VERLÄSSLICH INFORMIERT - IMMOBILIEN-STREIFLICHT Ausgabe: Rödl & Partner
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IMMOBILIEN-STREIFLICHT Ausgabe:
22. Juni 2021
VERLÄSSLICH INFORMIERT
Aktuelle Informationen zu Immobilien- und Miet-
rechtsthemen
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Lesen Sie in dieser Ausgabe:
Die dingliche Wirkung einer
Ausübungsbedingung einer Dienstbarkeit
– BGH, Urteil vom 19. März 2021, Az.: V ZR 44/19
Verfahren im Wohnungseigentum: Materiell gilt
neues Recht!
– LG Frankfurt/ Main, Beschluss vom 20.04.2021 – 2-13 S 133/ 20
IMMOBILIEN-STREIFLICHT
22. JUNI 2021
Die dingliche Wirkung einer
Ausübungsbedingung einer
Dienstbarkeit
BGH, Urteil vom 19. März 2021, Az.: V ZR 44/19 Trotzdem verlangte sie eine unentgeltliche Nut-
zung. Die Beklagten wollen die Nutzung nur gegen
Eine Bedingung zur Befugnis der Ausübung einer Zahlung eines Entgelts gestatten.
Dienstbarkeit kann dingliche Wirkung haben. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das
Dafür muss die Bedingung nicht in das Oberlandesgericht hat die Berufung zurückgewie-
Grundbuch selbst eingetragen werden. Eine Be- sen. Die Klägerin verfolgte ihren Duldungsantrag
zugnahme auf die Eintragungsbewilligung ist aus- vor dem BGH weiter.
reichend. Der BGH verwies die Sache nun zur er-
neuten Verhandlung und Entscheidung an das
Die Klägerin ist Eigentümerin eines Oberlandesgericht zurück.
Grundstücks, auf dem 1957 ein Hotel errichtet Die Ausübung einer Dienstbarkeit kann
wurde. 30 der insgesamt 129 benötigten Stell- mit dinglicher Wirkung von der Zahlung eines Nut-
plätze sollten auf dem Nachbargrundstück errich- zungsentgelts abhängig gemacht werden. Dies
tet werden. Die Beklagten sind Miteigentümer die- habe zur Folge, dass bei Nichteintritt der Bedin-
ses Nachbargrundstücks. 1981 erfolgte die Eintra- gung das dingliche Recht nicht durchsetzbar ist.
gung einer Grunddienstbarkeit, welche als Kraft- Anders als für eine den Bestand des Rechts betref-
fahrzeugeinstallrecht bezeichnet wurde in das fende Bedingung, genügt hierbei auch die Bezug-
Grundbuch. Hierbei wurde Eintragungsbewilligung nahme auf die Eintragungsbewilligung. Dies folge
vom 22. November 1979 Bezug genommen. In die- aus der Anwendung des § 874 Satz 1 BGB.
ser heißt es: In dem zu entscheidenden Fall hatte
„a) Der Eigentümer des herrschenden Grundbesit- die in der Eintragungsbewilligung formulierte Be-
zes ist berechtigt, auf dem dienenden Grundbesitz dingung allerdings keine dingliche Wirkung. Dies
30 - dreißig - Kraftfahrzeuge einzustellen und zu ergebe sich aus dem Wortlaut und der Systematik
diesem Zweck die vorhandenen Zufahrten zu be- der Eintragungsbewilligung. Für eine dingliche
nutzen. Wirkung hätte die Bedingung im selben Abschnitt
b) … wie der Inhalt der Dienstbarkeit formuliert werden
Der Käufer bewilligt und beantragt die Eintragung müssen. Wäre eine dingliche Wirkung beabsichtigt
der bestellten Grunddienstbarkeit im Grundbuch gewesen, hätte es außerdem den letzten Satze der
Zug um Zug mit der Eintragung der Auflassung. Eintragungsbewilligung nicht bedurft, da dann
Für die Einräumung des Rechts zu Buchst. a) hat nicht dafür gesorgt werden müsste, dass eine Nut-
der Berechtigte eine angemessene und ortsübliche zungsgebühr entrichtet wird.
Nutzungsgebühr zu entrichten. Hierfür hat der Ver-
käufer zu sorgen und einzustehen.“
Fazit:
Von den früheren Eigentümern des herrschenden Vor dem Erwerb von Immobilien ist also nicht nur
Grundstücks wurde die Dienstbarkeit nicht in An- ein Blick ins Grundbuch angebracht. Man sollte
spruch genommen. 2010 machte die Klägerin erst- sich nach dieser Entscheidung des BGH auch die
mals die Dienstbarkeit gegenüber den Beklagten Dokumente vorlegen lassen, auf die das Grund-
geltend. Diese hatte bei dem Erwerb des Grund- buch Bezug nimmt. Nur so lassen sich Unsicher-
stücks keine schuldrechtliche Verpflichtung zur heiten vor einem etwaigen Rechtsstreit aus dem
Zahlung einer Nutzungsgebühr übernommen. Weg schaffen.
