Zahlen und Fakten Investmentmarkt Deutschland - Q1 2020 - NAI Apollo Group
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Zahlen und Fakten Investmentmarkt Deutschland Q1 2020
„Das entscheidende am Wissen ist, dass
man es beherzigt und anwendet.‘‘
Zitat von Konfuzius
Für weitere Informationen rufen Sie uns gerne an. Bei uns be-
gegnen Sie Fachleuten, die Sie gerne mit ihrem Wissen unter-
stützen. Wir freuen uns auf Sie.
Dr. Konrad Kanzler
Head of Research
+ 49 (0) 69 – 970 505-614
konrad.kanzler@nai-apollo.de
Dr. Marcel Crommen
Chief Investment Officer
+ 49 (0) 69 – 970 505-143
marcel.crommen@nai-apollo.de
Lenny Lemler
Director Investment
+ 49 (0) 69 – 970 505-175
lenny.lemler@nai-apollo.de
Alexander Waldmann
Associate Director – Research
+ 49 (0) 69 – 970 505-618
alexander.waldmann@nai-apollo.de
Investmentmarkt
Transaktionsvolumen 2012 – Q1 2020
Der deutsche Investmentmarkt für Ge-
30,0
werbeimmobilien hat im ersten Quartal
Transaktionsvolumen in Mrd. €
28,5
25,0
2020 den positiven Trend des Vorjahres
20,0
fortgesetzt. Direkt vor dem Ausbruch der
19,7
19,2
18,5
18,1
COVID-19-Pandemie konnte sogar ein
16,9
15,0
16,4
14,9
14,9
14,2
14,0
14,0
13,1
13,2
13,2
12,5
12,5
neues Rekordergebnis verzeichnet wer-
12,0
10,0
11,4
10,9
10,3
10,0
9,9
9,8
8,3
8,2
den. Insgesamt beläuft sich das gewerb-
7,1
7,1
5,0
6,1
5,9
5,3
5,2
4,3
0,0 liche Transaktionsvolumen in den ersten
Quelle: NAI apollo
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 20 drei Monaten damit auf rund 18,1 Mrd.
Euro. Im Vergleich zum Vorjahreszeit-
raum (Q1 2019: 10,9 Mrd. Euro) bedeu-
Transaktionsvolumen nach Assetklassen Q1 2020 tet dies ein Plus von rund zwei Drittel. Der
fünfjährige Schnitt der ersten Quartale ist
sogar um fast 70 % übertroffen worden.
Büro 15,9 %
Maßgeblichen Anteil an dieser sehr posi-
Einzelhandel tiven Entwicklung hat die spürbare Zu-
11,8 % 45,4 %
nahme des Transaktionsvolumens mit
Lager/Logistik
Portfolios. Lag der dementsprechende
Sonstige* Wert im ersten Quartal 2019 bei rund 1,6
Mrd. Euro, ist dieser zum Jahresbeginn
Quelle: NAI apollo
26,9 %
*Sonstige: Mischnutzung, Hotels, Grundstücke, Parkhäuser etc.
auf 8,3 Mrd. Euro ausgebaut worden. Vor
allem die TLG-Übernahme durch
Aroundtown sowie der Verkauf von real
Transaktionsvolumen nach Investorenherkunft Q1 2020 an SCP Group und x+bricks können hier
1,0 % 1,0 % 0,4 %
1,8 %
0,4 % genannt werden. Einzeltransaktionen
Deutschland 4,1 %
2,5 % steuern rund 9,8 Mrd. Euro zum aktuellen
Luxemburg Quartalsvolumen bei, womit hier ein Zu-
USA 11,0 %
Frankreich
wachs von rund 6,4 % zu verzeichnen ist.
