MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN GRAZ - INKL. INTERAKTIVER KARTE: cbre.at/wohnengraz2020 - Immo Solutions
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IN K L .
IN T ER A KT IV ER
KARTE:
cbre.at/wohnengraz2020
MEHRGESCHOSSIGER
WOHNUNGSNEUBAU
IN GRAZ
CBRE RESEARCH | NOVEMBER 2020
2 3
WER IST CBRE? WARUM WIR WISSEN,
WO MAN WIE BAUT,
CBRE Group* rangiert im Fortune 500 und S&P 500 Aktienindex
und ist das weltweit führende Unternehmen für Gewerbeimmobilien**.
INVESTIERT, WOHNT UND
Das in Los Angeles ansässige Unternehmen CBRE DIENSTLEISTUNGEN
AUCH WIEDERVERKAUFT
mit mehr als 100.000 Mitarbeitern in über
530 Büros weltweit (exkl. Zweigstellen Office, Industrial & Logistics,
und Partnerbüros) arbeitet für Immobilien- Living, Retail und Hotel: Wir kennen den Wohnungsmarkt im Großen,
eigentümer, Investoren und Mieter auf der Kleinen und Ganzen. Wieso? Ganz einfach.
ganzen Welt. CBRE ist in Österreich seit • Beratung bei An- und Vermietung
1991 mit Firmensitz in Wien vertreten. • Beratung bei An- und Verkauf
• Management und Development CBRE Residential arbeitet ganzheitlich Die Spezialisierungen der Teams bei
Bei CBRE Österreich beraten rund 165 • Technische Beratung und bedarfsorientiert. Mehrere Teams gleichzeitigem Wissensaustausch, lokal
Mitarbeiter Eigentümer, Investoren, Ent- • Architektur & Workplace-Strategie begleiten groß-, mittel- und kleinvolu- wie international, garantieren unseren
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN GRAZ
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN GRAZ
wickler und Mieter bei allen Aspekten rund • Gewerbliche Immobilienverwaltung mige Wohnimmobilien-Investments, be- Kunden fundiertes Know-how und die
um die Immobilie. Das interdisziplinäre • Fondsdienstleistungen raten bei Miete und Verkauf und arbeiten besten Ergebnisse.
Team arbeitet ganzheitlich an Projekten, • Immobilienbewertung im Schulterschluss mit Bewertung, Re-
wodurch CBRE der einzige Dienstleister • Marktforschung, Studien und Analysen search sowie nationalem und internatio-
am Markt ist, der eine All-in-one-Lösung • Betrieb & Optimierung für Eigennutzer nalem Projektmarketing.
für Immobilien anbietet.
* New York Stock
Exchange: CBG
** Basis: Umsatz 2019
© 2019 CBRE RESEARCH © 2019 CBRE RESEARCH
4 PROJEKT „IU _ IDYLLISCH URBAN“, 1030 WIEN 5
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Wohnbauträger im Transaktionsmanage-
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© 2020 CBRE RESEARCH
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KEY FINDINGS EINLEITUNG
Neubau Hot-Spots Aufwertungstendenzen Graz als bevölkerungstechnisch zweit- kommenden Jahren. Die Auswirkungen
in großflächigen Stadt- in ehemaligen Problemvierteln größte Stadt Österreichs ist jene Landes- dieses Wachstums auf einzelne Wohn-
entwicklungsgebieten hauptstadt mit dem stärksten Bevölke- gebiete in der Stadt werden im vorlie-
In den ehemals als problematisch be- rungswachstum des Landes. Zunehmender genden Bericht ebenso betrachtet wie die
Das starke Bevölkerungswachstum in Graz zeichneten Wohnvierteln um den Grazer Siedlungsdruck führte in den vergangenen anhaltend dynamische Entwicklung am
führt bereits seit einigen Jahren zu einer Hauptbahnhof, sowie dem Stadtbezirk Jahren zu verstärkter Bautätigkeit in der institutionellen Wohninvestmentmarkt.
hohen Neubautätigkeit im Wohnbau. Als Gries, verdichten sich Hinweise auf eine Stadt, was vielseitige Möglichkeiten und
Reaktion der Stadt steht die Entwicklung stadträumliche Aufwertung. Während Chancen für Developer und Investoren CBRE erhebt laufend Wohnbauprojekte ab
großflächiger Stadtentwicklungsgebiete dieser Prozess im Bezirk Lend bereits in bietet. 20 Wohneinheiten. Die erfasste Neubau-
abseits des Stadtzentrums, wie etwa den einen beachtlichen Imagewandel mün- tätigkeit berücksichtigt keine Sanierun-
Reininghausgründen, der Smart City, dem dete, zeichnet sich diese Entwicklung Der erste von CBRE veröffentlichte Woh- gen. Umnutzungen bestehender Gebäude
Brauquartier Puntigam oder der Kirchner in den nächsten Jahren auch im südlich nungsmarktbericht für die Stadt Graz fließen aufgrund des dadurch entstehen-
Kaserne im Vordergrund. davon gelegenen Gries ab. Hier finden berücksichtigt die aktuellsten Trends am den neuen Wohnraums jedenfalls in die
sich aufgrund noch unentdeckter Poten- Grazer Wohnungsmarkt. Dazu gehört Fertigstellungsleistung ein.
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN GRAZ
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN GRAZ
Neubauleistung erreicht ziale in unmittelbarer Nähe zur Grazer das rasante Bevölkerungswachstum bei
2022 den Höhepunkt Innenstadt einmalige Chancen für klei- gleichzeitiger Schaffung großflächiger Vier von CBRE definierte Wohnlagen wur-
nere Projektentwickler. Stadtentwicklungsgebiete. Die Bedeutung den anhand ihrer wohnungsmarktspezi-
Nach einem leichten Einbruch der Fertig- als relevantester überregionaler Wirt- fischen Merkmale abgegrenzt. Eine kurze
stellungszahlen im Jahr 2020, kommt es Steigende Mieten und Kaufpreise schaftsraum Südösterreichs, das reiche Beschreibung des Profils jeder Wohnlage
in den nächsten Jahren wieder zu höhe- Bildungsangebot sowie die hohe Lebens- sowie die Marktdaten aktueller Neubau-
ren Steigerungsraten. Das Jahr 2022 stellt Das überdurchschnittliche Bevölkerungs- qualität unterstützen die Entwicklung von projekte ermöglichen eine detaillierte Be-
dann den vorläufigen Höhepunkt in Bezug wachstum der Stadt führt zu einer steigen- Graz zur 300.000 Einwohner-Stadt in den trachtung des Grazer Wohnungsmarkts.
auf das Fertigstellungsvolumen dar. Die den Nachfrage nach günstigem Wohn-
Datenlage für die darauffolgenden Jahre raum in zentralen und grünen Lagen.
ist allerdings noch unsicher, weshalb ein Stetig steigende Miet- und Kaufpreise
weiterer Aufwärtstrend auch nach 2022 waren die Folge. Die dynamische Markt-
nicht auszuschließen ist. Der Anteil frei- situation sowie sinkende Renditen in Wien
finanzierter Mietwohnungen am Fertig- haben auch zunehmend das Interesse von
stellungsvolumen steigt zunehmend und institutionellen Investoren geweckt, die
liegt in den Jahren 2021 und 2022 bei vermehrt auch aus Deutschland in den
rund 57 %. Die Anzahl der fertiggestellten Grazer Wohnungsmarkt eintreten. Inves-
Eigentumswohnung wird voraussichtlich toren schätzen Graz besonders aufgrund
sogar bis 2023 weiter ansteigen. Bei der vergleichsweise günstigen Quadrat-
einem großen Teil davon handelt es sich meter-Preise und dem moderaten Miet-
um Vorsorgewohnungen die ebenfalls level. Da es sich um einen relativ kleinen
dem Mietmarkt zur Verfügung stehen. Markt handelt, ist das Investmentvolumen
stark vom aktuellen Angebot abhängig.
