BERICHT DEUTSCHLAND MARKT - INDUSTRIE- UND LOGISTIKMÄRKTE IM ÜBERBLICK - COLLIERS
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DEUTSCHLAND MARKT BERICHT INDUSTRIE- UND LOGISTIKMÄRKTE IM ÜBERBLICK 2019 / 2020
KEIN LAND IN SICHT
Befeuert durch die anhaltend hohe Nach- lin (+ 12 %), München (+ 13 %) und Leipzig
frage auf dem deutschen Investmentmarkt (+ 1 %) konnten ihren Flächenumsatz im
für Gewerbeimmobilien und die niedrige Vergleich zum Vorjahr steigern, während
Zinslage verzeichneten Industrie- und andere Märkte wie Hamburg (– 31 %),
Logistikimmobilien auch im Jahr 2019 eine Düsseldorf (– 31 %) und Stuttgart (– 43 %)
sehr gute Performance und waren – nach aufgrund fehlender Großabschlüsse
Büro und Einzelhandel – erneut die dritt- einknickten. Entwicklungsfähiges Land
stärkste Assetklasse in Deutschland. für die Generierung von Neubauflächen
Insgesamt wurden über das Jahr verteilt ist in den Kernmärkten derzeit rar – und
Peter Kunz FRICS 6,6 Mrd. € in deutsche Industrie- und das Angebot wird zukünftig auch begrenzt
HEAD OF INDUSTRIAL Logistikimmobilien investiert. Dies ent- bleiben. Die allgemeine Situation auf
& LOGISTICS EMEA spricht zwar einem Rückgang im Ver- dem Markt befeuert folglich die vorzeitige
peter.kunz@colliers.com gleich zum Vorjahr, ist aber dem aktuellen Sicherung von Grundstücken, spekula
Mangel an Produkten auf dem Markt ge- tives Bauen und die Revitalisierung bereits
schuldet. Internationale Anleger waren bestehender Industriegrundstücke. Gleich-
auch 2019 wieder sehr angetan von deut- zeitig wird der Suchradius der N
utzer
schen Logistikimmobilien und trugen und Projektentwickler flexibler, sodass
rund 60 % zu dem Jahresendergebnis bei. auch andere Logistikregionen mit einem
Hierzu zählt auch die größte Logistik- breiteren und kostengünstigeren Flächen-
transaktion des Jahres, der Erwerb des angebot in Frage kommen.
Maximus-Portfolios: Der Staatsfonds
von Singapur (GIC) erwarb Ende des In Folge der weiterhin wirtschaftlich
Jahres das 28 Immobilien umfassende, stabilen Rahmenbedingungen in Deutsch-
paneuropäische Portfolio. Nationale land und des anhaltenden Booms im
Anleger investierten 2019 wieder ver- Bereich E
-Commerce wird die Nachfrage
mehrt in Light-Industrial-Objekte und nach Logistikobjekten weiterhin hoch
investierten etwa ein Drittel ihres Gesamt- bleiben. Aufgrund der steigenden Grund-
volumens. stücks- und Baukosten bleibt es für
Projektentwickler von hoher Bedeutung,
Trotz der hohen Investitionen mangelt es sich frühzeitig geeignete Grundstücke
auf dem Markt immer noch an erstklassi- zu sichern, um ihre Projektpipeline zu
gen Core-Immobilien. Aufgrund der füllen. Insgesamt werden zukünftig
Grundstücksengpässe in den acht größten auch die kleineren Logistikregionen der
Industrie- und Logistikmärkten werden die B- und C-Städte und Standorte im erwei
Neubauentwicklungen, die auch für weite- terten Umfeld der großen Logistikre
ren Flächennachschub verantwortlich gionen von der aktuellen Marktlage pro
sind, überschaubar bleiben. Dies machte fitieren und eine erhöhte Nachfrage
sich besonders 2019 in den jeweiligen erfahren.
Flächenumsätzen bemerkbar: Insgesamt
nahm der gesamte Flächenumsatz der
TOP 8-Regionen im Vergleich zum Vorjahr
um 18 % ab. Lediglich die drei Märkte Ber-
3
INHALT
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
INHALT | 2019 / 2020
Logistikstandort Deutschland 4
Logistikregionen in Deutschland 5
Marktdaten im Überblick 6
Vermietungsmarkt
Deutschland Vermietung 8
Berlin / Brandenburg 11
Düsseldorf 14
Frankfurt/Rhein-Main 17
Hamburg 20
Köln 23
Leipzig 26
München 29
Stuttgart 32
Investment 35
Glossar 38
Kontakte / Standorte 39
4
LOGISTIKSTANDORT
DEUTSCHLAND
Logistikstandort Deutschland | 2019 / 2020
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
Deutschland zählt aufgrund seiner zent- Trotz der steigenden Neubautätigkeit kann
ralen Lage inmitten Europas, seiner her- der errechnete jährliche Bedarf an zu-
ausragenden Infrastruktur, der hohen sätzlichen Logistikflächen kaum ausge
technologischen Standards und der ho- glichen werden. Aufgrund dessen sind
hen Qualität der Immobilien zu den attrak- Entwickler und Nutzer gezwungen, in die
tivsten Logistikmärkten weltweit. Die Peripherie der großen Ballungsräume
Logistik ist in Deutschland der größte auszuweichen.
Wirtschaftsbereich nach der Automobil-
wirtschaft und dem Handel. Im Jahr 2019 Das weiterhin anhaltende Wirtschafts-
wurde ein Umsatz von rund 279 Milliarden wachstum und der hohe Konsum in
Euro generiert. Des Weiteren hat sich die Deutschland werden die Nachfrage nach
Logistik zu der drittstärksten Assetklasse geeigneten Logistikflächen weiter ankur-
auf dem deutschen Immobilien-Invest- beln. Aufgrund des niedrigen Zinsniveaus
mentmarkt entwickelt. Die Branche be- und des hohen Anlagedrucks steigt das
schäftigt knapp über 3 Millionen Arbeits- Interesse der Investoren an Logistikim-
kräfte und hat trotz der positiven Zahlen mobilien. Zukünftig werden die kleineren
mit großen Herausforderungen zu Logistikregionen von dem Flächeneng-
kämpfen. pass und dem daraus resultierenden
Anstieg der Grundstücks- und Baukosten
Besonders der Flächen- und Arbeitskräf- in den Top-Märkten profitieren, die ein
temangel hemmt das Wachstum. Bei vergleichsweise moderates Preisniveau
Ansiedlungsentscheidungen rücken so- verzeichnen und bessere Ansiedlungs-
wohl die Verfügbarkeit von Arbeitskräften möglichkeiten aufweisen.
als auch die erzielbaren Gewerbesteuer-
einnahmen zunehmend in den Fokus.
Megatrends wie der E-Commerce und
Same-Day-Delivery verstärken zuneh-
mend die Nachfrage nach geeigneten
Core-Produkten in den Ballungsräumen.
LOGISTIKREGIONEN 5
IN DEUTSCHLAND
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
Logistikregionen in Deutschland | 2019 / 2020
23 21
Rostock
20
19
Hamburg
Bremerhaven
6,30
28
Bremen 4,95
24
39 300
11
4,70 27
3,60
Berlin
60
Hannover Wolfsburg
1 6,10
Braunschweig
4,70 30 2
5,10 5,10
5,50 31 Osnabrück Magdeburg 13
4,15 4,20 220
4,30 Münster 395
43 100 95 14
110 15
33
Dortmund
Duisburg
38 Leipzig
Mönchen- 52 Düsseldorf Kassel / Bad Hersfeld
gladbach 4,60
Dresden
5,75
4,50 Erfurt 3,70 72
4,50
Köln 4,75
49
45 3,70 4
80
17
4,30
6,50
3,60 5,80 220
75
Gießen485 5,40
3,10
Zwickau
80 4,50
60 Spitzenmiete (€ / m²/mtl.)
4,20 330
180
71 ∅ Miete (€ / m²/mtl.)
