Statistik.info 2021/01 - Bestandsmieten im Kanton Zürich - Kanton Zürich
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Kanton Zürich statistik.info 2021/01 Statistisches Amt www.statistik.zh.ch Basil Schläpfer Bestandsmieten im Kanton Zürich Eine Auswertung auf Basis der gepoolten Strukturerhebung 2015 bis 2017 Zusammenfassung Gut 70 Prozent der Haushalte im Kanton Zürich wohnen zur Miete. Das ist national betrachtet der dritthöchste Wert. Es gibt innerkantonal jedoch grosse Unterschiede zwischen den Regi- onen. Während in der Stadt Zürich 90 Prozent der Haushalte zur Miete wohnen, sind es im Weinland nur 41 Prozent. Die durchschnittlichen Mieten aller bestehenden Mietverhältnisse, die sogenannten Be- standsmieten, liegen in fast allen Regionen für jede Wohnungsgrösse über dem nationalen Durchschnitt. Im Mittel der Jahre 2015 bis 2017 betrug die Nettobestandsmiete für eine 3-Zim- merwohnung kantonsweit 1471 Franken. Haushalte in einer 4-Zimmerwohnung bezahlten durchschnittlich 1763 Franken. Die höchsten Mieten bezahlt man rund um das Seebecken, das heisst in der Stadt Zürich sowie am Pfannenstiel und am Zimmerberg. Am meisten Wohn- fläche pro Mietfranken gibt es in den 4-Zimmerwohnungen. Das schlechteste Preis-Flächen- Verhältnis haben in einer Mehrheit der Regionen die 1-Zimmerwohnungen. Besonders in der Stadt Zürich bezahlen 1-Zimmerhaushalte im Durchschnitt deutlich mehr Miete pro Quadrat- meter als Haushalte, die grössere Wohnungen belegen. Hinter den Durchschnittsmieten stehen sehr breite «Mietpreisbänder». So bezahlt die mittlere Hälfte der Miethaushalte in einer 4-Zimmerwohnung zwischen 1340 und 2075 Franken. Auch in den Regionen sind die Bandbreiten ähnlich gross oder (besonders im Fall der teuren Miet- regionen) gar grösser als auf Kantonsebene. In der Stadt Zürich reicht die mittlere Bandbreite für 4-Zimmerwohnungen von 1335 bis 2270 Franken, am Pfannenstiel von 1520 bis 2495 Franken und am Zimmerberg von 1370 bis 2210 Franken. Gründe für diese grossen Preisdifferenzen sind unter anderem unterschiedliche Ausbaustandards und Lageeigenschaf- ten der Wohnungen. Ebenso wichtig: die Situation auf dem Mietwohnungsmarkt zum Zeit- punkt des Vertragsabschlusses sowie der Vermietungsgrundsatz (Kosten- vs. Marktprinzip) für eine Wohnung. Haushalte in gemeinnützigen, das heisst nach dem Kostenprinzip vermie- teten Wohnungen gibt es vor allem in den Städten Winterthur und Zürich. Diese Haushalte bezahlen im Durchschnitt tiefere Bestandsmieten.
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Einleitung
Ein grosser Teil der Zürcher Haushalte wohnt zur Miete. Deshalb sind die Mieten ein Dauer-
thema wirtschafts- und sozialpolitischer Debatten. Was dabei oft fehlt, ist eine solide Daten-
grundlage. Die vorliegende Publikation versucht, diese mit einer deskriptiven Analyse der Be-
standsmieten im Kanton Zürich zu verbessern.
Bestandsmieten beziehen sich auf die bestehenden Mietverhältnisse. Es sind also jene Miet-
preise, welche die grosse Mehrheit der Zürcher Bevölkerung bezahlt. Zu unterscheiden sind
die Bestandsmieten von den Angebotsmieten, das heisst den Mieten für freie Wohnungen.
Angebotsmieten stehen wegen der leichten Datenzugänglichkeit, etwa auf Immoportalen, oft
im Fokus von Analysen. Sie geben aber die Mietpreisstruktur nur verzerrt wieder. Unter an-
derem weil neugebaute Wohnungen, deren Miete in der Regel höher ist, im freien Mietwoh-
nungsangebot übervertreten sind. Zudem wird ein Teil der Wohnungen auf dem grauen Markt
vergeben. Das heisst: Diese Wohnungen werden nie öffentlich, sondern nur in mehr oder
weniger geschlossenen Kreisen ausgeschrieben (Interessentenlisten bei Immobilienverwal-
tungen, soziale Medien, Firmen-Markplätze) oder direkt unter der Hand vergeben. Die Ge-
samtheit der Angebotsmieten zu erfassen, ist dementsprechend schwierig. Das Gleiche trifft
auf die Abschlussmieten (auch Transaktionsmieten genannt) zu. Das sind die vertraglich ver-
einbarten Mieten bei neuen Mietverhältnissen. Abschlussmieten sind somit die Bestandsmie-
ten jüngsten Datums. Weil die Angebotsmieten in der Regel über den Bestandsmieten liegen,
müssen Personen, die gegenwärtig eine Wohnung suchen, mit höheren Preisen rechnen (Sa-
ger 2018).
