Wir leben Retail Geschäftsflächenbericht Österreich|2018 - EHL ...
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Wir leben
Retail
Geschäftsflächenbericht
Österreich|2018
Wir leben
Immobilien.
Vorwort
Der Einzelhandelsmarkt befindet sich im Umbruch: Die Konkurrenz durch den
Onlinehandel und die Änderungen des Konsumverhaltens verlangen kreative neue
Konzepte. Daher legt der EHL-Geschäftsflächenbericht heuer einen thematischen
Schwerpunkt auf genau diese Entwicklungen, die bereits in Ansätzen auf dem Markt
zu registrieren sind, diesen aber schon in wenigen Jahren prägen und für den künf-
tigen Erfolg unerlässlich sein werden. Für Immobilieninvestoren, EKZ-Betreiber und
Expansionsmanager werden die Implementierung neuer Konzepte, Weiterentwicklung
des Mietermix und Nutzung neuer technischer Möglichkeiten entscheidend sein, um
Mag. Michael Ehlmaier FRICS nachhaltig erfolgreich zu bleiben. Das Team von EHL Immobilien wird Sie auf diesem
Geschäftsführender Gesellschafter Weg sehr gerne kompetent begleiten.
Ihr
EHL — Der Retailspezialist
EHL Immobilien zählt seit vielen Jahren zu den führenden Immobiliendienstleistern in
Österreich. Unsere Retailspezialisten unterstützen Sie gerne bei der Umsetzung Ihrer
Immobilienkonzepte sowie bei der Planung und Entwicklung über die Vermittlung,
Verwaltung, Bewertung und dem Center Management bis hin zum (De-)Investment.
„Der tiefgreifende Wandel im Einzelhandel bedeutet auch eine Chance, mit
attraktiven Angeboten aus Gastro und Entertainment sowie innovativen High-
Dipl. Ök. Jörg F. Bitzer MRICS Tech-Lösungen neue Kundengruppen anzusprechen. Wir unterstützen Sie gerne
Leitung Einzelhandel bei der zielgruppengerechten Umsetzung neuer Konzepte.“
j.bitzer@ehl.at
EHL Marktberichte
Die EHL Marktberichte werden regelmäßig aktualisiert und beinhalten eine um-
fassende Beurteilung und Darstellung der Immobilienmärkte in Österreich.
„Die EHL Marktberichte liefern Ihnen kompakt aufbereitet und fundiert recherchiert
die wichtigsten Kennzahlen und Entwicklungen für alle Segmente des Wiener
Immobilienmarkts. Auf unserer Website www.ehl.at sind alle Berichte zum Retail-,
Büro-, Zinshaus-, Wohnungs- sowie Vorsorgewohnungsmarkt kostenlos abrufbar.“
Thomas Schanda, MA
Leitung Market Research
t.schanda@ehl.at
2
Überblick Einzelhandel Wien
Executive Summary
Wien ist weltweit beliebtes Expansionsziel Einkaufen muss zum Erlebnis werden
Wien bleibt gemeinsam mit London, Paris, Moskau Shopping Center wandeln sich von reinen Einkaufs-
und Berlin weiterhin unter den fünf beliebtesten Ex- stätten zu innovativen Erlebniswelten mit einem
pansionszielen internationaler Einzelhändler in Europa. umfassenden Gastro- und Entertainmentangebot. Dies
Weltweit rangiert die Stadt auf Platz zehn. wird in den kommenden Jahren umfassende Umbau-
und Modernisierungsarbeiten erforderlich machen
Immer weniger Flächen gelten als Top-Lage und die für klassische Einzelhändler vorgesehene
Fläche deutlich reduzieren.
Die Flächensuche konzentriert sich immer stärker auf
die absoluten Top-Lagen. Dabei wird die Definition von Produktmangel limitiert Investmentmarkt
Spitzenlagen immer strenger und zahlreiche Standorte,
die bis vor wenigen Jahren noch als sehr gut galten, Die Nachfrage nach österreichischen Retailimmobili-
entsprechen heute nicht mehr den Kriterien und en ist seitens internationaler Investoren weiter hoch,
verzeichnen steigende Leerstände. jedoch sind vor allem im großvolumigen Bereich kaum
Objekte auf dem Markt. Die Spitzenrenditen sind mit
Tourismus stärkt Einzelhandel vier Prozent für Einkaufszentren und fünf Prozent für
Fachmarktzentren so niedrig wie noch nie und bleiben –
Mit ca. 15,5 Mio. Nächtigungen, einem Plus von ca. mangels Angebot - weiterhin unter Druck.
vier Prozent gegenüber dem Vorjahr, konnte Wien
2017 erneut einen Nächtigungsrekord erzielen. Vor Wichtige Marktkennzahlen
allem die zunehmende Beliebtheit der Stadt bei
finanzstarken Touristen aus dem chinesischen und Wirtschaftsdaten Österreich 2018
US-amerikanischen Raum, aber auch vor allem aus Arbeitslosenquote (Eurostat) Österreich 5,5 %
EU (28) 7,3 %
Deutschland stärkt den Einzelhandel.
