Auswirkungsanalyse für die geplante Erweiterung eines LIDL-Marktes in Springe, Kalkwerk 2a gem. 11 Abs. 3 BauNVO - Verfasser
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Anlage 3 zur Drucksache Nr. 585/2016-2021
182147
Auswirkungsanalyse
für die geplante Erweiterung
eines LIDL-Marktes
in Springe, Kalkwerk 2a
gem. § 11 Abs. 3 BauNVO
Verfasser:
Dipl.-Ing. Marc Föhrer
M.A. Ulf Braun
M. Sc. Knut Ehrhardt
Dortmund, 20. August 2018
Im Auftrag von:
LIDL Vertriebs- GmbH & Co. KG
Baurat-Köhler-Straße 31,
D-31135 Hildesheim
Auftragnehmer
Hörder Hafenstraße 11 Tibarg 21 Beiertheimer Allee 22 Markt 9
44263 Dortmund 22459 Hamburg 76137 Karlsruhe 04109 Leipzig
Fon: +49 231 8626890 Fon: +49 40 53309646 Fon: +49 721 14512262 Fon: +49 341 92723942
Fax: +49 231 8626891 Fax: +49 40 53309647 Fax: +49 721 14512263 Fax: +49 341 92723943
Stadt + Handel
Beckmann und Föhrer Stadtplaner PartGmbB
info@stadt-handel.de
www.stadt-handel.de
Amtsgericht Essen, Partnerschaftsregisternummer PR 3496, Hauptsitz: Dortmund
Inhaltsverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis ______________________________________________________ iii
1 Ausgangssituation und Zielsetzung ____________________________________ 1
2 Methodik ___________________________________________________________ 3
3 Beschreibung Planvorhaben __________________________________________ 7
3.1 Mikrostandort __________________________________________________ 7
3.2 Sortimente und Verkaufsflächen ___________________________________ 8
4 Markt- und Standortanalyse _________________________________________ 11
4.1 Makrostandort _________________________________________________ 11
4.2 Wettbewerbssituation und Ableitung des Untersuchungsraums ______ 13
4.3 Angebotsanalyse _______________________________________________ 15
4.4 Nachfrageanalyse ______________________________________________ 16
4.5 Städtebaulich-funktionale Charakterisierung der zentralen
Versorgungsbereiche im Untersuchungsraum (Standortprofile) _______ 19
4.6 Bewertung der angebots- und nachfrageseitigen Strukturen _________ 25
5 Marktposition des Planvorhabens ____________________________________ 27
5.1 Einzugsgebiet _________________________________________________ 27
5.2 Umsatz des Bestandsobjektes____________________________________ 29
5.3 Umsatzprognose für das Planvorhaben (Marktanteilsmodell) _________ 30
6 Auswirkungsanalyse_________________________________________________ 34
6.1 Einordnung des Vorhabens in die Vorgaben des Einzelhandelskonzeptes
für die Stadt Springe (Stadt und Handel 2017) _____________________ 34
6.2 Empfehlungen zur Weiterentwicklung der Nahversorgung in Springe _ 35
6.2.1 Prüfung der Nahversorgungsfunktion (Schritt 1) ____________________ 35
6.2.2 Überschneidung der Einzugsbereiche mit denen von zentralen
Versorgungsbereichen (Schritt 2) _________________________________ 38
6.2.3 Optimierung der fußläufigen Nahversorgung (Schritt 3) _____________ 40
6.2.4 Zusammenfassung der Beurteilungskriterien der Prüfschritte 1 - 3 ____ 41
6.3 Absatzwirtschaftliche Auswirkungen ______________________________ 42
6.4 Städtebauliche Einordnung der Umsatzumverteilungen _____________ 44
6.5 Einordnung des Vorhabens in das LROP Niedersachsen (LROP-VO
2017) _________________________________________________________ 48
6.5.1 Einzelhandelsgroßprojekt im Sinne des LROP ______________________ 49
6.5.2 Kongruenzgebot _______________________________________________ 50
6.5.3 Konzentrationsgebot ___________________________________________ 52
6.5.4 Integrationsgebot ______________________________________________ 52
6.5.5 Beeinträchtigungsverbot ________________________________________ 53
i
6.6 Einordnung in das Konsensprojekt Großflächiger Einzelhandel zum
Erweiterten Wirtschaftsraum Hannover ___________________________ 54
7 Zusammenfassung der Ergebnisse____________________________________ 56
Anhang ____________________________________________________________________ I
Abbildungsverzeichnis ________________________________________________________ I
Tabellenverzeichnis _________________________________________________________ II
Literatur und sonstige Quellen _______________________________________________ III
ii
Abkürzungsverzeichnis
Abs. ...........................................Absatz
B ................................................Bundesstraße
BAB ...........................................Bundesautobahn
BauGB .......................................Baugesetzbuch
BauNVO ....................................Baunutzungsverordnung
BGF ...........................................Bruttogeschossfläche
bspw. ........................................beispielsweise
BVerfGH ...................................Bundesverfassungsgerichtshof
BVerwG .....................................Bundesverwaltungsgericht
bzw. ..........................................beziehungsweise
d. h. ...........................................das heißt
EW ............................................Einwohner
gem. .........................................gemäß
ggf. ...........................................gegebenenfalls
GVKF .........................................Gesamtverkaufsfläche
HGZ ...........................................Hauptgeschäftszentrum
i. d. R. .......................................in der Regel
inkl. ...........................................inklusive
i. H. v. ........................................in Höhe von
i. S. ............................................im Sinne
L ................................................Landesstraße
LEP NRW ..................................Landesentwicklungsplan NRW
m ...............................................Meter
m² .............................................Quadratmeter
max. ..........................................maximal
Mio. ...........................................Millionen
NuG ..........................................Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel
NRW .........................................Nordrhein-Westfalen
NVZ ...........................................Nahversorgungszentrum
ÖPNV ........................................öffentlicher Personennahverkehr
OVG ..........................................Oberverwaltungsgericht
p. a. ...........................................per annum
rd. .............................................rund
S. ...............................................Seite
s. ...............................................siehe
s. o. ...........................................siehe oben
s. u. ...........................................siehe unten
siL ..............................................städtebaulich integrierte Lage
STZ .............................................Stadtteilzentrum
u. a. ...........................................unter anderem
v. a. ...........................................vor allem
VG .............................................Verwaltungsgericht
vgl. ............................................vergleiche
v. H. ..........................................von Hundert
VKF ...........................................Verkaufsfläche
ZVB ...........................................zentraler Versorgungsbereich
z. B. ...........................................zum Beispiel
z. T. . ..........................................zum Teil
iii
1 Ausgangssituation und Zielsetzung
In Springe ist die Erweiterung des LIDL-Marktes am Kalkwerk 2a von aktuell 800 m² GVKF
auf 1.286 m² GVKF (zzgl. 46 m² Bäcker) projektiert.
Das Planvorhaben wird somit die Schwelle zur Großflächigkeit überschreiten
(> 800 m² VKF/1.200 m² BGF). Demnach wird die Regelvermutung gemäß § 11 Abs. 3
BauNVO ausgelöst. Mehr als unwesentliche Auswirkungen auf den Bestand oder die Ent-
wicklung zentraler Versorgungsbereiche und/oder die integrierte Nahversorgung können
demnach nicht per se ausgeschlossen werden. In der Folge bleibt zu prüfen, ob gemäß
§ 11 Abs. 3 BauNVO keine negativen absatzwirtschaftlichen und/oder städtebaulichen Aus-
wirkungen zu erwarten sind. Des Weiteren ist die Konformität zum kommunalen
Einzelhandelskonzept für die Stadt Springe1, zum Regionalen Raumordnungsprogramm Han-
nover 2016, zum LROP Niedersachsen 2017 sowie zum Konsensprojekt Großflächiger
Einzelhandel im erweiterten Wirtschaftsraum Hannover zu prüfen.
Stadt + Handel wurde angefragt, die zu erwartenden absatzwirtschaftlichen und städtebau-
lichen Auswirkungen des Planvorhabens zu untersuchen und letztlich zu bewerten, ob mit
schädlichen Auswirkungen im Sinne § 11 Abs. 3 BauNVO zu rechnen ist.
