Auswirkungsanalyse für die Umstrukturierung des ZVB NVZ Salzufler Straße im Bereich des EDEKA-Centers in Herford, Ernstmeierstraße 17 gem. 11 ...
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
192728
Auswirkungsanalyse
für die Umstrukturierung
des ZVB NVZ Salzufler Straße im Bereich des
EDEKA-Centers
in Herford,
Ernstmeierstraße 17
gem. § 11 Abs. 3 BauNVO
Verfasser:
Dipl.-Ing. Marc Föhrer
Dr. rer. nat. Fabian Schubert
M. Sc. André Cornelius
Dortmund, 03. November 2020Im Auftrag von:
Stadt Herford
Stadtplanung, Grünflächen und Geodaten
Auf der Freiheit 21
32052 Herford
und
Hahn Fonds und Asset Management GmbH
Buddestraße 14
51429 Bergisch Gladbach
Auftragnehmer
Hörder Hafenstraße 11 Tibarg 21 Beiertheimer Allee 22 Markt 9
44263 Dortmund 22459 Hamburg 76137 Karlsruhe 04109 Leipzig
Fon: +49 231 8626890 Fon: +49 40 53309646 Fon: +49 721 14512262 Fon: +49 341 92723942
Fax: +49 231 8626891 Fax: +49 40 53309647 Fax: +49 721 14512263 Fax: +49 341 92723943
Stadt + Handel
Beckmann und Föhrer Stadtplaner PartGmbB
info@stadt-handel.de
www.stadt-handel.de
Amtsgericht Essen, Partnerschaftsregisternummer PR 3496, Hauptsitz: DortmundInhaltsverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis ________________________________________________________ III
1 Ausgangssituation und Zielsetzung ________________________________________ 1
2 Methodik ____________________________________________________________ 3
3 Beschreibung Planung __________________________________________________ 8
3.1 Mikrostandort ___________________________________________________ 8
3.2 Sortimente und Verkaufsflächen ____________________________________ 10
4 Markt- und Standortanalyse ____________________________________________ 14
4.1 Makrostandort __________________________________________________ 14
4.2 Wettbewerbssituation und Ableitung des Untersuchungsraums ___________ 16
4.3 Angebotsanalyse ________________________________________________ 18
4.4 Nachfrageanalyse ________________________________________________ 20
4.5 Städtebaulich-funktionale Analyse der zentralen Versorgungsbereiche im
Untersuchungsraum ______________________________________________ 22
4.6 Zusammenfassung der Markt- und Standortanalyse _____________________ 32
5 Marktposition des Vorhabens ___________________________________________ 33
5.1 Einzugsgebiet ___________________________________________________ 33
5.2 Umsatzschätzung für die Bestandsmärkte _____________________________ 35
5.3 Umsatzprognose für das Planvorhaben _______________________________ 37
6 Auswirkungsanalyse __________________________________________________ 45
6.1 Einordnung in die Vorgaben des EHK Herford 2015 _____________________ 45
6.2 Absatzwirtschaftliche Auswirkungen _________________________________ 46
6.3 Vorbemerkung zur städtebaulichen Einordnung der absatzwirtschaftlichen
Auswirkungen___________________________________________________ 49
6.4 Städtebauliche Einordnung der Umsatzumverteilungen __________________ 51
6.5 Einordnung in die landesplanerischen Zielstellungen ____________________ 55
7 Zusammenfassung der Ergebnisse _______________________________________ 58
Anhang _____________________________________________________________________ I
Abbildungsverzeichnis __________________________________________________________ I
Tabellenverzeichnis ____________________________________________________________ I
Literatur und sonstige Quellen __________________________________________________ II
III
Abkürzungsverzeichnis
Abs. ................................................ Absatz
B .................................................... Bundesstraße
BAB ................................................ Bundesautobahn
BauGB ............................................ Baugesetzbuch
BauNVO ......................................... Baunutzungsverordnung
BGF ................................................ Bruttogeschossfläche
bspw. ............................................. beispielsweise
BVerfG ........................................... Bundesverfassungsgericht
BVerwG ......................................... Bundesverwaltungsgericht
bzw. ............................................... beziehungsweise
d. h. ............................................... das heißt
EW ................................................. Einwohner
EH .................................................. Einzelhandel
gem. .............................................. gemäß
ggf. ................................................. gegebenenfalls
GVKF .............................................. Gesamtverkaufsfläche
i. d. R. ............................................. in der Regel
inkl. ................................................ inklusive
i. H. v. ............................................. in Höhe von
i. S. ................................................. im Sinne
L ..................................................... Landesstraße
m ................................................... Meter
m² .................................................. Quadratmeter
max. ............................................... maximal
Mio. ............................................... Millionen
NuG ............................................... Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel
NRW ............................................... Nordrhein-Westfalen
NVZ ................................................ Nahversorgungszentrum
ÖPNV ............................................. öffentlicher Personennahverkehr
o. g. ................................................ oben genannt
OVG ............................................... Oberverwaltungsgericht
p. a. ................................................ per annum
rd. .................................................. rund
S. .................................................... Seite
s. .................................................... siehe
s. o. ................................................ siehe oben
s. u. ................................................ siehe unten
siL .................................................. städtebaulich integrierte Lage
u. a. ................................................ unter anderem
VG .................................................. Verwaltungsgericht
vgl. ................................................. vergleiche
VKF ................................................ Verkaufsfläche
ZVB ................................................ zentraler Versorgungsbereich
z. B. ................................................ zum Beispiel
z. T. ................................................. zum Teil
IIIAus Gründen der besseren Lesbarkeit wird auf die gleichzeitige Verwendung mehrerer geschlechtsspe- zifischer Personenbezeichnungen verzichtet. Die gewählte männliche Form schließt stets auch andere Geschlechter mit ein. Die Stadt + Handel Beckmann und Föhrer Stadtplaner PartGmbB bedient sich für Zuarbeiten und insbe- sondere empirische Dienstleistungen wie Erhebungen, Befragungen und Zählungen bei der Stadt + Handel Dienstleistungen GbR (Gesellschafter: Ralf M. Beckmann und Marc Föhrer, Hörder Hafenstraße 11, 44263 Dortmund) als Nachunternehmer. Mitarbeiter der Stadt + Handel Dienstleistungen GbR sind im Impressum durch den Zusatz „(GbR)“ kenntlich gemacht. IV
1 Ausgangssituation und Zielsetzung
Die Stadt Herford beabsichtigt den südlichen Bereich des ZVB Nahversorgungszentrum Salzufler Straße
durch den Bebauungsplan Nr. 11.38 baurechtlich zu ordnen und zu sichern.
Für den als Sondergebiet ausgewiesenen Bereich des Bebauungsplanes Nr. 11.38 ist seitens des Grund-
stückseigentümers der Abriss und Neubau des bestehenden EDEKA-Centers sowie die Ansiedlung
eines Drogeriefachmarktes geplant. Ein Fortbetrieb des dem Verbrauchermarkt zugehörigen Geträn-
kemarktes, welcher sich ebenfalls innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes in einem als
GEn festgesetzten Bereich befindet, ist nach Umstrukturierung des EDEKA-Centers nicht vorgesehen.
Für den entstehenden Leerstand im derzeitigen Getränkemarkt mit einer Gesamtverkaufsfläche von
rd. 550 m² sind noch keine Nachnutzungsoptionen oder -planungen bekannt. Dieser befindet sich ge-
mäß Bebauungsplan Nr. 11.38 im Bereich eines nutzungseingeschränkten Gewerbegebietes (GEn),
womit eine Nachnutzung durch nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevan-
tem und/oder nicht-zentrenrelevanten Sortimenten grundsätzlich zulässig ist. Es wird deshalb
nachfolgend im Sinne eines Worst Case-Ansatzes von einer Nachnutzung des Getränkemarktes durch
einen strukturprägenden Lebensmittelanbieter (z.B. Biomarkt, ethischer Lebensmittelmarkt, Geträn-
kemarkt) mit max. 800 m² GVKF oder einen Zoofachmarkt mit max. 800 m² GVKF ausgegangen. Die
Ansiedlung eines Drogeriefachmarktes ist angesichts der geplanten Ansiedlung eines dm-Drogerie-
fachmarktes auf dem Nachbargrundstück als unrealistisch einzustufen und wird folglich nachfolgend
nicht in Betracht gezogen.
