SPA Living+ Europe hedged - Swiss Prime Anlagestiftung
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Swiss Prime Anlagestiftung
SPA Living+ Europe hedged
Prospekt der Anlagegruppe
Die in diesem Prospekt enthaltenen Angaben beruhen auf den Statuten,
dem Reglement und den Anlagerichtlinien der Swiss Prime Anlagestiftung.
Version 2020Prospekt SPA Living+ Europe hedged
Inhaltsverzeichnis
1 Informationen über die Anlagestiftung .......................................................................................................... 3
2 Beschreibung gewisser für die Transaktion massgeblicher Vereinbarungen, Gremien und Parteien ... 3
3 Die Anlageklasse Living+ ............................................................................................................................... 5
4 Anlagerichtlinien.............................................................................................................................................. 5
5 Due Diligence Verfahren ................................................................................................................................. 7
6 Ansprüche ........................................................................................................................................................ 7
7 Thesaurierung bzw. Ausschüttung der Erträge ............................................................................................ 8
8 Nettoinventarwert ............................................................................................................................................ 9
9 Information der Anleger .................................................................................................................................. 9
10 Gebühren, Kosten und Aufwendungen ......................................................................................................... 9
11 Risikohinweise ............................................................................................................................................... 11
12 Für die Anleger relevante Steuervorschriften ............................................................................................. 12
13 ISIN- und Valorennummern .......................................................................................................................... 13
14 Änderungen.................................................................................................................................................... 13
15 Inkrafttreten .................................................................................................................................................... 13
Der Prospekt und allfällige Anpassungen dessel-
ben werden auf folgender Webseite publiziert:
www.swiss-prime-anlagestiftung.ch
Emittent der Anlagegruppe ist die Swiss Prime
Anlagestiftung, Olten. Depotbank der Anlage-
gruppe ist die Zürcher Kantonalbank, Zürich. Sta-
tuten, Reglement, Anlagerichtlinien und Prospekte
sowie die jeweils aktuellen Jahresberichte können
bei der Swiss Prime Anlagestiftung kostenlos be-
zogen werden. Als direkte Anleger sind nur Anle-
ger gemäss Art. 6 der Statuten zugelassen. Die
Aufgaben der Revisionsstelle richten sich nach
Art. 10 der Verordnung über die Anlagestiftungen
(ASV).
2Prospekt SPA Living+ Europe hedged
Dieser Prospekt, die Statuten, das Reglement und die von Zinsänderungs- und Währungsrisiken entspre-
Anlagerichtlinien regeln und erläutern die Beziehungen chende Finanzinstrumente (z.B. Derivate) einsetzen.
zwischen den Anlegern und der Swiss Prime Anlage-
Zession von Ansprüchen
stiftung. Die genannten Dokumente bilden insbeson-
dere die Grundlage für die Ausgabe und Rücknahme Eine Zession von Ansprüchen unter Anlegern ist in
von Ansprüchen gegenüber der Anlagestiftung. Bei Wi- Übereinstimmung mit den Vorgaben des Zessions-
dersprüchen gehen das Gesetz, die darauf basierende Reglements vom 1. Mai 2019 zulässig. Die Zession von
Rechtspraxis, Statuten, Reglement und Anlagerichtli- Ansprüchen hat exklusiv über die Swiss Prime Anlage-
nien sowie Änderungen derselben diesem Prospekt stiftung zum letzten gerechneten Nettoinventarwert zu
vor. erfolgen. Die Zession von Ansprüchen bedarf der Zu-
stimmung der Geschäftsführung. Der Entscheid der
Geschäftsführung ist endgültig.
1 Informationen über die Anlagestiftung
Angaben zur Anlagestiftung 2 Beschreibung gewisser für die Trans-
Die Swiss Prime Anlagestiftung ist eine Stiftung schwei- aktion massgeblicher Vereinbarungen,
zerischen Rechts im Sinne von Art. 53g ff. des Bundes- Gremien und Parteien
gesetzes über die berufliche Alters-, Hinterlassenen-
und Invalidenvorsorge (BVG) vom 25. Juni 1982 sowie Stiftungsrat
Art. 80 ff. des Schweizerischen Zivilgesetzbuches Der Stiftungsrat nimmt alle Aufgaben und Befugnisse
(ZGB) vom 10. Dezember 1907 und untersteht der Auf- wahr, die nicht durch das Gesetz und die Stiftungssat-
sicht des Bundes. zungen der Anlegerversammlung zugeteilt sind.
Die Swiss Prime Anlagestiftung bezweckt die gemein- Er setzt sich wie folgt zusammen:
same Anlage und Verwaltung von Vorsorgegeldern.
- Jérôme Baumann, Präsident
Die Ansprüche gegenüber der Anlagestiftung stellen
- Martin Neff, Vizepräsident
eine indirekte Anlage nach Art. 56 der Verordnung über
- Urs Bracher, Mitglied
die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invaliden-
- Daniel Fässler, Mitglied
vorsorge (BVV 2) vom 18. April 1984 dar.
- Rolf Maurer, Mitglied
Der Anlegerkreis der Anlagestiftung beschränkt sich - Franz Rutzer, Mitglied
auf folgende Einrichtungen:
Geschäftsführende Gesellschaft
a) in der Schweiz domizilierte steuerbefreite Vorsorge- Für die Geschäftsführung und Vermögensverwaltung
einrichtungen sowie sonstige steuerbefreite Einrichtun- ist die Swiss Prime Site Solutions AG (nachstehend die
gen privaten oder öffentlichen Rechts mit Sitz in der "geschäftsführende Gesellschaft") verantwortlich.
Schweiz, die nach ihrem Zweck der beruflichen Vor- Die geschäftsführende Gesellschaft ist nicht von der
sorge dienen; Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht FINMA beauf-
b) juristische Personen, die kollektive Anlagen der Ein- sichtigt. Sie verfügte über eine Zulassung der Oberauf-
richtungen nach Buchstabe a verwalten, von der Eidge- sichtskommission Berufliche Vorsorge OAK BV zur
nössischen Finanzmarktaufsicht (FINMA) beaufsichtigt Verwaltung von Vermögen von Einrichtungen der be-
werden und bei der Anlagestiftung ausschliesslich Gel- ruflichen Vorsorge. Infolge der Gesetzesänderung per
der für diese Einrichtungen anlegen. 1. Januar 2020 bedarf es neu einer Bewilligung der
Über die Aufnahme neuer Anleger entscheidet die Ge- FINMA. Die geschäftsführende Gesellschaft ist ver-
schäftsführung. pflichtet, bis spätestens Ende 2022 eine Bewilligung
der FINMA als Verwalter von Kollektivvermögen einzu-
Angaben zum Stiftungsvermögen holen und sich damit der Aufsicht der FINMA zu unter-
Das Stiftungsvermögen besteht aus dem Stammver- stellen. Die Swiss Prime Site Solutions AG ist unter an-
mögen und dem Vermögen, das zum Zweck der Anlage derem auf Immobilienportfoliomanagement speziali-
von den Anlegern eingebracht wird. siert. Sie verfügt über ein einbezahltes Aktienkapital
Das Anlagevermögen setzt sich aus gleichen, nenn- von CHF 1'500'000 und hat ihren Sitz in Zürich.
wertlosen und unentziehbaren Ansprüchen der Anleger Die geschäftsführende Gesellschaft untersteht der Wei-
zusammen. Die Ansprüche sind keine Wertpapiere; sie sung des Stiftungsrates und erstattet ihm und der Anla-
werden buchhalterisch erfasst. Die Verpfändung von gekommission SPA Living+ Europe (vgl. dazu unten-
Ansprüchen sowie deren freier Handel sind nicht zuge- stehenden Abschnitt "Die Anlagekommission SPA
lassen. Living+ Europe") regelmässig, bei aussergewöhnlichen
Die Swiss Prime Anlagestiftung investiert entsprechend Umständen umgehend, Bericht. Die Einzelheiten regelt
dem Anlagefokus der jeweiligen Anlagegruppe in Im- ein zwischen der Swiss Prime Anlagestiftung und Swiss
mobilien und kann in liquide Wertschriften und/oder Hy- Prime Site Solutions AG abgeschlossener Geschäfts-
potheken investieren, und zwar unter Einhaltung der führungsvertrag. Insbesondere ist die geschäftsfüh-
Grundsätze und Richtlinien für die Kapitalanlage von rende Gesellschaft für die Nettoinventarwertberech-
Personalvorsorgeeinrichtungen des BVG und der zuge- nung und die Buchführung der Anlagegruppe verant-
hörigen Ausführungserlasse, d.h. namentlich der ASV. wortlich. Zudem ist sie für die Ausgabe und Rücknahme
Die Swiss Prime Anlagestiftung kann zwecks Hedging von Ansprüchen zuständig.
