PFLEGEIMMOBILIEN VOM NISCHENPRODUKT ZUM LIEBLING INSTITUTIONELLER INVESTOREN - REPORT
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PFLEGEIMMOBILIEN
VOM NISCHENPRODUKT ZUM LIEBLING
INSTITUTIONELLER INVESTOREN
REPORT | 2021
INHALT
01 VORWORT S. 04
02 PFLEGEIMMOBILIEN:
MARKT & TREIBER S. 06
1. LÄNGER SELBSTSTÄNDIG LEBEN S. 08
2. INVESTMENTMARKT PFLEGEIMMOBILIEN S. 14
3. EXPERTENMEINUNG: ZÄHLEN ESG-KRITERIEN BEI PFLEGEIMMOBILIEN? S. 16
4. IM INTERVIEW S. 20
03 STATIONÄR, AMBULANT ODER HYBRID:
PFLEGEFORMEN IM WANDEL S. 22
1. AMBULANT, STATIONÄR ODER DURCH ANGEHÖRIGE:
WIE ENTWICKELN SICH PFLEGEMODELLE? S. 24
2. BETREUTES WOHNEN: PFLEGE, DIE SKALIERBAR IST S. 30
3. EXKURS: DAS LUXUSSEGMENT S. 36
4. IM INTERVIEW S. 38
5. INTENSIVPFLEGE S. 42
PFLEGE 04 DAS C&W-
PFLEGEBAROMETER S. 44
05
IMMOBILIEN
FAZIT &
AUSBLICK S. 48
06 KONTAKT S. 52
02 PFLEGEIMMOBILIEN REPORT I CUSHMAN & WAKEFIELD PFLEGEIMMOBILIEN REPORT I CUSHMAN & WAKEFIELD 03
VORWORT
Klatschen für die Pflegeberufe. Die Covid-19-Pan- institutioneller Investoren entwickelt. Das In-
demie rückt Krankenhäuser, Pflegeheime und die vestitionsvolumen H1 2021 in Höhe von 920 Mil-
Menschen, die in diesen Immobilien arbeiten und lionen Euro wurde lediglich durch den massiven
leben, noch einmal in den Fokus. Auch wenn po- Produktmangel limitiert. Im Jahr 2020 wurde
litische Debatten um Gehälter in diesen Berufen die Spitzenrendite für Pflegeimmobilientrans-
älter sind als das Corona-Virus, geht es jetzt er- aktionen nochmals unterboten und erreichte die
neut um Fragen wie: Was ist gute Pflege wert? 4,0 Prozent-Marke. Wir erwarten, dass diese im
Wie muss der Betreuungsschlüssel aussehen? Jahr 2021 nochmals unterschritten wird.
Und für uns auch: Was bedeutet diese Entwick-
lung für Immobilien?
COVID-19 hat nicht nur Deutschland, sondern Pflegeimmobilien
die gesamte Welt verändert. Seit Anfang 2020
haben wir die wirtschaftlichen, aber auch die haben sich in den
vergangenen Jahren
gesellschaftlichen Folgen der Pandemie zu spü-
ren bekommen. Schnell war klar: Die Altersgrup-
vom Nischenprodukt
pen der über 65-Jährigen besitzen das höchste
Mortalitätsrisiko. Bewohner von Pflegeheimen
zum Liebling vieler
benötigen deshalb kollektiven Schutz. Mit die-
sem Report analysieren wir den Pflege-Sektor,
betrachten aktuelle Marktdaten und analysieren
die Branche auch mit Hilfe unseres neuen Pfle-
gebarometers. Dabei werfen wir auch immer
institutioneller
wieder einen Blick auf die Auswirkungen der
Pandemie auf den Sektor.
Investoren entwickelt.
Lesen Sie mehr zur aufstrebenden Asset-Klas-
Außerdem: Welche alternativen Pflege- und se in unserem Interview mit Valérie Bensiek und
Wohnformen fördern Eigenständigkeit und Felix von Braun. Valérie Bensiek, Head of As-
Selbstbestimmung im Alter? Betreutes Wohnen set Management Germany des französischen
oder Pflegewohngemeinschaften gewinnen an Healthcare-Immobilien Investors Icade, ist für
Beliebtheit und verzeichneten in den vergange- die Expansion im deutschen Markt zuständig
nen Jahren steigende Marktanteile. Und auch in und ordnet den hiesigen Markt aus Sicht eines
der Intensivpflege tut sich einiges. Erfahren Sie internationalen Investors für uns ein. Felix von
mehr über die ambulante Intensivpflege in den ei- Braun, CEO der DPF AG, spricht mit uns über
genen vier Wänden und die 24-Stunden-Betreu- innovative Konzepte des Betreuten Wohnens
PFLEGE
ung in speziellen Intensivpflege-Einrichtungen. im Luxus-Segment. Zudem freuen wir uns, eine
Experteneinschätzung des marktführenden Pro-
Mit der Corona-Pandemie werden Gesund- jektentwicklers Cureus zur Pflegeimmobilie der
heitsimmobilien einmal mehr ein krisensicheres Zukunft mit Ihnen zu teilen.
Investment für Investoren. Pflegeimmobilien
sind Deutschlands Wachstumsmarkt Nummer Wir wünschen viel Spaß bei der Lektüre.
eins und haben sich in den vergangenen Jah-
IMMOBILIEN
ren vom Nischenprodukt zum Liebling vieler
Jan-Bastian Knod
Head of Healthcare Advisory
Co-Head of Residential Advisory
04 PFLEGEIMMOBILIEN REPORT I CUSHMAN & WAKEFIELD PFLEGEIMMOBILIEN REPORT I CUSHMAN & WAKEFIELD 05
02
06 PFLEGEIMMOBILIEN REPORT I CUSHMAN & WAKEFIELD
MARKT &
TREIBER
PFLEGEIMMOBILIEN:
PFLEGEIMMOBILIEN REPORT I CUSHMAN & WAKEFIELD 07
MARKT & TREIBER
1. LÄNGER SELBSTSTÄNDIG LEBEN
Der Anteil der Generation 60+ wächst. Und mit
ihm wächst auch die Nachfrage nach stationären
Pflegeheimen und alternativen Pflegewohnfor-
men in Deutschland. Bereits im Jahr 2019 zählten
fast 30 Prozent der Bevölkerung zu den Ü60ern.
Das entspricht circa 24,1 Millionen Bundesbür-
gern. Die geburtenstarken Jahrgänge der Jahre
1946 bis 1967 – die sogenannten Babyboomer –
erreichen jedoch erst jetzt das Rentenalter und
steigern dann in zehn bis fünfzehn Jahren noch
einmal die Nachfrage nach Pflegeleistungen.
83,2 MIO. MENSCHEN
90 90 90
80 80 80
70 70 70
60 60 60
50 50 50
40 40 40
DER DEMOGRAFISCHE
30 30 30
20 20 20
10 10 10
2019 2030 2060
WANDEL WIRKT SICH
DRASTISCH AUF DAS
■ Frauen ■ Männer
Quelle: Statistisches Bundesamt (Destatis),
Cushman & Wakefield
RENTENSYSTEM AUS.
08 PFLEGEIMMOBILIEN REPORT I CUSHMAN & WAKEFIELD PFLEGEIMMOBILIEN REPORT I CUSHMAN & WAKEFIELD 09
MARKT & TREIBER
Verhältnis Beitragszahler zu Altersrentnern der
Altersgruppen 1871 bis 2060 gesetzlichen Rentenversicherung (1962 bis 2019)
50
45
2019 1:2,1
40
35
30
25
1992
20
1:2,7
15
10
5
-
1871 1939 1960 1980 2000 2010 2019 2030 2040 2060
■ unter 20 Jahre ■ 65 – 79 Jahre ■ ab 80 Jahren
Quelle: Statistisches Bundesamt (Destatis),
1982 1:3,5
Cushman & Wakefield
Engpass bei der Altersrente
Der demografische Wandel wirkt sich dras- ergeben sich auch zwischen ländlichen Regio-
tisch auf das Rentensystem aus. Lag das Ver- nen und großen Städten: Stark urbanisierte Re-
hältnis der Beitragszahler zu Altersrentnern gionen wie Hamburg oder München sind jünger
im Jahr 1960 noch bei einem Altersrentner je als die ländlichen Regionen. Grund sind die hö-
sechs Beitragszahlern, waren es 2019 lediglich
noch 2,1 Beitragszahler je Altersrentner. Diese
here Lebensqualität und ein besseres Arbeits-
und Ausbildungsangebot in den Städten und 1972 1:4,2
Entwicklung wird sich verstärken. Damit steht Zuzugsregionen. Diese Faktoren ziehen junge
das Umlageverfahren zur Finanzierung unse- Menschen an. Weiterer Verjüngungseffekt: Die
res Sozialversicherungssystems auf schwachen Migration. Migranten sind häufig jünger als die
Beinen. Um dem drohenden Engpass entgegen- deutsche Durchschnittsbevölkerung.
zuwirken, gilt seit Anfang 2018 ein Beitragssatz
von 18,6 Prozent. Dennoch: Laut der Deutschen
1962
Rentenversicherung muss dieser Wert bis 2023
auf bis zu 19,3 Prozent steigen, um die Alters- 1:6,0
rente mittelfristig zu sichern.
