Anlage A zu SV 6121/012 (mit Änderungen Beschluss GR 29.04.2021)
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Anlage A zu SV 6121/012 (mit Änderungen Beschluss GR 29.04.2021) Begründung gem. § 9 Abs. 8 BauGB Bebauungsplan „Herrenwiesen, zwischen Julius-Bausch-Straße und Kocher" in Aalen- Kernstadt, Plan Nr. 07-01/3 und Satzung über örtliche Bauvorschriften für das Bebauungsplangebiet, Plan Nr. 07-01/3
Inhaltsverzeichnis 1. Lage, Größe und Abgrenzung des Plangebietes ............................................................... 1 2. Bestehende Situation und Rechtsverhältnisse................................................................... 1 3. Erfordernis der Planaufstellung ......................................................................................... 2 4. Flächennutzungsplan und Landschaftsplan ....................................................................... 6 5. Städtebauliche Ziele .......................................................................................................... 7 6. Grünordnung ..................................................................................................................... 7 7. Artenschutz ....................................................................................................................... 8 8. Erschließung / Ver- und Entsorgung .................................................................................. 8 9. Altlasten ............................................................................................................................ 9 10. Kampfmittel ....................................................................................................................... 9 11. Immissionen ...................................................................................................................... 9 12. Satzung über örtliche Bauvorschriften § 74 LBO ............................................................. 10 13. Zusammenfassung .......................................................................................................... 10 14. Liste der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange........................................ 11 Anlagen: 1) Orthofoto 2) Abgrenzungsplan 15.03.2021 (ÜBERHOLT) 3) Abgrenzungsplan 29.04.2021 (gemäß geändertem Beschluss Gemeinderat 29.04.2021) 4) Wettbewerbsergebnis Union-Areal/ Aalen Süd 2018 (Hirner & Riehl + Lex-Kerfers) 5) Überarbeitung Entwurf Landratsamtsgebäude Union-Areal (März 2021) 6) Bestehendes Planungsrecht 7) Flächennutzungsplan Bebauungsplan „Herrenwiesen, zwischen Julius-Bausch-Straße und Kocher", Plan Nr. 07-01/3 15.03.2021/ 29.04.2021 und Satzung über örtliche Bauvorschriften
1 1. Lage, Größe und Abgrenzung des Plangebietes Das Plangebiet liegt in der Aalener Kernstadt südlich der Bahnlinie Aalen-Stuttgart, direkt an- grenzend an die Innenstadt im Bereich der Julius-Bausch-Straße. Den nordöstlichen Ab- schluss des Plangebiets bildet der neue Radweg entlang des Kochers. Im Nordosten und Süden definieren die Grundstücksgrenzen zum nördlich gelegenen Einkaufszentrum und zum südlich gelegenen Privatgrundstück die Plangebietsgrenzen. Östlich des Plangebiets soll auf dem Union-Areal der Kocheruferbereich renaturiert werden und ein zweiter Verwal- tungsstandort des Landratsamts entstehen (siehe Ideen- und Realisierungswettbewerb Union-Areal/ Aalen Süd 2018). Der Geltungsbereich wird folgendermaßen begrenzt: • Im Nordwesten durch das Flurstück 199/1 (Kaufland, Julius-Bausch-Straße 27). • Im Nordosten durch die Flurstücke 1511/7, 1511/20 sowie 1511/14 (Kocherradweg). • Im Südwesten durch Teile der Flurstücke 1514/12 und 1511/11 (Julius-Bausch-Straße). • Im Südosten durch die Flurstücke 1511 (teilweise), 1511/2, 1511/18, 1511/12 (Julius- Bausch-Straße 43). Das Plangebiet ist nahezu eben und zum überwiegenden Teil bebaut bzw. versiegelt. Die genaue Abgrenzung ist im Abgrenzungsplan (Anlage B) dargestellt. Das Plangebiet hat eine Gesamtfläche von ca. 1,0 ha. 2. Bestehende Situation und Rechtsverhältnisse Nördlich und östlich des Plangebiets verlaufen die Bahnlinien nach Stuttgart und Ulm. Das Gebiet selbst liegt an der Julius-Bausch-Straße bzw. unmittelbar am neuen Kocherradweg. Das gemischt genutzte Areal liegt seit der kürzlich erfolgten Nutzungsaufgabe des dortigen Mineralölhandels weitgehend brach. Der südliche Teil des Plangebiets weist Bestandsnut- zungen wie Fahrradhandel oder Autoglasreparatur etc. auf, stellt jedoch in weiteren Teilen lediglich eine Pkw-Abstellfläche dar und ist städtebaulich deutlich untergenutzt. Nicht nur im ganzen Aalener Süden, sondern auch unmittelbar umliegend sind in jüngster Zeit deutliche Entwicklungstendenzen weg vom gewerblich/industriell geprägten Ursprungs- charakter des Gebiets zu verzeichnen (beispielsweise Ostertag, Proviantamt, Bebauung am Burgstallkreisel, Union-Areal). Das bestehende Planungsrecht wird dem heutigen Entwicklungszustand und den definierten Zielen der Stadtentwicklung nicht gerecht. So gilt teilweise noch die Ortsbausatzung von 