SF Commercial Properties Fund - Geschäftsbericht 2020 29. März 2021 - Swiss Finance & Property ...
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SF Commercial Properties Fund Geschäftsbericht 2020 29. März 2021
Inhaltsverzeichnis 1. Portfolio Manager 2. Wirtschaft 3. SF Commercial Properties Fund 4. Portfolio 5. Finanzen 6. Anhang Folie 2 Swiss Finance & Property Funds AG
Portfolio Manager
Hans-Peter Wasser
Portfolio Manager Real Estate Direct
− Mitglied der Geschäftsleitung bei Helvetica Property Investors AG, Zürich
Country- / Asset- / Portfolio Management
− Vorsitzender der Geschäftsleitung Halter Immobilien AG, Zürich
Bewirtschaftung / Vermarktung
− Leiter Portfolio Management bei Maag Holding AG, Zürich
Asset- / Portfolio Management
− Key-Account Manager bei Serimo Immobiliendienste AG, Basel / Zürich
Portfolio Management
− Leiter Immobilien bei Denner/Waro/Franz Carl Weber/Babycare, Zürich
Bewirtschaftung / Asset Management
− Inhaber/Geschäftsführer von Terracasa Immobilien-Marketing, Dietikon
Entwicklung / Marketing
− Stellvertretender Marketingleiter bei Kleinert Geschäftshäuser AG, Bern /
Zürich
Entwicklung / Vermarktung
− Studium der Betriebswirtschaft an der Hochschule St. Gallen für Wirtschafts-
und Sozialwissenschaften 1986, Abschluss mit dem Lizentiat (lic. oec. HSG)
Folie 3 Swiss Finance & Property Funds AG
2. Wirtschaft
Wirtschaft BIP und KOF Konjunkturbarometer Arbeitslosenquote und Inflation Quelle: KOF, SECO Quelle: SECO, BFS Konjunkturprognosen Schweizer Volkswirtschaft Quelle: Fahrländer Partner Folie 5 Swiss Finance & Property Funds AG
3. SF Commercial Properties Fund
Wichtigste Ereignisse 2020
Verkauf Verkauf der Liegenschaften in Rheinfelden und Frenkendorf
Vermietung Vermietung und Vertragsverlängerungen für rund 9 500 m2
Leerstand Reduktion der Leerstandsquote in der Periode von 19.76% auf 17.00%
Portfolio 17 Liegenschaften, Marktwert CHF 306.8 Mio., 148 359 m2 Mietfläche
Wault 5.81 Jahre, Bruttorendite 6.46%
COVID-19 Partnerschaftliche Lösungen mit Mietern gefunden
Total CHF 720 000 für Mietzinserlasse, inkl. Rückstellungen, verbucht
Dividende Ausschüttung einer unveränderten Dividende von CHF 4.25 pro Anteil
Folie 7 Swiss Finance & Property Funds AG
4. Portfolio
Transaktionen 2020
Verkäufe
Liegenschaft Verkauf Marktwert Verkaufspreis Differenz Differenz Bemerkung
per in CHF in CHF in CHF zu Marktwert
Auszug des
Rheinfelden, Erlenweg 3 1. Juni 2020 3 300 000 1) 3 500 000 + 200 000 + 6.1% Generalmieters, hohe
Investitionen
Leerstehende
Frenkendorf, Rheinstrasse 95 1. Dezember 2020 6 650 000 2) 6 500 000 - 150 000 - 2.3% Liegenschaft, Verkauf an
Selbstnutzer
Total 9 950 000 10 000 000 + 50 000 + 0.5%
1) Marktwert per 31.12.2019
2) Marktwert per 30.6.2020
Portfolio-Optimierung durch Devestitionen
Durch den Verkauf von zwei Liegenschaften konnten hohe Investitionen vermieden und die Leerstandsquote
verbessert werden. Zudem steht damit Kapital für eine weitere Optimierung zur Verfügung.
