Grundbesitz Fokus Deutschland - Verkaufsprospekt einschließlich Anlagebedingungen gültig ab 1. Oktober 2021 - DWS Real Estate Hompage
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DWS Grundbesitz GmbH grundbesitz Fokus Deutschland Verkaufsprospekt einschließlich Anlagebedingungen gültig ab 1. Oktober 2021
Verkaufsprospekt und Einführung
Der Kauf und Verkauf von Anteilen an dem Immobilien-Sonder wohnen, können auch vor einem zuständigen Gericht am
vermögen „grundbesitz Fokus Deutschland“ (das „Sonder Wohnsitz Klage erheben.
vermögen“) erfolgt auf der Grundlage des Verkaufsprospekts,
der wesentlichen Anlegerinformationen und der „Allgemeinen Laut § 303 Absatz 1 Kapitalanlagegesetzbuch („KAGB“) sind
Anlagebedingungen“ in Verbindung mit den „Besonderen sämtliche Veröffentlichungen und Werbeschriften in deutscher
Anlagebedingungen“ in der jeweils geltenden Fassung. Die Sprache abzufassen oder mit einer deutschen Übersetzung zu
„Allgemeinen Anlagebedingungen“ und die „Besonderen versehen. Die Gesellschaft wird ferner die gesamte Kommuni
Anlagebedingungen“ (zusammen die „Anlagebedingungen“) kation mit den Anlegern in deutscher Sprache führen.
sind im Anschluss an diesen Verkaufsprospekt abgedruckt.
Die DWS Grundbesitz GmbH hat sich zur Teilnahme an Streit-
Dieser Verkaufsprospekt ist dem am Erwerb eines Anteils an beilegungsverfahren vor einer Verbraucherschlichtungsstelle
dem Sondervermögen Interessierten zusammen mit den we- verpflichtet. Bei Streitigkeiten können Verbraucher die Ombuds-
sentlichen Anlegerinformationen und dem letzten veröffentlich- stelle für Investmentfonds des BVI Bundesverband Investment
ten Jahresbericht sowie dem ggf. nach demJahresbericht ver- und Asset Management e.V. („BVI“) als zuständige Verbraucher-
öffentlichten Halbjahresbericht rechtzeitig vor Vertragsschluss schlichtungsstelle anrufen. Diese Gesellschaft nimmt an dem
in der geltenden Fassung kostenlos zur Verfügung zu stellen. Verfahren dieser Schlichtungsstelle teil. Die Kontaktdaten der
Der am Erwerb eines Anteils Interessierte ist zudem über den Ombudsstelle für Investmentfonds lauten:
jüngsten Nettoinventarwert des grundbesitz Fokus Deutschland
zu informieren. Büro der Ombudsstelle des BVI
Bundesverband Investment und Asset Management e.V.
Von dem Verkaufsprospekt abweichende Auskünfte oder Unter den Linden 42, 10117 Berlin
Erklärungen dürfen nicht abgegeben werden. Jeder Kauf von Tel.: (030) 6 44 90 46-0, Fax: (030) 6 44 90 46-29
Anteilen an dem Sondervermögen auf der Basis von Auskünften E-Mail: info@ombudsstelle-investmentfonds.de
oder Erklärungen, welche nicht in dem Verkaufsprospekt oder Internet: www.ombudsstelle-investmentfonds.de
den wesentlichen Anlegerinformationen enthalten sind, erfolgt
ausschließlich auf Risiko des Käufers. Der Verkaufsprospekt Die Europäische Kommission hat unter www.ec.europa.eu/
wird ergänzt durch den jeweils letzten Jahresbericht und den consumers/odr eine europäische Online-Streitbeilegungsplatt-
ggf. nach dem Jahresbericht veröffentlichten Halbjahresbericht. form eingerichtet. Verbraucher können diese für die außerge-
richtliche Beilegung von Streitigkeiten aus Online-Kaufverträgen
Der Verkaufsprospekt ist von der DWS Grundbesitz GmbH oder Online-Dienstleistungsverträgen nutzen. Die E-Mail-Adresse
(„Gesellschaft“ oder „Kapitalverwaltungsgesellschaft“) erstellt der Gesellschaft lautet: info@dws.com.
und wird von dieser herausgegeben. Er richtet sich an Interes-
senten, die eine mittelbare Investition in ein Immobilienprodukt Verbraucher sind natürliche Personen, die in den grundbesitz
mit Schwerpunkt in Deutschland wünschen. Er berichtet über die Fokus Deutschland zu einem Zweck investieren, der überwie-
für eine Anlageentscheidung bedeutsamen Angaben bzgl. des gend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbstständigen
Sondervermögens (einschließlich der Besonderheiten der jewei beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden kann, die also zu
ligen Anteilklasse), insbesondere wesentliche Risiken, Kosten, Privatzwecken handeln.
die Anlagestrategie und die Anteile einschließlich deren Ausgabe-
und Rücknahmemodalitäten. Die Anzahl der Anteile ist nicht Bei Streitigkeiten im Zusammenhang mit Kaufverträgen
beschränkt. oder Dienstleistungsverträgen, die auf elektronischem Wege
zustande gekommen sind, können sich Verbraucher auch an
Dem Vertragsverhältnis zwischen Gesellschaft und Anleger die Online-Streitbeilegungsplattform der EU wenden
sowie den vorvertraglichen Beziehungen wird deutsches Recht (www.ec.europa.eu/consumers/odr). Als Kontaktadresse der
zugrunde gelegt. Kapitalverwaltungsgesellschaft gilt folgende E-Mail-Adresse:
info@dws.com. Die Plattform ist selbst keine Streitbeilegungs-
Für die meisten Klagen im Zusammenhang mit diesem Vertrags- stelle, sondern vermittelt den Parteien lediglich den Kontakt zu
verhältnis ist das Gericht am Sitz der Gesellschaft zuständig einer zuständigen nationalen Schlichtungsstelle.
(gemäß § 19 der „Allgemeinen Anlagebedingungen“, § 32b
sowie §§ 12,17 ZPO). Anleger, die Verbraucher sind (s. auch Bei Streitigkeiten aus der Anwendung der Vorschriften des
nachstehende Definition) und in einem anderen EU-Staat Bürgerlichen Gesetzbuches betreffend Fernabsatzverträge überFinanzdienstleistungen können sich die Verbraucher auch an die Vertriebsgestattungen und -beschränkungen
Schlichtungsstelle der Deutschen Bundesbank, Die Anteile an dem Sondervermögen sind derzeit nur zum
Postfach 11 12 32 in 60047 Frankfurt am Main, Vertrieb in Deutschland und Österreich zugelassen.
Tel.: (069) 2388-1907 oder -1906, Fax: (069) 2388-1919,
E-Mail: schlichtung@bundesbank.de, wenden. US-Personen
Das Recht, die Gerichte anzurufen, bleibt von einem Die DWS Grundbesitz GmbH bzw. das Sondervermögen sind
Schiedsverfahren unberührt. und werden nicht gemäß dem United States Investment
Company Act von 1940 in seiner gültigen Fassung registriert.
