Wir leben Substanz - Zinshausmarktbericht Wien |2020 - EHL Immobilien
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Wir leben
Substanz
Zinshausmarktbericht
Wien | 2020
Wir leben
Immobilien.
Vorwort
Der diesjährige Zinshausmarktbericht wird überlagert durch die
Corona-Krise und den dadurch bedingten „Shutdown“ des Landes.
Als Konsequenz wird ein Rückgang der Wirtschaftsleistung für 2020
erwartet, der den Einbruch nach der Banken- und Finanzkrise 2008
noch übertreffen dürfte. Die Kapitalmärkte haben umgehend reagiert
und die Kurse an den Börsen auf Talfahrt geschickt. Gerade in Zeiten, in
denen sich das wirtschaftliche Umfeld unerwartet und derart radikal
verändert, ist die Sehnsucht nach Sicherheit und Stabilität besonders
Mag. Michael Ehlmaier FRICS ausgeprägt. Im Veranlagungsbereich rückt daher wenig überraschend
Geschäftsführender Gesellschafter das Zinshaus wieder in den Fokus – sowohl von privaten wie auch
EHL Immobilien GmbH institutionellen Investitionen.
Schon in den letzten Jahren war die Nachfrage nach den historischen
Wiener Zinshäusern ausgesprochen stark. Der sogenannte Nachfra-
geüberhang, sprich die Tatsache, dass es mehr Kaufinteressenten
als willige Verkäufer am Markt gibt, wird unter diesen Vorzeichen mit
Sicherheit nicht kleiner werden. Das Renditedenken ist nicht zentrales
Investitionsmotiv, sondern der Vermögens- und Werterhalt – eine
Produkteigenschaft, die das Wiener Zinshaus geradezu idealtypisch
erfüllt. Es ist vor allem der hohe Substanzwert, der die Investoren zum
Zinshaus greifen lässt. Das wird sich auch längerfristig nicht ändern, da
uns das Nullzinsniveau wahrscheinlich noch langfristig erhalten bleiben
wird. Für Anleger, die Investments für mehrere Generationen planen,
wird die Corona-Krise in der langfristigen Betrachtung nur eine kurze
Episode sein, die den Erfolg ihres Investments insgesamt nur geringfü-
gig beeinflusst hat.
Es gibt also mehr als genug gute Gründe, den Zinshausmarktbericht
heuer sogar noch intensiver zu studieren als bisher. Die Expertinnen
und Experten von EHL bieten Ihnen einen umfassenden Überblick über
die Marktlage und die Möglichkeiten, die sich Ihnen am Markt eröffnen.
Ich lade Sie herzlich ein, darüber hinaus Ihren EHL-Zinshausspezialisten
auch persönlich zu kontaktieren, denn gerade Zeiten großer Verände-
rungen bieten auch Chancen, die Sie jetzt nutzen sollten.
Ihr
Michael Ehlmaier
3
Auszeichnungen
Die EHL-Zinshausspezialisten –
Wir stehen für hohe Werte
Wir streben danach, die Qualität und Kompetenz in der Immobilienbranche
positiv zu beeinflussen. Der verantwortungsvolle Umgang mit Partnern
und Kunden wurde bereits mehrfach innerhalb und außerhalb der Branche mit
Auszeichnungen honoriert. Wir stehen für soziales Bewusstsein, das unsere
ethische Handlungsweise leitet, und sehen es als unsere Aufgabe, diese
Werte als Mitglied der bedeutendsten Immobilienvereinigungen zu etablieren.
Austria’s Leading Companies
EHL Investment Consulting wurde als bestes Unternehmen
in der Kategorie „Unternehmen national über 10 Mio. Euro
Umsatz (Wien)“ beim Wettbewerb Austria’s Leading Compa
nies (ALC) ausgezeichnet.
EUREB
Mit dem Immobilienmarkenaward wurde EHL 2020 bereits
zum neunten Mal als wertvollste Marke Österreichs in der
Kategorie Immobilienmakler sowie zum sechsten Mal in
Folge in der Kategorie Asset Manager ausgezeichnet.
Euromoney
EHL wurde 2019 vom renommierten Finanzmagazin
„EUROMONEY“ bereits zum sechsten Mal in der Kategorie
„Advisors & Consultants“ als Österreichs bester Immobilien
dienstleister mit dem Award of Excellence ausgezeichnet.
IMMY
Mit dem Qualitätspreis der Wiener Wirtschaftskammer
wurde EHL bereits insgesamt dreizehn Mal ausgezeichnet,
davon neun Mal in Gold und vier Mal in Silber in den Kategorien
„Wohnungsvermittlung“ und „Immobilienverwaltung“.
4
Cäsar
Der Cäsar honoriert jährlich herausragende Leistungen in der
Immobilienwirtschaft von natürlichen Personen. EHL kann
bereits zehn Cäsar-Auszeichnungen vorweisen – so viele wie
kein anderes Unternehmen innerhalb der Immobilienbranche.
Leitbetriebe Austria
EHL wurde 2018 als österreichischer Leitbetrieb zertifiziert.
Leitbetriebe weisen nachhaltigen Unternehmenserfolg auf,
treiben Innovation voran und bekennen sich zu gesellschaft-
licher Verantwortung.
Great Place to Work
EHL wurde als einziges Immobilienunternehmen ausgezeich-
net und zählt damit zu „Österreichs besten Arbeitgebern“.
Gegenseitiger Respekt, wertschätzende Kommunikation und
Fairness prägen den Umgang mit Kunden und Mitarbeitern.
ÖGNI
EHL Immobilien wurde als erster Immobilienberater Österreichs
von der Österreichischen Gesellschaft für Nachhaltige
Immobilienwirtschaft ÖGNI mit dem Zertifikat für ethische
Unternehmensführung ausgezeichnet.
SGS - EN 15733
EHL wurde als erstes Unternehmen Österreichs nach den euro-
paweit geltenden Standards für Dienstleistungen der Immo
bilienmakler EN 15733 zertifiziert. Dies garantiert, dass alle
erhaltenen Informationen bestens geschützt werden.
TÜV DIN EN ISO 9001:2015
EHL Immobilien Management ist eines der wenigen erfolgreich
zertifizierten Immobilienmanagementunternehmen in Öster-
reich und erfüllt damit den höchsten Standard für unterneh
mensinterne Qualitätsmanagementsysteme.
5
EHL-Zinshausspezialisten
Die EHL-Zinshausspezialisten –
Engagement und Kompetenz
Mit dem EHL-Zinshausteam steht Ihnen das Know-how eines der führenden
österreichischen Immobiliendienstleister zur Verfügung. Umfassende Kompe-
tenz in den Bereichen Marktforschung, Immobilienbewertung, Development,
Consulting und Wohnungsvermietung sichert Ihnen perfekte Unterstützung
bei Ihrer Zinshausinvestition bzw. beim Verkauf Ihres Objektes.
Mag. Franz Pöltl FRICS Dipl. BW (BA) Markus Mendel MRICS
Geschäftsführender Gesellschafter Geschäftsführer
EHL Investment Consulting GmbH EHL Investment Consulting GmbH
f.poeltl@ehl.at m.mendel@ehl.at
+ 43/1/512 76 90-300 +43/1/512 76 90-320
Herwig Michael Peham MRICS Thomas Stix
Leitung Investment Akademisch geprüfter
h.peham@ehl.at Immobilientreuhänder (TU Wien)
+ 43/1/512 76 90-303 t.stix@ehl.at
+ 43/1/512 76 90-304
Verena Lehner MA Mag. Mario Schwaiger
Senior Consultant Investment Leitung Einzelhandelsimmobilien
v.lehner@ehl.at m.schwaiger@ehl.at
+43/1/512 76 90-310 +43/1/512 76 90-841
DI Sandra Bauernfeind FRICS Mag. Astrid Grantner MSc MRICS
Geschäftsführende Gesellschafterin Geschäftsführerin
EHL Wohnen GmbH EHL Immobilien Bewertung GmbH
Allg. beeidete und gerichtlich Allg. beeidete und gerichtlich
zertifizierte Sachverständige zertifizierte Sachverständige
s.bauernfeind@ehl.at a.grantner@ehl.at
+43/1/512 76 90-400 +43/1/512 76 90-750
Yasmin Obojkovits, BSc Bruno Schwendinger M.A.
