Aktuelle und zukünftige Entwicklung von Wohnungsleerständen in den Teilräumen Deutschlands - Datengrundlagen, Erfassungsmethoden und Abschätzungen
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Aktuelle und zukünftige Entwicklung
von Wohnungsleerständen
in den Teilräumen Deutschlands
Datengrundlagen, Erfassungsmethoden
und Abschätzungen
Aktuelle und zukünftige Entwicklung von Wohnungsleerständen in den Teilräumen Deutschlands
Aktuelle und zukünftige Entwicklung
von Wohnungsleerständen
in den Teilräumen Deutschlands
Datengrundlagen, Erfassungsmethoden und
Abschätzungen
Ein Projekt des Forschungsprogramms „Allgemeine Ressortforschung“ des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz,
Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) betreut vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) im Bundesamt
für Bauwesen und Raumordnung (BBR).
IMPRESSUM Herausgeber Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBSR) Deichmanns Aue 31 – 37 53179 Bonn Ansprechpartner Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) Alexander Schürt alexander.schuert@bbr.bund.de Matthias Waltersbacher matthias.waltersbacher@bbr.bund.de Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) Referat Stadtumbau Ost und West 11055 Berlin Anja Röding anja.roeding@bmub.bund.de Jacqueline Modes jacqueline.modes@bmub.bund.de Auftragnehmer empirica ag, Berlin Dr. Reiner Braun, Petra Heising, Philipp Schwede Bezugsquelle forschung.wohnen@bbr.bund.de Stichwort: Wohnungsleerstände Stand September 2014 Druck Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung, Bonn Bildnachweis Titelbild: Alexander Schürt, BBSR Nachdruck und Vervielfältigung Alle Rechte vorbehalten Nachdruck nur mit genauer Quellenangabe gestattet. Die vom Auftragnehmer vertretene Auffassung ist Bitte senden Sie uns zwei Belegexemplare zu. nicht unbedingt mit der des Herausgebers identisch.
Liebe Leserinnen und Leser, die Debatten um steigende Mieten und Immobilienpreise in Großstädten und Universitätsstädten über deckt die Tatsache, dass viele andere Kommunen mit Leerstand zu kämpfen haben – nicht nur in peri pheren Regionen. Das BBSR hatte das Forschungsprojekt „Aktuelle und zukünftige Entwicklung von Wohnungsleerständen in den Teilräumen Deutschlands“ beauftragt, um eine Übersicht des Leerstands auf regionalen Märkten zu gewinnen. Die vorliegende Publikation zeigt eindrucksvoll, wo Immobilieneigentümer und Kommunen bereits jetzt vor großen Problemen stehen: aber auch, welche Räume künftig von Leerstand betroffen sein werden. Die Analysen zur Bewertung von Leerstandsursachen und den Szenarien künftiger Trends fußen auf einer umfassenden Bewertung bestehender Daten. Bundesweit weist ein flächendeckendes Monito ring noch Lücken auf. Wichtig ist deshalb auch, Leerstandsdaten der Kommunen hinzuzuziehen, die über verschiedene Quellen und Verfahren erhoben werden. Damit sind häufig räumlich und nach Segmenten differenzierte Informationen vorhanden. Anhand von vier Fallbeispielen konnten wir Erkenntnisse zu Vor teilen und Hemmnissen kleinräumiger Leerstandserhebungen gewinnen. Der Bericht bietet Ihnen Hinweise, wie und mit welchen Akteuren ein dauerhaftes Leerstandsmonitoring bundesweit harmonisiert und ausgebaut werden kann. Für die Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik sind das wichtige Grundlagen. Ich wünsche Ihnen eine anregende Lektüre. Direktor und Professor Harald Herrmann
Inhalt
1 Einführung 5
1.1 Hintergrund 5
1.2 Aktuelle Lage am Wohnungsmarkt 5
2 Abgleich und Bewertung bestehender Leerstandsdaten 6
2.1 Vorbemerkungen 6
2.1.1 Unterschiedliche Leerstandsbegriffe 6
2.1.2 Unterschiedliche Art und Dauer von Leerständen 6
2.2 Leerstandsdaten mit bundesweit flächendeckender Abdeckung 7
2.2.1 Zensus 2011 7
2.2.2 Mikrozensus 11
2.2.3 CBRE-empirica-Leerstandsindex 13
2.2.4 Daten von Wohnungsverbänden (GdW-Statistik) 17
2.2.5 Zwischenfazit zu bundesweit flächendeckenden Daten 18
2.3 Leerstandsdaten mit lokaler Abdeckung 18
2.3.1 Ermittlung des Leerstandes über Ver- und Entsorgungsdaten 18
2.3.2 Begehung 21
2.3.3 Befragung von Wohnungseigentümern 22
2.3.4 Schätzverfahren auf Basis Melderegister und Wohnungsbestandstatistik 23
2.3.5 Abfragen bei kommunalen Funktionsträgern 24
2.3.6 Ausgeprägter Methodenmix 25
2.4 Kernaussagen zu Datenquellen und Methoden 25
3 Analyse von Leerständen in Fallstädten 27
3.1 Stadt Plauen 27
3.1.1 Methode: Flächendeckende Begehung in Geschosswohnungen 27
3.1.2 Ergebnisse 27
3.2 Stadt Halle 28
3.2.1 Methodenmix: Befragung und flächendeckende Begehung 28
3.2.2 Ergebnisse 29
3.3 Stadt Dortmund 30
3.3.1 Methodenmix: Stromzählermethode und Gebäude-/Einwohnerstatistik 30
3.3.2 Ergebnisse 31
3.4 Region Hinterland 32
3.4.1 Methode: Befragung Ortsvorsteher 32
3.4.2 Ergebnisse 32
3.5 Kernaussagen zu Methoden der Fallbeispiele 33
4 Prognose der Wohnungsüberhänge bis 2030 34
4.1 Prognosebasis: Einwohner, Haushalte und Wohnungsnachfrage 36
4.2 Zwischenergebnis: Neubaunachfrage 36
4.3 Ergebnis: Wohnungsüberhang 40
4.4 Gibt es eine neue Leerstandswelle? 46
4.5 Kernaussagen zu aktuellen und künftigen Leerstandsentwicklungen 47
5 Verfahrensvorschläge für eine kontinuierliche Leerstandsbeobachtung 48
6 Fazit und Forderungen: die Folgen des Leerstand entschärfen 49
7 Literaturverzeichnis 51
Einführung 5
1 Einführung
1.1 Hintergrund 1.2 Aktuelle Lage am Wohnungsmarkt
Wohnungsleerstände sind in vielen Städten und Re- Die Zahl der Fertigstellungen ist von über 500 Tau-
gionen ein ernst zu nehmendes Problem – einer- send Wohnungen Ende der 1990er Jahre bis auf
seits für die Kommunen und die betroffenen Quar- knapp unter 160 Tausend Wohnungen im Jahr 2009
tiere, andererseits für die Eigentümer der Gebäude geschrumpft. Nach Schätzungen von empirica hät-
selbst. Das gilt umso mehr, weil es gerade zu einem ten im Zeitraum 2006 bis 2010 rund 650 Tausend und
Trendbruch kommt. In der Vergangenheit sank die allein im Jahr 2012 rund 50 Tausend Wohnungen
Einwohnerzahl. Aufgrund sinkender Haushaltsgrö- mehr gebaut werden müssen.1 Doch angesichts
ßen stieg aber dennoch die Wohnungsnachfrage. sinkender Einwohnerzahl schien die Entwicklung
Künftig ist in immer mehr Regionen Deutschlands der Fertigstellungszahlen lange Zeit gerechtfertigt.
mit sinkenden Haushaltszahlen zu rechnen. Gleich- Dennoch stieg die Nachfrage. Zunächst vor allem,
zeitig drohen die Unterschiede zwischen Regionen weil die Zahl der Haushalte trotz des allgemeinen
und Teilmärkten vor allem durch ausbildungs- und Bevölkerungsrückganges zunahm. Mittlerweile
arbeitsmarktorientierte Wanderungen anzuwach- aber vor allem wegen der Binnenwanderung, die
sen. Eine kontinuierliche, flächendeckende Leer- in den Zuwanderungsregionen zu Wohnungseng-
standsbeobachtung wird daher immer wichtiger. pässen führte. Aktuell haben aber auch die Außen
wanderungsgewinne zugelegt.
