BERICHT DEUTSCHLAND MARKT - INDUSTRIE- UND LOGISTIKMÄRKTE IM ÜBERBLICK - Colliers
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DEUTSCHLAND MARKT BERICHT INDUSTRIE- UND LOGISTIKMÄRKTE IM ÜBERBLICK 2020 / 2021
ONLINEHANDEL
BEFLÜGELT
LOGISTIKMARKT
Wir blicken auf ein ereignisreiches und au- im neuen Jahr weiter zuspitzen, sofern in-
ßergewöhnliches Jahr zurück. Die gesamte ternationale Anleger wieder verstärkt auf
Logistikbranche wurde vor unerwartete den Markt zurückkehren.
Herausforderungen gestellt, die schnelles
Handeln und vor allem Flexibilität aller Auch der Vermietungsmarkt zeigte sich
Marktteilnehmer erfordern. Trotz der Tur- äußerst robust, obwohl insbesondere in der
bulenzen in den letzten Monaten zeichnete ersten Jahreshälfte Ansiedlungsvorhaben
sich die Branche als eine der tragenden vorerst verschoben wurden. Auch konnten
Säulen unserer Wirtschaft aus. Die Auswir- wir beobachten, dass sich deutlich mehr
Nicolas Roy kungen der Pandemie auf den deutschen Eigennutzer dazu entschieden, ihre Immo-
HEAD OF INDUSTRIAL Industrie- und Logistikimmobilienmarkt bilie im derzeitig attraktiven Marktumfeld
& LOGISTICS GERMANY zeigten sich vor allem auf dem Investment- zu verkaufen, um im Rahmen sogenannter
nicolas.roy@colliers.com markt jedoch durchweg positiv. Sale-and-Lease-Back-Verfahren Liquidität
freizusetzen und in ein Mietverhältnis
So kam es, dass der Markt mit Investitionen überzugehen. Die ausgebremsten Vermie-
in Höhe von rund 7,5 Mrd. € das zweit- tungsaktivitäten erholten sich jedoch
stärkste je gemessene Transaktionsvolu- schnell im Laufe der zweiten Jahreshälfte.
men verzeichnete und ein Plus von 14 % im Insbesondere Onlinehändler sowie KEP-
Vergleich zum Vorjahr generierte. Die Dienstleister wie DPD, Hermes und Co.
Assetklasse sprach zunehmend neue In- konnten ihre Präsenz und Aktivitäten
vestoren an, da diese in Zeiten der Krise erhöhen und in einigen Regionen ihren
nicht nur ein vergleichsweise geringes Marktanteil ausweiten. Durch diesen Nach-
Risiko verzeichnet, sondern außerdem frageschub verzeichnete der Markt zum
auch eine nachhaltig positive Entwicklung Jahresende ein Plus von 17 %. Gleich fünf
verspricht. Unter anderem kann dies auf der acht Logistikregionen konnten in
den Onlinehandel zurückgeführt werden, Folge des Nachfrageschubs durch den stei-
der im Ausnahmejahr 2020 nochmals an genden Onlinehandel der letzten Monate
Bedeutung und Zuspruch gewann. Folglich profitieren und ihren Vorjahreswert über-
konnte die Assetklasse mehr und mehr treffen.
Anleger für sich gewinnen, was zu einem
nie dagewesenen Wettbewerb um verfüg-
bare Core-Produkte führte und die Renditen
auf das Niveau von Büro- und Wohnimmo-
bilien fallen ließ. Im Laufe des Jahres sank
die Brutto-Spitzenrendite der Top-Logistik-
regionen um weitere 50 Basispunkte auf
3,7 %. Der Wettbewerbsdruck könnte sich
3
INHALT
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
INHALT | 2020 / 2021
Logistikstandort Deutschland 4
Logistikregionen in Deutschland 5
Marktdaten im Überblick 6
Vermietungsmarkt
Deutschland Vermietung 8
Berlin / Brandenburg 11
Düsseldorf 14
Frankfurt/Rhein-Main 17
Hamburg 20
Köln 23
Leipzig 26
München 29
Stuttgart 32
Investment 35
Glossar 38
Kontakte / Standorte 39
4
LOGISTIKSTANDORT
DEUTSCHLAND
Logistikstandort Deutschland | 2020 / 2021
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
Deutschland zählt aufgrund seiner zent- kann der Bedarf nicht vollends bedient
ralen Lage inmitten Europas, seiner her- werden. Weiterhin fehlt es an verfügbaren
ausragenden Infrastruktur, der hohen Grundstücken und bedarfsgerechten
technologischen Standards und der ho- Flächen, die den mittlerweile hohen An-
hen Qualität der Immobilien zu den attrak- sprüchen der Nutzer genügen. Somit
tivsten Logistikmärkten weltweit. Die sind Entwickler und Nutzer weiterhin
Logistik ist in Deutschland der größte gezwungen, bei größeren Ansiedlungs-
Wirtschaftsbereich nach der Automobil- vorhaben (über 20.000 m²) in die Peri-
wirtschaft und dem Handel. Für das pherie der großen Ballungsräume auszu-
Jahr 2020 wird die Bundesrepublik laut weichen, auch weil hier das Preisniveau
einer Prognose ein Umsatzvolumen von in Zeiten von steigenden Baukosten ver-
rund 265 Milliarden Euro erreichen. gleichsweise moderat ist.
Das entspricht einem Rückgang um 5 %,
ist j edoch überwiegend auf die Covid- Für das Jahr 2021 wird eine weiter stei-
19-Pandemie zurückzuführen. Gemäß gende Aktivität im Onlinehandel erwartet.
der Bundesvereinigung Logistik wäre der Dennoch bleibt ebenso abzuwarten, wie
Umsatz ohne die Covid-19-Krise gestie- sich die von der Pandemie geschwächte
gen. Die Logistikbranche erwies sich Automobilindustrie in den kommenden
trotz leichter Einbußen in der Pandemie- Monaten erholen wird. Insbesondere die
Zeit dennoch als eine der tragenden Automotive-geprägten Märkte München
Säulen unserer Wirtschaft und verzeich- und Stuttgart könnten im Falle einer
nete in einigen Bereichen positive Wachs- Erholung wieder mehr Aktivitäten seitens
tumsraten. der ansässigen Industrie erfahren, so-
dass der Markt eine stabile bis steigende
Besonders der Trend zu mehr Online Nachfrage verspricht.
bestellungen sorgte für einen weiteren
Nachfrageschub auf dem Markt, sodass
Handelsunternehmen für den überwie-
genden Anteil des Flächenumsatzes
verantwortlich waren. Doch obwohl die
Nachfrage bei modernen Flächen zu
nehmend steigt und Lager- und Logistik-
flächen einen großen Andrang erfahren,
LOGISTIKREGIONEN 5
IN DEUTSCHLAND
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
Logistikregionen in Deutschland | 2020 / 2021
23 21
Rostock
20
19
Hamburg
Bremerhaven
6,50
28
Bremen 5,00
24
39 300
11
4,70 27
3,60
Berlin
65
Hannover Wolfsburg
1 6,20
Braunschweig
5,00 30 2
5,20 5,20
5,90 31 Osnabrück Magdeburg 13
4,35 4,30 240
4,50 Münster 395
43 150 100 14
160 15
33
Dortmund
Duisburg
38 Leipzig
Mönchen- 52 Düsseldorf Kassel / Bad Hersfeld
gladbach 4,60
Dresden
6,20
4,50 Erfurt 3,80 72
4,95
Köln 4,95
49
45 3,70 4
100
17
4,30
6,50
4,00 5,85 350
80
Gießen485 5,40
3,30
Zwickau
120 4,80
60 Spitzenmiete (€ / m²/mtl.)
4,50 350
250
71 ∅ Miete (€ / m²/mtl.)