© 2020 CBRE RESEARCH © 2020 CBRE RESEARCH
8 9
BEVÖLKERUNG 5 5
4
Höchste Wachstumsrate aller Bevölkerungswachstum als Motor Hoher Anteil
BEVÖLKERUNG
österreichischen Großstädte für den Wohnungsneubau junger Menschen
Die steirische Landeshauptstadt ist die am Auch in Zukunft wird die Anzahl der Ein- HoherVierAnteil
Hoher Universitäten,
Anteil
junger
junger zwei Fachhochschu-
Menschen
Menschen Durch den hohen Anteil der jüngeren,
Höchste Wachstumsrate Bevölkerungswachstum als Motor für
aller
schnellsten wachsende Stadt Österreichs. wohner der Stadt Graz weiter zunehmen. len und zwei pädagogische Hochschulen dynamischen Bevölkerungsgruppe und
Österreichischen Großstädte den Wohnungsneubau
Innerhalb der letzten 10 Jahre stieg5 die5 Laut Daten der ÖROK wächst die Bevölke- VierVier
Universitäten,
machen Universitäten,
Graz zu zweizwei
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Anzahl der Bewohner in der istStadt
rung um und und zweizwei pädagogische
pädagogische Hochschulen
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dynamischen Bevölkerungsgruppe
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Die steirische Landeshauptstadt Auchbisinzum
die am Jahr 2030
Zukunft wird um die10Anzahl
% und bis der tenstadt, in der rund 70.000 Personen sonders Mietwohnungen gefragt, was sich
machen
machen Graz
Graz zu zu einereiner typischen
typischen deren
derenLebensumstände
Lebensumständesind sindin inGraz Graz
14 % auf 291.072 Einwohner.
schnellsten wachsende Stadt Österreichs. Die durch-
zum Jahr 2050 sogar
Einwohner der Stadt Graz weiter um fast 20 %. Die studieren. Heimische sowie ausländische deutlich in den Fertigstellungsleistungen
Studentenstadt,
Studentenstadt, in in derder rundrund70.000 70.000 besonders
besonders Mietwohnungen
Mietwohnungen gefragt,
gefragt, was was
schnittlichederjährliche
Innerhalb letzten 10 Wachstumsrate von
Grazer
zunehmen.
Jahre stieg die Bevölkerung
Laut Daten weistderzwar
ÖROK einewächst
posi- Studenten sind ein integraler Bestandteil der kommenden Jahre widerspiegelt. Ein
Personen
Personen studieren.
studieren. HeimischeHeimische sowie sowie sich
sich deutlich
deutlich in in den den
1,2 % im
Anzahl derZeitraum
Bewohnervon 2010
in der bis um
Stadt 2020
tive
14% ist
die Geburtenbilanz
Bevölkerung bisauf, zumaber Jahrausschlag-
2030 um des Stadtbildes undsindauch der Anteil der Fertigstellungsleistungen
weiterer Aspekt, der Auswirkungen
Fertigstellungsleistungen derder kommenden auf die
kommenden
ausländische
ausländische Studenten
Studenten sindeineinintegraler
integraler
vor allem
auf dem ZuzugEinwohner.
291.072 aus dem Ausland
gebend
10% und
Die fürbisdas zumBevölkerungswachstum
Jahr 2050 sogar um Bevölkerung
Bestandteil
Bestandteil desdes im Alter zwischen
Stadtbildes
Stadtbildes und undauchauch 20 und Jahre
derder Wohnbautätigkeit
Jahrewiderspiegelt.
widerspiegelt. inEin
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weitererhat, ist der
Aspekt,
Aspekt,
geschuldet.
durchschnittliche jährliche Wachstumsrate istfast
vor20%.
allemDie derGrazer
Zuzug Bevölkerung
aus dem In- weist und 35
Anteil
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derder ist
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Bevölkerung 27 %
imim überdurchschnitt-
Alter
Alter zwischen
zwischen derder Auswirkungen
Auswirkungen
steigende Anteil an Single-Haushalten. aufauf diedie
Hoher Hoher
Anteil
Anteil
junger junger
Menschen
Menschen
von 1,2% im Zeitraum von 2010 bis zwar eine
Ausland. Diesepositive Geburtenbilanz
Entwicklung und die da- auf, 2020 lich
und hoch.
und 3535 Die Attraktivität
Jahren
Jahren der
ist ist mit mitStadt
27%27% für Wohnbautätigkeit
Wohnbautätigkeit
Projekte in in
die gezielt der
aufder
Stadt
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derder
2020
Gemäß ist einer
vor allem
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mit Vier ausschlaggebend
einhergehende
Universitäten,
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zwei für
Nachfrage
Fachhochschulen
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den den
hohenüberdurchschnittlich
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der
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hoch.
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Bevölkerungsgruppe Attraktivität
Attraktivität
bleibt steigende
steigende Anteil
Anteil an an Single-Haushalten.
Single-Haushalten.
und Mikro-Apartments mit kleinen Grund-
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN GRAZ
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN GRAZ
Ausland geschuldet.
cities“ der EU-Kommission aus dem Jahr und Bevölkerungswachstum
nachund
zwei zweipädagogische
Wohnraum pädagogische
bildet dieist vor allem
Hochschulen
Hochschulen
Grundlage der dynamischen
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Bevölkerungsgruppe Stadt
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und diese
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junge Projekte
Projekte diedie
gezielt
gezielt
aufaufSingle-Wohnungen
Single-Wohnungen
rissen setzen, sind in größeren Neubaupro-
Bevölkerungsgruppe
Bevölkerungsgruppe in bleibtbleibt auch auch in in undund Mikro-Apartments
Mikro-Apartments mitmit kleinen kleinen
2012 belegt Graz einen Spitzenplatz, Zuzug
machen
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GrazGraz
die hohe zuIn-zueiner
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Neubautätigkeit. Ausland.
typischen Diese deren
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Lebensumstände
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Graz Graz
für den Wohnungs- Grundrissen jekten in Graz zurzeit sind
vermehrt zu finden.
Gemäß einer Studie zur "Quality of life in besonders
besondersMietwohnungen
Mietwohnungen
Zukunft gefragt,
Zukunft ungebrochen, gefragt,was
ungebrochen, was was was einen einen Grundrissen setzen,
setzen, sind in in größeren
größeren
was zusammen mit lukrativen Möglich- Studentenstadt,
Studentenstadt,
Entwicklung
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einhergehende
im Schnitt markt darstellt.
cities“ der EU-Kommission aus dem Jahr sich sich wesentlichen
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den den für für denden Neubauprojekten
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GrazGraz zurzeit
zurzeitvermehrt
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Personen
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nach sowiesowie
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keiten am lokalen Arbeitsmarkt die hohe 48,77 m² Wohnraum, pro Haushalt leben Fertigstellungsleistungen
Wohnungsmarkt
Wohnungsmarkt
Fertigstellungsleistungen der der darstellt.
kommenden darstellt.
kommenden zu zu
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2012 belegt Graz einen Spitzenplatz, was ausländische
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bildet die Studenten
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Attraktivität der Stadt unterstreicht. Graz, in Graz
Bestandteil
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des des Personen.