66 9
60
48
5,40 3,50 Frankfurt 73
Grundstückspreis (€ / m²)
4,50 75 70
Trier Aschaffenburg D E F I N I T IO N
160 67 Würzburg
3 93 Spitzenmietpreis für Logistikflächen:
63
Mannheim Nürnberg
> 3.000 m² der neuesten Generation
(> 10 m UKB, 2 – 3 Andocktore / 1.000 m²,
Sprinkleranlage, Büroflächenanteil < 10 %)
Saarbrücken 62
65 5,00
in sehr guter Lage
6
Regensburg
4,35 Karlsruhe 4,50
Durchschnittsmietpreis für
Logistikflächen:
7
230 > 3.000 m² mit multifunktionaler Nutzung
3,30 5,70 8
Stuttgart (> 7 m UKB, 1 – 2 Andocktore / 1.000 m²,
92 geringer Büroflächenanteil) in verkehrs
85
4,80
Ingolstadt günstiger Lage
6,50
200 Ulm / Neu-Ulm Grundstückspreis:
81
5,20
nbebaute, erschlossene GE / GI-Grund
u
94 stücke > 20.000 m², weitestgehend eben
4,75
5 300 München und rechteckig, keine/geringe Einschrän
kungen der Nutzung
3,90
7,15 Stand: Januar 2020
130 95
96 6,70
Flughafen
Augsburg 400
Güterverkehrszentrum
5,70
Hafen
4,50
125
6
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
Marktdaten im Überblick | 2019 / 2020
MARKTDATEN IM ÜBERBLICK
Standortinformationen
Deutschland Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln Leipzig München Stuttgart
Einwohnerzahl in 1.000 83.019 3.645 619 753 1.841 1.086 588 1.472 635
Sozialversicherungspflichtig 33.407 1.528 424 602 996 583 273 897 426
Beschäftigte in 1.000
Arbeitslosenquote in % 4,9 7,6 6,5 4,9 5,9 7,4 6,1 3,4 3,9
Verfügbares Einkommen / Kopf in € 24.000 22.220 28.742 27.138 25.720 25.806 21.545 30.478 27.314
Quellen: Statistisches Bundesamt, Statistische Landesämter, Bundesagentur für Arbeit, Nexiga GmbH
Industrie & Logistik Vermietung
Gesamt Berlin / Düsseldorf Frankfurt / Hamburg Köln Leipzig München Stuttgart
TOP 8 Brandenburg Rhein-Main
Flächenumsatz 2019 in m² 2.429.900 474.900 217.900 467.200 332.500 192.300 346.700 227.000 171.400
Veränderung ggü. Vorjahr in % – 18 % 12 % – 31 % – 28 % – 31 % – 22 % 1% 13 % – 43 %
Vermietungsumsatz 2019 in m² 1.931.600 451.800 117.100 414.400 268.300 181.000 166.000 202.500 130.500
Veränderung ggü. Vorjahr in % – 24 % 40 % – 60 % – 26 % – 32 % – 23 % – 40 % 1% – 49 %
Prognose Flächenumsatz
bis Ende 2020
Anzahl Abschlüsse 620 151 70 72 70 47 32 95 83
Durchschnittliche Flächen in m² 4.730 3.145 3.112 6.580 4.750 3.738 11.005 2.389 3.117
Stärkste Branche
Spitzenmiete in € / m² 6,10 5,75 6,50 6,30 5,80 4,60 7,15 6,50
Prognose bis Ende 2020
Durchschnittsmiete in € / m² 5,10 4,75 5,40 5,00 4,50 3,70 6,70 5,20
Prognose bis Ende 2020
Handel Produktion & Fertigung Transport & Logistik
7
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
Marktdaten im Überblick | 2019 / 2020
Industrie & Logistik Investment – TOP 8*
Gesamt TOP 8 Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln Leipzig München Stuttgart
Transaktionsvolumen 2019 2.518 414 413 493 267 129 190 493 119
in Mio. €
Veränderung gegenüber Vorjahr 1% – 36 % 0% –2% 6% – 37 % 692 % 114 % – 45 %
in %
Prognose bis Ende 2020
* bezieht sich auf die für Logistik definierten Marktgebiete
Industrie & Logistik Investment – Deutschland
2014 2015 2016 2017 2018 2019
Transaktionsvolumen Gesamt in Mio. € 3.592 3.972 4.579 8.662 6.814 6.566
Veränderung gegenüber Vorjahr in % 57 11 15 89 – 21 –4
Anteil Industrie / Gewerbe in % 27 32 31 12 42 28
Anteil Lager / Logistik in % 73 68 69 88 58 72
Anteil am gesamtgewerblichen 9 7 9 15 11 9
Immobilienmarkt in %
Ausländische Investoren in % 62 53 38 65 47 60
Anteil Portfolioverkäufe in % 50 47 40 71 56 40
Größte Investorengruppe in % Offene Opportunity Vermögens Offene Vermögens Vermögens
Immobilien- Fonds / verwalter Immobilien- verwalter verwalter
fonds / Private Equity (Asset- und fonds / (Asset- und (Asset- und
Spezialfonds Fonds Fondsmanager) Spezialfonds Fondsmanager) Fondsmanager)
33 22 30 33 45 40
Größte Verkäufergruppe in % Projekt Projekt- Projekt Vermögens Projekt Vermögens
entwickler / entwickler / entwickler / verwalter entwickler / verwalter
Bauträger Bauträger Bauträger (Asset- und Bauträger (Asset- und
Fondsmanager) Fondsmanager)
31 20 26 46 30 26
Brutto-Spitzenrendite für Class-A- 6,40 5,97 5,50 4,65 4,50 4,20
Immobilien in %
8
DEUTSCHLAND VERMIETUNG
Flächenumsatz (+ 12 %), München (+ 13 %) und Leipzig
(+ 1 %) eine anhaltende Dynamik dank eini-
Deutschland Vermietung | 2019 / 2020
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
2019 wurden in den acht größten deut-
ger Großabschlüsse, die in den anderen
schen Zentren gut 2,4 Mio. m² Fläche ver-
Metropolen fehlten. 2019 wurden jedoch
mietet oder von Eigennutzern errichtet
mehr A
bschlüsse registriert als im Jahr
bzw. erworben. Im Vergleich zum Vorjahr
zuvor (insgesamt 620 Abschlüsse, + 9 %),
bedeutet dies für den Gesamtmarkt ein
was die konstant hohe Nachfrage bei
Minus von etwa 18 %. Betrachtet man die
Industrie- und Logistikflächen unter-
reine Vermietungsleistung (ca. 1,9 Mio. m²),
streicht, die sich in den unteren Flächen-
beträgt der Rückgang der vermieteten
segmenten bis 3.000 m² ausgeprägter
Fläche 24 % im Vergleich zum Vorjahr.
zeigte als im Vorjahr. Die größten Mietver-
Allerdings gab es eine starke regionale
tragsabschlüsse tätigten der Online-
Differenzierung innerhalb Deutschlands:
Möbelhändler Wayfair in Lich im nördli-
Während der Umsatz auf den Märkten Düs-
chen Rhein-Main-Gebiet (90.500 m²),
seldorf (– 31 %), Rhein-Main (– 28 %), Ham-
Amazon in Schönefeld südlich von Berlin
burg (– 31 %), Köln (– 22 %) und Stuttgart
(ca. 31.000 m²) sowie der Automobilkon-
(– 43 %) deutlich zurückging, und weitaus
zern BMW durch die Anmietung von rund
weniger Fläche für die Neuanmietung zur
32.000 m² in Vaterstetten (München).