66 9
60
48
5,50 3,60 Frankfurt 73
Grundstückspreis (€ / m²)
4,50 80 70
Trier Aschaffenburg D E F I N I T IO N
170 67 Würzburg
3 93 Spitzenmietpreis für Logistikflächen:
63
Mannheim Nürnberg
> 3.000 m² der neuesten Generation
(> 10 m UKB, 2 – 3 Andocktore / 1.000 m²,
Sprinkleranlage, Büroflächenanteil < 10 %)
Saarbrücken 62
65 5,50
in sehr guter Lage
6
Regensburg Durchschnittsmietpreis für
4,50 Karlsruhe 4,70 Logistikflächen:
> 3.000 m² mit multifunktionaler Nutzung
7
240 (> 7 m UKB, 1 – 2 Andocktore / 1.000 m²,
3,40 5,80 8
Stuttgart geringer Büroflächenanteil) in verkehrs
92 günstiger Lage
85
4,80
Ingolstadt
6,50 Grundstückspreis:
210 Ulm / Neu-Ulm unbebaute, erschlossene GE / GI-Grund
81
5,30 stücke > 20.000 m², weitestgehend eben
94 und rechteckig, keine/geringe Einschrän
4,80
5 350 München kungen der Nutzung
4,00 Stand: Dezember 2020
7,30
140 95 Flughafen
96 6,70
Güterverkehrszentrum
Augsburg 500
Hafen
5,80
4,60
135
6
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
Marktdaten im Überblick | 2020 / 2021
MARKTDATEN IM ÜBERBLICK
Standortinformationen
Deutschland Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln Leipzig München Stuttgart
Einwohnerzahl in 1.000 83.166 3.669 622 763 1.847 1.088 593 1.484 636
Sozialversicherungspflichtig 33.857 1.539 430 602 998 580 274 898 423
Beschäftigte in 1.000
Arbeitslosenquote in % 5,9 10,1 8 7,0 7,7 9,4 7,7 4,8 5,4
Verfügbares Einkommen / Kopf in € 24.249 22.294 28.528 27.055 25.695 25.684 21.627 30.417 27.277
Quellen: Statistisches Bundesamt, Statistische Landesämter, Bundesagentur für Arbeit, Nexiga GmbH
Industrie & Logistik Vermietung
Gesamt Berlin / Düsseldorf Frankfurt / Hamburg Köln Leipzig München Stuttgart
TOP 8 Brandenburg Rhein-Main
Flächenumsatz 2020 in m² 2.855.000 448.700 160.500 496.900 482.300 302.300 469.200 367.400 127.700
Veränderung ggü. Vorjahr in % 17 % –6% – 26 % 6% 45 % 57 % 35 % 62 % – 25 %
Vermietungsumsatz 2020 in m² 2.206.300 385.200 160.500 416.800 237.200 252.800 292.100 334.000 127.700
Veränderung ggü. Vorjahr in % 14 % – 15 % 37 % 1% – 12 % 40 % 76 % 65 % –2%
Prognose Flächenumsatz
bis Ende 2021
Anzahl Abschlüsse 547 129 52 73 93 64 38 66 32
Durchschnittliche Flächen in m² 5.648 3.478 3.087 6.807 5.186 4.723 12.347 5.567 3.991
Stärkste Branche
Spitzenmiete in € / m² 6,20 6,20 6,50 6,50 5,85 4,60 7,30 6,50
Prognose bis Ende 2021
Durchschnittsmiete in € / m² 5,20 4,95 5,40 5,00 4,80 3,80 6,70 5,30
Prognose bis Ende 2021
Handel Produktion & Fertigung Transport & Logistik
7
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
Marktdaten im Überblick | 2020 / 2021
Industrie & Logistik Investment – TOP 8*
Gesamt TOP 8 Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln Leipzig München Stuttgart
Transaktionsvolumen 2020 2.513 610 65 665 243 176 71 465 218
in Mio. €
Transaktionsvolumen 2019 2.518 414 413 493 267 129 190 493 119
in Mio. €
Veränderung gegenüber Vorjahr 0% 47 % – 84 % 35 % –9% 36 % – 63 % –6% 83 %
in %
Prognose bis Ende 2021
* bezieht sich auf die für Logistik definierten Marktgebiete
Industrie & Logistik Investment – Deutschland
2015 2016 2017 2018 2019 2020
Transaktionsvolumen Gesamt in Mio. € 3.972 4.579 8.662 6.814 6.566 7.478
Veränderung gegenüber Vorjahr in % 11 15 89 – 21 –4 14
Anteil Industrie / Gewerbe in % 32 31 12 42 28 23
Anteil Lager / Logistik in % 68 69 88 58 72 77
Anteil am gesamtgewerblichen 7 9 15 11 9 13
Immobilienmarkt in %
Ausländische Investoren in % 53 38 65 47 60 43
Anteil Portfolioverkäufe in % 47 40 71 56 40 35
Größte Investorengruppe in % Opportunity Vermögens Offene Vermögens Vermögens Vermögens
Fonds / verwalter Immobilien- verwalter verwalter verwalter
Private Equity (Asset- und fonds / (Asset- und (Asset- und (Asset- und
Fonds Fondsmanager) Spezialfonds Fondsmanager) Fondsmanager) Fondsmanager)
22 30 33 45 40 42
Größte Verkäufergruppe in % Projekt Projekt- Vermögens Projekt- Vermögens Projekt-
entwickler / entwickler / verwalter entwickler / verwalter entwickler /
Bauträger Bauträger (Asset- und Bauträger (Asset- und Bauträger
Fondsmanager) Fondsmanager)
20 26 46 30 26 34
Spitzenrendite Lager- und Logistik 5,97 5,50 4,65 4,50 4,20 3,70
immobilien in den Top-Logistikregionen
(Mittelwert) in %
8
DEUTSCHLAND VERMIETUNG
Flächenumsatz schiede von Bedeutung. Während München
(+ 62 %), Köln (+ 57 %), Hamburg (+ 45 %),
Deutschland Vermietung | 2020 / 2021
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
Die TOP 8 Industrie- und Logistikimmobi-
Leipzig (+ 35 %) und Frankfurt (+ 6 %) ihre
lienmärkte konnten trotz der Covid-19-
Flächenumsätze deutlich im Vergleich zum
Krise und zwei mehrwöchigen Lockdowns
Vorjahr steigern konnten, konnten die
einen überdurchschnittlichen Flächenum-
Logistikmärkte Stuttgart (– 25 %) und Düs-
satz von rund 2,9 Mio. m² generieren. Das
seldorf (– 26 %) an die Vorjahresergebnis-
Spitzenergebnis übertraf den Vorjahres-
se nicht anknüpfen. Die Logistikregion
wert um rund 17 % und lag 2 % über dem
Berlin verfehlte lediglich um 6 % den Vor-
Dreijahresdurchschnitt. Vor allem das
jahreswert. Zu den bedeutendsten
sehr starke dritte Quartal, in das viele Ver-
Abschlüssen zählten die Anmietung von
mietungsabschlüsse verschoben wurden,
knapp 54.000 m² durch den Logistik-
trug zu dem sehr guten Ergebnis bei,
dienstleister Ceva Logistics in der Region
sodass fünf von acht Standorten ein Um-
Berlin sowie die deutschlandweit größte
satzplus registrieren konnten. Neben der
Eigennutzerentwicklung des Jahres,
Covid-19-Krise ist der Flächenmangel
das Neubau-Logistikobjekt von REWE mit
weiterhin ein limitierender Faktor bei der
rund 86.500 m², das aktuell in Henstedt-
Entwicklung der Flächenumsätze und ist
Ulzburg bei Hamburg gebaut wird.
insbesondere für die regionalen Unter-
FAST FACTS TOP 8
2020 2019 Veränderung
Flächenumsatz 2.855.000 2.429.900 17 %
Vermietungsleistung 2.206.300 1.931.600 14 %
Eigennutzer in % 23 % 21 % 10 %
Anzahl Abschlüsse 547 620 – 12 %
Durchschnittliche Flächengröße 5.648 4.730 19 %
Grafik 1: Flächenumsatz in 1.000 m² Grafik 2: Flächenumsatz nach Größe in %
500
bis 500 0 %
500
bis 500 0 %
417 501–1.000 3 %
400 385 417 501–1.000 3 %
400 385 334
1.001–3.000 11 %
1.001–3.000 11 %
334
292 3.001–5.000 10 %
300 292
300 253 3.001–5.000 10 %
237245
253
237245
200 177
200 160 177
160 128
128 5.001–10.000 19 %
100 80 5.001–10.000 19 %
64
100 80 50
64 33
50 ab 10.001 57 %
0 33 0
0 0 0 ab 10.001 57 %
0 Berlin Frankfurt Köln München
Berlin Frankfurt Köln München
Düsseldorf Hamburg Leipzig Stuttgart
Düsseldorf
Vermietung Hamburg
Eigennutzer Leipzig Stuttgart
Vermietung Eigennutzer
9
Angebot und Nachfrage segment über 10.000 m² statt. Aus diesem
Grund rücken Standorte außerhalb der
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
Deutschland Vermietung | 2020 / 2021
Die aktuelle Pandemie wirkte sich wie ein
etablierten Logistikregionen vermehrt in
Katalysator auf die Umsatzentwicklung im
den Fokus der Projektentwickler.