Bei der Interpretation durchschnittlicher Bestandsmieten gilt es zu beachten, dass sie die he-
terogene Gesamtheit der vermieteten Wohnungen abdecken. So sind zum Beispiel Mietan-
gaben zu demodierten Wohnungen (d.h. Wohnungen ohne zeitgemässen Grundriss und Aus-
baustandard) ebenso berücksichtigt wie jene zu Neubau-Wohnungen; auch beziehen sich die
Mietangaben auf Mietverhältnisse, die zu unterschiedlichen Zeitpunkten (und somit Marktbe-
dingungen) geschlossen wurden.
Dass Bestandsmieten stark von den Angebotsmieten abweichen können, hängt auch mit den
rechtlichen Hürden für deren Erhöhung zusammen. Grössere Veränderungen – etwa im
Sinne einer Angleichung an das quartier- und ortsübliche Mietpreisniveau – sind anfechtbar
oder setzen wertvermehrende Investitionen seitens des Vermieters voraus. Bei einer aggre-
gierten Betrachtung reagieren die Bestandsmieten deshalb nur mittel- bis langfristig auf ver-
änderte Marktbedingungen. Das Immobilien-Bonmot, wonach es drei preisbestimmende Fak-
toren gebe, nämlich Lage, Lage und nochmals Lage, hat somit für den grossen Teilmarkt der
Mietwohnungen eine eingeschränkte Gültigkeit. Die Miethistorie (Alter der Liegenschaft sowie
das Jahr der Erstvermietung und Fluktuationen) spielt ebenfalls eine grosse Rolle für die
Preisbildung.
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Datengrundlage und Methodisches
Grundlage der vorliegenden Analyse sind die Daten der gepoolten Strukturerhebung des Bun-
desamtes für Statistik für die Jahre 2015 bis 2017. Das Jahr 2015 ist deshalb Startjahr des
Beobachtungszeitraumes, weil damals in der Erhebung die Fragen zur Miethöhe und zur Un-
terscheidung von Miethaushalten und Haushalten im selbstbewohnten Eigenheim präzisiert
wurden. Für die Jahre nach 2017 sind die Mietangaben noch nicht zur Analyse freigegeben.
Da Bestandsmieten – wie oben ausgeführt – kurz- und mittelfristig stabil sind, geben auch
Daten, die schon ein paar Jahre älter sind, die gegenwärtige Situation gut wieder. Allfällige
Auswirkungen der Covid-Krise, zum Beispiel auf die räumliche Verteilung der Nachfrage nach
Wohnraum oder auf den Flächenbedarf fürs Homeoffice, dürften sich erst in einigen Jahren
zeigen.
Für den Kanton Zürich enthält der verwendete Datensatz Angaben zu mehr als hunderttau-
send privaten Haushalten.1 Etwas mehr als 67'000 davon geben an, zur Miete zu wohnen,
und es liegen entsprechende Angaben zu den Mietzinsen vor. Erhoben werden die Daten mit
einem Formular, das die Haushalte beziehungsweise die kontaktierten Haushaltsmitglieder
selber ausfüllen. Das kontaktierte Haushaltsmitglied muss dabei nicht zwingend Mieter des
bewohnten Objekts sein, sondern kann zum Beispiel eine junge erwachsende Person sein,
die während der Ausbildung noch bei den Eltern wohnt. Dies dürfte zusammen mit der Tat-
sache, dass Nebenkosten von den Vermietern unterschiedlich ausgewiesen und auch einge-
zogen werden, zu Messfehlern führen. Nämlich dann, wenn die befragte Person die genaue
Miete nicht kennt und auch nicht versucht hat, sie in Erfahrung zu bringen.
Weil die Strukturerhebung auf einer Stichprobe basiert, handelt es sich bei den berichteten
Zahlen um Schätzungen, die mit einer mehr oder wenigen grossen Unsicherheit behaftet sind.
Im Text wird darauf hingewiesen, wenn die Unsicherheiten gross sind. In den Grafiken ist
diese Unsicherheit, wenn immer möglich, mit Hilfe des 95-Prozent-Konfidenzintervalls darge-
stellt. Das Intervall definiert den Wertebereich, in dem der wahre Wert mit einer Wahrschein-
lichkeit von 95 Prozent liegt. Konfidenzintervalle werden breiter, je weniger Beobachtungen
in der Stichprobe vorliegen und/oder je breiter die Streuung des erhobenen Merkmals ist.
Die Auswertungseinheit sind Haushalte, deren Mitglieder in einem Mietobjekt im Kanton Zü-
rich wohnen. Ein Mietobjekt kann sowohl eine Wohnung als auch ein Einfamilienhaus sein.
