GEMEINDE GRABEN-NEUDORF - VORHABENBEZOGENER BEBAUUNGSPLAN "ISLAMISCHES GEMEINDEZENTRUM"
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GEMEINDE GRABEN-NEUDORF Quelle: Räumliches Informations- und Planungssystem (RIPS) der LUBW, Amtliche Geobasisdaten © LGL, www.lgl-bw.de, 2013 VORHABENBEZOGENER BEBAUUNGSPLAN „ISLAMISCHES GEMEINDEZENTRUM“ BEGRÜNDUNG ENTWURF STAND: 19.03.2021
Gemeinde Graben-Neudorf
Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Islamisches Gemeindezentrum“ – Begründung
Entwurf
Stand: 19.03.2021
VERFAHRENSABLAUF
Verfahrensablauf
Aufstellungsbeschluss (§ 2 Abs. 1 BauGB) 19.03.2018
Öffentliche Bekanntmachung 29.03.2018
Billigungs-/Auslegungsbeschluss 06.07.2020
Öffentliche Bekanntmachung 16.07.2020
Planauslegung (§ 3 Abs. 2 BauGB) 24.07.2020 – 31.08.2020
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger
öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 2 BauGB) 23.07.2020__ – 31.08.2020
Erneute Beteiligung __.__20__
Öffentliche Bekanntmachung __.__.20__
Planauslegung (§ 4a 3 i.V.m. § 3 Abs.2 BauGB) __.__.20__ – __:__:20__
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger
öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 3 BauGB) __-__.20__ – __.__.20__
Satzungsbeschluss (§ 10 BauGB) __.__.20__
Inkrafttreten __.__.20__
Projektbearbeitung: Peter Fischer
Gemeinde Graben-Neudorf
Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Islamisches Gemeindezentrum“ – Begründung
Entwurf
Stand: 19.03.2021
INHALTSVERZEICHNIS
I EINLEITUNG ......................................................................................................................... 1
1 Anlass und Ziel der Planung 1
2 Lage und Abgrenzung des Plangebiets 2
3 Verfahren 3
II VORGABEN .......................................................................................................................... 4
1 Regionalplanung 4
2 Flächennutzungsplan (FNP) 4
3 Bestehende Bebauungspläne 5
4 Schutzgebiete 8
5 Artenschutz nach § 44 BNatSchG 9
III BESTAND ........................................................................................................................... 10
1 Besitz- und Eigentumsverhältnisse sowie rechtliche Belastungen 10
2 Gegenwärtige Nutzungen 10
3 Erschließung 11
IV PLANUNGSVORHABEN .................................................................................................... 12
1 Nutzungskonzept 12
2 Bauliches Konzept 12
3 Immissionen 16
4 Grünkonzept 16
5 Umweltbelange 16
6 Vorhabenbezogener Bebauungsplan 18
V WESENTLICHE FESTSETZUNGEN .................................................................................. 20
1 Regelungen aus dem Vorhaben und Erschließungsplan 20
2 Bauplanungsrechtliche und Bauordnungsrechtliche Festsetzungen 20
2.1 Zeichnerische Festsetzungen ............................................................................................. 20
2.2 Schriftliche Festsetzungen .................................................................................................. 21
VI Zur Verwirklichung des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes zu treffende
Maßnahmen ........................................................................................................................ 24
1.1 Bodenordnung ..................................................................................................................... 24
1.2 Ver- und Entsorgung ........................................................................................................... 24
Gemeinde Graben-Neudorf
Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Islamisches Gemeindezentrum“– Begründung
Entwurf
Stand: 19.03.2021
I EINLEITUNG
1 Anlass und Ziel der Planung
Die Gemeinde Graben-Neudorf beabsichtigt den Bebauungsplan „Kirbsenkopf“ im
Teilbereich südlich der Brücke zu ändern. Aktueller Anlass ist der Wunsch des tür-
kisch-islamischen Kulturvereins e.V., Graben –Neudorf seine baulichen Anlagen an
dem bestehenden Standort Kirbsenkopf zu erneuern. Mit der Baumaßnahme ist
vorgesehen, die sich in schlechtem Zustand befindlichen Gebäude durch einen
Neubau zu ersetzen und somit zukunftsfähig und bedarfsgerecht zu gestalten. Hier-
zu hat die islamische Gemeinde ein Bebauungskonzept durch das Architekturbüro
Dipl.- Ing. Ersin Baydaroglu, Waghäusel, erarbeiten lassen.
Der Gebäudeentwurf wurde an die örtliche Situation angepasst. Mit der Neubebau-
ung würde die örtliche Situation deutlich aufgewertet werden. Der Entwurf über-
schreitet jedoch die festgesetzte GRZ und mit einem Gebäudeteil die festgesetzten
Baugrenzen zur öffentlichen Straße hin. Die Überschreitungen der Festsetzungen
zum geltenden Bebauungsplan wurden im Entwurf minimiert, lassen sich jedoch oh-
ne Verlust der Funktion und der Gestaltung nicht mehr weiter reduzieren. Änderun-
gen am Gebäudeentwurf würden zu erheblichen Funktionsverlusten und zu einer
deutlich schlechteren Gestaltung und Außenwirkung führen.
Denkbare Alternativstandorte innerhalb der Gemeinde wurden geprüft, aber aus
verschiedenen Gründen wieder verworfen. Letztendlich konnte kein anderer geeig-
neter Standort gefunden werden.
Da eine Baugenehmigung auf der vorliegenden Rechtsgrundlage nicht erteilt wer-
den kann, hat die islamische Gemeinde beantragt den rechtskräftigen Bebauungs-
plan zu ändern.
Der rechtskräftige Bebauungsplan aus dem Jahr 1966/1997 sieht im Bereich südlich
der K 3574 einen Verschwenk der Verkehrsfläche auf das Privatgrundstück der is-
lamischen Gemeinde vor. Es hat sich gezeigt, dass dieser Verschwenk aus verkehr-
lichen Gründen, insbesondere nach der Errichtung der Lärmschutzwand zur Bahnli-
nie, nicht mehr erforderlich ist. Diese Änderung an der Verkehrsführung wurde des-
halb nicht umgesetzt. Der Bebauungsplan soll daher in diesem Punkt an die vor-
handenen Grundstücksgrenzen angepasst werden.
Um die Erneuerung des Gemeindezentrums nach den vorgelegten Plänen der isla-
mischen Gemeinde zu ermöglichen, ist der Bebauungsplan anzupassen. Zur Siche-
rung der städtebaulichen Ordnung hat die Gemeinde daher beschlossen dem An-
trag der islamischen Gemeinde zu entsprechen und den Bebauungsplan auf der
Basis des Vorhabenplanes der islamischen Gemeinde unter Einbeziehung der Stra-
ßenverkehrsfläche zu ändern. Bei der Durchführung der Vorhaben- und Erschlie-
ßungsmaßnahmen sollen die Regelungen gemäß §12 BauGB angewendet werden.