Leitung Baumanagement Geschäftsführer
y.obojkovits@ehl.at EHL Immobilien Management GmbH
+43/1/512 76 92-850 b.schwendinger@ehl.at
+ 43/1/512 76 90-864
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Inhalt
Zinhausmarkt Wien Wiener Bezirke im Überblick
Vorwort........................................................ S. 03 1. Bezirk Innere Stadt.................................. S. 24
Auszeichnungen...........................................S. 04 2. | 20. Bezirk Leopoldstadt | Brigittenau...... S. 26
EHL-Zinshausspezialisten.............................. S. 06 3. Bezirk Landstraße.................................... S. 28
Inhalt............................................................ S. 07 4. Bezirk Wieden......................................... S. 30
Wiener Zinshausmarkt auf einen Blick........... S. 08 5. Bezirk Margareten.................................. S. 32.
Marktentwicklung 2019/20......................... S. 09 6. Bezirk Mariahilf........................................ S. 34
Gesamtwirtschaftliches Umfeld.................... S. 10 7. Bezirk Neubau........................................ S. 36
Das Virus & das „Geschäftsmodell Zinshaus“..... S. 11 8. Bezirk Josefstadt.................................... S. 38
Aus- & Umbau............................................... S. 12 9. Bezirk Alsergrund.................................... S. 40
Wohnungsmarkt........................................... S. 13 10. | 11. Bezirk Favoriten | Simmering............ S. 42
Bewertung.................................................... S. 14 12. Bezirk Meidling.......................................S. 44
Hausverwaltung............................................ S. 15 13. | 23. Bezirk Hietzing | Liesing....................S. 46
Gewerbeflächen............................................. S. 16 14. Bezirk Penzing......................................... S. 48
Interview WKW-Präsident Walter Ruck........... S. 18 15. Bezirk Rudolfsheim-Fünfhaus..................S. 50
Interview Stadtrat Peter Hanke...................... S. 20 16. | 17. Bezirk Ottakring | Hernals................. S. 52
Referenzen................................................... S. 22 18. | 19. Bezirk Währing | Döbling.................... S. 54
21. | 22. Bezirk Floridsdorf | Donaustadt........ S. 56
Datenquellen
Die Daten für den EHL Zinshausmarktbericht wurden, soweit nicht anders angegeben, von der EHL
Researchabteilung erhoben, teilweise unter Verwendung von Grunddaten von IMMOunited. Für die
für alle Bezirke angegebenen durchschnittlichen Nettomieten für Wohnungen wurden die Daten von
Neuvermietungen im Teilanwendungsbereich des MRG (nach 1945 errichtete Objekte) im Jahr 2019
herangezogen (Erstbezüge und Vermietung von Bestandsflächen).
Weitere wesentliche Daten (demographische Daten, Flächenaufteilung in den Bezirken, Einkommen,
Bevölkerungsprognose) wurden von der MA 23 (Wirtschaft, Arbeit und Statistik) der Stadt Wien aus dem
Statistischen Jahrbuch der Stadt Wien, Ausgabe 2020, zur Verfügung gestellt.
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Wiener Zinshausmarkt auf einen Blick
Marktvolumen Zinshausmarkt
Transaktionsvolumen Anzahl Transaktionen Anzahl Transaktionen
in Mio. EUR* Zinshäuser Zinshausanteile
1.500 500 500
1.200 400 400
900 300 300
600 200 200
300 100 100
0 0 0
3 4 5 6 7 8 9 3 4 5 6 7 8 9 3 4 5 6 7 8 9
201 201 201 201 201 201 201 201 201 201 201 201 201 201 201 201 201 201 201 201 201
*Zinshäuser + Zinshausanteile
Die verarbeiteten Daten beziehen sich auf die bis 2019 grundbücherlich erfassten Transaktionen (Asset Deals).
Abweichungen zu den Vorjahren können sich durch nachträgliche Eintragungen ergeben.
Zinshausmarkt nach Käufern Zinshausmarkt nach
Transaktionsvolumen pro Objekt
1%• •1% • 6%
6%
• 5%
8%
30 % • • 11 %
6% 15 %
43 % 55 %
• 28 %
20 % • 36 %
29 %
Stiftungen & Private Immo-AGs & Fonds >10 M EUR 4–6 M EUR 1–2 M EUR
Projektentwickler Banken & Versicherungen 6–10 M EUR 2–4 M EUR
Marktentwicklung 2019/20
Zinshausmarkt ohne
Vorerkrankungen
Ein starkes Jahr 2019 und ein ebenso erfolgreiches 1. Quartal 2020 bilden
eine tragfähige Basis, um auch die aktuelle Krisensituation ohne große
Probleme zu überstehen.
Als der Wiener Zinshausmarkt mit der Corona- Bemerkenswert war in den Monaten vor Ausbruch
krise konfrontiert wurde, befand er sich in einer der Krise, dass wieder vermehrt ganze Portfolios
Verfassung, wie sie sich Mediziner bei ihren auf den Markt kamen. Diese trafen auf großes
Patienten nur wünschen können: Ohne jede Investoreninteresse, und EHL konnte 2019 mit
Vorerkrankung und in Bestform, also mit allen dem „Rafenstein-Portfolio“ die größte Transaktion
Voraussetzungen, um auch die Virusattacke unbe- seit mehreren Jahren in diesem Marktsegment
schadet zu überstehen. zum Abschluss bringen.
Tatsächlich zeigt sich bisher, dass der Zinshaus- Trotz des etwas gewachsenen Angebots war
markt dank seiner guten Konstitution recht wenig weiterhin ein deutlicher Nachfrageüberhang zu
unter wirtschaftlichen Pandemiesymptomen lei- verzeichnen, besonders für Objekte in guten,
det und die Ausgangssituation einen glimpflichen zentralen Lagen. Für viele langfristig orientierte
Verlauf der Krise erwarten lässt. Immerhin schaff- Investoren wie z. B. österreichische Familienstif-
te der Markt 2019 ausgehend von einem sehr ho- tungen sind Zinshäuser in der Innenstadt oder
hen Niveau nochmals ein Plus von sechs Prozent den Zentrumsbezirken innerhalb des Gürtels nach
auf ein Transaktionsvolumen von 1,75 Mrd. Euro. wie vor unverzichtbarer Bestandteil ihres Veran-
Die durchschnittliche Transaktionsgröße blieb mit lagungsportfolios. Diese strategisch agierenden
3,4 Mio. Euro weitgehend unverändert. Käufer sind auch eine starke Basis für Zeiten, in
denen andere Teilmärkte unter konjunkturbeding-
Neben Stiftungen und Privatinvestoren waren ten Turbulenzen leiden.
nach wie vor Entwickler, die Objekte zu Parifizie-
rung und anschließendem Abverkauf erwarben,
die aktivsten Kaufinteressenten. Die Kaufpreise
pro Quadratmeter sind im Jahr 2019 um durch-
schnittlich 10 Prozent gestiegen, und die Renditen
bleiben weiter unter Druck.
Kaufpreise in EUR/m2
n 6.800–9.850
n 2.200–4.800
n 2.000–4.050
n 1.500–3.450
Quelle: EHL Market Research | Q2 2020
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Gesamtwirtschaftliches Umfeld
Der sicherste Hafen in Zeiten
des Sturms
Das Zinshaus erweist sich in wirtschaftlich schweren
Zeiten als Stabilitätsanker mit geringstmöglichem Risi-
ko und nachhaltigen Wertsteigerungsperspektiven.