Als Grundlage für das weitere Planverfahren werden im vorliegenden Gutachten folgende
Punkte untersucht und bewertet:
Absatzwirtschaftliche und städtebauliche Auswirkungen
Auswirkungen auf den Bestand und/oder die Entwicklungsmöglichkeiten zentraler
Versorgungsbereiche und/oder die integrierte Nahversorgung im Untersuchungs-
raum.
Einordnung gemäß kommunalplanerischer Grundlagen
Einordnung in das EHK Springe 2017.
Einordnung gemäß landes- und regionalplanerischer Grundlagen
Einordnung in den Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen 2017 (Großflä-
chiger Einzelhandel);
Einordnung in das Regionale Raumordnungsprogramm Hannover 2016;
Einordnung in das Konsensprojekt Großflächiger Einzelhandel im erweiterten Wirt-
schaftsraum Hannover.
1
Einzelhandelskonzept für die Stadt Springe (Stadt + Handel 2017). Im Folgenden als EHK Springe 2017
bezeichnet.
1
Die gutachterlichen Aussagen und Einschätzungen beruhen u.a. auf:
Daten und Bewertungen des EHK Springe 2017;
Angaben des Betreibers bzw. Auftraggebers zum geplanten Neuobjekt;
eigener Vor-Ort-Begehung und Verkaufsflächenerhebung.
2
2 Methodik
Im Folgenden wird die dem Gutachten zu Grunde liegende Methodik in Kürze dargestellt.
Angebotsanalyse
Im Rahmen der Erstellung des Einzelhandelskonzepts für die Stadt Springe 2017 hat
Stadt + Handel eine vollumfängliche Bestandserhebung im Dezember 2017 in der Stadt
Springe durchgeführt. Diese Datenbasis wurde für die Erstellung des Verträglichkeitsgutach-
tens in Bezug auf strukturprägende Veränderungen durch Abstimmung mit der Stadt Springe
aktualisiert. Die Erhebung erfolgte durch eine Standortbegehung und sortimentsgenaue Ver-
kaufsflächenerfassung (differenziert nach innen- und außenliegender Verkaufsfläche) der im
Sinne der Untersuchungsfragen relevanten Betriebe im Sortimentsbereich Nahrungs- und
Genussmittel im Untersuchungsraum (s. u.) wie folgt:
außerhalb zentraler Versorgungsbereiche: Erfassung strukturprägender Angebots-
standorte in dem untersuchungsrelevanten Hauptsortiment (mind. 300 m² VKF) 2,
innerhalb zentraler Versorgungsbereiche: Erfassung des kompletten Bestands in dem
untersuchungsrelevanten Sortiment im Haupt- und Randsortiment.
Die aktuelle Rechtsprechung zur Verkaufsflächendefinition des Bundesverwaltungsgerichtes
(u. a. BVerwG 4 C 14.04 und BVerwG 4 C 1.16) vom November 2005 bzw. 2016 findet im
Rahmen der Bestandsüberprüfung Anwendung.
Es werden angesichts der vorliegenden Planungskonzeption sowie der städtebaulichen Aus-
gangslage die Sortimente Nahrungs- und Genussmittel, Getränke, Back- und Fleischwaren
(= nahversorgungsrelevant gemäß „Sortimentsliste für die Stadt Springe“, vgl. Stadt + Han-
del 2017, S. 87)3 für untersuchungsrelevant eingeschätzt.
Die Analyse des Einzelhandelsbestandes dient in erster Linie der methodischen Grundlage
zur Sortimentsbetrachtung und den absatzwirtschaftlichen Berechnungen.
Umsatzschätzung (Bestandsumsatz/Planvorhaben)
Zur Beurteilung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen des Planvorhabens wird eine Um-
satzschätzung der untersuchungsrelevanten Betriebe und Sortimente im Untersuchungsraum
2
Nach fachlichem Dafürhalten kann, unter Berücksichtigung der spezifischen örtlichen Gegebenheiten, diesen
Einzelhandelsbetrieben (außerhalb zentraler Versorgungsbereiche) eine nennenswerte Relevanz für die Ver-
sorgung der Bevölkerung attestiert werden. Neben der Struktur der örtlichen Bestandsbetriebe findet
insbesondere auch die Dimensionierung des Planvorhabens hierbei Berücksichtigung. Im vorliegenden Gut-
achten werden diese Betriebe, in Bezug auf die Untersuchungsfragestellung, als strukturprägende
Wettbewerber bezeichnet.
3
Im Folgenden werden die Sortimente als Sortimentsbereich „Nahrungs- und Genussmittel“ zusammenge-
fasst.
3
durchgeführt4. Basis für die Umsatzschätzung der untersuchungsrelevanten Einzelhandels-
strukturen sowie für die Umsatzprognose des in Rede stehenden Planvorhabens bilden:
Branchen- und betriebsübliche Leistungskennziffern (u. a. EHI handelsdaten aktuell,
Retail Real Estate Report Germany der Hahn-Gruppe),
Kennwerte aus Unternehmensveröffentlichungen,
laufende Auswertung von Fachliteratur,
Kennwerte aus Einzelhandelsgutachten aus dem Untersuchungsraum.
Umgang mit der Erweiterung des Lebensmittelmarktes
Eine isolierte Betrachtung der Erweiterungsfläche und deren Auswirkungen ist unzulässig, da
mit einer Verkaufsflächenerweiterung meist auch qualitative Änderungen einhergehen, wel-
che die Attraktivität von Betrieben z. T. mehr als unwesentlich steigern können5. Daher ist
der geschätzte Gesamtumsatz des durch die Erweiterung neu strukturierten Betriebes, unter
Beachtung der bestehenden Wirkungen des Marktes, in die Berechnung der absatzwirt-
schaftlichen Auswirkungen einzustellen. Methodisch wird dies durch eine Einstellung des
tatsächlich zu erwartenden Mehrumsatzes in die Modellberechnungen erreicht. Letztlich ver-
pflichtet dieses Vorgehen zu einer intensiven städtebaulichen Würdigung der
absatzwirtschaftlichen Auswirkungen, da entsprechende Vorschädigungen etc. zu beachten
sind. Durch dieses Vorgehen wird erreicht, dass der Umsatz des neu strukturierten/erweiter-
ten, mit einer höheren Ausstrahlungskraft ausgestatten Betriebes, korrekt in die Berechnung
der Auswirkungen, unter Berücksichtigung der gegebenen städtebaulichen Situation, einge-
stellt wird.
Nachfrageanalyse
Die Datenbasis der Nachfrageseite basiert auf sortimentsspezifischen, postleitzahlbezoge-
nen IFH-Kaufkraftkennziffern aus dem Jahr 2017 für die Kommunen im Untersuchungsraum
sowie auf von IT.NRW 2017 veröffentlichten Einwohnerzahlen.
Städtebauliche Analyse
Als Grundlage wurden die Abgrenzungen und Analysen der zentralen Versorgungsbereiche
des kommunalen Einzelhandelskonzepts herangezogen. Die Innenstädte, städtische Neben-
zentren sowie Nahversorgungszentren sind städtebaurechtlich und landesplanerisch ein
Schutzgut im Sinne des BauGB, der BauNVO und des LROP Niedersachsen.
Hierauf basierend können Auswirkungen auf die Entwicklung der ausgewiesenen zentralen
Versorgungsbereiche durch das Planvorhaben ermittelt und dargestellt werden.
4
Alle Angaben zu Kaufkraft, Umsatz und Flächenproduktivitäten in Euro sind Bruttowerte.
5
Vgl. Urteile des OVG Münster vom 06.11.2008 (10A 1417/07 und 10A/2601/07).
4Absatzwirtschaftliche Auswirkungen
Die Ermittlung der durch das Planvorhaben potenziell ausgelösten Umsatzumverteilungen ist
ein wichtiger Analyseschritt der Auswirkungsanalyse. Aus diesem wird erkennbar, von wel-
chen Einzelhandelsstandorten und somit letztlich aus welchen Kommunen und wiederum aus
welchen städtebaulichen Lagen eine Umsatzumverteilung in welcher Größenordnung zu er-
warten sein wird. Damit steht ein absatzwirtschaftliches Untersuchungsergebnis fest, das
Rückschlüsse auf die daraus resultierenden Auswirkungen zulässt.
