2019Büromarkt Schweiz - JLL Schweiz
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Büromarkt Schweiz 2019
2
Lbe Kunden
und Freunde von JLL
Anlässlich der Lancierung unserer letztjährigen Büromarktstudie haben wir zum ersten Mal
seit über fünf Jahren einen konjunkturellen Lichtstreifen am Horizont ausgemacht. In der Tat
hat sich der Büroflächenmarkt im Jahr 2018 in vielen Bereichen sogar noch besser entwickelt
als ursprünglich erwartet. Geblieben ist aber ein heterogener Markt. Die Entwicklungen in
den CBD-Märkten laufen zeitweilen völlig gegenläufig zu den Entwicklungen an der Periphe-
rie. Auch sind die Situationen um Angebot und Nachfrage in den grösseren Standorten wie
Zürich, Genf, Lausanne, Basel oder Bern teilweise deutlich unterschiedlich. Letztlich bleibt
die Frage, ob die konjunkturelle Erholung von 2018 nur ein Strohfeuer war oder weiterhin mit
guten Absätzen auf den Flächenmärkten gerechnet werden darf.
Einer der diesjährigen Schwerpunkte unserer Studie ist die detaillierte Analyse des Leer-
standes in Zürich und Genf. Was steht wo leer, wie lange schon und was könnten dafür die
Gründe sein? Die marktweite Leerstandziffer als eine undifferenzierte Kennzahl genügt für
eine Einschätzung der Marktsituation in vielen Fällen nicht. So ist es beispielsweise wichtig,
zu wissen, ob es in einem spezifischen Flächensegment kaum mehr entsprechendes Ange-
bot gibt, während gleichzeitig in anderen Segmenten ein erhebliches Überangebot herrscht.
Ohne dieses Wissen kann man keine erfolgreiche Verhandlungsstrategie aufbauen oder eine
Liegenschaft richtig positionieren, weder auf Mieter- noch auf Vermieterseite. Unsere Analyse
des Leerstandes soll helfen, die Märkte besser zu verstehen und dem Thema Leerstand ein
entsprechendes Gewicht zu verleihen.
Im Weiteren finden Sie neben den einzelnen Marktstudien der Schweizer Städte noch Beiträge
über den boomenden Proptech-Markt und die sich langsam abzeichnende Etablierung und
Reifung des «Flex Space»-Marktes. Proptech ist ein weites Feld. Wir fokussieren uns bei dem
Diskussionsbeitrag auf die Bereiche, die uns als JLL Schweiz auf dem Weg der Digitalisierung
besonders betreffen. Die Entwicklung von «Flex Space» verläuft rasant. Als wir vor drei Jahren
auf das Phänomen Coworking aufmerksam gemacht haben, war das Thema noch neu und in
der Schweiz fast unbekannt. Heute können wir diesen Markt differenzierter betrachten und
bereits zahlreiche Erfahrungen aus der Umsetzung diskutieren.
Wie immer wünsche ich Ihnen viele Anregungen beim Lesen der verschiedenen Beiträge und
freue mich über Ihr Feedback.
Jan Ecrt
CEO JLL Schweiz3 Büromarkt Schweiz 2019
Inhalt
Fokusthemen Marktüberblick
Seite 5 Seite 22
Leerstandsanalyse: Welche Büroflächen sind Wirtschaftliches Umfeld
wo und seit wann verfügbar Die Wachstumsdynamik dürfte sich nach der
Der Schweizer Büromarkt profitiert derzeit von ei- Hochkonjunktur im Jahr 2018 etwas abschwächen
ner robusten Flächennachfrage. Dennoch dürften
die Vermietungsmärkte generell mieterfreundlich Seite 24
bleiben. Vor diesem Hintergrund wird ein genaue- Investitionsmarkt Schweiz
rer Blick auf die angebotenen Büroflächen in Zü- Robuste Investitionsnachfrage; weitere Rendite-
rich und Genf geworfen. Das Angebot ist mehrheit- kompression bei Core-Immobilien
lich kleinflächig, zumindest teilweise ausgebaut
und erscheint prinzipiell platzierbar. Seite 26
Büromarkt Zürich
Seite 12 Deutliche Verbesserung der Leerstandssituation;
Flexible Off ice Space: Einblicke in einen Markt bleibt mieterfreundlich
aufstrebenden Markt
Flexible Office Space geht über die derzeit allge- Seite 29
genwärtigen Coworking-Angebote hinaus. Beson- Büromarkt Genf
ders hybride Modelle wachsen derzeit dynamisch. Fertigstellung der ersten Pont-Rouge-Liegen-
JLL rechnet in Europa mit einem Wachstum flexi- schaften; Leerstände bleiben erhöht
bler Büroangebote von 25 bis 30 % pro Jahr in den
nächsten fünf Jahren. Der Anteil am Gesamtmarkt Seite 32
könnte sich in Richtung 5 % bewegen. Die Entwick- Büromarkt Bern
lung in der Schweiz hinkt etwas hinterher, gewinnt Leerstände gehen langsam zurück; schleppende
jedoch an Geschwindigkeit. Nachfrage nach grossen Flächen
Seite 15 Seite 34
Diskussionsbeitrag: Büromarkt Lausanne
Proptech – ein Zwischenbericht Knappe Verfügbarkeit auf dem Stadtgebiet; viel
Die Technologisierung und Digitalisierung hat in Dynamik im Westen
den letzten Jahren im Immobilienbereich grosse
Erfolge und Fortschritte erzielt. Dennoch lässt sich Seite 36
auch eine gewisse Ernüchterung feststellen, wenn Büromarkt Basel
es um die Erfolgsbilanz von wirklich bahnbre- Weitere Reduktion des Angebots; neue Flächen
chenden Entwicklungen geht. Drei besonders stossen auf gute Nachfrage
aktive Spielwiesen von Proptech sind die Bereiche
rund um Transaktionen, neue Bewertungsmetho- Seite 38
den und die Organisation von Arbeitsräumen. Büromarkt Zug
Boomende Nachfrage begrenzt Leerstand-
anstieg; Neubauten werden gut absorbiert
Seite 40
Übersicht Büromärkte regionale Zentren
Seite 44
Büromarkt Europa
Nutzermärkte auf Erfolgsspur; Investitionsmärkte
konsolidieren auf hohem NiveauFokusthemen
5
Leerstandsanalyse: Welche Büroflächen sind wo
und seit wann verfügbar
Der Schweizer Büromarkt profitiert derzeit von einer robusten Flächen-
nachfrage. Dennoch dürften die Vermietungsmärkte generell mieterfreund-
lich bleiben. Vor diesem Hintergrund wird ein genauerer Blick auf die
angebotenen Büroflächen in Zürich und Genf geworfen. Das Angebot ist
mehrheitlich kleinflächig, zumindest teilweise ausgebaut und erscheint
prinzipiell platzierbar.
Der Schweizer Büromarkt ist in den letzten Jahren deut- neue Flächen, wie z. B. Pont-Rouge in Genf, die auf den
lich kompetitiver geworden. Getrieben durch den Aus- Markt kommen. Detaillierte Überblicke zu den Marktent-
bau des öffentlichen Verkehrsnetzes sind neue attraktive wicklungen in den einzelnen Städten können im hinteren
Bürostandorte und Geschäft szentren entstanden, die Teil der Studie auf den Seiten 26 – 43 gefunden werden.
das über lange Zeit vorwiegend auf die Innenstädte und
isolierte Backoffices beschränkte Angebot zunehmend Abbildung 1
verbreitert haben. Auch wenn sich die Leerstandsituation Entwicklung der angebotenen Büroflächen in den
getrieben durch die konjunkturelle Entwicklung derzeit fünf grössten Schweizer Märkten
etwas verbessert, sollten die Zeiten struktureller Ange- ’000 m2
botsknappheit definitiv vorbei sein. Das Angebot an mo- 900 5.0 %
dernen Büroflächen dürfte insbesondere ausserhalb der 800 4.5 %
Innenstädte mittelfristig erhöht bleiben. 700 4.0 %
3.5 %
600
3.0 %
Aktuelle Marktentwicklung ist positiv 500
2.5 %
Die Schweizer Wirtschaft erlebte im letzten Jahr eine 400
2.0 %
hochkonjunkturelle Aufschwungphase. Die Auswirkun- 300
1.5 %
gen waren auch im Büroflächenmarkt deutlich spür- 200 1.0 %
bar. Die Nachfrage und damit die Flächenabsorption 100 0.5 %
überraschten positiv und die Leerstände sind in vielen 0 0.0 %
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Regionen gesunken. Abbildung 1 zeigt die kumulierte Zürich Genf Lausanne
Entwicklung der angebotenen Büroflächen in den fünf Basel Bern Angebotsquote insgesamt (r. S.)
grössten Schweizer Märkten. Insgesamt ist das Angebot Quelle: JLL
von knapp über 780’000 m2 Büroflächen Ende 2017 auf ca.
