Wohnen am Blumengroßmarkt - Wie an der Jüdischen Akademie ein neues Quartier entsteht S. 34 - Berlin Hyp
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WOHNMARKTREPORT
BERLIN 2018
Berlin Hyp & CBRE
Wohnen am
Blumengroßmarkt
Wie an der Jüdischen Akademie ein
neues Quartier entsteht S. 34
Editorial 3
Perspektiven
auf Berlin
Gero Bergmann, Dr. Henrik Baumunk
Liebe Leserinnen und Leser,
wenn Sie sich an den Anfang der 2000er-Jahre erin- Boris Pofalla unterstreicht dies in unserem Coverarti-
nern, hieß der Bürgermeister noch Eberhard Diepgen, kel zum ehemaligen Blumengroßmarkt in Kreuzberg.
und ein Großteil der Wohnungen kostete weniger als Der enorme Bevölkerungszuwachs der vergange-
4,00 Euro pro Quadratmeter. Der Hauptbahnhof war nen Jahre stellt die Stadt vor große Herausforderun-
der Lehrter Bahnhof, und nördlich davon flogen Golf- gen. Steigende Preise und Nachfrageüberhang sind in
bälle durch die Berliner Nacht. Die Stadt kämpfte mit diesem Zusammenhang nur zwei der weiterhin aktu-
vielen leer stehenden Büroflächen und dass Konzerne ellen Schlagwörter. Unsere Nahbetrachtung analysiert
wie Amazon, Google, eBay und Zalando einen Sitz in die aktuellen Trends auf kleinräumiger Ebene und
Berlin haben, war zu dieser Zeit kaum vorstellbar. schaut mit einer Umlandanalyse auch über den Ber-
Mehr als 15 Jahre und eine Finanzkrise später ist liner Tellerrand hinaus. Wie Akteure auf dem Berliner
Berlin auf dem Weg zu einer der inspirierendsten, Wohnungsmarkt zudem den Spagat meistern, disku-
wachstumsstärksten und lebendigsten Städte der tieren im Report ein Projektentwickler und ein Mieter-
Welt, in der die modernen Lebens- und Arbeitswel- vertreter – teils mit beträchtlichen Schnittmengen.
ten zusammenwachsen. Unser New Yorker Gastau- Wir laden Sie herzlich ein, solche und andere Phä-
tor Troy McMullen beschreibt diesen Werdegang an- nomene zu entdecken. Lassen Sie sich von der Vielfalt
regend in seinem „Blick von außen auf Berlin“, und Berlins inspirieren!
Gero Bergmann Dr. Henrik Baumunk
Mitglied des Vorstandes Managing Director
Berlin Hyp AG CBRE GmbH
Berlin WOHNMARKTREPORT 2018
Inhalt
Metropole Tit 32 Gastbeitrag
gesch el- Der Berliner Markt im internationalen Blickfeld.
Was tut sich auf dem Immobilienmarkt der
Hauptstadt? Ein Blick auf aktuelle Trends und
ich te
Der New Yorker Immobilienjournalist Troy McMullen
zum aktuellen Marktgeschehen
Entwicklungen in Berlin, im Umland und in
weiteren deutschen Metropolen
34 Der Blumengroßmarkt
Neue Impulse für die südliche Friedrichstadt:
8 Städtevergleich Vis-à-vis dem Jüdischen Museum nimmt ein neues
Berlin holt bei den Angebotsmieten auf, die Kreativquartier langsam Gestalt an
Preissteigerungen fallen höher aus als in
Deutschlands übrigen Top-Städten. Bei der
Bautätigkeit verhält es sich umgekehrt
10 Berlinbarometer
Lokales
Bevölkerung, Wirtschaft und Wohnungsan- Mal urban, mal ländlich, doch immer bunt
gebot wachsen weiter. Die stärkste Dynamik und vielfältig: Berlin umfasst 190 Postleitzahlgebiete,
herrscht in östlichen Stadtrandgebieten mit und keines ist wie das andere. 12 Bezirke im Porträt
großen Baulandreserven
12 Mieten und Kaufen 48 Charlottenburg-Wilmersdorf
Für Miet- und Eigentumswohnungen sowie 58 Friedrichshain-Kreuzberg
Mehrfamilienhäuser stiegen 2017 die Forde-
rungen der Anbieter durchgängig. Zugleich 128 34 68
78
Lichtenberg
Marzahn-Hellersdorf
wurden die Märkte enger Spandau Der Blumengroßmarkt 88 Mitte
98 Neukölln
108 Pankow
18 Neubau 118 Reinickendorf
Im Neubau verlagern sich die Gewichte
von Eigentums- zu Mietwohnungen. Letztere 88 128
138
Spandau
Steglitz-Zehlendorf
werden zu einem großen Teil von und für städ- Mitte 148 Tempelhof-Schöneberg
tische G
esellschaften errichtet 158 Treptow-Köpenick
22 Umland
Auch im Berliner Umland steigen Mieten und 3 Editorial
Kaufpreise. Es gibt ein zunehmend differen-
ziertes Angebot in Städten, Villenvororten und 44 Wohnkostenatlas
ruhigen Dörfern
168 Mietkostenkarte
172 Impressum
Panorama
Knappes Wohnungsangebot, steigende Preise:
Immobilien in Berlin sind heiß begehrt.
Wie Experten die Lage auf dem Wohnungs-
markt bewerten
28 Streitgespräch
Der Projektentwickler Christoph Gröner und 148
der Mietervertreter Reiner Wild diskutieren
Wohnungs-, Boden- und Stadtpolitik – in teils
Tempelhof-
überraschendem Konsens Schöneberg
WOHNMARKTREPORT 2018 Berlin Berlin WOHNMARKTREPORT 2018
Metropole Was tut sich auf dem Immobilienmarkt der Haupt- stadt? Ein Blick auf aktuelle Entwicklungen in Berlin, im Umland und in weiteren deutschen Metropolen
8 Metropole Städtevergleich 9
suchenden, die sich einen Neubau leisten könnten.
Außerdem setzen sich häufiger die Interessen von Be-
wohnern durch, die durch Bürgerbeteiligungen auf
Wo Mieten mit dem
Neubauprojekte einwirken und deren Realisierungs-
prozess entscheidend beeinflussen.
Andererseits wächst der knappheitsbedingte
Druck: Schon jetzt ist der Leerstand, der Anfang
Wohlstand klettern
des Jahrtausends auf fünf Prozent des Bestands ge-
schätzt wurde, auf 1,2 Prozent gesunken. Das ist zwar
immer noch der zweithöchste Wert unter den sieben
Städten, deutet aber an, dass eine Unvermietbarkeit
von Wohnungen in Berlin praktisch nicht mehr ge-
geben ist. Nur in Düsseldorf ist der Leerstand mit 1,5
Berlin holt bei den Angebotsmieten auf, die Prozent etwas höher.
Preissteigerungen fallen höher aus als in Wohnungsgrößen ohne signifikante D
ifferenz
Weit weniger als viele andere Daten unterscheidet
Deutschlands ü brigen Top-Städten. Bei der sich die mittlere Größe der angebotenen Wohnun-
gen in den sieben Städten. Aber auch hier zeigt
Bautätigkeit verhält es sich umgekehrt das Ranking weitgehend das vertraute Bild: Frank-
Oben: Vom In den zwei weiteren Städten ist das Verhältnis von furt, München, Düsseldorf und Stuttgart – die vier
wachsenden Raum- Angebotsmieten zu Kaufkraft höher als in Berlin: in Städte mit der Top-Kaufkraft – liegen mit rund 74
bedarf profitieren Frankfurt mit 101 nur unwesentlich, in München je- bis 76 Quadratmetern vorn. München belegt aber
Fakten Unter Deutschlands sieben größten Städten hat Ber- als 60 Prozent über den Werten von Berlin und Düs- Architekturbüros doch deutlich mit 110. Die Angebotsmieten sind hier bei den Wohnungsgrößen – im Gegensatz zur An-
lin die niedrigste mittlere Haushaltskaufkraft, die seldorf. Rang 2 belegt Frankfurt; es folgen Stuttgart, wie Kinzo überproportional hoch. In Berlin liegt das Verhältnis gebotsmiete – Rang 2, die Abstände sind jedoch
Arbeitslosen- höchste Arbeitslosenquote und zugleich die niedrigs- Hamburg und Köln. Insgesamt entspricht das Ran- zwischen Kaufkraft und Angebotsmiete im Mittelfeld vernachlässigbar. Im Hinblick auf die eher niedri-
quote in Berlin te mittlere Angebotsmiete. Immer noch zeigen sich king bei den Angebotsmieten fast dem der Haushalts- Links: Ein erfolg- der sieben Metropolen. Und es dürfte der künftigen ge Haushaltskaufkraft weist Berlin hingegen mit
unter 10 Prozent die historischen Spätfolgen von Teilung, Inseldasein kaufkraft; die Ausnahme macht der genannte Sonder- reiches Berliner Mietentwicklung Grenzen setzen, da die finanziel- 72 Quadratmetern eine hohe Durchschnittsgröße
— Westberlins und Sozialismus im Osten sowie die dras- fall Düsseldorf. Die Stadt hat für Wohnungssuchende Unternehmen: len Spielräume der Berliner Haushalte am gerings- der angebotenen Wohnungen auf und liegt vor den
Bautätigkeit tischen Umbrüche in den 1990er-Jahren. Die Wirt- rechnerisch das beste Verhältnis der Kaufkraft zu Florida Eis aus ten sind. Eine Mietbelastung von beispielsweise 30 deutlich wohlhabenderen Städten Köln (68 m2) und
weiter zu gering schaftsstruktur der sechs anderen Städte ist stark den Mietforderungen: Setzt man dieses Verhältnis in Spandau Prozent der Kaufkraft ist bei niedrigem Einkommen Hamburg (69 m2).
