BEBAUUNGSPLAN Nr. 133 - TEIL C - BEGRÜNDUNG MIT GRÜNORDNUNG ALS BEBAUUNGSPLAN DER INNENENTWICKLUNG - Stadt Neusäß
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TEIL C - BEGRÜNDUNG
BEBAUUNGSPLAN Nr. 133
MIT GRÜNORDNUNG
ALS BEBAUUNGSPLAN DER INNENENTWICKLUNG
GEMÄSS § 13a BauGB
BAUGEBIET: “WESTLICH DER KOBELSTRASSE (SÜD)“
Neusäß, den 27.06.2019
Geändert, 24.03.2020 / 23.06.2020 /
23.02.2021 / 06.05.2021 (red.)
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Inhaltsverzeichnis
C.1. Anlass und Ziel der Planung 3
C.2 Ausgangslage 4
2.1 Lage und Beschaffenheit des Planungsgebietes 4
2.2 Größe des Umgriffs 4
2.3 Topographie und Vegetation 4
2.4 Vorhandene Strukturen und Nutzungen 5
2.5 Verkehr 5
2.6 Ver- und Entsorgung 5
2.7 Denkmalpflege 5
2.8 Altlasten 5
2.9 Eigentumsverhältnisse 5
2.10 Lärm 5
C.3 Planungsrechtliche Ausgangssituation 6
3.1 Landesentwicklungsprogramm (LEP) 6
3.2 Regionalplan Augsburg (9) 6
3.3 Flächennutzungsplan 7
C.4 Planung 7
4.1 Übereinstimmung mit den Zielen der Landes- und Regionalplanung 7
4.2 Beschleunigtes Verfahren 7
4.3 Planungskonzept 8
4.4 Festsetzungskonzept 8
4.4.1 Maß der baulichen Nutzung 8
4.4.2 Bauweise, Abstandsflächen 9
4.4.3 Grünordnung 9
4.4.4 Belange des Klimaschutzes 10
C.5 Flächenbilanz 10
Verzeichnis der Abbildungen
Verwendete Abkürzungen
Stadt Neusäß Bebauungsplan Nr. 133 – Teil C (Stand 06.05.2021) Seite 2 von 11
C.I Anlass und Ziel der Planung
Abb. 1 Bebauungsplanumgriff im Luftbild
(© Digitales Orthophoto der Bayer. Vermessungsverwaltung, o.M.)
Die Stadt Neusäß hat vor dem Hintergrund jüngst erfolgter bzw. beabsichtigter
Nachverdichtungen eine Rahmenplanung zur Analyse des Bestandes und zur
Findung eines verträglichen Maßes möglicher baulicher Ergänzungen für das
Planungsgebiet westlich der Kobelstraße ausarbeiten lassen. Im April 2018 hat
der Stadtrat beschlossen, auf Grundlage der Rahmenplanung sowie der mit
dem Eigentümer zentraler derzeit unbebauter Grundstücke abgestimmten Pla-
nungsüberlegungen einen Bebauungsplan der Innenentwicklung aufzustellen.
Gleichzeitig hat der Stadtrat eine Veränderungssperre für den Planungsumgriff
erlassen. Das Planungskonzept wurde im Laufe der Beteiligungsverfahren ver-
schiedentlich angepasst, der Planungsumgriff zuletzt um die Verkehrsflächen
veringert und auf die Baugrundstücke beschränkt. Die Stadt ist der Auffassung,
dass die Bebaubarkeit im Gebiet im wesentlichen weiterhin nach § 34 BauGB
beurteilt werden sollte. So wird auf die Festsetzung der Art der baulichen Nut-
zung ebenso verzichtet, wie auf die Festlegung überbaubarer Grundstücksflä-
chen. Maßgeblich für die Stadt sind die Festsetzungen zum Maß der baulichen
Nutzung sowie die ebenfalls enthaltenen gestaltungsrechtlichen Vorschriften
des Bebauungsplanes.