Der Gemeinderat hat dazu am 19.03.2018 die Aufstellung eines vorhabenbezoge-
nen Bebauungsplanes beschlossen.
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Gemeinde Graben-Neudorf
Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Islamisches Gemeindezentrum“– Begründung
Entwurf
Stand: 19.03.2021
2 Lage und Abgrenzung des Plangebiets
Das Plangebiet befindet sich im Westen der Gemeinde Graben-Neudorf, westlich
der Bahnlinie im Baugebiet Kirbsenkopf. Der Geltungsbereich wird begrenzt:
- im Norden durch die südliche Grenze des Flurstücks Nr. 5079
- im Osten durch das Bahngrundstück
- im Süden durch die nördliche Grenze des Flurstücks Nr. 5067 (Teilfläche der
Straße „Am Bruhrain“)
- im Westen durch die Grenze mit dem Flurstück Nr. 5079/2 (Am Bruhrain Haus
Nr. 13a)
Das Plangebiet umfasst insgesamt eine Fläche von rund 0,15 ha (Flurstück Nr.
5080, vollständig und Anteil am Straßengrundstück).
Abb. 1: Abgrenzung des Geltungsbereichs
Quelle: Eigene Darstellung auf Katastergrundlage, 2018 - ergänzt.
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Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Islamisches Gemeindezentrum“– Begründung
Entwurf
Stand: 19.03.2021
3 Verfahren
Vorhaben- und Erschließungsplan gemäß §12 BauGB
Zur exakten Sicherung des geplanten Bauvorhabens werden die Bestimmungen des
§12 BauGB angewendet. Damit wird gesichert, dass das Vorhaben mit der Gemein-
de abgestimmt ist. Mit der Aufstellung des Vorhaben- und Erschließungsplanes ist
zwischen dem Vorhabenträger und der Gemeinde vertraglich zu vereinbaren, dass
der Vorhabenträger das Vorhaben einschließlich der erforderlichen Erschließungs-
maßnahmen innerhalb einer bestimmten Frist durchführt und die Planungs- und Er-
schließungskosten ganz oder teilweise selbst trägt (Durchführungsvertrag). Der
Vorhaben- und Erschließungsplan wird Bestandteil des vorhabenbezogenen Be-
bauungsplanes, durch den die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens be-
stimmt wird.
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan besteht aus drei verschiedenen Komponen-
ten:
• Bebauungsplan
• Vorhaben- und Erschließungsplan
• Durchführungsvertrag
Vorhabenbezogener Bebauungsplan
Zur Umsetzung der Planung wird ein vorhabenbezogener Bebauungsplan aufge-
stellt. Dieser Plan kann nach § 13a BauGB (Bebauungspläne der Innenentwicklung)
aufgestellt werden. Die Anwendung des § 13a BauGB erfasst Bebauungspläne, die
Maßnahmen zur Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung, Anpassung und den Um-
bau vorhandener Ortsteile festsetzen. Erfasst werden auch die Wiedernutzbarma-
chung oder Nachverdichtung von Flächen. Das Plangebiet erfüllt diese Vorausset-
zungen.
Bei der vorliegenden Größenordnung des Plangebiets von rund 0,15 ha werden zu-
dem die Voraussetzungen nach § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB erfüllt. Ferner werden mit
dem Bebauungsplan keine Vorhaben begründet, die einer Pflicht zur Durchführung
einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem UVPG oder nach Landesrecht unter-
liegen. Darüber hinaus sind keine Anhaltspunkte vorhanden wonach bei der Pla-
nung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren
Unfällen nach § 50 Satz 1 BImSchG zu beachten sind. Ebenso liegen keine An-
haltspunkte für eine Beeinträchtigung von Natura 2000 Gebieten vor. Demnach ist
die Anwendung des beschleunigten Verfahrens möglich.
Das beschleunigte Verfahren umfasst folgende Verfahrensschritte:
1. Aufstellungsbeschluss
2. Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung
3. Satzungsbeschluss
Von einer frühzeitigen Beteiligung sowie einer Umweltprüfung mit Umweltbericht
kann demnach abgesehen werden. Die Belange der Umwelt nach § 1 Abs. 6 Nr. 7
BauGB werden, unabhängig von der Durchführung einer Umweltprüfung, in die Pla-
nung eingestellt und beachtet.
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Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Islamisches Gemeindezentrum“– Begründung
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II VORGABEN
1 Regionalplanung
Graben-Neudorf ist im "Regionalplan Mittlerer Oberrhein 2003" als Kleinzentrum
(Plankapitel 2.1.5) und als Siedlungsbereich innerhalb von Entwicklungsachsen
ausgewiesen. Siedlungsbereiche sind Schwerpunkte der Siedlungsentwicklung. Das
Plangebiet selbst ist als "Siedlungsfläche, Bestand" ausgewiesen.
Abb. 2: Regionalplan RVMO 2003
Plangebiet
Quelle: Ausschnitt aus dem Regionalplan Mittlerer Oberrhein 2003, RVMO.
Die Änderung des Bebauungsplanes steht den Zielen der Raum- und Landespla-
nung nicht entgegen.
2 Flächennutzungsplan (FNP)
Im rechtskräftigen Flächennutzungsplan der vereinbarten Verwaltungsgemeinschaft
Graben-Neudorf / Dettenheim wird die betroffene Fläche als „Gemischte Baufläche“
dargestellt. Die Festsetzung im Bebauungsplan „Kirbsenkopf“ konkretisiert diese
Darstellung indem auf einer kleinen Teilfläche der gemischten Baufläche ein Son-
dergebiet für ein Gemeindezentrum festgesetzt wird. Damit werden auch die jetzt
vorgesehenen Nutzungen für ein islamisches Gemeindezentrum kirchliche und kul-
turelle Zwecke sowie Wohnen zulässig. In der jetzt vorgesehenen Nutzung als Isla-
misches Gemeindezentrum werden keine zusätzlichen Nutzungen zugelassen, die
bisher nicht möglich waren. Die Nutzungen werden jedoch auf das jetzt geplante
Vorhaben begrenzt.
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Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Islamisches Gemeindezentrum“– Begründung
Entwurf
Stand: 19.03.2021
Die Grundzüge der städtebaulichen Ordnung sind nicht beeinträchtigt.
Abb. 3: Ausschnitt aus dem rechtskräftigen Flächennutzungsplan 2015
Plangebiet
Quelle: FNP der vereinbarten Verwaltungsgemeinschaft Graben-Neudorf / Dettenheim.
Der Bebauungsplan umfasst lediglich eine kleine Teilfläche das Gesamtplanes
Kirbsenkopf. Die kleinflächige Änderung durch den vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplan „Islamisches Gemeindezentrum“ ist somit noch aus der generalisierenden
Darstellung des FNP als entwickelt anzusehen.
Da das Aufstellungsverfahren nach §13a BauGB durchgeführt wird kann der Flä-
chennutzungsplan ist im Wege der Berichtigung angepasst werden. Die Anpassung
erfolgt mit der derzeit laufenden Gesamtfortschreibung des Flächennutzungsplanes.