Verfügung standen, verzeichneten Berlin
FAST FACTS TOP 8
2019 2018 Veränderung
Flächenumsatz 2.429.900 2.968.200 – 18 %
Vermietungsleistung 1.931.600 2.544.900 – 24 %
Eigennutzer in % 21 % 14 % – 18 %
Anzahl Abschlüsse 620 571 9%
Durchschnittliche Flächengröße 4.730 4.862 –3%
Grafik 1: Flächenumsatz in 1.000 m² Grafik 2: Flächenumsatz nach Größe in %
500
452 bis 500 0 %
414 501–1.000 4 %
400
1.001–3.000 16 %
300 268
202
200 181 181 3.001–5.000 14 %
166
130
117
101
100 64 5.001–10.000 23 %
53 41
23 25 ab 10.001 43 %
11
0
Berlin Frankfurt Köln München
Düsseldorf Hamburg Leipzig Stuttgart
Vermietung Eigennutzer
9
Angebot und Nachfrage Mieten
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
Deutschland Vermietung | 2019 / 2020
Die Nachfrage nach Industrie- und Logis- Die Spitzen- und Durchschnittsmieten
tikimmobilien ist weiterhin konstant hoch, in den Top-Standorten kletterten dank des
lässt aber – bedingt durch das Fehlen von geringen Angebots und der weiterhin
Grundstücken bzw. der steigenden Grund- hohen Nachfrage bis auf einige wenige
stückspreise – insbesondere im großvolu- Ausnahmen weiter nach oben. Die Spit-
migen Segment über 10.000 m² nach zenmiete betrug in Frankfurt am Main
(– 39 %). Hier gab es in den Märkten wie konstant 6,50 €/m². Hochpreisige Anmie-
Hamburg und Frankfurt deutliche Rück- tungen in Neubauten sorgten hier trotz
gänge, die jedoch von der Flächennach des geringeren Flächenumsatzes für ein
frage im Bereich bis 5.000 m² (+ 27 %) ab- im Vergleich zum Vorjahr stabiles Niveau.
gefangen wurden. Zudem zeigt sich, dass In München betrug das Plus im Vergleich
Projektentwickler ihren Fokus nun ver- zum Vorjahr 2 %, was einer Spitzenmiete
stärkt auf Lagen setzen, die außerhalb der von 7,15 €/m² entspricht. Deutlich bergauf
TOP 8-Märkte liegen und sowohl preislich ging es aber vor allem in Berlin (6,10 €/m²,
als auch von der Grundstückskapazität + 7 %), Hamburg (6,30 €/m², + 5 %) und
sehr attraktiv erscheinen. In den TOP 8- Köln (5,80 €/m², + 5 %).
Märkten liegen die Vorvermietungsquoten
recht hoch, was weiterhin zum spekulati-
ven Bauen anregt. Hinzu kommt, dass Ent-
wickler sich vermehrt mit dem Thema
Brownfield-Entwicklung auseinanderset-
zen müssen, um das Flächenpotenzial aus-
schöpfen zu können.
Grafik 3: Flächenumsatz nach Nutzerbranche Grafik 4: Entwicklung der Spitzenmieten in € / m²
Anteil in %
8
Sonstiges 18 %
7
Transport &
Logistik 28 %
6
Produktion &
Fertigung 28 %
5
Handels-
unternehmen 26 %
4
2015 2016 2017 2018 2019
Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg
Köln Leipzig München Stuttgart
10
Fazit und Prognose
Deutschland Vermietung | 2019 / 2020
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
In Anbetracht der aktuellen Unsicher
heiten in der Automobilproduktion, der
weiterhin überschaubaren Entwicklungs-
möglichkeiten innerhalb der TOP 8-Re
gionen und der im Gegenzug wachsenden
Nachfrage nach Distributionsflächen für
City-Logistik-Zwecke dank dem anhalten-
den Boom im E-Commerce, gehen wir
aktuell von einem weiteren durchschnitt-
lichen Jahr für den Industrie- und Logis-
tikimmobilienmarkt innerhalb der TOP 8
aus. Diese Rahmenbedingungen lassen
erwarten, dass das Thema Brownfield
mehr Präsenz in den Top-Lagen erreicht,
sich gleichzeitig aber viele Unternehmen,
sofern es ihre Flexibilität zulässt, in ande-
ren nahegelegenen Märkten mit etwas
höherem F
lächenpotenzial umsehen.
Zu diesen Märkten gehören zentral und
infrastrukturell günstig gelegene Regionen
wie Kassel/Bad Hersfeld, das östliche
Ruhrgebiet (insbesondere Dortmund),
Hannover, die Rhein-Neckar-Region
sowie unter anderem Augsburg für Süd-
deutschland.
Grafik 5: Entwicklung der Durchschnittsmieten in € / m²
7
6
5
4
3
2015 2016 2017 2018 2019
Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg
Köln Leipzig München StuttgartBERLIN / BRANDENBURG 11
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
Berlin / Brandenburg | 2019 / 2020
FAST FACTS
2019 2018 Veränderung
Flächenumsatz 474.900 422.500 12 %
Vermietungsumsatz 451.800 322.300 40 %
Anzahl Abschlüsse 151 102 48 %
Spitzenmiete* 6,10 5,70 7%
Durchschnittsmiete 5,10 5,00 2%
*erzielbare Spitzenmiete im Neubau bei Erstanmietung
Flächenumsatz nach Lage
Lage Fläche in m2 Anteil
1 Zentrum 15.100 3%
2 Stadt Nord 39.800 8%
3 Stadt Ost 35.200 8%
4 Stadt Süd 73.000 15 %
5 Stadt West 25.600 6%
6 Umland Nord 45.300 10 %
7 Umland Ost 14.200 3%
8 Flughafenumfeld BER 20.300 3%
9 Umland Süd 164.000 35 %
10 Umland West 42.400 9%
Gesamt 474.900 10012
VERMIETUNG
Berlin / Brandenburg | 2019 / 2020
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
Flächenumsatz von Kühne & Nagel (ca. 15.500 m²) in
Oberkrämer bei O
ranienburg.
Der Berliner Industrie- und Logistikmarkt
verzeichnet einen Flächenumsatz von
rund 474.900 m² und übertrifft damit nicht Nachfrage und Angebot
nur das Vorjahr um 12 %, und sondern
Während im Vorjahr 2018 rund die Hälfte
auch das bisherige Rekordjahr 2015
des Umsatzes auf Deals größer 10.000 m²
(451.400 m²). Besonders positiv zeigte
zurückzuführen ist, reduzierte sich ihr
sich die Entwicklung in der reinen Ver-
Anteil am Umsatz 2019 um knapp die
mietungsleistung: Insgesamt wurden im
Hälfte (122.400 m² bzw. 26 %). Lediglich
letzten Jahr 145 neu abgeschlossene
der Amazon-Deal in Schönefeld knackte
Mietverträge mit einer Gesamtsumme von
die 20.000 m²-Marke, während 2018
451.800 m² registriert, was im Vergleich
gleich fünf Deals in dieser Größenord-
zum Vorjahr ein sattes Plus von 40 % und
nung abgeschlossen wurden. Das An
ebenso einen neuen Rekord darstellt. Im
gebot wird in dem Flächensegment zu-
Gegensatz dazu verzeichneten Märkte
nehmend überschaubarer, und die
wie Stuttgart (– 43 %), Frankfurt (– 28 %)
Entwicklungskapazitäten sind in einigen
und Hamburg (– 31 %) einen starken
Hotspots bereits ausgeschöpft, so dass
Abwärtstrend im Jahresumsatz, so dass
sich hier vorerst keine Entspannung auf
Berlin im deutschlandweiten Vergleich
der Angebotsseite ergeben wird. Dafür
gemeinsam mit der Region Leipzig zu den
zeigt sich im kleinteiligen Segment
derzeitigen Performern unter den Logis-
(bis 3.000 m²) eine Steigerung des Um-
tikregionen zählt. Zu den wichtigsten
satzes im Vergleich zum Vorjahr. Insge-
Abschlüssen zählten die Anmietung von
samt wurden hier 99 Verträge registriert,
Amazon in Schönefeld (ca. 31.000 m²), der
die zusammen auf einen Umsatz von 28 %
Abschluss von Microvast in Ludwigsfelde
(rund 130.700 m²) kamen. Demnach wur-
(rund 16.000 m²) sowie die Ansiedlung
Grafik 1: Flächenumsatz in 1.000 m² Flächenumsatz nach Größ
ße
Flächensegment in m2 Fläche in m2 Anteil
500 474,9
451,4 bis 500 1.000 0%
424,8 422,5
501 – 1.000 27.900 6%
400
352,7
1.001 – 3.000 101.800 21 %
300 3.001 – 5.000 94.600 20 %
5.001 – 10.000 127.200 27 %
200 ab 10.001 122.400 26 %
Gesamt 474.900 100
100
0
2015 2016 2017 2018 2019
Gesamtwert Mittelwert 2015 – 201913
den rund zwei Drittel der Abschlüsse in zenmiete sogar noch weiter nach oben be-
diesem Bereich generiert. wegen. Für den Gesamtmarkt (inklusive
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
Berlin / Brandenburg | 2019 / 2020
Umland) zeigt sich die Spitzenmiete der-
Hinsichtlich der Nutzerstruktur zeigte zeit bei 6,10 €/m², was einem Anstieg um
sich bedingt durch das Ausbleiben groß- 40 Cent im Laufe der letzten 12 Monate
volumiger Ansiedlungen im Umland entspricht. Die Durchschnittsmiete klet-
Berlins ein leichter Rückgang beim Flä- terte ebenfalls um 10 Cent nach oben und
chenumsatz durch Handelsunternehmen. rangiert Ende 2019 bei 5,10 € / m².