Auf eine Unterscheidung der beiden Immobilientypen wird bei der Auswertung verzichtet: Ver-
mietete Einfamilienhäuser sind also mitgemeint, wenn von Wohnungen die Rede ist. Die An-
gaben zu den Mietpreisen verstehen sich ohne Nebenkosten (Heizung, Warmwasser, Haus-
wartung etc.) und allfällige Auslagen für einen Garagen- oder Parkplatz.
1Dies sind etwa 15 Prozent aller Privathaushalte im Kanton. Kollektivhaushalte wie zum Beispiel Heime jeglicher
Art sind nicht berücksichtigt.
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Überdurchschnittlich viele Miethaushalte
Die Schweiz ist auch im internationalen Vergleich ein Land der Mieterinnen und Mieter: Ge-
mäss Eurostat (2018) wohnt in keinem anderen europäischen Land ein höherer Bevölke-
rungsanteil zur Miete. Von den 3.7 Millionen Haushalten, welche die Schweiz in den Jahren
2015 bis 2017 im Mittel zählte, wohnten 2.2 Millionen respektive 59 Prozent zur Miete. Im
Kanton Zürich liegt der Anteil sogar noch höher. Von den etwas mehr als 659'000 Haushalten
wohnten gut 461'000 in Mietwohnungen. Das sind 70 Prozent. Landesweit ist das der dritt-
höchste Wert. Einen grösseren Anteil gibt es nur in den Stadtkantonen Genf und Basel-Stadt.
Vergleichsweise selten sind Miethaushalte dagegen in ländlich geprägten Kantonen wie dem
Wallis, dem Jura oder Appenzell-Innerrhoden.
Grafik 1: Anteil der Miethaushalte in den Kantonen
In Prozent, 2015–2017
Erläuterungen: Die grauen Striche an den Balkenenden markieren die 95%-Konfidenzintervalle der Schätzwerte.
Der wahre Wert liegt mit einer Wahrscheinlichkeit von 95 Prozent in diesem Bereich. Die Breite eines Konfiden-
zintervalls spiegelt somit die statistische Unsicherheit wider. Konfidenzintervalle werden breiter, je weniger Be-
obachtung vorliegen und/oder je breiter die Streuung der gemessenen Werte ist.
Grafik: Statistisches Amt des Kantons Zürich; Quelle: BFS, gepoolte Strukturerhebung 2015 bis 2017
Innerkantonal 40 bis 90 Prozent Miethaushalte
Das gehäufte Vorkommen von Miethaushalten in städtischen und dicht bebauten Kontexten
zeigt sich auch innerkantonal. Anteilsmässig viele Miethaushalte gibt es in der Stadt Zürich
(90 Prozent) und den angrenzenden Gemeinden sowie in der Stadt Winterthur (74 Prozent).
Anders präsentiert sich die Situation vor allem in den Gemeinden im Norden und Osten des
Kantons sowie im Knonaueramt: Hier liegt der Mietanteil teils unter 50 Prozent. Fast zehn
Prozentpunkte beträgt der Unterschied zwischen den Seeufern. In der Goldküsten-Region
Pfannenstiel beträgt der Anteil der Miethaushalte nur 58 Prozent, auf der anderen Seeseite,
am Zimmerberg, sind es 67 Prozent.
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Die erwähnten Unterschiede dürften eine Folge von mehreren, sich gegenseitig beeinflussen-
den Faktoren wie der Raumplanung und der allgemeinen Situation auf dem Immobilienmarkt
sein. Hohe Bodenpreise führen zu intensiverer Nutzung und damit dazu, dass eher Mehrfa-
milienhäuser mit Mietwohnungen als Einfamilienhäuser gebaut werden.
Ebenso dürfte – vor allem im vergangenen Jahrhundert – eine gewisse Pfadabhängigkeit eine
Rolle gespielt haben: In Quartieren mit einem hohen Prestige und entsprechend hoher Eigen-
tumsquote wurden eher weitere Eigentumsobjekte erstellt. Umgekehrt dürften an Wohnlagen
mit Bevölkerungsschichten, die sich kein Wohneigentum leisten können, eher zusätzliche
Mietobjekte erstellt worden sein.
Grafik 2: Anteil der Miethaushalte
Erläuterungen: Die Regionen entsprechen den Planungsregionen mit der Anpassung, dass zwischen der Stadt
Winterthur und ihrem Umland unterschieden wird. Die grauen Striche an den Balkenenden markieren die 95%-
Konfidenzintervalle der Schätzwerte.
