verbraucherschlichtungsstelle (nachfolgend „BVI”) anrufen. Verbraucher auch an die Schlichtungsstelle der Deutschen
Die Gesellschaft nimmt an dem Verfahren dieser Bundesbank, Postfach 11 12 32 in 60047 Frankfurt, Tel.: 069/
Schlichtungsstelle teil. 2388-1907 oder 069/2388-1906, Fax: 069/2388-1919,
schlichtung@bundesbank.de, wenden. Das Recht, die
Die Kontaktdaten der „Ombudsstelle für Investmentfonds” Gerichte anzurufen, bleibt von einem Schiedsverfahren
lauten: unberührt.
Büro der Ombudsstelle des BVI
Widerrufsrecht bei Kauf außerhalb der ständigen
Bundesverband Investment und Asset Management e.V. Geschäftsräume
Unter den Linden 42
10117 Berlin Kommt der Kauf von Anteilen an offenen Investmentvermögen wie
Telefon: (030) 6449046-0 dem Sondervermögen aufgrund mündlicher Verhandlungen
Telefax: (030) 6449046-29 außerhalb der ständigen Geschäftsräume desjenigen zustande, der
Email: info@ombudsstelle-investmentfonds.de die Anteile verkauft oder den Verkauf vermittelt hat, hat der Käufer
www.ombudsstelle-investmentfonds.de das Recht, seine Kauferklärung in Textform und ohne Angabe von
Gründen innerhalb einer Frist von zwei Wochen schriftlich zu
widerrufen. Über das Recht zum Widerruf wird der Käufer in der
Verbraucher sind natürliche Personen, die in das
Durchschrift des Antrags auf Vertragsabschluss oder in der
Sondervermögen zu einem Zweck investieren, der Kaufabrechnung belehrt. Das Widerrufsrecht besteht auch dann,
überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer wenn derjenige, der die Anteile verkauft oder den Verkauf
selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden vermittelt, keine ständigen Geschäftsräume hat.
kann, die also zu Privatzwecken handeln.
Ein Widerrufsrecht besteht nicht, wenn der Verkäufer nachweist,
Bei Streitigkeiten im Zusammenhang mit Kaufverträgen oder dass (i) entweder der Käufer keine natürliche Person ist, die das
Dienstleistungsverträgen, die auf elektronischem Wege Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der nicht ihrer
zustande gekommen sind, können sich Verbraucher auch an beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden kann (Verbraucher), oder
(ii) es zur Verhandlung auf Initiative des Käufers gekommen ist, d.h.
die Online-Streitbeilegungsplattform der EU wenden er den Käufer zu den Verhandlungen aufgrund vorhergehender
(www.ec.europa.eu/consumers/odr). Als Kontaktadresse der Bestellung des Käufers aufgesucht hat. Bei Verträgen, die
Gesellschaft kann dabei folgende E-Mail angegeben werden: ausschließlich über Fernkommunikationsmittel (z.B. Briefe,
De-ClientService@schroders.com. Die Plattform ist selbst Telefonanrufe, E-Mails) zustande gekommen sind
(Fernabsatzverträge), besteht kein Widerrufsrecht.
Schroders Immobilienwerte Deutschland Verkaufsprospekt 5Die zum Sondervermögen gehörenden Insolvenzordnung. Da die Gesellschaft inländischem Recht
Vermögensgegenstände stehen gemäß § 245 KAGB im unterliegt, bedarf es keiner Anerkennung inländischer Urteile
Eigentum der Gesellschaft, die sie treuhänderisch für die vor deren Vollstreckung.
Anleger verwaltet. Der Anleger wird durch den Erwerb der
Anteile Treugeber und hat schuldrechtliche Ansprüche gegen Der jeweils gültige Jahresbericht bzw. Halbjahresbericht,
die Gesellschaft. Mit den Anteilen sind keine Stimmrechte sobald diese erstmals erstellt wurden, enthält aktuelle
verbunden. Angaben über die Gremien sowie über das gezeichnete und
eingezahlte Kapital und das haftende Eigenkapital der
Die Vollstreckung von gerichtlichen Urteilen richtet sich nach Gesellschaft und der Verwahrstelle.
der Zivilprozessordnung (ZPO), ggf. dem Gesetz über die
Zwangsvollstreckung und die Zwangsverwaltung bzw. der
Vertriebsbeschränkungen
Die Anteile an dem Sondervermögen sind derzeit nur zum Vertrieb
in Deutschland zugelassen. Die Gesellschaft beabsichtigt in Zukunft
auch einen Vertrieb an bestimmte Anleger in Österreich und
Schweiz. Diese Jurisdiktionen können weitere Beschränkungen
aufweisen. Ein Vertrieb außerhalb von Deutschland erfolgt daher
nur mit ausdrücklicher Zustimmung der Gesellschaft.
Anlagebeschränkungen für US-Personen
Die Schroder Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH (die
„Gesellschaft”) und das Sondervermögen sind und werden nicht
gemäß dem United States Investment Company Act von 1940 in
seiner gültigen Fassung registriert. Die Anteile des
Sondervermögens sind und werden nicht gemäß dem United States
Securities Act von 1933 in seiner gültigen Fassung oder nach den
Wertpapiergesetzen eines Bundesstaates der Vereinigten Staaten
von Amerika registriert. Anteile des Sondervermögens dürfen
weder in den Vereinigten Staaten noch einer US-Person oder auf
deren Rechnung angeboten oder verkauft werden. Am Erwerb von
Anteilen Interessierte müssen ggf. darlegen, dass sie keine US-
Person sind und Anteile weder im Auftrag von US-Personen
erwerben noch an US-Personen weiterveräußern. Zu den US-
Personen zählen natürliche Personen, wenn sie ihren Wohnsitz in
den Vereinigten Staaten haben. US-Personen können auch
Personen- oder Kapitalgesellschaften sein, wenn sie etwa gemäß
den Gesetzen der USA bzw. eines US-Bundesstaats, Territoriums
oder einer US-Besitzung gegründet werden.