Insgesamt verzeichneten diese Nutzer
einen Umsatz von 142.500 m², was einem
Ausblick
Minus von 30 % entspricht. Dies ist j edoch
keinesfalls auf eine rückläufige Nachfrage Dank einiger aktuell in Bau befindlicher
zurückzuführen, sondern vor allem dem Entwicklungen im Umland wird das neue
begrenzten Angebot an verfügbaren Flä- Jahr nochmals mit etwas Flächennach-
chen größer als 10.000 m² geschuldet. schub versorgt. Demgegenüber sorgt der
Angebotsengpass innerhalb der Stadt-
grenzen dafür, dass das Preisniveau
Mieten
weiterhin anziehen könnte und sich auch
Die weiterhin hohe Nachfrage spiegelt noch nicht eingependelt hat. Auch die
sich auch in der Mietpreisentwicklung Nachfrage nach kleinteiligen Light-Indus-
wider. Kaum eine andere Region verzeich- trial-Flächen wird 2020 nochmals an
nete in den letzten zwei Jahren einen ver- Fahrt aufnehmen und die Preise hierfür
gleichbaren Anstieg in der Spitzenmiete. ankurbeln, da es schlichtweg keine kurz-
Mittlerweile werden im Berliner Stadt fristig verfügbaren Flächen mehr gibt.
gebiet in einigen Fällen Spitzenmieten von Angesichts der derzeitigen Angebotslage
6,90 € / m² für Logistikflächen ab 3.000 m² gehen wir davon aus, dass sich dieses
aufgerufen. Da derzeit kaum noch freie Jahr durchaus auf einem ähnlichen
Flächen innerhalb des Stadtgebietes zur Niveau wie 2019 entwickeln wird.
Verfügung stehen, könnte sich die Spit-
Grafik 2: Flächenumsatz nach Nutzerbranche Grafik 3: Spitzen- und Durchschnittsmieten
Anteil in % in ¤/m²
7
Produktion &
Fertigung 23 %
6,10
6 5,70
Logistik-
dienstleister 28 %
5,00 5,00 5,00
5
Handels- 5,10
5,00
unternehmen 31 %
4,50
4 4,25
Sonstiges 18 % 4,00
3
2015 2016 2017 2018 2019
Spitzenmiete Durchschnittsmiete14
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
Düsseldorf | 2019 / 2020
DÜSSELDORF
FAST FACTS
2019 2018 Veränderung
Flächenumsatz 217.900 317.600 – 31 %
Vermietungsumsatz 117.100 295.600 – 60 %
Anzahl Abschlüsse 70 66 6%
Spitzenmiete* 5,75 5,75 0%
Durchschnittsmiete 4,75 4,75 0%
*erzielbare Spitzenmiete im Neubau bei Erstanmietung
40
Mühlheim
40
Flächenumsatz nach Lage
57
59
an der Ruhr
Lage Fläche in m2 Anteil
1 Düsseldorf 40.000 21 %
5 524
Krefeld 44 2 Neuss 15.700 22 %
Meerbusch
7 3 Kaarst 1.200 1%
44
6
Ratingen
4 Willich 0 8%
Willich
52
4
Viersen
Mettmann
5 Krefeld 16.900 20 %
52 1
Düsseldorf 6 Meerbusch 0 0%
3 8
Mönchengladbach Kaarst Erkrath
13 Neuss 7 Ratingen 13.000 12 %
Korschenbroich
46
14
2
Hilden 8 Erkrath 500 0%
9
9 Hilden 10.800 0%
61 59
11 10 10 Langenfeld 5.000 3%
540 Dormagen
12 Langenfeld
46
Rheinland 11 Dormagen 53.900 9%
Grevenbroich
57 12 Grevenbroich 15.100 3%
Leverkusen 13 Korschenbroich 0 0%
3
44
14 Mönchengladbach 45.800 1%
61
1 Gesamt 217.900 100 %15
VERMIETUNG
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
Düsseldorf | 2019 / 2020
Flächenumsatz (ca. 11.600 m² Hallenfläche). Die Nach
frage nach Flächen ab 5.000 m² ist be-
In der nordrhein-westfälischen Metropole
dingt durch die vorherrschende Nutzer-
Düsseldorf wurden 2019 rund 217.900 m²
struktur konstant hoch, allerdings fehlt
Industrie- und Logistikfläche umgesetzt
es mehr und mehr an geeigneten Ent-
und damit etwa 100.000 m² weniger als
wicklungsgrundstücken und verfügbaren
noch im Vorjahr (– 31 %). Betrachtet man
Mietflächen, die auch noch den Anforde-
den 5-Jahres-Durchschnitt (342.500 m²),
rungen der Nutzer hinsichtlich Ausstat-
dann blieb das Jahr 2019 deutlich unter
tung, Lage und Größe gerecht werden.
den Erwartungen (– 36 %). Besonders in
Hinblick auf die reine Vermietungsleis-
tung (ohne Eigennutzer) spiegelt sich der Angebot und Nachfrage
Flächenengpass in der Region deutlich
Flächen im Größensegment 5.001 m² bis
wider, denn gerade einmal 117.100 m²
10.000 m² verzeichneten im Vergleich
konnten 2019 an Nutzer weitervermietet
zum Vorjahr den deutlichsten Rückgang
werden. Das entspricht einem Rückgang
von 24 % auf 9 % des Gesamtumsatzes,
von 60 % im Vergleich zum Vorjahr.
während Flächen unter 5.000 m² ins-
Lediglich vier Abschlüsse in der Größen-
gesamt rund 40 % ausmachten
ordnung ab 10.000 m² konnten registriert
(ca. 87.500 m², + 41 %). Der Anstieg in
werden, während es im Vorjahr mehr
diesem Bereich bestätigt, dass der
als doppelt so viele waren. Zu den größten
Düsseldorfer Markt weiterhin von einer
Deals 2019 zählt vor allem die Eigennutzer-
sehr hohen Nachfrage, aber einem gerin-
Entwicklung der Hoyer GmbH in Dor
gen Flächenangebot insbesondere in
magen mit insgesamt ca. 50.000 m²
Top-Lagen g
eprägt ist und demnach auch
Neubau-Fläche sowie die Entwicklung für
mehr M
ietflächen vom Markt absorbiert
ABC-Logistik auf einem Brownfield-
werden könnten, sofern das entsprechen-
Grundstück im Düsseldorfer Hafen
Grafik 1: Flächenumsatz in 1.000 m² Flächenumsatz nach Größ
ße
Flächensegment in m2 Fläche in m2 Anteil
500
435,7 bis 500 4.400 2%
501 – 1.000 15.000 7%
400
346,7 343,8 1.001 – 3.000 40.100 18 %
317,6
300 3.001 – 5.000 28.000 13 %
217,9 5.001 – 10.000 19.500 9%
200 ab 10.001 110.900 51 %
Gesamt 217.900 100 %
100
0
2015 2016 2017 2018 2019
Gesamtwert Mittelwert 2015 – 201916
de Angebot vorhanden wäre. Die Tendenz 12 Monaten auf einem konstanten Level
zu spekulativen Projektentwicklungen bleibt. In Gewerbeparks innerhalb des
Düsseldorf | 2019 / 2020
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
unterstreicht den aktuellen Nachfrage- Stadtgebiets könnten wiederum die
überhang ebenfalls. Großflächige Gesu- Preise für moderne Hallenflächen (Light
che können aufgrund des Mangels an Industrial) anziehen, denn hier sind die
kurzfristig verfügbaren Bestandsflächen Nutzer in einigen Fällen auch bereit,
weiterhin nur unzureichend bedient wer- etwas mehr für die Lage und die Ausstat-
den, sodass diese zumeist mittels Neu- tung auszugeben. Aktuell liegt hier der
bauprojektentwicklungen umgesetzt Spitzenmietpreis bei 7,00 €/m² im Stadt-
werden müssen. Baureifes Land für die gebiet.
