Stadt Wildeshausen Bebauungsplan Nr. 54.1 "Vor Bargloy" Teil D - Stadt ...
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Stadt Wildeshausen
Bebauungsplan Nr. 54.1
"Vor Bargloy“ Teil D - 1
mit Umweltbericht
mit örtlichen Bauvorschriften nach § 84 (3) NBauO
Übersichtsplan: o. M. Urschrift Datum: März 2021
NWP Planungsgesellschaft mbH Stadt Wildeshausen
Gesellschaft für räumliche Planung und Forschung Fachbereich Stadtentwicklung, Bau und Umwelt
Postfach 3867 Am Markt 1
26121 Oldenburg 27791 Wildeshausen
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Stadt Wildeshausen: Bebauungsplan Nr. 54.1 „Vor Bargloy“ Teil D-1 1
Inhaltsverzeichnis Seite
Teil I: Ziele, Zwecke, Inhalte und wesentliche Auswirkungen der Planung
0. RECHTSGRUNDLAGEN 4
1. ANLASS UND ZIELE DER PLANUNG 4
1.1 Bodenschutzklausel / Umwidmungssperrklausel 6
2. RAHMENBEDINGUNGEN 7
2.1 Geltungsbereich der Planung und Bestandsbeschreibung 7
2.2 Regionale Raumordnung 8
2.3 Bauleitplanung der Stadt Wildeshausen 8
3. GRUNDLAGEN FÜR DIE ABWÄGUNG 11
3.1 Ergebnisse der Beteiligungsverfahren 11
3.1.1 Ergebnisse der frühzeitigen Bürgerbeteiligung nach § 3 (1) BauGB 11
3.1.2 Ergebnisse der frühzeitigen Beteiligung der Träger öffentlicher Belange nach
§ 4 (1) BauGB 12
3.1.3 Ergebnisse der öffentlichen Auslegung 13
3.1.4 Ergebnisse der parallel zur öffentlichen Auslegung durchgeführten Beteiligung
der Träger öffentlicher Belange 15
3.2 Belange des Immissionsschutzes – Geruchsimmissionen 17
3.3 Belange des Immissionsschutzes - Schallimmissionen 17
3.4 Belange von Natur und Landschaft 20
3.5 Belange des Verkehrs 21
3.6 Belange der Ver- und Entsorgungswirtschaft, Oberflächenentwässerung,
Löschwasserversorgung 22
3.7 Altlasten 23
3.8 Belange des Klimaschutzes 23
3.9 Belange der Rohstoffsicherung 24
3.10 Belange des Denkmalschutzes 24
3.11 Kampfmittel 24
3.12 Leitungen 25
4. INHALTE DES BEBAUUNGSPLANES 25
4.1 Art der baulichen Nutzung 25
4.2 Maß der baulichen Nutzung 25
4.3 Grünfestsetzungen 27
4.4 Örtliche Bauvorschriften 28
5. ERGÄNZENDE ANGABEN 30
5.1 Flächenbilanz 30
5.2 Daten zum Verfahrensablauf 30
Stadt Wildeshausen: Bebauungsplan Nr. 54.1 „Vor Bargloy“ Teil D-1 2
TEIL II: UMWELTBERICHT 31
1 EINLEITUNG 31
1.1 Inhalt und Ziele des Bauleitplans 31
1.2 Ziele des Umweltschutzes und deren Berücksichtigung bei der Planung 31
1.3 Ziele des speziellen Artenschutzes – Artenschutzprüfung (ASP) 36
1.3.1 Relevante Arten, Situation im Plangebiet 37
1.3.2 Prüfung der Verbotstatbestände 38
2. BESCHREIBUNG UND BEWERTUNG DER ERHEBLICHEN
UMWELTAUSWIRKUNGEN 39
2.1 Beschreibung des derzeitigen Umweltzustands und der voraussichtlichen
Entwicklung bei Nichtdurchführung der Planung (Basisszenario) 39
2.1.1 Tiere, Pflanzen und biologische Vielfalt 39
2.1.2 Fläche und Boden 41
2.1.3 Wasser 42
2.1.4 Klima und Luft 42
2.1.5 Landschaft 43
2.1.6 Mensch 43
2.1.7 Kultur- und sonstige Sachgüter 43
2.1.8 Wechselwirkungen zwischen den Umweltschutzgütern 44
2.2 Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung 44
2.2.1 Auswirkungen auf Tiere, Pflanzen und biologische Vielfalt 45
2.2.2 Auswirkungen auf Fläche und Boden 45
2.2.3 Auswirkungen auf das Wasser 45
2.2.4 Auswirkungen auf Klima, und Luft 45
2.2.5 Auswirkungen auf die Landschaft 45
2.2.6 Auswirkungen auf den Menschen 46
2.2.7 Auswirkungen auf Kultur- und sonstige Sachgüter 46
2.2.8 Auswirkungen auf Wechselwirkungen zwischen den Umweltschutzgütern 46
2.3 Maßnahmen zur Vermeidung, Verhinderung, Verringerung und zum Ausgleich
nachteiliger Umweltwirkungen 47
2.3.1 Maßnahmen zur Vermeidung, Verhinderung und Verringerung nachteiliger
Umweltwirkungen 47
2.3.2 Maßnahmen zum Ausgleich nachteiliger Umweltwirkungen 49
2.4 Anderweitige Planungsmöglichkeiten 53
2.5 Schwere Unfälle und Katastrophen 53
3 ZUSÄTZLICHE ANGABEN 53
3.1 Verfahren und Schwierigkeiten 53
3.2 Geplante Maßnahmen zur Überwachung 54
3.3 Allgemein verständliche Zusammenfassung 55
3.4 Referenzliste der herangezogenen Quellen 56
Anhang:
• Mögliche erhebliche Auswirkungen während der Bau- und Betriebsphase gemäß BauGB,
Anlage 1, Nr. 2.b) Ziffer aa) bis hh)
• Baum-/ Gehölzliste Wildeshausen
• Kompensationsfläche, östliche Teilfläche: Ausgleichspflanzung Bargloy, Pflanzliste
Stadt Wildeshausen: Bebauungsplan Nr. 54.1 „Vor Bargloy“ Teil D-1 3
Anlagen:
• Faunistische Erfassung der Brutvögel im Rahmen des Bebauungsplan 54.1 „Vor Bargloy“
Teil D. Untersuchungsjahr 2018 (Mumm und Partner – Beratende Ingenieure und Architekt,
Berichtsfassung 2020)
• Bodenuntersuchungen / Erstellung Streckengutachten / Trassengutachten für Kanalisations-
leitungen / Ermittlung maßgebender kf-Wert / Bebauungsplan 54.1 D „Vor Bargloy“, Münster
08.10.2018 (Ingenieurbüro für Geotechnik und Baustoffprüfung GmbH)
• Schalltechnischer Bericht Nr. LL 13936.1/01 zur Verkehrs- und Gewerbelärmsituation im Be-
bauungsplangebiet Nr. 54.1 „Vor Bargloy“ Teil D-1 der Stadt Wildeshausen (Zech Ingenieur-
gesellschaft, 2020)
Stadt Wildeshausen: Bebauungsplan Nr. 54.1 „Vor Bargloy“ Teil D-1 4
Teil I: Ziele, Zwecke, Inhalte und wesentliche Auswirkungen der Planung
0. Rechtsgrundlagen
Rechtsgrundlagen für den Bebauungsplan Nr. 54.1 Teil D-1 sind das Baugesetzbuch (BauGB),
die Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung -
BauNVO), die Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Plan-
inhalts (Planzeichenverordnung - PlanzV), das Niedersächsische Kommunalverfassungsgesetz
und die Niedersächsische Bauordnung (NBauO), jeweils in der geltenden Fassung.