Nom. BIP EUR Mrd. 387,9
Wirtschaftswachstum 3,0 %
Trend zur Flächenreduktion setzt sich fort
Inflationsrate 2,0 %
Staatshaushaltsdefizit -0,4 %
Die Neuflächenproduktion bei Einkaufs- und Fach-
Österreich 37.826 EUR
marktzentren ist praktisch zum Stillstand gekommen BIP je Einwohner
EU (28) 30.825 EUR
und in schwächeren Lagen werden vermehrt nicht Österreich 22.597 EUR
Pro-Kopf-Kaufkraft (2017)
mehr vermietbare Flächen vom Markt genommen. Wien 1. Bezirk 38.463 EUR
Quelle WKO | GfK
3
Einzelhandelsdaten Österreich
Daten und Fakten auf einen Blick
Gesamtverkaufsflächen in ausgewählten Lagen (in m2)
130.600 92.500 Wien - Mariahilfer Straße
78.600 125.200 Wien - City
64.200 116.400 Graz
78.100 59.800 Linz
64.800 51.100 Innsbruck
43.700 50.100 Klagenfurt
53.400 28.500 Wien - Landstraßer Hauptstraße
25.800 47.000 Salzburg
53.500 18.100 Wien - Favoritenstraße
13.500 43.700 St. Pölten
11.800 38.600 Wels
18.200 28.400 Villach
14.800 26.500 Dornbirn
25.600 13.100 Wien - Meidlinger Hauptstraße
Leoben (26.500 | 10.500)
Wr. Neustadt (19.800 | 10.200)
Krems (21.600 | 6.500)
Bregenz (13.300 | 12.700)
Steyr (7.400 | 17.100)
Feldkirch (8.300 | 15.800)
Baden (11.400 | 11.600)
Eisenstadt (13.300 | 6.200)
A-Lage B-/C-Lage Quelle:
Jährliche Veränderung der Verkaufsfläche in % in Österreich
2,0 %
1,5 %
1,0 %
0,5 %
0
-0,5 %
-1,0 %
-1,5 %
-2,0 %
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018(P) 2019(P) 2020(P)
P = Prognose Quelle: RegioData Research
4
Umsatzentwicklung ausgewählter Einzelhandelsbranchen 2017
15,0 4,1 Lebensmittel1)
3,3 Schuhe und Lederwaren
2,5 Sportartikel
2,0 Stationärer Einzelhandel
1,5 Bau und Heimwerkerbedarf
1,4 Bekleidung
0,9 Sonstiger Einzelhandel2)
0,2 Möbel
1)
Die Umsatzentwicklung im Lebensmitteleinzelhandel
0,1 Kosmetische Erzeugnisse
basiert auf Nielsen Umsatzbarometer (vorläufige Werte)
Uhren und Schmuck -0,2 2)
Einzelhandel mit Waren aller Art, Trafiken, Einzelhandel mit
Bücher und Schreibwaren -0,7 medizinischen und orthopädischen Artikeln, Einzelhandel mit
Spielwaren -1,5 Textilien, Blumeneinzelhandel
Elektrogeräte, Computer, Foto -1,9
Veränderungen nominell in Prozent gegenüber dem Vorjahr Quelle: KMU Forschung Austria
Onlineumsätze je Einwohner in EUR pro Jahr
15,0 1.118 United Kingdom
1.033 Schweiz
920 Norwegen
885 Österreich
803 Dänemark
678 Deutschland
641 Schweden
586 Finnland
562 Irland
500 Frankreich
441 Niederlande
376 Italien
257 Portugal
231 Ungarn
227 Spanien
207 Slowakei
167 Polen
77 Russland
72 Türkei
ausgewählte Länder in Europa Quelle: RegioData Research
Umsatzentwicklung im stationären Einzelhandel 2007—2017
4,0 %
3,0 %
2,7
2,0 % 2,4
2,1 2,0
1,0 % 1,3 1,2 1,2 1,1 1,1
1,0 0,9
0 0,0 0,4 0,3 0,6 0,3
-0,5
-1,0 % -0,3 -1,0 -0,9
-1,1
-1,7
-2,0 %
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Die Umsatzentwicklung im stationären Einzelhandel berücksichtigt den Lebensmitteleinzelhandel auf Basis Nielsen Umsatzbarometer (vorläufi-
ge Werte). Die Preisbereinigung für die reale Umsatzentwicklung erfolgt auf Basis eines Deflators auf Branchenebene von Statistik Austria.
Veränderungen nominell und real in Prozent gegenüber dem Vorjahr Quelle: KMU Forschung Austria
5© Toni Rappersberger
Vorreiter SCS: Der Einsatz von Grünpflanzen erhöht die Aufenthaltsqualität.
Wandel ja, Krise nein
Der filialgebundene Einzelhandel und damit auch der Erlebniswelt statt Einkaufsbummel
Markt für Einzelhandelsimmobilien stehen vor großen
Herausforderungen. Angesichts deutlich steigender Einkaufen alleine ist in Zeiten der Onlineshops für
Konsumausgaben kann von Krise zwar keine Rede sein, immer weniger Menschen ein hinreichender Grund,
ein tiefgreifender Wandel ist aber unvermeidlich. Einkaufszentren oder Einkaufsstraßen zu besuchen. Die
beste Chance, sich gegen die Internetkonkurrenz und
Der Markt ist in Österreich ebenso wie international die Veränderung der Ausgabenallokation durchzusetzen,
seit mehreren Jahren von stagnierenden und lokal auch besteht darin, aus dem Einkaufsbummel ein Gesamter-
sinkenden Quadratmetermieten, von steigenden Leer- lebnis zu machen. Die konventionellen Shopping-Cen-
standsraten sowie von einem Rückgang des Flächenan- ter-Unterhaltungsprogramme reichen dafür bei weitem
gebots gekennzeichnet. Gleichzeitig nimmt der Anteil nicht aus, vielmehr ist ein Mix aus attraktiver Architek-
des Onlinehandels am gesamten Einzelhandelsumsatz tur, permanent verfügbaren Entertainmentangeboten
kontinuierlich zu. und zielgruppenadäquaten Events erforderlich. So kann
eine Erlebniswelt kreiert werden, in welcher der eigent-
Auf den ersten Blick erscheinen diese Fakten als klare liche Einkauf nur einer von mehreren Gründen ist, einen
Anzeichen einer ernsthaften Krise. Doch gleichzeitig Einkaufsnachmittag in der Stadt oder einem Shopping
wächst auch der private Konsum. Dank Zuwanderung Center dem Onlineshopping auf der Couch vorzuziehen.