Auch wenn die vergangenen Monate in dramatischer Weise gezeigt
haben, dass es absolute wirtschaftliche Sicherheit nicht gibt, haben
sie genauso deutlich gemacht, dass man in Zeiten des Sturms gut
Mag. Franz Pöltl FRICS beraten ist, einen möglichst sicheren Hafen zu suchen. Und zweifellos
Geschäftsführender Gesellschafter sind Zinshäuser ein sehr sicherer Hafen. Bereits in der akuten Schlie-
EHL Investment Consulting GmbH ßungsphase war dieser Teilmarkt weniger als alle anderen Immobilien
märkte belastet: Die Nachfrage war unverändert stark, und auch die
Preise blieben stabil. Das ist jedenfalls ein sehr positives Signal für die
weitere Entwicklung.
Ausgehend von einer gesamtwirtschaftlichen Erholung in absehbarer
Zeit und vorausgesetzt es gibt keinen zweiten Lockdown, werden
Zinshäuser kurz-, mittel- und langfristig ein äußerst wertstabiles In-
vestment bleiben. Preiskorrekturen sind nur bei Objekten mit einem
hohen Anteil von Geschäfts- oder Büromieten zu erwarten.
Die gestiegenen Finanzierungskosten treffen im Zinshausbereich pri-
mär Entwickler, hingegen kaum die langfristig orientierten Endinves-
toren, da diese in sehr hohem Maß eigenkapitalfinanziert agieren. Für
Endinvestoren mit Developmentkompetenz kann das auch Chancen
eröffnen, da voraussichtlich die Konkurrenz durch die oft sehr preis
aggressiv agierenden Entwickler und Händler weniger stark sein wird.
Gewinnrealisierungen könnten vor dem Bilanzstichtag
zum Jahresende für lebhaftere Umsätze sorgen.
Generell wird in den nächsten Monaten, speziell in der Zeit vor dem
Regelbilanzstichtag am Jahresende, mehr Bewegung in den Markt
kommen. So könnten einige Zinshauseigentümer die in ihren Objekten
schlummernden stillen Reserven realisieren, um Liquiditätsengpässe
in anderen Bereichen auszugleichen oder einfach das gute Markt
umfeld zu nutzen. Potenzielle Käufer könnten daher ein breiteres
Angebot vorfinden, und es besteht durchaus die Möglichkeit, dass
auch „Trophy Assets“ zu haben sein werden, die sonst vielleicht noch
jahrzehntelang nicht auf den Markt gekommen wären.
10Das Virus & das „Geschäftsmodell Zinshaus“
Die Stunde der Langfrist-Investoren
Im gegenwärtigen krisenhaften Umfeld sind Zins-
häuser vor allem als langfristige Investments nahezu
unschlagbar.
Das „Geschäftsmodell Zinshaus“ hat sich durch die Gesundheits- und
Wirtschaftskrise verändert, aber es ist keineswegs weniger attraktiv
geworden. Mit einer der aktuellen Situation angepassten Veranla-
Herwig Michael Peham MRICS gungsstrategie ist es vielleicht sogar noch lohnender, als es bereits in
Leitung Investment guten Konjunkturphasen war. Zwar sind die wirtschaftlichen Grundla-
EHL Investment Consulting GmbH gen für Marktteilnehmer, welche kurzfristig spekulieren und ihre Be-
stände relativ rasch drehen wollen, gegenwärtig nicht so ideal, dafür
finden Investoren mit langfristigen Interessen besonders interessante
Möglichkeiten vor. Für diese sind auch kurzfristige Ertragsschwächen,
beispielsweise wegen Mietausfällen von gewerblichen Mietern in den
Erdgeschoßzonen, von vergleichsweise geringer Bedeutung.
Hoher Substanzwert und unter dem Marktniveau
liegende Mieten sichern Werthaltigkeit zusätzlich ab.
Generell rückt die Krise das Kernthema Wohnen noch stärker in den
Mittelpunkt vieler Investmentüberlegungen. Die Tatsache, dass die
durch Richtwerte bestimmten Mieten in der Regel unter den Markt-
preisen liegen, sorgt dafür, dass trotz einer schwachen Wirtschafts-
entwicklung praktisch immer rasch und auch zu gleich guten Konditi-
onen Ersatz für ausziehende Mieter gefunden werden kann. Mögliche
Änderungen der Nutzung z. B. für Kurzfristvermietungen oder Hotels
werden hingegen für geraume Zeit weniger relevant sein.
Auch die Lagequalitäten haben sich etwas verschoben. Besonders
hohe Sicherheit versprechen einerseits Objekte, in denen schon
bisher keine nennenswerten Mietanteile auf Gewerbemieter (Ein-
zelhandel, Gastronomie) entfielen, andererseits auch Zinshäuser in
klassischen Geschäftslagen, wie z. B. der Mariahilfer Straße, an denen
man auch zukünftig mit einiger Sicherheit Nachmieter für freiwerden-
de Gewerbeflächen finden wird. Vorsicht ist hingegen bei Häusern mit
größeren Gewerbeanteilen in B- und C-Lagen geboten. Hier sollte vor
einer Kaufentscheidung jedenfalls sorgfältig geprüft werden, ob es
erfolgversprechende Alternativen zu klassischer Geschäftsvermietung
gibt. Im Hinblick auf die Wohnungsvermietung sollte derzeit der Boni-
tät der Mieter noch größeres Augenmerk gewidmet werden. Hinter-
grund dafür ist, dass es für einige Zeit noch schwieriger als bisher sein
wird, nicht zahlende Mieter zu kündigen.
11Aus- & Umbau
Differenzierte Entwicklung
der Baupreise
Sicherheitsvorschriften und Konjunkturpakete
lassen keine generelle Kostensenkung erwarten.
Der scharfe Konjunktureinbruch sowie deutlich reduzierte Prognosen
für die Bauaktivitäten in wichtigen Teilmärkten wie insbesondere im
Büro- und Gewerbebereich oder bei Hotels haben vielerorts die Erwar-
tung deutlich sinkender Baupreise ausgelöst. Gerade im Wohnbau und
Yasmin Obojkovits, BSc in der Wohnraumsanierung, bei denen seit Jahren starke Steigerungen
Leitung Baumanagement und teilweise sogar schon prohibitiv hohe Baupreise zu verzeich-
nen waren, ist damit die Hoffnung auf ein „window of opportunity“
verbunden, in dem Bau- oder Sanierungsvorhaben günstiger realisiert
werden können, als das in den Vorjahren der Fall gewesen wäre.
So nachvollziehbar diese Überlegung auch ist, sprechen doch viele
Faktoren dagegen, dass dieses Szenario auf breiter Front eintreten
wird: Bei vielen laufenden Projekten müssen coronabedingte Verzö-
gerungen und Verschiebungen aus dem Frühjahr aufgeholt werden,
was die Auslastung im Bau- und Baunebengewerbe im Herbst 2020
und Frühjahr 2021 erhöhen wird. Darüber hinaus ist damit zu rechnen,
dass die staatlichen Konjunkturpakete für gute Auslastung der Bauun-
ternehmen (wenn auch überwiegend Tiefbau) sorgen werden. Zu guter
Letzt werden neue Sicherheitsvorschriften (Abstandsregeln, Schutz-
kleidung, Beschränkung der Zahl der Arbeiter in einzelnen Baustellen-
bereichen …) Zusatzkosten und verlängerte Projektzeiten bewirken.
Sanierungs- und Ausbaumaßnahmen werden insgesamt nicht wesent-
lich billiger oder teurer werden. Allerdings gehen wir davon aus, dass
es bedingt durch Nachfrageschwächen bei einzelnen Gewerken und
kurzfristige Auslastungsprobleme wegen ausgefallener Projekte bei
einzelnen Anbietern auch immer wieder kurzfristig günstige Angebote
geben wird. Wer sinnvolle Baumaßnahmen rechtzeitig plant, kann
diese Gelegenheiten nutzen.
Besonders wichtig ist derzeit eine professionelle Projektsteuerung:
Man kann nicht mehr einfach Erfahrungswerte übernehmen, sondern
muss Abläufe und die Zeitpläne teilweise völlig neu strukturieren, um
Fertigstellungstermine zu halten, Stillstandszeiten zu vermeiden und
damit Mehrkosten hintanzuhalten. Vor einer Beauftragung der Bau-
firma sollten auch die notwendigen Schutzmaßnahmen definiert und
vertraglich festhalten werden, um hier nachträgliche Forderungen aus
dieser Sphäre ausschließen zu können.