Stadtbildes
Stadtbildes Umgerechnet
und undauchauchder der JahreJahre widerspiegelt.
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Ein weiterer Aspekt,Aspekt,
zusammen mit lukrativen Möglichkeiten Neubautätigkeit. Der gleichbleibenden
durchschnittliche der der Auswirkungen
als wichtigster Wirtschaftsstandort Südös- bedeutet
Anteil Anteil dies,
der Bevölkerung
der Bevölkerung bei im Alter
im Alterzwischen
zwischen Auswirkungen
Vergleich
Vergleich auf
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Altersverteilungdie
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in in
WienWien undundGraz
Graz2020
2020
am lokalen Arbeitsmarkt die hohe Grazer verbraucht im Schnitt 48,77m²
terreichs, ist bekannt für hochspezialisier- Wohnverhältnissen,
20 20 und und 35 35 Jahren einen
Jahren ist ist Bedarf
mit mit von
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Wohnbautätigkeit in derin Stadt
VERGLEICHder Stadt
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DER der
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ALTERSVERTEILUNG IN WIEN UND GRAZ 2020
Attraktivität der Stadt unterstreicht. Graz, Wohnraum, pro hoch.
Haushalt leben in Graz
te nationale und international agierende zusätzlich
überdurchschnittlich benötigtem
überdurchschnittlich hoch.Wohnraum
Die Attraktivität im steigende
Die Attraktivität steigende
Anteil
Anteil
an an Single-Haushalten.
Single-Haushalten.
als wichtigster Wirtschaftsstandort
2,03 Personen. Umgerechnet bedeutet Projekte
Projekte
die gezielt
die gezielt
auf Single-Wohnungen
auf Single-Wohnungen
Unternehmen im Bereich derAusmaß
des Maschinen-der Stadt Stadt für für diese
von 1.58 Mio. m², was etwa diese junge junge Graz Wien
Südösterreichs, ist bekannt für
baus, der Autoindustrie, der Umwelttech-
dies,
Bevölkerungsgruppe
16.035
bei bleibtbleibt
Bevölkerungsgruppe
Wohneinheiten
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2030
Mikro-Apartmentsmit mitkleinen kleinen
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Wohnverhältnissen,
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waseineneinen Grundrissensetzen,
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international IT-Sektor. Unternehmen im entspricht. Neubauprojekten
Neubauprojekten in Graz
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– 94 zurzeit
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vermehrt
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zusätzlich Treiber
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Bereich des Maschinenbaus, der Wohnungsmarkt
Wohnungsmarkt
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darstellt. zu finden. 85 – 89 85 – 89
80 – 84 80 – 84
Autoindustrie, der Umwelttechnik sowie im 16.035 Wohneinheiten bis zum Jahr 75 – 79 75 – 79
IT-Sektor. Vergleich
Vergleich
2030der Altersverteilung
der Altersverteilung
entspricht. in Wien
in Wien
und undGrazGraz
20202020 70 – 74 70 – 74
65 – 69 65 – 69
ANSTIEG DER BEVÖLKERUNG 60 – 64 60 – 64
Alter (in Jahren)
Alter (in Jahren)
55 – 59 55 – 59
IN GRAZ 2010 – 2060
50 – 54 50 – 54
Anstieg der Bevölkerung in Graz 2010- 45 – 49 45 – 49
2060 40 – 44 40 – 44
ca. 16.035 benötigte 35 – 39 35 – 39
400.000
Wohneinheiten bis 2030 30 –34 30 –34
25 – 29 25 – 29
350.000
20 – 24 20 – 24
Einwohner
Einwohner
15 –19 15 –19
300.000 10 – 15 10 – 15
5–9 5–9
2 50.000 bis 4 bis 4
250.000
6% 4% 2% 0% 2% 4% 6% 6% 4% 2% 0% 2% 4% 6%
2 00.000
200.000
10
10 11
11 12
12 13
13 14
14 15
15 16
16 17
17 18
18 19
19 20
20 25
25 30
30 40
40 50
50 60
60 Anteil an der Gesamtbevölkerung Anteil an der Gesamtbevölkerung
Quelle:
Quelle:Statistik
Statistik
Austria
Austria
Quelle: Statistik Austria, ÖROK
Quelle: Statistik Austria, ÖROK Männlich Weiblich Quelle: Statistik Austria
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN GRAZ MEHRGESCHOSSIGER
MEHRGESCHOSSIGER
WOHNUNGSNEUBAU
WOHNUNGSNEUBAU
IN IN
GRAZ
GRAZ © 2020
© 2020
CBRE
CBRE
RESEARCH
RESEARCH
© 2020 CBRE RESEARCH
© 2020 CBRE RESEARCH © 2020 CBRE RESEARCH
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WOHNUNGSMARKT GRAZ
6
Neubauentwicklung Mehrkosten, aufgrund der Auflagen aus
außerhalb des Zentrums dem Bereich der Wohnbauförderung,
WOHNUNGSMARKT
Graz verfügt vor allem im Stadtkern so-
GRAZ preisgünstigen Wohnbau zu realisieren
und dennoch wirtschaftlich zu bleiben,
wie im Umfeld des Stadtzentrums über wird ein gewisser Anteil des Bauvolumens
Neubauentwicklung außerhalb
einen großen Altbaubestand des
in sehr dich- Grund
von dafür sind unter
Gemeinnützigen anderem
freifinanziert umge- die
Zentrums
ter Bauweise. Die Neubauentwicklung zur rückläufigen Fördermittel von
setzt und dabei gezielt auf die Wohnbau- Seiten des
Landes. Um trotz der dadurch
Schaffung
Graz verfügt zusätzlichen
vor allem im Wohnraums
Stadtkern sowie für förderung verzichtet. Eine Besonderheit
entstehenden Mehrkosten, aufgrund der
dieUmfeld
im wachsende Bevölkerung über
des Stadtzentrums konzentriert
einen am Grazer Wohnungsmarkt
Auflagen aus dem ist der ver-
Bereich der
großen Altbaubestand
sich primär in sehr
auf großflächige dichter
Stadtentwick- gleichsweise geringe
Wohnbauförderung, Unterschied in
preisgünstigenden
Bauweise.
lungsgebiete Dieaußerhalb
Neubauentwicklung zur
des traditionellen Miethöhen
Wohnbau zwischen dem und
zu realisieren freiendennoch
Markt
Schaffung
Stadtkerns.zusätzlichen Wohnraums
Ausbleibende für die
Nachverdich- wirtschaftlich
und zu bleiben,
dem regulierten wird ein
Mietmarkt. gewisser
Eine hoch
wachsende Bevölkerung konzentriert
tung im Baubestand des Stadtzentrums sich Anteil des Bauvolumens
angesetzte Mietpreisdeckelung, zusam- von
primär auf großflächige Gemeinnützigen freifinanziert umgesetzt
und dessen unmittelbarem Umfeld, zu- men mit deren zeitlichen Einschränkung
Stadtentwicklungsgebiete außerhalb des
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN GRAZ
und dabei gezielt auf die
sammen mit einer
traditionellen vergleichsweise
Stadtkerns. gerin-
Ausbleibende von 20 Jahren, äußert sich in vergleich-
Wohnbauförderung verzichtet. Eine
gen Wohnqualität desselben,
Nachverdichtung im Baubestand des macht den baren Miethöhen,
Besonderheit was den
am Grazer geförderten
Wohnungsmarkt
Neubau in Graz
Stadtzentrums und für seineunmittelbarem
dessen BewohnerIn- Wohnbau
ist derinnerhalb der Bevölkerung
vergleichsweise nicht
geringe
Umfeld,
nen besonders zusammen mit kommt,
attraktiv. Hinzu einer wesentlich
Unterschied attraktiver
in den macht.