steigt die Zahl der Konsumenten und der boomende Darüber hinaus sind die Betreiber von Einkaufszentren
Städtetourismus gibt wichtigen regionalen Teilmärkten gefordert, eine Alternative zu sonstigen Konsumevents,
zusätzlichen Rückenwind. Daher gibt es zumindest wie Urlaub, Konzerten oder Theater, anzubieten.
für Märkte mit stabilen oder steigenden Konsumen-
tenzahlen, wie sie in den Großstädten und einigen Gastro statt Shopping
Bezirksstädten zu finden sind, grundsätzlich positive
Perspektiven. EKZ und Einkaufsstraßen müssen sich auf einen
tiefgreifenden Wandel ihres Mietermix einstellen. Die
Angesichts dieser soliden Basis kann von einer Krise Faustregel von 10 bis 12 Prozent Gastroanteil gilt
nicht die Rede sein. Die Welt des Einzelhandels befin- schon heute kaum mehr und in Zukunft wird der Anteil
det sich jedoch in einem tiefgreifenden Strukturwandel, auf 20 bis 25 Prozent steigen. Insbesondere innovative
dem mit neuen strategischen Ansätzen und Innovatio- Konzepte aus dem Bereich der Systemgastronomie
nen wirksam Rechnung getragen werden kann. erweisen sich immer mehr als Frequenzbringer und
6sind auch attraktive und sichere Mieter. Shopping Center-Be- Fenster zur Zukunft
treiber wissen, dass Kunden, die auch das Gastronomieangebot
in einem Center nutzen, nicht nur 27 Minuten länger im Center Beispielhafte und erfolgreich eingeführte
verweilen sondern im Durchschnitt auch etwa 18 Prozent mehr Innovationen aus der österreichischen
pro Kopf ausgeben. Einzelhandelslandschaft lassen die
Zukunft des stationären Handels Gestalt
Neue Retailkonzepte annehmen.
Die Ausdünnung der Filialnetze der großen Ketten, insbeson- Entertainmentwelt:
dere in den Segmenten Textil, Schuhe oder Möbel, wird sich in
den kommenden Jahren fortsetzen und auch empfindliche Miet- Die SCS setzte mit der Umgestaltung der
reduktionen werden den Trend kaum bremsen können. Positiv Multiplex-Terrassen als erstes heimisches
ist hingegen, dass immer wieder neue, originelle Einzelhandels- Einkaufszentrum neue Maßstäbe im Enter-
konzepte auf den Markt drängen. Diese können zwar kurzfristig tainment. Die 2.000 m2 große Grünoase
die Flächenreduktionen der traditionellen Platzhirsche nicht umfasst Wiesenflächen, Barbereich, Kin-
wettmachen und benötigen meist nur relativ kleine Mieteinhei- derspiel- und Beachvolleyballplatz sowie
ten, aber sie werten den jeweiligen Standort auf und haben auf eine Wellenreitanlage.
längere Sicht auch durchaus beachtliches Wachstumspotenzial.
Neue Systemgastronomie:
Digitalisierung und Symbiose mit Onlinevertrieb
Internationale Gastrounternehmen wie die
Nicht zuletzt sind Betreiber von Einkaufszentren und Einkaufs- Pizzakette Domino’s expandieren stark am
straßenmanager gefordert, die Möglichkeiten der Digitali- österreichischen Markt und stellen einen
sierung – Stichwort Mobile Marketing – intensiv zu nutzen. immer größeren Anteil der flächensuchen-
Intelligente Systeme der Kundenführung zu Komplementärpro- den Unternehmen dar. Der Slogan „Food
dukten für den gerade getätigten Einkauf oder zu Sonderan- ist das neue Fashion“ unterstreicht diesen
geboten, bis hin zum ausschließlichen Warenangebot auf dem bestimmenden Trend eindrucksvoll.
iPad des Kundenberaters sind nur einige der Möglichkeiten, die
den stationären Einzelhandel künftig prägen werden. Kreative Retailkonzepte:
So wie das Einkaufsverhalten online Klick-für-Klick aufgezeich- Während die großen Schuhhandelsketten
net werden kann, analysieren Smart-Tracking-Systeme im Ge- ihr Filialnetz ausdünnen und Flächen
schäft das Einkaufsverhalten differenziert nach Geschlechtern verkleinern, punkten innovative Newcomer
quasi Schritt-für-Schritt und die gesammelten Daten können ge- wie die Berliner Schuhmanufaktur Shoe
zielt verwendet werden, um das Einkaufserlebnis des Einzelnen passion seit kurzem auch in Österreich.
zu verbessern. Digitale Schilder (Digital Signage) ermöglichen
es, Werbung auf Knopfdruck auszuspielen und individuell an High-Tech-Lösungen:
lokale Gegebenheiten anzupassen.
Mit lokalen Bluetooth-Minisendern
Marketingmaßnahmen werden durch die Digitalisierung damit (Beacons) können Händler mit Kunden
im stationären Handel kurzfristig und individuell adaptierbar über das Smartphone direkt am Ort der
und ermöglichen es auf diese Weise, die Onlinekonkurrenz Kaufentscheidung kommunizieren. Ein-
gleichsam mit den eigenen Hightech-Waffen zu schlagen. zelhändler wie z.B. Merkur oder PAGRO
haben Beacons in ausgewählten Filialen
bereits installiert und informieren ihre
Kunden individuell über aktuelle Aktionen
oder Gutscheine.
