Wohnimmobilien als Geldanlage - Darauf ist zu achten
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Wohnimmobilien als Geldanlage –
Darauf ist zu achten
Der langjährige Wohnimmobilienboom hat
sich im ersten Quartal 2020 bis dato weiter
fortgesetzt. Trotzdem sollte man nicht blindlings
die nächstbeste Anlegerwohnung kaufen, sondern
auf Bewertungsniveau und eine Reihe nicht zu
unterschätzender Risiken achten. Bezüglich
Qualität und aktuellen Marktbedingungen
interviewte risControl einen renommierten
Immobilientreuhänder.
von Michael Kordovsky
Die Wohnimmobilienpreise sind in der kein Thema mehr war, beschleunigte sich tugal (10,3%). In Österreich beschleu-
bisherigen Phase der Corona-Krise stark der gesamte Preisauftrieb quer durch die nigte sich vom vierten Quartal 2019 auf
gestiegen. Sinkende Zinsen, eine mas- EU: Von 2016 auf 2019 bewegte sich das erste Quartal 2020 der Anstieg von
sive Ausweitung der Geldmenge und die die jährliche Wohnimmobilienpreisstei- 6,2 auf 7,7%.
Angst vor Geldentwertung treibt im- gerung um knapp über vier Prozent.
mer mehr Anleger in Betongold. Das Langfristig hohe
zeigen die europäischen Hauspreisindi- Corona-Krise beschleunigt Wertsteigerungen mit
zes für den Euroraum und die EU, die bis dato Immopreisanstieg Wiener Wohnungen
von der europäischen Statistikbehörde
in Form einer Aggregation der nationa- Dann kam Covid-19. Baustellen wur- Doch für Österreich selbst gibt es noch
len Hauspreisindizes berechnet werden. den vorübergehend eingestellt und be- einen genaueren Preisindikator mit lan-
Die Hauspreis-Indizes messen die Preis- gonnene Bauprojekte unterbrochen. ger Historie, nämlich den von der Öster-
entwicklungen aller von Haushalten er- Gleichzeitig war eine starke Anleger- reichischen Nationalbank (OeNB) veröf-
worbenen Wohnimmobilien (Wohnun- nachfrage nach Wohnungen gegeben. fentlichten Wohnimmobilienpreisindex:
gen, Einfamilienhäuser, Reihenhäuser...), Die Folge war eine Beschleunigung des Nimmt man alle Wohnimmobilien quer
sowohl Neu- als auch Altbauten, unab- Preisauftriebs von jeweils 4,5 bzw. 4,9% durch Österreich, dann beschleunigte sich
hängig von ihrer endgültigen Verwen- (Euroraum und EU) im vierten Quartal vom vierten Quartal 2019 auf das erste
dung und ihren bisherigen Eigentümern. 2019 auf jeweils 5,0 bzw. 5,5%. Das war Quartal 2020 der Preisauftrieb leicht von
Obwohl jeder regionaler Immobilien- gleichzeitig auch der stärkste jährliche 3,0 auf 3,4%. In Wien lag der durch-
markt individuell anhand von Faktoren Anstieg seit dem zweiten Quartal 2007. schnittliche Anstieg im ersten Quartal
wie Zuwanderung, vorhandenen Bauflä- Der Aufschwung ist breit, denn mit Aus- 2020 bei 3,9% vs. nur 2,8% außerhalb
chen, Baugenehmigungen, Arbeitsmög- nahme von Ungarn stiegen auf Jahres- Wiens. Gleich um 10,4% verteuerten sich
lichkeiten und Kaufkraftentwicklung in- basis im ersten Quartal 2020 die Wohn- indessen die Preise für Einfamilienhäu-
dividuell betrachtet werden sollte, gibt immobilienpreise in allen EU-Ländern ser in Wien, neue Eigentumswohnungen
es europaweit einen Gesamttrend. Wäh- und auch in Island (+4,7%), Norwegen in Wien hingegen um 5,3% (um 3,5%
rend der Finanzkrise 2009 und in den (3,1%) und Großbritannien (2,5%). Im im verbleibenden Österreich). Mit nur
Euro-Krisenjahren 2012 und 2013 ent- Vergleich zum Vorjahresquartal im Q1 1,8% Anstieg am schwächsten stiegen ge-
wickelten sich die Hauspreise in Europa 20 die stärksten Preisanstiege verzeich- brauchte Wohnungen außerhalb Wiens
rückläufig, ehe sie mit dem neuen Auf- neten Wohnimmobilien in Luxemburg (in Wien um 2,0%).
