ZEBRA2020 - NIEDRIGSTENERGIE-GEBÄUDE STRATEGIE 2020 - Die Auswirkungen von Energieausweisen auf Immobilienwerte und Niedrigstenergiegebäude ...
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Sept. 2016 ZEBRA2020 – NIEDRIGSTENERGIE- GEBÄUDE STRATEGIE 2020 Bericht D3.2 Die Auswirkungen von Energieausweisen auf Immobilienwerte und Niedrigstenergiegebäude Bericht für Marktexperten, Eigentümer und Mieter
ZEBRA2020: Die Auswirkungen von Energieausweisen auf Immobilienwerte und Niedrigstenergiegebäude
Technische Referenzen
Projektabkürzung Zebra2020
Projektname Niedrigstenergiegebäude Strategie 2020
Projektkoordinator Raphael Bointner
TU Wien - Technische Universität Wien
Energy Economics Group – EEG
Gusshausstrasse 25-29/370-3
A-1040 Wien, Austria
Tel: +43(0)-1-58801-370372
E-Mail: bointner@eeg.tuwien.ac.at
Projektdauer 2014 - 2016
Webseite www.zebra2020.eu
Bericht D3.2
Verbreitung Öffentlich
Arbeitspaket 3
Lead-Partner CIMNE
Autor(en) Jose Santos
Koautor(en) Andrzej Rajkiewicz, Indira de Graaf, Raphael Bointner
Kontrolliert von Andrzej Rajkiewicz, Raphael Bointner
Datum 15. 9. 2016
Dateiname ZEBRA2020 – Bericht D3.2
Dieses Dokument wurde im Rahmen des Projektes ZEBRA2020 IEE/13/675/S12.675834
erstellt.
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ZEBRA2020: Die Auswirkungen von Energieausweisen auf Immobilienwerte und Niedrigstenergiegebäude
Projektkonsortium
Energy Economics Group, Technische Universität
EEG
Wien, Österreich
Internationales Zentrum für Numerische
CIMNE Methoden im Ingenieurswesen, in der
Gebäudeenergie und der Umwelt, Spanien
Ecofys Ecofys Deutschland GmbH
EURAC Forschungsinstitut für Erneuerbare
EURAC
Energie, Italien
NAPE Nationale Energiesparagentur, Polen
SINTEF Die SINTEF Stiftung, Norwegen
BPIE Buildings Performance Institut Europa, Belgien
Enerdata Enerdata SAS, Frankreich
Rechtlicher Hinweis
Die alleinige Verantwortung für den Inhalt dieses Dokuments liegt bei den Autoren. Das Dokument
spiegelt nicht notwendigerweise die Sichtweise der Europäischen Union wider. Weder EASME noch die
Europäische Kommission sind verantwortlich für die Verwendung der Information, die hier präsentiert
wird.
Alle Rechte vorbehalten; dieser Bericht darf ohne die schriftliche Zustimmung des Herausgebers nicht
übersetzt, vervielfältigt, in einem Datenabfragesystem gespeichert oder in einer anderen Form oder auf
jegliche andere Weise elektronisch, mechanisch, fotokopiert, aufgezeichnet etc. übertragen werden.
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Schutzmarken. Die Zitierung dieser Bezeichnungen soll auf keine Weise implizieren, dass deren
Verwendung ohne die rechtliche Zustimmung des Besitzers legal ist.
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ZEBRA2020: Die Auswirkungen von Energieausweisen auf Immobilienwerte und Niedrigstenergiegebäude
Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung .......................................................................................................................... 7
2 Erkenntnisse über die Auswirkungen von Energieausweisen auf Immobilien .......... 9
2.1 Mehrwert durch den Energieausweis ................................................................................................... 10
2.2 Wichtigste Erkenntnisse über Gebäude-Labellingsysteme außerhalb der EU ............... 12
2.3 Umfragen über den Erfolg von Energieausweissystemen ........................................................ 14
2.4 Dilemma der geteilten Anreize ................................................................................................................. 16
3 Immobilienmaklerumfrage............................................................................................. 17
3.1 Motivation für die Umfrage ......................................................................................................................... 17
3.2 Umfragestichprobe ......................................................................................................................................... 18
3.3 Antwortprofile ..................................................................................................................................................... 19
3.4 Antworten zur rechtlichen Verpflichtung zu Energieausweisen .............................................. 20
3.5 Antworten zu Einflussfaktoren bei der Auswahl einer Immobilie ........................................... 21
3.6 Antworten zu Vorlegung, Zuverlässigkeit und Nützlichkeit von Energieausweisen ..... 22
3.7 Antworten bezüglich Immobilienmarkt und Energieausweisen ............................................... 27
3.8 Antworten zu den Hindernissen in Bezug auf Energieausweise ............................................ 31
3.9 Antworten zu den Vorteilen der Energieausweise ......................................................................... 35
3.10 Antworten zu Richtlinien für Energieausweise ................................................................................. 37
4 Studie über den Mehrwert von Energieausweisen ..................................................... 39
4.1 Angewandte Methode ................................................................................................................................... 39
4.2 Datenmaterial für Regressionen .............................................................................................................. 40
4.2.1 Einschränkungen der Daten ...................................................................................................................... 40
4.3 Bewertung der Auswirkungen von Energieausweisen ................................................................ 40
4.3.1 Sonderfall Holland ........................................................................................................................................... 42
5 Schlussfolgerungen ....................................................................................................... 44
6 Empfehlungen ................................................................................................................ 46
7 Literaturquellen .............................................................................................................. 49
4ZEBRA2020: Die Auswirkungen von Energieausweisen auf Immobilienwerte und Niedrigstenergiegebäude
Über ZEBRA2020
Niedrigstenergiegebäude Strategie 2020 –
Die Nachhaltigkeit der europäischen Gesellschaft und Wirtschaft liegt in erneuerbaren Energien und
hoher Ressourceneffizienz. Im Gebäudesektor bedeutet dies die umfassende Umsetzung von
Niedrigstenergiegebäuden (nZEB). Die europäische Gesetzgebung (Neuauflage der Europäischen
Gebäuderichtlinie) legt den Niedrigstenergiestandard für alle neuen Gebäude ab 2020 fest. Das
Kernziel von ZEBRA2020 ist es daher, die Marktentwicklung von nZEB quer durch Europa zu erheben
und Daten sowie Empfehlungen zur Erreichung des anspruchsvollen nZEB Standards bereitzustellen.
Die daraus entstehende ZEBRA2020 Beobachtungsstelle für nZEB basiert auf Marktstudien und
verschiedenen Datentools. Sie wird Daten sowie Fallbeispiele generieren, welche der Politikevaluation
und -verbesserung dienen.
ZEBRA2020 deckt 17 europäische Länder und ungefähr 89% des europäischen Gebäudebestandes
sowie der Bevölkerung ab. Das Projekt ist daher ein aktiver Beitrag zur Erreichung des ehrgeizigen
Zieles, bis 2020 100% der Neubauten auf nZEB Standard sowie eine starke Zunahme bei umfassenden
nZEB Renovierungen zu erreichen.
Erfahren Sie mehr unter www.zebra2020.eu
5ZEBRA2020: Die Auswirkungen von Energieausweisen auf Immobilienwerte und Niedrigstenergiegebäude
Kurzfassung
Dieser Bericht wurde anhand von zwei unabhängigen Untersuchungen erarbeitet: einer Marktstudie
unter Immobilienmaklern sowie einer Analyse einer Regressionsstudie über
Energieausweismehrwerte. Die Schlussfolgerungen erfolgen daher in diesen beiden Bereichen.