3Prospekt SPA Living+ Europe hedged
Vermögensverwaltung Liegenschaftsverwaltung und der technische Unterhalt
Betreffend die einzelnen Anlagegruppen wird die Ver- werden für die Anlagegruppe SPA Living+ Europe
mögensverwaltung grundsätzlich durch die geschäfts- hedged an Bewirtschaftungsspezialisten vor Ort dele-
führende Gesellschaft ausgeübt. Zu diesem Zwecke giert.
wurde zwischen der Swiss Prime Anlagestiftung und
Schätzungsexperten
dem Vermögensverwalter Swiss Prime Site Solutions
Die Swiss Prime Anlagestiftung muss jedes Grund-
AG (nachstehend der "Vermögensverwalter") − nebst
stück, das sie erwerben oder veräussern will, durch
dem Geschäftsführungsvertrag − auch ein Vermögens-
mindestens einen unabhängigen Schätzungsexperten
verwaltungsvertrag abgeschlossen. Der Vermögens-
schätzen lassen. Bei Geschäften mit Nahestehenden
verwalter ist verantwortlich für das Treffen der Anlage-
wird ein zweiter unabhängiger Schätzungsexperte bei-
entscheide (vorbehalten ist die Genehmigung der Anla-
gezogen (Second Opinion). Der Verkehrswert der
geentscheide durch den Stiftungsrat bzw. die Ge-
Grundstücke wird grundsätzlich einmal jährlich durch
schäftsführung), die umsichtige Führung und Bewirt-
den Schätzungsexperten geprüft.
schaftung des Vermögens der Anlagegruppen sowie
für die Steuerung und Überwachung der einzelnen Im- Die Swiss Prime Anlagestiftung lässt bei Bauvorhaben
mobilientransaktionen im Rahmen der anwendbaren prüfen, ob die voraussichtlichen Kosten marktkonform
Bestimmungen. Er kann Vorschläge zur Änderung der und angemessen sind. Nach der Fertigstellung der
Anlagerichtlinien unterbreiten. Betreffend einzelne An- Bauten lässt die Anlagestiftung den Verkehrswert
lagegruppen kann die geschäftsführende Gesellschaft schätzen.
die Vermögensverwaltung auch an qualifizierte Dritte
delegieren, welche über den zur Ausübung dieser Tä- Die Swiss Prime Anlagestiftung hat für die Anlage-
tigkeit erforderlichen regulatorischen Status verfügen. gruppe SPA Living+ Europe hedged folgende ständige
und unabhängige Schweizer Schätzungsexperten er-
Delegation von Aufgaben nannt:
Die geschäftsführende Gesellschaft kann Aufgaben − Wüest Partner AG, Zürich;
teilweise oder ganz delegieren, wobei die geschäftsfüh- − PricewaterhouseCoopers AG, Zürich.
rende Gesellschaft die Verantwortung trägt.
Die Schweizer Schätzungsexperten werden für die
Die geschäftsführende Gesellschaft wird im Zusam- Schätzung der Grundstücke mit lokalen Experten zu-
menhang mit den Immobilienanlagen im Ausland mit lo- sammenarbeiten. Die Schweizer Schätzungsexperten
kalen Dienstleistern zusammenarbeiten und entspre- werden die von den ausländischen Experten erstellten
chende Aufgaben auf diese übertragen. Diese Aufga- Gutachten auf die korrekte Anwendung der im Regle-
ben können sich auf den Unterhalt und Betrieb der Im- ment vorgeschriebenen Bewertungsgrundsätze hin
mobilien beschränken oder darüber hinaus Aspekte der prüfen und das Ergebnis des ausländischen Gutach-
Vermögensverwaltung umfassen. Eine Delegation von tens einer Plausibilitätsprüfung unterziehen.
Vermögensverwaltungsaufgaben ist nur zulässig, wenn
der lokale Dienstleister über den zur Ausübung dieser Depotstelle
Tätigkeit erforderlichen regulatorischen Status verfügt. Depotbank ist die Zürcher Kantonalbank, Zürich. Es
können vom Stiftungsrat auch andere Depotstellen be-
Die Anlagekommission SPA Living+ Europe stimmt werden.
Die Anlagekommission SPA Living+ Europe wird vom
Stiftungsrat gewählt und ist diesem gegenüber verant- Revisionsstelle
wortlich. Sie überprüft die Umsetzung der Anlageziele Die Aufgaben der Revisionsstelle, der KPMG AG, rich-
und der Anlagestrategie und übt weitere Kompetenzen ten sich nach Art. 10 ASV. Zu diesen zählen die Prü-
gemäss Organisations- und Geschäftsreglement fung der Einhaltung der Bestimmungen der Statuten,
("OGR") aus. Die Anlagekommission kann dem Stif- des Reglements und der Anlagerichtlinien sowie die
tungsrat Vorschläge zur Änderung der Anlagerichtlinien Plausibilisierung des Werts von Sacheinlagen gemäss
unterbreiten. nachstehender Ziffer 6 "Sacheinlagen".
Immobilienbewirtschaftung Anleger
Die Swiss Prime Anlagestiftung hat der Swiss Prime Die Namen der Anleger werden vertraulich behandelt
Site Solutions AG auch verschiedene Teilaufgaben im und der Öffentlichkeit nicht zugänglich gemacht.
Zusammenhang mit dem Kauf und Verkauf von Immo-
bilien und der Immobilienbewirtschaftung delegiert. Die
4Prospekt SPA Living+ Europe hedged
3 Die Anlageklasse Living+
Die Anlageklasse Living+ umfasst i.d.R. Grundstücke Die Anlageklasse Living+ zeichnet sich durch eine
im Allein- und Miteigentum (inkl. Stockwerkeigentum breite geografische Diversifizierung sowie durch Anla-
bzw. vergleichbare Eigentumsformen ausländischen gen in einen konjunkturunabhängigen Sektor aus, der
Rechts), Bauten im Baurecht (inkl. vergleichbare hohes Zukunftswachstum verspricht.
Rechtstellungen ausländischen Rechts) sowie Bau-
Der Vorteil der direkten Anlage (inkl. der Anlage via voll-
land. Erfasst werden dabei insbesondere Investitionen
ständig kontrollierter Objektgesellschaften) besteht in
in:
der uneingeschränkten Entscheidungsfreiheit über die
− Alterswohnungen; Immobilien. Dem steht jedoch der Aufwand für den Er-
− Betreutes Wohnen; werb, die Verwaltung und die optimale Bewirtschaftung
− Student Living; der Immobilien sowie die anfallenden Transaktionskos-
− Serviced Apartments; ten beim Erwerb/bei der Veräusserung der Immobilien
− Hotels; gegenüber.
− Wohnbauten im Allgemeinen, d.h. ohne spezi- Eine Anlage in Immobilien kann dazu beitragen, die Ri-
elle Nutzungsformen; sikomischung eines Vermögens zu verbessern. Insbe-
− Bauten mit gemischter Nutzung; sondere folgende Vorteile können wesentlich zu einer
− Immobilienentwicklung; positiven Rendite- und Wertentwicklung beitragen:
− Bauland und Abbruchobjekte;
− grosse geografische Diversifikation;
− Bauprojekte, inkl. Redevelopments.