3 Bestehende Bebauungspläne
Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans „Islamisches Ge-
meindezentrum“ betrifft Teilflächen folgender rechtskräftiger Bebauungspläne:
- „Kirbsenkopf “ (1966), geändert durch den Bebauungsplan
- „Kirbsenkopf “ 1. Änderung (1997)
Der Bebauungsplan „Kirbsenkopf“ wurde 1969 rechtskräftig.
Der Bebauungsplan „Kirbsenkopf“ 1. Änderung wurde am 14.10.1996 als Satzung
beschlossen und mit der öffentlichen Bekanntmachung am 13.03.1997 rechtskräftig.
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Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Islamisches Gemeindezentrum“– Begründung
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Abb. 4: Bebauungsplan „Kirbsenkopf“ Änderung 1 (1996)
Quelle: Gemeinde Graben-Neudorf
Die Änderungen im Bebauungsplan „Kirbsenkopf“ 1. Änderung umfassen den ge-
samten Geltungsbereich des Ursprungsplanes. Auf Teilflächen wurden die Zeichne-
rischen Festsetzungen angepasst. Auf die schriftlichen Festsetzungen des Ur-
sprungsplanes von 1966 wurde verwiesen. Diese gelten weiterhin, soweit sie nicht
in der Änderungsplanung abgeändert oder aufgehoben wurden. Die Änderungen
betrafen § 2 (Maß der baulichen Nutzung), § 3 (Bauweise) und § 4 (Sockelhöhe) der
schriftlichen Festsetzungen aus dem Bebauungsplan von 1969.
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Abb. 5: Bebauungsplan „Kirbsenkopf“ Änderung 1 (1996) Ausschnitt
Auf der Teilfläche "Islamisches Gemeindezentrum“ die jetzt geändert werden
soll (in Abb. 5 rot umrandet, südliche Spitze) der Bebauungspläne „Kirbsenkopf“
(1966) und „Kirbsenkopf“ Änderung 1 (1996), , sind in der Planzeichnung durch
Planeintrag festgesetzt
• Die überbaubare Grundstücksfläche
• Die Art der baulichen Nutzung ein Mischgebiet gemäß § 6 BauNVO
• Das Maß der baulichen Nutzung mit einer GRZ von höchstens 0,4, einer
GFZ von höchstens 0,7
• die Zahl der Vollgeschosse mit höchstens II Vollgeschossen.
• Die offene Bauweise
Außerdem sind aus dem ursprünglichen Bebauungsplan von 1966 und dem Ände-
rungsplan von 1997 für den zu überplanenden Bereich folgende Textlichen Festset-
zungen relevant:
• Dachneigungen 0°-40° zugelassen (zu § 2. 1997 geändert)
• Sockelhöhe 0 m - 1m zulässig (zu § 4. 1997 geändert)
7Gemeinde Graben-Neudorf
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• Nebenanlagen und Garagen werden nicht eingerechnet (§ 5 aus 1966)
• Einfriedungen und Vorgärten (§ 6 aus 1966)
Modifizierungen der Nutzungsfestsetzungen oder der Bauweise wurden in den Plä-
nen keine vorgenommen.
Damit gelten für die Festsetzungen unterschiedliche Rechtsgrundlagen. Dies soll mit
dem Vorhabenbezogenen Bebauungsplan aktualisiert und vereinheitlicht werden.
Daher werden neben den Änderungen auch die bisher geltenden Regelungen aus
den früheren Planungen aktualisiert und auf die heute geltenden Rechtsgrundlagen
gestellt
Vorgesehene Änderungen und Neuregelungen:
Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan "Islamisches Gemeindezentrum“ sind Än-
derungen und Neuregelungen vorgesehen. Die Neuregelungen werden getroffen
aufgrund der seit der Aufstellung des ursprünglichen Bebauungsplanes 1996 geän-
derten Gesetzeslage. Folgende grundlegenden Regelungen sind vorgesehen:
• die überbaubare Grundstücksfläche erweitern
• Art der baulichen Nutzung: MI ändern in SO mit der Zweckbestimmung „Islami-
sches Gemeindezentrum“
• Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 auf 0,5 erhöhen
• für Anlagen nach § 19 Abs.4 BauNVO darf die GRZ um bis zu 60% überschrit-
ten werden (Neuregelung)
• die Gebäudehöhe wird auf max. 8 m begrenzen (Neuregelung).Auf die Festset-
zungen einer Sockelhöhe wird verzichtet.
Ziel ist es die übrigen für das Gebiet relevanten Festsetzungen sind in die Planung
des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes „Islamisches Gemeindezentrum“ aufzu-
nehmen.
Es ist vorgesehen, dass mit der neuen Planung die Festsetzungen des Bebauungs-
planes „Kirbsenkopf“ und „Kirbsenkopf 1. Änderung“ innerhalb des Geltungsberei-
ches des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes vollständig ersetzt werden.
Die Änderungen werden im Folgenden begründet.
4 Schutzgebiete
Innerhalb des Plangebiets sowie in der näheren Umgebung befinden sich keine Na-
tura 2000 – Gebiete, Naturdenkmale, Naturparke, Biotope nach BNatSchG, Natur-
schutz- oder Landschaftsschutzgebiete sowie Hochwasserschutzgebiete und Trink-
wasserschutzgebiete. Die am nächsten gelegenen Schutzgebiete befinden sich
westlich außerhalb der bebauten Ortslage und sind somit durch Bauflächen ge-
trennt.
Erhebliche negative Auswirkungen auf Schutzgebiete durch die Veränderungen in-
nerhalb des Bestandsgebietes sind somit auszuschließen.
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5 Artenschutz nach § 44 BNatSchG
Auf Grundlage von § 44 BNatSchG erfahren besonders schützenswerte Arten einen
weitgehenden Schutz vor Eingriffen durch den Menschen. Die artenschutzrechtliche
Prüfung nach § 44 BNatSchG ist den Regelungen des BauGB vorgeschaltet und
somit nicht Teil der Umweltprüfung sowie der Abwägung. Es ist jedoch notwendig,
im Sinne einer Prognose vorausschauend zu ermitteln und zu beurteilen, ob die
vorgesehenen Regelungen des Bebauungsplanes auf unüberwindbare, arten-
schutzrechtliche Hindernisse treffen würden. Festsetzungen, denen ein dauerhaftes
rechtliches Hindernis in Gestalt artenschutzrechtlicher Verbote entgegensteht, sind
nicht möglich (BVerwG Beschluss vom 25.08.1997 Az. 4 NB 12/97).
