Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt - Schweiz 2018 - EY
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Trendbarometer Immobilien- Investmentmarkt Schweiz 2018
Inhalt Editorial 5 Transaktionsrückblick 2017 6 Trendbarometer Immobilien- Investmentmarkt Schweiz 2018 10 Kernaussagen Schweiz 2018 30 Kontakte 34
Editorial
Menschen und ihre Lebensstile bestimmen den Immobilienmarkt der Zukunft
Die Digitalisierung und der demografische Wandel treiben Wirtschaft, Gesellschaft und Politik um,
aber auch die Immobilienbranche. Neue Lebens- und Arbeitsformen sowie sich verändernde Werte
und Anschauungen prägen die Immobilien der Zukunft und wirken sich auf Investitionen in diesem
Bereich ebenso aus wie Währungsschwankungen und politische Entwicklungen.
Im aktuellen Trendbarometer zum Immobilien-Investmentmarkt, den EY bereits zum achten Mal
durchgeführt hat, ist dieser Wandel eindrücklich sichtbar. Menschen wohnen und arbeiten
heute lieber praktisch als luxuriös, Flexibilität und eine optimale Anbindung an Verkehrs- und
IT-Infrastrukturen sind ihnen wichtig. Entsprechend steigt auch bei den Investoren das Interesse an
neuen Konzepten wie «Affordable Housing» oder «Co-Working Spaces» mit hoher Konnektivität,
etwa durch ein leistungsstarkes Glasfasernetz. Die Digitalisierung unterstützt diese Entwicklung,
beispielsweise mit so genannten «Smart Real Estate — Technologien», die mehr Effizienz,
Nachhaltigkeit und weniger laufende Kosten ermöglichen.
Neben diesen Trends zeigt die Studie die anhaltende Attraktivität des Schweizer Immobilienmarktes
auf, auch im internationalen Vergleich. Dies hat nicht nur mit der hohen Lebensqualität und
den stabilen politischen Rahmenbedingungen der Schweiz zu tun, sondern auch mit der aktuellen
Niedrigzinsphase. Davon können die Investoren aller Voraussicht nach auch 2018 profitieren,
gleichwohl dürften sich die Preise im aktuellen Jahr jedoch eher seitwärts bewegen.
Was die Attraktivität anbelangt, bleiben Wohnimmobilien weiterhin an der Spitze. Entsprechend
können wir uns, bestimmt durch die verschiedenen Trends, wohl in den nächsten Jahren auf
zahlreiche innovative Wohnformen freuen. Als Bewohnerinnen und Bewohner genauso wie als
Investoren.
Wir wünschen Ihnen viel Vergnügen bei der Lektüre des Immobilien-Trendbarometers 2018.
Claudio Rudolf FRICS Daniel Zaugg MRICS
Partner bei EY in der Schweiz Partner bei EY in der Schweiz
Head Real Estate Sektor Leiter Real Estate & Construction
4 | EY Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt — Schweiz 2018 EY Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt — Schweiz 2018 | 5
Transaktionsrückblick 2017
Exemplarische Auswahl Schweizer Büro- und Gewerbeimmobilientransaktionen
Quartal Verkäufer Käufer Target Objekte Preis (mCHF)
Q1 Swiss Real Estate AS Helvetica Swiss Commercial (HSC), Helvetica Property Investors Büroliegenschaft in Thurgau 1 11
Q1 Zurich Insurance Group Realstone SA Detailhandelsimmobilie in Zürich 1 17
Q1 k.A. Swiss Prime Site Hotel in Tessin 1 k.A.
Q1 Loreda Charles Vögele Detailhandelsimmobilie in Vaud 1 k.A.
Q2 Swisscanto Fondation Hans Wilsdorf Büroliegenschaft in Genf 1 30
Q2 Boas-Yakhin Holding SA Swiss Prime Site Immobilien AG Wohn- und Pflegezentrum Résidence Gottaz in Morges 4 k.A.