− Verbesserung der Risikomischung;
− Vermeidung von Klumpenrisiken;
Immobilienanlagen generieren dank Mieteinnahmen re- − attraktives Preis- / Leistungsverhältnis;
gelmässige Erträge und bieten die Möglichkeit einer − aktive Vermietungspolitik;
Wertsteigerung. Sie zeichnen sich i.d.R. durch eine − selektive Akquisitionspolitik.
stabile Wertentwicklung und geringe Wertschwankun-
gen aus. Immobilien korrelieren nur schwach mit ande-
ren Anlageklassen und wirken sich grundsätzlich stabi-
4 Anlagerichtlinien
lisierend auf ein diversifiziertes Vermögen aus. Immo-
bilien sind standortgebunden und die Marktgängigkeit Verhältnis zur Anlagegruppe SPA Living+ Europe
ist abhängig von der Lage, der Nutzungsart, der Quali- unhedged
tät sowie der Liquidität des Marktes. Die Erträge aus Ziel der Anlagegruppe SPA Living+ Europe hedged ist
den Immobilien sind insbesondere abhängig von der es, Investoren die Möglichkeit zu bieten, das mit Inves-
Konjunktur, der Bevölkerungsentwicklung, der Be- titionen in die Anlagegruppe SPA Living+ Europe un-
schäftigung und vom Zinsniveau. hedged verbundene EUR-CHF-Fremdwährungsrisiko
abzusichern. Die Anlagegruppe SPA Living+ Europe
hedged beschränkt sich deshalb darauf, Ansprüche der
5Prospekt SPA Living+ Europe hedged
Anlagegruppe SPA Living+ Europe unhedged zu erwer- 90%–100% liegt, erfolgt kein Rebalancing. Die Expo-
ben, sichert das damit verbundene EUR-CHF-Fremd- sure-Ermittlung findet monatlich statt. Zusätzliche Ex-
währungsrisiko aber gleichzeitig ab und bietet dem In- posure-Ermittlungen werden durchgeführt, wenn die
vestor seinen Anspruch in Schweizer Franken an. Swiss Prime Anlagestiftung auf Rechnung der Anlage-
gruppe SPA Living+ Europe unhedged Immobilien kauft
Anlageuniversum
oder verkauft oder sonstige Transaktionen mit einem
Die Anlagegruppe SPA Living+ Europe hedged inves- Volumen durchführt, welche sich dergestalt auf die
tiert in Immobilien im ausländischen Europa (die "Ziel- Hedge Ratio auswirken, dass ein Rebalancing erforder-
länder") mit einem Schwerpunkt auf Deutschland, lich werden könnte.
Frankreich, Belgien und die Niederlande.
Unabhängig von einer Über- oder Unterschreitung der
Im Fokus stehen Immobilien mit speziellen Wohnfor- Rebalancing-Bandbreite erfolgt ein Rebalancing auf die
men wie Seniorenwohnen, Student Living und Serviced Zielgrösse von 95%, wenn die Exposure-Ermittlung zu
Apartments. Darüber hinaus sind auch Anlagen in klas- Quartalsende ergibt, dass die Hedge Ratio nicht bei
sische Wohnimmobilien, Hotels sowie in Immobilien mit 95% liegt.
anderen kommerziellen Nutzungsarten wie Büro, Ge-
werbe, Verkauf, Gastronomie, Gesundheitswesen und Stichtag für die monatliche Exposure-Ermittlung ist der
Freizeitanlagen zulässig. Erworben werden schwer- Monatsletzte minus 3 Tage.
punktmässig Immobilien im Bereich "Core" und
Das Currency Overlay erfolgt passiv, d.h. ohne Einbe-
"Core+", wobei bei der Auswahl der Standorte insbe-
zug einer taktischen Währungsprognose. Das erforder-
sondere den Immobilienmarktzyklen, der Wirtschafts-
liche Hedge-Volumen wird von einer durch die Stiftung
kraft, den Konjunkturprognosen sowie dem politischen,
dafür mandatierten Schweizer Bank auf Grundlage des
rechtlichen und steuerlichen Umfeld Rechnung getra-
errechneten Exposures und des Hedge Ratios ermittelt.
gen wird. Der Lage und der Qualität der Immobilie wer-
den grosse Wichtigkeit beigemessen, weil davon Eine Abdeckung des Non-Euro-Exposure (maximal
grundsätzlich die Vermietbarkeit und damit die langfris- 20%) durch Hedging erfolgt nur in dem Umfang, in dem
tige Ertragskraft und das Wertsteigerungspotential ab- die Anlagegruppe SPA Living+ Europe unhedged sich
hängen. Darüber hinaus sind auch Investitionen im Be- entschliesst, dieses abzusichern.
reich "Projektentwicklung" möglich, sofern das Objekt
Liquiditätshaltung
nach Fertigstellung der Bauarbeiten in den Bereich
"Core" oder "Core+" fällt. Um ein Liquiditätspolster zu halten, das die Perfor-
mance der Anlagegruppe nicht verwässert, werden bei
Anlageinstrumente neuen Kapitalzusagen nur 95% abgerufen und 5% als
Die Anlagegruppe SPA Living+ Europe hedged erwirbt offene Kapitalzusagen stehen gelassen. Darüber hin-
ihre Anlagen ausschliesslich indirekt in Form von An- aus liegt es im Ermessen der Geschäftsführung zu ent-
sprüchen an der Anlagegruppe SPA Living+ Europe un- scheiden, in welchem Umfang die abgerufenen Kapital-
hedged (vgl. dazu die Anlagerichtlinien der Anlage- zusagen dazu genutzt werden, um Ansprüche an der
gruppe SPA Living+ Europe unhedged im Anhang). Zu- Anlagegruppe SPA Living+ Europe unhedged zu erwer-
sätzlich werden liquide Mittel gehalten und Derivate zur ben oder das Liquiditätspolster aufzustocken. Das Li-
Absicherung des mit der Anlage verbundenen Wäh- quiditätspolster dient für allfällige, infolge von Wäh-
rungsrisikos (Net Asset Value) eingesetzt. rungsschwankungen (steigende Fremdwährungs-
kurse) zu leistende Ausgleichszahlungen an die Ban-
Derivative Instrumente / Hedging
ken. Das Engagement der Anleger beschränkt sich auf
Derivative Instrumente werden nur im von Art. 56a die Höhe der Kapitalzusagen. Es besteht in keinem Fall
BVV 2 zugelassenen Rahmen zwecks Absicherung eine darüber hinausgehende Nachschusspflicht der
des EUR-CHF-Fremdwährungsrisikos eingesetzt. Anleger.
Die Anlagegruppe SPA Living+ Europe hedged sichert Zur Liquiditätssicherung kann zusätzlich auf eine tech-
das EUR-CHF-Fremdwährungsrisiko rollend mit Devi- nisch bedingte, kurzfristige Kreditlinie einer Bank zu-
sentermingeschäften von in der Regel bis zu 12 Mona- rückgegriffen werden.
ten ab. Der Umfang der Absicherung richtet sich nach
der Höhe der Beteiligung der Anlagegruppe SPA Für den Fall, dass zu irgendeinem Zeitpunkt die vorhan-
Living+ Europe hedged an der Anlagegruppe SPA denen Mittel für die Liquiditätssicherung der Anlage-
Living+ Europe unhedged. gruppe SPA Living+ Europe hedged nicht mehr ausrei-
chen sollten, behält sich der Stiftungsrat vor, Ansprü-
Zum jeweiligen Bewertungstermin werden die auf die che an der Anlagegruppe SPA Living+ Europe un-
Anlagegruppe SPA Living+ Europe hedged entfallen- hedged in dem zur Liquiditätssicherung notwendigen
den Vermögenswerte in Euro zu 95% abgesichert. Umfang zurückzugeben.
