Verkaufsprospekt und Anlagebedingungen. Deka-ImmobilienGlobal - Ausgabe Mai 2021 Immobilien-Sondervermögen deutschen Rechts.
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Verkaufsprospekt
und Anlagebedingungen.
Deka-ImmobilienGlobal
Immobilien-Sondervermögen deutschen Rechts.
Ausgabe Mai 2021
Deka Immobilien Investment GmbH
Verkaufsbeschränkungen
Die Deka Immobilien Investment GmbH und die in diesem Ver-
kaufsprospekt beschriebenen Fondsanteile sind und werden nicht
gemäß dem United States Investment Company Act von 1940 in
seiner gültigen Fassung registriert. Die durch diesen Verkaufspros-
pekt angebotenen Anteile sind aufgrund US-aufsichtsrechtlicher
Beschränkungen nicht für den Vertrieb in den Vereinigten Staaten
von Amerika (welcher Begriff auch die Bundesstaaten, Territorien
und Besitzungen der Vereinigten Staaten sowie den District of
Columbia umfasst) oder an bzw. zugunsten von US-Personen, wie
in Regulation S unter dem United States Securities Act von 1933 in
der geltenden Fassung definiert, bestimmt und werden nicht regis-
triert.
US-Personen sind natürliche Personen, die ihren Wohnsitz in den
Vereinigten Staaten von Amerika haben. US-Personen können
auch Personen- oder Kapitalgesellschaften (juristische Personen)
sein, wenn sie etwa gemäß den Gesetzen der Vereinigten Staaten
von Amerika bzw. eines US-Bundesstaats, Territoriums oder einer
US-Besitzung gegründet wurden.
Dementsprechend werden Anteile in den Vereinigten Staaten von
Amerika und an oder für Rechnung von US-Personen weder ange-
boten noch verkauft. Spätere Übertragungen von Anteilen in die
Vereinigten Staaten von Amerika bzw. an US-Personen sind unzu-
lässig.
Dieser Verkaufsprospekt darf nicht in den Vereinigten Staaten von
Amerika oder an US-Personen verbreitet werden. Die Verteilung
dieses Verkaufsprospektes und das Angebot bzw. der Verkauf der
Anteile können auch in anderen Rechtsordnungen Beschränkun-
gen unterworfen sein.
Die in diesem Verkaufsprospekt genannten Informationen und das
Sondervermögen sind nicht für den Vertrieb an natürliche oder
juristische Personen bestimmt, die in Frankreich ansässig sind.
2
Inhalt
Seite
I. Verkaufsprospekt 6
1. Kapitalverwaltungsgesellschaft 6
2. Verwahrstelle 7
2.1 Identität der Verwahrstelle 7
2.2 Aufgaben der Verwahrstelle 7
2.3 Unterverwahrung 7
2.4 Haftung der Verwahrstelle 8
2.5 Zusätzliche Informationen 8
3. Sondervermögen 8
3.1 Profil des typischen Anlegers 8
4. Risikohinweise für das Sondervermögen 9
4.1 Risiken einer Fondsanlage 9
4.2 Risiken der negativen Wertentwicklung des Sondervermögens (Marktrisiko) 11
4.3 Risiken der eingeschränkten oder erhöhten Liquidität des Sondervermögens (Liquiditätsrisiko) 16
4.4 Kontrahentenrisiken inklusive Kredit- und Forderungsrisiko 16
4.5 Operationelle und sonstige Risiken des Sondervermögens 17
5. Bewerter und Bewertungsverfahren 18
5.1 Externe Bewerter 18
5.2 Bewertung vor Ankauf 19
5.3 Laufende Bewertung 19
5.4 Bewertungsmethode 19
6. Beschreibung der Anlageziele und der Anlagepolitik 19
6.1 Investmentprozess 20
6.1.1 Relevante finanzielle Risiken 21
6.1.2 Relevante Nachhaltigkeitsrisiken 21
6.1.3 Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsmerkmalen 21
6.2 Anlagegegenstände im Einzelnen 23
6.2.1 Immobilien 23
6.2.2 Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 24
6.2.3 Belastung mit einem Erbbaurecht 25
6.3 Liquiditätsanlagen 25
6.3.1 Bankguthaben 26
6.3.2 Geldmarktinstrumente 26
6.4 Anlagegrenzen für Wertpapiere und Geldmarkt-instrumente 27
6.4.1 Mindestliquidität 27
6.4.2 Kreditaufnahme und Belastung von Vermögensgegenständen 27
6.5 Derivate zu Absicherungszwecken 28
6.5.1 Optionsgeschäfte 29
6.5.2 Terminkontrakte 29
6.5.3 Swaps 30
6.5.4 Swaptions 30
6.5.5 Credit Default Swaps 30
6.5.6 In Wertpapieren verbriefte Derivate 30
6.5.7 Notierte und nichtnotierte Derivate 30
6.5.8 Immobilien als Basiswert für Derivatgeschäfte 30
6.5.9 Währungsrisiken und Derivatgeschäfte zu deren Absicherung 31
6.6 Wertpapierdarlehen 31
6.7 Wertpapierpensionsgeschäfte 32
3
Inhalt
6.8 Sicherheitenstrategie 32
6.8.1 Arten der zulässigen Sicherheiten 32
6.8.2 Umfang der Besicherung 32
6.8.3 Sicherheitenbewertung und Strategie für Abschläge der Bewertung (Haircut-Strategie) 33
6.8.4 Anlage von Sicherheiten 33
6.9 Einsatz von Leverage 33
7. Wertentwicklung 33
8. Anteile 33
8.1 Anteilklassen und faire Behandlung der Anleger 33
8.2 Art und Hauptmerkmale der Anteile 34
8.3 Teilfonds 34
8.4 Börsen und Märkte 34
8.5 Ausgabe und Rücknahme der Anteile 34
8.5.1 Ausgabe von Anteilen 34
8.5.2 Rücknahme von Anteilen 34
8.6 Ausgabe- und Rücknahmepreis 35
8.6.1 Anteilpreisermittlung 35
8.7 Orderannahmeschluss 35
8.8 Bewertung 35
8.8.1 Immobilien 35
8.8.2 Bauleistungen 36
8.8.3 Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 36
8.8.4 Liquiditätsanlagen 36
8.9 Besondere Bewertungsregeln für einzelne Vermögensgegenstände 36
8.9.1 Nicht notierte Schuldverschreibungen 36
8.9.2 Geldmarktinstrumente 36
8.9.3 Derivate, Optionsrechte und Terminkontrakte 36
8.9.4 Bankguthaben, Investmentanteile und Wertpapier-Darlehen 36
8.9.5 Auf Fremdwährung lautende Vermögensgegen-stände 37
8.9.6 Wertpapier-Pensionsgeschäfte 37
8.9.7 Zusammengesetzte Vermögensgegenstände 37
8.10 Ausgabeaufschlag/Rücknahmeabschlag 37
8.11 Veröffentlichung der Ausgabe- und Rücknahmepreise 37
8.11.1 Kosten bei Ausgabe und Rücknahme der Anteile 37
8.12 Rücknahmeaussetzung und Beschlüsse der Anleger 37
8.13 Liquiditätsmanagement 38
9. Kosten 39
9.1 Vergütungen 39
9.2 Kosten und sonstige Aufwendungen 39
9.3 Gesamtkostenquote 40
9.4 Abweichender Kostenausweis durch Vertriebs- stellen 40
9.5 Weitere Informationen zu Kosten, Provisionen und Rückvergütungen 41
9.6 Besonderheiten bei Investmentanteilen 41
9.7 Vergütungspolitik 41
10. Ermittlung und Verwendung der Erträge 42
10.1 Ermittlung der Erträge 42
10.2 Ertragsausgleichsverfahren 42
10.3 Verwendung der Erträge 42
10.4 Wirkung der Ausschüttung auf den Anteilwert 43
10.5 Gutschrift der Ausschüttungen 43
4
Inhalt
11. Kurzangaben über die für die Anleger bedeutsamen Steuervorschriften 43