Auf der einen Seite liefern die Ergebnisse aus der Maklerumfrage wichtige Empfehlungen darüber, wie
Hindernisse bei der Verbreitung von Energieausweisen in der EU/ im EWR überwunden werden
können. Zum Beispiel sind Energieausweise in manchen Ländern noch nicht für alle Schritte im Leben
einer Immobilien verpflichtend (z.B. neue Angebote, Verkaufs- und Miettransaktionen, Sanierungen).
In anderen Ländern wiederum, in welchen Energieausweise bereits verpflichtend sind, würde diese
Vorschrift besser eingehalten werden, wenn Rechtsanwälten und Notaren bei
Immobilientransaktionen Energieausweise einforderten. Zwei weitere erhobene Probleme, die
Zuverlässigkeit und Glaubwürdigkeit von Energieausweisen, könnten mit einer besseren Ausbildung
und Qualifizierung der Zertifizierungsorgane sowie einer besseren Qualitätskontrolle adressiert
werden.
Auf der anderen Seite zeigte die Regressionsanalyse der Mehrwerte durch Energieausweise, dass
höhere Energieeffizienz in allen untersuchten Ländern bis auf eines zu höheren Marktpreisen führt.
Zusätzlich konnten für die Fälle, in denen ausreichend Daten zur Verfügung standen, höhere
Mehrwerte für den Verkaufsmarkt als für den Mietmarkt festgestellt werden. Die Genauigkeit der
Daten zu Mehrwerten ist jedoch durch eine eingeschränkte Datenlage beeinträchtigt, wodurch es zu
Verzerrungen aufgrund von nicht berücksichtigten Variablen kommen kann. Es konnte daher kein
länderübergreifender quantitativer Vergleich durchgeführt werden. Es wurden jedoch Möglichkeiten
aufgezeigt, wie weitere Untersuchungen in Form einer regelmäßigen sowie genaueren Evaluation des
Energieausweissystems Abhilfe schaffen würden. Es wurden außerdem Probleme bei den derzeitigen
Energieausweisvorschriften festgestellt, wie zum Beispiel, dass das System die
Informationsungleichheit nicht vollständig aufhebt und das Dilemma der geteilten Anreize nicht
berücksichtigt.
6ZEBRA2020: Die Auswirkungen von Energieausweisen auf Immobilienwerte und Niedrigstenergiegebäude
1 Einleitung
Gebäude machen ungefähr 40% des Energieverbrauches in der EU bzw. im EWR aus, wodurch der
Gebäudesektor den größten Anteil unter den Sektoren aufweist (European Commission 2016). Die
Tendenz ist steigend; der Energieverbrauch stieg in den letzten 20 Jahren von 400 Mtoe auf 450 Mtoe
(BPIE 2011). Die Energieeffizienz in Gebäuden spielt daher eine Schlüsselrolle, damit die
Mitgliedsstaaten der EU und des EWR ihre Emissions- und Energieverbrauchsziele erreichen können.
Die EU hat sich zu den folgenden Zielen bis 2030 verpflichtet (European Commission 2016b):
1. 40% Reduktion an Treibhausgasen im Vergleich zu 1990
2. Mindestens 27% Anteil erneuerbarer Energieverbrauch
3. Mindestens 27% Energieeinsparungen im Vergleich zu den Business-As-Usual Prognosen
EWR Länder, welche nicht Teil der EU sind, haben sich zu ähnlichen Klima- und Energiezielen
verpflichtet. Zum Beispiel hat Norwegen im Vorfeld der Pariser Klimakonferenz im Dezember 2015 das
40% Emissionsreduktionsziel der EU übernommen (Norway Mission to the EU 2015).
Trotz des aktuell steigenden Trends beim Energieverbrauch in Gebäuden wurde bei diesem Sektor
das größte kosteneffiziente Energieeinsparungspotential bis 2020 identifiziert (European Commission
2006). Diese Erkenntnis findet Unterstützung auf globaler Ebene im Vierten Sachstandbericht des
IPCC, in welchem 80 Studien begutachtet wurden. Demzufolge können 29% aller prognostizierten
Emissionen im Wohn- und Industriegebäudesektor bis 2020 kosteneffektiv reduziert werden, wodurch
diesem Sektor das höchste Potential im IPCC Bericht zukommt (Levine et al. 2007).
Ein geringerer Einsatz von fossilen Brennstoffen sowie eine Regelung der Emissionen sind zwei
Möglichkeiten, wie die ersten zwei EU Ziele erreicht werden können, ohne den Energieverbrauch zu
verändern. Das stärkste Gewicht wurde jedoch auf die Energieeffizienz im Gebäudesektor gelegt, da
dieser „die vielfältigsten, größten und kosteneffektivsten Vermeidungsmöglichkeiten in Gebäuden
umfasst“ (Levine et al. 2007). Dies kann unter anderem darauf zurückgeführt werden, dass der
Gebäudebereich - im Gegensatz zu anderen energieintensiven Sektoren - von second-hand,
ineffizienten Materialien geprägt ist, welche ein hohes Verbesserungspotential aufweisen.
Dieser Bericht konzentriert sich auf den Energiebedarf im Wohngebäudesektor, dies hauptsächlich
aufgrund der Tatsache, dass Wohngebäude 75% des EU/EWR Gebäudebestandes ausmachen (BPIE
2011). Der Wohngebäudesektor ist daher auch für 27% des Gesamtenergieverbrauchs verantwortlich
(BPIE 2011). Außerdem haben Politikmaßnahmen, welche auf Wohngebäude abzielen, neben der
Erreichung der Energie- und Klimaziele noch eine Reihe an zusätzlichen, weitreichenden potentiellen
Vorteilen, wie einer „Kombination von direkten und indirekten sowie monetären und nicht-monetären
Vorteilen“ (Fuerst et al. 2015, 147) für die Immobilienbesitzer. Wenn die negativen Externalitäten von
schlechter Energieeffizienz im Markt richtig abgebildet würden, hätten Immobilienbesitzer einen
starken Anreiz dafür, bei Transaktionsentscheidungen die Energieeffizienz zu berücksichtigen. Solch
eine Transformation des Marktes entspricht dem Konzept einer kompletten Kapitalisierung der
7ZEBRA2020: Die Auswirkungen von Energieausweisen auf Immobilienwerte und Niedrigstenergiegebäude
Energieeffizienzvorteile im Markt. Der größte Vorteil bei der Transformation im Wohngebäudemarkt
ist, dass ein größerer Teil der Bevölkerung in den Entscheidungsfindungsprozess miteingebunden ist
als im Nicht-Wohngebäudesektor. Ein positiver Nebeneffekt ist daher ein höheres Bewusstsein über
die Bedeutung von Energieeffizienz, wodurch das Ziel im Wohngebäudebereich noch besser erreicht
werden kann. Es ist jedoch zu berücksichtigen, dass sich die Kapitalisierung von Energieeffizienz
potentiell auch negativ auf jene Leute auswirken kann, die von Energiearmut betroffen sind, da sie
sich energieeffizienten Wohnraum nicht leisten können, insbesondere dann, wenn sich die
Energieeffizienz im Preis wiederspiegelt.
Dieser Bericht nimmt außerdem neben den Politikmaßnahmen, welche zu höherer Energieeffizienz
bei neuen Gebäuden führen, auch den bestehenden Gebäudebestand unter die Lupe, da dieser
Bereich das höchste Einsparungspotential durch Effizienz bietet. Der Vierte Sachstandbericht des IPCC
identifizierte das höchste Emissionseinsparpotential bis 2030 bei der Sanierung von bestehenden
Gebäuden und dem Austausch von energieintensiven Geräten (Levine et al. 2007). Dieses hohe
Potential resultiert aus der bereits angesprochenen Unregelmäßigkeit des Wohnmarktes. Immobilien
haben eine relativ lange Lebensdauer im Vergleich zu Anlagen und Gütern in anderen Märkten. Es
wird davon ausgegangen, dass 75-90% des aktuellen Gebäudebestands im Jahr 2050 noch stehen
(European Commission DG Energy 2015). Politikmaßnahmen, welche nur auf neue Gebäude abzielen,
reichen daher nicht aus, da sie dem geringen Umsatz im Gebäudebestand keine Rechnung tragen.