Die zum Sondervermögen gehörenden Vermögensgegenstände Die Anteile des Sondervermögens sind und werden nicht gemäß
stehen gemäß § 245 KAGB im Eigentum der Gesellschaft, die dem United States Securities Act von 1933 in seiner gültigen
sie treuhänderisch für die Anleger verwaltet. Der Anleger wird Fassung oder nach den Wertpapiergesetzen eines Bundes
durch den Erwerb der Anteile Treugeber und hat schuldrecht- staates der Vereinigten Staaten von Amerika registriert. Anteile
liche Ansprüche gegen die Gesellschaft. Mit den Anteilen sind des Sondervermögens dürfen weder in den Vereinigten Staaten
grundsätzlich keine Stimmrechte verbunden (zu Ausnahmen noch einer US-Person oder auf deren Rechnung angeboten
s. insbesondere Kapitel „Rücknahmeaussetzung und Beschlüsse oder verkauft werden. Kaufinteressenten bzw. Anleger müssen
der Anleger“). ggf. darlegen, dass sie keine US-Person sind und Anteile weder
im Auftrag von US-Personen erwerben noch an US-Personen
Eine Verwahrstelle ist mit der Überwachung des Bestands der weiterveräußern. Zu den U
S-Personen zählen natürliche
zum Sondervermögen gehörenden Immobilien beauftragt; Personen, wenn sie ihren Wohnsitz in den Vereinigten Staaten
die Gesellschaft darf nur mit Zustimmung der Verwahrstelle haben. US-Personen können auch Personen- oder Kapital
über die zum Sondervermögen gehörenden Immobilien gesellschaften sein, die gemäß den Gesetzen der USA bzw.
verfügen. Zum Schutz der Anleger ist eine Verfügungsbeschrän- eines US-Bundesstaats, Territoriums oder einer U
S-Besitzung
kung in das Grundbuch einzutragen. Wenn kein Register be- gegründet werden.
steht, ist die Wirksamkeit der Verfügungsbeschränkung sicher-
zustellen. W
eitergehende Informationen können dem Kapitel
In Frankreich ansässige Personen
„Verwahrstelle“ entnommen werden.
Die in diesem Verkaufsprospekt genannten Informationen und
Anteile an dem Sondervermögen sind nicht für den Vertrieb an
Die Vollstreckung von gerichtlichen Urteilen richtet sich nach
natürliche und juristische Personen bestimmt, die in Frankreich
der ZPO, ggf. dem Gesetz über die Zwangsvollstreckung und
ansässig sind.
die Zwangsverwaltung bzw. der Insolvenzordnung. Da die
Gesellschaft inländischem Recht unterliegt, bedarf es keiner
Anerkennung inländischer Urteile vor deren Vollstreckung.
DWS Grundbesitz GmbH
Frankfurt am Main, 1. Oktober 2021
Der jeweils gültige Jahres- bzw. Halbjahresbericht e
nthält
aktuelle Angaben über die Kapitalverwaltungsgesellschaft,
Die Geschäftsführung
Abschlussprüfer, Verwahrstelle und Gremien sowie über das
gezeichnete und eingezahlte Kapital und das haftende Eigen
kapital der Gesellschaft und der Verwahrstelle.
Dieser Verkaufsprospekt und die darin enthaltenen Angaben
entsprechen dem Stand zum Zeitpunkt der Drucklegung. Die
Angaben wurden nach bester Kenntnis zusammengestellt,
es wurden nach Ansicht der Gesellschaft keine wesentlichen
Umstände ausgelassen. Im Falle wesentlicher Änderungen wird
dieser Verkaufsprospekt aktualisiert.
grundbesitz Fokus Deutschland I Verkaufsprospekt 1Inhaltsverzeichnis
Verkaufsprospekt und Einführung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . U2 Inflationsrisiko . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
Sondervermögen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 Währungsrisiko . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
Bezeichnung, Zeitpunkt der Auflegung, Laufzeit, Anteilklassen . . 5 Konzentrationsrisiko . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
Verkaufsunterlagen und Offenlegung von Informationen Kursänderungsrisiko von Aktien
zum Risikomanagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 und sonstigen Wertpapieren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
Übersicht über die Ziele, Anlagepolitik, Ertragsverwendung Zinsänderungsrisiko . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
und Rückgabe von Anteilen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 Risiko von negativen Habenzinsen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
Anlagebedingungen und Verfahren für deren Änderung . . . . . . 7 Risiken im Zusammenhang mit Derivategeschäften . . . . . . . 16
Kapitalverwaltungsgesellschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 Risiken bei Wertpapier-Darlehen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
Verwahrstelle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 Risiken bei Wertpapier-Pensionsgeschäften . . . . . . . . . . . . . 16
Identität der Verwahrstelle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 Risiken im Zusammenhang mit dem Erhalt
Aufgaben der Verwahrstelle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 von Sicherheiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
Unterverwahrung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 Risiken im Zusammenhang mit der Investition
Haftung der Verwahrstelle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 in Investmentanteile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
Zusätzliche Informationen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 Risiken aus dem Anlagespektrum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
Kein Einsatz eines Prime Brokers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 Marktrisiko im Zusammenhang mit Nachhaltigkeitsrisiken . 17
Risikohinweise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 Risiken der eingeschränkten oder erhöhten Liquidität
Risiken einer Investition in das Sondervermögen . . . . . . . . . . . 10 des Sondervermögens und Risiken im Zusammenhang
Schwankungen des Anteilwertes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 mit vermehrten Zeichnungen und Rückgaben
Mindesthalte- und Rückgabefrist sowie Wertveränderungen (Liquiditätsrisiko) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
während des Fristlaufs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 Risiken durch vermehrte Rückgaben
Beeinflussung des individuellen Ergebnisses oder Ausgabe neuer Anteile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
durch steuerliche Aspekte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 Risiko aus der Anlage in bestimmte
Aussetzung der Rücknahme von Anteilen . . . . . . . . . . . . . . . 10 Vermögensgegenstände . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
Kündigung des Verwaltungsrechts durch die Gesellschaft/ Risiko durch Kreditaufnahme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
Erlöschen des Verwaltungsrechts/ Liquiditätsrisiko im Zusammenhang mit
Abwicklung des Sondervermögens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 Nachhaltigkeitsrisiken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
Zusätzliche Risiken bei Übergang des Sondervermögens Risiko bei Feiertagen in bestimmten Regionen/Ländern . . . . 18
auf die Verwahrstelle zum Zwecke der Abwicklung . . . . . . . 11 Kontrahentenrisiken inklusive Kredit- und Forderungsrisiko . . . 18
Änderung der Anlagepolitik oder der Anlagebedingungen . 12 Adressenausfallrisiko/Gegenpartei-Risiken
Übertragung aller Vermögensgegenstände (außer zentrale Kontrahenten) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
des Sondervermögens auf ein anderes Sondervermögen Risiko durch zentrale Kontrahenten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
(Verschmelzung) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 Adressenausfallrisiken bei
Übertragung des Sondervermögens auf eine andere Wertpapier-Darlehen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
Kapitalverwaltungsgesellschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 Adressenausfallrisiken bei
Rentabilität und Erfüllung der Anlageziele des Anlegers . . . 12 Wertpapier-Pensionsgeschäften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
Einstellung der Ausgabe neuer Anteile . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 Operationelle und sonstige Risiken des Sondervermögens . . . 19
Ermessensausübung bei der Verwaltung Risiken durch kriminelle Handlungen, Missstände,
des Sondervermögens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 Naturkatastrophen oder fehlende Beachtung von
Nachhaltigkeitsrisiken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 Nachhaltigkeit (operationelle Risiken) . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
Risiken der negativen Wertentwicklung Länder- oder Transferrisiko . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
des Sondervermögens (Marktrisiko) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 Rechtliche und politische Risiken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
Wesentliche Risiken aus der Immobilieninvestition, Schlüsselpersonenrisiko . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
der Beteiligung an Immobilien-Gesellschaften Verwahrrisiko . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
und der Belastung mit einem Erbbaurecht . . . . . . . . . . . . . . 13 Risiken aus Handels- und Clearingmechanismen
Bewertungsrisiken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 (Abwicklungsrisiko) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
Wesentliche Risiken aus der Liquiditätsanlage . . . . . . . . . . . 14 Risiken aus Verstoß gegen Anlagegrenzen . . . . . . . . . . . . . . 20
Wertveränderungsrisiken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 Risiko der Änderung der rechtlichen
Kapitalmarktrisiko . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 Rahmenbedingungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
2 grundbesitz Fokus Deutschland I VerkaufsprospektRisiko der Änderung der steuerlichen Wertentwicklung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
Rahmenbedingungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 Einsatz von Leverage (Hebelwirkung)/Fremdkapital . . . . . . . . . 38
Gewerbesteuerliches Risiko wegen aktiver Börsen und Märkte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
unternehmerischer Bewirtschaftung . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 Teilinvestmentvermögen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