Es ist verboten:
- Tieren der wild lebenden besonders geschützten Arten nachzustellen, sie zu
fangen, zu verletzen oder zu töten oder ihre Entwicklungsformen aus der Na-
tur zu entnehmen, zu beschädigen oder zu zerstören
- Wild lebende Tiere der streng geschützten Arten und der europäischen Vo-
gelarten während der Fortpflanzungs-, Aufzucht-, Mauser, Überwinterungs-
und Wanderzeiten erheblich zu stören
- Fortpflanzungs – und Ruhestätten der wild lebenden Tiere der besonders ge-
schützten Arten aus der Natur zu entnehmen, zu beschädigen oder zu zerstö-
ren.
Eine erhebliche Störung der streng geschützten Arten und der europäischen Vogel-
arten liegt vor, wenn sich durch die Störung der Erhaltungszustand der lokalen Po-
pulation einer Art verschlechtert.
Das Plangebiet ist nahezu flächendeckend versiegelt und wird bestimmt durch gro-
ße Gebäude und Verkehrsflächen. Grünstrukturen sind nur in geringem Umfang in
Randbereichen vorhanden.
Auf Grund fehlender Biotopstrukturen hat der Planungsbereich nur geringe Bedeu-
tung für den Artenschutz. Vorkommen artenschutzrechtlich relevanter Tier- und
Pflanzenarten ist auf Grund der Lage, auf Grund der intensiven Nutzungen sowie
auf Grund fehlender Biotopstrukturen nicht zu erwarten. Artenschutzrechtliche Ver-
botstatbestände sind im Zuge der Baumaßnahmen innerhalb des Geltungsbereichs
zu vermeiden. Um Besiedlungen von streng oder besonders geschützten Arten vor
Beginn der Maßnahmen auszuschließen. denkbar könnten gebäudebrütende oder —
bewohnende Arten wie z.B. Vögel und Fledermäuse sein, ist eine frühzeitige erste
Kontrolle durch Fachleute bereits deutlich vor Abriss der Bestandsgebäude vorzu-
nehmen. Ggf. müssen, wenn eine Besiedlung festgestellt wird, u. U. Brutergebnisse
abgewartet werden ehe mit Abrissarbeiten begonnen werden kann. Außerdem soll
falls erforderlich unmittelbar vor Beginn von Arbeiten die Kontrolle wiederholt werden,
um so Betroffenheiten von streng ober besonders geschützten Arten ausschließen
zu können.
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Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Islamisches Gemeindezentrum“– Begründung
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Stand: 19.03.2021
III BESTAND
1 Besitz- und Eigentumsverhältnisse sowie rechtliche Belastungen
Das Flurstück Nr. 5080 (gesamter Geltungsbereich) befindet sich im Eigentum der
Türkisch-Islamischen Union der Anstalt für Religion (DITIB), Köln. Die Straßenver-
kehrsfläche ist im Eigentum der Gemeinde.
2 Gegenwärtige Nutzungen
Innerhalb des Plangebietes befindet derzeit das Islamische Gemeindezentrum,
Graben-Neudorf. Sowie der Teil der Straße „Am Bruhrain“ bis zur Bahnlinie im Os-
ten.
Abb. 6: Luftbild Bestandssituation
Plangebiet
Bahn
Quelle: Kartenserver des LUBW, 2018 (http://udo.lubw.baden-wuerttemberg.de/)
10Gemeinde Graben-Neudorf
Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Islamisches Gemeindezentrum“– Begründung
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Stand: 19.03.2021
Das Baugrundstück Nr. 5080 hat eine Größe von rd. 916 m². Davon werden insge-
samt rd. 408 m², d.s. 45%, von Gebäuden überdeckt. Die restliche Fläche des Plan-
gebietes ist Verkehrsfläche und gehört der Gemeinde Graben-Neudorf.
Das Plangebiet ist im Osten von einem Bahngrundstück begrenzt. Entlang der
Bahnlinie auf dem Bahngrundstück existiert eine Lärmschutzwand mit einer Höhe
von rd. 2,6 m. Durch die Lärmschutzwand wird das dahinter liegenden Mischgebiet
vom Bahnlärm abgeschirmt.
Der Straßenabschnitt zwischen Bahnlinie und Baugrundstück ist funktionsgerecht
ausgebaut. Änderungen an der Abgrenzung der Straßenverkehrsfläche zum Privat-
grundstück sind nicht vorgesehen. Die Fläche wird dennoch aufgenommen, um die
Abgrenzung aus dem Bebauungsplan von 1966 richtig zu stellen.
Im Süden begrenzt die Straße „Am Bruhrain“ das Plangebiet. Nördlich des Plange-
bietes quert die Huttenheimer Straße (K3574) über eine Brücke die Bahnlinie und
die Straße „Am Bruhrain“. Die entlang der Bahnlinie führende Straße „Am Bruhrain“
nördlich der Brücke „Kirbsenkopf“ ist eine innere Erschließungsstraße, die im Nor-
den in einer Wendeanlage endet. Östlich der Straßenverkehrsfläche verläuft die
Bahnlinie. Zum Schutz vor dem Bahnlärm ist zwischen Bahnlinie und Straße eine
Lärmschutzwand errichtet.
Das Zentrum mit den zugehörigen Räumen ist untergebracht in Gebäuden, die da-
vor gastronomisch genutzt wurden. Sie befinden sich in einem baulich schlechten
Zustand. Eine Verbesserung der Gebäude des Gemeindezentrums ist daher drin-
gend geboten.
3 Erschließung
Die technische Ver- und Entsorgung sowie die Erschließung durch den motorisier-
ten Individualverkehr sowie den Fuß- und Radverkehr sind über die Straße „Am
Bruhrain“ sichergestellt.
11Gemeinde Graben-Neudorf
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Stand: 19.03.2021
IV PLANUNGSVORHABEN
1 Nutzungskonzept
Der türkisch-islamischen Kulturvereins e.V., Graben –Neudorf ist derzeit beengt in
dem Gebäude einer ehemaligen Gaststätte mit schlechter Bausubstanz unterge-
bracht, das den heutigen Anforderungen nicht entspricht. Die heutigen Aktivitäten
können in den Gemeindezentrum nicht in angemessener Art durchgeführt werden.
Der Türkisch islamischen Kulturvereins e.V: Graben-Neudorf wünscht sich diesen
Zustand zu ändern und in Zukunft einen angemessenen Rahmen für die Nutzungen
zu schaffen. Das Gemeindezentrum dient der Deckung des örtlichen Bedarfs.
Das Islamische Gemeindezentrum ist darauf ausgelegt, den bereits bestehende Be-
darf an Gemeindeaktivitäten für die Gemeindemitglieder adäquat zu decken. Das
Gemeindezentrum dient der Ausübung der Religion und des Gemeindewesens der
(überwiegend orstansässigen) Gemeindemitglieder. Aufgrund der Größe des Vor-
habens und der Anzahl der Gemeindezentren in den umliegenden Gemeinden und
der Region kann das Gemeindezentrum keine bedeutende überörtliche und überre-
gionale Bedeutung erlangen.
