STEINER INVESTMENT FOUNDATION - Prospekt der Anlagegruppe Swiss Development Residential
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März 2021 - Finale Version
STEINER INVESTMENT
FOUNDATION
Prospekt der Anlagegruppe
Swiss Development ResidentialDie in diesem Prospekt enthaltenen Angaben beruhen auf den Statuten, dem Stiftungsreg-
lement sowie den Spezialreglementen (z.B. Anlage- und Finanzierungsrichtlinien) der Stei-
ner Investment Foundation (die «Stiftung»), der Emittentin der Anlagegruppe «Swiss De-
velopment Residential» («SDR»). Bei Widersprüchen gehen das Gesetz, die darauf
basierende Rechtspraxis, Statuten, Stiftungsreglement und Spezialreglemente sowie Än-
derungen derselben dem Prospekt vor.
Für Änderungen oder Ergänzungen dieses Prospekts ist der Stiftungsrat zuständig. Die
Änderungen oder Ergänzungen werden den Anlegern unaufgefordert mitgeteilt bzw. zu-
gänglich gemacht, und zwar entweder in physischer (Papierform) oder in elektronsicher
Form, beispielsweise durch Aufschalten auf der Homepage der Stiftung.
Die Anlagegruppe SDR stellt eine Immobilien-Anlagegruppe mit ausschliesslicher Anlage
in Bauprojekte im Sinn von Art. 27 Abs. 3 ASV dar. Sie investiert ihre Mittel ausschliesslich
in Bauland, angefangene Bauten und sanierungsbedürftige Objekte mit vorwiegender
(künftiger) Wohnnutzung. Dazu gehören auch gemeinnützige Wohnungen sowie qualifi-
zierte Wohnformen wie das Alters- und Studentenwohnen. Daneben sind auch Bauprojekte
ohne vorwiegende Wohnnutzung (d.h. kommerzielle Nutzung) bis maximal 30% des Ver-
mögens der Anlagegruppe SDR (nach Ablauf einer Aufbauphase) zulässig. Die Anlage-
gruppe SDR kann die fertiggestellten Bauprojekte als Bestandsimmobilien behalten oder
veräussern.
Dieser Prospekt bildet die Grundlage für die Ausgabe und Rücknahme von Ansprüchen an
der Anlagegruppe SDR sowie für den Erwerb bestehender Ansprüche an der Anlage-
gruppe SDR mittels Abtretung.
Dieser Prospekt ersetzt den bisherigen Prospekt der Stiftung für die Anlagegruppe SDR
aus dem Jahr 2016.
2Inhaltsverzeichnis
1 Informationen über die Stiftung 4
2 Angaben zum Stiftungsvermögen 4
3 Immobilien als Anlage 4
4 Anlagefokus und Anlagestrategie 4
5 Organisation, Gremien, und Parteien 8
6 Ansprüche 10
7 Steuervorschriften 13
8 Gebührenmodell 13
9 Risikohinweise 15
10 Annex 18
3Prospekt der Anlagegruppe
Swiss Development Residential
1 Informationen über die das von den Anlegern zum Zweck der Vermö-
Stiftung gensanlage eingebracht wird. Das Anlagever-
mögen setzt sich aus gleichen, nennwertlosen
Die Steiner Investment Foundation bzw. «SIF» und unentziehbaren Ansprüchen der Anleger
oder die «Stiftung» ist eine Stiftung schweizeri- zusammen. Die Ansprüche sind keine Wertpa-
schen Rechts im Sinne von Art. 80 ff. des piere, sondern buchhalterisch erfasste Beteili-
schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB) vom gungseinheiten. Die Verpfändung von Ansprü-
10. Dezember 1907. Als Anlagestiftung unter- chen wie deren Abtretung an Dritte ist ohne
steht sie den Bestimmungen von Art. 53g ff. des vorherige Zustimmung der Geschäftsführung
Bundesgesetzes über die berufliche Alters-, der Stiftung ausgeschlossen.
Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge (BVG)
vom 25. Juni 1982. Die Stiftung bezweckt die
Anlage und Verwaltung der ihr anvertrauten
3 Immobilien als Anlage
Vorsorgegelder. Dabei führt sie Kapitalanlagen Immobilien als Investitionsanlage beinhalten
ausschliesslich für institutionelle Investoren der üblicherweise Grundstücke im Allein- und Mitei-
beruflichen Vorsorge durch. Als Anleger der gentum, inklusive Stockwerkeigentum, Bauten
Stiftung sind namentlich die in der Schweiz do- im Baurecht sowie Bauland. Bei Immobilien als
mizilierten, steuerbefreiten Vorsorgeeinrichtun- Kapitalanlage ist dabei zu unterscheiden
gen privaten oder öffentlichen Rechts, Freizü- zwischen:
gigkeitseinrichtungen, die Auffangeinrichtung,
• Wohnbauten;
der Sicherheitsfonds, Anlagestiftungen, patro-
nale Wohlfahrtsfonds Finanzierungsstiftungen • Kommerziell genutzten Grundstücken;
sowie Bankstiftungen im Rahmen der Säule 3a
• Bauten mit gemischter Nutzung;
zugelassen. Ebenfalls als Anleger zugelassen
sind von der FINMA beaufsichtigte Personen, • Bauland und Abbruchobjekten;
die kollektive Anlagen verwalten (etwa Fonds- • sowie Spezialbauten.
leitungsgesellschaften für von ihnen verwaltete
Anlagefonds), sofern sie bei der Stiftung aus- Immobilienanlagen generieren dank Mietein-
schliesslich Vermögenswerte anlegen, die aus nahmen regelmässige Erträge und bieten die
kollektiven Anlagen stammen, deren Anleger- Möglichkeit einer Wertsteigerung. Dadurch un-
kreis nachweislich auf die in Art. 3 Abs. 1 lit. a terscheiden sich Immobilien grundsätzlich von
der Statuten genannten Einrichtungen be- anderen Anlageklassen und haben mit diesen
schränkt ist. Die Stiftung wird von der eidgenös- dementsprechend nur eine schwache Korrela-
sischen Oberaufsichtskommission Berufliche tion. Daher haben Immobilien tendenziell eine
Vorsorge («OAK BV») beaufsichtigt. stabilisierende Wirkung auf ein breit angelegtes
Vermögensportfolio, wobei Faktoren wie Bevöl-
Die Stiftung verfügt zum Zeitpunkt der Publika- kerungswachstum, Nutzungsart der Liegen-
tion dieses Prospekts über zwei Anlagegrup- schaften, Beschäftigung sowie das Zinsniveau
pen, die Anlagegruppe Swiss Development eine wichtige Rolle für den Erfolg der Anlage
Commercial («SDC») sowie die Anlagegruppe darstellen.
SDR.
4 Anlagefokus und Anla-
2 Angaben zum Stiftung- gestrategie
svermögen
Das Stiftungsvermögen der Stiftung setzt sich 4.1 Immobilienentwicklung
zusammen aus dem Stammvermögen mit ei- Die Stiftung bietet ihren Anlegern die Möglichkeit,
nem anfänglichen Widmungsvermögen von direkt in Immobilienentwicklungsprojekte zu inves-
CHF 200’000 und aus dem Anlagevermögen, tieren, und zwar während verschiedener Phasen.
4Prospekt der Anlagegruppe
Swiss Development Residential
Immobilienentwicklungsprojekte umfassen generell für die Realisierung des Bauprojekts erfolgsver-
folgende Phasen: sprechend sind.