6 Schroders Immobilienwerte Deutschland VerkaufsprospektInhaltsverzeichnis
Einführung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
Ombudsmannverfahren des BVI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
Vertriebsbeschränkungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
Inhaltsverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
Sondervermögen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
Bezeichnung, Zeitpunkt der Auflegung, Laufzeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
Verkaufsunterlagen und Offenlegung von Informationen zum Risikomanagement . . . . . . . . 12
Anlagebedingungen und Verfahren für deren Änderung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
Kapitalverwaltungsgesellschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
Verwahrstelle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
Identität der Verwahrstelle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
Aufgaben der Verwahrstelle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
Unterverwahrung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
Haftung der Verwahrstelle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
Zusätzliche Informationen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
Risikohinweise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
Risiken der Fondsanlage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
Schwankung des Fondsanteilwerts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
Mindesthalte- und Rückgabefrist sowie Wertveränderungen während des Fristlaufs . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
Beeinflussung des individuellen Ergebnisses durch steuerliche Aspekte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
Aussetzung der Anteilrücknahme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
Änderung der Anlagepolitik oder der Anlagebedingungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
Risiken im Zusammenhang mit dem Aufbau des Immobilienportfolios für das Sondervermögen . . . . . . . . . 17
Auflösung und Übertragung des Sondervermögens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
Übertragung aller Vermögensgegenstände des Sondervermögens auf ein anderes Immobilien-
Sondervermögen (Verschmelzung) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
Übertragung des Sondervermögens auf eine andere Kapitalverwaltungsgesellschaft . . . . . . . . . . . . . . . . 18
Einstellung der Ausgabe neuer Anteile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
Eingeschränkte Fungibilität der Anteile am Sondervermögen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
Rentabilität und Erfüllung der Anlageziele des Anlegers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
Nachhaltigkeitsrisiken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
Integration von Nachhaltigkeitsrisiken im Investmentprozess . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
Risiken der negativen Wertentwicklung des Sondervermögens (Marktrisiko) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
Wesentliche Risiken aus der Immobilieninvestition, der Beteiligung an Immobilien-Gesellschaften und der
Belastung mit einem Erbbaurecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
Bewertungsrisiken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
Wesentliche Risiken aus der Liquiditätsanlage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
Wertveränderungsrisiken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
Kapitalmarktrisiko . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
Inflationsrisiko . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
Deflationsrisiko . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
Währungsrisiko . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
Konzentrationsrisiko . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
Kursänderungsrisiko von Aktien und sonstigen Wertpapieren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
Zinsänderungsrisiko . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
Risiko von negativen Habenzinsen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
Schroders Immobilienwerte Deutschland Verkaufsprospekt 7Risiken im Zusammenhang mit Derivatgeschäften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
Risiken im Zusammenhang mit dem Erhalt von Sicherheiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
Risiken im Zusammenhang mit der Investition in Investmentanteile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
Risiken aus dem Anlagespektrum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
Marktrisiko im Zusammenhang mit Nachhaltigkeitsrisiken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
Risiken der eingeschränkten oder erhöhten Liquidität des Sondervermögens und Risiken im Zusammenhang
mit vermehrten Zeichnungen oder Rückgaben (Liquiditätsrisiko) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
Risiken durch vermehrte Rückgaben oder Ausgabe neuer Anteile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
Risiko aus der Anlage in Vermögensgegenstände . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
Risiko durch Kreditaufnahme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
Liquiditätsrisiko im Zusammenhang mit Nachhaltigkeitsrisiken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
Risiko bei Feiertagen in bestimmten Regionen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
Kontrahentenrisiken inklusive Kredit- und Forderungsrisiko . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
Adressenausfallrisiko / Gegenpartei-Risiken (außer zentrale Kontrahenten) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
Risiko durch zentrale Kontrahenten bei Derivaten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
Adressenausfallrisiken bei Pensionsgeschäften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
Adressenausfallrisiken bei Wertpapier-Darlehensgeschäften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
Operationelle und sonstige Risiken des Sondervermögens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
Risiken durch kriminelle Handlungen, Missstände oder Naturkatastrophen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
Länder- oder Transferrisiko . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
Rechtliche und politische Risiken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
Schlüsselpersonenrisiko . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
Verwahrrisiko . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
Risiken aus Handels- und Clearingmechanismen (Abwicklungsrisiko) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
Risiko der Änderung der rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
Risiko der Änderung regulatorischer Rahmenbedingungen von nachhaltigen Investments während der
Fondslaufzeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
Risiko aus der Geltung der Offenlegungsverordnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
Risiko der Änderung regulatorischer Rahmenbedingungen für den Vertrieb . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
Gewerbesteuerliches Risiko wegen aktiver unternehmerischer Bewirtschaftung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
Erläuterung des Risikoprofils des Sondervermögens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
Profil des typischen Anlegers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
Bewerter und Bewertungsverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
Externe Bewerter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
Bewertung vor Ankauf . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
Laufende Bewertung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
Bewertungsmethodik zur Ermittlung von Verkehrswerten bei Immobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
Beschreibung der Anlageziele und der Anlagepolitik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
Berücksichtigung von ökologischen und/oder sozialen Merkmalen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
Prüfung von ökologischen und sozialen Merkmalen auf Objektebene . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
Bestandsimmobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
Fonds-Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
Berücksichtigung der wichtigsten nachteiligen Auswirkungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren . . . . . . . . . . . . 32
Internetseite/Website . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
Anlagegrenzen aus steuerlichen Gründen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
Anlagegegenstände im Einzelnen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
Immobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33
Belastung mit einem Erbbaurecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
Liquiditätsanlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
Bankguthaben . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
Geldmarktinstrumente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
Anlagegrenzen für Wertpapiere und Geldmarktinstrumente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35
Mindestliquidität . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
8 Schroders Immobilienwerte Deutschland VerkaufsprospektKreditaufnahme und Belastung von Vermögensgegenständen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
Derivate zu Absicherungszwecken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
Optionsgeschäfte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37
Terminkontrakte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