Miethöhen zwischen
vergleichsweise geringen Wohnqualität
dass moderne Projekte großteils über ein dem freien Markt und dem regulierten
desselben,
attraktives macht den Neubau in
Freiraumkonzept Graz eine
sowie für Mietmarkt. Eine hoch angesetzte
seine BewohnerInnen besonders attraktiv. Mietpreisdeckelung, zusammen mit deren
gute Anbindung an das öffentliche Ver-
Hinzu kommt, dass moderne Projekte zeitlichen Einschränkung von 20 Jahren,
kehrsnetz verfügen.
großteils über ein attraktives äußert sich in vergleichbaren Miethöhen,
Freiraumkonzept sowie eine gute was den geförderten Wohnbau innerhalb
Hohe
AnbindungAnzahl an
an Vorsorge-
das öffentliche WOHNUNGSBESTAND
der Bevölkerung IN GRAZ
nicht wesentlich
Verkehrsnetz
wohnungen verfügen.
fließt zusätzlich NACH BAUPERIODE
attraktiver macht.
in den Mietmarkt Wohnungsbestand in Graz nach
Hohe Anzahl an Vorsorgewohnungen Bauperiode
fließt zusätzlich in den Mietmarkt
Der Anteil geförderter Neubau-Miet- 80.000
80.000
Der Anteil ist in
wohnungen geförderter
Graz von eher Neubau-
gerin- 70.000
70.000
Mietwohnungen
ger Bedeutung. Zu ist erwähnen
in Graz von eher
ist hierbei
geringer Bedeutung. Zu erwähnen
außerdem, dass auch gemeinnützige ist 60.000
60.000
hierbei außerdem, dass
Wohnbauträger in Graz in hohem Ausmaß auch
Wohneinheiten
50.000
50.000
gemeinnützige Wohnbauträger in Graz in
Wohneinheiten
die Errichtung von Eigentumswohnun-
hohem Ausmaß die Errichtung von 40.000
40.000
gen in ihr Geschäftsmodellininkorporiert
Eigentumswohnungen ihr
haben. Dabei handelt es sich beihaben.
einem 30.000
30.000
Geschäftsmodell inkorporiert
großenhandelt
Dabei Teil umesfreifinanzierte
sich bei einem Eigentums-
großen 20.000
20.000
Teil
wohnungen, von um denen einfreifinanzierte
hoher Anteil
Eigentumswohnungen, von diedenen 10.000
10.000
Vorsorgewohnungen sind, ebensoeinin
hoher Anteil Vorsorgewohnungen
den Mietermarkt miteinfließen. sind, 0
die ebenso in den Mietermarkt
01
e
60
00
miteinfließen.
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1199
2200
2200
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Grund dafür sind unter anderem die rück-
99-–
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119
119
läufigen Fördermittel von Seiten des Lan-
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des. Um trotz der dadurch entstehenden Quelle: Statistik Austria Quelle: Statistik Austria
MEHRGESCHOSSIGER
© 2020 CBRE RESEARCH WOHNUNGSNEUBAU IN GRAZ © 2020 CBRE RESEARCH
12 13
NEUBAUTÄTIGKEIT GRAZ
Hohe Neubautätigkeit Hoher Anteil an Miet- Fertigstellungs-
bereits 2018 und Vorsorgewohnungen höhepunkt 2022
Hohe Fertigstellungszahlen in den nächs- In den nächsten Jahren ist vor allem der 2022 stellt mit 3.549 Wohneinheiten
ten Jahren sind die Folge verstärkter Bau- hohe Anteil fertiggestellter Mietwohnun- hinsichtlich des Fertigstellungsvolumens
landausweisung durch die Stadt im Zuge gen am Gesamtvolumen hervorzuheben. in den nächsten Jahren den vorläufigen
des überdurchschnittlichen Bevölkerungs- Vor allem die Fertigstellungen einer Viel- Höhepunkt der Bautätigkeit dar. Neben
wachstums. Diese Entwicklung ist bereits zahl von Projekten im Zusammenhang den Reininghausgründen fallen hier auch
in vergangenen Jahren zu beobachten ge- mit dem Stadtentwicklungsgebiet der Rei- besonders die erwarteten Fertigstellungen
wesen. 2018 stellte mit über 5.000 fertig- ninghausgründe, der Smart City und dem in der Smart City im Umfeld des Bahnhofs
gestellten Wohneinheiten ein Rekordjahr Quartier 4 ist hierfür verantwortlich. sowie das Home Lend ins Gewicht.
in der jüngeren Geschichte der Stadt dar.
Aufgrund der hohen Bautätigkeit in dieser Der überwiegende Teil dieser Mietwoh- Der im Kapitel zur demographischen Ent-
Zeit, existiert bereits ein großes Angebot nungsprojekte fällt in die freifinanzier- wicklung in der Stadt Graz erwähnte Trend
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN GRAZ
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN GRAZ
an Mietwohnungen. te Kategorie und wurde bereits von In- zu immer mehr Single-Wohnungen, Mikro
vestoren erworben. Während die Anzahl Apartments und Vorsorgewohnungen mit
Der große Sprung in den Fertigstellungs- der fertiggestellten Eigentumswohnungen sehr kompakten Grundrissen macht sich
zahlen liegt in der unterschiedlichen Da- über den aktuellen Beobachtungszeitraum auch in der durchschnittlichen Wohnungs-
tenlage begründet. Die Daten für den leicht ansteigt, zeigt sich im Bereich der größe bemerkbar.
Zeitraum vor 2020 stammen aus dem Re- Mietwohnungen ein massiver Anstieg in
ferat für Statistik in Graz und beinhalten den Jahren 2021 und 2022. Aufgrund der großen Projekte in den
alle fertiggestellten Wohneinheiten inner- Stadterweiterungsgebieten ist auch die
halb der Stadtgrenzen. Für den Zeitraum Aufgrund der kompakten Grundrisse vie- Entwicklung im Bereich der durchschnitt-
ab 2020 werden CBRE-interne Daten ler Projekte im Eigentumsbereich ist davon lichen Projektgrößen sehr dynamisch.
verwendet. Hierbei ist anzumerken, dass auszugehen, dass es sich bei einem gro- Waren in den Jahren 2019 – 2020 im
CBRE nur Wohnbauprojekte mit über ßen Teil um Vorsorgewohnungen handelt, FERTIGSTELLUNGEN GRAZ Durchschnitt noch rund 78 Wohneinheiten
20 Wohneinheiten in die Betrachtung die ebenfalls in den Mietmarkt fließen und AB 20 WOHNEINHEITEN pro Neubauprojekt zu verzeichnen, steigt
miteinschließt, wodurch sich niedrigere damit zusätzliches Angebot schaffen. dieser Wert in den Jahren 2021 – 2022 auf
Werte im Vergleich zur offiziellen Erfas- 118 Wohneinheiten an. Grund für diese
sung durch die Stadt Graz ergeben. 3500 Entwicklung ist sowohl die Verfügbarkeit
von großflächigen Bauplätzen auf den
3000
Arealen der Stadterweiterungsgebiete
sowie der Trend sinkender Wohnungs-
2500
GRÖSSTE WOHNBAUTRÄGER 2020 – 2023 Wohneinheiten
größen im allgemeinen.