Stadt Neusäß Bebauungsplan Nr. 133 – Teil C (Stand 06.05.2021) Seite 3 von 11
C.2 Ausgangslage
Abb. 2 Bebauungsplangebiet von Süden (© Schrägluftbild Microsoft Bing, o.M.)
2.1 Lage und Beschaffenheit des Planungsgebietes
Der Geltungsbereich liegt in ca. 1,7 km südlicher Entfernung vom Stadtkern im
Nordwesten des Ortsteils Steppach. Der Bebauungsplanumgriff umfasst den
Bereich zwischen der Kobelstraße im Osten, der Talstraße im Süden, der
Straße Am Himmelreich im Südwesten und dem Kobelwald im Westen und Nor-
den (hier Landschaftsschutzgebiet).
Durch den Geltungsbereich verläuft die Gemarkungsgrenze zwischen den Orts-
teilen Steppach und Westheim. Der wesentliche Teil des Umgriffs liegt im Be-
reich der Gemarkung Steppach, die westlichen und nördlichen Grundstücke auf
Westheimer Flur. Der Bebauungsplan umfasst folgende Grundstücke: FlNrn
152, 152/4, 152/5, 152/6, 153, 153/1, 154, 154/1, 154/2, 155, 155/1, 158/2, der
Gemarkung Steppach sowie Fl.Nrn 523/1, 525/2, 225/3, 525/5, 525/19, 525/20,
525/21, 525/44, 525/57 der Gemarkung Westheim.
2.2 Größe des Umgriffs
Mit einer maximalen Ausdehnung von ca. 120 m in ost-westlicher und ca. 235
m in nord-südlicher Richtung hat der Geltungsbereich eine Größe von ca. 2,26
ha.
2.3 Topographie und Vegetation
Das Gelände fällt innerhalb des Planungsumgriffs um etwa 13 m von ca. 525 m
ü.NN im Norden auf ca. 512 m ü.NN im Süden ab. Es ist im Bereich der Gar-
tenflächen heute stark durchgrünt. Die im Geltungsbereich befindlichen Wald-
flächen sind nach Windbruch und Kahlschlag wiederaufgeforstet worden bzw.
die Wiederaufforstung steht an.
Stadt Neusäß Bebauungsplan Nr. 133 – Teil C (Stand 06.05.2021) Seite 4 von 11
2.4 Vorhandene Strukturen und Nutzungen
Das überwiegend für Wohnzwecke genutzte Gebiet ist geprägt durch eine Viel-
zahl an unterschiedlichen ein- bis zweigeschossigen Gebäudetypen und Dach-
formen.
2.5 Verkehr
Die Erschließung des Planungsgebietes für den Fahrverkehr erfolgt über die
anliegende Tal- und Kobelstraße.
2.6 Ver- und Entsorgung
Die Wasserversorgung erfolgt durch die Stadtwerke Augsburg. Die Entsorgung
anfallenden Schmutzwassers ist über die bestehende Kanalisation gewährleis-
tet.
Das Gebiet wird von der LEW Netzservice GmbH mit Strom versorgt.
Die Müllbeseitigung erfolgt durch den Landkreis Augsburg.
2.7 Denkmalpflege
Für den Bebauungsplanumgriff sind weder Bau- noch Bodendenkmäler in der
Denkmalliste verzeichnet. Das Baudenkmal der Wallfahrtskirche Maria Loreto
liegt in einer Entfernung von ca. 250 m nördlich des Gebiets.
2.8 Altlasten
Im Geltungsbereich sind keine Altlasten oder Bodenverunreinigungen bekannt.
2.9 Eigentumsverhältnisse
Der Bebauungsplan überplant ein vollständig aufgeteiltes und erschlossenes
Gebiet. Die einzelnen Grundstücke befinden sich im Eigentum von privaten Ei-
gentümern. Es werden durch die Neuaufstellung des Bebauungsplanes keine
bodenordnenden Maßnahmen erforderlich.