Entwicklung von Neubauten sind in Top-
Lagen jedoch nur begrenzt verfügbar,
Ausblick
sodass dies die Bereitschaft von Nutzern,
auf Randlagen innerhalb der Region aus- Die Grundstücksknappheit wird durch
zuweichen, verstärkt. Auch die hohe hohe kommunale Ansprüche an Nutzer in
Vorvermietungsquote in den Neubau- Bezug auf Arbeitsplätze, Steuereinnah-
Projekten zeigt auf, dass es dem Markt men und Verkehrsaufkommen weiter
einfach an Flächen fehlt, um die Nach verstärkt. Es ist zu erwarten, dass Nutzer
frage adäquat bedienen zu können. und Projektentwickler zukünftig vermehrt
auf Standorte außerhalb der derzeit stark
nachgefragten Teilmärkte wie Neuss,
Mieten
Krefeld oder Mönchengladbach blicken
Aktuell befinden sich sowohl die Spitzen- werden. Die Tendenz der Nutzer zum
als auch die Durchschnittsmiete auf selber Bauen könnte – bedingt durch den
einem stabilen Niveau. Derzeit ist davon aktuellen Angebotsengpass bei Neubau-
auszugehen, dass sich trotz des Nachfra- flächen im Düsseldorfer Kerngebiet –
geüberhangs keine signifikante Steige- weiterhin Anklang finden.
rung ergeben wird und die Spitzenmiete
für Flächen ab 3.000 m² in den nächsten
Grafik 2: Flächenumsatz nach Nutzerbranche Grafik 3: Spitzen- und Durchschnittsmieten
Anteil in % in ¤/m²
6 5,75 5,75
Produktion &
Fertigung 23 % 5,40 5,40 5,40
Handels-
unternehmen 18 % 5
4,75 4,75
Transport &
Logistik 33 % 4,50 4,50 4,50
4
Sonstiges 26 %
3
2015 2016 2017 2018 2019
Spitzenmiete DurchschnittsmieteFRANKFURT 17
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
Frankfurt | 2019 / 2020
FAST FACTS
2019 2018 Veränderung
Flächenumsatz 467.200 650.200 – 28 %
Vermietungsumsatz 414.400 563.600 – 26 %
Anzahl Abschlüsse 72 83 – 13 %
Spitzenmiete* 6,50 6,50 0%
Durchschnittsmiete 5,40 5,20 4%
*erzielbare Spitzenmiete im Neubau bei Erstanmietung
Flächenumsatz nach Lage
Lage Fläche in m2 Anteil
480 Lauterbach
(Hessen)
Gießen
Fulda
1 Frankfurt am Main 25.200 5%
Wetzlar
485 8
5
7
2 Offenbach 15.500 3%
Butzbach 3 Darmstadt 27.100 6%
Limburg an der Lahn
Friedberg
(Hessen) 9
66 4 Groß-Gerau 131.300 28 %
7 5 Mainz + Wiesbaden 27.400 6%
Bad Homburg
45
10
vor der Höhe
Gelnhausen
6 Main-Taunus-Kreis 20.800 5%
Frankfurt
Hofheim am Taunus am Main Hanau 7 Hochtaunuskreis 5.000 1%
Wiesbaden 1 Offenbach am Main
66 6 66
8 Gießen 117.200 25 %
671 661 2 11
5 Dietzenbach
Mainz 9 Wetteraukreis 4.600 1%
Karlstadt
Ingelheim am Rhein 4 Aschaffenburg
Groß-Gerau 3
Darmstadt 10 Main-Kinzig-Kreis 85.800 18 %
67
3
63 11 Aschaffenburg 7.300 2%
Gernsheim
Alzey
Gesamt 467.200 100 %
Miltenberg
61 Heppenheim
(Bergstraße) Erbach 8118
VERMIETUNG
Frankfurt | 2019 / 2020
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
Flächenumsatz in Gernsheim für Amazon (20.000 m²)
und Sonepar (26.000 m²).
2019 erzielte der Industrie- und Logistik-
markt Frankfurt einen gesamten Flächen-
umsatz von 467.200 m² und verzeichnet Angebot und Nachfrage
damit das bislang schwächste Ergebnis
Insgesamt zeigten sich Abschlüsse größer
seit Aufzeichnung. Im 5-Jahres-Vergleich
10.000 m² erneut für den Löwenanteil des
liegt das Ergebnis ebenfalls rund 24 % un-
Jahresergebnisses verantwortlich und
ter dem Durchschnitt von ca. 619.000 m².
generierten mehr als die Hälfte des ge-
Zurückzuführen ist der Umsatzeinbruch
samten Umsatzes (59 % bzw.
vor allem auf das Fehlen von Großab-
278.900 m²). Zum Vergleich: Im Vorjahr
schlüssen im oberen Flächensegment ab
lag ihr Anteil mit 75 % und einem Umsatz
20.000 m² sowie auf den voranschreiten-
von knapp 488.100 m² jedoch deutlich hö-
den Mangel an Entwicklungsgrundstü-
her. Die Nachfrage nach Mietflächen im
cken für Logistiknutzungen, die zudem
Segment größer als 10.000 m² ist kons-
meist auch noch mit viel Vorlaufzeit für
tant geblieben, während das Angebot an
die Umsetzung verbunden sind.
entwicklungsfähigen Grundstücken über-
schaubarer wird und immer weniger
Zu den größten Umsätzen in der Region
Flächen in dieser Größenordnung reali-
zählten 2019 die Anmietung des Online-
siert werden bzw. kurzfristig zur Verfü-
Möbelhändlers Wayfair mit 90.500 m² in
gung stehen. Aus diesem Grund suchen
Lich (Teilmarkt Gießen), die beiden Miet-
Mieter und Nutzer auch vermehrt in Rand-
vertragsabschlüsse der Logistikdienst-
lagen des Rhein-Main-Gebiets wie Gie-
leister Zufall in Flieden (35.000 m², Main-
ßen, Mainz und Aschaffenburg und erwei-
Kinzig-Kreis) und Geis Industrie-Service
tern ihren Suchradius rund um das
GmbH in Rodenbach (ca. 32.000 m²)
Kerngebiet von Frankfurt. Aktuell sind ei-
sowie die beiden Neubauentwicklungen
Grafik 1: Flächenumsatz in 1.000 m² Flächenumsatz nach Größ
ße
Flächensegment in m2 Fläche in m2 Anteil
800
720,2 bis 500 2.500 1%
700 650,2
501 – 1.000 8.800 2%
584,0
600 1.001 – 3.000 32.800 7%
500 463,0 467,2 3.001 – 5.000 36.700 8%
400 5.001 – 10.000 107.500 23 %
ab 10.001 278.900 59 %
300
Gesamt 467.200 100 %
200
100
0
2015 2016 2017 2018 2019
Gesamtwert Mittelwert 2015 – 201919
nige Bauprojekte für das neue Jahr in Ausblick
Planung oder bereits gestartet, so dass
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
Frankfurt | 2019 / 2020
Für 2020 wird dank einiger aktueller
hier dem derzeitigen Flächenmangel
Bauvorhaben eine leichte Entspannung
etwas entgegengewirkt werden kann.
auf der Angebotsseite bei gleichbleiben-
Dazu zählt unter anderem die Gewerbe-
der Nachfrage erwartet, die einige Groß-
park-Entwicklung von Hillwood und
abschlüsse in Aussicht stellen. Des
Nvelop in Erlensee. Geplant sind vier
Weiteren ist zu erwarten, dass sich 2020
Bauabschnitte mit einer Fläche von
der Trend hin zu kürzeren Mietvertrags-
insgesamt 60.000 m², der Baustart
laufzeiten fortsetzen wird, da bereits
für den ersten Abschnitt soll im Früh-
2019 mehr Nutzer Mietverträge unter fünf
jahr 2020 erfolgen.