2000
1500
1.067 1.029 1.013 995 1000
Wohneinheiten Wohneinheiten Wohneinheiten Freifinanzierte Mietwohnungen
Wohneinheiten
500 Geförderte Mietwohnungen
Eigentumswohnungen
0
Quelle:
OEWG C&P ÖSW ENW CBRE Research 2020 2021 2022 2023 in Planung Quelle: CBRE Research, Statistik Austria
© 2020 CBRE RESEARCH © 2020 CBRE RESEARCH
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16 17
FACTSHEET
Die von CBRE definierten Wohnlagen, der stark eingeschränkten Flächenverfüg-
welche zur quantitativen Unterscheidung barkeit nur ein sehr geringer Anteil der Grünlage
hinsichtlich Wohnungsgrößen, Mieten Neubauprojekte. Nord-Ost
und Renditen dienen sollen, wurden an-
hand von wohnungsmarktspezifischen und Die Wohnlage Up & Coming kann als
bebauungsstrukturellen Merkmalen ab- aufstrebende Lage verstanden werden und
gegrenzt. Somit gehen sie über die ad- verzeichnet den größten Anteil an Neu-
ministrativen Bezirksgrenzen hinaus und bauprojekten, was vor allem auf groß- Innere
ermöglichen damit einen umfassenden flächige Stadtentwicklungsgebiete zurück- Bezirke
Einblick in den Grazer Wohnungsmarkt. zuführen ist. Up &
Coming
Die Inneren Bezirke stellen die zentral- Die Flächenbezirke Süd-West, die
ste und damit eine der beliebtesten aber größte aller definierten Wohnlagen, weist
zugleich hochpreisigsten Wohnlagen dar. eine sehr hohe Heterogenität hinsichtlich
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN GRAZ
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN GRAZ
der vorzufindenden Bebauungsstrukturen
Flächenbezirke
Ein ähnliches Preisniveau ist in der im Os- und Nutzungsmuster auf. Neubauentwick- Süd-West
ten gelegenen Grünlage Nord-Ost zu lungen konzentrieren sich hier vor allem
finden. Auf diese entfällt aufgrund der im im Süden sowie in räumlicher Nähe zur
Durchschnitt höheren Grundkosten und Wohnlage „Up & Coming“.
Innere Bezirke Up & Coming Grünlage Nord-Ost Flächenbezirke Süd-West
Wohneinheiten
323 5.797 600 1.965
2020 – 2022
Durchschnittliche Projektgrößen 45 Wohneinheiten 176 Wohneinheiten 35 Wohneinheiten 76 Wohneinheiten
2020 – 2022
Nettomieten (€/m²) 10,50 – 13,00 10,00 – 11,50 10,00 – 14,00 9,00 – 11,00
Renditen (%) 3,00 – 3,70 3,50 – 3,95 3,20 – 3,80 3,70 – 4,20
Kaufpreise
Durchschntliche Angebotspreise für Eigennutzer 4.441 3.581 3.952 3.769
für aktuelle Neubauprojekte €/m² Wohnfläche
Quelle:
CBRE Research
© 2020 CBRE RESEARCH © 2020 CBRE RESEARCH
18 19
INNERE BEZIRKE
Zentrale Lage mit Geringste Neubauleistungen Eigentum als beliebteste RECHTSVERHÄLTNIS WOHNPROJEKTE
optimaler Infrastruktur aller Wohnlagen Kategorie in den Fertig- „INNERE BEZIRKE“ 2020 – 2022
stellungen bis 2022
Die „Inneren Bezirke“ der Stadt gehören Auch wenn das Hauptaugenmerk aktu-
mit Sicherheit zu den belebtesten Wohn- eller Developments eher auf Lagen ab- Grundsätzlich sind in den „Inneren Bezir- 7%
lagen in Graz. Direkt um den Schloß- seits der „Inneren Bezirke“ liegt, sind hier ken“ Eigentumswohnungen am dominan-
berg, mitsamt dem Grazer Uhrturm als dennoch vereinzelt kleinvolumige Projek- testen vertreten. Die Fertigstellungen in
Wahrzeichen, herrscht ein umfangreiches te zu finden. 323 neue Wohneinheiten den Jahren 2020 bis 2022 entfallen fast
Angebot an Handel, kultureller Einrich- werden hier im Zeitraum zwischen 2020 ausschließlich auf freifinanzierte Eigen-
tungen sowie Bildungseinrichtungen vor, und 2022 fertiggestellt. Dies ist der ge- tumswohnungen. Ein Projekt, das hin- 93 %
welches komplett fußläufig erreichbar ist. ringste Wert, verglichen mit allen übrigen sichtlich des Fertigstellungsvolumens da-
Der Stadtpark sowie zahlreiche Restau- Wohnlagen. Im Vergleich zu anderen Be- bei am meisten ins Gewicht fällt, ist das
rants, Bars und Cafés bieten einen be- reichen in der Stadt, sind aufgrund der SG20, in dessen Zusammenhang ebenso
Eigentumswohnungen
ruhigenden Ausgleich zur dynamischen bereits bestehenden dichten Baustruktur rund 60 Studentenheim-Plätze geschaffen
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN GRAZ
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN GRAZ
Freifinanzierte Mietwohnungen
Atmosphäre rund um die bekannte Ein- sowie Schutzmaßnahmen hinsichtlich des werden.
kaufsstraße Herrengasse, welche in den Ortsbildes, Neuerrichtungen oder Dach-
Hauptplatz mündet. geschoßausbauten vergleichsweise selten. Die Mieten befinden sich bereits auf ei-
nem vergleichsweise hohen Niveau. Her- MIETEN, RENDITEN UND KAUFPREISE
In den „Inneren Bezirken“ befinden sich Ein Highlight stellt jedoch das Projekt am vorzuheben ist jedoch, dass es je nach „INNERE BEZIRKE“
ebenso zahlreiche Universitäten, was Gelände der ehemaligen Kirchner Kaser- Mikrolage innerhalb der Wohnlage zu
– zusammen mit dem restlichen Freizeit-, ne dar, bei dem es sich um ein bedeuten- signifikanten Unterschieden in Bezug auf Mieten Trend
Erholungs- und Kulturangebot – den Nor- des zentrumsnahes Transformationsgebiet die Miethöhe kommt. Die preiswerteren (€/m²/Monat)
den dieser Wohngegend zu einem belieb- handelt. Hier ist bis 2023 die Fertigstel- Wohngegenden befinden sich beispiels-
ten Studentenviertel macht. Laut einer im lung von rund 550 neuen Wohneinheiten weise südlich des Jakominiplatzes im Be- 2020
Jahr 2010 durchgeführten Umfrage unter und zahlreichen öffentlichen Nutzungen zirk Jakomini. Der Trend für 2020 deutet 10,50 – 13,00
der Grazer Wohnbevölkerung, gehört geplant. Ein positiver Mehrwert des Pro- bei leicht geringeren Fertigstellungszahlen
diese Wohngegend zu den Gebieten mit jekts ist hier auch für das Umfeld zu im Vergleich zu den Vorjahren auf eine
der höchsten Lebensqualität in der Stadt. erwarten. konstante Entwicklung der Mieten hin. Renditen Trend
(%)
Renditen in den
„Inneren Bezirken“ mittler-
2020
PROJEKT „KÖNIG FRANZ“ weile auf Wiener Niveau
3,00 – 3,70
Die Renditen sind in der Grazer Best-
lage weiter zurückgegangen und befinden
Angebotspreise Trend
sich mittlerweile auf einem mit Wien ver- (€/m² Wohnfläche)
gleichbaren Niveau. Durch das sehr ein-
geschränkte Angebot an großvolumigen
Investorenprojekten sind die erzielbaren 4.441
Renditen bei nachhaltigen Mietansätzen
aktuell unter 3,70 % anzusetzen.
