Auswirkungsanalyse zur geplanten Erweiterung eines Lidl-Lebensmitteldiscounters in Überherrn, Standort Langwies
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Auswirkungsanalyse
zur geplanten Erweiterung eines
Lidl-Lebensmitteldiscounters
in Überherrn, Standort Langwies
Auftraggeber: Lidl Vertriebs GmbH & Co. KG,
Friedrichsthal
Projektleitung: Dipl.‐Geogr. Gerhard Beck
Dipl.‐Geogr. Anna‐Lena Kettenhofen
Ludwigsburg, am 04.05.2018
Gesellschaft für Markt‐
und Absatzforschung mbH
Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Lidl-Lebensmitteldiscounters in Überherrn, Standort Langwies
Urheberrecht
Das vorliegende Dokument unterliegt dem Urheberrecht gemäß § 2 Abs. 2 sowie § 31 Abs. 2 des
Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Eine Vervielfältigung, Weitergabe oder (auch auszugs‐
weise) Veröffentlichung ist nur nach vorheriger schriftlicher Genehmigung der GMA und des Auf‐
traggebers unter Angabe der Quelle zulässig.
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Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Lidl-Lebensmitteldiscounters in Überherrn, Standort Langwies
Inhaltsverzeichnis Seite
I. Grundlagen 6
1. Aufgabenstellung und Vorhabenbeschreibung 6
2. Bauplanungsrechtliche Vorgaben 7
3. Landesplanung 8
4. Definition 9
5. Vorhabenbeschreibung Lidl, Überherrn 12
II. Konzentrationsgebot 16
1. Makrostandort Überherrn 16
2. Bewertung des Konzentrationsgebotes 19
III. Städtebauliches Integrationsgebot 20
1. Mikrostandort „Langwies“ 20
2. Städtebauliches Integrationsgebot – Landesplanerische Vorgaben 24
3. Bewertung des städtebaulichen Integrationsgebotes 24
4. Exkurs: Zielabweichungsverfahren 25
IV. Kongruenzgebot 26
1. Einzugsgebiet des Vorhabens und Bevölkerungspotenzial 26
2. Projektrelevantes Kaufkraftpotenzial im Einzugsgebiet 29
3. Umsatzprognose für den erweiterten Lidl‐Lebensmitteldiscounter 30
4. Kongruenzgebot – landesplanerische Vorgaben 31
5. Bewertung des Kongruenzgebotes 32
V. Beeinträchtigungsverbot 34
1. Angebots‐ und Wettbewerbssituation im Lebensmitteleinzelhandel 34
1.1 Angebots‐ und Wettbewerbssituation in Überherrn 34
1.2 Wettbewerbssituation in den umliegenden Städten und Gemeinden 35
1.3 Fazit der Wettbewerbsanalyse 36
2. Prognose und Bewertung von Umsatzumverteilungen 38
2.1 Methodik 38
3
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2.2 Kaufkraftbewegungen und Umsatzumverteilungen des Vorhabens 38
2.3 Wettbewerbliche und Städtebauliche Auswirkungen 39
3. Beeinträchtigungsverbot – landesplanerische Vorgaben 42
4. Bewertung des Beeinträchtigungsverbotes 43
VI. Zusammenfassung 44
4
Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Lidl-Lebensmitteldiscounters in Überherrn, Standort Langwies
Vorbemerkung
Im April 2018 erteilte die Lidl Vertriebs GmbH & Co. KG, Friedrichsthal, der GMA, Gesellschaft für
Markt‐ und Absatzforschung mbH, Ludwigsburg, den Auftrag zur Erstellung einer Auswirkungs‐
analyse zur geplanten Modernisierung und Verkaufsflächenerweiterung eines Lidl‐Lebensmittel‐
discounters am Standort „Langwies“ in Überherrn. Mit einer geplanten Verkaufsfläche von ca.
1.300 m² überschreitet das Vorhaben die allgemein anerkannte Grenze der Großflächigkeit von
800 m² VK bzw. 1.200 m² Geschossfläche. Entsprechend sind in vorliegender Untersuchung die
möglichen städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO zu
prüfen.
Für die Ausarbeitung der vorliegenden Auswirkungsanalyse standen der GMA Daten und Infor‐
mationen des Statistischen Bundesamtes, des Statistischen Amtes Saarland, des Auftraggebers
sowie sekundärstatistische Daten unterschiedlicher Quellen zur Verfügung. Darüber hinaus
wurde im April 2018 der projektrelevante Wettbewerb im Einzugsgebiet sowie im näheren Um‐
land erfasst und eine städtebauliche Bewertung der Einzelhandelslagen im Untersuchungsraum
durchgeführt.
Die vorliegende Analyse dient der Entscheidungsvorbereitung und ‐findung im Rahmen des bau‐
planungsrechtlichen Genehmigungsverfahrens. Alle Informationen im vorliegenden Dokument
sind sorgfältig recherchiert; der Bericht wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt. Für
die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität aller Inhalte kann die GMA keine Gewähr überneh‐
men.
GMA
Gesellschaft für Markt‐ und
Absatzforschung mbH
Ludwigsburg, den 04.05.2018
BE KNA smr
5
Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Lidl-Lebensmitteldiscounters in Überherrn, Standort Langwies
I. Grundlagen
1. Aufgabenstellung und Vorhabenbeschreibung
Die Lidl Vertriebs GmbH & Co. KG, Friedrichsthal, plant die Modernisierung ihres langjährig in
Überherrn bestehenden Lidl‐Marktes am Standort Langwies 4. Geplant ist ein Abriss und Ersatz‐
neubau des Lebensmitteldiscounters. In diesem Zuge soll die Verkaufsfläche (= VK) von aktuell
ca. 1.000 m² auf dann ca. 1.300 m² erweitert werden. Der auf dem gleichen Grundstück liegende
Getränkemarkt mit ca. 400 m² Verkaufsfläche wird für das Vorhaben abgerissen und vollständig
aufgegeben. Derzeit liegt für den Lidl‐Standort bereits eine genehmigte Verkaufsfläche von 1.200
m² vor. Insofern wird in der Gesamtbilanz die Verkaufsfläche auf dem Grundstück sogar reduziert.
Das Vorhaben ist jedoch nicht isoliert zu betrachten, sondern steht im Kontext mit der geplanten
Weiterentwicklung des Standorts „Langwies“ zu einem Fachmarktzentrum.
Für die Neustrukturierung des Gesamtareals hat die GMA im Jahr 2016 eine Auswirkungsanalyse
vorgelegt.1 Auf dieser Basis hat die Landesplanung des Saarlandes eine Neustrukturierung positiv
bewertet. Im Zuge des Bauleitplanverfahrens sind jedoch Einwendungen gegen das Vorhaben
vorgebracht worden. Vor dem Hintergrund der bereits kontrovers diskutierten Neuordnung des
Gesamtareals fordert die Landesplanung für die Modernisierung des Lidl‐Marktes nochmals eine
detaillierte Untersuchung.
Die vorliegende Untersuchung hat die Aufgabe, vor dem Hintergrund der Standortrahmenbedin‐
gungen in Überherrn sowie der örtlichen Nachfrage‐ und Angebotssituation zu prüfen, welche
wettbewerblichen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen das Planvorhaben er‐
warten lässt. Dementsprechend sind insbesondere die Auswirkungen auf zentrale Versorgungs‐
bereiche in Überherrn bzw. Nachbargemeinden sowie auf die verbrauchernahe Versorgung dar‐
zulegen. Weiterhin sind im Rahmen der Prüfung gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO auch die Ziele der
Raumordnung und Landesplanung im Saarland zu berücksichtigen.