7© Shoepassion
EHL begleitete die Berliner Schuhmanufaktur Shoepassion beim Markteintritt in Österreich. © EHL
Markteintritte
ausgewählter Einzelhändler (2017|2018)
IT Schuhe Mode
Kärntner Straße Graben Kohlmarkt
1010 Wien 1010 Wien 1010 Wien
Schuhe Interior Lebensmittel
Am Hof Am Hof Kärntner Straße
1010 Wien 1010 Wien 1010 Wien
Sport Mode Mode
Mariahilfer Straße Mariahilfer Straße | Westbahnhof Mariahilfer Straße
1060 Wien 1060 | 1050 Wien 1060 Wien
Gastronomie Mode Optik
Mariahilfer Straße Mariahilfer Straße Neubaugasse
1060 Wien 1060 Wien 1070 Wien
8Mode Gastronomie Schuhe
Hietzinger Hauptstraße Angerner Straße Donauzentrum
1130 Wien 1210 Wien 1220 Wien
Gastronomie Tierbedarf Sport
diverse Standorte diverse Standorte SCS | Donauzentrum
Wien Wien 2334 Vösendorf | 1220 Wien
Accessoires Interior Mode
SCS SCS SCS | Atrio Villach
2334 Vösendorf 2334 Vösendorf 2334 Vösendorf | 9500 Villach
Dessous Schmuck Schmuck
SCS SCS SCS
2334 Vösendorf 2334 Vösendorf 2334 Vösendorf
Sport Dessous Mode
Forum 1 diverse Standorte
2334 Vösendorf 5020 Salzburg Österreich
9© Horst Dockal © Goldenes Quartier_Gregor Titze
Der Wiener Einzelhandelsmarkt
Der Einzelhandel in Wien entwickelt sich dank Bevölke- Zu den prominentesten Neuzugängen des vergangenen
rungswachstums, guter Konjunktur und starker Touris- Jahres zählten internationale Modeketten wie TOD‘s
muszahlen insgesamt gut. Daraus resultierte 2017 ein und Karl Lagerfeld, aber auch der Sportartikler XXL
Umsatzplus von nominal zwei Prozent. Allerdings kann Sports und der von EHL begleitete niederländische
der filialgebundene Einzelhandel davon nur einge- Einzelhändler HEMA. Auffallend ist auch der hohe Anteil
schränkt profitieren, weil gleichzeitig der Online-Anteil von Gastrounternehmen unter den Neuzugängen, wie
weiter wächst und der stationäre Einzelhandel nur z.B. die von EHL begleitete US-amerikanische Pizzakette
einen kleinen Teil des Umsatzwachstums lukrieren Domino’s, die bis zu 40 Filialen eröffnen will. Auch 2018
konnte. gibt es zahlreiche Neueintritte, wie z.B. Decathlon in
Vösendorf oder Apple mit seinem ersten Österreich-
Vor allem internationale Vergleiche stimmen für den Standort auf der Kärntner Straße.
Wiener Einzelhandelsmarkt optimistisch und Wien zählt
weiterhin zu den beliebtesten Expansionszielen globaler Insgesamt aber ist der Flächenbedarf tendenziell rück-
Einzelhändler. Im Europaranking liegt die Stadt weiter- läufig. Eine Ausnahme bildet der Lebensmittelhandel,
hin unter den Top 5 und damit in einer Liga mit Moskau, der weiter Filialen eröffnet und bestehende nicht zuletzt
Paris, London oder Berlin. Weltweit ist Wien wieder durch die Integration von Zusatzangeboten, wie Cafés
unter die Top 10 der Expansionsziele aufgestiegen. Der oder Abholstationen für Onlinebestellungen, weiter
starke Tourismus trägt mit einem Plus von vier Prozent vergrößert. Hingegen werden in der Schuh- oder Mode-
auf 15,5 Mio. Nächtigungen dazu bei. branche aktuell vor allem Geschäftslokale zwischen
50 m² und 100 m2 gesucht, während vor wenigen
Da sich die internationalen Ketten auf absolute Top- Jahren noch Standorte mit bis zu 400 m2 üblich waren.
standorte – und deren Definition wird tendenziell immer
enger – konzentrieren, profitieren davon nur wenige Spitzenmieten in Wien in EUR / m2
Spitzenlagen, vor allem Teile des ersten Bezirks und we-
stabil
nige frequenzstarke Einkaufszentren. Dort ist die Vielfalt
400
400
400
400
400
390
340
an Einzelhändlern so hoch wie noch nie und das stärkt
320
die Attraktivität dieser Standorte weiter. Hingegen ver-
zeichnen selbst Einkaufsstraßen wie z.B. die Wollzeile Outlook
im ersten Bezirk, die bis vor wenigen Jahren noch als 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18*
sehr gut einzustufen war, zunehmende Leerstände. * Prognose Quelle: EHL Market Research | Q1 2018
10Marktanteile der Einkaufs- Wien
25,7 %
und Fachmarktzentren
Niederösterreich
23,1 %
Oberösterreich
19,2 %
Vorarlberg
18,6 % Burgenland
42,5 %
Steiermark
Salzburg
22,6 %
Tirol 22,3%
27,6 %
Kärnten
20,7 %
Quelle: | Q1 2018
Einkaufs- und Fachmarktzentren
Das Flächenwachstum bei Einkaufszentren ist praktisch verbringt. Dementsprechend wird beispielsweise das
zum Stillstand gekommen. Bereits 2017 waren in Wien Gastronomieangebot weiter ausgebaut. Noch liegt der
mit der erfolgreichen Erweiterung des „huma eleven“ Gastroanteil in heimischen Einkaufszentren deutlich
um 20.000 m2 und der Neueröffnung des ca. 5.500 m2 unter jenen 25 Prozent, die international mittelfris-
großen und mit leichten Anlaufschwierigkeiten gestar- tig als neuer Richtwert gelten. Zusätzlich werden
teten „Post am Rochus“ nur zwei Projekte neu auf den innovative Freizeitangebote wie Wellenreitanlagen oder
Markt gekommen. 2018 sind, bis auf die erneute Erwei- Beachvolleyballplätze angeboten. Auch der Mieter-
terung des Auhof Centers, keine größeren Projekte oder mix wird immer flexibler und neben frequenzstarken
Erweiterungen mehr geplant. Ankermietern sorgen Pop-Up-Stores für höhere Fre-
quenzen und Umsätze sowie ein abwechslungsreiches
Statt weiter zu expandieren, arbeiten die Top-Einkaufs- Einkaufserlebnis.