Dieser demografische Wandel ist ein bundes- ■ Bezieher einer Altersrente ■ Beitragszahler
weites Phänomen. Dennoch gibt es regionale
Unterschiede. Vor allem in den neuen Bundes- Quelle: Bundesinstitut für Bevölkerungsforschung,
ländern steht die Alterspyramide Kopf. Doch Cushman & Wakefield
auch die alten Bundesländer werden in den
kommenden Jahren nachziehen. Unterschiede
10 PFLEGEIMMOBILIEN REPORT I CUSHMAN & WAKEFIELD PFLEGEIMMOBILIEN REPORT I CUSHMAN & WAKEFIELD 11
MARKT & TREIBER
Länger selbstständig leben
Die Angehörigen-Pflege nimmt weiter ab: Grund Und somit auch der Anteil der Pflegebedürfti-
sind kleinere Haushalte, in denen nur eine Gene- gen. Zwischen 2003 und 2019 stieg dieser Wert
ration lebt. Hinzu kommt, dass Menschen heu- um ganze 99 Prozent. Doch auch in jüngeren
te für ihren Beruf häufiger von der Herkunfts- Bevölkerungsgruppen wächst die Zahl: bei den
region wegziehen. Ältere Menschen sind in den unter 75-Jährigen zwischen 2003 und 2019 um
letzen Jahren ihres Lebens dann alleine. mehr als 71 Prozent auf knapp 1,32 Millionen.
Die gestiegene Lebenserwartung sorgt dafür,
dass der Anteil der über 65-Jährigen zunimmt.
1991 bis 2035
Entwicklung Haushaltsgröße und -anzahl
20
18
16
14
in Millionen
12
DIE ZAHL DER EIN- UND
10
8
6
4
ZWEI-PERSONEN-HAUS-
2
-
1 Person 2 Personen 3 Personen 4 Personen und mehr
■ 1991 ■ 2019 ■ 2035
HALTE NIMMT BIS 2035
Quelle: Bundesinstitut für Bevölkerungsforschung, Cushman & Wakefield
2003 bis 2019
Entwicklung Pflegebedürftiger
4.500.000
DRASTISCH ZU. DIE
PFLEGE DURCH ANGE-
Anzahl Pflegebedürftige
4.000.000
3.500.000
3.000.000
2.500.000
HÖRIGE WIRD DADURCH
2.000.000
1.500.000
1.000.000
ERSCHWERT.
500.000
-
2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019
■ Unter 75 Jahre ■ 75 bis 85 Jahre ■ 85 bis 90 Jahre ■ 90 Jahre oder älter
Quelle: Bundesinstitut für Bevölkerungsforschung, Cushman & Wakefield
12 PFLEGEIMMOBILIEN REPORT I CUSHMAN & WAKEFIELD PFLEGEIMMOBILIEN REPORT I CUSHMAN & WAKEFIELD 13
MARKT & TREIBER
2. INVESTMENTMARKT PFLEGEIMMOBILIEN
Aber auch die Reputation und Marktdurchdrin-
Pflegeimmobilien haben sich in den letzten Jah- gung der Träger sind entscheidend: Insbeson-
ren von einem Nischenprodukt hin zu einer äu- dere regionale, private Träger tun sich schwer
ßerst nachgefragten Asset-Klasse entwickelt. im Gegensatz zu den freigemeinnützigen, öf-
Dominierten vor einigen Jahren Spezialinvesto- fentlich-rechtlichen Betreibern – sie haben eine
ren den Markt, haben sich nun auch institutio- deutlich höhere Auslastung. Synergie- und
nelle Investoren etabliert. Sie streben nach Si- Kopplungseffekte mit anderen Einrichtungen im
cherheit, Stabilität und Planbarkeit besonders Gesundheitssegment, beispielsweise Kranken-
in einem durch Corona unsicheren Umfeld – ein häuser oder Dienste in der ambulanten medizini-
Bedürfnis, das durch die langfristig wertgesi- schen Versorgung, binden Pflegebedürftige teils
cherten Mietverträge der Pflegeimmobilien ge- früh an einen öffentlich-rechtlichen Betreiber.
stillt werden kann.
So lag das Transaktionsvolumen für Pflegeim-
mobilien im Jahr 2020 bei einem Rekordwert
von circa 3,16 Milliarden Euro, was le-
diglich durch den Mangel an Produkt Der Betreibermarkt in Deutschland hat sich in pandierende große Betreiberketten. Auch wenn
am Markt limitiert wurde. Dieser Wert
war nicht nur der höchste der letz- Projektentwicklungen den letzten Jahren zwar konsolidiert, dennoch
ist er weiterhin sehr kleinteilig. Treiber dieses
freigemeinnützige Träger 2019 mit einem Markt-
anteil von 54 Prozent dominierten, verzeichne-
ten zehn Jahre, sondern auch ein An-
stieg um 88 Prozent im Vergleich zu und Forward Deals dynamischen Marktes sind insbesondere priva-
tes Kapital aus dem In- und Ausland sowie ex-
ten die privaten Träger in den vergangen 10 Jah-
ren ein weitaus dynamischeres Wachstum.
2019. Dieses überaus hohe Transak-
tionsvolumen ist auf den gestiegenen sind für Investoren
sehr attraktiv. Und 2003 bis 2019
Anteil von Portfoliotransaktionen –
78 Prozent in 2020 – zurückzuführen.
Entwicklung Pflegebedürftiger nach Pflegeart
das selbst mit einem
Auch das erste Halbjahr 2021 startete
stark mit einem Pflegetransaktionsvo-
Projektierungshorizont
lumen von 920 Millionen Euro. Spitzen-
3.500 9,00 %
renditen sind seit 2010 um 48 Prozent
gesunken und lagen im ersten Halbjahr
von bis zu 36 Monaten.
8,00 %
2021 bei 4,0 Prozent. 3.000
7,00 %
Bestandsimmobilien in guten Lagen, auch
2.500
wenn Sie einen Instandhaltungsstau mitbringen, 6,00 %
in Millionen Euro
sind äußerst attraktiv für Investoren. Auch Pro-
2.000
in Prozent
jektentwicklungen und Forward Deals sind für 5,00 %
Investoren mit einem Projektierungshorizont
von bis zu 36 Monaten von sehr großem Interes- 4,00 %
1.500
se. Klassische Core-Investoren erwarben in den
3,00 %
vergangenen Jahren Projektentwicklungen mit
1.000
Projektierungshorizonten von bis zu 36 Mona-
2,00 %
ten. Doch wo lohnt sich ein Investment? Je nach
Standort und Träger schwankt die Auslastung. 500
1,00 %
Auch sozio-demografischen Daten beeinflussen
die Nachfrage. So sind Teile der neuen Bundes- - -
länder, Nordrhein-Westfalens oder Baden-Würt- 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 H1
tembergs überdurchschnittlich stark ausgelastet. 2021
■ Pflegeheime ■ Seniorenresidenzen Spitzenrendite Pflegeheime
14 PFLEGEIMMOBILIEN REPORT I CUSHMAN & WAKEFIELD PFLEGEIMMOBILIEN REPORT I CUSHMAN & WAKEFIELD 15
MARKT & TREIBER
3. EXPERTENMEINUNG:
ZÄHLEN ESG-KRITERIEN BEI PFLEGEIMMOBILIEN?