Vor dem Hintergrund der geschilderten Ausgangslage sind im Rahmen der vorliegenden Auswir‐
kungsanalyse folgende Punkte zu bearbeiten:
Darstellung der relevanten Rechtsvorschriften
Bewertung des Makrostandortes Überherrn sowie städtebauliche Bewertung des Mik‐
rostandortes „Langwies“
Abgrenzung des projektrelevanten Einzugsgebietes und Berechnung der sortiments‐
spezifischen Kaufkraftpotenziale
Darstellung und Bewertung der relevanten Wettbewerbssituation im Untersuchungs‐
raum
1
Gesellschaft für Markt‐ und Absatzforschung mbH (GMA), Auswirkungsanalyse zur Weiterentwicklung des
Standortes „Langwies“ Langwies in Überherrn (Stand: 13.09.2016).
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Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Lidl-Lebensmitteldiscounters in Überherrn, Standort Langwies
Umsatzprognose und Umsatzherkunft
Ermittlung der Umsatzumverteilungen im Untersuchungsraum sowie Analyse der städ‐
tebaulichen Auswirkungen des Vorhabens
Überprüfung der Vereinbarkeit des Vorhabens mit den Zielen des Landesentwicklungs‐
plan, Teilabschnitt „Siedlung“ (Konzentrationsgebot, Kongruenzgebot, Städtebauli‐
ches Integrationsgebot, Beeinträchtigungsverbot).
Zur Erarbeitung der vorliegenden Auswirkungsanalyse wurde im April 2017 eine intensive Bege‐
hung des Standortes, des zentralen Versorgungsbereiches Ortsmitte sowie sonstiger projektrele‐
vanter Einzelhandelslagen vorgenommen. Weiterhin wurde auf Informationen von MB Research
(Kaufkraftkennziffer) sowie auf aktuelle Bevölkerungsdaten aus der amtlichen Statistik und EHI
Handelsdaten zurückgegriffen.
2. Bauplanungsrechtliche Vorgaben
Für die Beurteilung der Zulässigkeit von großflächigen Einzelhandelsbetrieben ist § 11 Abs. 3
BauNVO zu beachten. Die Regelung führt in ihrer aktuellen Fassung aus:2
„1. Einkaufszentren,
2. großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Ver‐
wirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauli‐
che Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können,
3. sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Ver‐
braucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzelhandelsbe‐
trieben vergleichbar sind,
sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Aus‐
wirkungen im Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind insbesondere schädliche Umwelt‐
einwirkungen im Sinne des § 3 des Bundes‐Immissionsschutzgesetzes sowie Auswir‐
kungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der
Bevölkerung im Einzugsbereich der in Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Entwick‐
lung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf
das Orts‐ und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt.
Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1 Nr. 2 und 3 in der
Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche 1.200 m² überschreitet. Die Regel des
Satzes 3 gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkungen bereits bei
weniger als 1.200 m² Geschossfläche vorliegen oder bei mehr als 1.200 m² nicht vor‐
liegen; dabei sind in Bezug auf die in Satz 2 bezeichneten Auswirkungen insbesondere
die Gliederung und die Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der ver‐
brauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebs zu
berücksichtigen.“
2 Baunutzungsverordnung (BauNVO), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 11.06.2013 / 1548.
7
Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Lidl-Lebensmitteldiscounters in Überherrn, Standort Langwies
Ob ein Vorhaben als Einzelhandelsgroßprojekt einzustufen ist, hat in einer zweistufigen Prüfung
getrennt voneinander zu erfolgen:
1. Handelt es sich bei dem Vorhaben um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb bzw. wird
die Großflächigkeit des Vorhabens erfüllt, was i. d. R. bei einer Überschreitung der Ver‐
kaufsfläche von 800 m² der Fall sein wird.3
2. Die im § 11 Abs. 3 BauNVO beschriebenen Auswirkungen müssen zu erwarten sein, was
regelmäßig ab einer Geschossfläche von 1.200 m² anzunehmen ist (= Regelvermutung).
Die Regelvermutung ist jedoch gem. § 11 Abs. 3, Satz 4 BauNVO widerlegbar. Der Nachweis kann
im Zuge einer Einzelfallprüfung erbracht werden, wenn im konkreten Einzelfall keine Auswirkun‐
gen im Sinne des § 11 Abs. 3, Satz 3 BauNVO zu erwarten sind. Mit Bezug auf die im § 11 Abs. 3
BauNVO beschriebenen Auswirkungen sind dabei insbesondere die Gliederung und Größe der
Gemeinde und ihre Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung
und des Warenangebot des Betriebes zu berücksichtigen.
3. Landesplanung
Zur Beurteilung von Einzelhandelsgroßprojekten sind ergänzend die landesplanerischen Bestim‐
mungen zu prüfen. Die Saarländische Landesregierung hat im Juli 2006 den Landesentwicklungs‐
plan, Teilabschnitt „Siedlung“ erlassen. Folgende wesentliche Ziele der Landesplanung4 sind zu
beachten:
Z 41 In nicht‐zentralen Gemeindeteilen („Nahbereich“) ist die Versorgung der Bevöl‐
kerung auf die wohnortnahe Grundversorgung mit Waren und Dienstleistungen des
täglichen Bedarfs auszurichten.
Z 42 Großflächige Einzelhandelseinrichtungen im Sinne des § 11 Abs. 3 Baunutzungs‐
verordnung (BauNVO) sind nur im Oberzentrum sowie in den Mittel‐ und Grundzen‐
tren zulässig (Konzentrationsgebot). In Ausnahmefällen sind großflächige Einzelhan‐
delseinrichtungen auch in nicht‐zentralen Gemeindeteilen zulässig, wenn
dies nach den raumstrukturellen Gegebenheiten zur Sicherung der wohnortna‐
hen, örtlichen Grundversorgung dient und
3 Vgl. BVerwG Urteil vom 24. November 2005, 4 C 10.04. In diesem Urteil hat das BVerwG die Grenze der
Großflächigkeit von 700 auf 800 m² erhöht. Großflächig im Sinne des § 11 Abs. 3, Satz 1, Nr. 2 BauNVO
sind demnach diejenigen Betriebe, die eine Verkaufsfläche von 800 m² überschreiten. Zur Verkaufsfläche
zählen, der Kassenvorraum (einschließlich eines Bereichs zum Einpacken der Waren und zur Entsorgung
von Verpackungsmaterialien) und ein evtl. vorhandener Windfang. Ebenfalls der Verkaufsfläche zuzurech‐
nen sind die Bedienbereiche (z. B. Fleisch‐ / Wursttheke).
4
Quelle: Landesentwicklungsplan, Teilabschnitt „Siedlung“ vom 1. Juli 2006.
8
Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Lidl-Lebensmitteldiscounters in Überherrn, Standort Langwies
eine entsprechende Mantelbevölkerung, d. h. die für die Auslastung der großflä‐
chigen Einzelhandelseinrichtungen erforderliche Bevölkerungszahl, vorhanden ist.
Über Ausnahmeerforderlichkeit sowie Standort und Umfang der Einzelhandelsansied‐
lung, ‐erweiterung oder ‐änderung entscheidet die Landesplanungsbehörde.
Z 44 Großflächige Einzelhandelseinrichtungen müssen sich bezüglich Größenordnung
und Warensortiment funktional in die vorgegebene zentralörtliche Versorgungsstruk‐
tur einfügen. Der Einzugsbereich der entsprechenden Einzelhandelseinrichtung darf
den Verflechtungsbereich des betreffenden zentralen Ortes nicht wesentlich über‐
schreiten (Kongruenzgebot). Dies ist vom Planungsträger entsprechend nachzuwei‐
sen.
Z 45 Neuansiedlungen, Erweiterungen bzw. Nutzungsänderungen großflächiger Einzel‐
handelseinrichtungen dürfen das Zentrale‐Orte‐Gefüge des Landes sowie die Funkti‐
onsfähigkeit des jeweiligen zentralen, innerörtlichen Versorgungsbereiches des zent‐
ralen Ortes (Standortgemeinde) sowie der benachbarten zentralen Orte (Nachbarge‐
meinden) nicht beeinträchtigen (Beeinträchtigungsverbot). Dies gilt insbesondere für
solche Standortgemeinden, in denen der Erfolg von städtebaulichen Maßnahmen zur
funktionalen Stärkung oder Stabilisierung von Stadt‐ und Ortskernen in Frage gestellt
wird, z. B. bei städtebaulichen Sanierungs‐ und Entwicklungsmaßnahmen, Stadt‐ und
Dorferneuerungsmaßnahmen.