1. Erwerb von Bauland (mit oder ohne Wirtschaftliches Ziel ist es, mit dem Anlageka-
Quartier-/Gestaltungsplan); pital der Anlagegruppe SDR durch Investitionen
in Immobilienentwicklungen und Liegenschaf-
2. Projektentwicklung (bis zum Erhalt einer
ten mit einem Umbau- und/oder Sanierungspo-
Baubewilligung);
tenzial eine angemessene Rendite zu erwirt-
3. Projektrealisierung (Erstellung und Erst- schaften. Das Vermögen der Anlagegruppe
Vermietung bzw. Verkauf im Stockwer- SDR wird hauptsächlich in Bauprojekte für Lie-
keigentum und/oder ganzer vermietbarer genschaften mit vorwiegender (künftiger)
Mehrparteien-Anlageobjekte); Wohnnutzung investiert werden. Dazu gehören
4. Gegebenenfalls Immobilienhaltung und - auch gemeinnützige Wohnungen sowie qualifi-
bewirtschaftung (Vermietung / Verwal- zierte Wohnformen wie das Alters- und Studen-
tung / Unterhalt); tenwohnen. Zulässig sind aber zu einem gerin-
geren Anteil auch Bauprojekte für
5. Sanierung / Renovation / Umnutzung etc. Liegenschaften ohne vorwiegende Wohnnut-
von hierzu geeigneten Liegenschaften. zung, namentlich Geschäftsliegenschaften, Bü-
Viele institutionelle Investoren wünschen sich Zu- roliegenschaften, Gewerbeliegenschaften (inkl.
gang zu Immobilien mit attraktiven Renditeerwar- Retail), Industrieliegenschaften, Logistikliegen-
tungen und sind bereit, bereits in früheren Phasen, schaften, Restauration, Hotelliegenschaften,
das heisst bei Erwerb des Baulandes und in der reine Freizeitliegenschaften sowie Mischliegen-
Phase der Projektentwicklung bzw. in der Phase der schaften. Sämtliche Immobilienanlagen werden
Sanierung, Renovation oder Umnutzung zu investie- auf dem Gebiet der Schweiz getätigt.
ren. Hier ist regelmässig ein Einstieg zu attraktive- Oberstes Ziel der Anlagegruppe SDR ist der er-
ren Renditen als bei Bestandsliegenschaften mög- folgreiche Aufbau und die einwandfreie Bewirt-
lich, da der Kreis der Nachfrager noch limitiert ist. schaftung des Immobilienentwicklungsgefäs-
Da in diesen Phasen das Anlagerisiko grösser und ses im Interesse der Anleger. Für Infrastruktur,
das Kapital durch den mehrjährigen Projektzyklus professionelles Management und eine entspre-
langfristig gebunden ist, kommen für Anleger insbe- chende Administration der Investitionen und der
sondere Anlagegruppen einer Anlagestiftung mit Anlagegelder wird eine angemessene Gebüh-
spezifischem Fokus auf Entwicklungsprojekte, wie renpolitik angewendet. Das finanzielle Ziel der
die Anlagegruppe Swiss Development Residential, Stiftung ist eine stabile und risikoangepasste
als eine Beimischung in ihre Anlagestrategie, in- Anlagerendite für die Anleger zu erzielen.
frage.
4.3 Anlage- und Finanzierungs-
4.2 Anlagen in Bauprojekte richtlinien für die Anlage-
Die Anlagegruppe SDR investiert direkt oder gruppe SDR
über 100-prozentige Tochtergesellschaften in
Die Anlage- und Finanzierungsrichtlinien für die
Bau- und Immobilienentwicklungsprojekte in
Anlagegruppe SDR bilden die Grundlage für
den Ballungsgebieten und Agglomerationen der
sämtliche Anlageentscheide. Sie definieren, in
Schweiz. Die Anlagen dürfen direkt in Grund
welche Art von Anlagen investiert werden soll,
und Boden erfolgen. Es ist der Anlagegruppe
und konkretisieren insbesondere die Anlagebe-
SDR auch erlaubt, in Immobilien-Entwicklungs-
schränkungen. Die Anlage- und Finanzierungs-
projekte zu investieren, die erst in der Planung
richtlinien halten sich an die Vorgaben der
sind, sofern detaillierte Marktabklärungen und
Art. 26 ff. der Verordnung über die Anlagestif-
Machbarkeitsstudien ergeben haben, dass die
tungen vom 10. und 22. Juni 2011 («ASV»), die
Voraussetzungen für den Erhalt der notwendi-
mit Wirkung per 1. August 2019 ergänzt worden
gen Bewilligungen vorliegen und die Aussichten
sind.
5Prospekt der Anlagegruppe
Swiss Development Residential
Bei der Anlagegruppe SDR handelt es sich um 2. Die Anlagegruppe SDR investiert ihre Mittel haupt-
eine Immobilien-Anlagegruppe mit ausschliess- sächlich in Bauprojekte mit (künftiger) vorwiegender
licher Anlage in Bauprojekte im Sinne von Wohnnutzung. Dazu gehören auch gemeinnützige
Art. 27 Abs. 3 ASV. Die Stiftung behält sich vor, Wohnungen sowie qualifizierte Wohnformen wie das
das Vermögen der Anlagegruppe SDR zwecks Alters- und Studentenwohnen. Als Bauprojekte ohne
Liquiditätsmanagements teilweise in Geldanla- vorwiegende Wohnnutzung zulässig sind Geschäfts-
gen zu investieren. Fertiggestellte Bauprojekte liegenschaften, Büroliegenschaften, Gewerbelie-
können von der Anlagegruppe SDR verkauft o- genschaften (inkl. Retail), Industrieliegenschaften,
der als Bestandsimmobilien behalten werden. Logistikliegenschaften, Restauration, Hotelliegen-
schaften, reine Freizeitliegenschaften sowie
Die vollständigen Anlage- und Finanzierungs-
Mischliegenschaften (gemeinsam, "gewerbliche
richtlinien der Anlagegruppe SDR lauten wie
Nutzung").
folgt:
3. Die Anlagegruppe SDR investiert ihre Mittel in der
1 ERSTER TEIL: ALLGEMEINE ANLAGERICHT- gesamten Schweiz. Das Vermögen der Anlage-
LINIEN
gruppe SDR wird angemessen verteilt nach Regio-
1. Die Anlage des Anlagevermögens der Anlage- nen und Lagen.
gruppe Swiss Development Residential (nachfol-
4. Kriterien für die Auswahl der Bauprojekte sind At-
gend als "Anlagegruppe SDR" bezeichnet) erfolgt
traktivität der Lage, Erschliessung durch den öffent-
unter Beachtung der Kriterien Sicherheit, Ertrag und
lichen Verkehr, Standortentwicklung, wirtschaftliche
Liquidität. Die Stiftung verfolgt eine auf Stabilität aus-
und demographische Entwicklungen, Vermietungs-
gerichtete Anlagestrategie mit nachhaltigen Erträ-
bzw. Verkaufsmöglichkeiten, zu erwirtschaftende
gen und einem kontinuierlichen Wertschöpfungspo-
Rendite sowie vorhandenes Potential für Wert- und
tential.
Ertragssteigerungen.
2. Die Stiftung investiert das Vermögen unter Einhal-
5. Die Anlagegruppe SDR kann die fertiggestellten
tung der für die steuerbefreite Vorsorge geltenden
Bauprojekte als Bestandsimmobilien behalten oder
Gesetze, Grundsätze und Richtlinien sowie im Rah-
veräussern.
men der Praxis der Aufsichtsbehörde.
6. Die Anlagegruppe SDR kann ihren Anlagefokus
3. Die Anlage in Einrichtungen, bei denen eine Nach-
durch Beschluss des Stiftungsrats jederzeit dahinge-
schusspflicht besteht, ist nicht gestattet.
hend ändern, dass sie zur klassischen Immobilien-
4. Die allgemeinen Anlagerichtlinien gemäss diesem Anlagegruppe wird. Vorausgesetzt ist dafür jedoch,
ersten Teil ergänzen die speziellen Anlagerichtlinien dass die Anlagegruppe SDR zum Zeitpunkt dieser
des zweiten Teils dieser Anlagerichtlinien. Die spe- Änderung die Anlagerestriktionen von Art. 27 Abs. 3
ziellen Anlagerichtlinien gemäss dem zweiten Teil ASV erfüllt.
dieser Anlagerichtlinien gehen den allgemeinen An-
lagerichtlinien gemäss diesem ersten Teil vor und Artikel 2 Zulässige Anlagen
dürfen davon abweichen.
1. Die Anlagegruppe SDR investiert ihre Mittel in Anla-
geobjekte, welche die Anforderungen gemäss Art. 1
2 ZWEITER TEIL: SPEZIELLE ANLAGERICHT-
LINIEN erfüllen. Allen Anlageentscheiden geht eine sorgfäl-
tige Prüfung unterschiedlicher Parameter (finanziel-
Artikel 1 Anlagefokus ler, rechtlicher, steuerlicher, technischer und um-
weltspezifischer Art) voraus.