Erläuterung des Risikoprofils des Sondervermögens . . . . . . . . 20 Anteile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
Integration von Nachhaltigkeitsrisiken in den Anteilklassen und faire Behandlung der Anleger . . . . . . . . . . . 40
Investitionsentscheidungsprozess . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 Unterschiedliche Entwicklung der Anteilklassen . . . . . . . . . . . 40
Wesentliche Anlagegrenzen im Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 Erwerb von Anteilen in der Anteilklasse IC –
Reform des Investmentsteuergesetzes zum 1. Januar 2018 . . . 23 Mindestanlagesumme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
Profil des typischen Anlegers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 Anteilklassen im Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41
Bewerter und Bewertungsverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 Art und Hauptmerkmale beider Anteilklassen . . . . . . . . . . . . . . 41
Externe Bewerter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 Ausgabe und Rücknahme der Anteile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41
Bewertung von Immobilien und Beteiligungen Ausgabe von Anteilen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41
an Immobilien-Gesellschaften vor Ankauf . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 Mindesthalte- und Rückgabefrist . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
Laufende Bewertung von Immobilien Ermittlung des Ausgabe- und Rücknahmepreises . . . . . . . . . . 42
und Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften . . . . . . . . . . . 24 Order-Annahmeschluss und Abrechnung
Bewertungsmethodik zur Ermittlung von Verkehrswerten von Kauf-/Verkaufsaufträgen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
bei Immobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 Verfahren bei der Vermögensbewertung . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
Beschreibung der Anlageziele und Anlagepolitik . . . . . . . . . . . 26 Bewertung von Immobilien, Bauleistungen,
Anlagegegenstände im Einzelnen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30 Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften und
Immobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30 Liquiditätsanlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften . . . . . . . . . . . . . . 30 Besondere Bewertungsregeln
Belastung mit einem Erbbaurecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 für einzelne Vermögensgegenstände . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
Liquiditätsanlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 Nichtnotierte Schuldverschreibungen . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
Anforderungen für Bankguthaben . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 Geldmarktinstrumente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
Anforderungen für Geldmarktinstrumente . . . . . . . . . . . . . . . . 32 Optionsrechte und Terminkontrakte . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
Anlagegrenzen für Wertpapiere Bankguthaben, Festgelder, Investmentanteile
und Geldmarktinstrumente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 und Wertpapier-Darlehen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
Mindestliquidität . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 Auf Fremdwährung lautende Vermögensgegenstände . . . . 44
Kreditaufnahme und Belastung von Wertpapier-Pensionsgeschäfte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
Vermögensgegenständen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 Zusammengesetzte Vermögensgegenstände . . . . . . . . . . . . 44
Derivate zu Absicherungszwecken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 Ausgabeaufschlag/Rücknahmeabschlag . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
Optionsgeschäfte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 Veröffentlichung der Ausgabe- und Rücknahmepreise . . . . . . . 45
Terminkontrakte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 Kosten bei Ausgabe und Rücknahme der Anteile . . . . . . . . . . . 45
Swaps . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 Rücknahmeaussetzung und Beschlüsse der Anleger . . . . . . . . 45
Swaptions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 Liquiditätsmanagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
Credit Default Swaps . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 Kosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
In Wertpapieren verbriefte Derivate . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 Verwaltungs- und sonstige Kosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
Notierte und nichtnotierte Derivate . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37 Angabe einer Gesamtkostenquote . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50
Immobilien als Basiswert für Derivategeschäfte . . . . . . . . . . . . 37 Abweichender Kostenausweis durch Vertriebsstellen . . . . . . . 50
Derivategeschäfte zur Absicherung von Währungsrisiken . . . 37 Vergütungspolitik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51
Wertpapier-Darlehen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37 Sonstige Informationen, insbesondere Angaben
Wertpapier-Pensionsgeschäfte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37 zu Provisionen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51
Sicherheitenstrategie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37 Ermittlung und Verwendung der Erträge . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52
Arten der zulässigen Sicherheiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37 Ermittlung der Erträge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52
Umfang der Besicherung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37 Ertragsausgleichsverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52
Sicherheitenbewertung und Strategie für Abschläge Verwendung der Erträge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52
der Bewertung („Haircut-Strategie“) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 Zwischenausschüttungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
Anlage von Sicherheiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 Wirkung der Ausschüttung auf den Anteilwert . . . . . . . . . . . . . 53
grundbesitz Fokus Deutschland I Verkaufsprospekt 3Gutschrift der Ausschüttungen/Kosten Dritter . . . . . . . . . . . . . 53
Kurzangaben über die für die Anleger bedeutsamen
Steuervorschriften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54
Anteile im Privatvermögen (Steuerinländer) . . . . . . . . . . . . . . . 54
Anteile im Betriebsvermögen (Steuerinländer) . . . . . . . . . . . . . 56
Steuerausländer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58
Solidaritätszuschlag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58
Kirchensteuer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58
Ausländische Quellensteuer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58
Folgen der Verschmelzung von Sondervermögen . . . . . . . . . . . 58
Automatischer Informationsaustausch in Steuersachen . . . . . . 58
Grunderwerbsteuer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59
Beschränkte Steuerpflicht in Österreich . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59
Hinweis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59
Auslagerungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60
Dienstleister . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60
Interessenkonflikte bei Dienstleistungsverhältnissen
und Auslagerungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60
Interessenkonflikte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60
Faire Behandlung der Anleger /
Umgang mit Interessenkonflikten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60
Leitmotiv . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60
Einführung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60
Zielsetzung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60
Faire Behandlung der Anleger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60
(Potenzielle) Wesentliche Interessenkonflikte . . . . . . . . . . . . 61
Berichte, Geschäftsjahr, Prüfer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62
Regelungen zur Auflösung, Verschmelzung und Übertragung
des Sondervermögens sowie einer Anteilklasse . . . . . . . . . . . . 62
Auflösung des Sondervermögens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62
Verfahren bei Auflösung des Sondervermögens
sowie einer Anteilklasse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63
Verschmelzung des Sondervermögens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63
Verfahren bei der Verschmelzung von Sondervermögen . . . . . 63
Übertragung des Sondervermögens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64
Zusätzliche Informationspflichten nach § 300 KAGB4
und sonstige wesentliche Informationen . . . . . . . . . . . . . . . . . 64
Weitere Sondervermögen, die von der
Kapitalverwaltungsgesellschaft verwaltet werden . . . . . . . . . . 65
Anhang: Auslagerungen und Dienstleister . . . . . . . . . . . . . . . . 66
Auslagerungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66
Dienstleistungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68
Angaben zu: Kapitalverwaltungsgesellschaft,
Abschlussprüfer, Verwahrstelle und Gremien . . . . . . . . . . . . . . 70
Externe Bewerter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71
Allgemeine Anlagebedingungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72
Besondere Anlagebedingungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80
Anhang: Länder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86
4 grundbesitz Fokus Deutschland I VerkaufsprospektSondervermögen Ausgestaltungsmerkmale für die Anteilklassen einschließlich
WKN/ISIN finden sich zusammenfassend auch in der Übersicht
Bezeichnung, Zeitpunkt der Auflegung, „Anteilklassen im Überblick“.