Die Rebalancing-Zielgrösse liegt bei einer Hedge Ratio Es wird regelmässig eine Liquiditätsplanung durchge-
von 95%. Die Rebalancing-Bandbreite beträgt +/- 5% führt unter Berücksichtigung von erwarteten Zu- und
der Rebalancing-Zielgrösse. Abflüssen von Cash. Der Liquiditätsplanung werden
Ein Rebalancing auf die Zielgrösse erfolgt, wenn eine insbesondere folgende Parameter zugrunde gelegt:
Exposure-Ermittlung ergibt, dass die Hedge Ratio aus- − Informationen betreffend Marktwerte;
serhalb der Rebalancing-Bandbreite von 90%–100%
liegt. Sollte eine Exposure-Ermittlung ergeben, dass die − Fälligkeiten und erwartete Cashflows aktuell aus-
Hedge Ratio innerhalb der Rebalancing-Bandbreite von stehender Terminkontrakte;
6Prospekt SPA Living+ Europe hedged
− bestehende Liquidität in der Anlagegruppe; che, technische sowie umweltspezifische Aspekte ge-
− Höhe aller offenen Kapitalzusagen von bestehen- prüft. Die Due Diligence kann an externe Spezialisten
den und neuen Anlegern der Anlagegruppe; delegiert werden.
− Höhe und Zeitpunkt allenfalls bevorstehender Nach Abschluss der Transaktion wird jede Immobilien-
Rückgaben von Ansprüchen; sowie anlage überwacht und in regelmässigen Abständen
− Höhe und Zeitpunkt der geplanten Ausschüttungen neu bewertet.
der Anlagegruppe SPA Living+ Europe unhedged Die Due Diligence Prüfungen erfolgen ausschliesslich
und sonstige Einnahmen und Kosten. in der Anlagegruppe SPA Living+ Europe unhedged.
Sollte zu irgendeinem Zeitpunkt überschüssige Liquidi-
tät bestehen, kann diese anteilsmässig an die Anleger
in Cash zurückerstattet werden. 6 Ansprüche
Anlageziele Währung
Das Anlageziel besteht darin, einen nachhaltigen Anla- Die Ansprüche der Anlagegruppe SPA Living+ Europe
geertrag mittels langfristigen Haltens und Bewirtschaf- hedged werden in Schweizer Franken (CHF) ausgege-
tens von Immobilien zu erreichen. Zudem soll die Ren- ben.
dite durch Bau- und Immobilienentwicklungsprojekte Durchführung der Ausgabe und Rücknahme
optimiert werden.
Die geschäftsführende Gesellschaft der Swiss Prime
Anlagestrategie Anlagestiftung führt die Ausgabe und Rücknahme von
Die Anlagestrategie der Anlagegruppe SPA Living+ Eu- Ansprüchen durch.
rope hedged besteht darin, ihr gesamtes Nettoanlage- Ausgabe von Ansprüchen
gruppenvermögen mit Ausnahme der für die Wäh-
Die Ausgabe von Ansprüchen ist jederzeit möglich.
rungsabsicherung benötigten Mittel in die Anlage-
I.d.R. erfolgt sie tranchenweise im Rahmen von Kapi-
gruppe SPA Living+ Europe unhedged zu investieren.
talabrufen, wobei die geschäftsführende Gesellschaft
Anlagerestriktionen über die Anzahl der neu auszugebenden Ansprüche,
Das gesamte Vermögen der Anlagegruppe SPA die Zuteilungsmethode bei Überzeichnung, den Zeit-
Living+ Europe hedged wird – mit Ausnahme der für die punkt der Ausgabe sowie das Abschluss- und Valuta-
Währungsabsicherung benötigten Mittel – ausschliess- datum bestimmt.
lich in die Anlagegruppe SPA Living+ Europe unhedged Die Ausgabe von Ansprüchen kann sowohl gegen Bar-
investiert. Es gelten daher die Anlagerestriktionen der wie auch gegen Sacheinlage von Immobilien bzw. an-
Anlagegruppe SPA Living+ Europe unhedged indirekt deren Vermögenswerten erfolgen.
auch für die Anlagegruppe SPA Living+ Europe
hedged. Die Anlagerichtlinien der Anlagegruppe SPA Zeichnungsmitteilung
Living+ Europe unhedged liegen diesem Prospekt als Aufträge zur Zeichnung von Ansprüchen müssen
Anhang bei. schriftlich eingereicht werden. Die geschäftsführende
Gesellschaft publiziert das relevante Datum rechtzeitig
Das Gegenparteirisiko, das heisst die Schuldnerbe-
in geeigneter Form.
grenzung pro absichernde Bank, ist auf 10% des Ver-
mögens der Anlagegruppe beschränkt. Ausgabepreis
Kreditaufnahme / Kreditlimite Der Ausgabepreis pro Anspruch entspricht jeweils dem
am Bewertungstag ungeprüft ermittelten Nettoinventar-
Die Belehnung von indirekt über die Anlagegruppe SPA
wert pro Anspruch zuzüglich eines von der geschäfts-
Living+ Europe unhedged gehaltenen Grundstücken ist
führenden Gesellschaft bestimmten Zuschlags (Ausga-
zulässig. Die Belehnungsquote darf im Durchschnitt al-
bekommission gemäss Ziffer 10). Massgebend sind der
ler Grundstücke, die von der Anlagegruppe SPA
vorliegende Prospekt sowie das Gebührenreglement.
Living+ Europe unhedged direkt oder indirekt gehalten
werden, 33.33% (ein Drittel) des Verkehrswerts der Kapitalzusagen
Grundstücke nicht überschreiten. Die Belehnung kann Es steht einem Anleger jederzeit frei, einer Anlage-
ausnahmsweise und vorübergehend auf 50% erhöht gruppe eine verbindliche Kapitalzusage zu machen.
werden, wenn dies: Diese muss auf dem von der Anlagestiftung vorgese-
− Zur Wahrung der Liquidität erforderlich ist; henen Formular und auf einen klar bezifferten Betrag
und erfolgen.
− im Interesse der Anleger liegt. Die geschäftsführende Gesellschaft entscheidet frei
über die Entgegennahme von Kapitalzusagen, die erst
mit deren Annahme durch die geschäftsführende Ge-
5 Due Diligence Verfahren sellschaft verbindlich werden.
Das Due Diligence Verfahren beinhaltet eine einge- Über den Abruf von Kapital im Rahmen von Kapitalzu-
hende qualitative und quantitative Analyse der zu er- sagen entscheidet die Geschäftsführung. Jeder Anle-
werbenden Grundstücke. Dabei werden insbesondere ger, dessen Kapital noch nicht vollständig abgerufen
finanzielle, betriebswirtschaftliche, rechtliche, steuerli- wurde, partizipiert an jedem Kapitalabruf und zwar pro-
portional zu der Höhe der noch nicht abgerufenen Ka-
7Prospekt SPA Living+ Europe hedged
pitalzusagen innerhalb der Anlagegruppe. Jeder Anle- Rücknahmepreis wird jeweils am Monatsende auf der
ger, dessen Kapitalzusage noch nicht vollständig abge- Homepage der Swiss Prime Anlagestiftung publiziert.
rufen wurde, ist verpflichtet, der Stiftung das mit dem Valutadatum ist zwei Bankarbeitstage nach Monats-
proportionalen Verteilschlüssel ermittelte Kapital (bis ende.
maximal zur Höhe der Kapitalzusage) auf erstes Ver-
Zusätzliche Einschränkungen bei der Ausgabe und
langen der Stiftung zukommen zu lassen.
