20 20 GESCHÄFTSBERICHT WÜSTENROT HAUS- UND STÄDTEBAU GMBH - WÜSTENROT HAUS- UND STÄDTEBAU GMBH
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
20 20 Geschäftsbericht Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH
Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH
Kennzahlenübersicht
2020 2019
Bilanzsumme in Tsd € 289 201 298 864
Gezeichnetes Kapital in Tsd € 7 640 7 640
Jahresüberschuss in Tsd € 192 11 397
Umsatzerlöse in Tsd € 77 462 40 060
Verwaltete Wohneinheiten/gewerbliche Wohneinheiten 8 092 8 712
Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter 168 167Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH Inhaltsverzeichnis Organe 4 Lagebericht 5 Grundlagen des Unternehmens 5 Wirtschaftsbericht 6 Chancen und Risiken 11 Prognosebericht 15 Jahresabschluss 20 Bilanz 20 Gewinn- und Verlustrechnung 24 Anhang 25 Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers 33 Zugehörigkeit zu Fachverbänden 36 Anschriften 37
Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH Organe Geschäftsführung Marcus Ziemer Dipl. Kaufmann Unternehmenssteuerung Immobilienmanagement Marc Bosch Betriebswirt d.H. (ab 10/2019) Städtebau Wohn- und Gewerbebau 4 | Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH | Lagebericht
Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH
Lagebericht
Grundlagen des Unternehmens Die Geschichte der Wüstenrot Haus- und Städtebau
GmbH geht auf das zweitälteste Wüstenrot-Unterneh-
men zurück – die 1949 gegründete Hausbau Wüstenrot
Geschäftsmodell GmbH. 2001 wurde diese mit der Wüstenrot Städtebau-
und Entwicklungsgesellschaft mbH zusammengeführt
Die Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH plant, baut und in Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH umfirmiert.
und bewirtschaftet Lebens- und Arbeitsräume für Privat- Der Sitz ist Ludwigsburg mit Geschäftsstellen in Dresden,
personen, Unternehmen, Städte und Gemeinden. Mit den Frankfurt am Main, Bad Homburg, Hannover, Karlsruhe,
Bereichen Wohn- und Gewerbebau, Städtebau, Projekt- Köln, Kornwestheim und München.
management und Immobilienmanagement bieten wir ein
umfassendes Angebot zum Bau und Werterhalt entlang Am Stammsitz in Ludwigsburg ist die Wüstenrot Haus-
des Lebenszyklus von Immobilien. und Städtebau GmbH in allen Sparten tätig, an den Stan-
dorten Frankfurt am Main, Karlsruhe, Köln und München
Als Bauträger berücksichtigen wir die Wünsche unserer in den Sparten Wohn- und Gewerbebau und Immobilien-
Kunden mit ansprechender Architektur, energetischen management. In der Geschäftsstelle Dresden befindet
Lösungen und attraktiven Grundrissen. Wir schaffen sich der Bereich Städtebau sowie der Wohn- und Gewer-
Wohnqualität in wirtschaftlich starken Regionen und bebau, in Bad Homburg der Wohn- und Gewerbebau, in
leisten einen Beitrag zur Entwicklung urbanen Lebens. Zu Hannover das Immobilienmanagement und in Kornwest-
den wesentlichen externen Einflussfaktoren zählen hier- heim die Standortentwicklung W&W.
bei das Zinsniveau, die Baupreisentwicklung, die Verfüg-
barkeit geeigneter Grundstücke sowie auch Generalunt- Ergänzend berät die Gesellschaft für Markt- und Absatz-
ernehmer oder Handwerker. forschung mbH (GMA), eine 100-Prozent-Tochter der
Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH, bundesweit Han-
Als Sanierungs- und Entwicklungsträger stehen die Sani- delsunternehmen, Investoren, Gebietskörperschaften und
erungen von Innenstädten und Ortskernen, städtebauli- Verbände mit ganzheitlichem, marktbeständigem und an-
che Entwicklungsgebiete, Maßnahmen des Stadtumbaus, wendungsorientiertem Know-how in allen Fragen des
der demografischen Entwicklung und die Energiewende Einzelhandels und des Dienstleistungsgewerbes.
im Mittelpunkt der Geschäftstätigkeit. Bodenordnungen
und Erschließungen zur Baulandgewinnung erfolgen un- Die Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH ist eine
ter dem Blickwinkel veränderter politischer Maßgaben im 100-Prozent-Tochter der Wüstenrot & Württembergische
Rahmen städtebaulicher Verträge. Wir unterstützen damit AG. Die W&W-Gruppe entwickelt und vermittelt die vier
Städte und Gemeinden, ihre ganzheitlichen Stadtentwick- Bausteine moderner Vorsorge: Absicherung, Wohneigen-
lungsziele fortzuschreiben und umzusetzen. tum, Risikoschutz und Vermögensbildung. 1999 aus dem
Zusammenschluss von Wüstenrot und der Württember-
Das professionelle Projektmanagement von Bauvorhaben gischen entstanden, verbindet der Konzern heute die
gewinnt zunehmend an Bedeutung. Im Rahmen dieser Geschäftsfelder Wohnen, Versicherung und brandpool als
Dienstleistung entwickeln und steuern wir Projekte von gleichstarke Säulen.
konzerninternen und externen Kunden. Als Bauherren-
vertreter bieten wir den Kunden professionelle Dien-
stleistungen für Projekte aus den Bereichen Wohnen und
Gewerbe.
Des Weiteren werden immobilienwirtschaftliche Dien-
stleistungen in der Verwaltung von Wohn- und Teileigen-
tum nach dem Wohnungseigentumsmodernisierungs-
gesetz sowie der Verwaltung von Gewerbeeinheiten und
Mietwohnungen erbracht.
Lagebericht | Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH | 5Wirtschaftsbericht Die Preise für den Neubau konventionell gefertigter
Wohngebäude sind im November um 0,1 % gegenüber
dem Vorjahresmonat gesunken. Maßgeblich hierfür war
Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene die seit Juli 2020 geltende Senkung der Mehrwerts-
Rahmenbedingungen teuersätze.
Gesamtwirtschaftliches Umfeld Vor dem Hintergrund der Vielzahl an Aufträgen wird es
damit immer schwieriger, geeignete Bauunternehmen mit
Die deutsche Wirtschaft verzeichnete 2020 einen der freien Kapazitäten zu finden. Selbst langjährige Baupart-
schärfsten Konjunktureinbrüche der Nachkriegs- ner ziehen sich aus dem Bauträgergeschäft mit Ein-
geschichte. Vorläufigen Berechnungen zufolge sank das zelkunden und Sonderwunschberatung zurück. Zusam-
Bruttoinlandsprodukt (BIP) um 5 %. Grund hierfür war die menfassend kann festgestellt werden, dass neben einer
Coronavirus-Pandemie, zu deren Überwindung wieder- positiven Entwicklung des Umsatzes auch die Baukosten
holt weitreichende Einschränkungen des gesellschaftli- weiter steigen.
chen und wirtschaftlichen Lebens ergriffen wurden. Ins-
besondere Branchen wie Touristik, Gastgewerbe, Branchenentwicklung Stadtentwicklung und
Luftfahrt sowie Messebau waren massiv von der Coro- Stadterneuerung
na-Krise betroffen. Die Notenbanken und Regierungen
reagierten rasch mit umfassenden geld- und fiskalpoli- Im Berichtsjahr 2020 standen der Städtebauförderung
tischen Maßnahmen. Das Hauptziel war dabei kurzfristig mit 790 Mio € für die Bundesprogramme und weiteren
eine Vermeidung von Unternehmens- und Privatinsolven- 200 Mio € aus dem Investitionspakt rund 1 Mrd € an Mit-
zen, um so das Entstehen einer Finanzkrise zu verhin- teln zur Verfügung. Durch die Verstetigung der Mittelbe-
dern. Zusätzlich wurden Maßnahmenpakete zur direkten reitstellung in den vergangenen 3 Jahren dokumentiert
Stützung des Angebots und insbesondere der Nachfrage der Bund die Bedeutung der Städtebauförderung als In-
beschlossen, z.B. eine temporäre Absenkung der Um- strument zielgerichteter Erneuerungspolitik in den Städ-
satzsteuersätze, wodurch ein noch schärferer Einbruch ten und Gemeinden. Darüber hinaus wurden die Förder-
der Wirtschaftsaktivität vermieden werden konnte. mittel durch weitere Mittel, z. B. für die kommunale
Infrastruktur oder durch KfW-Programme aufgestockt,
Branchenentwicklung Wohnungsbau um die Städte und Gemeinden in die Lage zu versetzen,
die Herausforderungen der Energiewende, des Wohn-
Im Jahr 2020 sind die Wohnungsbauinvestitionen nach raumbedarfs und die Auswirkungen der COVID-19-Pande-
Schätzung des ifo Instituts um 0,5 % auf 199 Mrd € an- mie zu meistern.