Es gibt jedoch bisher in Deutschland keine kontinu-
ierliche, amtliche Datenerfassung zum Wohnungs- Rein rechnerisch gibt es in Deutschland insgesamt
leerstand. Hinzu kommt, dass die regionalen und ausreichend viele Wohnungen, allerdings teilwei-
nicht-amtlichen Erhebungen unterschiedliche De- se am falschen Ort oder in der falschen Qualität. In
finitionen von „Leerstand“ oder „Leerstandsquote“ vielen Schrumpfungsregionen sinken erstmalig in
nutzen. Daher hatten das BBSR und das BMVBS der Nachkriegszeit die Haushaltszahlen.2
(heute BMUB) das Forschungsprojekt „Aktuelle
und zukünftige Entwicklung von Wohnungsleer- Trotzdem findet auch dort noch Neubau statt. Zah-
ständen in den Teilräumen Deutschlands“ bei em- lungskräftige Nachfrager suchen Qualitäten, die
pirica in Auftrag gegeben. Die Studie untersucht, der Wohnungsbestand zurzeit nicht erfüllt. Das (1)
wie Wohnungsleerstände gemessen, künftige Leer- Problem: Jede neue, zusätzliche Wohnung erhöht Die BBSR-Wohnungsmarkt-
standsrisiken abgeschätzt und bestehende Leer- hier den Leerstand weiter. Ganz anders in Zuwan- prognose 2025 (obere Varian-
stände minimiert werden können. derungsregionen. Hier hinkt das Angebot neuer te) kommt zu einer ähnlichen
Wohnungen der steigenden Nachfrage hinterher. Größenordnung.
Die Preise steigen, der Leerstand sinkt – soweit
Korrekturen beim Zensus 2011 dies noch möglich ist. Mangel in den einen und (2)
Überfluss in den anderen Regionen prägen daher Laut Mikrozensus sind z. B. im
Es ist zu beachten, dass sich alle Angaben mit das aktuelle Bild der deutschen Wohnungsmärk- Zeitraum 2008 bis 2012 die
Quelle „Zensus 2011“ auf die Veröffentlichun- te. Aber selbst in den heutigen Wachstumsregio- Haushaltszahlen in den Regio-
gen vom Mai 2013 beziehen; die Wohnungs- nen ist Vorsicht geboten. Denn langfristig könnten nen Schleswig-Holstein Nord
bestands- und Leerstandszahlen wurden je- auch diese Regionen nach und nach Einwohner und Südwest, Bremen-Um-
doch nach Redaktionsschluss dieser Studie einbüßen und Nachfrager verlieren. land, Braunschweig, Hildes-
von Destatis im Mai 2014 nochmal revidiert. heim, Westpfalz, Ostwürttem-
Dadurch sank die gemessene Zahl an Woh- berg, Oberfranken-Ost, Do-
nungen in Wohngebäuden von ursprünglich nau-Iller (BY), Lausitz-Spree,
39,4 auf 38,8 Mio. Einheiten und der Leerstand Altmark, Magdeburg, Halle,
von 1,72 auf 1,70 Mio. Einheiten. Im Ergebnis Anhalt-Bitterfeld-Wittenberg,
stieg die gemessene Leerstandsquote von zu- Mittleres Mecklenburg-Ros-
nächst 4,36 % auf 4,39 % leicht an (West: von tock und Vorpommern um rund
3,63 % auf 3,65 %; Ost: 7,00 % auf 7,01 %). 2 % oder mehr gesunken.
6 Aktuelle und zukünftige Entwicklung von Wohnungsleerständen in den Teilräumen Deutschlands
2 Abgleich und Bewertung bestehender
Leerstandsdaten
2.1 Vorbemerkungen Wohnungsleerstand in Deutschland erhält man
nicht durch eine der vorgestellten Methoden al-
2.1.1 Unterschiedliche Leerstandsbegriffe lein, sondern durch eine plausible Kombination.
Wohnungsleerstand hat viele Facetten. Üblicher- 2.1.2 Unterschiedliche Art und Dauer von
weise gilt eine Wohnung als „leer stehend“, wenn Leerständen
sie nicht bewohnt wird. Eine eindeutige Definition
gibt es aber nicht. Wenn von Wohnungsleerständen Eine hohe Leerstandsdauer hat Folgewirkungen.
oder Leerstandsquoten die Rede ist, ist zur Inter- Volkswirtschaftlich besteht die Gefahr eines „An-
pretation immer eine Erläuterung des Leerstands- steckens“ gesunder Bestände, wenn das Image
begriffes erforderlich: oder die Attraktivität eines Gebietes darunter leidet
(siehe Fallbeispiel Plauen). Betriebswirtschaftlich
• Handelt es sich nur um dauerhaft oder auch vo-
ist Leerstand ein Kostenfaktor, weil keine Mietein-
rübergehend ungenutzte Wohnungen?
nahmen erzielt werden, aber dennoch Bewirtschaf-
• Zählt die normale Fluktuationsreserve dazu? tungskosten anfallen. Städtebauliche Auswirkun-
gen bestehen darin, dass die Instandhaltungsin-
• Zählen auch untergenutzte Eigentümerwohnun-
vestitionen umso mehr zurück gefahren werden,
gen oder nur Mietwohnungen dazu?
je höher der Leerstand ansteigt. Es kommt zu ei-
• Gelten auch Wohnungen als leer stehend, für nem zunehmenden baulichen Verfall. Im Ergebnis
die Miete bezahlt wird? entstehen Lücken an Blockrändern, gehen wich-
tige städtebauliche Kanten verloren und wird die
• Bezugsgröße der Leerstandsquote: alle Woh-
Stadtstruktur perforiert.
nungen, Geschosswohnungen oder nur
Mietwohnungen?
Die Dauer von Leerständen steht in engem Zusam-
menhang mit deren Ursache:
Die „richtige“ Definition hängt vom Verwendungs-
zweck ab: Leerstand in Zweit-/Ferienwohnungen • Marktbedingter Leerstand (Wohnungsangebot
kann unproblematisch sein. Für einen Investor spie- > Wohnungsnachfrage) kann kurz oder lang an-
len nur „marktaktive“ – also schlecht vermarktbare dauern und überschneidet sich mit dem fluktu-
– Leerstände eine Rolle. Für Stadtplaner sind auch ationsbedingten Leerstand. Je länger der Leer-
Bauruinen und abrissreife Gebäude ein Problem. stand, desto eher konzentriert er sich räumlich
oder in bestimmten Objekttypen (z. B. unsani-
Entsprechend variabel sind die Erhebungsmetho- erte Objekte).
den: Gelten Wohnungen als leer, wenn bei einer
• Der fluktuationsbedingte Leerstand (Umzü-
Begehung niemand angetroffen wird, dann wer-
ge) steigt mit dem marktbedingten Leerstand:
tet man auch un(ter)genutzte Zweitwohnungen als
je mehr Leerstand, desto schwieriger die
Leerstand. Ähnlich wirken verbrauchsabhängige
Wiedervermietung.
Erhebungsmethoden (Minderverbrauch bei Strom,
Wasser, Heizung etc.). Wenn nur marktaktive Miet- • Baubedingter Leerstand (Ruinen/Sanierungs-
wohnungen als Leerstand zählen sollen, müssen stau) kann sehr lange andauern, z. B. in Ost-
Mieter- oder Vermieter zur Existenz eines Mietver- deutschland zu großen Teilen schon seit den
trags befragt werden. Leicht stößt hier auch die 1990er Jahren.
amtliche Statistik an ihre Grenzen: Amtliche Leer-
• Rückbaubedingter Leerstand (systematisch ge-
standserhebungen im Rahmen von Zensen (Befra-
lenkter Leerzug) entsteht durch gezielten Leer-
gung) und Mikrozensen (Begehung) gehen nicht
zug mit dem Ziel eines Abrisses. Diese Wohnun-
anders vor.
gen können dann in Einzelfällen auch zwei bis
drei Jahre leer stehen.
Aufgrund der Vielfalt an Ansätzen und Methoden
kann sich auch die vorliegende Studie nicht auf ei-
nen Leerstandsbegriff beschränken. Vielmehr geht
es darum, ein Verständnis für die unterschiedli-
chen Erhebungsmethoden zu entwickeln und die
jeweiligen Vor- und Nachteile transparent zu ma-
chen. Den größten Aussagegehalt zum aktuellen
Abgleich und Bewertung bestehender Leerstandsdaten 7
Tabelle 1
Datenquellen für bundesweit flächendeckende Leerstandsquoten
Methodik Ergebnisse
Quelle Maß Basis Umfang D West Ost Ost* Berlin
Zensus 2011 (Z11) Vollerhebung 4,4 % 3,6 % 7,0 % 8,0 % 3,5 %
total A
darunter: Geschosswohnungen 5,2 % 4,0 % 8,6 % 10,6 % 3,6 %
Mikrozensus 2010** (MZ) total B1 1 % Stichprobe 8,4 % 7,6 % 11,2 % 12,2 % 7,5 %
CBRE-empirica-Leerstandsindex
Stichprobe
markt-
CEL 2011 B2 (ca. 4 % aller 3,4 % 2,7 % 5,3 % 6,5 % 2,3 %
aktiv
Geschosswhg.)
