BEGRÜNDUNG 2. ÄNDERUNG BEBAUUNGSPLAN NR. 2-2 - STADT GLAUCHAU
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STADT GLAUCHAU
2. ÄNDERUNG BEBAUUNGSPLAN
NR. 2-2
„AUESIEDLUNG I“
BEGRÜNDUNG
ENTWURF
STAND: 05/2020
PLANVERFASSER: BAUMEISTER
INGENIEURBÜRO GmbH Bernburg
Steinstraße 3i
06406 Bernburg
Dipl.-Ing. (FH) Michael Jastrow
Stadtplaner AK LSA 1393-99-3-d
Dipl.-Ing. (FH) Jens Kiebjieß
Landschaftsarchitekt AK LSA 1587-02-3-c
Stadtplaner AK LSA 1927-10-3-d
Begründung 2. Änderung B-Plan Nr. 2-2 „Auesiedlung I“ Stadt Glauchau, Entwurf 05.05.2020
Inhaltsverzeichnis
1. VERANLASSUNG ............................................................................................3
2. ABGRENZUNG UND BESCHREIBUNG DES GEBIETES ...............................5
3. ÜBERGEORDNETE PLANUNGEN UND VORSCHRIFTEN,
PLANRECHTFERTIGUNG ...............................................................................5
3.1 Vorgaben der Raumordnung .........................................................................5
3.1.1 Landesentwicklungsplan 2013.......................................................................... 6
3.1.2 Fortschreibung 2008 des Regionalplans Chemnitz - Erzgebirge..................... 12
3.1.3 Entwurf des Regionalplans Region Chemnitz ................................................. 13
3.2 Flächennutzungsplan...................................................................................15
3.3 Landschaftsplan...........................................................................................15
3.4 Einzelhandels- und Zentrenkonzept.............................................................16
4. ZIELE UND ZWECKE DER 2. ÄNDERUNG DES BEBAUUNGSPLANS .......21
5. PLANINHALTE UND FESTSETZUNGEN ......................................................22
5.1 Art der baulichen Nutzung ...........................................................................22
5.2 Maß der baulichen Nutzung.........................................................................32
5.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen ..............................................33
5.4 Nebenanlagen sowie Stellplätze und Garagen ............................................33
5.5 Verkehrsflächen...........................................................................................34
5.6 Ver- und Entsorgung....................................................................................34
5.7 Geh-, Fahr- und Leitungsrecht.....................................................................34
5.8 Immissionsschutz.........................................................................................35
5.9 Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen ..........36
6. ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN .................................................................36
6.1 Äußere Gestaltung baulicher Anlagen sowie von Werbeanlagen ................36
6.2 Einfriedungen...............................................................................................37
6.3 Begrünung baulicher Anlagen......................................................................37
6.4 Ordnungswidrigkeiten ..................................................................................37
7. VERMERK ......................................................................................................38
8. HINWEISE ......................................................................................................38
9. UMWELTBERICHT.........................................................................................39
9.1 Einleitung .....................................................................................................39
9.1.1 Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung........................................ 39
9.1.2 Inhalt und Ziele der 2. Änderung des Bebauungsplans................................... 41
9.1.3 Darstellung der festgelegten Ziele des Umweltschutzes ................................. 41
9.2 Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen.............................42
9.3 Geprüfte Alternativen ...................................................................................47
9.4 Zusätzliche Angaben ...................................................................................47
9.4.1 Merkmale der verwendeten technischen Verfahren ........................................ 47
9.4.2 Hinweise auf Schwierigkeiten ......................................................................... 47
9.4.3 Überwachung ................................................................................................. 47
9.4.4 Gesamtbewertung .......................................................................................... 48
9.4.5 Allgemein verständliche Zusammenfassung................................................... 49
9.5 Verträglichkeit mit der Fauna-Flora-Habitat-Richtlinie..................................50
10. EINGRIFFSREGELUNG.................................................................................55
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Begründung 2. Änderung B-Plan Nr. 2-2 „Auesiedlung I“ Stadt Glauchau, Entwurf 05.05.2020
11. MASSNAHMEN ZUR VERWIRKLICHUNG ....................................................56
12. WESENTLICHE AUSWIRKUNGEN ...............................................................56
13. FLÄCHENBILANZ ..........................................................................................57
LITERATURVERZEICHNIS ......................................................................................57
2
Begründung 2. Änderung B-Plan Nr. 2-2 „Auesiedlung I“ Stadt Glauchau, Entwurf 05.05.2020
1. Veranlassung
Einführung
Bauleitpläne sollen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung und eine dem Wohl der All-
gemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung gewährleisten (§ 1 Abs. 5 Satz 1 Bauge-
setzbuch [BauGB]). Sie sollen dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern
und die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln (§ 1 Abs. 5 Satz 2
BauGB). Die Bauleitpläne sind den Zielen der Raumordnung anzupassen (§ 1 Abs. 4
BauGB). Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind die öffentlichen und privaten Belange ge-
geneinander und untereinander gerecht abzuwägen (§ 1 Abs. 7 BauGB). Für die Abwägung
ist die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Bauleitplan maß-
gebend (§ 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB). Mit Grund und Boden soll sparsam und schonend
umgegangen werden (§ 1a Abs. 2 Satz 1 BauGB).
Der Bebauungsplan enthält die rechtsverbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche
Ordnung. Sie bildet gemäß § 8 Abs. 1 BauGB die Grundlage für die weiteren zum Vollzug
des Baugesetzbuchs erforderlichen Maßnahmen. Die Art und das Maß der zulässigen Nut-
zungen werden individuell und konkret durch die Festsetzungen der Änderung des Bebau-
ungsplans bestimmt. Mit den Festsetzungen des Bebauungsplans (Kap. 5) plant die Ge-
meinde in verbindlicher Weise.
Nach § 1 Abs. 2 Planzeichenverordnung (PlanZV) sollen sich aus den Planunterlagen für
Bebauungspläne die Flurstücke mit ihren Grenzen und Bezeichnungen in Übereinstimmung
mit dem Liegenschaftskataster, die vorhandenen baulichen Anlagen, die Straßen, Wege und
Plätze sowie die Geländehöhe ergeben.
Veranlassung
Der am 30.10.1992 vom Stadtrat beschlossene und am 11.01.1993 wirksam gewordene Be-
bauungsplan Nr. 2-2 „Auesiedlung I“, seit dem 08.06.1993 in der 1. Änderung rechtskräftig,
soll in dem Bereich des festgesetzten bisherigen Sondergebietes SO 1 geändert werden.
Hierzu wurde der Aufstellungsbeschluss vom Stadtrat am 30.11.2017 in öffentlicher Sitzung
gefasst.
Mit der 2. Änderung des Bebauungsplans werden die Empfehlungen der Fortschreibung des
Einzelhandels- und Zentrenkonzepts, die am 01.02.2018 vom Stadtrat beschlossen wurde,
umgesetzt. In dem bisherigen Sondergebiet SO 1 sollen die Festsetzungen in Bezug auf die
zulässige Art der baulichen Nutzung geändert werden. Davon betroffen sind die Bestands-
immobilien Grenayer Straße 10, 10a, 10b, 10c, 10d, 10e, 10f und 10g.
Ziel ist eine zeitgemäße Ausrichtung des Änderungsgebiets als Ergänzungsstandort für
Großbetriebsformen des Lebensmittelhandels sowie für Fachmärkte. Hierfür wird die Sorti-
mentszusammenstellung in Bezug auf zentrenrelevante und nicht zentrenrelevante Sorti-
mente und deren Zulässigkeit angepasst. Der Ergänzungsstandort soll eine gezielte regiona-
le Kaufkraftbindung unterstützen und somit die mittelzentrale Versorgungsfunktion Glau-
chaus stärken. Der im Gesamtsystem des Glauchauer Einzelhandels klassifizierte Ergän-
zungsstandort darf dabei die Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche Glauchaus
nicht beeinträchtigen.