1. Anlass und Ziele der Planung
Das Plangebiet befindet sich am westlichen Siedlungsrand der Stadt Wildeshausen, nördlich des
Bargloyer Weges und östlich der Straße Bargloyer Heide. Anlass für die Aufstellung des Bebau-
ungsplanes Nr. 54.1 Teil D-1 ist die anhaltend hohe Nachfrage nach Bauland für Einfamilienhäu-
ser und Mehrfamilienhäuser. Entsprechend werden im Bebauungsplan Nr. 54.1 Teil D-1 überwie-
gend Allgemeine Wohngebiete ausgewiesen. Nördlich, westlich und südlich angrenzend an den
Geltungsbereich sind bereits Wohngebiete in jüngster Vergangenheit realisiert worden. Insofern
fügt sich die Planung in die umgebenden Strukturen ein. Mit der Aufstellung dieses Bebauungs-
planes Nr. 54.1 Teil D-1 kann eine Lücke im städtebaulichen Kontext geschlossen und der Sied-
lungsbereich arrondiert werden. Im wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Wildeshausen
sind die im Plangebiet gelegenen Flächen bereits als Wohnbauflächen dargestellt. Der Bebau-
ungsplan kann damit aus den Darstellungen des Flächennutzungsplanes entwickelt werden. Die
Größe des Geltungsbereiches beträgt ca. 53.820 qm, davon werden ca. 42.560 qm als Allgemei-
nes Wohngebiet ausgewiesen.
Das Plangebiet liegt innerhalb der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme „Vor Bargloy“ und
stellt einen weiteren Bauabschnitt im Bereich der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme dar.
Die Stadt Wildeshausen entwickelt bereits seit vielen Jahren Baugebiete auf der Basis der städ-
tebaulichen Entwicklungsmaßnahme. Derzeit steht die Entwicklung der westlich, nördlich und
südlich an den Bebauungsplan Nr. 54.1 Teil D-1 angrenzenden Baugebiete vor ihrem Abschluss.
Die Flächen der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen werden sukzessive entsprechend des
Bedarfs von West nach Ost entwickelt.
Die Flächen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 54.1 Teil D-1 konnten bislang nicht
entwickelt werden, da eine Verfügbarkeit der Flächen nicht gegeben war und unmittelbar östlich
ein aktiver landwirtschaftlicher Vollerwerbsbetrieb mit Nutztierhaltung angrenzt. Zwischenzeitlich
wurde aber ein Vertrag zwischen der Stadt Wildeshausen und dem Landwirt über eine Aufgabe
der Tierhaltung auf der Hofstelle abgeschlossen, so dass eine städtebauliche Entwicklung aus
immissionsschutzrechtlicher Sicht möglich wird. Der Landwirt wird zum 01.01.2021 keine Nutz-
tierhaltung auf dem Flurstück 50/5 mehr betreiben. Die entsprechenden Gebäude und Nebenan-
lagen sollen abgerissen werden.
Für das Gebiet dieses Bebauungsplanes Nr. 54.1 Teil D-1 und die östlich und nordöstlich weit
darüber hinaus gehenden Flächen wurde ein städtebaulicher Entwurf ausgearbeitet. Der städte-
bauliche Entwurf erstreckt sich in östlicher Richtung bis zur geplanten kommunalen Entlastungs-
straße und in nördlicher Richtung bis zum Reepmoorweg.
Stadt Wildeshausen: Bebauungsplan Nr. 54.1 „Vor Bargloy“ Teil D-1 5 Die Erschließung des Entwurfsgebietes ist sowohl aus südlicher Richtung über den Bargloyer Weg als auch aus östlicher Richtung über die geplante kommunale Entlastungsstraße geplant. Der Bargloyer Weg soll ausgebaut werden. Die dafür erforderlichen Flächen werden bereits im südlich angrenzenden Bebauungsplan Nr. 54.1 Teil B vorgehalten. Im östlichen Teil des Ent- wurfsgebietes (außerhalb dieses Bebauungsplanes Nr. 54.1 Teil D-1) ist ein Bereich für kernge- bietstypische Nutzungen wie Dienstleistungen und für verdichteten Wohnungsbau vorgesehen. Auf den übrigen Flächen des Entwurfsgebietes sind Wohnnutzungen geplant, wobei die städte- bauliche Dichte von Ost nach West abnimmt. Die interne Erschließung des Entwurfsgebiets ist im Wesentlichen über Erschließungsringe und an den Rändern über Erschließungsstiche ge- plant. Im zentralen Teil des Entwurfsgebietes ist ein Bereich für Mehrfamilienhäuser vorgesehen, um eine ausgewogene Durchmischung innerhalb des Gebiets zu erreichen. Das Entwurfsgebiet wird in Nord-Südrichtung durch einen öffentlichen Grünzug gequert. In südlicher Richtung schlie- ßen südlich des Bargloyer Weges weitere umfangreiche Grünflächen an. Durch den querenden Grünzug erlangt das Entwurfsgebiet eine besondere Aufenthaltsqualität. Besondere Ansprüche werden auch an die städtebauliche Qualität der zukünftigen Gebäude und den öffentlichen und halböffentlichen Raum gestellt. Daher sind auf Bebauungsplanebene umfangreiche textliche Festsetzungen und örtlichen Bauvorschriften zu treffen, die sicherstellen, dass sich ein harmoni- sches Gesamtbild ergibt. Der Bebauungsplan Nr. 54.1 Teil D-1 liegt im westlichen Bereich des Entwurfsgebiets. Er schließt unmittelbar an die bereits bebauten Bereiche an und erstreckt sich in östlicher Richtung bis zum geplanten Grünzug. Das Plangebiet wird hinsichtlich des zulässigen Maßes der baulichen Nut- zung in drei Allgemeine Wohngebiete gegliedert. Die städtebauliche Dichte nimmt dabei von Ost nach West ab. Angrenzend an die kürzlich realisierten Baugebiete schließen im Bebauungsplan Nr. 54.1 Teil D- 1 die geplanten Allgemeinen Wohngebiete WA 1 an. Die WA 1 werden noch einmal untergliedert. In den WA 1 * am westlichen und nördlichen Rand des Plangebietes sollen auch kleinere Grund- stücke mit einer Mindestgrundstücksgröße von 400 qm je Einzelhaus zulässig sein, während in den übrigen WA 1 eine Mindestgrundstücksgröße von 500 qm je Einzelhaus festgesetzt wird. Bei Doppelhäusern sind (je Haushälfte) in den WA 1 und WA 1* je angefangene 300 qm eine Wohneinheit zulässig. Mit Rücksicht auf die angrenzende Bestandsbebauung sollen in den WA 1, WA 1* und in den WA 2 oberhalb des 2. Vollgeschosses keine Staffelgeschosse zulässig sein. In den WA 1 und WA 1* werden sowohl die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung von derzeit verstärkt nachgefragten Stadtvillen als auch für klassische Einfamilienhäuser mit geneigten Dä- chern geschaffen. In den WA 2, das heißt im zentralen Plangebiet, sollen einheitlich kompaktere Gebäudekörper errichtet werden. Daher sind hier zwingend zwei Vollgeschosse festgesetzt. In den WA 1, WA 1* und in den WA 2 sind nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig. In den allgemeinen Wohngebieten WA 1, WA 1* und WA 2 sind bei Einzelhäusern je angefan- gene 500 qm Baugrundstück eine Wohneinheit und bei Doppelhäusern (je Haushälfte) je ange- fangene 300 qm eine Wohneinheit zulässig. In den WA 2 ist ebenso wie in den WA 1 eine Mindestgrundstücksgröße von 500 qm festgesetzt. Bei Doppelhäusern sind (je Haushälfte) je angefangene 300 qm eine Wohneinheit zulässig. Für die WA 1, WA 1* und WA 2 wird eine abweichende Bauweise festgesetzt. Die Gebäudelänge wird bei Einzelhäusern auf maximal 20 m und je Doppelhaushälfte auf maximal 10 m begrenzt. Damit wird sichergestellt, dass die umgebende Bebauung nicht durch unangemessen lange Ge- bäudekörper beeinträchtigt wird. Die Grundflächenzahl wird in den WA 1, WA 1* und in den WA 2 auf 0,4 und die Geschossflächenzahl auf 0,7 begrenzt.
Stadt Wildeshausen: Bebauungsplan Nr. 54.1 „Vor Bargloy“ Teil D-1 6
Am südöstlichen Rand des Bebauungsplangebietes Nr. 54.1 Teil D-1 sollen auch Mehrfamilien-
häuser in den Allgemeinen Wohngebieten WA 3 zulässig sein. Hier sind zwei Vollgeschosse zu-
züglich eines Staffelgeschosses möglich. Die Anzahl der Wohnungen wird auf eine Wohneinheit
je angefangene 150 qm Baugrundstück begrenzt. Je Einzelhaus sind in den WA 3 maximal 8
Wohneinheiten zulässig. Die Grundflächenzahl wird in den WA 3 auf 0,4 und die Geschossflä-
chenzahl auf 0,8 begrenzt. Damit wird in den WA 3 eine höhere Dichte ermöglicht als in den WA
1 und WA 2.