Bereich E-Commerce aus und erhöht
gleichzeitig die Nachfrage nach geeigne-
ten Logistikflächen. Insbesondere in der Mieten
zweiten Jahreshälfte führte dies zu einer
Aufgrund der gestiegenen Bedeutung und
Vielzahl an großvolumigen Abschlüssen
des Bedarfs an Logistikflächen stiegen in
an den Standorten Berlin, Hamburg,
fünf von acht Standorten sowohl die Spit-
Frankfurt und Köln. Eine Ausnahme vom
zen- als auch die Durchschnittsmieten.
allgemeinen Trend bildete die von hoher
Dabei verzeichnete die Region Düsseldorf,
Neubauaktivität geprägte Logistikregion
die den Flächenumsatz vom Vorjahr um
Leipzig, wo vor allem in der ersten Jahres-
26 % verfehlte, mit 8 % den höchsten An-
hälfte rund 80 % aller Abschlüsse über
stieg der Spitzenmiete und als einzige
10.000 m² stattgefunden haben. In Folge
Logistikregion erhöhte sie im Verlauf des
der erhöhten Nachfrage aus dem Bereich
Jahres zweimal die höchste Marktmiete.
E-Commerce stieg der Anteil der Nutzer-
Die Logistikregion Köln verzeichnete mit
gruppe Handelsunternehmen am gesam-
rund 7 % einen überdurchschnittlichen
ten Flächenumsatz um 9 Prozentpunkte
Zuwachs bei der Durchschnittsmiete und
auf 35 %. Nichtsdestotrotz bleibt der Flä-
konnte auch die Spitzenmiete um 1 %
chenmangel an allen TOP 8 Standorten
steigern. Alle anderen TOP 8 Standorte
weiterhin ein limitierender Faktor und es
verzeichneten einen Anstieg der Spitzen-
fehlt vor allem an großvolumigen Ab-
miete, der sich zwischen 2 % (Berlin) und
schlüssen. Die Logistikregionen München
3 % (Hamburg) bewegte, während die
und Stuttgart sind Paradebeispiele für die-
Durchschnittsmieten zwischen 2 %
se Entwicklung. In diesen Logistikregionen
(Berlin, Stuttgart) und 4 % (Düsseldorf)
fanden lediglich 9 % (München) bzw. 16 %
zunahmen.
(Stuttgart) aller Abschlüsse im Flächen-
Grafik 3: Flächenumsatz nach Nutzerbranche Grafik 4: Entwicklung der Spitzenmieten
Anteil in % in
8 € / m²
Transport & 8
Logistik 28 %
Transport & 7
Logistik 28 %
Handels- 7
unternehmen 35 %
Handels- 6
unternehmen 35 %
Produktion & 6
Fertigung 23 %
Produktion & 5
Fertigung 23 %
Sonstiges 14 %
5
Sonstiges 14 %
4
4
2016 2017 2018 2019 2020
2016
Berlin 2017
Düsseldorf 2018Frankfurt
2019 2020
Hamburg
Köln Leipzig München Stuttgart
Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg
Köln Leipzig München Stuttgart
10
Fazit und Prognose chenpotenzialen umsehen, sodass sich in
Folge der Leerstand möglicherweise an
Deutschland Vermietung | 2020 / 2021
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
Aufgrund der andauernden Pandemie und
manchen TOP 8 Standorten geringfügig er-
der erhöhten Nachfrage aus dem Bereich
holen wird und Flächen für E-Commerce-
E-Commerce bei gleichzeitig überschau-
Unternehmen frei werden. Das Thema
baren Entwicklungsmöglichkeiten inner-
"Brownfield" wird immer mehr an TOP 8
halb der TOP 8 Logistikregionen, gehen wir
Standorten mit sehr beschränkten
aktuell von einem durchschnittlichen Jahr
Entwicklungspotenzialen an Bedeutung
für den Industrie- und Logistikimmobilien-
gewinnen.
markt innerhalb der TOP 8 aus. Die Pande-
mie wird die regionalen Unterschiede
weiter verstärken, da insbesondere Auto
motive-geprägte Standorte ihr Angebot an
die Nachfrage von Handelsunternehmen
anpassen müssen. Standorte, die aufgrund
ihrer Topografie keine Wachstumspoten
ziale haben, werden eine moderate bis
negative Entwicklung der Flächenumsätze
im Vergleich zum Vorjahr verzeichnen.
Insbesondere an solchen Standorten wer-
den sich viele Unternehmen nach anderen
nahegelegenen Märkten mit höheren Flä-
Grafik 5: Entwicklung der Durchschnittsmieten in € / m²
7
6
5
4
3
2016 2017 2018 2019 2020
Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg
Köln Leipzig München StuttgartBERLIN / BRANDENBURG 11
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
Berlin / Brandenburg | 2020 / 2021
FAST FACTS
2020 2019 Veränderung
Flächenumsatz 448.700 474.900 –6%
Vermietungsumsatz 385.200 451.800 – 15 %
Anzahl Abschlüsse 129 151 – 15 %
Spitzenmiete* 6,20 6,10 2%
Durchschnittsmiete 5,20 5,10 2%
*erzielbare Spitzenmiete im Neubau bei Erstanmietung
Flächenumsatz nach Lage
Lage Fläche in m2 Anteil
1 Zentrum 13.100 2%
2 Stadt Nord 35.600 8%
3 Stadt Ost 22.200 5%
4 Stadt Süd 70.500 16 %
5 Stadt West 29.300 7%
6 Umland Nord 27.000 6%
7 Umland Ost 34.000 7%
8 Flughafenumfeld BER 0 0%
9 Umland Süd 182.400 41 %
10 Umland West 34.600 8%
Gesamt 448.700 100 %12
VERMIETUNG
Berlin / Brandenburg | 2020 / 2021
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
Flächenumsatz Nachfrage und Angebot
Der Berliner Industrie- und Logistikmarkt Im Verlauf des Jahres 2020 fanden die
erzielte einen Flächenumsatz von rund meisten Abschlüsse im Flächensegment
448.700 m² und lag nur 6% unter dem Vor- zwischen 1.001 und 3.000 m² statt (50
jahresniveau. Besonders positiv ist, dass Abschlüsse) und haben rund 18 % zum
der solide F
lächenumsatz mit rund 15 % gesamten Flächenumsatz beigetragen
weniger Abschlüssen (129) generiert (2019: 21 %). Trotzdem war der wichtigste
werden konnte als im Rekordjahr 2019 Treiber des Flächenumsatzes die groß
(151). Dies lag vor allem an der Vielzahl der volumigen Vermietungsabschlüsse ab
großvolumigen Vermietungen. Zu den 10.000 m², die überwiegend im 3. und 4.
wichtigsten Vermietungen zählen hierbei Quartal stattfanden. Neun Deals in diesem
die Erweiterung der Hallenkapazitäten Größensegment machten rund 38 % des
von Rhenus Home D
elivery mit rund Flächenumsatzes aus (rund 171.700 m²).
17.600 m² Neubaufläche am Standort Davon knackten zwei Abschlüsse die
Hoppegarten sowie der Abschluss 20.000 m²-Marke. Die größte Anmietung
von Stadler Rail mit rund 11.900 m² Be- des Jahres war die über rund 54.000 m²
standsfläche in Schönwalde-Glien. Neubaufläche durch den Logistikdienst-
Die größte Eigennutzeransiedlung war leister Ceva L
ogistics. Trotzdem ist das
die Erweiterung von REWE mit rund Angebot in dem Flächensegment zuneh-
20.000 m² in Oranienburg. Dies trug mend überschaubar – der Flächenmangel
dazu bei, dass der Anteil der Eigennutzer- ist in allen Teilmärkten für alle Größen
Deals sich im Jahr 2020 auf rund 14 % kategorien spürbar.
erhöhte (2019: 5 %).