Die Berechnung der Umsatzumverteilung erfolgt basierend auf einem Gravitationsmodell.
Gemäß der aktuellen Rechtsprechung ist ein sogenannter realitätsnaher Worst Case Fall6 in
die Untersuchung einzustellen.
Eingangswerte für die Umsatzumverteilungsberechnung sind neben den Daten des Planvor-
habens die ermittelten Verkaufsflächen, die Flächenproduktivitäten gemäß
Unternehmensveröffentlichungen und Branchenfachliteratur sowie die daraus resultierenden
Umsatzsummen. Berücksichtigung finden innerhalb der Umsatzumverteilungsberechnung
folgende Parameter:
die Gesamtattraktivität der erfassten Standorte unter Einbeziehung der Entfernung
zum Vorhabenstandort;
Agglomerationswirkungen in den bestehenden Zentren;
Verkaufsflächenausstattung der untersuchten Betriebe;
großräumige und siedlungsstrukturelle verkehrliche Anbindung der untersuchten Be-
triebe;
Wettbewerbsrelevanz der Anbieter und Angebotsstandorte zum Planvorhaben.
Auf dieser Grundlage werden sodann Ergebnisspannweiten von Umsatzumverteilungswerten
ermittelt.
Die Anwendung einer fixen Umsatzumverteilungsgröße, wie etwa die in der Rechtsprechung
wiederholt angeführte 10 %-Größenordnung, ist allerdings sowohl fachlich als auch gemäß
der aktuellen Rechtsprechung allein nicht zielführend. Bei kleinräumiger Betrachtungsweise
innerhalb der Siedlungs- und Zentrenstruktur kann die Schwelle möglicher negativer städte-
baulicher Auswirkungen je nach städtebaulicher Ausgangslage bereits bei deutlich weniger
als 10 % liegen (vgl. VG Arnsberg 4 K 572/04; OVG Berlin-Brandenburg 3 D 7/03.NE).
6
Aus fachgutachterlicher Sicht ist es weder notwendig noch von der Rechtsprechung gefordert, alle Eckdaten
möglichst nachteilig für das Vorhaben einzustellen. Dies wird im Übrigen auch nicht in der Grundsatzentschei-
dung des OVG NRW (Preussen-Park-Entscheidung, vgl. OVG NRW, Urteil vom 07. Dezember 2000, 7A D
60/99.NE) gefordert. Vielmehr ist eine realistische Worst Case-Betrachtung und Bewertung von Vorhaben
gefordert, die„...die realistischerweise zu erwartenden Entwicklungen in den Blick nimmt“. Vgl. BVerwG, Ur-
teil vom 27. März 2013, 4 CN 6.11.
5Städtebauliche Auswirkungen des Planvorhabens
Die zu erwartenden Umsatzumverteilungen werden für die zentralen Versorgungsbereiche
und sonstigen Standortbereiche im Untersuchungsraum dargestellt und mit den Ergebnissen
der Bestandsaufnahme des Städtebaus verknüpft und bewertet. Dadurch werden die Aus-
wirkungen anhand vorhabenspezifischer Kenngrößen ebenso ablesbar wie anhand
absatzwirtschaftlicher Varianten im Sinne eines realitätsnahen städtebaulichen Worst Case.
Dynamische Wirkungsanalyse
Da es sich bei dem Planvorhaben um ein Bauvorhaben in Form einer Erweiterung handelt,
wird der Markteintrittszeitpunkt des erweiterten LIDL-Marktes mit gewisser zeitlicher Verzö-
gerung stattfinden. Mit einer Marktreife des realisierten Planvorhabens ist in frühestens drei
Jahren zu rechnen (Ende 2021). Aufgrund dieses Zeitrahmens sind Veränderungen im Nach-
fragevolumen bis zur vollständigen Marktwirksamkeit zu berücksichtigen. Diesbezüglich
relevante Faktoren sind insbesondere die Bevölkerungszahl im Einzugsbereich und die Kauf-
kraftentwicklung pro Einwohner im relevanten Sortimentsbereich (hier: Entwicklung der
Kaufkraft für den stationären Einzelhandel auf Basis der Entwicklungsdynamik in der Branche
und der Entwicklung der Onlineanteile). In diesem Zusammenhang wird auf eine umfassende
Studie des BBSR/HDE aus dem Jahr 2017 zurückgegriffen, welche auf verschiedenen Studien
sowie Experteninterviews fußt. Die Prognosewerte der Studie basieren u.a. auf IfH-Kaufkraft-
zahlen, welche auch seitens Stadt + Handel Verwendung finden, womit aus fachlicher Sicht
eine inhaltliche Konsistenz gegeben ist.
In den kommenden drei Jahren (bis zur vollkommenen Marktreife des Planvorhabens) ist ge-
mäß des Landesamts für Statistik in Niedersachen (auf Basis der Einwohnerzahlen vom
30.09.2017) eine leicht negative Entwicklung der Bevölkerung im Untersuchungsraum zu er-
warten (s. Kapitel 4.1).
Für den Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel wird seitens der Studie des
BBSR/HDE 2017 eine positive jährliche Umsatzentwicklung des stationären Handels bis Ende
2021 prognostiziert. Das heißt, es wird ein überdurchschnittliches Wachstum der Branche im
Vergleich zur Entwicklung der Onlineanteile prognostiziert (s. Kapitel 4.4).
Unter Berücksichtigung der vorgenannten Prognose werden die für das Planvorhaben rele-
vanten konkreten und bis zum erwarteten Markteintritt des Planvorhabens realisierten
Einzelhandelsvorhaben berücksichtigt7. Dabei sind die konkret, planungsrechtlich abgesi-
cherten weiteren Einzelhandelsvorhaben ebenso in die Prognose einzubeziehen, wie
absehbare Schließungen von vorhabenrelevanten Einzelhandelsbetrieben im Einzugsgebiet.
Eine entsprechende Darstellung erfolgt in Kapitel 4.3.
7
Huma-Urteil vom 01.12.2015 - AZ 10 D 91/13.NE.
63 Beschreibung Planvorhaben
In Springe ist die Erweiterung des LIDL Nord-Marktes am Kalkwerk 2a von aktuell 800 m²
GVKF auf 1.286 m² GVKF sowie die Ansiedlung eines Bäckers auf 46 m² GVKF vorgesehen.
Die geplante Erweiterung des Lebensmitteldiscounters wird aus Betreibersicht insbesondere
hinsichtlich der Verbesserung der Warenpräsentation und Übersichtlichkeit notwendig. In
Folge einer verbesserten Warenpräsentation sind üblicherweise mehr Regalmeter nötig, um
die Produkte eher in der Breite anstatt in der Tiefe anzubieten und insb. druckempfindliche
Waren wie z. B. Obst und Gemüse breitflächiger auslegen zu können. Eine Reduktion der
Regalhöhen führt weiterhin zu einer besseren Übersichtlichkeit und Erreichbarkeit der Pro-
dukte v. a. für die ältere Generation. Die geplante Verkaufsflächenerweiterung dient nach
Informationen des Auftraggebers letztlich einer Verbesserung der Filialausstattung und al-
lenfalls einer marginalen Ausweitung des Sortiments.
3.1 Mikrostandort
Der Vorhabenstandort befindet sich am Kalkwerk 2a im Norden vom Kernort Springe in städ-
tebaulich integrierter Lage und liegt gemäß EHK Springe 2017 an einem priorisiertem
Standort für Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevantem Hauptsortiment (vgl.
Stadt + Handel 2017, S. 109). Der Vorhabenstandort ist ringsum von Wohnbebauung in Form
von Mehrfamilienhäusern umgeben. Östlich des bestehenden LIDL-Marktes befindet sich die
Kirche der Baptisten-Gemeinde Springe. Südlich des Vorhabenstandorts befindet sich eine
Bahntrasse.