schwung 2014 wieder leicht zu steigen (+14,0%), der Slowakei (+13,1%), in Est- Doch die Historie geht viel weiter
begannen. Als dann die Eurokrise bald land (11,5%), Polen (11,3%) und Por- zurück. Seit dem Jahr 2000 mit 157%
26 | FINANZENam stärksten stiegen gebrauchte Eigen- nommen, dass ein Viertel des Nettoein- kommens gesunken. Den fremdfinanzie-
tumswohnungen in Wien, während sich kommens in die Rückzahlung eines va- renden Immobilienkäufern kamen jedoch
neue Wohnungen außerhalb Wiens mit riabel verzinsten Kredites mit 25 Jahren sinkende Zinsen entgegen, was die Leist-
40% in den vergangenen 19,25 Jahren am Laufzeit fließen. barkeit von Krediten verbesserte.
schlechtesten entwickelten. Alle Wohn- Zins: 3-Monats-Euribor Anfang je- Die Kombination steigender Einkom-
immobilien quer durch Österreich ge- den dritten Monats im Quartal, daraus men und sinkender Kreditzinsen wirkte
rechnet verteuerten sich indessen um Durchschnitt pro Jahr und auf diesen ein der Immobilienverteuerung entgegen,
113,1% bzw. 4% p.a.. Erst ab 2009 star- Aufschlag von 1,50 Prozentpunkten. woraus folgende Entwicklungen resul-
teten in Österreich die Wohnimmobi- Dann wird das maximal leistbare Kre- tierten:
lienpreise so richtig durch, was auf einen ditvolumen in Relation zu den aktuellen • Von 2000 bis 2009 ist die Leistbar-
Zinssturz zurückzuführen ist. Von 2008 Immobilienpreisen gesetzt. Als Basis der keit von Wohnimmobilien bundesweit
auf 2009 verbilligte sich der 3-Monats- Immobilienpreise dient der Wohnimmo- auf den Höchstwert um 40% gestiegen.
Euribor im Schnitt um rund 3,4 Prozent- bilienpreisindex, der von der OeNB ver- Beispiel: Angenommen jemand konnte
punkte und in den Jahren darauf ging es öffentlicht wird. im Jahr 2000 maximal um 54500 Euro
weiter nach unten. Von 2009 bis 2019 Die relative Leistbarkeit von Wohn- eine 54,5 m2-Wohnung kaufen. Trotz
beschleunigte sich der Preisauftrieb bei einheiten errechnet sich dabei wie folgt: Preisanstieg um 19,8% auf 1.198 Euro
heimischen Wohnimmobilien im Ein- (aktuell leistbares Kreditvolumen/aktu- pro m2 dann im Jahr 2009 in der Lage,
klang mit der expandierenden Geld- ellen Wohnimmobilienpreisindex/Aus- sich wesentlich mehr zu leisten, denn
menge und den sinkenden Zinsen auf gangs-Kreditvolumen/Ausgangs-Index- das erhältliche Kreditvolumen zu ei-
5,7%. Gebrauchte Eigentumswohnun- wert). ner Rate von einem Viertel des Net-
gen in Wien verteuerten sich im gleichen Der durchschnittliche 3-Monats-Eu- toeinkommens stieg auf rund 91.400
Zeitraum um 6,5% p.a.. ribor ging von 2000 bis 2019 von 4,49% Euro. Somit sind 76,3 m2 leistbar ge-
Nun stellt sich folgende Kernfrage: auf minus 0,37% zurück, während das worden, also um 40% mehr! Achtung:
durchschnittliche Nettoeinkommen un- Diese Berechnung dient mehr der Be-
Befinden wir uns bereits in selbständig Beschäftigter von 16.832 auf wertung von Immobilien als der Dar-
einer Wohnimmobilienblase? geschätzte 23.577 Euro pro Jahr (2018: stellung des Kreditmarktes, wo in der
laut Statistik Austria: 23.229 Euro) stieg, Praxis Banken einen höheren Zins für
Die Antwort auf diese Frage kann anhand was einem Anstieg um 1,8 % p.a. ent- die fiktive Rate (für den Fall steigender
der Leistbarkeit von Wohnungen für Kre- spricht. Damit konnte zwar mit der Preis- Zinsen) kalkulieren und auch gewisse
ditkäufer, die zwar die Nebenkosten be- steigerung gebrauchter Wohnungen au- Eigenmittel verlangen.