Laufzeit, Anteilklassen
Das Sondervermögen ist ein Immobilien-Sondervermögen im
Verkaufsunterlagen und Offenlegung
Sinne des KAGB. Es trägt die Bezeichnung „grundbesitz Fokus
von Informationen zum Risikomanagement
Deutschland“. Es wurde am 3. November 2014 für unbegrenzte
Dauer aufgelegt. Der Verkaufsprospekt, die „Allgemeinen Anlagebedingungen“
und „Besonderen Anlagebedingungen“, die wesentlichen Anle-
Das Sondervermögen ist in Deutschland zugelassen und wird gerinformationen sowie die aktuellen Jahres- und Halbjahresbe-
durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht richte sind in gedruckter Form kostenlos in den Geschäftsstellen
(BaFin) reguliert. der Deutsche Bank AG erhältlich oder können bei der DWS
Grundbesitz GmbH und bei der DWS Investment GmbH (E-Mail-
Die Gesellschaft legt das bei ihr eingelegte Kapital im eigenen Adresse/Anschriften s. Rückseite des Verkaufsprospekts) schrift-
Namen für gemeinschaftliche Rechnung der Anleger nach dem lich angefordert werden. Zudem sind diese auch in elektroni-
Grundsatz der Risikomischung in den nach dem KAGB zuge- scher Form auf den Internetseiten der DWS Grundbesitz GmbH
lassenen Vermögensgegenständen gesondert vom eigenen und der DWS Investment GmbH (Internetadressen s. Rückseite
Vermögen in Form von Sondervermögen an. Das Sonderver- des Verkaufsprospekts) abrufbar.
mögen gehört nicht zur Insolvenzmasse der Gesellschaft. Das
Risiko des Anlegers ist auf die angelegte Summe beschränkt. Sofern die Gesellschaft einzelnen Anlegern weitere Informa-
Eine Nachschusspflicht über das vom Anleger investierte Kapital tionen über die Zusammensetzung des Fondsportfolios oder
hinaus besteht nicht. dessen Wertentwicklung übermittelt, wird sie diese Informa-
tion zeitgleich auf der Internetseite unter realestate.dws.com/
In welchen Vermögensgegenständen die Gesellschaft die Gelder Investieren/grundbesitz Fokus Deutschland/Wertentwicklung
der Anleger anlegen darf und welche Bestimmungen sie dabei allen Anlegern des Sondervermögens im PDF-Format per Down-
zu beachten hat, ergibt sich aus dem KAGB, den dazugehörigen load zur Verfügung stellen. Diese Zusatzinformationen sind
Verordnungen sowie dem Investmentsteuergesetz („InvStG“) nicht kostenpflichtig. Der Anleger muss dafür keine gesonderte
und den Anlagebedingungen, die das Rechtsverhältnis zwischen Gebühr entrichten.
den Anlegern und der Gesellschaft regeln. Die Anlagebedingun-
gen umfassen einen Allgemeinen und einen Besonderen Teil Der Anleger kann zusätzliche Informationen über die Anlage-
(„Allgemeine Anlagebedingungen” und „Besondere Anlage grenzen des Risikomanagements dieses Sondervermögens, die
bedingungen”). Anlagebedingungen für ein derartiges Sonder- Risikomanagementmethoden und die jüngsten Entwicklungen
vermögen wie das vorliegende Sondervermögen müssen vor bei den Risiken und Renditen der wichtigsten Kategorien von
deren Verwendung von der BaFin genehmigt werden. Vermögensgegenständen dieses Sondervermögens verlangen.
Diese sind in elektronischer oder schriftlicher Form bei der
Der Geschäftszweck des Immobilien-Sondervermögens ist auf Gesellschaft erhältlich.
die Kapitalanlage gemäß einer festgelegten Anlagestrategie im
Rahmen einer kollektiven Vermögensverwaltung mittels der bei
Übersicht über die Ziele, Anlagepolitik,
ihm eingelegten Mittel beschränkt.
Ertragsverwendung und Rückgabe
von Anteilen
Die Gesellschaft kann für ein Sondervermögen verschiedene
Anteilklassen auflegen, mit denen jeweils unterschiedliche Die Gesellschaft strebt für das Sondervermögen den Aufbau
Rechte in Bezug auf Ertragsverwendung, Ausgabeaufschlag, eines breit diversifizierten Immobilienportfolios mit Immobilien
Rücknahmeabschlag, Währung des Anteilwertes einschließlich an ausgewählten Standorten und mit verschiedenen Nutzungs-
des Einsatzes von Währungssicherungsgeschäften, Verwal- arten mit dem Schwerpunkt Deutschland an. Das Immobilien-
tungsvergütung, Mindestanlagesumme oder eine Kombination portfolio soll hinsichtlich der Standorte, Gebäude, Mieterstruk-
dieser Merkmale verbunden sein können. Bei Auflegung des turen und Mietvertragslaufzeiten eine ausgewogene Mischung
Sondervermögens wurden zwei Anteilklassen gebildet, die sich aufweisen. Ziel des Sondervermögens ist die Erzielung einer
hinsichtlich der Verwaltungsvergütung, der erfolgsabhängigen regelmäßig positiven Jahresrendite mit stabilen jährlichen
Vergütung sowie der Mindestanlagesumme unterscheiden. Ausschüttungen bei möglichst geringen Wertschwankungen.
Die Anteilklassen tragen die Bezeichnung „RC“ und „IC“. Die Durch zielgerichtete Maßnahmen bei der Anlage und bei der
verschiedenen Ausgestaltungsmerkmale der beiden Anteil- Verwaltung der Objekte soll eine positive Wertentwicklung der
klassen sind in diesem Verkaufsprospekt unter „Ausgabe und Immobilien erreicht werden.