Bisher sind im Sondergebiet SO 1 des Bebauungsplans folgende Arten der baulichen Nut-
zung zulässig:
- Anlagen für den Verkauf von Gütern für den Foodbedarf mit einer Verkaufsfläche von
max. 1.500 m²
- Läden (Shops) bis zu einer Verkaufsfläche von max. 1.000 m²
3Begründung 2. Änderung B-Plan Nr. 2-2 „Auesiedlung I“ Stadt Glauchau, Entwurf 05.05.2020
- Anlagen für den Verkauf von Gütern für den Non-Foodbedarf mit einer Verkaufsfläche
von max. 3.500 m²
- Bau- und Gartenmarkt mit einer Verkaufsfläche von max. 6.000 m²
- Möbelmarkt mit einer Verkaufsfläche von max. 6.000 m²
- Schank- und Speisewirtschaften
- Nicht störende Handwerksbetriebe.
Diese Festsetzungen müssen aufgrund der Empfehlungen der Fortschreibung 2018 des Ein-
zelhandels- und Zentrenkonzepts überarbeitet werden. Der Sondergebietsstandort soll künf-
tig ein Ergänzungsstandort für Großbetriebsformen des Lebensmittelhandels sowie Fach-
märkte im Gesamtsystem des Glauchauer Einzelhandels darstellen. Weitere Ansiedlungen
von Einzelhandelsvorhaben mit zentrenrelevanten Sortimenten widersprechen den städte-
baulichen Zielvorstellungen. Der bisher genehmigte Einzelhandel hat unabhängig von der
hier angestrebten Änderung bauordnungsrechtlich aufgrund der erteilten Genehmigungen
Bestandsschutz.
Mit der Planänderung verfolgt die Stadt Glauchau zudem das Ziel, eventuelle Unklarheiten
bei der Auslegung der Festsetzungen zur Art der Nutzung zu beseitigen. So ist anhand der
bisherigen Festsetzungen nicht zweifelsfrei, ob die genannten Betriebe (z.B. „Anlagen für
den Verkauf von Gütern für den Foodbedarf“) nur insgesamt eine Fläche von 1.500 m² bele-
gen dürfen, oder ob dies für jede einzelne Anlage gilt, was zur Folge hätte, dass im Vergleich
zum bisherigen Bestand unter Ausnutzung der zulässigen Gebäudehöhe auf mehreren Ge-
schossen mehr Verkaufsfläche realisiert werden könnte als bisher vorhanden ist. Zudem
erschwert die nur sehr allgemeine Beschreibung (z.B. „Läden“ oder „Anlagen für den Verkauf
von Gütern für den Non-Foodbedarf“) eine Begrenzung der Verkaufsfläche für zentren- und
nahversorgungsrelevante Sortimente; solche könnten bislang selbst innerhalb eines Bau-
und Gartenmarktes oder Möbelmarktes realisiert werden, solange dadurch nicht der Charak-
ter als Bau- und Gartenmarkt oder Möbelmarkt verloren geht. Dem soll durch die Planände-
rung entgegengewirkt werden.
Der Bebauungsplan ist gemäß § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB aus dem Flächennutzungsplan zu
entwickeln. Dies gilt gemäß § 1 Abs. 8 BauGB auch für die Änderung von Bauleitplänen.
Da die Stadt Glauchau nicht über einen wirksamen Flächennutzungsplan verfügt, erfolgt die
2. Änderung des Bebauungsplans als vorzeitiger Bebauungsplan nach § 8 Abs. 4 Satz 1
BauGB. Ein Bebauungsplan kann geändert werden, bevor der Flächennutzungsplan aufge-
stellt ist, wenn dringende Gründe es erfordern und wenn der Bebauungsplan der beabsich-
tigten städtebaulichen Entwicklung des Gemeindegebiets nicht entgegenstehen wird.
Die 2. Änderung des Bebauungsplans wird die Empfehlungen der Fortschreibung 2018 des
Einzelhandels- und Zentrenkonzepts für den Ergänzungsstandort "Grenayer Straße" berück-
sichtigen. Da diese Fortschreibung bereits vom Stadtrat beschlossen worden ist, gibt das
2018 fortgeschriebene Einzelhandels- und Zentrenkonzept den Rahmen für die bauleitplane-
rische Steuerung vor, ohne selbst rechtsverbindlich zu sein.
Die 2. Änderung des Bebauungsplans wird im Normalverfahren aufgestellt.
Als Kartengrundlage für die zeichnerische Darstellung der 2. Änderung des Bebauungsplans
wird die Liegenschaftskarte im Maßstab 1:1.000 verwendet.
4Begründung 2. Änderung B-Plan Nr. 2-2 „Auesiedlung I“ Stadt Glauchau, Entwurf 05.05.2020
2. Abgrenzung und Beschreibung des Gebietes
Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 2-2 "Auesiedlung I" liegt am westli-
chen Stadtrand südlich der B 175 (Zwickauer Straße). Der Geltungsbereich des Bebauungs-
plans liegt innerhalb des Bereichs, der von der B 175 (Zwickauer Straße) im Norden und der
Grenayer Straße umschlossen wird. Innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans
umfasst das Gebiet der 2. Änderung lediglich das bisherige Sondergebiet SO 1.
Das bisherige Sondergebiet SO 1 reicht in Richtung Südwesten unmittelbar bis an den in
Richtung Nordwest-Südost verlaufenden Abschnitt der Grenayer Straße. In südliche Rich-
tung befindet sich zwischen dem Gebiet der 2. Änderung des Bebauungsplans und der Gre-
nayer Straße ein im Bebauungsplan festgesetztes Gewerbegebiet, das gegenwärtig vor al-
lem durch die Freiflächen eines Baumarktes und für Stellplätze genutzt wird.
Nördlich und östlich schließen sich an das Gebiet der 2. Änderung des Bebauungsplans wei-
tere im Bebauungsplan festgesetzte Gewerbegebiete an. Das nördlich angrenzende, festge-
setzte Gewerbegebiet wird gegenwärtig ausschließlich für Stellplätze und deren Zufahrten
genutzt. Das östlich angrenzende, festgesetzte Gewerbegebiet wird durch das TÜV SÜD
Service-Center Glauchau genutzt und liegt ansonsten überwiegend brach.
Das Gebiet der 2. Änderung des Bebauungsplans hat annähernd die Form eines liegenden
Rechtecks und erstreckt sich auf eine Teilfläche des Flurstücks 3630/1 der Gemarkung
Glauchau. Das Flurstück befindet sich in privatem Eigentum.
Die Gesamtausdehnung beträgt in Ost-West-Richtung ca. 240 m und in Nord-Süd-Richtung
ca. 130 m. Die Gesamtfläche des Plangebiets beträgt etwa 3,1 ha.
Das Gelände ist relativ eben und hat eine Höhe von etwa 239 m ü. NN. Das Plangebiet be-
steht im Wesentlichen aus vorwiegend eingeschossigen Gebäuden mit Einzelhandelsbetrie-
ben und kleineren ergänzenden Gewerbebetrieben. Die Freiflächen bestehen überwiegend
aus privaten Verkehrsflächen, Stellplätzen und deren Zufahrten.