gewachsen. Die Wohnungsfertigstellungen gingen laut
ifo um 4 % zurück. Insgesamt wurden etwa 280 000 Die positive Bevölkerungsentwicklung in Verbindung mit
Wohnungen fertiggestellt, davon 245 000 Wohnungen in der restriktiven Baulandpolitik der zurückliegenden Jahre
neu errichteten Wohngebäuden (- 4 %). Die Fertigstel- führte zu einer großen Nachfrage nach Bauland und
lungszahlen bei Ein- und Zweifamilienhäusern sanken um Wohnraum mit einer in Folge sehr guten Auftragslage für
3 % auf 100 000, die der Mehrfamilienhäuser um 5 % auf innovative städtebauliche Dienstleistungen. Die Entwick-
145 000. Die sonstigen Wohnungsfertigstellungen (in lung digitaler Lösungen als Baustein der Stadtentwick-
bestehenden Gebäuden und in Nichtwohngebäuden) lungskonzepte spielt hierbei eine immer größere Rolle.
sanken um 6 % auf 35 000. Der Aufbau von Kompetenzen in diesem Bereich ist fol-
glich essentiell für die Abteilung Städtebau.
Insgesamt entwickelte sich 2020 laut Prognose des GE-
WOS Instituts für Stadt-, Regional- und Wohnforschung Branchenentwicklung Immobilienmanagement
der Markt für Wohnimmobilien positiv. Das Institut ermit-
telte trotz einer rückläufigen Anzahl an Transaktionen Wie in den vergangenen Jahren zeigt sich für
Umsatzzuwächse in allen Segmenten des Wohnimmobil- Deutschland, auch während der Corona-Pandemie, ein
ienmarktes. Der Umsatz erhöhte sich beim Wohnbauland hoher Bedarf an Wohnraum. Die Prognosen deuten darauf
um 4 %, bei Ein- und Zweifamilienhäusern um 8 %, bei Ei- hin, dass sich an dieser Situation auch in den kommenden
gentumswohnungen um 4 % und bei Mehrfamilienhäus- Jahren wenig ändern wird. Während in den ländlichen
ern um 3 %. Gebieten in Mittel-, Nord- und Ostdeutschland durch die
mehrheitlich sinkenden Bevölkerungszahlen der Bedarf
Laut Statistischem Bundesamt lagen die Auftragse- ausreichend ist, hinkt die Neubautätigkeit in den
ingänge im Bauhauptgewerbe im September 2020 um 3,6 Metropolregionen mangels Grundstücksangebot und
% über dem Vorjahr. Die hohe Wohnungs- und Baunach- verfügbaren Kapazitäten in der Bauwirtschaft dem Bedarf
frage trifft nach wie vor auf ein zu geringes Angebot an hinterher.
Bauland sowie auf begrenzte Kapazitäten in der Bau-
wirtschaft. In Folge dieser Knappheit sind die Preise für Das nach wie vor sehr niedrige Zinsniveau für Fremdkapi-
selbst genutztes Wohneigentum weiter gestiegen, im 3. tal hat dazu beigetragen, dass die Nachfrage nach Woh-
Quartal 2020 um 8 % gegenüber dem Vorjahresquartal. neigentum ungebrochen ist. Wohninvestitionen haben im
6 | Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH | LageberichtVergleich zu anderen Geldanlageoptionen stabile Rendi- Wohn- und Gewerbebau
teaussichten. Beflügelt werden diese Trends durch finan- Die Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH hat im Jahr
zielle Anreize, wie die Verlängerung des Baukindergelds 2020 insgesamt 112 (VJ. 41) Wohneinheiten mit einem
bis zum 31.03.2021, KfW-Fördermöglichkeiten, die private Volumen von 58,1 (VJ. 16,0) Mio € fertiggestellt und
Haushalte motivieren in Immobilien, vorzugsweise übergeben. Daneben wurde im Berichtsjahr in drei Pro-
Wohnimmobilien, zu investieren. jekten mit einem Gesamtvolumen von 634 Einheiten und
340,4 Mio € planmäßig mit dem Bau begonnen. Der Ver-
Während der ersten und der zweiten Corona-Welle waren kaufsbestand im Jahr 2020 belief sich auf 649 Einheiten
darüber hinaus geringe Mietausfälle im Wohnungsmarkt mit einem Gesamtvolumen von 337,3 Mio €. Davon
zu beobachten. Für Institutionelle Anleger bleiben Inves- konnten 122 (VJ. 36) Wohneinheiten mit einem Verkau-
titionen in Wohnungsmärkte attraktiv. fsvolumen von 57 (VJ. 11,5) Mio € beurkundet werden.
Knappes Angebot in den Ballungsräumen und eine hohe Der im Jahr 2019 abgeschlossene notarielle Kaufvertrag
Nachfrage führen damit zwangsläufig zu steigenden Prei- über das Projektrundstück in Leverkusen Opladen wurde
sen und Mieten. Die Leerstandsraten sinken auf Tiefst- aufgrund von Verzögerungen bei der Erteilung der
stände. Inwieweit Reformen des Mietrechts und staatli- Baugenehmigung im Oktober 2020 wirksam, so dass der
che Eingriffe, ohne Ausdehnung des Angebots, Abhilfe Übergang von Nutzen und Lasten erst im November 2020
schaffen können, ist weiterhin fraglich. erfolgte. Weitere projektierte Verkäufe mit einem Teilpro-
jekt in Offenburg und einem Projekt in Darmstadt sind
Wohnungs- und Baupolitik wird zu einer sozialen Frage. vorbereitet.
Entsprechende Relevanz entfaltet dies für eine profes-
sionelle Immobilienverwaltung, die Immobilienwerte ver- Der Vertrieb der Wohnungen und Einfamilienhäuser
antwortlich betreut und managt. Institutionelle Investor- wurde über Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Wüsten-
en, Privatpersonen, aber auch die Politik formulieren rot Haus- und Städtebau GmbH und der Wüstenrot Im-
steigende Anforderungen. Dies findet seinen Nieder- mobilien GmbH sowie für das jeweilige Bauvorhaben
schlag in einer breiten gesellschaftlichen Diskussion um beauftragte Vertriebspartner realisiert.
die Bewirtschaftung von Wohnraum. Verantwortungsvol-
les Immobilienmanagement gewinnt bei steigender Kom- Zum Stichtag befanden sich Grundstücke im Wert von
plexität der Verwaltungsprozesse an Bedeutung. 38,1 (VJ. 130,3) Mio € im Eigentum der Wüstenrot Haus-
und Städtebau GmbH.
Auf Basis dieser Entwicklungen haben eine Vielzahl von
Verwaltungsunternehmen ihre Vergütungssätze ange- In den genannten Zahlen ist ein Projekt in Bad Homburg
passt. Die realisierten Preissteigerungen konnten im Ber- enthalten. Mit diesem Projekt sollen verstärkt institu-
ichtsjahr den durchschnittlichen Inflationsanstieg kom- tionelle Investoren angesprochen werden. Im Oktober
pensieren, wodurch ein reales Wachstum erzielt wurde. 2020 wurde das Bauvorhaben unter dem Namen „Vikto-
Auch in der Mietverwaltung konnten reale Preis- riagärten“ erfolgreich in die Vermarktung an Investoren
steigerungen erzielt werden. genommen. Der Verkauf des ersten Baufelds ist notariell
beurkundet. Für die weiteren Baufelder sind die Verhand-
Den guten bis steigenden Mieterträgen aus Bestand- lungen bereits weit fortgeschritten. Mit den Er-
sportfolios und dem zunehmenden Bedeutungsgewinn schließungsarbeiten wurde für das gesamte Projekt be-
der Verwaltungen steht insgesamt eine Diskrepanz zwis- gonnen. Bei zwei von sieben Baufeldern wurden die
chen steigendem Leistungsumfang sowie einem ange- Hochbauarbeiten aufgenommen.