1960, die eine gewerbliche/industrielle Nutzung zulässt. Überwiegend jedoch ist das Gebiet bauplanungsrechtlich als unbeplanter Innenbereich (§34 BauGB) zu bewerten. Angesichts des stattfindenden Strukturwandels und den angrenzend unmittelbar bevorste- henden Maßnahmen zur Schaffung eines Verwaltungsstandorts in Verbindung mit der Rena- turierung des Kochers inkl. Grünvernetzung, scheinen auch die hier geltenden bauplanungs- rechtlichen Zulässigkeiten dringend aktualisierungsbedürftig. Aktuelle ökologische, städte- bauliche und rechtliche Aspekte benötigen eine Bebauungsplan-Neuaufstellung. Im Sinne einer qualitätvollen städtebaulichen Neuordnung und Nachverdichtung mit dem Schwerpunkt einer urbanen Durchmischung unterschiedlicher miteinander verträglicher Nutzungen ist eine Überarbeitung im Rahmen der Bauleitplanung erforderlich. Denkmalschutz: Der Bereich des Kochers ist mit dem dort liegenden Mühlenbezirk als archäologisch relevant Bebauungsplan „Herrenwiesen, zwischen Julius-Bausch-Straße und Kocher", Plan Nr. 07-01/3 15.03.2021/ 29.04.2021 und Satzung über örtliche Bauvorschriften
2 eingestuft. Zudem befindet man sich in der Nähe des mittelalterlichen „Dorfes Aalen“, das sich am Fuße des Burgstalls befand. Baudenkmäler sind im Plangebiet nicht vorhanden. Baumaßnahmen in den Bereichen der o.g. Prüffälle sind demnach in Abstimmung mit dem Landesamt für Denkmalpflege (Regierungspräsidium Stuttgart) von Archäologen zu beglei- ten. Hochwasser: Der östliche Teil des Plangebiets liegt im 100-jährigen Hochwasser Bereich (HQ100). Durch die geplanten Maßnahmen der Renaturierung des Kochers und die geplante Sohltieferle- gung kann für das Plangebiet und weitere Teile der Aalener Innenstadt HQ100-freiheit ge- schaffen werden. Angesichts künftig weiterhin möglicher HQextrem-Ereignisse wird dennoch eine hochwasserangepasste Bauweise empfohlen. Gebäudestruktur: Die bestehende maximal zwei- bis dreigeschossige Gebäudestruktur stammt aus unter- schiedlicher Bauzeit und ist, abgesehen vom Gebäude Julius-Bausch-Straße 37, stadträum- lich weitgehend unbedeutend. Einige der dem ehemaligen Mineralölhandel dienenden Anla- gen wurden bereits rückgebaut. Die restlichen Gebäude im nördlichen Plangebietsteil sollen im Rahmen der von privat geplanten Neubebauung ebenfalls abgebrochen werden. Das Areal ist heute fast vollständig versiegelt. Bestehende Rechtsverhältnisse: Rechtskräftige Bebauungspläne: • Ortsbausatzung für Aalen vom 17.03.1960 mit Änderungen vom 17.11.1960, 25.05.1961 und 21.02.1963. • LBO Satzung: Werbesatzung für Anlagen der Außenwerbung in der Stadt Aalen (in Kraft seit 27.11.2019) Gebilligte Bebauungspläne: • Innenstadtergänzung Aalen-Süd (1. Abschnitt), Plan Nr. 07-01/1 (Auslegungsbeschluss 13.07.2006) • Änderung der Ortsbausatzung Aalen im Bereich der Gewerbezone Aalen-Süd zwischen der Alten Heidenheimer Straße und dem Burgstall, Plan Nr. 07-02 (Auslegungsbeschluss 03.11.1988) Eigentumsverhältnisse: Die wesentlichen Flächen im Plangebiet sind in privatem Besitz. Im Süden befindet sich un- tergeordnet ein schmaler Streifen in städtischem Eigentum (Flst. 1511, 1511/11 und 1514/12; Julius-Bausch-Straße mit Gehwegbereich). 3. Erfordernis der Planaufstellung Für die städtebauliche und freiraumplanerische Entwicklung und Ordnung im Bereich zwi- schen Julius-Bausch-Straße und Kocher ist aus verschiedenen Gründen eine Notwendigkeit für ein Bebauungsplanverfahren gegeben: Nutzungen: Der Bereich entlang der Julius-Bausch-Straße ist geprägt durch großflächigen Einzelhandel und kleinere gewerbliche Nutzungen. Untergeordnet findet heute schon Wohnen statt. Bebauungsplan „Herrenwiesen, zwischen Julius-Bausch-Straße und Kocher", Plan Nr. 07-01/3 15.03.2021/ 29.04.2021 und Satzung über örtliche Bauvorschriften
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Am ursprünglich industriell geprägten Standort fand in den vergangenen Jahren bereits ein
Umstrukturierungsprozess in Richtung einer urbanen Mischstruktur statt, der auch weiter an-
hält. Damit gehen neue planungsrechtliche Anforderungen einher, die durch das derzeitig
gültige Planungsrecht nicht mehr abgedeckt sind. Das Planungsrecht ist daher hinsichtlich
der Steuerungsmöglichkeiten für die gewünschten Nutzungen in diesem wichtigen Bereich
anzupassen, um insbesondere den für die Stadtentwicklung positiven, bereits eingesetzten
Entwicklungstrend unterstützend zu begleiten. Die Aufstellung des Bebauungsplans verfolgt
dabei vor allem die städtebaulichen Belange und Zielsetzungen
• des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden,
• der Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen und der Stabilisierung der
örtlichen Wirtschaftsstruktur, dazu gehört auch die Sicherstellung und räumliche Optimie-
rung der gewerblichen Nutzung,
• der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung,
• der Baukultur und der Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes,
• des Klima- und Umweltschutzes (dazu gehören auch Freiraumziele und Gewässer),
• der Schaffung kurzer Wege für Fußgänger und Radfahrer.
