BEGRÜNDUNG - Bebauungsplan Nr. 40 "Ermlandsiedlung" - Stadt Cloppenburg
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Bebauungsplan Nr. 40
„Ermlandsiedlung“
mit örtlichen Bauvorschriften über Gestaltung
LAGEPLAN
BEGRÜNDUNG
AUGUST 2018
Sevelter Straße 8 Tel.: (04471) 185-0
Stadt Cloppenburg 49661 Cloppenburg Fax: (04471) 185-311
Stadt Cloppenburg 2
Bebauungsplan Nr. 40 „Ermlandsiedlung“ mit örtlichen Bauvorschriften
Teil I der Begründung: Bebauungsplan
1. Einleitung .......................................................................................................................4
1.1. Anlass .......................................................................................................................4
1.2. Planungsraum ...........................................................................................................5
1.3. Planerische Vorgaben ...............................................................................................5
1.4. Ziel und Zweck .........................................................................................................6
2. Voruntersuchung und Lösungsentwicklung .....................................................................7
2.1. Voruntersuchung.......................................................................................................7
2.2. Städtebauliche Situation und Erhaltungszustand ........................................................8
2.3. Grundstücke und Gärten ......................................................................................... 10
2.4. Erweiterungsmöglichkeiten ..................................................................................... 11
3. Wesentliche Auswirkungen der Planung: Grundlagen und Ergebnisse der Abwägung ...15
3.1. Ergebnisse der Beteiligungsverfahren ..................................................................... 15
3.2. Belange von Natur und Landschaft ......................................................................... 20
3.3. Belange des Immissionsschutzes ............................................................................. 20
3.4. Belange der Erschließung........................................................................................ 21
3.5. Belange der Infrastruktur ........................................................................................ 21
3.6. Belange der Oberflächenentwässerung .................................................................... 22
3.7. Belange des Denkmalschutzes ................................................................................ 22
3.8. Belange des Nachbarschaftsschutzes ....................................................................... 22
3.9. Belange des Bodenschutzes..................................................................................... 23
4. Planinhalt...................................................................................................................... 23
4.1. Art der baulichen Nutzung ...................................................................................... 23
4.2. Maß der baulichen Nutzung .................................................................................... 24
4.3. Bauweise, Baugrenzen, Baulinien ........................................................................... 25
4.4. Überbaubare Grundstücksflächen ............................................................................ 27
4.5. Zahl der Wohnungen............................................................................................... 27
4.6. Oberflächenentwässerung ....................................................................................... 28
4.7. Örtliche Bauvorschriften ......................................................................................... 28
5. Ergänzende Angaben .................................................................................................... 31
5.1. Städtebauliche Übersichtsdaten ............................................................................... 31
5.2. Hinweise / Nachrichtliche Übernahmen ..................................................................31
5.3. Daten zum Verfahrensablauf ................................................................................... 32
Stadt Cloppenburg 3
Bebauungsplan Nr. 40 „Ermlandsiedlung“ mit örtlichen Bauvorschriften
Teil II der Begründung: Umweltbericht
1. Einleitung ..................................................................................................................... 33
1.1. Inhalte und Ziele des Bauleitplanes ......................................................................... 33
1.2. Ziele des Umweltschutzes ....................................................................................... 34
1.3. Ziele des speziellen Artenschutzes .......................................................................... 36
2. Beschreibung und Bewertung der erheblichen Umweltauswirkungen ............................ 39
2.1. Beschreibung des derzeitigen Umweltzustands und der voraussichtlichen
Entwicklung bei Nichtdurchführung der Planung .............................................................. 39
3. Zusätzliche Angaben..................................................................................................... 46
3.1. Verfahren und Schwierigkeiten ............................................................................... 46
3.2. Allgemein verständliche Zusammenfassung ............................................................ 46
3.3. Referenzliste der herangezogenen Quellen .............................................................. 47
Hinwei s: Gemäß § 4a (3) BauGB dür fen Anr egungen nur zu de n
geändert en oder ergänzt en Teilen der Fest set zungen des Beba u-
ungsplanes vorgebr acht wer den. Die geändert en oder ergänzt e n
Teile sind in der Begründung dur ch e ine gelbe Mar kier ung g e-
kennzeichnet.
Stadt Cloppenburg 4
Bebauungsplan Nr. 40 „Ermlandsiedlung“ mit örtlichen Bauvorschriften
Teil I der Begründung: Ziele, Zwecke und Inhalte des Bebauungsplanes
1. Einleitung
1.1. Anlass
Am östlichen Rand der Stadt Cloppenburg im Stadtteil Emstekerfeld befindet sich
die in den 60er Jahren von Monsignore Wilhelm Scheperjans initiierte Ermland-
siedlung. In dieser wurden Vertriebene aus dem Ermland angesiedelt. Die Grund-
stücke wurden in einheitlicher Bebauung mit je einem Nutzgebäude mit innenlie-
gendem Erschließungshof, Einliegerwohnung in integrierten Stallungen bebaut.
Zusätzlich waren großzügige Gartenanlagen vorgesehen um den BewohnerInnen
in einem gewissen Rahmen eine landwirtschaftliche Selbstversorgung zu ermögli-
chen.
Abbildung 1: Grundsteinlegung für die Ermlandsiedlung 19661
Die homogenen und markanten Bauformen der Ermlandsiedlung sind in den meis-
ten Fällen auch heute noch erhalten und sorgen für den bemerkenswerten Charak-
ter der Siedlung. Die vorliegende Planung hat das Ziel, die markante Siedlungsge-
stalt zu erhalten und den heutigen BewohnerInnen eine Anpassung der Baustruk-
tur an neue Bedürfnisse und Anforderungen zu ermöglichen. Insbesondere die
umfangreichen Gartenflächen und Stallanlagen zur Selbstversorgung werden in
vielen Fällen nicht mehr benötigt und bieten sich für einen verträgliche Nachver-
dichtung im Innenbereich an. Zudem sind in vielen Fällen schon Anbauten und
1
https://www.kna-bild.de/marsKna/de/instance/picture/Grundsteinlegung-fuer-Ermlandsiedlung-
im-Juni-1966.xhtml?oid=1038199, abgerufen am 13.06.2017
Stadt Cloppenburg 5
Bebauungsplan Nr. 40 „Ermlandsiedlung“ mit örtlichen Bauvorschriften
Erweiterungen der Hauptgebäude erfolgt. Diese Erweiterungen sollen mit dem
Bebauungsplan rechtlich gesichert werden.
1.2. Planungsraum
Das Plangebiet befindet sich im Stadtteil Emstekerfeld im Osten der Stadt Clop-
penburg und ist ca. 7,8 ha groß. Es wird im Norden von der Straße „Alter Emste-
ker Weg“ und im Süden von der Straße „Hohe Tannen“ begrenzt. Östlich schlie-
ßen sich Wohnbebauungen und westlich Gewerbenutzungen sowie ein Pflegezent-
rum an. Nördlich des Plangebietes befinden sich einzelne Wohnnutzungen und
Gewerbefläche. Südlich befinden sich Wohngebiete mit überwiegend Einzelhäu-
sern. Die interne Erschließung der Wohngebäude erfolgt über vier Anliegerstra-
ßen (Frauenburger Straße, Allensteiner Straße, Landsberger Straße, Braunsberger
Straße), die alle nach Ortschaften im Ermland benannt sind. Verbunden sind diese
Straßen durch die mittig verlaufende Fichtenallee. Die Anbindung an das Stadt-
zentrum erfolgt über die Emsteker Straße.