7Abbildung 1: Mikrostandort des Planvorhabens Quelle: Eigene Darstellung; Kartengrundlage: OpenStreetMap – veröffentlicht unter ODbL. Die Erreichbarkeit mittels MIV ist insbesondere über die Jägerallee sowie die Straße am Kalk- werk gegeben. Über diese besteht Anbindung an die umliegenden Wohngebiete sowie in Richtung Innenstadt. Der Vorhabenstandort verfügt über betriebseigene Parkplätze. Die Er- reichbarkeit mittels MIV ist folglich als gut zu bewerten. Die Erreichbarkeit mittels ÖPNV ist über die Bushaltestelle „Adolf-Reichwein-Straße“ in rd. 250 m westlicher fußläufiger Entfernung gegeben. In rd. 300 m östlicher fußläufiger Ent- fernung befindet sich der Bahnhof Springe. Die Erreichbarkeit mittels ÖPNV ist daher als gut zu bezeichnen. Der nächstgelegene zentrale Versorgungsbereich ist der ZVB Innenstadtzentrum Springe in rd. 450 m südlicher Entfernung (nördlicher Randbereich des ZVB). Der nächstgelegene struk- turprägende Wettbewerber und gleichzeitig auch der nächstgelegene systemgleiche Lebensmitteldiscounter (NETTO) befindet sich in rd. 750 m Entfernung nordwestlich des Planvorhabens (s. Abbildung 3). 3.2 Sortimente und Verkaufsflächen Bei dem Planvorhaben handelt es sich um ein großflächiges Einzelhandelsvorhaben mit ei- nem nahversorgungsrelevanten Kernsortiment. Der Anteil der zentrenrelevanten Sortimente liegt bei Lebensmittelmärkten in der Regel bei max. 10 % und dies ist auch vorliegend der Fall. Der Sortimentsschwerpunkt des Vorhabens liegt im Bereich Nahrungs- und Genussmit- tel. 8
Bei LIDL handelt es sich um einen sog. „Soft-Discounter“. „Soft- und Markendiscounter-
märkte führen ein (beschränktes) Sortiment von über 1.500 Artikeln, wobei dieses durch ein
ausgewogenes Verhältnis von Handelsmarken und Markenartikeln geprägt ist (Beispiel: LIDL,
NETTO, PENNY).“ Davon abzugrenzen sind Hard-Discounter: „Der Hard-Discounter, der sich
durch ein (beschränktes) Sortiment von 700-900, max. 1.500 Artikeln auszeichnet, wobei die-
ses von Handelsmarken dominiert wird (Beispiele: ALDI, Norma).“8
Das Flächenprogramm des Planvorhabens stellt sich nach Sortimenten untergliedert wie folgt
dar.
Tabelle 1: Sortimente und Verkaufsflächen des Planvorhabens
VKF-Anteil VKF Bestand VKF Planung VKF-Differenz
Sortimentsbe-
reich in % in m² in m² in m²
Lebensmitteldiscounter LIDL
Nahrungs- und 80 640 1.028 + 388
Genussmittel
Drogeriewaren 10 80 129 + 49
Sonstige Sorti-
mente
10 80 129 + 49
(überwiegend
Aktionswaren)
Gesamt 100 800 1.286 + 486
Bäcker
Nahrungs- und
100 - 46 + 46
Genussmittel
NuG gesamt - 800 1.074 + 434
Gesamt - 800 1.332 + 532
Quelle: Verkaufsfläche: Angaben des Vorhabenträgers; Verkaufsflächenaufteilung: vergleichbare
Discounter nach Erhebungen von Stadt + Handel 2008 - 2018.
Die Verkaufsfläche im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel (incl. Bäcker) wird
1.074 m² betragen (+ 434 m²). Im Sortiment Drogeriewaren wird eine Verkaufsfläche von
129 m² projektiert (+ 49 m²), die sonstigen Sortimente werden ebenfalls auf 129 m² Verkaufs-
fläche angeboten (+ 49 m²). Unter sonstige Sortimente fallen i. d. R. eine Vielzahl
unterschiedlicher Warengruppen, die in Aktionen und mindestens wöchentlich wechselnd
angeboten werden (Aktionswaren). Folglich ist pro Sortiment ein geringer Verkaufsflächen-
anteil festzustellen. Die sonstigen Sortimente umfassen zum Teil auch weitere
nahversorgungsrelevante Sortimente wie (Schnitt-)Blumen und Zeitungen/Zeitschriften.
8
Vgl. Gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (2014), S. 69.
9Die Vorhabendaten zeigen, dass der LIDL-Markt zum größten Teil über ein nahversorgungs- relevantes Sortiment (u. a. Nahrungs- und Genussmittel, Drogeriewaren, Zeitungen/Zeitschriften und (Schnitt-)Blumen) verfügt. Der Anteil der sonstigen, u. a. zen- trenrelevanten Sortimente liegt somit unter 10 %. 10
4 Markt- und Standortanalyse
In diesem Analyseschritt werden die für das Planvorhaben relevanten räumlichen Strukturen
sowie Angebots- und Nachfragekennziffern aufbereitet, dargestellt und mit Blick auf das
Planvorhaben bewertet. Es erfolgt außerdem eine Kurzbeschreibung der zentralen Versor-
gungsbereiche im Untersuchungsraum.
4.1 Makrostandort
„Das Mittelzentrum Springe mit rd. 28.884 Einwohnern liegt südwestlich der niedersächsi-
schen Landeshauptstadt Hannover und ist umgeben von den Mittelzentren Laatzen, Sarstedt,
Rinteln, Bückenburg, Stadthagen, Bad Nenndorf, Wunstorf, Barsinghausen und Garbsen. Der
südwestlich von Springe gelegenen Stadt Hameln sowie die nordöstlich gelegene Stadt Lan-
genhagen kommt die zentralörtliche Versorgungsfunktion eines Mittelzentrums mit
Teilfunktion eines Oberzentrums zu. Die nächstgelegenen Oberzentren sind die Städte Han-
nover (rd. 28 km) und Hildesheim (rd. 32 km). Die Stadt Springe ist in einem vergleichsweise
gering verdichteten Umfeld gelegen.“ (vgl. Stadt + Handel 2017, S.22)
Über die Bundesstraße B 217 sowie weitere Landstraßen (u.a. L 422, L 460, L 461) bestehen
gute interkommunale Verbindungen zu dem umliegenden Städten und Ortschaften. So ist
das Oberzentrum Hannover über die B 217 in rd. 35 Fahrminuten und das nächstgelegene
Mittelzentrum Hameln in rd. 25 Fahrtminuten erreichbar.
Über die S-Bahnhöfe in Springe, Völksen und Bennigsen ist die Stadt an das Streckennetz
der Deutschen Bahn angeschlossen. Es besteht eine leistungsfähige Verbindung in Richtung
Hannover und Paderborn. Zudem ist die Stadt Springe eingebunden in den Verkehrsverbund
Großraum-Verkehr Hannover (GVH), welcher neben örtlichen Buslinien auch Verbindungen
in die nahe gelegenen Städte und Gemeinden anbietet.
11Abbildung 2: Lage und Stadtgrenze der Stadt Springe Quelle: Eigene Darstellung; Kartengrundlage: OpenStreetMap – veröffentlicht unter ODbL. Die Stadt Springe setzt sich aus insgesamt 12 Stadtteilen zusammen. Den Siedlungsschwer- punkt bildet mit rd. 44 % Einwohneranteil die Kernstadt Springe. Die Bevölkerung im Stadtteil Benningsen nimmt rd. 14 % ein, die restliche Bevölkerung verteilt sich auf die übri- gen 10 Stadtteile. 12
Tabelle 2: Bevölkerung in der Stadt Springe nach Stadtteilen
Einwohneranteil
Einwohner
Stadtteil in %
Springe 12.651 43,8%
Bennigsen 3.945 13,7%
Völksen 3.236 11,2%
Stadt Eldagsen 3.235 11,2%
Gestorf 1.748 6,1%
Altenhagen I 1.218 4,2%
Lüdersen 986 3,4%
Alferde 512 1,8%
Alvesrode 479 1,7%
Holtensen 418 1,4%
Mittelrode 287 1,0%
Boitzum 169 0,6%
Springe gesamt 28.884 100*
Quelle: Eigene Berechnungen auf Basis Landesamt für Statistik Niedersachen und Atlas Zensus 2011
(Stand: 30.09.2017);
* Abweichungen zur Gesamtsumme rundungsbedingt möglich.
