Begründung - Gemeinde Blankenfelde - Mahlow Bebauungsplan M 39a "Neuer Dorfkrug" - Blankenfelde-Mahlow
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Gemeinde Blankenfelde - Mahlow
Bebauungsplan M 39a
„Neuer Dorfkrug“
Entwurf
Titelbild: Knieper + Partner
Begründung
Gemeinde
Blankenfelde - Mahlow
Karl-Marx-Straße 4
15827 Blankenfelde-Mahlow Kaiserin-Augusta-Allee 101
10553 Berlin
Gemeinde Blankenfelde - Mahlow Bebauungsplan Nr. M 39a „Neuer Dorfkrug“ Entwurf Begründung Auftraggeber: KaRo Consulting GmbH Helmholtzstraße 2 - 9 10587 Berlin Gemeinde Blankenfelde - Mahlow Karl-Marx-Straße 4 15827 Blankenfelde Ansprechpartnerin: Adrienne Gnewuch Tel.: 03379 / 333 522 Fax: 03379/ 333 501 Adrienne.Gnewuch@blankenfelde-mahlow.de Auftragnehmer: Knieper + Partner Büro für Stadtplanung und Projektsteuerung Kaiserin-Augusta-Allee 101 10553 Berlin Tel.: 030 / 421 62 13 Fax: 030 / 421 62 15 Bearbeitung Christian Pogoda November 2017 - Entwurf für die öffentliche Auslegung
Gemeinde Blankenfelde - Mahlow, Begründung zum Bebauungsplan M 39a
„Neuer Dorfkrug "
Inhalt
1 VORBEMERKUNG .................................................................. 3
1.1 Rechtsgrundlagen des Bebauungsplans 3
1.2 Plangebiet – Lage und Größe 3
1.3 Bestehendes Planrecht 4
1.4 Verfahren 4
2 AUSGANGSSITUATION.......................................................... 6
2.1 Anlass und Ziel der Planung 6
2.2 Eigentumsverhältnisse 9
2.3 Verkehrliche Erschließung 9
2.4 Technische Erschließung 9
2.5 Natur, Landschaft, Umwelt 10
2.5.1 Topographie und Boden 10
2.5.2 Grundwasser 10
2.5.3 Vegetation 10
2.6 Altlasten 10
2.7 Bodendenkmale 11
3 PLANUNGSBINDUNGEN ...................................................... 12
3.1 Landesplanung 12
3.2 Regionalplanung 13
3.3 Flächennutzungsplan 14
3.4 Landschaftsschutzgebiet 15
4 STÄDTEBAULICHES KONZEPT........................................... 18
5 PLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN ..................... 20
5.1 Art der baulichen Nutzung (§ 9 (1) Nr. 1 BauGB
i.V.m. § 4 BauNVO) 20
5.2 Maß der Nutzung (§ 9 (1) Nr.1 BauGB i.V.m. §§
16, 19 und 20 BauNVO) 21
5.3 Bauweise und überbaubare
Grundstücksflächen (§ 9 (1) Nr.2 BauGB i.V.m.
§ 23 (3) BauNVO) 22
5.4 Bauordnungsrechtliche Vorschriften (§ 9 Abs.
4 BauNVO, § 81 BbgBO) 23
Knieper + Partner 1Gemeinde Blankenfelde-Mahlow, Begründung zum Bebauungsplan M 39a
„Neuer Dorfkrug“ - Entwurf zur öffentlichen Auslegung
5.5 Verkehrsflächen (§ 9 Absatz 1 Nr. 11 BauGB) 24
5.6 Stellplätze 25
5.7 Technische Erschließung 26
5.8 Immissionsschutz 27
5.8.1 Verkehrslärm (Straßenverkehr, Flugverkehr) 28
5.8.2 Gerüche 30
5.9 Private Grünfläche 31
5.10 Grünordnung, Eingriff-/Ausgleich, Artenschutz
(§ 9 Absatz 1 Nr. 20 und 25 BauGB, § 9 Abs. 1a
BauGB) 31
5.10.1 Auswirkungen der Planung auf die Schutzgüter 32
5.10.2 Artenschutz 34
5.10.3 Flächen zum Anpflanzen 37
5.10.4 Anpflanzen von Bäumen 38
5.10.5 Erhaltung von Bäumen 38
5.10.6 Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur
Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft 39
5.10.7 Versickerungsfähige Herstellung von Flächen 40
5.10.8 Von Bebauung freizuhaltende Flächen 40
5.10.9 Städtebaulicher Vertrag über Ausgleich und Ersatz: 41
6 NACHRICHTLICHE ÜBERNAHMEN UND HINWEISE .......... 42
6.1 Landschaftsschutzgebiet Diedersdorfer Heide
– Großbeerener Graben 42
6.2 Bodendenkmalschutz 42
6.3 Kampfmittelbelastung 42
7 AUSWIRKUNGEN DES BEBAUUNGSPLANS,
FLÄCHENBILANZ ................................................................. 43
7.1 Auswirkungen auf ausgeübte Nutzungen 43
7.2 Flächenbilanz 44
8 RECHTSGRUNDLAGEN ....................................................... 45
9 PFLANZLISTE ....................................................................... 46
Anlage 1: Landschaftspflegerische Begleitplanung Stand Oktober 2017
Anlage 2: Immissionsgutachten für den Bebauungsplan M 39a
"Neuer Dorfkrug" in Blankenfelde-Mahlow,
Stand 14. Januar 2017
2 Knieper + PartnerGemeinde Blankenfelde-Mahlow, Begründung zum Bebauungsplan M 39a „Neuer Dorfkrug“ 1 Vorbemerkung 1.1 Rechtsgrundlagen des Bebauungsplans Der Bebauungsplan wird aufgestellt auf Grundlage des Baugesetzbu- ches (BauGB) vom 23. September 2004, zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 30. Juni 2017 (BGBl. I S. 2193). Für diesen Bebauungsplan gilt die Verordnung über die bauliche Nut- zung von Grundstücken (Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990, zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 04. Mai 2017 (BGBl. I S. 1057). 1.2 Plangebiet – Lage und Größe Das Plangebiet liegt im Ortsteil Mahlow, im historischen Dorfkern. Dieser liegt wiederum im Nordwesten des Gemeindegebiets und nordwestlich des Ortszentrums von Mahlow. Die Entfernung des Plangebiets zum Ortszentrum und zum S-Bahnhof Mahlow beträgt ca. 1.500 m. Die Gemeinde Blankenfelde - Mahlow liegt auf einer vom Berliner Stadt- zentrum ausgehenden Siedlungsachse, die über die Berliner Stadtteile Marienfelde und Lichtenrade verläuft und der Eisenbahntrasse Berlin- Dresden (Dresdner Bahn) folgt. Die Entfernung nach Berlin-Mitte beträgt etwa 18 km. Das Plangebiet wird folgendermaßen begrenzt: - nach Süden durch die Teltower Straße, - nach Westen durch angrenzende Wohngrundstücke, - nach Osten durch Marienfelder Straße - nach Norden durch den freien Landschaftsraum Es umfasst aus der Flur 3 die Flurstücke 60/1, 60/2 sowie 61/1. Blick Richtung Westen entlang Teltower Straße, Knieper + Partner 2015 Ein amtlich vermessener Lageplan liegt vor. Knieper + Partner 3
Gemeinde Blankenfelde – Mahlow
B-Plan M 39a „Neuer Dorfkrug“
1.3 Bestehendes Planrecht
Für den Geltungsbereich gilt derzeit der Bebauungsplan M 39 aus dem
Jahre 2005, der im Wesentlichen ein Sondergebiet mit der Zweckbe-
stimmung „Hotel“ festsetzt. Dieser Bebauungsplan wird durch den Be-
bauungsplan M 39a vollständig überplant, seine Festsetzungen werden
mit Rechtskraft des Bebauungsplans M 39a verdrängt.
1.4 Verfahren
Die Gemeindevertretung der Gemeinde Blankenfelde - Mahlow hat am
24.09.2015 die Aufstellung des Bebauungsplanes M 39a „Neuer Dorf-
krug“ beschlossen.
Die Aufstellung des Bebauungsplanes soll im beschleunigten Verfahren
gemäß § 13a BauGB erfolgen. Die gesetzlichen Voraussetzungen liegen
vor:
• Die zulässige Grundfläche liegt deutlich unterhalb von
20.000 m².