3. Übergeordnete Planungen und Vorschriften, Planrecht-
fertigung
3.1 Vorgaben der Raumordnung
Bauleitpläne sind den Zielen der Raumordnung gemäß § 1 Abs. 4 BauGB anzupassen und
haben diese gemäß § 4 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Raumordnungsgesetz (ROG) zu beachten. Ziele
der Raumordnung sind nach § 3 Abs. 1 Nr. 2 ROG verbindliche Vorgaben in Form von räum-
lich bestimmten oder bestimmbaren, abschließend abgewogenen textlichen oder zeichneri-
schen Festlegungen zur Entwicklung, Ordnung und Sicherung des Raums. Verbindliche
Vorgaben müssen strikt und verbindlich formuliert sein. Von der einzelnen Zielaussage ver-
langt der Grundsatz der Rechtsklarheit eine Formulierung, die dem Verbindlichkeitsanspruch
gerecht wird. Der von Zielen der Raumordnung ausgehende Anspruch auf Beachtung muss
dem Gebot hinreichender Bestimmtheit genügen.
Ziele der Raumordnung sind Festlegungen eines rechtskräftigen Raumordnungsplans.
Grundsätze der Raumordnung und sonstige Erfordernisse der Raumordnung lösen keine
Anpassungspflicht für Bauleitpläne aus. Die Grundsätze und sonstigen Erfordernisse der
Raumordnung sind gemäß § 4 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ROG in der Abwägung nach § 1 Abs. 7
5Begründung 2. Änderung B-Plan Nr. 2-2 „Auesiedlung I“ Stadt Glauchau, Entwurf 05.05.2020
BauGB zu berücksichtigen. Grundsätze der Raumordnung sind gemäß § 3 Abs. 1 Nr. 3 ROG
allgemeine Aussagen zur Entwicklung, Ordnung und Sicherung des Raums.
Die Ziele und Grundsätze der Raumordnung sind im Landesentwicklungsplan 2013 und in
der Fortschreibung 2008 des Regionalplans Chemnitz - Erzgebirge enthalten. Die Verbands-
versammlung hat am 12.11.2008 jedoch die Neuaufstellung des Regionalplans für die Pla-
nungsregion Südsachsen beschlossen. Am 15.12.2015 hat die Verbandsversammlung die
öffentliche Auslegung des Entwurfs des Regionalplans Region Chemnitz beschlossen. Die
öffentliche Auslegung des Planentwurfes und die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange
erfolgten vom 01.03.2016 bis zum 30.04.2016. Der Planentwurf beinhaltet damit Ziele der
Raumordnung, die sich in Aufstellung befinden. Diese Ziele sind – obwohl noch nicht in Kraft
gesetzt – als sonstige Erfordernisse der Raumordnung in der Abwägung zu berücksichtigen,
ebenso gilt dies für Ergebnisse förmlicher landesplanerischer Verfahren wie des Raumord-
nungsverfahrens und landesplanerische Stellungnahmen.
Nachfolgend wird auf wesentliche Ziele, Grundsätze und sonstige Erfordernisse der Raum-
ordnung eingegangen. Es wird jedoch nicht als zweckmäßig angesehen, alle bezogen auf
den Geltungsbereich relevante Ziele, Grundsätze und sonstigen Erfordernisse darzustellen.
3.1.1 Landesentwicklungsplan 2013
Nach der Abgrenzung der Raumkategorien in der Karte 1 „Raumstruktur“ liegt die Stadt
Glauchau im Verdichtungsraum und ist gemäß Ziel 1.3.7 als Mittelzentrum ausgewiesen.
Die Zentralen Orte sind gemäß Ziel 1.3.1 so zu entwickeln, dass sie
- ihre Aufgaben als Schwerpunkte des wirtschaftlichen, sozialen und kulturellen Lebens im
Freistaat Sachsen wahrnehmen können und
- zur Sicherung der Daseinsvorsorge die Versorgung der Bevölkerung ihres Verflech-
tungsbereiches mit Gütern und Dienstleistungen bündeln und in zumutbarer Entfernung
sicherstellen.
Die Zentralen Orte der höheren Stufen übernehmen gemäß Ziel 1.3.2 auch die Aufgaben der
Zentralen Orte der jeweils niedrigeren Stufe für die entsprechenden Verflechtungsbereiche.
Nach der Begründung zu Ziel 1.3.2 werden den Mittel- und Oberzentren Mittelbereiche zu-
geordnet, die jeweils mehrere Nahbereiche umfassen können. Nach Karte 2 (Erläuterungs-
karte) gehören zum Mittelbereich Glauchau neben dem Mittelzentrum Glauchau selbst die
Städte Meerane und Waldenburg sowie die Gemeinden Oberwiera, Remse und Schönberg,
außerdem in Überschneidung mit dem Mittelbereich Zwickau die Gemeinde Dennheritz.
Diesen beiden Zielen wird die 2. Änderung des Bebauungsplans dadurch gerecht, indem die
regionale Ausstrahlung und Zentralität der Stadt Glauchau im Hinblick auf den Einzelhandel
gerade auch durch den Ergänzungsstandort Grenayer Straße erzeugt wird.
Planungen und Maßnahmen in den Zentralen Orten, die die Funktionsfähigkeit anderer Zent-
raler Orte beeinträchtigen, sind gemäß Ziel 1.3.3 zu vermeiden. Diesem Ziel dient die Um-
setzung der Empfehlungen der Fortschreibung 2018 des Einzelhandels- und Zentrenkonzep-
tes in der 2. Änderung des Bebauungsplans.
Die Mittelzentren sind gemäß Ziel 1.3.7 als regionale Wirtschafts-, Bildungs-, Kultur-, und
Versorgungszentren, insbesondere zur Stabilisierung des ländlichen Raumes, zu sichern
und zu stärken. Die Festsetzungen der 2. Änderung des Bebauungsplans dienen der Siche-
rung des Ergänzungsstandorts Grenayer Straße.
Soweit zur Konzentration der zentralörtlichen Funktionen erforderlich, sollen gemäß
Ziel 2.2.1.2 in den Regionalplänen Versorgungs- und Siedlungskerne festgelegt werden mit
der Folge, dass die Ansiedlung zentralörtlicher Einrichtungen außerhalb dieser Kerne unzu-
6Begründung 2. Änderung B-Plan Nr. 2-2 „Auesiedlung I“ Stadt Glauchau, Entwurf 05.05.2020
lässig ist. Außerhalb der Kerne sind Einrichtungen mit spezifischen Standortanforderungen
ausnahmsweise zulässig. Bei der Festlegung der Versorgungs- und Siedlungskerne sind
zentrale Versorgungsbereiche der Gemeinden zu berücksichtigen. Eine entsprechende Fest-
legung ist in der Fortschreibung 2008 des Regionalplans Chemnitz - Erzgebirge für Glau-
chau enthalten.
Die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von Einkaufszentren und großflä-
chigen Einzelhandelsbetrieben sowie sonstigen großflächigen Handelsbetrieben, die im Hin-
blick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den vorstehend be-
zeichnenden großflächigen Einzelhandelseinrichtungen vergleichbar sind, ist gemäß Ziel
2.3.2.1 nur in Ober- und Mittelzentren zulässig. Da die Große Kreisstadt Glauchau Mittel-
zentrum ist, ergeben sich aus Ziel 2.3.2.1 keine für diesen Bebauungsplan zu beachtenden
Anforderungen.
Bei überwiegend innenstadtrelevanten Sortimenten oder bei einer Verkaufsfläche für innen-
stadtrelevante Sortimente von mehr als 800 m² ist gemäß Ziel 2.3.2.3 die Ansiedlung, Erwei-
terung oder wesentliche Änderung von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen jedoch nur
in städtebaulich integrierter Lage zulässig. In den Zentralen Orten, in denen zentrale Versor-
gungsbereiche ausgewiesen sind, sind diese Vorhaben nur in den zentralen Versorgungsbe-
reichen zulässig (Integrationsgebot). Im Entwurf des neuen Regionalplans für die Region
Chemnitz bestimmt Ziel 1.7.6, dass bestehende großflächige Einzelhandelseinrichtungen mit
zentrenrelevanten Sortimenten (auch) außerhalb der abgegrenzten zentralen Versorgungs-
bereiche Bestandsschutz besitzen. Eine Erweiterung oder wesentliche Änderung der vor-
handenen Verkaufsfläche ist gleichwohl nicht zulässig. Bei dem Gebiet des vorliegenden
Bebauungsplans handelt es sich zwar weder um einen städtebaulich integrierten Standort
noch um einen zentralen Versorgungsbereich. Trotzdem wird das Integrationsgebot nicht
verletzt, weil seine tatbestandlichen Voraussetzungen hier nicht gegeben sind:
Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass es sich bei der 2. Änderung des Bebauungsplans
ersichtlich nicht um eine Ansiedlung von Handelsbetrieben handelt.