• Und ganz grundsätzlich ist die Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung, Anpassung und
der Umbau eines vorhandenen Ortsteils Ziel der Planung (vgl. § 1 Abs. 6 BauGB)
Ortsbild:
Durch den Abbruch der ehemaligen Union-Werke und den anstehenden Neubau eines zwei-
ten Landratsamtsgebäudes wird der unmittelbar östlich angrenzende Bereich ein deutlich an-
deres Erscheinungsbild erhalten. In Kombination mit Maßnahmen in den umliegenden Frei-
bereichen am Kocher ist hier von einem Qualitätssprung gegenüber der bisherigen Situation
auszugehen. Hierdurch ergeben sich offenkundig auch Impulse für den gegenüber dem Ko-
cher liegenden Bereich, der teilweise erhebliche städtebauliche Mängel aufweist. Das mo-
mentane Erscheinungsbild ist nicht zufriedenstellend. Die geringe bauliche Qualität ist weder
aus städtebaulicher, noch aus wirtschaftlicher Sicht zu begrüßen. Zudem weist der Bereich
durch die frühere gewerbliche Nutzung mit deutlich zu hohem Versiegelungsgrad und unter-
durchschnittlicher Begrünung/Bepflanzung stadtklimatische und grünplanerische Defizite auf.
Bei dieser Beurteilung spielt auch die zentrumsnahe Lage des Planstandorts und die Ent-
wicklung in der unmittelbaren Umgebung (Proviantamt, Ostertag-Areal, Union-Areal, etc.)
eine Rolle.
Aufgrund des derzeitig geltenden Planungsrechts ist keine ausreichende Steuerungsmög-
lichkeit gegeben, um städtebaulichen Missgriffen vorzubeugen und eine angemessene Ge-
staltung des Ortsbildes zu gewährleisten.
Werbesatzung / Werbung im öffentlichen Raum:
Das Bedürfnis nach Werbung ist grundsätzlich anzuerkennen. Werbung hilft dem Einzelnen
eine Marktübersicht zu bekommen und auch die Wirtschaft und das Wirtschaftswachstum
sind auf Werbung angewiesen. Es gilt jedoch die unterschiedlichen Ziele, zum einen die der
Werbung und zum anderen die der Stadtgestaltung und der Ortsbildpflege, in Einklang zu
bringen und die Widersprüchlichkeit gering zu halten. Anlagen der Außenwerbung (Werbe-
anlagen) verfolgen ihrer Natur nach den Zweck, optisch aufzufallen und gezielt die Aufmerk-
samkeit auf sich zu lenken. Dadurch kann es insbesondere durch zu große, den Stadtraum
dominierende oder zu aufdringlich gestaltete Werbeanlagen oder deren Anhäufung zur Be-
einträchtigung oder gar zur Verunstaltung des Orts- und Straßenbildes kommen. Dies
möchte die Ortsbildpflege vermeiden.
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Im Stadtgebiet Aalen ist bereits eine große Vielfalt von unterschiedlichen Außenwerbeanla-
gen vorhanden. Seit einiger Zeit ist auch zu beobachten, dass die wichtigen Verkehrsachsen
für den Bereich der Großflächenwerbung zunehmend von Interesse sind und die Anzahl der
Baugesuche für großflächige Werbeanlagen verstärkt zunimmt. (Großanlagen mit ca. 10m²,
mit denen für beliebige Produkte im Rahmen der Fremdwerbung geworben wird. Durch diese
großflächigen Werbetafeln für wechselnde Anschläge mit Produktwerbung besteht eine Ge-
fahr einer schleichenden Verunstaltung des Orts- und Straßenbildes.
Der Gemeinderat hat am 21.11.2019 die Werbesatzung für Anlagen der Außenwerbung in
der Stadt Aalen (gem. § 74 Abs. 6 LBO i. V. mit § 4 GemO Baden-Württemberg) beschlos-
sen. Mit der Werbesatzung soll ein Instrument zur besseren Regelung und Steuerung von
Werbeanlagen geschaffen werden. Durch die Satzung soll ein Gleichgewicht zwischen der
Forderung nach Werbeflächen und den Ansprüchen der Stadtgestaltung erreicht werden.
Positive städtebauliche Entwicklungen sollen durch die Satzung unterstützt werden. Aus
rechtlichen Gründen erfolgt jedoch kein flächendeckender Ausschluss von großformatigen
Werbeanlagen mit dem Zweck der Fremdwerbung für das gesamte Stadtgebiet von Aalen.
Der Geltungsbereich der Werbesatzung gliedert sich in drei Zonen, für die eine Kombination
aus Ausschlusskriterien und Regelungen zu Art und Maß vorgesehen ist. Je nach Zone wer-
den differenzierte Regelungen getroffen. Das Plangebiet des Bebauungsplanes Nr. 07-01/3
ist in diesem Rahmen von der Zone III betroffen.
Da die großen Hauptverkehrsstraßen, die die Ortsteile verbinden, lukrative Standorte für
Werbeanlagen sind, besteht in diesen Bereichen Handlungsbedarf. Für diese Bereiche sind
in der Satzung Regelungen zu Art, Größe und vor allem der Anzahl von Werbeanlagen ent-
halten.
Einzelhandel:
Seit 1996 verfügt die Stadt Aalen über eine Einzelhandelskonzeption. In der Regel ist nach
einigen Jahren die Datengrundlage, auf der die jeweiligen Untersuchungen beruhen, veraltet.
Handelsstrukturelle Rahmenbedingungen unterliegen laufend Veränderungen, genauso sind
aber auch Stadt- und Bevölkerungsstruktur einer Stadt nicht statisch. So sind im Vergleich
zum letzten Beschlussjahr 2010 auch in Aalen deutliche Veränderungen festzustellen (Bevöl-
kerungsentwicklung, Wandel der Bau- und Siedlungsstruktur, Wandel in der Einzelhandels-
struktur, strukturelle Veränderungen des Standortes, so z.B. Hochschule, wachsende Zahl
von Einpendlern, Aufwertung des Standortes durch Frequenzbringer wie z.B. Limesmuseum,
Explorhino).