CEL 2012 3,3 % 2,6 % 5,0 % 6,3 % 2,0 %
GdW-Unternehmen
Vollerhebung
2011 total C 5,0 % 2,7 % 8,0 % 9,7 % 2,7 %
(nur Mitglieder)
2012 4,7 % 2,5 % 7,7 % 9,4 % 2,4 %
A: Wohnungen in Wohngebäuden laut Wohnungszählung
B1: Wohnungen laut Wohnungsfortschreibung
B2: Geschosswohnungen laut Wohnungsfortschreibung (CBRE)
C: Wohnungen von Mitgliedsunternehmen inkl. für dritte verwaltete Wohnungen
*ohne Berlin **plausibilisierte und gewichtete Leerstände
Quelle: Destatis (MZ und Zensus zum Stand Mai 2013), GdW, CEL, empirica
2.2 Leerstandsdaten mit bundesweit 2.2.1.1 Methodik
flächendeckender Abdeckung
Mit dem Zensus 2011 wurde erstmals seit der Wie-
Insgesamt gibt es vier Quellen für bundesweit flä- dervereinigung zum Stichtag 9. Mai 2011 eine ge-
chendeckende Leerstandsquoten (vgl. Tabelle 1). samtdeutsche Wohnungszählung durchgeführt.
Die Ergebnisse sind allerdings nicht ohne weite- Die letzte Zählung stammt in den neuen Bundes-
res vergleichbar. Unterschiede ergeben sich vor ländern aus dem Jahr 1995 und in der alten Bun-
allem hinsichtlich des Leerstandsbegriffes (total, desrepublik aus dem Jahr 1987. Der Zensus ist eine
nur marktaktiv) und der Beobachtungsmenge (Voll registergestützte Vollerhebung aller Wohnungen,
erhebung, Stichprobe), aber auch der Bezugsba- wobei alle 17,5 Millionen Eigentümer bzw. Verwal-
sis zur Berechnung der Leerstandsquote (Zäh- ter postalisch befragt wurden. Dabei bestand Aus-
lung, Fortschreibung, alle oder nur Teilsegmente kunftspflicht, so dass eine Rücklaufquote von nahe
des Bestandes). Deswegen schwanken die für das 100 % unterstellt werden kann. Die wichtigsten Er-
Jahr 2010/11 gemessenen Leerstandsquoten für hebungsmerkmale waren:
Deutschland zwischen 3,4 % und 8,4 %.
• Gebäude (Art, Anzahl Wohnungen, Baujahr, Ei-
gentümer, Heizungsart)
Im Folgenden werden die vier Datenquellen,
ihre Erhebungsmethoden sowie die gemesse- • Wohnung (Art der Nutzung, Raumzahl,
nen Leerstandsquoten vorgestellt. Als Referenz Wohnfläche)
dient der Zensus 2011, weil er als einziger eine
aktuelle Vollerhebung aller Leerstände repräsen-
Definition Zensus 2011
tiert. Bezugsbasis sind jeweils die Wohnungen in
Wohngebäuden. Totaler Leerstand (sowohl Geschosswohnungen als auch Eigenheime) =
Marktaktiver Leerstand + Nicht-Marktaktiver Leerstand
2.2.1 Zensus 2011
Nicht-Marktaktiver Leerstand =
Ruinen und dysfunktionale Leerstände, die nicht kurzfristig aktivierbar sind so-
Es ist zu beachten, dass sich alle Angaben mit wie nicht dauerhaft bewohnte Wohnungen.
Quelle „Zensus 2011“ auf die Veröffentlichun-
Verzerrung: Rücklaufprobleme, da Eigentümerbefragung
gen vom Mai 2013 beziehen; die Wohnungs-
bestands- und Leerstandszahlen wurden je- Umfang: Vollerhebung
doch nach Redaktionsschluss dieser Studie
Bezugsbasis: Wohnungen laut Wohnungszählung
von Destatis im Mai 2014 nochmal revidiert.8 Aktuelle und zukünftige Entwicklung von Wohnungsleerständen in den Teilräumen Deutschlands
Kritische Würdigung z. B. nicht im Detail, ob die Mieter tatsächlich noch
in einer Wohnung wohnen, oder nicht möglicher-
Im Unterschied zu früheren Wohnungszählungen weise bereits ausgezogen sind. Denn gerade bei
(z. B. GWZ 1987) lag die Zahl der im Zensus 2011 re- Umzügen in eine andere Wohnung kann es vorkom-
cherchierten Wohnungen zunächst höher als in der men, dass Haushalte in einem Übergangszeitraum
amtlichen Fortschreibung des Wohnungsbestands. für zwei Wohnungen Miete bezahlen, aber nur eine
Dies verwunderte, weil die Fortschreibung „übli- der beiden Wohnungen bewohnen. Es gibt also den
cherweise“ den Zugang (Fertigstellungen) ganz Fall, dass eine Wohnung offenkundig unbewohnt
gut erfasst, aber den Abgang (Abriss, Zusammen- ist (diese würde im Mikrozensus als „leer stehend“
legung, Umnutzung) eher unterschätzt. Deswegen diagnostiziert werden), im Zensus gilt sie aber als
lagen frühere Zählungen meist deutlich unter der „vermietet“.4 Insofern sind allein aufgrund der un-
Fortschreibung. Eine Revision der Zensuszahlen terschiedlichen Erhebungsmethoden Unterschiede
durch Destatis im Mai 2014 führte jedoch zu einer im Leerstand zu erwarten.
Korrektur nach unten, so dass jetzt plausiblere Er-
gebnisse vorliegen. Die neuen Werte konnten in der 2.2.1.2 Ergebnisse
Studie jedoch nicht mehr berücksichtigt werden.3
Die ersten Veröffentlichungen zum Zensus 2011
Bislang ist bekannt, dass im Zensus Antwortaus- sind am 31. Mai 2013 erschienen. Demnach ste-
fälle zu ganzen Gebäuden aufgetreten sind, wenn hen in Deutschland 1,7 Mio. Wohnungen in Wohn-
zu einem Gebäude keine Auskunftspflichtigen (Ei- gebäuden oder 4,4 % des Bestandes leer (vgl. Ta-
gentümer oder Verwalter) recherchiert werden belle 2). Knapp zwei Drittel davon (1,1 Mio. Woh-
konnten oder wenn keine Angaben zum Gebäude nungen) befinden sich im Westen, die restlichen 0,5
vorlagen. Allerdings dürften weniger die Antwor- Mio. Leerstände im Osten (inkl. Berlin 0,6 Mio.). Die
tausfälle im Zensus zu Abweichungen von ande- Leerstandsquote im Westen liegt bei 3,6 %, im Osten
(3) ren Statistiken geführt haben (z. B. vom Mikrozen- bei 8,0 %. Hier werden nur Wohnungen in Wohnge-
Zudem wurde der (melde sus 2010), sondern vielmehr die unterschiedlichen bäuden betrachtet, da nur in dieser Abgrenzung Ei-
registergestützte!) Zensus Erhebungsmethoden und Abgrenzungsprobleme. genheimen und Geschosswohnungen unterschie-
2011 erstmals ohne Totaler- den werden können.
fassung der Haushalte und Besonders auffällig sind die Unterschiede in der
Personen durchgeführt, so Leerstandsquote zwischen Zensus (4,4 %) und Mik- Die höchste Leerstandsquote im Vergleich der Bun-
dass von dieser Seite nur ein- rozensus (8,4 %; vgl. Abschnitt 3.2.2). Die Erhebungs- desländer wurde in Sachsen mit 9,9 %, die nied-
geschränkte Vergleiche mit methodik im Zensus basiert jedoch auf einer schrift- rigste in Hamburg mit 1,5 % festgestellt. Im Städ-
früheren Zählungen mög- lichen Befragung der Eigentümer oder Verwalter, tevergleich schneiden Chemnitz (13,7 %), Leipzig
lich sind. während der Leerstand im Mikrozensus durch Be- (12,1 %) sowie Halle/Saale (11,5 %) am schlech-
gehung der Interviewer erhoben wird. Daraus er- testen ab und Oldenburg (1,5 %), Hamburg (1,5 %)
(4) gibt sich, dass durch den Zensus gar nicht genau sowie Münster (1,6 %) am besten. Gemessen an
Beim Mikrozensus werden gesagt werden kann, ob eine Wohnung wirklich im den unterschiedlichen Eigentumsformen stehen
Wohnungen als leerstehend landläufigen Sinne bewohnt ist bzw. bei einer In- die kommunalen Wohnungen am häufigsten leer
erfasst, wenn die Bewohner terviewerbefragung als bewohnt erkannt werden (13,8 % in ostdeutschen bzw. 5,3 % in westdeut-
nicht angetroffen werden und würde. In der Folge haben Auskunftspflichtige mut- schen Flächenländern), gemessen an der Wohn-
der äußerliche „Anschein“ ei- maßlich immer dann „vermietet“ angegeben, solan- fläche die kleinen Wohnungen mit weniger als
nes Leerstands besteht (vgl. ge ein Mietvertrag bestand. Gerade Wohnungsun- 40qm (13,4 % in ostdeutschen bzw. 7,2 % in west-
Abschnitt 3.2.2). ternehmen mit einem großen Bestand wissen aber deutschen Flächenländern).