• Der Geltungsbereich liegt innerhalb des Dorfkerns von Mahlow
und damit im Innenbereich.
• Es wird nicht die Zulässigkeit von Vorhaben begründet, für die
eine Umweltverträglichkeitsprüfung nach Bundes- oder Landes-
recht durchzuführen ist.
• Es bestehen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der
in § 1 Abs. 6 Nr. 7 b genannten Schutzgüter.
Mit der Anwendung des beschleunigten Verfahrens sind folgende Ver-
fahrenserleichterungen verbunden:
• Es ist keine Umweltprüfung durchzuführen, der Umweltbericht
entfällt.
• Eingriffe in den Naturhaushalt gelten als bereits erfolgt bzw. zu-
lässig, ein Ausgleich ist nicht erforderlich. Dies wäre für diesen
Bebauungsplan aufgrund des bereits bestehenden Planungs-
rechts auch ohne Anwendung des beschleunigten Verfahrens
der Fall bzw. das Ausgleichserfordernis würde sich auf Eingriffe
beschränken, die über das bereits zulässige Maß hinausgehen.
Dessen ungeachtet sind die Belange von Natur und Landschaft
im Rahmen der Planung zu ermitteln und in die Abwägung ein-
zustellen. Zu diesem Zweck wurde eine "Landschaftspflegerische
Begleitplanung 1 (LBP)" erstellt. In der LBP werden die Auswir-
kungen der Planung auf Natur und Landschaftermittelt und be-
wertet. Die LBP behandelt auch die Auswirkungen der Planung
auf die Ziele des LSG "Diedersdorfer Heide - Großbeerener Gra-
ben" sowie die Belange des Artenschutzes. Sie ist dieser Be-
gründung als Anlage 1 beigefügt.
• Der Bebauungsplan darf von den Darstellungen des
Flächennutzungsplans abweichen, kann auch vor einer Ände-
rung des FNP aufgestellt werden, der Flächennutzungsplan wird
1
Bebauungsplan M 39a"Neuer Dorfkrug", Landschaftspflegerische Begleitplanung, SEPKE Ent-
wicklung öffentlicher Räume, Berlin, Oktober 2017
4 Knieper + PartnerGemeinde Blankenfelde – Mahlow
B-Plan M 39a „Neuer Dorfkrug“
auf dem Wege der Berichtigung angepasst. Ein Änderungsver-
fahren für den Flächennutzungsplan ist nicht erforderlich.
• Von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 (1)
und § 4 (1) BauGB kann abgesehen werden. Die Gemeinde hat
dessen ungeachtet diesen Verfahrensschritt durchgeführt, die
frühzeitige Beteiligung von Bürgern und Trägern öffentlicher Be-
lange ist im Mai und im Juni 2016 erfolgt.
Knieper + Partner 5Gemeinde Blankenfelde – Mahlow
B-Plan M 39a „Neuer Dorfkrug“
2 Ausgangssituation
2.1 Anlass und Ziel der Planung
Der Dorfkern bildet den historischen Kern des Ortsteils Mahlow, der zur
Gemeinde Blankenfelde-Mahlow gehört. Er verfügt mit weitläufigen
Grünflächen, teilweise noch vorhandenen historischen Fassaden und
wertvollem alten Baumbestand über städtebauliche Qualitäten. Aller-
dings war der Dorfkern bis vor wenigen Jahren stark von Durchgangs-
verkehr belastet, da die L 76 Potsdam – Flughafen Schönefeld das Dorf
durchquert hat. Seit Eröffnung der neu ausgebauten L 76 wird der Ver-
kehr nördlich am Dorfkern vorbeigeführt. Dadurch haben sich die städ-
tebauliche Situation des Dorfkerns und seine Qualität als Wohnstandort
sowie als Ziel für Naherholungssuchende deutlich verbessert. Die Ge-
meinde hat einen Rahmenplan für die Freiraumentwicklung in der Um-
gebung des Dorfkerns aufgestellt. Ziel des Rahmenplans ist es, die Frei-
räume innerhalb des Dorfkerns aufzuwerten und die Umgebung des
Dorfkerns – auch im Zusammenspiel mit dem westlich davon gelegenen
Seebad - stärker als bisher für die Freizeitnutzung zu öffnen und für Er-
holungssuchende zugänglich zu machen.
Das Plangebiet des Bebauungsplans liegt im Westen des Dorfkerns,
nördlich der Teltower Straße und westlich der Marienfelder Straße. Es
handelt sich um einen traditionellen Gastronomiestandort, der "alte Dorf-
krug" Mahlow befand sich hier. Das Gebäudeensemble des "Alten Dorf-
krugs" hat keinen besonderen historischen Wert. Es besteht aus der
ehemaligen Gaststätte mit rückwärtig angebautem Saal, einem Wohn-
haus, einem Stall sowie einem weiteren Nebengebäude. Alle Gebäude
sind seit Jahrzehnten ungenutzt und befinden sich im Zustand des Ver-
falls. Das Gebäude, wie das umgebende Grundstück verwahrlosen zu-
sehends.
Bereits seit Anfang der 2000er Jahre existierten Überlegungen des
Grundeigentümers, den Standort zu beleben und an die Tradition des
Dorfkrugs in zeitgemäßer Form anzuknüpfen. Vorgesehen war seiner-
zeit die Errichtung eines Hotels mit 240 Betten, Restaurant, Saal für
Festlichkeiten aller Art sowie Räume für Seminare und Tagungen. Dabei
wurde auf historische Vorbilder zurückgegriffen: Die geplanten Gebäude
sollten die Erscheinungsform eines märkischen „Gutshauses“ mit zwei
rechtwinklig zueinander stehenden „Scheunen“ erhalten. Das „Guts-
haus“ war an der Kreuzung Marienfelder Straße / Teltower Straße vor-
gesehen und bildete ein Scharnier zwischen den beiden „Scheunen“, die
längs der Teltower Straße und der Marienfelder Straße angeordnet wa-
ren. Als wesentlicher Standortvorteil für ein Hotel dieser Größenordnung
wurden seinerzeit die nahegelegenen Hauptverkehrsachsen (B96, L76
und Berliner Ring) sowie die Nähe zum zukünftigen Großflughafen Ber-
lin-Brandenburg (BER) angesehen.
Diese Planung bildete die Grundlage für die Festsetzungen des Be-
bauungsplans M 39 „Neuer Dorfkrug“, der seit 2005 rechtskräftig ist.
Dieser Bebauungsplan setzt als Art der Nutzung ein Sondergebiet Hotel
fest: Zulässig sind ein Hotel mit bis zu 240 Betten sowie eine Schank-
und Speisewirtschaft, soweit sie dem Hotel zugeordnet ist. Betriebswoh-
nungen sind ausnahmsweise zulässig. Der rückwärtige Teil des Grund-
stücks, auf dem sich u.a. ein größeres Feuchtbiotop befindet, gehört
6 Knieper + PartnerGemeinde Blankenfelde – Mahlow
B-Plan M 39a „Neuer Dorfkrug“
zum Landschaftsschutzgebiet „Diedersdorfer Heide und Großbeerener
Graben“. Dieser Bereich wird von Bebauung vollständig freigehalten.
Dort sind verschiedene grünordnerische Maßnahmen festgesetzt bzw.
vertraglich geregelt (Aufwertung des Biotops, Anlage einer Obstwiese,
Anpflanzen von Hecken an der Grundstücksgrenze).
Aus unterschiedlichen Gründen ist es in den Jahren nach 2005 nicht
gelungen, das Hotelprojekt umzusetzen. Inzwischen ist eine Umsetzung
dieses Bebauungsplanes nicht mehr zu erwarten, zumal in unmittelbarer
Nähe des zukünftigen Flughafens umfangreiche Hotelkapazitäten neu
entstanden sind.
Vor diesem Hintergrund sind die Nachfahren des inzwischen verstorbe-
nen ursprünglichen Eigentümers im Jahre 2015 an die Gemeinde mit
dem Wunsch herangetreten, das Planungsrecht zu ändern. Beabsichtigt
war die Errichtung eines stark verkleinerten Gastronomiebetriebs mit
Außenbewirtschaftung in der Erdgeschosszone des ursprünglich vorge-
sehenen „Gutshauses“, die oberen Geschosse sollten zunächst einem
Pensionsbetrieb und in einer späteren Planfassung der Wohnnutzung
dienen. Auf der Fläche der beiden „Scheunen“ waren Wohngebäude in
Form von Reihenhäusern vorgesehen. Die Gebäudekonfiguration ent-
sprach weitgehend dem ursprünglichen Konzept.