Expertenmeinung Zur Person
Immer mehr institutionelle Immobilien-Investo- Christian Möhrke ist Chief Operating Officer
ren streben nach nachhaltigen und effizienten (COO) der Cureus GmbH und für das operati-
Objekten – insbesondere im Hinblick auf ESG- ve Geschäft verantwortlich. Er hat 20 Jahre Be-
Konformität. Erfahren Sie von Christian Möhrke, rufs- und Führungserfahrung in Unternehmen
Chief Operating Officer der Cureus GmbH, wie im In- und Ausland, davon 15 Jahre im Bereich
die Pflegeimmobilie der Zukunft aus baulicher Immobilien, Projektentwicklung und Bau.
Perspektive aussieht und welchen Beitrag zu
dieser Entwicklung Cureus leistet.
Zum
Unternehmen
Die unverzichtbare Basis für den Aufbau nach- Pflegeplatzversorgung im ganzen Land. So Die Cureus GmbH ist ein führender Entwickler rungen des Gesetzgebers sowie den Bedürfnis-
haltiger Pflegeheimkapazitäten ist und bleibt entsteht ein langfristig kosteneffizientes und von Pflegeimmobilien mit mehr als 15 Jahren Er- sen von Betreibern, Investoren und Bewohnern,
die Wirtschaftlichkeit der Immobilien. Dies gilt ESG-konformes Angebot, das schnelle Fertig- fahrung und einem Team von derzeit mehr als 100 etabliert die Cureus GmbH durch ihre Projekt-
bereits bei Planung und Herstellung: Der Neu- stellungszeiten und große Projektkapazitäten Mitarbeitern, der seinen operativen Hauptsitz in entwicklungen neue, einheitliche Maßstäbe für
bau einer Pflegeimmobilie muss sich rechnen, vereint. Entscheidende Bausteine dazu sind Hamburg hat. Das Unternehmen hat mit der Sys- Qualität. Sie bietet damit ein hocheffizientes
sonst wird die benötigte Zahl an Einrichtungen die permanente Analyse und Verbesserung des tempflegeimmobilie einen neuen Standard für Produkt, das in der Pflege höhere Wirtschaft-
nicht realisiert. Zugleich entfaltet dieser grund- Systems – bis hin zur genauen Optimierung der Immobilien der vollstationären Pflege und des lichkeit zu geringeren Kostenstrukturen mit ver-
legende ökonomische Aspekt unmittelbare Wir- Laufwege des Pflegepersonals – sowie der KfW- Service-Wohnens entwickelt, der sich als ska- besserter Wohn- und Servicequalität vereint.
kung auf die Kalkulation der Betreiber, die im 40-Standard und die Konformität mit den regu- lierbare Lösung standortunabhängig umsetzen www.cureus.de
Falle höherer Baukosten höhere Pachten stem- latorischen Anforderungen aller Bundesländer. lässt. Ausgerichtet an den geltenden Anforde-
men müssen. Im schlechtesten Fall wird folglich
entweder zu wenig gebaut – oder es entstehen Charakteristisch für das Cureus-Prinzip ist der
deshalb keine nachhaltig bedarfsdeckenden kritische Blick auf all jene Bereiche, in denen
Pflegeplätze, weil Betreiber nicht wirtschaftlich wirksame Verbesserungen am effektivsten rea-
Charakteristisch für das Cureus-
arbeiten können. Ohne ökonomische Effizienz lisierbar sind. Denn gerade hinsichtlich der Per-
ist somit keine echte Nachhaltigkeit zu erzielen. fektionierung beim Klimaschutz bringen De-
tailverbesserungen ab einem gewissen Niveau
Prinzip ist der kritische Blick auf
Der Cureus-Ansatz der Systempflegeimmobi- nur noch geringe Effizienzgewinne, obwohl sie
lie liefert eine Antwort auf diese Herausforde- signifikante Steigerungen bei den Baukosten
rung. Der Name bezieht sich nicht etwa auf eine verursachen. Auch im Sinne der sozialen Nach-
all jene Bereiche, in denen
modulare und uniforme Bauweise, sondern auf haltigkeit, für die der Preis und die Wohn- und
die umfassende Standardisierung der Gebäu- Servicequalität im Vordergrund stehen sollten,
destrukturen und der immobilienwirtschaft- liefert ein perfekt aufeinander abgestimmtes
wirksame Verbesserungen am
lichen Prozesse im Hintergrund. Es entstehen System sicherlich das bessere Gesamtergebnis
technisch ausgereifte Immobilien, die sich äu- als ein kompromisslos auf die Ökologie hin op-
ßerlich individuell an ihr Umfeld anpassen und timiertes Spezialprodukt. Die Systempflegeim-
effektivsten realisierbar sind.
die konsequent auf die Betreiberanforderun- mobilie steht für Nachhaltigkeit mit Augenmaß
gen hin optimiert sind. Sie bilden das Funda- und nicht um jeden Preis.
ment für eine ökologisch und sozial nachhaltige
16 PFLEGEIMMOBILIEN REPORT I CUSHMAN & WAKEFIELD PFLEGEIMMOBILIEN REPORT I CUSHMAN & WAKEFIELD 17
MARKT & TREIBER
Marktanteil freigemeinnützige Träger In den vergangen Jahren wurde die Konsolidierung des Marktes von einer Vielzahl an Übernahmen
–14 %
durch Finanzinvestoren und private Betreibergesellschaften aus dem Ausland bestimmt. Die Jahre
2017 und 2018 waren geprägt von Unternehmensübernahmen durch ausländische Akteure, zumeist
aus dem Private Equity-Bereich. Privatwirtschaftliche Unternehmen sehen in der Kleinteiligkeit des
Betreibermarktes ihre Chance. Denn insbesondere regional operierende, mittelgroße Unternehmen
können für sie aussichtsreiche Investitionsziele sein. Der Aufbau einer profitablen Plattform bezie-
2009 2019 hungsweise Betreiberkette ist somit in Deutschland attraktiv.
Transaktionen
2019 übernahm unter anderem das italienische Gesund-
Marktanteil öffentliche Träger heitsunternehmen KOS den Pflegeheimbetreiber Charles-
–7 %
ton Gruppe von EQT Infrastructure. Die Charleston Gruppe
betreibt 47 Senioren- und Pflegezentren mit über 4.000
Pflegeplätzen sowie sieben ambulante Pflegedienste und
vier teilstationäre Tagespflegeeinrichtungen. Auch im Co-
rona-Jahr 2020 gab es eine Vielzahl von Übernahmen im
2009 2019 Bereich der stationären Pflege, Betreutem Wohnen und
ambulanten Pflegediensten. Anfang 2020 übernahm die
Alloheim-Gruppe die Mohring Gruppe und die Vital Woh-
nen Gruppe mit insgesamt 16 stationären Pflegeeinrich-
tungen und circa 1.200 Betten sowie Angeboten in den
Bereichen Betreutes Wohnen, ambulante Pflege und Ta-
Marktanteil private Träger gesspflege. Zudem erwarb Korian die Qualivita Ag mit 13
Pflegeheimen und 800 Betten. Durch die Übernahme der
+14 %
Deutsche Pflege und Wohnen gehört Argentum seit 2020
zu den Top 30-Betreibern.
2009 2019
Die Privatisierung des Betreibermarktes
in Deutschland ist in vollem Gange.
18 PFLEGEIMMOBILIEN REPORT I CUSHMAN & WAKEFIELD PFLEGEIMMOBILIEN REPORT I CUSHMAN & WAKEFIELD 19MARKT & TREIBER Wie unterscheiden sich Marktumfeld und
Betreibermarkt im europäischen Vergleich?
gute Beziehungen zwischen Investoren und Betrei-
bern sind. Und allen Einschränkungen zum Trotz war
Zum einen punktet der deutsche Markt natürlich mit 2020 ein sehr produktives Jahr: Wir haben weitere
4.
Größe. Was das Marktumfeld angeht: Das föderale Investments getätigt durch unsere Partnerschaft mit
System bringt eine gewisse Komplexität mit sich – Orpea und unsere lokale Präsenz in Deutschland auf-
IM INTERVIEW ein wesentlicher Unterschied zu anderen Ländern, gebaut. Das macht uns zuversichtlich, dass wir auch
der auch Herausforderungen birgt. Beispielsweise 2021 erfolgreich sein werden.
durch unterschiedliche Anforderungen an Bau und
Beschaffenheit von Pflegeheimen. Diese Besonder- Wo liegen die Hürden?