Das Plangebiet ist durch die markanten Wohngebäude der Ermlandsiedlung ge-
prägt. Diese sind über die vier von Nord nach Süd verlaufenden Straßen Frauen-
burger Straße, Allensteiner Straße, Landsberger Straße und Braunsberger Straße
erschlossen. Am östlichen Plangebietsrand befinden sich vier Wohngebäude die
über die Heilsberger Straße erschlossen sind. Diese gehören offiziell zur Ermland-
siedlung und sind daher auch Teil des Bebauungsplanes. Allerdings weichen die
Gebäudetypen in der Heilsberger Straße deutlich von den sonstigen Gebäuden ab
und werden daher gesondert behandelt und festgesetzt.
Die genaue Lage ist dem Übersichtsplan auf dem Deckblatt dieser Begründung zu
entnehmen. Durch das Planzeichen „Grenze des räumlichen Geltungsbereiches
des Bebauungsplanes“ ist das Plangebiet im Bebauungsplan kenntlich gemacht.
1.3. Planerische Vorgaben
1.3.1 Raumordnung und Landesplanung
Die Ziele des Landesraumordnungsprogrammes (LROP) und des Regionalen
Raumordnungsprogrammes für den Landkreis Cloppenburg (RROP) sind gemäß §
1 Abs. 4 BauGB (Anpassungspflicht) bei der vorliegenden Bebauungsplanung zu
berücksichtigen und zu beachten.
Der Stadt Cloppenburg ist im Regionalen Raumordnungsprogramm für den Land-
kreis Cloppenburg (RROP) die Funktion eines Mittelzentrums zugewiesen. Als
Mittelzentrum hat Cloppenburg damit die Aufgabe eines Schwerpunktes für die
Sicherung und Entwicklung von Wohn- und Arbeitsstätten. In Mittelzentren ist
durch geeignete Maßnahmen des Städtebaus ─ insbesondere durch die Auswei-
sung von Wohnbauflächen ─ für ein entsprechend umfangreiches Angebot an
Wohnungen zu sorgen.
Im nördlichen Bereich des Plangebietes ist im RROP eine ELT-Leitung mit
110kV dargestellt.
Die Prüfung hat ergeben, dass raumordnerische und landesplanerische Belange,
die für den Geltungsbereich relevant sind, mit den Inhalten des Bebauungsplanes
im Einklang stehen.
Stadt Cloppenburg 6
Bebauungsplan Nr. 40 „Ermlandsiedlung“ mit örtlichen Bauvorschriften
1.3.2 Bauleitplanung der Stadt Cloppenburg
- Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan der Stadt Cloppenburg, der seit 1983 wirksam ist, stellt
den größten Teil des Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 40 als „Wohnbau-
fläche (W)“ dar. Die westlichste Grundstücksreihe, westlich der Frauenburger
Straße, ist als „gemischte Baufläche (M)“ dargestellt.
Abbildung 2: Auszug aus dem Flächennutzungsplan der Stadt Cloppenburg
Der Bebauungsplan Nr. 40 nimmt die Konzeption des Flächennutzungsplanes auf
und setzt demgemäß den überwiegenden Planbereich als 'Allgemeines Wohnge-
biet (WA)' und den westlichen Planbereich als 'Mischgebiet (MI)' fest.
- rechtskräftige Bebauungspläne
Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 40 besteht kein rechtskräftiger Be-
bauungsplan.
1.4. Ziel und Zweck
Für den Bereich der Ermlandsiedlung im Emstekerfeld in Cloppenburg wurde die
Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 40 „Ermlandsiedlung“ erforderlich, weil im
Plangebiet kein rechtskräftiger Bebauungsplan gilt. Somit können Baugesuche nur
gemäß § 34 BauGB beschieden werden. Mehrere Bauvorhaben in der Ermland-
siedlung in den vergangen Jahren haben gezeigt, dass damit unerwünschte, den
Siedlungscharakter störende Bauvorhaben nicht dauerhaft unterbunden werden
können.
Ziel dieser Bebauungsplanung ist es, in diesem Bereich die vorhandene Sied-
lungsstruktur zu sichern und eine weitere Entwicklung zu ermöglichen. Das im
Ortsteil Emstekerfeld gelegene Wohngebiet soll einer angemessenen und wohn-
verträglichen Nachverdichtung zugeführt werden. Besondere Bedeutung hat dabei
der Erhalt des Siedlungszusammenhanges der Ermlandsiedlung. Die historisch
bedeutsame und ortsbildprägende städtebauliche Situation wird erhalten.
Stadt Cloppenburg 7
Bebauungsplan Nr. 40 „Ermlandsiedlung“ mit örtlichen Bauvorschriften
2. Voruntersuchung und Lösungsentwicklung
2.1. Voruntersuchung
Von verschiedenen Eigentümern der Ermlandsiedlung wurde in den letzten Jahr-
zehnten mehrfach der Wunsch nach Erweiterungs- und Veränderungsmöglichkei-
ten an die Stadt Cloppenburg herangetragen. Um einen möglichst großen Konsens
mit den Eigentümern und Bewohnern in der Ermlandsiedlung zu erreichen und
die baulichen und siedlungsstrukturellen Besonderheiten der Siedlung zu sichern,
wurde das Planungsbüro NWP aus Oldenburg damit beauftragt in einem mehrstu-
figen Verfahren die Veränderungsmöglichkeiten- und wünsche zusammen mit den
Eigentümern herauszuarbeiten.
Abbildung 3: Luftbild mit Lage des Untersuchungsgebietes der Voruntersuchung für die Ermlandsiedlung
(Grundlage: LGLN 2016)
Abbildung 4: Ablaufschema der Eigentümerbeteiligung (NWP 2017)
Stadt Cloppenburg 8
Bebauungsplan Nr. 40 „Ermlandsiedlung“ mit örtlichen Bauvorschriften
Aufbauend auf einer umfassenden stadträumlichen Untersuchung der Ermland-
siedlung wurde damit begonnen die Interessen und Wünsche der EigentümerInnen
der Gebäude in der Ermlandsiedlung zu erfragen. Per Fragebogen konnten diese
ihre Wünsche und Vorstellungen zur Entwicklung der Ermlandsiedlung mitteilen.
Dabei stellte sich heraus, dass zwar in vielen Fällen Erweiterungs- und Verände-
rungswünsche vorhanden sind, aber gleichzeitig eine große Identifikation mit der
Siedlung und ihren Besonderheiten besteht. Mögliche Änderungen sollten das
Siedlungsbild nicht beeinträchtigen und sich der vorhandenen Bebauung unter-
ordnen. Anschließend wurden verschiedene Erweiterungsszenarien erarbeitet und
in mehreren Eigentümerversammlungen vorgestellt. Die sich dabei entwickelnde
Diskussion zeigte die prinzipielle Zustimmung zur Schaffung von Erweiterungs-
möglichkeiten.
Die Ergebnisse des Fragenbogens und der ersten Eigentümerversammlung wurden
genutzt um die Veränderungsmöglichkeiten weiter auszuarbeiten. In der zweiten
Eigentümerversammlung und mit einem weiteren Fragebogen wurden die bis da-
hin entwickelten Möglichkeiten mit den EigentümerInnen abgestimmt. Die Er-
gebnisse der zweiten Befragung wurden am 16.05.2017 in einer Eigentümerver-
sammlung vorgestellt und von den Anwesenden generell positiv aufgenommen.
2.2. Städtebauliche Situation und Erhaltungszustand
Das Plangebiet ist im Wesentlichen durch eine Wohnnutzung geprägt. Die vier
Straßen der Ermlandsiedlung sind durch einheitliche Wohngebäude mit mehrheit-
lich je zwei Wohneinheiten geprägt. Die Gebäude besitzen jeweils ein Vollge-
schoss und ein ausgebautes Dachgeschoss mit einem markanten, nach Norden ab-
fallenden Pultdach. Vereinzelt ist erkennbar, dass bauliche Erweiterungen (Anbau
oder Aufstockung) an vorhandenen Gebäuden vorgenommen wurden.
Prägend sind die klaren und nicht parallelen Raumkanten an den Straßenräumen.