Es liegt auch keine Erweiterung einer großflächigen Einzelhandelseinrichtung vor. Das gilt
unabhängig von der Frage, ob hierfür der tatsächlich vorhandene Flächenbestand mit dem
künftig aufgrund des geänderten Bebauungsplans möglichen Flächenbestand zu vergleichen
ist oder ob dazu der bislang geltende Bebauungsplan mit dem geänderten Bebauungsplan
zu vergleichen ist. In beiden Fällen kommt es nicht zu einer Erweiterung der Verkaufsfläche.
Der bisher geltende Bebauungsplan verfügt über ein Baufenster mit einer Größe von
27.700 m². Innerhalb des Baufensters kann die Verkaufsfläche realisiert werden, die aller-
dings auf maximal 18.000 m² beschränkt wäre, würden die einzelnen Verkaufsflächen aus
dem Festsetzungskatalog des bisherigen Bebauungsplans zusammengerechnet und würde
angenommen, dass diese Festsetzungen auch tatsächlich Höchstgrenzen beschreiben. Das
ist nicht ganz zweifelsfrei, wenn die zulässige Nutzung bspw. mit „Anlagen für den Verkauf
von Gütern für den Food-Bedarf mit einer Verkaufsfläche von max. 1500 m²“ umschrieben
ist. Dies ließe unter Umständen auch die Auslegung zu, dass mehrere Anlagen dieser Art
zulässig sind, solange jede für sich eine Verkaufsfläche von maximal 1.500 m² einhält. Bau-
lich wäre dies möglich, da das Baufenster eine entsprechende Größe hat und die Höhe der
baulichen Anlage auch die Herstellung von mehr als einem Vollgeschoss ermöglicht, auf
dem Verkaufsfläche eingerichtet werden könnte. Bei einer solchen Lesart des Bebauungs-
plans wäre die zulässige Verkaufsfläche deutlich höher als 18.000 m². Das kann jedoch auf
sich beruhen. Durch die Änderung des Bebauungsplans wird das Baufenster an die aktuell
vorhandene Bebauung angepasst. Das Baufenster, in dem sich die künftig drei Teilflächen
des Sondergebiets befinden, wird insgesamt nur noch eine Größe von 20.042 m² haben, was
im Vergleich zum bisherigen Plan eine deutliche Reduzierung bedeutet. Allerdings kann nicht
die gesamte Fläche des Baufensters als Verkaufsfläche genutzt werden. Ein Teil des Bau-
fensters wird für Wände, Lager, Funktionsräume (z.B. Personal/Technik etc.) und Wegeflä-
chen benötigt. Daraus ergibt sich in griffiger Schätzung ein zurückhaltender Abschlag von
7Begründung 2. Änderung B-Plan Nr. 2-2 „Auesiedlung I“ Stadt Glauchau, Entwurf 05.05.2020
15%, was einer Verkaufsfläche von 17.036 m² entspricht. Ein „Mehr“ an Verkaufsfläche ist
physisch-real ausgeschlossen. Das ist weniger als bisher (18.000 m²). Durch die Festlegung,
dass Verkaufsfläche nur im Erdgeschoss zulässig ist, erfolgt eine weitere Einschränkung der
Nutzungsmöglichkeiten im Vergleich zum bisherigen Plan, die insbesondere dann von ent-
scheidender Bedeutung wäre, wenn der bisherige Plan doch so zu verstehen wäre, dass er
mehr als 18.000 m² Verkaufsfläche zuließe.
Gleiches gilt, würde der vorhandene Verkaufsflächenbestand mit dem künftigen zulässigen
Bestand verglichen. Die im Plangebiet vorhandenen Bestandsgebäude haben eine Verkaufs-
fläche von ca. 16.600 m². Der künftig theoretisch im Baufenster mögliche Wert von
17.036 m² liegt nur 2,6% darüber. Diese Zunahme ist als irrelevant zu betrachten und stellt
keine Erweiterung dar, zumal auch der für die Zukunft auf 17.036 m² abgeschätzte Wert
großzügig auf der sicheren Seite liegend geschätzt ist. Mit anderen Worten: Unter Berück-
sichtigung des Raumbedarfs für Nichtverkaufsfläche wird die realisierbare Verkaufsfläche
eher unter diesem Wert liegen. Somit liegt eine Erweiterung einer großflächigen Einzelhan-
delseinrichtung im Sinne von Ziel 2.3.2.2 nicht vor.
Es handelt sich auch nicht um eine wesentliche Änderung im Sinne von Ziel 2.3.2.3 des LEP
Sachsen 2013. Für den Begriff der „wesentlichen Änderung von großflächigen Einzelhan-
delseinrichtungen“ ist der vorhandene Bestand zu vergleichen mit dem, was nach dem künf-
tigen Planinhalt möglich wäre. Demgegenüber kommt es nicht auf den bisherigen Planinhalt
an. Schon der Wortlaut der Zielbestimmung des LEP spricht von der „Einzelhandelseinrich-
tung“, also von einer schon vorhandenen Einrichtung. Eine solche Auslegung gebieten auch
Sinn und Zweck der Zielbestimmung, schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbe-
reiche durch dezentrale, großflächige Einzelhandelseinrichtungen zu vermeiden. Solche
Auswirkungen können aber nur von einem vorhandenen Bestand ausgehen. Zudem lässt
sich der für die Beurteilung, ob eine wesentliche Änderung vorliegt, nötige Vergleich auch am
einfachsten dadurch vornehmen, dass bisheriger Bestand und der künftig mögliche Zustand
miteinander verglichen werden. Dabei ist zu fragen, welche anderen oder zusätzlichen Nut-
zungsmöglichkeiten sich aufgrund der Planänderung für den zentrenrelevanten Einzelhandel
ergeben.