Quelle: CBRE Research
© 2020 CBRE RESEARCH20 21
UP & COMING
Zentrale Lage mit hohem Höchstes Fertigstellungs- Reininghausgründe und RECHTSVERHÄLTNIS WOHNPROJEKTE
Aufwertungspotential volumen aller Wohnlagen Smart City stechen heraus „UP & COMING“ 2020 – 2022
Die Wohnlage „Up & Coming“ unterzog Der mit Abstand größte Anteil des Fertig- Großvolumige Projekte in der Smart City
sich in den letzten Jahren einem bemer- stellungsvolumens in Graz in den kom- und Reininghaus sorgen in den Jahren 18 %
kenswerten Imagewandel. Lange galten menden Jahre entfällt auf diese Wohnlage. 2020 bis 2022 für hohe Fertigstellungs-
die westlich der Mur gelegenen zentralen Mit über 5.797 fertiggestellten Wohnein- zahlen im Bereich der freifinanzierten
Arbeiterviertel rund um den Hauptbahn- heiten zwischen 2020 und 2022 befin- Mietwohnungen. Geförderte Mietwoh-
hof als Problemgegend. In der jüngeren den sich die wichtigsten innerstädtischen nungen und Eigentumswohnungen sind in
Vergangenheit ist jedoch eine Entwick- Wohnbauprojekte der Stadt Graz genau diesem Zeitraum nur für 17 % bzw. 18 % 17 %
lung zu erkennen, die einen stetigen Auf- hier. Die Wohnlage „Up & Coming“ bildet der fertiggestellten Wohneinheiten verant- 65 %
wertungsprozess widerspiegelt. Mit dem damit das Zentrum des aktuellen Grazer wortlich.
höchsten MigrantInnenenanteil der Stadt Neubaubooms.
Eigentumswohnungen
bietet das Viertel einen guten Nähr- In der Wohnlage „Up & Coming“ werden
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN GRAZ
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN GRAZ
Geförderte Mietwohnungen
boden für interkulturellen Austausch. Der Das größte Entwicklungsgebiet stellt das mit Abstand die meisten Mietwohnun- Freifinanzierte Mietwohnungen
Lendplatz, der auch den zweitgrößten neue Stadtquartier Reininghaus dar, wel- gen in Graz errichtet. Die hohe Neubau-
Bauernmarkt der Stadt beheimatet, sowie ches bis zum Jahr 2025 Wohnraum für dynamik bei hochwertigen freifinanzierten
der Augartenpark als hochwertige Auf- rund 10.000 Menschen bieten wird. Mietwohnungen in dieser Wohnlage bringt MIETEN, RENDITEN UND KAUFPREISE
enthaltsräume sind Zeugen der zuneh- Weitere namhafte Großprojekte sind die einen Anstieg der Qualität des Angebots „UP & COMING“
menden Vermarktung der Wohnlage als Smart City Graz sowie die Projekte Home und damit auch der Mieten mit sich. Im
Trendviertel. Die fußläufige Erreichbarkeit Lend und Lendpark im insbesondere bei Vergleich zu den angrenzenden „Inneren Mieten Trend
des Stadtzentrums sowie die sehr gute der jungen Bevölkerung beliebten Bezirk Bezirken“ ist das Mietniveau allerdings (€/m²/Monat)
öffentliche Verkehrsanbindung bieten Lend. für Mieter immer noch sehr attraktiv.
beste Voraussetzungen dafür, neue Wohn- Aufgrund der erwarteten Aufwertungspro- 2020
quartiere in bestehende Strukturen zu Während die durchschnittliche Projekt- zesse in den nächsten Jahren, ist trotz des 10,00 – 11,50
integrieren. Großflächige Stadtentwick- größe mit 176 Wohneinheiten pro Projekt sehr hohen Neubauangebots von einer
lungsgebiete und der massive Ausbau des die höchste von allen Wohnlagen dar- stabilen Mietentwicklung auszugehen.
öffentlichen Verkehrs in dieser Wohnlage stellt, gehen die durchschnittliche Woh- Renditen Trend
setzen zusätzlich positive Impulse. nungsgrößen hier am stärksten zurück. Aufwertung erhöht (%)
Druck auf die Renditen
2020
Die Renditen in der Wohnlage „Up & Co-
3,50 – 3,95
PROJEKT „SMART CITY GRAZ ming“ liegen aktuell bereits unterhalb der
BAUFELD NORD“ 4,00 % Schwelle. Die bereits abgeschlos-
senen Transaktionen wurden noch auf
Angebotspreise Trend
Basis geringerer Grundstückspreise kalku- (€/m² Wohnfläche)
liert wodurch auch in dieser Wohnlage die
Renditen in den vergangenen Jahren deut-
lich gesunken sind. Die Nähe zum Stadt- 3.581
zentrum, der ÖPNV Ausbau sowie das
aktuell noch moderate Miet- und Preis-
niveau verbessern die Attraktivität dieser Quelle: CBRE Research
Wohnlage für Mieter und Investoren stetig.
© 2020 CBRE RESEARCH22 23
GRÜNLAGE NORD-OST
Das Grün Wenige Neuentwicklungen Eigentumswohnungen RECHTSVERHÄLTNIS WOHNPROJEKTE
inmitten der Stadt und große Wohneinheiten als dominante Kategorie „GRÜNLAGE NORD - OST“ 2020 – 2022
In der „Grünlage Nord-Ost“ trifft man Die geringe Bebauungsdichte und die Wegen des grundsätzlich eher dörf-
vielfach auf charmanten Dorfcharakter potentiell vorhandenen Flächenreserven lichen Charakters der Randbereiche dieser 7%
in urbanem Umfeld. Im Nord-Osten der in Norden der Wohnlage würden prinzi- Wohnlage und dem eingeschränkten
Wohnlage befinden sich die luxuriösen piell die Möglichkeit für die Integration Flächenangebot, konzentrieren sich Ent-
Villenviertel, welche die beste Wohnquali- verdichteter Bauweisen zulassen. Die to- wicklungen hier primär in räumlicher Nähe
tät der Stadt bieten. pographischen Gegebenheiten, der eher zu den „Inneren Bezirken“. Hier finden sich 20 %
abgeschiedene Charakter sowie eine auch zwei Projekte, in denen 2020 und
Die vorwiegend wohlhabende, bürgerlich vergleichsweise geringere Erschließung 2021 insgesamt rund 120 Mietwohnun- 73 %
geprägte Wohnlage weist die geringste durch den öffentlichen Personennahver- gen errichtet werden. Mit rund 73 % der
Bevölkerungsdichte innerhalb von Graz kehr schränken die Eignung der Wohn- fertiggestellten Wohneinheiten von 2020
Eigentumswohnungen
auf. Hier leben überwiegend höhere lage für großvolumigere Developments bis 2022 dominieren jedoch ansonsten
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN GRAZ
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN GRAZ
Geförderte Mietwohnungen
Einkommensschichten. Prunkvolle Villen jedoch ein. freifinanzierte Eigentumswohnungen. Freifinanzierte Mietwohnungen
wechseln sich hier mit modernen Neubau-
ten ab, unterbrochen von großen Wald- Die durchschnittliche Wohnungsgröße in Die „Grünlage Nord-Ost“ weist die höchs-
flächen. den 2020 und 2021 fertiggestellten Pro- ten Mieten in Graz auf. Diese beziehen MIETEN, RENDITEN UND KAUFPREISE
jekten ist die höchste aller Wohnlagen. sich allerdings in den meisten Fällen auf „GRÜNLAGE NORD - OST“
Viel Grünraum, Wander- und Spazierwe- Die meisten Neubauprojekte bewegen die Vermietung von exklusiven Eigentums-
ge sowie das Schloss Lustbühel und das sich in einem Umfang zwischen 10 und wohnungen. Besonders die Villenlagen Mieten Trend
Hallerschloss bieten erholsame Ausflugs- 40 Wohneinheiten, während die groß- im Nord-Osten befinden sich am oberen (€/m²/Monat)
ziele, die zum Ruf als begehrteste Wohn- volumigeren Projekte nahe an der Grenze Ende der angegebenen Bandbreite, wäh-
gegend der Stadt für Familien und Paare zu den inneren Bezirken angesiedelt sind. rend die restliche Wohnlage ein deutlich 2020
beitragen. Zwei Projekte an der Radegunder Straße niedrigeres Mietniveau aufweist. Durch 10,00 – 14,00
sowie der Waltendorfer Hauptstraße das vergleichsweise geringe Neubau-
stechen dabei hinsichtlich des Volumens angebot und die hohe Beliebtheit der
mit 90 bzw. 81 Wohneinheiten hervor. Wohnlage bei der Grazer Wohnbevölke- Renditen Trend
rung, könnten im leistbaren Preissegment (%)
weitere Mietsteigerungen erzielbar sein.