Die Straßen sind durch einen Versatz in der Mitte gekennzeichnet. Dieser dient
zur Verkehrsberuhigung und als öffentlicher Raum für die AnwohnerInnen der
Ermlandsiedlung 2.
2
Vgl. Gemeinschaftsprojekt Statue „Maria als Friedenskönigin“ in der Mariengrotte in der Allen-
steiner Straße
Stadt Cloppenburg 9
Bebauungsplan Nr. 40 „Ermlandsiedlung“ mit örtlichen Bauvorschriften
Abbildung 5: Städtebauliche Impressionen und Raumkanten Ermlandsiedlung (NWP 2017)
Die Siedlung wurde einheitlich geplant und umgesetzt, was zu besonderen bauli-
chen Ausprägungen führte. Dazu gehören vor allem das Hauptgebäude mit dem
markanten Pultdach, die Erschließung über einen Innenhof und die einheitliche
Farbgebung (ursprünglich vollständig weiß, nachträglich wurden im Oberge-
schoss rote Schindeln zum Feuchtigkeitsschutz angebracht).
Abbildung 6: Blick in die Braunsberger Straße (Foto: Abbildung 7: Schematische Aufteilung eines Erd-
NWP 2016) geschossgrundrisses in der Ermlandsiedlung
Intern sind die Gebäude in vier wesentliche Bereiche gegliedert: der zentrale In-
nenhof, im nördlichen Gebäudeteil die ehemaligen Stallungen, sowie im südlichen
Gebäudeteil die Hauptwohnung und eine Einliegerwohnung. Da die Siedlung über
lange Zeit von einer homogenen Bewohnerstruktur geprägt war sind die meisten
Gebäude trotz erfolgter Teilsanierungsarbeiten noch deutlich als Ermlandgebäude
erkennbar.
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Bebauungsplan Nr. 40 „Ermlandsiedlung“ mit örtlichen Bauvorschriften
Abbildung 8: Analyse des Erhaltungszustandes wesentlicher Merkmale der Gebäude und Freiflächen in der
Ermlandsiedlung (Quelle: NWP 2016)
Die detaillierte Analyse des Zustandes der Gebäude und Freiflächen in der Erm-
landsiedlung hat gezeigt, dass insbesondere die Dächer der Gebäude und die an-
grenzenden Freiflächen vielfach nur sehr behutsam geändert wurden. Umfassen-
dere Änderungen sind an den Gebäudekubaturen und der Fassadengestaltung zu
erkennen.
Die Gebäude an der Heilsberger Straße gehören formal zur Ermlandsiedlung,
weichen aber in ihren Gebäudekubaturen, Grundrissen und Gebäudestellungen
deutlich von der sonstigen Bebauung ab.
2.3. Grundstücke und Gärten
Mit der Ermlandsiedlung wurde eine erkennbar zusammenhängende Siedlung ge-
schaffen, in der Aussiedler aus Ost- und Westpreußen (insbesondere dem katholi-
schen Ermland) angesiedelt wurden3. Das Ermland war eine landwirtschaftlich
geprägte Gegend und der Großteil der Aussiedler hatte einen landwirtschaftlichen
Hintergrund. Darauf wurde durch die Schaffung großer und tiefer Grundstücke
mit einer straßenseitigen Bebauung reagiert. Es entstanden große (750 m² bis
1000 m²) zusammenhängende Gartenflächen zur Selbstversorgung und die ins
Haupthaus integrierten Stallungen. Den Bewohnern stand damit die Möglichkeit
zur landwirtschaftlichen Betätigung offen.
3
Tolksdorf, Ulrich:“ Ermlandsiedlung Cloppenburg Umsiedler in neuer Heimat“; in: Jahrbuch für
ostdeutsche Volkskunde, Marburg 1970Stadt Cloppenburg 11
Bebauungsplan Nr. 40 „Ermlandsiedlung“ mit örtlichen Bauvorschriften
Abbildung 9: Zusammenhängende Gartenflächen in der Frauenburger Straße im Urzustand der Ermlandsied-
lung (NWP 2017)
Die rückwärtigen Grundstücksflächen werden nicht mehr zur Selbstversorgung
gebraucht und sind mittlerweile zumeist reine Garten-/ Abstellflächen.
2.4. Erweiterungsmöglichkeiten
Mit den Eigentümern der Ermlandsiedlung wurden im Rahmen der Voruntersu-
chung verschiedenste Erweiterungsmöglichkeiten diskutiert. Diese lassen sich
grob unterteilen in:
Optionen zur Nutzung der rückwärtigen Gartenflächen
Anbaumöglichkeiten an die Hauptgebäude
Umbau der Hauptgebäude zur besseren Nutzbarkeit
In diesen Bereichen wurden verschiedenste Lösungsoptionen diskutiert und Vor-
gaben erarbeitet, die Erweiterungen ermöglichen und eine Beeinträchtigung der
Siedlung und des städtebaulichen Zusammenhanges ausschließen oder minimie-
ren. Verschiedene Varianten (z.B. zusätzliches Geschoss des Hauptgebäudes, Än-
derung der Dachform des Hauptgebäudes, zusätzliche Erschließungsstraße zwi-
schen den Grundstücken) wurden dabei geprüft und verworfen. Die städtebaulich
verträglichen und mit den Eigentümern abgestimmten Veränderungsmöglichkei-
ten werden folgend dargestellt.
2.4.1 Zusätzliches Extragebäude
Zur Nachverdichtung auf den großen Grundstücken wird die Errichtung von zu-
sätzlichen Gebäuden auf den rückwärtigen Grundstücksteilen von den Eigentü-
mern mehrheitlich befürwortet. Zur Wahrung der städtebaulichen Verträglichkeit
sollte diese Möglichkeit auf eingeschossige Flachdachbauten mit einer maximalen
Höhe von 4,8 m und einer maximalen Gebäudelänge von 20,0 m beschränkt wer-
den.Stadt Cloppenburg 12
Bebauungsplan Nr. 40 „Ermlandsiedlung“ mit örtlichen Bauvorschriften
Durch die unterschiedlichen Grundstückzuschnitte in der Ermlandsiedlung führt
eine Steuerung der Bebauungsgrößen des zusätzlichen Gebäudes über die GRZ
(Grundflächenzahl) zu ungerechtfertigten Benachteiligungen einiger Grund-
stücksbesitzer. Um die Gleichbehandlung und eine einheitliche rückwärtige Be-
bauung zu gewährleisten, wird daher für die zusätzlichen Gebäude eine maximale
bebaubare Grundfläche von 180 m² pro Baufeld festgesetzt. Die 180 m² pro Bau-
feld beziehen sich auf einen Mustergrundriss, der während der Voruntersuchung
intensiv diskutiert wurde und von den EigentümerInnen und AnwohnerInnen prä-
feriert wurde. Dieser Mustergrundriss bietet ausreichend Fläche für eine Familie
mit Kindern. Die Grundfläche des Hauses beträgt 145 m², hinzu kommen ca. 25
m² für einen Abstellraum/ eine Garage und 10 m² für einen Gartenschuppen (siehe
Abb. unten). Größere Baukörper sollen in der Ermlandsiedlung aus Rücksicht auf
die städtebauliche Wirkung der Hauptgebäude und den Nachbarschutz nicht zu-
lässig sein.
Abbildung 10: Im Rahmen der Voruntersuchung genutzter Mustergrundriss4 mit einer Wohnflächen von ca.
120 m²
An einem beispielhaften Grundstück in der Frauenburger Straße wurde überprüft,
ob der angedachte Gebäudetyp auf ein typisches Ermlandgrundstück mit einer
Tiefe von 45 m und einer Breite von 28 m passt.