Rücknahme von Ansprüchen
Eine Ausnahme vom proportionalen Verteilschlüssel Die Ausgabe und Rücknahme von Ansprüchen unter-
wird gemacht, wenn der Kapitalabruf in proportionaler liegen zusätzlich folgenden Einschränkungen:
Höhe dazu führen würde, dass der restliche noch ab-
rufbare Betrag eines Anlegers unter den vom Stiftungs- Aufgrund mangelnder Investitionsmöglichkeiten kann
rat periodisch festzulegenden Schwellenwert fällt. So- die Anlagegruppe für Zeichnungen vorübergehend ge-
weit möglich sollen keine Kapitalzusagen bestehen schlossen werden.
bleiben, die wertmässig unter diesem Schwellenwert zu Unter ausserordentlichen Umständen, insbesondere
liegen kommen. Aus diesem Grund werden Kapitalzu- bei Liquiditätsengpässen, kann die Rücknahme von
sagen, die unter diesen Schwellenwert fallen oder be- Ansprüchen bis zu zwei Jahre aufgeschoben werden.
reits unter diesem Schwellenwert liegen, prioritär be- Falls nach der zweijährigen Aufschubfrist die Bedie-
handelt. nung der Rückgabe lediglich unter Inkaufnahme von
Für Kapitalabrufe im Rahmen von Kapitalzusagen ist grossen Abschlägen auf den Anlagen oder aufgrund
eine Frist von mindestens 10 Tagen einzuräumen. der mangelnden Liquidität der Anlagen nicht möglich
Leistet ein Anleger das Kapital nach einem Kapitalabruf ist, können nach Konsultation der Anleger und Informa-
nicht fristgerecht und kommt er durch Mahnung in Ver- tion der Aufsichtsbehörde die Bedienung der Rückga-
zug, so hat er auf den ordnungsgemäss abgerufenen ben weiter aufgeschoben oder andere Optionen geprüft
Betrag einen Verzugszins in der Höhe des SARON (o- werden.
der eines entsprechenden Nachfolgereferenzzinssat- In begründeten Fällen können unter der Voraussetzung
zes) plus 500 Basispunkte p.a. zu bezahlen. Sollte der der vorgängigen Zustimmung der geschäftsführenden
Referenzzinssatz (SARON oder Nachfolgereferenz- Gesellschaft Ansprüche an der Anlagegruppe unter
zinssatz) negativ sein, ist ein Verzugszins von 5 % ge- den Anlegern zediert (d.h. von einem Anleger an einen
schuldet (d.h. 0 % plus 500 Basispunkte). Der Verzug anderen Anleger übertragen) werden.
hält an, bis der Anleger nachträglich das abgerufene
Kapital leistet oder das Kapital durch einen oder meh- Sacheinlagen
rere andere Anleger einbezahlt wird. Im letzteren Fall Die geschäftsführende Gesellschaft kann einem Anle-
erlischt das Recht des Anlegers, der in Verzug ist, auf ger ausnahmsweise gestatten, anstelle einer Geldleis-
Teilnahme an diesem Kapitalabruf. tung die Anlage in Form einer Sacheinlage einzubrin-
gen. Eine Sacheinlage ist nur zulässig, wenn die einge-
Rückgabe von Ansprüchen brachten Vermögenswerte mit der Anlagepolitik und
Die Rückgabe von Ansprüchen ist mit einer Vorankün- den Anlagerichtlinien vereinbar sind und die Interessen
digungsfrist von 6 Monaten auf jedes Monatsende hin der übrigen Anleger nicht beeinträchtigt werden.
möglich.
Als Sacheinlagen kommen namentlich Ansprüche ge-
Unter ausserordentlichen Umständen, insbesondere genüber der Anlagegruppe SPA Living+ Europe un-
bei Liquiditätsengpässen, kann die geschäftsführende hedged in Frage.
Gesellschaft nach Rücksprache mit dem Vermögens-
verwalter Rückgaben zeitlich gestaffelt bedienen. Sacheinlagen werden zum Nettoinventarwert im Zeit-
punkt der Einbringung abgewickelt, d.h. ohne Erhebung
Rückgabemitteilung eines Ausgabeaufschlages.
Die Rückgabemitteilung von Ansprüchen muss schrift-
lich bis spätestens um 16:30 des jeweiligen Bankar- Der Vermögensverwalter erstellt einen Bericht, der die
beitstages bei der geschäftsführenden Gesellschaft der eingebrachten Vermögenswerte einzeln aufführt und
Swiss Prime Anlagestiftung eintreffen (Auftragstag). aus dem sich der Verkehrswert zum Übertragungszeit-
Rückgabemitteilungen, welche nach diesem Zeitpunkt punkt einerseits und die Anzahl der als Gegenleistung
bei der geschäftsführenden Gesellschaft der Swiss übertragenen Ansprüche andererseits nebst einem all-
Prime Anlagestiftung eintreffen, beziehen sich automa- fälligen Barausgleich ergeben.
tisch auf das nächstfolgende Rücknahmedatum. Der Wert einer Sacheinlage wird durch einen unabhän-
Rücknahmepreis gigen Experten bestätigt und von der Revisionsstelle
plausibilisiert.
Der Rücknahmepreis pro Anspruch beträgt jeweils den
am Bewertungsstichtag ermittelten ungeprüften Netto-
inventarwert pro Anspruch abzüglich eines von der ge-
schäftsführenden Gesellschaft bestimmten Abschlags 7 Thesaurierung bzw. Ausschüttung der
(Rücknahmekommission gemäss Ziffer 10). Massge- Erträge
bend sind der vorliegende Prospekt sowie das Gebüh-
renreglement. Der Stiftungsrat entscheidet über Thesaurierung oder
Ausschüttung der Erträge. Beschliesst der Stiftungsrat
Settlement / Valuta grundsätzlich eine Ausschüttung, kann er den Anlegern
Rücknahmen werden per Ende eines jeden Monats mit der Mitteilung dieses Beschlusses zugleich den
zum jeweiligen Rücknahmepreis abgerechnet. Der
8Prospekt SPA Living+ Europe hedged
Verzicht auf diese Erträge und den ersatzweisen Aus- Vertriebsgebühren
gleich in zusätzlichen Ansprüchen offerieren. Anleger, Die Emissions- und Vertriebsgebühren betragen max.
die dieser Offerte zur Wiederanlage nicht innert 20 Ta- 1.0% auf den zugeteilten Ansprüchen.
gen schriftlich widersprechen, haben die Offerte zur
Management Fee
Wiederanlage stillschweigend akzeptiert. Anleger, die
Auf dem Vermögen der Anlagegruppe SPA Living+ Eu-
innert Frist schriftlich eine Auszahlung fordern, erhalten
rope hedged wird keine Management Fee erhoben, da
diese netto und spesenfrei innert 30 Tagen nach Kennt-
die Anleger der Anlagegruppe SPA Living+ hedged auf-
nisnahme der Jahresrechnung durch die Anlegerver-
grund ihrer indirekten Beteiligung an der Anlagegruppe
sammlung. Ausschüttungsberechtigt sind alle Ansprü-
SPA Living+ Europe unhedged bereits von der Ma-
che, die bis und mit 31. Dezember oder zum 1. Januar
nagement Fee betroffen sind, die quartalsweise auf
auf Basis des NAV per 31. Dezember (vor Ausschüt-
dem Gesamtvermögen der Anlagegruppe SPA Living+
tung) ausgegeben werden.
Europe unhedged erhoben wird,. Dadurch wird eine ge-
Für die ersten fünf Jahre ab Lancierung der Anlage- bührenmässige Doppelbelastung der in die Anlage-
gruppe sind grundsätzlich keine Ausschüttungen ge- gruppe SPA Living+ Europe hedged investierten Ver-
plant. mögenswerte vermieden (vgl. dazu auch "Berech-
nungsgrundlage und Vermeidung einer Doppelbelas-
tung" am Ende dieser Ziffer 10). Auf demjenigen Ver-
8 Nettoinventarwert mögen der Anlagegruppe SPA Living+ Europe hedged,
welches nicht in die Anlagegruppe SPA Living+ Europe
Das Nettoinventarvermögen der Anlagegruppe besteht unhedged investiert ist, wird keine Management Fee er-
im Verkehrswert der einzelnen Aktiven, zuzüglich peri- hoben.
odengerechter Ertragsabgrenzung (z.B. Marchzinsen)
vermindert um die Verbindlichkeiten (inkl. periodenge- Die bei der Anlagegruppe SPA Living+ Europe un-
rechte Aufwandabgrenzungen). Bei Immobilien-Anla- hedged erhobene Management Fee beträgt max. 1.0%.
gegruppen werden die bei der Veräusserung der Die Management Fee entschädigt die Swiss Prime Site
Grundstücke wahrscheinlich anfallenden Steuern ab- Solutions AG für das Management der Anlagegruppe
gezogen. (Basisgebühr). Diese Gebühr deckt die Management-
Der Nettoinventarwert der Anlagegruppe wird mindes- dienstleistungen (Geschäftsführung, Administration, IT,
tens halbjährlich berechnet. Bei jeder Ausgabe und etc.) sowie die Vermögensverwaltung. Sie deckt auch
Rücknahme von Ansprüchen wird der Nettoinventar- Aufwendungen von Dienstleistern, auf welche die
wert ebenfalls neu berechnet. Swiss Prime Site Solutions AG entsprechende Aufga-
ben weiterübertragen hat (z.B. Aufwendungen der loka-
Für die Ermittlung des Verkehrswerts der von der Anla- len Immobilien-Dienstleister am Belegenheitsort der
gegruppe SPA Living+ Europe unhedged gehaltenen Immobilien).