Folie 9 Swiss Finance & Property Funds AG
Portfoliokennzahlen 2020
Marktregionen Nutzungsarten Objekt- und Standortqualität
1.20%
28.70%
70.10%
Logistik-, Lager- und Industrienutzung
Büro
Spezialnutzung
Strategiekonforme Verteilung in Ausgewogene Verteilung der Liegenschafts- und Standortqualität
allen Marktregionen an Standorten Nutzungsarten gemäss WüestPartner 3.5 von 5.0
mit hervorragender Verkehrs- Punkten
anbindung
Creditreform-Score der 10 grössten
Mieter, resp. 45.7% des
Gesamtmietertrages, 95 von 100
Punkten
Potential
Ausgewogene Verteilung nach Regionen und Nutzungen bietet zusammen mit der guten Qualität der Liegenschaften,
der Bonität der Mieter und dem hohen Wault von 5.81 Jahren gutes Potential für hohe Stabilität
Folie 10 Swiss Finance & Property Funds AGLeerstandsentwicklung 2017-2020
Entwicklung Leerstandsquoten Leerstandsquoten Liegenschaften
in den Berichtsperioden zum Soll-Nettomietertrag des Portfolios
Dietikon 10.0%
19.7%
19.8%
19.5%
25.0%
17.0%
Staad 3.3%
20.0%
Langenthal 1.0%
15.0%
9.4%
7.9%
7.3%
7.2%
Allschwil 0.9%
10.0%
Bubendorf 0.7%
5.0%
Aclens 0.3%
0.0%
2017 2018 2019 2020 Übrige 0.8%
Juni Dezember 0.0% 5.0% 10.0% 15.0%
− Reduktion der Leerstandsquote in der Periode 2020 − Leerstände konzentrieren sich auf zwei Liegenschaften
− Vermietungen und Vertragsverlängerungen für rund − Status Dietikon
9 500 m2 − Vermietung von rund 1 300 m2
− Mietflächen des Co-Working Anbieters nicht bezogen
− Nachfrage nach Kleinbüros
− Attraktive Aufwertung des Eingangs
− Projekt mit der Stadt für die Ansiedelung eines
Wirtschaftsclusters «Energie und Umwelt»
Leerstandsreduktion
Dank Erfolgen in der Vermarktung konnte der Leerstand 2020 um rund 2.8% reduziert werden. Fokus liegt auf der
Pflege der Bestandesmieter und dem weiteren Leerstandsabbau.
Folie 11 Swiss Finance & Property Funds AGDietikon, City Plaza / Eingangsbereich Neuer Eingangsbereich in Dietikon Verschiedenen Steh- und Sitzgelegenheiten im modern gestalteten Eingangsbereich bieten bequeme Möglichkeiten für unkomplizierte Kurz-Meetings. Sie stehen unentgeltlich allen Mietern und Kunden des City Plaza zur Verfügung. Folie 12 Swiss Finance & Property Funds AG
Verkäufe / Vermietungen Verkäufe Rheinfelden 1 029 m2, Büro und Lager, Verkauf der Liegenschaft Frenkendorf 10 000 m2, Lager- und Aussenflächen, Verkauf der Liegenschaft an Selbstnutzer Vermietungen Allschwil 1 485 m2, Büros vermietet und Vertragsverlängerung Dietikon 1 304 m2, Büros vermietet Staad 442 m2, Büros vermietet Langenthal 521 m2, Neuvermietung und Vertragsverlängerung Aclens 1 748 m2, Vollvermietung von Büros und Lagerflächen Spreitenbach 300 m2, Vollvermietung der Büros Bubendorf 515 m2, Neuvermietung einer Werkhalle Weinfelden 368 m2, Neuvermietung Lager und Vertragsverlängerung Verkaufs- und Vermietungserfolg Zwei Liegenschaften konnten verkauft und für 9 500 m2 konnten Neuvermietungen und Vertragsverlängerungen erreicht werden. Folie 13 Swiss Finance & Property Funds AG
COVID-Pandemie
Anfragen 2020 COVID-Exposition 2021
Anteile an Nettomiete Portfolio Anteile an Nettomiete Portfolio
45.00%
40.63%
40.00%
4% 5%
35.00% 1%
30.00% 27.23%
25.00%
20.00%
90%
15.00% 13.40%
10.00%
4.36%
5.00% 2.49% 1.87%
1.33%
0.00%
Non-food Retail Gastronomie, Event
Anteil an erledigt abgelehnt noch zu stattgegeben abgegrenzt Total Fitness Nicht betroffen
Nettomiete vereinbaren bis per Mietnachlass
31.12.2020 31.1.2020
Mietzinsreduktionen und Mietzinsstundungen im Die betroffenen Branchen im Portfolio machen rund
Zusammenhang mit der COVID-19 Pandemie in der Höhe 10% des Nettomietertrages aus. Nach aktueller Lage
von CHF 720 000 verbucht, entspricht 4.36% des ist die Exposition gering.