Konkret wird folgende Planung avisiert:
Abriss und Neubau des EDEKA-Centers unter Verkleinerung der Verkaufsfläche von 4.533 m²
(inkl. Konzessionäre und zzgl. Gastronomiefläche)1 auf 3.367 m² (inkl. Konzessionäre und zzgl.
Gastronomieflächen)2 („minus“ rd. 1.166 m² VKF);
Ansiedlung eines dm-Drogeriefachmarktes mit einer Gesamtverkaufsfläche von rd. 810 m²;
Schließung des Getränkemarktes mit 550 m² GVKF und Nachnutzungsoption durch Lebensmit-
telanbieter oder Zoofachmarkt mit max. 800 m² GVKF (+ max. 250 m² VKF).
Der Standortbereich ist derzeit vollumfänglich im Bereich eines ausgewiesenen Bereiches für gewerb-
liche und industrielle Nutzungen (GIB) verortet. Die Vereinbarkeit der geplanten Umstrukturierung mit
den Zielstellungen des LEP NRW 2019 bemisst sich demnach nach Ziel 6.5-7 LEP NRW.
Stadt + Handel wurde angefragt, die zu erwartenden absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Aus-
wirkungen des Planvorhabens zu untersuchen und letztlich zu bewerten, ob mit schädlichen
Auswirkungen im Sinne § 11 Abs. 3 BauNVO zu rechnen ist.
1 Als Konzessionäre im Bestand vorhanden: Bäcker, Lotto/Toto, L-Mobile, Blumenfachgeschäft, Feinkostgeschäft.
2 Geplante Konzessionäre: Bäcker, Lotto/Toto, Feinkostgeschäft sowie ein weiterer noch nicht konkret bekannter Konzes-
sionär.
1Als Grundlage für das weitere Planverfahren werden im vorliegenden Gutachten folgende Punkte un-
tersucht und bewertet:
Einordnung gemäß Baunutzungsverordnung
Einordnung in die Vorgaben des § 11 Abs. 3 BauNVO.
Einordnung gemäß kommunalplanerischer Grundlagen
Einordnung in die Vorgaben des EHK Herford 2015.
Absatzwirtschaftliche und städtebauliche Auswirkungen
Auswirkungen auf den Bestand und/oder die Entwicklungsmöglichkeiten der Versorgung in
den zentralen Versorgungsbereichen und/oder die integrierte Nahversorgung im Untersu-
chungsraum.
Einordnung gemäß landesplanerischer Grundlagen
Einordnung in den LEP NRW 2019.
22 Methodik
Im Folgenden wird die dem Gutachten zu Grunde liegende Methodik dargestellt.
Angebotsanalyse
Für die Erstellung dieses Verträglichkeitsgutachtens hat Stadt + Handel die Verkaufsflächen im Unter-
suchungsraum im Oktober 2019 und Juni 2020 erhoben. Die Erhebung erfolgte durch eine
Standortbegehung und sortimentsgenaue Verkaufsflächenerfassung (differenziert nach innen und au-
ßen liegender Verkaufsfläche) der im Sinne der Untersuchungsfragen relevanten Betriebe bzw.
Sortimente im Untersuchungsraum (s. u.) wie folgt:
außerhalb zentraler Versorgungsbereiche: Erfassung strukturprägender Angebotsstandorte in
den untersuchungsrelevanten Hauptsortimenten (mind. 300 m² VKF)3;
innerhalb von zentralen Versorgungsbereichen: Erfassung des kompletten Bestandes in den
untersuchungsrelevanten Sortimentsbereichen im Haupt- und Randsortiment.
Die aktuelle Rechtsprechung zur Verkaufsflächendefinition des Bundesverwaltungsgerichtes (u. a.
BVerwG 4 C 14.04 und BVerwG 4 C 1.16) vom November 2005 bzw. 2016 findet im Rahmen der Be-
standsüberprüfung Anwendung.
Es werden angesichts der vorliegenden Planungskonzeption sowie der städtebaulichen Ausgangslage
folgende Sortimente bzw. Sortimentsbereiche als untersuchungsrelevant eingeschätzt:
Nahversorgungsrelevante Sortimente bzw. Sortimentsbereiche gem. Herforder Sortimentsliste (vgl.
EHK Herford 2015, S. 108)
Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Getränke und Tabakwaren, Bäckerei- /
Konditorei- / Metzgereiwaren, Reformwaren)4,
kosmetische Erzeugnisse und Körperpflegemittel, Drogerie- / Parfümerieartikel, Wasch-, Putz-
und Reinigungsmittel5,
Tiernahrung (nur Heim- und Kleintierfutter)6.
3 Nach fachlichem Dafürhalten kann, unter Berücksichtigung der spezifischen örtlichen Gegebenheiten, diesen Einzelhan-
delsbetrieben (außerhalb zentraler Versorgungsbereiche) eine nennenswerte Relevanz für die Versorgung der
Bevölkerung attestiert werden. Neben der Struktur der örtlichen Bestandsbetriebe findet insbesondere auch die Dimen-
sionierung des Planvorhabens hierbei Berücksichtigung. Im vorliegenden Gutachten werden diese Betriebe, in Bezug auf
die Untersuchungsfragestellung, als strukturprägende Wettbewerber bezeichnet.
4 Im Folgenden als Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel bezeichnet.
5 Im Folgenden als Sortiment Drogeriewaren bezeichnet.
6 Zudem erfolgt, neben der Berücksichtigung des Sortiments Tiernahrung, angesichts der Prüfung einer theoretisch mög-
lichen Ansiedlung eines Zoofachmarktes die Berücksichtigung des nicht zentrenrelevanten Sortiments „zoologischer
Bedarf und lebende Tiere (inkl. Hygiene- und Pflegemittel; ohne Tiernahrung)“. Zoofachmärkte führen in der Regel die
vorstehenden Sortimente. Dementsprechend werden die beiden Sortimente als Sortimentsbereich Zoo- und Heimtier-
bedarf zusammengefasst. Dieses Vorgehen dient einer gesamtheitlichen Betrachtung der zu erwartenden
3Die Analyse des Einzelhandelsbestandes dient in erster Linie der methodischen Grundlage zur Sorti-
mentsbetrachtung und den absatzwirtschaftlichen Berechnungen.
Die von Stadt + Handel ausgewiesenen Werte für einzelne Lagen in Herford (z. B. zentrale Versorgungs-
bereiche) weichen aufgrund des zeitlichen Versatzes der Bestandserfassungen und einer leicht
differenten Methodik teilweise von den Angaben im EHK Herford 2015 und im Zentren- und Nahver-
sorgungskonzept für die Stadt Bad Salzuflen 20197 ab.
Umsatzschätzung (Bestandsumsatz/Planvorhaben)
Zur Beurteilung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen des Planvorhabens wird eine Umsatzschät-
zung der untersuchungsrelevanten Betriebe und Sortimente im Untersuchungsraum durchgeführt8.
Basis für die Umsatzschätzung der untersuchungsrelevanten Einzelhandelsstrukturen sowie für die
Umsatzprognose des in Rede stehenden Planvorhabens bilden:
Branchen- und betriebsübliche Leistungskennziffern (u. a. EHI handelsdaten aktuell, Retail
Real Estate Report Germany der Hahn-Gruppe),
Kennwerte aus Unternehmensveröffentlichungen,
laufende Auswertung von Fachliteratur,
Kennwerte aus Einzelhandelsgutachten und -konzepten aus dem Untersuchungsraum.
Nachfrageanalyse
Die Datenbasis der Nachfrageseite basiert auf sortimentsspezifischen, postleitzahlbezogenen IfH-Kauf-
kraftkennziffern aus dem Jahr 20199 für die Kommunen im Untersuchungsraum sowie auf von IT.NRW
bzw. der Stadt Herford veröffentlichten Einwohnerzahlen.