Immobilien wird auf den Prospekt dieser Anlagegruppe
verwiesen. Zusätzlich werden der Anlagegruppe SPA Living+ Eu-
rope unhedged folgende Kosten belastet: jährlich wie-
derkehrende Schätzungskosten, ordentliche Revisi-
onskosten der Anlagegruppe, Marketingkosten sowie
9 Information der Anleger weitere Aufwendungen der Swiss Prime Anlagestiftung
Die Swiss Prime Anlagestiftung veröffentlicht innerhalb (z.B. Beratungs- und Anwaltskosten, Honorare der Stif-
von vier Monaten nach Abschluss des Geschäftsjahres tungsräte und externer Dienstleister). Administrative
den Jahresbericht. Sie publiziert im Rahmen des Jah- Aufgaben können in zulässigem Umfang an Dritte de-
resberichts die geprüfte Jahresrechnung. Der Jahres- legiert werden. Diese Kosten wirken sich auf den Wert
bericht kann über die Website der Swiss Prime Anlage- eines Anspruchs an der Anlagegruppe SPA Living+ Eu-
stiftung abgerufen werden. rope unhedged und somit indirekt auch auf das Netto-
inventarvermögen der Anlagegruppe SPA Living+ Eu-
rope hedged aus.
10 Gebühren, Kosten und Aufwendungen Kauf- und Verkaufskommission
Beim Kauf- und Verkauf von Grundstücken sowie auf
Die nachstehend aufgeführten Kosten und Aufwendun- allen eingebrachten Sachwerten (Sacheinlagen) belas-
gen führen zu einer Verminderung der durch die Anle- tet die Swiss Prime Site Solutions AG der Anlage-
ger erzielbaren Rendite auf die Ansprüche. gruppe SPA Living+ Europe unhedged für die Entschä-
Ausgabe- und Rücknahmekommission digung ihrer eigenen Bemühungen und allfälliger Be-
Bei der Ausgabe und der Rücknahme von Ansprüchen mühungen der lokalen Dienstleister beim Kauf und Ver-
wird jeweils eine Ausgabe- bzw. eine Rücknahmekom- kauf von Grundstücken resp. bei der Sacheinlage eine
mission von max. 2% (Spread) erhoben, welche der An- Kommission. Diese beträgt max. 2.0%. Diese Kommis-
lagegruppe gutgeschrieben wird. Zusätzlich können bei sionen wirken sich auf den Wert eines Anspruchs an
der Ausgabe von Ansprüchen Emissions- sowie Ver- der Anlagegruppe SPA Living+ Europe unhedged und
triebsgebühren in unten genannter Höhe verrechnet somit indirekt auch auf das Nettoinventarvermögen der
werden. Anlagegruppe SPA Living+ Europe hedged aus.
9Prospekt SPA Living+ Europe hedged
Baukommission − Honorar der ständigen Schätzungsexperten so-
Als Entschädigung für Baumanagement, Bautreuhand wie deren Hilfspersonen;
und Bauherrenvertretung im Rahmen von Renovatio- − Honorar allfälliger weiterer Experten wie
nen, Neubauten und sonstigen Projektrealisierungen Rechts-, Steuer- und technische Berater;
erhält die Swiss Prime Site Solutions AG von der Anla- − Anwalts- und Gerichtskosten im Zusammen-
gegruppe SPA Living+ Europe unhedged für ihre hang mit der Geltendmachung von Rechnung
Dienstleistungen eine Entschädigung von max. 3.0% und Forderungen, welche der Anlagegruppe zu-
p.a. der jeweiligen Gesamtbaukosten netto. Diese stehen;
Kommission wirkt sich auf den Wert eines Anspruchs − Kosten der Holding- und Objektgesellschaften;
an der Anlagegruppe SPA Living+ Europe unhedged − andere Kosten, welche im Zusammenhang mit
und somit indirekt auch auf das Nettoinventarvermögen der technischen und administrativen Verwaltung
der Anlagegruppe SPA Living+ Europe hedged aus. und Instandhaltung der Anlagen anfallen (insbe-
Bei einer Delegation der vorgenannten Aufgaben oder sondere Versicherungskosten);
Teilen davon durch die Swiss Prime Site Solutions AG − externe Drittkosten im Zusammenhang mit ab-
an einen lokalen Dienstleister deckt die Swiss Prime gebrochenen Transaktionen;
Site Solutions AG die dadurch entstehenden Kosten − externe Drittkosten im Zusammenhang mit Due
des lokalen Dienstleisters aus ihrer Baukommission. Diligence Abklärungen;
− Kosten für allfällig nötig werdende ausserordent-
Liegenschaften-/Objektverwaltung
liche Dispositionen, die im Interesse der Anleger
Die durch Dritte erbrachten Verwaltungstätigkeiten wer-
getroffen werden;
den der Anlagegruppe SPA Living+ Europe unhedged
− Kosten in Zusammenhang mit dem Hedging von
gemäss den jeweiligen separaten Verträgen in Rech-
Zinsänderungs- und Währungsrisiken.
nung gestellt. Die Entschädigung beträgt max. 5.00%
der jährlichen IST-Mietzinseinnahmen. Verrechnet wer- Weiter werden die weiteren Aufwendungen aus dem
den die effektiven Aufwendungen. Es erfolgt keine zu- Betrieb der Swiss Prime Anlagestiftung (z.B. Transakti-
sätzliche Entschädigung an die Swiss Prime Site Solu- onskosten, Honorare der Stiftungsräte) nach dem Ver-
tions AG. Diese Kosten wirken sich auf den Wert eines ursacherprinzip den einzelnen Anlagegruppen belastet.
Anspruchs an der Anlagegruppe SPA Living+ Europe
unhedged und somit indirekt auch auf das Nettoinven- Des Weiteren werden der Anlagegruppe SPA Living+
tarvermögen der Anlagegruppe SPA Living+ Europe Europe unhedged – nebst den ordentlichen Liegen-
hedged aus. schaftsaufwendungen – Kosten, welche durch Dritte in
Rechnung gestellt werden belastet (ausserordentliche
Depotbank Schätzungskosten, Bautreuhandgebühren, Verwal-
Es werden Depotbankgebühren von max. 0.05% des tungshonorare, Handänderungssteuern, Notariatskos-
monatlichen Nettoinventarwerts zu Beginn jedes Mo- ten, Abgaben, Anwalts- und Gerichtskosten, Maklerge-
nats erhoben. bühren etc.). Die vorgenannten Gebühren, Kosten und
Aufwendungen können aufgrund von Markt- oder Kos-
Um eine gebührenmässige Doppelbelastung der Anla-
tenveränderungen angepasst werden. Diese Kosten
gegruppe SPA Living+ Europe hedged zu vermeiden,
wirken sich auf den Wert eines Anspruchs an der Anla-
wird die Gebühr den Anlagegruppen wie folgt belastet:
gegruppe SPA Living+ Europe unhedged und somit in-
− Bei der Anlagegruppe SPA Living+ Europe un- direkt auch auf das Nettoinventarvermögen der Anlage-
hedged auf dem gesamten Nettoinventarvermö- gruppe SPA Living+ Europe hedged aus.