12Wohnungsmarkt
Corona bringt keine
Wohn-Revolution
Der Einfluss der Erfahrungen mit Pandemie und
Lock-Down auf die Wohnbedürfnisse wird nur mäßig
und wenig nachhaltig sein.
Elementare Ereignisse der Dimension wie die Corona-Pandemie und
vielleicht fast noch mehr die damit verbundenen sozialen und wirt-
schaftlichen Konsequenzen verführen dazu, davon auszugehen, dass
DI Sandra Bauernfeind, FRICS danach kein Stein mehr auf dem anderen bleibt. Das mag in vielerlei
Geschäftsführende Gesellschafterin Hinsicht auch richtig sein, im Hinblick auf Wohnen ist es hingegen
EHL Wohnen GmbH nicht zu erwarten. Was vor Corona für Wohnungssuchende zählte und
eine Wohnung attraktiv (oder eben auch nicht) machte, tut es auch
danach. Allerdings haben sich die Gewichtungen etwas verschoben,
und manche Kriterien für die Attraktivität einer Wohnung haben durch
die Entwicklungen der vergangenen Monate spürbar an Beachtung
gewonnen.
Der mit Abstand wichtigste Punkt, den wir bei den wieder in steigender
Zahl einlangenden Miet- und Kaufanfragen registrieren, ist in dieser
Hinsicht der Aspekt Freiflächen. Die lange Periode, die viele Menschen
überwiegend zu Hause verbringen musste, ließ sich mit eigenem Balkon
oder eigener Terrasse definitiv angenehmer überstehen als ohne. Auch
wenn die Möglichkeiten im Altbau beschränkt sind, sind die Erfahrungen
dieses Frühjahrs ein gegebener Anlass zu prüfen, ob es bei einem Objekt
die Möglichkeit gibt, zumindest kleine Balkone zu schaffen. Auch bei
Ausbauten sollte allenfalls die Schaffung einer Freifläche größeren
Stellenwert haben als die kompromisslose Maximierung der Nutzfläche.
Ebenfalls mehr als vor der Krise wird nach Abstellflächen im Haus
gefragt.
Leistbarkeit von Wohnungen wird zum Schlüsselfaktor
Hingegen ist nicht davon auszugehen, dass nach den Pandemieer-
fahrungen größere Wohnungen nachgefragt werden. Die Frage der
Leistbarkeit steht eindeutig im Vordergrund, umso mehr, als derzeit
Hunderttausende Menschen mit wirtschaftlichen Schwierigkeiten
kämpfen. Auch in Zukunft werden es effiziente Grundrisse, solide
Ausstattung, guter Zustand der Allgemeinflächen, Verkehrsanbindung
etc. sein, die Wohnungen attraktiv machen und einem Objekt gute
Wertsteigerungsperspektiven bieten. Zinshausinvestoren sind jeden-
falls gut beraten, sich auch in Zukunft an diesen bekannten Kriterien
zu orientieren.
13Bewertung
Corona-Abwertungen sind jetzt
nicht erforderlich
In der Bewertung von Zinshäusern sind die bisher
eingetretenen Folgen des Erscheinens des „Schwarzen
Schwans Corona“ im Regelfall eingepreist.
Eine Pandemie ist der klassische Fall eines „Schwarzen Schwans“, mit
dessen Auftauchen niemand gerechnet hatte und der doch die gesamt-
wirtschaftliche Situation prägt. Dennoch ist die naheliegende Vermu-
Mag. Astrid Grantner, tung, dass sein dunkler Schatten die Bewertungsansätze für Zinshäuser
MSc MRICS drastisch verändern müsste, letztlich nicht zutreffend.
Geschäftsführerin
EHL Immobilien Bewertung GmbH Faktum ist, dass das übliche Marktgeschehen schlagartig unterbrochen
Allg. beeidete und gerichtlich wurde. Aktuelle Marktdaten zu Transaktionen oder Mietvertragsab-
zertifizierte Sachverständige schlüssen sind aber wesentliche Informationen für Bewerter, um genaue
und zuverlässige Ergebnisse zu liefern. Das sorgt zweifellos für eine
gewisse Unsicherheit, und mehr als sonst sind Erfahrungswerte in Frage
zu stellen. Die Adressaten von Bewertungen, also z. B. Eigentümer oder
finanzierende Banken, sind wiederum gut beraten, die weitere Entwick-
lung genau zu beobachten und allenfalls eine Aktualisierung bisheriger
Bewertungen vornehmen zu lassen.
Diese Vorsicht ist in einer solchen Ausnahmesituation angebracht, auch
wenn nach aktuellem Stand in den meisten Fällen keine wesentliche und
nachhaltige Wertveränderung festzustellen ist, denn gerade Zinshäuser
unterscheiden sich grundlegend von anderen Immobilien-Assetklassen.
Insbesondere liegen die Mieterträge aufgrund gesetzlicher Mietzinsbe-
schränkungen häufig unter den Marktmieten und sind daher trotz des
Konjunktureinbruchs als langfristig nachhaltig anzusehen. Die anzuset-
zenden Bewirtschaftungskosten enthalten auch Risiken wie Mietausfall
oder Leerstand. Zumindest was die Wohnungsvermietung betrifft, wer-
den diese in dem bei Bewertungsgutachten angenommenen Rahmen
bleiben; bei Mieterträgen aus Geschäftslokalen können hingegen je
nach Branche und Bonität der Mieter sowie allenfalls eingeschränkter
Neuvermietbarkeit von Flächen Anpassungen notwendig sein.
Im Hinblick auf die langfristige Entwicklung erweist sich auch aus der
Historie das Zinshaus als robuste Assetklasse. Und auch wenn Bewerter
von Berufs wegen zu großer Vorsicht neigen, ist aus heutiger Sicht zwar
nicht auszuschließen, dass Faktoren wie Inflation, Zinslandschaft oder
steuerliche Parameter den Zinshausmarkt belasten können, zu erwarten
ist das aber nicht. Eine positive Entwicklung der „Krisenwährung Zins-
haus“ erscheint mindestens ebenso wahrscheinlich.
14Hausverwaltung
Problemfall Covid-Zahlungsverzüge
Mieter müssen wirtschaftliche Betroffenheit durch
Corona nachweisen und sich nicht nur darauf berufen.
Die Coronakrise bringt auch für die Verwaltung von Wohnungen und Ge-
schäftsflächen einige Zusatzaufgaben. Das 4. COVID-19-Gesetz beinhal-
tet mehrere Vorschriften, mit denen Mieter geschützt werden sollen, die
von den wirtschaftlichen Folgen der Beschränkungen betroffen sind:
Bruno Schwendinger MA
Geschäftsführer l Ausschluss von Kündigungen und Räumungsklagen wegen krisen-
EHL Immobilien Management bedingter Mietzinsrückstände aus Q2/2020 bis zum 30. Juni 2022
l Ausschluss von Zahlungsklagen wegen krisenbedingter Mietzins-
rückstände aus Q2/2020 bis zum 31. Dezember 2020
l Flexibilisierung des Befristungsrechts für Wohnungsmietverträge
in der Voll- und Teilanwendung des MRG bis 31. Dezember 2020
(gesetzliche Vorgabe ist eine Untergrenze von 3 Jahren)
l Die Aufschiebung von Räumungsexekutionen
In der Praxis haben sich diese Vorschriften bisher als wenig dramatisch
für Vermieter herausgestellt, da nur wenige Zahlungen unter Berufung
auf das Covid-Gesetz unterbrochen oder gekürzt wurden. Dennoch ist
ein sorgfältiger Umgang mit dem Thema aus rechtlichen Gründen und
wegen der drohenden negativen Außenwirkung äußerst wichtig.