Valérie Bensiek heiten machen es fast unmöglich, diesen Markt aus Die skizzierten Herausforderungen beim Aufbau un-
Asset Management Germany bei Icade, der Ferne zu bearbeiten. Die lokale Präsenz ist enorm seres Portfolios werden sich weiterhin verschärfen:
ein Immobilieninvestment-Unternehmen entscheidend. Der Druck auf die Preise und die Konkurrenz dürften
mit Fokus auf Healthcare-Portfolios. Über nicht nachlassen. Wir sind zuversichtlich:
den deutschen Pflegeimmobilien-Markt aus Schreckt das ausländische Investoren ab?
der Sicht eines internationalen Investors. Nein, gar nicht. Der Markt ist sehr international, mit In Frankreich gehört Icade bereits zu den
vielen, hochprofessionellen Akteuren: Asset Manager,
börsennotierte Investoren, Private Equity-Fonds. Bei
einem Großteil der Transaktionen kommt das Kapital Icade hat mehr zu
bieten als „nur“ Kapital:
zudem aus dem Ausland. Das ist in anderen europäi-
schen Ländern nicht immer der Fall.
Was prägt den Markt auf der Betreiberseite? einen langfristigen Hori-
Was macht den deutschen Pflegemarkt für Konsolidierung weiter voranschreitet. Viele Betrei-
Im Unterschied zu anderen europäischen Ländern
gibt es in Deutschland mehr private Anbieter. Ein zont für Betreiber, Unter-
Sie als Pflege-Investor so attraktiv?
Allen voran die Größe des Marktes: Deutschland ist,
ber erkennen, dass Partnerschaften mit Immobilien-
Investoren eine attraktive Möglichkeit sind, sich auf
Zeichen für eine Konsolidierung und ein attraktives
Merkmal für uns als Investoren. Interessant ist auch,
stützung beim Wachstum
gemessen am Transaktionsvolumen, der größte Markt
für Gesundheitsimmobilien in Europa. Aus der de-
ihr Kerngeschäft, die Pflege, zu konzentrieren – eine
klassische Win-Win-Situation.
dass in den deutschen Top 5 gleich zwei französische
Betreiber gelistet sind – Korian und Orpea.
und einen klaren Fokus
mografischen Entwicklung und den zur Verfügung
stehenden Pflegeplätzen ergibt sich außerdem eine Was ist die größte Herausforderung beim Was sind für eine Investmentopportunität
auf ESG-Themen.
Lücke, die gefüllt werden muss. Aus diesen beiden As- Aufbau eines Immobilienbestands in dieser die kritischsten immobilien-, standort- und
pekten folgt ganz automatisch viel Potenzial für uns. Asset-Klasse in Deutschland? betreiberspezifischen Aspekte? führenden Investoren in Gesundheits-
Eine der größten Herausforderungen aktuell ist es, An erster Stelle steht für uns immer der partner- immobilien. Haben Sie vor, Ihre Marktpräsenz
Auch weil der Markt noch jung ist? die geeigneten Investmentopportunitäten auf dem schaftliche Ansatz. Der Betreiber, seine Strategie und in Deutschland weiter auszubauen?
Genau. Der deutsche Markt hat sich erst relativ spät Markt zu finden. Das gilt sowohl für die Qualität der die Marktpräsenz spielen eine entscheidende Rolle Ja, wir möchten unser Portfolio weiter ausbauen und
für institutionelle Investoren geöffnet. Vor zehn Jah- Immobilien – wir können selbst keine Entwicklungs- bei der Bewertung von Investmentopportunitäten. mit unseren bestehenden Partnern wachsen. Aber
ren gab es kaum große Transaktionen. In den letzten risiken eingehen – als auch für das Preisniveau. Die Was den Standort angeht, ist die Nachfrage im Ein- auch die Zusammenarbeit mit neuen Partnern – Be-
fünf Jahren haben sich Verkäufer und Käufer stark Renditen sind im letzten Jahr stark gesunken. Die zugsgebiet entscheidend – die Konkurrenzsituation treibern und Entwicklern – wollen wir vorantreiben.
professionalisiert. Das zeigt sich auch im Transak- vorher bereits begonnene Abwärtsbewegung wurde und die Kaufkraft. Wichtig ist auch die Lebensqualität Gleichzeitig prüfen wir aufkommende Investment-
tionsvolumen, an der steigenden Zahl der Portfolio- durch die Corona-Krise beschleunigt. Viele neue Ak- der Bewohner. Eine Innenstadt-Lage ist nicht immer opportunitäten, off-market oder im Rahmen struktu-
Transaktionen und am Anteil ausländischer Investo- teure drängen auf der Suche nach sicheren Invest- von Vorteil: Kaufpreise für Immobilien sind dort über- rierter Ankaufsprozesse. Unser lokales Team möch-
ren. Letzter Punkt ist für uns wichtig: Deutschland ist ments auf den Markt für Pflegeimmobilien. Die Kon- proportional hoch, ohne dass die Lage einen Vorteil ten wir weiter ausbauen und unter anderem durch
ein Markt, der es mittlerweile gewohnt ist, mit auslän- kurrenz ist insgesamt angestiegen. Es ist außerdem für die Bewohner bietet. Teilweise sogar einen Nach- technische Profile ergänzen, die uns bei Renovierun-
dischem Kapital zu arbeiten. Insbesondere die fran- schwer, Portfolios zu finden, die eine gewisse Größe teil, zum Beispiel durch eine hohe Lärmbelastung. gen und sonstigen CAPEX-Maßnahmen sowie Inves-
zösischsprachigen Investoren haben sich hier etab- aufweisen. Viele Transaktionen, die wir angeboten Eine zu ländliche Gegend ohne gute Anbindung kann titionen in verbesserte Nachhaltigkeit unterstützen.
liert und genießen einen guten Ruf. bekommen, betreffen einzelne Immobilien. sich jedoch ebenfalls negativ auswirken, sei es durch Obwohl wir in Deutschland bisher ausschließlich in
weniger Besuch und Abwechslung für noch mobile Pflegeheime investieren, möchten wir in diesem Jahr
Schätzen ausländische Investoren auch Woran hapert es in Sachen Qualität? Bewohner etc. auch in einer anderen Nische des Gesundheitsmarkt
die Stabilität der Branche? Da spielen die Anforderungen der Landesheimbau- Fuß fassen: Kliniken wie die Akutversorgung, Psychi-
Sehr. Das System der Pflege ist professionell und zu- verordnungen in den unterschiedlichen Bundeslän- Wie haben Sie das Corona-Jahr 2020 atrie und Rehabilitation.
verlässig durch die Pflegeversicherung und staatliche dern eine Rolle. Einige Pflegeheime müssen erst noch wahrgenommen und was sind die Chancen und
Hilfe finanziert. Aus Investorensicht außerdem inter- auf den neuesten Stand gebracht werden, was Einzel- Herausforderungen des Jahres 2021?
essant: In Deutschland generieren Pflegeimmobilien zimmerquoten oder Zimmergrößen angeht. Und auch 2020 war für alle ein Jahr der Umbrüche und Unsi-
langfristige, stabile Erträge, da Mietverträge traditio- die Lokalisierung zählt: In einigen Regionen wird es zu- cherheiten. Dank der Professionalität und Zuverläs-
nell sehr lange laufen. Hinzu kommt, dass sich auch nehmend schwer, qualifiziertes Personal zu finden. sigkeit unserer Betreiber fällt unsere Bilanz jedoch
der Betreibermarkt professionalisiert hat und die . nicht negativ aus. Das Jahr hat gezeigt, wie wichtig
20 PFLEGEIMMOBILIEN REPORT I CUSHMAN & WAKEFIELD PFLEGEIMMOBILIEN REPORT I CUSHMAN & WAKEFIELD 2103 PFLEGE
STATIONÄR, AMBULANT ODER HYBRID:
FORMEN IM
22 PFLEGEIMMOBILIEN REPORT I CUSHMAN & WAKEFIELD
WANDEL PFLEGEIMMOBILIEN REPORT I CUSHMAN & WAKEFIELD 23PFLEGEFORMEN IM WANDEL Auslastung stationärer Pflegeheime (in %) 2020
1. AMBULANT, STATIONÄR ODER DURCH ANGEHÖRIGE:
WIE ENTWICKELN SICH PFLEGEMODELLE?
Verschiebung der
Gibt es mancherorts bereits jetzt lange Wartelisten für einen voll- Altersstruktur
stationären Pflegeplatz, wird die Schlange in Zukunft noch länger.