In Europa wird die Energieeffizienz in Energieausweisen (Energy Performance Certificates - EPCs)
gemessen, welche die Energieeffizienz einer Wohneinheit angeben. Das Hauptziel dieses Berichtes ist
es, festzustellen, ob die Energieeffizienz (durch Energieausweise) im Immobilienmarkt in
ausgewählten europäischen Ländern kapitalisiert wird. Um dies zu erreichen, werden zwei
unabhängige Untersuchungen durchgeführt: eine Marktstudie unter Immobilienmaklern (siehe
Abschnitt 3) sowie eine Analyse einer Regressionsstudie über Energieausweismehrwerte (siehe
Abschnitt 4). Für die erste Untersuchung wurde die Expertenmeinung von Immobilienmaklern
erhoben, um festzustellen, welche Hauptfaktoren für Haushalte bei der Auswahl einer Miet- oder
Kaufimmobilie wichtig sind. In der zweiten Untersuchung werden anhand einer Regressionsanalyse
die Mehrwerte, welche durch Energieausweise bei Miet- oder Kauftransaktionen verursacht werden,
für jedes einzelne Land erhoben. Diese Analyse führt zu signifikanten Ergebnissen und Empfehlungen
über das Ausmaß der Kapitalisierung von Energieeffizienz im Immobilienmarkt.
Außerdem behandelt ein Abschnitt die Erkenntnisse aus den Hintergrunduntersuchungen über die
Auswirkungen der Energieausweise auf Immobilien (siehe nächstes Kapitel 2).
8ZEBRA2020: Die Auswirkungen von Energieausweisen auf Immobilienwerte und Niedrigstenergiegebäude
2 Erkenntnisse über die Auswirkungen von Energieausweisen
auf Immobilien
Unsere Erkenntnisse basieren auf der Annahme, dass die Energieausweissysteme in den meisten
europäischen Ländern zwar unterschiedlich sind, jedoch in einigen Punkten Gemeinsamkeiten aufweisen
und in manchen Fällen sogar internationale Standards verwenden. Das Hauptaugenmerk der
Untersuchungen liegt hierbei auf dem Ausmaß an Erfolg bei der Umsetzung von Energieausweisen in
EU/EWR Mitgliedsstaaten. Im Detail untersuchen diese Studien das Folgende:
i. Ausmaß an Verständnis und Bewusstsein in der Öffentlichkeit zu Energieausweislabeln
ii. Ausmaß, in welchem Energieausweise bei Transaktionen und Sanierungen berücksichtigt wurden
iii. Auswirkungen der Energieausweise auf Immobilienpreise.
Die Verpflichtung zu Energieausweisen wurde mit der Richtlinie 2002/91/EC des Europäischen Parlamentes
und Rates über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden eingeführt. Das Hauptziel der Richtlinie ist das
Energiesparen, da wegen unangemessener Technik, mangelhafter Materialien oder Baufehlern große
Energiemengen verschwendet werden.
Energieausweise weisen Gebäuden in der Regel Energieklassen zu und informieren so den interessierten
Käufer oder Mieter über Energiequalität und -verbrauch.
In Österreich, Frankreich, Norwegen, Rumänien, Italien und Spanien zeigen Energieausweise die
Energieeffizienz auf einer Skala von A bis G an, ähnlich dem System, welches bei Elektrofahrzeugen und
Haushaltsgeräten zum Einsatz kommt. In Polen und Deutschland hingegen wird die Energieeffizienz auf
einer Skala von 0 bis über 1000 bewertet.
Abbildung 1: Übliche Energielabel in Europa für die Energieeffizienz in Gebäuden
Quelle: Abbildung von der E3G Plattform (Agentur unabhängiger Experten für Klimadiplomatie und
Energiepolitik)
9ZEBRA2020: Die Auswirkungen von Energieausweisen auf Immobilienwerte und Niedrigstenergiegebäude
Andererseits berücksichtigen Erkenntnisse auch Markteffekte von anderen Energieeffizienzlabeln, welche für
Industrie- und Wohngebäude entwickelt wurden. Dies umfasst unter anderem Green Mark Certification
(GMC) in Singapur und ENERGY STAR® in den USA. Diese beiden Label unterscheiden sich vom
europäischen Energieausweis dadurch, dass ein ökologischer Mindeststandard erreicht werden muss, damit
die Label überhaupt verliehen werden (siehe Abschnitt 2.2 für weitere Details).
Anschließend wird in diesem Abschnitt Folgendes präsentiert:
• Literatur, welche speziell die Mehrwerte aufgrund von Energieausweisen in EU Ländern untersucht
(2.1)
• Einige Kernergebnisse aus ähnlichen Studien über Mehrwerte in anderen Labelsystemen außerhalb
der EU (2.2)
• Ein Überblick über Studien zum Erfolg des Energieausweissystems (2.3)
• Diskussionen über das Dilemma der geteilten Anreize zwischen Vermietern und Mietern in Bezug
auf Energieeffizienzverbesserungen (2.4)
2.1 Mehrwert durch den Energieausweis
In diesem Kapitel werden die Mehrwerte aufgrund von Energieausweisen in EU/EWR Ländern
behandelt. Fast alle Studien, welche Mehrwerte aufgrund von Energieeffizienzbewertungen
untersuchen, verwenden die hedonische Regressionsmethode von Rosen (Rosen, 1974). Die
wichtigsten Studien in diesem Forschungsbereich wurden in der Berichtversion für politische
Entscheidungsträger veröffentlicht. Diese Version fasst jedoch lediglich die wichtigsten Ergebnisse
zusammen, welche in einer Bewertungsstudie von der EU Kommission Generaldirektion Energie
veröffentlich wurden.
Der Bericht der EU Kommission Generaldirektion Energie über
Energieausweism ehrwerte (Bio Intelligence Service et al. 2013) war eine der erste
Mehrwertanalysen über mehrere EU Länder in einer einzigen Untersuchung. Dieser Bericht konnte
Abschätzungen zu den Mehrwerten bei Mieten in Österreich, Belgien und Irland treffen und diese Miet-
sowie Kaufmehrwerte zwischen diesen Ländern verlgeichen. In allen drei Ländern wurde festgestellt,
dass die Mietmehrwerte geringer ausfielen als die Verkaufmehrwerte, wodurch das Problem der
geteilten Anreize empirisch belegt werden konnte. Dies wird weiter unten noch weiter erläutert. Der
Bericht nahm an, dass die Mehrwertzunahme entlang der Energieausweisskala von einem Buchstaben
zum nächsten konstant bleibt. Unterschiedlichen Mehrwerten zwischen verschiedenen Buchstaben
10ZEBRA2020: Die Auswirkungen von Energieausweisen auf Immobilienwerte und Niedrigstenergiegebäude
wurde also nicht Rechnung getragen (z.B. von G auf F vs. Von B auf A). Dies stellt eine Vereinfachung
dar, denn die meisten quantitativen Studien haben bestätigt, dass erwartet wird, dass die Beziehung
zwischen Buchstaben und Mehrwerten nicht konstant ist (Fuerst et al. 2016). Diese Methode ist jedoch
für eine durchschnittliche Abschätzung von Mehrwerte in jedem Land trotzdem gültig. Die Ergebnisse
sind in Abbildung 3 zusammengefasst.