Gemessen daran bestehen innerhalb der künftigen Sondergebiete 1.1 bis 1.3 des Plangebie-
tes keine weiteren Entwicklungsmöglichkeiten für den zentrenrelevanten Einzelhandel. Die
bisher durch die vorhandenen Betriebe für zentrenrelevanten Einzelhandel genutzte Fläche
beläuft sich auf ca. 6.066 m² (siehe dazu in Kapitel 5.1 „Art der baulichen Nutzung“). Das
Plangebiet wird in drei Teilflächen aufgeteilt, in denen den vorhandenen Betrieben mit über-
wiegend zentrenrelevanten Sortimenten eine ihre Zulässigkeit regelnde Festsetzung zuge-
teilt wird. Da diese Festsetzung aber bereits durch vorhandene Betriebe genutzt wird, ist die
Ansiedlung weiterer zentrenrelevanter Betriebe oder eine Ausdehnung der vorhandenen
Betriebe ausgeschlossen. Das zeigt exemplarisch das Sondergebiet 1.1. Dort befindet sich
derzeit das „Kaufland“ mit einer Verkaufsfläche von 3.755,67 m², die überwiegend zentren-
und nahversorgungsrelevant ist. Hinzu kommen die Konzessionäre und eine leerstehende
Fläche von ca. 800 m². Künftig werden in diesem Gebiet SB-Warenhäuser mit einer Fläche
von bis zu 3.760 m² zulässig sein, im Übrigen nur noch Einzelhandelsbetriebe mit nicht zent-
renrelevanten Sortimenten. Damit ist eine Vergrößerung des Kauflandes ausgeschlossen
und es kann auch kein weiterer zentrenrelevanter Einzelhandel hinzukommen. Allenfalls the-
oretisch besteht die Möglichkeit, die innerhalb des Baufensters realisierbare Verkaufsfläche
von 6.181 m² (Fläche von 7.272 m² des Baufensters, abzüglich 15% für sonstige Funktionen)
in mehrere (kleinere) SB-Warenhäuser aufzuteilen, die das Gebiet komplett in Anspruch
nehmen. Schon mit Blick auf eine Konkurrenzsituation erscheint es aber ausgeschlossen,
dass am Standort mehr als nur ein Warenhaus etabliert werden könnte, zumal es auch keine
Anzeichen dafür gibt, dass Kaufland als gegenwärtiger Betreiber des SB-Warenhauses ent-
sprechende Veränderungen plant oder auch nur mittragen würde. Dass die Festsetzung der
zulässigen Nutzung in diesem Gebiet gleichwohl theoretisch mehrere Betriebe zulässt, liegt
in Anforderungen der Rechtsprechung begründet, auf die an anderer Stelle vertiefend einge-
gangen wird (im Kapitel 5.1 „Art der baulichen Nutzung“). Das Gebiet 1.2 beinhaltet den be-
8Begründung 2. Änderung B-Plan Nr. 2-2 „Auesiedlung I“ Stadt Glauchau, Entwurf 05.05.2020
reits vorhandenen Baumarkt, der im wesentlichen – von Randsortimenten abgesehen – nicht
zentrenrelevant ist. Im Sondergebiet 1.3 entsprechen die künftig zulässigen Nutzungen
ebenfalls den vorhandenen zentrenrelevanten Betrieben (z.B. Lebensmittel-Discounter Aldi -
bis max. 990 m²). Auch hier besteht zwar eine theoretische Möglichkeit, mehrere dieser Be-
triebe in dem Gebiet anzusiedeln (z.B. Lebensmitteldiscounter). Allerdings ist dies praktisch
ausgeschlossen, da mit dem bereits vorhandenen Markt und dem im Sondergebiet 1.1 vor-
handenen SB-Warenhaus das Potenzial für Märkte dieser Art ausgeschöpft ist und im Übri-
gen auch keine hinreichenden weiteren freien Flächen vorhanden sind.
Selbst wenn aber im vorliegenden Fall im Sinne des Zieles 2.3.2.3 des LEP 2013 eine we-
sentliche Änderung des bereits vollständig realisierten Einkaufszentrums angenommen wür-
de, läge kein Verstoß gegen die Zielbestimmung vor. Die Zielbestimmung muss nämlich ein-
schränkend – im Sinne einer teleologischen Reduktion ausgelegt werden. Ziel der Vorschrift
ist erkennbar der Schutz zentraler Versorgungsbereiche, aber auch die Sicherung der Nah-
versorgung. Im Gegensatz dazu stehen großflächige Einzelhandelsbetriebe oder Einkaufs-
zentren in nicht integrierter (Rand-)Lage. Deshalb fordert der Landesentwicklungsplan, sol-
che Betriebe nur in städtebaulich integrierter Lage zuzulassen. Bei bereits vorhandenen und
vor Inkrafttreten dieser Zielbestimmung aufgrund von Bauleitplänen verwirklichten Standorte
in nicht städtebaulich integrierter Lage lässt sich die Zielbestimmung jedoch nicht ohne wei-
teres umsetzen, denn der Standort kann nicht geändert werden. Die einzige mögliche logi-
sche Konsequenz wäre daher, dass anlässlich einer Änderung bestehender Bauleitpläne für
solche Einzelhandelsbetriebe oder Einkaufszentren nur noch in Betracht kommt, den vor-
handen Bestand „wegzuplanen“. Der vorhandene Betrieb müsste folglich ausnahmslos auf
den bauordnungsrechtlichen Bestandsschutz zurückgesetzt werden, um der landesplaneri-
schen Vorgabe zu genügen. Das ist so jedoch gar nicht möglich, weil ein Bauleitplan
– abgesehen von den Fällen des § 9 Abs. 2a BauGB – eine positive Festsetzung verlangt, es
genügt also nicht, zu regeln, was künftig nicht mehr zulässig sein soll, sondern es muss ge-
regelt werden, was stattdessen zulässig sein soll. Sind aber positive Regelungen zu zentren-
relevantem Einzelhandel generell wegen eines Verstoßes gegen Ziel 2.3.2.3 des LEP 2013
unzulässig, würde dies lediglich dazu führen, dass die planende Gemeinde keinen steuern-
den Einfluss mehr auf die künftige Entwicklung des vorhandenen Standortes nehmen kann.
Langfristig würde dies dazu führen, dass betroffene Standorte durch schrittweise Aufgabe
der nur noch bestandsgeschützten vorhandenen Nutzungen immer unattraktiver werden und
letztlich vom Eigentümer ganz aufgegeben werden. Ein städtebaulicher Missstand wäre die
Folge. Da nicht anzunehmen ist, dass sich für nicht integrierte, aber etablierte Standorte mit
großflächigem Einzelhandel stets innerstädtisch ausreichender Ersatz aufgebaut werden
kann, würde dies in der endgültigen Konsequenz zu überörtlicher Abwanderung von Kauf-
kraft und Kundenströmen führen. Damit würde das Ziel des Landesentwicklungsplans kon-
terkariert. Dafür spricht auch, dass bei einer derart weiten Auslegung der Zielbestimmung die
Gemeinden gehindert wären, den Zulässigkeitsmaßstab in einem vorhandenen Bebauungs-
plan für einen nicht integrierten Standort im Interesse des Zentrenschutzes maßvoll nachzu-
schärfen, so dass einerseits die Zulässigkeit zentrenrelevanten Einzelhandels eingeschränkt
wird, andererseits aber der Erhalt des Standortes für den Einzelhandel gesichert wird, was
im Einzelfall ggf. auch aus städtebaulichen Gründen heraus wünschenswert sein kann. Dar-
aus folgt, dass eine wesentliche Änderung eines nicht integrierten Standortes in Überein-
stimmung mit Ziel 2.3.2.3 im Einzelfall zulässig ist, wenn dadurch die Zulässigkeit zentrenre-
levanten Einzelhandels im Sinne einer Verbesserung des planerischen Zustandes einge-
schränkt wird und damit unter Berücksichtigung der konkreten Gegebenheiten in der planen-
den Gemeinde diese eine weitere Steuerung vornehmen kann und sich dies zur Vermeidung
anderweit auftretenden städtebaulicher Missstände rechtfertigen lässt.
Diese Voraussetzungen sind hier gegeben:
- Im Vergleich zum ursprünglichen Bebauungsplan mit einem Baufenster in einer Größe
von 27.700 m² wird das Baufenster nun reduziert auf den vorhandenen baulichen Be-
stand mit einer Größe von 20.042 m², weshalb sich unter Berücksichtigung des erforder-
lichen Abzuges von 15% für nicht für Verkaufsflächen geeignete Bereiche eine tatsäch-
9Begründung 2. Änderung B-Plan Nr. 2-2 „Auesiedlung I“ Stadt Glauchau, Entwurf 05.05.2020
lich realisierbare Verkaufsfläche von maximal 17.036 m² ergibt (vorher mindestens
18.000 m²).
- Eine bauliche Erweiterung über den vorhandenen Bestand hinaus ist damit ausgeschlos-
sen.
- Die Festsetzungen für die einzelnen Sondergebiete SO 1.1 bis SO 1.3 umschreiben den
dort bereits realisierten vorhandenen Bestand.