Swaps . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
Swaptions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
Credit Default Swaps . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
In Wertpapieren verbriefte Derivate . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
Notierte und nichtnotierte Derivate . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
Immobilien als Basiswert für Derivategeschäfte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
Derivategeschäfte zur Absicherung von Währungsrisiken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
Wertpapier-Darlehen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
Wertpapier-Pensionsgeschäfte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
Sicherheitenstrategie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
Arten der zulässigen Sicherheiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
Umfang der Besicherung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
Sicherheitenbewertung und Strategie für Abschläge der Bewertung (Haircut-Strategie) . . . . . . . . . . . . . . 40
Anlage von Sicherheiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
Wertentwicklung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
Einsatz von Leverage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
Börsen und Märkte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
Teilfonds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41
Anteile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
Anteilklassen und faire Behandlung der Anleger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
Erwerb von Anteilen in den Anteilklassen P und Gothaer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
Erwerb von Anteilen in den Anteilklassen S und I – Mindestanlagesummen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
Erwerb von Anteilen in der Anteilklasse E – exklusive Anteilklasse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
Anteilklassen im Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
Ausgabe und Rücknahme der Anteile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
Ausgabe von Anteilen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
Rücknahme von Anteilen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
Ermittlung des Ausgabe- und Rücknahmepreises . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
Orderannahmeschluss . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
Verfahren bei der Vermögensbewertung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45
Bewertung von Immobilien, Bauleistungen, Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften und
Liquiditätsanlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45
Immobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45
Bauleistungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45
Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45
Liquiditätsanlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45
Besondere Bewertungsregeln für einzelne Vermögensgegenstände . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
An einer Börse zugelassene/in einem organisierten Markt gehandelte Vermögensgegenstände . . . . . . . . . 46
Nicht an Börsen oder in organisierten Märkten gehandelte Vermögensgegenstände oder
Vermögensgegenstände ohne handelbaren Kurs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
Nichtnotierte Schuldverschreibungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
Geldmarktinstrumente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
Derivate . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
Optionsrechte und Terminkontrakte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
Bankguthaben, Festgelder, Investmentanteile und Wertpapier-Darlehen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
Wertpapier-Pensionsgeschäfte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
Zusammengesetzte Vermögensgegenstände . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
Schroders Immobilienwerte Deutschland Verkaufsprospekt 9Ausgabeaufschlag/Rücknahmeabschlag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
Veröffentlichung der Ausgabe- und Rücknahmepreise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
Kosten bei Ausgabe und Rücknahme der Anteile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
Rücknahmeaussetzung und Beschlüsse der Anleger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
Liquiditätsmanagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48
Kosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50
Verwaltungs- und sonstige Kosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50
Angabe einer Gesamtkostenquote . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52
Abweichender Kostenausweis durch Vertriebsstellen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52
Vergütungspolitik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52
Sonstige Informationen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
Ermittlung und Verwendung der Erträge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54
Ermittlung der Erträge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54
Ertragsausgleichsverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54
Verwendung der Erträge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54
Wirkung der Ausschüttung auf den Anteilwert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55
Gutschrift der Ausschüttungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55
Kurzangaben über die für die Anleger bedeutsamen Steuervorschriften . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
Kurzangaben über steuerrechtliche Vorschriften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
Besteuerung auf Fondsebene . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
Körperschaftsteuer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
Gewerbesteuer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
Steuerbefreiungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
Besteuerung auf Anlegerebene . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
Unbeschränkt steuerpflichtige Anleger („Steuerinländer”) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
Steuerpflichtige Einkünfte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
Besteuerung beim Anleger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
Beschränkt steuerpflichtige Anleger („Steuerausländer”) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58
Steuerliche Folgen bei Verschmelzung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59
Grunderwerbsteuer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59
Automatischer Informationsaustausch in Steuersachen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59
Dienstleister . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60
Delegation von Tätigkeiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60
Auslagerung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61
Interessenkonflikte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61
Interessenkonflikte auf Ebene der Gesellschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61
Interessenkonflikte auf Ebene der Vertriebspartner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62
Interessenkonflikte auf Ebene der Auftragnehmer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62
Berichte, Geschäftsjahr, Prüfer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63
Wichtige Angaben zu Nachhaltigen Investitionen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63
Regelungen zur Auflösung, Verschmelzung und Übertragung des Sondervermögens sowie
einer Anteilklasse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64
Auflösung des Sondervermögens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64
Verfahren bei Auflösung des Sondervermögens und einer Anteilklasse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64
Verschmelzung des Sondervermögens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64
10 Schroders Immobilienwerte Deutschland VerkaufsprospektVerfahren bei der Verschmelzung von Sondervermögen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65
Übertragung des Sondervermögens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65
Zahlungen an die Anleger, Verbreitung der Berichte und Sonstige Informationen . . . . . . . . . 66
Zusätzliche Informationspflichten nach § 300 KAGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66
Weitere Sondervermögen, die von der Kapitalverwaltungsgesellschaft verwaltet werden . . . . . . . . . . 66
Angaben zu Kapitalverwaltungsgesellschaft, Abschlussprüfer, Verwahrstelle und Gremien . 67
Allgemeine Anlagebedingungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68
Besondere Anlagebedingungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75
Anlagegrundsätze und Anlagegrenzen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75
Anteilklassen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77
Ausgabepreis, Rücknahmepreis, Rücknahme und Ausgabe von Anteilen und Kosten . . . . . . . . . . . . . . 77
Ertragsverwendung und Geschäftsjahr . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79
Schroders Immobilienwerte Deutschland Verkaufsprospekt 11Sondervermögen
Der Geschäftszweck des Sondervermögens ist auf die
Bezeichnung, Zeitpunkt der Kapitalanlage gemäß einer festgelegten Anlagestrategie im
Rahmen einer kollektiven Vermögensverwaltung mittels der
Auflegung, Laufzeit bei ihm eingelegten Mittel beschränkt; eine operative
Tätigkeit und eine aktive unternehmerische Bewirtschaftung
Das Sondervermögen ist ein Immobilien-Sondervermögen im der gehaltenen Vermögensgegenstände ist ausgeschlossen.