Für die Stadt Springe wird für Ende 2021 gemäß Landesamt für Statistik Niedersachsen eine
leicht negative Bevölkerungsentwicklung von rd. „minus“ 1 % bezogen auf die aktuelle Ein-
wohnerzahl prognostiziert. Für die Stadt Bad Münder am Deister, welche sich ebenfalls
teilweise im Untersuchungsraum befindet (s. folgendes Kapitel), wird eine negative Entwick-
lung (von rd. „minus“ 4,6 %) prognostiziert.9
4.2 Wettbewerbssituation und Ableitung des Untersuchungsraums
Der Untersuchungsraum orientiert sich zunächst am Einzugsgebiet des Planvorhabens, aller-
dings wird dieser weiter gefasst als das Einzugsgebiet. Der weiter als das Einzugsgebiet
(s. Kapitel 5) gefasste Untersuchungsraum stellt sicher, dass auch die Überschneidungen von
Einzugsgebieten weiterer Angebotsstandorte (insbesondere der systemgleichen Wettbe-
werber) mit dem Einzugsgebiet des Planvorhabens hinsichtlich ihrer absatzwirtschaftlichen
Bedeutung berücksichtigt werden. Durch die Überschneidung der Einzugsgebiete ergeben
9
Berechnungen Stadt + Handel auf Basis Atlas Zensus und Landesamt für Statistik Niedersachen (zum:
31.12.2021).
13sich für die Angebotsstandorte konsequenterweise Auswirkungen, welche in der Analyse der
absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen berücksichtigt werden müssen.
Für die Ableitung des Einzugsgebietes werden die verkehrliche Erreichbarkeit, der Betriebs-
typ des Vorhabens sowie v. a. die Standorte systemgleicher Wettbewerber im
untersuchungsrelevanten Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel berücksichtigt. Zu-
dem erfährt das Einzugsgebiet des Vorhabens eine Einschränkung durch Zeit-Distanz-
Faktoren (siehe detaillierte Ausführungen in Kapitel 5.1).
Abbildung 3: Untersuchungsraum
Quelle: Eigene Darstellung; Kartengrundlage: OpenStreetMap – veröffentlicht unter ODbL; Abgren-
zungen ZVB: EHK Springe 2017 (Stadt + Handel 2017), eigene Abgrenzung nach
Vorortbegehung; Wettbewerbsdarstellung: Vor-Ort-Erhebung Stadt + Handel 12/2017.
Der Untersuchungsraum umfasst im Wesentlichen die Stadt Springe, mitsamt aller Stadtteile
sowie den im Westen angrenzenden Ortsteil Bad Münder der Stadt Bad Münder am Deister.
Somit umfasst der Untersuchungsraum hier noch den betriebseigenen Wettbewerber LIDL
in Bad Münder. Limitiert wird der Untersuchungsraum insbesondere durch die Vegetations-
fläche nördlich von Springe, welche als natürliche Barriere wirkt, sowie durch zunehmende
Raum-Zeit-Distanzen.
Im Untersuchungsraum befinden sich fünf zentrale Versorgungsbereiche, davon vier in
Springe (ZVB IZ Springe, ZVB NVZ Bennigsen, ZVB NVZ Volksen und der ZVB STZ Eldagsen)
und einer in Bad Münder (ZVB Bad Münder).
144.3 Angebotsanalyse
Angebotsrelevante Annahmen
Wie in Kapitel 2 geschildert, werden im Sinne einer dynamischen Wirkungsanalyse absehbare
Veränderungen am relevanten Bestand im Rahmen dieser Untersuchung berücksichtigt. Dies
betrifft konkrete, planungsrechtlich abgesicherte weitere Einzelhandelsvorhaben sowie ab-
sehbare Schließungen von vorhabenrelevanten Einzelhandelsbetrieben im Einzugsgebiet.
Diesbezüglich sind Stadt + Handel nach Abstimmung mit den Städten Springe und Bad Mün-
der am Deister folgende Marktveränderungen bekannt:
In Springe:
Ansiedlung eines REWE-Marktes (Zum Niederntor) mit 1.600 m² GVKF,
Erweiterung eines bestehenden ROSSMAN-Marktes (Zum Niederntor) auf 800 m²
GVKF.10
Die vorgenannten Marktveränderungen wurden im vorliegenden Gutachten als für den Prog-
nosezeitpunkt 2021 zu beachtender Bestand in der Angebotsanalyse berücksichtigt. Die
Umsätze der weiteren Bestandsmärkte wurden in diesem Zusammenhang angepasst.
relevante Angebotsstrukturen im Untersuchungsraum
Im Untersuchungsraum sind elf Lebensmitteldiscounter (inkl. Planvorhaben), vier Lebensmit-
telsupermärkte, ein spezialisierter Lebensmittelmarkt und ein Verbrauchermarkt verortet.
Zusätzlich wird das Angebot im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel durch vier
Getränkemärkte arrondiert.
Insgesamt befinden sich zehn der 17 strukturprägenden Lebensmittelanbieter (ohne Geträn-
kemärkte) innerhalb von zentralen Versorgungsbereichen.
An Lebensmitteldiscountern (=systemgleiche/-eigene Wettbewerber des Planvorhabens)
sind im Untersuchungsraum ALDI-Nord (2 x), NP-Markt (3 x), LIDL (2 x inkl. Planvorhaben),
PENNY (3 x) und NETTO vertreten. Die Lebensmitteldiscounter weisen Gesamtverkaufsflä-
chen zwischen rd. 400 m² und rd. 1.000 m² auf. Die durchschnittliche Gesamtverkaufsfläche
der Lebensmitteldiscounter beträgt rd. 700 m².
Der Betreiber REWE ist mit vier Lebensmittelsupermärkten im Untersuchungsraum vertreten.
Diese Lebensmittelmärkte weisen Gesamtverkaufsflächen zwischen rd. 1.500 m² und
rd. 2.000 m² auf (incl. dazugehörige Getränkemärkte). Die durchschnittliche Gesamtverkaufs-
fläche beträgt rd. 1.650 m².
Weiterhin befindet sich mit EDEKA ein Verbrauchermarkt im Untersuchungsraum, welcher
ein umfassendes vollsortimentiertes Angebot auf einer GVKF von über 2.500 m² offeriert.
10
Die beiden genannten weiteren Planvorhaben sind zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht planungsrechtlich ab-
gesichert. Aufgrund des fortgeschrittenen Projektstatus sowie der räumlichen Nähe zum Planvorhaben Lidl
wurden diese Vorhaben dennoch in der vorliegenden Verträglichkeitsanalyse als Bestand berücksichtigt.
15Die Verkaufsflächenausstattung im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel ist im Un-
tersuchungsraum aktuell als überdurchschnittlich einzustufen (rd. 0,47 m² VKF NuG/EW)11.
Die Analyse des Einzelhandelsbestands in dem untersuchungsrelevanten Sortimentsbereich
Nahrungs- und Genussmittel ergab folgende Werte für Verkaufsflächen und Umsätze.
