SFP House View: SFP AST Swiss Real Estate Research Note - Juni 2021 - Swiss Finance & Property Group
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SFP House View:
SFP AST Swiss Real Estate
Research Note
Juni 2021
Swiss Finance & Property Group
2 SFP AST Swiss Real Estate – Research Note
Die SFP AST Swiss Real Estate (SFP AST SRE) ist eine Anlagegruppe der SFP Anlagestiftung, welche
direkt in Schweizer Immobilien investiert. Seit der Lancierung im Dezember 2018 wurde bereits
ein Portfolio mit einem Volumen von CHF 223 Millionen aufgebaut (Stand 30. April 2021). Der Fokus
liegt auf Core und Core Plus Immobilien von hoher Liegenschafts- und Standortqualität in den
Hauptwirtschaftszentren der Schweiz. Um den Ausbau des Portfolios weiterzutreiben, wird aktuell
eine Kapitalaufnahme mit Zielvolumen von CHF 50 bis 80 Millionen durchgeführt. Fünf Objekte
im Wert von rund CHF 74 Millionen sind bereits angebunden, was eine schnellstmögliche Investition
des Kapitals ermöglichen sollte. Eine erweitere Pipeline wird ebenfalls aktiv bewirtschaftet.
Überblick
Die SFP AST Swiss Real Estate (SFP AST SRE) ist eine Basisinformationen (per 30 April 2021 – Kennzahlen ungeprüft)
Anlagegruppe der SFP Anlagestiftung, welche direkt in Anlagegruppe SFP AST Swiss Real Estate
Schweizer Immobilien investiert. Die per Dezember 2018
Asset Manager Swiss Finance & Property Funds AG
lancierte SFP AST SRE beabsichtigt den kontinuierlichen
Aufbau eines in Nutzung und Region diversifiziertes Core Anlageprodukt Anlagestiftung
und Core Plus Portfolios. Das angestrebte Anlagevolumen Revisionsgesellschaft PricewaterhouseCoopers AG, Zürich
beträgt CHF 500 Millionen bis 2022/2023 und mittel- bis Depotbank Banque Cantonale Vaudoise
langfristig CHF 1 Milliarde.
Referenzwährung CHF
Die Investitionsstrategie sieht eine Portfolioaufteilung in Benchmark KGAST Immo Index gemischt
mindestens 40 % Wohnen und mindestens 40 % kommer-
Lancierungsdatum 14. Dezember 2018
zielle Nutzung vor. Mindestens 70 % sind in Bestandes
immobilien investiert und maximal 30 % dürfen in Bau Valoren-/ISIN-Nummer 43753274 / CH0437532747
projekte und Projektentwicklungen investiert werden. Die Management Fee 0.35 % auf das Gesamtvermögen
regionale Aufteilung sieht ein breit über die Schweiz diver- Max. Fremdfinanzierung 33.30 %
sifiziertes Portfolio vor. Der Fokus liegt dabei auf Zürich,
Anzahl Liegenschaften 15
Basel, Bern, St. Gallen sowie der West- und Zentral-
Total Liegenschaftsportfolio 223 249
schweiz. Langfristig wird ein Anteil von 60 % Wohnen und
(in TCHF)
40 % kommerzielle Nutzung angestrebt.
Bruttorendite 3.90 %
Die maximal mögliche Fremdfinanzierung beträgt 33.3 %,
die strategische Ziel-Fremdfinanzierungsquote liegt mittel-
fristig bei 20 %. Momentan variiert diese allerdings noch,
bedingt durch den Aufbau des Portfolios.
Marktregionen
Seit Herbst 2020 ist die SFP AST SRE Mitglied der Konfe-
renz der Geschäftsführung von Anlagestiftungen (KGAST). 42.0%
Zürich
22.0 %
Die Anlagegruppe ist offen für Kapitalaufnahmen und er- Nordwest-
schweiz
möglicht generell auch kurzfristige Kapitaleinlagen. 1.0 %
4 Ost-
schweiz
1
Angestrebt wird eine Zielrendite von 3.0 % bis 3.5 %, auf 2
10.0 %
Inner-
der Basis des laufenden Immobilienertrages und einer schweiz
3
Fremdfinanzierungsquote von 20 %. 22.0% 5
Genfersee
8
7 6
3.0%
Süd-
schweiz
Swiss Finance & Property Group
SFP AST Swiss Real Estate – Research Note 3
Analyse Portfolio & Strategie
Die Anlagegruppe weist per 30. April 2021 ein Immobilienportfolio von 15 Liegenschaften aus, mit einem Marktwert
von CHF 223.2 Millionen, einer Soll-Miete von CHF 8.7 Millionen, einer tiefen Leerstandsquote von 1.7 % und einer Brutto-
rendite von 3.9 %. Die Strategie der SFP AST SRE fokussiert sich vor allem auf Qualitätsliegenschaften mit unter
durchschnittlichem Risikoprofil. Das Portfolio besitzt bereits eine regionale Diversifizierung mit Fokus auf die Wirtschafts-
metropolen Zürich, Basel und Genf (86 % der Anlage nach Marktwert). Die Qualität des Bestandesportfolios als auch
der Zukäufe ist gut aus der Liegenschafts- und Standortqualität Matrix von Wüest & Partner ersichtlich. Mit einem Ausbau
der Wohnquote im Portfolio wird das Klumpenrisiko in Mietaufkommen zu Grossmietern aus Gewerbeliegenschaften
reduziert.