Schweiz 48,8 %
Südafrika Unverändert wird der Investmentmarkt
UK
durch Büroassets dominiert, die für ein
Österreich
Niederlande
29,0 % Volumen von 8,2 Mrd. Euro verantwort-
Quelle: NAI apollo
Sonstige
lich sind. Die zweitplatzierten Einzelhan-
delsimmobilien haben, u.a. infolge der
benannten Portfoliodeals, nahezu eine
Transaktionsvolumen nach Transaktionsart Q1 2020 Verdoppelung des Transaktionsgesche-
hens auf 4,9 Mrd. Euro verzeichnet. Auch
die drittplatzierten Lager-/Logistikimmo-
bilien sind durch einen sehr hohen Zu-
Einzeltransaktion
wachs von 65,3 % auf 2,1 Mrd. Euro ge-
45,8 %
prägt. Mit Immobilien „sonstiger Nut-
54,2%
zungsart“ ist ein Umsatz von knapp
Portfoliotransaktion 2,9 Mrd. € erzielt worden, wovon über
eine Mrd. Euro auf Hotelimmobilien ent-
Quelle: NAI apollo
fällt.Investmentmarkt
Transaktionsvolumen nach Investorentyp Q1 2020
Immobilienaktiengesell. / REITs Weiterhin bestimmten einheimische Anle-
Assetmanager / Fondsmanager
Offene Immobilienfonds / Spezialfonds
ger das Investmentgeschehen. Mit über
Private-Equity-Fonds / Opportunity-Fonds 8,8 Mrd. Euro investiertem Kapital haben
Projektentwickler / Bauträger
Immobiliengesellschaften diese gegenüber den ersten drei Mona-
Versicherungen / Pensionskassen
Corporates
ten des Vorjahres um fast ein Viertel zu-
Pivatinvestoren / Family Offices
Öffentliche Einrichtungen
gelegt. Aber auch ausländische Akteure
Geschlossene Fonds in Summe haben im ersten Quartal 2020
Banken
überproportional stark in deutsche Ge-
Quelle: NAI apollo
Staatsfonds
50,0 37,5 25,0 12,5 0 12,5 25,0 37,5 50,0
werbeimmobilien investiert. Insgesamt
Verkäufer Volumen in % Käufer Volumen in %
annährend 9,3 Mrd. Euro spiegelt hierbei
deutlich mehr als eine Verdopplung wi-
Transaktionsanzahl nach Investorentyp Q1 2020 der. Zu den stärksten ausländischen In-
Offene Immobilienfonds / Spezialfonds vestorennationen zählen Luxemburg, die
Assetmanager / Fondsmanager
Immobiliengesellschaften
USA oder auch Frankreich.
Projektentwickler / Bauträger
Privatinvestoren / Family Offices Unter den Investorentypen verhilft
Corporates
Immobilienaktiengesell. / REITs Aroundtown als gelistetes Unternehmen
Öffentliche Einrichtungen
Private-Equity-Fonds / Opportunity-Fonds
den „Immobilienaktiengesellschaften /
Versicherungen / Pensionskassen
Geschlossene Fonds
REITs“ zu einem Investmentvolumen von
Banken fast 4,8 Mrd. Euro bzw. einem Marktan-
Staatsfonds
Quelle: NAI apollo
50,0 37,5 25,0 12,5 0 12,5 25,0 37,5 50,0 teil von 26,3 %. Damit werden „Asset- /
Verkäufer Anzahl in % Käufer Anzahl in % Fondsmanager“ sowie „offene Immobili-
enfonds / Spezialfonds“ auf die Plätze
zwei und drei verwiesen. Diese sind für
Transaktionsvolumen nach Größenklassen Q1 2020 4,1 Mrd. Euro bzw. 3,9 Mrd. Euro verant-
wortlich. Auf der Verkäuferseite trennen
3,5 %
> 500 Mio. €
9,3 % sich „Projektentwickler / Bauträger“ mit
30,9 % einem Volumen von über 3,1 Mrd. Euro
100 < 500 Mio. €
10,9 %
am stärksten von deutschen Immobilien.
50 < 100 Mio.€
25 < 50 Mio. € Innerhalb der Größenklassen haben die
12,8 %
10 < 25 Mio. €
Cluster ab 50 Mio. Euro gegenüber dem
Vorjahr teils spürbar hinzugewonnen und
Quelle: NAI apollo
< 10 Mio. €
32,6 % machen nun mehr als drei Viertel des Ge-
samtmarktes aus, was vor allem an der
Zunahme an Paketverkäufen liegt. Wäh-
Spitzenrenditen Q1 2020 rend noch zum Jahresstart 2019 kein
Spitzenrendite Spitzenrendite Spitzenrendite
Deal oberhalb der 500 Mio. Euro Marke
Büro Einzelhandel Logistik erfasst wurde, beträgt der diesbezügliche
Berlin 2,65 % 2,80 % 3,75 % Marktanteil nun 30,9 %. Die darunterlie-
Düsseldorf 3,10 % 3,10 % 3,80 % gende Klasse „100 < 500 Mio. Euro“ hat
im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um
Frankfurt a. M. 2,85 % 3,00 % 3,75 %
rund 68,0 % hinzugewonnen und erreicht
Hamburg 2,85 % 3,00 % 3,75 %
im jetzigen Quartal einen Marktanteil von
München 2,70 % 2,80 % 3,70 % 32,6 %.