Die konkreten Nutzungen in dem Gemeindezentrums werden in einem Nutzungs-
konzept dargelegt. In dem kann der räumliche und zeitliche Umfang der Gemeinde-
aktivitäten entnommen werden. Danach geht gegenüber heute eine Nutzungsinten-
sivierung mit dem Vorhaben nicht einher. Durch die größeren Räumlichkeiten wird
das Gemeindeleben nunmehr innerhalb der Gebäude stattfinden. Dies bedeutet ei-
ne Verbesserung des bisherigen Zustands, da viele Aktivitäten von draußen nach
innen verlagert werden.
Ausgehend von diesem Nutzungsrahmen hat das Architekturbüro Baydaroglu einen
Entwurf für die bauliche Umsetzung erarbeitet.
2 Bauliches Konzept
Der Neubebauung des Islamischen Gemeindezentrums liegt eine Planung des Ar-
chitekturbüros Baydaroglu zu Grunde. Mit dem Wegfall der vorhandenen schlechten
Bausubstanz und dem geplanten modernen Neubau entsteht eine Bebauung, die
dazu beiträgt, die Umgebung gestalterisch aufzuwerten.
Die städtebauliche Entwurfskonzeption gibt einen Überblick über den geplanten
Neubau (grün umrandet), die wegfallenden Bestandsgebäude (flächig grün) sowie
den Baugrenzen aus dem BPL (rot gestrichelt).
12Gemeinde Graben-Neudorf
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Abb. 7: Städtebauliche Entwurfskonzeption Lageplan
Wegfallendes Gebäude
Umgrenzung geplanter Neubau
Quelle: Architekturbüro Ersin Baydaroglu, Freier Architekt, / ergänzt durch SAF
Der Neubau wird fast ausschließlich auf Flächen realisiert, die bereits durch Gebäu-
de, Nebengebäude und durch Hofflächen genutzt sind. Dadurch, dass sich der An-
teil des Hauptgebäudes erhöht, wird die GRZ überschritten. Außerdem wird mit dem
Neubau die Baugrenze an zwei Stellen überschritten.
Abb. 8: Städtebauliches Entwurfskonzept – Überschreitung Baugrenzen
Baugrenze
Überschreitung der Baugrenze / überbaubaren Grundstücksfläche
Quelle: Architekturbüro Ersin Baydaroglu, Freier Architekt,/ ergänzt durch SAF
Mit der Neubebauung wird der Anteil der Gebäude erhöht, so dass ca. 45 % der
Grundfläche versiegelt ist.
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Stand: 19.03.2021
Die konkrete Planung des islamischen Gemeindezentrums ist im Vorhabenplan und
Erschließungsplan dargestellt.
Abb. 9: Städtebauliches Entwurfskonzept – Grundrisse
Quelle: Architekturbüro Ersin Baydaroglu, Freier Architekt, Stand 15.03.2021
Innerhalb des Gebäudes mit 2 Vollgeschossen sind Gebetsräume, Waschräume,
Teestuben, Schulungsräume sowie eine dem Gemeindezentrum zugeordnete Woh-
nung untergebracht. Ergänzt werden diese Räume durch die erforderlichen Funkti-
ons- und Nebenräume.
Das Gebäude ist vollständig unterkellert. Im Untergeschoss befinden sich weitere
Veranstaltungs- und Seminarräume sowie Funktions- und Nebenräume.
Das Gebäude ist räumlich und funktional gegliedert. Der südliche Gebäudeteil mit
den Gebetsräumen und der nördliche Gebäudeteil mit Teestuben, Wohnung usw.
sind durch einen Eingangs-/ Empfangsbereich verbunden. Diese Teilbereiche
zeichnen sich auch nach außen ab und gliedern so den Baukörper. Durch die Fas-
sadengestaltung wird diese Gliederung unterstützt.
14Gemeinde Graben-Neudorf
Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Islamisches Gemeindezentrum“– Begründung
Entwurf
Stand: 19.03.2021
Abb. 10: Städtebauliches Entwurfskonzept – Ansicht Ostseite Haupteingang
Quelle: Architekturbüro Ersin Baydaroglu, Freier Architekt.
Abb. 11: Städtebauliches Entwurfskonzept – Längsschnitt
Quelle: Architekturbüro Ersin Baydaroglu, Freier Architekt.
Die Gebäudehöhen leiten sich aus den für die Funktionen erforderlichen Raumhö-
hen sowie den Konstruktionshöhen der Decken und Attiken ab. Daraus errechnet
sich eine Gebäudehöhe von 6,58 m ab OK-Fertigfußboden im Erdgeschoss. Nicht
berücksichtigt ist dabei die Höhendifferenz von Straße zu OKFFB.
Weitere Angaben zur Bebauung sind dem Vorhaben- und Erschließungsplan zu
entnehmen, der die Bebauung in der Genauigkeit von Bauantragsunterlagen im
Maßstab 1:100 beschreibt.
Die Maße im Vorhabenplan können im Rahmen der weiteren Ausarbeitung des
Bauantrags geringfügig (+/- 30 cm) abweichen, den festgesetzten Rahmen des Be-
bauungsplanes aber nicht überschreiten.
15Gemeinde Graben-Neudorf
Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Islamisches Gemeindezentrum“– Begründung
Entwurf
Stand: 19.03.2021
3 Immissionen
Immissionen aus dem Gebiet entstehen durch die Nutzung des Gemeindezentrums:
Nach dem vorliegenden Nutzungskonzept wird keine Nutzungsintensivierung ge-
genüber bisher stattfinden. Durch den Neubau werden Nutzungen, die bisher im
Außenbereich stattfanden, in das Gebäudeinnere verlegt. Damit werden Emissionen
des Gemeindezentrums eher verringert.
Auswirkungen auf das Gebiet sind durch den Bahnlärm gegeben. diese werden
durch eine Lärmschutzwand abgeschirmt. Die Lärmschutzwand wurde als Schutz
des bisherigen Mischgebietes, in dem u.a. Wohnnutzung zulässig ist, errichtet. Das
Kulturzentrum war bisher als Anlage für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitli-
che und sportliche Zwecke auch zulässig. Da mit dem neuen Bebauungsplan keine
anderen Nutzungen als bisher bereits zulässig werden ist mit keinen Veränderungen
an den Immissionsschutz zu rechnen. Erforderliche konkrete Maßnahmen zum
Schutz der Wohnnutzung werden im Bauantragsverfahren festgelegt.
4 Grünkonzept
Gegenüber der ist-Situation das eine nahezu vollständige bauliche Inanspruchnah-
me des Grundstücks darstellt wird mit der Neuplanung der Anteil der zu begrünen-
den Fläche erhöht. Dazu werden alle nicht baulich in Anspruch genommenen Flä-
chen, das sind mindestens 20% der Grundstücksfläche, begrünt. Zusätzlich werden
noch Baum und Strauchpflanzungen vorgenommen. Die Stellplätzte erhalten eine
wasserdurchlässigen Belag. Das Flachdach wird begrünt. Diese Maßnahmen sind
im Vorhabenplan dargestellt.