Tabelle 2
Leerstand im Zensus 2011
D West Ost Ost* Berlin
Wohnungen in Wohngebäuden
Quote 4,4 % 3,6 % 7,0 % 8,0 % 3,5 %
Anzahl 1.720.083 1.119.944 600.139 535.991 64.148
nachrichtl.: Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden
Quote 4,5 % 3,7 % 7,1 % 8,1 % 3,5 %
Anzahl 1.848.568 1.215.605 632.963 566.001 66.962
*ohne Berlin
Quelle: Destatis (Zensus zum Stand Mai 2013)Abgleich und Bewertung bestehender Leerstandsdaten 9
Tabelle 3
Leerstandsvergleich MFH vs. EZFH im Zensus 2011
Nur Wohnungen in Wohngebäuden
D West Ost Ost* Berlin
insgesamt 4,4 % 3,6 % 7,0 % 8,0 % 3,5 %
Geschosswohnungen (MFH) 5,2 % 4,0 % 8,6 % 10,6 % 3,6 %
… Abw. von insg. +0,8 Pkte. +0,4 Pkte. +1,6 Pkte. +2,6 Pkte. +0,1 Pkte.
Eigenheime (EZFH)** 3,3 % 3,2 % 4,0 % 4,1 % 2,7 %
… Abw. von insg. -1,1 Pkte. -0,4 Pkte. -3 Pkte. -3,9 Pkte. -0,8 Pkte.
*ohne Berlin **Wohngebäude mit ein oder zwei Wohnungen
Quelle: Destatis (Zensus zum Stand Mai 2013)
2.2.1.3 Regionaler Leerstandsvergleich: desto höher sind aktuell die Leerstandsquoten für
Geschosswohnung vs. Eigenheime Geschosswohnungen im Vergleich zu denen in
Eigenheimen. (5)
Die Leerstände in Geschosswohnungen und Eigen- Auf der Ebene von Kreisen
heimen unterscheiden sich im Niveau ganz erheb- Insgesamt streuen die Leerstandsquoten auf Krei- kann eine lineare Trendlinie
lich. Bundesweit liegt die Quote bei Geschosswoh- sebene im Osten zwischen 1,7 % in Jena und 18,5 % geschätzt werden (y = -15,96x
nungen mit 5,2 % knapp einen Prozentpunkt über in Dessau-Roßlau für Geschosswohnungen (MFH) + 1,5451), die eine schwa-
dem Durchschnitt und bei Eigenheimen mit 3,3 % sowie zwischen 1,2 % in Neubrandenburg und 6,0 % che Korrelation aufweist (R² =
gut einen Punkt darunter. Im Westen sind die Leer- im Vogtland für Eigenheime (EZFH). Im Westen lie- 0,2953). Dabei ist x= Bevölke-
standsunterschiede zwischen Eigenheimen und gen die Werte zwischen 1,3 % in Oldenburg und rungstrend im Zeitraum 2006-
Geschosswohnungen mit jeweils knapp plus/mi- 13,4 % in Salzgitter für MFH sowie zwischen 1,2 % 11 und y = Relation von MFH-
nus einem halben Punkt geringer als im Osten (ohne in Vechta und 5,7 % in Kusel für EZFH. Leerstand zu EZFH-Leerstand.
Berlin); dort liegen die Abweichungen vom Mittel-
wert bei fast plus drei (MFH) bzw. knapp minus vier
(EZFH) Punkten (vgl. Tabelle 3).
Auch auf Kreisebene zeigt sich, dass die Korrelation
zwischen leer stehenden Eigenheimen und leer ste- Kasten 1
henden Geschosswohnungen im Westen (R2=0,41) Lesebeispiel für Abbildung 1
deutlich höher ist als im Osten (R2=0,25). Insbeson-
dere liegt die Leerstandsquote von Geschosswoh- West: Im Mittel beträgt die Leerstandsquote von Geschosswohnungen (MFH)
nungen im Westen bei etwa dem 1,46-fachen der Ei- das 1,4594-fache der Leerstandsquote von Eigenheimen (EZFH). Exakt gilt die-
genheime, im Osten dagegen beim 2,64-fachen (vgl. ses Verhältnis aber nur für Kreise, die sehr Nahe der linearen Anpassungs-
lineare Anpassungslinie in Abbildung 1). linie liegen, z. B. der Kreis Kusel. Dort stehen 5,7 % aller EZFH und 8,4 % aller
MFH leer, das Verhältnis beträgt also 8,4/5,7=1,47≈1,46. Der Kreis Salzgitter ist
Abweichungen von dieser „Regel“ gibt es im Osten dagegen ein Ausreißer, hier stehen 3,1 % aller EZFH und 13,4 % aller MFH leer,
wie im Westen. Weichen die Beobachtungen mehr das Verhältnis beträgt 13,4/3,1=4,32>1,46 und liegt damit weit mehr als 50 %
als 50 % von der linearen Anpassungslinie ab, wer- von der Anpassungslinie entfernt. Insbesondere ist der Kreis Salzgitter ein
den sie als Ausreißer bezeichnet. Ausreißer nach Ausreißer „nach oben“, d. h. gemessen am EZFH-Leerstand stehen untypisch
oben sind z. B. die Kreise Salzgitter, Neumünster viele Geschosswohnungen leer. Der Kreis Böblingen ist dagegen ein Ausrei-
und Helmstedt im Westen oder Frankfurt/O., Spree- ßer „nach unten“.
Neiße und Dessau-Roßlau im Osten – also eher
Schrumpfungsregionen. Ausreißer nach unten sind Ost: Im Mittel beträgt die Leerstandsquote von Geschosswohnungen (MFH)
die kreisfreien Städte München, Karlsruhe und Re- das 2,6393-fache der Leerstandsquote von Eigenheimen (EZFH). Exakt gilt die-
genburg im Westen oder Jena und Potsdam, aber ses Verhältnis aber nur für Kreise, die sehr Nahe der linearen Anpassungsli-
auch die Landkreise Nordhausen und Hildburg- nie liegen, z. B. der Altmarkkreis Salzwedel. Dort stehen 5,4 % aller EZFH und
hausen im Osten – also überwiegend, aber nicht 14,3 % aller MFH leer, das Verhältnis beträgt also 5,4/14,3=2,65≈2,64. Der Kreis
ausschließlich Wachstumsregionen. Hier liegt die Dessau-Roßlau ist dagegen ein Ausreißer, hier stehen 3,2 % aller EZFH aber
Leerstandsquote von Geschosswohnungen zum 18,5 % aller MFH leer, das Verhältnis beträgt also 18,5/3,2=5,78>2,64 und liegt
Teil sogar unter der Quote von Eigenheimen. Gene- damit weit mehr als 50 % von der Anpassungslinie entfernt. Insbesondere ist
rell kann zumindest ein schwach signifikanter Zu- der Kreis Dessau-Roßlau ein Ausreißer „nach oben“, d. h. gemessen am EZFH-
sammenhang zwischen Bevölkerungstrend und Re- Leerstand stehen untypisch viele Geschosswohnungen leer. Die kreisfreie
lation der beiden Leerstandsmaße festgestellt wer- Stadt Jena ist dagegen ein Ausreißer „nach unten“.
den.5 Fazit: je stärker die Bevölkerung schrumpft,10 Aktuelle und zukünftige Entwicklung von Wohnungsleerständen in den Teilräumen Deutschlands
Abbildung 1
Regionale Korrelation MFH vs. EZFH 2011
Lesebeispiel s. Kasten 1
West, Landkreise und kreisfreie Städte
16,0 %
14,0 %
Salzgitter
Pirmasens
Wunsiedel
12,0 %
Helmstedt LK Hof
Northeim
10,0 % Stadt Hof
Leerstand MFH
Kusel
8,0 % Z11
Neumünster Calw
Ausreisser*
6,0 % Linear (Z11)
y = 1,4594x
4,0 % R = 0,41489
Rems-Murr-Kreis
Böblingen
Regens-
2,0 % KA burg
Vechta MS
HH M
Erlangen
Speyer
Oldenburg
*lineare Trendkurve
0,0 % +/- 50%
0,0 % 2,0 % 4,0 % 6,0 %
Leerstand EZFH
Ost, Landkreise und kreisfreie Städte
20,0 %
Dessau-Roßlau
Görlitz
18,0 %
Spree-Neiße Vogtland
16,0 % Chemnitz
Altmarkkreis Salzwedel
14,0 %
Schwerin
12,0 %
Leerstand MFH
10,0 % Z11
Frankfurt/O.