Städtebauliche Analyse
Als Grundlage wurden die Abgrenzungen und Analysen der zentralen Versorgungsbereiche der kom-
munalen Einzelhandelskonzepte herangezogen. Die Innenstädte, städtische Nebenzentren sowie
Nahversorgungszentren sind städtebaurechtlich und landesplanerisch ein Schutzgut im Sinne des
BauGB, der BauNVO und des LEP NRW 2019.
Hierauf basierend können Auswirkungen auf die Entwicklung der ausgewiesenen zentralen Versor-
gungsbereiche durch das Planvorhaben ermittelt und dargestellt werden.
Umsatzumverteilungen (insb. für vergleichbare Zoofachmärkte), wodurch diese nicht auf Einzelsortimente aufgeteilt
werden und so nicht für eine abschließende Bewertung der städtebaulichen Verträglichkeit geeignet wären.
7 Cima (2019): Zentren- und Nahversorgungskonzept für die Stadt Bad Salzuflen 2019, Hannover. Nachfolgend als EHK Bad
Salzuflen 2019 bezeichnet.
8 Alle Angaben zu Kaufkraft, Umsatz und Flächenproduktivitäten in Euro sind Bruttowerte.
9 Zum Zeitpunkt der Erstellung der Analyse stehen die Kaufkraftkennziffern für 2020, welche den Einfluss von COVID-19
berücksichtigen, noch nicht zur Verfügung.
4Absatzwirtschaftliche Auswirkungen
Die Ermittlung der, durch das Vorhaben potenziell ausgelösten, Umsatzumverteilungen ist ein wichti-
ger Analyseschritt der Auswirkungsanalyse. Aus diesem wird erkennbar, von welchen
Einzelhandelsstandorten und somit letztlich aus welchen Kommunen und wiederum aus welchen städ-
tebaulichen Lagen eine Umsatzumverteilung in welcher Größenordnung zu erwarten sein wird. Damit
steht ein absatzwirtschaftliches Untersuchungsergebnis fest, das Rückschlüsse auf die daraus resultie-
renden Auswirkungen zulässt.
Die Berechnung der Umsatzumverteilung erfolgt basierend auf einem Gravitationsmodell. Gemäß der
aktuellen Rechtsprechung ist auch ein sogenannter realitätsnaher Worst Case10 in die Untersuchung
einzustellen (oberer Spannweitenwert).
Eingangswerte für die Umsatzumverteilungsberechnung sind neben den Daten des Planvorhabens, die
ermittelten Verkaufsflächen, die Flächenproduktivitäten gemäß Unternehmensveröffentlichungen
und Branchenfachliteratur sowie die daraus resultierenden Umsatzsummen. Berücksichtigung finden
innerhalb der Umsatzumverteilungsberechnung folgende Parameter:
die Gesamtattraktivität der erfassten Standorte unter Einbeziehung der Entfernung zum Vor-
habenstandort;
Agglomerationswirkungen in den bestehenden Zentren;
Verkaufsflächenausstattung der untersuchten Betriebe;
großräumige und siedlungsstrukturelle verkehrliche Anbindung der untersuchten Betriebe;
Wettbewerbsrelevanz der Anbieter und Angebotsstandorte zum Vorhaben.
Auf dieser Grundlage werden sodann Ergebnisspannweiten von Umsatzumverteilungswerten ermit-
telt.
Die Anwendung einer fixen Umsatzumverteilungsgröße, wie etwa die in der Rechtsprechung wieder-
holt angeführte 10 %-Größenordnung, ist allerdings sowohl fachlich als auch gemäß der aktuellen
Rechtsprechung allein nicht zielführend. Bei kleinräumiger Betrachtungsweise innerhalb der Siedlungs-
und Zentrenstruktur kann die Schwelle möglicher negativer städtebaulicher Auswirkungen je nach
städtebaulicher Ausgangslage bereits bei deutlich weniger als 10 % liegen (vgl. VG Arnsberg 4 K 572/04;
OVG Berlin-Brandenburg 3 D 7/03.NE).
10 Aus fachgutachterlicher Sicht ist es weder notwendig noch von der Rechtsprechung gefordert, alle Eckdaten möglichst
nachteilig für das Vorhaben einzustellen. Dies wird im Übrigen auch nicht in der Grundsatzentscheidung des OVG NRW
(Preussen-Park-Entscheidung, vgl. OVG NRW, Urteil vom 07. Dezember 2000, 7A D 60/99.NE) gefordert. Vielmehr ist
eine realistische Worst Case Betrachtung und Bewertung von Vorhaben gefordert, die„...die realistischerweise zu erwar-
tenden Entwicklungen in den Blick nimmt“. Vgl. BVerwG, Urteil vom 27. März 2013, 4 CN 6.11.
5Städtebauliche Auswirkungen des Vorhabens
Die zu erwartenden Umsatzumverteilungen werden für die zentralen Versorgungsbereiche und sons-
tigen Standortbereiche im Untersuchungsraum dargestellt und mit den Ergebnissen der
Bestandsaufnahme des Städtebaus verknüpft und bewertet. Dadurch werden die Auswirkungen an-
hand vorhabenspezifischer Kenngrößen ebenso ablesbar wie anhand absatzwirtschaftlicher Varianten
im Sinne eines städtebaulichen realitätsnahen Worst Case.
Dynamische Wirkungsanalyse
Da es sich bei dem Planvorhaben um ein Bauvorhaben in Form einer Umstrukturierung durch Ab-
riss/Neubau handelt, wird der Markteintrittszeitpunkt des Vorhabens mit gewisser zeitlicher
Verzögerung stattfinden. Mit einer Marktreife des realisierten Planvorhabens ist in frühestens vier Jah-
ren zu rechnen (Ende 2024). Aufgrund dieses Zeitrahmens sind Veränderungen im Nachfragevolumen
bis zur vollständigen Marktwirksamkeit zu berücksichtigen. Diesbezüglich relevante Faktoren sind ins-
besondere die Bevölkerungszahl im Einzugsbereich und die Kaufkraftentwicklung pro Einwohner im
relevanten Sortimentsbereich (hier: Entwicklung der Kaufkraft für den stationären Einzelhandel auf
Basis der Entwicklungsdynamik in der Branche und der Entwicklung der Onlineanteile). In diesem Zu-
sammenhang wird auf eine umfassende Studie des BBSR/HDE aus dem Jahr 2017 zurückgegriffen,
welche auf verschiedenen Studien sowie Experteninterviews fußt. Die Prognosewerte der Studie ba-
sieren u.a. auf IfH-Kaufkraftzahlen, welche auch seitens Stadt + Handel Verwendung finden, womit aus
fachlicher Sicht eine inhaltliche Konsistenz gegeben ist.
In den kommenden vier Jahren (bis zur vollkommenen Marktreife des Planvorhabens) ist gemäß Prog-
nose IT.NRW (auf Basis der Einwohnerzahlen vom 31.12.2018) eine leicht positive
Bevölkerungsentwicklung im Untersuchungsraum zu erwarten (s. Kapitel 4.4)11.
Für den Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel und das Sortiment Drogeriewaren wird sei-
tens der Studie des BBSR/HDE 2017 eine positive jährliche Umsatzentwicklungen des stationären
Handels bis Ende 2024 prognostiziert. Das heißt, es wird ein überdurchschnittliches Wachstum der
Branchen im Vergleich zur Entwicklung der Onlineanteile prognostiziert.
Im Zuge der mit COVID-19 verbundenen Effekte ist für den Sortimentsbereich Nahrungs- und Genuss-
mittel und für das Sortiment Drogeriewaren aus fachlicher Sicht Folgendes festzuhalten:
kurzfristiger deutlicher Umsatzanstieg im stationären Einzelhandel sowie auch online (vgl. han-
delsdaten 2020; Lebensmittelzeitung Ausgabe 22; 05/2020);
weiterhin geringes Marktvolumen des Onlinehandels am Gesamtmarkt und logistische Her-
ausforderungen (Kühlkette, Mindestbestellwert);
11 Eigene Berechnungen auf Basis IT.NRW (2019): Bevölkerungsstand/-vorausberechnung (Stichtag:
31.12.2018/01.01.2025).