Rücknahme der Anteile“, unter „Ausgabeaufschlag/Rücknahme
abschlag“ sowie unter „Kosten“ beschrieben. Die Währung Das Sondervermögen wird auf unbegrenzte Zeit aufge-
beider Anteilklassen lautet auf Euro. legt und hat keine feste Laufzeit. In Abhängigkeit von der
grundbesitz Fokus Deutschland I Verkaufsprospekt 5Marktentwicklung ist jedoch ein Verkauf des gesamten wie z.B. Leerstandsabbau, Neu- und Wiedervermietung, Mieter-
Immobilienportfolios (Immobilien sowie Beteiligungen an betreuung, Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen
Immobilien-Gesellschaften) zu einem unbestimmten, in der mit einem kalkulierbaren Aufwand am Markt neu positioniert
Zukunft liegenden Zeitpunkt, die hierfür erforderliche Kündi- und damit nach Möglichkeit zu höheren Mieten als zuvor ver-
gung des Verwaltungsrechts durch die Gesellschaft und eine mietet werden. Mit der Umsetzung dieser Strategie erwartet die
sich daran anschließende Liquidation des Sondervermögens Gesellschaft gesteigerte Chancen auf regelmäßig höhere erziel-
durch die Verwahrstelle möglich. Eine Entscheidung über ei- bare Mieterträge und auf die Realisierung von Wertsteigerun-
nen Verkauf aller Immobilien und einer anschließenden Liqui- gen bzw. attraktiver Verkaufserlöse; gleichzeitig steigen damit
dation des Sondervermögens liegt im a
lleinigen Ermessen der aber auch die Risiken, z.B. wenn die Leerstandsquote nicht wie
Gesellschaft. geplant abgebaut und hierdurch eine geplante Rendite nicht
realisiert werden kann.
Für das Sondervermögen wird in Immobilien der Sektoren Büro,
Einzelhandel, Wohnen, Logistik und Hotel investiert. Es können Neben bestehenden oder im Bau befindlichen Immobilien
jedoch auch Immobilien mit anderen Nutzungsarten, wie z.B. können für das Sondervermögen vereinzelt auch ausgewählte
Studentenwohn- oder Pflegeheime, erworben werden, sodass Grundstücke zum Zwecke der Durchführung von Projektentwick-
das Sondervermögen hinsichtlich der Nutzungsarten der zu lungen erworben werden. Voraussetzung für den Erwerb ist eine
erwerbenden Immobilien flexibel ist. Die Anlageobjekte können positive Einschätzung der zukünftigen Vermietbarkeit und eine
auch über eine Mischnutzung verfügen. ausreichende Prognosesicherheit im Hinblick auf Baukosten und
Bauzeit. Projektentwicklungen werden ausschließlich mit der
Das Sondervermögen tätigt für das Immobilien-Sondervermö- Absicht durchgeführt, regelmäßig Mieterträge aus den zu ent
gen überwiegend Investitionen in Deutschland. Die Gesellschaft wickelnden Immobilien zu erzielen.
wird die Investitionen so vornehmen, dass das Vermögen des
Sondervermögens überwiegend, d.h. mindestens fortlaufend Die Nebenkosten beim Kauf und Verkauf von Immobilien
51% des Wertes des Immobilien-Sondervermögens, in direkt und Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften trägt das
oder über Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften investiert Sondervermögen.
ist, die in der Bundesrepublik Deutschland belegen sind. Da-
neben kommen Immobilieninvestitionen in anderen Mitglieds- Die Gesellschaft darf langfristige Kredite bis zur Höhe von 30%
ländern der Europäischen Union („EU“) und des Europäischen der Verkehrswerte aller Immobilien, die zum Sondervermögen
Wirtschaftsraums („EWR“) sowie beschränkt in der Schweiz, gehören, aufnehmen. Die Gesellschaft ist jedoch bestrebt, eine
Großbritannien und Nordirland als Nicht-EU/Nicht-EWR-Land in geringere Fremdkapitalquote zu nutzen.
Betracht.
Bis zu 49% des Immobilien-Sondervermögens dürfen in liquide
Gemäß § 244 KAGB sind die in §§ 231 bis 238 und §§ 243 Mittel angelegt werden. Dies sind z.B. Geldmarktinstrumente,
und 253 Absatz 1 Satz 1 KAGB genannten Anlagegrenzen, so bestimmte von der Europäischen Zentralbank als Kreditsicher-
z.B. die Anlagegrenzen für den Erwerb von Grundstücken im heit zugelassene Wertpapiere, sonstige börsennotierte oder fest-
Zustand der Bebauung und den Erwerb von Teileigentums- und verzinsliche Wertpapiere bis zu 5% des Wertes des Sonderver-
Wohnungseigentumsrechten und für den Erwerb von Beteiligun- mögens. Nähere Angaben in Bezug auf diese und andere liquide
gen an Immobilien-Gesellschaften, erst nach Ablauf der Anlauf- Mittel können dem Abschnitt „Liquiditätsanlagen“ entnommen
zeit einzuhalten. Sofern erforderlich, wird die Gesellschaft diese werden. Beabsichtigt ist, die Anlage in liquide Mittel für das
Anlaufzeit vollständig ausnutzen. Sondervermögen gering zu halten, um eine Verwässerung der
Ertragschancen aus Immobilien durch einen zu hohen Einfluss
Die Auswahl der Immobilien obliegt der Gesellschaft und erfolgt von liquiden Mitteln mit deren gegenwärtig geringer Verzinsung
unter anderem nach den Kriterien der fortwährenden Ertrags- am Geldmarkt auf die Gesamtwertentwicklung des Sonderver-
kraft sowie der Diversifikation nach Lage, Größe, Nutzung und mögens gering zu halten. Dies soll durch eine eng auf erwartete
Mieter. Im Anlagefokus stehen Immobilien, die langfristig an und bestehende Ankaufsgelegenheiten und den Immobilien
kreditwürdige Unternehmen vermietet sind und sich in guten ankaufsprozess abgestimmte Ausgabe von Anteilen des Sonder-
Lagen etablierter Immobilienmärkte befinden. Ein ausgewoge- vermögens erreicht werden.
ner Mietermix und eine hohe Auslastung der Immobilien sollen
die Chance für eine solide Vermietungs- und Ertragssituation Für das Sondervermögen können Derivate ausschließlich zu
bieten. Zudem sollen sich die Objekte an Standorten befinden, Absicherungszwecken eingesetzt werden, um mögliche Verluste
für die entsprechend ihrer Nutzungsart die Erwartung einer in Folge von Zins- bzw. Währungskursschwankungen zu verhin-
positiven Langfristentwicklung besteht. dern oder zu verringern.
Es können auch Objekte mit Anfangsleerständen und Revitalisie- Die Gesellschaft schüttet grundsätzlich die während des Ge-
rungsbedarf zum Zwecke einer beabsichtigten Wertsteigerung schäftsjahres angefallenen und nicht zur Kostendeckung ver-
erworben werden. Solche Immobilien sollen durch Maßnahmen wendeten ordentlichen Erträge des Sondervermögens aus.