4
http://www.hartlhaus.at/fertighaus/hauslinien/haus/avantgarde121p/#!prettyPhoto[mixed]/1/, Ab-
gerufen am 20.10.2017Stadt Cloppenburg 13
Bebauungsplan Nr. 40 „Ermlandsiedlung“ mit örtlichen Bauvorschriften
Abbildung 11: Überprüfung des Mustergrundrisses auf dem zusätzlichen Baufeld eines typischen Ermland-
grundstückes (NWP 2017)
2.4.2 Anbauten ans Hauptgebäude
In vielen Fällen sind schon eingeschossige Anbauten an den Hauptgebäuden ent-
standen. Diese sind in hellen Fassadenmaterialien und bleiben in ihrer Höhenent-
wicklung unter der Erdgeschosshöhe des Hauptgebäudes. Solche Anbauten sollten
bis zu einer maximalen Gebäudelänge von 20,0 m generell zulässig gemacht wer-
den. Die bestehenden Anbauten werden planungsrechtlich gesichert.
Abbildung 12: Bestehender eingeschossiger Anbau an ein Hauptgebäude der Ermlandsiedlung - Lila (NWP
2016)Stadt Cloppenburg 14
Bebauungsplan Nr. 40 „Ermlandsiedlung“ mit örtlichen Bauvorschriften
Abbildung 13: Visualisierung Ermlandgebäude mit Anbauten an das Hauptgebäude (NWP 2016)
2.4.3 Dachaufbauten Hauptgebäude
Untergeordnete Dachaufbauten können helfen, Teilräume des niedrig gehaltenen
Obergeschosses besser nutzbar zu machen. Dabei muss darauf geachtet werden,
dass nur Schleppgauben mit dem gleichen Deckmaterial wie das Hauptdach und
einer maximalen Höhe von 1,0 m über der Dachoberkante zulässig sind. Zudem
wird die maximale Breite und Länge der Dachgauben begrenzt, um die Dachform
insgesamt nicht zu beeinträchtigen.
Abbildung 14: Schnitt Ermlandgebäude - Lila: Wohnflächen im Obergeschoss mit Deckenhöhen unter 2,0 m
(NWP 2017)Stadt Cloppenburg 15
Bebauungsplan Nr. 40 „Ermlandsiedlung“ mit örtlichen Bauvorschriften
Abbildung 15: Visualisierung Ermlandgebäude mit untergeordneter Dachgaube (NWP 2016)
2.4.4 Überdachung Innenhof
Eine Überdachung des Innenhofs ist in einigen Fällen schon vorgenommen wor-
den und kann eine Erweiterung der nutzbaren Fläche bedeuten, ohne dabei das
Siedlungsbild zu beeinträchtigen. Transparente Überdachungen, die nicht über die
sonstige Dachfläche hinausreichen sind zu bevorzugen.
Abbildung 16: Visualisierung Ermlandgebäude mit überdachtem Innenhof (NWP 2016)
3. Wesentliche Auswirkungen der Planung: Grundlagen und Ergebnisse
der Abwägung
3.1. Ergebnisse der Beteiligungsverfahren
Gemäß § 3 [1] und [2] BauGB sowie § 4 BauGB werden Beteiligungsverfahren in
Form der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung, der frühzeitigen Beteiligung der
Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie der öffentlichen Aus-
legung durchgeführt. Die in den genannten Verfahren von der betroffenen Öffent-
lichkeit und den Trägern öffentlicher Belange vorgetragenen Hinweise und Anre-
gungen zu den Planinhalten werden im Weiteren in die Abwägung der öffentli-
chen und privaten Belange gemäß § 1 [7] BauGB eingestellt.Stadt Cloppenburg 16
Bebauungsplan Nr. 40 „Ermlandsiedlung“ mit örtlichen Bauvorschriften
3.1.1 Ergebnisse der frühzeitigen Bürgerbeteiligung
Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 (1) BauGB wurde im Rahmen
einer Bürgerversammlung am 20.09.2017 im Rathaus der Stadt Cloppenburg
durchgeführt. Es wurden drei Varianten für den Bebauungsplan Nr. 40 „Ermland-
siedlung“ vorgestellt und mit den Bürgerinnen und Bürgern diskutiert. Weiterhin
wurden die Themen Gebäudehöhen, Bauteppiche, Wohneinheiten pro Gebäude
und Stellplatzsituation erörtert.
Insbesondere zu den möglichen Gebäudehöhen für zusätzliche Gebäude gab es
keine abschließende Einigung. Daher wurden die EigentümerInnen der Ermland-
siedlung postalisch per Fragebogen zu einer weiteren Stellungnahme gebeten. Da-
rin wurden die möglichen maximalen Höhen von max. 3,8 m; max. 4,8 m und
max. 6,5 m abgefragt. Es wurden 25 Fragebögen an die Gemeinde zurückgesen-
det.
Befragung der EigentümerInnen Oktober 2017
Nennungen
Keine 1
Alle 2
6,5 m 10
4,8 m 6
3,8 m 7
Abbildung 17: Ergebnis der Eigentümerbefragung zu gewünschten maximalen Gebäudehöhen für zusätzliche
Gebäude (NWP 2017)
Die Befragung der EigentümerInnen zeigt, dass es keine deutliche Mehrheit für
die Lösung mit einer maximalen Gesamthöhe von 6,5 m (mögliches Staffelge-
schoss) gibt. Daher wird die Variante mit einer maximalen Höhe von 4,8 m aus-
gewählt. Diese verhindert das Entstehen von Staffelgeschossen und den damit
möglichen – und möglicherweise störenden – Einblicken in die Nachbargärten,
ermöglicht aber Souterraingeschosse für die EigentümerInnen, die zusätzliche
Nutzfläche (über die maximalen 180 m² hinaus) wünschen.
3.1.2 Ergebnisse der frühzeitigen Beteiligung der Träger öffentlicher Be-
lange
Im Folgenden werden die wesentlichen Anregungen und Hinweise der Fachbe-
hörden und der Träger öffentlicher Belange vorgebracht, die im Zuge der frühzei-
tigen Beteiligung nach § 4 (1) BauGB geäußert wurden:
• Von der L 836 können Emissionen ausgehen. Für die in Kenntnis dieses Sach-
verhaltes errichteten baulichen Anlagen können gegenüber dem Träger der
Straßenbaulast keinerlei Entschädigungsansprüche hinsichtlich des Immissi-Stadt Cloppenburg 17
Bebauungsplan Nr. 40 „Ermlandsiedlung“ mit örtlichen Bauvorschriften
onsschutzes geltend gemacht werden. (Nds. Landesbehörde für Straßenbau und
Verkehr – Geschäftsbereich Lingen)
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen und in die Begründung aufgenom-
men.
• Vorhandene Versorgungs- und Hausanschlussleitungen dürfen nicht durch ge-
schlossene Fahrbahndecken - ausgenommen an den Kreuzungsstellen -
überbaut werden. Bei der Erstellung von Bauwerken sind Sicherheitsabstände
zu den Versorgungsleitungen einzuhalten. (OOWV)
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.
• Die vorhandene Siedlung wird direkt in den „Cloppenburger Industriegraben“
entwässert. Die wasserwirtschaftlichen Auswirkungen des geänderten Bebau-
ungsplanes sind im Rahmen der Planung darzustellen. (Friesoyther Wasser-
wacht)
Vor dem Satzungsbeschluss wird ein Entwässerungskonzept erstellt und mit der
Unteren Wasserbehörde abgestimmt.
• Die Untere Naturschutzbehörde geht davon aus, dass im Geltungsbereich nur
das in Siedlungsbereichen anzutreffende, allgemeine faunistische Artenspekt-
rum anzutreffen ist. Auf vertiefende faunistische Untersuchungen kann daher
verzichtet werden. (Landkreis Cloppenburg - Naturschutz)
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.