2.10 Lärm
Das Plangebiet liegt im Einwirkbereich der Kobelstraße und der Talstraße. Im
Bauvollzug durch die Bauaufsichtsbehörde bzw. durch den jeweiligen Bau-
herrn zu prüfen sein, inwieweit in Anbetracht der Lärmauswirkungen aus dem
vorbeiführenden Verkehrsweg Kobelstraße Abstände zu diesem einzuhalten
sind bzw. im Rahmen der architektonischen Selbsthilfe entsprechende bauli-
che Maßnahmen zu berücksichtigen sind. Eine Bebauung der Bereiche wird
jedenfalls für möglich gehalten unter den vorgenannten Bedingungen (insbe-
sondere architektonischer Selbstschutz).
Stadt Neusäß Bebauungsplan Nr. 133 – Teil C (Stand 06.05.2021) Seite 5 von 11
C.3 Planungsrechtliche Ausgangssituation
Gemäß § 1 Abs. 4 BauGB sind Bauleitpläne aus den Zielen der Raumordnung
zu entwickeln, die im Landesentwicklungsprogramm sowie im Regionalplan nie-
dergelegt sind.
3.1 Landesentwicklungsprogramm (LEP)
Für den Bebauungsplan Nr. 133 kommt insbesondere folgendes Ziel des LEP
in Betracht:
• In den Siedlungsgebieten sind die vorhandenen Potenziale der Innenent-
wicklung möglichst vorrangig zu nutzen (Z 3.2).
3.2 Regionalplan Augsburg (9)
Die Stadt Neusäß liegt im Westen der Region Augsburg (9), als Siedlungs-
schwerpunkt im Stadt-Umlandbereich des großen Verdichtungsraums der Stadt
Augsburg, an der überregionalen Entwicklungsachse Augsburg - Ulm.
Insbesondere folgende Grundsätze und Ziele des Regionalplans sind für die
Bebauungsplanaufstellung einschlägig:
• Nachteiligen Beeinträchtigungen von Naturhaushalt und Klima ist vor allem
im großen Verdichtungsraum Augsburg entgegenzuwirken (G 1.1).
• Vor allem im Oberzentrum Augsburg, in den Mittelzentren und den Sied-
lungsschwerpunkten soll auf eine möglichst flächensparende Bauweise
hingewirkt werden.
Für die Siedlungsentwicklung sollen in allen Teilen der Region vorrangig
Siedlungsbrachen, Baulücken und mögliche Verdichtungspotenziale unter
Berücksichtigung der jeweiligen örtlichen Siedlungsstruktur genutzt werden
(Z. 1.5).
• Die Nutz-, Schutz-, Sozial-, und Lebensraumfunktionen des Waldes, insbe-
sondere im Donautal, im Jura, im Lechtal und im Bereich der Iller- Lech-
Schotterplatten sollen dauerhaft erhalten und gegebenenfalls gestärkt wer-
den (Z 1.7).
Abb. 3 Regionalplan Augsburg, Auszug Karte Raumstruktur (o.M.)
Stadt Neusäß Bebauungsplan Nr. 133 – Teil C (Stand 06.05.2021) Seite 6 von 11
3.3 Flächennutzungsplan
Der Umgriff des Bebauungsplanes Nr. 133 ist im rechtswirksamen Flächennut-
zungsplan der Stadt Neusäß wie in der derzeitigen Neuaufstellung überwiegend
als Wohnbaufläche mit starker Durchgrünung, zu einem kleineren Teil als Waldflä-
che dargestellt. Der Bebauungsplan ist aus der Darstellung des Flächennutzungs-
plans entwickelt.
Abb. 4 Auszug rechtswirksamer FNP mit Umgriff des BP Nr. 133 (o.M.)
C.4 Planung
4.1 Übereinstimmung mit den Zielen der Landes- und Regionalplanung
Der Bebauungsplan folgt mit der Entwicklung einer bereits bestehenden Fläche
dem Grundsatz, wonach Innenentwicklung der Außenentwicklung vorzuziehen
ist.