6 grundbesitz Fokus Deutschland I VerkaufsprospektDie Anleger können grundsätzlich an jedem Bewertungstag das sind nur unter der Bedingung zulässig, dass die zurücknehmen-
Recht zur Rückgabe ihrer Anteile ausüben, vorbehaltlich der de Gesellschaft den Anlegern anbietet, ihre Anteile entweder
Einhaltung etwaiger Mindesthalte- und Rückgabefristen sowie ohne weitere Kosten unter Einhaltung der Mindesthalte- und
Rücknahmeaussetzungen gemäß § 12 der „Allgemeinen Anla- Rückgabefristen (s. Abschnitt „Mindesthalte- und Rückgabe-
gebedingungen“. Bewertungstag ist jeder Börsentag (§ 13 der fristen“) zurückzunehmen oder – soweit möglich – ihre Anteile
„Allgemeinen Anlagebedingungen“). Die Ausgabe von Anteilen gegen Anteile an Investmentvermögen mit vergleichbaren
erfolgt ebenfalls grundsätzlich an jedem Bewertungstag im Anlagegrundsätzen kostenlos umzutauschen, sofern derartige
vorstehenden Sinne. Für Anleger ist eine Rückgabe von Anteilen Investmentvermögen von der Gesellschaft oder einem anderen
nur möglich, wenn der jeweilige Anleger die Anteile mindestens Unternehmen aus ihrem Konzern verwaltet werden.
24 Monate gehalten und die Rückgabe mindestens zwölf (12)
Monate vorher durch eine unwiderrufliche Rückgabeerklärung Die vorgesehenen Änderungen werden im Bundesanzeiger
gegenüber seiner depotführenden Stelle angekündigt hat. und darüber hinaus auf der Internetseite der Gesellschaft unter
realestate.dws.com bekannt gemacht. Im Fall von anlegerbe-
Anleger, die in das Sondervermögen investieren, sollten grund- nachteiligenden Änderungen der Vergütungen und Aufwen-
sätzlich einen mittel- bis langfristigen Anlagehorizont von min- dungserstattungen oder anlegerbenachteiligenden Änderungen
destens drei (3) Jahren, idealerweise fünf (5) Jahren, haben. Sie in Bezug auf wesentliche Anlegerrechte sowie im Falle von
müssen jedoch dennoch damit rechnen, dass, obwohl für das Änderungen der bisherigen Anlagegrundsätze des Sonderver-
Sondervermögen keine feste Laufzeit festgelegt ist und dieses mögens werden die Anleger außerdem über ihre depotfüh-
für eine unbestimmte Laufzeit aufgelegt ist, die Gesellschaft renden Stellen in einer verständlichen Art und Weise per dau-
jederzeit nach ihrem alleinigen Ermessen entscheiden kann, erhaftem Datenträger, etwa in Papierform oder elektronischer
auch sämtliche Immobilien bzw. Beteiligungen an Immobilien- Form, informiert. Diese Information umfasst die wesentlichen
Gesellschaften (insgesamt nachfolgend auch „Immobilien“ Inhalte der vorgesehenen Änderungen der Anlagebedingungen
genannt) zu veräußern und ihr Verwaltungsrecht – mit der Folge und ihre Hintergründe sowie einen Hinweis darauf, wo und auf
der Abwicklung durch die Verwahrstelle – zu kündigen. Für eine welche Weise weitere Informationen erlangt werden können.
Veräußerung möglichst sämtlicher Vermögensgegenstände Im Falle von Änderungen der bisherigen Anlagegrundsätze sind
muss die Gesellschaft ihr Verwaltungsrecht an dem Sonderver- die Anleger zusätzlich über ihre Rückgaberechte bzw. mögliche
mögen kündigen. Umtauschrechte zu informieren.
Die Gesellschaft hat jederzeit das Recht, das Verwaltungsrecht Die Änderungen treten frühestens am Tag nach ihrer Bekanntga-
bzgl. des Sondervermögens zu kündigen. Infolge der Kündigung be im Bundesanzeiger in Kraft. Im Fall der Änderungen von Re-
des Verwaltungsrechts durch die Gesellschaft werden keine gelungen zu den Vergütungen und Aufwandserstattungen sowie
Anteile mehr zurückgenommen und auch keine neuen Anteile der Anlagegrundsätze treten diese vier (4) Wochen nach Bekannt-
ausgegeben. Im Falle des Ausspruchs der Kündigung hat die machung im Bundesanzeiger in Kraft. Wenn solche Änderungen
Gesellschaft bis zum Erlöschen des Verwaltungsrechts, d.h., den Anleger begünstigen, kann mit Zustimmung der BaFin ein
bis zum Ende der Kündigungsfrist, das Recht und die Pflicht, in früherer Zeitpunkt bestimmt werden. Änderungen der bisherigen
Abstimmung mit der Verwahrstelle sämtliche Vermögensgegen- Anlagegrundsätze des Sondervermögens treten ebenfalls frühes-
stände des Sondervermögens, darunter sämtliche Immobilien, tens vier (4) Wochen nach Bekanntmachung in Kraft.
zu veräußern; ausführlich s. Abschnitte „Aussetzung der Rück-
nahme von Anteilen infolge Kündigung des Verwaltungsrechts“,
Kapitalverwaltungsgesellschaft
„Ermessensausübung bei der Verwaltung des Sondervermö-
gens“ sowie „Kündigung des Verwaltungsrechts durch die Kapitalverwaltungsgesellschaft für das in diesem Verkaufs
Gesellschaft/Erlöschen des Verwaltungsrechts/Abwicklung des prospekt beschriebene Sondervermögen ist die am 5. Mai 1970
Sondervermögens“. gegründete DWS Grundbesitz GmbH mit Sitz in Frankfurt am
Main. Sie ist eine Kapitalverwaltungsgesellschaft im Sinne des
KAGB in der Rechtsform einer GmbH. Die Gesellschaft ist in
Anlagebedingungen und Verfahren
Deutschland zugelassen und wird von der BaFin beaufsichtigt.
für deren Änderung
Die „Allgemeinen Anlagebedingungen“ und die „Besonderen Angaben über die Zusammensetzung der Geschäftsführung, des
Anlagebedingungen“ sind im Anschluss an diesen Verkaufs Aufsichtsrates, der externen Bewerter und über die Gesellschaf-
prospekt abgedruckt. ter sowie über das gezeichnete und eingezahlte Kapital und das
haftende Eigenkapital der Gesellschaft und der Verwahrstelle
Die Anlagebedingungen können von der Gesellschaft geändert sind unter „Angaben zu: Kapitalverwaltungsgesellschaft, Ab-
werden. Änderungen der Anlagebedingungen bedürfen der Ge- schlussprüfer, Verwahrstelle und Gremien“ dargestellt. Sich
nehmigung durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungs- ergebende Änderungen können den regelmäßig zu erstellenden
aufsicht („BaFin“). Änderungen der Anlagegrundsätze des Fonds Jahres- bzw. Halbjahresberichten entnommen werden.
grundbesitz Fokus Deutschland I Verkaufsprospekt 7Die Gesellschaft hat die Berufshaftungsrisiken, die sich durch Zustimmung der Verwahrstelle sind deshalb ausgeschlossen.
die Verwaltung von Investmentvermögen ergeben, die nicht Sofern bei ausländischen Immobilien die Eintragung der Verfü-
der OGAW-Richtlinie entsprechen, sogenannten alternativen gungsbeschränkung in ein Grundbuch oder ein vergleichbares
Investmentvermögen („AIF“), wie dem Sondervermögen, und Register nicht möglich ist, wird die Gesellschaft die Wirksam
auf berufliche Fahrlässigkeit ihrer Organe oder Mitarbeiter keit der Verfügungsbeschränkung in anderer geeigneter Form
zurückzuführen sind, abgedeckt durch Eigenmittel in Höhe von sicherstellen.
wenigstens 0,01% des Wertes der Portfolios aller verwalteten
AIF, wobei dieser Betrag jährlich überprüft und angepasst wird. Weiterhin hat die Verwahrstelle bei Beteiligungen an Immobilien-
Diese Eigenmittel sind von dem angegebenen Kapital umfasst. Gesellschaften die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften, wie
sie nachfolgend dargestellt sind, zu überwachen.