In den Allgemeinen Wohngebieten WA 1, WA 1* und WA 2 werden maximale Trauf- und Ge-
bäudehöhen festgesetzt, die die angedachten Gebäudekubaturen ermöglichen und die sicher-
stellen, dass die umliegenden Bestandsgebiete nicht durch die neue Bebauung überprägt wer-
den. Die Trauf- und Gebäudehöhen werden über NHN festgesetzt. Sie entsprechen in den
WA 1, WA 1* und in den WA 2 einer maximalen absoluten Traufhöhe von 6,50 m und einer
maximalen absoluten Gebäudehöhe von 12,0 m. In den WA 3 ist eine Gebäudehöhe von maximal
50,00 m über NHN festgesetzt (entspricht absolut einer Gebäudehöhe von maximal 12,0 m). In
den WA 3 wird auf die Festsetzung einer maximalen Traufhöhe verzichtet.
Ein Schwerpunkt wird im Zuge der Aufstellung dieses Bebauungsplanes Nr. 54.1 Teil D-1 auf
eine ökologisch ausgerichtete Planung gelegt. So sind Flachdächer möglich und auch erwünscht,
sie sind aber als begrünte Flachdächer auszuführen. Das Erschließungskonzept in Verbindung
mit den festgesetzten Firstrichtungen legt eine Süd- oder Westausrichtung der Dachflächen fest,
so dass die Sonnenenergie durch Solaranlagen und Photovoltaik effizient genutzt werden kann.
Lediglich am westlichen und südlichen Rand des Bebauungsplanes Nr. 54.1 Teil D-1 - an der
Bargloyer Heide und am Bargloyer Weg- wird auf eine Firstrichtung verzichtet, da die westlich
der Bargloyer Heide und südlich des Bargloyer Weges gelegenen Wohnhäuser auch sehr unein-
heitliche Firstrichtungen aufweisen.
Die Gebäudeausrichtung ermöglicht auch eine gute Belichtung und Besonnung und führt damit
zu guten bioklimatischen Bedingungen. Am östlichen Rand des Plangebietes werden Grünflä-
chen ausgewiesen, die Teil des angrenzenden kommunalen Grünzuges sind. Außerdem ist je
angefangene 600 qm Baugrundstück mindestens ein hochstämmiger, standortgerechter Laub-
baum anzupflanzen. Die Grünflächen, Baumpflanzungen und Dachbegrünungen können das
Mikroklima positiv beeinflussen. Des Weiteren werden naturferne Vorgartengestaltungen durch
Stein- und Kiesgärten im Plangebiet ausgeschlossen. Stein- und Kiesgärten sind in Bezug auf
die Biodiversität, das Stadt- und Landschaftsbild, den Wasserhaushalt und das Mikroklima kri-
tisch zu bewerten.
1.1 Bodenschutzklausel / Umwidmungssperrklausel
Das BauGB enthält in § 1a (2) BauGB Regelungen zur Reduzierung des Freiflächenverbrauchs.
Dies soll im Wesentlichen über zwei Regelungsmechanismen erfolgen:
• Nach § 1a (2) S. 1 BauGB soll mit Grund und Boden sparsam umgegangen werden (Bo-
denschutzklausel).
• § 1a (2) S. 2 BauGB bestimmt, dass landwirtschaftlich, als Wald und für Wohnzwecke
genutzte Flächen nur im notwendigen Umfang umgenutzt werden sollen (Umwidmungs-
sperrklausel).
Nach § 1a (2) S. 3 BauGB sind die Bodenschutzklausel und die Umwidmungssperrklausel in der
Abwägung nach § 1 (7) BauGB zu berücksichtigen. Damit handelt es sich bei beiden Zielsetzun-
gen nicht um Planungsleitsätze, sondern um abwägungsrelevante Regeln. Nach der Rechtspre-
chung des Bundesverwaltungsgerichtes kommt ihnen kein Vorrang vor anderen Belangen zu, sie
Stadt Wildeshausen: Bebauungsplan Nr. 54.1 „Vor Bargloy“ Teil D-1 7 sind aber in der Abwägung zu berücksichtigen, wobei ein Zurückstellen der in § 1 a (2) S. 1, 2 BauGB genannten Belange einer besonderen Rechtfertigung bedarf. Faktisch ist der Belang der Reduzierung des Freiflächenverbrauchs damit in den Rang einer Abwägungsdirektive gehoben worden. § 1 a (2) S. 1, 2 BauGB enthält kein Verbot der Bauleitplanung auf Freiflächen. § 1 a (2) S. 1, 2 BauGB verpflichtet die Gemeinde, die Notwendigkeit der Umwandlung landwirtschaftlicher Flächen zu begründen. Dabei sollen Möglichkeiten der Innenentwicklung zugrunde gelegt wer- den. Die Stadt Wildeshausen hat daher analysiert, inwieweit alternative Flächen in § 30 und § 34 BauGB-Gebieten Alternativen für die geplante Neuausweisung auf den derzeit landwirtschaftlich genutzten Flächen des Bebauungsplanes Nr. 54.1 Teil D-1 darstellen können. Sie hat dabei fest- gestellt, dass in den zuletzt errichteten Baugebieten keine ausreichenden Potenziale mehr zu Verfügung stehen. Insofern ist es aus Sicht der Stadt Wildeshausen gerechtfertigt, den Belang der Schaffung von Baugrundstücken auf landwirtschaftlich genutzten Flächen höher zu gewichten als den Belang zur Reduzierung des Freiflächenverbrauchs, der im Ergebnis einen Verzicht auf eine weitere Wohnbauflächenentwicklung der Stadt Wildeshausen bedeuten würde, da alternative Flächen derzeit im Stadtgebiet nicht zur Verfügung stehen. 2. Rahmenbedingungen 2.1 Geltungsbereich der Planung und Bestandsbeschreibung Das Plangebiet liegt im westlichen Teil des Siedlungsbereichs von Wildeshausen, nördlich des Bargloyer Weges und östlich der Bargloyer Heide. Im Norden wird das Plangebiet durch die Flurstücke Nr. 54/19, 54/22, 54/23, 54/26, 54/27, 54/30, 54/31, 54/34 und 54/35 begrenzt. Im Westen wird die Grenze durch das Flurstück 54/40 (Barglo- yer Heide) gebildet. In südlicher Richtung reicht der Geltungsbereich bis auf wenige Meter an den Bargloyer Weg heran. Die genaue Abgrenzung des Plangebietes kann dem Planteil, die Lage im Stadtgebiet dem Über- sichtsplan entnommen werden. Das Plangebiet wird überwiegend als Ackerfläche genutzt. Am südöstlichen Rand befindet sich ein Güllesilo, welches von einzelnen Gehölzen umgeben ist. Südöstlich des Plangebietes besteht eine Hofstelle mit größerem Gehölzbestand. Nördlich, west- lich und südlich des Plangebietes wurden in jüngster Vergangenheit Wohngebiete mit ein- bis zweigeschossigen Einfamilien- und Doppelhäusern realisiert. Das südlich angrenzende Wohnge- biet ist durch einen Grünzug vom Bargloyer Weg getrennt. In Bezug auf ihr äußeres Erschei- nungsbild stellen sich die Gebäude in den angrenzenden Baugebieten uneinheitlich dar.
Stadt Wildeshausen: Bebauungsplan Nr. 54.1 „Vor Bargloy“ Teil D-1 8 Südliches Plangebiet und Bebauung südlich des Bargloyer Weges Zentrales und nördliches Plangebiet mit nördlich angrenzenden Wohnbebauung 2.2 Regionale Raumordnung Für den Landkreis Oldenburg liegt kein wirksames Regionales Raumordnungsprogramm vor. 2.3 Bauleitplanung der Stadt Wildeshausen Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Das Plangebiet liegt innerhalb der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme „Vor Bargloy“ (STEM). Der Geltungsbereich der STEM geht zu allen Richtungen weit über den Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes hinaus. Grundsätzlich sollen die Flächen innerhalb einer städtebauli- chen Entwicklungsmaßnahme von der Stadt erworben werden. Danach erfolgt die Neuaufteilung und Erschließung der Flächen entsprechend den Zielen der Entwicklungsmaßnahme ebenfalls durch die Stadt. Anschließend werden die neu geschaffenen Grundstücke wieder an Interessen- ten veräußert.