- Die Ansiedlung weiterer zentrenrelevanter Einzelhandelsbetriebe ist praktisch ausge-
schlossen. Soweit in den Sondergebieten SO 1.1 und SO 1.3 dem Wortlaut der Festset-
zungen nach mehrere Betriebe einer Art (SB-Warenhaus, Lebensmitteldiscounter) zuläs-
sig wären, ist die Ansiedlung weiterer entsprechender Betriebe praktisch ausgeschlos-
sen, da solche Betriebe bereits vorhanden sind, die Verkaufsfläche der Teilgebiete da-
durch und im Zusammenhang mit den bereits vorhandenen nicht zentrenrelevanten An-
geboten weitgehend ausgeschöpft ist und mit Blick auf den Konkurrenzschutz zwischen
den Betrieben eine weitere Ansiedlung realistischerweise nicht erwartet werden kann.
- Im Sondergebiet SO 1.1 werden die dem bisherigen Kaufland zugeordneten Konzessio-
näre mit ihren zentrenrelevanten Sortimenten auf den Bestand zurückgesetzt.
- Im Übrigen wird die Zulässigkeit zentrenrelevanter Sortimente, wo sie bereits jetzt ge-
nehmigt vorhanden sind, genau umschrieben (insbesondere Sondergebiet SO 1.1), was
bei den bisherigen Festsetzungen nicht der Fall war, so dass die dort umschriebenen
Nutzungen (Anlagen für den Food-Bereich, Anlagen für den Non-Food-Bereich, sonstige
Läden, Bau- und Gartenmarkt) hinsichtlich zentrenrelevanter Sortimente gerade nicht
näher eingeschränkt waren.
- Im Sondergebiet SO 1.2 (Baumarkt) ist abgesehen von einem Randsortiment überhaupt
kein zentrenrelevanter Einzelhandel möglich.
- Im Sondergebiet SO 1.3 ist zentrenrelevanter Einzelhandel jenseits des bereits vorhan-
denen Lebensmitteldiscounters generell nur noch mit Randsortiment zulässig, welche
dem Kernsortiment zugeordnet sein müssen.
- Insgesamt wird damit die vorhandene Sortimentsstruktur des gesamten Standortes gesi-
chert und dabei auch sichergestellt, dass die im Einzelhandelskonzept der Stadt Glau-
chau für diesen Standort vorgesehene Ergänzungsfunktion erhalten bleibt. Das Einzel-
handelskonzept zählt lediglich zwei Ergänzungsstandorte mit großflächigem zentrenrele-
vanten Einzelhandel außerhalb des Stadtzentrums auf, von denen der vorliegende
Standort der größte ist. Bei einem perspektivischen Wegfall dieses Standortes könnten
die dann fehlenden Sortimente nicht durch adäquate Neuansiedlungen im Stadtzentrum
als dem zentralen Versorgungsbereich der Stadt Glauchau ausgeglichen werden, da die-
ses bereits vollständig bebaut ist und für Neuansiedlungen vergleichbarer Größenord-
nungen nicht ansatzweise Raum vorhanden ist.
- Dadurch werden insgesamt städtebauliche Missstände, die durch eine vollständige
„Wegplanung“ des zentrenrelevanten Einzelhandels am Standort Grenayerstraße eintre-
ten würden, vermieden.
Im Übrigen wird auf die detaillierten Ausführungen zu den Festsetzungen der einzelnen Son-
dergebiete in Kapitel 5.1 der Begründung Bezug genommen
Die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von großflächigen Einzelhan-
delseinrichtungen soll gemäß Ziel 2.3.2.4 nicht dazu führen, dass der Einzugsbereich den
Verflechtungsbereich des Zentralen Ortes wesentlich überschreitet (so genanntes Kon-
gruenzgebot). Das ist nicht der Fall. Der Einzugsbereich des Standortes überschreitet bisher
nicht den Verflechtungsbereich der Stadt Glauchau und die Änderungen des Bebauungs-
plans ermöglichen keine Erweiterung der Einzelhandelsfläche und auch keine grundlegende
Änderung der Angebotsstruktur im Vergleich zum vorhandenen Bestand, so dass Änderun-
gen des Einzugsbereichs nicht zu erwarten sind.
Die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von großflächigen Einzelhan-
delseinrichtungen darf gemäß Ziel 2.3.2.5 weder durch Lage, Größe des Vorhabens oder
Folgewirkungen das städtebauliche Gefüge, die Funktionsfähigkeit des zentralörtlichen Ver-
10Begründung 2. Änderung B-Plan Nr. 2-2 „Auesiedlung I“ Stadt Glauchau, Entwurf 05.05.2020
sorgungszentrums oder die verbrauchernahe Versorgung des Zentralen Ortes sowie der
benachbarten Zentralen Orte substanziell beeinträchtigen (Beeinträchtigungsverbot).
Das Beeinträchtigungsverbot wird durch die vorliegende Planung hinreichend beachtet, un-
abhängig von der Frage, ob eine wesentliche Änderung einer großflächigen Einzelhan-
delseinrichtung vorliegt oder nicht. Verboten ist danach nicht jedwede Änderung einer groß-
flächigen Einzelhandelseinrichtung, sondern nur eine solche, die ursächlich durch Verände-
rung von Lage, Größe des Vorhabens und Folgewirkungen Auswirkungen auf das städtebau-
liche Gefüge, die Funktionsfähigkeit des zentralörtlichen Versorgungszentrums oder die
verbrauchernahe Versorgung des zentrales Ortes sowie der benachbarten zentralen Orte
hat. Diese Beeinträchtigung muss zudem „substanziell“ sein, damit wird eine gewisse Erheb-
lichkeitsschwelle normiert. Im vorliegenden Fall werden weder Lage und Größe der großflä-
chigen Einzelhandelseinrichtung geändert, die Größe wird im Vergleich zu den Festsetzun-
gen des bisher geltenden Bebauungsplans sogar reduziert. Wird vom realisierten Bestand
ausgegangen, wird dieser in seiner Größe festgeschrieben, so dass eine Ausweitung auf den
ursprünglich möglichen planerischen Umfang nicht mehr möglich ist. Da das Plangebiet be-
reits weitgehend ausgenutzt ist und der Standort seit den frühen 90er Jahren des letzten
Jahrhunderts etabliert ist, kann die Änderung der Festsetzungen zur zulässigen Nutzung
auch nicht das städtebauliche Gefüge substanziell beeinträchtigen. Die Funktionsfähigkeit
des zentralörtlichen Versorgungszentrums der Stadt Glauchau wird dementsprechend auch
nicht „substanziell“ beeinträchtigt. Das wäre nur dann der Fall, wenn die Änderung in nen-
nenswertem Umfang zentrenrelevanten Einzelhandel gestatten würde, der sich im bisherigen
Plangebiet bislang nicht findet und dort bislang nicht zulässig wäre, dafür aber im Stadtzent-
rum von Glauchau bereits vorhanden ist und durch die sich dann entwickelnde Konkurrenzsi-
tuation gefährdet wäre. Das ist aber nicht der Fall. Wie die vorstehenden Ausführungen zum
Integrationsgebot gezeigt haben, bewirkt der Bebauungsplan unter Berücksichtigung des
bereits realisierten Bestandes hinsichtlich der noch ungenutzten Flächen, aber auch hinsicht-
lich möglicher Änderungen im vorhandenen Bestand sogar eine Einschränkung der bislang
zulässigen zentrenrelevanten Sortimente. Diese werden nunmehr konkret anhand der „Glau-
chauer Liste“ vorgegeben, was bislang im vorhandenen Bebauungsplan nicht der Fall ist.
Die 2. Änderung des Bebauungsplans setzt die Empfehlungen der Fortschreibung 2018 des
Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes für den Ergänzungsstandort Grenayer Straße um. Die
Umsetzung der Empfehlungen der Fortschreibung 2018 des Einzelhandels- und Zentrenkon-
zeptes führt unabhängig hiervon dazu, dass durch die Verwirklichung der 2. Änderung des
Bebauungsplans die nach den Zielen 2.3.2.4 und 2.3.2.5 zu vermeidenden Auswirkungen
nicht eintreten werden.