Verwahrstelle
–– Verfügungen der Gesellschaft über Beteiligungen an
Identität der Verwahrstelle Immobilien-Gesellschaften bedürfen der Zustimmung der
Für das Sondervermögen hat die State Street Bank International Verwahrstelle. Verfügungen der Immobilien-Gesellschaft über
GmbH mit Sitz in München die Funktion der Verwahrstelle über- Immobilien sowie Änderungen des Gesellschaftsvertrages
nommen. Sie ist ein Kreditinstitut nach deutschem Recht und un- bzw. der Satzung der Immobilien-Gesellschaft bedürfen der
terliegt der Überwachung durch die BaFin. Ihre Haupttätigkeiten Zustimmung der Verwahrstelle, sofern die Gesellschaft eine
sind das Einlagen- und Depotgeschäft sowie das Wertpapierge- Mehrheitsbeteiligung an der Immobilien-Gesellschaft hält.
schäft. Weitere Angaben zur Verwahrstelle finden Sie am Schluss –– Die Verwahrstelle hat sicherzustellen, dass die Ausgabe und
dieses Verkaufsprospekts unter „Angaben zu: Kapitalverwaltungs- Rücknahme der Anteile an dem Sondervermögen sowie die
gesellschaft, Abschlussprüfer, Verwahrstelle und Gremien“. Anteilwertermittlung den Vorschriften des KAGB und den
Anlagebedingungen des Sondervermögens entsprechen.
Aufgaben der Verwahrstelle –– Sie hat dafür zu sorgen, dass bei den für gemeinschaftliche
Die Verwahrstelle wurde mit der Prüfung des Eigentums der Rechnung der Anleger getätigten Geschäften der Gegenwert
für Rechnung des Sondervermögens tätigen Gesellschaft so- innerhalb der üblichen Fristen in ihre Verwahrung gelangt.
wie der laufenden Überwachung des Bestands an Immobilien, –– Des Weiteren hat die Verwahrstelle dafür zu sorgen, dass die
Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften und der sonstigen Erträge des Sondervermögens gemäß den Vorschriften des
nicht verwahrfähigen Vermögensgegenstände beauftragt. Des KAGB und den Anlagebedingungen verwendet werden sowie
Weiteren ist sie mit der Verwahrung der zum Sondervermögen die zur Ausschüttung bestimmten Erträge auszuzahlen.
gehörenden Bankguthaben, soweit diese nicht bei anderen Kre-
ditinstituten angelegt sind, Geldmarktinstrumente, Wertpapiere Unterverwahrung
und Investmentanteile, die im Rahmen der Liquiditätshaltung Die für das Sondervermögen gehaltenen Wertpapiere und Ein
gehalten werden, beauftragt. Dies entspricht den Regelungen lagenzertifikate werden bei den nachstehend genannten Unter-
des KAGB, das eine Trennung der Verwaltung und Verwahrung verwahrern/Lagerstellen verwahrt:
des Sondervermögens vorsieht.
Name des Unterverwahrers Land
Clearstream Banking AG Deutschland
Die Wertpapiere und Einlagenzertifikate des Sondervermö-
Euroclear Bank S.A. Luxemburg
gens werden von der Verwahrstelle in Sperrdepots verwahrt,
soweit sie nicht bei Unterverwahrern in Sperrdepots gehalten Eine Verwahrung insbesondere ausländischer Wertpapiere bei
werden. Die Bankguthaben des Sondervermögens werden von weiteren Unterverwahrern im Ausland ist grundsätzlich möglich,
der Verwahrstelle auf Sperrkonten gehalten, soweit sie nicht über die Beauftragung wird die Verwahrstelle die Gesellschaft
bei anderen Kreditinstituten auf Sperrkonten verwahrt werden. entsprechend informieren. Nach Angaben der Verwahrstelle er-
Zur Sicherung der Interessen der Anleger ist bei jeder Veräu- geben sich aus der Unterverwahrung keine Interessenkonflikte.
ßerung oder Belastung einer Immobilie die Zustimmung der
Verwahrstelle erforderlich. Die Verwahrstelle hat darüber hinaus Haftung der Verwahrstelle
zu prüfen, ob die Anlage von Mitteln des Sondervermögens in Die Verwahrstelle ist grundsätzlich für alle Vermögensgegen
Bankguthaben bei anderen Kreditinstituten sowie Verfügungen stände, die von ihr oder mit ihrer Zustimmung von einer an-
über solche Bankguthaben mit den Vorschriften des KAGB und deren Stelle verwahrt werden, verantwortlich. Im Falle des
den Anlagebedingungen vereinbar sind. Wenn dies der Fall ist, Verlustes eines solchen Vermögensgegenstandes haftet die
hat sie die Zustimmung zur Anlage dieser Mittel in Bankgut Verwahrstelle gegenüber dem Sondervermögen und d
essen
haben sowie Verfügungen über diese zu erteilen. Anlegern, außer der Verlust ist auf Ereignisse außerhalb des
Einflussbereichs der Verwahrstelle zurückzuführen. Für Schä-
Im Grundbuch ist für jede einzelne Immobilie, soweit sie nicht den, die nicht im Verlust eines Vermögensgegenstandes beste-
über eine Immobilien-Gesellschaft für Rechnung des Sonder- hen, haftet die Verwahrstelle grundsätzlich nur, wenn sie ihre
vermögens gehalten wird, ein Sperrvermerk zugunsten der Verpflichtungen nach den Vorschriften des KAGB mindestens
Verwahrstelle eingetragen. Verfügungen über Immobilien ohne fahrlässig nicht erfüllt hat.
8 grundbesitz Fokus Deutschland I VerkaufsprospektZusätzliche Informationen
Auf Verlangen übermittelt die Gesellschaft den Anlegern Infor-
mationen auf dem neuesten Stand zur Verwahrstelle und ihren
Pflichten, zu den Unterverwahrern sowie zu möglichen Interes-
senkonflikten in Zusammenhang mit der Tätigkeit der Verwahr-
stelle oder der Unterverwahrer.
Die Gesellschaft kann die Verwahrstelle für das Sondervermö-
gen wechseln. Der Wechsel bedarf der Genehmigung der BaFin.