Grafik 1: Flächenumsatz in 1.000 m² Flächenumsatz nach Größ
ße
500 474,9 Flächensegment in m2 Fläche in m2 Anteil
448,7
424,8 422,5 bis 500 300 0%
400 501 – 1.000 28.000 6%
352,7
1.001 – 3.000 79.000 18 %
300 3.001 – 5.000 77.600 17 %
5.001 – 10.000 92.100 21 %
200
ab 10.001 171.700 38 %
Gesamt 448.700 100 %
100
0
2016 2017 2018 2019 2020
Gesamtwert Mittelwert 2016 – 202013
Hinsichtlich der Nutzerstruktur zeigte gistikflächen ab 3.000 m² um jeweils 2 %.
sich der Markt sehr ausgewogen. Die Zum ersten Mal konnten auch die ersten
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
Berlin / Brandenburg | 2020 / 2021
Nutzerbranche Transport & Logistik ver- Anzeichen für eine eingeschränkte Flä-
zeichnete einen Anstieg im Vergleich zum chenverfügbarkeit im Umland festgestellt
Vorjahr und war für rund 31 % des gesam- werden, nachdem in den Jahren davor
ten Flächenumsatzes verantwortlich. viel in den umliegenden Gemeinden ge-
Diese Entwicklung wurde insbesondere baut wurde. Dies wird einen positiven
durch die aktuelle Covid-19-Krise befeu- Einfluss auf die Spitzenmiete in den Um-
ert, die für den erhöhten Bedarf aus dem landgemeinden haben, die aktuell bei rund
Bereich E-Commerce mitverantwortlich 4,50 €/m² liegt.
war. Rund 26 % entfielen auf Nutzer
aus dem Bereich Produktion und Ferti-
Ausblick
gung, die im Vergleich zum Vorjahr auf-
grund der Tesla-Ansiedlung und der damit Aufgrund der Ansiedlungen von Tesla in
verbundenen Attraktivitätssteigerung Grünheide wurden bereits die ersten
des Standorts Berlin für Unternehmen Mietvertragsverhandlungen registriert.
aus dem verarbeitenden Gewerbe, eben- Es ist davon auszugehen, dass diese bis
falls an Bedeutung gewonnen haben. Ende des 1. Quartals final unterzeichnet
werden. Darüber hinaus profitiert die
Region, die stark von Nutzern aus dem
Mieten
Bereich E-Commerce geprägt wird, von
Der zunehmend spürbare Flächenmangel den s teigenden Umsätzen im Onlinehan-
bei einer gleichzeitig steigenden Nach del. Auch die Nachfrage nach kleinteiligen
frage nach Industrie- und Logistikimmo- Light-Industrial-Flächen wird 2021
bilien in der Logistikregion Berlin spiegelt weiter steigen. Insbesondere vor dem
sich in der Mietpreisentwicklung wider. Hintergrund der Tesla-Ansiedlung wird
Im Vergleich zum Vorjahr stiegen sowohl erwartet, dass sich vermehrt Nutzer
die Spitzen- (6,20 €/m²) als auch die aus dem Bereich (Elektro-)Automotive in
Durchschnittsmieten (5, 20 €/m²) für Lo- der Logistikregion ansiedeln werden.
Grafik 2: Flächenumsatz nach Nutzerbranche Grafik 3: Spitzen- und Durchschnittsmieten
Anteil in % in ¤/m²
7
7
Transport & 6,20
Logistik 31&% 6,10
Transport 6,20
Logistik 31 % 6 6,10
5,70
Handels- 6 5,70
unternehmen 28 %
Handels-
unternehmen 28 % 5,00 5,00
5 5,00 5,00
5,10 5,20
Produktion & 5 5,00 5,20
Fertigung 26 % 5,10
Produktion & 5,00
Fertigung 26 % 4,50
Sonstiges 15 %
4 4,25 4,50
Sonstiges 15 %
4 4,25
3
3
2016 2017 2018 2019 2020
2016 2017 2018 2019 2020
Spitzenmiete Durchschnittsmiete
Spitzenmiete Durchschnittsmiete14
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
Düsseldorf | 2020 / 2021
DÜSSELDORF
FAST FACTS
2020 2019 Veränderung
Flächenumsatz 160.500 217.900 – 26 %
Vermietungsumsatz 160.500 117.100 37 %
Anzahl Abschlüsse 52 70 – 26 %
Spitzenmiete* 6,20 5,75 8%
Durchschnittsmiete 4,95 4,75 4%
*erzielbare Spitzenmiete im Neubau bei Erstanmietung
40
Mühlheim
40
Flächenumsatz nach Lage
57
59
an der Ruhr
Lage Fläche in m2 Anteil
1 Düsseldorf 33.900 21 %
5 524
Krefeld 44 2 Neuss 4.200 3%
Meerbusch
7 3 Kaarst 0 0%
44
6
Ratingen
4 Willich 5.800 4%
Willich
52
4
Viersen
Mettmann
5 Krefeld 16.400 10 %
52 1
Düsseldorf 6 Meerbusch 1.000 1%
3 8
Mönchengladbach Kaarst Erkrath
13 Neuss 7 Ratingen 5.000 3%
Korschenbroich
46
14
2
Hilden 8 Erkrath 0 0%
9
9 Hilden 13.700 9%
61 59
11 10 10 Langenfeld 40.100 25 %
540 Dormagen
12 Langenfeld
46
Rheinland 11 Dormagen 0 0%
Grevenbroich
57 12 Grevenbroich 1.800 1%
Leverkusen 13 Korschenbroich 0 0%
3
44
14 Mönchengladbach 38.600 23 %
61
1 Gesamt 160.500 100 %15
VERMIETUNG
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
Düsseldorf | 2020 / 2021
Flächenumsatz Angebot und Nachfrage
Die Vermietungs- und Eigennutzer-Akti- Dies zeigt auch der Rückgang der Anmie-
vitäten in Düsseldorf verzeichneten nach tungen im Neubaubereich, die in den Jah-
Ablauf des vierten Quartals einen Flä- ren zuvor deutlich höher repräsentiert
chenumsatz von rund 160.500 m². Das waren. Aktuell werden etwa 114.000 m²
Jahresergebnis lag demnach 26 % unter Neubaufläche realisiert. Hierzu zählt un-
dem Wert des Vorjahres und entspricht ter anderem der stufenweise Ausbau des
etwa der Hälfte des Durchschnitts der Segro Logistics Parks Krefeld-Süd, der
letzten fünf Jahre (332.500 m²). Die reine bis Ende 2021 fertiggestellt wird und auf
Vermietungsleistung nahm indes um eine Gesamtfläche von 290.000 m² wach-
37 % zu. Hierfür sorgten vor allem eine sen soll. Zusätzlich gibt es zwei nennens-
Handvoll größerer Abschlüsse über werte laufende Grundstücksverkäufe in
10.000 m², wie etwa die Anmietung von Düsseldorf-Süd, die eine Brownfield-
ca. 20.000 m² Logistikfläche in Mönchen- Entwicklung ankündigen. Der Trend geht
gladbach durch den Logistiker Dachser weiterhin dazu, dass Projektentwickler
oder die beiden Abschlüsse von Yusen sich frühzeitig potenzielle Entwicklungs-
Logistics und Picnic in Langenfeld grundstücke oder noch in Nutzung be-
(11.000 m² bzw. 15.300 m² Lagerfläche). findliche Grundstücksareale sichern, die
Dennoch blieb der Markt aufgrund der erst nach Ablauf der Mietvertragslaufzeit
ausbremsenden Wirkung durch die zur Revitalisierung bereitstehen. Ent-
Covid-19-Pandemie, aber auch der wei- wickler und Investoren sind aufgrund der
terhin fehlenden freien Flächen unter überschaubaren Baumöglichkeiten auf
seinen Möglichkeiten. der „grünen Wiese“ gezwungen, mittel-
bis langfristig zu denken und die Poten
ziale innerhalb des Marktes zu erkennen.
Grafik 1: Flächenumsatz in 1.000 m² Flächenumsatz nach Größ
ße
500 Flächensegment in m2 Fläche in m2 Anteil
435,7
bis 500 3.200 2%
400 501 – 1.000 12.200 8%
343,8
317,6 1.001 – 3.000 19.900 12 %
300 3.001 – 5.000 14.800 9%
217,9 5.001 – 10.000 32.500 20 %
200 160,5 ab 10.001 77.900 49 %
Gesamt 160.500 100 %
100
0
2016 2017 2018 2019 2020
Gesamtwert Mittelwert 2016 – 202016
Weiterhin zeigten sich Nutzer aus dem ternehmen weitaus gewillter sind, für
Bereich Logistik sehr aktiv, die den größ- einen gewissen Standard und/oder eine
Düsseldorf | 2020 / 2021
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
ten Teil des Umsatzes ausmachten (ca. gute Lage zu bezahlen. Auch die Durch-
69.100 m²). Hierzu zählt neben den bereits schnittsmiete der Region Düsseldorf
genannten Abschlüssen der Mietver- zeigte sich hiervon betroffen und stieg
tragsabschluss des Nutzers Bohnen um 20 Cent auf aktuell 4,95 €/m². Etwa
Logistics in Mönchengladbach für knapp 80 % der Abschlüsse über 3.000 m²
10.000 m² Fläche. Im kleinteiligen Bereich (Bestand und Neubau) wurden zwischen
unter 3.000 m² konnte desweiteren eine 5,00 € – 6,00 € abgewickelt.