Q2 Züblin Immobilien CLS Holdings Züblin Immobilien (Deutsches Portfolio) 12 167
Q2 BNP Paribas Bank J. Safra Sarasin Büroliegenschaft in Genf (Zentrum) 1 78
Q2 Swisscanto Raiffeisen Futura Immo Fonds, Balfidor Fondsleitung AG Büroliegenschaften in Thurgau 2 18
Q2 Mobimo Holding AG Solufonds SA, Procimmo Swiss Commercial Fund 56 Büroliegenschaft in Vaud 1 13
Q3 CSA Real Estate Switzerland SF Retail Properties Fund Detailhandelsimmobilien in Zürich 3 42
Q3 Wolf Herwegh Vonk, F. Brändle Immo AG Global Immobilien GmbH Hotel in St. Gallen 1 k.A.
Q4 Generali Schweiz Allreal Holding Geschäftsliegenschaften in Adliswil und Nyon 4 k.A.
Verkäufergruppen Käufergruppen Transaktionsgrösse
• Zu den aktiven Verkäufergruppen 2017 zählen • Als Käufer treten hauptsächlich Immobilienfonds und • Die Transaktionen von Gewerbeimmobilien reichen von kleinem
Immobilien-AGs und Banken. Immobilien-AGs auf. bis mittlerem Volumen.
…und Wohnimmobilientransaktionen im Jahr 2017
Quartal Verkäufer Käufer Target Objekte Preis (mCHF)
Q1 k.A. SF Sustainable Property Fund Wohnliegenschaft in Lugano (Tessin) 1 48
Q1 Baleseize SA Helvetia Anlagestiftung Wohnliegenschaft in Genf 1 13
Q1 k.A. Patrimonium Anlagestiftung Wohnliegenschaft in Basel 1 23
Q2 Zürcher Freilager AG AXA Winterthur Wohnliegenschaften in Zürich 10 563
Q3 k.A. MobiFonds Swiss Property Wohnliegenschaft in Winterthur k.A. 61
Q3 k.A. Warteck Invest Wohnliegenschaften in Basel 2 k.A.
Q3 k.A. SF Sustainable Property Fund Wohnliegenschaften in Capolago (Tessin) k.A. 164
Q3 k.A. Novavest Real Estate AG Wohnliegenschaft in Basel 2 23
Verkäufergruppen Käufergruppen Transaktionsgrösse
• Angaben über den Verkäufer werden meist nicht publiziert. • Als Käufergruppen treten hauptsächlich Immobilienfonds und • Die Transaktionsvolumen für Wohnimmobilien bewegen sich bis auf wenige Ausnahmen
Anlagestiftungen auf. in kleiner bis mittlerer Grössenordnung.
• In der Schweiz bilden grössere Portfolio-Transaktionen nach wie vor die Ausnahme.
Quelle: RCA und Medienmitteilungen, exemplarische Auswahl von Immobilientranskationen ohne Anspruch auf Vollständigkeit.
8 | EY Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt — Schweiz 2018 EY Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt — Schweiz 2018 | 9
Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt
Schweiz 2018
Unser Trendbarometer berücksichtigt Die Einschätzung
ein breites Spektrum von Investorengruppen des Schweizer Investmentmarktes im Rückblick
Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2016
• Die Ergebnisse der Studie beruhen auf unserer Verkäufergruppen Drei-Jahres Trend
Umfrage (Oktober 2017), an der rund 30 Investoren Die Schweiz bleibt weiterhin attraktiver Standort
teilgenommen haben, welche in den vergangenen • Banken 1 für Immobilieninvestitionen. • Die Schweiz wird anhaltend als attraktiver
Jahren am Schweizer Immobilienmarkt aktiv waren. Standort für Immobilieninvestitionen
• Immobilienfonds
Der Peak der Preisentwicklung für Premiumimmobilien gesehen.
• Inhaltlich berücksichtigt die Umfrage vornehmlich
• Immobilien-AGs 2 ist überschritten.
folgende Themen: • Demografischer Wandel wird als wichtiger
• Institutionelle Investoren
• Allgemeine Einschätzung des Immobilien- Die Stabilität in der Schweiz wirkt sich positiv auf Preistreiber angesehen.