Im Herbst 2018 hat der Gemeinderat der Stadt Aalen den Beschluss zur Fortschreibung er-
neut gefasst. Im Januar 2020 wurde das Ergebnis der Einzelhandelsuntersuchung (Grund-
lage für die Fortschreibung der Einzelhandelskonzeption der Stadt Aalen) in den Gremien
vorgestellt (Berichtsentwurf vom 10.12.2019, Dr. Acocella, Stadt- und Regionalentwicklung,
Lörrach, inkl. Abgrenzungspläne zentraler Versorgungsbereich Innenstadt bzw. Nahversor-
gungsbereiche der Ortsteile sowie Fortschreibung Sortimentsliste). In der Sitzung am
28.05.2020 hat der Gemeinderat auf dieser Basis die Einzelhandelskonzeption beschlossen
(Fassung 12.03.2020).
Zu den wesentlichen planerischen Zielsetzungen gehören Regelungen zu zentrenrelevantem
Einzelhandel und zu Versorgungsbereichen. Das aktuelle Gutachten hat die seitherigen Ziele
der Stadtentwicklung bestätigt:
• Erhaltung und Stärkung der mittelzentralen Versorgungsfunkton der Stadt Aalen
• Erhaltung und Stärkung der Versorgungsfunktion des zentralen Versorgungsbereiches
(in der Kernstadt)
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• Erhaltung und Stärkung der Einzelhandels- / Funktionsvielfalt der zentralen Versorgungs-
bereiche und der Nahversorgungsbereiche
• Erhaltung und Stärkung der Identität der zentralen Versorgungsbereiche und der Nahver-
sorgungsbereiche
• Erhaltung und Stärkung der kurzen Wege („Stadt der kurzen Wege“)
• Erhaltung und Stärkung der Nahversorgungsstruktur
• Schaffung von Investitionssicherheit insgesamt
• Sicherung von Gewerbegebieten für Handwerk und produzierendes Gewerbe.
Die Grundsätze zur räumlichen Steuerung der Einzelhandelsentwicklung sind folgende:
• Zentrenrelevante Sortimente nur im zentralem Versorgungsbereich Innenstadt (dort sind
großflächige Einzelhandelsbetriebe regelmäßig zulässig).
• Ausnahmsweise können in sonstigen zentralen Versorgungsbereichen kleinflächige zen-
trenrelevante Sortimente bei standortgerechter Dimensionierung zugelassen werden.
• In sonstigen integrierten Lagen und in Nahversorgungsbereichen kann nahversorgungs-
relevanter, nicht großflächiger Einzelhandel bei standortgerechter Dimensionierung aus-
nahmsweise zugelassen werden; dies gilt bei Lebensmittelbetrieben ausnahmsweise
auch bei Großflächigkeit.
• In nicht integrierten Lagen sind zentrenrelevante Sortimente als Randsortimente bis max.
10 % der Verkaufsfläche ausnahmsweise zulässig (max. 800 m²).
• Nicht-zentrenrelevante Sortimente sind im zentralen Versorgungsbereich und außerhalb
zulässig (sonstige integrierte Lagen und nicht integrierte Lagen).
Das Plangebiet ist kein in diesem Sinne definierter Versorgungsbereich bzw. kein Nahversor-
gungsbereich. Großflächige Nutzungen sind also auszuschließen. Zulässig sind im Gebiet
die entsprechend der beschlossenen Sortimentsliste definierten nicht-zentrenrelevanten Ein-
zelhandels-Sortimente. Dies sind zum Beispiel die Bereiche Bad-, Sanitäreinrichtungen und
Zubehör, Beleuchtungskörper und Lampen, Beschläge und Eisenwaren, Elektrogroßgeräte,
Fahrräder, E-Bikes und Zubehör, Fliesen, Farben, Lacke und Tapeten, Kamine und (Kachel-)
Öfen, Küchen, Pflanzen und Pflanzgefäße.
Im Festsetzungskatalog für diesen Bebauungsplan sind entsprechende Festsetzungen vor-
zusehen. Entscheidungen über evtl. ausnahmsweise zulässige Nutzungen müssen jeweils
über gesonderte Auswirkungsanalysen abgesichert werden.
Freiraum/ Klimaschutz:
Klima
Aus klimatischer Sicht ist das angedachte Gebiet bereits heute stark überhitzt: Der UHI
(Wärmeinseleffekt) wird im Klimagutachten mit ΔT = + 6,6 K angegeben, dies sollte bei einer
möglichen Bebauung der heute schon stark versiegelten Fläche berücksichtigt werden. Wei-
tere verdichtende/versiegelte Bebauung ohne Grün- oder Wasserflächen verschärft die bio-
klimatische Situation. Die Planungshinweiskarte (PHK) im Klimagutachten von 2018 ordnet
das Gebiet folglich als Kategorie mit einer ungünstigen bioklimatischen Situation ein.
Maßnahmen wie beispielsweise begrünte Vorgärten, Baumpflanzungen (auch in Stellplatz-
anlagen), Dachbegrünung und Reduzierung des Versiegelungsgrades etc. tragen durch Ab-
milderung des Aufheizens zur Verbesserung des kleinräumlichen Stadtklimas bei und sind
bei der weiteren Planung zu berücksichtigen.