Abbildung 3: Immobilienmehrwerte aufgrund von Energieausweisen in einigen europäischen Städten und
Ländern
16%
Immobilienverkäufe Immobilienvermietungen
11%
6%
3.9%
2.9%
1%
-4%
WIEN NIEDER FLANDERN WALLONIEN BRÜSSEL MARSEILLE LILLE IRLAND OXFORD
ÖSTERREICH
Quelle: Ergebniszusammenfassung aus dem Bio Intelligence Service Bericht (Bio Intelligence Service et al. 2013)
Auch andere Autoren führten Ländervergleiche durch, wie zum Beispiel im EU Projekt RenoValue,
welches die Unterschiede im Immobilienmarkt der Länder in Bezug auf die Markttransformation
analysiert. Dies sollte jedoch mit Vorsicht genossen werden, da die Unterschiede zwischen den
Energieausweismechanismen und Immobilienmärkten in jedem Land einen starken Einfluss auf das
Ausmaß der Mehrwerte haben können.
Das überraschendste an diesem Bericht ist jedoch das negative Ergebnis, welches für Oxford, GB,
identifiziert wurde. Die Autoren weisen darauf hin, dass die Ergebnisse mit Vorsicht interpretiert werden
sollten, da die Stichprobengröße eingeschränkt war und eine zentrale Erklärungsvariable, das Alter,
nicht im Datensatz beinhaltet war. Es ist sehr wahrscheinlich, dass das Letztere zu
Ergebnisverzerrungen geführt hat, da das Alter eines Wohnraumes oft mit der
Energieeffizienzbewertung korreliert. Franz Fuerst et al geben diesbezüglich auch an, „essentielle
Kontrollelemente für ein hedonisches Wohnpreismodell sind die zwei Attribute Größe… und Alter“
(Fuerst et al. 2016).
Ein weiterer Bericht von 2013 untersucht Verkauf- und Mietmehrwerte aufgrund von
Energieausweisbewertungen in Irland (Hyland et al. 2013). Dieser Bericht bestätigt die Ergebnisse des
11ZEBRA2020: Die Auswirkungen von Energieausweisen auf Immobilienwerte und Niedrigstenergiegebäude
EU Kommissionsberichtes, dass die Mehrwerte bei Miettransaktionen höher sind. Es ist jedoch
schwierig, die quantitativen Ergebnisse zu vergleichen, da der Bericht der EU Kommission absolute
Prozentzahlen angibt, während dieser Bericht relative Prozentangaben in Bezug auf eine „D“ Bewertung
macht. Dies zeigt sehr anschaulich, wie problematisch die Interpretation und der Vergleich von
quantitativen Ergebnissen in der Literatur ist.
2.2 Wichtigste Erkenntnisse über Gebäude-Labellingsysteme
außerhalb der EU
Die Literatur identifiziert ganz klar eine positive Beziehung zwischen
Energieausweisbewertungen und Mehrwerten im Immobilienmarkt. Sämtliche der oben
präsentierten Ergebnisse weisen statistische Signifikanz auf und deren Robustheit wurde überprüft. Es
ist jedoch sinnvoll, diese Ergebnisse mit ähnlichen Studien, welche über die Auswirkungen von
Energieausweissystemen auf den Immobilienmarkt außerhalb der EU durchgeführt wurden, zu
vergleichen. Dieser Vergleich stellt eine Kontrolle gegenüber anderen Faktoren dar, welche eventuell
die Beziehung zwischen Immobilienpreisen und Energieausweisen beeinflussen. Wenn andere Studien
die positive Beziehung zwischen den zwei Faktoren bestätigen, kann mit größerer Sicherheit davon
ausgegangen werden, dass es die Label sind, welche die Marktveränderungen bewirken. Die
wichtigsten Erkenntnisse aus einer Auswahl von Studien werden in Tabelle 1 präsentiert.
12ZEBRA2020: Die Auswirkungen von Energieausweisen auf Immobilienwerte und Niedrigstenergiegebäude
Tabelle 1: Zusammenfassung der wichtigsten Erkenntnisse aus Studien über die Auswirkungen von
Energieeffizienzlabeln auf Immobilienpreisen außerhalb der EU
Studie Land/Region Energieeffizienzlabel Wichtigste Erkenntnisse
(Addae-Dapaah und Singapur 1. 4 Ebenen: GMC (am niedrigsten), GMG,
Chieh 2011) GMGP, GMPL (am höchsten)
2. 12 hedonische Modelle wurden entwickelt,
um die Mehrwerte zu schätzen. Mehrwerte
wurden bei Verkaufspreisen mit GMC
Label (im Vergleich zu ohne GMC Label)
festgestellt. Für höhere Labels gab es
jedoch gemischte Ergebnisse (Verwirrung
am Markt)
(Australian Bureau ACT (Australien) 1 EER Skala: 1-6
of Statistics, 2008) 2 (Verkauf-) Mehrwerte in Bezug auf eine
Immobilie mit dem Index 1: 1.6% (EER2),
3% (EER3), 5.9% (EER4), 6.3% (EER5),
6.1% (EER6)
(Bloom et al. 2011) Colorado (USA) 1 1-100 Punkte
2 Mehrwerte für Immobilien mit einem
® 2
ENERGY STAR Label: $8.66/ft (im
Vergleich zu Immobilien ohne Label)
(Deng und Quigley Singapur Durchschnittliche (Verkauf-) Mehrwerte von
2010) Immobilien mit GMC Label im Vergleich zu
jenen ohne Label: 15%
(Kok und Kahn Kalifornien (USA) Mehrwerte für Immobilien mit einem ENERGY
®
2012) STAR Label: 9% (im Vergleich zu Immobilien
ohne Label)
(Salvi et al. 2010) Zürich (Schweiz) Verkaufsmehrwerte von Immobilien mit Label im
Bergleich zu Immobilien ohne Label:
• 7% (Einfamilienhäuser)
• 3.5% (Apartments)
(Yoshida und Tokyo, Japan Verkaufspreisminderung von Apartments mit
Sugiura 2010) Label (im Vergleich zu jenen ohne Label): 5.6%
(Zheng et al. 2011) Peking (China) Verkaufsmehrwerte von “grünen“ Immobilien im
Vergleich zu nicht-“grünen” Immobilien: 17.7%
(zu Beginn). Aber:
• -11% (Wiederverkaufspreis)
• -8.5% (Mietpreis)
Quelle: entwickelt von den ZEBRA2020 Partnern
13ZEBRA2020: Die Auswirkungen von Energieausweisen auf Immobilienwerte und Niedrigstenergiegebäude
Die oben genannten Studien decken weltweite Energieeffizienzlabel ab und zeigen, dass statistisch
signifikante Mehrwerte in den meisten Fällen beobachtet werden können. Die Studien
von Zheng et al. (Zheng et al. 2011) und Yoshida und Sugiura (Yoshida und Sugiura 2010) weisen zwei
auffallende Ergebnisse auf, welche nicht dem üblichen Muster folgen. Andere Forscher haben diese
beiden Studien mehrmals analysiert, um eine Erklärung zu finden, wie die Diskrepanz zwischen diesen
Ergebnissen und den Ergebnissen der großen Mehrheit der Literatur, welche konsistent Mehrwerte bei
höherer Energieeffizienz berechnen, zustande kam. Eine Erklärung ist, dass die
Verkaufspreisminderungen in dem Bericht von Zheng et al. daher stammen, dass von höheren
Wartungskosten bei energieeffizienten Gebäuden ausgegangen wurde (de Ayala et al. 2016).