1. Die Anlagegruppe SDR stellt eine Immobilien-Anla-
gegruppe mit ausschliesslicher Anlage in Baupro- 2. Als Bauprojekte gelten (vgl. Art. 27 Abs. 3 ASV):
jekte im Sinn von Art. 27 Abs. 3 ASV dar. Sie inves- a. Bauland, dessen Erwerb der Realisierung eige-
tiert ihre Mittel ausschliesslich in Bauland, ner Bauvorhaben dient, sofern das Bauland in
der Bauzone liegt, aus baurechtlicher Sicht er-
angefangene Bauten und sanierungsbedürftige Ob- schlossen ist und zur umgehenden Überbau-
jekte (nachfolgend "Bauprojekte" oder "Anlageob- ung geeignet ist, wobei die erforderlichen Be-
jekte"). willigungen auch nach dem Erwerb eingeholt
6Prospekt der Anlagegruppe
Swiss Development Residential
werden können, wenn detaillierte Marktabklä-
4. Der Anteil der Anlageobjekte mit Wohnnutzung be-
rungen und Machbarkeitsstudien ergeben ha-
ben, dass die Voraussetzungen für den Erhalt trägt zwischen 70% und 100% des Vermögens der
der Bewilligungen vorliegen und die Aussichten Anlagegruppe SDR. Der Anteil der Anlageobjekte
für die Realisierung des Bauprojekts erfolgsver-
sprechend sind; mit gewerblicher Nutzung ist auf maximal 30% des
b. angefangene Bauten; und Vermögens der Anlagegruppe SDR beschränkt. Der
c. sanierungsbedürftige Objekte, bei denen eine Anteil der qualifizierten Wohnformen am gesamten
durchgreifende Sanierung oder Erneuerung Vermögen der Anlagegruppe SDR ist auf maximal
von Bauteilen, Gebäudeabschnitten oder des
50% beschränkt.
gesamten Gebäudes ansteht und deren Erwerb
der Realisierung eigener Bauvorhaben dient.
5. Nicht als Anlagen zugelassen sind Bauprojekte für
Sanierungsbedürftige Objekte dürfen im Zeit-
punkt des Erwerbs noch bestimmungsgemäss einzelne Einfamilienhäuser und Villen.
genutzt werden, sofern die Stiftung das Anlage-
objekt mit der Absicht einer späteren durchgrei-
fenden Reparatur oder Erneuerung von Bautei- Artikel 4 Kreditaufnahme und Verpfändung
len, Gebäudeabschnitten oder des gesamten
Gebäudes erwirbt, namentlich für die Zwecke 1. Die Anlagegruppe SDR darf Anlageobjekte verpfän-
einer Umnutzung, Modernisierung und/oder den.
Verdichtung.
2. Die Belehnungsquote darf im Durchschnitt aller An-
3. Sämtliche Anlagen erfolgen mittels Direktanlage. Als
lageobjekte, die von der Anlagegruppe SDR direkt
direkte Anlagen gelten:
oder über Tochtergesellschaften gehalten werden,
a. Liegenschaften gemäss Art. 655 Abs. 2 Ziff. 1
ein Drittel des Verkehrswerts der Anlageobjekte
ZGB;
b. selbständige und dauernde Baurechte an Lie- nicht überschreiten. Der Stiftungsrat ist berechtigt,
genschaften gemäss lit. a; und ausnahmsweise und vorübergehend eine Erhöhung
c. Miteigentumsanteile an Liegenschaften ge- der Belehnungsquote auf 50% des Verkehrswerts al-
mäss lit. a und Baurechten gemäss lit. b.
ler Anlageobjekte zu beschliessen, wenn dies zur
4. Als direkte Anlagen gelten auch: Wahrung der Liquidität erforderlich ist und im Inte-
a. Anlagen gemäss Abs. 2, die von Tochtergesell- resse der Anleger liegt.
schaften im Sinn von Art. 33 ASV gehalten wer-
den, welche sich im Alleineigentum der Stiftung 3. Jede sonstige Kreditaufnahme ist nur zulässig, wenn
befinden; und sie technisch bedingt und kurzfristig ist.
b. Anlagen gemäss Abs. 2, die von einer anderen
Anlagegruppe der Stiftung gehalten werden, in
welcher diese Anlagegruppe investiert ist. Artikel 5 Tochtergesellschaften der Immobilien-An-
lagegruppe
5. Derivate werden lediglich zur Absicherung von Zins-
und Marktrisiken eingesetzt. 1. Der Zweck von Tochtergesellschaften der Anlage-
gruppe SDR darf einzig im Erwerb, im Verkauf, in der
Artikel 3 Anlagebeschränkungen Vermietung oder der Verpachtung eigener Anlage-
objekte bestehen.
1. Baurechtsgrundstücke gemäss Art. 2 Abs. 3 lit. b)
dürfen höchstens 30% des Vermögens der Anlage- 2. Tochtergesellschaften müssen im Alleineigentum
gruppe SDR ausmachen. der Stiftung (im Namen und auf Rechnung der Anla-
gegruppe SDR) sein.
2. Gewöhnliches Miteigentum ohne beherrschenden
Einfluss gemäss Art. 2 Abs. 3 lit. c) darf höchstens 3. Die Stiftung kann den Tochtergesellschaften im Na-
30% des Vermögens der Anlagegruppe SDR aus- men und auf Rechnung der Anlagegruppe SDR Dar-
machen. lehen gewähren.
3. Der Verkehrswert eines Anlageobjekts beträgt nicht 4. Die Stiftung kann für die Tochtergesellschaften im
mehr als 15% des Vermögens der Anlagegruppe Namen und auf Rechnung der Anlagegruppe SDR
SDR. Siedlungen, die nach den gleichen baulichen Garantien abgeben oder Bürgschaften eingehen,
Grundsätzen erstellt worden sind, sowie aneinander- sofern diese auf das Vermögen der Anlagegruppe
grenzende Parzellen gelten als ein einziges Anlage- SDR beschränkt sind. Dabei dürfen die Garantien
objekt. und Bürgschaften gesamthaft weder die Höhe der li-
quiden Mittel der Anlagegruppe SDR noch 5% des
7Prospekt der Anlagegruppe
Swiss Development Residential
Vermögens der Anlagegruppe SDR überschreiten 5 Organisation, Gremien,
und nur für kurzfristige Finanzierungszusagen oder und Parteien
Überbrückungsfinanzierungen abgegeben werden.
5.1 Stiftungsrat, Geschäftsfüh-
Artikel 6 Liquide Mittel
rung und Kommissionen
1. Liquide Mittel können in Form von Bankguthaben auf
Der Stiftungsrat besteht aus mindestens drei
Sicht und auf Zeit sowie in Form von direkten oder
und maximal zehn Mitgliedern. Die Steiner AG
indirekten Geldmarktanlagen (z.B. über einen Geld-
als Stifterin hat das Recht, eine Minderheit der
marktfonds) mit einer Laufzeit von höchstens einem
Mitglieder des Stiftungsrates zu ernennen. Die-
Jahr gehalten werden. Die Anlage erfolgt in
ses statutarische Recht wird bis spätestens am
Schweizer Franken.
31. Juli 2021 abgeschafft. Danach dürfen die
2. Die Anlagegruppe SDR ist grundsätzlich voll inves- Stifterin, deren Rechtsnachfolger und Perso-
tiert. Mangels Investitionsmöglichkeiten kann das nen, die mit der Stifterin wirtschaftlich verbun-
Vermögen vorübergehend auch in auf Schweizer den sind, höchstens von einem Drittel des Stif-
Franken lautende kotierte Obligationen, Festgelder tungsrates vertreten werden. Der Stiftungsrat ist
und Schuldverschreibungen aller Art angelegt wer- oberstes geschäftsführendes Organ der Stif-
den. tung.