• Die Untere Wasserbehörde weist darauf hin, dass die Nachverdichtung nicht zu
einer größeren Einleitungsmenge in den Industriegraben führen darf. (Land-
kreis Cloppenburg - Wasserwirtschaft)
Vor dem Satzungsbeschluss wird ein Entwässerungskonzept erstellt und mit der
Unteren Wasserbehörde abgestimmt.
• Archäologische Fundstellen aus dem Plangebiet sind nicht bekannt. Trotzdem
sollte der Hinweis auf den Umgang mit archäologischen Bodenfunden in die
Planung aufgenommen werden. (NLD Nds. Landesamt für Denkmalpflege Ab-
teilung Archäologie)
Der Hinweis wird in den Hinweisen / nachrichtlichen Übernahmen ergänzt.
• Der Niedersächsische Landesbetrieb für Wasserwirtschaft, Küsten- und Natur-
schutz (NLWKN) betreibt eine Messstelle zur Gewässerüberwachung in der
Nähe des Plangebietes. Sollte das Planvorhaben zu wesentlichen Auswirkun-
gen auf den Wasserhaushalt führen, muss der NLWKN als Gewässerkundlicher
Landesdienst (GLD) beteiligt werden. (Niedersächsische Landesbetrieb für
Wasserwirtschaft, Küsten- und Naturschutz – NLWKN)
Vor dem Satzungsbeschluss wird ein Entwässerungskonzept erstellt. Sollte die-
ses ergeben, dass die Planung zu wesentlichen Auswirkungen auf den Wasser-
haushalt führt, wird der NLWKN beteiligt.
• Es kann nicht unterstellt werden, dass keine Kampfmittelbelastung im Pla-
nungsbereich vorliegt. (LGLN Regionaldirektion Hameln-Hannover –
Kampfmittelbeseitigungsdienst)Stadt Cloppenburg 18
Bebauungsplan Nr. 40 „Ermlandsiedlung“ mit örtlichen Bauvorschriften
Der Hinweis der LGLN Hannover bezüglich der Verfahrensweise zur Gefah-
renerforschung eines Kampfmittelverdachtes im Plangebiet wird zur Kenntnis
genommen. Da keine konkreten Angaben von Kriegseinwirkungen durch Ab-
wurfmunition vorliegen, wird auf eine kostenpflichtige Luftbildauswertung ver-
zichtet.
3.1.3 Ergebnisse der öffentlichen Auslegung
Im Folgenden werden die wesentlichen im Rahmen der öffentlichen Auslegung
nach § 4 (1) BauGB geäußerten Anregungen und Hinweise vorgebracht.
• Hinweis auf Sondersituation westlich der Frauenburger Straße: Angrenzende
Gewerbe-/ Mischgebiete mit möglicher dreigeschossiger Bebauung. Einge-
schossige rückwärtige Neubauten fügen sich an dieser Stelle nicht ein. (Private
Stellungnahme Nr. 1 & Private Stellungnahme Nr. 2)
Die Planung wird angepasst und die maximale Bauhöhe im MI 3 auf 6,8 m er-
höht. Damit ist in diesem Bereich ein zusätzliches Staffelgeschoss möglich.
• Hinweis auf unzureichende Baumöglichkeiten im rückwärtigen Bereich (nur
180 m²); Wunsch nach geneigten Dachformen und mögliche Fledermausbe-
stände. (Private Stellungnahme Nr. 3-1)
Im rückwärtigen Bereich sind 180 m² als überbaubare Fläche festgesetzt. Zu-
dem kann die überbaubare Fläche für Nebenanlagen um 50% überschritten
werden. Dies entspricht den Wünschen der Mehrzahl der EigentümerInnen und
ermöglicht die Errichtung ausreichend großer Wohngebäude. Für An- und
Neubauten sind nur Flachdächer zulässig, da diese sich städtebaulich gut ein-
passen und die ortsbildprägende Wirkung der Ermlandsiedlung erhalten. In
der Ermlandsiedlung wurden keine Hinweise auf Brut- und Nistplätze von Fle-
dermäusen gefunden
• Hinweis auf gewünschte Gleichbehandlung mit dem Nachbargebäude (Erhö-
hung des Pultdaches). (Private Stellungnahme Nr. 3-2)
Das Pultdach des betreffenden Nachbargebäudes wurde in der Vergangenheit
erhöht. Ziel des Bebauungsplanes ist es, solche das Ortsbild beeinträchtigen-
den Änderungen in Zukunft auszuschließen. Daher kann dem Hinweis nicht
stattgegeben werden
• Erhöhung des Pultdaches um 1,0 m ist gewünscht, um eine energetische Sanie-
rung zu ermöglichen. (Private Stellungnahme Nr. 4)
Eine Erhöhung des Pultdaches um 25 cm (zusätzliche Dämmschicht) ist in der
Planung vorgesehen. Weitere Erhöhungen widersprechen dem Ziel, die Sied-
lung in ihren Eigenheiten zu erhalten.
• Hinweis auf unzureichende Stellplatzmöglichkeiten zu den Straßen Alter
Emsteker Weg, Hohe Tannen und Fichtenallee. (Private Stellungnahme Nr. 5)
Aufgrund der geringen Auswirkung auf das Ortsbild wird die Begrenzung der
Stellplätze entlang der Straßen Alter Emsteker Weg, Hohe Tannen und Fich-
tenallee aufgehoben.
• Hinweis darauf, dass 20 m² Stellplatzfläche in den Vorgärten nicht ausreichend
sind. (Private Stellungnahme Nr. 7)Stadt Cloppenburg 19
Bebauungsplan Nr. 40 „Ermlandsiedlung“ mit örtlichen Bauvorschriften
In der schraffierten Vorgartenzone ist pro Grundstück ein Stellplatz zulässig.
20 m² sind ausreichend für einen einzelnen Stellplatz (Bsp.: Stellplatz mit 3,0 m
Breite und 6,0 m Länge = 18 m² Fläche). Dabei sind vorhandene Grundstücks-
zufahrten, Zufahrten zu Garage/Carport sowie Zugänge zu den Eingängen des
Gebäudes nicht Bestandteil der 20 m². Die Textlichen Festsetzungen zur Vor-
gartengestaltung werden spezifiziert.
3.1.4 Ergebnisse der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange
Im Folgenden werden die wesentlichen Anregungen und Hinweise der Fachbe-
hörden und der Träger öffentlicher Belange vorgebracht, die im Zuge der Beteili-
gung nach § 4 (2) BauGB geäußert wurden:
• Es wurden keine grundsätzlichen Bedenken geäußert. Der Hinweis zu „Lärm-
immissionen“ muss angepasst werden. (Nds. Landesbehörde für Straßenbau
und Verkehr – Geschäftsbereich Lingen)
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen und der Hinweis zu „Lärmimmissi-
onen“ angepasst.
• Das Plangebiet kann bei den vorgesehenen Gebäudehöhen druckgerecht mit
Trinkwasser versorgt werden. (OOWV)
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.
• Eine signifikante Abflussverschärfung im Cloppenburger Industriegraben und
der Soeste darf nicht erfolgen. (Friesoyther Wasserwacht)
Vor dem Hintergrund, dass keine Verschärfung der Abflusssituation erfolgen
darf, wurde die Textliche Festsetzung Nr. 7 zur Oberflächenentwässerung ge-
ändert. Das Oberflächenwasser der neu zu versiegelnden Flächen im Bebau-
ungsplan (WA 2 – 3, MI 2 – 3) muss nun auf dem privaten Grundstück zurück-
gehalten oder versickert werden. Es ist zu gewährleisten, dass die Ableitung
von Niederschlagswasser die natürliche Abflussspende des unbebauten Gelän-
des nicht überschreitet.
• Es wird auf die Einzuhaltenden Sicherheitsabstände zur Versorgungsinfrastruk-
tur hingewiesen. (EWE NETZ GmbH)
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.