Yoshida und Sugiura, die Autoren der zweiten Studie argumentieren ebenfalls, dass die Mehrwerte auf
eine falsche Wahrnehmung von höheren Wartungskosten, aber auch auf Unsicherheit über die Qualität
der Baumaterialien zurückgeführt werden könnte. Die Autoren weisen weiter auch auf Verzerrung
durch nicht berücksichtigte Variablen als mögliche Erklärung. Dies ist dann von Bedeutung, wenn
erklärende Variablen, welche mit der Energieeffizienz zusammenhängen, nicht Teil der Regression sind.
Es ist schwierig, diese Verzerrungen unter Kontrolle zu bringen, da für die nicht berücksichtigten
Variablen oft Daten fehlen. Es können daher keine Unabhängigkeitstests zwischen diesen Variablen und
der Energieeffizienz durchgeführt werden. Es wurden jedoch für Variablen, bei denen eine Korrelation
vermutet wird, ein Kontrollmechanismen entwickelt, wie zum Beispiel für den Ort (Fuerst et al. 2016).
2.3 Umfragen über den Erfolg von Energieausweissystemen
Trotz der geographischen Einschränkung der Studien, welche sich spezifisch den
Energieausweissystemen widmen, findet sich die wichtigste Beobachtung, nämlich, dass
Energieeffizienzausweissysteme im Immobilienmarkt in Europa kapitalisiert werden, in der bisher
behandelte Literatur wieder.
Eine Reihe von Studien wurde durchgeführt, um anhand von Datenmaterial den Erfolg des
Energieausweissystems zu bewerten. Mit dieser Methode soll besser geklärt werden, wie Konsumenten
mit den Energieausweisen auf dem Immobilienmarkt interagieren. Die Studien wurden nach den
folgenden fünf Kriterien bewertet:
• Das Verständnis von Energieausweisen: Die meisten Untersuchungen haben gezeigt,
dass die wichtigsten Informationen aus den Energieausweisen gut verständlich sind (Lainé
2011). Bei einigen Studien wurde jedoch ein Mangel an Verständnis für komplexere
14ZEBRA2020: Die Auswirkungen von Energieausweisen auf Immobilienwerte und Niedrigstenergiegebäude
Informationen festgestellt, dies vor allem in Bezug auf verschiedene Bewertungssysteme, die
verwendete Berechnungsmethode für diese Systeme sowie unzureichende Information über
Energieausweise, um die Beziehung zwischen Finanzierungskosten und Vorteilen von
Energieausweisen zu verstehen (Amecke 2012 und Bio Intelligence Service et al. 2013).
• Das Ausmaß der Integration von Labeln in Entscheidungsfindungsprozesse:
Untersuchungen im Immobilienmarkt zeigen tendenziell, dass Energieausweise im
Entscheidungsfindungsprozess der Konsumenten eine eher untergeordnete Rolle spielen.
(Amecke 2012) (Backhaus et al. 2011) (Murphy 2013). Die Schlüsselfaktoren dafür umfassen
unter anderem ein Mangel an Umsetzung von Energieausweisen, Komplexität im
Immobilienmarkt und schlechte Koordination mit anderen Politikmaßnahmen. In diesem
Zusammenhang werden mehrere Probleme identifiziert, wie die Angst potentieller
Immobilienkäufer davor, einen Energieausweis zu verlangen, wenn keiner bereitgestellt wird
(Lainé 2011) oder, dass Energieausweise für Entscheidungen über Veränderungen an der
Immobilie nach dem Kauf verwendet wurden anstatt vor der Kaufentscheidung (Gram-
Hanssen et al. 2007).
• Die Bedeutung von Energieausweisen im Vergleich zu anderen Eigenschaften
im Entscheidungsfindungsprozess: Andere Kriterien beeinflussen die Entscheidung, eine
Immobilie zu kaufen oder zu mieten. Standort, Außenraum, Preis, Größe und Zustand der
Wohneinheit sind wichtigere Kriterien als Energieausweise. Die Energieeffizienz wird oft als
unveränderbare Größe einer Wohneinheit angesehen (Amecke 2012, Murphy 2013)
• Die Um setzung von Verbesserungsem pfehlungen aus Energieausweisen: Studien
in diesem Bereich konnten belegen, dass Immobilienbesitzer als Konsequenz nach einem
Energieausweis Energieeffizienzmaßnahmen für Ihre Immobilie umsetzen (Murphy 2013)
(Tigchelaar et al. 2011) (Kjaerbye 2009) (NHER 2009). Es konnte jedoch nicht nachgewiesen
werden, dass sie dies öfter tun als Immobilienbesitzer ohne Energieausweis.
• Das Vertrauen in die Information in Energieausweisen: In Holland ließ das Vertrauen
in Energieausweise nach einer gewissen Zeit nach. Dies kann anhand der Adoptionsrate der
Energieausweisen nachgewiesen werden, welche nach einem guten Start mit der Zeit wieder
abfiel (Brounen und Kok 2011, Murphy 2012, Tigchelaar et al. 2011). Diese Beobachtung lässt
sich auch auf andere Länder übertragen und unterstreicht die Forderung nach strengen
Bewertungsstandards und Mitarbeitertraining.
15ZEBRA2020: Die Auswirkungen von Energieausweisen auf Immobilienwerte und Niedrigstenergiegebäude
2.4 Dilemma der geteilten Anreize
Dieses Dilemma umfasst Situationen, in welchen Investitionsentscheidungen dadurch verhindert
werden, dass die Vorteil- und Investmentströme zwischen den Agenten einer Transaktion ungleich
aufgeteilt sind. Im Fall von Energieeffizienz im Immobilienmarkt betrifft das Dilemma der geteilten
Anreize die unterschiedlichen Interessen von Vermietern und Mietern. Vermieter kommen in der Regel
nicht für die Energiekosten auf und haben daher einen Anreiz, möglichst billige Geräte bereitzustellen.
Die Mieter auf der anderen Seite haben einen Anreiz, die Energieeffizienz ihrer Wohneinheit zu
maximieren, um so ihre Energiekosten zu minimieren. In der Regel haben jedoch Mieter keine Kontrolle
über Sanierungsmaßnahmen (Bird und Hernández 2012). Aufgrund dieses Marktversagens wirken sich
Energieausweise und andere Energieeffizienzsysteme im Mietmarkt geringer aus als im Verkaufsmarkt,
was sowohl prognostiziert als auch gemessen wurde (Fuerst et al. 2016) (Cajias und Piazolo 2013)
(Kholodilin et al. 2014).
16ZEBRA2020: Die Auswirkungen von Energieausweisen auf Immobilienwerte und Niedrigstenergiegebäude
3 Immobilienmaklerumfrage
Das Ziel der Umfrage war es, die Expertenmeinung von Immobilienmaklern zu erheben, um
festzustellen, welche Hauptfaktoren für Haushalte bei der Wahl einer Miet- oder Kaufimmobilie wichtig
sind. Außerdem erhob die Umfrage die Auswirkungen von Energieeffizienzzertifikaten auf die
Immobilienpreise.
3.1 Motivation für die Umfrage
Das System zur Evaluation der Energieeffizienz von Gebäuden, welches durch die EPBD Richtlinie
eingeführt wurde, sollte Planer, Entwickler, Immobilienmanager, Immobiliennutzer und deren Agenten
dazu motivieren, Energiesparen als eine notwendige Funktion eines geplanten oder bereits
umgesetzten Gebäudes zu betrachten. Dadurch sollen die Kosten für die Erhaltung der Gebäude, in
welchen wir arbeiten und leben, in Grenzen gehalten werden. Auf längere Sicht soll dies zu einem
geringeren Energieverbrauch und somit einer geringeren Emission an Treibhausgasen führen. Dies
spielt daher eine zentrale Rolle bei der Verbesserung der Energiesicherheit der Länder und Regionen
sowie bei der Bekämpfung der globalen Klimaerwärmung. Die Energieeffizienz von Gebäuden soll in
jeder Planungs- und Nutzungsphase eines Gebäudes berücksichtigt werden. Dies bringt Vorteile für die
Besitzer und Mieter sowie für besonders betroffene Gebiete weltweit
Das Ziel der Maklerumfrage war es, die Meinungen zu Energieausweisen und deren Auswirkungen auf
den Immobilienmarkt sowie Informationen zu den Hindernissen bei der Umsetzung von
Energieausweisen zu erheben.