707’000 m2 gefallen, was einen substanziellen Rückgang Wie stark sich die Büronachfrage im letzten Jahr entwi-
von rund 75’000 m2 bzw. 9.5 % bedeutet. Die kumulierte ckelte, kann anhand JLLs letztjährigen Prognosen für die
Angebotsquote reduzierte sich von 4.3 % auf 3.9 %. Angebotsquoten illustriert werden. Im Folgenden wird
das Beispiel Genf aufgeführt. Für Zürich wie auch für an-
Ein Grossteil des Rückgangs ist mit 63’900 m2 auf Zürich dere Städte würde sich aber ein ähnliches Bild zeigen.
zurückzuführen. Doch auch Bern (– 10’000 m2) und Basel Abbildung 2 stellt die verschiedenen Szenarien der letzt-
(– 11’500 m2) verzeichneten spürbare Verbesserungen. jährigen Prognose sowie die tatsächliche Entwicklung
In Genf (+ 9’600 m2) und Lausanne (+ 1’300 m2) stiegen für Genf dar. Es ist ersichtlich, dass sich der Leerstand
die angebotenen Flächen dagegen jeweils leicht an. Die im letzten Jahr gemäss dem positiven Szenario entwi-
Entwicklung in Genf und Lausanne ist allerdings nicht ge- ckelt hat. Das positive Szenario unterscheidet sich vom
trieben durch eine schwache Nachfrage, sondern durch Hauptszenario in der kurzen Sicht vor allem durch ein6
höheres angenommenes Nachfragewachstum. Mit an- Abbildung 2
deren Worten: Die Dynamik in der Büroflächennachfrage Letztjährige Prognose der Angebotsquote in Genf vs.
im Markt Genf ist im Jahr 2018 deutlich höher gewesen, die tatsächliche Entwicklung
als dies Anfang Jahr erwartet wurde. 9.0 %
8.0 %
Die aktuelle Leerstandsentwicklung ist besonders in 7.0 %
den Innenstädten positiv, da dort zusätzlich zur Markt- 6.0 %
entwicklung die Angebotsseite geografisch und baulich 5.0 %
beschränkt ist. Die angebotenen Büroflächen sanken 4.0 %
beispielsweise in den Central Business Districts (CBDs) 3.0 %
von Zürich und Genf um rund 45 % bzw. 30 % seit ihren 2.0 %
1.0 %
jeweiligen Höhepunkten (Abbildung 3).
0.0 %
2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022
Aktives Leerstandsmanagement bleibt erforderlich Angebotsquote Hauptszenario Positives Szenario Negatives Szenario
Aus Gesamtmarktsicht und in vielen Teilmärkten bleiben Quelle: JLL
die Leerstände im historischen Kontext trotz der aktu-
ell positiven Entwicklung hoch. Dies dürfte sich vorerst Abbildung 3
auch nicht grundlegend ändern. Eigentümer müssen Leerstandsentwicklung in den Innenstädten
daher weiterhin ihre Produkte der Nachfrage in den je- Angebotene Bürofläche in ’000 m2
weiligen Teilmärkten anpassen, um am Markt bestehen 100
– 45.0 %
zu können. Dies geht über den Mietzins hinaus. Ausbau, 90
Zusatzdienstleistungen als auch Flächenflexibilität sind 80
weitere wichtige Stellschrauben, um in einem solchen 70
– 29.8 %
Marktumfeld ein individuelles Produkt anbieten zu kön- 60
50
nen und sich von der Masse abzuheben. Die Bedürfnisse
40
von Schweizer Büromietern wurden in JLLs Büromarkt-
30
studie von 2017 anhand einer breit angelegten Umfrage 20
detailliert analysiert. 10
0
Zürich (Kreis 1 und 2) Genf CBD (linkes und rechtes Ufer)
Nichtsdestotrotz wird es Liegenschaften geben, die auch 2014 2015 2016 2017 2018
mit den genannten Massnahmen nachhaltig Probleme Quelle: JLL
haben werden, Mieter zu finden, sei es aufgrund von
Lage, Flächentiefen oder anderen Eigenschaften. Vor
diesem Hintergrund soll im Folgenden ein genauerer
Blick auf die derzeit angebotenen Büroflächen in Zürich
und Genf geworfen werden. In die Leerstandsanalyse
flossen alle Angebote für Büroflächen grösser als 250 m2,
die per Oktober 2018 in den beiden Marktregionen aus-
geschrieben und innerhalb von sechs Monaten bezieh-
bar waren. Das heisst, Neubauprojekte, die erst später
fertiggestellt werden (z. B. The Circle in Zürich), wurden
in der Analyse nicht berücksichtigt. Insgesamt wurden
rund 380 Angebote über total 351’600 m2 Bürofläche in
Zürich und 185 Angebote über total 196’100 m2 in Genf
nach unterschiedlichen Charakteristika klassifiziert und
untersucht.7
Die meisten Angebote sind im kleinteiligen Bereich (Abbildung 6). Als restliches Stadtzentrum werden in Zü-
Die Verteilungen der angebotenen Büroflächen nach rich beispielsweise Teile des Seefelds bezeichnet, wel-
Flächengrösse sind in Zürich und Genf ähnlich. Wie Ab- che sich in Bellevue-Nähe befinden. In Genf gehört u. a.
bildung 4 zeigt, sind in beiden Städten rund 50 % der die Gegend um den Bahnhof Cornavin zum restlichen
Angebote im kleinteiligen Segment mit einer totalen Stadtzentrum. Als etablierte Subzentren können unter
Flächenverfügbarkeit von 250 bis 500 m2. Je weitere anderem Zürich West sowie zentrale Teile von Altstet-
rund 20 – 25 % betreffen Flächen mit 500 – 1’000 m2 bzw. ten und Oerlikon in Zürich bzw. (prospektiv) die Gegend
1’000 – 5’000 m2 Verfügbarkeit, und bei jeweils unter 5 % um Pont-Rouge in Genf angesehen werden. Das heisst,
handelt es sich um Angebote, in denen 5’000 m2 oder rund 45 % aller Angebote in den beiden Städten liegen
mehr verfügbar sind. Analysiert man die Angebote nach an ausgesprochen guten Bürolagen.