Verringerung der Aktivitäten im Vergleich
zum Vorjahr festgestellt werden. Hier
Ausblick
konnten von Januar bis Dezember 37 Ab-
schlüsse bzw. 35.300 m² registriert Die derzeitigen Neubauprojekte sorgen
werden. 2019 waren es noch 56 Verträge, zwar für etwas neue Fläche am Markt, die
die sich auf etwa 59.600 m² summierten. Nachfrage bleibt aber weiterhin über dem
vorhandenen Angebot. Nennenswerte
Flächenvakanzen ab einer Größenord-
Mieten
nung über 3.000 m² werden erst im Laufe
Aufgrund der wenigen kurzfristig verfüg- des neuen Jahres dem Markt zur Verfü-
baren Flächen und der daraus erforderli- gung stehen. Einzelne Branchen, die be-
chen Flexibilität der Nutzer zeigte sich bei sonders von den Corona-Maßnahmen
der Spitzenmiete ein leichter Anstieg in betroffen sind, könnten zudem Flächen
der zweiten Jahreshälfte. Diese stieg zur Untermiete abgeben. Erst wenn ein
nach einer Ruhephase zwischen den Jah- Abklingen der Beschränkungen in Sicht
ren 2018 und 2019 zuletzt um 45 Cent an ist, könnte sich die Nachfrageseite hier-
(+ 8 %) und rangiert derzeit bei 6,20 €. von wieder langsam erholen und im
Diese Entwicklung unterstreicht den wei- neuen Jahr für mehr Flächenumsatz –
terwachsenden Bedarf an Lager- und insbesondere bei Eigennutzungen –
Logistikflächen, der dafür sorgt, dass Un- sorgen.
Grafik 2: Flächenumsatz nach Nutzerbranche Grafik 3: Spitzen- und Durchschnittsmieten
Anteil in % in ¤/m²
7
7
Transport & 6,20
Logistik 43 %
Transport & 6,20
Logistik 43 % 6 5,75 5,75
Handels- 6 5,40 5,40 5,75 5,75
unternehmen 29 %
Handels- 5,40 5,40
unternehmen 29 %
5
Produktion & 5 4,95
Fertigung 8%
Produktion & 4,75 4,75 4,95
Fertigung 8 % 4,50 4,50 4,75 4,75
4 4,50 4,50
Sonstiges 20 % 4
Sonstiges 20 %
3
3
2016 2017 2018 2019 2020
2016 2017 2018 2019 2020
Spitzenmiete Durchschnittsmiete
Spitzenmiete DurchschnittsmieteFRANKFURT 17
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
Frankfurt | 2020 / 2021
FAST FACTS
2020 2019 Veränderung
Flächenumsatz 496.900 467.200 6%
Vermietungsumsatz 416.800 414.400 1%
Anzahl Abschlüsse 73 72 1%
Spitzenmiete* 6,50 6,50 0%
Durchschnittsmiete 5,40 5,40 0%
*erzielbare Spitzenmiete im Neubau bei Erstanmietung
Flächenumsatz nach Lage
Lage Fläche in m2 Anteil
480 Lauterbach
(Hessen)
Gießen
Fulda
1 Frankfurt am Main 53.800 11 %
Wetzlar
485 8
5
7
2 Offenbach 24.700 5%
Butzbach 3 Darmstadt 51.800 10 %
Limburg an der Lahn
Friedberg
(Hessen) 9
66 4 Groß-Gerau 82.300 17 %
7 5 Mainz + Wiesbaden 56.100 11 %
Bad Homburg
45
10
vor der Höhe
Gelnhausen
6 Main-Taunus-Kreis 10.600 2%
Frankfurt
Hofheim am Taunus am Main Hanau 7 Hochtaunuskreis 7.700 2%
Wiesbaden 1 Offenbach am Main
66 6 66
8 Gießen 55.300 11 %
671 661 2 11
5 Dietzenbach
Mainz 9 Wetteraukreis 9.800 2%
Karlstadt
Ingelheim am Rhein 4 Aschaffenburg
Groß-Gerau 3
Darmstadt 10 Main-Kinzig-Kreis 131.100 26 %
67
3
63 11 Aschaffenburg 13.700 3%
Gernsheim
Alzey
Gesamt 496.900 100 %
Miltenberg
61 Heppenheim
(Bergstraße) Erbach 8118
VERMIETUNG
Frankfurt | 2020 / 2021
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
Flächenumsatz bach (Main-Kinzig-Kreis), der Mietver-
tragsabschluss mit Opel in Rüsselsheim
Der Industrie- und Logistikmarkt Frank-
über 36.300 m² (Landkreis Groß-Gerau)
furt / Rhein-Main erzielte trotz der Covid-
sowie die Anmietung von rund 34.100 m²
19-Krise einen Flächenumsatz von
Bestandsfläche durch Amazon in Mörfel-
496.900 m² und liegt damit rund 6 % über
den-Walldorf.
dem Vorjahreswert. Der Standort Frank-
furt zeigte sich zu Beginn des Jahres
aufgrund der Zurückhaltung der Markt- Angebot und Nachfrage
teilnehmer unterdurchschnittlich, konnte
Insgesamt waren Abschlüsse mit mehr
aber in der zweiten Jahreshälfte die hohe
als 10.000 m² erneut für den Löwenanteil
Nachfrage aus dem Bereich E-Commerce
des Jahresergebnisses verantwortlich
nutzen und zum Jahresende einen soliden
und generierten mehr als die Hälfte des
Flächenumsatz erzielen. Für das positive
gesamten Umsatzes (59 % bzw.
Ergebnis war insbesondere die Vielzahl
292.909 m²). Im Vergleich zum Vorjahr
an großvolumigen Abschlüssen verant-
war das Jahresergebnis ähnlich, dort lag
wortlich, die vor allem in der zweiten
der Anteil bei ebenfalls 59 % mit einem
Jahreshälfte stattgefunden haben. Hier
Umsatz von knapp 278.900 m². Die Nach-
war die Anmietung durch einen Logistik-
frage nach Mietflächen im Segment ab
dienstleister im Teilmarkt Main-Kinzig-
10.000 m² ist konstant geblieben, wäh-
Kreis mit rund 22.500 m² Neubaufläche
rend das Angebot an entwicklungsfähigen
der größte Abschluss. Weitere bedeut
Grundstücken überschaubarer wird und
same Abschlüsse in der Region waren die
immer weniger Flächen in der Größen-
Anmietung von Lidl mit 55.000 m² in
ordnung realisiert werden bzw. kurzfris-
Erlensee (Main-Kinzig-Kreis), der Ab-
tig zur Verfügung stehen. So generierten
schluss des Online-Möbelhändlers
die Teilmärkte Landkreis Gießen und
Wayfair mit rund 40.700 m² in Hammers-
Grafik 1: Flächenumsatz in 1.000 m² Flächenumsatz nach Größ
ße
800 Flächensegment in m2 Fläche in m2 Anteil
720,2
700 bis 500 400 0%
650,2
584,0 501 – 1.000 6.800 1%
600
496,9 1.001 – 3.000 39.700 8%
500 467,2
3.001 – 5.000 37.900 8%
400
5.001 – 10.000 119.300 24 %
300 ab 10.001 292.800 59 %
200 Gesamt 496.900 100 %
100
0
2016 2017 2018 2019 2020
Gesamtwert Mittelwert 2016 – 202019
Groß-Gerau im Jahr 2020 deutlich weni- 6,50 €/m² in der Region vermietet, wäh-
ger Flächenumsatz als im Vorjahr (2019: rend die Durchschnittsmiete für Be-
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
Frankfurt | 2020 / 2021
25 %). Der Anteil von Gießen am gesam- standsobjekte weiterhin bei 5,40 €/m²
ten Flächenumsatz fiel um 14 Prozent- rangiert.
punkte auf 11 %, während Groß-Gerau der
stärkste Teilmarkt mit 28 % im Vorjahr
Ausblick
war und 2020 lediglich einen Anteil von
17 % am Flächenumsatz generieren Derzeit zeigt sich der Frankfurter Indust-
konnte. Mit rund 131.100 m², bzw. einem rie- und Logistikimmobilienmarkt sehr
Anteil von 26 % am Flächenumsatz, konn- ausgewogen. Die aktuelle Nachfrage kann
ten die meisten Abschlüsse im Teilmarkt mit dem bestehenden Angebot sowie den
Main-Kinzig-Kreis registriert werden. geplanten Bauvorhaben vorerst bedient
werden. Es wird aber erwartet, dass die
Die wichtigste Nachfragegruppe sind Nachfrage in den kommenden Monaten
weiterhin Handelsunternehmen, die steigen wird. Vor allem Nutzer aus dem
durch den erhöhten Bedarf aus dem Be- Bereich E-Commerce werden zukünftig
reich E-Commerce auch zukünftig hohe mehr Fläche nachfragen. Die Bauvor
Flächenumsätze generieren werden. haben sind auf lange Sicht nicht ausrei-
chend, um die zusätzliche Nachfrage zu
bedienen. Es wird erwartet, dass im
Mieten
kommenden Jahr die Mieten im Zuge des
Aufgrund einiger Projektentwicklungen steigenden Bedarfs ebenfalls geringfügig
in der Region nahm der Druck auf die steigen werden. Ferner wird für das
Marktmieten in den letzten 12 Monaten ab, laufende Jahr ein Flächenumsatz unter
sodass sowohl die Spitzen- als auch die dem Niveau des Jahres 2020 erwartet.