Liegenschafts- und Standortqualität
Einige Liegenschaften weisen ein erhebliches Ertragssteigerungspotenzial auf. Die grösste Mietsteigerung darf in den
kommenden Jahren mit der Erneuerung des Mietvertrages der Planzer-Gruppe in der Logistik Immobilie in Root (LU)
erwartet werden (Schätzung Wüest & Partner Mietpotenzial +70-80 %).
Ebenfalls grosses Mietsteigerungspotential bietet die Wohnliegenschaft in Genf, Av. D’Aire 46/48, wo Mieten nach
einer möglichen Sanierung und Aufstockung deutlich erhöht werden könnten. Allerdings ist dies ein längerfristiger
Prozess, da eine neue Baubewilligung benötigt wird. Die Investition auf die Sanierung der Bestandesliegenschaft wird auf
CHF 4.2 Millionen budgetiert und der resultierende potenzielle Yield on Cost auf ca. 9 % geschätzt. Die Kosten für die
Aufstockung werden auf CHF 5 Millionen geschätzt für acht neue Wohneinheiten (ca. 890 m2).
Mit der Arrondierung Badenerstrasse 153 zu Körnerstrasse 10 in Zürich im Jahr 2020 wird jetzt eine Arealverdichtung
als auch ein Ersatzneubau möglich. Letzteres ist die momentan favorisierte Variante mit geschätzten Kosten von rund
CHF 12.3 Millionen und einer angestrebten Mietsteigerung von etwa CHF 550 000 pro Jahr (Yield on Cost 4.5 %).
Besonders im Wohnbereich können solche Mieterhöhungen auf Grund des tiefen Diskontierungssatzes zu attraktiven
Wertsteigerungen führen.
Swiss Finance & Property Group4 SFP AST Swiss Real Estate – Research Note
Eckdaten Kapitalaufnahme und Mittelverwendung
Angestrebt wird eine Kapitalaufnahme von CHF 50 – 80 Millionen. Das zusätzliche Kapital wird zum weiteren Ausbau des
Portfolios verwendet. Fünf Objekte im Wert von CHF 73.5 Millionen sind angebunden, so dass deren Eigentumsübertra-
gung schnellstmöglich nach Erhalt der Mittel erfolgen kann. Zusätzlich wird die Akquisition von drei weiteren Liegenschaf-
ten im Wert von CHF 45.7 Millionen anvisiert. Die Zielimmobilien passen bezüglich Standort- und Liegenschaftsqualität gut
zur Strategie der Anlagegruppe. Ebenfalls soll durch die Zukäufe der Wohnanteil des Portfolios weiter ausgebaut werden.
Je nach Volumen der Kapitalaufnahme wird auch Fremdkapital eingesetzt für weitere Einkäufe. Da die Anlage grundsätz-
lich offen ist, sind Kapitalzuflüsse ausserhalb der Zeichnungsfrist ebenfalls möglich, Kapitalabrufe finden aber stets in
Abstimmung mit Pipeline und Investitionsbedarf statt.