Quelle: NAI apollo
Gesamt Ø = 2,85% Ø = 2,95% Ø = 3,75%Investmentmarkt
Infolge der unverändert anhaltenden Nullzinspolitik der EZB und Die weitere Entwicklung des deutschen
mangels Investmentalternativen standen deutsche Gewerbeim- Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien
mobilien zu Jahresbeginn weiterhin im Fokus der Investoren. Mit in den kommenden Monaten ist schwer
der aufkommenden COVID-19-Pandemie kam es Mitte März abzuschätzen. Aktuell ist ein zumindest
2020 allerdings praktisch zu einem Erliegen des Investment- kurzfristiger Einbruch der Aktivitäten ab-
marktes. Dies war weniger durch ein nachlassendes Interesse sehbar. Längerfristig werden Rückgänge
an Assets bedingt, sondern resultierte vielmehr aus dem Still- vor allem in den Assetklassen zu finden
stand von Prozessen durch den deutschlandweiten Lockdown. sein, die von der Krise am stärksten ne-
Teilweise zeichnet sich eine abwartende Haltung der Investoren gativ betroffen sind. Deren Erholung ist
bezüglich des weiteren Verlaufes der Pandemie und den damit im großen Maße abhängig von dem An-
verbundenen Auswirkungen ab. So blieben im ersten Quartal laufen und der Stabilisierung der jeweili-
2020 die Spitzenrenditen an allen Top-5 Standorten in allen As- gen Vermietungs- sowie gleichzeitig der
setklassen im Vergleich zum Jahresende 2019 stabil. Finanzierungsmärkte. Parallel besteht
Potential für ein steigendes Angebot u.a.
Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum weisen die Spitzenrenditen
durch Notverkäufe oder den Verkauf von
bei Büroimmobilien im ersten Quartal 2020 im Durchschnitt der
Problemimmobilien. Das Angebot von
Top-5 Märkte allerdings eine Reduktion von 12 Basispunkten
Projektentwicklungen wird aufgrund sto-
auf. Weiterhin nehmen Investoren dabei in Berlin mit 2,65 % die
ckender Baumaßnahmen hingegen sin-
niedrigste Spitzenrendite in Kauf. In München beträgt diese
ken. Angaben zur Preisentwicklung kön-
2,70 %, während in Frankfurt und Hamburg in der Spitze jeweils
nen momentan nur spekulativ sein. Ge-
2,85 % erzielt werden. In Düsseldorf liegt die Rendite bei
nerell sind wachsende Risikoaversion,
3,10 %.
steigende Risikoprämien von Investoren-
Bei Logistikimmobilien fällt die Renditeabnahme gegenüber dem sowie Bankenseite und parallel sinkende
Vorjahr noch deutlicher aus. In den letzten 12 Monaten ist im Mieterwartungen anzunehmen. Infolge-
Schnitt der Top-5 eine um 26 Basispunkte geringere Rendite dessen wird mit einem Anstieg der An-
erfasst worden. Damit notieren die Spitzenrenditen in München fangsrenditen gerechnet. Das Maß und
bei 3,70 %, in Berlin, Frankfurt und Hamburg jeweils bei 3,75 % die jeweilige Ausprägung wird je nach As-
und in Düsseldorf bei 3,80 %. setklasse unterschiedlich ausfallen und
Die Spitzenrenditen bei Einzelhandelsimmobilien sind schon seit innerhalb der Segmente variieren. Klar ist
einigen Quartalen durch eine stagnierende Situation gekenn- jedoch schon jetzt, dass das Transakti-
zeichnet. Dementsprechend zeigen diese in den Top-5 auch onsvolumen des Jahres 2019 nicht zu er-
zum Vorjahresquartal keine Veränderung. Weiterhin präsentie- reichen sein wird.
ren sich Berlin und München mit 2,80 % mit der geringsten Spit-
zenrendite bei Geschäftshäusern. In Frankfurt und Hamburg lie-
gen diese bei jeweils 3,00 % und in Düsseldorf bei 3,10 %.EIN PARTNER. ALLE LEISTUNGEN. ALLE ASSETKLASSEN.
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