Z 46 Großflächige Einzelhandelseinrichtungen sind im engen räumlich‐funktionalen Zu‐
sammenhang mit dem zentralen, innerörtlichen Versorgungsbereich (integrierter
Standort) des jeweiligen zentralen Ortes innerhalb des Siedlungszusammenhangs zu
errichten (städtebauliches Integrationsgebot). Im Oberzentrum sowie in den Mittel‐
zentren sind großflächige Einzelhandelseinrichtungen auch in den Nebenzentren zu‐
lässig, sofern sie bezüglich Größenordnung, Warensortiment und Einzugsbereich dem
Versorgungsbereich des Nebenzentrums angemessen sind und an einem städtebaulich
integrierten Standort errichtet werden.
Z 49 Die planenden Standortgemeinden haben im Sinne der § 2 Abs. 2 BauGB und
§ 34 Abs. 3 BauGB die übergemeindliche Abstimmung von Planung und Ansiedlung,
Erweiterung oder Änderung von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen im Sinne
des § 11 Abs. 3 BauNVO sicherzustellen (interkommunales Abstimmungsgebot).“
4. Definition
Als Verkaufsfläche eines Handelsbetriebes wird in diesem Bericht die Fläche definiert, auf der die
Verkäufe abgewickelt werden und die vom Kunden zu diesem Zwecke betreten werden darf, ein‐
schließlich der Flächen für Warenpräsentation (auch Käse‐, Fleisch‐ und Wursttheken), Kassen‐
vorraum mit „Pack‐ und Entsorgungszone“ und Windfang. Ebenso zählen zur Verkaufsfläche auch
Pfandräume (ohne der Fläche hinter den Abgabegeräten), Treppen, Rolltreppen und Aufzüge im
Verkaufsraum sowie Freiverkaufsflächen. Ausgenommen sind reine Lagerflächen und Flächen,
9
Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Lidl-Lebensmitteldiscounters in Überherrn, Standort Langwies
die der Vorbereitung / Portionierung der Waren dienen sowie Sozialräume, WC‐Anlagen und
Stellplätze für Einkaufswagen.5
Bezüglich der Sortimente ist zwischen dem Kernsortiment (bei Lebensmittelmärkten Nahrungs‐
und Genussmittel) und ergänzenden Randsortimenten zu unterscheiden. Nahrungs‐ und Ge‐
nussmittel (= „Food“) umfassen Lebensmittel, also Frischwaren in Bedienung und Selbstbedie‐
nung, Tiefkühlkost und Trockensortiment, Getränke, Brot‐ und Backwaren, Fleisch‐ und Wurst‐
waren sowie Tabakwaren. Als „Nonfood“ sind Waren definiert, die nicht zum Verzehr bestimmt
sind. Nach der GS1‐Warengruppenklassifizierung wird zwischen Nonfood I (Drogerieartikel,
Wasch‐, Putz‐ und Reinigungsmittel sowie Tiernahrung) und Nonfood II (Ge‐ und Verbrauchsgü‐
ter des kurz‐, mittel‐ und langfristigen Bedarfs wie Textilien, Schuhe, Gartenbedarf, Unterhal‐
tungselektronik, Elektrogroßgeräte, Bücher und Presseartikel usw.) unterschieden.6
Im Einzelhandel werden verschiedene Betriebstypen unterschieden. Die Ausdifferenzierung ist
dabei für den Lebensmitteleinzelhandel verfeinert worden. Als Kriterien für die Differenzierung
nach Betriebstypen wird dabei neben der Verkaufsfläche v. a. auch die Sortimentsstruktur und
hier insbesondere der Anteil an sog. Nonfood‐Waren herangezogen.
Die Definitionen für Betriebstypen liegen seitens mehrerer Institutionen und Institute vor. Die
Definition, auf die in vorliegender Untersuchung zurückgegriffen wird, ist die des EHI Retail Insti‐
tute, welche im Einzelnen folgende Definitionen beinhaltet:7
Kleines Lebensmittelgeschäft
Ein kleines Lebensmittelgeschäft ist ein Einzelhandelsgeschäft mit weniger als 400 m²
Verkaufsfläche, das ein begrenztes Lebensmittel‐ und Nonfood I‐Sortiment8 anbietet.
Discounter
Ein Lebensmitteldiscounter ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer üblichen Verkaufs‐
fläche unter 1.000 m², das ausschließlich in Selbstbedienung ein begrenztes, auf um‐
schlagstarke Artikel konzentriertes Lebensmittelangebot und Nonfood I‐Sortiment so‐
wie ein regelmäßig wechselndes Aktionsangebot mit Schwerpunkt Nonfood II9 führt.
Supermarkt/Lebensmittelvollsortimenter
Ein Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen 400
und 2.500 m², das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood I‐Artikel führt und einen
geringen Verkaufsflächen‐Anteil an Nonfood II aufweist.
5
Vgl. hierzu auch BVerwG Urteile 4C 10.04 und 4C 14.04 vom 24.11.2005 sowie Urteil Az. 4 C1/16 vom
09.11.2015, Beschluss vom 20.01.2015, Az. 2 C 2327/13.
6 Vgl. EHI Retail Institute: handelsdaten aktuell 2016, Köln 2016, S. 334.
7 Vgl. EHI Retail Institute: handelsdaten aktuell 2017, S. 365.
8 Drogerieartikel, Wasch‐, Putz‐ und Reinigungsmittel sowie Tiernahrung.
9 Ge‐ und Verbrauchsgüter des kurz‐, mittel‐ und langfristigen Bedarfs wie Textilien, Schuhe, Gartenbedarf,
Unterhaltungselektronik, Elektrogroßgeräte, Bücher und Presseartikel usw.
10Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Lidl-Lebensmitteldiscounters in Überherrn, Standort Langwies
Großer Supermarkt
Ein großer Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen
2.500 und 5.000 m², das ein Lebensmittelvollsortiment sowie Nonfood I und Nonfood
II‐Artikel führt.
SB‐Warenhaus
Ein SB‐Warenhaus ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche von mindes‐
tens 5.000 m², das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood I‐Artikel sowie ein um‐
fangreiches Nonfood II‐Angebot führt.
Weiterhin kann festgehalten werden, dass Lebensmitteldiscounter die Zielgruppenansprache in
erster Linie über das Preisargument vornehmen und über ein eingeschränktes Sortiment verfü‐
gen, aber zunehmend auch der Grundversorgung dienen. Sie weisen im Durchschnitt eine Fläche
von rd. 780 m² auf, wobei bei Neuansiedlungen mittlerweile generell Verkaufsflächengrößen
über 1.000 m² angestrebt werden. Sowohl Lidl als auch der Hauptwettbewerber Aldi realisieren
bei entsprechenden baurechtlichen Gegebenheiten inzwischen Filialen bis zu 1.300 ‐ 1.400 m²
VK. Zudem wird versucht, bestehende kleinere Filialen zu erweitern oder auf größere Grundstü‐
cke zu verlagern.
Die verschiedenen Betriebstypen unterscheiden sich in erster Linie hinsichtlich ihrer Sortiments‐
struktur. Dies wird v. a. quantitativ durch die Zahl der geführten Artikel deutlich. Während ein
Supermarkt im Mittel ca. 11.830 Artikel offeriert, bieten Große Supermärkte im Durchschnitt gut
das Doppelte an Artikeln an. Lebensmitteldiscounter halten dagegen im Schnitt lediglich ca. 2.300
Artikel vor, die häufig nachgefragt werden (sog. „Schnelldreher“; vgl. Tabelle 1).