Durchschnittsmiete im Vergleich zum
Vorjahr konstant geblieben sind. Aktuell
werden Neubauflächen in der Spitze für
Grafik 2: Flächenumsatz nach Nutzerbranche Grafik 3: Spitzen- und Durchschnittsmieten
Anteil in % in ¤/m²
7
7
6,50 6,50 6,50
6,40 6,50 6,50 6,50
Transport & 6,30
6,40
Logistik 21 %
Transport & 6,30
Logistik 21 %
6
Produktion & 6
Fertigung 16 %
Produktion &
Fertigung 16 %
Handels- 5,40 5,40
unternehmen 47 %
Handels- 5 5,20 5,20 5,20 5,40 5,40
unternehmen 47 % 5 5,20 5,20 5,20
Sonstiges 16 %
Sonstiges 16 %
4
4
2016 2017 2018 2019 2020
2016 2017 2018 2019 2020
Spitzenmiete Durchschnittsmiete
Spitzenmiete Durchschnittsmiete20
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
Hamburg | 2020 / 2021
HAMBURG
FAST FACTS
2020 2019 Veränderung
Flächenumsatz 482.300 332.500 45 %
Vermietungsumsatz 237.200 268.300 – 12 %
Anzahl Abschlüsse 93 70 33 %
Spitzenmiete* 6,50 6,30 3%
Durchschnittsmiete 5,00 5,00 0%
*erzielbare Spitzenmiete im Neubau bei Erstanmietung
23 Quickborn Bargteheide 21
Flächenumsatz nach Lage
7 Norderstedt Lage Fläche in m2 Anteil
Tornesch
6 Tangstedt Ahrensburg
1 Stadt West 8.800 2%
Langenhorn
Pinneberg 7
Ellerbek Schnelsen
Rellingen
2 Stadt Nord-West 15.600 3%
2 3 Siek
Halstenbek
Niendorf Ohlsdorf 3 Stadt Nord-Ost 38.300 8%
Rahlstedt Braak
Schenefeld Eidelstedt Stapelfeld
Wedel
Lurup
4 Stadt Ost 53.900 11 %
Stellingen
Rissen Barmbek Barsbüttel Witzhave
1
24
5 Stadt Süd 99.500 21 %
Glinde
Hamburg
Billbrook
Oststeinbek 6 Umland Nord-West 113.900 24 %
Waltershof Steinwerder 8 Aumühle
Moorfleet
GVZ
Willhelmsburg
255
25
7 Umland Nord-Ost 7.900 2%
Billwerder
Moorburg
5
Buxtehude
253 Allermöhe
8 Umland Ost 72.200 15 %
Hausbruch Harburg
Neu Wulmstorf 4
9 Umland Süd-Ost 9.000 2%
1 Geesthacht
261 10 Umland Süd-West 63.200 12 %
10
Hittfeld
Gesamt 482.300 100 %
Stelle 9 Winsen (Luhe)
Hollenstedt 39
Wenzendorf
7
Buchholz in
der Nordheide21
VERMIETUNG
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
Hamburg | 2020 / 2021
Flächenumsatz tendsten Abschlüsse waren die Anmie-
tung des Logistikdienstleisters Spedition
Der Industrie- und Logistikimmobilien-
Mickeleit GmbH für eine 28.400 m² große
markt Hamburg verzeichnete mit rund
Bestandsfläche im Teilmarkt Stadt Süd
482.300 m² einen überdurchschnittlichen
sowie der Vermietungsabschluss vom
Flächenumsatz und konnte sowohl das
E-Commerce-Händler MH Handel GmbH,
Vorjahresergebnis um rund 45 % als auch
der im Teilmarkt Umland Süd-West einen
den Dreijahresdurchschnitt um rund 13 %
Vertrag für eine 14.500 m² große Be-
übertreffen. Das überdurchschnittliche
standsfläche unterzeichnete. Darüber
Ergebnis kann nicht darüber hinwegtäu-
hinaus fand in der Region Hamburg die
schen, dass der Flächenmangel in der
deutschlandweit größte Eigennutzer-
Region Hamburg weiterhin ein limitieren-
Neubauentwicklung des Jahres statt:
der Faktor ist und seit 2016 für einen
das Neubau-Logistikobjekt von REWE mit
rückläufigen Trend bei den Flächenum-
rund 86.500 m² in Henstedt-Ulzburg.
sätzen sorgt. Im vergangenen Jahr konnte
die Region vor allem von der Vielzahl der
Eigennutzer-Neubauentwicklungen Angebot und Nachfrage
profitieren, die für die Hälfte des Flächen-
Trotz der aktuellen Covid-19-Pandemie
umsatzes verantwortlich waren. Ab
blieb die Nachfrage nach bedarfsgerech-
züglich der Eigennutzer wurde eine Ver-
ten Logistikflächen in der Region wei
mietungsleistung von rund 237.200 m²
testgehend stabil. Für mittelfristigen
generiert. Im Vergleich zum Vorjahr lag
Flächennachschub können fünf Neubau-
der Vermietungsumsatz rund 12 % unter
entwicklungen in der Hamburger Metro-
dem Vorjahrsergebnis. Die Umsatz
polregion sorgen, deren Mietflächen dem
rückgänge sind vor allem auf das Aus
Markt ab Mitte bis Ende des Jahres 2021
bleiben von Großabschlüssen ab
zur Verfügung stehen werden. Hierbei
10.000 m² zurückzuführen. Die bedeu-
Grafik 1: Flächenumsatz in 1.000 m² Flächenumsatz nach Größ
ße
800 Flächensegment in m2 Fläche in m2 Anteil
700 668,8 bis 500 2.200 0%
501 – 1.000 15.300 3%
600
484,6 482,3 1.001 – 3.000 61.100 13 %
500 460,9
3.001 – 5.000 51.300 11 %
400 332,5 5.001 – 10.000 97.900 20 %
300 ab 10.001 254.500 53 %
200 Gesamt 482.300 100 %
100
0
2016 2017 2018 2019 2020
Gesamtwert Mittelwert 2016 – 202022
handelt es sich um zwei Projekte im Ham- stieg die Spitzenmiete geringfügig im
burger Hafen und jeweils eins nördlich, Verlauf der letzten 12 Monate um 3 % an.
Hamburg | 2020 / 2021
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
östlich und südlich des Hamburger Stadt- Die Durchschnittsmiete zeigte sich
zentrums. Insgesamt konnte eine Ver- dagegen unberührt von den Unsicher
schiebung der Nachfrage innerhalb der heiten auf dem Markt und blieb stabil bei
Nutzerbranchen festgestellt werden. 5,00 €/m².