Sinne des KAGB. Es trägt die Bezeichnung Schroders In welche Vermögensgegenstände die Gesellschaft die
Immobilienwerte Deutschland. Es wird mit Ausgabe des Gelder der Anleger anlegen darf und welche Bestimmungen
ersten Anteilscheins für unbegrenzte Dauer aufgelegt. sie dabei zu beachten hat, ergibt sich aus dem KAGB, den
dazugehörigen Verordnungen sowie dem
Die Gesellschaft legt das bei ihr eingelegte Kapital im eigenen
Investmentsteuergesetz (InvStG) und den
Namen für gemeinschaftliche Rechnung der Anleger nach
Anlagebedingungen, die das Rechtsverhältnis zwischen den
dem Grundsatz der Risikomischung in den nach dem KAGB
Anlegern und der Gesellschaft regeln. Die
zugelassenen Vermögensgegenständen gesondert vom
Anlagebedingungen umfassen einen Allgemeinen und einen
eigenen Vermögen in Form von Sondervermögen an. Das
Besonderen Teil („Allgemeine Anlagebedingungen” und
Sondervermögen Schroders Immobilienwerte Deutschland
„Besondere Anlagebedingungen”). Anlagebedingungen für
gehört nicht zur Insolvenzmasse der Gesellschaft.
ein Investmentvermögen müssen vor deren Verwendung von
der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht („BaFin”)
genehmigt werden.
Verkaufsunterlagen und Offenlegung von
Informationen zum Risikomanagement
Der Verkaufsprospekt, die „Allgemeinen Entwicklungen bei den Risiken und Renditen der wichtigsten
Anlagebedingungen” und „Besonderen Kategorien von Vermögensgegenständen dieses
Anlagebedingungen”, die wesentlichen Sondervermögens sind in elektronischer oder schriftlicher
Anlegerinformationen sowie die aktuellen Jahres- und Form bei der Gesellschaft erhältlich.
Halbjahresberichte, sobald diese erstmals erstellt wurden,
sind kostenlos erhältlich bei der Gesellschaft unter Sofern die Gesellschaft einzelnen Anlegern weitere
www.schroders-immobilienwerte.de. Informationen über die Zusammensetzung des
Fondsportfolios oder dessen Wertentwicklung übermittelt,
Zusätzliche Informationen über die Anlagegrenzen des wird sie diese Informationen zeitgleich auf ihrer Internetseite
Risikomanagements dieses Sondervermögens, die unter www.schroders-immobilienwerte.de einstellen.
Risikomanagementmethoden und die jüngsten
12 Schroders Immobilienwerte Deutschland VerkaufsprospektAnlagebedingungen und Verfahren für deren
Änderung
Die „Allgemeinen Anlagebedingungen” und die „Besonderen Aufwandserstattungen, die aus dem Sondervermögen
Anlagebedingungen” (gemeinsam „Anlagebedingungen”) entnommen werden dürfen, oder die Anlagegrundsätze des
sind in diesem Verkaufsprospekt abgedruckt. Sondervermögens oder wesentliche Anlegerrechte betreffen,
werden die Anleger außerdem über ihre depotführenden
Die Anlagebedingungen können von der Gesellschaft Stellen per dauerhaftem Datenträger, in Papierform oder
geändert werden. Änderungen der Anlagebedingungen elektronischer Form, informiert. Diese Information umfasst
bedürfen der vorherigen Zustimmung durch den Aufsichtsrat die wesentlichen Inhalte der geplanten Änderungen, ihre
der Gesellschaft und durch die BaFin. Sind die Änderungen Hintergründe, die Rechte der Anleger im Zusammenhang mit
der Anlagebedingungen mit den bisherigen der Änderung sowie einen Hinweis darauf, wo und auf
Anlagegrundsätzen nicht vereinbar, kann die Gesellschaft die welche Weise weitere Informationen erlangt werden können.
Anlagebedingungen nur ändern, wenn sie die Anteile des
Anlegers kostenlos in Anteile an einem Immobilien- Die Änderungen treten frühestens am Tag nach ihrer
Sondervermögen umtauscht, das mit den bisherigen Bekanntgabe im Bundesanzeiger in Kraft. Im Fall der
Anlagegrundsätzen vereinbar ist, und das von der Änderungen von Regelungen zu den Vergütungen und
Gesellschaft oder von einem Unternehmen, das demselben Aufwandserstattungen treten diese drei Monate nach
Konzern im Sinne des § 290 des Handelsgesetzbuchs (HGB) Bekanntmachung im Bundesanzeiger in Kraft. Wenn solche
angehört, verwaltet wird. Änderungen den Anleger begünstigen, kann mit Zustimmung
der BaFin ein früherer Zeitpunkt bestimmt werden.
Die vorgesehenen Änderungen werden im Bundesanzeiger Änderungen der bisherigen Anlagegrundsätze des
und darüber hinaus auf der Internetseite der Gesellschaft Sondervermögens treten ebenfalls frühestens drei Monate
unter www.schroders-immobilienwerte.de bekannt gemacht. nach Bekanntmachung in Kraft.
Wenn die Änderungen Vergütungen und
Kapitalverwaltungsgesellschaft
Kapitalverwaltungsgesellschaft für das in diesem Verwahrstelle und Gremien des Verkaufsprospektes
Verkaufsprospekt näher beschriebene Sondervermögen ist dargestellt. Sich ergebende Änderungen können den
die am 15. Dezember 2003 gegründete Schroder Real Estate regelmäßig zu erstellenden Jahres- bzw. Halbjahresberichten
Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH mit Sitz in Frankfurt am entnommen werden.
Main. Sie ist eine Kapitalverwaltungsgesellschaft im Sinne des
KAGB in der Rechtsform einer Gesellschaft mit beschränkter Die Gesellschaft hat die Berufshaftungsrisiken, die sich durch
Haftung (GmbH). die Verwaltung von Fonds, die nicht der OGAW-Richtlinie
entsprechen, sogenannte alternativen Investmentvermögen
Angaben über die Zusammensetzung der Geschäftsführung, („AIF”), ergeben und auf berufliche Fahrlässigkeit ihrer
des Aufsichtsrates, der externen Bewerter und über die Organe oder Mitarbeiter zurückzuführen sind, abgedeckt
Gesellschafter sowie über das gezeichnete und eingezahlte durch: Eigenmittel in Höhe von wenigstens 0,01 % des Werts
Kapital und das haftende Eigenkapital der Gesellschaft und der Portfolios aller verwalteten AIF, wobei dieser Betrag
der Verwahrstelle sind im Abschnitt Angaben zu jährlich überprüft und angepasst wird. Diese Eigenmittel sind
Kapitalverwaltungsgesellschaft, Abschlussprüfer, von dem angegebenen Kapital umfasst.