Dabei ist „Covid“ keineswegs ein Zauberwort, mit dem Mieter einfach
ihre Zahlungsverpflichtungen aussetzen können. Die Betroffenheit
durch Corona muss dem Grunde und dem Ausmaß entsprechend
nachgewiesen werden. Das sollte seitens der Hausverwaltung auch
eingefordert werden, und nicht zuletzt deshalb waren in den von EHL
verwalteten Objekten bis Ende Mai bei gerade einmal bei 0,34 Prozent
der Mietverträge Zahlungsaussetzungen notwendig.
Allerdings könnte die Situation schwieriger werden, da auch ohne eine
zweite Infektionswelle die wirtschaftlichen Folgen in Form von Verlänge-
rungen der Kurzarbeit oder coronabedingtem Jobverlust weiterwirken. Es
wäre wenig überraschend, wenn das auch in zusätzlichen Mieterschutz-
bestimmungen seinen Niederschlag fände.
Noch komplexer ist die Situation bei Geschäftsmietern. Bei corona-
bedingten Sperren ist die Gesetzeslage zwar nicht eindeutig, aber
die dominierende Rechtsmeinung sieht zumindest ein Recht auf
Mietminderung. Im Rahmen der Hausverwaltung sollten für beide
Seiten akzeptable Lösungen einer rechtlichen Auseinandersetzung
vorgezogen werden.
15Gewerbeflächen
Der Charme der
Begegnungszonen
Neue Verkehrskonzepte eröffnen auch neue Perspektiven für die Problemzone
Erdgeschoß und damit Potenziale zur Ertrags- und Wertsteigerung.
Die Wiener Premiere für das Konzept der Begeg- wandel, unter anderem geprägt durch einen
nungszone auf der Inneren Mariahilferstraße im steigenden Gastronomieanteil, hat ebenfalls zur
Jahr 2014 war aus Sicht der Immobilienwirtschaft Attraktivität der Straße beigetragen. Das schlug
alles andere als triumphal: Sinkende Frequenzen, sich folgerichtig auch in steigendem Interesse
steigende Leerstandsraten und Neuvermietungen an Objekten in dieser Lage nieder, und in den
zu tendenziell schlechteren Konditionen erwiesen vergangenen Jahren gingen einige Transaktionen
sich als erhebliche Belastung für den Immobilien- auf einem bemerkenswerten Preisniveau über
markt an Österreichs wichtigster Einkaufsstraße. die Bühne.
Neue Chancen für schlecht funktio-
„Je mehr Fußgänger, desto nierende Einkaufsstraßen
bessere Perspektiven für die Noch klarer als die auch vor ihrer Umgestaltung
Gastronomie“ erfolgreiche Mariahilferstraße zeigt sich das Po-
tenzial in Straßen, die so wie die im Herbst 2019
gestartete Begegnungszone in der Rotenturm
straße mit Problemen zu kämpfen haben. Dort
Doch das Bild hat sich seither deutlich gewan- ermöglicht die Reduktion des Autoverkehrs mehr
delt: Die Leerstände in der Mariahilferstraße Gastronomie im Freien und macht das Flanieren
sind wieder auf das gewohnt niedrige Niveau für Einkäufer attraktiver. Das hat bereits im
zurückgegangen, die Kundenfrequenz ist höher Vorfeld zu steigendem Interesse an Retailflächen
als vor der Umgestaltung und der Struktur- und guter Mietenentwicklung geführt.
Passantenfrequenzen in den wichtigsten Wiener Einkaufsstraßen
59.998 (+12%) 77.515 (+11%) Graben
56.592 (+4%) 74.169 (+6%) Kärntner Straße
50.826 (-7%) 74.172 (+5%) Mariahilferstraße
31.883 (+26%) 33.457 (+24%) Rotenturmstraße
33.112 (-13%) 31.687 (-23%) Favoritenstraße
26.295 (+16%) 37.584 (+12%) Kohlmarkt
18.693 (-7%) 17.311 (-9%) Meidlinger Hauptstraße
19.680 (+6%) 14.018 (-4%) Landstraßer Hauptstraße
14.782 (-9%) 16.204 (-16%) Neubaugasse
Donnerstag Samstag Passantenzählung 2018 im Vergleich zu 2016 | Quelle: WKO 2019
16Mag.
Mario Schwaiger
Leitung
Einzelhandelsimmobilien
Für Zinshausinvestoren sind die weiteren
geplanten oder zumindest angedachten Projekte
daher interessante Zukunftsmärkte mit Wert- Nebenlagen brauchen
steigerungspotenzial. Zu nennen sind hier etwa Kreativität
die Neubaugasse oder der Schwedenplatz.
Noch unklar ist, ob auch in der derzeit massiv Abseits der wenigen florierenden Geschäfts-
verkehrsbelasteten Gumpendorfer Straße eine straßen ist die nachhaltige Vermietung der
Begegnungszone geschaffen wird. Erdgeschoßbereiche eine der größten Heraus-
forderungen für Zinshausinvestoren. Klassische
Insgesamt ist damit zu rechnen, dass das Einzelhandels- oder Gastronomievermietungen
Konzept in den kommenden Jahren immer öfter kommen zumeist nicht in Frage, Alternativen wie
umgesetzt werden wird. In Frage kommen dafür Lagerflächen oder wohnnahe Nutzungen sind
vor allem Bezirksstraßen, die seit geraumer ertragsschwach oder oft auch nicht zulässig.
Zeit durchwegs als (fast schon ehemalige)
Einkaufsstraßen eine schwierige Entwicklung Aber es gibt auch Gegentrends, von denen diese
verzeichnen. Diese Straßen drängen sich für Lagen profitieren können. Insbesondere die
neue Gestaltungskonzepte geradezu auf, und steigende Nachfrage nach lokal und wohnungs-
Investoren, die dort frühzeitig Kaufgelegenheiten nah verfügbaren Dienstleistungen eröffnet neue
sondieren und nutzen, haben gute Aussichten, Möglichkeiten. Ein gutes Beispiel dafür liefert der
davon erheblich zu profitieren. Dabei liegt das Fitnessbereich, in dem sich gerade einige Kon-
Potenzial nicht nur bei den Retailflächen. Auch zepte etablieren, die auf kleine Studios setzen.
die Wohnungen erfahren durch die Reduktion Sie finden in einem typischen Zinshaus-Erdge-
von Autoverkehr und Lärm eine erhebliche schoß gut Platz, und ihr wichtigstes Asset ist die
Aufwertung. Nähe zum Kunden.
Lebensmittelmärkte suchen Gerade für innovative Konzepte, die bewusst
weiter Flächen Alternativen zu den großen „Fitnesstempeln“
bieten wollen, sind dabei auch Lagen geeignet,
Weiterhin zu den großen Hoffnungsträgern gehört die für die klassische Retailvermietung kaum in
die Lebensmittelbranche, allerdings suchen die Frage kommen. So suchen derzeit gleich mehrere
Platzhirschen – Rewe, Spar, Hofer, Lidl – Größen, Anbieter in einer Reihe von Bezirken Flächen
die in Zinshäusern meist nicht untergebracht zwischen 100 und 150 m². Ähnliches gilt auch für
werden können. In guten und sehr guten Lagen andere Dienstleistungsbereiche wie insbesonde-
suchen hingegen oft Biomärkte kleinere Flächen, re Gesundheit (Massage, Physio, etc.).
in peripheren Lagen sind ethnische Supermärkte
sehr expansiv unterwegs. Fazit: Es gibt zwar keine große Lösung für die pro-
blematischen Nebenlagen, aber durch Kreativität
und intensive Beschäftigung mit den aktuellen
Möglichkeiten des Gewerbeimmobilienmarkts
können auch in einem schwierigen Umfeld immer
wieder zufriedenstellende und nachhaltige Lösun-
gen gefunden werden.
17Interview
Verdichtung, Investitionsanreize
und angepasste Flächenwidmung
Wirtschaftskammer-Wien-Präsident Walter Ruck im EHL-Interview zu
notwendigen Rahmenbedingungen für den Zinshaus- und Wohnungsmarkt
wird auch die Erholung im Handel schnell spürbar
sein, als Unternehmer bin ich immer optimistisch.