messenen Wachstum der Verwaltungsvergütung
gegenüber. Die professionelle Projektsteuerung für Baugemeinschaf-
ten wurde im abgelaufenen Geschäftsjahr in den Fach-
Geschäftsverlauf bereich Wohn- und Gewerbebau integriert. Ziel ist, die
Nachfrage nach preiswertem und individualisiertem Woh-
Das Geschäftsjahr 2020 kann für die Wüstenrot Haus- neigentum zu bedienen und gemeinsame Synergien zu
und Städtebau GmbH trotz der Einflüsse der COV- heben. Von Seiten vieler Städte und Kommunen wird
ID-19-Pandemie als positiv bewertet werden. Mit einem diese Form des gemeinschaftlichen Bauens gezielt mit
Jahresüberschuss in Höhe von 0,2 Mio € liegen die Zahl- der Vergabe von Baugrundstücken gefördert. Die Dien-
en zwar deutlich unter dem Vorjahr, sind jedoch durch ei- stleistung konnte durch erfolgreiche Bewerbungen für
nen einmaligen steuerlichen Sondereffekt geprägt. Ohne Baugemeinschaften in Kirchheim unter Teck, Gäufelden,
diesen Sondereffekt wäre das geplante Ergebnis leicht Weissach im Tal und Schwäbisch Hall erfolgreich am
überschritten worden. Um die Marktposition weiter zu Markt platziert werden.
sichern, konnten im Berichtsjahr strategische Maßnah-
men ergriffen werden. Mit der Erweiterung unseres Dien-
stleistungsportfolios um den Geschäftsbereich Projekt-
management wurde auf die Marktbedürfnisse reagiert.
Lagebericht | Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH | 7Städtebau bei Bedarf auch die Projektsteuerung bis zur Fertigstel-
lung. Im Städtebau befindet sich im Berichtsjahr eine
Stadtentwicklung/Stadterneuerung Wohnanlage und ein Wohn- und Geschäftshaus in der
Die Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH ist der kom- Entwicklung und für eine Schule, eine Turnhalle, ein
petente Partner von Städten und Gemeinden zur städte- Jugendtreff und eine Mehrzweckhalle wird die Projekts-
baulichen Entwicklung und Aufwertung bestehender Ge- teuerung erbracht.
biete. Diese strukturelle Aufgabe steht dauerhaft im
Mittelpunkt der kommunalen Anforderungen an die Stad- Standortentwicklung W&W
tentwicklung. Die Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH ist im Rah-
men des Baus der neuen Firmenzentrale der W&W-
Im Rahmen dessen erfüllen wir uneingeschränkt die Gruppe für das Projektmanagement verantwortlich. Als
Voraussetzungen des § 158 Baugesetzbuch (BauGB) als Bauherrenvertreter steuert die WHS dieses konzernin-
Sanierungsträger. terne Bauvorhaben über alle Projektphasen.
Im Berichtsjahr haben wir insgesamt 176 (Vj. 172) städte- Die Errichtung des 1. Bauabschnitts erfolgte in vorgege-
bauliche Erneuerungsmaßnahmen in den Programmen benem Zeit- und Budgetrahmen. Es wurden zwei
der städtebaulichen Erneuerung für 95 (Vj. 106) Städte Bürogebäude mit rund 1 200 Arbeitsplätzen, ein Bistro,
und Gemeinden in Baden-Württemberg und Sachsen verschiedene Tagungs- und Schulungsräume sowie zwei
bearbeitet. Parkhäuser geschaffen und an den Eigentümer zur
Nutzung übergeben.
Für Städte und Gemeinden werden Entwicklung-
skonzepte erarbeitet. Neben der Bürgerbeteiligung im Der Abbruch des Kornwestheimer Areals wurde im Mai
Rahmen von Workshops, fand die digitale Beteiligung 2019 abgeschlossen. Seither läuft die Erstellung des 2.
über das 2019 eingeführte Dialogportal der WHS zuneh- Bauabschnitts, der aus fünf weiteren Bürogebäuden mit
mend Anklang. Im Berichtsjahr wurden 19 Stadtentwick- rund 2 800 Arbeitsplätzen besteht. Neben den Büroarbe-
lungskonzepte bearbeitet und dabei in 11 Gemeinden dig- itsplätzen werden Sonderflächen wie eine Großkantine,
itale Projekte durchgeführt. ein Tagungszentrum oder eine Betriebsarztpraxis erstellt.
Das Projekt verläuft bisher trotz der COVID-19-Pandemie
Darüber hinaus wurden wir gemeinsam mit dem Tochter- im vereinbarten Terminplan und innerhalb des zur Verfü-
unternehmen GMA im Rahmen des im Berichtsjahr neu gung stehenden Budgets. Die Gesamtprojektleitung
aufgesetzten Unterstützungspakets des Lands obliegt der Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH.
Baden-Württemberg für die Kommunen für alle enthalte-
nen Beratungsmodule zugelassen. Das Unterstützung- Neben dieser konzerninternen Dienstleistung bietet der
spaket enthält Beratungsangebote für die Schaffung von Fachbereich zukünftig auch extern Leistungen an. Hierfür
bezahlbarem Wohnraum. wurden im Jahr 2020 die notwendigen Strukturen
geschaffen.
Bodenordnung und Erschließung
Im Rahmen von Erschließungsaufträgen von Kommunen Immobilienmanagement
führt die Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH die Zum Ende des Berichtsjahrs verwalteten wir insgesamt
Planung, Ausschreibung und Vergabe der vorgeschriebe- 8 092 (VJ. 9 217) Wohn- und Gewerbeeinheiten. Auf die
nen Leistungen nach § 11 BauGB durch. Darüber hinaus Wohnungseigentums- und Mietsonderverwaltung ent-
stellen wir im Zuge der Bodenordnung Bauland im öffen- fallen 3 973 (VJ. 5 060), auf den Eigenbestand 190 (VJ.
tlichen und privaten Interesse bereit und übernehmen 91) und auf die Mietverwaltung 3 959 (VJ. 4 066) Wohn-
amtliche Umlegungsmaßnahmen. und Gewerbeeinheiten.
Im Berichtsjahr bearbeiteten wir 15 Bodenordnungs- und Aufgrund der strategischen Neuausrichtung der
Erschließungsmaßnahmen in insgesamt 7 Städten und Wohnungseigentumsverwaltung wurde das Portfolio ak-
Gemeinden (Vj. 18 Bodenordnungen und Erschließungen tiv reduziert. Es wird angestrebt, auch in den kommenden
in 9 Kommunen) im Rahmen freiwilliger und gesetzlicher beiden Jahren den Bestand weiter zu verringern.
Umlegungen zur Gewinnung von Wohnbauland, aber
auch für Gewerbe- und Mischgebiete. Im Eigenbestand wurden die Bauvorhaben „Garten Eben“
in Landau und „Muldenäcker“ in Ludwigsburg fertig-
Projektentwicklung/-steuerung gestellt. Aufgrund einer frühzeitigen Planung der Vermie-
Die Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH zielt mit ihren tungsphase konnten insgesamt 102 Wohneinheiten, 1
Projektentwicklungs- und Projektsteuerungsmaßnahmen Gewerbeeinheit und 190 TG-Stellplätzen vollständig ver-
auf eine vollumfängliche Betreuung von Kommunen und mietet werden. Im Jahr 2021 ist die Fertigstellung und
privaten Grundstückseigentümern ab. Im Zuge dessen Vermietung der Projekte Offenburg und Kornwestheim
begleitet die WHS Immobilienprojekte als Dienstleister mit insgesamt 98 Wohneinheiten, 1 Gewerbeeinheit und
von der ersten Idee über die gesamte Entwicklung bis zur 103 Tiefgaragenstellplätzen vorgesehen.
Betreuung der Vergabe an einen Investor und übernimmt
8 | Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH | LageberichtWirtschaftliche Lage Höhe von 65,4 (Vj. 26,8) Mio € sowie 12,1 (Vj. 13,3) Mio €
aus den sonstigen Dienstleistungen.