zentren, darunter die vier größten Wiener Zentren
SCS, Donauzentrum, Auhof Center und huma eleven, Auch bei Fachmarktzentren stehen die Zeichen ver-
aktuell an neuen Konzepten, um den sonst oftmals mehrt auf Qualitätsverbesserungen statt auf Erweite-
rückläufigen Besucherzahlen zu begegnen. Aus dem rungen und Neubauten. 2018 ist neben dem Brauns-
Shoppingtempel wird zunehmend ein Freizeittempel, berger FMZ in St. Pölten lediglich die Fertigstellung des
in dem man gerne Zeit mit Familie und Freunden FMZ Siegendorf geplant.
Mieten Einkaufs- und Fachmarktzentren | Q1 2018
Nettomiete EUR/m2/M Preistrend
A-Lage 40 - 120 stabil
SCS, Donauzentrum, Auhof Center etc. Entwicklung Spitzenmieten EKZ in EUR / m2
B-Lage 15 - 50 stabil
Q 19, Lugner City, BahnhofCity Wien West stabil
125
125
120
110
Bezirkszentren 6 - 12 leicht sinkend
105
105
100
100
Fachmarktzentren
Wien 8 - 12 stabil Outlook
Bundesländer 5 - 11 leicht sinkend
11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18*
Quelle: EHL Market Research | Q1 2018 * Prognose Quelle: EHL Market Research | Q1 2018
11Shopping Center Nord
Ignaz-Köck-Straße 1 | 1210 Wien
32.000 m2
Wien Einkaufszentren |
Einkaufsstraßen
© SCN
STEFFL Department Store Goldenes Quartier Q19
Kärntner Straße 19 | 1010 Wien Tuchlauben | 1010 Wien Grinzinger Straße 112 | 1190 Wien
12.500 m2 11.500 m2 15.000 m2
© STEFFL Department Store © Goldenes Quartier_Gregor Titze © Q19
Auhof Center
Albert-Schweitzer-Gasse 6 | 1140 Wien
45.000 m2
Tha
lias
tr.
EZ 09
© Auhof Center
Lugner City
Gablenzgasse 5-13 | 1150 Wien EZ 02
38.200 m2
BahnhofCity Wien West
Europaplatz 2-3 | 1150 Wien
20.500 m2
Hau linger
r.
ptst
Meid
© Lugner City
© ECE
Bezirkszentren in Wien Gerngross
EZ 01 Arcade Meidling Mariahilfer Straße 42-48 | 1070 Wien
30.000 m2
EZ 02 Bezirkszentrum Meiselmarkt
EZ 03 EKZ Lutz - Floridsdorf
EZ 04 EZS Floridsdorfer Spitz
EZ 05 Gasometer City
EZ 06 Mahü 77
© Deka Immobilien Management GmbH
EZ 07 Großfeldzentrum
EZ 08 Hanssonzentrum
EZ 09 Interspar EKZ Ottakring Riverside SCS Shopping Mall
EZ 10 Kaufpark Alt Erlaa Breitenfurter Straße | 1230 Wien Vösendorf Süd | 2334 Vösendorf
EZ 11 Ringstraßen-Galerien 22.000 m2 192.500 m2
EZ 12 Trillerpark
EZ 13 Zentrum Simmering
FMZ 14 Stadlau
Angaben: vermietbare Fläche in m2
Quelle: | EHL Market Research © Riverside © SCS
12Shopping Resort G3 Gerasdorf Donau Zentrum | Donau Plex
G3 Platz 1 | 2201 Gerasdorf Wagramer Straße 81 | 1220 Wien
70.000 m2 120.000 m2
Citygate
Wagramer Straße 195 | 1210 Wien
17.800 m2
© Donau Zentrum | Faruk Pinjo
© G3 | Nagl
EZ 03 Millennium City
Handelskai 94-96 | 1200 Wien
51.800 m2
© Citygate Shopping
EZ 12 EZ 07
EZ 04
© Millennium City
Gewerbepark Stadlau
Gewerbeparkstraße | 1220 Wien
66.000 m2
A2
2
FMZ14
tel
© wikipedia
Gür
S2
EZ11 Seestadt Aspern
t
ark
Rings
Gr
traße Maria-Tusch-Straße | 1220 Wien
lm
ab
Do
h
en
8.500 m2
Ko
Kärntner Str.
La na
nd uk
an
Neubau
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St ß er
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ria
g.