von Konzernzentralen, hochproduktiven Dienstleis- Berlin mit 100 an, dann beträgt es in Düsseldorf nur schwerer zu verkraften als bei hohem Einkommen. Hinsichtlich der Bevölkerungsdichte heben sich
tern und Industriebetrieben geprägt; in Berlin haben 79 – wer als Haushalt eine ortsübliche mittlere Woh- die beiden – in Bezug auf die Angebotsmiete – teu-
der öffentliche Sektor und einfachere konsumnahe nung mietet und die ortsübliche mittlere Kaufkraft Kaufkraft hoch – Neubau rege ersten und günstigsten deutschen Städte deutlich
Dienstleistungen wie die Tourismusbranche größe- hat, zahlt von dieser mehr als 20 Prozent weniger als Gemessen an der Einwohnerzahl nahm Berlin 2016 von den anderen Top-Städten ab. Während in Berlin
res Gewicht. Von den 30 Unternehmen im DAX-Index ein Berliner. Auch in Köln, Stuttgart und Hamburg ist gemeinsam mit Köln den letzten Platz bei den Fer- rund 4.100 Menschen auf einem Quadratkilometer
hat keines seine Zentrale in Berlin, von den 50 MDAX- diese Relation für Wohnungssuchende mit Werten tigstellungen im Geschossneubau ein. Hier wiesen leben, sind es in München sogar knapp 5.000. Das
Unternehmen sind es lediglich die Deutsche Wohnen, von 87 bis 92 besser als in der Hauptstadt. München und Frankfurt die Maximalwerte auf – die beste Verhältnis zwischen Einwohnern und Fläche
Axel Springer und Zalando. beiden Städte mit Höchstwerten bei der mittleren bieten hingegen die Hansestadt Hamburg – hier tei-
Vor allem die beiden Letztgenannten stehen aber Angebotsmiete und der Haushaltskaufkraft. Diese len sich 2.464 Menschen einen Quadratkilometer der
für die in Berlin wachsenden und zukunftsträchtigen Kombination erzeugt zum einen Druck auf die Poli- Stadtfläche – und die Domstadt Köln mit 2.672 Perso-
Branchen: elektronische Medien, Onlinehandel und tik, mehr Neubau zu ermöglichen, und ermutigt zum nen je Quadratkilometer. In den weiteren Topstädten
enge Verbindungen mit der blühenden Start-up-Sze- anderen Projektentwickler, neuen, höherpreisigen Düsseldorf, Frankfurt und Stuttgart liegt die Bevölke-
ne. Andere Träger des Aufschwungs sind Dienstleis- Wohnraum zu schaffen. In Berlin ist die Kaufkraft rungsdichte bei rund 2.900 bis 3.000 Einwohnern pro
tungen verschiedenster Art und die Baubranche. Die deutlich geringer, also auch der Anteil der Wohnungs- Quadratkilometer.
positive Entwicklung spiegelt sich auf dem Arbeits-
markt deutlich wider: Erstmals seit 1990 lag die Ar-
beitslosenquote 2016 in der Stadt unter zehn Prozent.
Die Zahl der Erwerbstätigen stieg im selben Jahr um Städtevergleich: Kennziffern der sieben größten deutschen Städte
48.800, der höchste jährliche Zuwachs seit 1990.
Stadt Einwohner 20161 Kaufkraftkennziffer Leerstandsquote Angebotsmiete 20173 Durchschnittliche Baufertigstellungen4
2017, 20152 in % in EUR / m²/ Monat Fläche3 der Angebote 2016 je 1.000
Zehn-Euro-Schwelle im Blick Deutschland = 100 2017 in m2 Einwohner
Zuzug in die Stadt, Singularisierungstrend und stei-
gende Wirtschaftskraft erhöhen die Nachfrage nach Berlin 3.670.622 93,3 1,2 9,79 72,0 2,4
Wohnraum; die Anbieter reagieren mit verteuerten
Düsseldorf 635.704 118,8 1,5 10,00 73,8 2,6
Forderungen bei der Neuvermietung. Setzt sich die
bisherige Entwicklung fort, wird die mittlere Ange- Frankfurt a.M. 729.624 114,7 0,5 12,90 75,9 4,5
botsmiete auch in Berlin 2018 über 10,00 Euro pro Hamburg 1.860.759 110,4 0,6 10,94 69,4 3,2
Quadratmeter liegen. Genau auf dieser Marke ordnet Köln 1.081.701 107,0 1,1 10,55 68,2 2,4
sie sich in Düsseldorf ein. Zuletzt lag die mittlere An-
München 1.542.860 133,9 0,2 16,09 74,8 3,9
gebotsmiete hier nur 0,21 Euro über der von Berlin
– trotz der in Düsseldorf weitaus höheren Kaufkraft. Stuttgart 616.391 112,9 0,8 11,90 73,8 2,7
Bei der Angebotsmiete ist Münchens Abstand zu al- 1) 31.12., auf Basis Einwohnermelderegister 2) marktaktiver Leerstand im Geschosswohnungsbau 3) Quartale 1 bis 3 4) in neuen Wohngebäuden mit drei und mehr Wohnun-
len anderen Städten besonders groß – sie liegt mehr gen inkl. Wohnheime Quellen: CBRE-empirica-Leerstandsindex, CBRE auf Datenbasis empirica-systeme, Michael Bauer Research, Statistische Ämter der Städte und Länder
WOHNMARKTREPORT 2018 Berlin Berlin WOHNMARKTREPORT 2018
10 Metropole Berlinbarometer 11
2016 lag Pankow auf Rang 3 in Berlin hinter Mitte und weite Mittelfeld vor. Die Arbeitslosenquote von 8,6
Treptow-Köpenick. In Teilen ist die Dynamik derzeit Prozent liegt unter dem Berliner Durchschnitt. Noch
gebremst: Große Potenzialgebiete für Neubau sind niedriger mit 7,7 Prozent ist sie in Treptow-Köpenick
Wachstum,
durch Bürgerproteste und Politik im Realisierungs- im Südosten der Stadt. Dieser Bezirk war 2016 Spit-
prozess beeinflusst. Ein Hemmnis ist auch die lücken- zenreiter bei den Neubau-Fertigstellungen, wurde
hafte Infrastruktur: Es gibt im Norden des Bezirks nur aber bei den Genehmigungen von Mitte, Pankow und
wenige S-Bahnhöfe und keine U-Bahn-Anbindung. Lichtenberg überboten. Ähnliche Daten und eben-
wo noch Platz ist
falls regen Neubau weist Lichtenberg auf. Beide Bezir-
Vier Ostbezirke mit besten Prognosen ke sollen nach der amtlichen Prognose den nach Pan-
Ein besonders hoher Einwohnerzuwachs bis 2030 kow zweithöchsten prozentualen Einwohnerzuwachs
wird einem reinen Stadtrandbezirk vorausgesagt: von je 9,8 Prozent bis 2030 registrieren.