Grafik: Statistisches Amt des Kantons Zürich; Quelle: BFS, gepoolte Strukturerhebung 2015 bis 2017
Höchste Durchschnittsmieten am See
Kantonsweit betrug im Zeitraum von 2015 bis 2017 die durchschnittliche monatliche Be-
standsmiete für eine 3-Zimmerwohnung 1471 Franken. Haushalte in einer 4-Zimmerwohnung
bezahlten im Mittel 1763 Franken. Auf den folgenden zwei Seiten sind die regionalen Durch-
schnittsmieten (Grafik 3) sowie der Bereich, in dem die mittlere Hälfte der Mieten liegt (Grafik
4), für verschiedene Wohnungsgrössen dargestellt.
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Grafik 3: Bestandsmieten nach Region und Zimmerzahl
Nettomonatsmieten in Franken, arithmetisches Mittel, 2015–2017
Erläuterungen: Werte, die aufgrund tiefer Fallzahlen mit einer erhöhten Unsicherheit behaftet sind, sind wie folgt
gekennzeichnet: * = 20 bis 49 Beobachtungen, ** = 10 bis 19 Beobachtungen. Die grauen Striche an den Balken-
enden markieren die 95%-Konfidenzintervalle der Schätzwerte. Die Reihenfolge der Regionen orientiert sich am
Mietpreis für eine 4-Zimmerwohnung.
Grafik: Statistisches Amt des Kantons Zürich; Quelle: BFS, gepoolte Strukturerhebung 2015 bis 2017
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Grafik 4: Bandbreiten der Bestandsmieten nach Region und Zimmerzahl
Nettomonatsmieten in Tausend Franken, 2015–2017
10% 25% 75% 90%
50%
Lesebeispiel: Die 10 Prozent tiefsten Nettomieten für eine 3-Zimmerwohnung in der Stadt Zürich liegen unter 840
Franken. Die mittlere Hälfte, der Bereich zwischen 25 und 75 Prozent, liegt zwischen 1086 und 1817 Franken. Die
teuersten 10 Prozent liegen über 2300 Franken. Bei weniger als 50 Fällen wird nur der mittlere Bereich dargestellt.
* = 20 bis 49 Beobachtungen, ** = 10 bis 19 Beobachtungen. Die Reihenfolge der Regionen orientiert sich am
Mietpreis für eine 4-Zimmerwohnung.
Grafik: Statistisches Amt des Kantons Zürich; Quelle: BFS, gepoolte Strukturerhebung 2015 bis 2017
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Grafik 3 bestätigt, dass Wohnen im Kanton Zürich überdurchschnittlich teuer ist. Für jeden
Wohnungstyp liegt die mittlere kantonale Bestandsmiete höher als der nationale Durchschnitt.
Auch in den preisgünstigen Regionen des Kantons sind die Mieten im Vergleich mit der rest-
lichen Schweiz eher hoch. In den wenigen Fällen, in denen die geschätzte Durchschnittsmiete
unter dem nationalen Wert liegt (zum Beispiel 2-Zimmerwohnungen im Weinland), ist die Dif-
ferenz statistisch nicht signifikant. Besonders hoch sind die Bestandsmieten in den Regionen
am See: die Stadt Zürich, der Zimmerberg und der Pfannenstiel. Grundsätzlich die höchsten
Bestandsmieten verzeichnet die Goldküste, also die Region Pfannenstiel. Wenig verwunder-
lich bestätigt sich somit, dass die Mieten dort am höchsten sind, wo auch das Bauland teuer
ist (Moser 2017).
Grosse Bandbreite bei den Mieten
Die erwähnten Durchschnittswerte bei den Bestandsmieten ermöglichen zwar einen über-
sichtlichen Vergleich zwischen den Regionen, dahinter verbergen sich jedoch zum Teil grosse
Unterschiede (Grafik 4). Wenig überraschend sind die Bandbreiten für die Mietzinse von
6+-Zimmerwohnungen in der Regel am grössten. Dies hat natürlich damit zu tun, dass die
Mietobjekte in dieser Randkategorie auch sieben oder mehr Zimmer umfassen können. Zu-
dem sind in dieser Kategorie wohl auch die Unterschiede beim Ausbaustandard grösser, weil
luxuriöse Wohnungen stärker vertreten sind.
Von homogenen Bestandsmieten kann jedoch in keinem Fall die Rede sein. Im Durchschnitt
sind die Mieten in den Regionen am oberen Ende des mittleren Bereichs 50 Prozent höher
als jene am unteren Ende. Die Grenze zu den 10 Prozent der höchsten Mieten liegt im Schnitt
sogar 120 Prozent über der Grenze zu den 10 Prozent der tiefsten Mieten. In diesem kom-
plexen Preisgefüge kommt letztlich zum Ausdruck, dass kaum eine Mietwohnung genau
gleich wie die andere ist. Die Objekte unterscheiden sich in Lage, Ausbaustandard und
Miethistorie.