Welche Möglichkeiten sehen Sie für sich als
Wirtschaftskammer, die Neunutzung von Leer-
standsflächen durch Handels- oder Dienstleis-
tungsunternehmen zu unterstützen? Wird es
hier zusätzliche Aktionen geben?
Ein gewisses Maß an Leerstand lässt eine gesun-
de Dynamik entstehen, aber die Leerstandsdauer
der einzelnen Geschäftslokale muss so gering wie
möglich sein, damit die Grätzel lebendig bleiben.
Die Wirtschaftskammer Wien bringt mit dem
ServiceCenter Geschäftslokale und ihrer Platt-
form www.freielokale.at Anbieter von Geschäfts-
lokalen und Interessenten zusammen. Unsere
Plattform ist wienweit die größte Datenbank, die
Herr Präsident Ruck, der Wiener Handel stets aktuell verfügbare Geschäftslokale auflistet.
durchlebt derzeit die wohl schwerste Krise seit Darüber hinaus hilft sie, weitere Informationen
Jahrzehnten. Müssen wir damit rechnen, dass abzurufen. Das Team der Wirtschaftskammer
im Wiener Straßenbild bald permanent herun- Wien untermauert auch mit Zahlen, Daten und
tergelassene Rollbalken häufiger als Auslagen Fakten wie Branchenmix, Kaufkraft, Passanten-
sind? frequenz und vielem mehr den persönlichen,
vor Ort erworbenen Eindruck und ist somit ein
Der Handel hat neben der Gastronomie und der wichtiger Partner bei der Standortsuche.
Hotellerie die Auswirkungen des Corona-Virus am
stärksten und auch am schnellsten gespürt. Pro- In manchen Lagen wird klassische Geschäfts-
duktion, Logistik, Kundenfrequenz – alles war und nutzung trotz aller Anstrengungen aber nicht
ist auch noch immer betroffen. Durch eine Reihe mehr wirtschaftlich möglich sein. Wäre es nicht
von Maßnahmen auf Bundesebene, aber auch auf für alle, also Hauseigentümer, Wohnungsmieter,
Wiener Ebene, zum Beispiel die Corona-Kurzar- Nachbarn und die Stadt als solche, besser neue
beit oder den Härtefallfonds, konnten wir vieles Nutzungen – Stichworte Lagerflächen, Garagen,
abfedern. Gemeinsam mit der Stadt Wien haben Wohnnutzung – möglichst zu fördern?
wir binnen kürzester Zeit ein 150 Millionen Euro
schweres Hilfspaket auf die Beine gestellt. Sofern Wirtschaftstreibende suchen und finden immer
sich an der Situation nichts dramatisch ändert, neue Formen und Nutzungsmöglichkeiten, das
18passiert vollkommen automatisch. Ob eine nern immer dafür stark gemacht, dass es eine
klassische Geschäftsnutzung in Zukunft also Klarstellung durch die Justizministerin geben soll.
wirtschaftlich sein kann oder nicht, müssen die Was positiv ist: Fast alle uns bekannten Streit-
jeweils Betroffenen für den Einzelfall beantwor- fälle konnten im Einvernehmen beider Seiten
ten. Ich denke das können diejenigen sicher bes- auf die ein oder andere Art gütig gelöst werden.
ser beurteilen als wir Außenstehende. Auch sehe Letztendlich werden und müssen die Gerichte die
ich alle angesprochenen Stakeholder durchaus letzten offenen Streitfälle lösen.
bereit und aufgeschlossen, neue Nutzungen zu
fördern, und hier gibt es auch schon viele positive Wien verzeichnet heuer einen neuen Wohnbau-
Beispiele zu berichten. Grundsätzlich muss uns rekord, aber der Großteil der neuen Wohnungen
klar sein, dass belebte Erdgeschosszonen auch entsteht in neuen Siedlungsgebieten, während
entscheidend für das Sicherheitsgefühl der in traditionellen Wohnlagen kaum zusätzliche
Bevölkerung sind. Wohnungen entstehen. Wäre eine weitere
Verdichtung wünschenswert und, wenn ja, mit
In den vergangenen Monaten gab es eine welchen Maßnahmen sollte sie erreicht werden?
reichlich unklare Situation im Bereich der
Mieten für zuerst gesperrte und dann durch Wien ist eine der wenigen Großstädte, in der
Corona weiter wirtschaftlich schwer belastete Wohnen, Freizeit verbringen und auch Arbeiten
Geschäftsmieter. Einerseits drängen diese noch möglich ist. Das Bevölkerungswachstum ist
vehement auf Mietnachlässe, andererseits natürlich eine Herausforderung. Im Baubereich
können ja auch nicht die Immobilieninvestoren ist technisch vieles möglich: Nachverdichtung ist
die Corona-Zeche bezahlen. Welchen Ausweg eine Möglichkeit. Es braucht attraktive Entwick-
sehen Sie hier? lungsmöglichkeiten, möglichst viele Investitions-
anreize und eine dementsprechend angepasste
Gerade zu Beginn der Corona-Krise saß der Flächenwidmung, damit wieder mehr Grund-
Schock tief. Mieter und Vermieter waren stark stücke auf den Markt kommen und Projekte
verunsichert. Wir haben uns mit den Sozialpart- realisiert werden können.
Preisniveau bei Eigentumswohnungen in Wien (in EUR/m2)
6.000
4.500
3.000
keine Angaben
4.000 | 5.400
4.100 | 5.600
4.200 | 5.700
3.900 | 5.200
4.100 | 5.500
4.500 | 6.000
4.700 | 6.500
4.400 | 6.100
2.900 | 4.500
2.600 | 4.000
3.100 | 4.500
4.300 | 6.100
3.200 | 4.700
3.000 | 4.400
3.000 | 4.500
3.000 | 4.250
4.000 | 5.900
4.400 | 6.500
2.900 | 4.300
2.900 | 4.250
2.900 | 4.400
3.000 | 4.100
1.500
0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123
Bestand Erstbezug
Quelle: EHL Market Research | Q1 2020
19Interview
Ein Jahr für den Weg aus der Krise
Mit Unterstützungsleistungen für von den Coronafolgen betroffene Unterneh-
men und Investitionen in die Infrastruktur will Wirschaftsstadtrat Peter Hanke
die Attraktivität Wiens als Investitionsstandort erhalten.
gesichert. Ein 150 Millionen Euro schweres
Corona-Hilfspaket für Sofortmaßnahmen gegen
die Ausbreitung des Virus und Unterstützung für
die Wiener Wirtschaft und Arbeitnehmerinnen
und Arbeitnehmer wurde bereitgestellt.
Überlegt die Stadt Schritte, um als Gegenmaß-
nahme zu steigenden Leerständen wegen der
Krise in Gastronomie und Handel alternative
Nutzungen zu erleichtern, etwa die Ansiedlung
von Abholzentren, von denen Konsumenten
ihre online-Lieferungen zu Fuß oder per Fahr-
rad abholen können?
Wir denken hier wesentlich weiter und erarbei-
© PID / Bohmann ten mit dem Vienna Economic Council – das
ist ein Gremium aus Expertinnen und Experten
von Sozialpartnern, aus Wirtschaft und Wirt-
Herr Stadtrat Hanke, was kann bzw. wird die schaftsforschung – eine langfristige Strategie
Stadt machen, damit Wien auch in und nach der für die Wiener Wirtschaft. Wichtig ist, dass wir
Coronakrise ein attraktiver Investitionsstand- Stimuli entwickeln, um bestmöglich aus dieser
ort, insbesondere auch für Immobilieninvestiti- Krise zu kommen und den Betrieben in unserer
onen, bleibt? Stadt wieder einen Weg in Richtung Zukunft zu
zeigen.