Jahren abgeschlossen hatten.
Mieten
Der aktuelle Nachfrageüberhang führt
dazu, dass Bestandsflächen zunehmend
teurer vermietet werden und sich unter
Umständen im Neubau-Preissegment
wiederfinden. Die Durchschnittsmiete hat
in der Folge nochmals angezogen und ran-
giert mittlerweile bei 5,40 €/m², während
die Spitzenmiete konstant bei 6,50 €/m²
liegt und in den Kernlagen um den Frank-
furter Flughafen aufgerufen wird.
Im deutschlandweiten Vergleich nimmt
Frankfurt somit gemeinsam mit Stuttgart
(6,50 €/m²) mittlerweile den zweiten
Platz nach München (7,15 €/ m²) ein.
Grafik 2: Flächenumsatz nach Nutzerbranche Grafik 3: Spitzen- und Durchschnittsmieten
Anteil in % in ¤/m²
7
Produktion & 6,50 6,50
Fertigung 13 % 6,40
6,30 6,30
Transport & 6
Logistik 28 %
Handels-
unternehmen 48 % 5,40
5 5,20 5,20 5,20
5,10
Sonstiges 11 %
4
2015 2016 2017 2018 2019
Spitzenmiete Durchschnittsmiete20
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
Hamburg | 2019 / 2020
HAMBURG
FAST FACTS
2019 2018 %
Flächenumsatz 332.500 484.600 – 31 %
Vermietungsumsatz 268.300 393.400 – 32 %
Anzahl Abschlüsse 70 78 – 10 %
Spitzenmiete* 6,30 6,00 5%
Durchschnittsmiete 5,00 4,85 3%
*erzielbare Spitzenmiete im Neubau bei Erstanmietung
23 Quickborn Bargteheide 21
Flächenumsatz nach Lage
7 Norderstedt Lage Fläche in m2 Anteil
Tornesch
6 Tangstedt Ahrensburg
1 Stadt West 12.200 4%
Langenhorn
Pinneberg 7
Ellerbek Schnelsen
Rellingen
2 Stadt Nord-West 4.800 1%
2 3 Siek
Halstenbek
Niendorf Ohlsdorf 3 Stadt Nord-Ost 6.300 2%
Rahlstedt Braak
Schenefeld Eidelstedt Stapelfeld
Wedel
Lurup
4 Stadt Ost 52.000 16 %
Stellingen
Rissen Barmbek Barsbüttel Witzhave
1
24
5 Stadt Süd 124.000 37 %
Glinde
Hamburg
Billbrook
Oststeinbek 6 Umland Nord-West 25.700 8%
Waltershof Steinwerder 8 Aumühle
Moorfleet
GVZ
Willhelmsburg
255
25
7 Umland Nord-Ost 69.400 21 %
Billwerder
Moorburg
5
Buxtehude
253 Allermöhe
8 Umland Ost 26.600 8%
Hausbruch Harburg
Neu Wulmstorf 4
9 Umland Süd-Ost 5.900 2%
1 Geesthacht
261 10 Umland Süd-West 5.600 1%
10
Hittfeld
Gesamt 332.500 100 %
Stelle 9 Winsen (Luhe)
Hollenstedt 39
Wenzendorf
7
Buchholz in
der Nordheide21
VERMIETUNG
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
Hamburg | 2019 / 2020
Flächenumsatz knapp 12.000 m² Logistikfläche in den
Völlhöfner Weiden. Zu einem der wenigen
Der Hamburger Industrie- und Logistik-
marktprägenden Eigennutzer-Abschlüsse
immobilienmarkt schließt das Jahr
gehörte außerdem der Baustart der
mit einem gesamten Flächenumsatz von
Wiska-Zentrale in Kaltenkirchen im nörd-
332.500 m² ab und stellt damit das
lichen Hamburger Umland. Im ersten
schwächste Ergebnis in den letzten sie-
Bauabschnitt (ca. 10.000 m²) wird es
ben Jahren dar. Während in den letzten
hauptsächlich um die Errichtung der
Jahren Vermietungen und Eigennutzer
Logistik- und Produktionsflächen gehen.
zusammen Flächenumsätze meist deut-
Die Inbetriebnahme ist für Anfang 2021
lich über der 450.000 m²-Marke gene-
geplant.
rierten und 2016 sogar ein Volumen von
über 668.800 m² erreichten, entspricht
das aktuelle Jahresendergebnis gerade Angebot und Nachfrage
einmal der Hälfte davon. Die deutlichen
Dem Hamburger Markt ist es aufgrund
Umsatzrückgänge sind vor allem auf das
derzeit fehlender Flächen für großvolu-
Ausbleiben von Großabschlüssen ab
mige Logistikansiedlungen nicht gelun-
10.000 m² zurückzuführen. Während im
gen, die Nachfrageseite zu bedienen.
Vorjahr fast 60 % der Umsätze auf deren
Insbesondere in den logistischen Hot-
Konto verbucht werden konnten, sind es
spots im südlichen Stadtgebiet sowie in
2019 gerade einmal ein Drittel (ca.
östlicher Richtung im gewerblich gepräg-
109.100 m²). Dazu zählt unter anderem
ten Stadtteil Billbrook sind verfügbare
der Mietvertragsabschluss des Logistik-
Industrie- und Logistikflächen rar. 2019
dienstleisters ULD United Logistics &
sind es deutlich weniger moderne
Distribution für rund 30.000 m² in der
bezugsfertige Neubauflächen, die dem
Dradenaustraße in Waltershof (Hafenge-
Markt kurzfristig zur Verfügung stehen,
biet) und der Abschluss von Nutwork mit
Grafik 1: Flächenumsatz in 1.000 m² Flächenumsatz nach Größ
ße
Flächensegment in m2 Fläche in m2 Anteil
800
bis 500 0 0%
700 668,8
501 – 1.000 1.600 0%
593,4
600 1.001 – 3.000 49.900 15 %
484,6
500 460,9 3.001 – 5.000 69.400 21 %
400 5.001 – 10.000 102.500 31 %
332,5
ab 10.001 109.100 33 %
300
Gesamt 332.500 100 %
200
100
0
2015 2016 2017 2018 2019
Gesamtwert Mittelwert 2015 – 201922
als noch in den Vorjahren. Nutzer müssen zählt Hamburg gemeinsam mit Berlin zu
demnach auf Projektentwicklungen und den Märkten mit der höchsten Mietpreis-
Hamburg | 2019 / 2020
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
frei werdende Bestandsflächen hoffen, steigerung im vergangenen Jahr.
die den Markt mit weiterem Flächenange-
bot versorgen. Aktuell sind es eine Hand-
Ausblick
voll Neubauprojekte, die darunterfallen.
Insbesondere die spekulative Entwicklung Für 2020 ist mit einer weiterhin anhalten-
des sogenannten Mach 2 in Hamburg- den Flächennachfrage und einem daraus
Wilhelmsburg verspricht in den kommen- resultierenden Run auf die wenigen ver-
den 12 Monaten nochmal Flächenumsatz, fügbaren Flächen zu rechnen. Großvolu-
denn hier plant der Entwickler Fourparx mige Mietabschlüsse kündigen sich
gemeinsam mit dem I nvestor AEW Europe aufgrund der derzeit in Vermarktung
eine neuartige Logistikimmobilie mit stehenden Mietflächen des Mach 2 und
gleich zwei Ebenen über 100.000 m² der geplanten Fertigstellung im August
moderner Hallenfläche. 2021 wieder an. Dennoch ist zu erwarten,
dass der Markt kaum an den Durchschnitt
der letzten fünf Jahre (ca. 531.500 m²)
Mieten
anknüpfen kann.