Schroders Immobilienwerte Deutschland Verkaufsprospekt 13Verwahrstelle
Sie hat dafür zu sorgen, dass bei den für gemeinschaftliche
Identität der Verwahrstelle Rechnung der Anleger getätigten Geschäften der Gegenwert
innerhalb der üblichen Fristen in ihre Verwahrung gelangt.
Für das Sondervermögen hat die DZ BANK AG Deutsche Des Weiteren hat die Verwahrstelle dafür zu sorgen, dass die
Zentral-Genossenschaftsbank mit Sitz in Frankfurt am Main Erträge des Sondervermögens gemäß den Vorschriften
die Funktion der Verwahrstelle übernommen. Sie ist dieses Gesetzes und den Anlagebedingungen verwendet
Kreditinstitut nach deutschem Recht. werden und die zur Ausschüttung bestimmten Erträge
auszuzahlen.
Weitere Angaben zur Verwahrstelle finden Sie am Schluss
dieses Verkaufsprospekts.
Unterverwahrung
Aufgaben der Verwahrstelle Im Hinblick auf die Unterverwahrung hat die Verwahrstelle
des Sondervermögens der Gesellschaft die nachfolgenden
Die Verwahrstelle wurde mit der Prüfung des Eigentums der
Informationen zur Verfügung gestellt. Die Gesellschaft hat
für Rechnung des Sondervermögens tätigen Gesellschaft
diese Informationen auf Plausibilität geprüft. Im Übrigen ist
sowie der laufenden Überwachung des Bestandes an
die Gesellschaft jedoch auf Zulieferung der Information
Immobilien, Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften und
durch die Verwahrstelle angewiesen und kann die Richtigkeit
der sonstigen nicht verwahrfähigen Vermögensgegenstände
und Vollständigkeit im Einzelnen nicht überprüfen.
beauftragt. Des Weiteren ist sie mit der Verwahrung der zum
Sondervermögen gehörenden Bankguthaben, soweit diese Die Verwahrstelle darf die Verwahrung der Vermögenswerte
nicht bei anderen Kreditinstituten angelegt sind, des Sondervermögens auf Unterverwahrer auslagern. Diese
Geldmarktinstrumente, Wertpapiere und Investmentanteile, dürfen mit Zustimmung der Verwahrstelle ihrerseits weitere
die im Rahmen der Liquiditätsanlage gehalten werden, Unterverwahrer einsetzen. Die Verwahrstelle hat
beauftragt. Dies entspricht den Regelungen des KAGB, das insbesondere die Deutsche Wertpapier-Service Bank AG,
eine Trennung der Verwaltung und Verwahrung des Postfach 90 01 39, 60441 Frankfurt am Main (dwpbank) mit
Sondervermögens vorsieht. Aufgaben der Unterverwahrung beauftragt. Zur dwpbank
besteht eine enge Verbindung der Verwahrstelle (die
Die Wertpapiere und Einlagenzertifikate des
Verwahrstelle hält über ihre Beteiligung an der dwpbank 50%
Sondervermögens werden von der Verwahrstelle in
der Stimmrechte und des Kapitals).
Sperrdepots verwahrt, soweit sie nicht bei anderen
Verwahrern in Sperrdepots gehalten werden. Die Hinsichtlich der Auswahl weiterer Unterverwahrer hat sich
Bankguthaben des Sondervermögens werden von der die Verwahrstelle geeignete Kontroll-, Zustimmungs- und
Verwahrstelle auf Sperrkonten gehalten, soweit sie nicht bei Widerspruchsrechte gegenüber ihrem unmittelbaren
anderen Kreditinstituten auf Sperrkonten verwahrt werden. Unterverwahrer vorbehalten. Nachfolgend sind die
Zur Sicherung der Interessen der Anleger ist bei jeder Unterverwahrer aufgelistet, die von der Verwahrstelle direkt
Veräußerung oder Belastung einer Immobilie die oder von der dwpbank für die Verwahrung von
Zustimmung der Verwahrstelle erforderlich. Die Vermögensgegenständen des Sondervermögens in Anspruch
Verwahrstelle hat darüber hinaus zu prüfen, ob die Anlage genommen werden können:
auf Sperrkonten oder in Sperrdepots eines anderen
Kreditinstitutes, einer Wertpapierfirma oder eines anderen • attrax S.A., Luxemburg
Verwahrers mit dem KAGB und den Anlagebedingungen des
Sondervermögens vereinbar ist. Wenn dies der Fall ist, hat sie • BNP Paribas Securities Services S.C.A.,
die Zustimmung zur Anlage zu erteilen. Zweigniederlassung Athen
Im Grundbuch ist für jede Immobilie, soweit sie nicht über • BNP Paribas Securities Services S.C.A.,
eine Immobilien-Gesellschaft für Rechnung des Zweigniederlassung Madrid
Sondervermögens gehalten wird, ein Sperrvermerk
zugunsten der Verwahrstelle einzutragen. Verfügungen über • BNP Paribas Securities Services S.C.A., Frankreich
Immobilien ohne Zustimmung der Verwahrstelle sollen
dadurch ausgeschlossen werden. • BNP Paribas Securities Services S.C.A., FFM
Weiterhin hat die Verwahrstelle bei Beteiligungen an • Bank Handlowy w Warszawie S.A.