3. Zur Sicherstellung bevorstehender Bauvorhaben Der Stiftungsrat delegiert die Geschäftsfüh-
können kotierte Obligationen, Festgelder und rung an Personen, die von der Stiftung ange-
Schuldverschreibungen lautend auf Schweizer Fran- stellt sind. Über die Ernennung und Anstel-
ken mit einer Laufzeit von bis zu 24 Monaten gehal- lungsbedingungen der Mitglieder der
ten werden. Geschäftsführung entscheidet der Stiftungsrat.
Die Geschäftsführung untersteht den Weisun-
4. Sämtliche Anlagen von liquiden Mittel müssen bei
gen des Stiftungsrates. Die Verwaltung der Stif-
Schuldnern erfolgen, die über ein Mindestrating von
tung unterliegt der Geschäftsführung, die insbe-
A (Standard & Poor’s), A2 (Moody’s) oder A (Fitch)
sondere für die Ausgabe und Rücknahme von
verfügen.
Ansprüchen verantwortlich ist. Ebenso erstattet
sie sowohl dem Stiftungsrat, als auch dem In-
Artikel 7 Übergangsbestimmungen
vestment Committee regelmässig, bei ausser-
1. Während der Aufbauphase der Anlagegruppe SDR gewöhnlichen Umständen umgehend, Bericht.
kann von den Diversifikationsvorschriften gemäss Die Geschäftsführung ist namentlich zuständig
Artikel 1 Absatz 3 sowie den Anlagebeschränkungen für die sorgfältige Begleitung und Überwachung
gemäss Artikel 3 dieser Anlagerichtlinien abgewi- der Bauprojekte.
chen werden.
Der Stiftungsrat hat für die Anlagegruppe SDR
2. Als Aufbauphase gelten die ersten fünf (5) Jahre seit ein Investment Committee eingesetzt. Das In-
Aufnahme der operativen Tätigkeit der Anlage- vestment Committee besteht aus mindestens
gruppe SDR. Als Zeitpunkt der Aufnahme der opera- drei und maximal fünf Mitgliedern. Die Mitglie-
tiven Tätigkeit gilt das Datum der erstmaligen Ein- der werden vom Stiftungsrat gewählt. Das In-
bringung von Vermögenswerten in die vestment Committee entscheidet im Rahmen
Anlagegruppe SDR durch Anleger, wobei die Entge- der Anlage- und Finanzierungsrichtlinien über
gennahme verbindlicher Kapitalzusagen für sich al- die Anlage des Anlagevermögens, insbeson-
leine noch keine Einbringung von Vermögenswerten dere über den Erwerb, die Überbauung, die
darstellt. Die Aufbauphase dauert bis zum 11. März Verpfändung und den Verkauf von Grundstü-
2022. cken. Dabei ist es namentlich für die sorgfältige
Auswahl der Bauprojekte zuständig. Das In-
vestment Committee kann für mehr als eine An-
lagegruppe zuständig sein.
8Prospekt der Anlagegruppe
Swiss Development Residential
Der Stiftungsrat kann zu seiner Beratung und Funktionen werden durch den Stiftungsrat
fachlichen Unterstützung sowie zur Bearbeitung wahrgenommen. Der Stiftungsrat wird bei der
bestimmter Aufgaben weitere Kommissionen, Wahrnehmung dieser Tätigkeiten von der Stei-
Fachausschüsse und Arbeitsgruppen ein- ner AG unterstützt, ohne die Verantwortlichkeit
setzten. Diese Gremien treten, wo nichts an- dafür an die Steiner AG delegiert zu haben. Der
ders vorgesehen, nach aussen nicht selbstän- Stiftungsrat ist grundsätzlich befugt, die Compli-
dig im Namen der Stiftung auf. ance-Funktionen an einen Dritten zu delegie-
ren. Er stellt dessen Unabhängigkeit sicher.
Eine grafische Übersicht der Organisation findet
sich im Annex zu diesem Prospekt unter Zif- Weitere und detailliertere Informationen können
fer 10. dem Organisationsreglement der Stiftung ent-
nommen werden (Zusendung auf Nachfrage).
5.2 Risikomanagement, Interne
Kontrolle und Compliance 5.3 Information der Anleger
Als Risikomanagement gilt die umfassende Die Anleger werden quartalsweise mittels eines
und systematische Steuerung und Lenkung von Quartalsberichts über den Geschäftsgang infor-
Risiken auf der Grundlage wirtschaftlicher und miert und erhalten jährlich den Geschäftsbericht
statistischer Erkenntnisse. Risikomanagement mit der von der Revisionsstelle geprüften Jah-
umfasst die Identifikation, Messung, Beurtei- resrechnung. Diese Unterlagen sind zudem auf
lung, Steuerung und Berichterstattung über ein- der Website der Stiftung einsehbar
zelne wie auch über aggregierte Risikopositio- (http://www.steinerinvest.com). Zudem sind
nen. Der Stiftungsrat bestimmt die Grundlagen weitere Anlegerinformationen im geschützten
der unternehmerischen Risikopolitik und der Ri- Bereich auf der Website einsehbar.
sikobereitschaft sowie die Risikolimiten.
5.4 Vermeidung von Inter-
Die Aufgaben der Risikokontrolle werden durch
die Geschäftsführung der Stiftung wahrgenom-
essenkonflikten
men. Sie stellt sicher, dass alle für die Stiftung Wenn während des Entscheidungsprozesses
wesentlichen Risiken erfasst, begrenzt und über Geschäfte und Gegenstände ein Mitglied
überwacht werden. Diese systematische Risi- des Stiftungsrates oder des Investment Com-
koanalyse ist schriftlich zu dokumentieren. mittees an dem behandelten Geschäft ein per-
sönliches Interesse hat, bei einem an dem Ge-
Der Stiftungsrat definiert die geeigneten Pro-
schäft beteiligten Dritten angestellt ist, einen an
zesse zur Identifikation, Messung, Bewertung,
dem Geschäft beteiligten Dritten vertritt oder für
Beurteilung und Kontrolle der durch die Stiftung
einen Beteiligten in der gleichen Sache als Be-
eingegangenen Risiken. Zu diesem Zweck er-
rater oder Gutachter tätig war, oder aus ande-
lässt der Stiftungsrat ein Internes Kontrollsys-
ren Gründen in der Sache befangen sein
tem (IKS) sowie ein Organisationshandbuch.
könnte, so hat das betreffende Mitglied bei Be-
Der Stiftungsrat implementiert eine Organisati- ratung und Beschlussfassung in den Ausstand
onsstruktur, in welcher Verantwortlichkeiten, zu treten.
Kompetenzen, Rechenschaftspflichten sowie
Ist in einem Fall die Frage des Ausstandes strei-
Weisungs- und Entscheidungsbefugnisse ein-
tig, so entscheidet das betreffende Organ unter
deutig festgelegt und dokumentiert sind.
Ausschluss des betroffenen Mitgliedes endgül-
Die Aufgaben der internen Revision werden tig.
durch den Stiftungsrat wahrgenommen.
Als Compliance gilt das Einhalten von gesetz-
lichen, regulatorischen und internen Vorschrif-
ten sowie die Beachtung von marktüblichen
Standards und Standesregeln. Die Compliance-
9Prospekt der Anlagegruppe
Swiss Development Residential
5.5 Dienstleistungsvertrag mit oder nicht. Die Steiner AG hat somit keinen ex-
der Steiner AG klusiven Anspruch, Projekte für die Stiftung um-
zusetzen.
Die Stiftung hat die Steiner AG mit gewissen
Unterstützungs- und Beratungsdienstleistun- 5.6 Weitere Parteien
gen mandatiert und gleichzeitig eine Projektent-
wicklungspartnerschaft mit der Steiner AG ver- Sämtliche Aufträge an die nachfolgend aufge-
einbart. Die entsprechende Zusammenarbeit ist führten Parteien werden derzeit und bis auf wei-
in einem Dienstleistungsvertrag aus dem Jahr teres ausgeübt.