• Trotz leichter rechnerischer Überschreitung der maximalen Immissionsbelas-
tung aus den umliegenden Gewerbegebieten bestehen keine Bedenken gegen
die Planung, da diese im Bestand erfolgt. (Staatliches Gewerbeaufsichtsamt)
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.
Keine Hinweise oder keine Hinweise, die über die Stellungnahmen aus der früh-
zeitigen Beteiligung hinausgehen haben vorgebracht:
• Landkreis Cloppenburg
• Niedersächsischer Landesbetrieb für Wasserwirtschaft, Küsten- und Natur-
schutz
• LGLN Regionaldirektion Hameln-Hannover
3.1.5 Ergebnisse der erneuten öffentlichen Auslegung
Die Ergebnisse werden im weiteren Verfahren ergänzt.Stadt Cloppenburg 20
Bebauungsplan Nr. 40 „Ermlandsiedlung“ mit örtlichen Bauvorschriften
3.1.6 Ergebnisse der erneuten Beteiligung der Träger öffentlicher Be-
lange
Die Ergebnisse werden im weiteren Verfahren ergänzt.
3.2. Belange von Natur und Landschaft
Die Belange von Natur und Landschaft werden in Teil II der Begründung detail-
liert behandelt.
Die Gesamtgröße des Plangebietes beträgt 77.683 m². Bauflächen werden auf
62.565 m² ausgewiesen. Die Gesamtversiegelung (Bau- und Verkehrsfläche mit
90 % Versiegelung) beläuft sich auf ca. 44.700 m².
Derzeitiger Umweltzustand und Entwicklung ohne Durchführung der Planung
Das Baugebiet ist vollständig bebaut und wird als Innenbereich nach § 34 BauGB
gewertet. Daher wird davon ausgegangen, dass im Plangebiet bei
Nichtdurchführung der Planung keine anderen Umweltwirkungen vorhanden sein
werden als jetzt.
Auswirkungen der Planung
Durch die Nachverdichtung wird auf bisher schon versiegelbaren Flächen im In-
nenbereich nach § 34 BauGB die Möglichkeit geschaffen, Hauptgebäude zu er-
richten. Gemäß § 18 (2) BNatSchG sind hierfür keine Kompensationsmaßnahmen
nötig.
Maßnahmen zur Vermeidung, Verhinderung und zur Verringerung erheblicher
nachteiliger Umweltauswirkungen
Niederschläge sind zum Teil auf den Grundstücken zurückzuhalten oder zu versi-
ckern.
Zur Wahrung des Siedlungscharakters werden umfangreiche Festsetzungen und
örtliche Bauvorschriften getroffen.
Bei der Umsetzung von Maßnahmen sind im Hinblick auf potenzielle Vogel- bzw.
Fledermausvorkommen die Brut- bzw. Quartierszeiten zu berücksichtigen.
Maßnahmen zur Überwachung von Umweltauswirkungen
Die Stadt Cloppenburg führt Ortsbegehungen mit Dokumentation im Plangebiet
durch.
3.3. Belange des Immissionsschutzes
Gewerbelärm
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 40 liegt unter Vorbelastung infolge
des Gewerbelärms der umliegenden Gewerbegebiete.
Die Orientierungswerte der DIN 18005 – Schallschutz im Städtebau – für das
Wohnen innerhalb der Wohngebiete werden tags und nachts rechnerisch über-
schritten.
Die Lärmquellen befinden sich nördlich und westlich des Plangebietes. Zwischen
dem Plangebiet und den Gewerbeflächen befinden sich vorgelagerte empfindliche
Wohnnutzungen (u.a. Cura Vitalis Pflegezentrum, Wohnbebauung am Alten
Emsteker Weg).Stadt Cloppenburg 21
Bebauungsplan Nr. 40 „Ermlandsiedlung“ mit örtlichen Bauvorschriften
Durch die Planung entstehen Wohnnutzungen innerhalb eines bestehenden
Wohngebietes und Mischnutzungen innerhalb eines bestehenden Mischgebietes.
Die Schutzbedürfnisse der Bestandsgebäude im Plangebiet müssen von den Nut-
zungen der Gewerbegebiete schon jetzt eingehalten werden.
Der Bebauungsplan verschlechtert die Emissionssituation für die umliegenden
Gewerbegebiete nicht, da die immissionstechnischen Schutzbedürfnisse durch die
möglichen Neubauten und Erweiterungen nicht steigen. In den Hinweisen auf der
Planzeichnung wird auf die Vorbelastung mit Gewerbelärm hingewiesen.
Straßenverkehrslärm
Das Plangebiet liegt im Einflussbereich der Kreisstraße 174. Von der K 174 kön-
nen Emissionen ausgehen. Für die in Kenntnis dieses Sachverhaltes errichteten
baulichen Anlagen können gegenüber dem Träger der Straßenbaulast keinerlei
Entschädigungsansprüche hinsichtlich des Immissionsschutzes geltend gemacht
werden. Ansprüche gegen den Straßenbaulastträger bestehen nur, wenn die Vo-
raussetzungen der 16. BImSchV vorliegen, also wenn die Straße im Sinne der
Verordnung wesentlich geändert wird.
3.4. Belange der Erschließung
Das Plangebiet ist an das örtliche Straßensystem angeschlossen. Die Innenstadt
von Cloppenburg ist ca. 3,5 km entfernt. Über die Straße „Industriezubringer“
bzw. „Emsteker Straße“ und die B 72 ist die BAB 1 in ca. 10 Minuten mit dem
Auto zu erreichen. Eine ÖPNV-Anbindung an das Zentrum von Cloppenburg ist
durch die Buslinie 950 (Haltestellen Emstekerfeld Lindenallee und Emstekerfeld
Pappelallee) fußläufig (300 – 600 m Entfernung) zu erreichen.
Die Grundstücke sind über das vorhandene Straßensystem erschlossen. Bei zu-
sätzlichen Baugrundstücken/ Gebäuden wird die Erschließung auf dem eigenen
Grundstück sichergestellt und privatrechtlich gesichert. Nachbarschaftliche Eini-
gungen (z.B. Erschließung zweier rückwärtiger Grundstücksteile über eine ge-
meinsame Zufahrt) sind zulässig.
3.5. Belange der Infrastruktur
Die Versorgung mit Trink- und Brauchwasser wird durch den Anschluss an das
Versorgungsnetz des Oldenburgischen – Ostfriesischen Wasserverbandes
(OOWV) gewährleistet. Das Plangebiet wird durch die bereits vorhandenen Ver-
sorgungsanlagen als voll erschlossen angesehen. Ggf. erforderliche Erweite-
rungsmaßnahmen werden zwischen der Stadt und dem OOWV festgelegt.
Es wird darauf hingewiesen, dass vorhandene Versorgungsanlagen weder durch
Hochbauten noch durch eine geschlossene Fahrbahndecke, außer in Kreuzungsbe-
reichen, überbaut werden dürfen. Außerdem dürfen die Leitungen nicht mit Bäu-
men überpflanzt werden.
Die Versorgung mit elektrischer Energie und Erdgas sowie sonstige Versorgungs-
einrichtungen werden durch die Möglichkeit des Ausbaues und einer Erweiterung
bestehender Netze der EWE Netz GmbH sichergestellt.
Die für eine ordnungsgemäße Unterbringung der Versorgungsleitungen erforder-
lichen Trassen müssen im Rahmen der Durchführungsplanung freigehalten bzw.
entsprechend den Hinweisen der Versorgungsträger gestaltet werden.Stadt Cloppenburg 22
Bebauungsplan Nr. 40 „Ermlandsiedlung“ mit örtlichen Bauvorschriften
Für die Brandbekämpfung ist die Löschwasserversorgung durch Entnahme aus
der öffentlichen Trinkwasserversorgung sichergestellt. Im Geltungsbereich ist
gemäß des Arbeitsblattes W 405 des Deutschen Vereins des Gas- und Wasserfa-
ches e. V. (DVGW) eine Löschwassermenge von 48 m³ pro Stunde (800 l pro Mi-
nute) bei WA über 2 Stunden als Grundschutz erforderlich.