In den vergangenen Jahren generierten
insbesondere Nutzer der Branche Trans-
Ausblick
port & Logistik den größten Anteil am
Flächenumsatz. Im Jahr 2020 entfiel der Trotz des positiven Gesamtergebnisses
Löwenanteil des Flächenumsatzes mit für das Jahr 2020 ist das Angebot in der
rund 48 % auf Handelsunternehmen, die – Region Hamburg knapp bei einer gleich-
befeuert durch die aktuelle Pandemie – zeitig hohen Nachfrage. Die für 2021
eine erhöhte Nachfrage verzeichnen. Die geplanten Bauvorhanden werden die An-
mehrwöchigen Lockdowns und Grenz- gebotssituation in der Region verbessern
sperrungen wirkten sich negativ auf die und für Flächennachschub sorgen. Zum
Nachfrage aus dem Bereich Transport & Jahresende konnte eine Erholung der
Logistik aus, sodass ihr Anteil um 24 Pro- Umschlagszahlen im Hamburger Hafen
zentpunkte auf 27 % zurückging. registriert werden. Diese wird sich posi-
tiv auf die Nachfrage aus dem Bereich
Transport & Logistik auswirken und so
Mieten
den Druck auf dem Markt geringfügig
Während sich die aktuelle Pandemie wie erhöhen. Die weitere Vorgehensweise
ein Katalysator auf die Nachfrage aus dem der Politik in Bezug auf die Pandemie
Bereich E-Commerce auswirkte und die- wird die Nachfrage auf dem Logistikmarkt
se schlagartig an allen TOP 8 Standorten Hamburg auch 2021 prägen.
stieg, bremste die Pandemie am Standort
Hamburg vor allem die Nutzergruppe
Transport & Logistik. Aufgrund dessen
Grafik 2: Flächenumsatz nach Nutzerbranche Grafik 3: Spitzen- und Durchschnittsmieten
Anteil in % in ¤/m²
7
Transport & 7
6,50
Logistik 27 %
Transport & 6,30 6,50
Logistik 27 % 6,30
6,00
Handels-
unternehmen 48 % 6 5,80 5,80 6,00
Handels-
unternehmen 48 % 6 5,80 5,80
Produktion &
Fertigung 9%
Produktion &
Fertigung 9 % 5
5 5,00 5,00
Sonstiges 16 % 4,85 4,85 5,00 5,00
4,75
Sonstiges 16 % 4,85 4,85
4,75
4
4
2016 2017 2018 2019 2020
2016 2017 2018 2019 2020
Spitzenmiete Durchschnittsmiete
Spitzenmiete DurchschnittsmieteKÖLN 23
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
Köln | 2020 / 2021
FAST FACTS
2020 2019 Veränderung
Flächenumsatz 302.300 192.300 57 %
Vermietungsumsatz 252.800 181.000 40 %
Anzahl Abschlüsse 64 47 36 %
Spitzenmiete* 5,85 5,80 1%
Durchschnittsmiete 4,80 4,50 7%
*erzielbare Spitzenmiete im Neubau bei Erstanmietung
46 Flächenumsatz nach Lage
Lage Fläche in m2 Anteil
46
59
540
57
1 Köln 155.700 52 %
542
3 2 Leverkusen 0 0%
2
3 Bergisch Gladbach 1.500 0%
44
15
12 Leverkusen 4 Rösrath 0 0%
Bedburg Pulheim Bergisch
61
Gladbach 5 Flughafenumfeld Köln/Bonn 500 0%
14 3
Bergheim
1 6 Troisdorf 20.200 7%
1 4
Köln 7 Niederkassel 1.300 0%
11
Frechen 559
4 8 Wesseling 6.000 2%
4
Rösrath
13 Kerpen
10
GVZ 9 Brühl 0 0%
Hürth
Flughafen Köln/Bonn
555
10 Hürth 4.700 2%
Brühl 5
Düren
9 8 Niederkassel
6
11 Frechen 20.600 7%
535 Wesseling 7 Troisdorf
12 Pulheim 8.100 3%
560
13 Kerpen 17.300 6%
59
14 Bergheim 4.100 1%
Bonn
61
562 3 15 Bedburg 62.300 20 %
Euskirchen 565 Gesamt 302.300 100 %24
VERMIETUNG
Köln | 2020 / 2021
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
Flächenumsatz der Abschlüsse wider, die im Vergleich
zum Vorjahr nochmals um 36 % zulegte.
Der Kölner Markt beendet das Jahr mit
einem gesamten Flächenumsatz von
302.300 m² und liegt damit satte 57 % Angebot und Nachfrage
über dem Vorjahreswert und 50 % über
Einen Aufschwung erfuhr Köln vor allem in
dem langjährigen Mittel. Auch in der
der zweiten Jahreshälfte dank einiger grö-
reinen Vermietungsleistung übersteigt
ßerer Abschlüsse. In diesem Zeitraum
der Markt das Ergebnis aus dem Vorjahr
wurden fast zwei Drittel aller Abschlüsse
deutlich (+ 40 %). Das überdurchschnitt
registriert, die sich auf einen starken Um-
liche Ergebnis kann vor allem auf die
satz von rund 241.200 m² summierten und
sehr starke zweite Jahreshälfte zurück-
etwa dem gesamten Jahresumsatz aus
geführt werden. Im Vergleich zu den
2018 entsprechen. Hierunter zählen auch
TOP 8 Standorten zeigte sich Köln beson-
die beiden größten Mietvertragsabschlüs-
ders robust und konnte nicht nur seine
se der Region. Ein E-Commerce-Unterneh-
Flächenumsätze von Quartal zu Quartal
men mietete rund 41.000 m² Neubaufläche
steigern, sondern auch zum Jahresende
im Stadtgebiet an und sorgte so für einen
einen überdurchschnittlichen Flächen-
Aufschub in der Vermietungsleistung.
umsatz generieren. Von einem Ausbrem-
sen der Marktaktivitäten im Rahmen der
Neben der höheren Vermietungsleistung
Covid-19-Krise kann nicht gesprochen
zeigten sich auch Eigennutzer weitaus
werden. Die Region gehörte vielmehr zu
aktiver, sodass diese ihren Anteil am Flä-
den Standorten, die am stärksten vom
chenumsatz auf rund 16 % erhöhten.
Anstieg des Onlinehandels und den zu-
Hierzu trug das Bauvorhaben des Mode-
nehmenden logistischen Aktivitäten pro-
händlers Peek und Cloppenburg bzw.
fitierten. Das spiegelt sich in der Anzahl
dessen Tochtergesellschaft Mode Logis-
Grafik 1: Flächenumsatz in 1.000 m² Flächenumsatz nach Größ
ße
350 Flächensegment in m2 Fläche in m2 Anteil
302,3
bis 500 700 0%
300
248,1 501 – 1.000 12.900 4%
250
1.001 – 3.000 34.900 12 %
199,4 198,2 192,3
200 3.001 – 5.000 23.200 8%
5.001 – 10.000 77.300 25 %
150
ab 10.001 153.300 51 %
100
Gesamt 302.300 100 %
50
0
2016 2017 2018 2019 2020
Gesamtwert Mittelwert 2016 – 202025
tik in Bedburg mit rund 45.000 m² Fläche den linksrheinischen Teilmärkten aufge-
wesentlich bei. Es konnte ein Anstieg der rufen und liegt im bundesweiten Ver-
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Köln | 2020 / 2021
Neubauaktivitäten von Projektentwick- gleich auf einem moderaten Niveau, so-
lern und vor allem von regionalen Eigen- dass der Markt aufgrund seiner
tümern und Investoren festgestellt wer- Preisstruktur mehr und mehr Investoren
den. Übrig gebliebene Flächenreserven und Projektentwickler anzieht. Aufgrund
werden spekulativ bebaut. Altbestände der hohen Nachfrage im kleinteiligen und
werden revitalisiert oder abgerissen und mittleren Segment, welche vorwiegend
neu entwickelt. Dies findet in allen Teilen durch den Bestand abgedeckt wird,
der Metropolregion Kölns statt, wie bei- zeigte sich im Laufe des Jahres ebenso
spielsweise aktuell in Kerpen. Hier ent- eine Erhöhung der Durchschnittsmiete
steht der knapp 7.000 m² große Aurelis von 4,50 €/m² auf 4,80 €/m².
Unternehmer-Park, der aus drei Bauab-
schnitten besteht und final im Frühjahr
Ausblick
2021 fertiggestellt werden soll. Ebenfalls
in der Pipeline ist das geplante „Log Pla- Der Kölner Markt, der überwiegend durch
za Colonia II“ von Alcaro Invest mit über den Handel und E-Commerce geprägt ist,
12.000 m² Mietfläche im rechtsrheini- zeigt sich als einer der Profiteure der
schen Köln-Poll sowie die Erweiterung Krise. Kein anderer Markt konnte seinen
des Segro-City Parks in Köln-Bickendorf Flächenumsatz in den letzten Monaten
(17.400 m²). nochmals so hochfahren wie die rheini-
sche Metropole. Aufgrund der nachhaltig
positiven Entwicklung in den Bereichen
Mieten
E-Commerce und Food Logistics ist zu
Aufgrund des derzeitigen Nachfrage- erwarten, dass die Region auch in den
schubs konnte ein leichter Anstieg der nächsten Monaten ihre noch übrig geblie-
Spitzenmiete von 5 Cent auf aktuell benen Flächenkapazitäten hochfahren
5,85 €/m² verzeichnet werden. Diese wird und die Neubauaktivität auf einem
wird vorwiegend in Köln selbst und in bestmöglichen Niveau verbleibt.