Stadt Wildeshausen: Bebauungsplan Nr. 54.1 „Vor Bargloy“ Teil D-1 9 Flächennutzungsplan Im wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Wildeshausen ist das Plangebiet bereits als Wohn- baufläche dargestellt. Auch für alle angrenzenden Flächen sind Wohnbauflächen dargestellt. Ausschnitt aus dem wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Wildeshausen mit Markierung des Gel- tungsbereiches in blauer Umrandung Bebauungsplan Für das Plangebiet liegt kein Bebauungsplan vor. Für die westlich und nördlich angrenzenden Flächen besteht der Bebauungsplan Nr. 54.1 „Vor Bargloy“ Teil A (s. nachstehenden Ausschnitt). Für die nördlich und nordwestlich an den Bebau- ungsplan Nr. 54.1 Teil D-1 angrenzenden Flächen werden maximal ein Vollgeschoss, eine Grundflächenzahl von 0,4 und Einzel- und Doppelhäuser festgesetzt. Für die südwestlich angren- zenden Flächen werden maximal zwei Vollgeschosse bei einer Firsthöhe von maximal 10 m, eine Grundflächenzahl von 0,4, eine Geschossflächenzahl von 0,8, und eine offene Bauweise ausge- wiesen.
Stadt Wildeshausen: Bebauungsplan Nr. 54.1 „Vor Bargloy“ Teil D-1 10 Bebauungsplan Nr. 54.1 „Vor Bargloy“ Teil A Für die südlich angrenzenden Flächen besteht der Bebauungsplan Nr. 54.1 „Vor Bargloy“ Teil B. Für die südlich gelegenen Allgemeinen Wohngebiete WA 2 wird eine Grundflächenzahl von 0,3, eine Geschossflächenzahl von 0,6, maximal zwei Vollgeschosse, Einzel- und Doppelhäuser, zwei Wohneinheiten je Einzelhaus, eine Wohneinheit je Doppelhaus, eine Traufhöhe von maximal 5,00 m und eine Firsthöhe von maximal 10,0 m festgesetzt. Außerdem wird für Einzelhäuser eine Mindestgrundstücksgröße von 500 qm und für Doppelhäuser von 400 qm ausgewiesen.
Stadt Wildeshausen: Bebauungsplan Nr. 54.1 „Vor Bargloy“ Teil D-1 11
Bebauungsplan Nr. 54.1 „Vor Bargloy“ Teil B
3. Grundlagen für die Abwägung
3.1 Ergebnisse der Beteiligungsverfahren
Gemäß § 3 (1) und (2) BauGB sowie § 4 BauGB werden Beteiligungsverfahren in Form der früh-
zeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung, der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Trä-
ger öffentlicher Belange sowie der öffentlichen Auslegung durchgeführt. Die in den genannten
Verfahren von der betroffenen Öffentlichkeit und den Trägern öffentlicher Belange vorgetragenen
Hinweise und Anregungen zu den Planinhalten werden im Weiteren in die Abwägung der öffent-
lichen und privaten Belange gemäß § 1 (7) BauGB eingestellt.
3.1.1 Ergebnisse der frühzeitigen Bürgerbeteiligung nach § 3 (1) BauGB
• Bürger haben angeregt, entlang der Straße „Bargloyer Heide" kleine Grundstücke mit ca.
400 Quadratmetern vorzusehen. Nicht alle potentiellen Käuferinnen wollten oder könnten
einen großen Garten pflegen.
Der Anregung wird für den nördlichen und westlichen Plangebietsrand entsprochen. Die Mindest-
grundstücksgröße wird hier auf 400 qm reduziert. Im geplanten Allgemeinen Wohngebiet WA 3
ist auch die Errichtung von Mehrfamilienhäusern möglich. Zudem sind auch Grundstücke für Dop-
pelhäuser in den WA 1 und WA 2 mit einer Mindestgröße von 300 qm zulässig. Insofern können
im Plangebiet auch Interessenten zum Zuge kommen, die keine Gärten pflegen wollen oder nur
einen kleinen Garten besitzen wollen.
• Bürger haben angeregt, in die textlichen Festlegungen zusätzlich aufnehmen, dass
Bäume ab 0,30 m Stammdurchmesser gemessen in 1 m Höhe über dem Erdboden zu
erhalten sind.
Für die angeregte Ergänzung wird kein Erfordernis gesehen. Die Formulierung in der textlichen
Festsetzung Nr. 6 beinhaltet bereits das Erfordernis, die anzupflanzenden Bäume auch langfristig
zu erhalten.Stadt Wildeshausen: Bebauungsplan Nr. 54.1 „Vor Bargloy“ Teil D-1 12
• Bürger haben empfohlen, die Wärmeversorgung des gesamten Areals über ein Block-
heizkraftwerk vorzusehen. Für die Grundstücke wäre ein Anschlusszwang festzulegen.
Blockheizkraftwerke produzierten die erforderliche Wärme wesentlich effizienter als eine
Vielzahl einzelner Heizungsanlagen in den jeweiligen Gebäuden.
Die Anregung wird im weiteren Planverfahren geprüft. Auf Bebauungsplanebene sollen keine
Vorgaben zur Energieversorgung getroffen werden.
3.1.2 Ergebnisse der frühzeitigen Beteiligung der Träger öffentlicher Belange
nach § 4 (1) BauGB
• Der Landkreis Oldenburg hat angeregt, die Gehölzpflanzungen zur Entwurfsfassung ins-
besondere hinsichtlich Pflanzqualität und Artenauswahl zu konkretisieren. Bei Abgang
einzelner Bäume seien diese am Standort zu ersetzen. Zur Einfriedung der Grundstücke
sollten vorzugsweise heimische Laubhecken verwendet werden, um zusätzlichen Nah-
rungs- und Lebensräume für heimische Brutvögel und Insekten zu schaffen. Die erforder-
lichen Kompensationsmaßnahmen seien flächengenau zu beschreiben und neben dem
Umweltbericht auch in die Begründung aufzunehmen.
Den Anregungen zur Festsetzung einer Pflanzliste wird nicht entsprochen. Den zukünftigen
Grundstückseigentümern sollen keine Vorgaben für ihre privaten Gärten gemacht werden. Auch
kann eine abschließende Pflanzliste nicht städtebaulich begründet werden. Eine empfehlende
Liste wird in die Begründung aufgenommen. Die Pflanzqualitäten werden in den textlichen Fest-
setzungen ergänzt. Die Kompensationsmaßnahmen wurden zur Entwurfsfassung ergänzt.
• Der Landkreis Oldenburg hat darauf hingewiesen, dass die geplanten Wendeanlagen
nicht der Rast 06 entsprechen. Die vorgesehenen Müllsammelstellen sollten als Gemein-
schaftsanlagen festgesetzt werden.
Auf die Festsetzung der Wendeanlagen wurde zur Entwurfsfassung verzichtet. Eine weitere Ab-
wägung ist damit entbehrlich.
• Der Landkreis Oldenburg hat angemerkt, dass im Plangebiet mit archäologischen Fund-
stellen gerechnet werden müsse, wobei es sich um Bodendenkmale handele, die durch
das Nieders. Denkmalschutzgesetz geschützt sind. Sämtliche daraus resultierende Erd-
arbeiten in diesen Bereichen bedürften einer denkmalrechtlichen Genehmigung (§13
NDSchG).
Die Ausführungen wurden in den Hinweisen auf dem Planteil und in der Begründung ergänzt.
• Der Landkreis Oldenburg hat Hinweise zur Löschwasserversorgung vorgebracht.
Die Ausführungen wurden in der Begründung ergänzt.
• Die Polizeidirektion Delmenhorst hat Hinweise zur Ausführungsebene vorgebracht.
• Das Landesamt für Bergbau, Energie und Geologie hat Hinweise zum Bodenschutz vor-
gebracht. Zudem wurde angemerkt, dass das Plangebiet teilweise innerhalb eines Roh-
stoffsicherungsgebietes von regionaler Bedeutung (2. Ordnung) für Sandgewinnung liege.
Die im Umweltbericht beschriebenen Vermeidungsmaßnahmen zum Umgang mit vorhandenem
Oberboden wurden um die Ausführungen ergänzt. Bei der angesprochenen Rohstoffsicherungs-
karte handelt es sich um eine reine Fachkarte und unterliegt daher der kommunalen Abwägung.