Tabelle 3: Verkaufsfläche und Umsatz Nahrungs- und Genussmittel im Untersuchungsraum
(bezogen auf untersuchungsrelevante Angebotsstrukturen; siehe Kapitel Methodik)
VKF Umsatz
Lagedetail
Kommune in m² in Mio. Euro
IZ Springe 2.100 10,6
NVZ Bennigsen 2.100 10,6
STZ Eldagsen 800 4,0
Springe NVZ Völksen 400 2,3
Ergänzungsstandort Am Pfingstanger 1.300 6,4
Ergänzungsstandort Osttangente 3.000 17,9
sonstige Lagen* 2.600 13,6
Bad Münder ZVB Bad Münder 5.100 23,1
am Deister sonstige Lagen 900 4,5
Gesamt** 18.300 93,1
Quelle: Verkaufsfläche: Bestandserhebung Stadt + Handel 12/2017; Umsatzschätzung: Eigene Be-
rechnungen auf Basis EHI (2017), Hahn Gruppe (2017); Verkaufsflächen auf 100 m²
gerundet, Umsätze auf 0,1 Mio. Euro gerundet;
* inkl. Bestandsmarkt LIDL, Am Kalkwerk 2A;
** Differenzen zur Gesamtsumme rundungsbedingt möglich.
Es zeigt sich, dass mit rd. 6.900 m² VKF mehr als ein Drittel des sortimentsspezifischen An-
gebots im Untersuchungsraum an den Ergänzungsstandorten sowie den sonstigen Lagen in
Springe offeriert wird.
4.4 Nachfrageanalyse
Für die Bewertung des Planvorhabens hinsichtlich seiner Auswirkungen auf die Bestands-
strukturen im Untersuchungsraum sind neben der Kenntnis der angebotsseitigen Rahmen-
bedingungen auch die monetären Gegebenheiten auf der Nachfrageseite von Bedeutung.
Anhand der ansässigen Bevölkerung und der einzelhandelsrelevanten Kaufkraftdaten in
11
Bundesdeutscher Durchschnitt: 0,40 m² VKF NuG/EW, Quelle: Eigene Berechnung auf Basis EHI 2017: EHI
handelsdaten aktuell 2017, S. 80; Verkaufsflächen strukturprägender (VKF > 400 m², inkl. Nonfood-Flächen).
16Springe lässt sich das in einem Gebiet vorhandene einzelhandelsrelevante, sortimentsgrup-
penbezogene Kaufkraftpotenzial ermitteln.
Der Untersuchungsraum weist eine Kaufkraftkennziffer von rd. 101 (IFH 2017) auf, d. h. sie
liegt in etwa im bundesdeutschen Durchschnitt (= 100). Unter Berücksichtigung der ermittel-
ten Einwohnerzahl ergibt sich für den Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel im
Untersuchungsraum ein Kaufkraftpotenzial von rd. 86,4 Mio. Euro/Jahr.
Die nachfolgende Tabelle stellt die einzelhandelsrelevante Kaufkraft im untersuchungsrele-
vanten Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel im abgeleiteten Untersuchungsraum
dar.
Tabelle 4: Einzelhandelsrelevante Kaufkraft in Mio. Euro im Untersuchungsraum
Sortimentsbereich
Einwohner
Lagebereich Nahrungs- und Genussmittel*
Springe 28.884 68,9
Bad Münder (Teilbereich) 7.418 17,5
Gesamt 36.302 86.4
Quelle: Eigene Berechnungen auf Basis: Kaufkraft: IFH Köln (2017); Einwohnerzahlen: Landesamt
für Statistik in Niedersachen (Stand: 30.09.2017); * Kaufkraft auf 0,1 Mio. Euro gerundet.
Die Zentralität12 im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel beträgt somit – bezogen
auf Springe und auf die erfassten Bestandsstrukturen – rd. 95 und unter Berücksichtigung
der aufgrund der oben dargelegten methodischen Vorgehensweise nicht erfassten kleinflä-
chigen Angebotsstrukturen rd. 106.
Berücksichtigung des sich verändernden Nachfragepotenzials (s. Kapitel 2)
Unter Berücksichtigung eines Planungs- und Bauzeitraums von etwa 1 - 2 Jahren, sowie einer
Zeitspanne von einem weiteren Jahr bis zum Eintritt der vollständigen Marktwirksamkeit des
Planvorhabens wird die Nachfragesituation im Folgenden für Ende 2021 abgebildet. In die-
sem Zusammenhang ist vor allem die Entwicklung in der Stadt Springe von Interesse, da
absehbar ein Großteil der Umsatzumverteilungen innerhalb der Stadt Springe umverteilt wird
und die Kommune einen Großteil des Untersuchungsraumes ausmacht.
Folgende Einflussfaktoren sind für die Entwicklung der Nachfragesituation von Relevanz:
Bevölkerungsentwicklung im Untersuchungsraum bis Ende 2021;
Entwicklungsdynamik der Branche Nahrungs- und Genussmittel;
12
Die Zentralität (bzw. Zentralitätskennziffer) einer Kommune verdeutlicht das relative Verhältnis zwischen den
erzielten Umsätzen und der potenziell verfügbaren Kaufkraft vor Ort. Sie wird als Quotient dieser beiden
Werte ermittelt. Ein Wert unter 100 beinhaltet, dass in der Summe aller Kaufkraftzuflüsse und -abflüsse Ein-
zelhandelskaufkraft in andere Orte abfließt; ein Wert über 100 beschreibt umgekehrt den per Saldo
erkennbaren Gewinn aus anderen Orten.
17 Entwicklung des Onlineanteils.
Wie bereits in Kapitel 4.1 dargestellt, weisen beide Kommunen des Untersuchungsraumes
eine negative Bevölkerungsentwicklung auf („minus“ rd. 1 % in Springe, „minus“ rd. 4,6 % in
Bad Münder am Deister). Im gesamten Untersuchungsraum ist mit einer leicht negativen
durchschnittlichen Bevölkerungsentwicklung von insgesamt rd. „minus“ 1,8 % zu rechnen.13
Aus der Studie des BBSR/HDE 2017 lässt sich bis Ende 2021 eine Entwicklung der Kaufkraft
für den stationären Einzelhandel im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel von
+ rd. 4,1 % ableiten.
In Summe ergibt sich somit für den Untersuchungsraum eine durchschnittliche Entwicklung
der Nachfrage im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel um + rd. 2,3 % bzw.
rd. 2,0 Mio. Euro auf rd. 88,4 Mio. Euro.
In der folgenden absatzwirtschaftlichen Betrachtung (s. Kapitel 6.2) wird davon ausgegan-
gen, dass sich die zusätzliche sortimentsspezifische Kaufkraft gewichtet nach den
Bestandsumsätzen auf die Bestandsbetriebe aufteilt, so dass die Betriebe perspektivisch hö-
here Flächenproduktivitäten und Bestandsumsätze erzielen werden.
13
Nach Einwohneranteilen gewichteter Wert.
184.5 Städtebaulich-funktionale Charakterisierung der zentralen Versor-
gungsbereiche im Untersuchungsraum (Standortprofile)
Grundlage für die Bewertung der städtebaulichen Auswirkungen, welche aus dem Planvor-
haben resultieren, bilden städtebaulich-funktionale Analysen der möglicherweise durch die
ausgelösten Umsatzumverteilungen betroffenen zentralen Versorgungsbereiche. In diesem
Kapitel werden die im Untersuchungsraum gelegenen zentralen Versorgungsbereiche dar-
gestellt. Die Analyse und Würdigung der absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen
Auswirkungen des Planvorhabens erfolgt für alle Bestandsstrukturen sowie alle zentralen Ver-
sorgungsbereiche des in Kapitel 4.2 dargestellten Untersuchungsraumes.
Für die städtebaulichen Analysen der im Untersuchungsraum gelegenen zentralen Versor-
gungsbereiche wurde auf die des EHK Springe 2017 (Stadt + Handel 2015) sowie auf eigene
Vor-Ort-Analysen zurückgegriffen. Auf Grundlage einer Vor-Ort-Erhebung wurde ein fakti-
scher zentraler Versorgungsbereich identifiziert. Die nachstehend vorgenommene
Abgrenzung dieses Bereiches erfolgte unter Berücksichtigung von städtebaulichen und funk-
tionalen Kriterien und auf Basis des tatsächlichen vorhandenen Einzelhandels- und
Gewerbebesatzes. Nachfolgend werden die städtebaulichen Analysen mit den wesentlichen
Inhalten dargestellt.