zahlen, aber den Kaufpreis zur Gänze auf ßerhalb Wiens Schritt gehalten werden, • Nach der Finanzkrise kam der Immobi-
Kredit finanzieren, anschaulich illustriert doch in Städten wie Innsbruck und Wien lienboom. Die Wohnimmobilienpreise
werden. Es wird in diesem Modell ange- wäre die Immobilienkaufkraft des Ein- stiegen wesentlich stärker als die Net-
27 | FINANZENtoeinkommen, während die Kreditzin- Potenzielle Risiken bei Häuser früherer Jahrhunderte wesent-
sen 2011 zwischenzeitlich anstiegen Anlageimmobilen inklusive lich stabiler und langlebiger gebaut sind.
ehe es nur noch langsam in margina- Bauprojekten Heute ist es ein Tauziehen zwischen bil-
len Trippelschritten nach unten ging. lig, schnellem und effizienten Bau und
Daher ist die Leistbarkeit von Wohn- Bodenrisiken technischem Fortschritt. Im Zweifels-
immobilien in Österreich seit 2009 Bei Hausbauprojekten bzw. beim Kauf falle sollte man sich für die qualitativ
um 19,2% gesunken. Vereinfacht aus- von Baugrundstücken stellt sich gleich hochwertigeren Bauweisen entscheiden.
gedrückt bedeutet dies: Anstatt einer die Frage, welche Risikofaktoren unter Zur Vermeidung größerer Baukosten-
100 m2-Wohnung im Jahr 2009 gibt der Erde das Bauprojekt verzögern und überschreitungen sollten klare Kosten-
es 2019 nur noch 80,8 m2. verteuern könnten, denn bei Liegen- voranschläge eingeholt werden und Ver-
• Von 2009 bis 2019 war die Leistbarkeit schaftsverkäufen wird üblicherweise die trauenspersonen mit Fachkenntnis die
gebrauchter Wohnimmobilien in Wien Gewährleistung ausgeschlossen. Der Er- Baustelle überwachen.
sogar um 25,5% rückläufig. werber trägt das Risiko. Theoretisch kann
• Im Zeitraum 2000 bis 2019 stieg zwar eine Übernahme des Risikos durch den Steuerliche Tragfähigkeit
die Leistbarkeit von Wohnimmobilien Verkäufer verlangt werden, sofern sich und Zinsrisiken
in ganz Österreich per Saldo um 13,2%, dieser (eventuell gegen Aufzahlungen) Bei klassischen Anlegerwohnungen muss
doch seit 2010 herrscht eine kontinu- darauf einlässt. spätestens 20 Jahre nach Vermietungsbe-
ierliche zunehmende relative Verteu- ginn ein steuerlicher Gesamtüberschuss
erung. Folgende Bodenrisiken erwirtschaftet sein. Gelingt dies nicht,
• Um fast 21% stieg von 2000 bis 2019 die können auftreten dann hat dies die Rückzahlung der ge-
Leistbarkeit von Wohnimmobilien au- • Technische Einbauten (z.B. Hoch- währten Steuervorteile zur Folge. Um
ßerhalb Wiens spannungsleitungen, Schächte, Ka- das zu verhindern, sollte auf Mietren-
• Hingegen bei Wohnimmobilien in näle, Glasfaserkabel etc.) dite und Eigenmittel geachtet werden.