Marzahn-Hellersdorf ganz im Osten Berlins. Auch
hier spielt das Flächenpotenzial eine große Rolle. Stagnation im bürgerlichen Westen
Bevölkerung, Wirtschaft und Wohnungsangebot Lange Zeit wurde es im Geschosswohnungsbau kaum Eine schwächere Einwohnerentwicklung als den vor-
genutzt: Mit nur 73 fertiggestellten Wohnungen war genannten Bezirken wird Charlottenburg-Wilmers-
wachsen weiter. Die stärkste Dynamik herrscht in öst der Bezirk 2016 Schlusslicht in Berlin. Mit 1.478 neu dorf und Steglitz-Zehlendorf prognostiziert. Bei den
erteilten Baugenehmigungen in Gebäuden mit drei Baugenehmigungen lag Letzterer 2016 sogar auf dem
lichen Stadtrandgebieten mit großen Baulandreserven und mehr Wohnungen rückte er allerdings ins stadt- hintersten Rang in der Stadt – die Flächenpotenziale
sind weitgehend ausgenutzt. Ähnlich sah es in Tem-
pelhof-Schöneberg aus: Schwacher Neubau und der
laut Voraussage mit Abstand geringste prozentuale
Das Wachstum von Bevölkerung, Wirtschaftsleis- Zahl der Erwerbstätigen in der Stadt um 48.800; der Einwohnerzuwachs prägen hier das Bild.
tung und Arbeitsplätzen in Berlin setzt sich fort. 2016 relative Zuwachs betrug 2,6 Prozent. Zugleich sank Vorn in puncto Geschosswohnungsneubau lag
war mit einem Einwohnerzuwachs von über 60.000 die Arbeitslosenquote erstmals seit Jahrzehnten 2016 Berlin-Mitte – bei den Genehmigungen auf
Menschen ein Rekordwert zu verzeichnen, der sich wieder unter zehn Prozent. In den zwölf Berliner Platz 1, bei den fertiggestellten Einheiten auf Platz
8 7
zum Großteil aus einem Zuzug der ausländischen Stadtbezirken unterscheiden sich jedoch die demo- 2 hinter Treptow-Köpenick. Hier wurden und wer-
Bevölkerung sowie dem Nachholeffekt bei der Regis- grafischen und wirtschaftlichen Daten stark vonein- den die Flächenreserven am gründlichsten genutzt;
trierung von Flüchtlingen erklärt. Im ersten Halbjahr ander. Spitzenreiter in mehrfacher Hinsicht ist Pan- wegen der Zentralität und der damit verbundenen
9
2017 wuchs die Zahl der Einwohner um 18.400. Auch kow: Der schon heute bevölkerungsstärkste Bezirk hohen Miet- und Preiserwartungen ist Neubau beson-
5 3
für die absehbare Zukunft attestieren alle Progno- der Stadt wird nach amtlichen Prognosen absolut 4 ders attraktiv. Hinsichtlich der Einwohnerprognose
sen der Stadt weiteres Wachstum. Die letzte Bevöl- wie prozentual auch bis 2030 den größten Zuwachs deutet sich ein leichtes Abflachen des Booms an. Der
kerungsprognose der Senatsverwaltung nimmt ein erfahren. Den schon ansässigen Bewohnern geht es
1 2 Einwohnerzuwachs bis 2030 soll unter dem städti-
Plus bei den Einwohnern von 7,5 Prozent von 2015 wirtschaftlich insgesamt gut; der Bezirk hatte 2016 schen Durchschnitt liegen.
bis zum Jahr 2030 an. die niedrigste Arbeitslosenquote Berlins von 7,5 Pro- 11 Ein gemischtes Bild bieten die vier noch nicht er-
zent. Ein wichtiger Treiber für weiteren Neubau in 10 6 wähnten Bezirke Friedrichshain-Kreuzberg, Neukölln,
Zuwachs bei Wirtschaft und Arbeitsmarkt Pankow sind die relativ großen Flächenreserven: Vor 12 Reinickendorf und Spandau. Alle vier haben über
Neben den demografischen Zuwächsen entwickeln allem im Norden des Bezirks sind weite Gebiete nach dem Berliner Durchschnitt liegende Arbeitslosenquo-
sich auch Wirtschaft und Arbeitsmarkt in der Haupt- wie vor nur dünn oder gar nicht besiedelt. Bei den ten und mit Ausnahme von Friedrichshain-Kreuz-
stadt überdurchschnittlich positiv. 2016 stieg die Neubau-Fertigstellungen im Geschosswohnungsbau berg ein bisher eher schwächeres Neubau-Geschehen.
Berlinbarometer
Stadtbezirk Einwohner 20161 Einwohnerdichte pro km², 20161 Einwohnerentwicklung 2016 zu 20151 Bevölkerungsprognose2 2015–2030, Arbeitslosenquote3 Genehmigungen Neubau Fertigstellungen Neubau
absolut Veränderung in % Ø 2016 in % Geschosswohnungen 2016 Geschosswohnungen 2016
1 Charlottenburg-Wilmersdorf 336.249 5.198 5.781 4,4 8,7 1.419 396
2 Friedrichshain-Kreuzberg 281.323 13.790 2.930 7,2 10,5 835 795
3 Lichtenberg 283.121 5.432 7.979 9,8 8,5 2.622 918
4 Marzahn-Hellersdorf 262.015 4.238 2.642 9,1 8,6 1.478 73
5 Mitte 371.407 9.410 8.171 6,8 10,7 3.322 1.868
6 Neukölln 327.522 7.290 -540 4,4 14,0 938 196
7 Pankow 397.406 3.853 7.430 16,0 7,5 2.692 1.162
8 Reinickendorf 261.919 2.932 5.302 9,4 12,3 697 386
9 Spandau 239.942 2.611 5.312 7,7 11,2 1.336 95
10 Steglitz-Zehlendorf 304.086 2.965 4.321 2,8 8,6 582 801
11 Tempelhof-Schöneberg 346.108 6.524 4.947 2,6 9,7 675 189
12 Treptow-Köpenick 259.524 1.547 6.191 9,8 7,7 2.378 1.984
Berlin gesamt / Durchschnitt 3.670.622 4.119 60.466 7,5 9,8 19.244 8.863
1) Stand: 31.12, Basis: Einwohnerregister Berlin 2) mittlere Prognosevariante 3) alle zivilen Erwerbspersonen Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Bundesagentur für Arbeit (Arbeitslosenquote), Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt (Bevölkerungsprognose); Bearbeitung: CBRE
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12 Metropole Mieten und Kaufen 13
Vorjahreszeitraum. Erste Ursache dafür dürfte eine
geringere Fluktuation sein. Bei Knappheit und rasch
steigenden Angebotsmieten wäre der Mietsprung
Höhere Mieten
bei einem Umzug oft besonders groß, so dass dieser
eher unterlassen wird. Gerade Mieter größerer Woh-
nungen ziehen teils nicht einmal dann um, wenn sie
wegen eines geschrumpften Haushalts eigentlich in
und Preise, weniger
eine kleinere Wohnung wechseln wollen. Deren Ge-
samtkosten wären aber in der Regel höher als die der
bisherigen Wohnung mit dem alten Vertrag.
Zweite Ursache der Angebotsschrumpfung ist
Angebote
die nicht messbare, aber plausible Tatsache, dass bei
großer Knappheit viele Wohnungen nicht mehr öf-
fentlich angeboten werden. Mietinteressenten fragen
verstärkt im privaten Umfeld nach, Vermieter haben
lange Wartelisten und müssen nicht öffentlich inse-
rieren. Beides trifft vor allem im besonders begehr-
Für Miet- und Eigentumswohnungen sowie Mehrfami- ten preisgünstigen Segment zu. Teurere Wohnungen
müssen dagegen nach wie vor in der Regel auf dem
lienhäuser stiegen 2017 die Forderungen der Anbieter offenen Markt angeboten werden. Auf diesem ver-
schiebt sich dann der Preisschwerpunkt nach oben.
durchgängig. Zugleich wurden die Märkte enger Oben: Stadtviertel Knappheit. Im Saldo 60.466 Neu-Berlinern, also rund Der statistisch nachgewiesene Anstieg der mittleren
wie Marzahn rücken 30.000 Haushalten, standen im Jahr 2016 nur 10.781 Angebotsmiete wäre wahrscheinlich geringer, wenn
stärker in den fertiggestellte Wohnungen gegenüber, davon 8.863 in auch die nicht offen weitervermieteten Wohnungen
Fokus Geschossbauten. Für 2017 zeichnete sich aufgrund einfließen könnten.