Mit diesen Maßnahmen werden gegenüber den heute geforderten Begrünungen, d.s
die „Vorgärten mit Rasen- oder angemessener Zierpflanzung zu versehen und zu
unterhalten“ deutlich übertroffen. Die Festsetzungen zur Grünordnung werden an
die neuen Ziele zur Begrünung angepasst.
5 Umweltbelange
Bei den Umweltauswirkungen sind neben dem Ist-Zustand auch zu betrachten, was
nach dem derzeitigen Planungsrecht möglich wäre.
Aufgrund der Anwendung des § 13a BauGB (Bebauungsplan der Innenentwicklung)
ist ein Umweltbericht nicht gefordert und auf eine Eingriffsbilanzierung kann verzich-
tet werden.
Biotope
Bei der Planung handelt es sich um ein bereits bestehendes innerörtliches, vollstän-
dig bebautes und erschlossenes Baugrundstück. Der Grünflächenanteil auf dem
Grundstück, das bebaut und weitgehend versiegelt ist, ist gering. Die ökologische
Wertigkeit des Baugrundstücks ist entsprechend gering einzustufen.
16Gemeinde Graben-Neudorf
Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Islamisches Gemeindezentrum“– Begründung
Entwurf
Stand: 19.03.2021
Mit der Neuplanung wird der Grünflächenanteil erhöht und zusätzlich Baumpflan-
zungen vorgenommen.
Von dieser Veränderung der Flächeninanspruchnahme und der vorgesehen Baum-
pflanzungen sind keine zusätzlichen Beeinträchtigungen zu erwarten. Vielmehr ist
von einer Erhöhung der Biotopwertigkeit auszugehen.
Bei Eingriffen in einem bebauten Gebiet sind, unabhängig vom Bebauungsplan, die
Regelungen zum Arten- und Biotopschutz des Bundesnaturschutzgesetztes zu be-
achten (siehe dazu unter Punkt II Nr. 5). Aufgrund der heutigen Situation wird nicht
davon ausgegangen, dass Verbotstatbestände vorliegen. Vor dem Eingriff ist dies
nochmals zu prüfen und ggf. geeignete Maßnahmen zu ergreifen, um den Arten-
schutz sicherzustellen.
Schutzgut Boden
Das bisher geltende Planungsrecht enthält zu der baulichen Inanspruchnahme des
Grundstücks keine Festsetzungen. Auf dem Grundstück sind nur minimale Bereiche
vorhanden mit ungestörten Bodenschichten.
Der Änderungsplan ermöglicht die Zulassung eines Gemeindezentrums mit Neben-
anlagen und Stellplätzen. Aufgrund der jetzt vorgesehenen Planung wird der Grund-
stücksanteil der baulich in Anspruch genommen werden darf auf 80 % (GRZ II – mit
Nebenanlagen) begrenzt. Damit liegt die Grenze unterhalb dessen was heute bau-
lich in Anspruch genommen ist. Mit der Neuplanung wird somit der Anteil von Flä-
chen, auf denen sich künftig ein gesunder Boden entwickeln kann, gegenüber dem
Ist-Zustand erhöht.
Von dieser Veränderung der Flächeninanspruchnahme sind daher keine Beeinträch-
tigungen des Schutzgut Bodens zu erwarten.
Klima, Luft
Die durch die Erhöhung des begrünten Anteils der Grundstücksfläche, die Baum-
pflanzungen und die Dachbegrünung entstehenden Effekte tragen dazu bei, dass
Aufheizungseffekte verringert werden. Dies hat positive Auswirkungen auf Luft und
Klima.
In der Summe sind daher gegenüber der heutigen Situation keine Verschlechterun-
gen zu erwarten.
Wasser, Wasserhaushalt
Durch die Erhöhung der zulässigen, mit Gebäuden überbaubare Grundfläche (GRZ
von 0,4 auf 0,5) wird die mit Gebäuden überbaubare Fläche erhöht.
Zum Ausgleich werden Festsetzungen getroffen wonach sich der Anteil an Flächen,
die für Versickerungen herangezogen werden können, erhöht. Diese sind der zu
begrünende Bereich sowie die Festsetzung die Stellplätze mit wasserdurchlässigen
Belägen zu versehen. Günstig wirkt sich auch die Dachbegrünung mit dem verzö-
gerten Abfluss des Regenwassers aus. Damit wird dem Ziel Rechnung getragen,
17Gemeinde Graben-Neudorf
Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Islamisches Gemeindezentrum“– Begründung
Entwurf
Stand: 19.03.2021
das Niederschlagswasser ortsnahe zu versickern und so dem Wasserkreislauf zuzu-
führen.
Durch die vorgesehenen Maßnahmen zur Niederschlagswasserbeseitigung werden
die Auswirkungen, die sich durch die Erhöhung der Grundflächenzahl ergeben,
kompensiert.
Erhebliche negative Auswirkungen auf den Wasserhaushalt sind daher nicht zu er-
warten.
Ortsbild, Kultur- und Sachgüter
Durch die vorgesehene Bebauung werden keine Kultur- und Sachgüter von beson-
derer gesellschaftlicher Bedeutung beeinträchtigt.
Die vorhandene desolate Bebauung wird durch die Neubebauung ersetzt und das
Ortsbild verbessert.
Fazit:
Durch die so planerisch gesicherte intensivere Begrünung durch Baumpflanzungen
und die zusätzliche Dachbegrünung, die sich positiv auf die Umweltbelange auswir-
ken, wird der Eingriff der mit der Erhöhung der Grundflächenzahl von 0,4 auf 0,5
kompensiert. Die bisher nicht ausgeschlossene Vollversiegelung des Grundstücks
wird durch die Festsetzungen auf 80 % der Grundstücksfläche begrenzt.
Erhebliche Beeinträchtigungen gegenüber dem Ist-Zustand bzw. der derzeit pla-
nungsrechtlich möglichen Nutzungsintensität sind nicht zu erkennen. Es sind im
Gegenteil Verbesserungen gegenüber der Ist-Situation zu erwarten.
6 Vorhabenbezogener Bebauungsplan
Zur Umsetzung der Planung wird ein Vorhaben- und Erschließungsplan nach § 12
BauGB aufgestellt. Zentral in dem Planverfahren ist der vorhabenbezogene Bebau-
ungsplan. Dieser wird von der Gemeinde als Satzung beschlossen. Notwendige Vo-
raussetzungen dazu sind folgende aufzustellende Planteile:
• Vorhaben- und Erschließungsplan
• Durchführungsvertrag
die Bestandteil der Satzung werden.
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan enthält die nach Bauplanungs- und Bau-
ordnungsrecht notwendigen Festsetzungen.
Vorhaben und Erschließungsplan:
Für die den Kulturverein wurde der Vorhaben und Erschließungsplan wurde vom
Architekturbüro Baydaroglu erarbeitet. Mit dieser Planung wurde ein Antrag auf Än-
derung des Bebauungsplanes gestellt.