der grössten zusammenhängenden verfügbaren Flä-
che (Abbildung 5), dann wird das Angebot der grössten Unterschiede zwischen den beiden Städten gibt es
Flächen nochmals geringer. Es gibt in beiden Städten aber bei den restlichen 55 % der Angebote. In Genf sind
zusammen aktuell nur gerade ein Angebot, das auf ei- diese mehrheitlich (42.2 %) in Gegenden zu finden, die
ner einzelnen Etage eine Fläche > 5’000 m2 anbieten als sekundäres Subzentrum oder als Business Park
kann: das Ambassador House im Glattpark in Zürich. charakterisiert werden können. Hier sind vor allem die
Diese Angebotsverteilung entspricht tendenziell dem Be- Flughafen-Region oder das Marktgebiet «Internationale
dürfnis der meisten Schweizer Büromieter. Rund 90 % der Organisationen» hervorzuheben. In Zürich liegen ledig-
Schweizer Dienstleistungsunternehmen haben gemäss lich rund 25 % der Angebote in sekundären Subzentren/
dem Bundesamt für Statistik weniger als 10 Beschäftigte, Business Parks (z. B. im Glattpark). Ein ungefähr gleich
und weitere knapp 8 % der Unternehmen beschäftigen grosser Anteil der Angebote befindet sich hingegen an
10 – 49 Mitarbeitende. nicht klassischen Bürolagen wie in Wohnquartieren oder
industriell geprägten Gegenden. Dies hat unter anderem
Knapp die Hälfte der Angebote an sehr mit der «Grenzziehung» der Marktgebiete durch JLL zu
guten Bürolagen tun. In Zürich werden beispielsweise mit Kloten, Schlie-
Offensichtlich gibt es Lagen, die aufgrund ihrer Geschichte ren und Wallisellen tendenziell eher gewerblich geprägte
und ihrer Annehmlichkeiten besser für eine klassische angrenzende Gemeinden in der Analyse berücksichtigt,
Büronutzung geeignet sind als andere. In beiden Städten was in Genf nicht der Fall ist.
können rund 20 % der Angebote dem zentralen Geschäft s-
bezirk (CBD) und rund 25 % dem restlichen Stadtzentrum
bzw. einem etablierten Subzentrum zugeordnet werden
Abbildung 4 Abbildung 5
Verteilung der Angebote nach total verfügbarer Verteilung der Angebote nach der grössten
Bürofläche zusammenhängenden Fläche
4.6 % 0.4 %
> 5’000 m2 > 5’000 m2 0.0 %
3.8 %
12.3 %
1’000 – 5’000 m2
21.4 % 16.3 %
1’000 – 5’000 m2
22.4 %
26.1 %
500 – 1’000 m2
22.7 %
22.1 %
500 – 1’000 m2 23.5 % 56.7 %
250 – 500 m2
55.8 %
52.0 % 4.6 %
250 – 500 m2 < 250 m2
50.3 % 5.2 %
0% 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 0% 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 %
Region Zürich Region Genf Region Zürich Region Genf
Quelle: JLL Quelle: JLL8
Abbildung 6 Abbildung 7
Einschätzung des Angebots hinsichtlich Lage Einschätzung des Angebots hinsichtlich Anbindung
für Büronutzung an den öffentlichen Verkehr
Zentraler Geschäftsbezirk (CBD); Anschluss zum Bahnnetz
20.1 % 36.2 %
viele Annehmlichkeiten in zu Fuss innerhalb
19.4 % 22.6 %
unmittelbarer Umgebung von 10 Min.
Restliches Stadtzentrum oder etabliertes, Anschluss zum Bahnnetz
erfolgreiches Subzentrum; viele lokale 26.0 % 57.4 %
mit ÖV ohne Umsteigen
Annehmlichkeiten in der Nähe 23.9 % 68.9 %
innerhalb von 15 Min.
Sekundäres Subzentrum, Business Park oder Anschluss zum Bahnnetz
vorörtlich geprägt; einige Annehmlichkeiten 25.3 % mit ÖV mit 1 x umsteigen 6.4 %
42.2 % innerhalb von 20 Min. 5.6 %
auf dem Campus oder in der Nähe
Andere (ausserhalb der Stadt, ländlich,
28.6 % 0.0 %
Industriegebiet, Wohngebiet); Längere Pendlerzeit
14.4 % 2.8 %
eingeschränkte lokale Annehmlichkeiten
0% 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 0% 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 %
Region Zürich Region Genf Region Zürich Region Genf
Quelle: JLL Quelle: JLL
Standortfaktoren: Anbindung an mittelfristig prägenden CEVA-Bahnlinie erst auf Ende
Verkehrsnetz ist wichtig dieses Jahres geplant. Bei der Anbindung an den Privat-
Der wichtigste Standortfaktor ist unbestritten die Erreich- verkehr schneidet Genf hingegen etwas besser ab (Abbil-
barkeit für Mitarbeitende und Kunden. Insgesamt 92 % dung 8). Es gibt verhältnismässig mehr Angebote, welche
der befragten Unternehmen in der JLL-Nutzerumfrage die Autobahn unmittelbar «vor der Haustür» haben (z. B.
von 2017 gaben an, dass sie die Anbindung an den öf- beim Flughafen Cointrin). In Zürich ist die Erreichbarkeit
fentlichen Verkehr («ÖV») bei der Standortwahl als eher von vielen Standorten mit dem Privatverkehr insbeson-
wichtigen bis sehr wichtigen Faktor erachten. Die Erreich- dere zur Hauptpendlerzeit beschwerlicher.
barkeit mit dem Privatverkehr war für 74 % der Befragten
ebenfalls ein wesentliches Anliegen.
Die allermeisten aktuell untersuchten Büroangebote in Abbildung 8
Zürich und Genf schneiden bezüglich der Erreichbarkeit Einschätzung des Angebots hinsichtlich Anbindung
gut ab. Bei über 90 % aller analysierten Liegenschaf- an den Privatverkehr
ten sollte ein Bahnhof auch zur Hauptpendlerzeit mit
Autobahnanschluss 0.4 %
dem öffentlichen Verkehrsnetz oder zu Fuss in maximal innerhalb von 5 Min. 14.7 %
15 Minuten und mit höchstens einmal Umsteigen erreich-
Autobahnanschluss
bar sein (Abbildung 7). Dies ist insoweit nicht verwun- innerhalb von 10 Min.
52.8 %
40.1 %
derlich, da es sich bei Zürich und Genf um bedeutende
urbane Zentren der Schweiz handelt, die generell gut mit Autobahnanschluss 37.8 %
innerhalb von 20 Min. 45.2 %
dem öffentlichen Verkehr erschlossen sind. Die durch-
schnittliche ÖV-Anbindung der aktuellen Angebote ist in 9.0 %
Längere Dauer 0.0 %
Zürich leicht besser als in Genf. So sind beispielsweise in
Zürich Teile des klassischen CBDs um die Bahnhofstras- 0% 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 %
se in kurzer Fussdistanz zum Hauptbahnhof gelegen, Region Zürich Region Genf
während in Genf von der Rue du Rhône aus zuerst die Quelle: JLL
Rhône überschritten werden muss, um an den Bahnhof
Cornavin zu gelangen. Zudem ist die Entwicklung des
S-Bahn-Netzes in Zürich fortgeschrittener und es konn-
ten sich bereits Büro-Subzentren um gut frequentierte
Bahnhöfe etablieren. In Genf ist die Inbetriebnahme der9
Mehr modernere Liegenschaften in Zürich auch seitens der Eigentümer grosse Beachtung findet.
Mit der verzögernd stattfindenden Entstehung neuer Diese bieten heute fast ausschliesslich Flächen an, die
Büro-Subzentren in Genf hinkt auch die Neubautätig- im Minimum über einen erweiterten Grundausbau verfü-
keit zeitlich etwas hinterher. JLL registrierte in den Jah- gen (das heisst mit ausgebauten Nasszellen, Doppelbo-
ren 2013 – 2018 im Marktgebiet Genf die Fertigstellung den, Kühlung ohne Verteilung etc.). Zunehmend werden
von insgesamt ca. 195’000 m2 neuer Bürofläche (bzw. die Büroflächen sogar vollständig durch die Vermieter
5.6 % des aktuellen Gesamtbestands) im Vergleich zu ausgebaut.
ca. 495’000 m2 (6.4 % des Bestands) in Zürich. Als Fol-
ge ist der Anteil von Neubauflächen und zertifizierten Dies ist auch in den Zahlen der Leerstandsanalyse er-
Liegenschaften am aktuellen Leerstand in Genf tiefer sichtlich. In Zürich stellen aktuell rund 36 % der Angebote
als in Zürich (Abbildung 9). Bei Bestandsimmobilien vollständig ausgebaute oder Plug & Play-Büroflächen dar.