Favoritenstr.
ts
Ma tr.
EZ 06 e re
Inn
EZ 05 © schreinerkastler.at
EZ 01
Stadion Center
Olympiaplatz 2 | 1020 Wien
26.700 m2
EZ 13
A 23
EZ 10 EZ 08
Galleria
© Stadion Center
Landstraßer Hauptstr. 97-101 | 1030 Wien
13.900 m2 The Mall
Landstraßer Hauptstraße | 1030 Wien
26.800 m2
© CA Immo
BahnhofCity Wien © CCreal
Hauptbahnhof Columbus Center huma eleven
Am Hauptbahnhof 1 | 1100 Wien Columbusplatz 7-8 | 1100 Wien Landwehrstraße 6 | 1110 Wien
23.000 m2 18.000 m2 50.000 m2
© ECE © EHL © Huma eleven | Robert Fritz
13Einkaufsstraßen Wien
Verkaufsflächen (in m2) und Einzelhandelsanteil (in %) in den Wiener Einkaufsstraßen
250.000 90 %
80 %
200.000 70 %
60 %
150.000 50 %
40 %
100.000
30 %
20 %
50.000
10 %
ere Cit
y r e rf r e r e d
Inn Str. aße raß sdo nge
eri raße raß nge ßer run
n d str raße te nst l o rid reich m a l i ast e idli tstr. Äu Str. l s erg reich
lfer La ptst or i F lbe Sim uptst Th M aup
hilf
e r A lbe
riahi Ha
u Fav tra Ha
H
aria tra
Ma Zen M Zen
Einzelhandel EH-nahes Angebot Leerstand EH-Anteil Quelle:
Die Wiener Einkaufsstraßen
In den Wiener Einkaufsstraßen ist der Trend zur Kon- delslandschaft mit zahlreichen innovativen Geschäften.
zentration auf die absoluten Spitzenlagen besonders Ein gutes Beispiel ist die Neubaugasse, die von den
stark spürbar. In Wien sind dies vor allem das Goldene Frequenzen der Mariahilfer Straße profitiert, und sich
U mit ausgewählten Nebengassen sowie die Mariahilfer mit einem eigenständigen Mietermix etablieren konnte.
Straße und Neubaugasse. Andere, lange Jahre gut etab-
lierte Bezirkseinkaufsstraßen, kämpfen (mit Ausnahme
Miete Top Einkaufsstraßen | Q1 2018
der Meidlinger Hauptstraße und Teilen der Favori-
Nettomiete EUR /m2/M
tenstraße) hingegen zunehmend mit Leerständen.
Kohlmarkt 250 – 400
Graben 190 – 300
Steigende Mieten sind vor allem im ersten Bezirk zu
Kärntner Straße 130 – 290
verzeichnen und das Mietniveau der einzelnen Lagen
Innere Mariahilfer Straße 35 – 120
gleicht sich immer mehr an. Die Spitzenmieten von
Rotenturmstraße 35 – 130
400 EUR/m2 am Kohlmarkt blieben weitgehend unver-
Favoritenstraße 15 – 65
ändert, die etwas „günstigeren“ Lagen am Graben und
Neubaugasse 15 – 55
in der Kärntner Straße konnten hingegen einen deut-
Landstraßer Hauptstraße 10 – 50
lichen Aufwärtstrend verzeichnen. Die Vielfalt ist so groß
Meidlinger Hauptstraße 10 – 30
wie nie und vor allem in den Seitengassen der besten
Quelle: EHL Market Research | Q1 2018
Einkaufsstraßen entwickelt sich eine bunte Einzelhan-
Jahresvergleich der Passantenfrequenzen in den wichtigsten Wiener Einkaufsstraßen
54.677 70.379 Mariahilfer Straße
54.333 69.776 Kärntner Straße
53.453 70.121 Graben
38.084 41.261 Favoritenstraße
22.763 33.666 Kohlmarkt
25.385 27.047 Rotenturmstraße
19.984 19.065 Meidlinger Hauptstraße
16.268 19.180 Neubaugasse
18.518 14.546 Landstraßer Hauptstraße
10.636 12.958 Wollzeile
Donnerstag Samstag Quelle: WKO 2017
14Einkaufsstraßen Wien
Wien | City
en en
ub ub
hla chla
Kärntner Straße bleibt Dsquared
Tu
c
Dsquared
Tu
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Wien | Mariahilfer Straße
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Die Nachwehen durch die Umbauphase
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Markteintritten aus der Modebranche
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15Investment
Geringes Angebot im Retailsegment
Die Nachfrage internationaler Investoren nach öster- Dies liegt in erster Linie daran, dass zu wenige attrak-
reichischen Immobilien ist ungebrochen hoch und die tive Objekte zum Verkauf stehen, um die Nachfrage
Preise sind auch 2017 wieder kräftig gestiegen. Die internationaler Investoren adäquat bedienen zu können.
Renditen bleiben weiterhin unter Druck. Für Einkaufs- Da die Neuflächenproduktion sowohl bei Einkaufs- als
zentren liegen diese bei ca. vier Prozent, für Fachmarkt- auch bei Fachmarktzentren praktisch zum Stillstand ge-
zentren bei fünf Prozent mit weiter sinkender Tendenz. kommen ist, wird der Markt auch 2018 vor allem durch
das Fehlen großvolumiger Projekte limitiert.