Auf dieser Grundlage wurde der Vorentwurf des Bebauungsplans M 39a
ausgearbeitet. Er sah für den Gastronomiebetrieb ein Sondergebiet
Gastronomie und Hotel vor (später in Gastronomie und Wohnen geän-
dert). Die Grundstücke der beiden Reihenhäuser sollten jeweils als all-
gemeine Wohngebiete festgesetzt werden. Für den rückwärtigen Grund-
stücksteil, der die Ausgleichsmaßnahmen aufnimmt, war eine Festset-
zung als private Grünfläche vorgesehen, die mit Flächen zum Anpflan-
zen von Bäumen und Sträuchern (Hecken, Obstwiese, anzupflanzende
Einzelbäume) überlagert war.
Die frühzeitige Beteiligung der Bürger und der Träger öffentlicher Belan-
ge zu diesem Vorentwurf erfolgte im Mai und Juni 2016. Seitens des
Landesamtes für Umwelt (LfU) wurden Bedenken gegen die Planung
geäußert, da Immissionskonflikte zwischen der Restaurant- / Biergar-
tennutzung und der angrenzenden Wohnbebauung befürchtet wurden.
Das LfU forderte, ein Lärmgutachten zu erarbeiten, um den Nachweis zu
führen, dass die einschlägigen Richtwerte der TA Lärm für allgemeine
Wohngebiete bzw. Mischgebiete (für die Obergeschosse des Restau-
rantgebäudes) eingehalten werden. Die Gemeinde kam dieser Forde-
rung nach. Das Schallgutachten wurde erstmals im Oktober dem Lande-
samt zur Stellungnahme vorgelegt. Da die Bedenken des Landesamtes
zunächst nicht vollständig ausgeräumt werden konnten, wurde das Gut-
achten mehrfach überarbeitet. Seit Januar 2017 liegt eine abschließen-
de Fassung vor 2, in der die Einhaltung der Richtwerte der TA Lärm
nachgewiesen wird. Allerdings gelingt das nur unter den folgenden Vo-
raussetzungen:
2
Immissionsgutachten für den Bebauungsplan M39a "Neuer Dorfkrug Mahlow" in Blankenfelde-
Mahlow, afi Ingenieurbüro für Akustik, Haltern am See, Januar 2017
Knieper + Partner 7Gemeinde Blankenfelde – Mahlow
B-Plan M 39a „Neuer Dorfkrug“
• Errichtung einer mindestens 3,50 m hohen Lärmschutzwand zwi-
schen der Stellplatzfläche der Gastronomie und dem nördlich an-
grenzenden Wohngebäude
• Begrenzung des Stellplatzes auf maximal 14 Stellplätze
• Verzicht auf eine Beschallung, keine Nutzung einer Außengastro-
nomie nach 22 Uhr
• Die Fenster der Gastronomie an der Ost- und Südfassade müssen
tags gekippt und nachts geschlossen gehalten werden.
• Die Fenster der Gastronomie an der West- und Nordfassade müs-
sen tags und nachts geschlossen gehalten werden.
Zudem müssen Fenster von Aufenthaltsräumen an der Ostfassade des
Gastronomiegebäudes in den Obergeschossen sowie auf kurzen Fas-
sadenabschnitten im nördlich angrenzenden Wohngebäude ausge-
schlossen werden, weil es an diesen Fassadenabschnitten dennoch zu
Überschreitungen der Richtwerte der TA Lärm für Mischgebiete und
allgemeine Wohngebiete kommt.
Vor diesem Hintergrund wurde deutlich, dass ein Betrieb der Gastrono-
mie in direkter Nachbarschaft zu Wohngebäuden nur unter erheblichen
Einschränkungen möglich ist, die einen wirtschaftlich tragfähigen Betrieb
in Frage stellen.
Im Frühjahr 2017 kam es zu einem Eigentümerwechselt. Der neue Ei-
gentümer hatte in Anbetracht dieser Problematik zwei Expertisen erstel-
len lassen, die Aussagen dazu treffen sollen, inwieweit die Entwicklung
gastronomischer oder anderen gewerblichen Nutzungen an diesem
Standort in wirtschaftlicher Hinsicht realistisch ist. Beide Expertisen
kommen zu übereinstimmenden Ergebnissen: Allein aufgrund der be-
schriebenen Nutzungseinschränkungen und der zu geringen Publikums-
frequenz ist eine Entwicklung insbesondere gastronomischer, aber auch
anderer gewerblicher Nutzungen an diesem Standort nicht realisierbar.
Die Mieten, die zur Refinanzierung der Baukosten des Gebäudes und
Amortisierung der Investitionskosten für die Einrichtung eines Betriebes
erforderlich wären, können nicht erzielt werden. Die Festsetzung einer
gastronomischen oder einer sonstigen spezifischen gewerblichen Nut-
zung auf dem Grundstück im Bebauungsplan macht eine Bebauung
daher schwierig bis unmöglich. Dies beinhaltet die Gefahr, dass die der-
zeitige städtebaulich unbefriedigende Situation, deren Grund im Wesent-
lichen ein wirtschaftlich nicht umsetzbares Planungsrecht ist, langfristig
weiter fortbesteht.
Vor diesem Hintergrund hat die Gemeinde entschieden, die Planungs-
ziele nochmals zu ändern und auf das Sondergebiet, das im EG eine
ausschließliche Nutzung für Gewerbe, nämlich Gastronomie, vorsieht,
zu verzichten. Stattdessen soll auch das Eckgrundstück als allgemeines
Wohngebiet einbezogen werden. Ein allgemeines Wohngebiet dient
zwar vorwiegend einer Wohnnutzung, eröffnet jedoch die Option, ergän-
zend kleinere gewerbliche Nutzungen anzusiedeln, sofern die wirtschaft-
lichen Voraussetzungen dies zulassen. In einem allgemeinen Wohnge-
8 Knieper + PartnerGemeinde Blankenfelde – Mahlow
B-Plan M 39a „Neuer Dorfkrug“
biet sind gemäß § 4 BauNVO neben Wohngebäuden verschiedene wei-
tere Nutzungen zulässig, u.a.:
• der Versorgung des Gebiets dienende Läden, Schank- und Spei-
sewirtschaften
• nicht störende Handwerksbetriebe
• Anlagen für kirchliche, soziale und gesundheitliche Zwecke
• Betriebe des Beherbergungsgewerbes (als Ausnahme)
Städtebauliches Ziel der Gemeinde ist es, dass sich die Bebauung ge-
stalterisch in den historischen Dorfkern einfügt. Daher werden gestalteri-
sche Festsetzungen in den Bebauungsplan aufgenommen, vergleiche
hierzu Kap. 5.4. Seitens des Eigentümers liegen erste konzeptionell
Überlegungen für eine Wohnbebauung vor, die sich an die Kubatur des
bisherigen städtebaulichen Konzepts eines Eckgebäudes und zweier
straßenbegleitender Gebäudezeilen anlehnen. Angestrebt wird eine Ar-
chitektursprache, die dörfliche Elemente aufnimmt und diese modern
interpretiert.
Mit dieser Änderung der Planungsziele können die planungsrechtlichen
Voraussetzungen dafür geschaffen werden, den langjährigen städtebau-
lichen Missstand zu beseitigen und das Grundstück baulich wieder in
den Dorfkern zu integrieren.
2.2 Eigentumsverhältnisse
Das Flurstück 61/1 steht im Eigentum der Gemeinde. Das übrige Plan-
gebiet (Flurstücke 60/1 und 60/2) befindet sich in Privateigentum.
2.3 Verkehrliche Erschließung
Das Plangebiet grenzt unmittelbar an die Teltower Straße und die Ma-
rienfelder Straße und wird über diese beiden Straßen erschlossen.
Nördlich des Plangebiets verläuft die neu ausgebaute L 76 (Flughafen
BER – Potsdam), die nächst gelegene Anschlussstelle liegt ungefähr
900 m östlich des Plangebiets an der Mariendorfer Straße.