Investmentmarktes in der Schweiz im Jahr 2018 • Kapitalanlagegesellschaften 3 die Marktattraktivität aus und sollte durch politische
• Ein genereller Preisrückgang für
durch aktive Marktteilnehmer. Unsicherheit nicht gefährdet werden.
• Opportunity-/Private-Equity-Fonds Premiumimmobilien wird erwartet.
• Untersuchung der Strategie von
Immobilieninvestoren in der Schweiz im Hinblick • Privat/Family Offices
auf die Entwicklung des Immobilienmarktes. • Wohnungsgenossenschaften
2017
• Sonstige Die Schweiz ist nach wie vor ein attraktiver Standort
1 für Immobilieninvestitionen.
Die Preise für Büro- und Detailhandelsimmobilien
2 werden sich stabilisieren.
Hintergrund Preisentwicklung
Der demografische Wandel wird die Preisentwicklung
• EY Real Estate Schweiz führt diese Umfrage 3 massgeblich beeinflussen. • Stabile Preise von Büro-, Wohn- und
zum 8. Mal seit 2011 durch. Hotelliegenschaften in 1-a Lagen erwartet.
• Rund 30 Investoren haben im Zeitraum Oktober • Rückläufige Preise bei Einzelhandeslobjekten
bis November 2017 zu ihren Erwartungen 2018 in 1-a Lagen erwartet.
für das kommende Jahr Stellung bezogen.
1 Die Niedrigzinsphase wird sich 2018 fortsetzen. International
Zielsetzung
• Im internationalen Vergleich wird die
• Einschätzung des Schweizer Immobilien- Preise der Büro- und Wohnimmobilien werden stabil Schweiz nach wie vor als attraktives Land
Investmentmarktes im kommenden Jahr. 2 bleiben, Detailhandelsimmobilien werden fallende für Immobilieninvestitionen angesehen.
Preise verzeichnen.
• Ausblick auf die Strategie, die Investoren im • Der Renditedruck könnte jedoch dazu führen,
kommenden Jahr in der Schweiz verfolgen. dass die Schweiz im Vergleich zum auslän-
Lease incentives sind ein wichtiges Instrument und
dischen Umfeld an Attraktivität verlieren wird.
Statements 3 eine Gefahr für Überbewertung von Büroliegen-
schaften.
Attraktivität
• Neben vorgegebenen Antworten hatten die
Teilnehmer die Möglichkeit, zu jeder Frage • Die Schweiz wird derzeit fast einstimmig
individuelle Kommentare abzugeben. als attraktiver Immobilien-Investmentstandort
angesehen.
• Die nachfolgenden Aussagen sind anonymisiert
und teilweise mit ähnlichen Einschätzungen
zusammengefasst wiedergegeben.
12 | EY Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt — Schweiz 2018 EY Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt — Schweiz 2018 | 1397 Prozent der Befragten beurteilen die Schweiz als …auch im Vergleich
attraktiven oder sehr attraktiven Investitionsstandort… zu anderen europäischen Ländern
Kernaussagen Kernaussagen
• Die überwiegend grosse Mehrzahl • Im Vergleich zu anderen europäischen
der Teilnehmer (97 %) betrachtet Ländern betrachtet die Mehrheit
die Schweiz weiterhin als attraktiven (81 %) der Befragten die Schweiz als
oder sehr attraktiven Standort für einen attraktiven oder sehr attraktiven
Immobilieninvestitionen im Jahr 2018. Investitionsstandort.
• Im Vergleich zum Vorjahr wird eine • Auch hier ist das Ergebnis der Umfrage
höhere Attraktivität erwartet im Vorjahresvergleich positiver
(2017: 90 % hielten die Schweiz für (2017: 73 %).
attraktiv oder sehr attraktiv).