Der Anstieg der Angebotsmieten in Berlin hat sich gestiegener Genehmigungszahlen eine höhere Fertig- Soweit preisgünstige Wohnungen noch auf dem
2017 fortgesetzt: Der Median pro Quadratmeter von Links: Das Ausbau- stellungsquote ab, die jedoch den hohen Zuzug nicht freien Markt angeboten werden, sind ihre Angebots-
41.125 erfassten Angeboten stieg im Vergleich zum haus in Neukölln – auffangen kann. Verschärft wird die Knappheit auch mieten deutlich schwächer gestiegen als die auf dem
Vorjahreszeitraum um 8,8 Prozent. Er liegt nunmehr eines von vielen durch die wachsende Nachfrage von bereits Ansäs- Gesamtmarkt, nämlich nur 5,7 statt 8,8 Prozent für
bei 9,79 Euro, unterscheidet sich jedoch stark zwi- Neubauprojekten sigen, von denen sich viele aufgrund der guten Wirt- das am günstigsten angebotene Zehntel der Wohnun-
schen den Bezirken. Wichtigster Faktor für den Un- schaftslage wachsender Einkommen erfreuen und gen. Das untere Segment verzeichnet mit Ausnahme
terschied ist die räumliche Lage: In Friedrichshain- mehr Wohnraum nachfragen. von Charlottenburg-Wilmersdorf in allen Bezirken
Kreuzberg, Mitte und Charlottenburg-Wilmersdorf, Während die Nachfrage wuchs, schrumpfte das mittlere Angebotsmieten unter 7,00 Euro pro Quad-
den drei Bezirken mit den größten Innenstadt-An- Angebot an Mietwohnungen, die auf dem offenen ratmeter, aber nur noch in Marzahn-Hellersdorf und
teilen, lag die mittlere Angebotsmiete jeweils über Markt offeriert wurden. Deren Zahl lag in den ersten Spandau mittlere Werte unter 6,00 Euro. Zu beden-
drei Quartalen 2017 um 6,4 Prozent niedriger als im ken ist aber, dass in dieser untersten Preiskategorie »
Methodik des Wohnmarktreports – Aktuelle Mietentwicklung: Mietpreisspanne Neuvermietungsangebote, 2017
Mietangebote Stadtbezirk Anzahl Mittleres Marktsegment1 Unteres Marktsegment Oberes Marktsegment Alle Marktsegmente
Mietan- Mietspanne in € / m² / Monat
In die Analyse fließen die Angebotskaltmieten von Wohnungen in gebote
Berlin ein. Für den Zeitraum Quartal 1 bis einschließlich Quartal 3 in Median in Änd. zu Median in Änd. zu Median in Änd. zu
den Jahren 2016 und 2017 wurden insgesamt 85.074 Mietangebote 4 6 8 10 12 14 16
€ / m² / Monat 2016 in % € / m² / Monat 2016 in % € / m² / Monat 2016 in %
auswertet. Aus ihnen wurden für beide Jahre die Mediane ermittelt,
diejenigen Mietwerte, die höher liegen als die eine Hälfte aller Ange- Charlottenb.-W. 4.278 8,18–15,55 7,19 +3,9 17,20 +10,9 11,23 +10,0
bote und niedriger als die andere Hälfte. Um auch Extremwerte dar- Friedrichshain-K. 3.332 8,14–15,60 6,99 +5,7 17,04 +9,6 11,91 +7,9
zustellen, werden darüber hinaus die günstigsten und teuersten zehn
Lichtenberg 2.291 6,89–11,90 6,25 +5,9 13,05 +6,4 9,10 +7,2
Prozent der Mietangebote separat analysiert. Sie bilden das obere
bzw. untere Marktsegment ab. Auch hier sind innerhalb der jeweili- Marzahn-H. 2.364 5,58–10,00 5,30 +1,9 11,10 +11,0 7,34 +9,6
gen Segmente die Mediane genannt. Zuzügler leben häufig in relativ jungen und kleinen Mitte 5.321 7,61–17,03 6,72 +7,2 18,51 +6,0 11,83 +12,9
Haushalten mit urbanen Interessen und Lagewün-
Neukölln 2.757 6,74–13,90 6,18 +4,6 15,11 +10,5 9,83 +3,8
schen. Auch bei vielen, die innerhalb der Stadt um-
ziehen, spielen Verkehrs- und Lagegunst sowie die Pankow 5.295 7,16–14,21 6,50 +2,2 15,48 +6,9 10,06 +5,1
Infrastruktur vor Ort eine große Rolle. Außenbezirke Reinickendorf 2.383 6,66–11,11 6,21 +6,7 12,41 +15,3 8,62 +9,1
11,00 Euro. Fünf weitere Bezirke haben Mittelwerte und Stadtränder sind dagegen eher die Wohnorte mit
Spandau 3.016 6,00–10,00 5,61 +3,3 11,00 +9,9 7,95 +9,1
zwischen 9,00 und 11,00 Euro; sie erstrecken sich mit geringerer Fluktuation der Haushalte; die Nachfrage
Ausnahme von Lichtenberg zwischen City und Rand. nach Wohnungen ist eher lokalen als gesamtstädti- Steglitz-Z. 3.410 7,42–12,97 6,99 +7,5 14,07 +7,4 9,80 +5,9
Lediglich vier Bezirke verzeichnen Mittelwerte unter schen Ursprungs und entsprechend schwächer. Tempelhof-S. 2.946 6,94–13,51 6,47 +6,4 15,00 +13,6 9,70 +10,2
9,00 Euro; sie alle liegen zu weiten Teilen am Stadt- Treptow-Köpenick 3.723 6,80–11,87 6,35 +5,7 12,51 +4,3 8,98 +10,6
rand. Für die besonders hohen Mieten und deren star- Mehr Nachfrage, weniger Angebote
Berlin gesamt 41.125 6,82–14,29 6,17 +5,7 16,00 +10,7 9,79 +8,8
ke Anstiege in der Innenstadt gibt es mehrere Erklä- Die Angebotsmieten stiegen aber durchgängig auch
rungen: Die in Berlin derzeit besonders zahlreichen in Stadtrandlagen, eine Folge der gesamtstädtischen 1) ohne unteres und oberes Zehntel der Angebote Quelle: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme
WOHNMARKTREPORT 2018 Berlin Berlin WOHNMARKTREPORT 2018
14 Metropole Mieten und Kaufen 15
« insgesamt kaum mehr als 2.000 Wohnungen liegen, Auch die Verknappung des Angebots beeinflusst die
die im neunmonatigen Erfassungszeitraum angebo- Preise. Die Zahl der inserierten Eigentumswohnun-
ten wurden. Am anderen Ende des Marktes war im gen lag im Erfassungszeitraum 2017 um 12,5 Pro-
obersten Marktsegment der Anstieg der mittleren An- zent niedriger als im selben Zeitraum 2016. Die Ver-
gebotsmiete besonders stark. kaufsbereitschaft bei vielen Eigentümern ist gering
angesichts fehlender Anlagealternativen und der
Wohneigentum: Am liebsten urban Hoffnung auf weiteren Wertanstieg. Mehrere Berli-
Steigende Preise und ein knapperes Angebot kenn- ner Bezirke versuchen zudem, mit Milieuschutz-Sat-
zeichneten Berlins Markt für Eigentumswohnungen zungen die Umwandlung von Miet- in Eigentumswoh-
im Jahr 2017. Der mittlere Angebotspreis in den ers- nungen einzuschränken. Beim Neubau schließlich
ten drei Quartalen lag pro Quadratmeter 12,7 Prozent verlagern sich die Gewichte deutlich vom Eigentums-
höher als im Vorjahr und betrug zuletzt 3.706 Euro. zum Mietsektor.
Fakten Ein Kauf ist für Selbstnutzer trotz der gestiegenen
Preise oft günstiger als das Wohnen zur Miete, solan- Ein Marktsegment über 8.000 Euro
Eigentumsmarkt ge der Darlehenszins niedrig ist und man nicht von Die Schwerpunkte des Eigentumsmarktes liegen in
von Verknappung einem sehr günstigen Altmietvertrag profitiert. Wer der Innenstadt – quantitativ wie preislich. Mehr als
geprägt eine heute erworbene Eigentumswohnung vermietet, 40 Prozent der Angebote konzentrierten sich zuletzt
— hat zwar in der Regel eine weit niedrigere Rendite als in den drei urban geprägten Bezirken Charlotten-
Schwerpunkt die Erwerber früherer Jahre. Doch wenigstens gibt es burg-Wilmersdorf, Mitte und Friedrichshain-Kreuz-
Innenstadt noch eine Rendite – anders als auf dem fast zinsen- berg. Den mit Abstand größten Einzelmarkt hat Char-
losen Kapitalmarkt. Dazu kommt die Hoffnung auf lottenburg-Wilmersdorf mit fast einem Fünftel aller
Wertsteigerung und/oder spätere Selbstnutzung. Berliner Angebote. In den drei genannten Bezirken
Prozentual fällt ein besonders starker Anstieg sowie in Pankow liegen die Angebotspreise über dem
der Angebotspreise im unteren Marktsegment auf. Gesamtberliner Mittelwert. Mit Ausnahme von Pan-
Hier stiegen die inserierten Preise im Mittel um 17,2 kow betragen sie sogar deutlich mehr als 4.000 Euro.