Eine Anbindung an den öffentlichen Verkehr besteht über den S-
Bahnhof Mahlow. Die Fahrzeit vom Bhf. Mahlow zum Potsdamer Platz
beträgt mit der S-Bahn etwa 25 Minuten. Der S-Bahnhof ist fußläufig in
ungefähr 20 Minuten zu erreichen, zudem besteht eine Busverbindung
(Linie 600 S-Bhf. Mahlow – S-Bhf. Teltow., die Busse verkehren im
Stundentakt). Zugang zum Regionalverkehr besteht über den südlich
von Mahlow gelegenen S- und Regionalbahnhof Blankenfelde.
2.4 Technische Erschließung
Das Plangebiet ist technisch erschlossen. Zu den technischen Medien
der Ver- und Entsorgung gehören: Trink-, Schmutz- und Löschwasser-
versorgung sowie die Versorgung mit Gas, Strom und Telekommunikati-
on. Im Rahmen der weiteren Gebäudeplanung wird mit den zuständigen
Knieper + Partner 9Gemeinde Blankenfelde – Mahlow
B-Plan M 39a „Neuer Dorfkrug“
Versorgungsträgern abgestimmt, inwieweit Kapazitätserweiterungen
erforderlich werden.
2.5 Natur, Landschaft, Umwelt
2.5.1 Topographie und Boden
Mahlow liegt auf dem Gebiet der Teltow-Platte, diese ist Bestandteil der
Landschaft der Brandenburgischen Platten und Niederungen. Dieses
Gebiet ist gekennzeichnet durch Grundmoränenflächen mit aufgesetzten
Endmoränen und Urstromtälern. Als Bodenstruktur sind vorrangig Ge-
schiebemergel bzw. Geschiebelehme und Sande anzutreffen. Der Bo-
den im Plangebiet lässt sich als schwach lehmiger Sand identifizieren.
Das Plangebiet liegt in einer Niederung westlich einer
Grundmoränenplatte. Die Geländehöhen betragen ca. 41 m bis 43,80 m
über HN. In der Mitte des Plangebietes befindet sich ein Teich, die Bö-
schungsunterkante hat eine Höhe von 39,70 m.
2.5.2 Grundwasser
Der Grundwasserspiegel liegt bei mehr als 10 m unter Flur. Das Grund-
wasser ist gegenüber eindringenden Schadstoffen relativ geschützt. Der
Anteil bindiger Sedimente beträgt über 80%. Im Nordwesten des Plan-
gebietes ist dieser Anteil wahrscheinlich geringer, die Verschmutzungs-
empfindlichkeit des Grundwassers ist dementsprechend höher.
2.5.3 Vegetation
Der Süden des Plangebiets entlang der Teltower Straße ist bebaut, dort
stehen der alte Dorfkrug sowie ein Wohngebäude. Nordwestlich dieses
Gebäudeensembles ist ein weitgehend trockengefallener Teich vorhan-
den, der von neun weiteren Bäumen (Ahorn, Weiden, Erlen) umgeben
ist. Er hat den Status eines gesetzlich geschützten Biotops. Östlich des
Teichs hat sich die Frischweide in eine von Kanadischer Goldrute domi-
nierten Ruderalflur entwickelt, westlich des Kleingewässers befindet sich
ein intensiv genutzter Acker.
Östlich des Gaststättengrundstücks ist eine Gartenbrache mit jungen
Halbstämmen von Obstgehölzen vorzufinden. Der Gebäudebestand des
ehemaligen Dorfkruges ist weiterhin von Müll- und Schuttablagerungen
sowie ruderalen Staudenfluren und aufkommenden Pioniergehölzen
gekennzeichnet.
Nahe an den Gebäuden stehen mehrere Bäume. Westlich der ehemali-
gen Gaststätte liegt der alte Gasthausgarten mit Baumbestand, dort sind
sechs Bäume vorhanden (Linden und Kastanien). Weitere baumbestan-
dene Flächen befinden sich zwischen Gaststätte und Wohngebäude
sowie nördlich und östlich des Wohngebäudes. Es handelt sich dabei
zumeist um Ahorn sowie um einen Walnussbaum.
2.6 Altlasten
Im Plangebiet sind zur Zeit keine Altlasten- bzw. Verdachtsflächen be-
kannt. Aufgrund der bisherigen Nutzung sind Altlasten unwahrscheinlich.
10 Knieper + PartnerGemeinde Blankenfelde – Mahlow B-Plan M 39a „Neuer Dorfkrug“ 2.7 Bodendenkmale Das Plangebiet liegt innerhalb des Bodendenkmals „Mittelalterlicher Dorfkern Mahlow“. Darüber hinaus ist damit zu rechnen, dass weitere urgeschichtlichtliche Bodendenkmale vorhanden sind, da in unmittelba- rer Nähe des Plangebietes entsprechende Funde gemacht wurden. Alle Veränderungen von Bodennutzungen wie z.B. die Errichtung von baulichen Anlagen, die Anlage oder Befestigung von Wegen, Verlegun- gen von Leitungen, umfang reiche Hecken- und Baumpflanzungen be- dürfen im Bereich des Bodendenkmals einer Erlaubnis (§ 9 Abs. 1 Nr. 5 BbgDSchG}. Sie ist bei der zuständigen Unteren Denkmalschutzbehör- de des Kreises Teltow-Fläming zu beantragen (§ 19 Abs. 1 BbgDSchG) und wird im Benehmen mit unserer Behörde erteilt (§ 19 Abs. 3 BbgDSchG). Ferner sind diese Maßnahmen dokumentationspflichtig (§ 9 Abs. 3 und 4 BbgDSchG); die Erdeingriffe müssen also archäologisch begleitet und entdeckte Bodendenkmale fachgerecht untersucht werden. Für die hier erforderlichen Dokumentationsarbeiten, zu denen die denkmalrechtliche Erlaubnis der Unteren Denkmalschutzbehörde jeweils Näheres festlegen wird, ist ein Archäologe bzw. eine archäologische Fachfirma zu gewin- nen, deren Auswahl das Brandenburgische Landesamt für Denkmalpfle- ge und Archäologische Landesmuseum zustimmen muss. Die Kosten für die archäologischen Maßnahmen sind nach § 7 Abs. 3 und 4 BbgDSchG vom Veranlasser der Erdeingriffe im Rahmen des Zumutbaren zu tragen. Die durch archäologische Baubegleitungen, Ausgrabungen o.ä. entstehenden Mehrkosten und Bauverzögerungen, sind einzukalkulieren, wenn Bodendenkmalbereiche überplant werden. Bei Erdarbeiten darüber hinaus unvermutet entdeckte Bodendenkmale (Scherben, Knochen, Stein- und Metallgegenstände, Steinsetzungen, Holz, Verfärbungen etc.) sind unverzüglich der Unteren Denkmalschutz- behörde und dem Brandenburgischen Landesamt für Denkmalpflege und Archäologischen Landesmuseum anzuzeigen (§ 11 Abs. 1 u. 2 BbgDSchG). Die aufgefundenen Bodendenkmale und die Entdeckungs- stätte sind mindestens bis zum Ablauf einer Woche nach der Anzeige, auf Verfangen der Denkmalschutzbehörde ggf. auch darüber hinaus, in unverändertem Zustand zu erhalten und in geeigneter Weise vor Gefah- ren für die Erhaltung zu schützen (§ 11 Abs. 3 BbgDSchG). Funde sind dem Brandenburgischen Landesamt für Denkmalpflege und Archäologischen Landesmuseum zu übergeben (§ 11 Abs. 4 und § 12 BbgDSchG). Die Lage des Plangebiets innerhalb der Grenzen des Bodendenkmals "mittelalterlicher Dorfkern Mahlow" wird nachrichtlich übernommen. Die- se nachrichtliche Übernahme wird durch einen textlichen Hinweis er- gänzt, dass darüber hinaus auch im übrigen Plangebiet mit dem Vor- handensein von Bodendenkmalen gerechnet werden muss. Knieper + Partner 11
Gemeinde Blankenfelde – Mahlow
B-Plan M 39a „Neuer Dorfkrug“
3 Planungsbindungen
3.1 Landesplanung
Die Ziele der Raumordnung und Landesplanung sind in dem Lande-
sentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B) niedergelegt, der 2009
in Kraft getreten ist. Die Ziele (Z) stellen verbindliche Vorgaben für die
kommunale Planung dar.