Nettomietertrages des Portfolios
COVID-19
Für 2020 wurde ein Gesamtbetrag von CHF 720 000 für durch COVID-19 bedingte Mietzinsausfälle verbucht. Die
Exposition der Branchen kann aus heutiger Sicht als gering eingestuft werden.
Folie 14 Swiss Finance & Property Funds AGNachhaltigkeitsentwicklung
Wärmeträger Absenkpfad Treibhausgasemissionen
nach Anteilen an der Energiebezugsfläche Szenarien S1, S2, S3
Fernwärme 9.0%
Nicht
25.0%
differenzierbar
Öl 28.0%
Gas 38.0%
2020
Anteil an fossilen Energieträgern ist mit 66% relativ hoch. Treibhausgasintensität von 19.2 kg CO2-Ä./m2
EBF/Jahr entspricht dem Schweizer Durchschnitt für
− Sanierung Heizungen kommerziell genutzte Liegenschaften.
(Collina d’Oro, 11.7 kg CO2/m2 EBF/Jahr)
− Fernwärme (Dietikon, 11.3 kg CO2/m2 EBF/Jahr)
− Photovoltaik (Buchs, geplant bis 2022)
Relevantes Thema
Nachhaltigkeit ist für die Swiss Finance & Property Group AG ein relevantes Thema. Das Portfolio weist gute
Optimierungsmöglichkeiten auf. Massnahmen werden mit externen Beratungsunternehmen laufend geprüft.
Folie 15 Swiss Finance & Property Funds AGPortfoliokennzahlen Portfoliokennzahlen 31.12.2020 30.06.2020 31.12.2019 30.06.2019 Anzahl Liegenschaften 17 18 19 19 Marktwert in CHF 306 820 316 010 321 090 321 050 Anzahl Anteile 2 400 000 2 400 000 2 400 000 2 400 000 Bruttorendite 6.46% 6.59% 6.55% 6.53% Realer Diskontsatz 4.09% 4.16% 4.17% 4.24% Nominaler Diskontsatz 4.61% 4.68% 4.69% 4.76% Leerstandsquote per Berichtsperiode 17.00% 19.49% 19.76% 19.74% Leerstandsquote per Stichtag 17.24% 19.63% 20.28% 19.41% Wault in Jahren 5.81 6.04 6.37 5.87 Optimierte, stabile Kennzahlen Verkauf von zwei Liegenschaften, Reduktion der Leerstandsquoten, stabile Bruttorendite, stabiler Wault Folie 16 Swiss Finance & Property Funds AG
5. Finanzen
Finanzen
Geschäftsjahr 2020 Veränderung Geschäftsjahr 2019
Ertrag CHF 16.28 Mio. - 4.46% CHF 17.04 Mio.
Nettofondsvermögen CHF 236.59 Mio. - 2.49% CHF 242.63 Mio.
Fremdfinanzierung 20.69% - 7.05% 22.26%
Börsenkapitalisierung CHF 220.08 Mio. - 12.75% CHF 252.24 Mio.
Folie 18 Swiss Finance & Property Funds AGErfolgsrechnung − Reduktion des
in TCHF 01. Jan. bis 01. Jan. bis
Δ Δ in %
ERTRAG 31. Dez. 2020 31. Dez. 2019 Sollmietertrages
Soll-Nettomiete bei Vollvermietung 21’348 21’879 -531 -2.43% aufgrund der beiden
Ertrag aus Baurechtszins 0 0 -
Verluste aus Forderungen -135 -610 474 77.79%
Verkäufe
Leerstand -3’981 -4’153 172 4.13%
Mietzinsverbilligung -1’021 -160 -861 -539.08%
− Position Mietzins-
Total Mietzinseinnahmen 16’211 16’957 -746 -4.40% verbilligung enthält CHF
Sonstige Erträge 74 85 -11 -13.13% 0.72 Mio. für COVID-19
Negativzinsen -0 -0 -0
Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe von Anteilen 0 0 -
Entschädigungen und
Total Erträge 16’285 17’042 -758 -4.45% mietfreie Zeiten
AUFWENDUNGEN − Ertragsrückgang
Erhaltene Negativzinsen 0 0 - aufgrund der beiden
Hypothekarzinsen -175 -236 62 26.07%
Sonstige Passivzinsen -3 -13 10 78.73%
Verkäufe im Juni und
Baurechtzinsen 0 0 Dezember