Die wirtschaftliche Lage der Wüstenrot Haus- und Städ-
tebau GmbH war im Berichtsjahr trotz der wirtschaftli- Die sonstigen betrieblichen Erträge sind 2020 mit 8,5 (Vj.
chen Auswirkungen der anhaltenden COVID-19-Pande- 10,4) Mio € im Vergleich zum Vorjahr leicht gesunken. Im
mie stabil. Der geplante Jahresüberschuss wurde Vorjahr waren im Wesentlichen nicht angeforderte
aufgrund eines einmaligen steuerlichen Sondereffekts Verbindlichkeiten enthalten.
nicht erreicht. Die wichtigsten Werttreiber für das Un-
ternehmen waren im Geschäftsjahr 2020 Volumen und Der Personalaufwand liegt bei 10,7 (Vj. 10,6) Mio €. Der
Marge im Wohn- und Gewerbebau. Diese Werttreiber leicht gestiegene Gehaltsaufwand ist im Wesentlichen
beeinflussen die Umsätze und das Ergebnis grundsätzlich auf tarifliche Lohnsteigerungen sowie die höhere Anzahl
nicht linear, sondern in Abhängigkeit von Einzelereignis- an Mitarbeitern zurückzuführen. Im Jahr 2020 waren im
sen bzw. erst mit der Übergabe der zugrundeliegenden Durchschnitt 168 (Vj. 167) Personen, 144,2 (Vj.145,3) nach
Objekte. Zum Stichtag verkaufte, aber nicht übergebene Arbeitskapazitäten, beschäftigt. Darin enthalten sind
Einheiten, die sich im Bau befinden, wirken sich insbe- auch die im Schnitt 19 (Vj. 21) Servicekräfte der Hausbe-
sondere auf die Positionen Grundstücke mit unfertigen wirtschaftung (inklusive Aushilfen und Praktikanten),
Bauten wie auch Verbindlichkeiten aus erhaltenen An- welche 11,3 (Vj. 14,0) nach Arbeitskapazitäten ausmachen.
zahlungen aus.
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind von 8,1
Bedeutsamste finanzielle Leistungsindikatoren Mio € auf 6,0 Mio € gesunken. Die Reduzierung der Auf-
Die Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH hat den wendungen ist im Wesentlichen auf die im Vorjahr en-
Jahresüberschuss (HGB), den ROE nach Steuern (Af- thaltenen Einzelwertberichtigungen von Verträgen mit
ter-tax Return on Equity) und das potenzielle Projektvol- Erwerbern zurückzuführen.
umen von Grundstücken im Umlaufvermögen, die sich
noch nicht im Bau befinden, als bedeutsamste finanzielle Das Finanzergebnis ist von 16,7 Mio € auf -2,5 Mio € ge-
Leistungsindikatoren definiert. Der ROE nach Steuern sunken. Ursache hierfür sind vor allem im Vorjahr erhal-
berechnet sich, indem der Jahresüberschuss durch das tene Zinserstattungen aufgrund eines BFH-Urteils aus
jahresdurchschnittlich eingesetzte Eigenkapital dividiert dem Jahr 2018.
wird.
Vermögenslage
Die nachfolgend dargestellten finanziellen Leistung- Die Vermögenslage des Unternehmens ist geordnet. Bei
sindikatoren dienen der internen Steuerung des Unterne- einer Bilanzsumme von 289,2 Mio € und einem Eigenkap-
hmens. ital von 106,5 Mio € beträgt die Eigenkapitalquote 36,8
%. Die Eigenkapitalrentabilität (ROE) ist mit 0,2 (Vj. 11,2)
% nach Steuern aufgrund des unter dem Vorjahr liegen-
Leistungsindikator
den Ergebnisses in 2020 gesunken.
Ist 2019 Ist 2020
Im Berichtsjahr wurden zwei Bauvorhaben fertiggestellt.
Es befinden sich aktuell noch drei Projekte mit 30,9 (Vj.
Jahresüberschuss (HGB) 11,4 Mio € 0,2 Mio €
40,9) Mio € unter Anlagen im Bau für das eigene Vermie-
ROE nach Steuern (HGB) 11,2 % 0,2 % tungsportfolio.
Potenzielles Projektvolumen 477,7 Mio € 189,7 Mio €
unbebauter Grundstücke Das Umlaufvermögen besteht überwiegend aus zum Ver-
kauf bestimmten Grundstücken und anderen Vorräten.
Durch die Übergaben der verkauften Einheiten haben
Ertragslage sich die Vorräte um 17,3 Mio € auf 189,8 Mio € verringert.
Die Ertragslage des Unternehmens ist im Kerngeschäft Davon sind 42,5 (Vj. 139,0) Mio € Grundstücke ohne
stabil. Das Jahresergebnis der Wüstenrot Haus- und Bauten und 128,0 (Vj. 48,7) Mio € Grundstücke mit unfer-
Städtebau GmbH ist maßgeblich durch einen einmaligen tigen Bauten. Im Berichtsjahr wurde bei einem Grund-
Steuereffekt in Höhe von 4,9 Mio € beeinflusst und mit stück eine Wertaufholung auf die Anschaffungskosten
0,2 (Vj. 11,4) Mio € im Berichtsjahr deutlich unter dem durchgeführt.
Vorjahresergebnis.
Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände
Die Umsatzerlöse liegen bei 77,5 (Vj. 40,1) Mio €. Der An- sind um 6,3 Mio € auf 21,9 Mio € gestiegen. Die
stieg der Umsatzerlöse ist auf die höhere Anzahl an Über- Veränderung resultiert im Wesentlichen aus Forderungen
gaben aus dem Bauträgergeschäft zurückzuführen. aus einem Treuhandverhältnis gegenüber einer Gemein-
de. Die Forderungen der Wüstenrot Haus- und Städtebau
Die Umsatzerlöse der Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH setzen sich im Wesentlichen aus Forderungen der
GmbH bestehen aus den Umsätzen aus Wohnungsüber- letzten Kaufpreisrate gemäß der Makler- und Bau-
gaben inklusive projektierten Grundstücksverkäufen in trägerverordnung (MaBV) gegenüber Privatpersonen
Lagebericht | Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH | 9sowie aus Forderungen aus dem Dienstleistungsbereich Im Rahmen der Liquiditätsplanung wird monatlich eine
an Gemeinden und Konzernunternehmen zusammen. Liquiditätsprognose für den Zeitraum von bis zu zwei
Jahren erstellt. Bezüglich der weiteren Informationen
Die Verbindlichkeiten aus erhaltenen Anzahlungen sind wird auf die Ausführungen im Chancen- und Risikobericht
um 27,0 Mio € auf 16,2 Mio € gesunken. Die Verringerung verwiesen.
spiegelt die Situation wider, dass mehrere Bauvorhaben
im Berichtsjahr übergeben wurden und mit dem Bau der Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Liquidität-
neuen Bauvorhaben erst kurz vor dem Stichtag begonnen slage der Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH im
wurde. Geschäftsjahr gut und die Finanzierung jederzeit
gesichert war.
Finanzlage
Die Finanzlage des Unternehmens war im Geschäftsjahr Vergleich der Ertragslage mit der Prognose 2020
2020 stets stabil. Die Bankguthaben haben sich von 26,7
Mio € auf 10,9 Mio € verringert. Darlehen bestanden im
Leistungsindikator
Berichtsjahr in Höhe von 8,0 Mio € bei der Wüstenrot
Bausparkasse AG sowie 60 Mio € bei der W&W AG. Plan 2020
(aus 2019) Ist 2020
Die im Jahr 2020 fertiggestellten Bestandsprojekte in
Landau und Ludwigsburg werden von konzerninternen Jahresüberschuss (HGB) 3,3 Mio € 0,2 Mio €
Darlehen in Höhe von insgesamt 14,6 Mio € finanziert
ROE nach Steuern (HGB) 3,2 % 0,2 %
und durch öffentliche Fördergelder bezuschusst. Das
Projekt in Landau wird zusätzlich mit einem zinsvergün- Potenzielles Projektvolumen 108,3 Mio € 189,7 Mio €
stigten Darlehen in Höhe von 3,4 Mio € von der Investi- unbebauter Grundstücke
tions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz gefördert.
Mit einem Jahresüberschuss 2020 in Höhe von 0,2 Mio €
Für die im Bau befindenden Bestandsobjekte in Offen- nach HGB wird das Niveau des im Herbst 2019 geplanten
burg und Karlsruhe wurden extern Darlehen in Höhe von Wertes nicht erreicht. Analog ist der ROE nach Steuern
insgesamt 13,5 Mio € abgeschlossen sowie öffentliche mit 0,2 % niedriger als der Plan-ROE mit 3,2 %.