Die Ziele 2.3.2.1 bis 2.3.2.5 gelten gemäß Ziel 2.3.2.7 entsprechend für die Ansiedlung, Er-
weiterung oder wesentliche Änderung von nicht großflächigen Einzelhandelseinrichtungen in
enger Nachbarschaft zu einer oder mehreren bereits bestehenden Einzelhandelseinrichtun-
gen, wenn sie in ihrer Gesamtheit wie großflächige Einzelhandelseinrichtungen wirken.
Dieses Ziel wird durch die 2. Änderung des Bebauungsplans nicht berührt, weil es sich hier-
bei nicht um Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von nicht großflächigen
Einzelhandelseinrichtungen handelt. Vielmehr werden durch die 2. Änderung des Bebau-
ungsplans im bisherigen Sonstigen Sondergebiet SO 1 die überbaubaren Grundstücksflä-
chen auf den vorhandenen Gebäudebestand reduziert und der gegenwärtige Bestand an
Verkaufsflächen mit zentrenrelevanten Sortimenten festgeschrieben.
In den Regionalplänen sind gemäß Ziel 4.1.1.12 Vorrang- und Vorbehaltsgebiete Kulturland-
schaftsschutz festzulegen und deren charakteristische Ausprägung zu benennen. Die cha-
rakteristische Ausprägung ist entsprechend ihrer räumlichen, geschichtlichen und kulturellen
Zusammenhänge zu erhalten, zu pflegen und zu entwickeln.
11Begründung 2. Änderung B-Plan Nr. 2-2 „Auesiedlung I“ Stadt Glauchau, Entwurf 05.05.2020
In den Regionalplänen sind gemäß Ziel 4.1.2.9 Vorrang- und Vorbehaltsgebiete für den vor-
beugenden Hochwasserschutz
- für vorhandene und rückgewinnbare Überschwemmungsbereiche zur Gewährleistung
und Verbesserung der natürlichen Wasserrückhaltung in der Fläche (Retentionsraum)
und
- für Risikobereiche in potenziellen Überflutungsbereichen, die bei Versagen bestehender
Hochwasserschutzeinrichtungen oder Extremhochwasser überschwemmt werden kön-
nen, zur Minimierung möglicher Schäden (Hochwasservorsorge)
sowie Art und Umfang der Nutzungen in diesen Gebieten festzulegen.
Durch diese Festlegungen ist die Umsetzung der Hochwasserrisikomanagementpläne zu
unterstützen. Entsprechend Karte 2 „Raumnutzung“ der Fortschreibung 2008 des Regional-
plans Chemnitz - Erzgebirge ist das Plangebiet als Vorbehaltsgebiet für Hochwasser-
Risikobereiche ausgewiesen. Das Gebiet des Bebauungsplans liegt innerhalb des Hochwas-
serrisikogebiets der Zwickauer Mulde. Durch die 2. Änderung des Bebauungsplans ergeben
sich keine Einschränkungen bzw. Verschlechterungen in Bezug auf das Hochwasserrisiko.
3.1.2 Fortschreibung 2008 des Regionalplans Chemnitz - Erzgebirge
In Karte 2 „Raumnutzung“ sind die Vorranggebiete für Überschwemmungsbereiche und die
Vorbehaltsgebiete für Hochwasser-Risikobereiche ausgewiesen. Das Plangebiet liegt inner-
halb eines Vorbehaltsgebiets für Hochwasser-Risikobereiche.
In den ausgewiesenen Vorbehaltsgebieten für Hochwasser-Risiko sind gemäß Grund-
satz 4.1.3 Planungen zur weiteren baulichen Entwicklung, Änderung der Flächennutzung
oder zu einzelnen Bauvorhaben an die jeweilige Gefahrenintensität anzupassen. Die
2. Änderung des Bebauungsplanes sieht weder eine weitere bauliche Entwicklung, noch eine
Änderung der Flächennutzung noch einzelne zusätzliche Bauvorhaben vor.
Die Handelstätigkeit soll gemäß Grundsatz 5.2.1 eine ausreichende, bedarfsgerechte und
verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung gewährleisten. Dazu sollen die Betriebsty-
penvielfalt der Warenanbieter und neue Versorgungsmodelle im Kontext mit der demogra-
phischen Entwicklung genutzt werden. Die 2. Änderung des Bebauungsplans setzt die Emp-
fehlungen der Fortschreibung 2018 des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes für den Er-
gänzungsstandort Grenayer Straße um. Damit wird im Hinblick auf diesen Standort eine aus-
reichende, bedarfsgerechte und verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung gewährleis-
tet.
Städtebaulich integrierte Lagen als Ausformung des LEP-Zieles 6.2.1 ergeben sich gemäß
Ziel 5.2.2 für die Mittelzentren durch die in Anlage 5 zur Fortschreibung 2008 des Regional-
plans Chemnitz - Erzgebirge ausgewiesenen Versorgungskerne des städtischen Einzelhan-
dels und Zentralörtlichen Standortbereiche. Werden von den Mittelzentren zukünftig eigene
Einzelhandels-/Zentrenkonzepte auf der Grundlage der vorliegenden regionalplanerischen
Ausweisungen weiterentwickelt und beschlossen, so treten sie an die Stelle der ausgewie-
senen Versorgungskerne und Zentralörtlichen Standortbereiche.
Die Fortschreibung 2018 des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes der Großen Kreisstadt
Glauchau wurde am 01.02.2018 vom Stadtrat beschlossen und die Fortschreibung 2008 des
Regionalplans Chemnitz - Erzgebirge lag der Fortschreibung 2018 des Einzelhandels- und
Zentrenkonzeptes zugrunde. Auf dieser Grundlage wird davon ausgegangen, dass die Fort-
schreibung 2018 des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes an die Stelle des ausgewiese-
nen Versorgungskerns und des Zentralörtlichen Standortbereichs Glauchau tritt. In Abbil-
dung 15 (S. 52) der Fortschreibung 2018 des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes wird der
zentralen Versorgungsbereich "Historische Kernstadt" räumlich abgegrenzt.
12Begründung 2. Änderung B-Plan Nr. 2-2 „Auesiedlung I“ Stadt Glauchau, Entwurf 05.05.2020
3.1.3 Entwurf des Regionalplans Region Chemnitz
Die Funktionsfähigkeit der Städte als tragende Elemente des zentralörtlichen Systems der
Region ist gemäß Ziel 1.2.5 zu sichern und zu verbessern. Dabei ist insbesondere durch
städtebauliche Maßnahmen die Erhaltung und Revitalisierung funktionsgemischter innerstäd-
tischer Strukturen zu unterstützen. Der Ansiedlung innenstadtrelevanter Funktionen in rand-
städtischen Bereichen ist entgegenzuwirken. Die 2. Änderung des Bebauungsplans setzt die
Empfehlungen der Fortschreibung 2018 des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes für den
Ergänzungsstandort Grenayer Straße um und wirkt damit der Ansiedlung innenstadtrelevan-
ter Funktionen in einem randstädtischen Bereich entgegen.
In der Region ist gemäß Grundsatz 1.7.1 auf eine ausreichende, bedarfsgerechte und über-
wiegend verbrauchernahe Grundversorgung der Bevölkerung mit Waren des kurzfristigen
Bedarfs unter Beachtung der demographischen Entwicklung hinzuwirken. Dazu sollen die
Betriebstypenvielfalt der Warenanbieter sowie auch neue Versorgungsmodelle umgesetzt
werden. Dieser Grundsatz ist inhaltsgleich mit dem Grundsatz 5.2.1 der Fortschreibung 2008
des Regionalplans Chemnitz - Erzgebirge.