waren zudem einige der angebotenen Büroflächen in Weitere 44 % bewerben teilweise ausgebaute Flächen
Genf ursprünglich Wohnliegenschaften mit Zimmer- (Abbildung 10). Die restlichen 20 % der Angebote zeigen
strukturen, vor allem im CBD. Dies zusammen mit dem Rohbauflächen, was unter anderem mit dem relativ ho-
tieferen Anteil von Neubauflächen erklärt die generell hen Anteil von Neubauflächen zu tun hat. Doch auch
leicht benachteiligte «Open Space»-Tauglichkeit des ak- bei den Rohbau-Angeboten gibt es meist Ausbauoptio-
tuellen Angebots in Genf. Ausserdem verfügt die deut- nen und -zuschüsse durch die Eigentümerschaft. In Genf
liche Mehrheit der Angebote in beiden Städten über ist der Anteil von teilweise bis vollständig ausgebauten
Parkplätze in der einen oder anderen Form und befindet Flächen traditionell höher bzw. der Rohbauanteil tiefer
sich in Obergeschossen. (unter 10 % beim aktuellen Angebot). Dies ist auch ein
Grund, wieso die Büro-Angebotsmieten in Genf generell
Teilweise bis vollständig ausgebaute Flächen sind etwas höher sind als in den anderen Schweizer Städten.
Standard geworden Bei den Mietangaben wird oft nicht zwischen Rohbau-
Eine klare Mehrheit der Büronutzer würde ausgebau- mieten und Ausbaukosten unterschieden.
te Büroflächen anmieten, wenn sie die Wahl hätten. In
der JLL-Umfrage von 2017 gaben 65 % der Büronutzer
eine Präferenz für ausgebaute Flächen und weitere 8 %
für vollständig bezugsbereite Büros mit Möblierung
(Plug & Play) an. Derweil wünschten «nur» 27 % der
Befragten die Anmietung von Flächen im Rohbau. Die
aktuelle Marktsituation sorgt dafür, dass dieses Bedürfnis
Abbildung 9 Abbildung 10
Eigenschaften der angebotenen Flächen Ausbaustandard des aktuellen Angebots
Neu erstellt in den 15.3 % Vollständig ausgebaut 36.0 %
letzten 10 Jahren? 4.7 % und Plug&Play 45.3 %
Gebäude mit Nach- 14.2 %
haltigkeitszertifikat? 10.5 %
Mehrheitlich 65.1 % 44.1 %
Teilweise ausgebaut
«open space»? 52.0 % 46.5 %
Mehrheitlich 6.1 %
Erdgeschoss? 5.8 %
Parkplätze 70.9 % Nicht ausgebaut / 19.9 %
vorhanden? 45.2 % Rohbau 8.1 %
0% 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 0% 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 %
Region Zürich Region Genf Region Zürich Region Genf
Quelle: JLL Quelle: JLL10
Fast ein Viertel der Angebote seit mindestens drei Abbildung 11
Jahren auf dem Markt Wie lange sind die angebotenen Flächen zumindest
Ein gewisser friktionaler Leerstand gehört – in einem le- teilweise bereits verfügbar?
bendigen Wirtschaft sumfeld, in dem Unternehmen ent-
Länger als 3 Jahre 22.1 %
stehen, wachsen, schrumpfen, verschwinden oder einfach 21.2 %
ihre Büronutzung optimieren – zu einem gesunden Büro- 2 bis 3 Jahre 10.0 %
markt. Eine hohe Dynamik und Absorptionsfähigkeit der 9.8 %
Nachfrageseite schlagen sich unter anderem auf Markt- 1 bis 2 Jahre 16.0 %
21.2 %
und Liegenschaft sebene in einem hohen Flächenumsatz
30.2 %
und einer tiefen durchschnittlichen Leerstandsdauer nie- 1/2 bis 1 Jahr
29.9 %
der. Betrachtet man die aktuell verfügbaren Flächen in 21.7 %
weniger als 1/2 Jahr
Genf und Zürich, dann stellt man fest, dass über 20 % 17.9 %
der Angebote bereits vor drei Jahren zumindest teilwei- 0% 5% 10 % 15 % 20 % 25 % 30 % 35 % 40 %
se verfügbar waren (Abbildung 11). Weitere rund 10 % Region Zürich Region Genf
der Angebote sind zudem seit rund 2 – 3 Jahren auf dem Quelle: JLL
Markt. Das heisst ein nicht unwesentlicher Anteil der ak-
tuellen Leerstände in Zürich und Genf sucht schon seit
Längerem nach neuen Nutzern.
Deutliches Anzeichen von strukturellem Leerstand Abbildung 12
bei 3 – 4 % des Angebots Aufteilung des seit mind. 3 Jahren verfügbaren
Es muss sich bei Angeboten mit lang anhaltenden Leer- Angebots nach Flächenabsorption
ständen nicht zwangsläufig um ein strukturelles Problem Es gab Leerstands-
82.3 %
der Liegenschaft handeln. Dies kann illustrativ an einem absorption in der Liegenschaft
in den letzten drei Jahren
87.2 %
hypothetischen Beispiel gezeigt werden: In einer Liegen- Es gab keine Leerstands- 17.7 %
schaft wurden durch den Auszug eines einzelnen Gross- absorption in der Liegenschaft
in den letzten drei Jahren
12.8 %
mieters vor rund vier Jahren auf einen Schlag mehrere 0% 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 %
Tausend Quadratmeter verfügbar. Diese Flächen konnten Region Zürich Region Genf
nun über die letzten Jahre schrittweise in Teilflächen Quelle: JLL
wieder neu vermietet werden, sodass aktuell nur noch
rund 500 m2 verfügbar sind. Die 500 m2 Restfläche wäre
zwar in der Abbildung 11 Teil des Balkens «Länger als 3
Jahre», doch kann sie angesichts der ausgewiesenen Ab-
sorptionsfähigkeit der Liegenschaft nicht als «strukturelle
Problemfläche» bezeichnet werden.
In Abbildung 12 wird daher das aktuelle Angebot, das seit
mindestens drei Jahren verfügbar ist, nochmals nach
der Flächenabsorption in der betroffenen Liegenschaft
über die Periode aufgeteilt. Von den aktuell verfügbaren
Büroangeboten mit langer Leerstandsdauer betreffen
in Zürich rund 17.7 % und in Genf rund 12.8 % Liegen-
schaften, die keine Neuvermietungen in den letzten drei
Jahren vorweisen können. Das heisst rund 4 % der ak-
tuellen Angebote in Zürich (17.7 % von 22.1 %) bzw. 3 %
in Genf zeigen deutliche Anzeichen eines strukturellen
Problems.11
Je kleiner, zentraler und bahnhofsnäher, desto besser
für die Leerstandsdauer
Was sind beobachtbare Einflussfaktoren für die Leer-
standsdauer ? Abbildung 13 vergleicht das länger leer
stehende Angebot mit allen aktuell verfügbaren Büroflä-
chen in Zürich und Genf nach bestimmten Eigenschaften.
Der äussere Kreis stellt jeweils das Gesamtangebot und
der innere Kreis die Teilmenge des seit mindestens drei
Jahren verfügbaren Angebots dar. Das Kuchendiagramm
zur Flächenklasse zeigt, dass die Anteile von Angeboten
> 5’000 m2 und 1’000 – 5’000 m2 bei den lange leer stehen-
den Flächen mit 8 % bzw. 28 % deutlich höher sind als
in der ganzen Stichprobe mit 4 % bzw. 22 %. Das heisst,
grosse Flächen sind generell einer überdurchschnittlich
langen Leerstandsdauer ausgesetzt. Die beiden anderen
Kuchendiagramme bestätigen letztlich die älteste aller
Immobilienweisheiten der «Lage, Lage, Lage»: Angebote
in für die Büronutzung besseren Gegenden (CBD, rest-
liches Stadtzentrum, primäres Subzentrum) sowie mit
kürzerer geografischer Distanz zu einem Bahnhof können
generell schneller vermietet werden als andere.