Auffallend ist auch, dass die Bandbreite für mittlere und grosse Wohnungen in den teuren
Seeregionen tendenziell grösser ist. In der Stadt Zürich reicht die mittlere Bandbreite für
4-Zimmerwohnungen von 1335 Franken bis 2270 Franken (+70 Prozent), am Pfannenstiel
von 1520 Franken bis 2495 Franken (+64 Prozent) und am Zimmerberg von 1370 Franken
bis 2210 Franken (+61 Prozent). Zudem sind in diesen drei Regionen die teuersten Mietwoh-
nungen mit 3 oder mehr Zimmern deutlich teurer als in den anderen Regionen. Dies ist Aus-
druck davon, dass in diesen Regionen luxuriöse Objekte ein relevanter Teil des Mietwoh-
nungsmarktes sind. Erkennbar ist das in der Grafik 4 an den eingezeichneten 90-Prozent-
Quantilen. Gerade in der Stadt Zürich gibt es jedoch bei den 3- und 4-Zimmerwohnungen
durchaus Haushalte mit einer im kantonalen Vergleich tiefen Bestandsmiete. Das geschätzte
10-Prozent-Quantil, d.h. die Grenze zu den 10 Prozent günstigsten Mieten, hat mit 840 Fran-
ken für 3-Zimmerwohnungen den tiefsten Wert im ganzen Kanton. Bei 4-Zimmerwohnung
liegt es im mittleren Bereich. Die Grund dafür ist, dass in der Stadt Zürich nach dem Kosten-
prinzip vermietete Wohnungen (und kleinem Rahmen auch subventionierte Wohungen) einen
beträchtlichen Marktanteil haben (siehe zu Kostenmieten auch Seite 11).
Um die grössere Bandbreite an Zimmerberg und Pfannenstiel besser zu verstehen, lohnt sich
auch eine Auswertung auf Gemeindeebene. In Grafik 5 ist die durchschnittliche Bestands-
miete für einen Quadratmeter Wohnfläche in einer 4-Zimmerwohnung wiedergegeben. Kleine
Gemeinden, für die wenige Angaben vorliegen, wurden hierfür anderen Gemeinden zuge-
schlagen. Die solchermassen «fusionierten» Gemeinden sind anhand der gestrichelten Ge-
meindegrenzen erkennbar. Im ländlichen Gebieten mussten teilweise mehrere Gemeinden
zusammengefasst werden, weil dort weniger Haushalte leben und diese zudem seltener zur
Miete wohnen.
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Grafik 5: Quadratmeter-Bestandsmieten in den Gemeinden
Nettomonatsmieten für 4-Zimmerwohnungen in Franken, arithmetisches Mittel, 2015–2017
Erläuterungen: Gemeinden mit weniger als 30 Fällen wurden anderen Gemeinden zugeschlagen, um Durch-
schnittswerte ausweisen zu können. Die gestrichelten Linien repräsentieren in diesen Fällen die Gemeindegren-
zen.
Grafik: Statistisches Amt des Kantons Zürich; Quelle: BFS, gepoolte Strukturerhebung 2015 bis 2017
Dabei zeigt sich, dass die Mieten in den Seegemeinden nahe der Stadt Zürich am höchsten
sind und mit zunehmender Entfernung abnehmen. Die grosse Mietpreis-Bandbreite in den
Regionen Pfannenstiel und Zimmerberg ist demnach auch ausgeprägten Unterschieden zwi-
schen den einzelnen Gemeinden der Region geschuldet. Neben der Nähe zu Zürich spielen
auch andere kommunale Faktoren wie etwa Aussicht und Besonnung sowie das Prestige und
der Steuerfuss eine zentrale Rolle. Diese Faktoren dürften auch die hohen Bestandsmieten
in Uitikon erklären. Zusammen mit Zollikon und Küsnacht bildet Uitikon das Trio der Gemein-
den, in denen eine 4-Zimmerwohnung im Schnitt über 23 Franken pro Quadratmeter kostet.
Wobei in Erinnerung gerufen sei, dass die Auswertung auf einer Stichprobe basiert und die
Unterschiede zwischen den Gemeinden, gerade auch entlang des Sees, nicht immer signifi-
kant sind.
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Quadratmeter am günstigsten in 4-Zimmerwohnungen
In Grafik 6 sind die regionalen Quadratmetermietpreise für Wohnungen mit einer unterschied-
lichen Zimmerzahl dargestellt. In den meisten Fällen ist dabei eine mehr oder weniger stark
ausgeprägte U-Form erkennbar. Das heisst: Pro Quadratmeter ist die Miete von 1-Zimmer-
wohnungen am teuersten; sie nimmt dann mit jedem zusätzlichen Zimmer ab, bis die Talsohle
bei den 4-Zimmerwohnungen erreicht ist. Für grössere Wohnungen steigen die Quadratme-
terpreise wieder. Regionen, in denen dieses Muster deutlich erkennbar ist, sind zum Beispiel
die Städte Winterthur und Zürich sowie das Glattal.