2017 wurde am österreichischen Immobilieninvestment-
markt ein Rekordtransaktionsvolumen von EUR 4,7 Mrd. Auffällig ist, dass auch Privatinvestoren zunehmend im
erzielt. Zwar verzeichnete auch das Segment Einzelhan- Einzelhandelssegment aktiv werden. Diese erwerben
delsimmobilien mit einem Plus von 60 Prozent von EUR vor allem kleinere Einzelhandelseinheiten mit starker
350 Mio. auf etwa EUR 560 Mio. eine ausgezeichnete lokaler Nahversorgungsbedeutung, die für internatio-
Entwicklung, spielte aber mit einem Anteil von nur 12 nale Investoren kaum interessant sind. Im Gegensatz
Prozent am gesamten Transaktionsvolumen eine unter- zum leer gefegten Markt für EKZ und FMZ ist dieser
geordnete Rolle. Teilmarkt vergleichsweise aktiv.
Spitzenrenditen
Einkaufsstraßen | Einkaufszentren | Fachmarktzentren
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Outlook 2018
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* Prognose Einkaufsstraßen EKZ FMZ Quelle: EHL Market Research | Q1 2018
Ausgewählte Retail-Investmenttransaktionen 2017 | Q1 2018
OBJEKT GRÖSSE m2 ORT VERKÄUFER KÄUFER
Einzelhandelsportfolio 70.000 Österreich ADIA BVK
ZIB 16.650 Salzburg IMMOFINANZ Privatinvestor
ELI - EKZ Liezen 15.000 Liezen Rutter KGAL
Hornbach Stadlau 13.000 Wien Privatinvestoren Leasinvest
FMZ Stadlau 11.000 Wien Privatinvestoren Leasinvest
EKZ Hietzing 9.420 Wien Privatinvestor INVESTER United Benefits
Star Center 8.000 Leoben TH Real Estate Privatinvestor
Leiner Flagshipstore 7.370 Wien Steinhoff Laura Privatstiftung
Quelle: EHL Market Research | Q1 2018
16Ausblick
Ausblick
Der Einzelhandel wird auch in den kommenden Jahren Demographischer Wandel beeinflusst
vor allem von drei großen gesamtgesellschaftlichen Konsumbedürfnisse
Trends geprägt werden, welche die Struktur des
stationären Handels nachhaltig verändern werden. Der Altersdurchschnitt in der österreichischen Gesell-
Veränderung der Ausgabenallokation, demographi- schaft nimmt aufgrund der stetig steigenden Lebens-
scher Wandel und Wachstum des Onlinehandels. Dies erwartung trotz starker Zuwanderung immer weiter zu.
führt dazu, dass sowohl die Frequenzen als auch die Mit diesem demographischen Wandel verändern sich
Umsätze pro Quadratmeter rückläufig sind. auch die Anforderungen an Einzelhandelsflächen.
Um diesen Entwicklungen entgegenzuwirken, werden Zielgruppenorientierte Konzepte, die auch ausgaben-
daher umfassende Kenntnisse der neuesten Trends wirksame Erlebnisse beinhalten und die Verweildau-
und Entwicklungen, ein hervorragendes internationa- er im Centerbereich erhöhen, werden von immer
les Kontaktnetzwerk, um attraktive Einzelhändler für größerer Bedeutung. Darüber hinaus sind erweiterte
einen Markteintritt in Österreich zu gewinnen, und Serviceleistungen, wie z.B. Styleberater, Aufbewah-
maßgeschneiderte Konzepte für Betreiber und Ent- rungsservice, Shoppingguides etc., künftig immer
wickler immer wichtiger. wichtigere Erfolgsfaktoren.
Weniger Shoppen, mehr Erleben Verbindung von Online und Offline wird
essenziell
Die Ausgabenallokation der Konsumenten verschiebt
sich immer deutlicher. Es wird weniger eingekauft, Der Onlinehandel ist auch 2017 um sechs Prozent
stattdessen mehr erlebt. Die Ausgaben für Gastrono- gewachsen und damit deutlich stärker als der statio-
mie, Urlaube und andere Freizeitevents nehmen einen näre Einzelhandel. Retailer, aber auch Betreiber von
immer größeren Anteil an den Ausgaben ein. Vom Shopping Center sind daher gefordert, im Sinne einer
Trend zum Auswärts Essen können auch Shopping Omnichannel-Strategie ihr On- und Offlinegeschäft
Center mit einem attraktiven Gastronomieangebot noch stärker zu verknüpfen. Click & Collect-Konzepte
profitieren. Es ist davon auszugehen, dass in Zukunft etablieren sich in immer mehr Branchen und den da-
das kulinarische Angebot eine mindestens ebenso raus resultierenden veränderten Flächennutzungsbe-
bedeutende Rolle spielt wie das klassische Einzelhan- dürfnissen durch mehr Lagerflächen müssen Betreiber
delsangebot bzw. die Gastronomie ein entscheidender und Entwickler künftig auch Rechnung tragen.
Faktor wird, welches Einkaufszentrum man besucht.
17EHL Referenzen
Referenzprojekte
Beratung
NEMA Starnberg
© Hans Beigel
EHL wurde vom Grundstücksei-
gentümer mit einer Marktstudie
sowie der Entwicklung eines
Einzelhandelskonzeptes für das
geplante Shoppingcenter exklusiv
beauftragt.