Freiraum
Dem Freiraum kommt ein hoher Stellenwert zu, da sich eine entsprechende Freiraumqualität
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positiv auf das Image, die Wahrnehmung, das Ortsbild sowie das Wohn- und Arbeitsumfeld
und die Aufenthaltsqualität auswirken. Dem Freiraum ist in der bisher überwiegend gewerbli-
chen Nutzungsstruktur dagegen nur ein untergeordneter Stellenwert eingeräumt. Allerdings
zeigen sich schon heute bei genauerer Betrachtung des Gebietes hier viele Potentiale, die
sich jetzt schon positiv auf das Umfeld auswirken; dazu gehören z.B. der Blick auf den Ko-
cher vom neuen begleitenden Kochertalradweg aus, die Bäume entlang des Gewässers ha-
ben weithin eine stadtbildprägende Wirkung, einzelne Gärten / Vorgärten / Bäume im Ge-
samtquartier machen auch aus der Fußgängerperspektive die Bedeutung des Grüns in der
Stadt erlebbar. Diesbezüglich sind im weiteren Planungsverfahren geeignete Maßnahmen zu
entwickeln. Im Bereich des Kochers besteht bereits eine gewisse Qualität, welche es zu er-
halten und weiterzuentwickeln gilt. Ziele für das angrenzende, nun zu überplanende Gebiet
müssen ebenfalls die Verbesserung der Aufenthaltsqualität und der Wahrnehmbarkeit sowie
die Grünvernetzung in der Stadt sein. Im Zusammenhang mit der angrenzend geplanten Re-
naturierung können neben landschaftsplanerischen auch hochwassertechnische Aspekte ge-
löst werden. Für die Maßnahme der Renaturierung und Hochwasserfreimachung liegt seit
April 2020 bereits eine wasserrechtliche Genehmigung des Landratsamts vor.
Planungsrecht:
Die Aufstellung eines Bebauungsplanes ist für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung
erforderlich (§ 1 Abs. 3 BauGB). Nur so kann "eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung,
die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwor-
tung gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt, und eine dem Wohl
der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung gewährleistet" (§ 1 Abs. 5 BauGB)
gesichert werden. Das Planverfahren soll dazu beitragen, eine "menschenwürdige Umwelt
zu sichern und die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln, [.....] sowie
die städtebauliche Gestalt und das Orts- und Landschaftsbild baukulturell zu erhalten und zu
entwickeln" (§ 1 Abs. 5 BauGB).
Der geplante Bebauungsplan soll im vereinfachten Verfahren gemäß § 13 und 13 a BauGB
aufgestellt werden. Dies ist rechtlich möglich, da
• der genannte Bebauungsplan eine Maßnahme der Innenentwicklung darstellt,
• die Größe des Plangebiets weniger als 20.000 m² beträgt (§ 13 a Abs. 1 Nr. 1 BauGB
und
• die Planung voraussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen hat, die nach § 2
Abs. 4 Satz 4 BauGB in der Abwägung zu berücksichtigen wären (Vorprüfung des
Einzelfalls) (§ 13 a Abs. 1 Nr. 2 BauGB).
Der § 13 a BauGB benennt als Beispiele für die Innenentwicklung: die Wiedernutzbarma-
chung von Flächen, die Nachverdichtung oder andere Maßnahmen der Innenentwicklung.
Laut Kommentierung zum Baugesetzbuch enthält das Gesetz keine Einschränkung hinsicht-
lich der vorgesehenen Planung, d.h. es kommen (namentlich nach Art und Maß) alle Inhalte
in Betracht, die das Baugesetzbuch und die Baunutzungsverordnung zulassen. Mit diesem
Bebauungsplanverfahren werden eine geordnete städtebauliche Entwicklung sowie die Ab-
wägung aller privaten und öffentlichen Belange gewährleistet.
4. Flächennutzungsplan und Landschaftsplan
Der gemeinsame „Flächennutzungsplan für die Verwaltungsgemeinschaft Aalen“ (FNP) - ein-
schließlich integriertem Landschaftsplan (LP) - ist nach verschiedenen Einzeländerungen am
19.07.2006 wirksam geworden. Das Plangebiet ist im Flächennutzungsplan folgendermaßen
dargestellt:
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- bestehende gemischte Baufläche,
- geplante gemischte Baufläche,
- geplante Verkehrsflächen
Die neue Planung entspricht im Wesentlichen der Darstellung des nicht als parzellenscharf
zu verstehenden Flächennutzungsplans. Der Flächennutzungsplan stellt ein gröberes Raster
der vorgesehenen Bodennutzungen dar, als ein parzellenscharfer Bebauungsplan nach Aus-
arbeitung eines städtebaulichen Konzeptes. Ein Bebauungsplan kann räumlich und sachlich
von den Darstellungen des Flächennutzungsplans in gewissem Umfang abweichen, sofern
seine wesentliche Grundentscheidung gewahrt bleibt.
Trotz erforderlicher Aufhebung der dargestellten geplanten Verkehrsfläche (Alternative Füh-
rung der Julius-Bausch-Straße, die jedoch zwischenzeitlich ohnehin nicht mehr weiterverfolgt
wird) kann die neue Planung als aus dem Flächennutzungsplan entwickelt erachtet werden.
Die Anpassung des FNP erfolgt letztlich im Wege der Fortschreibung des Flächennutzungs-
plans.