6 tendenziell höheres Ausgabevolumen im Drogerie- und Lebensmitteleinzelhandel (u. a. auf-
grund der Einschränkungen in der Außer-Haus-Gastronomie) (vgl. Lebensmittelzeitung
Ausgabe 22 05/2020);
Abfederung der kostenseitigen Effekte durch staatliches Eingreifen (Verschuldung).
In der Zusammenschau der eher kurz- bis mittelfristigen Effekte ist langfristig (hier: Prognose bis 2024)
weiterhin von einer positiven Entwicklung der Branche auszugehen (s. Kapitel 4.4).
Für den Sortimentsbereich Zoo- und Heimtierbedarf werden seitens der Studie des BBSR/HDE 2017
positive jährliche Umsatzentwicklungen des stationären Handels bis Ende 2024 prognostiziert. Das
heißt, es wird ein überdurchschnittliches Wachstum der Branche im Vergleich zur Entwicklung der On-
lineanteile prognostiziert. (s. Kapitel 4.4).
Im Zuge der mit COVID-19 verbundenen Effekte werden sowohl die Umsätze der Bestandsstrukturen
wie auch die Umsatzprognose des Planvorhabens gleichermaßen betroffen sein. Daher wird im Rah-
men dieses Gutachtens auf die Prognose der Studie des BBSR/HDE 2017 abgestellt.
Unter Berücksichtigung der vorgenannten Prognose werden die, für das Planvorhaben relevanten,
konkreten und bis zum erwarteten Markteintritt des Planvorhabens realisierten Einzelhandelsvorha-
ben berücksichtigt12. Dabei sind die konkret, planungsrechtlich abgesicherten weiteren
Einzelhandelsvorhaben ebenso in die Prognose einzubeziehen, wie absehbare Schließungen von vor-
habenrelevanten Einzelhandelsbetrieben im Einzugsgebiet. Eine entsprechende Darstellung erfolgt in
Kapitel 4.3.
12 Huma-Urteil vom 01.12.2015 - AZ 10 D 91/13.NE.
73 Beschreibung Planung
Die Stadt Herford beabsichtigt den südlichen Bereich des ZVB Nahversorgungszentrum Salzufler Straße
durch den Bebauungsplan Nr. 11.38 baurechtlich zu ordnen und zu sichern.
Für den als Sondergebiet ausgewiesenen Bereich des Bebauungsplanes Nr. 11.38 ist seitens des Grund-
stückseigentümers der Abriss und Neubau des bestehenden EDEKA-Centers sowie die Ansiedlung
eines Drogeriefachmarktes geplant. Ein Fortbetrieb des dem Verbrauchermarkt zugehörigen Geträn-
kemarktes, welcher sich ebenfalls innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes in einem als
GEn festgesetzten Bereich befindet, ist nach Umstrukturierung des EDEKA-Centers nicht vorgesehen.
Für den entstehenden Leerstand im derzeitigen Getränkemarkt mit einer Gesamtverkaufsfläche von
rd. 550 m² sind noch keine Nachnutzungsoptionen oder -planungen bekannt. Dieser befindet sich ge-
mäß Bebauungsplan Nr. 11.38 im Bereich eines nutzungseingeschränkten Gewerbegebietes (GEn),
womit eine Nachnutzung durch nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevan-
tem und/oder nicht-zentrenrelevanten Sortimenten grundsätzlich zulässig ist. Es wird deshalb
nachfolgend im Sinne eines Worst Case-Ansatzes von einer Nachnutzung des Getränkemarktes durch
einen strukturprägenden Lebensmittelanbieter (z.B. Biomarkt, ethischer Lebensmittelmarkt, Geträn-
kemarkt) mit max. 800 m² GVKF oder einen Zoofachmarkt mit max. 800 m² GVKF ausgegangen. Die
Ansiedlung eines Drogeriefachmarktes ist angesichts der geplanten Ansiedlung eines dm-Drogerie-
fachmarktes auf dem Nachbargrundstück als unrealistisch einzustufen und wird folglich nachfolgend
nicht in Betracht gezogen.
Konkret wird folgende Planung avisiert:
Abriss und Neubau des EDEKA-Centers unter Verkleinerung der Verkaufsfläche von 4.533 m²
(inkl. Konzessionäre und zzgl. Gastronomiefläche)13 auf 3.367 m² (inkl. Konzessionäre und zzgl.
Gastronomieflächen)14 („minus“ rd. 1.166 m² VKF);
Ansiedlung eines dm-Drogeriefachmarktes mit einer Gesamtverkaufsfläche von rd. 810 m²;
Schließung des Getränkemarktes mit 550 m² GVKF und Nachnutzungsoption durch Lebensmit-
telanbieter oder Zoofachmarkt mit max. 800 m² GVKF (+ max. 250 m² VKF).
3.1 Mikrostandort
Der Standort des Planvorhabens befindet sich gemäß EHK Herford 2015 innerhalb des Nahversor-
gungszentrums Salzufler Straße. Das als heterogen zu bezeichnende Umfeld des Planvorhabens ist
durch Wohnbebauung (Einfamilienhäuser) sowie Einzelhandels-, Dienstleistungs- und Gastronomiebe-
triebe geprägt. Im ZVB NVZ Salzufler Straße ist neben dem EDEKA-Center und dem Getränkemarkt ein
13 Als Konzessionäre im Bestand vorhanden: Bäcker, Lotto/Toto, L-Mobile, Blumenfachgeschäft, Feinkostgeschäft.
14 Geplante Konzessionäre: Bäcker, Lotto/Toto, Feinkostgeschäft sowie ein weiterer noch nicht konkret bekannter Konzes-
sionär.
8strukturprägender Schuhfachmarkt im nördlichen Bereich angesiedelt. Der Standort des Planvorha-
bens grenzt unmittelbar an die zentrale Verkehrsachse Salzufler Straße an.
Abbildung 1: Mikrostandort des Planvorhabens
Quelle: Eigene Darstellung; Kartengrundlage: OpenStreetMap – veröffentlicht unter ODbL.
Die verkehrliche Anbindung für den motorisierten Individualverkehr (MIV) ist über die Ernstmeier-
straße sowie die Salzufler Straße gegeben. Über die Salzufler Straße besteht eine Anbindung an die
Herforder Innenstadt sowie an die benachbarte Stadt Bad Salzuflen. Am Vorhabenstandort besteht
aktuell sowie perspektivisch ein Parkplatzangebot mit betriebseigenen Stellplätzen. Folglich ist die Er-
reichbarkeit mittels MIV als gut zu bewerten.
Der Anschluss an das Netz des öffentlichen Personennahverkehrs (ÖPNV) erfolgt über die in unmittel-
barer Nähe zum Vorhabenstandort gelegene Bushaltestelle „Bauvereinstraße“. Über die hier
verkehrenden Buslinien besteht Anschluss an das weitere Stadtgebiet Herfords sowie an die benach-
barte Stadt Bad Salzuflen. Die Erreichbarkeit mittels ÖPNV ist als ortstypisch zu bewerten.
Der nächstgelegene weitere zentrale Versorgungsbereich ist der ZVB Hauptzentrum Innenstadt
Herford in rd. 1,5 km Entfernung nordwestlich des Vorhabenstandortes (s. Abbildung 3).
9Die nächstgelegenen relevanten strukturprägenden Wettbewerbsstrukturen15 sind der an der Liebig-
straße verortete REWE-Markt, der südwestlich verortete ALDI Nord an der Lockhauser Straße, der
nördlich verortete Netto Markendiscount an der Mozartstraße, LIDL und ALDI Nord an der Herforder
Straße in Bad Salzuflen (Nahrungs- und Genussmittel) sowie die innerhalb des ZVB Hauptzentrum In-
nenstadt verorteten Drogeriefachmärkte dm und Rossmann, der Rossmann im Bereich des NVZ
Mindener Straße und der innerhalb des ZVB Innenstadt Bad Salzuflen verortete Rossmann (Drogerie-
waren) und der an der Liebigstraße verortete Fressnapf Zoofachmarkt (Zoo- und Heimtierbedarf).