Fördergelder beantragt. Der Abruf der externen Darlehen
belief sich im Jahr 2020 auf 3,9 Mio €. Für ein weiteres Gesamtaussage
Bestandsprojekt in Kornwestheim wurden konzerninterne
Darlehen von insgesamt 12,1 Mio € zugesagt und in Höhe Das Geschäftsjahr 2020 verlief für die Wüstenrot Haus-
von 7,5 Mio € im Jahr 2020 abgerufen. und Städtebau GmbH stabil. Es wurde ein niedrigerer
Jahresüberschuss erwirtschaftet als geplant. Das
Für das Verkaufsprojekt „Wohnquartier Südcampus“ in Kerngeschäft ist weiterhin wichtigster Ertragsbringer für
Bad Homburg wurden konzernintern Finanzierungsmittel die Zukunft. Weitere strategische Maßnahmen zur
von der Wüstenrot Bausparkasse AG in Höhe von 39,5 Stärkung und zum Ausbau des Kerngeschäfts befinden
Mio € sowie weitere Mittel von einem externen Finanzin- sich u. a. mit der Entwicklung von Investorenprojekten
stitut in Höhe von 97,6 Mio € zugesagt. Im Rahmen dieser und Ferien- und Gesundheitsimmobilien sowie dem Aus-
Neubaumaßnahme wurden im Jahr 2020 keine Mittel ab- bau des Vermietungsportfolios in der Umsetzung. Mit den
gerufen. gewonnenen Erfahrungen und genutzten Synergien in
den Geschäftsfeldern Investorenprojekte, Stan-
Aktuell für den Verkauf bestimmte Bauvorhaben werden dortentwicklung W&W und Projektmanagement wird das
im Wesentlichen aus Eigenmitteln, bestehenden Kred- Kerngeschäft ergänzt und diversifiziert. Strategisch kann
itlinien und gemäß der Makler- und Bauträgerverordnung so auf dem Erfolg der Vergangenheit aufgebaut und das
(MaBV) fälligen Kaufpreisraten finanziert. Die erhaltenen Portfolio rund um das Leistungsspektrum „Wohnen“
Anzahlungen betrugen zum Bilanzstichtag 16,2 Mio €. Für komplettiert werden.
die begonnenen Bauvorhaben einschließlich abgeschlos-
sener, aber noch nicht zu bilanzierender Grunderwerbe,
nach dem Bilanzstichtag 31. Dezember 2020, sind bereits
rund 155,5 Mio € an Leistungen beauftragt.
Im Geschäftsjahr 2020 hatte die Wüstenrot Haus- und
Städtebau GmbH verfügbare Kreditlinien in Höhe von
45,0 Mio €. Diese Kreditlinien werden auch für Avale in
Anspruch genommen, u. a. zur Sicherung von Kaufpre-
iszahlungen.
10 | Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH | LageberichtChancen und Risiken Fraud
Eine Gefährdungsanalyse beschreibt auf Basis der Doku-
Risikomanagementsystem mentation des internen Kontrollsystems (IKS) die indivi-
duellen Fraud-Risiken und gibt einen Überblick über vor-
Jedes unternehmerische Handeln ist untrennbar mit beugende Fraud-Kontrollen. Im abgelaufenen
Chancen und Risiken verbunden. Aus diesem Grund ist Geschäftsjahr waren – wie in den Vorjahren – keine Fälle
ein wirksames Management von Chancen und Risiken ein von Fraud festzustellen. Darüber hinaus sind die wesen-
bedeutender Erfolgsfaktor zur nachhaltigen Sicherung tlichen IKS-Prozesse in softwaregestützte ARIS-Modelli-
des Unternehmenswerts. erungen überführt Alle Fachbereiche führen ihre Kontrol-
len und Tests sowie deren Dokumentation
Ziel des Risikomanagementsystems der Wüstenrot Haus- softwareunterstützt durch. Der Gesamtprozess wird im
und Städtebau GmbH ist es, das Verhältnis von Chancen Rahmen von Testreviews von der internen Revision
und Risiken so im Gleichgewicht zu halten, dass die Ex- gestützt.
istenz des Unternehmens zu keinem Zeitpunkt gefährdet,
zugleich aber ein angemessener ökonomischer Ertrag er- Chancen: Stabilisierung unserer Marktposition
möglicht wird.
Die volkswirtschaftlichen Rahmenbedingungen in
Um dies zu gewährleisten, orientiert sich das in der Ver- Deutschland sowie speziell für den Wohnungsbau ge-
antwortung der Geschäftsführung liegende Risikoman- stalten sich trotz der andauernden COVID-19-Pandemie
agement neben den bestehenden gesetzlichen Regelun- weiterhin positiv. Die Zinsen für Baugeld befinden sich
gen insbesondere an den innerhalb der W&W-Gruppe nach wie vor auf einem äußerst niedrigen Niveau. Immo-
definierten Systemen und Methoden. Bestandteile des bilien mit regelmäßigen und stabilen Mieteinnahmen sind
Risikomanagements sind unsere Risikostrategie, mehr- auch vor dem Hintergrund des aktuellen Zinsniveaus eine
jährige Wirtschafts- und Finanzpläne, Zwischenbilanzen, interessante Investitionsalternative. Der Markt für
die vierteljährliche Risikoberichterstattung, die Quar- Wohnimmobilien wird auch im Geschäftsjahr 2021 von
talsberichte an die Organe und Gremien, die Liquidität- den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen profitieren.
splanung, das Segmentreporting in Form von Ist- und
Planrechnungen, ein umfassendes Reporting in den Unsere Geschäftsaktivitäten konzentrieren sich auf pros-
Fachbereichen auf Projektebene sowie das interne Kon- perierende Standorte mit einem nachhaltigen
trollsystem des Unternehmens. Darüber hinaus nimmt Wirtschafts- und Bevölkerungswachstum in den Bal-
die Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH am Compli- lungsräumen Baden-Württemberg, Bayern, Berlin,
ance-Regelkreislauf des Konzerns teil. Sachsen, Hessen, Nordrhein-Westfalen und Rhein-
land-Pfalz. Hier sehen wir auch in Zukunft gute Chancen,
Die Grundsätze des Risikomanagements der Wüstenrot unsere Marktposition zu festigen.
Haus- und Städtebau GmbH sind in der Risikostrategie
und im Risikohandbuch dokumentiert und im konzern- Aufgrund der vielfältig einsetzbaren Städtebauförderung-
weiten Intranet veröffentlicht. Diese Dokumentationen smittel reagiert die Politik auch weiterhin auf sämtliche
regeln die Früherkennung, die Kommunikation und die Aufgabenstellungen, die durch gesellschaftliche Prozesse
Behandlung von Risiken und basieren auf den organisa- ausgelöst werden. Aktuell stehen z. B. die Schaffung von
torischen Regelungen der Group Risk Policy. Wohnraum, die energetische Erneuerung von Gebäude-
beständen, die Bewältigung des demografischen Wandels
Die Risikoberichterstattung wird geprägt durch viertel- und eine breite Beteiligung der Öffentlichkeit im Fokus,
jährliche Risikoreports und jährliche Risikoinventuren. die den Einsatz der Bundes- und Landesmittel in den
Ergebnisse aus dem gesamten Reporting aller Fachbere- kommenden Jahren im Wesentlichen prägen werden.
iche sind integrativer Bestandteil dieser zentralen Instru- Sämtliche Aufgaben der Stadterneuerung und Stad-
mente. Sie flankieren die Einschätzung der Risikoposi- tentwicklung bedürfen dabei einer breiten Beteiligung-
tionen und die Steuerung des Unternehmens. skultur. Hier liegen die Chancen im Dienstleistungsbere-
ich für die nächsten Jahre, um neue und nachhaltige
Wesentlicher Aspekt eines Risiko- und Chancenmanage- Aufträge zu generieren.
ments ist die Einschätzung des Gefährdungspotenzials
hinsichtlich der Einzelrisiken der Segmente, aber auch Die dazu notwendigen Fördermittel stellen EU, Bund und
deren Kumulation bzw. Wechselwirkung in Abwägung zu Länder derzeit auf hohem Niveau zur Verfügung. Um
den erschlossenen Chancen. trotzdem möglichen Schwankungen in der jeweiligen
Programmausstattung entgegen zu wirken, hat sich die
Abteilung ‘Städtebauliche Dienstleistungen’ in ver-
schiedenen Programmen (Städtebauförderung,
Förderung ländlicher Raum, EU-Strukturförderung, KfW-
Förderung etc.) und bei unterschiedlichen Fördermittel-
Lagebericht | Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH | 11gebern (EU, Bund, Land, KfW-Bank) als Ansprechpartner Risiken
für Kommunen etabliert.