Eine veränderte Rechtslage in vielen Bundesländern verschärft
den Engpass: Weil Heimbewohner ein Recht auf Privatsphäre
und einen persönlichen Rückzugort haben, gibt es in vielen Bun-
desländern eine verpflichtende Einzelzimmerquote. Beispielswei- Zunehmende
se darf in Nordrhein-Westfalen die Einzelzimmerquote seit dem 1. Pflegebedürftigkeit
August 2018 die 80-Prozent-Marke bei Bestandsgebäuden nicht jüngerer Menschen
unterschreiten. Bei Neubauten liegt sie sogar bei 100 Prozent. In
Baden-Württemberg gilt grundsätzlich eine 100-prozentige Ein-
zelzimmerquote. Nur auf ausdrücklichen Wunsch der Bewohner
dürfen Doppelzimmer angeboten werden. Um den resultieren-
den Nachfrageüberhang zu regulieren, gibt es eine Ausnahme:
Zimmer für die Kurzzeitpflege mit über 22 Quadratmetern.
Weniger
Angehörigenpflege
2003 bis 2019
Entwicklung Pflegebedürftiger nach Pflegeart
1.100.000 170
1.000.000 160
900.000
150
Anzahl Pflegebedürftige
800.000
140
700.000
130
600.000
120
500.000
400.000 110
■ bis 80,75
■ 80,75 - 83,5
300.000 100 ■ 83,50 - 84,94
2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 ■ 84,94 - 86,67
■ 86,67 - 88,09
■ 88,09 - 90,22
■ ambulant ■ stationär Pflegedienste Pflegeheime ■ über 90,22
Quelle: Statistisches Bundesamt (Destatis), Cushman & Wakefield Quelle: Riwis, Cushman & Wakefield
24 PFLEGEIMMOBILIEN REPORT I CUSHMAN & WAKEFIELD PFLEGEIMMOBILIEN REPORT I CUSHMAN & WAKEFIELD 25PFLEGEFORMEN IM WANDEL Pflegebedürftige nach Art der Versorgung 2019
100 %
94 % 6 %
16 %
17 %
17 %
90 %
19 %
21 %
Um Menschen dennoch möglichst gute Pflegebedingungen
26 %
im Alter zu bieten, hat die Politik mit den Pflegestärkungs- 80 %
36 %
84 %
83 %
83 %
gesetzen eine bessere finanzielle Unterstützung für den
81 %
79 %
Bereich zugesichert – auch für die Betreuung durch ambu- 70 %
74 %
lante Pflegdienste in den eigenen vier Wänden.
60 %
64 %
So ist die ambulante Betreuung bereits zwischen 2013 und 50 %
2019 um 60 Prozent gestiegen. In der stationären Pflege
ging die Zahl um lediglich 7 Prozent hoch. Dauerhaft über- 40 %
holt hat die ambulante Versorgung den stationären Auf-
30 %
enthalt seit 2017. Im Jahr 2019 gab es in Deutschland über
980.000 ambulant gepflegte und nur knapp 820.000 sta- 20 %
tionär gepflegte Menschen.
10 %
Trotz dieser Entwicklung: Die Zahl der stationären Pflegein- -
richtungen ist im genannten Zeitraum um 18 Prozent ge- 90
stiegen, die der ambulanten Pflegedienste jedoch lediglich
um 15 Prozent. Professionelle ambulante Pflege kombiniert
mit einer teilstationären Betreuung und altersgerechtem ■ Angehörigenpflege/ ambulante Pflege ■ Vollstationäre Pflege
Quelle: Riwis, Cushman & Wakefield
Wohnen ist also gefragt wie nie zuvor. Eine echte Chance
für Investoren.
54 % 25 % 21 %
Angehörigenpflege Ambulante Pflege Vollstationäre Pflege
Ambulante Pflege mit teilstationärer
Betreuung undBetreuung
teilstationärer altersgerechtem
Ambulante Pflegedienste bieten älteren Menschen eine Al-
ternative zum Pflegeheim – häufig mit einer höheren Selbst-
ständigkeit. Eine Hürde ist oftmals die Ausstattung der
Wohnen
und ist gefragt wie nie zuvor. Eine
altersgerechtem eigenen vier Wände, die es den Pflegebedürftigen nicht er-
möglicht, auch bei eingeschränkter Mobilität ein selbststän-
echte Chance
Wohnen für Investoren.
ist gefragt wie
diges Leben zu führen. Lediglich 15 Prozent aller Wohnun-
gen von Menschen ab 65 Jahren verfügen laut statistischem
Bundesamt über einen barrierefreien Zugang – insgesamt
nie zuvor. Eine echte
sogar nur 10 Prozent aller Wohnungen in Deutschland. Doch
hier tut sich einiges: Verfügen nur etwa 5 Prozent der vor
1948 errichteten Gebäude über einen barrierefreien Zugang,
Chance für Investoren. waren das bei den im Jahr 2011 oder später gebauten Objek-
ten bereits 44 Prozent.
26 PFLEGEIMMOBILIEN REPORT I CUSHMAN & WAKEFIELD PFLEGEIMMOBILIEN REPORT I CUSHMAN & WAKEFIELD 27PFLEGEFORMEN IM WANDEL
Ein Blick in die Wohnungen hinein zeigt noch
deutlichere Defizite: Nur zwei Prozent aller
Wohnungen in Deutschland waren 2018 auch Barrierefreies Wohnen
in den Innenräumen barrierearm gebaut. Je- Barrierefreies Wohnen heißt: Die Wohnung ist
doch gilt: Je neuer die Wohnung, desto höher ohne Stufen und Schwellen erreichbar. Flure und
die Quote. Nur ein Prozent aller Wohnungen, Türen verfügen über eine ausreichende Breite,
die bis 1948 errichtet wurden, sind barrierefrei, Küche und Bad bieten Platz für Menschen in
ganze 18 Prozent der 2011 oder später errich- Rollstühlen oder mit Rollatoren. Die Dusche hat
tet Wohnungen sind es. Die Lücke zwischen einen ebenerdigen Einstieg.
Investitionen in dieses
Angebot und Bedarf ist weiterhin riesig:
Laut statistischem Bundesamt waren im
Segment sind dann eine
Jahr 2018 lediglich zwei Prozent aller Woh-
nungen in Deutschland barrierearm – das
sind etwa 740.000 Millionen Wohnungen.
Laut KfW Research mangelt es bis 2035
an circa zwei Millionen weiteren altersge-
gesellschaftlich sinnvolle
rechten Wohnungen.
und gleichermaßen
ertragreiche Strategie.
Barrierefreie Wohnungen nach Baujahr (in %)
1991 bis 2035
Wohnungen mit barrierefreiem Zugang nach Baujahr
%
50 %
78
2 – 9
1 s%1948
45 %
44 %
1
49
19
49%1–201
40 %
35 %
bi 0
REI 19
EF
30 %
25 %
IER
R
2 9%0 BAR
20 % 18 %
15 %
11 % 10 %
–1 9
10 % 79
5%
8%
19
5%
-
8 %r
1 te 2%
bis 1948 1949 - 1978 1979 - 1990 1991 - 2010 2011 und später Insgesamt
A MT
s pä S E
d G
Quelle: Statistischen Bundesamt (Destatis), Cushman & Wakefield
1 un I NS
1
20
28 PFLEGEIMMOBILIEN REPORT I CUSHMAN & WAKEFIELD PFLEGEIMMOBILIEN REPORT I CUSHMAN & WAKEFIELD 29PFLEGEFORMEN IM WANDEL
2. BETREUTES WOHNEN: PFLEGE, DIE SKALIERBAR IST
Einrichtungen für Betreutes Wohnen sind häu- Zwischen 2009 und 2019 stieg die Zahl der Pfle-
fig einem ambulanten Pflegedienst oder einem geheime mit angeschlossener Wohneinrichtung
-heim angeschlossen, nicht nur räumlich, sondern um 12 Prozent von 2.380 auf 2.657. Die Zahl der
auch betrieblich. So können Pflegedienstleistun- Pflegeheime insgesamt ist um 32 Prozent ge-
gen je nach Bedarf verstärkt oder reduziert wer- wachsen. Damit verfügen lediglich circa 17 Pro-
den. Auch eine Verlegung in den stationären Be- zent aller Pflegeheime über eine angegliederte
reich ist dann unkompliziert möglich. Wohneinrichtung. Eigenständige ambulante
Pflegedienste an einer Wohneinrichtung wer-
Die barrierefreien Wohnungen können Pflege- den also insgesamt stärker auch losgelöst von
bedürftige alleine oder als Paar beziehen. Neben stationären Pflegeheimen betrieben.
einer Küchenzeile stehen den Bewohnern in der
Regel ein bis zwei Zimmer zur Verfügung, die
selbst möbliert werden können. Je nach Pflege-
stufe können ältere Menschen mit diesem Kon-
zept länger selbstständig leben und jederzeit
pflegerische oder hauswirtschaftliche Unterstüt-
zung buchen.