Wien war die Leistbarkeit seit 2000 • Historische Hinterlassenschaften: von Je höher die Mietrendite ist, desto ge-
um 3,2% rückläufig. Noch stärker sank Industrieruinen, Bomben aus den bei- ringer können die Eigenmittel sein und
von 2000 bis 2019 jene von gebrauch- den Weltkriegen, Waffenlager bis hin umgekehrt. Bei 3,5% Mietrendite soll-
ten Wohnungen in Wien, nämlich um zu archäologischen Ausgrabungen ten zur Sicherheit noch immer mindes-
6,6%. • Umweltrisiken: Sind unter der Erde tens 30% Eigenmittel aufgebracht wer-
gefährliche Rückstände alter Müllde- den. Bei 3% und knapp darunter wären
Fazit und persönliche ponien, Industrieanlagen, Werkstätten 40 bis 50% von Vorteil. Die Eigenmittel
Einschätzung des Autors oder Tankstellen? Die Sanierung von beziehen sich hier nur auf den Kaufpreis.
Boden kann teuer werden. Nebenkosten müssen da schon abgedeckt
In Spitzenlagen von Städten wie Wien, • Geologische und geotechnische Risi- sein. Darüber hinaus sollte die Miete eher
Innsbruck, Salzburg und Bregenz ist be- ken: z.B. Hohlräume konservativ kalkuliert werden, da ansons-
reits für Normalverdiener die Leistbar- Um böse Fallen beim Liegenschaftskauf ten mit längeren Leerständen zu rechnen
keit von Wohneigentum kaum mehr ge- zu vermeiden sollte man sich bereits im sein könnte. Auch empfiehlt sich zumin-
geben bzw. stark eingeschränkt. 7000 Vorfeld von Vertragsabschlüssen und dest eine 15 jährige, besser sogar 20jäh-
bis 10000 Euro pro m2 sind vor allem in Bauarbeiten über die einzelnen Risiken rige Fixzinsbindung. Diese macht die
Salzburg und Innsbruck keine Seltenheit erkundigen. Bezüglich Umweltrisiken Kreditzinsen als wichtigen Kostenfaktor
mehr. Damit nähern wir uns dem Niveau gibt es beispielsweise länderspezifische kalkulierbarer. Darüber hinaus sollten für
überteuerter internationaler Metropolen Altlastenatlanten oder Verdachtsflächen- den Fall längerer Mietausfälle (seit Co-
wie München und Paris mit Preisen von katastar, Auch Bombenfund-Risikoge- vid-19 ein Thema) flexible tilgungsfreie
8.250 bzw. 12.862 Euro pro m2. Sollte biete der beiden Weltkriege sind ver- Zeiten während der Kreditlaufzeit ver-
es in den kommenden Jahren eine Zins- zeichnet. Die Risiken archäologischer einbart werden (sofern dies möglich ist).
wende oder Immobilienkreditklemme ge- Funde sind auch in Karten erfasst. Bau-
ben oder es zu einer zusätzlichen Im- träger, Baufirmen, Immobilienmakler Zukünftige Umweltauflagen
mobilienbesteuerung (z.B. in Form einer und Vertragserrichter sollten sich im Vor- Niedrigenergiehäuser wären ideal. Hin-
Vermögenssteuer) kommen, dann droht feld von konkreten Handlungen mit die- gegen alte Häuser mit höherem Energie-
eine kräftige Preiskorrektur bei urbanen sen Risiken auseinanderzusetzen. verbrauch könnten eines Tages teuer wer-
Wohnungen. den. Was ist, wenn plötzlich innerhalb
Unabhängig von möglichen Preissze- Qualität der Bausubstanz und einer bestimmten Frist thermische Sanie-
narien sollten Anlageimmobilienkäufer Baukostenüberschreitung rungen von Gebäuden mit zu schlechten
sich anhand folgender Checkliste mit po- Immer mehr Plattenbauten der Nach- Energiewerten vom Staat vorgeschrie-
tenziellen Risiken auseinandersetzen: kriegszeit sind abbruchreif, während ben werden?