Als „wesentliche Risiken“ werden bei der Wüstenrot
Wir sind als Dienstleister im Bereich Städtebau und Stad- Haus- und Städtebau GmbH grundsätzlich Ergebnis-,
tentwicklung in Baden-Württemberg und Sachsen fest Personal-, Konzentrations-, Liquiditäts- und Reputations-
verankert, verfügen über einen hohen Bekanntheitsgrad risiken eingestuft. In 2020 kommt das Rechtsrisiko hinzu.
und breite Netzwerke. Mit den Themengebieten rund um Die Darstellung der Risiken erfolgt vor Risikobegrenzung-
die Ausarbeitung von Stadtentwicklungskonzepten, smaßnahmen.
Wohnraumschaffung, Energiewende und Klimaschutz wie
auch die Begleitung beim Ausbau zur „Smart City“ stoßen Die wesentlichen Risiken der Wüstenrot Haus- und Städ-
wir auf reges Interesse. Diese Marktvorteile werden wir tebau GmbH und deren Einstufung bezüglich der Schad-
weiter nutzen. enhöhe und -wahrscheinlichkeit sind in folgender
Darstellung aufgezeigt:
Das anvisierte Ziel der Bundesregierung ist es, bis 2050
einen klimaneutralen Gebäudebestand zu realisieren.
Risikoart Einstufung
Daneben besteht in 2030 ein prognostizierter Bedarf an
altersgerechten Wohnungen von über 3,6 Mio Einheiten Ergebnisrisiken Hoch
mit einer Versorgungslücke von rd. 2,1 Mio altersgerech- Personalrisiken Mittel
ten Wohnungen. Allein vor diesem Hintergrund wird die
Konzentrationsrisiken Gering
Bedeutung des Immobilienmanagements weiter steigen.
Die jahrzehntelange Erfahrung auf dem Gebiet der Liquiditätsrisiken Gering
Gebäudeerstellung, Verwaltung und Bewirtschaftung bie-
Reputationsrisiken Gering
tet Chancen, diese Herausforderungen des Marktes für
uns zu nutzen. Rechtsrisiken Hoch
Die Erweiterung der Teilsparte Hausbewirtschaftung er-
möglicht der Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH u. a. Ergebnisrisiken
zukünftig auch an Grundstücksvergabeverfahren der
öffentlichen Hand teilzunehmen, bei denen Teile in den Bei Ergebnisrisiken besteht die Gefahr, dass Verluste ent-
Eigenbestand überführt werden müssen. Zusätzlich wird stehen bzw. die geplanten Ergebnisse nicht realisiert
die Ertragslage der Wüstenrot Haus- und Städtebau werden können. Keine oder eine unzureichende Gewin-
GmbH durch die Vermietung des Eigenbestandes gefes- nausschüttung an die W&W-AG sowie fehlende Mittel für
tigt. Gleiches gilt für die Entwicklung von Investorenpro- Investitionen sind die Folge. Unsere Investitionen sind
jekten sowie die Dienstleistungen im Bereich Projekt- darauf ausgerichtet, kurzfristig baureife Grundstücke
management. sowie Grundstücke mit Entwicklungspotenzial für den
Verkauf oder den Eigenbestandsaufbau zu erwerben.
Die positive Ausstattung unserer liquiden Mittel wird es Ergebnisrisiken entstehen, wenn es in Zukunft nicht ge-
uns auch im Geschäftsjahr 2021 ermöglichen, erfolgver- lingt, entsprechende Grundstücke zu akquirieren, um
sprechende Grundstücke zu erwerben. zukünftige Bauprogramme, und letztlich die Wirtschafts-
planungen erfüllen zu können. Im Vorfeld erstellte Mark-
tanalysen lassen hierbei erkennen, inwieweit Risiken mit
beabsichtigten Investitionen verbunden sind. Besonders
das Risiko dynamisch steigender Baupreise steht dabei
im Fokus. Zur Minderung der daraus resultierenden
Ergebnisrisiken ist insbesondere die frühzeitige Fixierung
der Baukosten und Synchronisation mit der Vertriebsseite
nötig. Darüber hinaus ermöglichen unsere Controllingin-
strumente eine frühzeitige Identifikation von Ergebnis-
risiken.
Für das Jahr 2021 wird ein höherer Jahresüberschuss
nach HGB gegenüber 2020 prognostiziert. Dies ist auf die
geplanten projektierten Grundstücksverkäufe und zusät-
zliche Mieteinnahmen durch die Eigenbestandsprojekte
zurückzuführen. Als Ergebnisrisiko für 2021 sind die ge-
planten projektierten Verkäufe zu sehen, die mit einem
Umsatzvolumen von 27,9 Mio € einen wesentlichen Be-
itrag zum geplanten Ergebnis darstellen. Die Umsetzung
der vertraglichen Fixierung ist für das erste Halbjahr 2021
vorgesehen.
12 | Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH | LageberichtDas Gesamtergebnis wird im Wesentlichen vom Bau- Liquiditätsrisiken
trägergeschäft bestimmt. Zur Erfüllung des Planergeb-
nisses besteht ein ausreichend hohes Volumen an wer- Liquiditätsrisiken bestehen, wenn wir Gefahr laufen, un-
thaltigen, zum Verkauf bestimmten Projektentwicklungen. seren Zahlungsverpflichtungen bei Fälligkeit nicht nach-
Den indirekten Effekten der Corona-Krise auf die Kon- kommen zu können.
junktur und die Kapitalmärkte kann sich auch die WHS
nicht entziehen. Dementsprechend kann die Corona-Krise Die Sicherstellung unserer Zahlungsverpflichtung hat
in Abhängigkeit von der künftigen Entwicklung auch ein- oberste Priorität. Um auch in Zukunft Liquiditätsrisiken zu
en Ergebnisrückgang und eine Verschlechterung der Fi- vermeiden dienen Cash-Flow-Rechnungen und detailli-
nanz-, Vermögens- und Risikolage nach sich ziehen, ins- erte Liquiditätsplanungen mit einem Vorschauhorizont
besondere für den Fall, dass die Corona-Krise anhält. auf bis zu zwei Jahre zur Steuerung der Liquidität. Bezo-
Bedingt durch die Corona-Krise und die damit einherge- gen auf den Prognosezeitraum werden sowohl Business-
henden Unsicherheiten über die weitere Entwicklung ist als auch Worst-Case-Szenarien betrachtet.
für das Jahr 2021 davon auszugehen, dass die WHS im
Bereich des Marktpreisrisikos weiterhin erhöhten Risiken Risiken für die Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH
ausgesetzt sein wird. durch unerwartete Veränderungen von Geld- und Kapi-
talmarktparametern ergeben sich aufgrund der Finanzi-
Personalrisiken erung über externe Partner. Diese werden in Bezug auf
den Eigenbestand jedoch durch den Abschluss von Ver-
Personalrisiken können in quantitativer und qualitativer trägen mit langfristigen Laufzeiten und langfristiger Zins-
Form vorliegen und sich in Kapazitätsengpässen nieder- bindung bei hoher Tilgung innerhalb der Laufzeit reduzi-
schlagen, die sich negativ auf die Arbeitsqualität auswirk- ert. Zinsschwankungen in Bezug auf kurzfristige
en. Projektfinanzierungen sind durch einen Finanzierungsmix
aus Eigenkapital, konzerninterner sowie externer Finanzi-
Im Berichtsjahr wurde der Mangel an Fachkräften erneut erungspartner gemindert.
transparent, so dass ausgeschriebene Stellen teilweise
nicht besetzt werden konnten. Um dem entgegen zu Auf Basis der derzeitigen Vorausschau sowie geplanter
wirken, hat die WHS deshalb die eigene Ausbildung- Finanzierungsmaßnahmen sind keine Liquiditätseng-
stätigkeit weiter intensiviert. Weiterhin wurden ver- pässe für das Jahr 2021 zu erwarten. Bedingt durch die
schiedene Arbeitspakete zur Verbesserung der Arbeitge- Corona-Krise und die damit einhergehenden Unsicher-
berattraktivität erarbeitet und umgesetzt. heiten über die weitere Entwicklung ist für das Jahr 2021
aber davon auszugehen, dass das Risiko in dieser
Konzentrationsrisiken Risikoposition ansteigt (vgl. die Ausführungen im Ab-
schnitt „Ergebnisrisiken“).
Konzentrationsrisiken können aus einer ungleichmäßigen
Verteilung der Geschäftsaktivitäten bzw. aus sektoraler Reputationsrisiken
oder geografischer Geschäftsschwerpunktbildung ent-
stehen. Bei Konzentrationsrisiken besteht die Gefahr, Reputationsrisiken sind drohende Imageschäden mit er-
dass die geplanten Umsätze nicht realisiert werden kön- heblichen negativen Folgen.
nen, woraus dann Ergebnisrisiken entstehen.