3.2 Sortimente und Verkaufsflächen
Bei der untersuchten Umstrukturierung des Standortbereiches handelt es sich um ein großflächiges
Einzelhandelsvorhaben mit einer Gesamtverkaufsfläche von max. 4.977 m². Nachfolgend erfolgt eine
Darstellung sowohl der im Bestand vorhandenen Verkaufsflächen sowie die Darstellung der maximal
geplanten Verkaufsflächen in den untersuchungsrelevanten Sortimenten bzw. Sortimentsbereichen.
Aufgrund einer bislang nicht feststehenden Nachnutzung des derzeitigen Getränkemarktes wird im
Sinne eines Worst Case-Szenarios die Nachnutzung durch einen strukturprägenden Lebensmittelmarkt
oder Zoofachmarkt angenommen. Angesichts des bestehenden Baurechts kann theoretisch im Sorti-
mentsbereich Nahrungs- und Genussmittel oder Zoo- und Heimtierbedarf eine Verkaufsfläche von bis
zu 800 m² realisiert werden16. Hierdurch kommt es in der Darstellung der theoretisch realisierbaren
Verkaufsfläche je Sortiment bzw. Sortimentsbereich zu einer Überschreitung der maximal möglichen
Gesamtverkaufsfläche der Planung. Diese ist als Verkaufsflächenpool zu verstehen. So kann für jedes
Sortiment eine maximal verträgliche Verkaufsfläche ermittelt werden und in den Festsetzungen des
Bebauungsplanes Nr. 11.38 berücksichtigt werden.
Das Flächenprogramm des Vorhabens stellt sich nach Sortimenten untergliedert wie folgt dar17 (Be-
stand und nach Umstrukturierung):
15 Sortimentsspezifische VKF über 300 m².
16 Eine Nachnutzung durch zentrenrelevante Sortimente ist seitens Angaben der Stadt Herford auszuschließen.
17 Für den Lebensmittelmarkt und den Discounter wurde auf Basis vergleichbarer Vorhaben nach Erhebungen von Stadt +
Handel 2008 - 2020 für die Planung ein Sortimentsanteil von 80 % Nahrungs- und Genussmittel, 10 % Drogeriewaren und
10 % sonstige Sortimente angenommen. Für die untersuchte Ansiedlung eines Drogeriefachmarktes wurde ein Sorti-
mentsanteil von 70 % Drogeriewaren, 16 % Nahrungs- und Genussmittel sowie 14 % sonstige Sortimente angenommen.
Für die untersuchten Ansiedlungen des Getränkemarktes sowie der Fachmärkte mit zentrenrelevanten Sortimenten
wurde im Sinne eines Worst Case-Szenarios ein Sortimentsanteil im jeweiligen Hauptsortiment von 100 % angenommen.
10Tabelle 1: Sortimente und Verkaufsflächen des Planvorhabens
VKF VKF max. VKF max. VKF
Bestand/ Bestand Planung Veränderung
Sortimente Planung in % in m² in m² in m²
EDEKA-Center
Nahrungs- und Genuss-
64/72 2.785 2.277 - 508
mittel
Drogeriewaren 9/10 385 329 - 56
Zoo- und Heimtierbe-
2/2 85 57 - 28
darf
sonstige Sortimente 25/16 1.101 499 - 602
Gesamt 100 4.356 3.162 - 1.194
Bäckerei (zzgl. 0/84 m² Gastronomiebereich*)
Nahrungs- und
100 28 75 + 47
Genussmittel
Lotto/Toto
Nahrungs- und
72 28 53 + 25
Genussmittel
sonstige Sortimente 28 11 21 + 10
Gesamt 100 39 74 + 35
L-Mobile
sonstige Sortimente 100 45 entfällt - 45
Blumenhandlung
sonstige Sortimente 100 42 entfällt - 42
Konzessionär noch unbekannt
Nahrungs- und Im Bestand nicht
100 37 + 37
Genussmittel18 vorhanden
Fortsetzung nächste Seite
18 Für die Konzessionärsfläche steht bislang noch kein Mieter fest. Im Sinne eines realitätsnahen Worst Case Szenarios wird
für die Fläche eine Nutzung im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel angenommen. Die Nutzung durch einen
Konzessionär mit dem Sortiment Drogeriewaren ist angesichts der projektierten Größe der Fläche als unrealistisch anzu-
sehen.
11Fortsetzung Tabelle 1
Feinkost (zzgl. 35/29 m² Gastronomiebereich*)
Nahrungs- und
100 23 19 -4
Genussmittel
Getränkemarkt
Nahrungs- und
100 550 entfällt - 550
Genussmittel
Nachnutzung Getränkemarkt
Nahrungs- und
100 800 + 800
Genussmittel
Im Bestand nicht
Zoo- und
100 vorhanden 800 + 800
Heimtierbedarf
Gesamt 100 max. 800 max. + 800
Drogeriefachmarkt
Nahrungs- und
17 138 + 138
Genussmittel
Drogeriewaren 65 527 + 527
Zoo- und Heimtierbe- im Bestand nicht
5 vorhanden 40 + 40
darf
sonstige Sortimente 13 105 + 105
Gesamt 100 810 + 810
Maximale Gesamtverkaufsfläche 5.083 4.977 - 106
Nahrungs- und Genussmittel gesamt 3.414 max. 3.399 - 15
Drogeriewaren gesamt 385 max. 856 + 471
Zoo- und Heimtierbedarf gesamt 85 max. 897 + 812
Sonstige Sortimente gesamt 1.199 max. 625 - 574
Quelle: Verkaufsfläche: Erhebung Stadt + Handel 10/2019, 06/2020 sowie Annahmen zu möglichen sortiments-
spezifischen Verkaufsflächendimensionierungen in Abstimmung mit dem Auftraggeber;
Verkaufsflächenaufteilung: vergleichbare Vorhaben nach Erhebungen von Stadt + Handel 2008 - 2020.
* Der Café-Bereich mit Bestuhlung ist nicht als Verkaufsfläche aufzufassen (gastronomische Nutzung)19.
Die Verkaufsfläche im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel wird insgesamt max. 3.399 m²
(„minus“ mindestens 15 m²) betragen (inkl. Konzessionäre). Im Sortiment Drogeriewaren wird eine
19 Laut Rechtsprechung zur Verkaufsflächendefinition des Bundesverwaltungsgerichts (u. a. BVerwG 4 C 14.04) vom No-
vember 2005 zählen Cafés oder Imbisse, Dienstleistungsbereiche usw. die in Einzelhandelsbetriebe integriert sind, also
etwa auch bestuhlte Verzehrbereiche in einer Bäckerei nicht zur Verkaufsfläche. Dementsprechend werden diese Flä-
chen nicht in die Modellberechnungen zur Herleitung einer Flächenleistung eingestellt.
12Verkaufsfläche von max. 856 m² (+ max. 471 m²) projektiert. Im Sortimentsbereich Zoo- und Heimtier-
bedarf wird eine Verkaufsfläche von max. 897 m² (+ max. 812 m²) projektiert. Die sonstigen Sortimente
werden auf max. 625 m² („minus“ mindestens 574 m²) Verkaufsfläche angeboten.
Unter sonstige Sortimente fallen eine Vielzahl unterschiedlicher Warengruppen, die im vorliegenden
Fall in der Angebotsbreite und -tiefe den klassischen Randsortimenten eines Lebensmittel-Verbrau-
chermarktes bzw. Drogeriefachmarktes entsprechen (z. B. Bekleidung, Schuhe/Lederwaren,
Glas/Porzellan/Keramik, Haushaltswaren, Schreibwaren, Spielwaren etc.). Folglich ist pro Einzelsorti-
ment ein nur geringer Verkaufsflächenanteil festzustellen.