Das Planungsgebiet liegt innerhalb des Gestaltungsraum Siedlung (4.5
(Z) Absatz 1 Nummer 2). Der Gestaltungsraum Siedlung orientiert sich
entlang der leistungsfähigen Schieneninfrastruktur und ermöglicht in
diesem Bereich eine Entwicklung von Wohnsiedlungsflächen.
Abbildung 4: Ausschnitt aus der Festlegungskarte des LEP-BB, ohne Maßstab (Quelle:
Gemeinsame Landesplanungsabteilung Berlin Brandenburg vom 31.03.2009)
Mit ihrer landesplanerischen Stellungnahme vom 16. Juni 2016 hat die
Gemeinsame Landesplanungsabteilung der Länder Brandenburg und
Berlin bestätigt, dass die Planungsabsicht mit Ziel 4.5 Abs. 1 Ziff. 2 LEP
B-B im Einklang steht. Die GL weist darauf hin, dass die für die Planung
relevanten Grundsätze der Raumordnung angemessen zu berücksichti-
gen sind. Verwiesen wird insbesondere auf die Grundsätzen aus § 5
Abs.2 und 6 Abs.2 des LEPro und 5.1 LEP B-B.
Der Grundsatz § 5 (2) des LEPro beinhaltet den Vorrang der Innenent-
wicklung vor der Außenentwicklung. Grundsatz 5.1. des LEP B-B be-
zieht sich auf die Erhaltung von Freiräumen bzw. auf eine Minimierung
der Inanspruchnahme von Freiraum. Diesen Grundsätzen wird überwie-
gend entsprochen, da auf großen Teilen der festgesetzten Baugebiete
abgängige Gebäude vorhanden sind. Für das Baugebiet, das bisher
unbebaut ist, besteht Planungsrecht für ein Hotelgebäude, so dass diese
Fläche auch ohne den B-Plan M 39a durch Bebauung in Anspruch ge-
nommen werden könnten.
Der Grundsatz § 6 Abs. 2 des LEPro beinhaltet die Vermeidung der In-
anspruchnahme und der Zerschneidung von Freiräumen. Auch diesem
Grundsatz wird entsprochen. Die Bebauung konzentriert sich an den
angrenzenden Verkehrsflächen, so dass keine Freiräume zerschnitten
werden.
12 Knieper + PartnerGemeinde Blankenfelde – Mahlow B-Plan M 39a „Neuer Dorfkrug“ Derzeit wird ein neuer Landesentwicklungsplan "Haupstadtregion Berlin- Brandenburg" (LEP HR) erarbeitet. Der LEP HR hat von September bis Dezember 2016 das Beteiligungsverfahren durchlaufen. Die im LEP HR enthaltenen Ziele gelten als eingeleitet und sind der Abwägung zu be- rücksichtigen. Auch im Entwurf des LEP HR wird das Plangebiet dem "Gestaltraum Siedlung" zugeordnet (Ziel 5.6 Abs. 1). Gemäß Ziel 5.6 Abs. 1 ist der Gestaltraum Siedlung in Berlin und im Berliner Umland der Schwerpunkt für die Entwicklung von Wohnsiedlungsflächen". Da der Bebauungsplan die Entwicklung von allgemeinen Wohngebieten vor- sieht, wird auch den Zielen des zukünftigen LEP HR entsprochen. 3.2 Regionalplanung Die Gemeinde Blankenfelde - Mahlow liegt innerhalb der Planungsregi- on Havelland - Fläming. Der Regionalplan Havelland - Fläming 2020 in der Fassung vom 16.12.2014 gilt für das Planungsgebiet. Der Regionalplan ordnet dem Ortsteil Mahlow einen Funktionsschwer- punkt der Grundversorgung zu. Die Grundversorgung umfasst dabei u.a. Schulen, Kindertagesstätten, Allgemeinmediziner und Einzelhandel des täglichen Bedarfs sowie Betreuungsangebote. Der Regionalplan weist "Vorzugsräume Siedlung" aus. Diese Vorzugs- räume Siedlung stellt eine Konkretisierung des Gestaltungsraum Sied- lung des LEP B-B dar. Gemäß Grundsatz 2.1.1 des Regionalplans Ha- velland-Fläming sollen für die Siedlungsentwicklung in der Region die Vorzugsräume Siedlung genutzt werden. Das Plangebiet liegt knapp außerhalb des Vorzugsraums Siedlung, der westlich durch die Marien- felder Straße begrenzt wird. Er grenzt aber unmittelbar westlich an die- sen an. Der neu zu bebauende Bereich ist in städtebaulicher Hinsicht Bestandteil des Dorfkerns Mahlow und hat aufgrund seiner Lage Bedeu- tung für das Erscheinungsbild dieses historischen Ensembles. Es ist Bebauung vorhanden bzw. es besteht dort Baurecht für ein Hotel. Das Plangebiet ist durch die vorhandenen Straßen verkehrlich erschlossen, auch die technische Erschließung ist gegeben. Vor diesem Hintergrund ist eine Siedlungsentwicklung auf dieser Fläche städtebaulich geboten. Seitens der Regionalen Planungsgemeinschaft werden keine Bedenken gegen die Planung geäußert Westlich angrenzend an das Planungsgebiet und die Ortslage Mahlow stellt der Regionalplan als Grundsatz einen empfindlichen Teilraum für die regionalen Landschaftseinheiten dar. Das Gefüge aus empfindlichen Teilräumen der regionalen Landschaftseinheiten soll durch die Festle- gung im Regionalplan hinsichtlich seiner typischen Merkmale gesichert und weiterentwickelt werden. Dieses wird durch die Festsetzungen des Bebauungsplans unterstützt, der für den nordwestlichen, räumlich über- wiegenden Teil des Plangebiets verschiedene Festsetzungen zugunsten der Entwicklung von Natur und Landschaft trifft. Knieper + Partner 13
Gemeinde Blankenfelde – Mahlow
B-Plan M 39a „Neuer Dorfkrug“
Abbildung 5: Ausschnitt aus dem Regionalplan Havelland – Fläming 2020, ohne
Maßstab (Quelle: Regionale Planungsgemeinschaft Havelland-Fläming)
3.3 Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan (FNP) wird in kommunaler Verantwortung
aufgestellt. Er stellt die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung der
Gemeinde in ihre Grundzügen dar. Er bildet die Grundlage für nachfol-
gende Bebauungspläne, die aus dem FNP zu entwickeln sind. Verbind-
lich sind die Darstellungen nur für die Gemeinden. Den jeweiligen
Grundstückseigentümer vermitteln sie hingegen keine Rechtsansprüche
auf eine bestimmte Grundstücksnutzung.
Der Flächennutzungsplan der Gemeinde Blankenfelde - Mahlow ist seit
dem Dezember 2011 rechtskräftig. Der Geltungsbereich des Be-
bauungsplans wird als teilweise als „Sonderbaufläche Hotel“, teilweise
als Grünfläche dargestellt. Die Sonderbaufläche umfasst die Flächen
entlang der Marienfelder- und der Teltower Straße, die für eine Bebau-
ung vorgesehen sind, die Grünfläche umfasst den rückwärtigen Teil des
Grundstücks. Diese Darstellung übernimmt im Wesentlichen die Fest-
setzungen des derzeit geltenden Bebauungsplans M39.
Der Dorfkern Mahlow wird im Übrigen als gemischte Baufläche darge-
stellt. Im Erläuterungsbericht (S.58) wird hierzu Folgendes ausgeführt:
Alle historisch gewachsenen Dorfkerne werden als gemischte Bauflä-
chen dargestellt, da
• einerseits praktisch in allen Dorfkernen landwirtschaftliche Be-
triebe (auch Kleinstbetriebe sowie gewerbliche und Hobby-
Tierhalter) noch vorhanden sind und
• andererseits Entwicklungstendenzen zu einem kleingewerblichen
und handwerklich geprägten Mix aus Wohnen und Arbeiten zu
14 Knieper + PartnerGemeinde Blankenfelde – Mahlow
B-Plan M 39a „Neuer Dorfkrug“
erkennen sind bzw. zum Erhalt der Dorfstrukturen gefördert wer-
den sollen.
Abbildung 5: Ausschnitt aus dem Flächennutzungsplan Gemeinde Blankenfelde-Mahlow,
ohne Maßstab (Quelle: Flächennutzungsplan der Gemeinde Blankenfelde-Mahlow,
Stand Dezember 2011).