Attraktivität der Schweiz als Standort für Attraktivität der Schweiz als Standort für
Immobilieninvestments Immobilieninvestments im europäischen Vergleich
0(
-0
Statements der Umfrageteilnehmer Statements der Umfrageteilnehmer
• «Schweizerisches Markenzeichen sind eine hohe • «Wirtschaftlich und politisch ist die Schweiz sehr
Nachhaltigkeit und wirtschaflichte Prosperität.» *+
viel stabiler als die anderen europäischen Länder –
)1
und Immobilien im ‘sicheren Hafen’ sind damit
)/ • «Massgeblicher Standortvorteil der Schweiz
krisenfester als im Ausland.»
+ ist die extrem hohe Rechtssicherheit.»
• «Core-Lagen in europäischen Grossstädten
• «Die Schweiz als Standort für Immobilien-
K]`jYlljYclan 9lljYclan O]fa_]jYlljYclan K]`jYlljYclan 9lljYclan O]fa_]jYlljYclan sind derzeit nicht weniger ‘teuer’ als ähnliche
investments ist nach wie vor sehr attraktiv,
Lagen in der Schweiz. Somit ist ein Investment
jedoch nehmen die Risiken langsam zu.»
in der Schweiz bei Ausklammerung der Vorteile
• «Das Preisniveau im Schweizer einer breiteren Diversifikation verhältnismässig
Immobilieninvestmentmarkt ist sehr hoch, interessant.»
was in Hinblick auf die sehr illiquiden Märkte
• «Die Renditen sind im umliegenden ausländischen
problematisch ist.»
Umfeld im Vergleich zur Schweiz häufig
attraktiver.»
14 | EY Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt — Schweiz 2018 EY Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt — Schweiz 2018 | 15Bestandeshalter setzen wegen Produktknappheit und teilweise
Niedrigzinsphase und Digitalisierung als wichtigste überzogener Preisvorstellungen auf Nachverdichtung und
Einflussfaktoren des Immobilienmarktumfeldes Projektentwicklung
Kernaussagen Kernaussagen
• Es wird einstimmig erwartet, dass sich die • Die Befragten sind sich einig, dass das aktuelle
Niedrigzinsphase in 2018 fortsetzten wird (100 %). Marktumfeld teilweise zu überzogenen
Preisvorstellungen der Verkäufer führt (100 %).
• Die meisten Befragten gehen davon aus, dass die
Digitalisierung herkömmliche Geschäftsmodelle • Die Mehrheit der Befragten geht davon aus,
verändern wird (91 %). dass sich die Preise in 2018 seitwärts/abwärts
bewegen werden (90 %).
• Die Mehrheit der Befragten glaubt, dass
Deregulierungen einen positiven Effekt auf • Bei zu starren Ankaufskriterien fallen teilweise
den Schweizer Immobilienmarkt hätten (78 %). interessante Investments durchs Raster (85 %).
• Die Mehrheit der Befragten erwartet, dass • Die Mehrheit der Befragten erwartet,
Immobilienbewirtschaftung durch Smart-Real- dass das Transaktionsvolumen im Jahr 2018
Estate-Technologien beeinflusst wird (75 %). unter dem Niveau von 2017 liegen wird (73 %).
• Die Mehrheit der Befragten glaubt, dass der Wechsel- • Mehr als die Hälfte der Befragten geht davon aus,
kurs zwischen dem Schweizer Franken und dem dass asiatische Investoren nur bei Hoteltransaktionen
Euro den Immobillienmarkt beeinflussen wird (65 %). in Erscheinung treten werden (56 %).
Wortlaut der Frage: Wortlaut der Frage:
«Welchen der folgenden Aussagen zum Schweizer «Welchen der folgenden Aussagen zum Schweizer
Immobilienmarktumfeld stimmen Sie für 2018 zu?» Immobilientransaktionsmarkt stimmen Sie für 2018 zu?»