134 Markt- und Standortanalyse In diesem Analyseschritt werden die für das Planvorhaben relevanten räumlichen Strukturen sowie Angebots- und Nachfragekennziffern aufbereitet, dargestellt und mit Blick auf das Planvorhaben be- wertet. Es erfolgt außerdem eine Kurzbeschreibung der zentralen Versorgungsbereiche im Untersuchungsraum. 4.1 Makrostandort „Die Stadt Herford ist Kreisstadt des gleichnamigen Kreises innerhalb des Regierungsbezirks Detmold in Nordrhein-Westfalen. Nachbarstädte sind im Westen die Stadt Enger und die Gemeinde Hiddenhau- sen, im Norden die Stadt Löhne, im Nordosten Vlotho (alle Kreis Herford), im Südosten Bad Salzuflen (Kreis Lippe) sowie im Südwesten die kreisfreie Stadt Bielefeld“ (vgl. EHK Herford 2015, S. 16). „Die Stadt Herford verfügt über eine günstige Einbindung in das regionale wie auch überregionale Ver- kehrsnetz. So besteht ein direkter Anschluss an die beiden Bundesstraßen B 61 als Nordost-Südwest- Verbindung und die B 239 als Nord-Süd-Verbindung, die zusammen einen Schnellverkehrsring um die Herforder Kernstadt darstellen. Die B 239 dient in ihrer jeweiligen Verlängerung zudem als direkte An- bindung an die beiden Bundesautobahnen A 30 sowie A 2. Die regionalen und überregionalen Verkehrswege garantieren damit die Verbindung an die umliegenden Grund- und Mittelzentren, das benachbarte Oberzentrum Bielefeld sowie die Region Ostwestfalen-Lippe und darüber hinaus“ (vgl. EHK Herford 2015, S. 17). Die Linienbusse des örtlichen Busverkehrs gewährleisten die Erschließung der Stadtteile durch den ÖPNV. Die Stadt Herford ist zudem über einen in der Innenstadt gelegenen Bahnhof an das regionale Streckennetz der Deutschen Bahn angeschlossen. Insgesamt bestehen für alle genannten Verkehrsarten gute Verbindungen ins Umland und zu den um- liegenden Zentren. 14
Abbildung 2: Lage und Stadtgrenze der Stadt Herford
Quelle: Eigene Darstellung; Kartengrundlage: OpenStreetMap – veröffentlicht unter ODbL.
„Das Stadtgebiet von Herford besteht aus dem räumlich zusammenhängenden Kernstadtgebiet
Herford-Mitte (10 statistische Bezirke) sowie den im Jahr 1969 eingemeindeten Stadtteilen Diebrock,
Eickum, Elverdissen, Falkendiek, Herringhausen, Laar, Schwarzenmoor und Stedefreund.“ (vgl. EHK
Herford 2015, S. 19).
Insgesamt beträgt die Bevölkerungszahl Herfords 66.608 Einwohner20, davon leben rd. 77 % der Ein-
wohner in der Herforder Kernstadt. Die Bevölkerung im Stadtteil Elverdissen nimmt rd. 6 % ein,
während in allen anderen Stadtteilen der Bevölkerungsanteil weniger als 5 % beträgt (s. nachfolgende
Tabelle). Der Vorhabenstandort befindet sich in der Herforder Kernstadt.
20 Quelle: IT.NRW (Stichtag: 31.12.2018).
15Tabelle 2: Bevölkerung in Herford nach Stadtteilen
Stadtteil Einwohner Bevölkerungsanteil in %
Diebrock 2.015 3
Eickum 1.759 3
Elverdissen 4.140 6
Falkendiek 857 1
Herford-Kernstadt 51.568 77
Herringhausen 2.724 4
Laar 464 1
Schwarzenmoor 1.625 3
Stedefreund 1.456 2
Gesamt 66.608 100
Quelle: Quelle: Eigene Berechnungen auf Basis IT.NRW (Stichtag: 31.12.2018) sowie Meldedatei Hansestadt
Herford (Stichtag: 31.12.2015).
Für die Bevölkerung im Untersuchungsraum (s. Kapitel 4.2) wird gemäß Prognose IT.NRW (auf Basis
der Einwohnerzahlen vom 31.12.2018) für Ende 2024 insgesamt eine leicht positive Bevölkerungsent-
wicklung von + rd. 0,9 % prognostiziert (rd. + 2,1 % in der Stadt Herford, „minus“ rd. 1,0 % in der Stadt
Bad Salzuflen)21.
4.2 Wettbewerbssituation und Ableitung des Untersuchungsraums
Der Untersuchungsraum orientiert sich zunächst am Einzugsgebiet des Planvorhabens, allerdings wird
dieser weiter gefasst als das Einzugsgebiet. Der weiter als das Einzugsgebiet (s. Kapitel 5.1) gefasste
Untersuchungsraum stellt sicher, dass auch die Überschneidungen von Einzugsgebieten weiterer An-
gebotsstandorte (insbesondere der systemgleichen Wettbewerber) mit dem Einzugsgebiet des
Planvorhabens hinsichtlich ihrer absatzwirtschaftlichen Bedeutung berücksichtigt werden. Durch die
Überschneidung der Einzugsgebiete ergeben sich für die Angebotsstandorte konsequenterweise Aus-
wirkungen, welche in der Analyse der absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen
berücksichtigt werden müssen.
Für die Ableitung des Einzugsgebietes und des Untersuchungsraumes werden die verkehrliche Erreich-
barkeit, der Betriebstyp des Vorhabens sowie v. a. die Standorte systemgleicher Wettbewerber in den
untersuchungsrelevanten Sortimenten und Sortimentsbereichen berücksichtigt. Zudem erfährt das
21 Eigene Berechnungen auf Basis IT.NRW (2019): Bevölkerungsstand/-vorausberechnung (Stichtag: 31.12.2018/
01.01.2025).
16Einzugsgebiet des Vorhabens eine Einschränkung durch Zeit-Distanz-Faktoren (siehe detaillierte Aus-
führungen in Kapitel 5.1).
Der Untersuchungsraum stellt sich wie folgt dar:
Abbildung 3: Strukturprägende Anbieter im Untersuchungsraum im Sortimentsbereich Nahrungs- und
Genussmittel, im Sortiment Drogeriewaren sowie im Sortimentsbereich Zoo- und Heimtier-
bedarf
Quelle: Eigene Darstellung; Wettbewerbsdarstellung: Eigene Bestandserhebung 10/2019, 06/2020; Karten-
grundlage: OpenStreetMap – veröffentlicht unter ODbL; ZVB-Abgrenzungen: EHK Herford 2015, EHK
Bad Salzuflen 2019.
Der Untersuchungsraum umfasst das gesamte Stadtgebiet Herfords sowie darüber hinaus die Stadt-
teile Bad Salzuflen, Biemsen-Ahmsen, Lockhausen, Werl-Aspe, Schötmar und Ehrsen-Breden der Stadt
Bad Salzuflen. Eine weitere Ausdehnung des Untersuchungsraumes ist aus fachlicher Sicht insbeson-
dere angesichts mangelnder Siedlungszusammenhänge, der vorhandenen umfangreichen
Angebotsstrukturen in den untersuchungsrelevanten Sortimenten und Sortimentsbereichen sowie der
zunehmenden Raum-Zeit-Distanzen nicht gegeben.
Im Untersuchungsraum befinden sich acht zentrale Versorgungsbereiche (ZVB Hauptzentrum Innen-
stadt Herford, ZVB NVZ Engerstraße (Herford), ZVB NVZ Mindener Straße (Herford), ZVB NVZ Salzufler
Straße (Herford), ZVB NVZ Elverdissen (Herford), ZVB Innenstadt Bad Salzuflen, ZVB HZ Schötmar (Bad
Salzuflen) und ZVB NZ Knetterheide (Bad Salzuflen). Der Vorhabenstandort befindet sich innerhalb des
ZVB NVZ Salzufler Straße.