Unterhalt und Reparaturen -748 -1’166 418 35.87%
Liegenschaftsaufwand -1’811 -1’795 -16 -0.87% − Geringerer Unterhalts-
Verwaltungsaufwand -3 -7 5 63.62% aufwand durch sehr
Steuern und Abgaben -254 -258 4 1.51%
Schätzungs- und Prüfaufwand -113 -141 28 19.90%
grosses Kosten-
Reglementarische Vergütungen an: bewusstsein im Krisen-
- die Fondleitung -2’408 -2’453 45 1.83% jahr und zeitliche
- die Depotbank -91 -93 3 2.86%
Verschiebung
- die Immobilienverwalterin -488 -518 30 5.81%
Sonstige Aufwendungen -45 -44 -2 -3.57%
Total Aufwendungen -6’138 -6’725 587 8.73%
− Operativer Nettoertrag
für Dividenden-
Nettoertrag 10’147 10’318 -171 -1.65% ausschüttung
Realisierte Kapitalgewinne und -verluste (-) -1’663 0 -1’663
Realisierter Erfolg 8’485 10’318 -1’833 -17.77%
Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste (inkl. Liquidationssteuern) -4’325 -2’928 -1’398 -47.74%
Gesamterfolg 4’159 7’390 -3’231 -43.72%
Anzahl Anteile 2’400’000 2’400’000
Nettoertrag pro Anteil 4.23 4.30
Folie 19 Swiss Finance & Property Funds AGFinanzkennzahlen
31. Dez. 2020 31. Dez. 2019 Δ Entwicklung der Verkehrswerte 2020 CHF Mio.
Verkehrswert der Liegenschaften CHF Mio. 306.82 321.09 -14.27 Verkehrswerte per 31.12.2019 321.09
Fremdfinanzierungsquote % 20.69 22.26 -1.57
+ Kauf 0.00
NAV (Ende Berichtsperiode) pro Anteil CHF 98.58 101.09 -2.52
+ Investitionen 1.65
Ausschüttung pro Anteil CHF 4.25 4.25 0.00
- Devestitionen -10.00
Ausschüttungsrendite % 4.63 4.04 0.59
Ausschüttungsquote % 100.52 98.86 1.66 - Bewertungseffekte -5.92
Anlagerendite % 1.79 3.14 -1.35 Verkehrswerte per 31.12.2020 306.82
Eigenkapitalrendite (ROE) % 1.71 3.01 -1.30
Nettofondsvermögen CHF Mio. 236.58 242.62 -6.04
TER (GAV) % 0.97 0.98 -0.01
Mietausfallrate % 19.28 21.77 -2.48
− Verkehrswert des Gesamtportfolios sinkt um CHF 14.27 Mio. (Verkäufe und Bewertung)
− Fremdfinanzierungsquote auf 20.69% reduziert
− Nettofondsvermögen sinkt um CHF 6.04 Mio.
− Anlagerendite liegt bei 1.79%
Folie 20 Swiss Finance & Property Funds AGKey Take-aways
Portfolio Durch zwei Verkäufe und erfolgreiche Vermietungsaktivitäten konnte die Portfolio-
qualität weiter optimiert werden. Das Portfolio umfasst 17 Liegenschaften mit einem
Marktwert von CHF 306.8 Mio., einem Wault von 5.81 Jahren und einer Bruttorendite
von 6.46%. Die Leerstandsquote der Periode konnte auf 17.00% reduziert werden.
Dividende Aufgrund des Nettoertrages kann für das Jahr 2020 trotz Corona-Krise eine
Dividende von CHF 4.25 pro Anteil ausgeschüttet werden.
Ausblick Vorwärts-Strategie
Optimierung durch Vermietung und Wachstum zur Erhöhung der Stabilität
Vermietung steht im Fokus
Ziel ist ein höherer operativer Ertrag und die Sicherstellung der Dividende aufgrund
des Nettoertrages.
Steigerung der Ertragskraft durch einen weiteren Zukauf
Durch die Verkäufe besteht nun Potential für den Kauf einer weiteren Liegenschaft
zur Optimierung des Portfolios.
Information der Investoren
Mit einem periodischen Update sollen die Investoren proaktiv über die Entwicklung
des Fonds informiert werden.