Für die im Plangebiet gelegenen Flächen hat die Stadt Wildeshausen der Entwicklung des Wohn-
gebietes Priorität eingeräumt und diese Fläche entsprechend überwiegend als Allgemeines
Wohngebiet festgesetzt. Außerdem sind die Flächen im wirksamen Flächennutzungsplan der
Stadt Wildeshausen bereits als Wohnbauflächen dargestellt, so dass die grundsätzlicheStadt Wildeshausen: Bebauungsplan Nr. 54.1 „Vor Bargloy“ Teil D-1 13
Entscheidung zur Entwicklung einer Wohnbaufläche bereits auf Flächennutzungsplanebene ge-
troffen wurde.
• Die EWE Netz GmbH hat auf ihre Versorgungsleitungen und ihre Leitungsabfrage im In-
ternet hingewiesen.
Eine Leitungsabfrage über die genannte Internetseite der EWE Netz GmbH wurde durchgeführt.
Demnach befinden sich Leitungen nur in den angrenzenden Verkehrsflächen außerhalb des
Plangebietes.
• Der Verkehrsverbund Bremen/Niedersachsen hat darauf hingewiesen werden, dass das
Angebot der Linie 264 auf die Bedürfnisse der Schülerbeförderung ausgerichtet ist.
Die Begründung wurde entsprechend aktualisiert.
• Der OOWV hat auf seine Versorgungsanlagen im Plangebiet hingewiesen und Anregun-
gen zur Ausbauplanung vorgebracht. Zudem wurden Hinweise zur Löschwasserversor-
gung gegeben.
Aus dem der Stellungnahme beigefügten Anhang ist ersichtlich, dass die Leitungen des OOWV
außerhalb des Plangebietes, in den angrenzenden Verkehrsflächen liegen. Die Löschwasserver-
sorgung wird im Zuge der Ausbauplanung sichergestellt.
• Die Hunte Wasseracht hat angemerkt, dass eine Einleitung in das Verbandsgewässer II.
Ordnung „Brookbäke", Gew. Nr. 4.00 nicht möglich sei. Die Oberflächenentwässerung
sollte daher wenn möglich, durch Versickerung oder durch eine gedrosselte Einleitung in
die Regenwasserkanalisation der Stadt Wildeshausen erfolgen.
Eine Oberflächenentwässerungskonzept wurde in die Planunterlagen eingearbeitet.
• Die Deutsche Telekom Technik GmbH und Vodafone Deutschland GmbH haben Hin-
weise zur Ausbauplanung vorgebracht.
• Die Avacon Netz GmbH hat auf ihre 110-kV-Hochspannungsfreileitung außerhalb des
Plangebietes hingewiesen und Hinweise zur Ausbauplanung vorgebracht.
• Das LGLN, Kampfmittelbeseitigungsdienst, hat darauf hingewiesen, dass bislang keine
Auswertung der alliierten Luftbilder stattgefunden habe. Es bestehe daher der allgemeine
Kampfmittelverdacht.
Der Anregung wurde nachgekommen. Die Stadt Wildeshausen hat eine Auswertung der alliierten
Luftbilder beauftragt. Das Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen
hat mit Schreiben vom 02.11.2020 mitgeteilt, dass die derzeit vorliegenden Luftbilder vollständig
ausgewertet wurden. Nach durchgeführter Luftbildauswertung wird keine Kampfmittelbelastung
vermutet. Ein Kampfmittelverdacht hat sich nicht bestätigt.
3.1.3 Ergebnisse der öffentlichen Auslegung
• Es wurde angeregt, im Plangebiet nur ein Geschoss zuzulassen und die Gebäudehöhe
auf maximal 10 Meter zu begrenzen.
Für das Gebiet dieses Bebauungsplanes Nr. 54.1 Teil D-1 und die östlich und nordöstlich weit
darüber hinausgehenden Flächen wurde ein städtebaulicher Entwurf ausgearbeitet. Der städte-
bauliche Entwurf erstreckt sich in östlicher Richtung bis zur geplanten kommunalen Entlastungs-
straße und in nördlicher Richtung bis zum Reepmoorweg. Im zentralen Teil des Entwurfsgebietes
ist ein Bereich für Mehrfamilienhäuser vorgesehen, um eine ausgewogene Durchmischung inner-
halb des Gebiets zu erreichen.Stadt Wildeshausen: Bebauungsplan Nr. 54.1 „Vor Bargloy“ Teil D-1 14
Der Bebauungsplan Nr. 54.1 Teil D-1 liegt im westlichen Bereich des Entwurfsgebiets. Er schließt
unmittelbar an die bereits bebauten Bereiche an und erstreckt sich in östlicher Richtung bis zum
geplanten Grünzug. Das Plangebiet wird hinsichtlich des zulässigen Maßes der baulichen Nut-
zung so in drei Allgemeine Wohngebiete gegliedert, dass die städtebauliche Dichte von Ost nach
West abnimmt. Damit werden die bereits im städtebaulichen Entwurf skizzierten Dichteziele im
Bebauungsplan weiter umgesetzt.
Der Anregung zur Festsetzung von maximal einem Vollgeschoss wird nicht gefolgt. Die Stadt
Wildeshausen möchte auch der derzeit verstärkten Nachfrage nach Stadtvillen und nach kleine-
ren Mehrfamilienhäusern nachkommen und die planungsrechtlichen Voraussetzungen für deren
Errichtung erbringen. Die Errichtung von Stadtvillen und Mehrfamilienhäusern ist bei einer 1-ge-
schossigen Bauweise nicht optimal möglich. Die Stadt Wildeshausen hält daher an ihren bisheri-
gen Festsetzungen fest. Im gesamten Plangebiet sind zwei Vollgeschosse zulässig. In den WA
2, das heißt im zentralen Plangebiet, sollen einheitlich kompaktere Gebäudekörper errichtet wer-
den. Daher sind hier zwingend zwei Vollgeschosse festgesetzt. Am südöstlichen Rand des Plan-
gebietes sollen auch Mehrfamilienhäuser in den Allgemeinen Wohngebieten WA 3 zulässig sein.
Hier sind zwei Vollgeschosse zuzüglich eines Staffelgeschosses möglich. Damit wird die Stadt
Wildeshausen auch dem Erfordernis gerecht, mit Grund und Boden sparsam umzugehen. Die
städtebauliche Dichte nimmt – wie bereits im städtebaulichen Entwurf skizziert - nach Osten hin
zu.
Um die zuvor skizzierten städtebaulichen Ziele zu erreichen, sind auch Gebäudehöhen von mehr
als 10,00 zielführend. Der Anregung zur Reduzierung der Gebäudehöhe auf 10,00 m wird daher
nicht nachgekommen. Die festgesetzten Gebäudehöhen über NHN entsprechend einer absolut
zulässigen Höhe von ca. 12,00 m.
• Bürger haben angeregt, auf die Festsetzung von Einzelhäusern und Doppelhäusern zu
verzichten.
Die Festsetzung von Einzelhäusern und Doppelhäusern wird in Anlehnung an die Bebauung in
der Umgebung getroffen. Die vorhandene dominierende Struktur soll auch im Plangebiet fortge-
setzt werden. Der Anregung zum Verzicht auf die Festsetzung von Einzelhäusern und Doppel-
häusern wird daher nicht gefolgt.
• Bürger haben angeregt, die GFZ auf 0,3 zu reduzieren, um nicht so viel Grundstücksflä-
che zu versiegeln.
Auch im westlich und nördlich angrenzenden Bebauungsplan Nr. 54.1 „Vor Bargloy“ Teil A ist
eine Grundflächenzahl von 0,4 ausgewiesen. Die geplante Grundflächenzahl von 0,4 im Bebau-
ungsplan Nr. 54.1 Teil D-1 wird damit auch in Anlehnung an den angrenzenden Bebauungsplan
getroffen. Mit der geplanten Grundflächenzahl von 0,4 wird die Höchstgrenze des § 17 BauNVO
erreicht, aber nicht überschritten. Die Stadt Wildeshausen beabsichtigt eine relativ hohe städte-
bauliche Dichte im Plangebiet und sieht daher kein Erfordernis die Grundflächenzahl zu reduzie-
ren. Ökologische Aspekte, die auch negativen Aspekten durch die Flächenversiegelung entge-
genwirken, werden durch die Begrünung von Flachdächern und flach geneigten Dächern berück-
sichtigt.