2020
PROJEKT „MURDOMIZIL“ Die aktuellen Renditen für Investoren-
3,20 – 3,80
projekte in der „Grünlage Nord-Ost“
liegen zwischen 3,20 % und 3,80 %.
Größere Mietwohnungsprojekte sind auf-
Angebotspreise Trend
grund der eingeschränkten Flächen- (€/m² Wohnfläche)
verfügbarkeit eher im Norden der Wohn-
lage realisierbar und sind daher im oberen
Bereich der angegebenen Rendite-Spanne 3.952
anzusiedeln.
Quelle: CBRE Research
© 2020 CBRE RESEARCH24 25
FLÄCHENBEZIRKE SÜD-WEST
Heterogene Strukturen bilden Hohe Neubautätigkeit Günstigste Mieten RECHTSVERHÄLTNIS WOHNPROJEKTE
einen vielfältigen Charakter vor allem im Süden und höchste Renditen „FLÄCHENBEZIRK SÜD -WEST“ 2020 – 2022
Die Wohnlage „Flächenbezirke Süd-West“ Nach der Wohnlage „Up & Coming“ Während im Jahr 2020 die Wohn-
fasst eine Vielzahl unterschiedlich struk- handelt es sich im Flächenbezirk Süd-West lage „Flächenbezirke Süd-West“ nur die 5%
turierter Wohngegenden zusammen, die um die Wohnlage mit dem zweithöchsten dritthöchsten Fertigstellungszahlen aller
besonders im Süden noch von einem Fertigstellungsvolumen. Zwischen 2020 Wohnlagen aufweist, erreichen diese bis 51 %
industrielleren Charakter geprägt sind. bis 2022 werden hier rund 1.965 Wohn- 2023 ein Niveau, welches nur wenig ge-
Hier finden sich die größten Produktions- einheiten fertiggestellt. Aufgrund der ringer ausfällt als jenes der dynamischsten
standorte von Graz sowie alteingesesse- topographischen Kessellage der Stadt Wohnlage „Up & Coming“. Im Zeitraum 44 %
ne Handwerks- und teilweise auch noch sind große, neu erschlossene Bauflächen 2020 – 2022 befindet sich diese Wohn-
Landwirtschaftsbetriebe. Namhafte Firmen zukünftig hauptsächlich hier zu finden. lage damit bereits an zweiter Stelle, hin-
wie etwa Magna, deren Werke seit vielen Langfristig wird sich Graz in Richtung sichtlich des Fertigstellungsvolumens.
Eigentumswohnungen
Generationen in der Stadt verwurzelt sind, Süden ausbreiten und verdichten, was zu
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN GRAZ
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN GRAZ
Geförderte Mietwohnungen
liegen hier. einer steigenden Zentralität dieses Ge- Auch wenn Eigentumswohnungen in dieser Freifinanzierte Mietwohnungen
bietes beiträgt. Wohnlage generell mit 51 % der Fertigstel-
Klassische Einfamilienhausstrukturen lungen überwiegen, ist hier mit 44 % auch ein
wechseln sich hier mit dichteren Typo- Hervorzuhebende großvolumige Develop- hoher Anteil an Mietwohnungen zu finden. MIETEN, RENDITEN UND KAUFPREISE
logien in klassischen Arbeiterbezirken ab ments sind hier die Green City Graz mit „FLÄCHENBEZIRK SÜD -WEST“
und bieten einen abwechslungsreichen der Finalisierung des Bauteils Stella Vita Die Mieten in dieser Wohnlage befinden
Mix städtischer Baukultur. Gleichzeitig mit 43 freifinanzierten Eigentumswoh- sich am unteren Ende des Grazer Spekt- Mieten Trend
sind hier auch hochrangige innerstädti- nungen 2020 und dem Bauteil Green rums. Die im allgemeinen leistbaren Mie- (€/m²/Monat)
sche und überregionalen Verkehrsver- Paradise 2022. Ebenso das Quartier 4, ten sind zum einen auf die periphere Lage
bindungen sowie ruhige Grünlagen zu welches im Jahr 2021 fertiggestellt wird westlich der Mur, sowie den industriellen 2020
finden. und rund 700 Wohneinheiten umfasst Charakter im Süden zurückzuführen. Ge- 9,00 – 11,00
sowie das Gate 17, in dem 2023 mehr als biete am oberen Ende der Preisspanne
500 Wohneinheiten übergeben werden. in dieser Wohnlage sind jene, die sich in
räumlicher Nähe zur Innenstadt befinden. Renditen Trend
(%)
Die Wohnlage „Flächenbezirke Süd-West“
PROJEKT „HERRGOTTWIESGASSE 284“ weist nach wie vor die höchsten Renditen
2020
in Graz auf. Die Renditen für hochwertige
3,70 – 4,20
Projekte in guten Lagen sind aber auch in
den Grazer Flächenbezirken bereits unter
die 4,00 %-Grenze gefallen. Steigende
Angebotspreise Trend
Grundstücks- und Baukosten erschweren (€/m² Wohnfläche)
aktuell die Findung des sowohl für Ent-
wickler als auch Investoren passenden
Preispunktes. Die in 2020 deutlich ge- 3.769
sunkene Transaktionsanzahl im Bereich
von Eigentumswohnungen könnte hier in
weiterer Folge zu einem höheren Angebot Quelle: CBRE Research
am Investmentmarkt führen.