5. Städtebauliche Ziele
Mit dem Bebauungsplan „Herrenwiesen, zwischen Julius-Bausch-Straße und Kocher", Plan
Nr. 07-01/3 sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine städtebaulich ange-
messene Entwicklung geschaffen werden, die auch die stadtgestalterischen und ökologi-
schen Zielsetzungen für diesen Standort berücksichtigt. Eine Orientierungshilfe stellt dabei
das für den angrenzenden Bereich entwickelte städtebauliche Konzept aus dem Ideen- und
Realisierungswettbewerb Union-Areal/ Aalen Süd von 2018 dar. Der Rahmenplan von Hirner
& Riehl + Lex-Kerfers ist eine städtebauliche Leitlinie für die Quartiersentwicklung Aalen-Süd
und bildet somit auch eine Grundlage und Orientierungshilfe für das hier vorliegende Bebau-
ungsplanverfahren. Das Wettbewerbsergebnis sieht eine dem Standort angemessene Nach-
verdichtung vor. Die Nutzungsmischung soll sich dabei im Bereich eines Urbanen Gebiets
nach § 6a BauNVO bewegen. Somit soll künftig ein breites Nutzungsspektrum möglich sein
(innerstädtisches Wohnen, Geschäfts- und Bürogebäude, Einzelhandel, Beherbergungsbe-
triebe, sonstiges Gewerbe, Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale,
gesundheitliche und sportliche Zwecke).
Die geplante Bebauungsstruktur soll eine Durchlässigkeit zur Flussaue des Kochers zulas-
sen. Durchgrünte Wohnhöfe und Quartiersplätze schaffen eine angenehme Aufenthaltsquali-
tät. Der Grünraum am Kocher wird parkartig mit Sitzstufen am Wasser, einer Furt und locke-
rem Baumbewuchs gestaltet. Die naturnahe Profilierung des Flussgewässers wird an einigen
Stellen sehr schmal, was die Großzügigkeit des Freiraums einengt. Ein Steg verbindet ge-
schickt die beiden Uferseiten und bietet so die Möglichkeit der Schaffung neuer Wegeverbin-
dungen, die weiter durch das Plangebiet bis zur Julius-Bausch-Straße führen. Beschattung
und Durchgrünung können zum Wohlfühlen im Quartier beitragen und sind wichtig für die
Förderung umweltbewusster Verkehrsarten. Sie sind wesentliche Bestandteile einer Pla-
nung, die sich mit der Anpassung an Klimafolgen beschäftigt.
6. Grünordnung
Im Plangebiet sind u.a. folgende Punkte als Vorgaben für das künftige grünordnerische Kon-
zept zu beachten:
• Vorgaben aus dem Landschaftsplan;
• wasserrechtliche Vorgaben – Abstand zum Kocher;
• Umgang mit anfallendem Oberflächenwasser (Regenwasserbewirtschaftung);
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• Orts- und Landschaftsbildgestaltung – insbesondere entlang der öffentlichen Straßen-
räume und im Bereich bestehender Grünflächen.
• Freiraum- und Aufenthaltsqualitäten + Wegeverbindungen
• Stadtklima
Verschiedene Ansätze sind in der weiteren Planung zu beachten und ggf. zu vertiefen (z.B.
Öffnung zum Kocher, baumüberstellte Freiflächen, Sicker- und Verdunstungseinrichtungen).
Da der geplante Bebauungsplan „Herrenwiesen, zwischen Julius-Bausch-Straße und Ko-
cher“ gemäß § 13 und § 13 a BauGB im beschleunigten Verfahren durchgeführt wird, kann
somit laut Baugesetzbuch (BauGB) von einem Umweltbericht mit integriertem Grünord-
nungsplan gem. § 13 a Abs. 2 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 13 Abs. 3 Satz 1 BauGB abgesehen
werden.
7. Artenschutz
Ein Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13a BauGB ist prinzipiell von der Pflicht ei-
ner Umweltprüfung und einer naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung freigestellt. Arten-
schutzrechtliche Belange werden damit jedoch nicht irrelevant. Konflikte mit dem Artenschutz
und möglichen vorkommenden Tierarten könnten sich vor allem im Zuge des Abbruches der
Gebäude ergeben. Dadurch können artenschutzrechtliche Verbotstatbestände eintreten, d.h.
Tiere könnten getötet, Populationen von Tieren in ihrem Erhaltungszustand erheblich beein-
trächtigt und/oder Fortpflanzungs- und Ruhestätten zerstört werden. (§44 BNatSchG).
Diese sind zu vermeiden, zu minimieren oder durch Kompensationsmaßnahmen auszuglei-
chen. Vor allem sind der Abbruch des Gebäudes oder etwaige Rodungen von Gehölzen au-
ßerhalb der Brutzeit – nur im Zeitraum von 1. Oktober bis Ende Februar – vorzunehmen.
Verbotstatbestände nach § 44 Art. 1, Ziff. 1 BNatSchG können so vermieden werden.
8. Erschließung / Ver- und Entsorgung
Verkehr
Verkehrlich ist das Gebiet von Westen über die Julius-Bausch-Straße erschlossen. Diese ist
in der Lage den durch eine Nutzungsänderung und Neubebauung hinzukommenden Verkehr
aufzunehmen.
Im Radverkehrskonzept ist eine Querverbindung SRV 4 a01 einzuplanen. Diese wichtige
Verbindung zum Kocherradweg könnte notfalls auch auf dem südlich des Plangebiets befind-
lichen Flst. 1511/13 erfolgen, wenngleich hier aktuell keine Veränderungstendenz zu erken-
nen ist. Eine öffentlich nutzbare Durchquerbarkeit des neuen Quartiers von der Julius-
Bausch-Straße hin zum Kocherradweg wäre somit aus Sicht des Radverkehrs zielführend. In
der angrenzenden Julius-Bausch-Straße sollten die bestehenden Radwegeverbindungen
ausgebaut werden. Das bedeutet, dass dort möglichst beidseitige Schutzstreifen mit einer
Breite von 1,5m vorzusehen sind.
Das Gebiet wird über die beiden Haltestellen „Obere Bahnstraße“ (ca. 216m entfernt) und
„Wilhelm-Merz-Straße“ (ca. 200m entfernt) an den ÖPNV angebunden.