Immobilien-Gesellschaften die Einhaltung der gesetzlichen
• Citibank N.A., Budapest plc
Vorschriften, wie sie nachfolgend dargestellt sind, zu
überwachen. Verfügungen der Gesellschaft über • Citibank N.A., Prag plc
Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften bedürfen der
Zustimmung der Verwahrstelle. Verfügungen der • Clearstream Banking AG, Frankfurt
Immobilien-Gesellschaft über Immobilien sowie Änderungen
des Gesellschaftsvertrages bzw. der Satzung der Immobilien- • Clearstream Banking S.A., Luxemburg
Gesellschaft bedürfen der Zustimmung der Verwahrstelle,
sofern die Gesellschaft eine Mehrheitsbeteiligung an der • Deutsche Bank AS, Istanbul
Immobilien-Gesellschaft hält.
• Euroclear S.A./ N.V., Brüssel
Sie hat sicherzustellen, dass die Ausgabe und Rücknahme der
Anteile sowie die Anteilwertermittlung den Vorschriften des • HSBC Bank plc, London
KAGB und den Anlagebedingungen des Sondervermögens
• HSBC Corp. Ltd., Hong Kong
entspricht.
14 Schroders Immobilienwerte Deutschland Verkaufsprospekt• Raiffeisen Bank International AG, Wien • Auswahl und Überwachung seiner Dienstleister,
insbesondere im IT-Bereich.
• The Bank of New York Mellon SA/NV Brüssel
• The Bank of New York Mellon Corporation, New York Haftung der Verwahrstelle
Von den zuvor aufgeführten Unterverwahrern können jedoch Die Verwahrstelle ist grundsätzlich für alle
nur Unterverwahrer mit Sitz in denjenigen Ländern Vermögensgegenstände, die von ihr oder mit ihrer
ausgewählt werden, in die das Sondervermögen nach seinen Zustimmung von einer anderen Stelle verwahrt werden,
Anlagebedingungen investieren darf. Die Liste der verantwortlich. Im Falle des Verlustes eines solchen
vorgenannten Unterverwahrer wird bei Bedarf aktualisiert. Vermögensgegenstandes haftet die Verwahrstelle gegenüber
Die Aktualisierungen werden im Rahmen der jeweils dem Sondervermögen und dessen Anlegern, außer der
nächsten Anpassung des Verkaufsprospekts ausgewiesen. Verlust ist auf Ereignisse außerhalb des Einflussbereichs der
Bei der Überwachung des Unterverwahrers berücksichtigt die Verwahrstelle zurückzuführen. Für Schäden, die nicht im
Verwahrstelle potenzielle Interessenkonflikte des Verlust eines Vermögensgegenstandes bestehen, haftet die
Unterverwahrers im Zusammenhang mit folgenden Verwahrstelle grundsätzlich nur, wenn sie ihre
Tätigkeiten: Verpflichtungen nach den Vorschriften des KAGB mindestens
fahrlässig nicht erfüllt hat.
• Wahrnehmung von Aufgaben als Unterverwahrer oder
Verwahrstelle für weitere Investmentvermögen und/oder
weitere Kapitalverwaltungsgesellschaften, Zusätzliche Informationen
• Auswahl und Überwachung weiterer Unterverwahrer, Auf Verlangen übermittelt die Gesellschaft den Anlegern
Informationen auf dem neuesten Stand zur Verwahrstelle
• angemessene Organisation und Überwachung der und ihren Pflichten, zu den Unterverwahrern sowie zu
ausgelagerten Aufgaben, möglichen Interessenkonflikten in Zusammenhang mit der
Tätigkeit der Verwahrstelle oder der Unterverwahrer.
• Erbringung des Depotgeschäftes für sonstige Kunden,
• Wahrnehmung der Rechte und Einflussmöglichkeiten aus
direkten oder indirekten Beteiligungen von mindestens
10% des Kapitals oder der Stimmrechte, insbesondere bei
Beteiligungen an anderen Verwahrstellen,
Schroders Immobilienwerte Deutschland Verkaufsprospekt 15Risikohinweise
Vor der Entscheidung über den Kauf von Anteilen an dem Auch negative Wertentwicklungen sind möglich. Sinkt der
Sondervermögen sollten Anleger die nachfolgenden Wert dieser Vermögensgegenstände oder steigt der Wert der
Risikohinweise zusammen mit den anderen in diesem Verbindlichkeiten, so fällt der Fondsanteilwert.
Verkaufsprospekt enthaltenen Informationen sorgfältig
lesen und diese bei ihrer Anlageentscheidung
berücksichtigen. Dies gilt auch für Informationen, auf die
Mindesthalte- und Rückgabefrist
dieser Verkaufsprospekt verweist. Der Eintritt eines oder sowie Wertveränderungen während
mehrerer dieser Risiken kann für sich genommen oder
zusammen mit anderen Umständen die Wertentwicklung des Fristlaufs
des Sondervermögens bzw. der im Sondervermögen
gehaltenen Vermögensgegenstände nachteilig Anleger haben zu beachten, dass eine Rückgabe der Anteile
beeinflussen und sich damit auch nachteilig auf den an dem Sondervermögen nur möglich ist, wenn die
Anteilwert auswirken. gesetzliche Mindesthaltefrist von 24 Monaten sowie die
Rückgabefrist von 12 Monaten eingehalten ist. Die
Veräußert der Anleger Anteile an dem Sondervermögen Möglichkeit einer kurzfristigen Rückgabe der Anteile am
zu einem Zeitpunkt, in dem die Kurse der in dem Sondervermögen an die Gesellschaft bzw. Verwahrstelle
Sondervermögen befindlichen Vermögensgegenstände besteht daher nicht. Die Möglichkeit der Gesellschaft, die
gegenüber dem Zeitpunkt seines Anteilerwerbs gefallen Rücknahme von Anteilen auszusetzen, bleibt hiervon
sind, so erhält er das von ihm in das Sondervermögen unberührt.
investierte Kapital nicht oder nicht vollständig zurück.