Prozent, in einzelnen Bezirken sogar um 25 Prozent Im Topsegment des teuersten Zehntels haben die
und mehr. Er ist aber bei näherem Hinsehen weniger genannten Bezirke, abgesehen von Pankow, sogar
spektakulär, denn der Zuwachs erfolgt von einer teils Mittelwerte über 7.000 Euro, mit einem Spitzenwert
sehr niedrigen Ausgangsbasis und ist in Absolutbe- in Mitte von 8.645 Euro. Pankow und daneben auch
trägen schwächer als der Anstieg auf dem Gesamt- Steglitz-Zehlendorf und Tempelhof-Schöneberg brin-
markt. Im Topsegment des teuersten Zehntels der gen es in ihrem lokalen Spitzensegment auf Werte Projekte wie das Tempelhof-Schöneberg hat Hochpreis-Angebote in effekten von dort erklärt sich der Sprung der mittle-
angebotenen Wohnungen stiegen die mittleren An- über 6.000 Euro. Galeriehaus in der City-West-Nähe; Steglitz-Zehlendorf hat zwar einer- ren Angebotspreise um jeweils rund 20 Prozent, von
gebotspreise in Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg Auch beim mittleren Preis für das Gesamtange- Linienstraße von seits die höchste Kaufkraft aller Bezirke; diese wird deutlich unter 3.000 Euro auf Werte hoch darüber.
im Jahresvergleich um mehr als 1.100 Euro pro Qua- bot liegen Steglitz-Zehlendorf und Tempelhof-Schö- BCO Architekten aber auf dem Eigentumsmarkt zu einem Gutteil von Auch ein Hochpreissegment mit Mittelwerten über
dratmeter, ansonsten deutlich weniger. neberg auf den Rängen hinter dem Spitzenquartett. beleben Berlins Einfamilienhäusern absorbiert. Wer dagegen Eigen- 5.000 Euro hat sich hier gebildet. Das Gesamtangebot
Mitte tum auf der Etage sucht, tendiert eher zu innerstäd- an Eigentumswohnungen ist im Vergleich zu den be-
tischen Lagen. In Steglitz-Zehlendorf liegt daher trotz reits genannten teureren Bezirken deutlich geringer.
prestigeträchtiger Adressen der Mittelwert der Ange- Mit Abstand am größten unter den vier Stadtrand-
botspreise knapp unter dem von Gesamtberlin. bezirken ist das Angebot in Treptow-Köpenick mit
Aktuelle Preisentwicklung Eigentumswohnungen: Verkaufsangebote 2017 1.711 Wohnungen. Der Bezirk liegt dezentral, zeich-
net sich aber durch zahlreiche attraktive, teils gut an
Stadtbezirk Anzahl Mittleres Marktsegment1 Unteres Marktsegment Oberes Marktsegment Alle Marktsegmente die Stadt angebundene Wasser- und Grünlagen und
Kaufan- Preisspanne in € / m²
dort durch regen Neubau aus. Als einziger unter den
gebote
Median in Änd. zu Median in Änd. zu Median in Änd. zu Methodik des Wohnmarktreports – Berliner Stadtrandbezirken hat er Angebotsmittel-
werte über 2.500 Euro.
1.000 3.000 5.000 7.000 € / m² 2016 in % € / m² 2016 in % € / m² 2016 in %
Eigentumswohnungen und Investments Die niedrigsten Angebotspreise und die kleins-
Charlottenb.-W. 5.066 2.771–6.611 2.373 +17,9 7.560 +3,4 4.111 +10,7 Für den Zeitraum Quartal 1 bis Quartal 3 in den Jahren 2016 und ten Märkte haben die Bezirke Marzahn-Hellersdorf,
2017 wurden insgesamt 57.971 Kaufangebote für Eigentumswohnun- Reinickendorf und Spandau. Reinickendorf hat
Friedrichshain-K. 3.052 3.022–6.563 2.657 +19,4 7.460 +18,4 4.359 +11,0
gen und 1.801 Kaufangebote für Mehrfamilienhäuser ausgewertet. ähnlich wie Steglitz-Zehlendorf einige begehrte und
Lichtenberg 1.210 1.854–4.704 1.523 +19,7 5.050 +4,2 3.474 +21,1 bekannte Adressen im Grünen, die aber größtenteils
Aus ihnen wurden wie bei den Mietangeboten die Mittelwerte (Media-
Marzahn-H. 374 1.539–3.939 1.381 +24,9 4.100 +16,6 2.442 +27,4 ne) ermittelt. Zudem wurden die je zehn Prozent günstigsten und teu- mit individuellem Hauseigentum bebaut sind und in
Mitte 3.399 2.500–7.645 1.992 +13,2 8.645 +14,7 4.688 +13,3 ersten Kaufangebote der Eigentumswohnungen noch einmal separat noch größerer Distanz zur City liegen. Die innenstadt-
betrachtet. näheren Teile des Bezirks bieten nur wenige beson-
Neukölln 1.310 2.177–5.169 1.889 +29,0 5.500 +15,4 3.314 +19,3
ders reizvolle Kauflagen, etwa in Alt-Tegel. Andere
Pankow 3.272 2.485–5.504 2.181 +18,8 6.250 +10,0 3.874 +12,5 Gebiete sind durch die Ungewissheiten um den Wei-
Reinickendorf 1.190 1.807–3.560 1.689 +20,4 3.926 +9,4 2.425 +7,7 terbetrieb des Flughafens Tegel belastet. Insgesamt
hat Reinickendorf das schwächste Topsegment aller
Spandau 1.208 1.613–3.643 1.445 +31,5 4.235 +14,6 2.185 +12,7
Nachholeffekte am Cityrand Berliner Bezirke – nur hier werden selbst für das teu-
Steglitz-Z. 2.504 2.286–5.428 1.932 +15,9 6.122 +8,6 3.649 +17,9 Die im Preisranking folgenden Bezirke Lichtenberg erste Zehntel der angebotenen Wohnungen im Mittel
Tempelhof-S. 2.750 2.100–5.509 1.837 +12,7 6.314 +9,3 3.514 +12,6 und Neukölln enthalten Lagen in mäßiger Entfer- weniger als 4.000 Euro verlangt. Spandaus Markt ist
Treptow-Köpenick 1.711 1.812–4.350 1.667 +12,0 4.744 +5,8 2.780 +4,9 nung zur City sowie auch Stadtrandgebiete; beide etwas umfangreicher, aber beim Mittelwert der mit
Bezirke haben keine prestigeträchtigen Topadressen Abstand preisgünstigste in Berlin, während die Prei-
Berlin gesamt 27.046 2.100 –6.000 1.832 +17,2 6.960 +11,4 3.706 +12,7
auf dem Markt für Immobilienkäufe. Mit Nachhol- se im kleinsten Teilmarkt – Marzahn-Hellersdorf – im
1) ohne unteres und oberes Zehntel der Angebote Quelle: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme effekten gegenüber der Innenstadt und Ausweich- Mittel dem Reinickendorfer Niveau entsprechen.
WOHNMARKTREPORT 2018 Berlin Berlin WOHNMARKTREPORT 2018
16 Metropole Mieten und Kaufen 17
es nunmehr nur noch 857. Besonders gering war die Ausgewählte Wohnportfolio-Transaktionen in Berlin Q1-Q3 2017
Anzahl der inserierten Objekte in Lichtenberg und
Marzahn-Hellersdorf, aber auch im zentralen Fried- Käufer Verkäufer Anzahl der Wohnungen, ca. Kaufpreis in Mio. €, ca.