Die wichtigsten Punkte, welche von der Umfrage abgedeckt wurden, sind:
• Informationen über die Arten von Energieausweiszertifikaten
• Faktoren, welche bei der Auswahl, dem Kauf oder der Vermietung von Immobilien eine Rolle
spielen
• Evaluation der Energieausweise in Bezug auf deren Anwendungspflicht, Zuverlässigkeit und
Nützlichkeiten bei der Arbeit der Immobilienmakler.
• Die Rolle von Energieausweisen im Immobilienmarkt bei der Schätzung des Immobilienwertes
und deren Auswirkung auf die Verweildauer der Immobilien am Markt.
• Hindernisse bei der Umsetzung der Energieausweise und von Energieeffizienzverbesserungen
von Gebäuden
17ZEBRA2020: Die Auswirkungen von Energieausweisen auf Immobilienwerte und Niedrigstenergiegebäude
• Mögliche Maßnahmen zur Verbesserung der Umsetzung der Energieeffizienz von Gebäuden
• Evaluation des Wissens über die Richtlinie EPBD 2002/91/EC.
3.2 Umfragestichprobe
Die Umfrage wurde in 8 EU und EWR Mitgliedsländern durchgeführt – Österreich, Frankreich,
Deutschland, Italien, Norwegen, Polen, Rumänien und Spanien – und umfasste insgesamt 618
Interviews, bzw. aufgeteilt auf die Länder: Österreich N= 50, Frankreich N= 70, Deutschland N= 90,
Italien N=136, Norwegen N= 90, Polen N= 71, Rumänien N= 43 und Spanien N= 68. Ergebnisse sind
statistisch signifikant, wenn die Fehlerwahrscheinlichkeit weniger als 5% beträgt.
18ZEBRA2020: Die Auswirkungen von Energieausweisen auf Immobilienwerte und Niedrigstenergiegebäude
3.3 Antwortprofile
Die meisten der Antworten der Umfragen kamen von Individuen mit langjähriger Erfahrung im
Immobilienmarkt. Bezogen auf alle untersuchten Länder gaben 64% der Antwortenden an, dass sie
mindestens 10 Jahre Erfahrung haben. Die Verteilung über die einzelnen Länder schwankte jedoch. So
war der Anteil der Makler mit mindestens 10 Jahren Erfahrung in Spanien (88%), Deutschland (81%)
und Italien (76%) deutlich höher als in Österreich und Polen. In letzterem Fall dominierte der Anteil der
Makler mit 1-6 Jahren Erfahrung (siehe Abbildung 4).
Abbildung 4: Wie viele Jahre Erfahrung als Immobilienmakler haben Sie?
Quelle: Quantitativer Bericht zur Immobilienmaklerumfrage ZEBRA2020
19ZEBRA2020: Die Auswirkungen von Energieausweisen auf Immobilienwerte und Niedrigstenergiegebäude
3.4 Antworten zur rechtlichen Verpflichtung zu
Energieausweisen
Der Energieausweis ist in praktisch allen untersuchten Ländern als verpflichtend (als Voraussetzung für
den Vertragsabschluss) angegeben. Dies wurde von insgesamt 93% der Umfrageteilnehmer bestätigt
(Abbildung 5). Polen stellt einen Sonderfall dar. Dort gibt es sowohl verpflichtende (39%) als auch
freiwillige (55%) Energieausweise sowie andere, nicht aufgelistete Zertifikate.
Abbildung 5: Bitte geben Sie an, ob es rechtlich verpflichtend ist, bei einem Verkauf/einer Vermietung einer
Immobilie einen Energieausweis zu erstellen?
Quelle: Quantitativer Bericht zur Immobilienmaklerumfrage ZEBRA2020
Jedes Gebäude, welches zur Nutzung, Entsorgung oder Vermietung übergeben wird, muss einen
Energieausweis in Form eines Zertifikates haben, welches den Energiewert in kWh/m2/Jahr angibt, um
so die Verpflichtungen in Zusammenhang mit der Gebäudenutzung zu erfüllen. Nur in Polen wurde
angegeben, dass sowohl verpflichtende als auch freiwillige Zertifikate relevant sind (sie sind für den
Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrages nicht verpflichtend notwendig). Das Problem hierbei ist, dass
im Immobilienverkaufsmarkt Energieausweise verpflichtend sind, während diese bei Vermietungen
freiwillig sind. In Deutschland, Polen und Rumänien wurden außerdem andere relevante Formen von
Energieausweisen angegeben. Teilnehmer, welche dies angaben, wiesen auf gewisse Ausnahmen bei
der rechtlichen Verpflichtung hin.
20ZEBRA2020: Die Auswirkungen von Energieausweisen auf Immobilienwerte und Niedrigstenergiegebäude
3.5 Antworten zu Einflussfaktoren bei der Auswahl einer
Immobilie
Die wichtigsten Faktoren für die Auswahl einer Kauf- oder Mietimmobilie sind Standort (top2box1
positive Antworten: 99%), Preis (top2box positive Antworten: 98%) und Größe der Immobilie (top2box
positive Antworten: 96%). Ein weiterer wichtiger Faktor sind verschiedene „Belästigungen, wie z.B. eine
laute Straße, Einflugschneisen von Flughäfen, Deponien, Hochspannungsleitungen, etc. (top2box
positive Antworten: 90%). Die Energiekosten kommen auf den 10. Platz unter allen Faktoren (top2box
positive Antworten: 57%) (Abbildung 6).
Abbildung 6: Bitte bewerten Sie, gemäß Ihrer Erfahrung als Immobilienmakler, die Wichtigkeit der verschiedenen
Aspekte bei der Auswahl einer Immobilie – EU/EWR Durchschnitt
Quelle: Quantitativer Bericht zur Immobilienmaklerumfrage ZEBRA2020
Bei einer genaueren Betrachtung der Ergebnisse auf die Länderebene zeigt sich ein ähnliches Bild
(Abbildung 7). In Deutschland, Norwegen und Polen wurde der Standort am häufigsten als wichtigster
Faktor bei der Immobilienauswahl genannt, während in Italien und Spanien der Preis die
ausschlaggebende Rolle spielt. In Österreich wurden die Betriebskosten einer Immobilie als wichtiger
Faktor identifiziert (top2box Antworten: 92%). Für polnische und norwegische Studienteilnehmer war
hingegen der technische Zustand des Gebäudes wichtig (jeweils 88% bei top2box).
1
top2box – Eher wichtig und definitiv wichtig
21ZEBRA2020: Die Auswirkungen von Energieausweisen auf Immobilienwerte und Niedrigstenergiegebäude
Abbildung 7: Bitte bewerten Sie gemäß Ihrer Erfahrung als Immobilienmakler die Wichtigkeit der verschiedenen
Aspekte bei der Auswahl einer Immobilie – EU/EWR Durchschnitt vs. einzelne Länder (nur top2box Antworten)
Quelle: Quantitativer Bericht zur Immobilienmaklerumfrage ZEBRA2020
3.6 Antworten zu Vorlegung, Zuverlässigkeit und Nützlichkeit
von Energieausweisen
Die Richtlinie 2002/91/EC (Artikel 7, Punkt 1) legt fest, dass für den Abschluss von Kauf- und
Mietverträgen von Immobilien Energieausweise verpflichtend sind. Auf Nachfrage, ob sie bei der
Vertragsunterzeichnung einen Energieausweis vorgelegt bekamen, gaben jedoch 6% der
Studienteilnehmer an, dass sie zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung keine Zertifikate zu sehen
bekamen (Abbildung 8).