Ilm-Kreis Ausreisser*
8,0 % Saalfeld-
Rudolstadt Linear (Z11)
Hildburghausen
6,0 % Sömmerda y = 2,6393x
Neubranden-
burg HRO Dresden Nordhausen R = 0,25289
4,0 %
Potsdam
2,0 %
Jena
0,0 % *lineare Trendkurve
+/- 50%
0,0 % 2,0 % 4,0 % 6,0 % 8,0 %
Leerstand EZFH
Z11 = Werte aus Zensus 2011;
Ausreisser = Werte aus Zensus 2011, die mehr als 50 % von der Trendlinie entfernt liegen
Fadenkreuz = Durchschnittswerte für West bzw. Ost
Quelle: Destatis (Zensus zum Stand Mai 2013)Abgleich und Bewertung bestehender Leerstandsdaten 11
2.2.2 Mikrozensus
Definition Mikrozensus
2.2.2.1 Methodik Totaler Leerstand (sowohl Geschosswohnungen als auch Eigenheime) =
Marktaktiver Leerstand + Nicht-Marktaktiver Leerstand
Der Mikrozensus (MZ) ist eine Ein-Prozent-Stich-
Nicht-Marktaktiver Leerstand =
probe der Haushalte in Deutschland, die jährlich
Ruinen und dysfunktionale Leerstände, die nicht kurzfristig aktivierbar sind
durchgeführt wird. Alle vier Jahre – zuletzt 2010
sowie nicht dauerhaft bewohnte Wohnungen.
– werden im Rahmen dieser Erhebung auch In-
formationen über das Wohnen erfasst und Woh- Verzerrung: z. T. werden Wohnungen fälschlicherweise als leer stehend erfasst.
nungsleerstände veröffentlicht.6 Da der Mikrozen-
Umfang: Stichprobe (1 % aller Haushalte)
sus eine Haushaltsbefragung ist, können in leer
stehenden Wohnungen keine Interviewpartner an- Bezugsbasis: Wohnungen laut Wohnungsfortschreibung
getroffen werden. Deswegen wird der Leerstand
indirekt gemessen.
Definition: Unbewohnte/leer stehende Wohnung 2.2.2.2 Ergebnisse und Vergleich mit Zensus
Eine Wohnung gilt im MZ als unbewohnt/leer ste- Zuletzt standen im Jahr 2010 laut Mikrozensus in
hend, wenn sie zum Zeitpunkt der Erhebung vom In- Deutschland 3,3 Mio. Wohnungen oder 8,4 % des
terviewer als unbewohnt/leerstehend identifiziert Bestandes leer (vgl. Tabelle 4). Die Leerstandsquo-
wurde. Ob sie zu diesem Zeitpunkt wirklich leer te im Westen wurde mit 7,6 % gemessen, im Osten
steht, ist für den Interviewer nicht erkennbar.7 Ur- (ohne Berlin) mit 12,2 %. Ein Vergleich dieser Er-
sachen für eine Fehlscheinschätzung wären z. B. gebnisse mit den neuesten Zahlen des Zensus 2011
lange Abwesenheit der Bewohner (Urlaub, Krank- zeigt eine Überschätzung um etwa das Doppelte
heit) sowie umzugsbedingter vermeintlicher8 Leer- (Relation 1,9). Etwa jede zweite Wohnung wird im
stand. Darüber hinaus ist nicht jede unbewohnte MZ also fälschlicherweise als unbewohnt ausge-
Wohnung ein Leerstand. Das gilt vor allem, wenn wiesen. Im Osten (ohne Berlin) fällt die Überschät- (6)
noch Miete bezahlt oder die Wohnung als Ferien-/ zung geringer aus, insbesondere bei Geschoss- Faktisch wird der Leerstand
Freizeitwohnung genutzt wird. wohnungen (Relation 1,5). als Begehungsergebnis jähr-
lich erfasst – hochgerechnet
In der Praxis entscheiden die Interviewer individu- Wie beim Zensus unterscheiden sich auch beim auf den Wohnungsbestand je-
ell vor Ort, ob eine Wohnung leer steht oder nicht. Mikrozensus die Leerstände in Geschosswohnun- doch nur alle 4 Jahre. Sonder-
Dabei wird vom Interviewer eingeschätzt, ob die gen und Eigenheimen sehr deutlich. Bundesweit auswertungen der im Stich-
Wohnung unbewohnt aussieht (keine Vorhänge, liegt die Quote bei Geschosswohnungen mit 9,6 % probenplan des Mikrozensus
Klingel-/Briefkastenschilder). Ggf. fragt der Inter- gut einen Prozentpunkt über dem Durchschnitt und als unbewohnt ausgewiese-
viewer auch bei anderen Bewohnern im Haus oder bei Eigenheimen mit 7,0 % reichlich einen Punkt da- nen Wohnungen für die MZ-
Nachbarn nach. Sofern der Interviewer unsicher runter. Im Westen sind die Unterschiede zwischen Jahrgänge 2005 – 2011 wei-
ist, meldet er dies dem Statistischen Landesamt. Leerstandsquote MFH und EZFH mit jeweils plus/ sen jedoch – gemessen am
Dies ist berechtigt, im Melderegister der Kommu- minus knapp einem Punkt geringer als im Osten Zensus 2011 – keine ausrei-
nen zu recherchieren. (ohne Berlin); dort liegen die Abweichungen bei gut chende Güte auf. Repräsenta-
plus drei (MFH) bzw. fast minus fünf (EZFH) Punkten. tive, jährliche Leerstandsinfor-
mationen lassen sich daraus
nicht ableiten.
Tabelle 4 (7)
Leerstandsvergleich MFH vs. EZFH im Mikrozensus 2010 Quelle: „Bauen und Woh-
nen, Mikrozensus – Zusatz-
D West Ost Ost* Berlin
erhebung 2010: Bestand und
insgesamt 8,4 % 7,6 % 11,2 % 12,2 % 7,5 % Struktur der Wohneinheiten;
Relation zu Zensus 1,9 2,1 1,6 1,5 2,1 Wohnsituation der Haushalte“
Geschosswohnungen (MFH) 9,6 % 8,3 % 13,2 % 15,4 % 7,7 %
… Abw. von insg. +1,2 Pkte. +0,7 Pkte. +2 Pkte. +3,2 Pkte. +0,2 Pkte. (8)
Relation zu Zensus 1,8 2,1 1,5 1,5 2,2 Die Wohnung ist unbewohnt,
Eigenheime (EZFH)** 7,0 % 6,9 % 7,5 % 7,6 % 5,6 % weil der Haushalt schon aus-
… Abw. von insg. -1,4 Pkte. -0,7 Pkte. -3,7 Pkte. -4,6 Pkte. -1,9 Pkte. bzw. noch nicht eingezo-
Relation zu Zensus 2,1 2,1 1,9 1,9 2,0 gen ist. Sie ist aber vermietet
*ohne Berlin **Wohngebäude mit ein oder zwei Wohnungen und daher im wohnungswirt-
schaftlichen Sinne kein Leer-
Quelle: Destatis (MZ und Zensus zum Stand Mai 2013) stand.12 Aktuelle und zukünftige Entwicklung von Wohnungsleerständen in den Teilräumen Deutschlands
Abbildung 2
Regionale Korrelation Zensus 2011 vs. MZ 2010
EZFH, Raumordnungsregionen (ROR)
12,0 %
ROR Mittl. Meck-
lenburg/Rostock ROR Trier ROR Osthessen
10,0 %
ROR Altmark
ROR Ob.Laus.
ROR Bonn Ni.Schlesien
8,0 %
ROR Köln
Leerstand EZFH MZ
ROR Hamburg
6,0 % EZFH
ROR Emsland ROR Göttingen Ausreisser*
Linear (EZFH)
4,0 %
ROR Hamburg- y = 1,9958x
Uml.-Süd
R = 0,01948
2,0 %
0,0 % *lineare Trendkurve
+/- 50%
0,0 % 2,0 % 4,0 % 6,0 %
Leerstand EZFH Zensus
MFH, Raumordnungsregionen (ROR)
26,0 %
24,0 %
22,0 %
ROR Ob.Laus.Ni.Schlesien
20,0 % ROR Anhalt Bitterfeld Wittenberg
ROR Südsachsen
18,0 % ROR Westsachsen
ROR Altmark
16,0 %
Leerstand MFH MZ
14,0 %
ROR Rheinpfalz MFH
12,0 % ROR Südl. Oberrhein
Ausreisser*
ROR K
10,0 % ROR Münster Linear (MFH)
ROR BN
8,0 % ROR Ingolstadt
y = 1,5761x
ROR Emsland ROR Westpflalz
ROR M ROR Bremerhaven R = 0,5381
6,0 %
ROR HH ROR Schleswig-Holstein-SW
ROR Bay. Untermain
4,0 %
ROR Augsburg
2,0 %
0,0 % *lineare Trendkurve
+/- 50%
0,0 % 2,0 % 4,0 % 6,0 % 8,0 % 10,0 % 12,0 % 14,0 % 16,0 %
Leerstand MFH Zensus
Ausreisser = Werte aus Zensus 2011, die mehr als 50 % von der Trendlinie entfernt liegen
Fadenkreuz = Durchschnittswerte für West bzw. Ost
Quelle: Destatis (MZ, Zensus zum Stand Mai 2013)Abgleich und Bewertung bestehender Leerstandsdaten 13
2.2.2.3 Regionaler Zusammenhang Mikrozensus Niveau der Leerstandsquoten ist die Aussagekraft
und Zensus (von Regionalvergleichen anhand) des Mikrozen- (9)
sus damit aber erheblich eingeschränkt. Die Stichprobengröße des MZ
Die Abweichungen der Leerstandsquoten zwischen erlaubt keine Auswertungen
Mikrozensus und Zensus für Raumordnungsregio- 2.2.3 CBRE-empirica-Leerstandsindex für Landkreise bzw. kreisfreie
nen9 (lineare Anpassung) liegen für Eigenheime bei Städte.