richshain-Kreuzberg sowie in Spandau. Hier erlaubt
die geringe Zahl der Offerten nur eingeschränkte Deutsche Wohnen AG Helvetica Property Investors AG 3.900 655
Aussagen zum Preisniveau und seiner Veränderung. ADO Group Ltd. Mähren AG 1.467 263
Immeo AG in-west Partners GmbH 1.800 202
Land Berlin plant Großerwerb
Das Marktumfeld für Mehrfamilienhäuser ist von ADO Group Ltd. vertraulich 712 156
ähnlichen Bedingungen geprägt wie das für Eigen- Round Hill Capital Taekker Group 770 155
tumswohnungen: niedrige Zinsen, fehlende attrak-
Gewobag BWBG Berliner Wohnbau 607 143
tive Anlagealternativen und eher schwache Ver-
kaufsmotive für Bestandseigentümer. Potenziellen vertraulich Helvetica Property Investors AG 798 130
Investoren, die über ausreichend Kapitel verfügen ADO Group Ltd. vertraulich 581 123
und dies im Berliner Markt unterbringen wollen, ste- Howoge ELAD Group 400 105
hen schlichtweg zu wenig Verkaufsobjekte gegenüber,
Round Hill Capital vertraulich 577 95
sodass der Nachfrageüberhang die Angebotspreise
weiter ansteigen lässt. Neben den bereits zahlreich Luxemburgische Investmentges. Berggruen Holdings GmbH 400 75
Angekommen auf Investments: Wenige Zinshäuser auf dem Berliner Markt agierenden Investoren wol- Howoge BWBG Berliner Wohnbau 233 55
dem Markt: Wohn- Noch stärker als der Markt für Eigentumswohnungen len auf Käuferseite zudem auch das Land Berlin und
Gesobau BWBG Berliner Wohnbau 202 50
blöcke im Zucker- war der für Mehrfamilienhäuser 2017 von Preisan- seine Wohnungsunternehmen zunehmend aktiv
bäckerstil an der stieg und Verknappung geprägt. Pro Quadratmeter werden: Letztere sollen laut Koalitionsvertrag von Family Office Accentro Real Estate 259 45
Karl-Marx-Allee forderten Verkaufswillige im Mittel 16,4 Prozent 2016 rund 25.000 Bestandswohnungen in fünf Jah- STADT UND LAND vertraulich 112 30
mehr als im Vorjahr. Auch hier stehen die Preisforde- ren erwerben. Das soll teils über freihändigen Erwerb,
Quelle: CBRE
rungen und ihr aktueller Anstieg in deutlichem Zu- teils aber auch über das Ausüben von Vorkaufsrech-
sammenhang mit der Zentralität der Objekte – in den ten bei Verträgen zwischen Dritten realisiert werden.
Innenstadtbezirken haben die mittleren Angebots- Offen sind die Auswirkungen auf die Angebotspreise, wurde. Auch wenn der Rekordumsatz des Vorjahres von 2015. Analog zum Gesamtmarkt sank die Anzahl
preise teilweise schon die Schwelle von 3.000 Euro aber auch die fiskalischen und administrativen Res- knapp verfehlt wurde, ist weiterhin kein Ende des der verkauften Fälle (von 569 im Jahr 2015 auf 515 im
pro Quadratmeter überschritten, nämlich in Charlot- sourcen des Landes und seiner Unternehmen für ein Investmentbooms in der Hauptstadt in Sicht: Insge- Jahr 2016) und auch der Geldumsatz verringerte sich
tenburg-Wilmersdorf und Friedrichshain-Kreuzberg. solches Kaufprogramm. samt macht das Berliner Investmentvolumen rund von 1,64 Milliarden Euro im Jahr 2015 auf 1,39 Mil-
Lediglich in einem Bezirk – nämlich Spandau – for- Nach Recherchen von CBRE wurden 2016 in ein Viertel des von CBRE erfassten Transaktions- liarden Euro 2016. Die Zahl der Verkäufe für Wohn-
derten Anbieter noch mittlere Verkaufspreise unter Berlin Investments ab 50 Wohneinheiten für rund volumens in Deutschland aus. und Geschäftshäuser blieb mit 658 Gebäuden im
2.000 Euro. Im vergangenen Jahr war dies noch in 3,4 Milliarden Euro getätigt. Das Volumen lag damit Auffällig war im Jahr 2016 die Abnahme des Vergleich zum Vorjahr nahezu identisch (2015: 660).
vier Bezirken der Fall. knapp unter dem Niveau des Vorjahres von 3,6 Mil- Transaktionsvolumens von Bestandsportfolien, die Im Gegensatz zu den reinen Mietwohnhäusern stieg
Parallel zum Preisanstieg sank das Angebot ins- liarden Euro, wobei in dieser Summe auch der ehe- jedoch von einem gleichzeitig starken Anstieg der jedoch auch der Geldumsatz in diesem Segment an
gesamt auch 2017 weiter. Wurden im Vorjahr noch malige Bestand der Gagfah inkludiert ist, die durch Investitionen in Projektentwicklungen aufgefangen und lag mit 2,91 Milliarden Euro rund 5 Prozent über
944 Mehrfamilienhäuser öffentlich angeboten, waren die Deutsche Annington (Vonovia) übernommen werden. Sie nehmen mit über einer Milliarde Euro dem Wert aus dem Jahr 2015. Der mittlere Kaufpreis
(2015: 550 Millionen) fast ein Drittel des gesamten für Wohn- und Geschäftshäuser verteuerte sich wie
Fakten Transaktionsgeschehens ein und führen trotz des schon 2015 um rund 20 Prozent auf 2.442 Euro pro
Mangels an angebotenen Bestandsportfolien zu ei- Quadratmeter Wohn-/Nutzfläche.
Aktuelle Preisentwicklung Mehrfamilienhäuser: Verkaufsangebote 2017
Verstärkte nem hohen Gesamtvolumen. Eigentumswohnungen machen das Gros der Ver-
Stadtbezirk Anzahl Mittleres Marktsegment 1
Alle Marktsegmente Unteres und oberes Segment: Investitionen Hinsichtlich der größten Transaktionen in den kaufsfälle im Bereich Wohnungs- und Teileigentum
Kaufan- Preisspanne in € / m² in Projekt- ersten drei Quartalen 2017 traten als Käufer vor al- aus. Insgesamt registrierte der Gutachterausschuss in
gebote Im Segment der Mehrfamilien- entwicklungen lem die Deutsche Wohnen AG, die ADO Group und Berlin im Jahr 2016 rund 22.550 Kauffälle von Eigen-
Median in Änd. zu häuser üben unterschiedliche
Qualitäten und Lagen der Ob-
— die öffentlichen Wohnungsbaugesellschaften des tumswohnungen und damit rund 7 Prozent weniger
€ / m² 2016 in %
1.000 3.000 5.000 7.000 jekte einen großen Einfluss auf Nachfrage Landes Berlin in Erscheinung. Letztere tauchen auf als im Vorjahr. Der ausgewiesene Geldumsatz erhöh-
die Preisentwicklung aus. Im überhang steigt der Ankaufsseite vorrangig beim Kauf von Projekt- te sich hingegen um ebenfalls 7 Prozent auf nunmehr
Charlottenb.-W. 104 1.000–7.143 3.385 +18,6 Betrachtungszeitraum gab es
eine verhältnismäßig geringe
weiter entwicklungen auf. 5,64 Milliarden Euro. Der mittlere Kaufpreis lag mit
Friedrichshain-K. 46 1.696–5.368 3.323 +32,7 3.204 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche rund 12 Pro-
Anzahl an Kaufangeboten auf
Lichtenberg 26 – 2.184 +12,0 Bezirksebene, sodass im unte- Starke Nachfrage nach Wohneigentum zent über dem Vorjahreswert. Der Anstieg entspricht
ren und oberen Marktsegment Wie auch im Vorjahr weist der Gutachterausschuss damit nahezu dem Niveau des Vorjahres (+14 Prozent).
Marzahn-H. 27 – 2.192 +20,9 Preisangaben und Preisver-
gleiche mit den Vorjahren nicht Berlin (GAA) für die Hauptstadt im Jahr 2016 starke Als Spitzenpreis weist der Gutachterausschuss den Ver-
Mitte 97 547–4.887 2.667 +29,9
signifikant sind. Sie werden Anstiege der mittleren Verkaufspreise für die bebau- kauf einer Einheit in einem Neubau am Brandenburger
Neukölln 64 2.000–3.559 2.738 +25,3 daher in diesem Report nicht ten Grundstücke und das Wohn- und Teileigentum Tor aus, der für rund 30.000 Euro pro Quadratmeter
abgebildet.
Pankow 92 1.774–4.133 2.686 +14,9 aus. Gleichzeitig verzeichnet der Ausschuss wie auch Wohnfläche beziehungsweise einem Gesamtpreis von
schon im Vorjahr sowohl einen Rückgang bei der ca. 12,8 Millionen Euro vollstreckt worden sein soll.