Abbildung 8: Wie oft haben Sie zum Zeitpunkt der Unterzeichnung eines Verkaufs-/Mietvertrages einen
Energieausweis vorgelegt bekommen?
22ZEBRA2020: Die Auswirkungen von Energieausweisen auf Immobilienwerte und Niedrigstenergiegebäude
Quelle: Quantitativer Bericht zur Immobilienmaklerumfrage ZEBRA2020
Laut der obigen Abbildung 8 wird der Verpflichtung zur Vorlage eines Energieausweises bei
Vertragsabschlusses statistisch gesehen am häufigsten in Frankreich (90%), Italien (79%) und Rumänien
(72%) nachgekommen, während dies in Spanien (41%) und Polen (8%) viel seltener geschieht. In
Spanien wurde angegeben (siehe Abbildung 5), dass ein Energieausweis immer verpflichtend ist,
während in Polen 39% diese Frage negativ beantworteten.
Außerdem muss in Polen der Energieausweis von den Bauherren oder Fertigstellern einer Immobilie
eingeholt und bei der Übergabe zur Nutzung (an den Kunden) übergeben werden, während Besitzer
von bereits bestehenden Immobilien dieser Verpflichtung nicht nachkommen müssen. Außerdem ist
kein anderer Stakeholder dazu verpflichtet, den Energieausweis einzureichen und hat keine
diesbezüglich keine Strafen zu befürchten. Der Käufer kann das Dokument einfordern, aber das
geschieht selten. Dies ist in anderen europäischen Ländern sehr ähnlich (außer in Deutschland). Es
wurden jedoch für das Nichterfüllen dieser Verpflichtung noch nie Strafen verhängt.
23ZEBRA2020: Die Auswirkungen von Energieausweisen auf Immobilienwerte und Niedrigstenergiegebäude
Die Zuverlässigkeit der Daten aus den Energieausweisen wird als eher niedrig bewertet
(Abbildung 9).
Abbildung 9: Wie bewerten Sie die Zuverlässigkeit der Daten aus den Energieausweisen in Ihrem Land?
Quelle: Quantitativer Bericht zur Immobilienmaklerumfrage ZEBRA2020
Laut der bot2box2 in der obigen Abbildung 9 sind 35% der Antworten zur Bewertung der
Zuverlässigkeit der Energieausweise im EU/EWR Durchschnitt negativ. Nur 27% top2box3 der
Studienteilnehmer haben die Zuverlässigkeit der Energieausweise als positiv bewertet. Im Vergleich zu
anderen Ländern, fiel diese Bewertung bei den Deutschen am niedrigsten aus (bot2box4: 54% negative
Antworten), ähnlich bei den Norwegern und Polen (bot2box4: 47% negative Antworten) und Franzosen
(bot2box4: 42% negative Antworten). Österreich punktete am höchsten; mehr als die Hälfte der
Studienteilnehmer bewerteten die Datenzuverlässigkeit der Energieausweise als positiv (54%). In
Spanien (44% positive Antworten) und Italien (36% positive Antworten) fiel diese Bewertung ebenfalls
eher gut aus.
Die Nützlichkeit der Energieausweise wird von den Studienteilnehmern ebenfalls als eher
negativ bewertet (bot2box: 47% negative Antworten in Abbildung 10). Nur knapp über eine Viertel der
Umfrageteilnehmer gaben an, dass Energieausweise in ihrer Arbeit nützlich sind. Norweger bewerteten
2
Bot2box – eher schlecht und definitiv schlecht
3
Top2box – definitive hoch und eher hoch
24ZEBRA2020: Die Auswirkungen von Energieausweisen auf Immobilienwerte und Niedrigstenergiegebäude
die Nützlichkeit der Zertifikate als besonders schlecht; beinahe 80% der bot2box waren negative
Antworten. Die Teilnehmer in Deutschland (bot2box4: 56% negative Antworten), Spanien (bot2box:
55% negative Antworten) und Polen (bot2box: 53% negative Antworten) sprachen sich ebenfalls nicht
für die Nützlichkeit der Zertifikate aus, während in Rumänien (top2box5: 61%) und Frankreich (top2box7:
40%) deren Nützlichkeit am höchsten ausfiel.
Abbildung 10: Bitte bewerten Sie die allgemeine Nützlichkeit der Energieausweise in Ihrer Arbeit
Quelle: Quantitativer Bericht zur Immobilienmaklerumfrage ZEBRA2020
Zusammenfassend können gewissen Tendenzen bei der Bewertung von Energieausweisen
für bestimmte Länder beobachtet werden, nämlich, dass Energieausweise (Abbildung 11):
• relativ unzuverlässig und nicht nützlich sind – Norwegen, Polen, Deutschland
• relativ unzuverlässig, aber nützlich sind – Rumänien und Frankreich
• relativ zuverlässig, aber nicht nützlich sind – Spanien
• relativ zuverlässig und nützlich sind – Italien und Österreich.
4
Bot2box – eher nicht nützlich und definitiv nicht nützlich
5
Top2box – definitiv nützlich und eher nützlich
25ZEBRA2020: Die Auswirkungen von Energieausweisen auf Immobilienwerte und Niedrigstenergiegebäude
Abbildung 11: Zuverlässigkeit und Nützlichkeit der Energieausweise
Quelle: Quantitativer Bericht zur Immobilienmaklerumfrage ZEBRA2020
26ZEBRA2020: Die Auswirkungen von Energieausweisen auf Immobilienwerte und Niedrigstenergiegebäude
3.7 Antworten bezüglich Immobilienmarkt und Energieausweisen
Die Studienteilnehmer sahen eher keine Beziehung zwischen Energieausweisen und der
Verbesserung der Energieeffizienz in Gebäuden (45% der Antworten) (Abbildung 12).
Abbildung 12: Glauben Sie, dass es eine Beziehung zwischen Energieausweisen und der Verbesserung der
Energieeffizienz in Gebäuden gibt? (% der Antworten, deutlich höheres/niedrigeres Ergebnis - Gesamt- vs.
Länderebene)
Quelle: Quantitativer Bericht zur Immobilienmaklerumfrage ZEBRA2020
Wie in Abbildung 12 zu sehen, ist diese fehlende Beziehung statistisch am häufigsten in Deutschland
(69%) und Spanien (62%), wobei jedoch nicht in allen untersuchten Ländern keine Beziehung zwischen
Energieausweisen und der Verbesserung der Energieeffizienz in Gebäuden gesehen wird. In Italien
hingegen wird diese Beziehung deutlich bestätigt und in Rumänien erkennen drei Viertel der
Teilnehmer diese Beziehung an.
Sämtliche Teilnehmer sprachen sich für einen mangelnden Zusammenhang zwischen einer
guten Energieeffizienzbewertung und einem höheren Preis einer Immobilie aus
(Abbildung 13). Außerdem wurde in Polen und Spanien keine Auswirkungen auf höhere Kosten (Miete,
Kaufpreis) festgestellt. Nur 27% aller Studienteilnehmer sahen einen Zusammenhang zwischen einer
besseren Bewertung der Gebäudeenergieeffizienz und höheren Immobilienpreisen. In Deutschland
wurde diese Abhängigkeit am häufigsten (46% der Antworten) zum Ausdruck gebracht.
27ZEBRA2020: Die Auswirkungen von Energieausweisen auf Immobilienwerte und Niedrigstenergiegebäude
Abbildung 13: Gibt es einen Kauf-/Mietmehrwert für Gebäude/Wohnungen mit einer hohen
Energieeffizienzbewertung?