2009 bis 2019
Entwicklung von Pflegeheimen, Pflege-
und Betreuungsdiensten sowie Wohneinrichtungen
Qualitätsstandards
Betreutes Wohnen ist kein gesetzlich definier- 18.000 16.000
ter Begriff, es gibt keine bundesweit geltenden
baulichen Standards oder baulichen Voraus- 16.000 14.000
setzungen für dieses Segment. Dennoch haben
14.000
Pflege - und Betreuungsdienste
sich landesspezifische Siegel wie beispielsweise 12.000
das baden-württembergische Qualitätssiegel
12.000
für Betreutes Wohnen etabliert. Einheitlicher 10.000
Pflegeheime
Standard ist außerdem die DIN 77800, die seit 10.000
2006 alle Leistungen und die Vertragsgestal- 8.000
tung nach „Qualitätsanforderungen an Anbie- 8.000
ter der Wohnform Betreutes Wohnen für ältere 6.000
Menschen“ definiert. Für das barrierefreie Woh- 6.000
nen gilt die DIN 18040 Teil 2 als baulicher Quali- 4.000
tätsmaßstab. 4.000
2.000 2.000
- -
2009 2011 2013 2015 2017 2019
■ Pflegeheime
■ In Anbindung an eine Wohneinrichtung (Altenheim, Altenwohnheim, betreutes Wohnen)
Ambulante Pflege- und Betreuungsdienste (gesamt)
Als eigenstädiger Dienst an einer Wohneinrichtung (Altenheim, Altenwohnheim, Betreutes Wohnen)
Quelle: Statistischen Bundesamt (Destatis); Cushman & Wakefield
30 PFLEGEIMMOBILIEN REPORT I CUSHMAN & WAKEFIELD PFLEGEIMMOBILIEN REPORT I CUSHMAN & WAKEFIELD 31PFLEGEFORMEN IM WANDEL
Auch die Neubaubau-Pipeline für das Betreute
Wohnen füllt sich – mit 340 Projekten im Bau
und weiteren 390 in der Planung in 2020. In Be-
trieb sind außerdem über 7.000 Einrichtungen
mit etwa 315.000 Einheiten.
2018, 2020, Zukünftig
Entwicklung Betreutes Wohnen
2018 2020 Zukünftig
Standorte
6.444 +9,5 % 7.056 +10,6 % 7.803
Standorte Standorte Standorte
IN BETRIEB SIND
A k tiv, im B
ÜBER 7.000
EINRICHTUNGEN
au
Wohneinheiten
&
in P
315.153 337.787
Betreute
295.047
la nung
MIT ETWA 315.000
Betreute +6,8 % Betreute +7,2 % Betreute
Wohneinheiten Wohneinheiten Wohneinheiten
EINHEITEN.
315.153 10.929
Aktiv Im Bau
11.705
In Planung
Quelle: Pflegemarkt.com; Cushman & Wakefield
32 PFLEGEIMMOBILIEN REPORT I CUSHMAN & WAKEFIELD PFLEGEIMMOBILIEN REPORT I CUSHMAN & WAKEFIELD 33PFLEGEFORMEN IM WANDEL
Wie pachten die Betreiber? Wie mieten die Bewohner?
Betreiber einer Einrichtung für Betreu- Der Bewohner schließt einen Wohnungs-
tes Wohnen schließen in der Regel einen mietvertrag mit dem Betreiber der Ein-
Miet- oder Pachtvertrag über bis zu 20 richtung ab. Darüber hinaus unterzeich-
Jahre mit dem Eigentümer der Immobi- net er einen Vertrag über Pflege- und
lie ab. Eine mieterseitige Option von fünf Betreuungs- sowie hauswirtschaftliche
bzw. zehn Jahren geben ihm die Mög- Zusatzleistungen. Die Kosten variie-
lichkeit auch über diesen Zeitraum hin- ren je nach Größe und Ausstattung der
aus zu verlängern. Der Vertrag wird häu- Wohnung sowie den gewünschten Zu-
fig als Double oder Triple Net mit einer satzleistungen. Letztere können von
jährlichen Indexierung der Miete um 80 einfachen Betreuungsleistungen bis zu
bis 100 Prozent entsprechend der Ver- teilstationären Pflegeleistungen reichen:
änderung des Verbraucherpreisindexes das Reinigen der Wohnung, ein Wäsche- Betreutes Wohnen unterliegt nicht
abgeschlossen. Der Betreiber schließt reiservice, aber auch regelmäßige ge- den gleichen strengen, regulatori-
seinerseits Untermietverträge mit den meinsame Mahlzeiten und Gruppenakti- schen Einschränkungen wie Pflege-
Bewohnern der Einrichtung und den vitäten. Die Kosten für Wohnungsmiete, heime. Zwar ist Heimgesetzgebung
Leistungserbringern – beispielsweise ei- eine Betreuungspauschale und die haus- Ländersache, Betreutes Wohnen fällt
nem ambulanten Pflegedienst – ab. wirtschaftlichen Zusatzleistungen trägt jedoch nicht darunter. Der Grund: Der
der Bewohner selbst. Im Falle einer Pfle- Versorgungsvertrag ist vom wohnwirt-
gebedürftigkeit übernimmt die Versi- schaftlichen Vertrag entkoppelt. Denn
Beispielhafte Pachtvertragssituation für Betreutes cherung den Pflegedienst. nur wenn die individuellen Pflegeleis-
Wohnen mit ambulantem Pflegedienst tungen im Mietvertrag geregelt wä-
ren, würde die Einrichtung unter die
landesspezifische Heimgesetzgebung
2020 fallen. Und auch das Wohn- und Be-
Top-Betreiber treuungsvertragsgesetz (WBVG) re-
gelt nicht den Bereich des Betreuten
Leistungserbringer BETREIBER 2020
Wohnens. Diese regulatorische Lücke
bietet Betreibern und Immobilienin-
vestoren einen attraktiven Vorteil.
Augustinum 7.530
Convivo Unternehmensgruppe 4.768 Die Zahl an Einrichtungen ist regional
Betreiber der
sehr unterschiedlich: Während Nord-
Wohnungsmieter 1 Korian Deutschland 3.083 rhein-Westfalen, Mecklenburg-Vor-
Einrichtung
pommer und Sachsen nahezu über ein
Alloheim Senioren-Residenzen 2.550 flächendeckendes Angebot verfügen,
für Betreutes
weisen viele Landkreise in Bayern,
ASB Lv Baden-Württemberg 2.537
Thüringen und Rheinland-Pfalz bereits
Wohnungsmieter 2
Wohnen AWO Westliches Westfalen 2.335
heute starke Defizite auf. Und der Be-
darf wird weiter steigen. Im Jahr 2019
KWA Kuratorium Wohnen im Alter 2.024 wiesen bereits 95 Prozent aller Ge-
meinden eine Versorgungslücke auf,
GDA-Gesellschaft für Dienste im Alter 2.010 die in den kommenden Jahren noch
Wohnungsmieter N Advita Pflegedienst 1.653
weiter wachsen wird. Am stärksten
werden künftig die strukturschwachen
Regionen mit einer hohen Abwande-
Johanniter Seniorenhäuser 1.619
rung betroffen sein.
Quelle: Care Invest, Cushman & Wakefield
34 PFLEGEIMMOBILIEN REPORT I CUSHMAN & WAKEFIELD PFLEGEIMMOBILIEN REPORT I CUSHMAN & WAKEFIELD 35PFLEGEFORMEN IM WANDEL
3. EXKURS: DAS LUXUS-SEGMENT
Eine Nische mit wachsender Nachfrage:
Betreutes Wohnen im Luxus-Segment
zeichnet sich durch erstklassige Lagen
in attraktiven Städten oder landschaft-
lich reizvollen ländlichen Regionen aus.
Die Anlage und die großzügigen Woh-
nungen sind hochwertig aus-
Betreutes Wohnen im
gestattet und exklusiv designt.