11.1 Darstellung der Rechtslage 43
11.1.1 Anteile im Privatvermögen (Steuerinländer) 43
Ausschüttungen 43
11.1.2 Anteile am Betriebsvermögen (Steuerinländer) 45
11.1.3 Steuerausländer 46
11.1.4 Solidaritätszuschlag 47
11.1.5 Ausländische Quellensteuer 47
11.1.6 Folgen der Verschmelzung von Sondervermögen 47
11.2 Unverändert fortgeltende Kurzangaben über die für die Anleger bedeutsamen Steuervorschriften 47
11.2.1 Kirchensteuer 47
11.2.2 Automatischer Informationsaustausch in Steuer- sachen 47
11.2.3 Grunderwerbsteuer 48
11.2.4 Beschränkte Steuerpflicht in Österreich 48
11.3 3 %-Steuer in Frankreich 48
12. Auslagerung und Dienstleister 48
13. Interessenkonflikte 49
14. Berichte, Geschäftsjahr, Prüfer 50
15. Zusätzliche Informationspflichten nach § 300 Kapitalanlagegesetzbuch 50
16. Regelungen zur Auflösung, Verschmelzung und Übertragung des Sondervermögens 50
16.1 Auflösung des Sondervermögens 50
16.1.1 Verfahren bei Auflösung des Sondervermögens 51
16.2 Verschmelzung des Sondervermögens 51
16.2.1 Verfahren bei der Verschmelzung von Sondervermögen 51
16.2.2 Verfahren bei der Übertragung der Verwaltung des Sondervermögens auf eine andere
Kapitalverwaltungsgesellschaft 52
17. Änderung der Anlagebedingungen 52
18. Weitere Sondervermögen, die von der Kapitalverwaltungsgesellschaft verwaltet werden 52
19. Recht des Käufers zum Widerruf gemäß § 305 Kapitalanlagegesetzbuch 52
II. Anlagebedingungen 54
Allgemeine Anlagebedingungen 54
Besondere Anlagebedingungen 63
III. Wertentwicklung 70
IV. Anhang 71
Weitere Fondsdaten auf einen Blick 71
V. Informationen zur Kapitalverwaltungsgesellschaft (u.a. Gremien) 72
5I. Verkaufsprospekt
Der Kauf und Verkauf von Anteilen an dem Sondervermö- Unter den Linden 42, 10117 Berlin,
gen erfolgt auf der Grundlage dieses Verkaufsprospektes, Tel.: (030) 6449046-0,
der wesentlichen Anlegerinformationen und der „Allgemei- Telefax: (030) 6449046-29,
nen Anlagebedingungen" in Verbindung mit den „Besonde- Email: info@ombudsstelle-investmentfonds.de,
ren Anlagebedingungen" in der jeweils geltenden Fassung. www.ombudsstelle-investmentfonds.de.
Die „Allgemeinen Anlagebedingungen" und die „Besonde-
ren Anlagebedingungen" sind im Anschluss an diesen Ver- Verbraucher sind natürliche Personen, die in das Sondervermögen
kaufsprospekt auf den Seiten 54 - 69 abgedruckt. Dieser Deka-ImmobilienGlobal zu einem Zweck investieren, der überwie-
Verkaufsprospekt ist dem am Erwerb eines Anteils Interes- gend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbstständigen Tätig-
sierten zusammen mit den wesentlichen Anlegerinformatio- keit zugerechnet werden kann, die also zu Privatzwecken handeln.
nen und dem letzten Jahresbericht sowie dem gegebenen-
falls nach dem Jahresbericht veröffentlichten Halbjahres- Bei Streitigkeiten aus der Anwendung der Vorschriften des Bürger-
bericht rechtzeitig vor Vertragsschluss in der geltenden lichen Gesetzbuches betreffend Fernabsatzverträge über Finanz-
Fassung kostenlos zur Verfügung zu stellen. dienstleistungen können sich die Verbraucher auch an die Schlich-
tungsstelle der
Von diesem Verkaufsprospekt abweichende Auskünfte oder Deutschen Bundesbank,
Erklärungen dürfen nicht abgegeben werden. Jeder Kauf Postfach 11 12 32 in 60047 Frankfurt,
von Anteilen auf der Basis von Auskünften oder Erklärun- Tel.: 069/2388-1907 oder -1906,
gen, welche nicht in diesem Prospekt oder den wesent- Fax: 069/2388-1919,
lichen Anlegerinformationen enthalten sind, erfolgt aus- schlichtung@bundesbank.de, wenden.
schließlich auf Risiko des Käufers. Der Verkaufsprospekt Das Recht, die Gerichte anzurufen, bleibt hiervon unberührt.
wird ergänzt durch den jeweils letzten Jahresbericht und
dem ggf. nach dem Jahresbericht veröffentlichten Halbjah- Die zum Sondervermögen gehörenden Vermögensgegenstände
resbericht. stehen gemäß § 245 KAGB im Eigentum der Gesellschaft, die sie
treuhänderisch für die Anleger verwaltet. Der Anleger wird durch
Dem Vertragsverhältnis zwischen Kapitalverwaltungsgesellschaft den Erwerb der Anteile Treugeber und hat schuldrechtliche An-
und Anleger sowie den vorvertraglichen Beziehungen wird deut- sprüche gegen die Gesellschaft. Mit den Anteilen sind keine
sches Recht zugrunde gelegt. Gemäß § 19 Abs. 2 der „Allgemei- Stimmrechte verbunden.
nen Anlagebedingungen“ ist der Sitz der Kapitalverwaltungsge-
sellschaft Gerichtsstand für Streitigkeiten aus dem Vertragsver- Der jeweils gültige Jahresbericht bzw. Halbjahresbericht enthält ak-
hältnis, sofern der Anleger keinen allgemeinen Gerichtsstand im tuelle Angaben über die Gremien sowie über das gezeichnete und
Inland hat. Die Vollstreckung von Urteilen richtet sich nach der Zi- eingezahlte Kapital und das haftende Eigenkapital der Kapitalver-
vilprozessordnung, ggf. dem Gesetz über die Zwangsvollstreckung waltungsgesellschaft und der Verwahrstelle.
und die Zwangsverwaltung bzw. der Insolvenzordnung. Da die
Gesellschaft inländischem Recht unterliegt, bedarf es keiner An- Der Verkaufsprospekt, die Anlagebedingungen, die wesentlichen
erkennung inländischer Urteile vor deren Vollstreckung. Anlegerinformationen sowie die aktuellen Jahres- und Halbjahres-
berichte sind kostenlos erhältlich bei der Deka Immobilien Invest-
Laut § 303 Abs. 1 KAGB sind sämtliche Veröffentlichungen und ment GmbH, Taunusanlage 1, 60329 Frankfurt am Main oder im
Werbeschriften in deutscher Sprache abzufassen oder mit einer Internet unter www.deka.de.
deutschen Übersetzung zu versehen. Die Kapitalverwaltungsgesell-
schaft wird ferner die gesamte Kommunikation mit ihren Anlegern Zusätzliche Informationen über die Anlagegrenzen des Risikoma-
in deutscher Sprache führen. nagements dieses Sondervermögens, die Risikomanagementme-
thoden und die jüngsten Entwicklungen bei den Risiken und Ren-
Die Deka Immobilien Investment GmbH hat sich zur Teilnahme an diten sind in schriftlicher Form bei der Gesellschaft auf Anfrage
Streitbeilegungsverfahren vor einer Verbraucherschlichtungsstelle oder in elektronischer Form unter www.deka.de erhältlich.