Martin Bernhard
Senior Vice President
Juliana Droxr
Senior Associate
Abbildung 13
Eigenschaften länger leer stehender Flächen (Zürich und Genf zusammen)
(Erläuterung: Äusserer Kreis: Alle Angebote, Innerer Kreis: Nur Angebote, die seit mind. 3 Jahren verfügbar sind)
Flächenklasse Einschätzung Lage Relative Distanz Bahnverkehr
4% %
% 20 20
% 250 – 500 m2 23 % Zentraler Geschäftsbezirk 20 % Stark überdurchschnittlich
22 8% 42 16 (CBD) %
% 17 30
% 500 – 1’000 m2 18 % % Überdurchschnittlich
%
28
Restliches Stadtzentrum,
13 %
1’000 – 5’000 m2 Durchschnittlich
erfolgreiches Subzentrum
22 %
25 %
20 %
> 5’000 m2 Unterdurchschnittlich
20 %
43 Sekundäres Subzentrum, 15
% %
23 22 % % % Business Park 24 Stark unterdurchschnittlich
% 51 32
%
Andere 20 %
Quelle: JLL12
Flexible Office Space: Einblicke in einen
aufstrebenden Markt
Flexible Office Space geht über die derzeit allgegenwärtigen Coworking-
Angebote hinaus. Besonders hybride Modelle wachsen derzeit dynamisch.
JLL rechnet in Europa mit einem Wachstum flexibler Büroangebote von
25 bis 30 % pro Jahr in den nächsten fünf Jahren. Der Anteil am Gesamt-
markt könnte sich in Richtung 5 % bewegen. Die Entwicklung in der
Schweiz hinkt etwas hinterher, gewinnt jedoch an Geschwindigkeit.
Flexible Office Space, Workspace as a Service, Coworking für Coworking in einem solchen Hybridmodell zwischen
Spaces – die Bezeichnungen für flexible Bürolösungen 10 % und 20 % beträgt und der Rest auf geschlossene
sind so vielfältig wie der Trend selbst. Generell werden Einzel- oder Teambüros entfällt.
darunter Büroarbeitsplätze verstanden, die von einem
Betreiber zu flexiblen Konditionen im Hinblick auf Lauf- Die drei verschiedenen Typen von Flexible Office Spa-
zeiten, Anzahl und Preise angeboten werden. Die Nutzer ce unterscheiden sich auch in der Grösse der Flächen,
profitieren zudem von vorhandener Büroinfrastruktur die insgesamt zur Anmietung angeboten werden. Ein
und weiteren Dienstleistungen des Betreibers. klassisches Business Center ist international normaler-
weise zwischen 1’000 und 4’000 m2 gross, während die
Flexible Off ice Space: Es geht nicht (nur) um Standorte derjenigen Anbieter, die sich auf reines Co-
Coworking working spezialisiert haben, in der Regel kleiner sind.
Das Angebot an Flexible Office Space kann sehr vielfältige Hier bewegt sich das Gros zwischen 500 und 2’000 m2.
Formen annehmen. Die einzelnen Betreiber lassen sich Die grösste Spannweite findet sich beim Hybridmodell.
grundsätzlich in drei Kategorien klassifizieren. Business Solche Flächen sind üblicherweise mindestens 2’000 m2
Center zeichnen sich durch den Fokus auf die Privatsphä- gross. Einzelne Anbieter können aber auch über mehr
re aus. Coworking-Anbieter legen den Fokus auf das Tei- als 25’000 m2 Bürofläche an einem Standort verfügen.
len (sharing) von offenen Raumkonzepten. Für sie stehen Schweizer Flexible-Office-Space-Angebote sind generell
Kommunikation und Kollaboration im Vordergrund. am unteren Ende der Skalen angesiedelt.
Viele Anbieter von Flexible Office Space haben eine Flexible Büroangebote boomen
Kombination aus beiden Konzepten verwirklicht. Solche Die ersten Business Center entstanden Anfang der
kombinierten Konzepte, von uns als Hybridmodelle be- 1980er-Jahre in den USA, kurze Zeit später etablierten
zeichnet, bilden die dritte Form von Flexible Office Space. sie sich auch in vielen anderen Ländern. Aber erst in den
Gerade das ruhige und konzentrierte Arbeiten erfordert letzten Jahren hat der Markt für Flexible Office Space –
Rückzugsmöglichkeiten. Somit gibt es hier ein vielfältiges nicht zuletzt auch dank des gesellschaftlichen Wandels
Raumkonzept, das den Anforderungen verschiedener (hin zur Sharing Economy) und des technischen Fort-
Tätigkeiten (z. B. Konzentriertes Arbeiten, Kollaborati- schritts – an Bedeutung gewonnen. Wichtige Impulsge-
on, Event) entspricht. Zudem wünschen Corporates als berin ist eine Wirtschaft s- und Unternehmensstruktur im
Nutzer häufig zusätzlich eigene, abgeschlossene Berei- Bereich der Start-up-Branche, die stark auf Zusammen-
che. In einem Hybridmodell werden die Elemente von arbeit setzt. Ihren Ursprung hat diese Wirtschaft s- und
klassischen Business Centern, wie zum Beispiel das An- Unternehmensstruktur ebenfalls in den USA, allen voran
gebot von Privatbüros, mit den offenen Elementen von im Silicon Valley, dem bedeutendsten Standort der IT-
Coworking kombiniert. In der Praxis scheint sich durchzu- und High-Tech-Industrie.
setzen, dass ein üblicher Anteil an Open-Space-Flächen13
Übersicht Formen von Flexible Office Space
Business Center Hybridmodell Coworking
• Privatbüros für einen oder • Kombination von Privatbüros • Kommunikation und Kollaboration
mehrere Mitarbeiter und offenen Arbeitsbereichen unter den Mitgliedern
• Seriöses Businessumfeld mit • Fokus auf trendige • Offene Arbeits- und Kommunika-
leistungsstarkem Serviceangebot Flächenausstattung tionsbereiche mit hoher Aufent-
• Zielgruppe: Konventionelle • Zielgruppe: Kombination der haltsqualität und trendigem Design
Büronutzer Zielgruppen, Fokus auf Corporates • Zielgruppen: Start-ups, Freelancer
Der Trend nach flexiblen Bürolösungen ist inzwischen Anteil könnte in Richtung 5 % des
ganz klar auch in Europa angekommen. Der Flächen- Gesamtbestands steigen
bestand von Flexible Office Space wuchs in den 20 gröss- Den grössten Anstieg an flexiblen Büroangeboten in Euro-
ten europäischen Märkten im Jahr 2017 um ca. 625’000 m2 pa in den letzten Jahren verzeichneten Städte wie London,
bzw. 25 % ggü. dem Vorjahr (Abbildung 14). Die per letzten Amsterdam, Dublin, Berlin und Kopenhagen, mit Wachs-
Oktober registrierten Anmietungsvolumen deuten auf ein tumsraten von jeweils 25 bis 30 % pro Jahr. Vermehrte
ähnliches Wachstum auch für das Jahr 2018 hin. Damit Selbstständigkeit als Folge der Finanzkrise, gekoppelt mit
hat sich der Gesamtbestand in den letzten drei Jahren einem guten Gründerklima und einer florierenden Start-
beinahe verdoppelt und liegt bei rund 3.4 Mio. m2. Dies up-Szene, waren wichtige Treiber für den Boom. Neben
entspricht in etwa dem gesamten Büroflächenbestand dem Volumen an Flexible Office Space wuchsen in die-
der Region Genf. sen Städten auch Anzahl und Vielfalt von Betreibern und
Formaten am stärksten. In Amsterdam machen flexible
Abbildung 14 Büroangebote rund 5.6 % des Gesamtbestands an Büro-
Entwicklung von Flexible-Off ice-Space-Angeboten flächen aus, was die höchste «Flex Space»-Konzentration
in Europa 2010 – 2018 weltweit ist. In London liegt der Anteil beispielsweise
’000 m2 ’000 m2 bei ca. 3.7 %, in den anderen Städten noch unter 2 %.