• Bürger haben angeregt, die Anzahl der zulässigen Wohneinheiten nach wie vor auf die
Grundstücksfläche zu beziehen, aber nur maximal 4 Wohneinheiten zu erlauben:
Einfamilienhäuser je 400 m2 = 1 WE
2
Doppelhäuser je DHH 300 m = 1 WE
Hausgruppen/RH je 200 m2 = 1 WE
MFH je 150 m2 = 1 WEStadt Wildeshausen: Bebauungsplan Nr. 54.1 „Vor Bargloy“ Teil D-1 15
Auf einem 600 m2 großen Grundstück könnte dann ein Doppelhaus, eine 3er Reihenhaus-
anlage oder ein kleines 4-Familienhaus entstehen. Mit diesen Regelungen könne man
erreichen, dass nicht so viele Wohneinheiten je Gebäude entstehen. Es würde somit der
Bau von „hohen Fremdkörpern“ unterbunden. Wenn man die großen Bauteppiche in der
Mitte - siehe Planskizze - auf knapp über 600- 625 m2 Grundstücksgrößen aufteilen
würde, könnte man den Bedarf hervorragend mit RH, DH und MFH mit 4 WE abdecken.
Somit könnte es möglich sein, für mehr als 200 Bürger/-innen Wohnraum zu schaffen.
Dieses Wohnraumangebot sei für junge Paare, alleinerziehende, alleinstehende, sowie
auch Senioren sehr bedeutend. Genau dieser Interessentenkreis würde bei der Vergabe
der Baugrundstücke nach den Vergaberichtlinien nicht zum Zuge kommen, da sie diese
Kriterien nicht erfüllen und auch kein Einfamilienhaus für sie infrage komme. Unter den
Interessenten seien gerade Mitarbeiter der örtlichen Wirtschaft, die hier bezahlbaren
Wohnraum erwerben könnten. Der äußere Ring des Plangebiets könnte ganz normal dem
Bürger/-innen für das Erstellen eines EFH zur Verfügung stehen.
In den WA 3 sollen auch Mehrfamilienhäuser mit mehr als 4 Wohneinheiten ermöglicht werden,
da der Bedarf an Wohnungen in Mehrfamilienhäusern in Wildeshausen relativ hoch ist. In den
WA 3 sind daher maximal 8 Wohneinheiten zulässig. Außerdem sind in den WA 3 je angefangene
150 qm Baugrundstück eine Wohneinheit zulässig. Damit werden insgesamt zu kleine Baugrund-
stücke mit zu vielen Wohnungen vermieden. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass auf den
Baugrundstücken auch die erforderlichen Stellplätze untergebracht werden müssen.
Auch in den übrigen Allgemeinen Wohngebieten ist die Anzahl der zulässigen Wohneinheiten an
die Grundstücksgröße gebunden. Damit wird eine unangemessen hohe städtebauliche Dichte
vermieden.
Zu Reihenhäusern und Mehrfamilienhäusern siehe vorstehend.
In den WA 1, WA 1* und WA 2 ist je Doppelhaushälfte je angefangene 300 qm eine Wohneinheit,
bei Einzelhäusern je angefangene 500 qm eine Wohneinheit festgesetzt. Durch das Wort „ange-
fangene“ ist auch bereits z.B. ein Grundstück von 501 qm mit zwei Wohneinheiten zulässig. Klei-
nere Grundstücke sind im WA 1* möglich. Hier wird eine Mindestgrundstücksgröße von 400 qm
ausgewiesen. In den WA 1 und WA 2 ist eine Mindestgrundstücksgröße von 500 qm je Einzel-
haus und von 300 qm je Doppelhaushälfte festgesetzt. Insgesamt ist damit ein breites Angebot
an unterschiedlichen Grundstücksgrößen möglich. Die Festsetzungen werden nicht geändert.
Die Parzellierung ist nicht Gegenstand der Bebauungsplanung. Auch mit den getroffenen Fest-
setzungen schafft die Stadt Wildeshausen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für ein brei-
tes Angebot für Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und Mehrfamilienhäuser mit bis zu 8 Wohnun-
gen. Auch in den Einfamilienhäuser und Doppelhäusern ist auch bei relativ kleinen Grundstücken
die Errichtung einer Einliegerwohnung möglich
3.1.4 Ergebnisse der parallel zur öffentlichen Auslegung durchgeführten Beteiligung
der Träger öffentlicher Belange
• Der Landkreis Oldenburg als Untere Naturschutzbehörde hat angemerkt, dass in den Un-
terlagen keine konkreten Aussagen zum kommunalen Grünzug getroffen worden seien.
Der Wertfaktor von 2 sei zu begründen und darzulegen. Eine pauschalisierte Annahme
von 2 Wertpunkten sei nicht ausreichend. Zudem sei innerhalb der Fläche des kommuna-
len Grünzuges ein Geh- und Radweg in der Breite von 3,5 m zulässig. Bei einer Ausfüh-
rung auf der gesamten Länge von Nord nach Süd würden ca. 450 m2 mehr Versiegelung
hinzukommen, die es in der Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung zu berücksichtigen
gelte. Bestehende Gehölze sollten möglichst erhalten bleiben.Stadt Wildeshausen: Bebauungsplan Nr. 54.1 „Vor Bargloy“ Teil D-1 16
Dem Hinweis wird entsprochen und die Festsetzung zur öffentlichen Grünfläche wird redaktionell
ergänzt. Beidseits des geplanten Fuß- und Radweges wird eine artenreiche Regio-Saatgutmi-
schung eingesät. Im Anschluss daran wird am westlichen Rand der Grünfläche eine gestufte
Gehölzpflanzung aus standortheimischen Sträuchern und Bäumen angelegt. Eine entsprechende
Gehölzliste wird redaktionell ergänzt. Abzüglich der ca. 450 m² Wegefläche verbleibt somit eine
Fläche von 2.180 m², welche zu 1/3 bepflanzt und zu 2/3 eingesät wird.
Die zusätzliche Versiegelung wird berücksichtigt und in der Grünfläche selber ausgeglichen, da
die Maßnahmen in der öffentlichen Grünfläche konkretisiert wurden (s. o.) und daher eine antei-
lige Aufwertung sogar um 2 Wertfaktoren angenommen werden kann. Hier sei auf die Eingriffs-
Bilanzierung zum südlich angrenzenden Bebauungsplan Nr. 54.1 "Vor Bargloy" Teil B verwiesen.
Die Flächen mit vergleichbaren Maßnahmen wurden hier vollumfänglich mit einer Aufwertung um
2 Wertfaktoren eingestellt. Der Umweltbericht wird um diese verbal-argumentative Begründung
ergänzt.
Ziel der Stadt Wildeshausen ist, das bestehende Silo aus dem geplanten Grünzug zu entfernen.
Ziel ist weiterhin, die hier vorhandenen Gehölze zu erhalten, sofern dies im Rahmen der Abris-
stätigkeiten des Silos möglich ist.
• Der Landkreis Oldenburg als Untere Naturschutzbehörde hat in Bezug auf die externe
Ausgleichsfläche darauf hingewiesen, dass für die westliche Teilfläche die Maßnahmen
zu beschreiben seien, die auf der Fläche für den Erhalt und die Durchführung der Pflege
des extensiven Grünlandfläche nötig sind. Die Ziele und die notwenigen Maßnahmen soll-
ten zur besseren Übersicht hier nochmals kurz ausgeführt und in den Umweltbericht und
die Begründung integriert werden. Zusätzlich könne auf die Unterlagen des B- Plans Nr.
61 „Brookbäke/Doppheide“ verwiesen werden. Auch hier sei die Aufwertung von 2 Wert-
punkten nicht genau nachzuvollziehen. Die Aufwertung sei zu begründen und darzulegen.
Die bereits durchgeführte Anpflanzung auf der östlichen Teilfläche würde von der ur-
sprünglich angedachten Planung eines Feuchtgrünlandes mit extensiver Nutzung abrü-
cken. Die alternative Nutzung sei zu begründen und es seien Maßnahmen zur Pflege und
Erhalt dieser Flächen auszuarbeiten. Des Weiteren seien die Ausgleichsflächen in einem
Lageplan flächenscharf darzustellen.
Der Umweltbericht wird an entsprechender Stelle um geeignete Maßnahmen ergänzt und die
Begründung zur Aufwertung um 2 Wertfaktoren von Acker zu Extensivgrünland wird konkretisiert.