Grafik 2: Flächenumsatz nach Nutzerbranche Grafik 3: Spitzen- und Durchschnittsmieten
Anteil in % in ¤/m²
6 5,80 5,85
6 5,80 5,85
5,50
Transport &
Logistik 28 % 5,50
Transport & 5,20 5,20
Logistik 28 % 5,20 5,20
Handels- 5
unternehmen 52 %
Handels- 5
unternehmen 52 %
4,80
Produktion & 4,80
Fertigung 6% 4,50 4,50
Produktion &
Fertigung 6 % 4,50 4,50
4 4,20 4,20
4 4,20 4,20
Sonstiges 14 %
Sonstiges 14 %
3
3
2016 2017 2018 2019 2020
2016 2017 2018 2019 2020
Spitzenmiete Durchschnittsmiete
Spitzenmiete Durchschnittsmiete26
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Leipzig | 2020 / 2021
LEIPZIG
FAST FACTS
2020 2019 Veränderung
Flächenumsatz 469.200 346.700 35 %
Vermietungsumsatz 292.100 166.000 76 %
Anzahl Abschlüsse 38 32 19 %
Spitzenmiete* 4,60 4,60 0%
Durchschnittsmiete 3,80 3,70 3%
*erzielbare Spitzenmiete im Neubau bei Erstanmietung
Magdeburg
Flächenumsatz nach Lage
Lage Fläche in m2 Anteil
1 Leipzig 168.800 36 %
5
Dessau-Roßlau
2 Landkreis Leipzig 16.600 3%
Stadt Wittenberg
4 3 Nordsachsen 31.400 7%
6
Anhalt-Bitterfeld 4 Wittenberg 0 0%
9
5 Dessau-Roßlau 18.000 4%
14
3
Nordsachsen
6 Anhalt-Bitterfeld 38.500 8%
Halle (Saale)
7 Stadt
7 Halle (Saale) 37.000 8%
143
GVZ
Saalekreis 1 8 Saalekreis 158.900 34 %
38 Leipzig
8 9
14
Gesamt 469.200 100 %
38
Landkreis Leipzig
2
7227
VERMIETUNG
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Leipzig | 2020 / 2021
Flächenumsatz Angebot und Nachfrage
2020 erreichte der Leipziger Markt einen Anders als in den übrigen TOP 8 Märkten
Flächenumsatz von insgesamt rund wurde in Leipzig der überwiegende Teil
469.200 m² und übertrifft das Ergebnis der großvolumigen Abschlüsse, wie auch
aus dem Vorjahr um 35 %. Weitaus stärker der Deal von Relaxdays, in der ersten Jah-
zeigte sich die reine Vermietungsleistung, reshälfte unterzeichnet. Aufgrund der
die sogar um 76 % auf 292.100 m² anstieg. vielen Großansiedlungen und Projektie-
Mit Blick auf die letzten Jahre stellt der rungen in den letzten Jahren wird die
Flächenumsatz das bislang höchste je ge- Grundstücksverfügbarkeit in der Region
messene Ergebnis dar und übertrifft überschaubarer. Entwicklungsgrundstü-
ebenso den 5-Jahres-Durchschnitt deut- cke ab 50.000 m² sind vor allem in Leipzig
lich um 75 %. Allen voran sorgten Ab- selbst und in den nachgefragten Nachbar-
schlüsse über 10.000 m² für das außeror- gemeinden derzeit nicht verfügbar. Inves-
dentlich starke Ergebnis, die etwa 83 % toren und Nutzer müssen sich für Flä-
bzw. 391.100 m² des Umsatzes ausmach- chenreserven dieser Größenordnung
ten. 15 Abschlüsse überschritten die zunehmend weiter außerhalb umsehen,
10.000 m²-Grenze, davon wiederum neun werden da aber durchaus noch fündig.
Deals, die eine Flächengröße über Die modernen Neubauentwicklungen vor
20.000 m² aufwiesen. Der mit Abstand Ort unterstreichen zudem die hohen
größte Abschluss erfolgte durch den Anforderungen der Nutzer an die Immobi-
Onlinehändler Relaxdays nahe des Flug- lie. Die Gestaltung von Büro- und Sozial-
hafens Leipzig/Halle, der insgesamt flächen als auch der Grünanlagen spielt
rund 75.000 m² Logistikfläche im Segro dabei eine immer größere Rolle. Neben
Logistics Park Leipzig Airport anmietete. einer regen Bautätigkeit zeigte sich der
Markt äußerst unbeeindruckt von der
Covid-19-Pandemie und der daraus resul-
Grafik 1: Flächenumsatz in 1.000 m² Flächenumsatz nach Größ
ße
500 469,2 Flächensegment in m2 Fläche in m2 Anteil
bis 500 0 0%
400 501 – 1.000 2.200 0%
343,7 346,7
1.001 – 3.000 18.300 4%
300 279,0
3.001 – 5.000 18.300 4%
5.001 – 10.000 39.300 9%
200
ab 10.001 391.100 83 %
116,0
Gesamt 469.200 100 %
100
0
2016 2017 2018 2019 2020
Gesamtwert Mittelwert 2016 – 202028
tierenden Turbulenzen in einigen Wirt- Aufgrund seines vergleichsweise günsti-
schaftsbereichen, zumal die Pandemie gen Preisniveaus werden immer mehr
Leipzig | 2020 / 2021
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dafür sorgte, dass der Onlinehandel einen Marktakteure von den attraktiven Gege-
spürbaren Nachfrageschub erfuhr und benheiten der Region angezogen.
Handelsunternehmen in der Region ihren
Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr
Ausblick
fast verdreifachten (143.800 m²). Den-
noch blieben Nutzer aus dem Bereich Aufgrund der zentralen Lage innerhalb
Produktion und Fertigung wie auch schon Deutschlands und der aktuellen Markt-
im Vorjahr die stärkste Nachfragegruppe konditionen profitiert der Standort erneut
(173.100 m² bzw. 37 %). Hierzu trug we- von einer gesunden Nachfrage und einer
sentlich die Erweiterung des Porsche- lebhaften Neubauaktivität, die jedoch
Werks in Leipzig bei, wo eine neue, circa aufgrund des limitierten Grundstücks-
75.000 m² große Halle für den Karosse- und Entwicklungsangebots, insbesondere
riebau errichtet wurde. auf der „grünen Wiese“ und in den logisti-
schen Hotspots, überschaubarer wird.
Das könnte zum einen den Druck auf die
Mieten
Grundstückspreise und Mieten erhöhen,
Aufgrund des vergleichsweise hohen Flä- zum anderen eine zunehmende Verlage-
chenangebots im Neubaubereich zeigte rung in die Peripherie in Gang setzen.
sich die Spitzenmiete für Logistikflächen Derzeitige Projektierungen, die sowohl
ab einer Größe von 3.000 m² weiterhin weiteren Flächenumsatz für das laufende
stabil auf dem Niveau des Vorjahres Jahr ankündigen, als auch die starke
(4,60 €/m²). Diese wird überwiegend in Nachfrage aus dem Bereich E-Commerce
den am stärksten nachgefragten Berei- und Handel könnten dafür sorgen, dass
chen Leipzig Stadtgebiet und im Flug der Fünfjahresdurchschnitt der Region
hafenumfeld Leipzig/Halle aufgerufen. übertroffen wird.
Die Durchschnittsmiete erhöhte
sich leicht um 10 Cent auf 3,80 €/m².
Grafik 2: Flächenumsatz nach Nutzerbranche Grafik 3: Spitzen- und Durchschnittsmieten
Anteil in % in ¤/m²
5
5 4,60 4,60 4,60
4,50 4,50 4,60 4,60 4,60
Transport & 4,50 4,50
Logistik 27 %
Transport &
Logistik 27 %
Produktion & 4
Fertigung 37 %
Produktion & 4
Fertigung 37 % 3,80
3,70 3,70 3,80
Handels- 3,50 3,50 3,70 3,70
unternehmen 31 %
Handels- 3,50 3,50
unternehmen 31 % 3
Sonstiges 5 % 3
Sonstiges 5 %
2
2
2016 2017 2018 2019 2020
2016 2017 2018 2019 2020
Spitzenmiete Durchschnittsmiete
Spitzenmiete DurchschnittsmieteSie können auch lesen