verpflichtet. Bei Streitigkeiten können Verbraucher die Ombuds-
stelle für Investmentfonds des BVI Bundesverband Investment und
Asset Management e.V. als zuständige Verbraucherschlichtungs- 1. Kapitalverwaltungsgesellschaft
stelle anrufen. Das Recht, die Gerichte anzurufen, bleibt hiervon
unberührt. Kapitalverwaltungsgesellschaft für das in diesem Verkaufsprospekt
näher beschriebene Immobilien-Sondervermögen
Die Kontaktdaten der Ombudsstelle für Investmentfonds lauten:
Büro der Ombudsstelle des BVI, Deka-ImmobilienGlobal
Bundesverband Investment und Asset
Management e.V.,
6(nachstehend „Sondervermögen" genannt) ist die am 29. Novem- Die Wertpapiere und Einlagenzertifikate des Sondervermögens
ber 1966 gegründete Deka Immobilien Investment GmbH (nach- werden von der Verwahrstelle in Sperrdepots verwahrt, soweit sie
stehend „Gesellschaft“, „Kapitalverwaltungsgesellschaft“ ge- nicht bei anderen Verwahrern in Sperrdepots gehalten werden.
nannt) mit Sitz in 60329 Frankfurt am Main, Taunusanlage 1. Die Die Bankguthaben des Sondervermögens werden von der Ver-
Gesellschaft ist eine Kapitalverwaltungsgesellschaft im Sinne des wahrstelle auf Sperrkonten gehalten, soweit sie nicht bei anderen
Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) in der Rechtsform einer Gesell- Kreditinstituten auf Sperrkonten verwahrt werden. Zur Sicherung
schaft mit beschränkter Haftung (GmbH). der Interessen der Anleger ist bei jeder Veräußerung oder Belas-
tung einer Immobilie die Zustimmung der Verwahrstelle erforder-
Angaben über die Zusammensetzung der Geschäftsführung, des lich. Die Verwahrstelle hat darüber hinaus zu prüfen, ob die An-
Aufsichtsrates, der externen Bewerter und über die Gesellschafter lage auf Sperrkonten oder in Sperrdepots eines anderen Kredit-
sowie über das gezeichnete und eingezahlte Kapital und das haf- institutes, einer Wertpapierfirma oder eines anderen Verwahrers
tende Eigenkapital der Kapitalverwaltungsgesellschaft und der mit dem KAGB und den Anlagebedingungen vereinbar ist. Wenn
Verwahrstelle sind im Anhang des Prospektes dargestellt. Sich er- dies der Fall ist, hat sie die Zustimmung zur Anlage zu erteilen.
gebende Änderungen können den regelmäßig zu erstellenden
Jahres- bzw. Halbjahresberichten entnommen werden. Im Grundbuch ist für jede einzelne Immobilie, soweit sie nicht über
eine Immobilien-Gesellschaft für Rechnung des Sondervermögens
Die Gesellschaft hat die Berufshaftungsrisiken, die sich durch die gehalten wird, ein Sperrvermerk zugunsten der Verwahrstelle ein-
Verwaltung von Sondervermögen ergeben, die nicht der OGAW- getragen. Verfügungen über Immobilien ohne Zustimmung der
Richtlinie entsprechen, sogenannte alternative Investmentvermö- Verwahrstelle sind deshalb ausgeschlossen. Sofern bei ausländi-
gen („AIF“), und auf berufliche Fahrlässigkeit ihrer Organe oder schen Immobilien die Eintragung der Verfügungsbeschränkung in
Mitarbeiter zurückzuführen sind, abgedeckt durch: Eigenmittel in ein Grundbuch oder ein vergleichbares Register nicht möglich ist,
Höhe von wenigstens 0,01 Prozent des Wertes der Portfolios aller wird die Kapitalverwaltungsgesellschaft die Wirksamkeit der Verfü-
verwalteten AIF, wobei dieser Betrag jährlich überprüft und ange- gungsbeschränkung in anderer geeigneter Form sicherstellen.
passt wird. Diese Eigenmittel sind von dem angegebenen Kapital
umfasst. Weiterhin hat die Verwahrstelle bei Beteiligungen an Immobilien-
Gesellschaften die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften, wie
sie nachfolgend dargestellt sind, zu überwachen. Verfügungen der
2. Verwahrstelle Kapitalverwaltungsgesellschaft über Beteiligungen an Immobilien-
Gesellschaften bedürfen der Zustimmung der Verwahrstelle. Verfü-
2.1 Identität der Verwahrstelle gungen der Immobilien-Gesellschaft über Immobilien sowie Ände-
Für das Sondervermögen Deka-ImmobilienGlobal hat die Deka- rungen des Gesellschaftsvertrages bzw. der Satzung der Immobi-
Bank Deutsche Girozentrale mit Sitz in Frankfurt am Main und lien-Gesellschaft bedürfen der Zustimmung der Verwahrstelle,
Berlin das Amt der Verwahrstelle übernommen. Die Kapitalverwal- sofern die Kapitalverwaltungsgesellschaft eine Mehrheitsbeteili-
tungsgesellschaft ist eine Tochtergesellschaft der DekaBank Deut- gung an der Immobilien-Gesellschaft hält.
sche Girozentrale, woraus sich Interessenkonflikte ergeben können
(siehe Abschnitt 13 "Interessenkonflikte"). Weitere Angaben zur Die Verwahrstelle hat sicherzustellen, dass die Ausgabe und Rück-
Verwahrstelle finden sich am Schluss dieses Verkaufsprospekts. nahme der Anteile sowie die Anteilwertermittlung den Vorschrif-
Informationen zu den Gründen, aus denen die DekaBank Deut- ten des KAGB und den Anlagebedingungen des Sondervermö-
sche Girozentrale als Verwahrstelle bestimmt wurde, übermittelt gens entspricht.
die Kapitalverwaltungsgesellschaft auf Verlangen des Anlegers.
Sie hat dafür zu sorgen, dass bei den für gemeinschaftliche Rech-
2.2 Aufgaben der Verwahrstelle nung der Anleger getätigten Geschäften der Gegenwert innerhalb
Die Verwahrstelle ist mit der laufenden Überwachung des Bestan- der üblichen Fristen in ihre Verwahrung gelangt. Des Weiteren hat
des an Immobilien, Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften die Verwahrstelle dafür zu sorgen, dass die Erträge des Sonderver-
und der sonstigen nicht verwahrfähigen Vermögensgegenstände mögens gemäß den Vorschriften dieses Gesetzes und den Anlage-
(einschließlich der Prüfung, ob die Gesellschaft für Rechnung des bedingungen verwendet werden und die zur Ausschüttung be-
Sondervermögens an solchen Gegenständen das Eigentum hat) stimmten Erträge auszuzahlen.
sowie der Verwahrung der zum Sondervermögen gehörenden
Bankguthaben, soweit diese nicht bei anderen Kreditinstituten an- 2.3 Unterverwahrung
gelegt sind, Geldmarktinstrumente, Wertpapiere und Investmen- Die Verwahrstelle überträgt die Verwahrung von verwahrfähigen
tanteile, die im Rahmen der Liquiditätshaltung gehalten werden, Vermögensgegenständen für inländische (Girosammelverwahrung)
beauftragt. Dies entspricht den Regelungen des KAGB, das eine und ausländische (Wertpapierrechnung) Vermögensgegenstände
Trennung der Verwaltung und Verwahrung des Sondervermögens an folgende Unterverwahrer:
vorsieht.
J.P. Morgan AG, Frankfurt am Main und
7 Clearstream Banking AG, Frankfurt am Main. Teil („Allgemeine Anlagebedingungen” und „Besondere Anlage-
bedingungen”). Anlagebedingungen für ein Investmentvermögen
Potenzielle Interessenkonflikte wurden für diese Dienstleister nicht müssen vor deren Verwendung von der Bundesanstalt für Finanz-
identifiziert. dienstleistungsaufsicht („BaFin“) genehmigt werden.