Folie 21 Swiss Finance & Property Funds AGAnhang
Verkauf
Rheinfelden AG, Erlenweg 3
Geschäftsliegenschaft
Mietfläche 1 030 m2
Baujahr 1987
Verkauf per 1.6.2020
Bruttorendite 6.9%
Marktwert CHF 3 300 000
Verkaufspreis CHF 3 500 000
Nutzungsmix
10%
Gewerbe
Parking
90%
Folie 23 Swiss Finance & Property Funds AGVerkauf
Frenkendorf BL, Rheinstrasse 95
Geschäftsliegenschaft
Mietfläche 10 039 m2
Baujahr 1973 / 1990
Verkauf per 1.12.2020
Bruttorendite 10.26%
Marktwert CHF 6 650 000
Verkaufspreis CHF 6 500 000
Nutzungsmix
1%
1%
9% 8%
Gewerbe
Büro
Lager
Verkauf
Parking
81%
Folie 24 Swiss Finance & Property Funds AGLiegenschafts- und Standortqualität Marktmatrix Qualitätsprofil Beurteilung WüestPartner per 31. Dezember 2020 Folie 25 Swiss Finance & Property Funds AG
Verteilung nach Marktregionen
Region Marktwert Marktwert
in CHF in %
1 Nordwestschweiz 121 350 000 39.6
2 Bern 38 650 000 12.6
3 Zürich 43 260 000 11.2
4 Südschweiz 79 610 000 25.9
5 Ostschweiz 21 440 000 7.0
6 Genfersee 11 510 000 3.7
Total 306 820 000 100.0
Gemäss Marktwerten WüestPartner per 31. Dezember 2020
Folie 26 Swiss Finance & Property Funds AGEntwicklung Net Asset Value
NAV Kumulierte Ausschüttungen
120
4.25 8.50 12.75 12.75
4.25 8.50
100 103.87
100.61 100.88 102.27 101.09
99.18 98.58
97.63
80
in CHF
60
40
20
0
30. Jun 17 31. Dez 17 30. Jun 18 31. Dez 18 30. Jun 19 30. Dez 19 30. Jun 20 30. Dez 20
− Die kumulierten Ausschüttungen per 31. Dezember 2020 betragen CHF 12.75 / Anteil
− Der NAV liegt bei CHF 98.58 / Anteil
− Ausschüttung aus Geschäftsergebnis 2020 von CHF 4.25 / Anteil
Folie 27 Swiss Finance & Property Funds AGDirekte Immobilien Schweiz
Immobilienfonds
SF Sustainable SF Retail SF Commercial
Property Fund Properties Fund Properties Fund
AuM CHF 1 160.8 Mio. CHF 804.9 Mio. CHF 306.8 Mio.
per 31.12.2020
Anlagefokus Der Fonds investiert in Wohnliegenschaf- Der Fonds investiert in Immobilien mit Der SF Commercial Properties Fund
ten, die nicht weiter als ein Kilometer von Verkaufsflächen für den Detailhandel mit investiert vorwiegend in ein diversifiziertes
einem Bahnhof entfernt sind. Die Liegen- Gütern des täglichen Bedarfs, inkl. Immobilienportfolio mit Fokus auf
schaften müssen beim Kauf die internen betriebsnotwendigen Nebenräumen und Industrie, Logistik, Gewerbe und Büro-
Standards bezüglich Nachhaltigkeit und Parkingflächen. liegenschaften sowie Shopping Center
Energieeffizienz erfüllen. Ist dies nicht der (inkl. die betriebsnotwendigen Neben-
Fall, wird die Energieeffizienz der Liegen- räume und die dazu gehörenden Parking-
schaften nach spätestens 5 bis 7 Jahren flächen), wobei der Anteil der Shopping
gesteigert (Ziel Kat. C des Gebäude- Center höchstens ein Drittel des Gesamt-
energieausweises der Kantone). fondsvermögens beträgt.
Bruttorendite 4.09% 5.75% 6.46%
auf Portfolioebene
per 31.12.2020
Lancierung 27. Dezember 2010 6. August 2015 13. Dezember 2016
Bloomberg Code SFPF SW SFR SW SFC SW
Kotierung SIX Swiss Exchange SIX Swiss Exchange SIX Swiss Exchange
17. November 2014 3. Oktober 2017 24. November 2017
Valor / ISIN 12 079 125 / CH0120791253 28 508 745 / CH0285087455 34 479 969 / CH0344799694
Folie 28 Swiss Finance & Property Funds AGAdresse
Swiss Finance
& Property Funds AG
Seefeldstrasse 275
CH-8008 Zürich
T +41 43 344 61 31
info@sfp.ch
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