Beschreibung / Lage Marktwert in CHF Status Nutzung Vermietungsstand Bruttorendite
Wohnliegenschaft Lausanne, Rue du Valentin 62c 20 800 000 Beurkundet 100 % Wohnen 100 % 2.9 %
Wohnliegenschaft Genf, Rue de Monthoux 27 9 000 000 Beurkundet 72 % Wohnen 93.5 % 3.1 %
28 % Kommerz
Basel, Kannenfeldstrasse 12 8 200 000 Beurkundet 100 % Wohnen 24.1 % 3.0 %
Glattbrugg, Rosenstrasse 7 6 580 000 Beurkundet 100 % Wohnen 90.4 % 3.3 %
Geschäftsliegenschaft Genf, Rue de Lyon 105 ~28 900 000 Beurkundung am 100 % Kommerz 97.3 % 3.8 %
1.7.2021
Total Angebundene Pipeline 73 480 000 3.3 %
Wohnliegenschaft in Basel, Quartier Clara, 12 200 000 NBO; 95 % Wohnen 100 % ~3.7%
Kanton Basel Stadt Exklusivität bis 5 % Kommerz
Ende Juni
Wohnliegenschaft in Affoltern a.A, Kanton Zürich 8 000 000 BO 100 % Wohnen 100 % ~3.2%
Wohnliegenschaft in Genf, Quartier Jonction, 25 500 000 NBO; 82 % Wohnen 100 % ~2.9%
Kanton Genf Exklusivität bis 18 % Kommerz
Ende Juli
Total Erweiterte Pipeline 45 700 000 3.2 %
Total Angebundene + Erweiterte Pipeline 119 180 000 ~70 % Wohnen 98 % 3.3 %
~30 % Kommerz
Eckdaten zur Kapitalerhöhung
Start Zeichnungsfrist 23. Juni 2021
Ende Zeichnungsfrist 07. Juli 2021
Liberierung 14. Juli 2021
Zielvolumen CHF 50 – 80 Millionen
Swiss Finance & Property GroupSFP AST Swiss Real Estate – Research Note 5
Schätzung Eigenkapitalrendite
Nach Zukauf der fünf angebunden als auch der drei weiteren Liegenschaften reduziert sich die durchschnittliche Rendite
des Portfolios auf Basis der Gestehungskosten von 3.9 % auf 3.6 %. Da das Volumen dieser Liegenschaften CHF 119
Millionen beträgt, würde ohne weitere Kapitalaufnahme die Fremdfinanzierungsquote von 4.4 % auf 37 % steigen.
Unter der Annahme, dass CHF 60 Millionen Eigenmittel im Rahmen der fünften Emission der Anlagegruppe zufliessen,
würde die Fremdfinanzierungsquote auf den Zielbereich von rund 20 % gesenkt werden. Gemäss den aktuell ausstehen-
den Fremdfinanzierungen, als auch Zinssätzen für neues kurzfristiges Fremdkapital, schätzen wir den durchschnittlichen
Zinssatz dafür bei etwa 0.30 %.
Das Portfolio wird nach diesen geplanten Zukäufen, allerdings vor weiteren Entwicklungen und Verdichtungen, eine Soll-
Miete ausweisen von CHF 12.2 Millionen. Wir schätzen dazu über die nächsten zwölf Monate einen weiter moderaten
Leerstand unter 2 %.
Das Management erzielte für das Jahr 2020 mit fast 71 % eine gegenüber Vorjahr 2019 (63 %) deutlich gesteigerte EBIT-
Marge. Die Skaleneffekte aufgrund des Portfoliowachstums haben zu einer deutlich effizienteren Struktur geführt. Die
Liegenschaftssteuern beanspruchten im Vorjahr rund 0.9 % des Mietertages.
Ein direkter Vergleich mit KGAST ist momentan schwierig, da der Leverage bedingt durch die Portfolioaufbauphase stark
variiert. In Fortführung obiger Kennwerte zur Margen-Effizienz und Steuerbelastung schätzen wir die Ertragsrendite der
Kollektivanlage wie folgt:
Eigenkapitalrendite Schätzung
Miete Soll
Bestandesportfolio Sollmiete 8 480 107
Zukäufe 2021 Sollmiete 227 040
Total Sollmiete Stand 30.4.2021 8 707 147
Pipeline Angebunden Sollmiete 3 500 000
Total Sollmiete inkl. Pipeline 12 207 147
Leerstand Schätzung 2.0 %
Total Miete IST 11 963 004
EBIT Marge 71.0 %
EBIT 8 493 733
Liegenschaftensteuern -103 761
Operatives Ergebnis 8 389 972
Fremdfinanzierungskosten -207 009
Nettoertrag 8 182 963
Immobilienvermögen mit Pipeline 342 429 000
Fremdfinanzierung 69 002 956
Nettovermögen 273 426 044
ROE (Cash) 3.0 %
Swiss Finance & Property Group6 SFP AST Swiss Real Estate – Research Note
SWOT Analyse (Stärken / Schwächen / Chancen / Risiken)
Stärken
Hohe Portfolioqualität
Das Portfolio weist eine hohe Standortqualität (Makro-Lagen) auf, ebenfalls sind die Liegenschaften in sehr
gutem Zustand. Bei den Gewerbemietern ist ebenfalls ein guter Mix mit grösstenteils längerfristigen Verträgen
(WAULT > 6 Jahre) vorhanden. Die tiefe Leerstandsquote untermauert den Core-Qualitäts-Case des Portfolios.
Erfahrenes Portfoliomanagement und guter Track-Rekord
Die Swiss Finance & Property Group besitzt ein extensives Kompetenzzentrum für Immobilien. Die Anlagestiftung
kann darum auf ein grosses Netzwerk an Immobilienfachwissen und Ressourcen zurückgreifen. Ein erfahrener
Stiftungsrat ergänzt die Struktur. Der Aufbau des Portfolios wurde sorgfältig und gemäss definierter Strategie
gestaltet. Seit der Lancierung wurde bereits ein gutes Volumen an Liegenschaften akquiriert. Es wird allerdings ein
Fokus auf die Qualität der Liegenschaften gelegt, nicht auf ein schnelles Wachstum.