Tabelle 1: Sortimentsangebot im Lebensmitteleinzelhandel
Hauptwarengruppen Lebensmitteldiscounter Supermarkt Großer Supermarkt
( 779 m² VK) ( 982 m² VK) ( 3.461 m² VK)
Durchschnittliche Artikelzahl
absolut in % absolut in % absolut in %
Food 1.755 76 8.995 76 15.730 63
Nonfood I 265 12 2.030 17 4.825 19
Nonfood II 275 12 805 7 4.450 18
Nonfood insgesamt 540 24 2.835 24 9.725 37
Insgesamt 2.295 100 11.830 100 25.005 100
Quelle: EHI Köln, Sortimentsbreitenerhebung. In: handelsdaten aktuell 2017, S. 90.
11Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Lidl-Lebensmitteldiscounters in Überherrn, Standort Langwies
Bei allen drei Betriebstypen liegt der Angebotsschwerpunkt auf Waren des kurzfristigen Be‐
darfs. Auch wenn beim Lebensmitteldiscounter ca. 24 % der Artikel dem Nonfoodbereich zuzu‐
ordnen sind (davon ca. 12 % dem Nonfood I bzw. 12 % dem Nonfood II Sortiment), liegt der Um‐
satzschwerpunkt doch eindeutig im Food‐Bereich (ca. 75 – 80 %).10 Der durchschnittliche Um‐
satzanteil für das Nonfood II‐Sortiment liegt nur bei 7,6 % für den Betriebstyp Lebensmitteldis‐
counter.11
Lebensmitteldiscouter heben sich im Vergleich zu Lebensmittelvollsortimentern insbesondere
durch ein vergleichsweise schmales Sortiment mit einem hohen Anteil an Eigenmarken und durch
eine konsequente Niedrigpreisstrategie ab. Als weitere Besonderheit sind wechselnde Randsor‐
timente, sog. „Aktionsware“, zu nennen, deren Artikel nicht kontinuierlich geführt werden. Bei
der Aktionsware handelt es sich überwiegend um Angebote außerhalb des Lebensmittelsbe‐
reichs. Hier kommen ganz unterschiedliche Artikel zum Verkauf, wobei ein gewisser Schwerpunkt
bei Bekleidung, Haushaltswaren und Elektrowaren liegt. Letztlich ist die Artikelzusammensetzung
jedoch äußerst heterogen.
5. Vorhabenbeschreibung Lidl, Überherrn
Bei dem Vorhaben Am Standort Langwies 4 soll nach Abriss des dortigen Lidl‐Marktes und des
angrenzenden Getränkemarktes, ein Ersatzneubau mit ca. 1.300 m² VK12 errichtet werden. Ge‐
plant sind 108 Kundenstellplätze.
Das Vorhaben geht mit der Einführung eines neuen bundesweit angestrebten Filialkonzeptes
der Firma Lidl einher. Die Besonderheiten des neuen Immobilientyps sind:
ökologische Bauweise mit energieautarker integraler Heizungs‐ und Kühlungsanlage,
optimierte Wärmedämmung und energiesparender LED‐Beleuchtung
komplett verglaste Vorderfront und Eingangsbereich des Gebäudes
großer Eingangsbereich, einschließlich Pfandannahme
großzügiger Verkaufsraum mit freundlicher, heller Einkaufsatmosphäre und hochwer‐
tigen Materialien
verbreiterte Verkaufsgänge und komfortable Regalhöhen
10 Der Umsatzanteil von Lebensmittelvollsortimentern im Lebensmittelbereich liegt je nach Anbieter bei ca.
85 – 90 %.
11 Quelle: EHI handelsdaten online.
12
Für den Lidl‐Standort ist bereits eine Verkaufsfläche von 1.200 m² baurechtlich genehmigt.
12Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Lidl-Lebensmitteldiscounters in Überherrn, Standort Langwies
übersichtlichere Gestaltung: verbesserte Beschilderung zur Sortiments‐Orientierung,
Verlagerung von bisherigen Regalen über den Tiefkühltruhen auf zusätzliche niedrige
Regale im Verkaufsraum
Backstation mit frisch vor Ort gebackenen Brot‐ und Backwaren (Selbstbedienung).
Foto 1: Lidl Basisfiliale, Außenauftritt
Foto 2: Lidl Basisfiliale, Innenraumgestal‐
tung
Quelle: Lidl Immobilien 2018
Insgesamt soll der neue Immobilientyp v. a. der Verbesserung der Einkaufsatmosphäre sowie der
Schaffung großzügigerer Verkehrs‐ und Gangflächen dienen. Damit wird die Kundenfreundlich‐
keit des Marktes erhöht, sodass an die demografische Entwicklung angepasstes, senioren‐ und
behindertengerechtes Verkaufsgebäude entsteht. Diese Zielsetzung verfolgen im Übrigen derzeit
alle führenden Lebensmittelketten in Deutschland. Hinzu kommt bei Lidl der Wunsch nach einer
optimierten Warenpräsentation und ‐logistik und einer Senkung von Heizkosten durch ökologi‐
sche Bauweise.
13Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Lidl-Lebensmitteldiscounters in Überherrn, Standort Langwies
Unabhängig vom Konzepttyp bieten alle Lidl‐Filialen das standardisierte Sortimentsspektrum des
Unternehmens an (derzeit rund 1.600 Artikel im Standardsortiment (Markenartikel und Quali‐
tätseigenmarken), zuzüglich wöchentlich wechselnden Aktionswaren). Lidl‐Märkte sind Filialbe‐
triebe, deren Ursachen für den wirtschaftlichen Erfolg und die hohe Kundenakzeptanz in ihrem
standardisierten Sortiment und in ihrer ökonomischen Ladeneinrichtung liegen. Die Sortiments‐
zusammensetzung in den einzelnen Filialen erfolgt unabhängig von den jeweiligen immobilien‐
seitigen, wettbewerblichen oder städtebaulichen Rahmenbedingungen vor Ort13. Dies wird auch
auf den erweiterten Lidl‐Markt in Überherrn zutreffen.
Derzeit erwirtschaften Lidl‐Märkte im Durchschnitt einen Bruttoumsatz von ca. 6,4 Mio. € je Fili‐
ale14, bei einer Durchschnittsgröße von ca. 860 m² VK. Aus diesem Wert ergibt sich eine durch‐
schnittliche Flächenproduktivität von 7.410 € / m² VK.
Die errechnete Flächenleistung bezieht sich auf die durchschnittliche Verkaufsfläche von 860 m²
(Stand 2015). Zu diesem Zeitpunkt erreichten die größten Lidl‐Filialen max. 1.200 m² VK. Größere
Filialen des neuen Lidl‐Filialtyps sind aktuell nur wenige realisiert, so dass die Umsatzleistungen,
aber auch die durchschnittlichen Flächengröße statistisch noch nicht erfasst sind. Entsprechend
ist bei einer Übertragung der Flächenleistungen eine Filiale mit durchschnittlich 860 m² VK auf
eine Filiale des neueren Immobilientyps (hier: 1.300 m² VK) fachlich nicht zulässig. In der Handels‐
wissenschaft ist unumstritten, dass mit steigender Verkaufsfläche die Flächenleistungen sinken.
So wird ein flächenproportionaler Umsatz nur in etwa bis zu einer Verkaufsfläche von 1.000 m²
beobachtet. Spätestens ab 1.000 m² VK verlaufen die Umsatzzuwächse nur noch unterproporti‐
onal und dienen dem Komfort der Kunden sowie betrieblichen Abläufen.
Anhand der Ausführungen zum neuen Lidl‐Konzept kann nachvollzogen werden, dass bei einer
Erweiterung der Verkaufsfläche von aktuell rd. 1.000 m² auf ca. 1.300 m² die Umsatzleistung nicht
im selben Maße steigt.
13 Ausnahmen gibt es lediglich bei temporären Filialen (z. B. auf dem Festgelände von „Rock am Ring“).
14
Quelle: Hahn Retail Real Estate Report Germany 2017 / 2018, S. 38.
14Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Lidl-Lebensmitteldiscounters in Überherrn, Standort Langwies
Abbildung 1: Planskizze Neubau Lidl Überherrn, Langwies
Quelle: Auftraggeber
15Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Lidl-Lebensmitteldiscounters in Überherrn, Standort Langwies
II. Konzentrationsgebot
1. Makrostandort Überherrn
Die Gemeinde Überherrn mit aktuell rd. 11.856 Einwohnern15 liegt südwestlich der Kreisstadt
Saarlouis in unmittelbarer Grenzlage zu Frankreich. Im Landesentwicklungsplan Teilabschnitt
„Siedlung“ wird dem Kernort Überherrn die Funktion eines Grundzentrums zugewiesen. Als
Grundzentrum kommt der Gemeinde eine Versorgungsfunktion mit Gütern und Dienstleistungen
des kurzfristigen und täglichen Bedarfs zu. Der zugeordnete Verflechtungsbereich (= Nahbereich)
beschränkt sich auf die Gesamtgemeinde Überherrn. Die nächstgelegenen Mittelzentren (Saar‐
louis, Völklingen) liegen in einer Entfernung von etwa 13 – 17 km. Das Oberzentrum Saarbrücken
ist rd. 30 km in östlicher Richtung entfernt.
Hinsichtlich der Bevölkerungsentwicklung ist in den vergangen Jahren eine Stabilisierung der Ein‐
wohnerzahlen festzuhalten. So sank die Einwohnerzahl von 2011 bis 2017 insgesamt nur um 35
Personen bzw. rd. ‐0,3 %16. Damit konnte Überherrn im Vergleich zum Landkreis Saarlouis (‐ 3,0
%) insgesamt eine deutlich positivere Entwicklung verzeichnen. Für die Zukunft ist lt. der Bevöl‐
kerungsprognose des Statistischen Amt Saarland für den Landkreis Saarlouis und somit auch für
Überherrn von einem Rückgang der Bevölkerung auszugehen.17
Tabelle 2: Einwohnerentwicklung in der Region
Daten Einwohner Entwicklung 2007 – 2017
Gemeinde / Landkreis 31.12.2011 31.12.2017 absolut relativ in %
Überherrn 11.564 17.428 ‐35 ‐0,3
Wadgassen 18.153 7.116 ‐725 ‐4,0
Bous 7.117 6.534 ‐1 0,0
Ensdorf 6.557 9.397 ‐23 ‐0,4
Wallerfangen 9.430 17.305 ‐33 ‐0,3
Schwalbach 17.593 34.758 ‐288 ‐1,6
Saarlouis 36.910 39.461 ‐2.152 ‐5,8
LK Saarlouis 202.352 196.368 ‐5.984 ‐3,0
Quelle: Statistisches Amt Saarland, Stand 31.12.2011 bzw. 31.12.2017
Das Gemeindegebiet umfasst neben dem Kernort Überherrn noch fünf weitere Ortsteile (Altfor‐
weiler, Berus, Bisten, Felsberg, Wohnstadt), welche z. T. räumlich deutlich vom Kernort abgesetzt
15
Quelle: Gemeinde Überherrn, Einwohner mit Hauptwohnsitz, Stand 01.04.2018.
16
Quelle: Statistisches Amt Saarland, Stand 31.12.2011 bzw. 31.12.2017.
17
Quelle: Statistisches Amt Saarland; Regionale Bevölkerungsvorausberechnung für das Saarland 2009 bis
2030. Aufgrund der aktuellen politischen Situation (Zuwanderung durch Flüchtlinge) erscheinen die Prog‐
nosen des Statistischen Amtes Saarland als nicht mehr verlässlich. Sie können nur Anhaltswerte für die
weitere Entwicklung liefern, zumal sich die Einwohnerzahl der Gemeinde Überherrn, wie in vielen Ge‐
meinden des Saarlandes zuletzt wieder stabilisiert hat. Im Vergleich zur GMA Untersuchung aus 2016 kann
sogar ein leichter Anstieg der Einwohnerzahlen in der Gemeinde um 80 Personen bzw. + 0,7 % festgehal‐
ten werden.
16Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Lidl-Lebensmitteldiscounters in Überherrn, Standort Langwies
liegen. Mit etwa 3.607 Einwohnern bzw. 30 % der Gesamtbevölkerung liegt der Einwohner‐
schwerpunkt im Kernort Überherrn. Die Ortsteile Wohnstadt und Bisten bildet mit dem Kernort
eine städtebauliche Einheit mit zusammen rd. 55 % der Einwohner der Gemeinde.
Die verkehrliche Erreichbarkeit von Überherrn kann für den Individualverkehr als sehr gut be‐
zeichnet werden. Ein Anschluss an die BAB 620 (Verbindungsstück zwischen BAB 6 bei Saarbrü‐
cken und BAB 8 bei Saarlouis) ist durch die B 405 (Saarlouis – Bouzonville / F) und die neue B 269
(Saarlouis – St.‐Avold / F) gegeben. Die B 269 verbindet das deutsche und französische Autobahn‐
netz und durchquert das westliche bzw. südliche Gemeindegebiet. Die Ortsteile sind über Landes‐
und Kreisstraßen angebunden. An das Schienennetz der Deutschen Bahn ist die Gemeinde der‐
zeit nicht angeschlossen, verfügt aber im öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) über regel‐
mäßige Busverbindungen u. a. nach Saarbrücken und Saarlouis, bzw. Buslinien, welche die Ort‐
steile miteinander verbinden. Verbindungen in die in Frankreich liegenden Orte Moselle, Creutz‐
wald und St.‐Avold werden über den grenzüberschreitenden Linienverkehr hergestellt.
Im Jahr 2017 waren in Überherrn ca. 3.591 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeits‐
ort registriert. Per Saldo überstieg der Anteil der Auspendler den der Einpendler. Den rd. 2.744
Einpendlern standen rd. 3.510 Auspendler gegenüber; damit weist Überherrn einen negativen
Pendlersaldo von rd. ‐ 766 auf.18 Überherrn ist Standort vieler klein‐ und mittelständischer Be‐
triebe, darüber hinaus haben sich europaweit expandierende Unternehmen wie z. B. die Logistik‐
firma Dachser in der Gemeinde niedergelassen.
Die Einzelhandelsstruktur der Gemeinde Überherrn wird im Wesentlichen durch folgende Stand‐
ortbereiche geprägt:
Die innerörtliche Haupteinkaufslage erstreckt sich über einen Bereich südlich der
Bahnlinie (in Höhe des Rewe‐Marktes) entlang der Hauptstraße bis zum Rathaus der
Gemeinde. Hier findet sich ein Angebot an kleinteiligen Fachgeschäften des überwie‐
gend kurz‐ und mittelfristigen Bedarfs. Als größerer Filialbetrieb ist der Anbieter
Woolworth zu nennen. Darüber hinaus ergänzen öffentliche Einrichtungen, Dienstleis‐
tungs‐ sowie Gastronomiebetriebe das Angebot im Ort. Im westlichen Bereich des Ge‐
werbegebiet „Langwies“ hat sich zudem eine größere Versorgungslage mit z. T. groß‐
flächigen Lebensmittelmärkten entwickelt. Der für die Gemeinde wichtige Nahversor‐
gungsstandort umfasst neben den Lebensmitteldiscountern Lidl, Aldi und Netto ein
Getränkefachmarkt.
In den weiteren Ortsteilen besteht z. T. ein eingeschränktes Lebensmittelangebot vor‐
wiegend aus Betrieben des Ladenhandwerks (Bäckerei, Metzgerei). Im Ortsteil Altfor‐
weiler ist mit dem Edeka‐Markt Kunzler ein Lebensmittelmarkt ansässig, der eine wich‐
tige Versorgungsfunktion für die örtliche Bevölkerung erfüllt.
18
Quelle: Bundesagentur für Arbeit, Stand: 30.06.2017.
17Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Lidl-Lebensmitteldiscounters in Überherrn, Standort Langwies
Karte 1: Lage von Überherrn und zentralörtliche Struktur im Untersuchungsraum
Legende
Oberzentrum
Mittelzentrum
Grundzentrum
Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung;
GMA-Bearbeitung 2018
18Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Lidl-Lebensmitteldiscounters in Überherrn, Standort Langwies
2. Bewertung des Konzentrationsgebotes
Zunächst ist in einem ersten Schritt zu bewerten, ob der Standort Überherrn unter landesplane‐
rischen Gesichtspunkten zur Ansiedlung bzw. Erweiterung großflächiger Einzelhandelsbetriebe
geeignet ist. Hierfür ist das sog. Konzentrationsgebot zu prüfen.
Der LEP, Teilabschnitt „Siedlung“ legt unter Ziffer 42 (Z) fest:
Großflächige Einzelhandelseinrichtungen im Sinne des § 11 Abs. 3 Baunutzungsverord‐
nung (BauNVO) sind nur im Oberzentrum sowie in den Mittel‐ und Grundzentren zu‐
lässig (Konzentrationsgebot). In Ausnahmefällen sind großflächige Einzelhandelsein‐
richtungen auch in nicht‐zentralen Gemeindeteilen zulässig, wenn
dies nach den raumstrukturellen Gegebenheiten zur Sicherung der wohnort‐
nahen, örtlichen Grundversorgung dient und
eine entsprechende Mantelbevölkerung, d. h. die für die Auslastung der groß‐
flächigen Einzelhandelseinrichtungen erforderliche Bevölkerungszahl, vorhan‐
den ist.
Über Ausnahmeerforderlichkeit sowie Standort und Umfang der Einzelhandelsansied‐
lung, ‐erweiterung oder ‐änderung entscheidet die Landesplanungsbehörde.
Die Gemeinde Überherrn ist nach Festlegung des LEP, Teilabschnitt „Siedlung“ als Grundzent‐
rum eingestuft. Der Ortsteil Überherrn, dem der Vorhabenstandort zuzuordnen ist, übernimmt
damit für sich selbst als auch für die Gemeinden des grundzentralen Verflechtungsbereiches
(=Nahbereich) eine Versorgungsfunktion für Güter und Dienstleistungen des kurzfristigen täg‐
lichen Bedarfs. Insofern werden die Zielvorgaben des Konzentrationsgebotes erfüllt.
19Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Lidl-Lebensmitteldiscounters in Überherrn, Standort Langwies
III. Städtebauliches Integrationsgebot
Zur Prüfung des städtebaulichen Integrationsgebotes ist der Untersuchungsstandort unter Be‐
rücksichtigung relevanter Kriterien wie Lage zu zentralen Versorgungsbereichen, Lage zu den
Wohngebieten oder verkehrliche Erreichbarkeit einzuordnen und hinsichtlich seines städtebauli‐
chen Integrationsgrades und seiner Nah‐ bzw. Grundversorgungsfunktion zu beurteilen.
1. Mikrostandort „Langwies“
Der Planstandort von Lidl befindet sich im Kernort Überherrn, im westlichen Bereich der Straße
„Langwies“. Der bereits langjährig etablierte Versorgungsstandort wird derzeit durch drei Lebens‐
mitteldiscounter (Lidl, Aldi, Netto) sowie einen Getränkefachmarkt belegt. Damit weist der Stand‐
ortbereich bereits heute Nahrungs‐ und Genussmittel als Angebotsschwerpunkt auf. Der Vorha‐
benbereich liegt innerhalb des abgegrenzten zentralen Versorgungsbereiches „Ortsmitte“19 der
Gemeinde Überherrn und bildet dessen nördlichen Abschluss.
Die Gemeinde Überherrn plant, die Weiterentwicklung des bestehenden Einzelhandelsstandor‐
tes zu einem Fachmarktzentrum. Vorhabenträger ist die Neu Handels GmbH & Co. KG aus Über‐
herrn. In diesem Kontext sowie als Teil des Gesamtvorhabens ist auch die geplante Neuaufstel‐
lung des Lidl‐Marktes zu bewerten. Der Vorhabenbereich von Lidl ist deckungsgleich mit dem
Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfes „Einkaufszentrum Langwies“. Wesentliche Bau‐
steine der geplanten Weiterentwicklung sind die Erweiterung des bestehenden Aldi‐Marktes
durch einen Ersatzneubau an anderer Stelle im Vorhabenbereich. Das Bestandsgebäude von Aldi
soll erweitert und durch einen Drogeriemarkt (ca. 1.000 m² VK) sowie einen Nonfood‐Markt (ca.
500 m² VK) nachbelegt werden. Darüber hinaus ist die Neuansiedlung eines Lebensmittelvollsor‐
timenters (ca. 1.500 m² VK) sowie eines Nonfood‐Marktes (ca. 500 m²) im südlichen Teil des Vor‐
habenbereichs vorgesehen. Der westlich an den Lidl‐Markt angrenzende Netto Lebensmitteldis‐
counter soll im Zuge der geplanten Weiterentwicklung des Bereiches Langwies abgerissen und
durch weitere Nonfood‐Märkte (max. 1.300 m² VK) ersetzt werden. Für den Lidl‐Markt ist ein
Abriss und Ersatzneubau mit ca. 1.300 m² VK sowie 108 ebenerdigen Stellplätzen südlich bzw.
östlich des Gebäudes vorgesehen. Der auf dem Grundstück liegende Getränkemarkt mit ca. 400
m² VK wird für das Vorhaben abgerissen und vollständig aufgegeben. Die Zu‐ und Abfahrt sowie
die Anlieferung werden weiterhin direkt über die Straße Langwies erfolgen.
Das weitere Standortumfeld ist in östlicher Richtung durch gewerbliche Betriebe geprägt. Hier
sind zunächst kleinere und mittelständische Unternehmen entlang der Straße Langwies bzw.
Nauwies zu nennen, sowie eine rd. 35 ha umfassende Fläche der Fa. ACÜ, einem Unternehmen
19
Quelle: isolplan: marktforschung GbR, Saarbrücken: Integriertes Gemeindeentwicklungskonzept Über‐
herrn, Teil A: Einzelhandelskonzept (Stand: 30.05.2009).
20Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Lidl-Lebensmitteldiscounters in Überherrn, Standort Langwies
für Logistik im Fahrzeugbau. Nördlich des Vorhabenbereichs schließt das Flussbett der Bist an,
gefolgt von öffentlichen Einrichtungen, darunter das Rathaus Überherrn sowie die örtliche Poli‐
zeistation. In westlicher Richtung wird das Plangebiet durch eine Aral‐Tankstelle sowie das Mo‐
torsportcenter Rupp begrenzt. Südlich des heutigen Aldi‐Marktes schließen Wohngebäude an
den Standort an. Im weiteren Verlauf der Hauptstraße werden die Wohnnutzungen immer häu‐
figer von Einzelhandels‐, Dienstleistungs‐ und Gastronomiebetrieben unterbrochen.
Foto 3: Langwies, Standort Lidl Foto 4: Getränkemarkt (wird abgerissen)
Foto 5: Zufahrt Langwies (L 168) Foto 6: angrenzender Netto‐Markt, zu‐
künftig Nonfood‐Märkte
Foto 7: Feuerwehr und DRK, zukünftig Aldi‐ Foto 8: Standort Aldi, zukünftig Drogerie‐
Markt, Textil und Edeka und Tierfachmarkt
GMA‐Aufnahmen 2016 und 2018
21Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Lidl-Lebensmitteldiscounters in Überherrn, Standort Langwies
Die verkehrliche Erreichbarkeit des Standortes kann sowohl für den motorisierten Individualver‐
kehr als auch mit dem ÖPNV als sehr gut bewertet werden.
Das Planareal wird über die Straße Langwies (L 168), als innerörtliche Haupterschließungsachse
erschlossen. Die Landesstraße, welche die Hauptstraße (L 167) mit der B 269 verbindet, ist als
leistungsfähiger Verkehrsweg einzustufen, so dass eine unproblematische Abwicklung des Kun‐
den‐ und Anlieferverkehrs möglich ist.