gen; und
Die Kennzahl TER ISA wird jeweils im Jahresbericht of-
− bei der Anlagegruppe SPA Living+ Europe fengelegt.
hedged auf jenem Teil des Nettoinventarvermö-
gens, der nicht in die Anlagegruppe SPA Living+ Berechnungsgrundlage und Vermeidung einer
Europe unhedged investiert ist. Doppelbelastung
Gebühren und Kosten, die ihrer Natur nach sowohl in
Weitere Kosten und Aufwendungen der Anlagegruppe SPA Living+ Europe hedged und der
Eine Verminderung der Rendite auf den Ansprüchen Anlagegruppe SPA Living+ Europe unhedged anfallen,
der Anlagegruppe kann insbesondere durch direkte o- werden den Anlagegruppen alternativ wie folgt belastet,
der indirekte Kosten der Anlagegruppen SPA Living+ um eine gebührenmässige Doppelbelastung der Anla-
Europe hedged und SPA Living+ Europe unhedged gegruppe SPA Living+ Europe hedged zu vermeiden:
entstehen. Dazu gehören u.a.:
− Die Gebühren oder Kosten werden nur in der An-
− Kosten für Bauprojekte, Realisierung von Neu- lagegruppe SPA Living+ Europe unhedged auf
bauten und Sanierungen der Anlagegruppe; Grundlage des Gesamtvermögens dieser Anla-
− Nebenkosten für den An- und Verkauf von Anla- gegruppe erhoben (z.B. Management Fee); oder
gen (z.B. Handänderungssteuern und weitere
Steuern, Notariatskosten, Gebühren, marktkon- − die Gebühren oder Kosten werden der Anlage-
forme Courtagen, etc.); gruppe SPA Living+ unhedged auf dem gesam-
− marktkonforme Kommissionen für Dritte beim ten relevanten Vermögen belastet, während eine
Kauf und Verkauf von Grundstücken sowie für Belastung bei der Anlagegruppe SPA Living+
Erstvermietungen; Europe hedged nur im Umfang des nicht in die
− Kosten für die Buchführung, den Corporate Se-
cretary sowie für die ordentliche Revision;
10Prospekt SPA Living+ Europe hedged
Anlagegruppe SPA Living+ Europe unhedged in- Risiken, die sich aus der Standortgebundenheit er-
vestieren Restvermögens erfolgt (z.B. Depot- geben können
bankgebühr). Bei der Auswahl von Liegenschaften kommt dem
Standort und der Entwicklung desselben generell eine
Sämtliche liegenschaftsbezogenen Gebühren und Kos-
hohe Bedeutung zu. Darüber hinaus beeinflussen ver-
ten wie Kauf- und Verkaufskommissionen, Baukommis-
schiedene weitere Faktoren, wie z.B. die Erschlies-
sionen und Liegenschaftsverwaltungskosten werden
sung, Nutzungsart, Bauqualität und Steuern, die Attrak-
vollständig der Anlagegruppe SPA Living+ Europe un-
tivität des Gebäudes und den Wert der Liegenschaft.
hedged belastet, da die Anlagegruppe SPA Living+ Eu-
rope hedged selbst keine Immobilien halten wird. Die Risiken, die sich aus Anlagen in Bauland, Bau- und
Anleger der Anlagegruppe SPA Living+ Europe hedged Immobilienentwicklungsprojekte ergeben können
werden durch die Belastung dieser Gebühren und Kos- Durch Auflagen von Behörden sowie Problemen bei der
ten bei der Anlagegruppe SPA Living+ Europe un- Planung und Realisierung des Bauwerks können zeitli-
hedged im Verhältnis ihrer Beteiligung an dieser Anla- che Verzögerungen entstehen. Bei der Planung und
gegruppe indirekt aber auch durch die genannten Ge- Budgetierung besteht die Gefahr von Kostenüber-
bühren und Kosten belastet. schreitungen. Folgende Elemente können sich negativ
auf die Ertragssituation eines Bauprojektes auswirken:
Mängel, unsachgemässe Erstellung oder Konstrukti-
11 Risikohinweise onsfehler, welche unerwartete und überdurchschnittli-
che Unterhalts- oder Sanierungskosten verursachen
Zu welchem Preis Ansprüche zurückgenommen wer- können. Im Zusammenhang mit Problemen bei der Ver-
den, hängt unter anderem davon ab, wie sich das Im- mietung neu erstellter oder weiterentwickelter Liegen-
mobilienportfolio der Anlagegruppe SPA Living+ Eu- schaften können entsprechende Ertragsausfälle entste-
rope unhedged in der Zukunft entwickelt. Im Fall einer hen.
ungünstigen Entwicklung besteht für den Anleger das
Risiko eines teilweisen oder vollständigen Verlustes Risiken, die sich aus der Nutzung der Liegenschaf-
des von ihm eingesetzten Kapitals. Die Anlagegruppe ten ergeben können
Living+ Europe hedged fällt voraussichtlich in die Risi- Die Mieterträge von Liegenschaften sind konjunkturel-
koklassen "Core" (geringes Risiko) bis "Value Added" len Schwankungen und mietrechtlichen Einschränkun-
(mittleres Risiko). gen unterworfen. Der Bedarf an Mietflächen hängt
i.d.R. direkt von der aktuellen Wirtschaftslage und Be-
Investoren sollten erkennen, dass eine Investition in die völkerungsentwicklung ab. Diese Faktoren haben einen
Anlagegruppe mit Risiken verbunden ist. Eine Investi- direkten Einfluss auf die Leerstandsquote sowie auf all-
tion in die Anlagegruppe sollte nur von erfahrenen In- fällige Mietertragsausfälle bei Liegenschaften. Zudem
vestoren getätigt werden, die in der Lage sind, auch un- unterliegen gewisse Liegenschaften einem erhöhten
abhängig von der Information dieses Prospekts die Ri- Verwaltungsrisiko sowie allfälligen technischen Er-
siken und die Chancen einer Investition in die Anlage- schwernissen.
gruppe abzuschätzen. Es kann keine Zusicherung ge-
macht werden, dass das Anlageziel erreicht wird. Risiken, die sich aufgrund von Fremdfinanzierung
ergeben können
Im Einzelnen bestehen die folgenden Risiken: Die Anlagegruppe SPA Living+ Europe unhedged kann
die getätigten Anlagen im Rahmen der für die Anlage-
Risiken in der Wertentwicklung von Immobilienan-
gruppe geltenden Kreditlimite fremdfinanzieren. Die
lagen
Fremdfinanzierung kann im Idealfall die Rendite für die
Die Wertentwicklung und Marktgängigkeit der Immobi-
Anleger steigern. Demgegenüber kann sich aufgrund
lienanlagen unterliegen vielen Faktoren, die ausserhalb
einer Fremdfinanzierung das Risiko (und damit ein po-
der Kontrolle der Anlagegruppe stehen. Als Beispiele
tentieller Verlust) für die Anleger erhöhen.
seien das Marktrisiko, ungünstige Veränderungen der
wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, ungünstige lo- Risiken, die sich aufgrund von Interessenkonflikten
kale Marktbedingungen, Leerstandsrisiken und Risiken ergeben können
in Verbindung mit dem Erwerb, der Finanzierung, dem Die Swiss Prime Site Solutions AG kann im Zusammen-
Besitz, dem Betrieb und der Veräusserung von Immo- hang mit der Swiss Prime Anlagestiftung verschiedene
bilien erwähnt. Funktionen ausüben. Insbesondere wird sie betreffend
die Anlagegruppe sowohl als geschäftsführende Ge-
Risiken, die sich aus der fehlenden Liquidität erge-
sellschaft als auch als Vermögensverwalter für die An-
ben können
lagegruppe tätig. Zudem ist die Swiss Prime Site Solu-
Die für das Portfolio erworbenen Immobilien sind i.d.R.
tions AG (sowie die Swiss Prime Site AG bzw. die SPS-
wenig liquide. Die Veräusserung ist deshalb schwieri-
Gruppe, inkl. deren kollektiver Kapitalanlagen) eben-
ger als bei einem börsenkotierten Wertpapier. Unter
falls in der Immobilienbranche tätig. Aufgrund dieser
ausserordentlichen Umständen kann die Rücknahme
Konstellation können sich potentielle oder tatsächliche
von Ansprüchen deshalb bis zu zwei Jahre aufgescho-
Interessenkonflikte ergeben. Die Swiss Prime Anlage-
ben werden. Falls danach die Bedienung der Rückga-
stiftung sowie die Swiss Prime Site Solutions AG ergrei-
ben nur mit grossen Abschlägen auf den Anlagen oder
fen adäquate Massnahmen, um derartige Interessen-
mangels Liquidität nicht möglich ist, können nach Kon-
konflikte zu reduzieren bzw. zu verhindern.
sultation der Anleger und Information der Aufsichtsbe-
hörde die Bedienung der Rücknahme weiter aufge-
schoben oder andere Optionen geprüft werden.