Steigerungspotenzial bei Mieterträgen vorhanden
Das Portfolio weist verschiedene Möglichkeiten für Mietertragsteigerungen auf. Der Fokus liegt dabei auf einer
langfristigen Wertsteigerung und Qualitätsverbesserung.
Schwächen
Leverage schwankt noch stark
Das Portfolio befindet sich in einer Aufbauphase, wobei grundsätzlich der durch die Zukäufe aufgebaute Leverage
stetig mit Kapitalerhöhungen wieder reduziert wird. Die Zielfremdkapitalquote von 20 % ist deshalb noch nicht
nachhaltig. Mittelfristig und nach dem Erreichen eines Portfoliovolumens von CHF 500 Millionen sollte sich die
Fremdkapitalquote stabilisieren.
Noch keine Ausschüttung
Bis 2022 sind noch keine Ausschüttungen beabsichtigt. Der Ertrag wird genutzt, um das Portfolio weiter auszu-
bauen. Die erste Ausschüttung des Ertrages 2022 ist somit für Anfang 2023 geplant (ca. 3 %).
Swiss Finance & Property GroupSFP AST Swiss Real Estate – Research Note 7
Chancen
Hohe Nachfrage im Wohnungsbereich / Standortattraktivität Regionen Genfersee, Zürich, Basel
Gestützt auf die demographische Entwicklung bleibt beim Wohnungsmarkt die Nachfrage hoch. Gerade in der
Genfersee-Region und Grossstädten wie Zürich und Basel ist die Dynamik stark, bedingt durch eine hohe Zu
wanderung. Die Angebotsknappheit spiegelt sich in tiefen Leerstandsquoten und kurzen Wiedervermietungs
dauern bei Wohnimmobilien. Ein Grossteil der Pipeline-Zukäufe sind in der Genfersee-Region angesiedelt.
Erreichen kritischer Grösse – weitere Synergieeffekte
Die EBIT-Marge hat sich dank Skaleneffekten bereits erhöht. Das Erreichen der mittel- und langfristigen Ziele des
Portfoliovolumens von CHF 500 Millionen resp. CHF 1 Milliarde sollten weitere Synergien ermöglichen.
Portfoliobewertung jährlich, mögliche Steigerung durch tieferen Diskontierungssatz
Das Portfolio wird jährlich und nicht quartalsweise durch die Schätzungsexperten bewertet. Ein tieferer Diskontie-
rungssatz könnte darum per Ende 2021 zu Wertsteigerungen führen.
ESG
Nachhaltigkeit wird zukünftig noch an Wichtigkeit gewinnen und gerade bei Ersatzinvestitionen ist das Potenzial für
gezielte nachhaltige Investitionen oft erheblich. Bei der SFP Group liegt ein starker Fokus auf ESG-Faktoren.
Risiken
Preisinflation bei Wohnimmobilien, hohe Konkurrenz
Auf Grund der starken Nachfrage zeichnet sich im Investitionsmarkt bei Wohnliegenschaften momentan eine
weitere Preisinflation ab. Dies erschwert den Akquisitionsprozess, da strategiebedingt der Wohnanteil ausgebaut
werden soll.
Verwässerung der Rendite
Mit dem Ausbau des Wohnanteils im Portfolio werden auch Liegenschaften mit Renditen eingekauft, welche tiefer
sind als die Bruttorendite des Bestandesportfolios. Marktbedingt ist es schwierig Core Wohnimmobilien im Ziel-
renditebereich zu finden. Die Hebelwirkung des Leverage kann die tiefere Portfoliorendite kompensieren. Allerdings
bedingt dies eine Stabilisierung der Fremdfinanzierungsquote auf einem höheren Niveau als heute.
Projektrisiko bei Erweiterungen und Neubauprojekten
Einige Liegenschaften weisen Ausnutzungreserven auf. Erweiterungen und Neubauprojekte bringen allerdings
auch Projektrisken mit sich (Baukosteninflation, Bewilligungsrisiken).
Mieterklumpenrisiko im Gewerbebereich
Im Gewerbebereich erwirtschaften die grössten fünf Mieter derzeit (Stand 30. April 2021) knapp 38 % des Portfolio-
mietertrages. Die grössten zwei Mieter – SIS International School und Planzer – erzielen allein fast ein Viertel
des Portfolio-Mietertrages. Diese Klumpenrisiken werden mit dem weiteren Portfolioausbau, namentlich mit
Investitionen im Wohnsegment, jedoch abnehmen.
Autor
Corporate Finance & Banking
Swiss Finance & Property AG
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