Gesamtfläche 11.000 m2
Standort Starnberg
Deutschland
Vermietung
ernstings family s.oliver | TC Telekomcenter
© eHL
Die Textilkette Ernstings Family EHL konnte für eines der wichtig-
eröffnete im Fachmarktzentrum sten Einzelhandelsobjekte in der
SC 17 in Brunn am Gebirge ihren Welser Innenstadt wieder Vollver-
größten Standort Österreichs mit mietung erzielen. Die Modekette
einer Fläche von 360 m2. Das FMZ s.Oliver und das TC Telekomcenter
Gesamtfläche 360 m2
hat damit Vollvermietung erreicht. Gesamtfläche ca. 500 m 2 haben Geschäftsflächen eröffnet
und attraktivieren damit die Welser
Standort Brunn am Standort Wels |
Gebirge Oberösterreich Fußgängerzone.
colloseum clever fit
© eHL
EHL hat mit der Modekette Col- EHL hat der Fitnesskette clever
loseum einen neuen attraktiven fit eine 1.140 m2 große Fläche in
Mieter in das Stadtparkcenter in der Dresdner Straße im 20. Wie-
Spittal an der Drau geholt. EHL ist ner Gemeindebezirk vermittelt.
auch für das Center Management Der Standort profitiert von der
des Einkaufszentrums verant- 2 verkehrsgünstigen Lage und der
Gesamtfläche 325 m2 Gesamtfläche 1.140 m
wortlich. Nähe zu einem großen Studenten-
Standort Spittal/Drau Standort 1200 Wien
Kärnten wohnheim.
Markteintritte
HEMA SHOEPASSION
EHL begleitete den niederlän- EHL holte die innovative Berliner
dischen Traditionseinzelhändler Schuhmanufaktur Shoepassion
HEMA nach Österreich und ver- nach Österreich und vermittelte
mittelte die ersten beiden Filialen das erste Geschäftslokal Am Hof in
auf der Mariahilfer Straße und in bester Wiener Innenstadtlage.
der BahnhofCity Wien West. EHL
wird das Unternehmen auch bei der
weiteren Expansion begleiten.
18Asset Management
FMZ Knittelfeld Euromarkt Kapfenberg
© Semper Constantia Immo Invest GmbH
© Semper Constantia Immo Invest GmbH
Das Kollibri Center in Knittelfeld Der Euromarkt Kapfenberg und
erstreckt sich über ein Areal die gegenüberliegende FMZ-Zeile
von ca. 19.500 m². Neben dem umfassen eine Verkaufsfläche von
Eurospar runden Mieter wie Fussl, ca. 14.000 m². Das EKZ zeichnet
Bipa, Deichmann, Takko uva. den sich durch seine verkehrsgünstige
2 Mietermix ab. Zahlreiche der 260 Lage direkt an der B 116 und durch
Gesamtfläche 6.300 m Gesamtfläche 14.000 m 2
Parkplätze sind überdacht und seinen vielfältigen Branchenmix
Auftraggeber Semper Constantia Auftraggeber Semper Constantia
Immo Invest GmbH bieten Komfort bei jedem Wetter. Immo Invest GmbH aus.
Center Management
ZIB Salzburg © eHL Stadtpark center
© Immofinanz
EHL ist mit dem Center Manage- EHL managt das Stadtpark Center
ment für das 2009 revitalisierte in Spittal an der Drau und ist mit
und nahezu voll vermietete ZIB in der Vermarktung der Flächen
Salzburg beauftragt. beauftragt.
Gesamtfläche 18.500 m2 Gesamtfläche 14.100 m2
Auftraggeber OBJ Errichtungs- und Auftraggeber Institutioneller
Verwertungs GmbH Investor
Bewertung
dez Innsbruck Frunpark asten
© EHL
© Frunpark
Das Einkaufszentrum befindet sich Das Fachmarktzentrum befindet
im Südosten von Innsbruck zwischen sich im Gewerbegebiet Asten/St.
dem Stadtteil Amras und dem Ge- Florian und ist direkt von der A1
werbegebiet Rossau. Es besteht Westautobahn erreichbar. Es um-
eine direkte Anbindung zur rund fasst 24 Geschäfte und 2 Restau-
1 km entfernten Anschlussstelle rants. Auf dem Dach des Centers
Gesamtfläche 32.600 m2 Gesamtfläche 18.140 m2
Innsbruck-Ost der Inntalautobahn befindet sich eine rund 5.200 m²
Auftraggeber Finanzdienst- Auftraggeber Institutioneller
leister A12. Investor große Photovoltaikanlage.
Investment
fmz stadlau EKZ Hietzing
©INVESTER United Benefits
Das voll vermietete FMZ Stadlau EHL hat das lokale Einkaufs-
mit ca. 11.000 m2 Nutzfläche zentrum EKZ Hietzing von einem
wurde von zwei Privatinvestoren an Privatinvestor an INVESTER United
die belgische Leasinvest verkauft. Benefits vermittelt.
EHL hat diese Off-Market-Transak-
2 tion vermittelt.
Gesamtfläche 11.000 m Gesamtfläche 9.420 m2
Auftraggeber Privatinvestoren Auftraggeber Privatinvestor
19Die Angaben und Prognosen dieses Berichts erfolgen ohne Garantie, Gewähr oder Haftung. Cover: © Horst Dockal
Die elektronische Version des Berichts steht unter www.ehl.at/marktberichte zum Download zur Verfügung.
Unser Blick ist immer nach vorne gerichtet:
Die EHL-Immobiliengruppe lebt ihre Unternehmenswerte.
Täglich. In allen Dienstleistungsbereichen.
Vermietung Einzelhandelsobjekte
Verkauf Büroimmobilien
Verwaltung Wohnimmobilien
Bewertung Vorsorgewohnungen
Investment Anlageobjekte
Facility Management Zinshäuser
Baumanagement Betriebsliegenschaften
Market Research Grundstücke
Asset Management Hotelimmobilien
Center Management
EHL Gewerbeimmobilien GmbH
Prinz-Eugen-Straße 8–10, A-1040 Wien | T +43-1-512 76 90 | office@ehl.at | www.ehl.at
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