700 3’500
600 3’000
Eine Umkehrung des Booms ist derzeit nicht erkennbar.
JLL geht davon aus, dass das europaweite Angebot an
500 2’500
Flexible Office Space in den nächsten fünf Jahren um
400 2’000 rund 25 – 30 % pro Jahr zunehmen wird. Das Wachstum
300 1’500 wird dabei nicht linear stattfinden, sondern in Abhängig-
200
keit der jeweiligen Konjunkturzyklen erfolgen. Gemäss
1’000
Prognose wird sich das Angebot von Flexible Office Space
100 500
in den grossen europäischen Märkten in Richtung 5 % des
0 0 Gesamtbestands bzw. auf insgesamt 10 Mio. m2 bewegen.
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 F
Neueröffnungen Bestand an Flexible Office Space (rechte Skala)
Dies ist flächenmässig nicht mehr weit von der gesamten
Quelle: JLL Büromarktgrösse von Zürich und Genf zusammen entfernt.14
Hybridmodelle mit höchster Marktdynamik internationalen Vergleich eine Unterversorgung im
Traditionelle Business Center sind derzeit nach wie vor Flexible-Office-Space-Bereich festzustellen. Sollten die
die meistverbreitete Form der flexiblen Büroangebote. In flexiblen Angebote in der Schweiz über die nächsten fünf
den 20 grössten europäischen Märkten für Flexible Office Jahre ebenfalls um 25 % pro Jahr wachsen bzw. sich
Space lag der Anteil von Business Centern per Ende 2017 kumuliert verdreifachen, könnte dies einen merkbaren
bei rund 45 %, während auf Hybridmodelle und auf pure Effekt auf die marktweiten Leerstände haben. Die Flä-
Coworking-Anbieter «nur» ca. 34 % bzw. 21 % entfielen chenabsorption würde im Marktgebiet Zürich um rund
(Abbildung 15). Die höchste Wachstumsdynamik ist aller- 36’000 m2 auf total ca. 54’000 m2 und in Genf um rund
dings bei den Hybridanbietern zu beobachten. Hybrider 11’700 m2 auf ca. 16’000 m2 ansteigen. Die Angebotsquo-
Flexible Office Space nahm im Jahr 2017 um insgesamt ten nicht flexibler Büroflächen würden dadurch in Zürich
80 % ggü. dem Vorjahr zu, im Vergleich zu 21 % bei Cowor- und Genf potenziell um 0.5 – 0.8 % reduziert werden.
king- und 13 % bei Business-Center-Flächen. Letztlich ist
neben den Drittanbieter-Modellen feststellbar, dass In-
vestoren zunehmend auch eigene Konzepte von Flexible Martin Bernhard
Office Space entwickeln und bereitstellen und neben der Senior Vice President
Eigentümerschaft auch die Betreiberrolle wahrnehmen.
A c Pfändr
Analyst
Abbildung 15
Zusammensetzung des Flexible-Off ice-
Space-Bestands in Europa
21 %
Business Center
45 %
Hybridmodell
Coworking
34 %
Quelle: JLL
Entwicklung in der Schweiz gewinnt
an Geschwindigkeit
Während die Angebote von Coworking- und Hybrid-
modellen bis vor Kurzem hierzulande noch beschränkt
waren, ist der globale Trend nun auch in der Schweiz
spürbar. JLL schätzt das existierende und angekündigte
Flexible-Office-Space-Angebot in der Region Zürich auf
rund 2’200 Arbeitsplätze und in Genf auf etwa 650 Ar-
beitsplätze ein. Unter der Annahme einer Flächenkenn-
ziffer von ca. 8 m2 pro Arbeitsplatz sind dies 17’600 m2
bzw. 5’200 m2 absorbierte Büroflächen in den beiden
Städten, was einen Anteil von deutlich unter 0.5 % des
jeweiligen Gesamtmarktes bedeutet. Es ist somit im15
Diskussionsbeitrag: Proptech – ein Zwischenbericht
Die Technologisierung und Digitalisierung hat in den letzten Jahren im
Immobilienbereich grosse Erfolge und Fortschritte erzielt. Dennoch lässt
sich auch eine gewisse Ernüchterung feststellen, wenn es um die Erfolgs-
bilanz von wirklich bahnbrechenden Entwicklungen geht. Drei besonders
aktive Spielwiesen von Proptech sind die Bereiche rund um Transaktionen,
neue Bewertungsmethoden und die Organisation von Arbeitsräumen.
Wie im Immobilienmarkt selbst führt die Null-Verzin- welche aufgrund ihres Alleinstellungsmerkmals einen
sung auch zu einer Kapitalflut von Investitionen in Start- ausserordentlichen Vorteil gegenüber bestehenden Ge-
ups und neuen Geschäft smodellen. An der Hoffnung schäft smodellen erbringen oder diese gar überflüssig
und am Geld fehlt es meist (noch) nicht, um das «Uni- machen können.
corn» zu finden. Zu gross ist der Digitalisierungsbedarf
bei der Effizienzsteigerung und der Kostenoptimierung Der vorliegende Artikel hat keinen Anspruch auf Vollstän-
bestehender Prozesse. Auch Versuche, komplett neue digkeit und die Meinungen über einzelne Initiativen gehen
Geschäft smodelle mit disruptivem Potenzial zu entwi- auch innerhalb von JLL auseinander.
ckeln, profitieren erheblich vom Vorhandensein und
der Geduld der Kapitalgeber. «Proptech» lautet das ent- Transaktionen: Digitaler Marktplatz vs. digitale
sprechende Schlagwort in der Immobilienbranche. Transaktion
Digitale Marktplattformen gehören zu den Gewinnern
Immobilienbranche: Abgrenzungen notwendig der letzten Jahre, zumindest diejenigen, die sich eine
Und hier fängt die Schwierigkeit an. Die Immobilien- absolut beherrschende bzw. dominante Position erar-
branche ist fast zu heterogen, um von einer einzigen beiten konnten. Ob Amazon oder Alibaba, die Strahlkraft
Branche zu sprechen. Zu unterschiedlich sind die Be- der «The winner takes it all»-Marktplattformen motiviert
ziehungen zwischen Eigentümer und Nutzer, die Un- zahlreiche Start-ups und etablierte Player, sich über
terschiede von repetitiven Dienstleistungen und indivi- ähnliche Angebote im Immobilienmarkt Gedanken zu
duellen Fragestellungen von Beratern, zu vielfältig die machen.
Beziehungen der rund um eine Immobilie organisierten
Teilnehmer. Abgrenzungen und Triage verschiedener Der derzeit wohl beliebteste Markt für neu eintretende
Tätigkeitsbereiche sind daher unausweichlich, um eine Anbieter im Proptech-Bereich ist derjenige der Liegen-
sinnvolle Einordnung des Digitalisierungsfortschritts zu schaft stransaktionen. Wo sich bis anhin analoge Inter-
ermöglichen. mediäre für den Löwenanteil der hiesigen Immobilien-
transaktionen verantwortlich gezeigt haben, drängen
Im Folgenden wird der Fokus des Status-Reviews auf nun vermehrt Proptech- und Fintech-Start-ups in den
die Bereiche rund um Transaktionen (Kauf, Verkauf, Markt. Allen Teilnehmern gemeinsam, ob aus dem tra-
Vermietung), die Wertfindung von Immobilien und die ditionellen «old economy»-Bereich oder als neu aufge-
Organisation von Arbeitsräumen gelegt. Wo stehen wir, setzte digitale Marktplattform, sind deren Anstrengun-
was scheint Schwierigkeiten zu machen und wo gibt es gen, Prozesse und Abläufe zu optimieren und digital zu
besonders grosse Fortschritte? Es ist für die Beurtei- professionalisieren. Das fängt bei Objekt-Webseiten mit
lung wichtig, zu unterscheiden, ob mithilfe von neuen Nutzerführungen an und geht hin bis zu umfassenden
technischen Möglichkeiten vor allem Prozesse und Ab- Auktionsplattformen, welche fast den gesamten Trans-
läufe optimiert oder gar ersetzt werden oder ob durch aktionsablauf digital anbieten.