28 | FINANZENQualitätsrisiken und Gegebenheiten
des Wohnungsmarktes
risControl befragte den renommierten
Immobilientreuhänder Dr. Roland C. Pollo
(Immobilientreuhand Dr. Pollo GmbH), dessen
Unternehmen neben dem Hauptsitz in Innsbruck über
eigene Standorte in Wien und der Südoststeiermark
verfügt.
Die Häuser aus dem 19. Jahrhun- Dr. Pollo: Wenn die Häuser nach heu- Banken und letztendlich auch mit einer
dert haben lange Lebensdauer, doch tigen Standards errichtet werden, immer guten Anbindung an den öffentlichen
die heutige Architektur ist vergäng- mehr in Richtung energetischer Bau- Verkehr ausgestattet sein. Selbstverständ-
licher. In welcher Bandbreite liegt weise samt entsprechender Pflege ei- lich sollte aufgrund unserer Alterspyra-
die Lebensdauer klassischer Anle- nes Gebäudes, so muss man in keinster mide und demographischen Ausrichtung,
gerwohnungen (Neubau) von heute? Weise damit rechnen, dass ein Gebäude sprich die Menschen werden immer älter,
nach 25-40 Jahren abgerissen werden entsprechend barrierefrei gebaut werden.
Dr. Pollo: Die Lebensdauer von heute muss. Natürlich gibt es immer noch ei-
errichteten Gebäuden wird mit ca. 67,7 nige schwarze Schafe in der Branche, die Mit welchen Leerständen ist zu rech-
Jahren angegeben. Natürlich werden die versuchen, möglichst günstig zu bauen, nen?
„Standards“ der heute zu errichteten keine Drainagen bei Hangwasser etc.
Häuser immer höher und zudem darf oder auch Hangsicherungen vornehmen. Dr. Pollo: Primär wird es in Zukunft im-
man nicht vergessen, dass im Normal- Da kann es dann schon vorkommen, dass mer schwieriger, Gewerbeimmobilien zu
fall jedes Gebäude je nach Anlassfall und aufgrund von genannten Fehlern hier es vermieten. Die derzeitige Coronakrise
Alter entsprechend saniert wird. Daher zu Teilabrissen bzw. zu teilweisen Neu- ist dafür zum Großteil Schuld - Schlie-
kann ein heute errichtetes Gebäude, das bauten kommen kann. Dieser Fall ist ßung von vielen kleinen Geschäften, gro-
solide errichtet wurde, durchaus auch sehr aber in der heutigen Zeit mit dieser Art ßes Sterben des Einzelhandels.
lange bestehen. Um einen Vergleich mit und Weise von Auflagen, wie und wo In Städten wie Innsbruck sind nahezu
Häusern aus dem Mittelalter anzustre- und aufgrund von der heutigen Bau- und alle Wohnungen, die sich im guten Zu-
ben, fehlt uns die Zeit, um hier eine ab- Ausstattungsbeschreibung und entspre- stand befinden vermietbar, da Innsbruck
solute Lebensdauer zu ermitteln. chender Umsetzung mit Bauaufsicht fast eine große und sehr beliebte Studenten-
undenkbar. stadt ist und nahezu allen verfügbaren
Worauf ist zu achten, dass es nach 25 und gut erhaltenen Wohnungen vermie-
bis 40 Jahren zu keinen bösen Über- Auf welche Lagemerkmale ist beim tet werden können. Leerstände sehe ich
raschungen in Form eines erforderli- Kauf von Anlage-Wohnungen zu ach- nur bei überteuerten Immobilien.