Reputationsrisiken zu vermeiden, ist ein bedeutsames
Um Konzentrationsrisiken zu vermeiden, sind unsere In- Ziel der Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH. Um dies
vestitionen auf eine angemessene Streuung der zu gewährleisten und gegebenenfalls zu verbessern, ist
Geschäftsaktivitäten in den Ballungsräumen ein zentrales Kundenzufriedenheitsmanagement mit fest-
Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Hessen, Nor- gelegten Eskalationswegen etabliert. Das Kundenzufried-
drhein-Westfalen und Rheinland-Pfalz ausgerichtet. Le- enheitsmanagement erfasst alle eingehenden Beschw-
diglich in Hessen besteht 2021 ein Konzentrationsrisiko erden, überwacht und steuert deren Bearbeitung und
durch die Projekte in Bad Homburg und Darmstadt. berichtet direkt an die Geschäftsführung. Auf diese Weise
Dieses wird jedoch durch die Vermarktung an unter- kann ein kontinuierlicher Verbesserungsprozess erreicht
schiedliche Zielgruppen minimiert. werden.
Auf Grundlage der aktuellen Berichterstattung sind keine
Reputationsrisiken mit breiter Streuung bzw. erheblichen
negativen Auswirkungen für die Wüstenrot Haus- und
Städtebau GmbH zu erwarten.
Lagebericht | Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH | 13Rechtsrisiken Gesamtbild der Risikolage
Rechtsrisiken können insbesondere aus neuen Rechtsau- Ein Ergebnisrisiko für das Jahr 2021 besteht, wenn es zu
slegungen in Form höchstrichterlicher Urteile für in der Verzögerungen der projektierten Grundstücksverkäufen
Vergangenheit abgeschlossene Verträge resultieren. kommt und der wirtschaftliche Übergang nicht mehr in
Diese bergen erhebliche Risiken und können die zukünft- 2021 stattfinden kann. Auch im weiteren Jahresverlauf
ige Ertragslage maßgeblich beeinflussen. 2021 bestehen hohe Unsicherheiten hinsichtlich der
weiteren Entwicklung der Finanzmärkte und es ist ein
Rechtsrisiken werden durch den WHS-internen Compli- spürbarer Einbruch des Wirtschaftswachstums zu be-
ance-Officer und Syndikusanwalt in Zusammenarbeit mit fürchten. Zu erwartende Gegensteuerungsmaßnahmen
der Abteilung Konzernrecht im Rahmen des etablierten der Regierungen und Zentralbanken können gegebenen-
Standards überwacht. So hat sich die Wüstenrot Haus- falls entlastend wirken. Aus diesen Entwicklungen heraus
und Städtebau GmbH bei den laufenden Rechtsfällen das ist es möglich, dass die WHS im Verlauf des Jahres 2021
Ziel gesetzt, potenzielle, nicht gerechtfertigte Ansprüche deutlich höheren Risiken ausgesetzt sein wird. Zudem
durch externe Fachanwälte abzuwehren. Dies schließt in können sich die Rechtsrisiken auf das Ergebnis der WHS
Abhängigkeit von den Erfolgsaussichten bzw. der Dauer auswirken. Darüber hinaus bestehen zum Bilanzstichtag
und des Aufwands der mit den Verfahren verbundenen keine wesentlichen Risiken.
Schritten auch die Schlichtung im Rahmen von Ver-
gleichen mit ein. Aus heutiger Sicht zeichnen sich auch für die Zukunft
keine den Fortbestand des Unternehmens gefährdenden
Die Hauptursache für die Rechtsrisiken ist die ungenaue Risiken ab.
Rechtslage bzw. Rechtsprechung bei der Abnahme des
Gemeinschaftseigentums einer Wohnimmobilie.
14 | Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH | LageberichtPrognosebericht Blick auf das Jahresende 2021 rechnen wir letztlich mit
wenig veränderten Zinssätzen in Deutschland und damit
Die gesamtwirtschaftlichen Entwicklungen und relevant- mit einem Fortbestand des aktuellen Zinsumfelds.
en Rahmenbedingungen basieren auf Einschätzungen
des Unternehmens, die sich auf einschlägige Analysen Ausblick im Wohnungsbau
und Veröffentlichungen verschiedener renommierter
Wirtschaftsforschungsinstitute, der Bundesregierung, der Der positive Trend im Wohnungsneubau wird sich 2021
Bundesbank, des Bloomberg-Konsenses sowie von voraussichtlich weiter fortsetzen. Das ifo Institut rechnet
Branchen- und Wirtschaftsverbänden stützen. mit einem Anstieg der Wohnungsbauinvestitionen um 2
% auf 203 Mrd €. Die Fertigstellungen im Wohnungsbau
Gesamtwirtschaftliche Prognose sollen auf 285 000 Einheiten ansteigen (+2 %), davon
255 000 in neu errichteten Wohngebäuden (+ 4 %). Die
Der Ausblick für 2021 hängt stark vom weiteren Verlauf Steigerung in neu errichteten Wohngebäuden wird auss-
der Coronavirus-Pandemie ab. So ist insbesondere in der chließlich vom Bau neuer Mehrfamilienhäuser (+ 7 %)
ersten Jahreshälfte mit anhaltenden bzw. wiederkehren- getragen, während für Ein- und Zweifamilienhäuser Fer-
den Einschränkungen des gesellschaftlichen und tigstellungen auf gleichbleibendem Niveau (100 000 Ein-
wirtschaftlichen Lebens zu rechnen. Dadurch wird das heiten) erwartet werden.
Wirtschaftswachstum gedrückt bleiben. Mit zunehmend-
er Impfabdeckung der Bevölkerung dürften dann die Die Bundesregierung hat es sich in der laufenden Legis-
Lockdown-Maßnahmen stufenweise gelockert werden, laturperiode zum Ziel gemacht, dass jährlich 375 000
sodass voraussichtlich ab der Jahresmitte eine dynamis- Wohnungen neu gebaut werden. Tatsächlich konnte die
che Erholung der Konjunktur einsetzen kann. Hierfür Fertigstellungszahl von 2016 bis 2019 um 5 % auf 293
spricht insbesondere die aufgestaute Konsumnachfrage, 000 gesteigert werden, womit das Ziel um noch immer
die zu einer sehr lebhaften Nachfrage der Privathaushalte über 80 000 Wohnungen pro Jahr beziehungsweise um
führen sollte. Der Privatkonsum dürfte somit 2021 der über ein Fünftel verfehlt wird. Das ifo-Institut prognosti-
wichtigste Wachstumsträger der deutschen Wirtschaft ziert für 2021 mit 285 000 Wohneinheiten ein Fertigstel-
werden. Auch das Exportgeschäft dürfte 2021 in einem lungsniveau, das erneut deutlich unter dem bundesweit-
wieder deutlich freundlicheren globalen Umfeld eine en Bedarf liegt. Nach den Untersuchungen der
kräftige Belebung erfahren. Für die Unternehmensinves- einschlägigen Forschungsinstitute, wie auch nach eige-
titionen bleibt das Zinsumfeld voraussichtlich extrem ner Marktbeobachtung, konzentriert sich der Nach-
günstig und der Geschäftsausblick wird sich wieder spür- frageüberhang insbesondere auf Wachstumsstädte und
bar aufhellen, dennoch werden viele Unternehmen die -regionen.