1,99 bzw. bei 1,58 für Geschosswohnungen, der MZ 2.2.3.1 Methodik
misst also zu hohe Quoten (vgl. Abbildung 2). Dabei (10)
ist die regionale Korrelation zwischen Zensus und Daten aus der Wohnungsbewirtschaftung können Das Ergebnis fiele besser aus,
Mikrozensus bei Geschosswohnungen recht hoch ebenfalls zur Messung von Leerständen heran- wenn nicht die lineare An-
(R2=0,54), bei Eigenheimen aber gering (R2=0,02).10 gezogen werden. Für den Zeitraum 2001 bis 2009 passung nicht durch den Null-
hat empirica zusammen mit Daten der Firma Te- punkt „gezwungen“ würde,
Wieder gibt es in einzelnen Regionen Abweichun- chem, die bundesweit für knapp 5 Mio. Wohnun- zur Darstellung einer rein mul-
gen von der linearen Anpassungslinie. Weichen gen den Energie- und Wasserverbrauch erfasst, tiplikativen Abweichung war
die Beobachtungen mehr als 50 % davon ab, wer- eine marktaktive Leerstandsquote entwickelt (Te- dies aber erforderlich.
den sie als Ausreißer bezeichnet. Ausreißer nach chem-empirica-Leerstandsindex; TEL). Dabei wer-
oben sind bei EZFH vor allem die Regionen Mitt- den nur Wohnungen als „leer“ eingestuft, für die (11)
leres Mecklenburg/Rostock und Bonn. Ausreißer derzeit keine Miete bezahlt wird.12 Diese marktakti- Auf der Ebene von Raumord-
nach unten ist allein die Region Göttingen. Bei MFH ve Leerstandsquote ist – anders als der Mikrozen- nungsregionen kann für Ge-
weichen vor allem die Regionen Münster, Köln oder sus – zeitnah verfügbar und wird zudem jährlich er- schosswohnungen eine line-
Hamburg nach oben sowie Westpfalz, Bremerha- mittelt. Seit dem Jahrgang 2009 wird dieser markt- are Trendlinie geschätzt wer-
ven und Bayerischer Untermain nach unten ab. Ins- aktive Leerstand nicht mehr zusammen mit techem, den (y = 12,77 + 2,0118), die
gesamt scheint es demnach so, dass der MZ den sondern auf Basis von Bewirtschaftungsdaten des eine schwache Korrelation
Leerstand tendenziell in Wachstumsregionen über- Immobiliendienstleisters13 CBRE berechnet (CBRE- aufweist (R² = 0,2584). Für Ei-
und in Schrumpfungsregionen unterschätzt. Zumin- empirica-Leerstandsindex; CEL). Beide Datensätze genheime ist die Trendlinie (y
dest für Geschosswohnungen kann auch ein gene- erfassen ausschließlich Geschosswohnungen und = 6,1007x + 2,2348) allerdings
reller, aber nur schwach signifikanter Zusammen- erlauben Auswertungen auf Ebene der kreisfreien nicht korreliert (R² = 0,0732).
hang zwischen Bevölkerungstrend und Relation der Städte und Landkreise. Dabei ist x= Bevölkerungs-
beiden Leerstandsmaße festgestellt werden.11 Fa- trend im Zeitraum 2006 – 11
zit: je stärker die Bevölkerung wächst, desto stär- Alte Methodik (TEL) und y = Relation von MZ-Leer-
ker überschätzt der Mikrozensus die Leerstands- stand zu Zensus-Leerstand.
quoten für Geschosswohnungen. Die Grundgesamtheit des Techem-empirica-Leer-
standsindex (TEL) bildeten die von Techem betreu- (12)
Ein Teil der Verzerrungen in den Mikrozensusleer- ten Wohnungen. Damit handelt es sich um profes- Dieser Umstand ist techem
ständen könnte durch regional unterschiedliche sionell bewirtschaftete Geschosswohnungen mit bekannt, denn bei leer stehen-
Incentives der Interviewer verursacht sein. Diese Zentralheizung und/oder zentraler Warmwas- den Wohnungen geht die Ne-
werden nach telefonischer Auskunft der Statisti- serversorgung (incl. Fernwärme). Wohnungen in benkostenabrechnung an den
schen Landesämter z. B. in Mecklenburg-Vorpom- Ein-/Zweifamilienhäusern bleiben außen vor. Eben- Vermieter und nicht an den
mern, Thüringen oder Bayern auch für das Auffinden so Wohnungen mit Substandard (ohne Zentralhei- Mieter.
von Leerständen entlohnt, während das Landesamt zung/Warmwasserversorgung). Der TEL misst die
Berlin/Brandenburg nur eine Bezahlung für ausge- Leerstände über den Zeitraum von einem Jahr. Es (13)
füllte Haushaltsfragebögen bewohnter Wohnungen stehen die Jahrgänge 2001 bis 2009 zur Verfügung. Die Dienstleistungsschwer-
leistet. Zusammen mit den Überschätzungen beim punkte umfassen die Bereiche
Capital Markets, Vermietung,
Valuation, Corporate Services,
Research, Retail, Investment
Definition CBRE-empirica-Leerstandsindex Management, Property- und
Project-Management sowie
Marktaktiver Leerstand (nur Geschosswohnungen) =
Building Consultancy.
unmittelbar disponibler (vermietbarer) und mittelfristig aktivierbarer Leerstand.
Verzerrung: z. T. eingeschränkte Repräsentativität (ohne Wohnungen mit Substandard bei TEL; (14)
eher durchschnittliche bis unterdurchschnittliche Qualitäten bei CEL). Sobald die Wohnungsfort-
schreibung auf Basis des Zen-
Umfang: Stichprobe
sus 2011 korrigiert ist, werden
Bezugsbasis: Geschosswohnungen laut Wohnungsfortschreibung14 die absoluten Leerstände im
TEL/CEL korrigiert. Die Quoten
müssen nicht korrigiert wer-
den, sie werden direkt aus der
Stichprobe ermittelt.14 Aktuelle und zukünftige Entwicklung von Wohnungsleerständen in den Teilräumen Deutschlands
Neue Methodik (CEL) (ohne Berlin) lag die Quote mit 6,3 % immer noch
deutlich höher als im Westen mit 2,6 %. Gegenüber
Basis der Berechnungen des neuen CBRE-empiri- dem Zensus 2011 erklärt der CEL rund zwei Drittel
ca-Leerstandsindex (CEL) sind Bewirtschaftungs- aller Leerstände bei Geschosswohnungen (Relati-
daten von CBRE (für ca. 800.000 Wohneinheiten). on 0,65). Demnach wäre rund ein Drittel aller leer
CBRE bewertet vor allem die großen Bestandshal- stehenden Geschosswohnungen nicht marktaktiv.
ter. Diese haben in ihrem Portfolio tendenziell eher Im Osten träfe dies dann sogar auf fast vier von
durchschnittliche bis unterdurchschnittliche Qua- zehn Wohnungen zu (Relation 0,61).
litäten und weisen dementsprechend eher höhe-
re Leerstände als der Gesamtmarkt auf. Die CBRE- Der marktaktive Leerstand stieg bundesweit im
Stichprobe ist nicht groß genug, um regional flä- Zeitraum 2002 bis 2006 von 3,6 % auf 4,1 % an (vgl.
chendeckende Aussagen treffen zu können.15 Des- Abbildung 3). Danach sank er bis 2012 auf 3,3 % ab.
wegen werden die Ergebnisse aus den CBRE-Daten Während der Anstieg vor allem der Entwicklung im
angereichert mit geschätzten marktaktiven Leer- Westen geschuldet war (von 2,2 % auf 3,0 %), steht
ständen. Basis dieser Schätzungen sind Regressi- der Rückgang in den Jahren 2007 und 2008 eher un-
onsergebnisse zum Zusammenhang zwischen to- ter dem ostdeutschen Einfluss (von 8,0 % auf 6,9 %).