Ver- und Entsorgung
Die Ver- und Entsorgung ist durch den Anschluss an das bestehende Versorgungsnetz von
der Julius-Bausch-Straße aus sichergestellt. Nordöstlich des Plangebiets mündet ein Entlas-
tungskanal aus einem Regenüberlaufbecken im Bereich des Burgstallkreisels in den Kocher.
Bebauungsplan „Herrenwiesen, zwischen Julius-Bausch-Straße und Kocher", Plan Nr. 07-01/3 15.03.2021/ 29.04.2021
und Satzung über örtliche Bauvorschriften9 Dessen Führung ragt im Osten in das Plangebiet hinein und ist somit künftig zu berücksichti- gen. 9. Altlasten Der südliche Plangebietsteil ist als Altstandort als B-Fall (Nr. 2051) kartiert. Überlagert wird diese Kartierung durch eine Altablagerung (ehemalige verfüllte Bombentrichter) auf gleicher Fläche, die auch als B-Fall kartiert ist (Nr. 2654). Aufgrund der Vornutzung im nördlichen Teil des Areals (Mineralölhandel) wurde 2017/2018 im Auftrag des Eigentümers gutachterlich untersucht. Der Verdacht einer möglichen Verlage- rung von Schadstoffen am Standort im Wirkungspfad Boden - Grundwasser konnte dabei nicht festgestellt werden. Dieser Altstandort wird im Altlastenkataster des Landkreises als B- Fall (Nr. 5271) geführt. Alle drei Verdachtsfälle sind im Bebauungsplan nicht kennzeichnungspflichtig und ziehen auch keinen Handlungsbedarf nach dem Bundesbodenschutz- und Altlastengesetz nach sich. Es ist jedoch bei anfallendem Erdaushub im Zuge von Nutzungsänderungen von einer abfallrechtlichen Entsorgungsrelevanz auszugehen. (Mehraufwendungen für die Entsorgung des anfallenden Aushubs bis Belastungsklasse Z2, gutachterliche Begleitung und Analytik des tatsächlich anfallenden Aushubs). Werden im Zuge der weiteren Planung oder der Aus- führung der Bauarbeiten Altlasten oder Verunreinigungen des Bodens, des Oberflächenwas- sers oder des Grundwassers mit umweltgefährdenden Stoffen bekannt, ist das Landratsamt Ostalbkreis als Wasser-, Abfallrechts- und Bodenschutzbehörde umgehend zu informieren. Belasteter Aushub muss entsprechend der Vorgaben des Landratsamtes einer ordnungsge- mäßen Verwertung/ Beseitigung zugeführt werden. Entsorgungsrelevant könnte auch noch werden, dass auf dem Grundstück früher die Indust- riebahn verlief. Ob Schienen und Gleisunterbau im Zuge der Übernutzung entfernt wurden, ist nicht bekannt. Vermeintlich noch vorhandene Bahnschwellen und Gleisschotter sind ge- gebenenfalls zu untersuchen und entsprechend der Untersuchungsergebnisse fachgerecht zu entsorgen. 10. Kampfmittel Betroffen ist ein Großteil des Plangebiets durch Folgen eines Bombenangriffes im April 1945. Zwei Bombentrichter im südlichen Teil des Plangebiets sind bekannt. Im kartierten 50m-Ra- dius-Bereich ist im Zuge von Umnutzungen und Neubebauungen das Thema Kampfmittel- freiheit zu prüfen. 11. Immissionen Möglicher Straßen- und Schienenlärm wird (v.a. im Süden des Plangebiets) als kritisch gese- hen. Durch die direkt nördlich angrenzende Andienung des benachbarten Einkaufszentrums sowie dessen teils offene Parkierungsflächen wirken Lärmimmissionen auf das Plangebiet ein, die es hinsichtlich gesunder Arbeits- und Wohnverhältnisse näher zu betrachten und zu berücksichtigen gilt. Im Tag-Zeitraum werden keine Probleme gesehen. Kritsch könnte je- doch der Nachtzeitraum sein. Im Zuge des Neubaus von Kaufland wurde ein Lärmgutachten erstellt, das an den heute noch vorhandenen Gebäuden im Plangebiet keine Überschreitun- gen feststellte. Sofern die neuen Baukörper näher an die Lärmquelle heranrücken, ist die Si- tuation neu zu beurteilen. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens sind insbesondere auch Aussagen und Festset- zungen zu Schallimmissionen zu treffen. Konkrete Aussagen hinsichtlich verträglicher Lärm- Bebauungsplan „Herrenwiesen, zwischen Julius-Bausch-Straße und Kocher", Plan Nr. 07-01/3 15.03.2021/ 29.04.2021 und Satzung über örtliche Bauvorschriften
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immissionen und daraus abgeleitete Maßnahmen sind über entsprechende Gutachten zu er-
mitteln. Etwaiger Schutz vor Lärm muss aus städtebaulichen Gründen mittels passiver Maß-
nahmen im Rahmen des Hochbaus erfolgen.
12. Satzung über örtliche Bauvorschriften § 74 LBO
Wesentlich für die Qualität eines Baugebietes ist die Abstimmung der äußeren Gestaltung
der baulichen Anlagen auf die im Planverfahren ermittelten Anforderungen. Deshalb wird
zum Bebauungsplan „Herrenwiesen, zwischen Julius-Bausch-Straße und Kocher", Plan Nr.