Ohne konkreten räumlichen Flächenbezug ist im Bereich des Plange-
biets eine Maßnahme zur Kompensation im Gemeindegebiet (Maßnah-
me 7) dargestellt. Vorgesehen ist hier, nördlich und südlich der Dorfstra-
ße die vorhandenen, als beeinträchtigt identifizierten Kleingewässer zu
renaturieren und Pufferstreifen anzulegen und zu pflegen. (siehe hierzu
Umweltbericht zum FNP, Anlage 1).
Die geplanten Vorhaben – die Errichtung von Wohngebäude im Rahmen
eines allgemeinen Wohngebiets – erfordern eine Änderung des Fläche-
nnutzungsplans, da ein Bebauungsplan, der Wohnnutzungen zulässt,
nicht aus einer Sonderbaufläche „Hotel“ entwickelt werden kann. Da der
Bebauungsplan gemäß § 13a BauGB aufgestellt wird, kann der Fläche-
nnutzungsplan auf dem Wege der Berichtigung angepasst werden, ein
Änderungsverfahren ist nicht erforderlich. Zukünftig wird der bebaute
Bereich, entlang der Marienfelder und Teltower Straße als ein Sonder-
baufläche " Gastronomie" sowie als Wohnbaufläche dargestellt, im
rückwärtigen Bereich wird die Darstellung einer Grünfläche beibehalten.
3.4 Landschaftsschutzgebiet
Der nordwestliche Teil des Plangebietes (Teilfläche des Flurstücks 60/2)
ist Bestandteil des Landschaftsschutzgebietes „Diedersdorfer Heide –
Großbeerener Graben“. Das LSG reicht bis unmittelbar an den Rand
des Dorfkerns von Mahlow. Innerhalb des Plangebiets verläuft die Gren-
ze des Grenze des LSG entlang der Grenze zwischen den Flurstücken
Knieper + Partner 15Gemeinde Blankenfelde – Mahlow
B-Plan M 39a „Neuer Dorfkrug“
60/1 und 60/2 sowie unmittelbar nördlich der vorhanden Bebauung bis
zur östlichen Grenze des Flurstücks 59/2. Die LSG-Grenze wird nach-
richtlich in den Bebauungsplan übernommen.
Eine Teilfläche des LSG wurde bereits im Jahr 2005 parallel zum B-
Planverfahren M 39 ausgegliedert. Die Ausgliederung betraf das Flur-
stück 60/1. Übersehen wurde seinerzeit, dass auch Teile des Flurstücks
60/2, die von dem geplanten Bauvorhaben betroffen sind, innerhalb des
LSG liegen. Es wurde irrtümlich davon ausgegangen, dass sich die
LSG-Grenze von der nördlichen Grenze des Flurstücks 59/2 aus gerade
in östliche Richtung fortsetzt und nicht, wie tatsächlich, nach Süden
verspringt und dann unmittelbar nördlich der Bestandsbebauung ver-
läuft. Daher wurde für die betroffene Fläche innerhalb des Flurstücks
60/2 kein Ausgliederungsverfahren durchgeführt.
Infolge dessen liegen zwei kleine Teilflächen der geplanten bzw. im Fall
des Gebiets bereits als SO Hotel festgesetzten Baugebiete innerhalb
des LSG:
• Die westliche Fläche (204 m²) soll im Sinne einer Grenzbegradi-
gung dem allgemeinen Wohngebiet WA 1 zugeordnet werden, um
dort eine einheitliche und städtebaulich sinnvolle Grundstückstiefe
realisieren zu können. Die betreffende Fläche liegt außerhalb der
überbaubaren Grundstücksfläche, sie soll dem geplanten Gebäu-
de als private Gartenfläche zugeordnet werden. Diese Gartenflä-
chen sollen später in typischer Weise genutzt werden können
(Aufstellen von Kinderspielgeräten, Sandkiste oder anderer garten-
typische Nebenanlagen). Eine solche Nutzung wäre bei einem
Verbleib der Fläche im LSG nicht möglich.
• Die östliche, zum allgemeinen Wohngebiet Gebiet WA 3 gehören-
de Fläche (151 m²) umfasst einen kleinen Teil des geplanten Ge-
bäudes sowie die das Gebäude umgebenden Flächen. Für diese
umgebende Fläche gilt gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 10 BauGB, dass sie
von Bebauung freizuhalten ist. Zulässig sind dort nur Erschlie-
ßungsflächen (z.B. für die Feuerwehr), wobei auch diese Flächen
versickerungsfähig herzustellen sind (B-Plan M 39a Textfestset-
zung Nr. 7). Eine kleine Teilfläche im Umfang von etwa 34 m² ist
Bestandteil der festgesetzten überbaubaren Grundstücksfläche im
derzeitigen Sondergebiet Hotel.
Die Untere Naturschutzbehörde hat in ihrer Stellungnahme aus der früh-
zeitigen Beteiligung auf den daraus resultierenden Normkonflikt hinge-
wiesen. Mit dem für das LSG zuständigen Ministerium für Umwelt,
Landwirtschaft und ländliche Räume (MLUL) sowie mit der Unteren Na-
turschutzbehörde wurde im November 2016 die folgende Vorgehens-
weise abgestimmt: Aufgrund des geringen Umfangs der betroffenen
Flächen wird ein Antrag auf Inaussichtstellung einer Befreiung von dem
Regelungen des LSG bei der UNB gestellt. Die eigentliche Befreiung
erfolgt an Ebene der Baugenehmigung. Eine Zustimmungserklärung
seitens des MLUL ist nicht erforderlich. Die Gemeinde stellt diesen An-
trag im Rahmen der öffentlichen Auslegung bzw. in deren Vorfeld.
In der "Landschaftspflegerischen Begleitplanung (LBP, siehe Kap. 1.4)
wurden die Bedeutung der beiden Teilflächen für die Ziele des LSG un-
16 Knieper + PartnerGemeinde Blankenfelde – Mahlow B-Plan M 39a „Neuer Dorfkrug“ tersucht. Die beiden innerhalb des LSG gelegenen Baugebiete werden von massiven Dominanzbeständen der Brombeere eingenommen. Sie werden dem Biotoptyp der Gartenbrachen (Biotopschlüssel 10113) zu- geordnet. Die landschaftspflegerische Begleitplanung kommt zu dem Ergebnis, dass sich dieses Brombeergebüsch keinem der Schutzzwecke des LSG zuordnen lässt und die Einbeziehung der beiden Flächen in das Bauland somit keinen negativen Einfluss auf die Ziele des Land- schaftsschutzgebietes hat. Knieper + Partner 17
Gemeinde Blankenfelde – Mahlow
B-Plan M 39a „Neuer Dorfkrug“
4 Städtebauliches Konzept
Ziel der Planung ist die Arrondierung des Dorfkerns im Kreuzungsbe-
reich Marienfelder Straße / Teltower Straße. Die seit vielen Jahren leer-
stehenden und im Verfall befindlichen Gebäude des ehemaligen Dorf-
kruges bilden einen städtebaulichen Missstand. Sie sollen durch eine
Wohnbebauung ersetzt werden, die sich entlang der Teltower Straße
und der Marienfelder Straße orientiert. Seit der Fertigstellung der L 76n
hat sich die Verkehrsbelastung auf der Teltower Straße stark vermindert,
wodurch der Dorfkern als Wohnstandort deutlich an Attraktivität gewon-
nen und sich demzufolge in den vergangenen Jahren positiv entwickelt
hat. Vor diesem Hintergrund und angesichts der bestehenden Nachfrage
nach Wohnraum soll dieses Grundstück daher als Wohnstandort entwi-
ckelt werden. Dabei sind im Rahmen des vorgesehenen allgemeinen
Wohngebiets auch ergänzende Versorgungsnutzungen (Läden, Schank-
und Speisewirtschaften) zur Versorgung der Umgebung vorstellbar,
ebenso wie Betriebe des Beherbergungsgewerbes oder nicht störende
Handwerksbetriebe städtebaulich durchaus erwünscht, weil sie der in
einem Dorfkern ursprünglich vorhandenen Nutzungsmischung entspre-
chen. Allerdings dient der Dorfkern bereits gegenwärtig zum weitaus
überwiegenden Teil dem Wohnen. Das zu Beginn des Verfahrens noch
bestehende städtebauliche Ziel, den traditionellen Gastronomiestandort
im Rahmen eines Sondergebiets planungsrechtlich zu sichern, wird auf-
gegeben. Maßgeblich hierfür sind neben Immissionskonflikten mit der
angrenzenden Wohnbebauung insbesondere wirtschaftliche Gründe, da
sich herausgestellt hat, dass ein Gastronomiebetrieb an diesem Stand-
ort nicht wirtschaftlich zu betreiben ist bzw. die Mieten, die zur Refinan-
zierung eines Gebäudes mit Gastronomie erforderlich wären, nicht er-
zielt werden können.