Die übertragenen Aufgaben sind: Die Kapitalverwaltungsgesellschaft legt die Mittel des Sonderver-
mögens mit dem Ziel der Erzielung regelmäßiger Erträge aufgrund
Verwahrung der Wertpapiere, zufließender Mieten und Zinsen sowie eines kontinuierlichen
Wertzuwachses in Immobilien an. Dazu wird in nachhaltig attrak-
Verwaltung der Wertpapiere, tive Immobilien an weltweiten Standorten investiert. Die erzielten
Erträge werden grundsätzlich ausgeschüttet. Bei der Anlage in An-
Abwicklung der Wertpapierhandelsgeschäfte und Ausführung teile dieses Sondervermögens sind vor allem immobilientypische
von Wertpapierlieferungen (Ein- und Ausgänge). Risiken (z.B. Mietausfall, Leerstand und Wertminderung der Ge-
bäude), Auslandsrisiken (z.B. Währungskursschwankungen, Ände-
2.4 Haftung der Verwahrstelle rungen des Rechts- und/oder Steuerrechtsrahmens), eingeschränk-
Die Verwahrstelle ist grundsätzlich für alle Vermögensgegen- te Liquidität der Anteile (Mindesthaltedauer, Rücknahmeankündi-
stände, die von ihr oder mit ihrer Zustimmung von einer anderen gungsfristen und Risiko der Rücknahmeaussetzung) sowie sons-
Stelle verwahrt werden, verantwortlich. Im Falle des Verlustes eines tige Marktrisiken (z.B. Zinsänderungsrisiko, Fremdfinanzierungs-ri-
solchen Vermögensgegenstandes haftet die Verwahrstelle gegen- siko) zu bedenken.
über dem Sondervermögen und dessen Anlegern, außer der Ver-
lust ist auf Ereignisse außerhalb des Einflussbereichs der Verwahr- 3.1 Profil des typischen Anlegers
stelle zurückzuführen. Für Schäden, die nicht im Verlust eines Die Anteile des Sondervermögens sind in erster Linie für den Ver-
Vermögensgegenstandes bestehen, haftet die Verwahrstelle mögensaufbau sowie die Vermögensoptimierung bestimmt. Sie
grundsätzlich nur, wenn sie ihre Verpflichtungen nach den Vor- eignen sich besonders für Anleger mit geringer bis mittlerer Risiko-
schriften des KAGB mindestens fahrlässig nicht erfüllt hat. bereitschaft und mit einem mittleren oder langfristigen Anlageho-
rizont von 3 bzw. 5 Jahren, die das Sondervermögen als leicht zu-
2.5 Zusätzliche Informationen gängliches Anlageprodukt in Grundstückswerte nutzen wollen.
Auf Verlangen übermittelt die Gesellschaft den Anlegern Informa-
tionen auf dem neuesten Stand zur Verwahrstelle und ihren Pflich- Anleger sollten in der Lage sein, auch erhebliche Wertschwankun-
ten, zu den Unterverwahrern sowie zu möglichen Interessenkon- gen der Anteile oder einen finanziellen Verlust – bis zur Höhe des
flikten in Zusammenhang mit der Tätigkeit der Verwahrstelle oder eingesetzten Kapitals – tragen zu können. Eine Anlage in Anteilen
der Unterverwahrer. dieses Sondervermögens sollte dementsprechend – auch im Hin-
blick auf die mit dem Erwerb der Anteile verbundenen Kosten –
als mittel- bis langfristige Investition angesehen werden. Im Hin-
3. Sondervermögen blick auf die Risiken, denen die Vermögensgegenstände des Son-
dervermögens ausgesetzt sein können, empfiehlt es sich nicht, An-
Das Sondervermögen wurde am 28. Oktober 2002 aufgelegt. Es teile auf Kredit zu erwerben.
ist für unbegrenzte Dauer aufgelegt.
Der Anleger muss in der Lage sein, die eingeschränkte Verfügbar-
Die Gesellschaft legt das bei ihr eingelegte Kapital im eigenen keit der Anteile hinzunehmen. Bitte beachten Sie hierzu die Risiko-
Namen für gemeinschaftliche Rechnung der Anleger nach dem hinweise der nachfolgenden Ziff. 4 unter dem Abschnitt "Ausset-
Grundsatz der Risikomischung in den nach dem KAGB zugelasse- zung der Anteilrücknahme".
nen Vermögensgegenständen gesondert vom eigenen Vermögen
in Form von Sondervermögen an. Die zum Sondervermögen gehö- Interessierten Anlegern wird geraten, sich über die entsprechen-
renden Vermögensgegenstände stehen im Eigentum der Kapital- den rechtlichen Erfordernisse, Devisenbestimmungen und
verwaltungsgesellschaft, die sie treuhänderisch für die Anleger ver- Steuern nach dem Recht des Landes ihrer Staatsangehörigkeit,
waltet. Das Sondervermögen gehört nicht zur Insolvenzmasse der ihres gewöhnlichen Aufenthaltes oder Wohnsitzes zu informieren,
Gesellschaft. die sich auf den Besitz oder die Veräußerung von Anteilen auswir-
ken können.
In welche Vermögensgegenstände die Gesellschaft die Gelder der
Anleger anlegen darf und welche Bestimmungen sie dabei zu be-
achten hat, ergibt sich aus dem KAGB, den dazugehörigen Ver-
ordnungen und den Anlagebedingungen, die das Rechtsverhältnis
zwischen den Anlegern und der Gesellschaft regeln. Die Anlage-
bedingungen umfassen einen Allgemeinen und einen Besonderen
84. Risikohinweise für das Sondervermögen sind möglich. Sinkt der Wert dieser Vermögensgegenstände oder
steigt der Wert der Verbindlichkeiten, so fällt der Fondsanteilwert.
Vor der Entscheidung über den Kauf von Anteilen an dem
Sondervermögen sollten Anleger die nachfolgenden Risiko- Anleger, die nach dem 21. Juli 2013 Anteile des Sondervermögens
hinweise zusammen mit den anderen in diesem Verkaufs- erwerben („Neuanleger“), werden zudem auf folgende besondere
prospekt enthaltenen Informationen sorgfältig lesen und Risiken hingewiesen:
diese bei ihrer Anlageentscheidung berücksichtigen. Der
Eintritt eines oder mehrerer dieser Risiken kann für sich ge- Längere Mindestbindung für Neuanleger
nommen oder zusammen mit anderen Umständen die Wert-
entwicklung des Sondervermögens bzw. der im Sonderver- Bestandsanleger können je Kalenderhalbjahr Anteile im Wert von
mögen gehaltenen Vermögensgegenstände nachteilig bis zu 30.000 Euro zurückgeben. Neuanleger haben diese Mög-
beeinflussen und sich damit auch nachteilig auf den Anteil- lichkeit nicht. Nähere Einzelheiten hierzu finden Sie im Abschnitt
wert auswirken. „Ausgabe und Rücknahme von Anteilen“. Diese können daher
auf Änderungen der Rahmenbedingungen (z.B. fallende Immobi-
Veräußert der Anleger Anteile an dem Sondervermögen zu lienpreise) nur nach Einhaltung der Mindesthaltedauer von 24 Mo-
einem Zeitpunkt, in dem die Kurse der in dem Sonderver- naten und der 12-monatigen Rückgabefrist und damit im Ver-
mögen befindlichen Vermögensgegenstände gegenüber gleich zu Bestandsanlegern nur mit Verzögerung reagieren. Dies
dem Zeitpunkt seines Anteilerwerbs gefallen sind, so erhält kann sich im Falle einer drohenden Aussetzung der Rücknahme
er das von ihm in das Sondervermögen investierte Kapital von Anteilen negativ auswirken. Dieses Risiko gilt ebenso für Be-
nicht oder nicht vollständig zurück. Der Anleger könnte sein standsanleger, die Anteile im Umfang von mehr als 30.000 Euro
in das Sondervermögen investiertes Kapital teilweise oder pro Kalenderhalbjahr zurückgeben möchten.