Reinickendorf 88 978–3.721 2.509 +13,7
Anzahl der Kauffälle als auch bei der Höhe des Geld- Zusammenfassend zeigen auch die Zahlen des
Spandau 52 748–2.815 1.943 +6,6 umsatzes. Letzterer sank um 18 Prozent auf 9,09 Milli- Gutachterausschusses, dass die hohe Nachfrage
Steglitz-Z. 114 1.506–4.926 2.776 +5,3 arden Euro (2015: 11,15 Mrd. Euro), während die Zahl nach Wohnungen und Mehrfamilienhäusern in Ber-
Tempelhof-S. 66 1.093–4.138 2.348 +7,0 der Kauffälle um 8 Prozent auf 4.513 sank. lin weiter anhält. Das Immobilienangebot verknappt
Die mittleren Kaufpreise bei reinen Mietwohn- sich in vielen Lagen und Segmenten der Stadt weiter,
Treptow-Köpenick 81 1.570–3.716 2.441 +23,9
häusern lagen 2016 mit 2.317 Euro pro Quadratmeter sodass auch zukünftig mit weiteren Preisanstiegen
Berlin gesamt 857 1.170–4.483 2.621 +16,4 Wohn-/Nutzfläche rund 20 Prozent über dem Wert zu rechnen ist.
1) ohne unteres und oberes Zehntel der Angebote Quelle: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme
WOHNMARKTREPORT 2018 Berlin Berlin WOHNMARKTREPORT 201818 Metropole Neubau 19
Spandau
Großprojekte
Bauprojekte
10 nach Größenklassen
(Wohneinheiten)
Projekte
und Lückenfüller
500 und mehr
56 200 bis 499
Anteil Mietwohnungen in %
100 bis 199
193 50 bis 99
Wohneinheiten im Schnitt 20 bis 49
Im Neubau verlagern sich die Gewichte bis 20
von Eigentums- zu Mietwohnungen. Letztere werden Unbekannt
zu einem großen Teil von und für städtische Eigentum
Miete
Gesellschaften errichtet Mischnutzung
Unbekannt
Fakten Die Zahl der für diesen Report analysierten Neubau- Da ihre Projekte sich oft während der Planungszeit
vorhaben und der darin vorgesehenen Wohnungen stark wandeln und/oder nur wenige Daten publiziert
Städtische ist auch 2017 gewachsen. Erfasst wurden 267 Pro- werden, sind sie in den hier ausgewiesenen Zahlen
Unternehmen jektentwicklungen, die sich in der konkreten Pla- nicht enthalten.
sehr aktiv nung befinden, kurz vor Baubeginn stehen oder sich
— bereits in Umsetzung befinden und zeitnah fertig- Boom im Zentrum und Osten
Räumlicher gestellt werden. Geplant sind in den untersuchten Die räumlichen Schwerpunkte des Neubaus liegen
Schwerpunkt Projekten insgesamt knapp 35.000 Wohnungen. Im vor allem im Zentrum, im Osten und Südosten der
Innenstadt Vorjahr waren es 247 Projekte mit rund 32.200 Woh- Stadt. Im Norden, Westen und Südwesten ist dagegen
nungen. Nachdem das Berliner Neubaugeschehen das Neubaugeschehen etwas schwächer. Die Hälf-
lange von Eigentumswohnungen dominiert worden te aller geplanten Wohnungen konzentriert sich in
war, sollen jetzt mehr als die Hälfte der geplanten den Bezirken Mitte, Lichtenberg und Friedrichshain-
Einheiten als Mietwohnungen realisiert werden. Kreuzberg. Zugleich bringen es Neukölln, Steglitz-
Deren faktischer Anteil wird noch größer, weil auch, Zehlendorf und Reinickendorf zusammen auf weni-
wie abzusehen, ein Teil der neu entstehenden Eigen- ger als zehn Prozent aller projektierten Einheiten. Für
tumswohnungen von ihren Käufern als Anlageob- den Boom in der Innenstadt sind vor allem die guten
jekt erworben und vermietet wird. In Bezug auf die Lagen und Verwertungsmöglichkeiten ausschlagge-
Anzahl der Projekte überwiegen weiterhin diejeni- bend. Im Osten sind es die vielen großen und relativ
gen, die als Eigentumswohnungsprojekte konzipiert preisgünstigen Baugrundstücke. Sie sind in westli-
sind. Sie machen 166 der 267 analysierten Projekt- chen Stadtrandlagen rarer, da diese Gebiete bereits
entwicklungen aus, weisen aber im Schnitt eine ge- zur Zeit der Teilung stärker bebaut wurden.
ringere Wohnungsanzahl auf als die Mietprojekte. Neubau-Spitzenreiter in fast jeder Hinsicht ist
Ein wichtiger Trend ist auch die zunehmende der Bezirk Mitte: bei den Zahlen sowohl der vorge-
Aktivität städtischer Unternehmen im Neubau. Für sehenen Projekte und der Anzahl der entstehenden
rund 9.600 der analysierten Wohnungen entwickeln Miet- als auch Eigentumswohnungen sowie auch bei
sie selbst Projekte oder haben mit Privaten die Über- den bisher veröffentlichten Mieten und Verkaufsprei- Steglitz-Zehlendorf Treptow-Köpenick
nahme nach Fertigstellung vereinbart. Offen bleibt sen. Knapp ein Viertel aller in der Stadt projektierten
allerdings, ob die städtischen Unternehmen ihre Wohnungen soll in diesem Bezirk entstehen; Eigen-
Vorhaben vollständig realisieren können. Da laut tum und Miete halten sich etwa die Waage. Die his- 17 30
Koalitionsvertrag von Ende 2016 die Mitbestim- torische Mitte ist Schauplatz von 19 Projekten, zwei Projekte Projekte
mung ihrer Bestandsmieter deutlich ausgeweitet davon mit rund 500 Wohnungen – eines auf dem
werden soll, könnten insbesondere Nachverdich- früheren Mauerstreifen an der Grenze zu Kreuzberg, 13 76
tungsprojekte in oder an ihren Siedlungen scheitern. eines in einem Hochhaus am Alexanderplatz. Hoch- Anteil Mietwohnungen in % Anteil Mietwohnungen in %
Erste Fälle dieser Art gibt es bereits. preisiger Neubau dominiert in der historischen Mit-
Nur eine Nebenrolle spielen derzeit genossen- te; in Einzelfällen werden Quadratmeterpreise über 48 109
schaftliche und kirchliche Projektentwickler. Das 20.000 Euro genannt. Etwa zwei Drittel aller Wohnun- Wohneinheiten im Schnitt Wohneinheiten im Schnitt
große Genossenschaftsprojekt „Möckernkiez“ ist gen werden im Eigentum angeboten.
nach Startschwierigkeiten nunmehr im Bau weit vo- Deutlich geringer ist der Projektumfang in den
rangeschritten. Auch die in früheren Jahren regen nördlichen Bezirksteilen Wedding und Gesundbrun-
privaten Baugruppen fallen wegen der für sie meist nen, wo insgesamt knapp 1.500 Wohnungen vorgese-
zu hohen Grundstückspreise kaum noch ins Gewicht. hen sind, je zur Hälfte im Miet- und Eigentumssektor. » Quelle: CBRE, eigene Recherche, Redaktionsschluss Oktober 2017
WOHNMARKTREPORT 2018 Berlin Berlin WOHNMARKTREPORT 201820 Metropole Neubau 21
« Die größten Projekte sind in Mittes westlichem Teil Park und um das frühere Postscheckamt am Halle- meterpreisen nicht selten über 10.000 Euro. Im Bezirk
in Bau und Planung. Hier liegt nördlich des Haupt- schen Ufer. Das Zentrum des Baugeschehens bildet laufen jedoch auch größere Vorhaben. Mehr als ein
bahnhofs Berlins derzeit wichtigstes Neubauareal: Friedrichshain und dort wiederum drei Gebiete: das Drittel des vorgesehenen Neubauvolumens nimmt
Auf dem früheren Güterbahn- und Brachgelände Areal zwischen Spree und Ost-West-Bahntrasse mit das „Maximilians-Quartier“ ein, besser bekannt un-
nördlich vom Hauptbahnhof an der Heide- und Lehr- der bekannten „East Side Gallery“, die Altbauviertel ter dem früheren Standortnahmen „Kolonie Oeyn-
ter Straße sollen mehr als 3.000 Wohnungen entste- im Osten Friedrichshains mit eher kleineren Lücken- hausen“. Um einen Teil der Kleingartenkolonie zu
hen – überwiegend unter dem Label „Europacity“, da- projekten sowie last but not least die Quartiere seit- schonen, wird jetzt das übrige Areal umso stärker
neben im Projekt „Mittenmang“. Bemerkenswert ist wärts der Karl-Marx-Allee, die zu DDR-Zeiten hoch, verdichtet. In diesem Projekt gibt es ein ausgegliche-
der hohe Anteil der geplanten Mietwohnungen von aber grün und luftig bebaut wurden. nes Angebot an Miet- und Eigentumswohnungen, in
knapp 80 Prozent. Insgesamt zeichnet sich hier die fast allen anderen Projekten im Bezirk dominiert das
Entstehung eines hoch verdichteten Cityquartiers für Geheimfavorit Altglienicke Wohneigentum.