Das vorliegende städtebauliche Konzept orientiert sich weiterhin an dem
Entwurf für die Hotelbebauung aus dem Jahr 2005. Die Bebauung wird
entlang der Teltower Straße und der Marienfelder Straße konzentriert.
Das ursprüngliche Motiv des Empfangsgebäudes als „Gutshaus“ und
den beiden straßenbegleitenden „Scheunen“ als Bettenhäuser wird auf-
gegriffen und entsprechend der geänderten Nutzung modifiziert. So wird
das ursprünglich aus drei miteinander verbundenen Gebäuden beste-
hende Ensemble in drei unabhängige Baukörper aufgeteilt.
Anstelle der beiden „Scheunen“ entstehen zwei Wohngebäude. Sie wer-
den wie bisher parallel der begleitenden Straßen angeordnet und als
zweigeschossig Baukörper mit Satteldach errichtet. Die Firstrichtung der
Gebäude parallel zum Straßenverlauf orientiert sich an der angrenzen-
den, dörflichen Bebauung.
Anstelle des bisher geplanten Empfangsgebäudes wird ein weiteres
Wohngebäude angeordnet. Dieses Gebäude ist dreigeschossig, um die
Ecksituation städtebaulich zu betonen..
Die Stellplätze werden auf Sammelanlagen vor den Gebäuden angeord-
net. Dies ist zum einen, eine größeren Fläche an der Marienfelder Stra-
ße, auf der bisher die Stellplätze des Hotels vorgesehen waren. Auf die-
ser Fläche werden die Stellplätze für das nördliche Wohngebäude sowie
für das Eckgebäude nachgewiesen. Eine weitere Stellplatzfläche ist an
18 Knieper + PartnerGemeinde Blankenfelde – Mahlow
B-Plan M 39a „Neuer Dorfkrug“
der westlichen Grenze des Plangebiets vorgesehen, hier werden die
Stellplätze für das westliche Wohngebäude angelegt.
Die Bebauung rückt gegenüber der bisherigen Bebauung stärker von
der LSG-Grenze ab, so dass sich die Situation im Hinblick auf die Ziele
des LSG durch die Neuplanung nicht verschlechtert.
Der rückwärtige Bereich des Plangebiets mit dem Feuchtbiotop, der in-
nerhalb des Landschaftsschutzgebiets liegt, wird von Bebauung wie
bisher vollständig freigehalten. Er wird zukünftig als private Grünfläche
festgesetzt. Durch Bepflanzungen (Hecken) wird eine eindeutige Ab-
grenzung zwischen der privaten Grünfläche und den angrenzenden,
innerhalb des WA-Gebiets gelegenen privaten Gartenflächen herge-
stellt. Die private Grünfläche einschließlich des Teichs und der Obstwie-
se sollen zukünftig im Rahmen eines Gemeinschaftseigentums durch
die Eigentümer der Grundstücke im Plangebiet gepflegt und unterhalten
werden. Eine Nutzung durch die Öffentlichkeit ist nicht vorgesehen.
Im bestehenden Planrecht M 39 sind auf dem rückwärtigen Grund-
stücksbereich verschiedene Ausgleichsmaßnahmen festgesetzt (An-
pflanzen von Hecken an der Grundstücksgrenze zur Ackerfläche, An-
pflanzen von Stauden und Gräsern um den Teich, Anlage einer Obst-
wiese als typisches Gestaltungselement für die Dorfrandsituationen).
Diese Maßnahmen werden als Festsetzungen in den B-Plan M 39a
übernommen und im Zuge der Realisierung dieser neuen Planung um-
gesetzt. Der nordwestliche Dorfrand erhält dadurch einen eindeutig defi-
nierten und gestalteten Übergang zum freien Landschaftsraum.
Zusammengefasst verfolgt die Planung folgende Ziele:
• Beseitigung des derzeitigen städtebaulichen Missstands und
Reintegration des Grundstücks in den Bebauungszusammen-
hangs des Dorfkerns
• Schaffung eines familiengerechten neuen Wohnraums in guter
Lage angrenzend an den freien Landschaftsraum,
• Herstellung eines geordneten und attraktiv gestalteten Über-
gangs zwischen Dorf und freien Landschaftsraum im Bereich des
Plangebiets
Knieper + Partner 19Gemeinde Blankenfelde – Mahlow
B-Plan M 39a „Neuer Dorfkrug“
5 Planungsrechtliche Festsetzungen
5.1 Art der baulichen Nutzung (§ 9 (1) Nr. 1 BauGB i.V.m.
§ 4 BauNVO)
Ziel des Bebauungsplans ist es, in der Dorflage Mahlow auf dem Grund-
stück des ehemaligen Dorfkrugs die Voraussetzungen für eine Wohnbe-
bauung zu schaffen. Allerdings sollen nicht ausschließlich Wohnnutzun-
gen zulässig sein. Vor dem Hintergrund der Lage in einem gewachse-
nen, dörflich geprägten Siedlungsbereich sollen auch weitere Nutzungen
zulässig sein, die sich in eine Wohnnutzung einfügen. Daher wird auf
dem für eine Bebauung vorgesehenen Bereich entlang der Teltower
Straße und der Marienfelder Straße ein Allgemeines Wohngebiet gemäß
§ 4 BauNVO festgesetzt. Ein allgemeines Wohngebiet dient vorwiegend,
jedoch nicht ausschließlich dem Wohnen. Einzelne Nutzungen, die sich
in die bestehende dörfliche Siedlungsstruktur einfügen, jedoch gemäß §
4 Abs. 3 BauNVO nur ausnahmsweise zulässig sind, werden an dieser
Stelle allgemein zugelassen. Dies betrifft Betriebe des Beherbergungs-
gewerbes und nicht störende Handwerksbetriebe.
Planungsrechtliche Festsetzung Nr. 1:
In den Allgemeinen Wohngebieten sind die gemäß § 4 (3) BauNVO nur
ausnahmsweise zulässigen Nutzungen Betriebe des Beherbergungsge-
werbes und nicht störende Handwerksbetriebe gemäß § 1 Abs. 6
BauNVO allgemein zulässig. Die gemäß § 4 (3) BauNVO nur aus-
nahmsweise zulässigen Nutzungen Anlagen für Verwaltungen, Garten-
baubetriebe und Tankstellen sowie die gemäß § 4 (2) Nr.3 BauNVO
allgemein zulässige Nutzung Anlagen für sportliche Zwecke werden ge-
mäß § 1 Abs. 5 und 6 BauNVO nicht Bestandteil des Bebauungsplans.
Das Plangebiet ist bisher als Hotelstandort vorgesehen. Auch wenn sich
eine Hotelnutzung in der bisher vorgesehenen Größenordnung als nicht
umsetzbar erwiesen hat, fügen sich Betriebe des Beherbergungsgewer-
bes an dieser Stelle grundsätzlich in die Siedlungs- und Nutzungsstruk-
tur ein. Daher soll diese Nutzung – in einer stark verkleinerten und
wohnverträglichen Form – weiterhin nicht nur als Ausnahme, sondern
allgemein zulässig sein. Handwerksbetriebe sind traditionell Bestandteil
einer dörflichen Nutzung. Auch sie unterstützen die dörfliche Siedlungs-
struktur und sollen allgemein zulässig sein. Dabei handelt es sich um
solche Betriebe, die den Zulässigkeitskriterien und der Zweckbestim-
mung eines allgemeinen Wohngebiets entsprechen und das Wohnen
nicht stören. Damit wird der Tatsache entsprochen, dass der Dorfkern
ungeachtet seiner historischen Bestimmung heute vorwiegend dem
Wohnen dient.
Bestimmte Nutzungen werden ausgeschlossen. Das ist die gemäß § 4
(2) Nr. 3 BauNVO allgemein zulässige Nutzung Anlagen für sportliche
Zwecke, das sind außerdem die nach § 4 (3) Nr.3 - 5 BauNVO aus-
nahmsweise zulässigen Nutzungen Anlagen für Verwaltungen, Garten-
baubetriebe und Tankstellen.