Grafik 6: Quadratmeter-Bestandsmieten nach Region und Zimmerzahl
Arithmetisches Mittel in Franken, 2015–2017
Erläuterungen: Werte, die aufgrund tiefer Fallzahlen mit einer erhöhten Unsicherheit behaftet sind, sind wie folgt
gekennzeichnet: * = 20 bis 49 Beobachtungen, ** = 10 bis 19 Beobachtungen. Die grauen Striche markieren die
95%-Konfidenzintervalle der Schätzwerte. Kleine Intervalle sind nicht sichtbar, weil sie von den Punkten überlagert
werden. Die Reihenfolge der Regionen orientiert sich am Mietpreis für eine 4-Zimmerwohnung.
Grafik: Statistisches Amt des Kantons Zürich; Quelle: BFS, gepoolte Strukturerhebung 2015 bis 2017.
Der höhere Quadratmeterpreis in Wohnungen mit wenigen Zimmern ist eine Folge der Fix-
kosten, die bei Bau und Unterhalt anfallen (Craviolini 2017). Auf je mehr Zimmer beziehungs-
weise Wohnfläche die Kosten für die teuren Elemente der Grundausstattung (Küche, Bad und
Erschliessung) verteilt sind können, desto stärker sinkt der Quadratmeterpreis. Weitere
Gründe könnten Unterschiede bei der Nachfrage sowie der Mietdauer sein. Eine Untersu-
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chung von Statistik Stadt Zürich zeigt, dass es in kleineren Wohnungen häufiger zu Mieter-
wechseln kommt (Rey 2020). Vermieter haben deshalb bei kleinen Objekten vermehrt Gele-
genheit, die Miete ohne grosse Begründungslast zu erhöhen. Überraschender sind die hohen
Quadratmeterpreise bei grossen Wohnungen. Ein Grund könnte ein höherer Ausbaustandard
sein. Eine finanzstarke Mieterschaft ist eher an grossen Wohnungen mit vielen Zimmern in-
teressiert. Entsprechend finden sich grosse Wohnungen häufiger an teuren Wohnlagen, und
auch die Ausstattung dürfte im Schnitt luxuriöser sein, dann etwa, wenn sie mehrere Nass-
zellen aufweisen.
Für die These der Luxuswohnungen mit 5 oder mehr Zimmern spricht, dass die ausgewiese-
nen Durchschnittswerte stärker von ein paar teuren Wohnungen beeinflusst werden. Am ext-
remsten ist das bei den Werten für 6+-Zimmerwohnungen im Limmattal, in dem auch die
Tiefsteuergemeinde Uitikon liegt, zu beobachten. Die Hälfte der Haushalte bezahlt hier weni-
ger als 20 Franken Miete pro Quadratmeter. Weil es jedoch auch ein paar sehr teure Miet-
wohnungen gibt, resultiert ein Durchschnittswert von 26 Franken. Das grosse Konfidenzinter-
vall ist demnach nicht nur eine Folge der kleinen Zahl von Beobachtungen, die knapp unter
50 liegt, sondern vor allem auch der grossen Mietpreisbandbreite.
Vermietungsgrundsatz beeinflusst Mietpreise
Wenn bei der Festlegung des Mietzinses die Kosten für Bau und Unterhalt massgebend sind
und nicht der Preis, den der Markt innerhalb des gesetzlichen Rahmens hergibt, spricht man
vom Prinzip der Kostenmiete oder auch von der gemeinnützigen Miete. Es versteht sich von
selbst, dass die Mieten für gemeinnützige Wohnungen in der Regel tiefer sind. Noch günsti-
gere Mieten sind lediglich möglich, wenn nicht nur auf eine Rendite verzichtet wird, sondern
zusätzlich Subventionen fliessen. Dies ist bei den Sozialwohnungen der Fall. Oft wird gemein-
nütziger Wohnraum mit Genossenschaftswohnungen gleichgesetzt, weil viele Genossen-
schaften keine Gewinnabsicht haben und nicht selten als Selbsthilfeorganisation gegründet
wurden, um den Mitgliedern günstiges Wohnen zu ermöglichen. Dies stellt jedoch eine Ver-
einfachung dar. Zum einen weil nicht jede Genossenschaft dem Prinzip der Kostenmiete ver-
pflichtet ist, zum anderen weil auch Stiftungen, private Eigentümer oder die öffentliche Hand
ihre Wohnungen ohne Renditeabsicht vermieten können. Es ist deshalb nicht sinnvoll, die in
der Strukturerhebung vorhanden Angaben zum Eigentümertyp zu verwenden, um zu bestim-
men, welcher Vermietungsgrundsatz zur Anwendung kommt.