Die Anlage der Pflanzungen wurde von der Jägerschaft (Hegering) in Abstimmung mit der Stadt
Wildeshausen in den Bereichen vorgenommen, die sich hinsichtlich der Bodenverhältnisse dafür
eignen. Der Pflanzplan und die Gehölzliste wird dem Umweltbericht beigefügt. Mit dem Hegering
wurde eine Pflegevereinbarung getroffen, welche jedoch keine konkreten Maßnahmen beinhaltet.
Aufgrund der engen und regelmäßigen Zusammenarbeit und Überprüfung der Entwicklung der
Fläche sieht die Stadt dies als ausreichend an.
Der Umweltbericht enthält zwei Abbildungen, welche die Lage der Ausgleichsflächen auf Grund-
lage der AP2.51 bzw. auf dem Luftbild darstellen. Die Abbildung auf Grundlage der AP2.5 wird
um die konkreten Abgrenzungen der aufzuwertenden Flächen ergänzt.
• Der Landkreis Oldenburg hat Hinweise zum Brandschutz und zum Denkmalschutz vorge-
bracht.
Die Hinweise wurden in den Planunterlagen ergänzt.
1 Amtliche Präsentation 1: 2.500 (AP2.5)Stadt Wildeshausen: Bebauungsplan Nr. 54.1 „Vor Bargloy“ Teil D-1 17
• Die EWE Netz GmbH hat auf ihre Versorgungsleitungen und ihre Leitungsabfrage im In-
ternet hingewiesen. Außerdem wurden Hinweise zur Ausführungsebene vorgebracht.
Eine Leitungsabfrage über die genannte Internetseite der EWE Netz GmbH wurde durchgeführt.
Demnach befinden sich Leitungen nur in den angrenzenden Verkehrsflächen außerhalb des
Plangebietes.
• Der OOWV hat auf seine Stellungnahme zur frühzeitigen Beteiligung hingewiesen.
Zur Stellungnahme zur frühzeitigen Beteiligung siehe vorstehend. Die Leitungen des OOWV lie-
gen nach dem beigefügten Anhang der damaligen Stellungnahme außerhalb des Plangebietes,
in den angrenzenden Verkehrsflächen.
• Die Deutsche Telekom Technik GmbH und Vodafone Deutschland GmbH haben Hin-
weise zur Ausbauplanung vorgebracht.
• Die Avacon Netz GmbH hat auf ihre 110-kV-Hochspannungsfreileitung außerhalb des
Plangebietes hingewiesen und Hinweise zur Ausbauplanung vorgebracht.
• Das LGLN, Kampfmittelbeseitigungsdienst, hat darauf hingewiesen, dass bislang keine
Auswertung der alliierten Luftbilder stattgefunden habe. Es bestehe daher der allgemeine
Kampfmittelverdacht.
Der Anregung wurde nachgekommen. Die Stadt Wildeshausen hat eine Auswertung der alliierten
Luftbilder beauftragt. Das Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen
hat mit Schreiben vom 02.11.2020 mitgeteilt, dass die derzeit vorliegenden Luftbilder vollständig
ausgewertet wurden. Nach durchgeführter Luftbildauswertung wird keine Kampfmittelbelastung
vermutet. Ein Kampfmittelverdacht hat sich nicht bestätigt.
3.2 Belange des Immissionsschutzes – Geruchsimmissionen
Östlich des Plangebietes – am Bargloyer Weg gelegen – befindet sich ein landwirtschaftlicher
Vollerwerbsbetrieb mit Nutztierhaltung. Zwischenzeitlich wurde ein Vertrag zwischen der Stadt
Wildeshausen und dem Landwirt über eine Aufgabe der Tierhaltung auf der Hofstelle abgeschlos-
sen, so dass eine städtebauliche Entwicklung aus immissionsschutzrechtlicher Sicht möglich
wird. Der Landwirt wird zum 01.01.2021 keine Nutztierhaltung auf dem Flurstück 50/5 mehr be-
treiben. Die entsprechenden Gebäude und Nebenanlagen sollen abgerissen werden. Nach Auf-
gabe der Nutztierhaltung stehen Immissionsbelastungen durch Gerüche der Planung nicht ent-
gegen.
3.3 Belange des Immissionsschutzes - Schallimmissionen
Es liegt eine schalltechnische Untersuchung vor.2 Darin wurde die Geräuschsituation durch Ge-
werbelärm und Verkehrslärm im Plangebiet ermittelt und beurteilt. Es wurden folgende Geräu-
schuntersuchungen durchgeführt:
- Bewertung der zu erwartenden plangegebenen Gewerbelärmsituation im Plangebiet auf
Basis der planungsrechtlichen Festsetzungen zu Geräuschemissionen der umliegenden
Bebauungsplangebiete.
2 Zech Ingenieurgesellschaft: Schalltechnischer Bericht Nr. LL 13936.1/01 zur Verkehrs- und Gewerbelärmsitua-
tion im Bebauungsplangebiet Nr. 54.1 „Vor Bargloy“ Teil D-1 der Stadt Wildeshausen Zech Ingenieurgesellschaft,
2020)Stadt Wildeshausen: Bebauungsplan Nr. 54.1 „Vor Bargloy“ Teil D-1 18
- Bewertung der zu erwartenden Verkehrslärmsituation im Plangebiet durch relevante Stra-
ßen im Einwirkungsbereich - mit optimierter Westumfahrung - zur Sicherstellung des
Lärmschutzes in der Lärmvorsorge.
Die wesentlichen Inhalte und Ergebnisse werden nachstehend wiedergegeben:
Gewerbelärmsituation
Die Immissionsrichtwerte für Gewerbelärm betragen nach der TA Lärm:
55 dB(A) tags und 40 dB(A) nachts
Die in den umliegenden Bebauungsplangebieten festgesetzten flächenbezogenen Schallleis-
tungspegel wurden in Ansatz gebracht. Außerdem wurde eine Abschätzung der durch das Be-
bauungsplangebiet Nr. 59A zu erwartenden Gewerbelärmzusatzbelastung auf Basis gebietstypi-
scher Emissionsansätze für Gewerbegebiete bzw. eingeschränkte Gewerbegebiete vorgenom-
men. Konkrete gewerbliche Nutzungen innerhalb der in der Umgebung vorhandenen Plangebiete
sind nicht untersucht worden.
Die Berechnungen wurden für alle zulässigen Geschosse - zuzüglich eines möglichen Dach- oder
Staffelgeschosses - gemäß Bebauungsplanentwurf durchgeführt.
Die Ergebnisse zeigen, dass bei Einhaltung dieser planungsrechtlichen Festsetzungen zu Ge-
werbelärmemissionen im gesamten Plangebiet die schalltechnischen Orientierungswerte der DIN
18005 bzw. die Immissionsrichtwerte der TA Lärm von 55 dB(A) tags und 40 dB(A) nachts für
Allgemeine Wohngebiete unterschritten werden. Es sind Beurteilungspegel von bis zu 50 dB(A)
tags und bis zu 35 dB(A) nachts zu erwarten. Schalltechnische Konflikte bei Ausweisung eines
Allgemeinen Wohngebietes sind nach gutachterlicher Aussage auf dieser Basis nicht zu erwar-
ten.
Die an das Plangebiet angrenzende Hofstelle soll in einem separaten Verfahren überplant wer-
den, wobei Flächen als Allgemeines Wohngebiet und Grünflächen ausgewiesen werden sollen.
In dem Zusammenhang ist davon auszugehen, dass durch die Überplanung der Hofstelle zukünf-
tig keine geräuschrelevante Gewerbenutzung mehr stattfinden kann und hierdurch keine schall-
technischen Konflikte mit dem geplanten Allgemeinen Wohngebiet verursacht werden. Verein-
zelte An- und Abfahrten von Fahrzeugen der Hofstelle sind jedoch nach derzeitigem Erkenntnis-
stand nicht auszuschließen. Um bei diesen ggf. verbleibenden geringfügigen gewerblichen Nut-
zungen Konflikte auszuschließen, sollte zumindest ein Mindestabstand zwischen Wohnbauflä-
chen und Fahrwegen der Hofstelle zur Vermeidung von Spitzenpegelüberschreitungen von 65 m
berücksichtigt werden.