A[`klaee]rm A[`klaee]]`]jfa[`lrm A[`klaee]rm A[`klaee]]`]jfa[`lrm
A[`klaee]]`]jrm A[`klaee]fa[`lrm A[`klaee]]`]jrm A[`klaee]fa[`lrmFür Büro- und Detailhandelsimmobilien an B-Lagen und Im (hoch bewerteten) Wohnsegment werden stabile Preise
in der Peripherie wird mit sinkenden Preisen gerechnet erwartet, Hotels an peripheren Lagen sind unter Preisdruck
Kernaussagen Kernaussagen
• Über die Hälfte der Befragten erwartet für • Die Erwartungen zum Wohnbausektor an
Büroliegenschaften an 1-a-Standorten stabile Preise 1-a-Standorten sind optimistisch. Hier werden
(58 %). Die andere Hälfte rechnet mit höheren bzw. steigende oder stabile Preise (34 % /59 %,
tieferen Preisen (14 %/28 %, 2017: 20 % /27 %). 2017: 52 % /39 %) erwartet.
• Bürogebäude an 1–b–Standorten (62 %, 2017: 59 %) und • Die grosse Mehrheit der Befragten rechnen für
in Peripherie (93 %, 2017: 86 %) dürften Preisrückgänge Wohnbauten an 1–b–Standorten (80 %, 2017: 61 %)
verzeichnen. mit stabilen Preisen. In Peripherie erwartet etwa
ein Drittel stabile Preise (31 %, 2017: 59 %).
• Detailhandelsobjekte zeigen einen negativeren Trend:
Stabile oder sinkende Preise an 1-a-Standorten • Bei den Hotels geht die Mehrheit der Befragten von
(34 %/63 %, 2017: 43%/48 %), aber negativer Ausblick einer stabilen Preisentwicklung in 1-a-Standorten
für 1-b-Standorte (97 %, 2017: 68 %) und Objekte in (69 %, 2017: 69 %), aber von rückläufigen Preisen an
Peripherie (93 %, 2017: 86 %). 1-b-Standorten (66 %, 2017: 54 %) sowie in Peripherie
aus (86 %, 2017: 78 %).
Wortlaut der Frage: Wortlaut der Frage:
«Wie schätzen Sie die Kaufpreisentwicklung «Wie schätzen Sie die Kaufpreisentwicklung
in der Schweiz im Jahr 2018 in Abhängigkeit in der Schweiz im Jahr 2018 in Abhängigkeit
von Nutzungsart und Lage ein?» von Nutzungsart und Lage ein?»
Büro Detailhandel Wohnen Hotel
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18 | EY Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt — Schweiz 2018 EY Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt — Schweiz 2018 | 19Finanzierung Es werden keine wesentlichen Veränderungen
ist kein Transaktionshindernis der Finanzierungskonditionen für Immobilienkredite erwartet
Kernaussagen Kernaussagen
• Abweichende Kaufpreisvorstellungen zwischen • Eine knappe Mehrheit (54 %) denkt die
Käufern und Verkäufern (96 %, 2017: 96 %) wird als Kreditanforderungen werden gleich bleiben
grösstes Hindernis für Transaktionen angesehen. (2017: 45 %).
• Die von Fremdkapitalgebern verlangte Höhe • Die grosse Mehrheit der Befragten geht davon aus,
des Eigenkapitals wird nicht als bedeutendes dass sich die Margen und der Zins in 2018 nicht
Hindernis angesehen (37 %, 2017: 52 %). verändern werden (82 %/86 %, 2017: 71 %/69 %).
• Mangelnde Verfügbarkeit von nachrangigen oder • Mehr als zwei Drittel der Befragten erwarten,
erstrangigen Kreditfinanzierungen wird noch dass auch die Beleihungsdauer gleich bleiben wird
weniger als im Vorjahr als ein Transaktionshindernis (72 %, 2017: 66 %).
wahrgenommen (29 %, 2017: 38 % bzw. 22 %,
2017: 29%).
Wortlaut der Frage: Wortlaut der Frage:
«Was wird das grösste Hindernis für erfolgreiche «Wie werden sich die Konditionen für Immobilienkredite
Trans-aktionsabschlüsse in der Schweiz im Jahr 2018 entwickeln?»
im Jahr 2018 sein?»