Das Coronavirus hat Menschen über den
gesamten Globus vor massive Herausforde- Ein wesentlicher Faktor für die Attraktivität
rungen gestellt. Auch in Wien waren und sind des Wiener Immobilienmarkts war immer die
die Auswirkungen deutlich für die Bürgerinnen exzellente INFRASTRUKTUR der Stadt. Müssen
und Bürger sowie die Wirtschafstreibenden und wir in den kommenden Jahren damit rechnen,
Unternehmen zu spüren. Schnelle und unbüro- dass Infrastrukturinvestitionen wegen der
kratische Hilfe war daher dringend notwendig. durch Corona angespannten Finanzlage nur
Wichtig war, das Geld dort hin zu leiten, wo es sehr schaumgebremst vorgenommen werden?
gebraucht wird: in Spitälern, bei den Betrieben
und Arbeitsplätzen. Das haben Stadt Wien und Die Infrastruktur in Wien ist ein wesentlicher
Wirtschafskammer Wien in einer beispiellosen Standortfaktor im internationalen Wettbewerb
Zusammenarbeit getan und haben damit den und zahlt letztlich auf die Attraktivität der Stadt
Fortbestand der Wiener Wirtschaftsleistung ein. Diesen hohen Status quo müssen wir beibe-
20halten und dort wo nötig auch weiter investieren. Von den wirtschaftlichen Coronafolgen sind
Unser großer Vorteil: Wir haben im letzten Jahr indirekt auch zahlreiche Zinshäuser betroffen,
gut gewirtschaftet und 2019 – ein Jahr früher als weil ganze Mietergruppen in wirtschaftliche
geplant – ein Nulldefizit erreicht. Dadurch konn- Turbulenzen gekommen sind. Mit welchen
ten wir über 700 Mio. Euro an Rücklagen bilden. Maßnahmen wird die Stadt Wien versuchen, das
Dieser Polster ermöglicht uns einen finanziellen Überleben von Einzelhandelsgeschäften und
Spielraum, den wir nutzen können, um aus dieser Gastronomie in den historischen Stadtteilen zu
Krise auch so bald wie möglich wieder herauszu- sichern? Schließlich tragen diese ja auch ent-
kommen. scheidend zum Flair der Stadt und damit ihrer
touristischen Attraktivität bei.
Erwarten Sie einen nachhaltigen Einfluss von
Corona auf den Wirtschaftsstandort und wenn Wir haben eine Vielzahl an Maßnahmen getrof-
ja, in welcher Weise? fen und werden auch weiterhin nicht locker
lassen. Über 150 Millionen Euro haben wir
Ich bin zuversichtlich, dass wir in einem Jahr bisher für die Sicherung von Wiener Betrieben
wieder so erfolgreich sein werden, wie wir es vor und ihrer Arbeitsplätze bereitgestellt. Das geht
dieser Krise waren. Das Fundament der Wiener von Haftungen für Kredite bis zu Förderungen
Wirtschaft ist dafür bestens geeignet: Wir sind für Home Office Ausstattung und natürlich den
stark in der Digitalisierung und in allen Bereichen Gastro-Gutschein, der einen positiven Schwung
gut aufgestellt – von smarter Produktion bis zu für die schwer getroffene Wiener Gastronomie
einem modernen Dienstleistungssektor – und bringt. Unter dem Titel „Stolz auf Wien“ beteiligt
vor allem: Wir haben hervorragend ausgebildete sich die Stadt ja sogar an Unternehmen, um sie
Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer. Ich glau- abzusichern – da sind wir aktuell sehr aktiv und
be mit voller Überzeugung an den Wirtschafts- im Gespräch mit einigen potentiellen Kandidaten.
standort Wien und werde alles tun, damit es bald Wir werden weiterhin punktuell und zielgerichtet
wieder bergauf geht. neue Maßnahmen setzen, wo es notwendig ist.
Mietniveau in Wien (in EUR/m2)
14
12
10
8
keine Angaben
6
10,5 | 12,5
11,0 | 12,7
11,2 | 13,2
10,7 | 12,0
11,1 | 13,1
11,1 | 13,1
11,4 | 13,2
11,2 | 13,1
10,2 | 11,5
11,3 | 13,0
10,5 | 11,7
10,3 | 11,5
10,4 | 11,4
10,2 | 11,3
10,8 | 12,6
10,9 | 13,0
10,4 | 11,5
10,2 | 11,1
10,2 | 11,4
10,0 | 10,6
9,4 | 11,2
9,2 | 10,5
4
2
0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123
Bestand Erstbezug Quelle: EHL Market Research | Q1 2020
21Referenzen | Vermittelte Zinshäuser
Marc-Aurel-Straße, 1010 Wien Schubertring, 1010 Wien
Nutzfläche ca. 3.425 m 2
Nutzfläche ca. 9.445 m2
Samuel Berr erbaute 1886 dieses 6-geschoßige späthis- Der Christinenhof an der Ringstraße, erbaut 1863– 65
torische Eck-Zinshaus in Formen der Neorenaissance. von Ludwig Zettl, ist ein freistehender, frühhistorischer
Die Straße geht bis in die römische Geschichte zurück. Wohnhof mit architektonisch gestaltetem Innenhof.
Hoher Markt, 1010 Wien Kärntner Straße, 1010 Wien
Nutzfläche ca. 4.580 m 2
Nutzfläche ca. 3.550 m2
Das 1949–50 wiederaufgebaute Zinshaus befindet Dieses 1875 erbaute Eck-Zinshaus punktet nicht nur
sich an einem der geschichtsträchtigsten Plätze Wiens. durch sein prächtiges Aussehen, sondern auch durch
Hier befand sich einst die erste Münzprägestätte. seine exklusive Innenstadtlage.
Baumgasse 32, 1030 Wien Bräuhausgasse 31, 1050 Wien
Nutzfläche ca. 1.253 m2 Nutzfläche ca. 1.968 m2
Das im Herzen des dritten Bezirks gelegene Zinshaus Das vorbildlich erhaltene Zinshaus in zentraler Lage des
profitiert von der Nähe zur U3 und der hervorragenden fünften Bezirks hat dank seiner Nähe zum künftigen
urbanen Infrastruktur in der unmittelbaren Umgebung. U-Bahn-Knoten Pilgramgasse großes Potenzial.
22Referenzen | Vermittelte Zinshäuser
Reinprechtsdorfer Straße 74, 1050 Wien Wickenburggasse 2, 1080 Wien
Nutzfläche ca. 1.497 m 2
Nutzfläche ca. 1.495 m2
Umfassende Möglichkeiten zum Ausbau des Dach- Das Gründerzeithaus befindet sich in absoluter Bestlage
bodens erlauben bei dem ausgezeichnet gelegenen in unmittelbarer Nähe des Rathauses. Ein Dachboden-
Objekt künftig eine Nutzfläche von mehr als 2000 m². ausbau erlaubt eine deutliche Steigerung der Nutzfläche.
Schwarzspanierstraße 18, 1090 Wien Erlgasse 19, 1120 Wien
Nutzfläche ca. 1.250 m 2
Nutzfläche ca. 1.285 m2
Das Zinshaus in unmittelbarer Nähe zur Votivkirche In der Nähe der aufstrebenden Meidlinger Hauptstraße
befindet sich in einer der begehrtesten Wohnlagen des gelegen, bietet das in bestem Zustand befindliche Ob-
neunten Bezirks. jekt erhebliches Mietsteigerungspotezial.
Tiefendorfergasse 4, 1140 Wien Meiselstraße 28, 1150 Wien
Nutzfläche ca. 1.205 m2 Nutzfläche ca. 1.382 m2
Die unmittelbare Nähe zum hochwertigen Neubaupro- Das nähere Umfeld der U3-Station Meiselmarkt entwi-
jekt Körnerkaserne sowie beste urbane Infrastruktur ckelt sich vom „Geheimtipp“ zu einer begehrten Wohn-
sichern dem Objekt mittelfristig großes Potenzial. gegend in den Gürtelbezirken.
23INNERE STADT
Zinshauspreise 6.800 bis 9.850 EUR/m2
Renditen 0,9 bis 1,60 %
Monatsmieten netto in EUR/m2
Wohnungen Ø k.A.