Zur Sicherstellung der Löschwasserversorgung nimmt die Stadt Cloppenburg das
öffentliche Wasserversorgungsnetz in Anspruch. Unterflurhydranten für einen an-
teiligen Löschwasserbezug sind eingebaut. Da sich zudem im näheren Umfeld
ausreichend Wasserentnahmestellen (Soeste, angelegte Teiche) befinden und die
Fahrzeuge der Cloppenburger Feuerwehr Löschwasser vorhalten, ist der von der
Stadt zu gewährleistende Brandschutz (Grundschutz) in ausreichendem Maße si-
chergestellt.
3.6. Belange der Oberflächenentwässerung
Der Generalentwässerungsplan der Stadt Cloppenburg nimmt für die Ermland-
siedlung einen Wasserabfluss über das örtliche Abwasserkanalsystem bei einer
38-Prozentigen Versiegelung der Grundstücke an. Für diesen Regenwassereintrag
ist das örtliche Rohrsystem ausgelegt. Für die Baufelder im Bestand (WA 1, MI 1,
WA 4) ist keine Verschlechterung der Bestandssituation durch die Planung zu er-
warten.
Für Bebauungen auf den rückwärtigen Baufeldern (WA 3 und MI 3) und mögli-
chen Erweiterungen (Anbauten) der Hauptgebäude (WA 2 und MI 2) ist das auf
den befestigten Flächen anfallende Oberflächenwasser durch geeignete bauliche
oder sonstige Maßnahmen zurückzuhalten oder zur Versickerung zu bringen. Es
ist zu gewährleisten, dass die Ableitung von Niederschlagswasser die natürliche
Abflussspende des unbebauten Geländes nicht überschreitet.
Dies ist im Rahmen der Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen.
3.7. Belange des Denkmalschutzes
Die Ermlandsiedlung ist nicht denkmalschutzrechtlich geschützt. Trotzdem geht
von dem Ensemble ein historischer und städtebaulicher Wert aus. Der Bebau-
ungsplan Nr. 40 schützt die Ensemblewirkung der Ermlandsiedlung durch die
Festsetzungen der überbaubaren Grundstücksflächen sowie Gebäudekubaturen
und Gebäudefassaden. Eine Nachverdichtung, die das Ensemble nicht entschei-
dend beeinträchtigt, ist zulässig.
3.8. Belange des Nachbarschaftsschutzes
Die Ermlandsiedlung ist durch eine homogene Bevölkerungsstruktur geprägt. Vie-
le der BewohnerInnen leben seit mehreren Jahrzehnten in der Ermlandsiedlung
und sind sich der Besonderheit und Einzigartigkeit ihrer Siedlung bewusst. Die
Identifikation mit der Siedlung ist in vielen Fällen stark ausgeprägt 5. Daher sind
bauliche und strukturelle Veränderungen der Siedlung umstritten. Eine ausgepräg-
te Diskussionskultur und die Bereitschaft sich für die eigene Siedlung einzuset-
zen, haben in der Vergangenheit die Aufstellung eines neuen Bebauungsplanes für
die Ermlandsiedlung verhindert. Deswegen wurde der Bebauungsplan Nr. 40 mit
5
Ergebnis 1. Eigentümerbefragung der VoruntersuchungStadt Cloppenburg 23
Bebauungsplan Nr. 40 „Ermlandsiedlung“ mit örtlichen Bauvorschriften
einer ausführlichen Voruntersuchung und einem umfangreichen Beteiligungsver-
fahren vorbereitet. Dabei wurden insbesondere die Bedenken der EigentümerIn-
nen und AnwohnerInnen beachtet und in die Planung integriert. Das prägende
Ortsbild der Siedlung bleibt erhalten und Änderungen an den Hauptgebäuden
werden nur in einem verträglichen Maße gestattet. Anbauten und zusätzliche Ge-
bäude sind nur begrenzt (Anzahl und Ausmaß) möglich. Zudem wird die Anzahl
der Wohneinheiten eingeschränkt. Besonders wichtig ist vielen EigentümerInnen,
dass ihre privaten Gartenflächen vor Einblicken der Nachbarn geschützt bleiben.
Deswegen dürfen Anbauten und Extragebäude nicht über ein Staffel-/ oder Dach-
geschoss verfügen. Durch diese Einschränkungen werden die Interessen der An-
wohnerInnen gewahrt und die Nachbarschaft geschützt.
3.9. Belange des Bodenschutzes
Das BauGB enthält in § 1a (2) BauGB Regelungen zur Reduzierung des Freiflä-
chenverbrauchs. Dies soll im Wesentlichen über zwei Regelungsmechanismen er-
folgen:
Nach § 1a (2) S. 1 BauGB soll mit Grund und Boden sparsam umgegangen
werden (Bodenschutzklausel).
§ 1a (2) S. 2 BauGB bestimmt, dass landwirtschaftlich, als Wald und für
Wohnzwecke genutzte Flächen nur im notwendigen Umfang umgenutzt
werden sollen (Umwidmungssperrklausel).
Nach § 1a (2) S. 3 BauGB sind die Bodenschutzklausel und die Umwidmungs-
sperrklausel in der Abwägung nach § 1 (7) BauGB zu berücksichtigen. Damit
handelt es sich bei beiden Zielsetzungen nicht um Planungsleitsätze, sondern um
abwägungsrelevante Regeln. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungs-
gerichtes kommt ihnen kein Vorrang vor anderen Belangen zu. Sie sind aber in
der Abwägung zu berücksichtigen, wobei ein Zurückstellen der in § 1a (2) S. 1, 2
BauGB genannten Belange einer besonderen Rechtfertigung bedarf. Faktisch ist
der Belang der Reduzierung des Freiflächenverbrauchs damit in den Rang einer
Abwägungsdirektive gehoben worden. § 1a (2) S. 1,2 BauGB enthält kein Verbot
der Bauleitplanung auf Freiflächen, verpflichtet die Gemeinde aber, die Notwen-
digkeit der Umwandlung landwirtschaftlicher Flächen zu begründen. Dabei sollen
Möglichkeiten der Innenentwicklung zugrunde gelegt werden.
Die Änderung des Bebauungsplanes erfolgt als Innenentwicklung und ohne die
Umwandlung landwirtschaftlicher Flächen. Durch die Nutzung erschlossener Flä-
chen im Stadtgebiet von Cloppenburg wird eine Neubebauung am Ortsrand oder
in Außenlagen vermieden und damit der Bodenschutzklausel entsprochen.
4. Planinhalt
4.1. Art der baulichen Nutzung
Die Art der baulichen Nutzung wurde für den Großteil des Geltungsbereiches des
Bebauungsplanes aufgrund der vorhandenen überwiegenden Wohnnutzung und
der bisherigen Festsetzung als Allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß § 4 BauN-
VO festgesetzt. Die Festsetzung ermöglicht neben der vorwiegenden Errichtung
von Wohngebäuden auch die Unterbringung der dem Gebiet dienenden Infra-Stadt Cloppenburg 24
Bebauungsplan Nr. 40 „Ermlandsiedlung“ mit örtlichen Bauvorschriften
struktur. Freiberufliche Nutzungen sollen grundsätzlich im Rahmen von § 13
BauNVO möglich sein.
In den Allgemeinen Wohngebieten sind die Ausnahmen nach § 4 Abs. 3 BauNVO
nicht zulässig, da diese sich nicht in den Charakter der bestehenden Siedlung ein-
passen würden.