17Mobilitätsaspekte und Zufallseinkäufe führen aufgrund der guten Einsehbarkeit sowie der guten Ver-
kehrsanbindung des Vorhabenstandortes zu einer leicht darüberhinausgehenden Streuung der
Umsatzherkunft. Dieser „Streuumsatz“ wird mit 10 % für die Berechnungen angenommen. Demnach
werden im Sinne des Worst Case-Ansatzes rd. 90 % des Vorhabenumsatzes umverteilungsrelevant für
die Betriebe im Untersuchungsraum.
4.3 Angebotsanalyse
Angebotsrelevante Annahmen
Wie in Kapitel 2 geschildert, werden im Sinne einer dynamischen Wirkungsanalyse absehbare Verän-
derungen am relevanten Bestand im Rahmen dieser Untersuchung berücksichtigt. Dies betrifft
konkrete, planungsrechtlich abgesicherte weitere Einzelhandelsvorhaben sowie absehbare Schließun-
gen von vorhabenrelevanten Einzelhandelsbetrieben im Einzugsgebiet. Diesbezüglich sind Stadt +
Handel in Abstimmung mit den Kommunen im Untersuchungsraum folgende zu berücksichtigende
Marktveränderungen bekannt:
Stadt Herford:
Ansiedlung eines Rossmann-Drogeriefachmarktes an der Waltgeristraße (ZVB NVZ Mindener
Straße) mit rd. 742 m² GVKF.
Die vorstehend genannten Veränderungen werden in den weiteren Analysen und Berechnungen als
Bestand und hinsichtlich der umsatzrelevanten Auswirkungen berücksichtigt. Weitere diesbezüglich zu
berücksichtigende Veränderungen sind Stadt + Handel zum Zeitpunkt der Gutachtenerstellung nicht
bekannt.
Relevante Angebotsstrukturen im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel, im Sortiment
Drogeriewaren und im Sortimentsbereich Zoo- und Heimtierbedarf (nahversorgungsrelevante Sorti-
mente)
Nahrungs- und Genussmittel
Im Untersuchungsraum sind 16 Lebensmitteldiscounter, 11 Lebensmittelsupermärkte (inkl. zugehöri-
ger Getränkemärkte), drei Biomärkte, drei Verbrauchermärkte (inkl. Bestandsmarkt Planvorhaben)
und drei SB-Warenhäuser verortet. Das Angebot im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel
wird durch acht Getränkemärkte (stand-alone) sowie zahlreiche Fachgeschäfte und Betriebe des Le-
bensmittelhandwerks arrondiert.
14 der 36 genannten strukturprägenden Anbieter (ohne Getränkemärkte) befinden sich innerhalb ei-
nes zentralen Versorgungsbereiches.
Im Untersuchungsraum sind mit ALDI Nord (6 x), LIDL (4 x), Penny (3 x), NETTO Marken-Discount (2 x),
NP sind fünf der sechs größten bundesweit agierenden Lebensmitteldiscounter verortet. Die Lebens-
mitteldiscounter weisen Gesamtverkaufsflächen zwischen rd. 650 m² und rd. 1.200 m² bzw. eine
durchschnittliche Gesamtverkaufsfläche von rd. 950 m² auf.
18Mit Combi (1 x), EDEKA (4 x), Rewe (3 x), Markant (1 x) und zwei (ethnischen) Supermärkten sind ins-
gesamt elf Lebensmittelsupermärkte (inkl. zugehöriger Getränkemärkte) im Untersuchungsraum
verortet. Diese weisen Gesamtverkaufsflächen von rd. 300 m² bis rd. 1.650 m² auf. Die durchschnittli-
che Gesamtverkaufsfläche der Lebensmittelsupermärkte beträgt rd. 1.050 m².
Weiterhin befinden sich drei Verbrauchermärkte (2 x E-Center, Hit) und drei SB-Warenhäuser (2 x
Marktkauf, Kaufland) im Untersuchungsraum, welche ein umfassendes vollsortimentiertes Angebot
offerieren.
Die Verkaufsflächenausstattung im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel in der Stadt
Herford ist aktuell als überdurchschnittlich einzustufen (rd. 0,60 m² VKF NuG/EW)22. Der Untersu-
chungsraum weist eine leicht niedrigere, aber ebenfalls überdurchschnittliche
Verkaufsflächenausstattung auf (rd. 0,55 m² VKF NuG/EW).
Die überdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung ist insbesondere auf die vielen im Untersu-
chungsraum verorteten Verbrauchermärkte und SB-Warenhäuser zurückzuführen, welche jeweils
über umfassende Gesamtverkaufsflächen verfügen und über die Grenzen des Untersuchungsraumes
hinausgehende Einzugsbereiche und eine entsprechende Strahlkraft aufweisen.
Drogeriewaren
Im Sortiment Drogeriewaren sind mit dm (1 x) und Rossmann (4 x) insgesamt fünf Drogeriefachmärkte
verortet. Diese weisen Gesamtverkaufsflächen zwischen rd. 650 m² und rd. 750 m² auf. Ergänzend wei-
sen die im Untersuchungsraum verorteten Verbrauchermärkte und SB-Warenhäuser (s.o.) eine
strukturprägende Verkaufsfläche im Sortiment Drogeriewaren auf. Die strukturprägenden Drogerie-
fachmärkte befinden sich alle innerhalb zentraler Versorgungsbereiche.
Zoo- und Heimtierbedarf
Im Sortimentsbereich Zoo- und Heimtierbedarf sind drei strukturprägende Anbieter mit einer sorti-
mentsspezifischen Verkaufsfläche von mind. 300 m² im Untersuchungsraum, davon alle außerhalb
zentraler Versorgungsbereiche verortet. Hauptanbieter in diesem Sortimentsbereich sind die im Un-
tersuchungsraum verorteten Zoofachmärkte (Fressnapf). Das Angebot wird des Weiteren
insbesondere durch die Randsortimente der Lebensmittelmärkte arrondiert.
Die Analyse des Einzelhandelsbestands im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel, im Sorti-
ment Drogeriewaren und im Sortimentsbereich Zoo- und Heimtierbedarf ergab folgende Werte für
Verkaufsflächen und Umsätze.
22 Bundesdeutscher Durchschnitt: 0,41 m² VKF NuG/EW, Quelle: Eigene Berechnung auf Basis EHI 2019: EHI handelsdaten
aktuell 2019, S. 82; Verkaufsflächen strukturprägender (VKF > 400 m², inkl. Nonfood-Flächen).
19Tabelle 3: Verkaufsfläche und Umsatz in den Sortimenten Nahrungs- und Genussmittel, Drogeriewa-
ren und Zoo-Heimtierbedarf (bezogen auf untersuchungsrelevante Angebotsstrukturen;
siehe Kapitel Methodik)
Nahrungs- und Ge- Zoo- und
Drogeriewaren
nussmittel Heimtierbedarf
Umsätze Umsätze Umsätze
VKF VKF VKF
in Mio. in Mio. in Mio.