(15) talem und marktaktivem Leerstand auf Basis his- Seit dem Jahr 2009 sinken die ost- und westdeut-
Die Daten von CBRE liefern torischer Zeitreihen (Mikrozensus-Leerstände, Te- schen Quoten dagegen eher im Gleichschritt.
derzeit für 278 der 412 Land- chem-empirica-Leerstandsindex und verschiede-
kreise und kreisfreien Städte ne weitere regionale Wohnungsmarktinformatio- Aussagekräftiger als Ost-West-Unterschiede sind
Angaben zur Leerstandsquote. nen aus den Jahren 2005 – 09). Bei großen Varian- jedoch die abweichenden Entwicklungen in Regio-
zen zwischen CBRE-Quoten, geschätzten Quoten nen mit schrumpfenden und wachsenden Einwoh-
(16) und historischen Zeitreihen des Techem-empirica- nerzahlen, wie es sie beiderseits der ehemaligen
Liegen CBRE-Quoten und ge- Leerstandsindex (2005 – 09) fließt zudem das Exper- innerdeutschen Grenze gibt. In Schrumpfungsregi-
schätzte Quoten nahe beiei- tenwissen von CBRE und empirica aus empirischen onen stagniert der Leerstand seit Jahren und be-
nander, wird der Mittelwert Marktstudien und Standortgutachten in die Schätz- trägt derzeit 6,3 % (vgl. Abbildung 4). Demgegen-
aus beiden genommen. An- werte des marktaktiven Leerstandes mit ein.16 Es über liegt der Leerstand in Wachstumsregionen nur
dernfalls entscheidet das Ex- stehen die Jahrgänge 2009 bis 2012 zur Verfügung. bei unterdurchschnittlichen 2,0 % und ist hier im
pertenwissen, welche Quo- sechsten Jahr rückläufig (3,2 % im Jahr 2006, 2,6 %
te plausibler ist. Falls eigene 2.2.3.2 Ergebnisse und Vergleich mit Zensus im Jahr 2009).
empirische Erkenntnisse aus
anderen Quellen (z. B. eigene Der marktaktive Leerstand von Geschosswohnun-
Marktstudien) vorliegen, sind gen lag 2012 bundesweit bei 3,3 % oder rund 688
diese maßgebend. Tsd. Einheiten (vgl. Tabelle 5). In Ostdeutschland
Tabelle 5
Leerstandsvergleich CEL zu Zensus 2011
nur Geschosswohnungen
D West Ost Ost* Berlin
CEL 2012 3,3 % 2,6 % 5,0 % 6,3 % 2,0 %
CEL 2011 3,4 % 2,7 % 5,3 % 6,5 % 2,3 %
Relation zu Z11** 0,65 0,68 0,61 0,61 0,65
*ohne Berlin **nur MFH
Quelle: CEL und Destatis (Zensus zum Stand Mai 2013)Abgleich und Bewertung bestehender Leerstandsdaten 15
Abbildung 3
Marktaktiver Geschosswohnungs-Leerstand in Ost und West 2002 – 2012
12 %
10 %
8,5 %
8,0 %
8%
6,8 % 6,7 %
6,5 % Ost (ohne Berlin)
6,3 % Deutschland
6% West (ohne Berlin)
Zensus Ost (ohne Berlin)
4,1 % 3,7 % 3,6 % Zensus DEUTSCHLAND
3,7 %
4% 3,3 % Zensus West (ohne Berlin)
3,0 % 2,9 % 2,9 %
2% 2,7 % 2,6 %
2,2 %
0%
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014
Quelle: CEL (2009 – 2012), TEL (2002 – 2008), empirica
Abbildung 4
Marktaktiver Geschosswohnungs-Leerstand in Wachstums- und Schrumpfungsregionen 2002 – 2012
8%
6,9 %
7% 6,5 % 6,5 % 6,4 %
6,5 % 6,3 %
6%
5%
3,9 % 3,9 % 3,8 %
4% 3,7 % 3,7 %
Schrumpfung
3,1 %
Stagnation
3%
3,2 %
2,9 % Wachstum
2,6 %
2% 2,4 %
2,2 %
2,0 %
1%
0%
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014
Quelle: CEL (2009 – 2012), TEL (2002 – 2008), empirica16 Aktuelle und zukünftige Entwicklung von Wohnungsleerständen in den Teilräumen Deutschlands
2.2.3.3 Regionaler Zusammenhang CEL und Fazit: der CEL weist – anders als der Mikrozen-
Zensus sus – keine systematische Verzerrung hinsichtlich
Wachstums-/Schrumpfungsregionen auf. Insge-
Die totalen Leerstände laut Zensus und die markt- samt hat der CEL – unter Berücksichtigung der li-
aktiven Leerstände laut empirica (TEL bzw. CEL) un- nearen Niveauanpassung – zudem einen höheren
terscheiden sich im Niveau ganz erheblich. Den- Erklärungsgehalt für den totalen Leerstand als der
noch liefern beide Datenquellen Quoten, die auf Mikrozensus. Insofern eignet sich der CEL besser
der Ebene von Raumordnungsregionen stärker als der MZ für die Schätzung der Leerstandsquo-
als zwischen Zensus und Mikrozensus korrelie- te im Geschosswohnungsbau für die Jahre bis zur
ren (R2=0,70) – auch wenn der marktaktive Leer- nächsten Vollerhebung.
stand bei linearer Anpassung der Werte für Raum-
ordnungsregionen nur bei rund 63 % des totalen Auswirkungen der Methodenumstellung im
Geschosswohnungs-Leerstandes liegt (vgl. Abbil- Berichtsjahr 2009
dung 5).
TEL und CEL sind hinsichtlich ihrer Ausprägung im
Wieder gibt es Abweichungen von dieser „63 %-Re- überlappenden Jahr 2009 weitgehend kompatibel.
(17) gel“. Ausreißer nach oben sind die Regionen Sie- Beide messen den marktaktiven Leerstand und wei-
Auf Kreisebene kann eine li- gen, Bremen-Unland und Schleswig-Holstein-Nord sen auf der Ebene von Bundesländern keine nen-
neare Trendlinie geschätzt – tendenziell Schrumpfungsregionen. In Arnsberg nenswerten Sprünge auf. Bundesweit liefert der
werden (y = -0,0815x + liegt der gemessene marktaktive Leerstand sogar CEL für das Jahr 2009 eine Quote, die 0,02 Punk-
0,6687), die allerdings kei- höher als der totale Leerstand laut Zensus. Ausrei- te niedriger liegt als der TEL. Die größten Abwei-
ne hohe Korrelation aufweist ßer nach unten sind München, Ingolstadt und Mit- chungen auf Ebene der Bundesländer ergeben sich
(R² = 0,0001). Dabei ist x= Be- telfranken, aber auch Oberpfalz-Nord – also eher, für Hamburg (-0,43 Punkte) und Mecklenburg-Vor-
völkerungstrend im Zeitraum aber nicht nur Wachstumsregionen. Allerdings pommern (+0,13 Punkte). Die Quoten anderer Län-
2006 – 11 und y = Relation gibt es keinen signifikanten Zusammenhang zwi- der weichen weniger als 0,1 Punkte ab.
von CEL-Leerstand zu Zensus- schen Bevölkerungstrend und Relation der beiden
Leerstand. Leerstandsmaße.17
Abbildung 5
Regionale Korrelation Zensus vs. CEL 2011
Nur Geschosswohnungen, Raumordnungsregionen (ROR)
10,0 %
ROR Arnsberg ROR Westsachsen
ROR Südsachsen
8,0 %
ROR Ob.Laus.Ni.Schlesien
ROR Anhalt Bitterfeld Wittenberg
6,0 %
Leerstand MFH CEL
ROR Siegen
ROR Bremen-Umland MFH
ROR Schleswig- Ausreisser*
4,0 % Holstein-Nord
Linear (MFH)
ROR Oberpfalz-Nord y = 0,6323x
R = 0,70161
2,0 % ROR Oldenburg ROR Bodensee-Ob.Schwaben
ROR Neckar-Alb
ROR Mittelfranken
ROR HH ROR IN
ROR M
0,0 % *lineare Trendkurve
+/- 50%
0,0 % 2,0 % 4,0 % 6,0 % 8,0 % 10,0 % 12,0 % 14,0 % 16,0 %
Leerstand MFH Zensus
Ausreisser = Werte aus Zensus 2011, die mehr als 50 % von der Trendlinie entfernt liegen
Fadenkreuz = Durchschnittswerte für West bzw. Ost
Quelle: Destatis (Zensus zum Stand Mai 2013), CELAbgleich und Bewertung bestehender Leerstandsdaten 17
2.2.4 Daten von Wohnungsverbänden (GdW-
Definition GdW-Statistik
Statistik)
Totaler Leerstand (nur Geschosswohnungen) =
2.2.4.1 Methodik Marktaktiver Leerstand + Nicht-Marktaktiver Leerstand
Nicht-Marktaktiver Leerstand =
Der Bundesverband deutscher Wohnungs- und
Ruinen und dysfunktionale Leerstände, die nicht kurzfristig aktivierbar sind
Immobilienunternehmen (GdW) erfasst jährlich
sowie nicht dauerhaft bewohnte Wohnungen.