Der Service ähnelt dem eines
Fünf-Sterne-Hotels mit einem
24/7-Concierge-Service, kulina-
rischer Verpflegung auf dem
Luxus-Segment zeichnet sich
Niveau eines Sternerestau-
rants, einem Wellnessbereich durch erstklassige
und einem ansprechenden kul-
turellen Angebot. Marktführer in Lagen in attraktiven Städten
diesem Segment ist der in Berlin
ansässige Betreiber Tertianum. oder landschaftlich reizvollen
ländlichen Regionen aus.
LUXUS
36 PFLEGEIMMOBILIEN REPORT I CUSHMAN & WAKEFIELD
SEGMENT
PFLEGEIMMOBILIEN REPORT I CUSHMAN & WAKEFIELD 37PFLEGEFORMEN IM WANDEL
4. IM INTERVIEW
beziffert Terragon, die ebenfalls im Markt für qualita-
tiv hochwertige Senioren- und Pflegeimmobilien seit
Felix von Braun Jahren aktiv sind, den Bedarf im Premium-Segment
Vorstandsvorsitzender DPF AG, auf 100.000 Service-Wohnungen. Allerdings definie-
Betreiber der Marken Tertianum ren wir den Begriff Premium dann doch anders und
und Livree im Luxus-Segment sehen den Bedarf bei eher 30.000 Wohnungen. Aber
Betreutes Wohnen. Über innovative auch das macht immerhin 120 bis 150 Häuser aus.
Konzepte des Betreuten Wohnens
im Luxussegment. Was unterscheidet Tertianum von anderen Be-
treibern im Luxus-Segment?
Hier muss ich die Frage schon korrigieren, es gibt
keinen weiteren Betreiber im Premiumbereich – oder
wie wir es sagen im „Luxus-Segment“. Dies ist zwei-
fellos eine Frage der Perspektive. Im Segment Senio-
renresidenzen im klassischen Sinn gibt es natürlich
Mitbewerber. Diese bieten altersgerechte Wohnfor-
Was macht den Pflegemarkt und staltung. Zum anderen ist der Personalbedarf ge- men mit wertigen Dienstleistungen, kulturellen An-
insbesondere das Betreute Wohnen so ringer als im Pflegebereich. Schließlich liegt die geboten, ambulanter oder gegebenenfalls stationä-
interessant für Betreiber, aber auch für Verweildauer beim Betreuten Wohnen bei circa rer Pflege. Vergleichen wir unser Segment mit dem
institutionelle Immobilieninvestoren? zehn Jahren – anders als bei Pflegeimmobilien – Hotelbereich, dann gibt es hier 3-Sterne-Häuser aus
Beide Bereiche, Pflege und Betreutes Wohnen, sind und das Produkt adressiert in der Regel Selbstzahler. den 60er Jahren in ländlichen Regionen, oder eben
konjunkturunabhängige Wachstumsmärkte. Die Be- Daher kann man beim Service und der Preisgestaltung das Mandarin Oriental in München. Dies sind beides
darfe sind in Deutschland so gut wie flächendeckend. flexibler agieren. Betreutes Wohnen hat sich als Asset- Hotels, aber mit unterschiedlichen Zielgruppen. Und
Wir sehen bereits jetzt eine große Versorgungslücke, klasse bei Investoren etabliert und wird in den kom- wir sehen uns eher als Mandarin Oriental, im über-
die künftig aufgrund des demografischen Wandels – menden Jahren eine größere Nachfrage erleben. Als tragenden Sinne.
also der Alterung der Gesellschaft – noch weiter zu- nachhaltig stabiles Investment.
nehmen dürfte. Experten beziffern den Neubaubedarf Jedoch hat die Produkt-Differenzierung noch nicht
im Pflegesegment mit 250.000 Betten und im Be- Was waren Ihre Gründe sich mit der DPF AG wirklich stattgefunden. Wir sind hier Vorreiter, in dem
treuten Wohnen mit 600.000 Wohnungen. Dies ent- auf das Betreute Wohnen im Luxus-Segment wir zielgruppenorientierte Produkte schaffen. Diese
spricht einem Investitionsbedarf im dreistelligen Mil- zu spezialisieren? nehmen Bezug auf den jeweiligen Standort und die
liarden-Euro-Bereich auf der Immobilienseite in den Ganz klar, weil der Bedarf in diesem Segment am Bedürfnisse unserer Kundengruppe. Denn auch die
kommenden zehn bis 15 Jahren. größten ist. Das hängt auch mit der Entwicklung der Senioren entwickeln sich weiter und es entstehen
Gesellschaft und den sich verändernden Bedürfnis- ganz neue Zielgruppen, die es vor zehn Jahren noch
Gesundheitsimmobilien sind krisenfest und konjunk- sen der Senioren zusammen. Die Art und Weise, wie gar nicht gab. Beispiele sind die Silver Ager zwischen
turunabhängig und damit auch bei institutionellen Im- Senioren leben und alt werden wollen, hat sich im 50 und 70 Jahren und Golden Ager zwischen 70 und
mobilien-Investoren gefragt. So hat dieser Markt 2020 Laufe der Jahre komplett verändert. Die Menschen 80 Jahren. Für alle gilt jedoch, dass sie viel länger ak-
aktuellen Analysen zufolge neue Rekordwerte beim werden nicht nur älter, sie bleiben auch länger ge- tiv am Leben teilnehmen wollen und auch das Thema
Investitionsvolumen von mehr als drei Milliarden Euro sund und agil und haben andere Ansprüche an den Digitalisierung immer wichtiger wird. Da setzen auch
verzeichnet. Investoren finden im klassischen Pflege- Wohnkomfort, den Service und an die Freizeitaktivi- wir an mit innovativen Lösungen, wie unserem Con-
segment, also der stationären Pflege, eine Assetklasse täten. Und 2014 hatten wir die Chance, die einzige cierge-Angebot und di-
mit noch akzeptablen Renditen und langfristigen Miet- Premium-Marke Deutschlands im Seniorenresidenz- gitalisierten Services, die
Denn auch die Senioren entwickeln
verträgen. Andererseits haben Betreiber mit Personal- Bereich kaufen zu können: Tertianum. In einem wohl- immer auf den Kunden
mangel zu kämpfen und unterliegen unterschiedlichs- habenden Land wie Deutschland war es für mich und ausgerichtet und stetig
ten staatlichen Auflagen. mein Team unvorstellbar, wie wenig gute Angebote
es im gehobenen Seniorenresidenz-Bereich gibt. Wir
verbessert und erweitert
werden. sich weiter und es entstehen ganz
Was ist der Vorteil des Betreuten Wohnens?
Im Vergleich zu Pflegeimmobilien sind es vor al-
haben hier eine hervorragende Möglichkeit gesehen,
die Marke Tertianum weiter zu stärken und dann aus-
neue Zielgruppen, die es vor zehn
lem die geringeren regulatorischen Vorgaben. Zum
einen verschafft das den Betreibern eine freiere Ge-
zubauen. Denn die Nachfrage nach gehobenen al-
tersgerechten Wohnformen ist immens. Immerhin
Jahren noch gar nicht gab.
38 PFLEGEIMMOBILIEN REPORT I CUSHMAN & WAKEFIELD PFLEGEIMMOBILIEN REPORT I CUSHMAN & WAKEFIELD 39PFLEGEFORMEN IM WANDEL 2020 hat aber auch dazu geführt, dass wir digital Neben Tertianum haben Sie auch die Marke
aufgerüstet haben. Das umfasst zum einen Techno- Livree entwickelt. Was macht Livree so
logien, wie die digitale Sturzpräventionsapp oder einzigartig und welche Lücke im Markt
Lösungen aus dem Bereich Ambient Assistet Living, füllt das Konzept?