2016 (mit jeweiligen Anpassungen) geregelt. Die Liegenschaftsverwaltung, sowie verschie-
Dieser Vertrag ist für die Dauer von fünf Jahren dene Teilaufgaben im Zusammenhang mit dem
fest abgeschlossen und verlängert sich danach Kauf- und Verkauf von Immobilien ist an die Im-
jeweils automatisch für eine weitere Dauer von mobilienbewirtschafterin Privera AG delegiert.
drei Jahren, wobei eine Kündigung vorbehalten
Zur regelmässigen Schätzung der Grundstü-
bleibt.
cke und zur Prüfung der Verkehrswerte der
Aus Sicht der Stiftung verfügt die Steiner AG Immobilien wird mindestens ein unabhängiger
über die erforderliche fachliche Eignung und die Schätzungsexperte von der Stiftung eingesetzt.
erforderlichen Mittel, um die gemäss dem Dabei werden sowohl Markkonformität bei Bau-
Dienstleistungsvertrag zu erbringenden Dienst- vorhaben sowie Verkehrswerte nach der Fertig-
leistungen zu erbringen. stellung geprüft und geschätzt. Zur Erfüllung
Gemäss der vereinbarten Projektentwicklungs- dieser Aufgaben hat die Stiftung die Schät-
partnerschaft verpflichtet sich die Steiner AG, zungsexperten der Fahrländer Partner AG, der
Grundstücke und/oder Bauprojekte aus ihrer ei- Wüest Partner AG, Zürich, sowie der KPMG
genen Projektentwicklungs- und Akquisitions- AG, Zürich, beauftragt.
pipeline der Stiftung zur Prüfung zu unterbreiten Die Depotbank der Stiftung ist die Banque
und zum Erwerb anzubieten. Die Stiftung erhält Cantonale Vaudoise (BCV), Lausanne.
jedoch keinen exklusiven Zugang zu den ge-
Die Picard Angst AG ist Partnerin im Bereich
nannten Pipelines der Steiner AG. Beschliesst
der Vermarktung und des Vertriebs der An-
die Stiftung, Projekte aus einer dieser Pipelines
sprüche der Stiftung.
zu erwerben, führt die Steiner AG als Beauf-
tragte der Stiftung sämtliche Tätigkeiten einer Die Nettoinventarwerte werden regelmässig
Immobilienentwicklerin aus. Zur sachgerechten durch die Ernst & Young AG geprüft und unab-
Ausführung hat die Stiftung der Steiner AG ge- hängig plausibilisiert.
wisse Abschlusskompetenzen (u.a. Mietver-
Die Aufgaben der Revisionsstelle, der Ernst &
tragsabschlüsse, Budget für anfallende Ausga-
Young AG, Zürich, richten sich nach Art. 10
ben) eingeräumt. Immobilienprojekte, welche
ASV.
aus der Projektentwicklungs- oder Akquisitions-
pipeline der Steiner AG stammen und von der
Stiftung realisiert werden, werden im Auftrag 6 Ansprüche
der Anlagegruppe SDR durch die Steiner AG
als exklusive Totalunternehmerin ausgeführt. 6.1 Grundsätzliches
Darüber hinaus kann die Stiftung Bauprojekte Die Ansprüche der Anleger werden im Detail im
realisieren, die nicht aus der Entwicklungs- und Stiftungsreglement behandelt.
Akquisitionspipeline der Steiner AG stammen. Obwohl gemäss Stiftungsreglement bei der
In diesem Fall steht es im Ermessen der Stif- Lancierung von neuen Anlagegruppen (na-
tung, ob sie die Steiner AG als Projektentwick- mentlich Immobilien-Anlagegruppen in Baupro-
lerin und/oder Totalunternehmerin beziehen will jekte) diese durch den Stiftungsrat geschlossen
10Prospekt der Anlagegruppe
Swiss Development Residential
und zeitlich befristet werden können, hat die An- dieser Anlagegruppe bestehenden Ansprüche.
lagegruppe SDR eine offene Struktur und selbst Das Nettovermögen besteht aus dem Verkehrs-
keinen Endzeitpunkt (Evergreen-Struktur). wert der Anlagen zuzüglich allfälliger Erträge
und Zinsen abzüglich aller Verbindlichkeiten
Der Stiftungsrat beschliesst über die Ausgabe
und der geschätzten Liquidationssteuern und -
von Ansprüchen (Emissionen) sowie die Art der
kosten. Der Verkehrswert der Anlagen bemisst
Liberierung. Zulässig sind Einlagen in Geld oder
sich bei Immobilien nach der letzten, durch den
mittels Sacheinlage.
unabhängigen Schätzungsexperten vorgenom-
menen Schätzung abzüglich der bei einer Liqui-
6.2 Sacheinlagen
dation der Immobilienanlagen voraussichtlich
Sacheinlagen sind nur zulässig, wenn sie mit anfallenden Kosten. Der Stiftungsrat kann eine
der Anlagestrategie vereinbar sind und die Inte- Neuschätzung der Immobilien vornehmen las-
ressen der übrigen Anleger durch die Entge- sen. Bei ersichtlichen wesentlichen Änderun-
gennahme von Sacheinlagen nicht beeinträch- gen seit der letzten Schätzung hat eine solche
tigt werden. Als Sacheinlagen in Form von vor Inventarwertberechnung zu erfolgen. Das
Immobilien kommen ausschliesslich solche Im- Nettovermögen und der Inventarwert eines An-
mobilien in Frage, welche den Anlage- und Fi- spruchs werden mindestens auf Ende des Ge-
nanzierungsrichtlinien entsprechen. Zudem schäftsjahres sowie auf jeden Tag hin berech-
müssen diese durch einen Schätzungsexperten net, auf welchen Ansprüche ausgegeben oder
i.S.v. Art. 11 Abs. 1 ASV nach der im Stiftungs- zurückgenommen werden.
reglement vorgesehenen Schätzungsmethode
bewertet werden. Anschliessend ist diese Be- 6.4 Ausgabe, Zession und
wertung zwingend durch einen zweiten Schät- Rücknahme
zungsexperten, der vom ersten unabhängig ist,
zu überprüfen. Weichen die Bewertungen von- Der Ausgabepreis entspricht dem Inventarwert
einander ab, gilt der tiefere Wert. Der Stiftungs- je Anspruch, zuzüglich einer Ausgabekommis-
rat erstellt sodann einen Bericht über alle erfolg- sion, deren Höhe von der Geschäftsführung
ten Immobilien-Sacheinlagen. Art, Ort, Preis festgelegt wird. Für die Durchführung der Aus-
und Bruttorendite bzw. zu erwartende Bruttor- gabe und Rücknahme von Ansprüchen ist die
endite der Sacheinlagen sind pro Objekt im An- Geschäftsführung der Stiftung verantwortlich.
hang aufzuführen. Die Revisionsstelle prüft an- Die Ausgabe von Ansprüchen ist jederzeit mög-
schliessend die zeitgleiche Bewertung der lich. In der Regel erfolgt sie tranchenweise, wo-
eingelieferten Sacheinlagen und der ausgege- bei die Geschäftsführung über die Anzahl der
benen Ansprüche. Bei Immobilien-Sacheinla- neu auszugebenden Ansprüche, die Zutei-
gen prüft die Revisionsstelle zudem, ob die lungsmethode bei Überzeichnung, den Zeit-
Schätzung reglementskonform und fachmän- punkt der Ausgabe sowie das Abschluss- und
nisch erfolgt ist und ob der Preis vertretbar er- Valutadatum bestimmt.
scheint. Die Revisionsstelle bestätigt im Revisi-
Aufträge zur Zeichnung von Ansprüchen müs-
onsbericht das ordnungsgemässe Vorgehen
sen schriftlich eingereicht werden. Die Ge-
und die Übereinstimmung der Sacheinlage mit
schäftsführung publiziert das relevante Datum
den Anlage- und Finanzierungsrichtlinien.
rechtzeitig in geeigneter Form. Im Einzelnen
sind die Rechte und Pflichten der Parteien aus
6.3 Bewertung
Kapitalzusagen schriftlich im Vertrag über Kapi-
Bei der Erstemission bestimmt der Stiftungsrat talzusagen (Zeichnungsschein) geregelt.
den Preis eines Anspruchs. Nach der Erstemis-
Aufgrund mangelnder Investitionsmöglichkeiten
sion bemisst sich der Wert (Inventarwert) eines
kann die Anlagegruppe für Zeichnungen vo-
Anspruchs nach dem jeweiligen Nettovermögen
rübergehend geschlossen werden.
der betreffenden Anlagegruppe am Bewer-
tungsstichtag, geteilt durch die Anzahl der bei
11Prospekt der Anlagegruppe
Swiss Development Residential
Die Abtretung von Ansprüchen ist mit Zustim- Werden Erträge ausgeschüttet, so legt der Stif-
mung des Stiftungsrates zulässig. Der Stif- tungsrat die Höhe der Ausschüttung fest, wobei
tungsrat hat diese Kompetenz an die Ge- es ihm freisteht, zusätzlich zum Nettoertrag
schäftsführung delegiert. Die Zustimmung kann auch einen Anteil des Kapitalwertes auszuzah-
ohne Angabe von Gründen verweigert werden. len.