den Wohnungsleerstand bei seinen Mitgliedsun-
ternehmen. Der GdW hat rund 2.700 Wohnungs- Umfang: Vollerhebung
unternehmen als Mitglieder (berichtend). Die Zahl
Bezugsbasis: nur Wohnungen von Mitgliedsunternehmen (inkl. für dritte ver-
der Wohnungen beläuft sich auf rund 5,8 Millio-
waltete Wohnungen).
nen, dabei handelt es sich fast ausschließlich
um Geschosswohnungen(ca. ein Viertel aller Ge-
schosswohnungen). Der GdW veröffentlicht die
Zahl der leerstehenden Wohnungen sowie Leer-
2012 waren davon allein bei den vom GdW vertre-
standsquoten für das Bundesgebiet insgesamt so-
tenen Unternehmen in den neuen Bundesländern
wie für die Bundesländer.
rund 280 Tsd. Wohnungen betroffen.
2.2.4.2 Ergebnisse und Vergleich mit Zensus
Im Vergleich zu den Zahlen des Zensus fallen die
Leerstände in der GdW-Statistik etwas geringer
Im Jahr 2012 standen in den GdW-Unternehmen
aus (vgl. Tabelle 6). Bundesweit liegen die bei-
gut 272 Tsd. Wohnungen leer, das sind 4,7 % des
den Quoten zwar sehr nahe beieinander (Relati-
Bestandes der Mitglieder (inkl. für dritte verwalte-
on 0,96), in Ost und West getrennt liegen die GdW-
te Wohnungen). Im Westen lag die Quote mit 2,5 %
Werte aber jeweils etwa einen Prozentpunkt tie-
deutlich niedriger, im Osten (ohne Berlin) bei 9,4 %
fer. Nur weil die GdW-Unternehmen überproporti-
(Berlin: 2,4 %). Während die Leerstandsquote im
onal viele Wohnungen im Osten besitzen, liegt der
Westen bis 2010 eher stagnierte, hat sich die Quo-
bundesweite Leerstand also zufällig ähnlich hoch
te im Osten (ohne Berlin) seit 2003 nahezu halbiert
wie beim Zensus.
(vgl. Abbildung 6). Dies ist vor allem auf die um-
fangreichen Wohnungsabrisse im Zuge des Stadt-
umbaus Ost zurückzuführen, im Zeitraum 2000 bis
Abbildung 6
Leerstandsentwicklung GdW 2003 – 2012 und Leerstand Zensus 2011
Auswahl: nur Geschosswohnungen
20 %
18 %
16 %
GdW Ost (ohne Berlin)
14 %
GdW D insg.
12 %
Leerstand
10 % GdW West
8%
Zensus Ost (ohne Berlin)
6%
Zensus insg.
4%
2% Zensus West
0%
2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014
Jahr
Quelle: GdW und Destatis (Zensus zum Stand Mai 2013)18 Aktuelle und zukünftige Entwicklung von Wohnungsleerständen in den Teilräumen Deutschlands
Tabelle 6
Leerstandsvergleich GdW zu Zensus 2011
nur Geschosswohnungen
D West Ost Ost* Berlin
Geschosswohnungen (GdW) 5,0 % 2,7 % 8,0 % 9,7 % 2,7 %
Relation zu Zensus 0,96 0,68 0,93 0,91 0,75
*ohne Berlin
Quelle: GdW und Destatis (Zensus zum Stand Mai 2013)
Im Ergebnis sind die GdW-Leerstände nicht reprä- 2.3 Leerstandsdaten mit lokaler
sentativ für den totalen Leerstand an Geschoss- Abdeckung
wohnungen. Eine weitere Einschränkung der GdW-
Leerstände liegt darin, dass sie nur für Bundeslän- Typische Methoden zur kommunalen oder regi-
der und nicht für tiefere regionale Untergliederun- onalen Erfassung von Wohnungsleerständen in
gen vorliegen. Insofern eignen sich die GdW-Zah- Deutschland wurden im Rahmen einer Sekun-
len nur sehr eingeschränkt für eine jährliche Er- därforschung recherchiert. Im Ergebnis werden
fassung der regionalen Leerstandsentwicklung in in Kommunen und Regionen im Wesentlichen fol-
Deutschland. gende Methoden und Datenquellen zur Erhebung
von Leerständen genutzt:
2.2.5 Zwischenfazit zu bundesweit
• Ver- und Entsorgerdaten (Strom/Wasser/Müll);
flächendeckenden Daten
• Begehung vor Ort und Erhebung durch Inaugen-
Referenzwerte für den Wohnungsleerstand in scheinnahme (von außen);
Deutschland liefert der Zensus 2011. Als einzige
• Befragung von Eigentümern;
Datenquelle repräsentiert er eine aktuelle Voller-
hebung. Demnach standen im Mai 2011 1,72 Mio. • statistische Schätzverfahren (Wohnungsfort-
oder 4,4 % aller Wohnungen in Wohngebäuden leer. schreibung und Melderegister);
• Befragung kommunaler Funktionsträger (Orts-
Der Mikrozensus (MZ) liefert alle vier Jahre als
vorsteher, Bürgermeister).
Ein-Prozent-Stichprobe der Haushalte Angaben zu
Leerständen. Der Leerstand wird hier jedoch er-
In vielen Fällen wird vor Ort auch eine Kombinati-
heblich überschätzt, gegenüber dem Zensus 2011
on von verschiedenen Methoden angewendet. So
in etwa um das Doppelte.
werden beispielsweise die ermittelten Leerstände
mittels der Stromzählermethode durch zusätzliche
Der CBRE-empirica-Leerstandsindex (CEL) liefert
Befragung von Wohnungsunternehmen/Eigentü-
jährlich, durch die Erfassung von Leerstand bei ca.
mern oder Ortsvorstehern ergänzt und verifiziert. In
4 % der Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, An-
anderen Fällen werden die erhobenen Leerstands-
gaben zum marktaktiven Geschosswohnungsleer-
daten durch die Abfrage bei den Wohnungsunter-
stand. Es handelt sich um marktaktive Leerstän-
nehmen durch zusätzliche Begehungen verfeinert.
de, weil nur vermietbare Wohnungen betrachtet
Im Folgenden werden die einzelnen Erhebungsme-
werden. Die Leerstände von Zensus und CEL unter-
thoden beschrieben und Fallbeispiele benannt so-
scheiden sich definitionsgemäß im Niveau erheb-
wie die Vor- und Nachteile der einzelnen Methoden
lich, sie korrelieren aber stärker als Mikrozensus
aufgezeigt.18 Die Fallbeispiele wurden durch Sich-
und Zensus. Insofern eignet sich der CEL besser als
tung von Fachliteratur und eine Internetrecherche
der MZ für Schätzungen des Geschosswohnungs-
identifiziert. Die Auflistung der Fallbeispiele erhebt
leerstandes in Jahren ohne Zensusdaten.
keinen Anspruch auf Vollständigkeit.
Der GdW liefert jährlich als Vollerhebung bei sei-
2.3.1 Ermittlung des Leerstandes über Ver- und
nen Mitgliedsunternehmen Angaben zu deren Ge-
Entsorgungsdaten
(18) schosswohnungsleerstand. Im Vergleich zum Zen-
Da häufig mehr als eine Me- sus fallen die Leerstände geringer aus und sie sind
Die Recherche zur Erhebung des Leerstandes über
thode zur Erhebung des Leer- nicht repräsentativ für alle Geschosswohnungen.
Verbrauchsdaten ergab, dass hierbei fast aus-
standes genutzt wurde, ist die Eine weitere Einschränkung liegt darin, dass sie
schließlich die Stromzählermethode zum Einsatz
Zuordnung der Fallbeispiele zu nicht auf Kreisebene vorliegen. Insofern eignen
kommt. Nur in einem Fall wurden Daten des Was-
den Methoden soweit mög- sich die GdW-Zahlen nur sehr eingeschränkt für
serversorgers genutzt bzw. auf Daten des Müllent-
lich nach der primär genutzten eine jährliche und flächendeckende Erfassung der
sorgers zurückgegriffen.
Methode kategorisiert. regionalen Leerstandsentwicklung in Deutschland.Sie können auch lesen