in Einzelfällen sogar vollständig verlieren. Wertzuwächse
können nicht garantiert werden. Das Risiko des Anlegers Besonderes Preisänderungsrisiko für Neuanleger
ist auf die angelegte Summe beschränkt. Eine Nachschuss-
pflicht über das vom Anleger investierte Kapital hinaus Während der Mindesthaltefrist von 24 Monaten und der 12-mo-
besteht nicht. natigen Kündigungsfrist können Wertverluste auftreten, indem
der Marktwert der Vermögensgegenstände gegenüber dem Ein-
Neben den nachstehend oder an anderer Stelle des Ver- standspreis fällt. Damit besteht das Risiko, dass der durch den
kaufsprospekts beschriebenen Risiken und Unsicherheiten Neuanleger erzielte Rücknahmepreis niedriger als der Ausgabe-
kann die Wertentwicklung des Sondervermögens durch ver- preis zum Zeitpunkt des Anteilerwerbs oder als der Rücknahme-
schiedene weitere Risiken und Unsicherheiten beeinträch- preis zum Zeitpunkt der unwiderruflichen Rückgabeerklärung ist.
tigt werden, die derzeit nicht bekannt sind. Die Reihen- Anleger erhalten in diesem Fall weniger Geld zurück, als sie im
folge, in der die nachfolgenden Risiken aufgeführt werden, Zeitpunkt des Anteilerwerbs oder der Rückgabeerklärung erwartet
enthält weder eine Aussage über die Wahrscheinlichkeit ih- haben. Der von ihnen erzielte Rückgabepreis liegt gegebenenfalls
res Eintritts noch über das Ausmaß oder die Bedeutung bei unter dem Rücknahmepreis, den Bestandsanleger bei sofortiger
Eintritt einzelner Risiken. Rückgabe erzielen. Dieses Risiko gilt ebenso für Bestandsanleger,
die Anteile im Umfang von mehr als 30.000 Euro pro Kalender-
4.1 Risiken einer Fondsanlage halbjahr zurückgeben möchten.
Die untenstehenden Risiken können sich nachteilig auf den Anteil-
wert, auf das vom Anleger investierte Kapital sowie auf die vom Beeinflussung der individuellen Performance durch
Anleger geplante Haltedauer der Fondsanlage auswirken. steuerliche Aspekte
Die steuerliche Behandlung von Kapitalerträgen hängt von den
Schwankungen des Fondsanteilwerts individuellen Verhältnissen des jeweiligen Anlegers ab und kann
Der Fondsanteilwert berechnet sich aus dem Wert des Sonderver- künftig Änderungen unterworfen sein. Für Einzelfragen – insbe-
mögens, geteilt durch die Anzahl der in den Verkehr gelangten sondere unter Berücksichtigung der individuellen steuerlichen
Anteile. Der Wert des Sondervermögens entspricht dabei der Situation – sollte sich der Anleger an seinen persönlichen Steuer-
Summe der Marktwerte aller Vermögensgegenstände im Fonds- berater wenden. Bei einer Anlageentscheidung ist auch die
vermögen abzüglich der Summe der Marktwerte aller Verbindlich- außersteuerliche Situation des Anlegers zu berücksichtigen.
keiten des Sondervermögens. Der Fondsanteilwert ist daher von
dem Wert der im Sondervermögen gehaltenen Vermögensgegen- Aussetzung der Anteilrücknahme
stände und der Höhe der Verbindlichkeiten des Sondervermö- Die Gesellschaft darf die Rücknahme der Anteile zeitweilig ausset-
gens abhängig. Schwankungen entstehen bei Immobilien-Sonder- zen, sofern außergewöhnliche Umstände vorliegen, die eine Aus-
vermögen unter anderem durch unterschiedliche Entwicklungen setzung unter Berücksichtigung der Interessen der Anleger erfor-
an den Immobilienmärkten. Auch negative Wertentwicklungen derlich erscheinen lassen. Außergewöhnliche Umstände in diesem
9Sinne können z.B. wirtschaftliche oder politische Krisen, Rücknah- betreffende Regelungen geändert werden. Die Gesellschaft kann
meverlangen in außergewöhnlichem Umfang sein sowie die etwa durch eine Änderung der Anlagebedingungen die Anlagepo-
Schließung von Börsen oder Märkten, Handelsbeschränkungen litik des Sondervermögens ändern oder sie kann die dem Sonder-
oder sonstige Faktoren, die die Ermittlung des Anteilwerts beein- vermögen zu belastenden Kosten erhöhen.
trächtigen. Dadurch besteht das Risiko, dass die Anteile aufgrund
beschränkter Rückgabemöglichkeiten eventuell nicht zum vom Auflösung des Sondervermögens
Anleger gewünschten Zeitpunkt liquidiert werden können. Auch Der Gesellschaft steht das Recht zu, die Verwaltung des Sonder-
im Fall einer Aussetzung der Anteilrücknahme kann der Anteilwert vermögens zu kündigen. Die Gesellschaft kann das Sondervermö-
sinken; z. B. wenn die Gesellschaft gezwungen ist, Vermögensge- gen nach Kündigung der Verwaltung ganz auflösen. Das Sonder-
genstände während der Aussetzung der Anteilrücknahme unter vermögen geht nach Ablauf der Kündigungsfrist auf die Ver-
Verkehrswert zu veräußern. Der Anteilpreis nach Wiederaufnahme wahrstelle über. Für den Anleger besteht daher das Risiko, dass
der Anteilrücknahme kann niedriger liegen, als derjenige vor Aus- er die von ihm geplante Haltedauer nicht realisieren kann. Bei dem
setzung der Rücknahme. Übergang des Sondervermögens auf die Verwahrstelle können
dem Sondervermögen andere Steuern als deutsche Ertragssteuern
Die Gesellschaft ist zudem verpflichtet, die Rücknahme der Anteile belastet werden. Wenn die Fondsanteile nach Beendigung des Li-
befristet zu verweigern und auszusetzen, wenn bei umfangreichen quidationsverfahrens aus dem Depot des Anlegers ausgebucht
Rücknahmeverlangen die liquiden Mittel zur Zahlung des Rück- werden, kann der Anleger mit Ertragssteuern belastet werden.