Die Abtretung von Ansprüchen erfolgt durch
Zession. 6.6 Kapitalzusage und
Während der fünfjährigen Aufbauphase der An- Kapitalabruf
lagegruppe, d.h. bis zum 11. März 2022, beträgt Die Anleger der Anlagegruppe SDR verpflichten
die Mindesthaltedauer drei Jahre. Danach kön- sich zu einer unwiderruflichen, auf einen festen
nen die Anleger unter Einhaltung einer Kündi- Betrag lautenden Kapitalzahlung (Kapitalzu-
gungsfrist von 18 Monaten die Rücknahme aller sage) gegenüber der Anlagegruppe SDR. Zu
oder eines Teils ihrer Ansprüche auf das Ende diesem Zweck muss jeder Anleger eine schrift-
eines Geschäftsjahres verlangen. Einmal ein- liche Kapitalzusage abgeben. Damit verpflichtet
gereichte Rücknahmegesuche können nicht er sich unwiderruflich zur fristgerechten Bedie-
mehr zurückgezogen werden. nung der Kapitalabrufe. Die Kapitalzusage gilt
Alle in einer Kündigungsperiode eingegange- für 24 Monate ab Eingang der Zeichnungsmit-
nen Rücknahmegesuche werden gleichbehan- teilung. Über den Abruf von Kapitalzusagen ent-
delt. Die Geschäftsführung kann die Rück- scheidet die Geschäftsführung.
nahme von Ansprüchen abweichend von der Kapitalzusagen können im Rahmen der jeweili-
Kündigungsfrist oder vom Rücknahmedatum gen Kapitalverpflichtung von der Stiftung unter
gewähren, sofern eine Umplatzierung bei ande- Einhaltung einer vorgegebenen Frist abgerufen
ren Anlegern möglich ist. Sie beachtet dabei werden. Im Verzugsfall ist ein Verzugszins zu
den Grundsatz der Gleichbehandlung der Anle- bezahlen, wobei der Zinssatz durch die Addition
ger. von Libor für einen Monat und 200 Basispunk-
Bei Vorliegen ausserordentlicher Umstände, ten ermittelt wird, mindestens jedoch 2% be-
insbesondere bei Liquiditätsengpässen auf- trägt. Der Verzug hält an, bis der Anleger nach-
grund schwer liquidierbarer Anlagen, kann die träglich seine Kapitalzusage leistet. Dauert der
Rücknahme von Ansprüchen um bis zu 24 Mo- Verzug 30 Tage, so kann der Stiftungsrat den
nate aufgeschoben werden. Die Kompetenz Abruf annullieren. Im Annullierungsfall erlö-
zum Aufschub der Rücknahmen liegt bei der schen das Recht und die Pflicht des säumigen
Geschäftsführung. Der Rücknahmepreis ent- Anlegers auf Teilnahme am betroffenen Kapital-
spricht dem Inventarwert pro Anspruch zum abruf. Er bleibt jedoch zur Bezahlung der bis zur
Rücknahmezeitpunkt abzüglich Spesen (wie Annullierung aufgelaufenen Verzugszinse so-
Rücknahmekommission) und Abgaben, die aus wie einer Konventionalstrafe in Höhe von 5%
der Devestition von Anlagen infolge Rück- des annullierten Kapitalabrufes verpflichtet.
nahme von Ansprüchen durchschnittlich entste- Die Stiftung behält sich im Vertrag über Kapital-
hen. Die Differenz zwischen Inventarwert und zusagen (Zeichnungsschein) Rechte vor, um im
Rücknahmepreis wird der entsprechenden An- Interesse der Anlagegruppe gegen säumige
lagegruppe gutgeschrieben. Schuldner vorzugehen. Dazu gehört die Mög-
lichkeit, mit einem Abschlag die Ansprüche des
6.5 Thesaurierung säumigen Anlegers zwangsweise zurückzuneh-
Die jährlichen Nettoerträge der Anlagegruppe men und/oder zusammen mit der offenen Kapi-
SDR werden grundsätzlich laufend reinvestiert talzusage an andere Anleger zu übertragen.
(Thesaurierung). Der Stiftungsrat kann festle-
gen, dass der jährliche Nettoertrag regelmässig
oder ausnahmsweise nach Massgabe der An-
sprüche an die Anleger ausgeschüttet wird.
12Prospekt der Anlagegruppe
Swiss Development Residential
7 Steuervorschriften mit ein. Die Geschäftsführung ist zudem er-
mächtigt, über die Bezahlung von Vertriebs-
Da die Stiftung ausschliesslich für Investoren kommission an Dritte zu beschliessen.
der beruflichen Vorsorge tätig ist, wird sie von 6. Die Geschäftsführung beachtet bei der
den direkten Steuern des Bundes, der Kantone Festsetzung der Ausgabe- und Rücknah-
sowie der Gemeinden befreit (Art. 80 Absatz 2 mekommissionen den Grundsatz der
Gleichbehandlung der Anleger.
des Bundesgesetzes über die beruflicher Al-
ters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge 7. Bei Neuausgabe von Ansprüchen können
vom 25. Juni 1982 [BVG] i.V.m. Art. 23 Absatz 1 Grossinvestoren begünstigt werden. Bei
Zeichnung von über CHFM 50 innerhalb ei-
lit. d des Bundesgesetzes über die Harmonisie- ner Emission werden bis maximal 0.2% der
rung der direkten Steuern der Kantone und Ge- Ausgabekommission nach erfolgter Liberie-
meinden vom 14. Dezember 1990 [StHG]). rung direkt an den Investor rückerstattet.
Dennoch anfallen werden aber Objektsteuern,
Liegenschaftssteuern und Vermögensverkehrs- 8.2 Vergütung zu Lasten der
steuern, insbesondere Grundstückgewinn- und Anlagegruppe
Handänderungs-steuern (Art. 80 Absatz 3 und 4
1. Die Stiftung belastet dem Anlagevermögen
BVG). der Anlagegruppe SDR zu Gunsten des
Stammvermögens eine Vergütung in der
Höhe von maximal 0.95 % des liquiditäts-
8 Gebührenmodell bereinigten Gesamtvermögens der Anlage-
gruppe. Die effektiv angewandten Sätze
8.1 Kommission zu Lasten der werden im Jahresbericht der Stiftung publi-
ziert.