© 2020 CBRE RESEARCH26 27
INVESTMENTMARKT GRAZ
Interesse am institutionellen Deutsche Investoren am Grazer Stabile Renditeprognose für 2021
Wohninvestmentmarkt hält an Investmentmarkt besonders aktiv
Die Renditen für Neubauprojekte in preise und Baukosten erschweren aktuell
Das große Interesse institutioneller Inves- Deutsche Investoren sind mit rund 51 % zentralen Grazer Wohnlagen liegen mitt- die erfolgreiche Preisfindung zwischen
toren an Grazer Wohnimmobilien wurde des Investmentvolumens von 2019 bis lerweile deutlich unter 4,00 %. So ist Developern und Investoren. Die von der
im Jahr 2019 durch ein Investmentvolu- Q3 2020 die größte Investorengruppe in beispielsweise für die von Investoren Corona-Krise geschwächte Konjunktur
men von rund € 250 Mio. verdeutlicht. Graz. Die vergleichsweise geringen Kauf- bevorzugte Wohnlage „Up & Coming“, könnte allerdings einen dämpfenden
Das Investmentvolumen in Graz ist stark preise in Verbindung mit einem modera- je nach Mikrolage und Mietansatz eine Effekt auf Baukosten und Nachfrage im
vom jeweiligen Angebot abhängig und ten und daher perspektivisch steigerbaren Bandbreite von 3,50 % bis 3,95 % an- Einzelabverkauf haben.
muss daher über einen längeren Zeitraum Mietniveau stellen die größten Treiber für zusetzen. Die für Entwickler attraktive
betrachtet werden. Im Durchschnitt der die Attraktivität des Grazer Wohnungs- Alternative des Einzelabverkaufs als Sekundärmärkte wie Graz sind im all-
vergangenen Jahre wurden jährlich rund markts für nationale und internationale Vorsorgewohnung hat auch in den südli- gemeinen etwas stärker von den aktuellen
€ 140 Mio. von institutionellen Investoren Entwickler dar. Bei der Auswahl der ge- chen Grazer Flächenbezirken den Druck Unsicherheiten an den Investmentmärkten
in Grazer Wohnimmobilien investiert, was eigneten Projekte muss allerdings das auf die Investmentrenditen für besonders betroffen, weshalb derzeit in Graz für das
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN GRAZ
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN GRAZ
etwa 13 % des gesamtösterreichischen stetig steigende Angebot der in Form von begehrte großvolumige Investorenprojek- Jahr 2021 von einer stabilen Rendite-
Volumens ausmacht. Durch die Corona- Vorsorgewohnungen fertiggestellten Miet- te erhöht. Stark gestiegene Grundstücks- entwicklung auszugehen ist.
Krise sind Wohnimmobilien in den Fokus wohnungen berücksichtigt werden. Die
einer noch breiteren Investorenschicht ge- räumliche Verteilung der Investmenttrans-
rückt. Für das Gesamtjahr 2020 ist den- aktionen zeigt einen deutlichen Fokus auf INSTITUTIONELLE WOHNINVESTMENTS GRAZ
noch ein Rückgang des Investmentvolu- die aufstrebenden und zentral gelegenen 2016 – Q3 2020
mens zu erwarten. Als größte Transaktion Bereiche der Bezirke Lend und Grieß
im laufenden Jahr wurde der Ankauf des sowie die Reininghausgründe. Ein wei-
104 Wohneinheiten umfassenden AIRA terer Investmenthotspot liegt im Bezirk
Tower im Entwicklungsgebiet Reininghaus- Straßgang im Grazer Süd-Osten.
gründe durch die deutsche PATRIZIA AG Grünlage
Nord-Ost
registriert. Der elfgeschoßige Wohnturm
wird zusätzlich einen Kindergarten sowie
eine Gewerbeeinheit beherbergen und
soll Ende 2021 fertiggestellt werden. INVESTMENTVOLUMEN WOHNEN
Jahr der Investition
GRAZ UND ÖSTERREICH Innere
Bezirke 2020
2019
HERKUNFT 2018
1500
DER INVESTOREN 2017
2019 – 2020 GRAZ 2016
1000
Up &
€ Mio.
Deutschland Coming Investitionshöhe in €
< 20 Mio.
51 % 500
20 – 50 Mio.
Österreich > 50 Mio.
49 % 0 Flächenbezirke
2016 2017 2018 2019 Q1 – Q3 Süd-West Öffentlicher Verkehr
2020
Straßenbahn- und
Quelle: CBRE Research restliches Österreich Graz Quelle: CBRE Research S-Bahn-Linien
© 2020 CBRE RESEARCH © 2020 CBRE RESEARCH28
AUSBLICK
Kein signifikanter Rückgang
der Neubautätigkeit nach 2022
Mit der Finalisierung eines großen Teils
der Projekte in den Reininghausgründen
und der Smart City Graz im Jahr 2022, schlossenen großvolumigen Geschoß-
ist der vorläufige Höhepunkt der Fertig- wohnbauentwicklungen im Umland. Eine
stellungsleistung erreicht. Das Jahr 2023 Herausforderung dieser Entwicklung ist ich will
könnte allerdings durch die zahlreichen gerade in Graz, welches als feinstaubbe- idyllisch_urban
Projekte für welche noch kein exaktes Fer- lastete Autostadt gilt, das integrierte Mit-
wohnen.
tigstellungsdatum ermittelt werden konnte, einbeziehen von Mobilitätsaspekten in die
die bereits sehr hohen Fertigstellungs- Entwicklung von Wohnbauprojekten, um Wohnen mit Freiraum,
zahlen von 2022 noch einmal übertreffen. den Anschluss und die Pendlerbeziehun- der mir auch Rückzug bietet.
Idyllisch, aber trotzdem urban.
gen zu Graz nachhaltig gestalten zu kön- Willkommen im IU: Mietwohnungen
MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN GRAZ
Der Anteil an Eigentumswohnungen nimmt nen. Dabei spielt auch der Straßen- und mit 2 – 4 Zimmer in der Nähe der
dabei zu und wird 2023 voraussichtlich Schnellbahnausbau inklusive Park and Erdberger Lände.
höher sein als jener von Mietwohnungen. Ride Infrastruktur eine wesentliche Rolle.
Der sehr geringe Anteil geförderter Miet-
wohnungen an der Fertigstellungsleis- Trend zu kleineren
tung wird kaum Auswirkung auf die Miet- Wohneinheiten Warum in die Ferne,
preisentwicklung haben. In den nächsten
Jahren gehen wir aufgrund des hohen Im Micro-Apartment-Bereich finden in den wenn der Pool vor der Tür ist?
Neubauangebots von einer stabilen Ent- nächsten Jahren zahlreiche großvolumige
wicklung der Mieten aus. Fertigstellungen statt. Aufgrund der Her-
ausforderung diese auszulasten, wird die
Grazer Umland Zielgruppe, bestehend aus jungen Singles
zieht Developer an und Paaren zunehmend durch weitere
Lebensformtypen breiter aufgestellt wer-
Die vergleichsweise geringen Grund- den müssen. Da es sich hierbei um eine
stückspreise im Grazer Umland führen neue Entwicklung im Grazer Wohnbau
dazu, dass hier vermehrt auch namhafte handelt, bleibt abzuwarten inwiefern
Developer entwickeln. Auch Bewohner- dieses Angebot von der lokalen Bevölke-
Innen zieht es zunehmend in die gut er- rung angenommen wird.
Nach deutlichen
Mietsteigerungen
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der Neubau- Anforderungen an als neue Wohnform
wird für 2021 ADELE im Sonnwendviertel liegt zentral, grün und bietet unglaublich viele Extras:
tätigkeit nach den Wohnbau im in Graz müssen
ein stabiles Miet- • Mietwohnungen von 36 m² bis 88 m² inkl. Garten, Terrasse oder Balkon
2022 erwartet Grazer Umland sich beweisen
niveau erwartet • Inhouse Fitnessstudio, Pool mit Liegewiese und optional Tiefgaragenplätze
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