Die nachfolgenden Auswertungen zur Nettomiete nach Vermietungsgrundsatz basieren des-
halb auf einer Erhebung des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO), die bereits in einer
gesamtschweizerischen Analyse (Sotomo 2017) verwendet wurde. Die Erhebung erlaubt eine
Identifikation von Haushalten in der Strukturerhebung, die in gemeinnützig vermieteten Woh-
nungen leben. Die Erfassung von Wohnungen in kommunalem Besitz – wichtig in der Stadt
Zürich – ist allerdings lückenhaft.2 Betroffen sind davon sowohl die subventionierten als auch
die gemeinnützig vermieteten Wohnungen. Der Anteil der Haushalte in gemeinnützigen Miet-
wohnungen und die Differenz zwischen gemeinnutz- und marktorientierten Mieten werden
deshalb in der Tendenz unterschätzt.
2Gemeinnützig vermietete Wohnungen werden mit einer Umfrage bei den beiden Genossenschafts-Dachverbän-
den, Adressabgleichen bei der Emissionszentrale der gemeinnützigen Wohnbauträger EGW und einer Liste der
vom BWO unterstützen gemeinnützigen Bauträger identifiziert. Das BWO schätzt, auf diese Weise «etwa 90 Pro-
zent aller sich im Besitz des gemeinnützigen Sektors befindlichen Wohnungen» zu erfassen (BWO (online): Zahlen
zum gemeinnützigen Wohnungsbau).
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Grafik 7: Haushalte in gemeinnützig vermieteten Wohnungen
2015–2017
Erläuterungen: 24 Prozent aller Miethaushalte in der Stadt Zürich wohnen gemeinnützig (links). Von kantonsweit
allen Miethaushalten in einer gemeinnützigen Wohnung wohnen 64 Prozent in der Stadt Zürich (rechts). Die
grauen Striche markieren die 95%-Konfidenzintervalle der Schätzwerte.
Grafik: Statistisches Amt des Kantons Zürich; Quelle: BFS, gepoolte Strukturerhebung 2015 bis 2017
Eine Auswertung der Daten zeigt, dass gemeinnütziges Wohnen vor allem ein städtisches
oder gar stadtzürcherisches Phänomen ist (Grafik 7): In den Städten Zürich (24 Prozent) und
Winterthur (15 Prozent) wohnt ein erheblicher Teil der Miethaushalte gemeinnützig. Beinahe
inexistent ist gemeinnütziges Wohnen dagegen im Weinland. Nur 2 Prozent der Miethaus-
halte wohnen dort zu kostendeckenden Mieten. Rund zwei Drittel (64 Prozent) der Zürcher
Haushalte in Kostenmietverhältnissen wohnen allein in der Stadt Zürich (rechte Hälfte Grafik
7). Zusammen mit jenen in Winterthur (8 Prozent) vereinen die beiden grossen Städte nicht
ganz drei Viertel dieser Mietform auf sich. Um die Unterschiede zwischen kosten- und markt-
orientieren Mietpreisen zu diskutieren wird deshalb in Grafik 8 auf Winterthur und Zürich fo-
kussiert. Aufgrund der geringeren Relevanz gemeinnütziger Mietwohnungen in den anderen
Regionen sind dort zudem die Fallzahlen oft zu gering für aussagekräftige Auswertungen.
Nicht unerwartet ist sowohl in Zürich als auch in Winterthur gemeinnützig vermieteter Wohn-
raum günstiger als solcher in Marktmietverhältnissen (Grafik 8). Besonders markant ist die
Differenz bei den 1-Zimmerwohnungen in Zürich. Der Quadratmeter-Mietpreis einer gemein-
nützig vermieteten 1-Zimmerwohnung ist im Durchschnitt 11 Franken günstiger. Bei 4-Zim-
merwohnungen beträgt die Differenz etwas weniger als 6 Franken. Insgesamt legt die Aus-
wertung nahe, dass das in der Stadt Zürich durchaus vorhandene Angebot an günstigen Miet-
wohnungen (vgl. Grafik 4) zu grossen Teilen gemeinnützig ausgerichteten Vermietern zuzu-
schreiben ist.
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Grafik 8: Quadratmeter-Bestandsmieten nach Zimmerzahl und Vermie-
tungsgrundsatz
Arithmetisches Mittel, 2015–2017
Erläuterungen: Werte, die aufgrund tiefer Fallzahlen mit einer erhöhten Unsicherheit behaftet sind, sind wie folgt
gekennzeichnet: * = 20 bis 49 Beobachtungen, ** = 10 bis 19 Beobachtungen. Die grauen Striche markieren die
95%-Konfidenzintervalle der Schätzwerte. Kleine Intervalle sind nicht sichtbar, weil sie von den Punkten überlagert
werden. Gemeinnützige und subventionierte Wohnungen in kommunalen Besitz sind tendenziell untererfasst. Die
Differenz zwischen gemeinnutz- und marktorientierten Mieten werden deshalb in der Tendenz unterschätzt.