Quelle: Quantitativer Bericht zur Immobilienmaklerumfrage ZEBRA2020
Der Energieausweis führt nicht zu einer kürzeren Verweildauer im Immobilienmarkt
(Abbildung 14). Aufgrund der geringen Antwortzahl (nur 48 Teilnehmer beantworteten diese Frage)
werden diese Ergebnisse jedoch nur auf EU/EWR Ebene analysiert.
Abbildung 14: Ist die Verweildauer im Immobilienmarkt mit Energieausweis kürzer im Vergleich zu Immobilien
ohne Energieausweis?
Quelle: Quantitativer Bericht zur Immobilienmaklerumfrage ZEBRA2020
28ZEBRA2020: Die Auswirkungen von Energieausweisen auf Immobilienwerte und Niedrigstenergiegebäude
Es kann zudem festgestellt werden, dass drei Viertel der Teilnehmer davon überzeugt sind, dass die
Verweildauer einer Immobilie in einer höheren Energieeffizienzklasse nicht kürzer ist
als jene, in anderen Energieeffizienzklassen (Abbildung 15).
Abbildung 15: Ist die Verweildauer im Markt bei Immobilien mit höherer Energieeffizienzklasse (A, A Gold, etc.)
kürzer als bei anderen?
Quelle: Quantitativer Bericht zur Immobilienmaklerumfrage ZEBRA2020
In Abbildung 15 erkennt man, dass der fehldende Zusammenhang in Spanien am deutlichsten war
(87%). Auf der anderen Seite wurden die stärksten Beziehungen zwischen der Verweildauer am
Immobilienmarkt und der Energieeffizienz in Österreich (32%), Frankreich (21%), Rumänien (19%) und
Italien (18%) festgestellt.
Unter jenen Ländern, welche angaben, dass die Verweildauer am Immobilienmarkt mit höherer
Energieklasse kürzer ist (14% in der vorherigen Abbildung 15), war der häufigste Wert 2-3 Monate (45%
der Antworten) (Abbildung 16).
29ZEBRA2020: Die Auswirkungen von Energieausweisen auf Immobilienwerte und Niedrigstenergiegebäude
Abbildung 16: Um wie viel kürzer ist die Verweildauer im Immobilienmarkt?
Quelle: Quantitativer Bericht zur Immobilienmaklerumfrage ZEBRA2020
Zum Abschluss wurde erhoben, dass sich die meisten Kunden nicht für den Kauf/die Miete
einer Immobilie mit hoher Energieeffizienzklasse (A, A+, etc.) interessieren (Abbildung
17). Nur 30% der Teilnehmer gaben an, dass Kunden ein stärkeres Interesse für solche Immobilien
haben.
30ZEBRA2020: Die Auswirkungen von Energieausweisen auf Immobilienwerte und Niedrigstenergiegebäude
Abbildung 17: Haben Kunden seit der Einführung der Verpflichtung zu Energieausweisen in Verträgen ein
höheres Interesse an Immobilien mit einem guten Energieausweis (a, A+ etc.) und/oder Label?
Quelle: Quantitativer Bericht zur Immobilienmaklerumfrage ZEBRA2020
Bei den Ergebnissen nach Ländern (Abbildung 17) zeigen sich signifikante Unterschiede zwischen den
Antworten. Statistisch sind Italiener und Franzosen mit 46% und 70% respektive am meisten an
Immobilien einer höheren Energieklasse interessiert, während Spanier (7%), Norweger (12%) und Polen
(13%) am wenigsten Interesse daran zeigen.
3.8 Antworten zu den Hindernissen in Bezug auf
Energieausweise
In Bezug auf Hindernisse bei der Um setzung von Energieausweisen gaben die Teilnehmer
die folgenden Gründe als besonders wichtig (in absteigender Reihenfolge) an (Abbildung 18):
• Zusätzliche Kosten für die Eigentümer (52% der Antworten),
• Mangel an bzw. unzureichendes Wissen vonseiten der Kunden (Kundenbewusstsein) (50%
der Antworten),
• Die Erstellung von unzuverlässigen Energieausweisen (41% der Antworten),
31ZEBRA2020: Die Auswirkungen von Energieausweisen auf Immobilienwerte und Niedrigstenergiegebäude
• Zusätzlicher Bürokratieaufwand (nicht notwendige Bürokratie oder Prozesse) (41% der
Antworten),
• Unklarheit und Unverständlichkeit der Energieausweise für die Kunden (38% der
Antworten),
• Nur 5% der Studienteilnehmer sahen keine Hindernisse bei der Umsetzung von
Energieausweisen.
Abbildung 18: Sehen Sie aktuell Probleme bei den Energieausweisen? (Mehrere Antworten sind möglich.)
Quelle: Quantitativer Bericht zur Immobilienmaklerumfrage ZEBRA2020
Bei der Analyse der länderspezifischen Antworten (Abbildung 18) rangieren die zusätzlichen Kosten für
Kunden weit oben auf der Liste an Problemen. Sowohl in Spanien als auch Deutschland ist dieses
Hindernis an oberster Stelle. Es gibt jedoch auch Länder wie Norwegen, in denen dieses Hindernis mit
nur 11% nicht besonders wichtig zu sein scheint. Auf der anderen Seite wurde in Norwegen in 60% der
Fälle angegeben, dass die Herausgabe von falschen Ausweisen ein bedeutendes Hindernis ist.
Erwähnenswert ist auch, dass hauptsächlich in Deutschland beklagt wurde, dass die zusätzliche
Bürokratie nicht notwendig ist (63% der Antworten). Das unzureichende Bewusstsein der Kunden
gegenüber Energieausweisen wird in allen untersuchten Ländern als ernstzunehmendes Hindernis
bewertet. In Frankreich ist dies mit 66% der Antworten sogar der wichtigste Punkt.
32ZEBRA2020: Die Auswirkungen von Energieausweisen auf Immobilienwerte und Niedrigstenergiegebäude
Als nächstes werden die größten Probleme bei der Umsetzung von
Energieeffizienzm aßnahm en in absteigender Reihenfolge aufgelistet (Abbildung 19):
• Mangel an finanziellen Anreizen für Immobilienbesitzer (57% der Antworten),
• Unzureichende Information über die Vorteile (39% der Antworten),
• Geringes soziales Engagement im Bereich der Energiewende (38% der Antworten),
• Wirtschaftliche Vorteile von Energiesparmaßnahmen kommen nicht jener Person zugute,
welche versucht, zu sparen. (32% der Antworten).
Abbildung 19: Welche Probleme sehen Sie für die Umsetzung von Energieeffizienzmaßnahmen in Gebäuden?
(Mehrere Antworten sind möglich)
Quelle: Quantitativer Bericht zur Immobilienmaklerumfrage ZEBRA2020
Auf die einzelnen Länder aufgeteilt (Abbildung 19) ergibt sich ein ähnliches Bild wie im
Gesamtdurchschnitt, außer für Deutschland und Italien, deren Einstellung zu diesem Probleme etwas
abweicht. Deutschland weist die höchste Priorität aller Länder dem Mangel an finanziellen Anreizen zu
(83% der Antworten), während mangelnde Information (16% der Antworten) und geringes soziales
Engagement im Bereich Energiewende (18% der Antworten) als am wenigsten signifikant aufscheinen.
In Italien werden mangelnde Information und geringes soziales Engagement im Bereich Energiewende
als die Hauptprobleme angegeben (55% der Antworten jeweils). Hingegen werden die finanziellen
Anreize im Ländervergleich am wenigsten problematisch gewertet (35% der Antworten). Sie vergaben
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