mobile Bewohner und Beschäftigte ab, mit einzelnen Das Projektgeschehen in Treptow-Köpenick ist durch
Ruhiglagen nahe dem Spandauer Schifffahrtskanal. eine große Bandbreite von eher kleinen und mittle- Gutshof statt Plattenbau
ren bis zu großen Vorhaben gekennzeichnet und bie- Marzahn-Hellersdorf ist zum Großteil von Groß-
Lichtenberg baut öffentlich tet ein buntes Bild: Diverse private Projektentwickler wohnbauten aus DDR-Tagen geprägt. Auch heute ist
Rang 2 beim Neubau hinsichtlich der Anzahl der ent- sind beteiligt, aber vor allem gleich drei landeseigene es der Berliner Bezirk mit den im Durchschnitt größ-
Fakten stehenden Wohnungen nimmt Lichtenberg ein. Es Gesellschaften, die rund zwei Drittel der geplanten ten Neubauprojekten. 204 Wohnungen hat ein Vor-
dominiert der Miet-Neubau, der fast 70 Prozent des Mietwohnungen realisieren wollen. Eigentumspro- haben hier im Mittel. 90 Prozent der knapp 2.000 ent-
Großprojekt Volumens aller Projekte einnimmt. Großen Anteil jekte zeichnen sich durch eine teils zurückhaltende Neubauprojekt der BUWOG Group (THE ONE) stehenden Mietwohnungen im Bezirk werden durch
Europacity daran hat die städtische Gesellschaft HOWOGE, die Preisgestaltung aus: In einem Vorhaben in Altglieni- städtische Unternehmen errichtet– etwa im größten
— in ihrem Heimatbezirk neun Projekte mit insgesamt cke, in dem vor allem Reihenhäuser entstehen, sind Projekt auf dem Gut Alt-Biesdorf, wo 500 Wohnungen
Geringere rund 1.900 Wohnungen entwickelt. In einem weite- auch Angebote deutlich unter 2.000 Euro pro Qua- für eine landeseigene Vermieterin entstehen.
Aktivitäten am ren hat sie gemeinsam mit zwei anderen Landesge- dratmeter angekündigt. In wassernahen Projekten Mit Tempelhof-Schöneberg beginnt die Reihe der
Stadtrand sellschaften einen Teil der Wohnungen erworben. – oft auf einstigen Industriegrundstücken – gibt es sechs Bezirke, in denen die Zahl der geplanten Woh-
Die privaten Eigentumsprojekte in Lichtenberg aber vereinzelt auch Quadratmeterpreise über 5.000 nungen unter 2.500 rangiert – in Tempelhof-Schöne-
konzentrieren sich in bevorzugten Grünlagen wie Euro. Der räumliche Schwerpunkt des Neubaus liegt berg sind es rund 2.020. Der Schwerpunkt des Gesche-
Karlshorst und an der Rummelsburger Bucht sowie in den westlichen Teilen des Bezirks. Wichtigster Ein- hens liegt im innerstädtischen Schöneberg, wo zwölf
in Friedrichsfelde. Im Archibaldweg gehen Preisfor- zelstandort ist das bisher ruhige Altglienicke mit fast der 17 analysierten Vorhaben laufen. In den weitläufi-
derungen des Anbieters auch bis 8.000 Euro pro Qua- 900 geplanten Wohnungen in sechs Projekten. Von geren, aber auch cityferneren Tempelhofer Ortsteilen
dratmeter – erbeten von den Käufern von Mikroapart- hier ist es nur ein kurzer Weg zum Großflughafen, der sind nur fünf kleinere Projekte mit zusammen rund
ments, die mit Größen ab 15 Quadratmetern die seit Langem der Fertigstellung entgegenschreitet. Ein 170 Wohnungen zu verzeichnen. Landeseigene Un-
kleinsten geplanten Wohnungen Berlins darstellen. wichtigerer Grund für den Altglienicker Bauboom ternehmen sind in keinem der erfassten Projekte en-
Das Projekt heißt „Fuchsbau“; der Vermarkter wirbt dürften aber die lokalen Flächenreserven sein. gagiert. Überraschend tief unten im Neubau-Ranking
mit dem Slogan „Micro leben – macro profitieren“. Auf dem fünften Platz des Neubau-Rankings liegt steht Pankow mit knapp 2.000 geplanten Wohnungen.
Auf Rang 3 bei den geplanten Neubauwohnun- mit Charlottenburg-Wilmersdorf der erste reine West- Unerwartet deshalb, weil dem Bezirk das stärkste Ein-
gen liegt wie im Vorjahr Friedrichshain-Kreuzberg berliner Bezirk. Nahe dem Kurfürstendamm werden wohnerwachstum in den nächsten 15 Jahren attestiert
mit knapp 3.400 Wohnungen. Im Stadtteil Kreuzberg letzte Baulücken gefüllt, in Schmargendorf und wird und er theoretisch auch die Flächenreserven für
wurden sieben Projekte identifiziert. Der Schwer- Grunewald gibt es mehrheitlich kleine „Stadtvillen“- den Neubau hat, um dieses Wachstum aufzufangen.
punkt liegt auf größeren Freiflächen am Gleisdreieck- Projekte mit vier bis fünf Wohnungen und Quadrat- Praktisch hat Widerstand aus Nachbarschaft und Poli-
tik das größte Neubauvorhaben, die Elisabethaue mit
Neubauprojekt Instone Real Estate (Quartier Luisenpark) Potenzialen für 5.000 Wohnungen, gestoppt und im
Gebiet Michelangelostraße dazu geführt, dass derzeit
Wohnungsneubau: 267 Projekte in der Entwicklung statt 2.500 Wohnungen nur etwa halb so viele vorge-
sehen sind. So müssen die Pankower ihr Wachstum
Stadtbezirk Projekte Anzahl Wohnungen Eigentumswohnungen Mietwohnungen Angebotskaufpreise Wohnungsgrößen
gesamt gesamt gesamt pro € / m² in m² derzeit in einer Vielzahl meist kleinerer und mittlerer
Vorhaben kanalisieren. Mit durchschnittlich 52 Woh-
Charlottenb.-W. 24 2.700 1.960 740 3.500–15.200 19–203 nungen sind die Neubauvorhaben die im Mittel zweit-
kleinsten in der Stadt.
Friedrichshain-K. 22 3.390 1.270 2.120 3.100–12.000 24–350
Die vier weiteren Bezirke liegen am südlichen,
Lichtenberg 32 5.440 1.750 3.690 3.100–7.900 15–175 westlichen und nordwestlichen Rand Berlins und
Marzahn-H. 13 2.650 660 1.990 1.900–4.200 30–180 spielen beim geplanten Neubau nur Nebenrollen.
Mitte 45 8.510 4.040 4.470 3.500–19.800* 19–470* Spandau läge weiter unten in der Statistik, gäbe es
nicht die Baustelle der „Pepitahöfe“ mit rund 1.000
Neukölln 12 1.100 310 790 3.100–6.500 37–130
Wohnungen, die in städtischen Besitz übergehen.
Pankow 38 1.980 1.470 510 3.100–7.700 31–201 Steglitz-Zehlendorf wartet auf den Start eines Groß-
Reinickendorf 7 670 430 240 3.000–4.800 34–140 projekts in Lichterfelde-Süd; bis dahin ist die Konver-
sion des Hochhauses „Steglitzer Kreisel“ in mehr als
Spandau 10 1.930 850 1.080 2.900–6.100 28–201
300 Eigentumswohnungen das mit Abstand größte
Steglitz-Z. 17 820 710 110 3.700–11.500* 32–310* Projekt im Bezirk. In Neukölln ist es der Umbau eines
Tempelhof-S. 17 2.020 650 1.370 3.300–9.700 24–256 früheren Krankenhauses in 116 Mietwohnungen im
Treptow-Köpenick 30 3.260 790 2.470 1.600–5.800 27–230 laufenden Bauabschnitt; auf lange Sicht sollen hier
mehr als 600 entstehen. Ganz unten in der Statistik
Berlin gesamt 267 34.470 14.890 19.580 1.600–19.800* 19–470*
liegt Reinickendorf mit nur sieben Projekten.
* in Einzelfällen deutlich höher Quelle: CBRE, eigene Recherche, Redaktionsschluss Oktober 2017 Neubauprojekt Diamona & Harnisch (Carré Voltaire)
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