Die Vollauslastung des Marktes bei
gleichzeitig anhaltend hoher Nachfrage
verdeutlicht sich folglich in der Mietpreis-
entwicklung. Sowohl in der Spitze als
auch im Durchschnitt konnte im Laufe der
letzten 12 Monate ein erneuter Anstieg
verzeichnet werden. Zum Ende des Jah-
res lag die Spitzenmiete für moderne
Logistikflächen größer als 3.000 m² bei
6,30 €/m², das ist ein deutliches Plus von
30 Cent im Vergleich zum Vorjahr. Damit
Grafik 2: Flächenumsatz nach Nutzerbranche Grafik 3: Spitzen- und Durchschnittsmieten
Anteil in % in ¤/m²
7
Produktion &
Fertigung 14 % 6,30
6,00
Handels- 6 5,80 5,80 5,80
unternehmen 28 %
Transport &
Logistik 51 %
5
5,00
4,85 4,85
Sonstiges 7 % 4,75
4,60
4
2015 2016 2017 2018 2019
Spitzenmiete DurchschnittsmieteKÖLN 23
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
Köln | 2019 / 2020
FAST FACTS
2019 2018 Veränderung
Flächenumsatz 192.300 248.100 – 22 %
Vermietungsumsatz 181.000 236.100 – 23 %
Anzahl Abschlüsse 47 37 27 %
Spitzenmiete* 5,80 5,50 5%
Durchschnittsmiete 4,50 4,50 0%
*erzielbare Spitzenmiete im Neubau bei Erstanmietung
46 Flächenumsatz nach Lage
Lage Fläche in m2 Anteil
46
59
540
57
1 Köln 36.800 19 %
542
3 2 Leverkusen 0 0%
2
3 Bergisch Gladbach 0 0%
44
15
12 Leverkusen 4 Rösrath 0 0%
Bedburg Pulheim Bergisch
61
Gladbach 5 Flughafenumfeld Köln/Bonn 0 0%
14 3
Bergheim
1 6 Troisdorf 34.100 18 %
1 4
Köln 7 Niederkassel 0 0%
11
Frechen 559
4 8 Wesseling 1.000 1%
4
Rösrath
13 Kerpen
10
GVZ 9 Brühl 0 0%
Hürth
Flughafen Köln/Bonn
555
10 Hürth 0 0%
Brühl 5
Düren
9 8 Niederkassel
6
11 Frechen 17.100 9%
535 Wesseling 7 Troisdorf
12 Pulheim 27.600 14 %
560
13 Kerpen 46.400 24 %
59
14 Bergheim 11.300 6%
Bonn
61
562 3 15 Bedburg 18.000 9%
Euskirchen 565 Gesamt 192.300 100 %24
VERMIETUNG
Köln | 2019 / 2020
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
Flächenumsatz vergangenen Jahr mit 44 % noch deutlich
höher aus (2018: 108.200 m²). Zu den größ-
Der Kölner Industrie- und Logistikimmobili-
ten Abschlüssen zählten die Anmietung des
enmarkt beendet das Jahr 2019 mit einem
Logistikdienstleisters Logwin (17.000 m²)
gesamten Flächenumsatz (inkl. Eigennutzer)
in Kerpen, die Erweiterung des Industrie
von 192.300 m² und liegt damit 22 % unter
unternehmens Gerflor mit knapp 9.000 m²
dem Vorjahreswert (2018: 248.100 m²). Auch
in Troisdorf sowie der Abschluss der
in der reinen Vermietungsleistung kann der
Bühnen der Stadt im Kölner Stadtgebiet
Markt nicht an das Ergebnis aus dem Vor-
(ca. 8.100 m²).
jahr anknüpfen (– 23 %). Ähnlich wie in den
anderen TOP 8-Märkten ist auch im Kölner
Marktgebiet das Ausbleiben von Großab- Angebot und Nachfrage
schlüssen vorwiegend für den Rückgang
Die Neubauentwicklung zeigte sich 2019
des Flächenumsatzes verantwortlich. Das
anders als in anderen Märkten Deutsch-
spiegelt sich auch in der A
nzahl der Deals
lands recht solide. Derzeit gibt es eine
wider: 2019 wurden zwar mehr Abschlüsse
Handvoll spekulativer Neubauentwicklun-
getätigt als im Vorjahr (+ 27 %), davon aber
gen in den nachgefragten Lagen wie
viele im kleinen und mittleren Flächenseg-
beispielweise die Errichtung des LogPlaza
ment. Abschlüsse in der Größenkategorie
Frechen mit 18.000 m² Neubaufläche west-
zwischen 5.001 und 10.000 m² trugen dem-
lich des Rheins, die die Angebotssituation
nach knapp ein Drittel zum Umsatz bei
im neuen Jahr entlasten werden und für
und damit doppelt so viel wie im Vorjahr.
Flächennachschub sorgen. 2019 konnten
Abschlüsse im Größensegment über
demnach auch rund 50 % des Umsatzes
10.000 m² summierten sich ebenfalls auf
in Neubauflächen und durch Vorvermietun-
rund ein Drittel des Gesamtumsatzes
gen erzielt werden. Da die Nachfrage
(60.200 m²). Allerdings fiel ihr Anteil im
Grafik 1: Flächenumsatz in 1.000 m² Flächenumsatz nach Größ
ße
Flächensegment in m2 Fläche in m2 Anteil
300
bis 500 400 0%
248,1
250 501 – 1.000 7.600 4%
199,4 198,2 192,3 1.001 – 3.000 41.600 22 %
200
167,4 3.001 – 5.000 20.400 11 %
150 5.001 – 10.000 62.100 32 %
ab 10.001 60.200 31 %
100
Gesamt 192.300 100 %
50
0
2015 2016 2017 2018 2019
Gesamtwert Mittelwert 2015 – 201925
für Industrie- und Logistikflächen konstant Mieten
hoch ist und vor allem Gesuche ab 5.000 m²
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
Köln | 2019 / 2020
Die Mietpreise haben im Laufe des Jahres
aktuell nicht vollends aufgefangen werden
aufgrund der derzeitigen Angebotssituation
können, liegt der Fokus der Entwickler
und der hohen Baukosten nochmals ange-
weiterhin beim spekulativen Bauen. Die
zogen, sodass im Markt in einigen Fällen
höchste Nachfrage verzeichnete Kerpen
mittlerweile 5,80 €/m² für moderne Logis-
mit einem gesamten Flächenumsatz von
tikflächen aufgerufen werden. Hierbei
46.400 m² und einem Plus von 30 % im
handelt es sich aber um Lagen innerhalb
Vergleich zum Vorjahr, unter anderem dank
des Kölner Stadtgebiets, westlich vom
dem bereits genannten größten Mietver-
Rhein gelegen. Die Durchschnittsmiete
tragsabschluss 2019 durch Logwin. Der
hat sich seit ihrem Anstieg im letzten Quar-
Teilmarkt Pulheim verdoppelte seinen
tal 2018 konstant bei 4,50 €/m² gehalten.
Umsatz zum Vorjahr und generierte rund
27.600 m². Innerhalb der Kölner Stadtgren-
zen wurden rund 36.800 m² umgesetzt. Ausblick
Das sind zwar 23 % mehr als im Vorjahr,
Aufgrund der bevorstehenden Entwicklun-
aber deutlich weniger als in den Jahren
gen im Kölner Speckgürtel und der der
2016 (77.700 m²) und 2017 (97.100 m²).
zeitigen Grundstücksreserven rechnen wir
In Hinblick auf die Entwicklungen von
im Bereich ab 5.000 m² wieder mit einer
Prologis und Alcaro in Köln-Niehl bzw.
leichten Entspannung des Marktes.
Köln-Kalk könnte dies nochmals das An
Demnach könnte das Jahresvolumen für
gebot der Flächen innerhalb der Kölner
2020 nicht nur an das Niveau des Vorjahres
Stadtgrenzen aufstocken.
anknüpfen, sondern wieder positive
Wachstumsraten im Vorjahresvergleich
verzeichnen.