Der Anleger könnte sein in das Sondervermögen Während der Mindesthaltefrist von 24 Monaten und der 12-
investiertes Kapital teilweise oder sogar ganz verlieren. monatigen Kündigungsfrist können Wertverluste auftreten,
Wertzuwächse können nicht garantiert werden. Das indem der Marktwert/Verkehrswert der
Risiko des Anlegers ist auf die angelegte Summe Vermögensgegenstände gegenüber denjenigen zum
beschränkt. Eine Nachschusspflicht über das vom Anleger Zeitpunkt des Anteilerwerbs oder zum Zeitpunkt der
investierte Kapital hinaus besteht nicht. Rückgabeerklärung fällt. Damit besteht das Risiko, dass der
durch den Anleger erzielte Rücknahmepreis niedriger als der
Neben den nachstehend oder an anderer Stelle des Ausgabepreis zum Zeitpunkt des Anteilerwerbs oder als der
Verkaufsprospekts beschriebenen Risiken und Rücknahmepreis zum Zeitpunkt der unwiderruflichen
Unsicherheiten kann die Wertentwicklung des Rückgabeerklärung ist. Anleger erhalten in diesem Fall
Sondervermögens durch verschiedene weitere Risiken weniger Geld zurück, als sie im Zeitpunkt des Anteilerwerbs
und Unsicherheiten beeinträchtigt werden, die derzeit oder der Rückgabeerklärung erwartet haben.
nicht bekannt sind. Die Reihenfolge, in der die
nachfolgenden Risiken aufgeführt werden, enthält weder Beeinflussung des individuellen
eine Aussage über die Wahrscheinlichkeit ihres Eintritts
noch über das Ausmaß oder die Bedeutung bei Eintritt Ergebnisses durch steuerliche
einzelner Risiken. Die Möglichkeit des Eintritts von
Risiken ist nicht auf einzelne Risiken beschränkt,
Aspekte
verschiedene Risiken können auch zusammen oder in Die steuerliche Behandlung von Kapitalerträgen hängt von
Folge auftreten. Die nachfolgend beschriebenen Risiken den individuellen Verhältnissen des jeweiligen Anlegers ab
sind nicht notwendig abschließend, daneben können und kann künftig Änderungen unterworfen sein. Für
derzeit nicht vorhersehbare Risiken eintreten. Einzelfragen – insbesondere unter Berücksichtigung der
individuellen steuerlichen Situation – sollte sich der Anleger
Risiken der Fondsanlage an seinen persönlichen Steuerberater wenden.
Die untenstehenden Risiken können sich nachteilig auf den Aussetzung der Anteilrücknahme
Anteilwert, auf das vom Anleger investierte Kapital sowie auf
die vom Anleger geplante Haltedauer der Fondsanlage Die Gesellschaft darf die Rücknahme der Anteile zeitweilig
auswirken. aussetzen, sofern außergewöhnliche Umstände vorliegen, die
eine Aussetzung unter Berücksichtigung der Interessen der
Schwankung des Fondsanteilwerts Anleger erforderlich erscheinen lassen. Außergewöhnliche
Umstände in diesem Sinne können z.B. wirtschaftliche oder
Der Fondsanteilwert berechnet sich aus dem Wert des politische Krisen, Naturkatastrophen, Seuchen,
Sondervermögens, geteilt durch die Anzahl der in den Rücknahmeverlangen in außergewöhnlichem Umfang sowie
Verkehr gelangten Anteile. Der Wert des Sondervermögens die Schließung von Börsen oder Märkten,
entspricht dabei der Summe der Marktwerte/Verkehrswerte Handelsbeschränkungen oder sonstige Faktoren sein, die die
aller Vermögensgegenstände im Fondsvermögen abzüglich Ermittlung des Anteilwerts beeinträchtigen oder unmöglich
der Summe der Marktwerte/Verkehrswerte bzw. machen. Außergewöhnliche Umstände liegen nach dem
Rückzahlungsbeträge aller Verbindlichkeiten des KAGB auch vor, wenn die Gesellschaft die Kündigung der
Sondervermögens. Der Fondsanteilwert ist daher von dem Verwaltung des Sondervermögens erklärt hat. In diesem Falle
Wert der im Sondervermögen gehaltenen ist die Gesellschaft von Gesetzes wegen verpflichtet, die
Vermögensgegenstände und der Höhe der Verbindlichkeiten Rücknahme von Anteilen auszusetzen. Dadurch besteht das
des Sondervermögens abhängig. Schwankungen entstehen Risiko, dass die Anteile aufgrund beschränkter
bei Immobilien-Sondervermögen unter anderem durch Rückgabemöglichkeiten eventuell nicht zum vom Anleger
unterschiedliche Entwicklungen an den Immobilienmärkten. gewünschten Zeitpunkt liquidiert werden können. Auch im
Fall einer Aussetzung der Anteilrücknahme kann der
16 Schroders Immobilienwerte Deutschland VerkaufsprospektAnteilwert sinken, z.B. wenn die Gesellschaft gezwungen ist, Die Gesellschaft kann etwa durch eine Änderung der
Vermögensgegenstände während der Aussetzung der Anlagebedingungen die Anlagepolitik des Sondervermögens
Anteilrücknahme unter Verkehrswert zu veräußern. Der ändern, oder sie kann die dem Sondervermögen zu
Anteilpreis nach Wiederaufnahme der Anteilrücknahme kann belastenden Kosten erhöhen.
niedriger liegen als derjenige vor Aussetzung der
Rücknahme. Risiken im Zusammenhang mit dem
Eine zeitweilige Rücknahmeaussetzung kann zu einer Aufbau des Immobilienportfolios für
dauerhaften Rücknahmeaussetzung führen, was schließlich
zur Abwicklung des Sondervermögens führen würde. das Sondervermögen
Die Gesellschaft ist zudem verpflichtet, die Rücknahme der Diverse für das Sondervermögen geltende Anlagegrenzen
Anteile befristet zu verweigern und auszusetzen, wenn bei gelten für das Sondervermögen erst, wenn seit dem
umfangreichen Rücknahmeverlangen die liquiden Mittel zur Zeitpunkt der Auflage des Sondervermögens eine Frist von
Zahlung des Rücknahmepreises und zur Sicherstellung einer vier Jahren verstrichen ist. Innerhalb dieser Vierjahresfrist
ordnungsgemäßen Bewirtschaftung nicht mehr ausreichen kann es zu einer deutlichen Abweichung zwischen der
oder nicht sogleich zur Verfügung stehen (siehe Abschnitt vertraglich vereinbarten und der tatsächlichen
„Rücknahmeaussetzung und Beschlüsse der Anleger” im Risikomischung kommen und damit zu einer Konzentration
Verkaufsprospekt sowie „Ausgabe und Rücknahme von auf bestimmte Sektoren und/oder Regionen (siehe auch
Anteilen, Rücknahmeaussetzung” in § 12 der Allgemeinen „Konzentrationsrisiko”).