Büros 15,0 bis 26,0
Geschäftslokale A-Lagen 100–500
B-Lagen 20–90
1., Innere Stadt
Prestigeträchtige, aber nur wenige Transaktionen prägen den Zinshausmarkt
im ersten Bezirk. Institutionelle Investoren prüfen aktuell den Verkauf von
Objekten, und das könnte Bewegung in den Markt bringen.
Marktaktivität gering, Preisniveau hoch bisher einige Interessenten aktiv auf der Suche
gewesen, 2019 konnten dahingehend jedoch
Mit einem Transaktionsvolumen von 179 Mio. Euro keine Transaktionen abgeschlossen werden.
im Jahr 2019 und damit 10 Prozent des gesamten
Marktvolumens spielt der erste Bezirk eine zentrale
Rolle für den Wiener Zinshausmarkt. Die Nachfrage
„Das hohe Preisniveau führt
nach Investmentgelegenheiten ist sowohl seitens
institutioneller als auch seitens privater Investoren dazu, dass institutionelle Inves-
hoch, es kommen jedoch nur wenige Objekte auf toren vermehrt einen Verkauf
den Markt. 2019 wurden 10 Deals realisiert. Die
größte Transaktion war der Verkauf des Palais
von Teilen ihres Portfolios in
Colloredo-Mansfeld am Parkring 6 an die OPEC um Erwägung ziehen.“
rund 60 Mio. Euro. Im Rahmen eines Paketdeals
wurden darüber hinaus mehrere Zinshäuser, u. a.
am Passauer Platz/Salzgries, von der Novoreal, Die größte Veränderung hinsichtlich der Lage-
einer Schwesterfirma der Amisola Privatstiftung, qualität gab es in der Rotenturmstraße. Die im
erworben. Die Kaufpreise im ersten Bezirk beweg- November 2019 abgeschlossene Umgestaltung
ten sich im Bereich bis knapp 10.000 EUR/m2, bei zur Begegnungszone und Aufwertung der Straße
sehr prestigeträchtigen Objekten konnte dieser durch Bäume, Brunnen und Sitzgelegenheiten
Wert aber auch noch übertroffen werden. wirkt sich sehr positiv auf diese Mikrolage und
die angrenzenden Straßenzüge am Fleischmarkt
2019 haben einige institutionelle Investoren wie aus. Es ist davon auszugehen, dass sich dies
z. B. Versicherungen damit begonnen, mögliche auch im Preisniveau niederschlagen wird, sobald
Verkäufe zu prüfen. Dies könnte den Markt 2020 dort Zinshäuser auf den Markt kommen. Bereits
beleben und vor allem für Privatinvestoren neue jetzt ist eine Erhöhung der Passantenfrequen-
Chancen eröffnen. Entwickler wiederum interes- zen spürbar, und davon werden insbesondere
sieren sich primär für Objekte, die sich für eine gemischt genutzte Zinshäuser mit Einzelhandels-
Hotelnutzung eignen. In diesem Bereich sind bestand profitieren.
24Flächenaufteilung Altersgruppen
6%
14 %
19 %
40 %
49 %
11 % 61 %
Baulandnutzung (141,6 ha) 0 bis 19 Jahre (2.277)
Grünflächen inkl. Gewässer (30,4 ha) 20 bis 64 Jahre (9.892)
Verkehrsflächen (114,9 ha) 65 bis 79 Jahre (3.122)
80 Jahre und älter (1.015)
Schottenring
Schottenring U2 U4
1.
Gonzagagasse
Schottentor U2
Marc-Aurel-Straße
Schwedenplatz U1 U4
Tuchlauben Urania
Kohlmarkt Graben
U3 Wollzeile
U2
U5 Rathaus
U1 U3 Stephansplatz
U3
1. Landstraße - Wien Mitte U3 U4
Kärntner Straße
U2 U3 U5 Volkstheater überdurchschnittliche Preislagen
durchschnittliche Preislagen
Stadtpark U4
U2 U5 unterdurchschnittliche Preislagen
Karlsplatz U1 U2 U4 U5 U-Bahn
U5 in Planung
Bevölkerungsentwicklung Durchschnittliches Anteil nicht-österreichischer
Nettoeinkommen Staatsbürger
2019 16.306
2038 16.927 Ø Wien EUR 22.943,– Ø Wien 30,2%
Veränderung 621 | 3,8% 1. Bez., EUR 26.480,– +15,4 % 1. Bez., 24,9 % -5,3 %
25LEOPOLDSTADT
Monatsmieten netto in EUR/m2
Wohnungen Ø 12,5
Büros 10,0 bis 18,5
Geschäftslokale A-Lagen 11–25
B-Lagen 5–10
BRIGITTENAU
Monatsmieten netto in EUR/m2
LEOPOLDSTADT BRIGITTENAU Wohnungen Ø 11,5
Büros 8,5 bis 18,5
Zinshauspreise 2.400 bis 6.200* EUR/m2 Zinshauspreise 2.300 bis 3.400 EUR/m2
Geschäftslokale A-Lagen 10–20
Renditen 1,9 bis 2,70% Renditen 2,5 bis 3,4 %
B-Lagen 5 –11
2., Leopoldstadt | 20., Brigittenau
Die Nachfrage nach Zinshausinvestments in der Leopoldstadt ist ungebrochen
hoch. Der Nachbarbezirk Brigittenau wird von der Stadtentwicklung am Nord-
westbahnhof profitieren.
Rege Marktaktivität in der Sobald für die beiden Büroobjekte in der Lassalle-
Leopoldstadt straße 1 und 5 (ehemalige Bank Austria-Zentrale)
renommierte Nachmieter gewonnen werden
Zahlreiche große Büroobjekte, die perfekte Ver- können, wird das diesem Gebiet einen weiteren
kehrsanbindung sowie die Nähe zu der Innenstadt Aufschwung verleihen. Dem Vernehmen nach gibt
und dem Grünen Prater machen die Leopoldstadt es bereits konkrete Verhandlungen mit attraktiven
zu einem hochattraktiven Bezirk für Zinshausin- Mietinteressenten.
vestoren. Dies schlug sich 2019 erneut deutlich in
den Zahlen nieder: Gut 10 Prozent des gesamten Der geplante Umbau der Praterstraße mit breite-
Transaktionsvolumens bzw. 182 Mio. Euro wurden ren Radwegen, einer Begegnungszone und einer
im zweiten Bezirk erzielt. Mit gerade einmal fünf Fahrspurreduktion würde diese momentan noch
Verkäufen wurde bereits die Hälfte des im Bezirk stark befahrene Straße für Wohnungssuchende
generierten Volumens erreicht. Das Preisniveau nachhaltig attraktiver machen. Moderne Formen
konnte 2019 weiter zulegen und erreicht derzeit der Mobilität, wie E-Scooter und die langfristig zu
bereits an die 6.200 EUR/m2. erwartende generelle Reduktion des Autoverkehrs,
eröffnen für Investoren in dieser innenstadtnahen
Lage langfristig sehr interessante Perspektiven.
„Positiver Einfluss der exzellen-
Der Nachbarbezirk Brigittenau steht nach wie vor
ten Entwicklung der Bürolagen etwas im Schatten der Leopoldstadt. Für die wei-
rund um den Praterstern“ tere Entwicklung im 20. Bezirk werden vor allem
die Stadtentwicklungsaktivitäten am Areal des
Nordwestbahnhofs entscheidend sein. Beim der-
Die hochwertigen Büroentwicklungen am Pra- zeit größten innerstädtischen Entwicklungsprojekt
terstern – wie der Austria Campus oder auch sollen bis 2025 ca. 4.900 Wohnungen und 5.000
im Viertel Zwei – haben sich sehr positiv auf die Arbeitsplätze entstehen. Dies wird die Umgebung
Wohnungsnachfrage und damit auch auf den Zins- weiter aufwerten und auch den Zinshausmarkt
hausmarkt in der näheren Umgebung ausgewirkt. positiv beeinflussen.
26 * Wegen des überdurchschnittlichen Einzelhandels-/Gewerbeanteils höherer Kaufpreis pro m²Sie können auch lesen