Verkehrslärmsituation
Die Verkehrslärmsituation im Plangebiet wurde unter Berücksichtigung der verkehrlichen Ent-
wicklung mit optimierter Westumfahrung beurteilt.
Die schalltechnischen Orientierungswerte nach der DIN 18005 betragen für Allgemeine Wohnge-
biete bei Verkehrslärm:
55 dB(A) tags und 45 dB(A) nachtsStadt Wildeshausen: Bebauungsplan Nr. 54.1 „Vor Bargloy“ Teil D-1 19 Ggf. können Überschreitungen des schalltechnischen Orientierungswertes für die Tageszeit für typische Außenwohnbereiche (Balkone, Terrassen) bis hin zum Immissionsgrenzwert der 16. BImSchV von 59 dB(A) tagsüber im Rahmen der Bauleitplanung - mit ausreichender Begründung - abgewogen werden. Außenwohnbereiche Bezogen auf Außenwohnbereiche im Freien (Terrassen, Balkone) ist nur der Tageszeitraum be- urteilungsrelevant. Der schalltechnische Orientierungswert für Allgemeine Wohngebiete tags von 55 dB(A) wird im Randbereich nördlich des Bargloyer Weges überschritten. Der Immissionsgrenzwert der 16. BIm- SchV (Verkehrslärmschutzverordnung) von 59 dB(A) tags wird innerhalb der Wohnbauflächen eingehalten. Somit sind im Sinne der Lärmvorsorge ab der 55 dB(A)-Isophone Außenwohnberei- che im Allgemeinen Wohngebiet (WA) nicht bzw. nur mit zusätzlichen schallabschirmenden Maß- nahmen oder nur im direkten Schallschatten der zugehörigen Gebäude (ggf. mit Einzelfallprü- fung) zulässig. Bei einer Abwägung in Anlehnung an die 16. BImSchV könnten - mit entsprechen- der Begründung im Bebauungsplan - Außenwohnbereiche im Allgemeinen Wohngebiet (WA) ggf. ohne zusätzliche schallabschirmende Maßnahmen innerhalb der Wohnbauflächen ermöglicht werden. Passive Schallschutzmaßnahmen Auf Grundlage der Beurteilungspegel tags/nachts sind im Randbereich nördlich des Bargloyer Weges mit Überschreitungen der Orientierungswerte von 55 dB(A)/45 dB(A) tags/nachts Fest- setzungen zu passiven Schallschutzmaßnahmen in Verbindung mit schallgedämpften Lüftungs- systemen für vorwiegend zum Schlafen genutzte Räume erforderlich. Abwägung der gutachterlichen Ergebnisse durch die Stadt Wildeshausen Die Stadt Wildeshausen hat die gutachterlichen Aussagen nachvollzogen und für plausibel be- funden. Zum Gewerbelärm Die an das Plangebiet angrenzende Hofstelle soll in einem separaten Verfahren überplant wer- den, wobei Flächen als Allgemeines Wohngebiet und Grünflächen ausgewiesen werden sollen. In dem Zusammenhang ist davon auszugehen, dass durch die Überplanung der Hofstelle zukünf- tig keine geräuschrelevante Gewerbenutzung mehr stattfinden kann. Der Abstand zwischen dem geplanten Allgemeinen Wohngebiet und der Zufahrt zur Hofstelle beträgt ca. 80 m. Der gutachter- lich empfohlene Mindestabstand wird damit eingehalten. Zum Verkehrslärm Der schalltechnische Orientierungswert der DIN 18005 für Allgemeine Wohngebiete von 55 dB(A) zur Tagzeit wird im Randbereich des Plangebietes nördlich des Bargloyer Weges überschritten. Die gutachterlich ermittelten Lärmpegelbereiche werden übernommen und im Bebauungsplan festgesetzt. Es handelt sich um den Lärmpegelbereich III, der nur den südlichen Teil des Plange- bietes betrifft. Auch die gutachterlich vorgeschlagene Festsetzung zu den Außenwohnbereichen wird übernommen. Die Stadt Wildeshausen legt dabei ihrer Abwägung die DIN 18005 zugrunde.
Stadt Wildeshausen: Bebauungsplan Nr. 54.1 „Vor Bargloy“ Teil D-1 20 In den Bereichen mit Überschreitungen der Orientierungswerte der DIN 18005 wird eine Festset- zung zum Schutz der Außenwohnbereiche getroffen. In den gekennzeichneten Bereichen am Bargloyer Weg sind beim Neubau bzw. bei baugenehmigungspflichtigen Änderungen Außen- wohnbereiche ohne zusätzliche schallabschirmende Maßnahmen nicht zulässig. Als schallab- schirmende Maßnahme kann die Anordnung von zusätzlichen schallabschirmenden Maßnahmen (z. B. Lärmschutzwände oder Nebengebäude, geschlossene Loggien) im Nahbereich verstanden werden. Das Baufeld wird am südöstlichen Rand des Plangebietes soweit zurückgenommen, dass das Baufeld außerhalb des Bereiches liegt, für den die Gutachter schallgedämmte Lüftungs- systeme empfohlen haben. Daher sind Festsetzungen zu schallgedämmten Lüftungssystemen im Bebauungsplan nicht erforderlich. 3.4 Belange von Natur und Landschaft Die Belange von Natur und Landschaft sind, wie auch die übrigen Belange des Umweltschutzes, ausführlich im Umweltbericht (Teil II dieser Begründung) dargelegt. Gesetzlicher Biotopschutz / Schutzgebiete Das nächstgelegene Natura 2000-Gebiet befindet sich in über 2,5 km Entfernung in südöstlicher Richtung. Es handelt sich um das FFH-Gebiet 167 „Pestruper Gräberfeld“. Aufgrund der räumli- chen Entfernung sowie des Umstands, dass bestehende Siedlungsstrukturen zwischen dem ge- planten Baugebiet und den Schutzgebieten liegen, wird davon ausgegangen, dass die Planung mit den Erhaltungszielen der Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung verträglich ist. Das Plangebiet liegt inmitten des Naturparks Wildeshauser Geest. Weitere Schutzgebiete und geschützte Objekte nach Naturschutzrecht sind weder im Plangebiet noch in der näheren Umge- bung vorhanden. Gemäß Übersichtskarte „Wallhecken – Bestand im Landkreis Oldenburg“ be- findet sich keine Wallhecke im Plangebiet oder in der näheren Umgebung. Bestandsbeschreibung Bei dem Plangebiet handelt es sich um eine intensiv genutzte Ackerfläche. Im Südosten befindet sich ein Güllebecken, welches von einzelnen Gehölzen umgeben ist. Östlich angrenzend befindet sich eine Hofstelle mit größerem Gehölzbestand. Für das Plangebiet liegt eine Erfassung der Brutvögel aus 2018 vor. Die festgestellten Brutreviere wurden in Gehölzen oder in / an Gebäuden außerhalb des Plangebietes festgestellt. Im Plangebiet selber und insgesamt in den Offenland- bereichen wurden keine Brutplätze bzw. Reviere nachgewiesen. Fledermäuse wurden nicht gut- achterlich untersucht. Dem Plangebiet und der Umgebung kommen vermutlich eine Bedeutung als Jagdhabitat zu. Der östlich angrenzende Gehölzbestand sowie die Gebäude der Hofstelle weisen ggf. Quartierpotenzial auf. Diese Strukturen werden nicht durch die vorliegende Planung in Anspruch genommen. Amphibien sind nicht zu erwarten, da sich im Plangebiet keine Oberflä- chengewässer befinden. Das Plangebiet liegt in der Bodenregion Geest, der Boden stellt sich als Pseudogley-Podsol dar. Es wurden keine Kontaminationen festgestellt. Die Landschaft des Plangebietes und der Umge- bung ist charakterisiert durch überwiegend intensive land- und forstwirtschaftliche Nutzung. Die ehemals freie Landschaft wird zunehmend durch Siedlungs- und gewerbliche Nutzungen in An- spruch genommen. Das Plangebiet selber weist keine besonderen oder wertgebenden Land- schaftselemente auf. Es ist in südlicher, westlicher und nördlicher Richtung umgeben von kürzlich realisierter Wohnbebauung, eine besondere Erholungsfunktion ist nicht gegeben. Am nordwest- lichen Rand des Plangebietes ist ein archäologisches Denkmalobjekt verzeichnet. Als Sachgüter ist die landwirtschaftliche Nutzfläche zu nennen.
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