Grösste Transaktionshindernisse Veränderung der Konditionen für Immobilienfinanzierung
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Die Prozentsumme kann von 100 % abweichen, wenn nicht alle Umfrageteilnehmer auf die Frage geantwortet haben. Die Prozentsumme kann von 100 % abweichen, wenn nicht alle Umfrageteilnehmer auf die Frage geantwortet haben.
20 | EY Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt — Schweiz 2018 EY Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt — Schweiz 2018 | 21Nach wie vor Wohnimmobilien Bei Büro- und Detailhandelsimmobilien liegen nach wie vor
als Investmentfokus Nr. 1 in der Schweiz die wirtschaftlichen Zentren Genf und Zürich an der Spitze…
Kernaussagen Kernaussagen
• Investoren werden weiterhin starken Fokus • Zürich ist wie im Vorjahr der attraktivste
auf Wohnimmobilien legen (59 %, 2017: 61 %). Standort für Investitionen im Detailhandelssektor
(31 %, 2017: 24 %), wurde jedoch bei den Investitionen
• Die knappe Mehrheit (55 %) legt einen geringen
im Bürosektor von Genf abgelöst (20 %, 2017: 17 %).
oder gar keinen Fokus auf Büroliegenschaften,
was einen abnehmenden Trend zum Vorjahr aufzeigt • Die Nachfrage der Investoren nach Detailhandels-
(2017: 32 %). immobilien ist in Bern, Lugano und Zug im Vergleich
zum Jahr 2017 deutlich gesunken (0 %, 2017: 9 %,
• Wie im Vorjahr legen 2018 wenig Investoren Fokus
2 %, 4 %), wohingegen sie in Luzern und Lausanne
auf Detailhandelsimmobilien (7 %, 2017: 17 %).
gestiegen ist (15 %, 23 %, 2017: 4 %, 15 %).
Wortlaut der Frage: Wortlaut der Frage:
«Wie stark stehen die folgenden Nutzungsarten «Welche Schweizer Standorte stehen im Jahr 2018
im Jahr 2018 in Ihrem Investmentfokus?» besonders in Ihrem Investmentfokus?»
Stärke des Investmentfokus Büro und Detailhandel*
+)
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1 1 1 …bei Wohnimmobilien hingegen sind nur Demografischer Wandel, Digitalisierung und
geringe geografische Präferenzen ersichtlich Zinsentwicklung sind die Megatrends 2018
Kernaussagen Kernaussagen
• Die Nachfrage nach Wohnimmobilien zeigt • Die grosse Mehrheit der Befragten stimmt
wie im Vorjahr keinen klaren Fokus. der Aussage zu, dass demographischer
Wandel 2018 den Immobilienmarkt massgeblich
• Zürich, Basel, Bern und Luzern sind weiterhin
beeinflussen wird (93 %).
bevorzugte Städte (12 %, 11%, 15 %, 14 %, 2017:
15 %, 14 %, 14 %, 15 %), wobei dieses Jahr neu • Zinsentwicklung wird von 81% der Befragten als für
auch Zug zu den Favoriten für die Nachfrage nach den Immobilienmarkt relevanter Megatrend eingestuft.
Wohnimmobilien zählt (14 %).
• Als weitere Trends auf dem Immobilienmarkt
werden Digitalisierung (84 %), Währungsentwicklung
(67 %) und Globalisierung der Investmentströme
angesehen (52 %).
Wortlaut der Frage: Wortlaut der Frage:
«Welche Schweizer Standorte stehen im Jahr 2018 «Welche Megatrends werden den Schweizer
besonders in Ihrem Investmentfokus?» Immobilienmarkt in den nächsten 5 — 10 Jahren
am meisten beeinflussen?»
Wohnen* Megatrends 2018*
A[`klaee]rm A[`klaee]]`]jfa[`lrm
A[`klaee]]`]jrm A[`klaee]fa[`lrmTrends Wohnen: Trends Büro:
«Affordable Housing» Konzepte und kompakte Neubauwohnungen «Co-Working-Spaces» und Konnektivität
Wortlaut der Frage: Wortlaut der Frage:
«Was sind 2018 die Top-Trends der Nutzungsklasse Wohnen?» «Was sind 2018 die Top-Trends der Nutzungsklasse Büro?»