Grafik 2: Flächenumsatz nach Nutzerbranche Grafik 3: Spitzen- und Durchschnittsmieten
Anteil in % in ¤/m²
6 5,80
Handels- 5,50
unternehmen 16 %
5,20 5,20
5,00
Produktion &
Fertigung 20 % 5
Transport &
Logistik 32 % 4,50 4,50
4 4,20 4,20
Sonstiges 32 % 4,00
3
2015 2016 2017 2018 2019
Spitzenmiete Durchschnittsmiete26
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
Leipzig | 2019 / 2020
LEIPZIG
FAST FACTS
2019 2018 Veränderung
Flächenumsatz 346.700 343.700 1%
Vermietungsumsatz 166.000 275.800 – 40 %
Anzahl Abschlüsse 32 25 28 %
Spitzenmiete* 4,60 4,60 0%
Durchschnittsmiete 3,70 3,70 0%
*erzielbare Spitzenmiete im Neubau bei Erstanmietung
Magdeburg
Flächenumsatz nach Lage
Lage Fläche in m2 Anteil
1 Leipzig 114.600 33 %
5
Dessau-Roßlau
2 Landkreis Leipzig 38.400 11 %
Stadt Wittenberg
4 3 Nordsachsen 6.300 2%
6
Anhalt-Bitterfeld 4 Wittenberg 12.600 4%
9
5 Dessau-Roßlau 0 0%
14
3
Nordsachsen
6 Anhalt-Bitterfeld 116.000 33 %
Halle (Saale)
7 Stadt
7 Halle (Saale) 22.600 7%
143
GVZ
Saalekreis 1 8 Saalekreis 36.200 10 %
38 Leipzig
8 9
14
Gesamt 346.700 100 %
38
Landkreis Leipzig
2
7227
VERMIETUNG
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
Leipzig | 2019 / 2020
Flächenumsatz Angebot und Nachfrage
2019 verzeichnete der Leipziger Indust- Rund drei Viertel des Flächenumsatzes
rie- und Logistikmarkt einen gesamten sind auf Abschlüsse größer 10.000 m²
Flächenumsatz von rund 346.700 m² und zurückzuführen, darunter die Anmietung
übertrifft damit das Rekordvorjahr 2018 eines Automotive-Unternehmens im
um wenige tausend Quadratmeter (2018: Segro Logistics Park Leipzig Airport mit
343.700 m²). Im mehrjährigen Vergleich ca. 23.300 m² Neubaufläche, und die
zeigt sich ein noch deutlicheres Bild: Der Anmietung des Intralogistik-Anbieters
Umsatz der Logistikregion überbietet den Dematic (18.000 m²) in Leipzig.
Fünf-Jahres-Schnitt um satte 43 %. Zu-
rückzuführen ist dies unter anderem auf Trotz des Angebotsmangels insbesonde-
einige großvolumige Eigennutzer-Ent- re bei Flächen über 5.000 m² gibt es
wicklungen, wie die des Handelsunter derzeit einige verfügbare Flächen im
nehmens Rossmann (ca. 26.000 m²) in Bestand, die allerdings nicht mehr den
Landsberg (Sachsen-Anhalt) oder den aktuellen Anforderungen der Nutzer
Standort-Ausbau des Tech-Herstellers entsprechen und deshalb nicht vom Markt
Tesvolt in Wittenberg (ca. 12.000 m²). absorbiert werden können. Zu hohe
Von außerordentlicher Bedeutung zeigte Nebenkosten und eine veraltete Gebäude-
sich vergangenes Jahr vor allem die technik sind hier die wesentlichen
Realisierung der Papierfabrik in Sanders- Gründe, warum diese Flächen Schwierig-
dorf-Brehna (Landkreis Anhalt-Bitter- keiten in der Wiedervermietbarkeit auf-
feld) für den Hersteller Progroup AG, weisen und trotz hoher Nachfrage in der
welches vergangenes Jahr mit einem Region Leipzig keinen Abnehmer finden.
Volumen von über 460 Millionen Euro
auch das größte Investitionsvorhaben in
Sachsen-Anhalt darstellte.
Grafik 1: Flächenumsatz in 1.000 m² Flächenumsatz nach Größ
ße
Flächensegment in m2 Fläche in m2 Anteil
400
343,7 346,7 bis 500 0 0%
501 – 1.000 0 0%
300 279,0
258,0 1.001 – 3.000 14.300 4%
3.001 – 5.000 9.900 3%
200 5.001 – 10.000 67.800 20 %
ab 10.001 254.700 73 %
116,0
Gesamt 346.700 100 %
100
0
2015 2016 2017 2018 2019
Gesamtwert Mittelwert 2015 – 201928
Die größte Nachfrage in der Region Leip- Ausblick
zig wird nach wie vor aus dem Bereich
Leipzig | 2019 / 2020
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
Aktuell gilt: Verfügbarkeit schlägt Lage,
Produktion und Fertigung generiert. Ins-
da insbesondere Zulieferer derzeit Druck
gesamt fast 200.000 m² bzw. 58 % des
verspüren, Flächen mit fixem Fertigstel-
Umsatzes kann Nutzern aus diesem Seg-
lungstermin zu finden. Derzeit befinden
ment zugeschrieben werden. Mit großem
sich ca. 100.000 m² spekulative Logistik-
Abstand folgen Logistikdienstleister
fläche im Bau, wovon nur ca. 10.000 m²
(19 %) und Handelsunternehmen (16 %).
bis Mitte 2020 voraussichtlich fertigge-
Letztere verzeichneten – bedingt durch
stellt sein werden. Die restlichen Flächen
das Ausbleiben von Ansiedlungen durch
stehen dem Markt erst Ende 2020 bzw.
große Handelsunternehmen – im Ver-
Anfang 2021 zur Verfügung. Folglich
gleich zum Vorjahr einen deutlichen Rück-
müssen die Unternehmen in diesem Jahr
gang, um knapp die Hälfte ihres Umsatzes.
weiterhin mit einem überschaubaren
Flächenangebot auskommen.
Mieten
Im Verlauf des Jahres zeigte sich sowohl
die Spitzenmiete (4,60 €/m²) als auch die
Durchschnittsmiete (3,70 €/m²) für Logis-
tikflächen ab 3.000 m² auf einem stabilen
Niveau. Perspektivisch gesehen könnte
es jedoch vor allem im Bereich Halle/
Saale und Großkugel, vorwiegend also
im Bereich rund um dem Flughafen
Leipzig-Halle, aufgrund der starken Pro-
jektentwickler-Präsenz in einem doch
relativ kleinen Radius, zu einem leichten
Rückgang der Mietpreise im Neubau
bereich kommen.
Grafik 2: Flächenumsatz nach Nutzerbranche Grafik 3: Spitzen- und Durchschnittsmieten
Anteil in % in ¤/m²
5
4,60 4,60
Handels- 4,50 4,50
unternehmen 16 % 4,30
Logistikdienstleister 19 %
4
Produktion &
Fertigung 58 % 3,70 3,70
3,50 3,50
3 3,20
Sonstiges 7 %
2
2015 2016 2017 2018 2019
Spitzenmiete DurchschnittsmieteMÜNCHEN 29
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München | 2019 / 2020
FAST FACTS
2019 2018 Veränderung
Flächenumsatz 227.000 201.100 13 %
Vermietungsumsatz 202.500 201.100 1%
Anzahl Abschlüsse 95 97 –2%
Spitzenmiete* 7,15 7,00 2%
Durchschnittsmiete 6,70 6,60 2%
*erzielbare Spitzenmiete im Neubau bei Erstanmietung
Freising Flächenumsatz nach Lage
Lage Fläche in m2 Anteil
Hallbergmoos 1 Zentrum 0 0%
Erding
11 Eching
Neufahrn
2 Zentrum Nord-West 0 0%
Sulzemoos 92
Unterschleißheim
3 Zentrum Nord-Ost 0 0%
88 Dachau Oberschleißheim
Garching 12
Bergkirchen
9 4 Zentrum Süd-Ost 0 0%
99
Maisach
Olching
Allach
5 Zentrum Süd-West 0 0%
Milbertshofen Kirchheim bei
Unterföhring München
Fürstenfeldbruck
Moosach Poing
6 Stadt Nord-West 20.000 9%
6 2 7
München 3
7 Stadt Nord-Ost 5.300 2%
99 94
1 Feldkirchen
96
Gilching Gräfelfing 5
Sendling
4
Vaterstetten 8 Stadt Süd-Ost 5.900 3%
8 8
9
995
9 Stadt Süd-West 5.400 2%
10 Unterhaching 10 Umland Süd-West 36.000 16 %
Baierbrunn 13 11 Umland Nord-West 35.200 16 %
Brunnthal
952
12 Umland Nord-Ost 102.200 45 %
95
13 Umland Süd-Ost 17.000 7%
Gesamt 227.000 100 %Sie können auch lesen