07-01/3 eine ergänzende Satzung über örtliche Bauvorschriften (§ 74 LBO), Rechtsgrundla-
gen zur Behandlung von gestalterischen Anforderungen, geschaffen. Es handelt sich dabei
insbesondere um folgende Themen, die in die entsprechende Satzung aufgenommen wer-
den sollen und städtebaulich begründet sind:
• Anforderungen an die äußere Gestaltung baulicher Anlagen gem. §74 Abs.1 Nr.1 LBO
• Anforderung an die Gestaltung und Nutzung unbebauter Flächen der bebauten Grund-
stücke, an die Höhenlage der Grundstücke, sowie über die Zulässigkeit und über Art,
Gestaltung und Höhe von Einfriedungen gem. § 74 Abs. 1 Nr. 3 LBO
• Vorgaben zur Bewirtschaftung des Regenwassers gem. § 74 Abs. 3 Nr. 2 LBO
13. Zusammenfassung
• Für das Plangebiet „Herrenwiesen, zwischen Julius-Bausch-Straße und Kocher", Plan
Nr. 07-01/3 soll der Aufstellungsbeschluss gefasst werden.
• Das Plangebiet ist ca. 1,0 ha groß.
• Der Bebauungsplan dient der Innenentwicklung und soll als Verfahren gemäß § 13a
BauGB durchgeführt werden.
• Von einer Umweltprüfung und einem Umweltbericht wird gem. § 13 a Abs. 2 Nr. 1 i.V. m.
§ 13 Abs. 3 Satz 1 abgesehen.
• Mit dem Bebauungsplan sollen die planungs- und bauordnungsrechtlichen Vorausset-
zungen für eine städtebaulich angemessene Entwicklung gewährleistet werden, welche
auch die stadtgestalterischen, ökologischen und wirtschaftlichen Zielsetzungen für die-
sen Standort berücksichtigen.
• Das Gebiet besitzt aus sich heraus eine Reihe guter Standortfaktoren, die allerdings ei-
nes planungsrechtlichen Schutzes bedürfen. Eine ungesteuerte Entwicklung auf der Ba-
sis von Einzelfallentscheidungen ist einer positiven Gebietsentwicklung nicht zuträglich.
• Die Aufstellung des Bebauungsplans verfolgt dabei insbesondere die städtebaulichen
und freiraumplanerischen Belange und Zielsetzungen des sparsamen Umgangs mit
Grund und Boden, des Klimaschutzes und der Klimaanpassung, der Sicherstellung und
räumlichen Optimierung der gewerblichen Nutzung sowie der Erhaltung, Sicherung und
Schaffung von Arbeitsplätzen und der Stabilisierung der örtlichen Wirtschaftsstruktur.
• Ziel ist eine standortangemessene Nutzungsentwicklung, eine Stabilisierung des Gebie-
tes und auch eine Aufwertung der Freiräume. Angestrebt wird die Ausweisung eines Ur-
banen Gebietes.
aufgestellt:
Aalen, den 15.03.2021 / 29.04.2021
Stadtplanungsamt
AZ: 61-621.411 : 07-01/3 DS
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und Satzung über örtliche Bauvorschriften11
14. Liste der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
EnBW Ostwürttemberg Regional-Bus-Stuttgart GmbH RBS
Netzgesellschaft Ostwürttemberg Bahnhofstraße 24 – 28, 73430 Aalen
DonauRies AG ODR
Unterer Brühl 2, 73479 Ellwangen Regionalverband Ostwürttemberg
Bahnhofplatz 5, 73525 Schwäbisch Gmünd
GOA - Gesellschaft im Ostalbkreis für
Abfallbewirtschaftung mbH Stadt Aalen
Graf-von-Soden-Str. 7, • Amt für Bürgerservice und öffentliche Ord-
73527 Schwäbisch Gmünd nung (30)
• Bauordnungsamt (63)
Handwerkskammer Ulm • SWA Stadtwerke Aalen GmbH
Olgastraße 72, 89073 Ulm • Freiwillige Feuerwehr Aalen
• Beirat von Menschen mit Behinderung (50)
IHK-Industrie- u. Handelskammer Ostwürttem-
berg, Ludwig-Erhardt-Straße 1, Sonstige Beteiligte:
89520 Heidenheim
ADFC Allgemeiner Deutscher Fahrrad-Club e. V.,
Landratsamt Ostalbkreis Herrn Berger
• Baurecht und Naturschutz Telemannstraße 8, 73430 Aalen
• Umwelt und Gewerbeaufsicht
• Wasserwirtschaft Arbeitskreis Naturschutz Ostwürttemberg (ANO)
• Straßenbau Herrn Hanspeter Pfeiffer
• Hochbau und Gebäudewirtschaft Kälblesrainweg 112, 73430 Aalen
Stuttgarter Straße 41, 73430 Aalen
Körperbehindertenverein Ostwürttemberg e.V.
OVA-Omnibus-Verkehr Aalen Schulstraße 7, 73432 Aalen
Gartenstraße 127-129, 73430 Aalen
CSG GmbH
Polizeipräsidium Aalen Godesberger Allee 157, 53175 Bonn
Böhmerwaldstraße 20, 73431 Aalen
Deutsche Telekom Technik GmbH
Regierungspräsidium Freiburg Niederlassung Südwest
Landesamt für Geologie, Rohstoffe und Olgastraße 63, 89073 Ulm
Bergbau BW
Albertstraße 5, 79104 Freiburg Vodafone BW GmbH
Postfach 10 20 28, 34020 Kassel
Regierungspräsidium Stuttgart
• Referat 21, Raumordnung, Baurecht,
Denkmalschutz
• Abteilung 8, Landesamt für Denkmalpflege
• Referat 44, Straßenplanung
• Referat 45, Straßenbetrieb u.
Verkehrstechnik
Ruppmannstraße 21, 70565 Stuttgart
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