Anlagebedingungen). Das bedeutet, dass Anleger während
dieser Zeit ihre Anteile nicht zurückgeben und die Anteile in Eine fehlende oder eine andere Risikomischung als die für
dieser Zeit an Wert verlieren können. Das gleiche Risiko das Sondervermögen geltende kann sich nachteilig auf den
besteht, wenn die Gesellschaft die Verwaltung des Erfolg und die Besteuerung der Investition auswirken. Es
Sondervermögens kündigt und daher Anteile nicht besteht das Risiko, dass die Entwicklung der Immobilien in
zurückgenommen werden. den konzentriert investierten Sektoren und/oder Regionen
nicht den Annahmen entspricht oder hinter der Entwicklung
Der Erwerb von Anteilen ist grundsätzlich nicht durch eine in den vorgesehenen, jedoch nicht investierten Sektoren und/
Höchstanlagesumme begrenzt. Umfangreiche oder Regionen bleibt. Für die vorgesehene Risikomischung
Rückgabeverlangen können die Liquidität des gilt Entsprechendes, denn auch diese Risikomischung kann
Sondervermögens beeinträchtigen und eine Aussetzung der sich nachteilig auswirken.
Rücknahme der Anteile erfordern. Im Fall einer Aussetzung
der Anteilrücknahme kann der Anteilwert sinken, z.B. wenn Bei Ablauf der Vierjahresfrist können Anlagegrenzen nicht
die Gesellschaft gezwungen ist, Immobilien und Immobilien- eingehalten sein. Auch hier gilt, dass sich eine fehlende oder
Gesellschaften während der Aussetzung der Anteilrücknahme eine andere Risikomischung als die für das Sondervermögen
unter Verkehrswert zu veräußern. Eine vorübergehende geltende nachteilig auf den Erfolg der Investition auswirken
Aussetzung kann zu einer dauerhaften Aussetzung der kann, wenn die Wertentwicklung der Immobilien in den
Anteilrücknahme und zu einer Auflösung des konzentriert investierten Sektoren und/oder Regionen nicht
Sondervermögens führen (siehe die Abschnitte „Auflösung den Annahmen entspricht oder hinter der Wertentwicklung in
des Sondervermögens” und „Verfahren bei Auflösung des den vorgesehenen, jedoch nicht investierten Sektoren und/
Sondervermögens und einer Anteilklasse”), etwa wenn die oder Regionen bleibt. Ferner besteht das Risiko, dass das
für die Wiederaufnahme der Anteilrücknahme erforderliche Nichterreichen der vorgesehenen Anlagegrenzen und die
Liquidität durch Veräußerung von Immobilien nicht beschafft Nichteinhaltung der Risikomischung beim Anleger zu
werden kann. Eine Auflösung des Sondervermögens kann steuerlichen Nachteilen und/oder spezialgesetzlichen und/
längere Zeit, ggf. mehrere Jahre in Anspruch nehmen. Für oder internen Verstößen gegen etwaige Anlagerichtlinien
den Anleger besteht daher das Risiko, dass er die von ihm führt.
geplante Haltedauer nicht realisieren kann und ihm ggf.
wesentliche Teile des investierten Kapitals für unbestimmte Auflösung und Übertragung des
Zeit nicht zur Verfügung stehen oder insgesamt verloren
gehen. Zudem kann eine Abwicklung des Sondervermögens Sondervermögens
im Zusammenhang mit einer Aussetzung der Rücknahme
aufgrund außergewöhnlicher Umstände, z.B. einer Der Gesellschaft steht das Recht zu, die Verwaltung des
Rücknahmeaussetzung mangels Liquidität, zu erheblichen Sondervermögens zu kündigen. Es bedarf keines besonderen
Verlusten durch die Veräußerung von Immobilien und Kündigungsgrundes. Die Gesellschaft kann das
Immobilien-Gesellschaften auch unterhalb des Verkehrswerts Sondervermögen nach Kündigung der Verwaltung bis zum
führen. Es besteht daher für den Anleger das Risiko von Wirksamwerden der Kündigung ganz auflösen. Sofern der
erheblichen Wertverlusten seiner Kapitalanlage. Gesellschaft die vollständige Auflösung des
Sondervermögens nicht innerhalb der Kündigungsfrist
Die Gesellschaft wird die Anteile erst nach der gelingt, geht das Verfügungsrecht über das Sondervermögen
Wiederaufnahme der Anteilrücknahme zu dem dann jeweils nach Ablauf der Kündigungsfrist von mindestens sechs
gültigen Rücknahmepreis zurücknehmen. Monaten auf die Verwahrstelle über. Diese hat das
Sondervermögen endgültig abzuwickeln, es sei denn, sie
Änderung der Anlagepolitik oder der überträgt das Verwaltungsrecht für das Sondervermögen mit
Genehmigung der BaFin auf eine andere
Anlagebedingungen Kapitalverwaltungsgesellschaft. Für den Anleger besteht
daher das Risiko, dass er die von ihm geplante Haltedauer
Die Gesellschaft kann die Anlagebedingungen mit nicht realisieren kann. Bei dem Übergang des
Zustimmung des Aufsichtsrats der Gesellschaft und mit Sondervermögens auf die Verwahrstelle können dem
Genehmigung der BaFin ändern (siehe Abschnitt Sondervermögen andere Steuern als deutsche Ertragsteuern
„Anlagebedingungen und Verfahren für deren Änderung”). belastet werden, und dies kann für den Anleger zudem
Dadurch können auch Rechte des Anlegers betroffen sein. weitere nachteilige steuerliche Auswirkungen zur Folge
haben. Zwar ist zur Abmilderung solcher nachteiliger Folgen
Schroders Immobilienwerte Deutschland Verkaufsprospekt 17Sie können auch lesen