in m² in m² in m²
Kommune Lage Euro Euro Euro
HZ Herford 1.900 7,0 1.200 7,0 100 0,2
NVZ Elverdissen 1.100 5,3 < 200 < 0,5 < 100 < 0,2
NVZ Mindener Straße* 2.400 14,4 600 3,2 < 100 0,3
Herford
NVZ Salzufler Straße** 3.400 14,2 < 500 < 1,9 < 100 < 0,5
NVZ Engerstraße 2.900 17,2 200 1,4 < 100 0,3
sonstige Lagen 22.100 88,0 1.900 7,0 1.500 2,9
IZ Bad Salzuflen 2.300 9,7 600 3,1 100 0,3
Bad HZ Schötmar 1.900 10,8 700 3,2 100 0,3
Salzuf-
len*** NZ Knetterheide 1.000 4,7 < 200 < 0,4 < 100 < 0,2
sonstige Lagen 13.000 57,4 1.400 6,5 1.200 2,2
Gesamt**** 52.100 228,8 7.200 33,6 3.100 7,0
Quelle: Verkaufsfläche: Eigene Bestandserhebung 10/2019, 06/2020; Umsatzschätzung: Eigene Berechnung
auf Basis branchen- und betriebsüblicher Leistungskennziffern (s. Kapitel 2); Verkaufsflächen auf 100
m² gerundet, Umsätze auf 0,1 Mio. Euro gerundet; inkl. geplanter Angebotsstrukturen (s. Kapitel 4.3);
aus datenschutzrechtlichen Gründen werden einzelbetriebliche Verkaufsflächen und Umsätze in
Spannweiten dargestellt;
** inkl. Planvorhaben ROSSMANN.
** inkl. Bestandsmarkt EDEKA und Getränkemarkt;
***Teilbereich der Kommune (siehe Untersuchungsraum, Kapitel 4.2);
**** Differenzen zur Gesamtsumme rundungsbedingt möglich.
4.4 Nachfrageanalyse
Für die Bewertung des Planvorhabens hinsichtlich seiner Auswirkungen auf die Bestandsstrukturen im
Untersuchungsraum sind neben der Kenntnis der angebotsseitigen Rahmenbedingungen auch die mo-
netären Gegebenheiten auf der Nachfrageseite von Bedeutung. Anhand der ansässigen Bevölkerung
und der einzelhandelsrelevanten Kaufkraftdaten im Untersuchungsraum lässt sich das in einem Gebiet
vorhandene einzelhandelsrelevante, sortimentsgruppenbezogene Kaufkraftpotenzial ermitteln.
Die Stadt Herford weist eine Kaufkraftkennziffer von rd. 97,3 (IfH 2019) und der Untersuchungsraum
von rd. 97,6 auf, d. h. sie liegt sowohl für die Stadt Herford als auch für den Untersuchungsraum leicht
unter dem bundesdeutschen Durchschnitt (= 100).
Die nachfolgende Tabelle stellt die einzelhandelsrelevante Kaufkraft im Untersuchungsraum für die
untersuchungsrelevanten Sortimente bzw. Sortimentsbereiche dar.
20Tabelle 4: Einzelhandelsrelevante Kaufkraft in Mio. Euro im Untersuchungsraum
Herford Bad Salzuflen* Gesamt**
Einwohner 66.608 42.765 109.373
Kaufkraft nahversorgungsrelevante Sortimente
Nahrungs- und Genussmittel 160,1 103,6 263,7
Drogeriewaren 20,9 13,5 34,4
Zoo- und Heimtierbedarf 3,6 2,3 5,9
Quelle: Einwohner: Eigene Berechnungen auf Basis IT.NRW (Stichtag: 31.12.2018); Kaufkraft: IfH 2019; Kauf-
kraftwerte auf 0,1 Mio. Euro gerundet;
* Teilbereich der Kommune (s. Abbildung 3);
** Differenzen zur Gesamtsumme rundungsbedingt möglich.
Es ergeben sich für die nahversorgungsrelevanten Sortimente bzw. Sortimentsbereiche Nahrungs- und
Genussmittel, Drogeriewaren, Zoo- und Heimtierbedarf damit folgende sortimentsspezifische Zentra-
litäten23 (unter Berücksichtigung der angesichts der methodischen Vorgehensweise nicht erfassten
kleinteiligen Strukturen; s. Kapitel 2):
Nahrungs- und Genussmittel: rd. 101 in Herford und rd. 97 im Untersuchungsraum,
Drogeriewaren: rd. 100 in Herford und rd. 101 im Untersuchungsraum,
Zoo- und Heimtierbedarf: rd. 116 in Herford und rd. 117 im Untersuchungsraum,
Somit kann im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel und im Sortiment Drogeriewaren der-
zeit größtenteils die Kaufkraft innerhalb des Untersuchungsraumes gebunden werden. Im
Sortimentsbereich Zoo- und Heimtierbedarf kommt es zu leichten Kaufkraftzuflüssen. Dies ist unter
anderem auf den Zuschnitt des Untersuchungsraumes zurückzuführen. So weisen u.a. die im Untersu-
chungsraum verorteten Zoofachmärkte einen über die Grenzen des Untersuchungsraums
hinausgehenden Einzugsbereich auf womit die leichten Kaufkraftzuflüsse zu erklären sind.
Berücksichtigung des sich verändernden Nachfragepotenzials (s. Kapitel 2)
Unter Berücksichtigung eines Planungs- und Bauzeitraums von etwa 2 - 3 Jahren, sowie einer Zeit-
spanne von einem weiteren Jahr bis zum Eintritt der vollständigen Marktwirksamkeit des
Planvorhabens wird die Nachfragesituation im Folgenden für Ende 2024 abgebildet.
Folgende Einflussfaktoren sind für die Entwicklung der Nachfragesituation von Relevanz:
23 Die Zentralität (bzw. Zentralitätskennziffer) einer Kommune verdeutlicht das relative Verhältnis zwischen den erzielten
Umsätzen und der potenziell verfügbaren Kaufkraft vor Ort. Sie wird als Quotient dieser beiden Werte ermittelt. Ein Wert
unter 100 beinhaltet, dass in der Summe aller Kaufkraftzuflüsse und -abflüsse Einzelhandelskaufkraft in andere Orte
abfließt; ein Wert über 100 beschreibt umgekehrt den per Saldo erkennbaren Gewinn aus anderen Orten.
21 Bevölkerungsentwicklung im Untersuchungsraum bis Ende 2024;
Entwicklung der sortimentsbezogenen realen24 Kaufkraftvolumina;
Entwicklung der Anteile des Onlinehandels in den untersuchungsrelevanten Sortimenten;
Wie bereits in Kapitel 4.1 dargestellt, ist in Herford mit einer positiven und in Bad Salzuflen mit einer
leicht negativen durchschnittlichen Bevölkerungsentwicklung zu rechnen.
Für den gesamten Untersuchungsraum ist folglich mit einer leicht positiven durchschnittlichen Bevöl-
kerungsentwicklung von + rd. 0,9 % auszugehen.
Aus der Studie des BBSR/HDE 2017 lassen sich bis Ende 2024 folgende Entwicklungen der Kaufkraft für
den stationären Einzelhandel in den untersuchungsrelevanten Sortimentsbereichen und Sortimenten
ableiten:
Nahrungs- und Genussmittel: + rd. 4,3 %,
Drogeriewaren: + rd. 4,3 %,
Zoo- und Heimtierbedarf: + rd. 4,3 %,
In Summe ergeben sich somit folgende durchschnittliche Entwicklungen der Nachfrage bis Ende 2024:
Nahrungs- und Genussmittel: durchschnittliche Entwicklung um + rd. 5,2 % bzw. rd. 13,7 Mio.
Euro auf rd. 277,3 Mio. Euro,
Drogeriewaren: durchschnittliche Entwicklung um + rd. 5,2 % bzw. rd. 1,8 Mio. Euro auf rd.
36,2 Mio. Euro,
Zoo- und Heimtierbedarf: durchschnittliche Entwicklung um + rd. 5,2 % bzw. rd. 0,3 Mio. Euro
auf rd. 6,2 Mio. Euro,
In der folgenden absatzwirtschaftlichen Betrachtung (s. Kapitel 6.2) findet die jeweilige Kaufkraftent-
wicklung Berücksichtigung.
4.5 Städtebaulich-funktionale Analyse der zentralen Versorgungsbereiche im Un-
tersuchungsraum
Grundlage für die Bewertung der städtebaulichen Auswirkungen, welche aus dem Planvorhaben im
Umstrukturierungsszenario resultieren, bilden städtebaulich-funktionale Analysen der möglicherweise
durch die ausgelösten Umsatzumverteilungen betroffenen zentralen Versorgungsbereiche. In diesem
Kapitel werden die im Untersuchungsraum gelegenen zentralen Versorgungsbereiche dargestellt. Die
24 Somit unter Beachtung der Inflation im selbigen Zeitraum.
22Sie können auch lesen