19Tabelle 5: Steckbrief ZVB STZ Eldagsen
Stadtteilzentrum Eldagsen
Lage
Verortung Stadtteil Eldagsen
Ausdehnung Das Zentrum erstreckt sich entlang der Langen Straße von der Einmündung „Am
Wohlbach“ im Osten und dem Kreuzungsbereich Lange Straße/ Obergutstraße im
Westen. Im Osten ist das Zentrum um die Grundstücke im Bereich des Markplatzes
ergänzt.
Einzelhandelsstruktur
Angebotsstruktur Die Angebotsstruktur im Stadtteilzentrum ist geprägt durch Angebote aus allen
Warengruppen und Bedarfsstufen. Es liegt eine Angebotsmischung aus großflä-
chigen Betrieben und kleinteiligem Fachangebot vor. Ergänzt wird das
Einzelhandelsangebot durch Gastronomie- und Dienstleistungsangebote.
Rel. Magnetbetriebe* Rewe, NP-Markt
Verkehrliche Einordnung
Motorisierter Verkehr Der zentrale Versorgungsbereich ist mit dem motorisierten Individualverkehr über
die L 416 (Langer Straße) sowie mehrere Zufahrtsstraßen erreichbar.
ÖPNV Die Anbindung an den ÖPNV erfolgt über die Bushaltepunkte „Schützenplatz“,
„Lange Straße“ und „Volksbank“.
Räumlich-funktionale Einordnung
Organisationsstruktur Das Zentrum ist mit dem dichtesten Einzelhandelsbesatz entlang der Kernachse
„Lange Straße“ festzustellen.
Versorgungsfunktion Versorgungsfunktion für den Stadtteil
ZVB-Abgrenzung
(Veränderungen im darge-
stellten Einzelhandelsbesatz
möglich)
Quelle: EHK Springe 2017 (S+H 2017), S.64
Quelle: EHK Springe 2017 (S+H 2017), S.60-64
20Tabelle 6: Steckbrief ZVB IZ Springe
Zentraler Versorgungsbereich Innenstadtzentrum Springe
Lage
Verortung Kernstadt Springe
Ausdehnung Das Zentrum erstreckt sich entlang der Hauptachse Zum Niederntor/Am Markt/
Zum Oberntor vom vom Kreuzungsbereich Hinter der Burg/Völksener Straße im
Osten und der Einmündung Ellernstraße im Westen. Im Bereich des Marktes wird
das Zentrum im Norden um die Fünfhausenstraße und im Süden um die Burg-
straße ergänzt.
Einzelhandelsstruktur
Angebotsstruktur Die Angebotsstruktur im Stadtteilzentrum ist überwiegend geprägt durch Ange-
bote aus dem mittelfristigen Bedarfsbereich. Ergänzt wird dieses Angebot durch
Waren des kurz– und langfristigen Bedarfsbereichs. Es liegt eine Angebotsschwer-
punkt von kleinteiligen Fachmärkten vor. Ergänzt wird das Einzelhandelsangebot
durch Gastronomie- und Dienstleistungsangebote.
Rel. Magnetbetriebe* Rewe
Verkehrliche Einordnung
Motorisierter Verkehr Der zentrale Versorgungsbereich ist mit dem motorisierten Individualverkehr
großräumig über die B 217/ B 442 sowie einige Zufahrtsstraßen erreichbar.
ÖPNV Die Anbindung an den ÖPNV erfolgt über den DB-Haltepunkt Springe sowie meh-
rere Bushaltepunkte (z.B. „Fünfhausenstraße“, „Mühlenweg“, „Hinter der Burg“)
Räumlich-funktionale Einordnung
Organisationsstruktur Das Zentrum ist mit dem dichtesten Einzelhandelsbesatz entlang der Kernachse
Zum Niederntor/ Am Markt/ Zum Oberntor festzustellen.
Versorgungsfunktion Versorgungsfunktion für das Stadtgebiet
ZVB-Abgrenzung
(Veränderungen im darge-
stellten Einzelhandelsbesatz
möglich)
Quelle: EHK Springe 2017 (S+H 2017), S.59
Quelle: EHK Springe 2017 (S+H 2017), S.53-60
21Tabelle 7: Steckbrief ZVB NVZ Bennigsen
Nahversorgungszentrum Bennigsen
Lage
Verortung Stadtteil Bennigsen
Ausdehnung Das Zentrum befindet sich im Stadtteil Bennigsen und umfasst hier den Bereich
entlang der Hauptstraße zwischen der Einmündung der Lüderser Straße im Osten
und dem Kreuzungsbereich Osterland/ Sebastian-Kneipp-Straße im Westen.
Einzelhandelsstruktur
Angebotsstruktur Die Angebotsstruktur des zentralen Versorgungsbereich ist vor allem durch grund-
versorgungsrelevante Sortimente ergänzt durch Angebote aus dem mittel- und
langfristigen Bedarfsbereich geprägt. Die zwei ansässigen Lebensmittelmärkte
stellen strukturprägende Anbieter dar. Das Zentrum weist ergänzend ein Angebot
an Gastronomie- und Dienstleistungen auf.
rel. Magnetbetriebe Rewe, Penny
Verkehrliche Einordnung
Motorisierter Verkehr Der zentrale Versorgungsbereich ist über die L 460 und L 402 (Osterland/ Haupt-
straße) sowie mehrere Zufahrtsstraßen für den motorisierten Individualverkehr
erreichbar.
ÖPNV Die Anbindung an den ÖPNV erfolgt über den S-Bahnpunkt Bennigsen sowie den
Bushaltepunkt „Bennigsen Hauptstraße“.
Räumlich-funktionale Einordnung
Organisationsstruktur Das Nahversorgungszentrum ist hauptsächlich entlang der Hauptstraße organi-
siert.
Versorgungsfunktion Versorgungsfunktion für den Stadtteil
Standort-Abgrenzung
(Veränderungen im darge-
stellten Einzelhandelsbesatz
möglich)
Quelle: EHK Springe 2017 (S+H 2017), S.68
Quelle: EHK Springe 2017 (S+H 2017), S.65-68
22Tabelle 8: Steckbrief ZVB NVZ Völksen
Nahversorgungszentrum Völksen
Lage
Verortung Stadtteil Völksen
Ausdehnung Das Zentrum befindet sich im Stadtteil Völksen und erstreckt sich entlang der
Steinhauerstraße. Im Westen wird das Zentrum durch den ansässigen Lebensmit-
telanbieter begrenzt. Im Osten begrenzt die Einmündung der Straße „Röse“ den
ZVB.
Einzelhandelsstruktur
Angebotsstruktur Die Angebotsstruktur des zentralen Versorgungsbereich ist vor allem durch Ange-
bote aus dem kurzfristigen Bedarfsbereich geprägt Der NP- Markt stellt einen
strukturprägenden Anbieter dar. Das Zentrum weist ergänzend ein Angebot an
Gastronomie- und Dienstleistungen auf.
rel. Magnetbetriebe NP-Markt
Verkehrliche Einordnung
Motorisierter Verkehr Der zentrale Versorgungsbereich ist großräumig über die B 217 sowie mehrere
Zufahrtsstraßen für den motorisierten Individualverkehr erreichbar.
ÖPNV Die Anbindung an den ÖPNV erfolgt über den Bushaltepunkt „Bennigser Straße,
Völksen“.
Räumlich-funktionale Einordnung
Organisationsstruktur Das Nahversorgungszentrum ist hauptsächlich entlang der Steinhauerstraße orga-
nisiert.
Versorgungsfunktion Versorgungsfunktion für den Stadtteil
Standort-Abgrenzung
(Veränderungen im darge-
stellten Einzelhandelsbesatz
möglich)
Quelle: EHK Springe 2017 (S+H 2017), S.68
Quelle: EHK Springe 2017 (S+H 2017), S.68-71
23Tabelle 9: Steckbrief ZVB Bad Münder
Zentraler Versorgungsbereich Bad Münder
Lage
Verortung Kernstadt Bad Münder
Ausdehnung Das Zentrum umfasst den Bereich um den Markt/Kirchplatz und verläuft entlang
der rückwärtigen Grundstücksbereiche der Obertorstraße und der Langen Straße.
Im Westen ergänzt die Petersilienstraße und im Osten der Verlauf der Langen
Straße sowie die Bahnhofstraße den ZVB.