4.2 Beschleunigtes Verfahren
Die Aufstellung des Bebauungsplans dient der Nachverdichtung (Bebauungs-
plan der Innenentwicklung i.S.d. § 13a Abs. 1 Satz 1 BauGB).
Die im Bebauungsplan zugelassene Nutzung unterschreitet die Flächenbegren-
zung des § 13a Abs. 1 Satz 2 BauGB (Grundfläche), dient keinem UVP-pflich-
tigen Vorhaben (§ 13a Abs. 1 Satz 4 BauGB) und lässt keine Beeinträchtigung
von FFH- oder Europäischen Vogelschutzgebieten erwarten (§ 13 Abs. 1 Satz
5 BauGB). Die Bebauungsplanänderung wird daher im beschleunigten Verfah-
ren nach § 13a BauGB durchgeführt.
Das beschleunigte Verfahren führt zur entsprechenden Anwendung des verein-
fachten Verfahrens (§ 13 BauGB; Absehen von der Umweltprüfung und vom
Umweltbericht sowie zur Nichtanwendung der naturschutzrechtlichen Eingriffs-
regelung - vgl. § 13 a Abs. 2 und 3 BauGB).
Stadt Neusäß Bebauungsplan Nr. 133 – Teil C (Stand 06.05.2021) Seite 7 von 11
4.3 Planungskonzept
Der Bebauungsplan ermöglicht eine maßvolle Nachverdichtung. Durch die
Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung sowie zur Bauweise und Bau-
gestaltung soll sichergestellt werden, dass der vorhandene Gebietscharakter
dabei nicht über Gebühr verändert wird und die Leistungsfähigkeit der beste-
henden Erschließung ausreichend bleibt. Darüber hinaus regelt sich die Bebau-
ung ansonsten weiterhin nach § 34 BauGB.
Abb. 5 Entwurf des Bebauungsplans Nr. 133 (o.M.)
4.4 Festsetzungskonzept
4.4.1 Maß der baulichen Nutzung
Die festgesetzte Grundflächenzahl bleibt mit 0,22 deutlich unter dem durch die
BauNVO definierten Höchstwert. Hierdurch soll unter Wahrung des Siedlungs-
charakters eine verträgliche Nachverdichtung ermöglicht und gleichzeitig die
zum Teil als übermäßig empfundene Größenordnung einiger in jüngerer Zeit im
Gebiet realisierter Neubauten unterschritten werden. Die Festsetzung stellt ei-
nen guten Kompromiss dar zwischen der Nachverdichtung einerseits und dem
Erhalt des bestehenden Siedlungscharakters andererseits.
Dem gleichen Ziel dient die Begrenzung der Grundfläche der einzelnen Haupt-
baukörper bei Neubauten. Durch die Festsetzung einer maximalen Grundfläche
von 200 m2 soll der noch vorherrschende Maßstab gewahrt und übermäßige
Entwicklungen künftig verhindert werden.
Die festgesetzten Wandhöhen orientieren sich an der im Gebiet vorhandenen
Gebäudetypologie und ermöglichen darüber hinaus eine maßvolle Erhöhung.
Es werden zwei Vollgeschosse als Höchstgrenze festgesetzt.
Auch bei der Anzahl der Wohneinheiten orientiert sich der Bebauungsplan am
Maß der Umgebung: Sie wird auf zwei, sowie im dichteren südlichen Bereich
auf drei je Wohngebäude beschränkt. Hierdurch sollen die als Fehlentwicklung
empfundenen größeren Verdichtungen künftig verhindert werden.
Stadt Neusäß Bebauungsplan Nr. 133 – Teil C (Stand 06.05.2021) Seite 8 von 114.4.2 Bauweise, Abstandsflächen
Im Gebiet werden ausschließlich Einzelhäuser zugelassen. Wie bisher regeln
sich die Abstandsflächen nach Art 6 BayBO in der jeweils gültigen Fassung.