Eine Anbindung an den ÖPNV ist im direkten Umfeld (Haltepunkt „Neues Rathaus“) gegeben.
Die Haltestelle wird in regelmäßiger Taktung vom Saarländischen Verkehrsverbund SaarVV ange‐
fahren, darunter die Linien 409 nach Überherrn, 419 nach Saarlouis ZOB sowie der Regionalbus
R 13 in Richtung Saarbrücken.
Der Standort ist v. a. aus den nördlichen Wohnbereichen auch zu Fuß bzw. mit dem Fahrrad gut
erreichbar. Entlang der Hauptstraße sowie der Straße Langwies sind in diesem Zusammenhang
straßenbegleitende Wege eingerichtet. Damit kann der Standort für Teile der Gemeinde Über‐
herrn auch eine Nahversorgungsfunktion i. S. einer fußläufigen Erreichbarkeit übernehmen.
Diese ist bis zu einer Entfernung von rd. 500 – 1.000 m gegeben.20
Die spezifischen Eigenschaften des Standortes lassen sich wie folgt zusammenfassen:
+ gute verkehrliche Erreichbarkeit sowohl aus dem Gemeindegebiet als auch aus den an‐
grenzenden französischen Gemeinden
+ Anschluss an den ÖPNV im nahen Umfeld (Haltestelle Rathaus rd. 150 ‐ 200 m entfernt)
+ zentrale Lage in Bezug auf das gesamte Gemeindegebiet
+ Standort ist bereits als Einzelhandelslage mit gesamtörtlicher als auch überörtlicher Ver‐
sorgungsfunktion (v. a. Versorgungseinkäufer aus Frankreich) etabliert, weitere nahversor‐
gungsrelevante Einzelhandelsbetriebe im direkten Umfeld (bzw. in Planung)
+ günstige Grundstückseigenschaften (ausreichende Größe, ebene Topografie, gute Exposi‐
tion, ausreichende Stellplatzzahl).
20
In der Fachliteratur werden entweder Gehzeiten oder Entfernungen definiert. Diese liegen bei rd. 10 Mi‐
nuten bzw. zwischen 500 und 1.000 Metern.
22Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Lidl-Lebensmitteldiscounters in Überherrn, Standort Langwies
Karte 2: Mikrostandort „Langwies“
Legende
Haltestelle Rathaus
„Neues Rathaus“
Zentraler Versorgungsbereich*
Erweiterungsbereich
Verlagerung Aldi,
1 Ansiedlung
2 S Edeka (Planung) Lebensmitteleinzelhandel
(Bestand)
S = Standort Lidl
3 1 = Getränkemarkt (schließt)
2 = Netto (schließt)
3 = Aldi
4 = Rewe
Gewerbegebiet
ÖPNV-Haltpunkt
Langwies
überwiegend Wohnen
überwiegend Gewerbe
4
Abgrenzung gemäß Integriertes
Gemeindeentwicklungskonzept
Überherrn; Isoplan 2009
Quelle: erstellt mit openstreetmap
GMA-Bearbeitung 2018
23Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Lidl-Lebensmitteldiscounters in Überherrn, Standort Langwies
2. Städtebauliches Integrationsgebot – Landesplanerische Vorgaben
Das städtebauliche Integrationsgebot gemäß LEP, Teilabschnitt „Siedlung“ lautet wie folgt:
„Großflächige Einzelhandelseinrichtungen sind im engen räumlich‐funktionalen Zu‐
sammenhang mit dem zentralen, innerörtlichen Versorgungsbereich (integrierter
Standort) des jeweiligen zentralen Ortes innerhalb des Siedlungszusammenhangs zu
errichten (städtebauliches Integrationsgebot). Im Oberzentrum sowie in den Mittel‐
zentren sind großflächige Einzelhandelseinrichtungen auch in den Nebenzentren zu‐
lässig, sofern sie bezüglich Größenordnung, Warensortiment und Einzugsbereich dem
Versorgungsbereich des Nebenzentrums angemessen sind und an einem städtebaulich
integrierten Standort errichtet werden.“
3. Bewertung des städtebaulichen Integrationsgebotes
Für die Gemeinde Überherrn liegt ein „Integriertes Gemeindeentwicklungskonzept“21
vor, in welchem ein zentraler Versorgungsbereich i. S. des BauGB sowie ein angren‐
zender Entwicklungsbereich festgesetzt wurde. Der Vorhabenstandort von Lidl als
auch die angrenzenden Betriebe (Getränkemarkt, Netto, Aldi) sind dem zentralen Ver‐
sorgungsbereich zugeordnet, welcher sich zwischen dem REWE‐Markt im Süden sowie
dem Rathaus Überherrn im Norden erstreckt. Die geplante Standorterweiterung des
Einkaufszentrums Langwies in südlicher und östlicher Richtung deckt sich mit dem im
vorliegenden Gemeindeentwicklungskonzept festgesetzten. „Erweiterungsbereich“.
Der Standort verfügt mit der Haltestelle „Neues Rathaus“ über einen Anschluss an den
ÖPNV. Unter dem Aspekt der fußläufigen Erreichbarkeit ist dem Standortbereich eine
Nahversorgungsfunktion für die nördlichen Wohnschwerpunkte zu bescheinigen.
Bei dem Vorhabenstandort handelt es sich um eine etablierte Versorgungslage, welche
mit den Lebensmitteldiscountern Lidl, Aldi und Netto bereits heute den Schwerpunkt
der Lebensmittelversorgung in der Gemeinde Überherrn darstellt. Mit der geplanten
Entwicklung des Einkaufszentrums Langwies, in dessen Zusammenhang auch die Neu‐
aufstellung des Lidl‐Marktes einzuordnen ist, beabsichtigt die Gemeinde Überherrn
eine städtebauliche Aufwertung der Ortsmitte.
Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass aufgrund der räumlich‐funktionalen Zuordnung des
Vorhabenstandortes zum zentralen Versorgungsbereich der Gemeinde Überherrn, der Standort
„Einkaufszentrum Langwies“, dem auch der Lidl‐Markt zuzuordnen ist, als intergiert im Sinne des
städtebaulichen Integrationsgebotes (LEP, Teilabschnitt „Siedlung“) zu bewerten ist.
21
isoplan: marktforschung GbR, Saarbücken: Integriertes Gemeindeentwicklungskonzept Überherrn, Teil A:
Einzelhandelskonzept (Stand: 30.09.2009).
24Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Lidl-Lebensmitteldiscounters in Überherrn, Standort Langwies
4. Exkurs: Zielabweichungsverfahren
Der Vorhabenbereich des geplanten Einkaufszentrums „Langwies“ und damit auch des Standor‐
tes von Lidl überlagert sich mit einem im Landesentwicklungsplan, Teilabschnitt „Umwelt“ fest‐
gesetzten Vorranggebiet für Gewerbe, Industrie und Dienstleistungen (VG). Nach Ziffer 70 des
LEP, Teilabschnitt „Umwelt“, sowie Ziffer 52 des LEP, Teilabschnitt „Siedlung“, dienen Vorrangge‐
biete für Gewerbe, Industrie und Dienstleistungen (VG) der Sicherung und Schaffung von Dienst‐
leistungs‐ und Produktionsstätten und den damit verbundenen Arbeitsplätzen. Die Ansiedlung
aller Formen des großflächigen Einzelhandels sowie alle den Zielsetzung entgegenstehenden Nut‐
zungen widersprechen der Zweckbestimmung und sind nicht zulässig. Somit war die Durchfüh‐
rung eines Zielabweichungsverfahrens gem. § 5 SLPG erforderlich.