Priorität auf eine notwendige Sanierung der Unterneh-
mensbilanz legen, z. B. durch den Abbau von Notkrediten, Einer höheren Dynamik des Wohnungsbaus stehen ange-
die während der Pandemiezeiten aufgenommen wurden. botsseitige Beschränkungen, insbesondere beim Bauland,
Der Bausektor, der 2020 mit positiven Wachstumsraten aber auch bei den Bauleistungen, Facharbeitern und auf-
eine rühmliche Ausnahme darstellte, dürfte sich weiter grund langwieriger Planungs- und Genehmigungsver-
solide entwickeln. Hier stellen weiterhin eher Kapazität- fahren entgegen. Anhand der oben angeführten Zahlen
sengpässe eine Wachstumsbremse dar, nicht aber eine wird deutlich, dass der Nachfrageüberhang insgesamt
mangelnde Nachfrage. Zusammenfassend erwarten wir fortbestehen wird, in besonderem Maße in wachsenden
für Deutschland im Jahr 2021 ein Wirtschaftswachstum Städten und deren Umland. Im Ergebnis, sowie bedingt
im Bereich von drei bis vier Prozent. durch die anhaltend niedrigen Zinsen, werden die Immo-
bilienpreise insbesondere dort weiter steigen. Ein weiter-
Die Zusicherung der führenden Notenbanken, die Leitzin- er Treiber sind die real steigenden Baupreise, für die ihr-
sen selbst bei einer konjunkturellen Erholung noch lange erseits die hohen bauordnungsrechtlichen
Zeit auf ihrem Krisenniveau zu belassen, wird die kurzfris- Anforderungen, aber auch fehlende Kapazitäten in der
tigen Zinsen auch 2021 auf einem niedrigen Niveau ver- Bauwirtschaft ursächlich sind. Für die energetischen An-
ankern. Zudem zeichnet sich ab, dass die großen Noten- forderungen gibt die Gebäuderichtlinie der EU mit dem
banken ihre umfangreichen Anleihekäufe unvermindert ab 2021 vorgegebenen Niedrigstenergie-Standard den
fortsetzen werden. Dies begrenzt auch das Zinsanstieg- weiteren Entwicklungspfad vor.
spotenzial bei längeren Laufzeiten. Dennoch kann gerade
im ersten Halbjahr 2021 ein zumindest temporärer An- Vor dem Hintergrund der weiterhin im Wesentlichen un-
stieg der Kapitalmarktzinsen nicht gänzlich ausgeschlos- bewältigten europäischen Staatsschuldenkrise bleibt das
sen werden. Hintergrund ist ein erwarteter deutlicher In- ausgeprägte Interesse aus dem In- und Ausland an Im-
flationsanstieg aufgrund von Basiseffekten bei den mobilieninvestments in Deutschland bestehen. Die Eu-
Energiepreisen und die Wiederanhebung des Umsatzs- ropäische Zentralbank (EZB) wird ihre mit der
teuersatzes in Deutschland. In der Folge könnte die Infla- Staatschuldenkrise, wie auch mit der Corona-Krise in
tionsrate vorübergehend sogar die 2 %-Marke erreichen. Verbindung stehende Niedrigzinspolitik voraussichtlich
Allerdings wird die Preissteigerungsrate in der zweiten mindestens mittelfristig weiter aufrechterhalten, auch
Jahreshälfte voraussichtlich wieder rasch sinken. Mit angesichts des sich verfestigenden globalen Niedrigzin-
Lagebericht | Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH | 15sumfelds sowie einer für den EU-Raum prognostizierten Künftige Geschäftsentwicklung der Wüstenrot
Inflationsrate, die 2021 mit 1,5 % unter dem erklärten Ziel Haus- und Städtebau GmbH
von „unter, aber nahe 2 %“ liegen soll.
Wohn- und Gewerbebau
Branchenentwicklung Stadtentwicklung und
Stadterneuerung Nach wie vor richten wir unseren Fokus in der Akquisition
auf die attraktiven Lagen in den Ballungsräumen und der-
Zu den Hauptzielsetzungen des Bundes im Bereich des en Umgebung. Für die kommenden Jahre haben wir über
Städtebaus gehören die Schaffung von Wohnraum, die 1 000 Wohneinheiten mit einem Volumen von rund 0,53
energetische Erneuerung von Gebäudebeständen, die Mrd € in der Entwicklung. Unser Wohnungsangebot
Bewältigung des demografischen Wandels und eine bre- richtet sich am Bedarf der jeweiligen Lagen aus. Es wird
ite Beteiligung der Öffentlichkeit. Aktuell kommen die bei der Projektentwicklung stets darauf geachtet, dass
Aufgaben aus der Corona-Pandemie hinzu. Die langfris- eine möglichst attraktive und lebendige Durchmischung
tige Umsetzung dieser Handlungsfelder ist die wesentli- mit einem Angebot für definierte Zielgruppen am jeweili-
che Aufgabe in der Stadterneuerung. Dies bringt insgesa- gen örtlichen Teilmarkt entsteht. Die Wüstenrot Haus-
mt eine Verstetigung der Städtebauförderungsmittel mit und Städtebau GmbH beteiligt sich mit ihrem Angebot
sich und für das Geschäftsfeld Städtebau eine planbare aktiv an der Bekämpfung der Wohnungsknappheit in den
Mittelfristperspektive. So sind im Regierungsentwurf für Metropolen und deren Umkreis.
den Bundeshaushalt 2021 rund 790 Mio € für die Bunde-
sprogramme sowie weitere 110 Mio € aus dem Investi- Aufgrund der Geldpolitik der EZB (Ankaufprogramm für
tionspakt vorgesehen (VJ 990 Mio €). Durch die Pande- Staatsanleihen sowie Niedrigzinspolitik) fließt weiterhin
mie kommt es im stationären Handel und in der Liquidität in die Märkte. Der Wohnimmobilienmarkt mit
Gastronomie zu erheblichen Veränderungen und zu seinen stabilen Renditeaussichten bleibt somit weiterhin
deutlichen Leerständen in den Erdgeschossflächen in eine attraktive Assetklasse für Investoren. Auch wenn in
den Innenstädten und den Ortsmitten. Der Bundesver- der Zukunft die hohen Miet- und Preissteigerungsraten
band „die.Stadtentwicker“ hat in einer Anhörung im Bun- der vergangenen Jahre nicht mehr zu erwarten sind, wird
destag im Januar 2021 die Aufstockung der Städtebauför- in diesem Umfeld weiter mit einer steigenden Nachfrage
dermittel auf € 1,5 Mrd gefordert. Der Bund bereitet und stabilen bis steigenden Preisen für Wohnprodukte
aktuell Fördermöglichkeiten für die Beratungen zur Revi- gerechnet.
talisierung der Innenstädte vor.
Der Baupreisindex für Bauleistungen am Wohngebäude in
Branchenentwicklung Immobilienmanagement Deutschland ist aufgrund der temporären MwSt-Senkung
im November 2020 erstmals um 0,1 Prozentpunkte
Aufgrund von fortlaufenden Veränderungen in der Re- gegenüber dem Vorjahr gesunken. Bereinigt um diesen
chtsprechung, der Einführung neuer Verordnungen und Effekt wäre er um 2,5 % gestiegen. Vor diesem Hintergr-
Gesetze sowie in den Wünschen und Bedürfnissen der und sind die Margen im Wohnungsbau weiter unter
Kunden bedarf es einer hohen Professionalität und Quali- Druck.
fikation der Mitarbeiter in den Bereichen des Immobilien-
managements. Immer mehr mittlere bis große Bestand- Die Grundstücksbeschaffung und der Einkauf von
shalter erkennen, wie wichtig es ist, dass ihr Bauleistungen stellen nach wie vor den wesentlichen
Immobilienvermögen von professionellen Verwaltern be- Engpass im Bauträgergeschäft dar. Die Kommunen stel-
treut und weiterentwickelt wird. Durch die hohe Nach- len kaum noch kurzfristig bebaubare Neubauflächen zur
frage und stetigen Zukäufe, vor allem von Wohnimmobil- Verfügung und die Innenentwicklung hat städtebaupoli-
ien, wird die Wohneigentumsverwaltung weiterhin tische Priorität. Dies führt zu steigenden Grundstück-
nachgefragt und die Fremdverwaltung an Bedeutung zu- spreisen und längeren Entwicklungs- und Genehmi-
nehmen. Demgegenüber stehen wirtschaftliche Rah- gungszeiten.
menbedingungen, bei denen nur geringe Markt-
veränderungen zu erwarten sind. Wir werden unsere Aktivitäten zum Erwerb von Grund-
stücken auch durch die Ausweitung des Akquisitionsradi-
Der seit Jahren vorhandene Mangel an qualifizierten us auf das weitere Umfeld der Zentren und die Prüfung
Fachkräften setzt sich weiter fort. Der Bauboom der ver- neuer Standorte erweitern. Im weiteren Umkreis um den
gangenen Jahre hat diesen Mangel insbesondere im Heimatstandort Ludwigsburg werden auch kleinere Ein-
Bereich der Wohnungseigentumsverwaltung weiter ver- heiten und Gemeinden mit guter Infrastruktur in die
stärkt. Entsprechend besteht ein dringender Hand- Ankaufsstrategie mit einbezogen. Zudem wird nach dem
lungsbedarf in den Verwaltungsrahmenbedingungen, um ersten Erfolg im Jahr 2020 verstärkt an Inves-
auch künftig die große Anzahl von zu verwaltenden Im- torenauswahlverfahren teilgenommen.
mobilien durch professionelle Fachkräfte betreuen zu
können.
16 | Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH | LageberichtSie können auch lesen