2IMMOBILIEN-STREIFLICHT
22. JUNI 2021
Verfahren im Wohnungseigen-
tum: Materiell gilt neues Recht!
LG Frankfurt/ Main, Beschluss vom 20.04.2021 – In materieller Hinsicht gilt dagegen das
2-13 S 133/ 20 neue, seit dem 01.12.2020 geltende Recht. Dies be-
gründet sich u.a. bei der vorliegenden Beschlus-
Wohnungseigentumsrechtliche Klage- sersetzungsklage damit, dass als maßgeblicher
verfahren, die bereits vor dem 01.12.2020 anhängig Zeitpunkt der Schluss der letzten mündlichen Ver-
waren, sind materiell-rechtlich nach neuem Recht handlung auszumachen ist. Eine Ausnahme hier-
zu beurteilen. von liegt lediglich bei Anfechtungsklagen vor. Hier
Prozessual gilt gemäß § 48 Abs. 5 WEG ist auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung abzu-
das bis dahin geltende Recht weiter. stellen.
Diese grundlegende Einordnung vo-
Parteien des Rechtsstreits sind die bei- rausgeschickt, kommt das Landgericht Frank-
den einzigen Eigentümer einer verwalterlosen furt/Main zu dem Schluss, dass das Rechtmittel
WEG. Die Wohnanlage besteht aus mehreren Rei- keinen Erfolg haben kann. Nach § 20 WEG (neue
henhäusern. Ein Reihenhaus bildet jeweils eine ei- Fassung) setzt jede bauliche Veränderung des Ge-
gene WEG. Die Wohneinheit der Kläger umfasst meinschaftseigentums zwingend die Beschluss-
unter anderem auch das Dachgeschoss. Die Kläger fassung durch die Eigentümer voraus. Der hilfs-
planen auf dem Dach eine Klimaanlage anzubrin- weise gestellte Antrag auf Beschlussersetzung ist
gen und begehren die Feststellung, dass die Zu- ebenfalls nicht erfolgreich, da kein Anspruch auf
stimmung der Beklagten zu den geplanten Maß- Beschlussfassung besteht, so das Landgericht. So
nahmen entbehrlich seien. Hilfsweise beantragen handelt es sich nicht um eine privilegierte Maß-
sie, die Beklagten zur Erteilung der Zustimmung zu nahme gem. § 20 Abs. 2 WEG. Als Anspruchs-
verurteilen. In erster Instanz wurde die Klage abge- grundlage kommt somit nur § 20 Abs. 3 WEG in Be-
wiesen. Das Berufungsgericht befindet: zu Recht! tracht. Da der Einbau der von den Klägern ange-
Zur Begründung führt das Landgericht strebten Klimaanlage aber einen Eingriff in die
Frankfurt/Main aus, dass nach § 48 Abs. 5 WEG bauliche Substanz des Gebäudes darstellt und zu-
für alle vor dem 01.12.2020 bei Gericht anhängigen dem das äußere Erscheinungsbild ändert, besteht
Verfahren die bis dahin geltenden Vorschriften des kein Anspruch auf Ersetzung der Zustimmung.
dritten Teils des Wohnungseigentumsgesetzes
gelten.
Als Verfahren entsprechend dieser Vor- Fazit:
schrift ist auch die Beschlussersetzungsklage – Die Entscheidung des Landgericht Frankfurt/Main
wie streitgegenständlich hilfsweise geltend ge- ist nicht zu beanstanden.
macht - zu bewerten. Zwar finden sich die Vor- Die Ansicht, dass nach der WEG-Re-
schriften zum Beschlussersetzungsverfahren gem. form für am 01.12.2020 bereits anhängige Verfah-
§ 21 Abs. 8 aF WEG gerade nicht im dritten Teil des ren altes Prozessrecht, aber neues materielles
WEG, worauf § 48 Abs. 5 WEG verweist. Allerdings WEG-Recht zur Anwendung kommen soll, dürfte
soll nach ganz herrschender Meinung für Be- sich voraussichtlich als einhellige Meinung durch-
schlussersetzungsklagen gerade nichts anderes setzen.
gelten, als für Beschlussklagen. Es kommt folglich
das bisherige, bis einschließlich 30.11.2020 gel-
tende Verfahrensrecht zur Anwendung.
3IMMOBILIEN-STREIFLICHT
22. JUNI 2021
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