Das Ministerium für Inneres, Bauen und Sport kommt nach Durchführung eines Zielabweichungs‐
und Raumordnungsverfahrens zu folgenden Ergebnissen im Rahmen des Zielabweichungsent‐
scheides vom 21.07.2017:
„Im Ergebnis der raumordnerischen Abwägung vorgenannter Belange wird von der
Landesplanungsbehörde festgestellt, dass eine Abweichung von der im Landesent‐
wicklungsplan (LEP), Teilabschnitt „Umwelt“ (Ziffer 70) und Teilabschnitt „Siedlung“
(Ziffer 52) festgelegten raumordnerischen Zielsetzung zum Ausschluss von großflächi‐
gen Einzelhandelseinrichtungen in Vorranggebieten für Gewerbe, Industrie und
Dienstleistungen im vorliegenden Einzelfall unter raumordnerischen Gesichtspunkten
vertretbar ist und die Grundzüge des LEP, Teilabschnitte „Umwelt“ und „Siedlung“
dadurch nicht berührt werden. Der von der Gemeinde Überherrn beantragten Zielab‐
weichung wird daher zugestimmt.“
Es bleibt festzuhalten, dass sich der Vorhabenstandort von Lidl mit dem im Rahmen des Zielab‐
weichungsverfahrens betrachteten Vorhabenbereich (Geltungsbereich des Bebauungsplanent‐
wurfs „Einkaufszentrum Langwies“) deckt. Von Seiten der Landesplanung wurde in einer ersten
Stellungnahme bereits bestätigt, dass das positiv beschiedene Zielabweichungsverfahren auch
die vorliegenden Planungen von Lidl abdeckt.
25Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Lidl-Lebensmitteldiscounters in Überherrn, Standort Langwies
IV. Kongruenzgebot
Für die Prüfung des Kongruenzgebotes sind zunächst eine Abgrenzung und Zonierung des er‐
schließbaren Einzugsgebietes und die Ermittlung des in diesem Gebiet vorhandenen Bevölke‐
rungs‐ und Kaufkraftpotenzials vorzunehmen. Basierend darauf erfolgt eine Umsatzprognose, die
in der Folge eine Abschätzung der Herkunft des Umsatzes und damit eine Bewertung des Kon‐
gruenzgebotes ermöglicht.
1. Einzugsgebiet des Vorhabens und Bevölkerungspotenzial
Als Einzugsgebiet wird in dieser Untersuchung ein Bereich verstanden, innerhalb dessen mit re‐
gelmäßigen, dauerhaften und ausgeprägten Einkaufsbeziehungen an den Planstandort gerech‐
net werden kann. Das Einzugsgebiet lässt sich darüber hinaus weiterhin nach Zonen unterglie‐
dern und strukturieren, aus denen eine gleichmäßige Kundeneinkaufsorientierungen an den
Planstandort zu erwarten ist. Mit zunehmender Entfernung bzw. schlechterer Erreichbarkeit des
Standortes ist dabei i. d. R. von einer Abnahme der Kundenbindung an den Standort auszugehen.
Durch die Zonierung des Einzugsgebiets wird diesem Umstand Rechnung getragen.
Zur Abgrenzung und Zonierung des Einzugsgebietes werden in vorliegender Untersuchung fol‐
gende Kriterien herangezogen:
wesentliche Strukturdaten und Rahmenbedingungen im Untersuchungsraum (z. B. To‐
pografie, Siedlungsstruktur, Pendlerbeziehungen, Wirtschaftsstruktur)
verkehrliche Erreichbarkeit des Standortes auf Basis von Fahrzeitisochronen
Betreiber, Dimensionierung und Sortimentsstruktur des Vorhabens
Wettbewerbssituation und Einkaufsalternativen in Überherrn und den umliegenden
Städten und Gemeinden (vgl. Kapitel V., 1.)
Agglomerationseffekte mit den benachbarten Einzelhandelsbetrieben (perspektivisch
Weiterentwicklung des Einkaufszentrum „Langwies“)
Ergebnisse aus anderen GMA‐Untersuchungen in Überherrn (v. a. Auswirkungsanalyse
zur Weiterentwicklung des Standortes Langwies in Überherrn, GMA 2016) und der Re‐
gion.
26Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Lidl-Lebensmitteldiscounters in Überherrn, Standort Langwies
Karte 3: Einzugsgebiet des Lidl-Lebensmitteldiscounters bzw. des geplanten Einkaufszentrums „Langwies“
Legende
Überherrn
erweitertes Einzugsgebiet
(Frankreich)
S Standort
S
ca.-Darstellung, tatsächliche Abgrenzung
orientiert sich an statistischer /
administrativer Gliederung
Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung;
GMA-Bearbeitung 2018
27Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines Lidl-Lebensmitteldiscounters in Überherrn, Standort Langwies
Da es sich bei dem vorliegenden Lidl‐Markt um einen Filialbetrieb mit standardisiertem Sorti‐
ment handelt, dessen Vertriebskonzept sich kaum von anderen Lebensmitteldiscountern unter‐
scheidet, wird die Marktreichweite des Planobjektes in erster Linie durch die zunehmende Dis‐
tanz zum Planstandort begrenzt. Einschränkend wirken zudem die Standorte von anderen attrak‐
tiven Lebensmittelmärkten im Umland (vgl. hierzu Wettbewerbsdarstellung Kapitel V.).
Unter Berücksichtigung der angeführten Kriterien lässt sich für den erweiterten Lidl‐Markt
am Standort „Langwies“ in Überherrn ein Einzugsgebiet abgrenzen, welches sich mit dem
abgegrenzten Einzugsgebiet des geplanten Einkaufszentrums deckt (vgl. GMA Auswirkungs‐
analyse 2016). So wird auf deutscher Seite ein Kundenkreis erschlossen, welcher auf das Ge‐
meindegebiet Überherrn mit aktuell rd. 11.856 Einwohnern (= Kerneinzugsgebiet) begrenzt
ist. Das erschließbare Einzugsgebiet wird dabei stark durch die Wettbewerbssituation im Un‐
tersuchungsraum beeinflusst. Im östlich angrenzenden Wadgassen ist ein umfassendes Ein‐
zelhandelsangebot im Lebensmittel‐ als auch im Nichtlebensmittelbereich vorhanden (u. a.
3 Discounter, 3 Lebensmittelvollsortimenter, Outlet‐Center MyLand in der Christallerie Wad‐
gassen). Entlang der Saarachse ist zudem eine umfangreiche Ansammlung verschiedener
Fachmarktstandorte (von Völklingen über Bous und Ensdorf bis Saarlouis) vorhanden. Eine
Orientierung nach Überherrn ist vor diesem Hintergrund auszuschließen.
Im speziellen Fall von Überherrn sind allerdings die Austauschbeziehungen mit den französischen
Nachbargemeinden zu beachten. Aufgrund der Grenzlage zu Frankreich ist mit einem erhöhten
Anteil französischer Kunden zu rechnen. Im Falle von Überherrn betrifft dies v. a. die westlich
angrenzenden kleineren französischen Gemeinden (u. a. Merten, Dalem, Rémering, Berviller‐en‐
Moselle), die praktisch keine eigene Versorgung aufweisen. Das südlich an Überherrn angren‐
zende Creutzwald ist hingegen gut ausgestattet.
Um die Kundenpotenziale aus Frankreich näherungsweise einschätzen zu können, wurde für die
Untersuchung zum geplanten Einkaufszentrum Langwies (GMA 2016) eine Zählung deutscher
und französischer Fahrzeuge auf den Parkplätzen der Lebensmitteldiscounter durchgeführt22. Auf
Basis der Kennzeichenerfassung sowie GMA‐interner Wettbewerbsuntersuchungen auf deut‐
scher und französischer Seite wurde die grenzüberschreitende Versorgungsfunktion des Standor‐
tes „Langwies“ deutlich. Im Durchschnitt konnten rd. 43 % der Fahrzeuge französischen Kunden
zugeordnet werden. Am Samstag wurde der Höchstwert mit einem Anteil von rd. 48 % erfasst.
Damit Übernimmt der Standort Langwies über den grundzentralen Verflechtungsbereich der Ge‐
meinde Überherrn hinaus bereits heute eine Versorgungsfunktion für die angrenzenden franzö‐
22
Die Zählung der Pkw erfolgte im Juli 2016 an drei Tagen (Montag, Mittwoch und Samstag jeweils um 11:00
Uhr).
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