0 0 , 0 0
)-
*+
+-
*+
¿9^^gj\YZd]@gmkaf_Ç ¿Klm\]fl]fog`fmf_]f ¿;g%Ogjcaf_%KhY[]k ¿Trends Detailhandel:
Trends Hotel: E-Commerce und Pop-Up-Stores setzen klassische
3-Sterne Hotellerie schlägt Luxussegment Retailanbieter unter Druck
Wortlaut der Frage: „Was sind 2018 die Top-Trends der Nutzungsklasse Detailhandel?“
Wortlaut der Frage: Wortlaut der Frage:
«Was sind 2018 die Top-Trends der Nutzungsklasse Hotel?» «Was sind 2018 die Top-Trends der Nutzungsklasse Detailhandel?»
0 )*
*,
+* +*
+.
¿@gl]dk\]j>f^%Kl]jf] ¿Kernaussagen Schweiz 2018 30 | EY Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt — Schweiz 2018 EY Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt — Schweiz 2018 | 31
Zusammenfassung
Attraktivität Konditionen für Immobilienkredite
• Eine überwiegende Mehrheit der Teilnehmer sieht die Schweiz auch im Jahre 2018 als einen attraktiven • Für das Jahr 2018 erwarten die Befragten im Gegensatz zum Vorjahr keine steigenden Kreditanforderungen.
oder sehr attraktiven Immobilien-Investmentstandort. • Auch das Zinsniveau, die Marge und die Beleihungsdauer werden vermutlich konstant bleiben.
Immobilienmarktumfeld Investmentfokus nach Nutzungsart
• Gemäss Einschätzung der Befragten wird sich die Niedrigzinsphase 2018 fortsetzen. • Wohnimmobilien stehen im Jahr 2018 mit beträchtlichem Abstand zu anderen Nutzungsarten stark im Fokus.
• Es wird erwartet, dass BIM (Building Information Modeling) sich mittelfristig in der Schweiz etablieren wird. • Eine knappe Mehrheit weist den Büroimmobilien geringen oder gar keinen Investmentfokus zu.
• Es wird damit gerechnet, dass der Wechselkurs zwischen dem Schweizer Franken und dem Euro einen Einfluss • Nur wenige Befragte gaben an, 2018 einen Investmentfokus auf Detailhandelsimmobilien zu setzen.
auf den Immobilienmarkt haben wird.
Immobilientransaktionsmarkt Bevorzugte Investitionsstandorte
• Es wird davon ausgegangen, dass der Preis-Peak im Wesentlichen erreicht ist und sich die Preise in 2018 • Zürich, Genf und Basel sind beliebte Regionen für Investments in Büroimmobilien.
seitwärts oder abwärts bewegen werden. • Bei Investitionen in Detailhandelsobjekte ist Zürich mit Abstand die beliebteste Region.
• Projektentwickler werden sehr wahrscheinlich über Forward-Deals einen frühen Exit suchen. • Wohnimmobilien werden am stärksten in Zürich, Bern, Luzern und neu auch Zug nachgefragt,
• Das Transaktionsvolumen wird gemäss Erwartungen tiefer als in 2017 sein. ein klarer Trend lässt sich jedoch nicht schliessen.
Kaufpreiserwartungen Wichtigste Megatrends
• Preise von Bürogebäuden und Detailhandelsobjekten an 1–b–Standorten und in der Peripherie werden sich • Die Befragten erwarten, dass demografischer Wandel und Digitalisierung einen massgeblichen Einfluss
den Erwartungen nach rückläufig entwickeln. auf den Schweizer Immobilienmarkt haben werden.
• Preise von Detailhandelsobjekten werden sich gemäss Erwartungen ebenfalls in 1-a-Standorten rückläufig entwickeln. • Auch die Zins- und Währungsentwicklung sowie politische Instabilitäten werden als relevante Megatrends eingestuft.