nahmepreises und zur Sicherstellung einer ordnungsgemäßen Be-
wirtschaftung nicht mehr ausreichen oder nicht sogleich zur Verfü- Übertragung aller Vermögensgegenstände des Sonderver-
gung stehen (siehe Abschnitt „Rücknahmeaussetzung und mögens auf einen anderen Investmentfonds (Verschmel-
Beschlüsse der Anleger“ im Verkaufsprospekt sowie „Ausgabe zung)
und Rücknahme von Anteilscheinen, Rücknahmeaussetzung“ in Die Gesellschaft kann sämtliche Vermögensgegenstände des Son-
§ 12 der Allgemeinen Anlagebedingungen). Das bedeutet, dass dervermögens auf ein anderes Immobilien-Sondervermögen über-
Anleger während dieser Zeit ihre Anteile nicht zurückgeben kön- tragen Der Anleger kann seine Anteile in diesem Fall kostenlos in
nen. Anteile des anderen Immobilien-Sondervermögens, das mit den
bisherigen Anlagegrundsätzen vereinbar ist, umtauschen oder
Der Erwerb von Anteilen ist nicht durch eine Höchstanlagesumme seine Anteile ohne weitere Kosten zurückgeben. Dies gilt gleicher-
begrenzt. Umfangreiche Rückgabeverlangen können die Liquidität maßen, wenn die Gesellschaft sämtliche Vermögensgegenstände
des Sondervermögens beeinträchtigen und eine Aussetzung der eines anderen Immobilien-Sondervermögens auf dieses Immobi-
Rücknahme der Anteile erfordern. Im Fall einer Aussetzung der lien-Sondervermögen überträgt. Der Anleger muss daher im Rah-
Anteilrücknahme kann der Anteilwert sinken; z. B. wenn die Ge- men der Übertragung vorzeitig eine erneute Investitionsentschei-
sellschaft gezwungen ist, Immobilien und Immobilien-Gesellschaf- dung treffen. Bei einer Rückgabe des Anteils können
ten während der Aussetzung der Anteilrücknahme unter Verkehrs- Ertragssteuern anfallen. Bei einem Umtausch der Anteile in Anteile
wert zu veräußern. Eine vorübergehende Aussetzung kann zu an einem Immobilien-Sondervermögen mit vergleichbaren Anlage-
einer dauerhaften Aussetzung der Anteilrücknahme und zu einer grundsätzen kann der Anleger mit Steuern belastet werden, etwa
Auflösung des Sondervermögens führen (siehe die Abschnitte wenn der Wert der erhaltenen Anteile höher ist als der Wert der
„Auflösung des Sondervermögens“ und „Verfahren bei Auflösung alten Anteile zum Zeitpunkt der Anschaffung.
eines Sondervermögens“), etwa wenn die für die Wiederauf-
nahme der Anteilrücknahme erforderliche Liquidität durch Veräu- Übertragung der Verwaltung des Sondervermögens auf
ßerung von Immobilien nicht beschafft werden kann. Eine Auflö- eine andere Kapitalverwaltungsgesellschaft
sung des Sondervermögens kann längere Zeit, ggf. mehrere Jahre Die Gesellschaft kann die Verwaltung des Sondervermögens auf
in Anspruch nehmen. Für den Anleger besteht daher das Risiko, eine andere Kapitalverwaltungsgesellschaft übertragen. Das Son-
dass er die von ihm geplante Haltedauer nicht realisieren kann und dervermögen bleibt dadurch zwar unverändert, wie auch die Stel-
ihm ggf. wesentliche Teile des investierten Kapitals für unbe- lung des Anlegers. Der Anleger muss aber im Rahmen der Über-
stimmte Zeit nicht zur Verfügung stehen. tragung entscheiden, ob er die neue
Kapitalverwaltungsgesellschaft für ebenso geeignet hält wie die
Die Gesellschaft wird die Anteile erst nach der Wiederaufnahme bisherige. Wenn er in das Sondervermögen unter neuer Verwal-
der Anteilrücknahme zu dem dann jeweils gültigen Rücknahme- tung nicht investiert bleiben möchte, muss er seine Anteile zurück-
preis zurücknehmen. geben. (Siehe Abschnitt 8.5.2 "Rücknahme von Anteilen"). Hier-
bei können Ertragssteuern anfallen.
Änderung der Anlagepolitik oder der Anlagebedingungen
Die Gesellschaft kann die Anlagebedingungen mit Genehmigung Rentabilität und Erfüllung der Anlageziele des Anlegers
der BaFin ändern (siehe Abschnitt „Änderung der Anlagebedin- Es kann nicht garantiert werden, dass der Anleger seinen ge-
gungen“ und § 18 der Allgemeinen Anlagebedingungen). Durch wünschten Anlageerfolg erreicht. Der Anteilwert des Sonderver-
eine Änderung der Anlagebedingungen können auch den Anleger
10mögens kann fallen und zu Verlusten beim Anleger führen. Es be- hohe Drittverwendungsfähigkeit der Immobilien und eine
stehen keine Garantien der Gesellschaft oder Dritter hinsichtlich viele Branchen umfassende Mieterstruktur an. Durch laufende
einer bestimmten Mindestzahlung bei Rückgabe oder eines be- Instandhaltung und Modernisierung oder Umstrukturierung
stimmten Anlageerfolgs des Sondervermögens. Ein bei Erwerb von der Immobilien soll deren Wettbewerbsfähigkeit erhalten
Anteilen entrichteter Ausgabeaufschlag kann zudem insbesondere bzw. verbessert werden.
bei nur kurzer Anlagedauer den Erfolg einer Anlage reduzieren
oder sogar aufzehren. Anleger könnten einen niedrigeren als den Aufgrund der globalen Ausbreitung von Krankheiten bzw.
ursprünglich angelegten Betrag zurückerhalten. Pandemien, beispielsweise Covid-19 (Coronavirus), kann es
zu Störungen des öffentlichen Lebens und des Immobilien-
Nachhaltigkeitsrisiken marktes kommen. Dies kann zu Leerständen, Mietrückstän-
Nachhaltigkeitsrisiken im Sinne der Verordnung (EU) 2019/2088 den und Mietausfällen führen, die sich wertmindernd auf das
des Europäischen Parlaments und des Rates vom 27. November Fondsvermögen auswirken können.
2019 über nachhaltigkeitsbezogene Offenlegungspflichten im
Finanzdienstleistungssektor (nachfolgend „Offenlegungs-Verord- Risiken aus Feuer- und Sturmschäden sowie Elementarschäden
nung“) sind Ereignisse oder Bedingungen aus den Bereichen (Überschwemmung, Hochwasser, Erdbeben) sind internatio-
Umwelt, Soziales oder Unternehmensführung, deren Eintreten nal durch Versicherungen abgesichert, soweit entsprechende
tatsächlich oder potenziell wesentliche negative Auswirkungen Versicherungskapazitäten vorhanden sind und dies wirtschaft-
auf den Wert der Investition des Sondervermögens haben können. lich vertretbar und sachlich geboten ist. Es besteht daneben
Diese Effekte können sich auf die Vermögens-, Finanz- und Er- das Risiko, dass die Immobilien von Natur- oder Umweltkata-
tragslage des Sondervermögens sowie auf die Reputation der Ge- strophen direkt oder indirekt beeinträchtigt werden.
sellschaft auswirken. Nachhaltigkeitsrisiken können auf alle be-
kannten Risikoarten einwirken und als Faktor zur Wesentlichkeit Immobilien, speziell in Ballungsräumen, können möglicher-
dieser Risikoarten beitragen. Beispielhaft sind die in den nachfol- weise einem Kriegs- und Terrorrisiko ausgesetzt sein. Ohne
genden Abschnitten beschriebenen Risikoarten Marktrisiko, Liqui- selbst von einem Terrorakt betroffen zu sein, kann eine Immo-
ditätsrisiko, Kontrahentenrisiko und operationelles Risiko zu nen- bilie wirtschaftlich entwertet werden, wenn der Immobilien-
nen. markt der betroffenen Gegend nachhaltig beeinträchtigt
wird, und die Mietersuche erschwert bzw. unmöglich ist.
4.2 Risiken der negativen Wertentwicklung des Son- Auch Terrorismusrisiken werden durch Versicherungen abge-
dervermögens (Marktrisiko) sichert, soweit entsprechende Versicherungskapazitäten vor-
Die nachfolgenden Risiken können die Wertentwicklung des Son- handen sind und dies wirtschaftlich vertretbar und sachlich
dervermögens bzw. der im Sondervermögen gehaltenen Vermö- geboten ist.
gensgegenstände beeinträchtigen und sich damit nachteilig auf
den Anteilwert und auf das vom Anleger investierte Kapital aus- Risiken aus Altlasten (wie Bodenverunreinigungen, Asbest-Ein-
wirken. bauten) werden insbesondere beim Erwerb von Immobilien
sorgfältig geprüft (gegebenenfalls durch Einholung von ent-
Wesentliche Risiken aus der Immobilieninvestition, der sprechenden Sachverständigengutachten). Trotz aller Sorgfalt
Beteiligung an Immobilien-Gesellschaften und der Belas- sind Risiken dieser Art jedoch nicht vollständig auszuschlie-
tung mit einem Erbbaurecht ßen.