Die Innenstädte, vor allem die Stadtzentren, sind gemäß Ziel 1.7.2 in ihrer Funktion als
Standorte des Einzelhandels und der Nahversorgung zu sichern, zu stärken und auszubauen
(i. V. m. Ziel 1.2.5). Dabei ist insbesondere auch auf die Sicherung und Belebung des klein-
teiligen Einzelhandels hinzuwirken. Die 2. Änderung des Bebauungsplans setzt die Empfeh-
lungen der Fortschreibung 2018 des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes für den Ergän-
zungsstandort Grenayer Straße um. Damit wird das Stadtzentrum in seiner Funktion als
Standort des Einzelhandels und der Nahversorgung gesichert und gestärkt.
Es sind gemäß Ziel 1.7.3 kommunale Einzelhandelskonzepte, insbesondere durch die Zent-
ralen Orte zur Vorbereitung der abschließenden planerischen Steuerung und Entwicklung
des Einzelhandels, zu erarbeiten (i. V. m. Ziel 1.7.4 und Ziel 1.7.5). Dabei soll geprüft wer-
den, inwieweit benachbarte Kommunen interkommunal abgestimmte (regionale) Einzelhan-
delskonzepte erarbeiten können. Die Fortschreibung 2018 des Einzelhandels- und Zentren-
konzepts wurde am 01.02.2018 vom Stadtrat beschlossen. Damit wird dem Ziel 1.7.3 Rech-
nung getragen.
Die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von großflächigen Einzelhan-
delseinrichtungen mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten oder bei einer
Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente von mehr als 800 m² ist gemäß Ziel 1.7.4 nur
in den zentralen Versorgungsbereichen der Ober- und Mittelzentren sowie der mittelzentra-
len Städteverbünde zulässig. Mit der 2. Änderung des Bebauungsplans ist keine Ansiedlung,
Erweiterung oder wesentliche Änderung – jedenfalls keine unzulässige wesentliche Ände-
rung – von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen mit nahversorgungs- und zentrenrele-
vanten Sortimenten oder bei einer Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente von mehr
als 800 m² verbunden. Vielmehr dient die 2. Änderung des Bebauungsplans dazu, die Ver-
kaufsfläche für nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimente im Plangebiet zu begren-
zen. Auf die Ausführungen zu den gleichlautenden Zielbestimmungen des Landesentwick-
lungsplans wird verwiesen.
Bestehende großflächige Einzelhandelseinrichtungen mit zentrenrelevanten Sortimenten
außerhalb der abgegrenzten zentralen Versorgungsbereiche besitzen gemäß Ziel 1.7.6 Be-
standsschutz. Eine Erweiterung oder wesentliche Änderung der vorhandenen Verkaufsfläche
ist hier nicht zulässig. Die 2. Änderung führt zu keiner Erweiterung oder unzulässigen we-
sentlichen Änderung der vorhandenen Verkaufsfläche von großflächigen Einzelhandelsein-
richtungen mit zentrenrelevanten Sortimenten. Vielmehr wird die Verkaufsfläche mit zentren-
relevanten Sortimenten in den großflächigen Einzelhandelsbetrieben im Plangebiet auf den
13Begründung 2. Änderung B-Plan Nr. 2-2 „Auesiedlung I“ Stadt Glauchau, Entwurf 05.05.2020
Bestand beschränkt. Auf die Ausführungen zu den gleichlautenden Zielbestimmungen des
Landesentwicklungsplans wird verwiesen.
Die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von nicht großflächigen Einzelhan-
delsbetrieben, die eine Funktionseinheit bilden bzw. über ein gemeinsames Nutzungskon-
zept verfügen, sind gemäß Ziel 1.7.7 wie großflächige Einzelhandelsprojekte zu behandeln.
Dabei ist der Agglomeration nicht großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungs-
und zentrenrelevanten Sortimenten außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche durch
eine Verkaufsflächenbegrenzung im Rahmen der Bauleitplanung entgegenzuwirken (i. V. m.
Ziel 1.7.4 bis Ziel 1.7.6).
Der Ergänzungsstandort Grenayer Straße als Standort außerhalb eines zentralen Versor-
gungsbereichs ist auch als Aue-Center bekannt. Deshalb ist davon auszugehen, dass die
nicht großflächigen Einzelhandelsbetriebe an diesem Standort im Sinne des Ziels 1.7.7 eine
Funktionseinheit bilden und bzw. oder über ein gemeinsames Nutzungskonzept verfügen.
Die 2. Änderung des Bebauungsplans führt dazu, dass sich die Verkaufsfläche mit nahver-
sorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten in nicht großflächigen Einzelhandelsbetrieben
nicht vergrößert.
Die Vorrang- und Vorbehaltsgebiete Kulturlandschaftsschutz sind in der Karte 1 „Raumnut-
zung“ ausgewiesen. Das Plangebiet ist als Vorranggebiet Kulturlandschaftsschutz ausgewie-
sen.
Die Landschaften der Region sollen gemäß Grundsatz 2.1.2.1 in ihrer naturraumtypischen
Struktur mit ihren charakteristischen Nutzungsformen und -strukturen sowie ihren spezifi-
schen Orts- und Landschaftsbildern erhalten werden. Ihre Identität und Verschiedenartigkeit
soll bewahrt, die landschaftliche Attraktivität insgesamt weiter erhöht werden. Schwerpunkte
liegen hierbei in den in Karte 1 „Raumnutzung“ ausgewiesenen Vorrang- und Vorbehaltsge-
bieten Kulturlandschaftsschutz, in den in Karte 8 ausgewiesenen kulturlandschaftlich be-
deutsamen Bereichen sowie in den siedlungsnahen Freiräumen.
In den Vorrang- und Vorbehaltsgebieten Kulturlandschaftsschutz sollen gemäß Ziel 2.1.2.2
die vorhandenen charakteristischen Strukturen und Landschaftselemente erhalten und unter
Beachtung der Gebietsspezifik ergänzt bzw. weiterentwickelt werden. Die ausgewiesenen
Gebiete sollen dazu auf örtlicher Ebene konkretisiert und durch erforderliche Maßnahmen
untersetzt werden.
Die regionstypischen Elemente der historisch gewachsenen Kulturlandschaft wie markante
Gehölzbestände, Parks, Streuobstwiesen, Reste historischer Flurstrukturen, Steinrücken,
Hohlwege, Teiche, Floßgräben sowie bergbauliche und siedlungsgeschichtliche Sachzeugen
sollen gemäß Grundsatz 2.1.2.4 in größtmöglichem Maße erhalten und so in künftige Nut-
zungen einbezogen werden, dass die Landschaften der Region entsprechend ihrer Charak-
teristik gesichert und weiterentwickelt werden.
Im Plangebiet sind eine naturraumtypische Struktur mit ihren charakteristischen Nutzungs-
formen und -strukturen, charakteristische Strukturen und Landschaftselemente sowie die
genannten regionstypischen Elemente der historisch gewachsenen Kulturlandschaft nicht
mehr vorhanden. Das Plangebiet ist bereits nahezu vollständig überbaut. Deshalb können
die Grundsätze 2.1.2.1 und 2.1.2.4 sowie das Ziel 2.1.2.2 im vorliegenden Fall nicht weiter
berücksichtigt werden.
Die Vorrang- und Vorbehaltsgebiete für den vorbeugenden Hochwasserschutz sind als Vor-
ranggebiete Hochwasser (Überschwemmungsbereich), Vorranggebiete Hochwasser (Risiko-
bereich) und Vorbehaltsgebiete Hochwasser (Risikobereich) in Karte 1 „Raumnutzung“ fest-
gelegt. Danach liegt das Plangebiet innerhalb eines Vorranggebiets Hochwasser (Risikobe-
reich).
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