Anleger
In der Vergütung enthalten sind die folgen-
1. Die Stiftung erhebt zu Gunsten der Anlage-
den Aufwendungen:
gruppe SDR Ausgabe- und Rücknahme-
kommissionen auf neu ausgegebenen und a. die Kosten der Anlegerversammlung;
zurückgenommenen Ansprüchen, um die b. die Kosten der Revision;
Ansprüche der übrigen Anleger vor Verwäs-
serung zu schützen. Ein Teil der Ausgabe- c. die Gebühren der Depotbank;
kommissionen (bis maximal 0,5% des In- d. die Kosten für den Druck der Ge-
ventarwerts der ausgegebenen Ansprüche) schäftsberichte;
kann für Aufwendungen im Zusammen-
e. die Aufsichtsgebühren der OAK BV;
hang mit dem Vertrieb verwendet werden.
f. die Lohn- und Lohnnebenkosten der
2. Der Minimalsatz der Ausgabe- und Rück-
Mitglieder der Geschäftsführung sowie
nahmekommission beträgt 1,5 % des In-
der übrigen Mitarbeiter der Stiftung, mit
ventarwertes der ausgegebenen oder zu-
rückgenommenen Ansprüche. Ausnahme der im Development &
Construction Office beschäftigten Mit-
3. Der Maximalsatz der Ausgabe- und Rück- arbeiter, die aus der Bauherrenvertre-
nahmekommission beträgt 7 % des Inven-
tungsgebühr entschädigt werden;
tarwertes der ausgegebenen oder zurück-
genommenen Ansprüche. g. die Honorare der Mitglieder des Stif-
tungsrates;
4. Von den beiden Minimal- und Maximalsät-
zen in den vorgenannten Punkten kann bei h. die Honorare der Mitglieder etwaiger
Umplatzierungen von Ansprüchen abgewi- vom Stiftungsrat eingesetzter Kommis-
chen werden. sionen, Fachausschüsse und Arbeits-
gruppen, sofern diese nicht für ein-
5. Die jeweils zur Anwendung kommenden
Sätze der Ausgabe- und Rücknahmekom- zelne Anlagegruppen eingesetzt
mission werden von der Geschäftsführung werden; sowie
unter Berücksichtigung der tatsächlichen i. die Kosten allfällig nötig werdender
Verhältnisse festgesetzt. In die Beurteilung ausserordentlicher Dispositionen im In-
der Geschäftsführung fliesst unter anderem teresse aller Anleger.
der jeweilige Baufortschritt des Portfolios
2. Für die Berechnung der Vergütung mass-
geblich ist der arithmetische Mittelwert des
13Prospekt der Anlagegruppe
Swiss Development Residential
jeweiligen liquiditätsbereinigten Gesamt- 8.4 Entwicklungshonorar
vermögens der Anlagegruppe zu Beginn
und am Ende eines jeden Geschäftsjahres. 1. Die Stiftung belastet dem Anlagevermögen
der Anlagegruppe SDR zur Deckung der
3. Die Vergütung wird in vier Raten jeweils am Kosten für die Entwicklung der Bauprojekte
letzten Werktag der ersten drei Quartale eine Entwicklungsgebühr.
respektive bei erfolgter Neubewertung für
das letzte Quartal erhoben. Als Basis für die 2. Das Entwicklungshonorar zugunsten der
Belastung in den drei ersten Quartalen Steiner AG für Bauprojekte, die aus der Ent-
dient das liquiditätsbereinigte Gesamtver- wicklungs- oder Akquisitionspipeline der
mögen der Anlagegruppe per Anfang des Steiner AG stammen, beträgt ein bestimm-
Geschäftsjahres. Die Belastung für das ter Prozentsatz des Totalunternehmer-
letzte Quartal stützt sich auf die Berech- Werkpreises. Der konkrete Prozentsatz ist
nung gemäss Ziff. 2 vorstehend, reduziert abhängig von der annualisierten Eigenkapi-
um die drei bereits erfolgten Quartalszah- talrendite des Projekts, die gestützt auf die
lungen. Bewertung des Projekts bei Baufertigstel-
lung ermittelt wird. Dabei beträgt das Ent-
wicklungshonorar höchstens 8 % bei einer
4. Die Stiftung belastet ausserdem der Anla- annualisierten Eigenkapitalrendite von bis
gegruppe SDR folgende Aufwendungen di- zu 4,5 % und höchstens 15 % bei einer an-
rekt: nualisierten Eigenkapitalrendite von über
7.9 %. Dazwischen richtet sich das
a. die Kosten der Liegenschafts-schät- Entwicklungshonorar nach einer gleitenden
zungen; Tabelle.
b. die Kosten der Anlage- und Wertschrif- 3. Das Entwicklungshonorar für Bauprojekte,
tenbuchhaltung sowie Nettoinventar- die nicht aus der Entwicklungs- oder Akqui-
wertberechnung, sofern diese Tätigkei- sitionspipeline der Steiner AG stammen,
ten an Dritte delegiert werden; wird im Einzelfall mit der jeweiligen Projekt-
c. die Honorare der Mitglieder des für die entwicklerin vereinbart.
Anlagegruppe SDR zuständigen In-
vestment Committees; 8.5 Bauherrenvertretungs-
d. die Kosten allfällig nötig werdender gebühr
ausserordentlicher Dispositionen im In- 1. Für die mit der Bauherrenvertretung ver-
teresse der Anleger der Anlagegruppe bundenen Aufwendungen belastet die Stif-
SDR. tung der Anlagegruppe SDR eine Bauher-
renvertretungsgebühr in der Höhe von
8.3 Transaktionsgebühr maximal 2.0% der mit der Bauerstellung
verbundenen Anlagekosten zuzüglich der
1. Für den An- und Verkauf von Anlageobjek- bei der Stiftung und der Bauherrenvertrete-
ten belastet die Stiftung der Anlagegruppe rin anfallenden und mit der Wahrung der
SDR eine Transaktionsgebühr in der Höhe Bauherrenaufsicht verbundenen tatsächli-
von maximal 1,75 % des beurkundeten chen Kosten. Die effektiv angewandten
Kauf- oder Verkaufspreises. Bei Übertra- Sätze werden im Jahresbericht der Stiftung
gungen von Anlageobjekten von der einen publiziert.
Anlagegruppe der Stiftung auf eine andere
wird keine Transaktionsgebühr erhoben. 2. Nicht zu den mit der Bauerstellung verbun-
denen Anlagekosten werden der Kaufpreis
2. Die Transaktionsgebühr deckt die Aufwen- für die Liegenschaft bzw. der Kaufpreis für
dungen der mit Geschäftsführung und Ad- das Baurecht an der Liegenschaft sowie die
ministration betrauten Personen für den An- Kaufnebenkosten gezählt.
und Verkauf von Anlageobjekten sowie da-
mit verbundene Maklerhonorare.
8.6 Liegenschaftsverwaltungs-,
3. Die aus dem An- und Verkauf von Anlage- Erstvermietungs- und
objekten resultierenden Nebenkosten wie
Notariats- und Grundbuchgebühren sowie Wiedervermietungsgebühr
Steuern werden der Anlagegruppe SDR zu- 1. Die Stiftung belastet dem Anlagevermögen
sätzlich zur Transaktionsgebühr belastet.
der Anlagegruppe SDR eine Liegen-
schaftsverwaltungsgebühr in der Höhe der
14Prospekt der Anlagegruppe
Swiss Development Residential
effektiven Kosten der Liegenschaftsver- 9.1 Marktbezogene Risiken
waltung, maximal jedoch 4,25 % (zuzüg-
lich MwSt.) der jährlichen Ist-Nettomietzin- Die Anlagegruppe SDR unterliegt den allgemei-
seinnahmen. nen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen
2. Die Stiftung belastet dem Anlagevermögen wie etwa der Konjunktur, dem Wirtschafts-
der Anlagegruppe SDR eine Erstvermie- wachstum und der Inflation. Durch eine Ver-
tungsgebühr in der Höhe der effektiven schlechterung der wirtschaftlichen Rahmenbe-
Kosten der Erstvermietung, maximal je- dingungen ist es jederzeit möglich, dass sich
doch 10 % (zuzüglich MwSt.) des durch- die Nachfrage nach Wohnraum und Mietflächen
schnittlichen Jahresmietzinses für jeden
rückläufig entwickelt. Dadurch können sowohl
abgeschlossenen Mietvertrag. Bei Staffel-
die Miet- als auch die Veräusserungserträge
mieten ist der durchschnittliche Jah-
resmietzins der ersten drei Jahre massge- sinken, was sich negativ auf die Geschäfts-, Er-
bend. trags- und Finanzlage der Anlagegruppe SDR
3. Die Stiftung belastet dem Anlagevermögen auswirken kann.
der Anlagegruppe SDR eine Wiederver- Die Anlagegruppe SDR kann die getätigten An-
mietungsgebühr für den Abschluss von lagen im Rahmen der für die Anlagegruppe
Mietverträgen, die 15 % oder mehr des ge-
SDR geltenden maximalen Belehnungsquote
samten Nettomietzinsertrags eines Anla-
fremdfinanzieren. Eine Fremdfinanzierung
geobjekts ausmachen. Als Wiedervermie-
tungsgebühr belastet wird die Höhe der kann im Idealfall die Rendite der Anleger stei-
effektiven Kosten der Wiedervermietung, gern (positiver Leverage-Effekt). Demgegen-
maximal jedoch 10 % (zuzüglich MwSt.) über kann sich aufgrund einer Fremdfinanzie-
des durchschnittlichen Jahresmietzinses rung das Risiko (und somit ein potenzieller
für jeden abgeschlossenen Mietvertrag. Verlust) für die Anleger erhöhen (negativer Le-
verage-Effekt).