Am westlichen Gebietsrand wird westlich der Frauenburger Straße ein Mischge-
biet MI gemäß § 6 BauNVO festgesetzt. Dies entwickelt sich aus den Vorgaben
des Flächennutzungsplanes und der westlich angrenzenden Gewerbenutzungen.
In den Mischgebieten sind die Nutzungen Gartenbaubetrieb (§ 6 (2) Nr. 6), Tank-
stellen (§ 6 (2) Nr. 7) und Vergnügungsstätten (§ 6 (2) Nr. 8) sowie die Ausnah-
men nach § 6 Abs. 3 BauNVO nicht zulässig, da diese sich nicht in den Charakter
der bestehenden Siedlung einpassen würden.
4.2. Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung wird in erster Linie über die GRZ und die Ge-
schossigkeit festgeschrieben. Durch das Maß soll den einzelnen Baugrundstücken
eine ausreichende, aber nachbarschaftsverträgliche Entwicklungsmöglichkeit ge-
geben werden.
Dabei werden in den Allgemeinen Wohngebieten WA 1, 2 und 4 sowie den
Mischgebieten MI 1 - 2 eine GRZ von 0,4 festgesetzt. In den Allgemeinen Wohn-
gebieten WA 3 und den Mischgebieten MI 3 wird die überbaubare Fläche nicht
über die GRZ geregelt. Um eine Ungleichbehandlung der Grundstückseigentümer
durch ungleiche Grundstückszuschnitte zu verhindern, wird die überbaubare Flä-
che für die zusätzlichen Gebäude im WA 3 und MI 3 als maximale Grundfläche
von 180 m² pro Baufeld festgesetzt.
Die Festlegungen zu First- und Gebäudehöhen in den Baugebieten WA1 – 4 und
MI 1 – 2 erfolgen, um die Höhenentwicklung der Haupt- und Nebengebäude an
die städtebauliche Situation anzupassen und die ortsbildprägende Wirkung der
Siedlung zu erhalten.
Eine Ausnahme besteht für die Gebäude im Mischgebiet MI 3. Da an diese Bau-
flächen direkt ein Gewerbegebiet angrenzt, in dem Neubauten mit 2 – 3 Geschos-
sen zulässig sind, wird in diesem Bereich ein Staffelgeschoss auf der eingeschos-
sigen Bebauung zugelassen. Durch die maximale Gebäudehöhe von 6,8 m in der
Randlage der Ermlandsiedlung wird das Straßenbild der Ermlandsiedlung nicht
erheblich gestört und verhindert, dass die Neubauten von möglichen Nachbarge-
bäuden in der Höhenentwicklung deutlich übertroffen werden.
In den Baugebieten WA 2, WA 3, MI 2und MI 3 sind nur Flachdächer zulässig.
Im WA 1 und MI 1 sind nur Pultdächer zulässig. Im Allgemeinen Wohngebiet
WA 4 werden keine Aussagen zu Zulässigkeiten bestimmter Dachformen getrof-
fen. Dies liegt an der Verschiedenheit der Festsetzungen zu Dachformen in der di-
rekten Umgebung Zur Wahrung der Bestandsgebäude mit spitzem Satteldach wird
eine maximale Firsthöhe von 9,0 m festgesetzt. Diese Festsetzung kann aber nur
bei geneigten Dächern mit mehr als 10° Neigung angewendet werden. Gebäude
mit flacher geneigten Dächern müssen eine maximale Gebäudehöhe von 6,5 m
einhalten. Somit werden die Bestandsgebäude mit ihrem hohen Satteldach gesi-
chert, eingeschossige Bauten mit sehr hohen Räumen (hallenartige Bauten) wer-
den aber ausgeschlossen.Stadt Cloppenburg 25
Bebauungsplan Nr. 40 „Ermlandsiedlung“ mit örtlichen Bauvorschriften
4.3. Bauweise, Baugrenzen, Baulinien
Zur Wahrung der Ensemblewirkung der Ermlandsiedlung wird im gesamten Plan-
gebiet die abweichende Bauweise festgesetzt. Diese definiert sich wie die offene
Bauweise, aber mit einer maximalen Gebäudelänge von 20,0 m. Garagen gem.
§12 BauNVO und Nebenanlagen gem. § 14 BauNVO sind auf die Gebäudelänge
nicht anzurechnen, da sie als untergeordnete Bauteile eine geringere städtebauli-
che Wirkung entfalten. Mit diesen Regelungen wird die vorhandene Struktur von
Einzelgebäuden mit zwei Wohneinheiten erhalten. Ortsuntypische Gebäude mit
größeren Längen sind ausgeschlossen.
Die Baugrenzen zu den Nachbargrundstücken und seitlichen Straßen ermöglichen
Anbauten und im Gartenbereich auch zusätzliche Gebäude, gewährleisten dabei
aber auch, dass diese die Hauptgebäude in ihrer räumlichen Wirkung nicht über-
ragen.
Die prägendste Wirkung der Ermlandsiedlung entsteht durch die klaren Raumkan-
ten der Hauptgebäude an den vier Erschließungsstraßen. Daher werden diese als
Baulinien festgesetzt. In Verbindung mit den für die Hauptgebäude festgesetzten
Fassadenmaterialien, der Firsthöhe und der Dachform (inklusive Dachneigung),
wird somit die städtebauliche Wirkung der Gebäude entlang der Erschließungs-
straßen auch im Falle eines Gebäudeneubaus gesichert. Die Anbauten im WA 2
dürfen von der Baulinie abweichen.
Um den Interessen der Stadt Cloppenburg und den Grundstückseigentümern nach
Möglichkeiten zur Nachverdichtung gerecht zu werden und gleichzeitig die orts-
bildprägende Wirkung der Siedlung zu erhalten, wurden im Rahmen der Vorun-
tersuchung und des Bebauungsplanverfahrens Regeln aufgestellt, nach denen neue
Bauflächen auf den Grundstücken platziert werden. Dabei hilft es, dass die Mehr-
zahl der Ermlandgrundstücke über einen ähnlichen Zuschnitt verfügen. Die
Grundstücke sind länglich in Ost-West-Richtung ausgerichtet. Die Erschließung
erfolgt von Osten oder Westen. Das Hauptgebäude befindet sich jeweils auf der
Erschließungsseite des Grundstückes (siehe Kap. 2.3).
Die Hauptgebäude werden in ihrer Lage festgesetzt (WA 1 und MI 1). Bisherige
Anbauten sind südlich des Hauptgebäudes und auf der Gartenseite des Hauptge-
bäudes entstanden. Diese Anbauten werden planungsrechtlich gesichert (WA 2
und MI 2). Südliche Anbauten an das Hauptgebäude müssen von der südlichen
Grundstücksgrenze 3,0 m Abstand halten (Grenzabstand und Nachbarschutz).
Gartenseitige Anbauten an das Hauptgebäude dürfen von der gartenseitigen Ge-
bäudekante des Hauptgebäudes im Originalzustand bis zu 8,0 m in den Garten ge-
baut werden. Von der südlichen Grundstücksgrenze müssen sie 6,0 m abrücken.
Dieser größere Abstand erfolgt zum Schutz der privaten Gartenflächen der Nach-
bargrundstücke.
Das mögliche zusätzliche Gebäude im WA 3 und MI 3 muss von der südlichen
Grundstückgrenze 6,0 m, von der nördlichen Grundstücksgrenze 3,0 m und von
der rückseitigen Grundstücksgrenze auch 3,0 m Abstand halten. Aufgrund der
sehr schmalen Grundstücke Frauenburger Str. 12 und Allensteiner Str. 12 wird
hier ein Abstand von 4,0 m zur südlichen Grundstücksgrenze festgesetzt. Dadurch
wird erst eine Bebauung auf den beiden Grundstücken möglich. Durch die Ab-
standsflächen wird die Beeinträchtigung der Nachbargrundstücke minimiert.Sie können auch lesen