11Prospekt SPA Living+ Europe hedged
Umweltrisiken widersprechen (z.B. betreffend Fremdfinanzierung).
Liegenschaften und Projekte werden beim Erwerb resp. Verstösse gegen die Anlagerichtlinien können für die
vor Baubeginn auf umweltrelevante Risiken geprüft. Bei Swiss Prime Anlagestiftung regulatorische oder zivil-
erkennbaren, umweltrelevanten Belastungen oder rechtliche Konsequenzen haben oder die Risiken (und
Problemen werden entweder die zu erwartenden Kos- damit potentielle Verluste) für die Anleger erhöhen. Die
ten in die Risikoanalyse resp. Kaufpreisberechnung Swiss Prime Anlagestiftung ist jedoch bemüht, derar-
einbezogen, mit dem Verkäufer eine Schadloshaltung tige Szenarien zu verhindern.
vereinbart oder vom Kauf der Liegenschaft Abstand ge-
Risiken, die sich aufgrund von Anlagen im Ausland
nommen.
ergeben
Die Möglichkeit von unbekannten, erst später zu Tage Die politische wie auch rechtliche Lage in den Ziellän-
tretenden Altlasten kann aber nicht generell ausge- dern kann Einfluss auf Immobilienpreise, Betriebs- und
schlossen werden. Diese können zu erheblichen, nicht Baukosten und die Mieterträge der Immobilien haben.
vorgesehenen Sanierungskosten mit entsprechenden Devisenrestriktionen und dergleichen können sich ne-
Auswirkungen auf die Bewertung des Vermögens der gativ auf die Repatriierung von Gewinnen auswirken.
Anlagegruppe führen.
Risiken in Zusammenhang mit der Länderallokation
Bewertungsrisiken Die für das Portfolio erworbenen Immobilien können
Die Bewertung der Liegenschaften ist von zahlreichen sich unter Umständen auf ein einziges oder einige we-
Faktoren abhängig und unterliegt nicht zuletzt einer ge- nige Länder konzentrieren. Dies kann zur Folge haben,
wissen subjektiven Einschätzung dieser Faktoren. Die dass die Anlagegruppe SPA Living+ Europe unhedged
per Stichtag festgelegten und von den Schätzungsex- und damit indirekt auch die Anlagegruppe SPA Living+
perten und deren Hilfspersonen geprüften Werte der Europe hedged den länderspezifischen Risiken dieses
Liegenschaften können deshalb von dem beim Verkauf Landes oder dieser Länder, insbesondere den lokalen
der Liegenschaft zu erzielendem Preis abweichen, da politischen, wirtschaftlichen und rechtlichen Entwick-
sich der Verkaufspreis nach Angebot und Nachfrage lungen, überproportional ausgesetzt ist.
zum Zeitpunkt des Verkaufs richtet.
Risiken, die sich aufgrund von Währungsabsiche-
Auch die Bewertbarkeit der Liegenschaften an sich rungsgeschäften ergeben
kann durch Entwicklungen am Markt oder sonstige Er- Währungsabsicherungsgeschäfte müssen periodisch
eignisse (Pandemien, Naturkatastrophen etc.) beein- (z.B. alle drei Monate) mit flüssigen Mitteln ausgegli-
trächtigt werden. Dies kann zur Folge haben, dass die chen werden. Je nach Entwicklung der Wechselkurse
Bewertung einer Liegenschaft zeitweise nur sehr unge- erhält die Anlagegruppe im Rahmen dieser Absiche-
nau oder überhaupt nicht möglich ist. rungsgeschäfte von der Gegenpartei des Geschäfts
eine Zahlung oder muss dieser eine Zahlung leisten.
Risiken im Zusammenhang mit der Zinsentwick-
Bei der Anlagegruppe SPA Living+ Europe hedged wird
lung
dies Mittel im Umfang von mindestens 5 % des Anlage-
Veränderungen der Kapitalmarktzinsen haben einen di-
gruppenvermögens binden. Diese Mittel stehen folglich
rekten Einfluss auf die Hypothekarzins- und Diskontie-
nicht für Anlagen zur Verfügung. Sollten die Währungs-
rungssätze. Diese wiederum können unmittelbare Aus-
schwankungen so gross sein, dass die Liquiditätsre-
wirkungen auf die Finanzierungskosten, die Entwick-
serve zur Leistung der Zahlungen unter den Währungs-
lung der Mieterträge sowie den Wert der Immobilien ha-
absicherungsgeschäften nicht mehr ausreicht, muss
ben.
die Anlagegruppe SPA Living+ Europe hedged allen-
Fremdwährungsrisiko falls Ansprüche an der Anlagegruppe SPA Living+ Eu-
Obwohl die Anlagegruppe SPA Living+ Europe hedged rope unhedged zurückgeben. Dies kann für beide An-
das EUR-CHF-Fremdwährungsrisiko absichert, ist fest- lagegruppen negative wirtschaftliche Folgen haben.
zuhalten, dass eine Währungsabsicherung nie vollstän-
dig erfolgen kann. Ein Restrisiko verbleibt deshalb in je-
dem Fall beim Anleger auch in Bezug auf das EUR- 12 Für die Anleger relevante Steuervor-
CHF-Fremdwährungsrisiko. schriften
Sofern die Anlagegruppe SPA Living+ Europe un- Die Einkünfte und Vermögenswerte der Swiss Prime
hedged Investitionen ausserhalb der Euro-Zone tätigt, Anlagestiftung dienen ausschliesslich der beruflichen
besteht ein Fremdwährungsrisiko im Verhältnis zur Ba- Vorsorge. Die Swiss Prime Anlagestiftung ist deshalb
siswährung "Euro", in welcher die Anlagegruppe SPA nach Art. 80 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die be-
Living+ Europe unhedged geführt wird. In dem Umfang, rufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge
wie sich die Anlagegruppe SPA Living+ Europe un- vom 25. Juni 1982 (BVG) von den direkten Steuern des
hedged nicht zum Hedging dieses Risikos entschliesst, Bundes, der Kantone und der Gemeinden befreit. Zins-
tragen die Anleger der Anlagegruppe SPA Living+ Eu- einkünfte aus den Darlehen an die ausländischen Ob-
rope hedged indirekt dieses Fremdwährungsrisiko. jektgesellschaften (netto allfälliger ausländischer Quel-
Risiken, die sich aufgrund von Verstössen gegen lensteuern) und Dividendeneinkünfte aus der Beteili-
die Anlagerichtlinien ergeben können gung an der Schweizer Holdinggesellschaft, die bei-
Aus Sicht der Swiss Prime Anlagestiftung ist nicht aus- denfalls über die Anlagegruppe SPA Living+ Europe
geschlossen, dass ein Vermögensverwalter der Anla- unhedged getätigt werden, können von der Anlage-
gegruppe de facto Anlagen vornimmt, welche dem gruppe deshalb frei von diesen Steuern vereinnahmt
Prospekt und den Anlagerichtlinien der Anlagegruppe
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