Innovationen ganz neue Geschäft smodelle entstehen,16
Bei den neuen Angeboten sollte zwischen reinen Markt- über den in der analogen Welt üblichen Honoraren. Das
plätzen, auf denen sich Angebot und Nachfrage treffen, Gleiche gilt für die Gleichschaltung von Interessen zwi-
aber alle weiteren Schritte individuell vollzogen werden, schen Transaktionsmanager und Immobilieneigentümer.
und solchen, auf denen vor allem die Abwicklungsprozes- So führen ausgerechnet einige digitale Plattformen das
se einer Transaktion digital durchgeführt werden, unter- «Aussenhonorar» wieder ein. Der Anbieter von Immo-
schieden werden. Bei Ersteren dominiert der Anspruch, bilien verlangt dabei vom Käufer die Bezahlung eines
möglichst viele verfügbare Immobilien auf der Plattform Transaktionshonorars. In der Schweiz ist dieses aus der
anbieten zu können. Die anderen versuchen anhand einer «Nachweismäkelei» entstandene Honorarmodell inzwi-
Auswahl von Angebot und Nachfrage, den Verkauf- und schen im professionellen Bereich fast vollständig abge-
Kaufprozess möglichst effizient und digital abzuwickeln. schafft worden. Um Interessenskonflikte zu vermeiden,
Man kann von einer Unterscheidung zwischen digitalem werden heutzutage der Transaktionsberater üblicher-
Marktplatz und digitalen Transaktionen sprechen. weise vom Verkäufer und der käuferseitige Berater vom
Käufer bezahlt.
Die Verlockung ist gross, beides – den Marktplatz und die
digitale Abwicklung – über eine Plattform zu erbringen. Die Digitalisierung hat gezeigt, dass es möglich ist,
Airbnb ist im Grunde eine solche Plattform, welche von beherrschende Marktplätze aufzubauen. «The winner
der Suche des Objekts, der Kommunikation bis über die takes it all» bedeutet aber auch, dass es keine Ränge zu
Bezahlung alles abwickelt. Für Angebot und Nachfrage verteilen gibt. Der Weg zum dominanten Marktplatz ist
auf den Mietermärkten gibt es zahlreiche solche Markt- alles andere als einfach und die negativen Konsequen-
plätze, auch einige sehr etablierte. Weniger verbreitet, da zen bei einem Versagen entsprechend in vielen Fällen
mit mehr Kapitaleinsatz verbunden, sind die Investitions- ruinös. Bei diesem Rennen um dominierende Markt-
märkte. Dies gilt sowohl für die Gesamtheit des Marktes anteile wird schnell ersichtlich, dass ein langer Atem
als auch für spezialisierte Segmente (vom Mehrfamilien- sprich Kapital in ausreichendem Ausmass vorhanden
haus über die Logistikhalle bis über das Geschäft shaus sein muss. Dabei sind die traditionellen Unternehmen,
oder das Hotel). welche sich in einer Transition befinden, mindestens so
gefordert wie die neue Konkurrenz aus dem digitalen
Interessanterweise kommen die Erfolg versprechends- Bereich.
ten Impulse für eine umfassende Plattform aus Zusam-
menschlüssen zwischen Unternehmen mit grossen Bewertungen: Prognostizierte Immobilienpreise
Datenbeständen (Big Data) und Unternehmen, welche anhand von «Big Data»
im Transaktionsbereich digitale Lösungen anbieten kön- Der Bewertungsbereich ist eine weitere Kategorie, in der
nen. Die US-Transaktionsplattform Zillow beispielsweise sich Proptech-Innovationen formieren. Diese reichen von
entstand ursprünglich aus einer Online-Immobilienda- der Optimierung bestehender Bewertungsansätze bis hin
tenbank und hat sich durch zahlreiche Akquisitionen zu zu komplett neuen Bewertungsmethoden.
einer der grössten Online-Verkaufsplattformen entwi-
ckelt. Heute kauft Zillow Immobilien auch selber und Doch der Reihe nach: Nachdem in der letzten Schwei-
vermarktet diese über seine Plattform. Zillow ist also zer Immobilienkrise in den frühen Neunzigerjahren die
nicht mehr nur ein reiner Vermittler, sondern geht be- gemittelte Ertrags- und Substanzwert-Methode ihren
wusst eine Position ein. Tod erlitt, hat sich bei Anlageimmobilien die auf zukünf-
tige Cashflow-Projektionen basierte Discounted-Cash-
In der Schweiz finden sich derzeit Plattformen mit guter flow-Bewertung etabliert. Im Hypothekenbereich finden
Usability und hohem Informationsgehalt nicht notwendi- sich zudem hedonische Modelle, welche Liegenschaften
gerweise an der Spitze der Marktanteile und umgekehrt. aufgrund von durchgeführten Transaktionen und deren
Auch finden sich unter den neueren digitalen Player sol- spezifischen Eigenschaften bewerten. Beiden Methoden
che, welche nicht notwendigerweise günstigere Kon- gemeinsam sind die Analyse der Vergangenheit und der
ditionen aufweisen. So bewegen sich die sogenannten daraus projektierte oder berechnete Wert zum heuti-
«weichen» Kosten wie Transaktions- oder Bewirtschaf- gen Zeitpunkt. Das Universum ist damit allerdings nicht
tungshonorare bei einigen digitalen Playern deutlich ausgeschöpft.17
Modelle, welche die Dynamik auf Nachfrage- und Ange- Workplace Management: Digital betriebene Büro-
botsseite messen, berechnen bereits heute erfolgreich räumlichkeiten
Preise in anderen Industrien. Algorithmenbasiertes Per- Die Optimierung der Arbeitsplatzkosten war schon vor 30
formance Pricing wird u. a. bei der Preisfindung von Ho- Jahren mit der Einführung von «Corporate Real Estate» bei
telübernachtungen, bei Flugpreisen oder Konzertkarten Unternehmen ein Thema. Lange hat sich der Fokus auf die
angewandt. Ein solches Modell ist durchaus auch denk- Kostenseite beschränkt und so ist nicht verwunderlich,
bar für Miet- oder Transaktionspreise. Das Gleiche gilt für dass sich das Corporate Real Estate immer stärker dem
Bewertungsmodelle, welche nicht nur die bestehenden «Procurement», also dem möglichst günstigen Einkauf
Transaktionen miteinbeziehen, sondern aus Geoinforma- von Infrastruktur rund um die Immobilie, angenähert hat.
tionen und diversen weiteren Informationsgrundlagen
ganze Simulationen von zukünftigen Preistrends model- Die neueren (Denk-)Anstösse rund um die Gestaltung
lieren können. Big Data wird sozusagen zur Prognose von von Arbeitsplätzen haben nicht nur mit dem anhaltend
Immobilienpreisen eingesetzt. Bereits bestehen Immobi- starken Wettbewerb um gute Mitarbeitende zu tun, son-
lienmarktplattformen, welche neben dem Angebotspreis dern gehen einher mit einem gesellschaftlichen Wandel,
auch prognostizierte Preisentwicklungen in sechs Mona- der auch vor dem Arbeitsplatz nicht Halt macht. Dank
ten bis zu drei Jahren nennen können. einer fortschreitenden Technologisierung besteht der
Arbeitsplatz längstens nicht mehr aus dem sinnbildli-
Die Entwicklung geht vom «Mark to Market» über «Mark chen Schreibtisch. In einer Zeit, in der von überall aus
to Model» hin zu «Mark to Machine» und der Bewer- gearbeitet werden kann, müssen neue Konzepte her,
tung auf Knopfdruck. Es ist nicht nur der Preisdruck, um Mitarbeitende wieder an Unternehmen zu binden.
der auf der Bewertungsbranche liegt und neue Tech- Es müssen Kommunikationsmöglichkeiten und Räume
nologien und Methoden suchen lässt, sondern auch ausserhalb von E-Mails und Chat Rooms geschaffen wer-
der Wunsch nach der sofortigen Verfügbarkeit von den, um die Werte und Produkte eines Unternehmens
Immobilienpreisen. Der letzte Wechsel von branchen- auch physisch aufleben zu lassen. Dass die Büros von
weiten Bewertungsmethoden erfolgte aber nicht nur erfolgreichen Coworking-Unternehmen eher wie eine
aufgrund neuer Technologien und deren Möglichkeiten. zusammengewürfelte Kombination aus Wohnzimmer,
Ein wichtiger Treiber war auch der Vertrauensverlust Küche und Büro aussehen, ist der sichtbare Ausdruck
in die Bewertungsindustrie nach dem Kollabieren der dieses Wandels, der auch ein Verschmelzen von Arbeits-
Immobilienmärkte. und Nichtarbeitszeit nach sich zieht.