Anlagen für sportliche Zwecke und Gartenbaubetriebe verfügen in der
Regel über einen großen Flächenbedarf, der jedoch nur zu einem klei-
nen Teil von baulichen Anlagen in Anspruch genommen wird. Ziel an
dieser Stelle ist es jedoch, straßenbegleitend eine bauliche Arrondierung
20 Knieper + PartnerGemeinde Blankenfelde – Mahlow
B-Plan M 39a „Neuer Dorfkrug“
vorzunehmen und den Eckbereich zu betonen. Dies wäre durch Garten-
baubetriebe und Anlagen für sportliche Zwecke nicht umsetzbar, zumal
die rückwärtigen Bereiche einer baulichen Nutzung entzogen sind (Lage
im LSG). Tankstellen haben unter heutigen wirtschaftlichen Bedingun-
gen ein Erscheinungsbild, das sich in einen von historischen Gebäuden
geprägten Dorfkern nicht einfügt (großformatige Werbung, Preisschil-
der), zudem ist das mit ihnen verbundene Verkehrsaufkommen tenden-
ziell störend für eine Wohnnutzung. Anlagen für Verwaltungen sollen an
zentralen Stellen im Gemeindegebiet konzentriert werden, der Dorfkern
ist im vor diesem Hintergrund kein geeigneter Standort.
5.2 Maß der Nutzung (§ 9 (1) Nr.1 BauGB i.V.m. §§ 16, 19 und 20
BauNVO)
Für die allgemeinen Wohngebiete wird eine GRZ von 0,4 festgesetzt.
Diese GRZ ermöglicht eine angemessene Ausnutzung des Grundstücks
erforderlich und berücksichtigt die Möglichkeit einer späteren Parzellie-
rung.
Es sind maximal drei Vollgeschosse zulässig. Damit fügt sich die Be-
bauung in die Umgebung ein, die von zwei- bis maximal dreigeschossi-
ger Bebauung geprägt ist. Die GRZ und die Anzahl der Vollgeschosse
ergeben eine GFZ von 1,2. In den Baugebieten WA 1 und WA 2 gilt die
Festsetzung, dass das oberste Geschoss als Dachgeschoss auszubil-
den ist, vgl. Kap. 5.4. Daher bleibt die erzielbare GFZ hier etwas unter-
halb von 1,2. Wird davon ausgegangen, dass das dritte Geschoss 80%
der Fläche des darunter liegenden Geschosses umfasst, ergibt sich eine
GFZ von 1,12., Die derzeit vorliegenden Bebauungskonzepte ergeben
eine BGF von ungefähr 7.500 m². Die festgesetzten Nutzungsmaße hal-
ten jeweils die Obergrenze des § 17 BauNVO ein.
Nebenanlagen sind gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO bei der Ermittlung der
GRZ mitzurechnen, gleichzeitig darf die GRZ für diese Anlagen um 50%
überschritten werden. Die Überschreitungsmöglichkeit von 50% ist für
die hier geplante Wohnbebauung jedoch nicht ausreichend. Nach der
gemeindlichen Stellplatzsatzung sind zwei Stellplätze je Wohneinheit
nachzuweisen, entsprechend große Stellplatzflächen und Zufahrten
müssen hergestellt werden. Zudem sind Spielräume für die Herstellung
von Zuwegungen, Terrassen und Abstellräumen erforderlich. Es wird
daher festgesetzt, dass die GRZ für die baulichen Anlagen, die nach §
19 Abs. 4 BauNVO mitzurechnen sind, bis 0,7 (WA1) bzw. 0,8 (WA 2
und WA 3) überschritten werden darf. Die Kappungsgrenze von 0,8, die
in § 19 Abs. 4 Satz 2 definiert ist, wird eingehalten. Insgesamt ist diese
zusätzliche Überschreitungsmöglichkeit auch in Abwägung mit den Be-
langen des Bodenschutzes vertretbar.
Planungsrechtliche Festsetzung Nr. 2:
Die zulässige Grundfläche darf durch die gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO
mitzurechnenden Anlagen im Baugebiet WA 1 bis zu einer GRZ von 0,7
und in den Baugebieten WA 2 und WA 3 bis zu einer GRZ von 0,8 über-
schritten werden.
Knieper + Partner 21Gemeinde Blankenfelde – Mahlow
B-Plan M 39a „Neuer Dorfkrug“
Die zulässigen Gebäudehöhen werden auf 15 m beschränkt, damit sich
die Höhenentwicklung der Gebäude in die Umgebung des Dorfkerns
einfügt. Eine Höhe von 15 m ermöglicht für das Eckgebäude im Gebiet
WA 3 eine dreigeschossige Bebauung einschließlich Sockel und ausrei-
chendem Spielraum für die Ausbildung eines geneigten Daches. Der im
bestehenden Planrecht vorgesehene Turmbau im Winkel des Eckge-
bäudes wird in den neuen Bebauungsplan übernommen. Es soll damit
die Möglichkeit geschaffen werden, diese Ecke zusätzlich zu betonen.
Für diesen Bereich gilt eine Firsthöhe von 17,50 m. Bezugspunkt für die
festgesetzten Gebäudehöhen ist ein eingetragener Geländehöhenpunkt
von 42,96 m über DHHN, der sich auf einen Kanaldeckel in der Marien-
felder Straße bezieht (vgl. planungsrechtliche Festsetzung Nr. 3).
5.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen
(§ 9 (1) Nr.2 BauGB i.V.m. § 23 (3) BauNVO)
Bauweise
Typisch für den Dorfkern sind Gebäude, die eine gewisse Länge aufwei-
sen. Die südlich der Teltower Straße gelegenen Gebäude verfügen über
Längen von ca. 20 m bzw. ca. 17 m, das alte Gebäude des Dorfkrugs ist
ebenfalls etwa 20 m lang. Eine zu kleinteilige Bebauung würde sich da-
her nicht einfügen. Daher wird in den Gebieten WA 1 und WA 3 eine
abweichende Bauweise festgesetzt. Es gilt dort eine offene Bauweise
mit der Maßgabe, dass die Gebäudelänge mindestens 20 m betragen
muss Im allgemeinen Wohngebiet WA 2 gilt zusätzlich, dass eine Ge-
bäudelänge von über 50 m zulässig ist, damit die überbaubare Grund-
stücksfläche in ihrer Gesamtlänge ausgenutzt werden kann. Um eine zu
starke Monotonie dieses Gebäudes zu vermeiden, gilt eine gestalteri-
sche Festsetzung, nach der mindestens ein Versatz vorzusehen ist (vgl.
Kap. 5.4).
Planungsrechtliche Festsetzung Nr. 4:
In den allgemeinen Wohngebieten WA 1 und WA 3 entspricht die abwei-
chende Bauweise (a) der offenen Bauweise gemäß § 22 (2) BauNVO,
mit der Abweichung, dass die Gebäudelänge mindestens 20 m betragen
muss.
Planungsrechtliche Festsetzung Nr. 5:
Im allgemeinen Wohngebieten WA 2 entspricht die abweichende Bau-
weise (a1) der offenen Bauweise gemäß § 22 (2) BauNVO, mit der Ab-
weichung, dass die Gebäudelänge mindestens 20 m betragen muss und
dass eine Gebäudelänge über 50 m zulässig ist.
Überbaubare Grundstücksfläche
Die Baugrenzen orientieren sich weiterhin an der städtebaulichen Kon-
zeption des rechtskräftigen B-Plans M39 bzw. dem seinerzeit geplanten
Hotelgebäude. Die Baugrenzen im Baugebiet WA 3 bilden im Kreu-
zungsbereich eine Ecksituation aus, die Schenkel schaffen eine Flucht
mit den Baufenstern der Allgemeinen Wohngebiete WA 1 und WA 2.
Die Baugrenzen sind jeweils parallel der Teltower Straße bzw. der Ma-
rienfelder Straße festgesetzt. Die überbaubaren Grundstücksflächen
sind 16,00 m tief, damit soll bei der Anordnung der Gebäude ein gewis-
ser Spielraum gewahrt bleiben. (Möglichkeit von Vor- und Rücksprün-
gen, geringfügiges Versetzen einzelner Gebäude zueinander).
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