Immobilieninvestitionen unterliegen Risiken, die sich auf den An-
teilwert durch Veränderungen bei den Erträgen, den Aufwendun- Bei der Projektentwicklung können sich Risiken z. B. durch Än-
gen und den Verkehrswert der Immobilien auswirken können. derungen in der Bauleitplanung und Verzögerungen bei der
Dies gilt auch für Investitionen in Immobilien, die von Immobilien- Erteilung der Baugenehmigung ergeben. Baukostenerhöhun-
Gesellschaften gehalten werden. Die nachstehend beispielhaft ge- gen und Fertigstellungsrisiken werden nach Möglichkeit
nannten Risiken stellen keine abschließende Aufzählung dar. durch entsprechende Regelungen mit den Vertragspartnern
und deren sorgfältige Auswahl entgegengewirkt. Auf verblei-
Neben der Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Rah- bende Risiken ist hier jedoch ebenso hinzuweisen wie darauf,
menbedingungen gibt es speziell im Grundbesitz liegende Ri- dass der Erfolg der Erstvermietung von der Nachfragesitua-
siken, wie Leerstände, Mietrückstände und Mietausfälle, die tion im Zeitpunkt der Fertigstellung abhängig ist.
sich u. a. aus der Veränderung der Standortqualität oder der
Mieterbonität ergeben können. Veränderungen der Standort- Immobilien können mit Baumängeln behaftet sein. Diese Risi-
qualität können zur Folge haben, dass der Standort für die ken sind auch durch sorgfältige technische Prüfung des Ob-
gewählte Nutzung nicht mehr geeignet ist. Der Gebäudezu- jekts und gegebenenfalls Einholung von Gutachten externer
stand kann Instandhaltungsaufwendungen erforderlich ma- Bewerter bereits vor dem Erwerb nicht vollständig auszu-
chen, die nicht immer vorhersehbar sind. Zur Begrenzung die- schließen.
ser Risiken strebt die Kapitalverwaltungsgesellschaft eine
11 Beim Erwerb von Immobilien im Ausland sind Risiken, die sich häufig der Fall – eine größere Bedeutung als bei eigenfinan-
aus der Belegenheit der Immobilien ergeben (z. B. abwei- zierten Objekten, die im Inland der Regelfall sind. Der Anleger
chende Rechts- und Steuersysteme, unterschiedliche Interpre- profitiert damit stärker von Mehrwerten und wird stärker von
tationen von Doppelbesteuerungsabkommen, unterschiedli- Minderwerten belastet als bei einer vollständigen Eigenfinan-
che Auffassungen bei der Ermittlung von zierung. Eine umfangreiche Fremdfinanzierung von Immobi-
Verrechnungspreisen bzw. bei der Einkünfteabgrenzung und lien verringert außerdem die Möglichkeiten, im Falle von kurz-
Veränderungen der Wechselkurse), zu berücksichtigen. Auch fristigen Liquiditätsengpässen, z. B. infolge massiver
sind bei ausländischen Immobilien das erhöhte Verwaltungsri- Anteilrückgaben, die notwendigen Mittel durch Objektver-
siko sowie etwaige technische Erschwernisse, einschließlich käufe oder kurzfristige Kreditaufnahmen zu beschaffen. Das
des Transferrisikos bei laufenden Erträgen oder Veräußerungs- Risiko, dass die Rücknahme der Anteile ausgesetzt werden
erlösen, in Betracht zu ziehen. Bei der Anlage in Fremdwäh- muss (siehe unter 8.12.), steigt somit.
rung und bei Geschäften in Fremdwährung bestehen Wäh-
rungschancen und -risiken. Bei Belastung einer Immobilie mit einem Erbbaurecht besteht
das Risiko, dass der Erbbauberechtigte seinen Verpflichtungen
Zudem können sich Änderungen der rechtlichen und steuer- nicht nachkommt, insbesondere den Erbbauzins nicht zahlt.
lichen Rahmenbedingungen und Entwicklung der Rechtspre- In diesem und in anderen Fällen kann es zu einem vorzeitigen
chung im In- und Ausland nachteilig oder vorteilhaft auf die Heimfall des Erbbaurechts kommen. Die Kapitalverwaltungs-
Immobilien-Investitionen auswirken. gesellschaft muss dann eine andere wirtschaftliche Nutzung
der Immobilie anstreben, was im Einzelfall schwierig sein
Bei Veräußerung einer Immobilie können selbst bei Anwen- kann. Dies gilt sinngemäß auch für den Heimfall nach Ver-
dung größter kaufmännischer Sorgfalt Gewährleistungsan- tragsablauf. Schließlich können die Belastungen der Immobi-
sprüche des Käufers oder sonstiger Dritter entstehen, für die lie mit einem Erbbaurecht die Fungibilität einschränken, d.
das Sondervermögen haftet. h. die Immobilie lässt sich möglicherweise nicht so leicht
veräußern wie ohne eine derartige Belastung.
Beim Erwerb von Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
sind Risiken, die sich aus der Gesellschaftsform ergeben, Risi- Wesentliche Risiken aus der Liquiditätsanlage
ken im Zusammenhang mit dem möglichen Ausfall von Ge- Sofern das Sondervermögen im Rahmen seiner Liquiditätsanla-
sellschaftern und Risiken der Änderung der steuerrechtlichen gen Wertpapiere, Geldmarktinstrumente oder Investmentan-
und gesellschaftsrechtlichen Rahmenbedingungen zu berück- teile hält, ist zu beachten, dass diese Anlagen auch Risiken
sichtigen. Dies gilt insbesondere, wenn die Immobilien-Gesell- enthalten.
schaften ihren Sitz im Ausland haben. Darüber hinaus ist zu
berücksichtigen, dass im Falle des Erwerbs von Beteiligungen Wertveränderungsrisiken
an Immobilien-Gesellschaften diese mit nur schwer erkennba- Die Vermögensgegenstände, in die die Gesellschaft für Rech-
ren Verpflichtungen belastet sein können. Schließlich kann es nung des Sondervermögens investiert, unterliegen Risiken.
für den Fall der beabsichtigten Veräußerung der Beteiligung So können Wertverluste auftreten, indem der Marktwert der
an Vermögensgegenstände gegenüber dem Einstandspreis fällt
einem ausreichend liquiden Sekundärmarkt fehlen. oder Kassa- und Terminpreise sich unterschiedlich entwickeln.