9 Risikohinweise Veränderungen der Kapitalmarktzinsen ha-
ben einen direkten Einfluss auf die Hypothekar-
Der Preis, zu dem Ansprüche zurückgenom-
zins- und Diskontierungssätze. Diese wiederum
men werden können, ist unter anderem davon
können unmittelbare Auswirkungen auf die Fi-
abhängig, wie sich das Immobilienportfolio der
nanzierungskosten, die Entwicklung der Mieter-
Anlagegruppe SDR entwickelt. Bei äusserst un-
träge sowie den Wert der Immobilien in der An-
günstigen Entwicklungen kann das Risiko eines
lagegruppe SDR haben.
teilweisen oder gar vollständigen Verlustes des
vom Anleger investierten Kapitals bestehen. Der Immobilienmarkt unterliegt standortge-
bundenen Einflussfaktoren, so dass die Wer-
Die nachfolgend umschriebenen Risiken sind
tentwicklung von Immobilien je nach Standort
nicht die einzigen, die für die Geschäftstätigkeit
sehr unterschiedlich ausfallen kann. Die Stand-
der Anlagegruppe SDR relevant sind. Die Rei-
ortfaktoren in einer Region können sich im
henfolge der Aufzählung der in diesem Pros-
Laufe der Zeit zum Beispiel aufgrund einer
pekt erwähnten Risiken ist frei gewählt und sagt
Krise in einer schwergewichtig in einer Region
nichts über die Gewichtung betreffend Eintritts-
konzentrierten Branche erheblich verschlech-
wahrscheinlichkeit oder Auswirkung aus. Zu-
tern und somit die Wertentwicklung von Immo-
sätzliche Risiken, die zurzeit noch nicht bekannt
bilien negativ beeinflussen. Weiter können re-
sind oder welche zurzeit als nicht relevant er-
gulatorische Vorgaben sowie Umwelt- und
achtet werden, können ebenfalls einen Einfluss
Infrastrukturfaktoren in der näheren oder wei-
auf die Geschäftstätigkeit haben. Jedes dieser
teren Umgebung einer Liegenschaft dazu füh-
Risiken kann die Geschäftstätigkeit, die finanzi-
ren, dass der Wert und die Rendite dieser Lie-
elle Lage oder die Rentabilität der Anlage-
genschaft sinkt, weil die Liegenschaft nicht
gruppe negativ beeinflussen.
mehr oder nicht mehr zu denselben Bedingun-
Folgende Risiken bestehen etwa: gen vermietet werden kann oder erhebliche In-
vestitionen getätigt werden müssen, um die
15Prospekt der Anlagegruppe
Swiss Development Residential
Nutzung sicherzustellen oder einen Verkauf zu Preiszugeständnissen möglich sein, was sich
ermöglichen. negativ auf die Geschäfts-, Finanz- und Ertrags-
lage der Anlagegruppe SDR auswirken kann.
Der Immobilienmarkt unterliegt zyklischen
Zudem können fehlende oder ungenügende
Schwankungen von Angebot und Nach-
Verkaufsmöglichkeiten dazu führen, dass die
frage. Beispielsweise kann durch die Realisie-
Rücknahme von Ansprüchen für bis zu 24 Mo-
rung von Neubauvorhaben das Angebot von
nate aufgeschoben werden kann.
Mietflächen an gewissen Orten stark zunehmen
und damit zu einem Überangebot an Mietflä-
chen oder handelbaren Immobilien führen.
9.2 Anlagenbezogene Risiken
Überangebote an Wohn- und Geschäftsliegen- Bei der Anlage in Bauland und Bauprojekte kön-
schaften können insbesondere zu einer Reduk- nen Verzögerungen, sowie Kostenüber-
tion der Mieterträge und der Immobilienpreise schreitungen entstehen. Das kann durch regu-
bzw. -bewertungen führen. Das Verhalten der latorische Veränderungen, behördliche
verschiedenen Investoren im Immobilienmarkt Vorgaben, Auflagen und Eingriffe, Einsprachen
ist nicht vorhersehbar. Dies kann zu nationalen von Dritten sowie durch Probleme in der Pla-
oder regionalen Überangeboten bei Ge- nung und Realisierung verursacht werden. Des
schäfts- oder Wohnliegenschaften führen, die Weiteren können Mängel, wie z.B. unsachge-
Mieterträge schmälern und damit den Wert der mässe Erstellung oder Konstruktionsfehler, wel-
Anlagegruppe SDR negativ beeinflussen. Ein che unerwartete und überdurchschnittliche Un-
plötzlicher Anstieg des allgemeinen Zinsni- terhalts- oder Sanierungskosten verursachen
veaus bzw. ein Überhang an Mietflächen kann können, sich negativ auf die Erträge auswirken.
zu einem Einbruch der Immobilienpreise führen, Im Zusammenhang mit Problemen bei der Ver-
was sich wiederum negativ auf die Geschäfts-, mietung und dem Verkauf neu erstellter Liegen-
Ertrags- und Finanzlage der Anlagegruppe schaften oder entsprechender Stockwerkeigen-
SDR auswirken kann. tumseinheiten können ebenfalls entsprechende
Ertragsausfälle entstehen.
Die Nachfrage nach Wohn- und Geschäftsim-
mobilien wird von weiteren Faktoren, die nicht Die Anlagegruppe SDR investiert ihr Vermögen
im Einflussbereich der Stiftung liegen, beein- in Bauland, Projektentwicklungen, Neubaupro-
flusst (z.B. die Migration, das Verhältnis der jekte und sanierungsbedürftige Objekte. Dabei
Schweiz zur EU sowie die Attraktivität der bemüht sie sich, etwaige Baurisiken so weit als
Schweiz als Firmenstandort). So war in den möglich zu minimieren, in dem sie mit Totalun-
letzten Jahren insbesondere die Netto-Zuwan- ternehmern entsprechende Vereinbarungen
derung in die Schweiz ein bestimmender Faktor abschliesst. Diese sehen typischerweise Zah-
der Nachfrage nach Wohnraum, und die lungen vor, welche an den Baufortschritt ge-
Schweiz war als Firmenstandort attraktiv. Eine knüpft sind. Weiter versucht die Anlagegruppe
Änderung dieser Faktoren, sei dies aus wirt- SDR jeweils Erfüllungsgarantien zu erhalten. Im
schaftlichen Gründen oder aufgrund einer Än- Zusammenhang mit diesen Tätigkeiten können
derung der politischen Rahmenbedingungen, trotzdem etwa Verzögerungen, Baukosten-
kann insbesondere in Verbindung mit der ge- überschreitungen, Nichterfüllung von Bau-
genwärtig allgemein sehr starken Bautätigkeit leistungen, mangelhafte Leistungen, Bau-
die Geschäfts-, Finanz- und Ertragslage der An- handwerkerpfandrechte und alle damit
lagegruppe SDR negativ beeinflussen. verbundenen finanziellen Ausfallrisiken und
Zusatzkosten entstehen. Des Weiteren be-
Der Schweizer Immobilienmarkt zeichnet sich
steht das Risiko, dass nach Vollendung der Pro-
durch eine beschränkte Liquidität aus. Dies
jektentwicklung oder nach Realisierung der
kann sich unter Umständen negativ auf die Im-
Neu- oder Umbauprojekte kein adäquater Nut-
mobilienpreise auswirken. Der kurzfristige Kauf
zer oder Käufer gefunden werden kann. Pro-
oder Verkauf von Immobilien kann je nach
jektentwicklungen und Bauprojekte setzen zu-
Marktlage unmöglich oder nur mit grossen
dem erhebliche Investitionen der Anlagegruppe
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