• Die Mehrheit der Befragten erwartet stabile Preise für Wohnimmobilien in 1-b-Standorten. • Affordable Housing Konzepte, Studentenwohnungen und effiziente Neubauwohnungen in Ballungszentren
werden an Bedeutung gewinnen.
• Im Büromarkt wird Konnektivität (z.B. durch Glasfaserkabel) an Bedeutung gewinnen, unter anderem auch
Grösste Transaktionshindernisse für Co-Working Spaces, die an Marktanteilen gewinnen werden.
• Im Hotelbereich verlieren Fünf-Sterne Konzepte zugunsten von Drei-Sterne Konzepten an Attraktivität.
• Im Jahr 2018 werden am ehesten abweichende Kaufpreisvorstellungen ein Hindernis für Transaktionen darstellen.
• Weitere Punkte, welche hindernd wirken können, sind die überzogene Übertragung von Risiken auf die Käuferseite
und der kategorische Ausschluss von Bieterverfahren.Kontakte Claudio Rudolf FRICS
Partner
Head Real Estate
Transaction Advisory Services
Real Estate
Ernst & Young AG
Maagplatz 1
CH-8010 Zürich
claudio.rudolf@ch.ey.com
Daniel Zaugg MRICS
Partner
Sektor Leiter Real Estate &
Construction
Ernst & Young AG
Maagplatz 1
CH-8010 Zürich
daniel.zaugg@ch.ey.com
34 | EY Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt — Schweiz 2018 Document titleAdditional text | 34 EY Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt — Schweiz 2018 | 35EY |Assurance | Tax | Transactions | Advisory Über die globale EY-Organisation Die globale EY-Organisation ist eine Marktführerin in der Wirtschaftsprüfung, Steuerberatung, Transaktionsberatung und Rechtsberatung sowie in den Advisory Services. Wir fördern mit unserer Erfahrung, unserem Wissen und unseren Dienstleistungen weltweit die Zuversicht und die Vertrauensbildung in die Finanz- märkte und die Volkswirtschaften. Für diese Herausforderung sind wir dank gut ausgebildeter Mitarbeitender, starker Teams sowie ausgezeichneter Dienstleistungen und Kundenbeziehungen bestens gerüstet. Building a better working world: Unser globales Versprechen ist es, gewinnbringend den Fortschritt voranzutreiben — für unsere Mitarbeitenden, unsere Kunden und die Gesellschaft. Die globale EY-Organisation besteht aus den Mitgliedsunternehmen von Ernst & Young Global Limited (EYG). Jedes EYG-Mitglieds- unternehmen ist rechtlich selbstständig und unabhängig und haftet nicht für das Handeln und Unterlassen der jeweils anderen Mitgliedsunternehmen. Ernst & Young Global Limited ist eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung nach englischem Recht und erbringt keine Leistungen für Kunden. Weitere Informationen finden Sie auf unserer Website: www.ey.com. Die EY-Organisation ist in der Schweiz durch die Ernst & Young AG, Basel, an zehn Standorten sowie in Liechtenstein durch die Ernst & Young AG, Vaduz, vertreten. «EY» und «wir» beziehen sich in dieser Publikation auf die Ernst & Young AG, Basel, ein Mitgliedsunternehmen von Ernst & Young Global Limited. © 2018 Ernst & Young AG Alle Rechte vorbehalten. Diese Publikation ist lediglich als allgemeine, unverbindliche Information gedacht. Obwohl sie mit grösstmöglicher Sorgfalt erstellt wurde, kann sie nicht als Ersatz für eine detaillierte Recherche oder eine fachkundige Beratung oder Auskunft dienen. Es besteht kein Anspruch auf sachliche Richtigkeit, Vollständigkeit und/oder Aktualität. Es liegt am Leser zu bestimmen, ob und inwiefern die zur Verfügung gestellte Information im konkreten Fall relevant ist. Jegliche Haftung seitens der Ernst & Young AG und/oder anderer Mitgliedsunternehmen der globalen EY-Organisation wird ausgeschlossen. Bei jedem spezifischen Anliegen empfehlen wir den Beizug eines geeigneten Beraters. www.ey.com/ch
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