Vor diesem Hintergrund ist es nachvollziehbar, dass In dieser Umgebung sind neue Instrumente gefordert,
sich ausgerechnet in Spanien neue Bewertungsan- um Flächen bedürfnisgerecht zu bewirtschaften. Wenn
sätze unter Anwendung von Big Data und «machine Meetings in Sitzungszimmern häufiger sind als das Arbei-
learning»-Programmen überdurchschnittlich etabliert ten am Pult, ist es verständlich, dass es Messinstrumente
haben. Spanien hat 2006 / 2007 einen der grössten Im- braucht, um den Bedarf und die Auslastung solcher Räu-
mobiliencrashs in Europa erlebt, von dem es sich auch me zu messen. Wenn die Entwicklung einer IT-Applikation
zehn Jahre später noch nicht vollständig erholt hat. immer günstiger wird, ist es nur logisch, dass solche Ins-
Die Bewertungsbranche war ein einfaches Ziel bei der trumente zur Führung, Information und Kommunikation
Schuldzuweisung und kam entsprechend unter Druck. von Mitarbeitenden und Raumbenutzenden eingesetzt
Dennoch gehören die heutigen Bewertungsfirmen in werden. Die Herausforderung liegt in der Umsetzung
Spanien wieder zu den grössten in Europa. Sie haben solcher Konzepte und im Veränderungsmanagement
sich mittlerweile zu hochtechnologisierten IT-Unter- der Unternehmen. U. a. aus diesem Grund erfolgt der
nehmen mit zum Teil über tausend Mitarbeitenden Wandel nicht so schnell, wie dies technologisch mög-
entwickelt. Der Unterschied zum schätzenden Archi- lich wäre. Grossunternehmen belegen daher zunehmend
tekten, welcher den Marktwert durch einen detailliert auch Flächen bei hybriden Coworking-Anbietern. Oft sind
hergeleiteten Substanzwert mit dem durch Daumen- solche Neuerungen einfacher auf der «Grünen Wiese»
peilung ermittelten Ertragswert mischt, könnte kaum durchzuführen als in eine bestehende Organisation zu
grösser sein. implementieren.18
Damit wird auch klar, dass in Zukunft das Workplace Ma- er ist auch noch zusätzlich in vier Landessprachen un-
nagement mehr ist als die Vermietung und Möblierung terteilt. Die gleiche Innovation in den USA, in Grossbri-
von Büroflächen. Hier geht es um das optimale Betreiben tannien oder Deutschland verfügt schnell einmal über
von Büroflächen, um Mitarbeitenden, Arbeitgebern und ein hundertfach grösseres Marktpotenzial. Die Heraus-
deren Kunden optimales Arbeiten zu ermöglichen. Die forderung für den Schweizer Proptech-Bereich ist daher
IT hilft in der Umsetzung, die Treiber sind aber gesell- die Skalierbarkeit von Innovationen, das heisst ob diese
schaftliche Veränderungen in unserer Arbeitswelt und auch über die Landesgrenze vertrieben und weltweit eta-
die daraus entstandenen Möglichkeiten. bliert werden können. Um dies zu erreichen, braucht es
nicht nur Kapital in der Innovationsphase, sondern auch
Insofern ist es interessant, festzustellen, dass der aktive für die oftmals wesentlich teurere, internationale Markt-
Betrieb von Immobilien mithilfe von Technologien und entwicklung. Andernfalls besteht die Gefahr, dass die
digitalen Instrumenten sich immer weiter fortsetzt. Aus Schweiz als kleiner fragmentierter Markt von den grossen
Rohbaumieten, die für 15 Jahre vermietet wurden, werden bahnbrechenden Errungenschaften aussen vor gelassen
digital gemanagte Räume, welche um die Gunst ihrer Nut- beziehungsweise einfach überrollt wird.
zer werben und in harter Konkurrenz zueinander stehen.
Die Chance der Schweiz als Innovationshub Jan Ecrt
Schliesslich bleibt noch der Blick von oben auf die CEO Schweiz
Schweiz und die übrigen Länder. Wir haben in der
Schweiz den Vorteil, über sehr gut ausgebildete und Emilia Nenakhova
wache Köpfe zu verfügen, auch in der Immobilienbran- Associate
che. Zudem ist die Verfügbarkeit von Risikokapital für
Innovationen vorhanden. Auf der anderen Seite ist unser Severin Pfeff erli
Immobilienmarkt nicht nur einer der kleineren in Europa, Associate19
Quelle: JLL Quelle: JLL
«Rue de Grand-Pont 6» in Lausanne «Lange Gasse 15» in Basel
JLL war exklusiver Transaktionsberater der Verkäuferin im Jahr 2018. JLL ist externer Schätzungsexperte der AXA Leben AG seit 2013.
Quelle: CP Immo
«Cocoon» in Bussigny
JLL vermarktet für die CP Immo ca. 38’000 m² Bürofl ächen sowie rund 22’600 m²
Lagerfl ächen.
Quelle: JLL
«Avenue des Morgines 8 / 10» in Genf
JLL war exklusiver Transaktionsberater der Verkäuferin im Jahr 2018.
Quelle: Implenia Schweiz AG
«Green Village» in Genf
JLL vermarktet für die Implenia Schweiz AG und den Ökumenischen Rat der Kirchen
ca. 12’000 m² Bürofl ächen.
Quelle: JLL Quelle: JLL
«Avenue de la Paix 5 – 7» in Genf «Avenue des Morgines 8 / 10» in Genf
JLL ist externer Schätzungsexperte der AXA Schweiz seit 2017. JLL war exklusiver Berater der ING bei der Standortsuche (ca. 5’300 m²).20
Quelle: Flughafen Zürich AG
Quelle: Mobimo Holding AG
«THE CIRCLE» beim Flughafen Zürich
JLL ist Lead-Partner der Flughafen Zürich AG für die Vermarktung von ca. 70’000 m² «Wassergasse 42 / 44, 50 / 52 sowie Schochengasse 6» in St. Gallen
Bürofl ächen. JLL ist externer Schätzungsexperte der Mobimo Holding AG seit 2017.
Quelle: Allreal Holding AG
«Richti Areal» in Wallisellen
JLL ist externer Schätzungsexperte der Allreal Holding AG seit 2000.
Quelle: JLL
«Dreikönigstrasse 24 / Beethovenstrasse 33» in Zürich
JLL war exklusiver Transaktionsberater der Verkäuferin im Jahr 2018.
Quelle: JLL
«Blaufahnenstrasse 3 / 6 /6A, Münstergasse 2 / 4, Zwingliplatz 3» in Zürich
JLL vermarktet für den CSA RES Commercial (eine Anlagegruppe der Credit Suisse
Anlagestiftung) ca. 4’600 m² Bürofl ächen.
Quelle: Roger Frei, Zürich Quelle: JLL
«Suurstoffi 22» in Risch-Rotkreuz «Blegistrasse 21 / 23» in Baar
JLL war exklusiver Berater der Anheuser-Busch InBev bei der Standortsuche (ca. 1’500 m²). JLL war exklusiver Transaktionsberater der Verkäuferin im Jahr 2018.Sie können auch lesen