Einzelhandelsstruktur
Angebotsstruktur Die Angebotsstruktur des zentralen Versorgungsbereich ist vor allem durch grund-
versorgungsrelevante Sortimente ergänzt geprägt. Es liegt eine
Angebotsmischung aus großflächigen Betrieben und kleinteiligem Fachangebot
vor. Ergänzt wird das Einzelhandelsangebot durch Gastronomie- und Dienstleis-
tungsangebote.
Rel. Magnetbetriebe* Rewe, Lidl, Penny
Verkehrliche Einordnung
Motorisierter Verkehr Der zentrale Versorgungsbereich ist über Langer Straße sowie mehrere Zufahrts-
straßen für den motorisierten Individualverkehr erreichbar.
ÖPNV Die Anbindung an den ÖPNV erfolgt über die Bushaltepunkte „Am Verbrauch-
markt“ sowie „Feuerteich“.
Räumlich-funktionale Einordnung
Organisationsstruktur Das Zentrum ist mit dem dichtesten Einzelhandelsbesatz entlang der Kernachse
„Lange Straße“ festzustellen.
Versorgungsfunktion Versorgungsfunktion für das Stadtgebiet
ZVB-Abgrenzung
(Veränderungen im darge-
stellten Einzelhandelsbesatz
möglich)
Quelle: Eigene Darstellung, auf Grundlage: Eigene Erhebung (S+H 2018)
Quelle: Eigene Erhebung (S+H 2018)
244.6 Bewertung der angebots- und nachfrageseitigen Strukturen
Im Hinblick auf die im Anschluss folgende Bewertung des Planvorhabens hinsichtlich der ab-
satzwirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen sind folgende räumliche, quantitative
und qualitative Rahmenbedingungen von besonderer Bedeutung:
Der Vorhabenstandort befindet sich am Kalkwerk 2a im Norden vom Kernort Springe
in städtebaulich integrierter Lage und liegt gemäß EHK Springe 2017 an einem prio-
risiertem Standort für Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevantem
Hauptsortiment (vgl. Stadt + Handel 2017, S. 109). Das Planvorhaben übernimmt eine
wichtige Rolle in der fußläufigen Nahversorgung.
Die Erreichbarkeit mittels MIV sowie die Anbindung an den Öffentlichen Personen-
nahverkehr sind als gut zu bewerten.
Der nächstgelegene zentrale Versorgungsbereich ist das IZ Springe in rd. 450 m Ent-
fernung (nördlicher Randbereich des ZVB), südlich des Vorhabenstandortes. Der
nächstgelegene strukturprägende Wettbewerber befindet sich nordwestlich des
Planvorhabens in rd. 700 m nordwestlicher Richtung.
Im Untersuchungsraum sind elf Lebensmitteldiscounter (inkl. Planvorhaben), vier Le-
bensmittelsupermärkte, ein spezialisierter Lebensmittelmarkt sowie ein
Verbrauchermarkt verortet. Zusätzlich wird das Angebot im Sortimentsbereich Nah-
rungs- und Genussmittel durch vier Getränkemärkte arrondiert.
Die Verkaufsflächenausstattung im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel ist
im Untersuchungsraum aktuell als überdurchschnittlich einzustufen (rd. 0,47 m² VKF
NuG/EW)14.
Die Zentralität im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel im Untersuchungs-
raum beträgt rd. 113. Die vorhandenen Angebotsstrukturen (incl. der zu
berücksichtigenden weiteren Planvorhaben) binden somit auch Kaufkraftpotenziale
von außerhalb des Untersuchungsraumes. Dies lässt sich u. a. mit dem Zuschnitt des
Untersuchungsraumes, sowie den im Untersuchungsraum verorteten Angebotsstruk-
turen begründen.
Für den Untersuchungsraum ergibt sich eine durchschnittliche Zunahme der Nach-
frage im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel um rd. 2,3 % bzw. rd. 2,0
Mio. Euro auf rd. 88,4 Mio. Euro bis zum Prognosejahr 2021.
Im Hinblick auf mögliche Auswirkungen ist relevant: 10 der insgesamt 16 struktur-
prägenden Wettbewerber (ohne Planvorhaben, ohne Getränkemärkte) sind in
14
Bundesdeutscher Durchschnitt: 0,40 m² VKF NuG/EW, Quelle: Eigene Berechnung auf Basis EHI 2017: EHI
handelsdaten aktuell 2017, S. 80; Verkaufsflächen strukturprägender (VKF > 400 m², inkl. Nonfood-Flächen).
25zentralen Versorgungsbereichen angesiedelt. Es ist anzunehmen, dass vorhabenbe-
dingte Umsatzumverteilungen sich insbesondere für die nächstgelegenen
Lebensmittelanbieter, hier vor allem die systemgleichen bzw. systemeigenen Lebens-
mitteldiscounter, ergeben.
265 Marktposition des Planvorhabens
In diesem Kapitel erfolgt, unter Berücksichtigung der verschiedenen Einflussgrößen, die Ab-
grenzung eines Einzugsgebietes sowie die Herleitung einer Umsatzprognose für das
Planvorhaben.
5.1 Einzugsgebiet
Grundsätzlich ist anzumerken, dass Einzugsgebiete nicht als statische Gebilde anzusehen
sind, sondern vielmehr als modellhafte Abbildung eines Teilraumes, aus dem potenziell der
wesentliche Kundenanteil des betrachteten Vorhabens stammt. Mögliche diffuse Zuflüsse
von außerhalb liegen in der Natur der Sache. Das aufgezeigte Einzugsgebiet endet deshalb
nicht an den dargestellten Grenzen. Der über das abgegrenzte Einzugsgebiet hinausge-
hende Bereich ist als Ferneinzugsgebiet zu definieren, aus welchem mit Streuumsätzen zu
rechnen ist. Dieses Gebiet ist nicht zum Einzugsgebiet zu zählen, da die Verflechtungsinten-
sität deutlich nachlässt und die Einflüsse von Konkurrenzstandorten deutlich überwiegen.
Bei der Abgrenzung des perspektivischen Einzugsgebiets haben ergänzend zur Angebots-
und Nachfragesituation insbesondere folgende Punkte Berücksichtigung gefunden:
die zu erwartende Attraktivität und Anziehungskraft des Planvorhabens (u.a. Branche,
Betreiber, Größe, Standorteigenschaften);
die projektrelevante Wettbewerbssituation, wie z.B. die Entfernung und Attraktivität
der relevanten Wettbewerber im engeren und weiteren Standortumfeld;
die perspektivischen Kopplungsbeziehungen am Vorhabenstandort;
die verkehrlichen, topographischen und naturräumlichen Gegebenheiten im Untersu-
chungsraum;
die sich durch Raum-Zeit-Distanzen ergebenden Einkaufsorientierungen der Wohn-
bevölkerung;
die administrative Gliederung innerhalb des Untersuchungsraumes sowie traditionelle
Einkaufsorientierungen der Bevölkerung.
Das Einzugsgebiet lässt sich anhand der Wettbewerbsstrukturen und der siedlungsräumli-
chen Gegebenheiten in drei übergeordnete Zonen unterteilen.
Zone I des Einzugsgebietes umfasst den 1.000 m fußläufigen Nahbereich des Planvorhabens
und damit einen Großteil der nördlich gelegenen Siedlungsbereiche der Kernstadt Springe.
Für diese Siedlungsbereiche stellt das Planvorhaben einen der nächstgelegenen Lebensmit-
teldiscounter dar. Im Norden wird die Zone I durch den Lebensmitteldiscounter NETTO, den
Siedlungsrand bzw. ein Gewerbegebiet begrenzt. Südöstlich der abgegrenzten Zone I befin-
det sich ein weiterer Lebensmitteldiscounter (Penny). Im Süden der Zone I befindet sich ein
spezialisierter Lebensmittelmarkt sowie der Standort der geplanten REWE-Ansiedlung (siehe
Kapitel 4.3), innerhalb des ZVB IZ Springe. Aufgrund seiner integrierten Lage profitiert das
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