Grafik: Statistisches Amt des Kantons Zürich; Quelle: BFS, gepoolte Strukturerhebung 2015 bis 2017
Überraschend ist, dass in der Stadt Zürich der durchschnittliche Preis für Wohnungen mit 6+
Zimmern auch bei den gemeinnützigen Wohnungen wieder ansteigt. Dies ist ein Hinweis da-
rauf, dass auch in den gemeinnützigen Wohnungen mit 6+ Zimmern die Kosten für die Grund-
ausstattung höher sind, weil zum Beispiel mehr als eine Nasszelle installiert wird. Das breite
Konfidenzintervall zeigt jedoch, dass der Durchschnittswert die komplexe Situation nur unbe-
friedigend zusammenfasst. Zum einen sind die Fallzahlen tiefer, zum anderen die Mietpreise
breiter gestreut als bei den anderen Wohnungstypen.
Für Winterthur sollten die Angaben zu gemeinnützigen 1- und 6+-Zimmerwohnungen auf-
grund der geringen Fallzahlen nur mit sehr grosser Vorsicht interpretiert werden: Die breiten
Konfidenzintervalle zeigen, wie unsicher die Schätzungen der Mietpreise sind. Für die ande-
ren Wohnungsgrössen (2- bis 5-Zimmerwohnungen) sind die tieferen Bestandsmieten für ge-
meinnützigen Wohnraum eindeutiger, wenngleich der Unterschied kleiner ist als in der Stadt
Zürich, was vor allem den deutlich höheren Marktmieten in der Stadt Zürich geschuldet ist.
Für 4-Zimmerwohnungen beträgt die durchschnittliche Differenz pro Quadratmeter Wohnflä-
che in der Stadt Winterthur weniger als 3 Franken.
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Fazit
Die Auswertungen zeigen, dass der Kanton Zürich zu Recht als teures Pflaster für Miethaus-
halte gilt, wobei die Durchschnittsmieten um das untere Seebecken besonders hoch sind. Die
Mietpreisbänder sind in der Regel jedoch breit. Es gibt somit in jeder Region auch Haushalte,
die eine tiefe Miete bezahlen.
Regionale Unterschiede innerhalb des Kantons bestehen nicht nur bei den Mietpreisen, son-
dern auch beim Anteil der Miethaushalte oder beim Anteil der nach dem Kostenprinzip ver-
mieteten Wohnungen.
Die Frage, was schlussendlich den Mietpreis bestimmt, kann mit der bestehenden Daten-
grundlage nicht beantwortet werden. Die Unterschiede bei den Mietpreisen, die je nach Ge-
meinde, Zimmerzahl und Vermietungsgrundsatz bestehen, zeigen, dass diese Faktoren eine
Rolle spielen, wenn auch nicht in allen Regionen im gleichen Ausmass. Andere Faktoren wie
die Marktlage beim Abschluss des Mietvertrags oder auch der Ausbaustandard einer Woh-
nung beeinflussen den Mietpreis jedoch ebenfalls. Daten dazu fehlen jedoch in der öffentli-
chen Statistik. Eine weitergehende Analyse der Mietpreisbildung setzt deshalb eine Verbes-
serung der Datenlage voraus. Dies besonders dann, wenn die Analyse über die Angebots-
mieten öffentlich ausgeschriebener Wohnungen hinausgehen und auch die Bestandsmieten
umfassen soll.
14statistik.info 2021/01
Literatur
Craviolini, Julie (2017): Wer braucht wieviel Wohnfläche? Statistisches Amt des Kantons
Zürich, statistik.info 2017/04.
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Rey, Urs (2020): Hohe Wohnungsfluktuation trotz tiefem Leerstand. Webartikel Statistik
Stadt Zürich.
Sager, Daniel (2018): Neumieter zahlen oft viel mehr. In: Die Volkswirtschaft 2018/3, S. 61-
62.
Sotomo (2017): Gemeinnütziges Wohnen im Fokus. Ein Vergleich zu Miete und Eigentum.
Bundesamt für Wohnungswesen, Grenchen.
15Das Statistische Amt des Kantons Zürich ist das Kompetenzzentrum für Datenanalyse der kantonalen Verwaltung. In unserer Online-Publikationsreihe «statistik.info» analysieren wir für ein breites interessiertes Publikum wesentliche soziale und wirtschaftliche Entwicklungen in Kanton und Wirtschaftsraum Zürich. Unser monatlicher Newsletter «NewsStat» informiert Sie über unsere Neuerscheinungen in der Reihe «statistik.info» sowie über die Neuigkeiten in unserem Webangebot. Fragen, Anregungen, Kritik? Verfasser: Basil Schläpfer Telefon: 043 259 75 39 E-Mail: basil.schlaepfer@statistik.ji.zh.ch Kanton Zürich Statistisches Amt Analysen & Studien Schöntalstrasse 5 8090 Zürich Telefon: 043 259 75 00 E-Mail: datashop@statistik.zh.ch www.statistik.zh.ch © 2021 Statistisches Amt Kanton Zürich, Abdruck mit Quellenangabe erlaubt.
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