chen Abrisses des Gebäudes kommt? ten, um einen möglichst hohen Ver- Ein weiterer Aspekt für die Nicht-
mietungsgrad (geringen Leer- vermietung und den bewusst herbeige-
stand) zu erreichen? führten Leerstand von Seiten der Haus-
oder Wohnungseigentümer (die es sich
Die Lebensdauer von Dr. Pollo: An erster Stelle kann man finanziell leisten können) ist der soge-
nur das bekannte Wort 3x wieder- nannte „Richtwertmietzins“ für Häuser,
heute errichteten holen: Lage, Lage und wiederum die vor 1945 errichtet wurden. Ein sol-
Gebäuden wird Lage. Aber nun zur eigentlichen ches Verfahren vor der Schlichtungsstelle
Frage, diese sogenannten Anleger- wird immer öfter von Mietern ausgelöst,
mit ca. 67,7 Jahren wohnungen sollten der Lage nach die aufgrund von überhöhten Mieten im
angegeben. über sehr gute Infrastruktur ver- Bereich des Altbaus ein solches in Gang
fügen, nahe von Unis, Geschäften, setzen. Zumeist bekommen diese Mieter
30 | INTERVIEWSelbstverständlich
sollte aufgrund
unserer
Alterspyramide
und
demographischen
Ausrichtung,
sprich die
Menschen werden
immer älter,
entsprechend
barrierefrei gebaut
werden.
Es werden jedoch auch Wohnun-
gen gekauft, die gerade einmal 1%
Rendite erwirtschaften. Hier gilt die
Devise „Grundbuch statt Sparbuch“.
Natürlich gibt es auch durchaus bes-
sere Renditen, diese sind jedoch
eher selten. Es kann dann schon
einmal vorkommen, dass in Einzel-
fällen 5-7% an Rendite zu verdie-
nen ist. Aber diese Fälle sind in der
heutigen Zeit eher selten.
Wieviel Eigenmittel sind in Inns-
bruck für eine klassische 2-Zim-
dann auch Recht. Der Vermieter kommt Cent pro m² anzusetzen sind. Die ge- mer Anlegerwohnung mit 45 m2
oftmals zur Erkenntnis, dass ein „Nicht- naue Höhe liegt jedoch immer im Er- (Balkon u. Uninähe) erforderlich?
vermieten“ aufgrund des für das jeweilige messen der Hausverwaltung in Abspra-
Bundesland veröffentlichen „Richtwert- che mit den Wohnungseigentümern. Dr. Pollo: Eine klassische 2-Zimmer-
mietzinses“ pro Quadratmeter, in Tirol Sollten später größere Investitionen, wohnung mit ca. 45m² kann heute im
derzeit € 7,09 pro m2, eine „Nichtver- sprich Sanierungen anstehen, so kann Neubau in guter Uninähe durchaus zwi-
mietung“ besser als eine Vermietung ist. dann schon auch zu einer wesentlich hö- schen € 270 000 und € 290 000 kosten.
heren Ansparung pro m² übergegangen Wird zusätzlich eine Garage noch ange-
Wie hoch sind die zu berücksichti- werden. schafft kann man mit Zusatzkosten von
genden Instandhaltungskosten? ca. € 28 000 – € 30 000 und mehr rech-
Welche Mietrenditen sind beispiels- nen. An Eigenmittel sollte man auf alle
Dr. Pollo: Die Instandhaltungskosten weise in Innsbruck heute noch er- Fälle ca. 20% bis 30% von den Gesamt-
bzw. „Rücklagen“ wie sie auch genannt zielbar? anschaffungskosten haben. Hierbei sind
werden, richten sich immer nach dem auch die Nebenkosten gemeint, die in
Alter eines Gebäudes. Prinzipiell kann Dr. Pollo: Die Renditen auf die Stadt der Regel ca. 10% des Kaufpreises aus-
man sagen, dass die Instandhaltungskos- Innsbruck bezogen waren schon einmal machen.
ten in den ersten 10 Jahren nach Über- wesentlich höher. Heute rechnet man
gabe eines Gebäudes mit ca. 30 – 50 im Wesentlichen mit ca. 2-3% Rendite. Vielen Dank für das Interview.
31 | INTERVIEWSie können auch lesen