18Gemeinde Graben-Neudorf
Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Islamisches Gemeindezentrum“– Begründung
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Stand: 19.03.2021
Der Vorhaben- und Erschließungsplan enthält die notwendigen Angaben auf deren
Basis die Gemeinde eine Bebauungsplanänderung beschlossen hat.
Der Vorhabenplan konkretisiert das Vorhaben, u.a. werden Gebäudeanordnung mit
Größe, Höhe, Nutzungsaufteilung, Freiflächengestaltungen und Stellplatzanordnun-
gen dargestellt. Sie werden verbindlicher Inhalt der Planung und konkretisieren den
Rahmen für die Zulässigkeit des Vorhabens. Das Bauvorhaben wurde vorab hin-
sichtlich der Genehmigungsfähigkeit geprüft.
Der Vorhabenplan ist dem Bebauungsplan beigefügt und wird mit der Satzung be-
schlossen.
Durchführungsvertrag
Im Durchführungsvertrag ist zwischen dem Vorhabenträger und der Gemeinde ver-
traglich zu vereinbaren, dass der Vorhabenträger das Vorhaben einschließlich der
erforderlichen Erschließungsmaßnahmen innerhalb einer bestimmten Frist durch-
führt und die Planungs- und Erschließungskosten ganz oder teilweise selbst trägt
(Durchführungsvertrag). Der Vorhaben- und Erschließungsplan wird Bestandteil des
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes, durch den die planungsrechtliche Zulässig-
keit des Vorhabens bestimmt wird. So wird in der Anlage zum Durchführungsvertrag
ein Nutzungskonzept beigefügt, in dem der räumliche und zeitliche Umfang der
Gemeindeaktivitäten entnommen werden kann.
Der Durchführungsvertrag ist zwingende Voraussetzung für den Beschluss des vor-
habenbezogenen Bebauungsplanes als Satzung.
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Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Islamisches Gemeindezentrum“– Begründung
Entwurf
Stand: 19.03.2021
V WESENTLICHE FESTSETZUNGEN
1 Regelungen aus dem Vorhaben und Erschließungsplan
Grundsätzlich gilt, dass ausschließlich die baulichen und sonstigen Nutzungen zu-
lässig sind, zu denen sich der Vorhabenträger auf der Basis des Vorhaben- und Er-
schließungsplanes (Anlage), im Durchführungsvertrag verpflichtet hat. Geringfügige
Abweichungen von den Maßen im Vorhabenplan sind möglich. Damit sollen ggf. er-
forderliche Veränderungen der Maße in der folgenden Ausführungsplanung abge-
deckt werden.
Zusätzlich werden die Festsetzungen zur Grünordnung modifiziert. Auf der Grundla-
ge der Vorhabenplanung werden außerdem Festsetzungen zur Begrünung mit
Baumpflanzungen, zur Dachbegrünung und zu Gestaltung der Stellplätze ange-
passt. Damit werden die bisherigen Regelungen nach den heutigen Anforderungen
ergänzt und konkretisiert. Insgesamt wird dadurch eine Verbesserung der ökologi-
schen Belange gegenüber dem was bisher zulässig wäre erreicht und gesichert.
2 Bauplanungsrechtliche und Bauordnungsrechtliche Festsetzungen
Grundsätzlich gilt jedoch, dass ausschließlich die baulichen und sonstigen Nutzun-
gen zulässig sind, zu denen sich der Vorhabenträger auf der Basis des Vorhaben-
und Erschließungsplanes (Anlage), im Durchführungsvertrag verpflichtet hat.
Aufgrund der Planungsziele der Gemeinde sollen die alten rechtskräftigen Festset-
zungen in den neuen Bebauungsplan übernommen und nur dahingehend verändert
werden, dass der Neubau des Islamischen Gemeindezentrums planungsrechtlich
gesichert und an heutige grünordnerische Anforderungen berücksichtigt und gesi-
chert werden. Damit ist sichergestellt, dass die städtebaulichen Ziele zur ökologi-
schen Verbesserung im Gebiet gesichert sind.
Zu ändern ist damit die Art der baulichen Nutzung, die Grundflächenzahl (GRZ) und
die Abgrenzung der überbaubaren Grundstücksfläche sowie die Festsetzung zur
Grünordnung.
Die Festsetzungen werden in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufgenom-
men. Die Festsetzungen aus den früheren Bebauungsplänen werden damit obsolet
und aufgehoben.
2.1 Zeichnerische Festsetzungen
2.1.1 Überbaubare Grundstücksflächen (Veränderung)
Mit dem Neubau wird die überbaubare Grundstücksfläche an zwei Stellen über-
schritten. Um den Neubau zu ermöglichen wird die überbaubare Grundstücksfläche
verändert. Die Änderungen sind der Abb. 8 zu entnehmen.
20Gemeinde Graben-Neudorf
Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Islamisches Gemeindezentrum“– Begründung
Entwurf
Stand: 19.03.2021
Mit der Änderung wird die überbaubare Grundstücksfläche in Richtung Straßenver-
kehrsfläche erweitert. Der Abstand beträgt gegenüber der Straßenverkehrsfläche in
der Regel mehr als 3 m, lediglich an der Ostgrenze rückt das Gebäude bis auf
rd. 2,5 m an die Straßenverkehrsfläche heran. Damit ist selbst gegenüber der Ver-
kehrsfläche der Mindestabstand nach LBO eingehalten.
An der westlichen Grenze zum Nachbarn wird mit der Baugrenzenfestsetzung der
Abstand von 2,5 m zur Grundstücksgrenze unverändert beibehalten.
Aufgrund der geringfügigen Erweiterung der überbaubaren Grundstücksfläche und
dem Abstand zur Verkehrsfläche ist die Einsehbarkeit des Kurvenbereichs für den
Verkehr auf der Straße „Am Bruhrain“ weiterhin gegeben.
2.2 Schriftliche Festsetzungen
2.2.1 Art der baulichen Nutzung – Sondergebiet „Islamisches Gemeindezentrum“
Die Festsetzung wird von einem Mischgebiet in ein Sondergebiet mit der Zweckbe-
stimmung Islamisches Gemeindezentrum geändert. Innerhalb der Regelungen des
Bebauungsplanes in dem festgesetzten Mischgebiet könnten zwar Anlagen für
kirchliche und kulturelle Zwecke zugelassen werden. Damit das Islamische Ge-
meindezentrum passgenau und allgemein zugelassen werden kann, wird ein Son-
dergebiet mit der Zweckbestimmung „Islamisches Gemeindezentrum“ festgesetzt.
Durch die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes zusammen mit
dem abzuschließenden Durchführungsvertrag wird auch die Umsetzung des detail-
liert festgesetzten Vorhabens gesichert.
2.2.2 Maß der baulichen Nutzung
Hauptgebäude:
Das Maß der baulichen Nutzung ist durch die Grundflächenzahl (GRZ), die Ge-
schossflächenzahl (GFZ) und die Zahl der Vollgeschosse festgesetzt.