Immobilieninvestitionen im Ausland werden in aller Regel Kapitalmarktrisiko
fremdfinanziert. Dies erfolgt einerseits zur Währungsabsiche- Die Kurs- oder Marktwertentwicklung von Finanzprodukten
rung (Kreditgewährung in der Fremdwährung des Belegen- hängt insbesondere von der Entwicklung der Kapitalmärkte
heitsstaates) und/oder zur Erzielung eines Leverage-Effektes ab, die wiederum von der allgemeinen Lage der Weltwirt-
(Steigerung der Eigenkapitalrendite, indem Fremdkapital zu schaft sowie den wirtschaftlichen und politischen Rahmenbe-
einem Zinssatz unterhalb der Objektrendite aufgenommen dingungen in den jeweiligen Ländern beeinflusst wird. Auf
wird). Da das Sondervermögen im Ausland steuerpflichtig ist, die allgemeine Kursentwicklung insbesondere an einer Börse
können die Darlehenszinsen in der Regel dort steuerlich gel- können auch irrationale Faktoren wie Stimmungen, Meinun-
tend gemacht werden. Bei in Anspruch genommener Fremd- gen und Gerüchte einwirken. Schwankungen der Kurs- und
finanzierung wirken sich Wertänderungen der Immobilien Marktwerte können auch auf Veränderungen der Zinssätze,
verstärkt auf das eingesetzte Eigenkapital des Sondervermö- Wechselkurse oder der Bonität eines Emittenten zurückzufüh-
gens aus, bei einer 50-prozentigen Kreditfinanzierung etwa ren sein.
verdoppelt sich die Wirkung eines Mehr- oder Minderwertes
der Immobilie auf das eingesetzte Fondskapital im Vergleich Kursänderungsrisiko von Aktien
zu einer vollständigen Eigenkapitalfinanzierung, wie sie bei In- Aktien unterliegen erfahrungsgemäß starken Kursschwankun-
landsakquisitionen vorherrschend ist. Wertänderungen haben gen und somit auch dem Risiko von Kursrückgängen. Diese
somit bei Nutzung von Fremdfinanzierungen – im Ausland
12Kursschwankungen werden insbesondere durch die Entwick- gleichsweise niedriger ausfällt, wenn für eine mögliche Steuer-
lung der Gewinne des emittierenden Unternehmens sowie schuld des Fonds Rückstellungen gebildet werden. Selbst
die Entwicklungen der Branche und der gesamtwirtschaftli- wenn die Steuerschuld nicht entsteht und deshalb Rückstellun-
chen Entwicklung beeinflusst. Das Vertrauen der Marktteil- gen aufgelöst werden, kommt ein vergleichsweise höherer An-
nehmer in das jeweilige Unternehmen kann die Kursentwick- teilpreis möglicherweise nicht den Anlegern zugute, die im
lung ebenfalls beeinflussen. Dies gilt insbesondere bei Zeitpunkt der Rückstellungsbildung an dem Fonds beteiligt
Unternehmen, deren Aktien erst über einen kürzeren Zeit- waren. Zweitens könnte die Neuregelung um den Dividenden-
raum an der Börse oder einem anderen organisierten Markt stichtag dazu führen, dass die Kauf- und Verkaufspreise für be-
zugelassen sind; bei diesen können bereits geringe Verände- troffene Aktien stärker als sonst auseinanderlaufen, was insge-
rungen von Prognosen zu starken Kursbewegungen führen. samt zu unvorteilhafteren Marktkonditionen führen kann.
Ist bei einer Aktie der Anteil der frei handelbaren, im Besitz
vieler Aktionäre befind-lichen Aktien (sogenannter Streube- Zinsänderungsrisiko
sitz) niedrig, so können bereits kleinere Kauf- und Ver- Mit der Investition in festverzinsliche Wertpapiere ist die Mög-
kaufsaufträge dieser Aktie eine starke Auswirkung auf den lichkeit verbunden, dass sich das Marktzinsniveau ändert, das
Marktpreis haben und damit zu höheren Kursschwankungen im Zeitpunkt der Begebung eines Wertpapiers besteht. Stei-
führen. gen die Marktzinsen gegenüber den Zinsen zum Zeitpunkt
der Emission, so fallen i.d.R. die Kurse der festverzinslichen
Am 26. Juli 2016 wurde das Investmentsteuerreformgesetz Wertpapiere. Fällt dagegen der Marktzins, so steigt der Kurs
verkündet, mit dem u.a. das Investmentsteuergesetz und das festverzinslicher Wertpapiere. Diese Kursentwicklung führt
Einkommensteuergesetz geändert werden. Danach ist zur dazu, dass die aktuelle Rendite des festverzinslichen Wertpa-
Vermeidung von Steuergestaltungen (sog. Cum/Cum-Ge- piers in etwa dem aktuellen Marktzins entspricht. Diese Kurs-
schäfte) eine Regelung vorgesehen, nach der Dividenden schwankungen fallen jedoch je nach (Rest-) Laufzeit der fest-
deutscher Aktien und Erträge deutscher eigenkapitalähnlicher verzinslichen Wertpapiere unterschiedlich aus. Festverzinsliche
Genussrechte mit definitiver Kapitalertragsteuer belastet wer- Wertpapiere mit kürzeren Laufzeiten haben geringere Kursri-
den. Diese Regelung ist – anders als der Hauptteil dieses Ge- siken als festverzinsliche Wertpapiere mit längeren Laufzeiten.
setzes – bereits zum 1. Januar 2016 rückwirkend in Kraft ge- Festverzinsliche Wertpapiere mit kürzeren Laufzeiten haben
treten. Sie lässt sich wie folgt zusammenfassen: demgegenüber in der Regel geringere Renditen als festver-
zinsliche Wertpapiere mit längeren Laufzeiten. Geldmarktin-
Anders als bisher sollen deutsche Fonds unter bestimmten strumente besitzen aufgrund ihrer kurzen Laufzeit von maxi-
Voraussetzungen auf der Fondseingangsseite mit einer definiti- mal 397 Tagen tendenziell geringere Kursrisiken. Daneben
ven deutschen Kapitalertragsteuer in Höhe von 15 % auf die können sich die Zinssätze verschiedener, auf die gleiche Wäh-
Bruttodividende belastet werden. Dies soll dann der Fall sein, rung lautender zinsbezogener Finanzinstrumente mit ver-
wenn deutsche Aktien und deutsche eigenkapitalähnliche Ge- gleichbarer Restlaufzeit unterschiedlich entwickeln.
nussrechte vom Fonds nicht ununterbrochen 45 Tage inner-
halb von 45 Tagen vor und nach dem Fälligkeitszeitpunkt der Risiko von negativen Habenzinsen
Kapitalerträge (= 91-Tageszeitraum) gehalten werden und in Die Gesellschaft legt liquide Mittel des Sondervermögens bei
diesen 45 Tagen nicht ununterbrochen Mindestwertände- der Verwahrstelle oder anderen Banken für Rechnung des
rungsrisiken von 70 % bestehen („45-Tage-Regelung“). Auch Sondervermögens an. Für diese Bankguthaben ist teilweise
eine Verpflichtung zur unmittelbaren oder mittelbaren Vergü- ein Zinssatz vereinbart, der dem European Interbank Offered
tung der Kapitalerträge an eine andere Person (z.B. durch Rate (Euribor) abzüglich einer bestimmten Marge entspricht.
Swaps, Wertpapierleihgeschäfte, Pensionsgeschäfte) führt Sinkt der Euribor unter die vereinbarte Marge, so führt dies zu
zur Kapitalertragsteuerbelastung. negativen Zinsen auf dem entsprechenden Konto. Abhängig
von der Entwicklung der Zinspolitik der Europäischen Zentral-
In diesem Rahmen können Kurssicherungs- oder Terminge- bank können sowohl kurz-, mittel- als auch langfristige Bank-
schäfte schädlich sein, die das Risiko aus deutschen Aktien guthaben eine negative Verzinsung erzielen.
oder deutschen eigenkapitalähnlichen Genussrechten unmit-
telbar oder mittelbar absichern. Kurssicherungsgeschäfte über Risiken im Zusammenhang mit Derivatgeschäften
Wert- und Preisindizes gelten dabei als mittelbare Absiche- Die Gesellschaft darf für den Sondervermögens Derivatge-
rung. Falls nahestehende Personen an dem Fonds beteiligt schäfte abschließen. Kauf und Verkauf von Optionen sowie
sind, können deren Absicherungsgeschäfte ebenfalls schädlich der Abschluss von Terminkontrakten oder Swaps sind mit fol-
sein. genden Risiken verbunden:
Hieraus ergeben sich verschiedene Risiken. Es kann nicht aus- Kursänderungen des Basiswertes können den Wert eines Opti-
geschlossen werden, dass der Anteilpreis eines Fonds ver- onsrechts oder Terminkontraktes vermindern. Vermindert sich
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