4.4.3 Grünordnung
Um den bestehenden Gartenstadtcharakter des Gebiets erhalten zu können,
enthält der Bebauungsplan Festsetzungen zur Durchgrünung der Baugrundstü-
cke mit heimischen Arten sowie zu gärtnerisch anzulegenden Flächen mit
Pflanzgebot, in denen die Errichtung neuer baulicher Anlagen ausgeschlossen
ist. Die bestehenden baulichen Anlagen wie Gartenhäuser (Stand Februar
2021) dürfen jedoch in gleicher Form und Gestalt ggf. wieder errichtet werden.
Abb. 6 - Bestehende bauliche Anlagen in der Fläche mit Pflanzgebot
(© Digitales Orthophoto der Bayer. Vermessungsverwaltung, o.M.)
Stadt Neusäß Bebauungsplan Nr. 133 – Teil C (Stand 06.05.2021) Seite 9 von 114.4.4 Belange des Klimaschutzes
Den Erfordernissen des Klimaschutzes soll sowohl durch Maßnahmen, die dem
Klimawandel entgegenwirken, als auch durch solche, die der Anpassung an den
Klimawandel dienen, Rechnung getragen werden.
Folgender architektonischer Hinweis des Bebauungsplans dient dem Klima-
schutz bzw. der Anpassung an den Klimawandel:
- Empfehlung zur Nutzung erneuerbarer Energien
Folgende grünordnerische Maßnahme, die durch Festsetzung im Bebauungs-
plan bestimmt wird, dient dem Klimaschutz bzw. der Anpassung an den Klima-
wandel:
- Baumneupflanzungen
C.5 Flächenbilanz
Abb. 7 Skizze Flächenbilanz (o.M.)
Bruttobauland (Geltungsbereich) 2,26 ha = 100,0 %
Nettobauland 1,97 ha = 87,2 %
Waldfläche 0,29 ha = 12,8 %
Germering, 27. Juni 2019 Neusäß, 27. Juni 2019
Geändert, 24. März 2020 / Geändert, 24. März 2020 /
23. Juni 2020 / 23. Juni 2020 /
23. Februar 2021 23. Februar 2021
06. Mai 2021 (red.) 06. Mai 2021 (red.)
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Till Fischer, AKFU-Architekten Richard Greiner, Erster Bürgermeister
Stadt Neusäß Bebauungsplan Nr. 133 – Teil C (Stand 06.05.2021) Seite 10 von 11Verzeichnis der Abbildungen:
Abb. 1 Bebauungsplanumgriff im Luftbild
(© DOP der Bayer. Vermessungsverwaltung 2015, o.M.)
Abb. 2 Bebauungsplangebiet von Süden
(© Schrägluftbild Microsoft Bing 2015, o.M.)
Abb. 3 Regionalplan Augsburg 2007, Auszug Karte Raumstruktur (o.M.)
Abb. 4 Auszug rechtswirksamer FNP mit Umgriff des BP Nr. 133 (o.M.)
Abb. 5 Vorentwurf BP Nr. 133
(© Plangrundlage DFK der Bayer. Vermessungsverwaltung)
Abb. 6 Bestehende bauliche Anlagen in der Fläche mit Pflanzgebot
(© Digitales Orthophoto der Bayer. Vermessungsverwaltung, o.M.)
Abb. 7 Skizze Flächenbilanz
(© Plangrundlage DFK der Bayer. Vermessungsverwaltung)
Verwendete Abkürzungen:
BauGB Baugesetzbuch
BauNVO Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke
- Baunutzungsverordnung
BP Bebauungsplan
DFK Digitale Flurkarte
DOP Digitales Orthophoto - Senkrechtluftbild
Fl.Nr. Flurstücksnummer
FNP Flächennutzungsplan
GRZ Grundflächenzahl (nach § 19 BauNVO)
ha Hektar
LEP Landeentwicklungsprogramm
m Meter
M Maßstab
m ü.NN Meter über Normalnull - Meereshöhe
m2 Quadratmeter
o.M. Ohne Maßstab
WR Reines Wohngebiet gemäß § 3 BauNVO
WH Wandhöhe
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