Kein Einsatz eines Prime Brokers
Ein Prime Broker ist ein Kreditinstitut im Sinne des Artikels 4
Absatz 1 Nr. 1 der Verordnung (EU) Nr. 575/2013, eine Wert
papierfirma im Sinne des Artikels 4 Absatz 1 Nr. 1 der Richt-
linie 2004/39/EG oder eine andere Einheit, die einer Regulie-
rungsaufsicht und ständigen Überwachung unterliegt und
professionellen Anlegern Dienstleistungen anbietet, in erster
Linie, um als Gegenpartei Geschäfte mit Finanzinstrumenten im
Sinne der Richtlinie 2011/61/EU zu finanzieren oder durchzufüh-
ren, und die möglicherweise auch andere Dienstleistungen wie
Clearing und Abwicklung von Geschäften, Verwahrungsdienst-
leistungen, Wertpapier-Darlehen und individuell angepasste
Technologien und Einrichtungen zur betrieblichen Unterstützung
anbietet. Ein Prime Broker wird für das Sondervermögen nicht
eingesetzt.
grundbesitz Fokus Deutschland I Verkaufsprospekt 9Risikohinweise Schwankungen des Anteilwertes
Der Anteilwert des Sondervermögens berechnet sich aus dem
Vor der Entscheidung über den Kauf von Anteilen an dem Wert des Sondervermögens, geteilt durch die Anzahl der in den
Sondervermögen sollten Anleger die nachfolgenden Risiko- Verkehr gelangten Anteile. Der Wert des Sondervermögens ent-
hinweise zusammen mit den anderen in diesem Verkaufsprospekt spricht dabei der Summe der zuletzt festgestellten Werte aller
enthaltenen Informationen sorgfältig lesen und diese bei ihrer Vermögensgegenstände im Vermögen des Sondervermögens
Anlageentscheidung berücksichtigen. Der Eintritt eines oder abzgl. der Summe der angesetzten Werte aller Verbindlichkeiten
mehrerer dieser Risiken kann für sich genommen oder zusammen des Sondervermögens. Der Anteilwert ist daher von dem Wert
mit anderen Umständen die Wertentwicklung des Sondervermö- der im Sondervermögen gehaltenen Vermögensgegenstände
gens bzw. der im Sondervermögen gehaltenen Vermögensgegen- und der Höhe der Verbindlichkeiten des Sondervermögens
stände nachteilig beeinflussen und sich damit auch nachteilig auf abhängig. Schwankungen entstehen bei Immobilien-Sonderver-
den Anteilwert auswirken. mögen unter anderem durch unterschiedliche Entwicklungen an
den Immobilienmärkten. Auch negative Wertentwicklungen sind
Veräußert der Anleger Anteile an dem Sondervermögen zu möglich. Sinkt der Wert dieser Vermögensgegenstände oder
einem Zeitpunkt, in dem die Werte der in dem Sondervermögen steigt der Wert der Verbindlichkeiten, so fällt der Anteilwert.
befindlichen Vermögensgegenstände gegenüber dem Zeitpunkt
seines Anteilerwerbs gefallen sind, so erhält er das von ihm in Mindesthalte- und Rückgabefrist sowie Wertveränderungen
das Sondervermögen investierte Kapital nicht oder nicht während des Fristlaufs
vollständig zurück. Der Anleger kann sein in das Sondervermö- Anleger haben zu beachten, dass eine Rückgabe der Anteile
gen investiertes Kapital teilweise oder sogar ganz verlieren. an dem Sondervermögen nur möglich ist, wenn die gesetzliche
Wertzuwächse können nicht garantiert werden. Das Risiko des Mindesthaltefrist von 24 Monaten ebenso eingehalten ist wie
Anlegers ist auf die angelegte Summe beschränkt. Eine die Rückgabefrist von zwölf (12) Monaten. Die Möglichkeit einer
Nachschusspflicht über das vom Anleger investierte Kapital kurzfristigen Liquidierung der Anteile durch Rückgabe an die Ge-
hinaus besteht nicht. sellschaft bzw. Verwahrstelle besteht nicht. Die Möglichkeit der
Gesellschaft, die Rücknahme von Anteilen auszusetzen, bleibt
Gemäß den „Besonderen Anlagebedingungen“ investiert die hiervon unberührt.
Gesellschaft fortlaufend mindestens 51% des Wertes des
Immobilien-Sondervermögens in direkt oder über Beteiligungen Während der Mindesthaltefrist von 24 Monaten und der Kün-
an Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien, die digungsfrist von zwölf (12) Monaten können Wertverluste
innerhalb der Bundesrepublik Deutschland belegen sind. auftreten, indem der Marktwert der Vermögensgegenstände
Unbeschadet hiervon gilt zudem für investmentsteuerliche gegenüber dem Einstandspreis fällt. Damit besteht das Risiko,
Zwecke, dass die Gesellschaft fortlaufend mehr als 50% des dass allein durch diese Fristen der durch den Anleger erzielte
Aktivvermögens des Immobilien-Sondervermögens in Rücknahmepreis niedriger als der Ausgabepreis zum Zeitpunkt
Immobilien und Immobilien-Gesellschaften investiert. Die Höhe des Anteilerwerbs oder als der Rücknahmepreis zum Zeitpunkt
des Aktivvermögens bestimmt sich hierbei nach dem Wert der der unwiderruflichen Rückgabeerklärung ist. Anleger erhalten in
Vermögensgegenstände des Immobilien-Sondervermögens diesem Fall weniger Geld zurück, als sie im Zeitpunkt des Anteil
ohne Berücksichtigung von Verbindlichkeiten. erwerbs oder der Rückgabeerklärung oder des Beginns der
24-Monatsfrist erwartet haben.
Neben den nachstehend oder an anderer Stelle des Verkaufs-
prospekts beschriebenen Risiken und Unsicherheiten kann die Beeinflussung des individuellen Ergebnisses
Wertentwicklung des Sondervermögens durch verschiedene durch steuerliche Aspekte
weitere Risiken und Unsicherheiten beeinträchtigt werden, die Die steuerliche Behandlung von Kapitalerträgen hängt von den
derzeit nicht bekannt sind. Die Reihenfolge, in der die nach- individuellen Verhältnissen des jeweiligen Anlegers ab und
folgenden Risiken aufgeführt werden, enthält weder eine Aussage kann künftig Änderungen unterworfen sein. Für Einzelfragen –
über die Wahrscheinlichkeit ihres Eintritts noch über das Ausmaß insbesondere unter Berücksichtigung der individuellen steuer
oder die Bedeutung bei Eintritt einzelner Risiken. lichen Situation – sollte sich der Anleger an seinen persönlichen
Steuerberater wenden.
Risiken einer Investition in das Aussetzung der Rücknahme von Anteilen
Sondervermögen Die Gesellschaft darf die Rücknahme der Anteile zeitweilig aus-
Die unten stehenden Risiken können sich nachteilig auf den setzen, sofern außergewöhnliche Umstände vorliegen, die eine
Anteilwert bzw. auf den Wert des vom Anleger investierten Kapi- Aussetzung unter Berücksichtigung der Interessen der Anleger
tals sowie auf die vom Anleger geplante Haltedauer der Anlage erforderlich erscheinen lassen. Eine zeitweilige Rücknahme-
in das Sondervermögen auswirken. aussetzung kann zu einer dauerhaften Rücknahmeaussetzung
führen, was letztendlich typischerweise zur Abwicklung des
Sondervermögens führen wird.
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