um den Komfort in unseren Premium-Residenzen zu Livree ist ein 3-Sterne-Produkt im Segment Betreu-
erhöhen. Wir haben aber auch unsere internen Pro- tes Wohnen beziehungsweise Service-Wohnen für
Wie hat sich aus Ihrer Sicht die deutsche Welche Potenziale birgt der Markt? zesse weiter optimiert, Software-Umstellungen vor- die Generation 65 plus. Während wir für Tertianum
Pflegelandschaft in den vergangenen zehn Das Potenzial ist aufgrund der hohen Nachfrage bei gezogen und beispielsweise unseren Posteingang die Top-10-Städte und Metropolregionen in Deutsch-
Jahren verändert? gleichzeitigem Angebotsmangel außerordentlich und Ablage digitalisiert. land anvisieren, haben wir für Livree den regionalen
Insgesamt betrachtet kann man sagen, dass individua- hoch. Es wird künftig noch eine breitere Ausdifferen- Fokus erweitert und schauen uns Städte ab 50.000
lisierte, servicestarke und altersgerechte Wohnformen zierung der Produkte geben, ähnlich wie wir es im ge- In vielen Branchen wirkt die Corona- Einwohner an. Dabei setzen wir auf den Erfahrungen
immer stärker gefragt sind. Gleichzeitig hinkt das An- werblichen Wohnen – etwa bei Hotels- oder Boarding- Pandemie wie ein Beschleuniger für von Tertianum auf: Wir möchten unsere Expertise
gebot noch immer deutlich hinterher und es existie- konzepten – gesehen haben. Das finden wir spannend Veränderungen. Wie wird sich der Markt für aus dem Premium-Segment einerseits und ander-
ren zum Teil lange Wartelisten für Seniorenresidenzen. und es birgt Chancen für Investoren und Betreiber. Betreutes Wohnen nach der Corona-Pandemie seits die Dienstleistungskompetenz unseres exklusi-
Beim Betreuten Wohnen beziehungsweise im Bereich Und es bedeutet gleichzeitig die Aussicht für die al- weiterentwickeln? Was sind die Chancen, ven Concierge-Dienstleisters RAS kombinieren und
Premium-Residenzen zeigen neben der steigenden ternde Bevölkerung, akzeptable Wohnformen im Alter was sind der Herausforderungen? in dieses Wohnprodukt Livree implementieren. Und
Nachfrage der Kunden auch zunehmend klassische zu finden. Aber das ist noch ein weites Feld, das es zu Ja, in vielen Bereichen wirkt die Krise als Beschleu- dies zu einem Preis, den sich eine breitere Zielgruppe
Pflegekonzerne Interesse, in den Markt einzusteigen. erschließen gilt. Denn derzeit gibt es bei Weitem noch niger, vor allem in der Digitalisierung. Die Art der leisten kann. Dienstleistungen können „on demand“
nicht genügend annehmbare Angebote. Kommunikation untereinander, nun gezwungenerma- geordert werden und unser Concierge kümmert sich
Sozusagen Rückenwind erhalten betreute Wohnfor- ßen über Chats und Videoscreens, wird sich auch in um alle Belange des täglichen Bedarfs. Unterstützt
men mit optionalem Service auch durch die Politik diesem Segment fortsetzen beziehungsweise weiter durch unsere Kommunikations-App kann der Bewoh-
Das Potenzial ist aufgrund
mit der Strategie „Ambulant vor stationär“. Das hat etablieren. Und das Interesse von Immobilieninves- ner, wenn er möchte, auf diesem Weg seine Wünsche
Spuren im Markt hinterlassen. Das macht sich zum toren wird weiter steigen, da einige Anlageklassen äußern oder mit dem Concierge direkt sprechen.
der hohen Nachfrage bei
einen in einer zunehmenden Professionalität der Be- nicht mehr so attraktiv sind – etwa die Bereiche Hotel Pflegerische Angebote binden wir nach Bedarf ein
treiber bemerkbar. Zum anderen ist das Interesse von und Einzelhandel. Diese sind von den Einschränkun- und unser geschultes Fachpersonal steht für Themen
gleichzeitigem Angebots-
nationalen und internationalen Immobilieninvestoren gen durch die Corona-Pandemie besonders betrof- rund um Pflege, Betreuung etc. zur Verfügung. Wir
im Laufe der vergangenen Jahre deutlich gestiegen fen und unter Druck geraten. fördern die Gemeinschaft, aber geben Rückzugs-
und es besteht ein erheblicher Nachfrageüberhang.
Das wiederum führt zu sinkenden Renditen. mangel außerordentlich Da durch die Reisebeschränkungen nicht nur Tou-
möglichkeiten – das Ganze auf technischem und äs-
thetischem Niveau des 21. Jahrhunderts. Hierbei ver-
Wie wirkt sich der Fachkräftemangel im
hoch. Es wird künftig noch risten wegbleiben, sondern auch Geschäftsleute,
Messen abgesagt werden und Meetings größten-
gessen wir nie unsere Zielgruppe, auf die wir unsere
Angebote und Dienstleistungen zuschneidern. Wir
Bereich Pflege auf Ihr Unternehmen aus?
Spüren Sie hier geographische Unterschiede
eine breitere Ausdiffe- teils virtuell stattfinden, haben Business-Hotels auch
weiterhin Schwierigkeiten. Und auch der seit langem
wollen ein Zuhause schaffen, in dem auch wir gerne
Wohnen möchten. Das ist unser Anspruch.
und wie gehen Sie diese Thematik an?
Generell ist zwar der Bereich, in dem wir aktiv sind,
renzierung der Produkte schwächelnde stationäre Einzelhandel – ausgenom-
men Lebensmittler – strauchelt. Sicherlich macht es Geben Sie uns doch einen kleinen Einblick in
weniger personalintensiv als im klassischen Pflege- geben. Sinn, sich über Nachnutzungsmöglichkeiten Gedan- Ihre Erfolgsgeschichte. Wie schaffen Sie es,
segment. Allerdings erfordert unser breites Leis- ken zu machen, ob diese Liegenschaften zum Bei- Tertianum als Marktführer für Betreutes
tungsspektrum und der gehobene Service auch die spiel in Betreutes Wohnen konvertiert werden kön- Wohnen im Luxus-Segment in Deutschland
entsprechende Expertise und qualifizierte Mitarbei- Wie haben Sie das Corona-Jahr 2020 nen. Aber das lässt sich pauschal nicht sagen, es zu etablieren?
ter. Die Rekrutierung qualifizierter Kräfte ist auch für wahrgenommen? Wie waren die Auswirkungen kommt jeweils auf das einzelne Objekt, die Lage und Das geht nur mit Leidenschaft und einem guten
uns keine einfache Aufgabe. Ich muss aber dazu sa- auf das Betreute Wohnen im Luxus-Segment die bauliche Beschaffenheit etc. an. Team, das das gleiche Ziel verfolgt und unterschied-
gen, dass wir auch viel unternehmen, um Mitarbeiter und auf Tertianum im Speziellen? liche Stärken besitzt. Und natürlich mit Fleiß und der
zu halten und neue Fachkräfte zu gewinnen. Genannt Für uns als Investor, aber vor allem als Betreiber von Liebe zum Detail. Essenziell sind aber auch unsere
sei hier beispielsweise die „care back“ Kampagne Seniorenresidenzen, war das vergangene Jahr eine langjährige Erfahrung und die Kompetenz im gesam-
bei Tertianum care, unserem innovativen, mobilen Herausforderung. Es galt, unsere Bewohner und auch ten Feld des Wohnens im Alter – auf der Immobilien-
Pflegedienst. Dabei bieten wir unseren Mitarbeitern unsere Mitarbeiter bestmöglich zu schützen und zu und Betreiberseite. Darüber hinaus betrachten wir
Unterstützungsleistungen im Alltag, dazu gehört unterstützen. Wir waren mit Pandemieplänen, Be- unseren Markt und die Kunden aus den unterschied-
ein Concierge-Service, ein Lieferdienst für Lebens- schaffung von Schutzanzügen, Masken und Hand- lichsten Blickwinkeln. Das Wichtigste ist der Zielkun-
mitteleinkäufe oder Restaurantbestellungen sowie schuhen beschäftigt. Und natürlich waren unsere de und dessen Bedürfnisse. Daran orientieren wir uns
Haushaltshilfen. Damit wollen wir unseren Mitarbei- Mitarbeiter verunsichert. Gleichzeitig sind wir sehr und entwickeln unsere Produkte und Services konti-
tern wertvolle Zeit für beispielsweise Erholung oder stolz auf unsere Mitarbeiter und dankbar für ihr gro- nuierlich weiter.
die eigene Familie zurückgeben und einfach unsere ßes Engagement, trotz der zusätzlichen Maßnahmen
Wertschätzung zum Ausdruck bringen. immer die individuellen Wünsche unserer Bewohner
im Blick zu behalten.
40 PFLEGEIMMOBILIEN REPORT I CUSHMAN & WAKEFIELD PFLEGEIMMOBILIEN REPORT I CUSHMAN & WAKEFIELD 41Sie können auch lesen