Die festgesetzte GRZ von 0,4 nach dem rechtskräftigen Bebauungsplan
„Kirbsenkopf“ wird erhöht. Die jetzt vorgesehene Bebauung überschreitet die fest-
gesetzte GRZ. Um die Voraussetzungen zu schaffen, dass das Vorhaben geneh-
migt werden kann, wird die festgesetzte Grundfläche von 0,4 auf 0,5 erhöht. Zum
Vergleich: Mit dieser Festsetzung bleibt die GRZ unter der nach §17 BauNVO mög-
lichen Obergrenze in einem Mischgebiet von GRZ max. 0,6.
Dementsprechend angepasst wird auch die Geschossflächenzahl. Sie wird von 0,7
auf 1,0 erhöht.
Die Zahl der Vollgeschosse (max. II) wird unverändert übernommen. Die Höhen-
entwicklung wird jedoch durch die zusätzliche Festsetzung der Gebäudehöhe präzi-
siert.
21Gemeinde Graben-Neudorf
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Gebäudehöhe:
Die Gebäudehöhe wird festgesetzt um die Höhenentwicklung zu begrenzen und
damit die Bebauung, die nördliche Brücke der K 3587 (Höhe der Brücke ca. 9,4 m),
nicht überragt. Die Höhe von 8 m ist ausreichend um ein 2-geschossiges Gebäude
zu errichten, auch wenn aufgrund der Nutzung größere Geschosshöhen als für
Wohnzwecke üblich erforderlich sind. Die maximale Gebäudehöhe für die 2-
geschossige Bebauung wird auf 8 m über dem angrenzenden Straßenniveau (Am
Bruhrain / Kirbsenkopf) begrenzt. Die jetzt festgesetzte Gebäudehöhe von 8 m wäre
mit einer 2-geschossigen Bebauung auch nach den heute geltenden Festsetzungen
zulassungsfähig.
Sollten technische Einrichtungen wie Aufzugsüberfahrten oder Lichtkuppeln oder
auch Einrichtungen zur Nutzung der Solarenergie eingebaut werden, so wäre dazu
eine Überschreitung der Attika um bis zu 1 m möglich, aber nur wenn die Einbauten
einen Mindestabstand von 1m zur Außenkante der Attika einhalten. Damit soll ver-
hindert werden, dass die technischen Aufbauten sich negativ auf die Gestaltung des
Gebäudes aus der Straßenperspektive auswirken.
Garagen
Um die offene Gestaltung des Vorhabens im Straßenraum zu gewährleisten und
aus Gründen der Verkehrssicherheit müssen Garagen um min. 5 m hinter die Stra-
ßenbegrenzungslinie zurückgestellt werden.
Nebenanlagen:
Nach der anzuwendenden BauNVO 1968 waren zur Zeit der Bebauung bereits
mehr als 80 % der Grundfläche baulich in Anspruch genommen. Die Nebenanlagen
waren seinerzeit bei der GRZ-Ermittlung nicht zu erfassen. Zwar wurde mit der Än-
derung des Bebauungsplanes die GRZ Berechnung nach BauNVO 1990 angewen-
det, nach der Nebenanlagen die GRZ um bis zu 50% überschritten werden darf,
dies war jedoch nicht auf den Bestand anzuwenden. Der Anteil der baulich in An-
spruch genommenen Flächen für Haupt- plus Nebenanlagen lag jedoch seinerzeit
bereits bei über 80 %. Dieser Nutzungsgrad ist heute noch festzustellen.
Die bisherige Inanspruchnahme der Grundstücksfläche soll bis zur Kappungsgrenze
von 80% verringert werden. Dazu wird die Überschreitung der festgesetzten GRZ
mit Anlagen nach §19 Abs. 4 BauNVO um 60 % zugelassen. Damit wird eine ge-
ringfügige Verringerung der Flächenversiegelung gegenüber dem Bestand festge-
setzt. Dieser Wert ist nach der vorliegenden Planung des Vorhabens zu erreichen.
2.2.3 Bauweise
Es ist die offene Bauweise gemäß §22 BauNVO festgesetzt. Damit sind Grenzab-
stände gemäß LBO einzuhalten und Gebäudelängen über 50 m sind nicht zulässig.
Diese Regelung wird innerhalb des Plangebietes in jedem Fall, auch bei geänderter
überbaubaren Grundstücksfläche, eingehalten.
22Gemeinde Graben-Neudorf
Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Islamisches Gemeindezentrum“– Begründung
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Stand: 19.03.2021
Die Festsetzung kann daher gegenüber den bisherigen Regelungen unverändert
bleiben.
2.2.4 Flächen und Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden,
Natur und Landschaft
Um die Eingriffe in Boden und Wasser zu minimieren sind die Stellplätze sowie die
Zufahrten zu Stellplätzen und Garagen mit wasserdurchlässigen Materialien herzu-
stellen (bspw. Fugenpflaster, Rasengitter) und die Flachdächer zu begrünen.
Diese Maßnahmen wirken sich günstig auf Boden, Wasser und somit auch auf das
Klima aus. Insgesamt werden die Auswirkungen des Vorhabens auf die Land-
schaftsfaktoren minimiert.
2.2.5 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen
Die Bauordnungsrechtlichen Festsetzungen zu Dachform, Dachaufbauten, und Ein-
friedungen sowie zur Gestaltung der unbebauten Flächen der bebauten Grundstü-
cke mit Festsetzungen zu Baumpflanzungen dienen der offenen Gestaltung und
damit der Einpassung des neuen Gebäudes in die Umgebung. Sie haben positive
Umweltaspekte und wirken günstig auf das Ortsbild.
Die bisher mögliche Dachneigung von 0° bis 40° wird auf 0° bis max.10° reduziert.
Damit wird grundsätzlich eine Dachbegrünung möglich. Höhere Dachneigungen
stehen somit der Dachbegrünung nicht im Wege und es wird sichergestellt, dass die
Dachfläche stets begrünt werden kann. Zusammen mit der festgesetzten Begrünung
werden somit positive Wirkungen auf Wasser und Klima erzielt.
Grundsätzlich sind auch Anlagen zur Gewinnung von Solarenergie möglich. Diese
werden nur insoweit eingeschränkt als es sich negativ auf das Ortsbild auswirken
könnte. Sie sind daher vom äußeren Dachrand zurückzusetzen.
Die geänderten und aktualisierten Festsetzungen sind in den vorhabenbezogenen
Bebauungsplan aufgenommen. Die Festsetzungen aus den früheren Bebauungs-
plänen von 1966 bzw. 1997 werden damit obsolet und verlieren ihre Gültigkeit.
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VI Zur Verwirklichung des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes zu treffende
Maßnahmen
1.1 Bodenordnung
Bodenordnende Maßnahmen sind nicht erforderlich.
1.2 Ver- und Entsorgung
Die Situation von Ver- und Entsorgung wird durch diesen Vorhabenbezogenen Be-
bauungsplan nicht berührt, da das Gebiet bereits voll erschlossen ist.
Graben-Neudorf, den 19.03.2021
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