Fachmarktzentren und Nahversorgungsimmobilien - in Polen September 2020 - Trei Real ...
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
Fachmarktzentren und
Nahversorgungsimmobilien
in Polen
September 2020
Fachmarktzentren und Nahversorgungsimmobilien in Polen | September 2020
Inhalt
4 Der Einzelhandelsmarkt in Polen
5 Wichtige Trends im Einzelhandel
6 Kennzeichen von Fachmarktzentren
9 Marktakteure
10 Nachfrage
11 Mieter
12 Mieten und Merkmale des Marktes
13 Investment-Markt
14 COVID-19 und die neue Normalität
3
Fachmarktzentren und Nahversorgungsimmobilien in Polen | September 2020 Fachmarktzentren und Nahversorgungsimmobilien in Polen | September 2020
Der Einzelhandelsmarkt in Polen Major retail
Wichtige Trends im Einzelhandel
trends
Der polnische Einzelhandel hat sich in den vergangenen Jahren stark Fachmarktzentren haben am meisten von Die einzige Konstante im Leben ist der Wandel. Abbildung 3: Die Trends im Einzelhandel 2020
verändert. Verschiedene Trends haben auf den Markt eingewirkt
und ein herausforderndes Umfeld für Einzelhändler geschaffen. Die
den strukturellen Veränderungen in den ver- Der Einzelhandel entwickelt sich kontinuierlich weiter. Die ndel Nah
Ha ve
Corona-Pandemie hat diesen Wandel zusätzlich stark beeinflusst. gangenen zehn Jahren profitiert. Sie haben wichtigsten Treiber des künftigen Wandels sind das Wachstum al- rs
n
or
ihre Gesamtmietfläche verdoppelt und ihren
-Ka
der Kaufkraft (im Schnitt 4 % p.a. über die letzten fünf Jahre) sowie
gun
Multi
Einkaufszentren bildeten die Basis für den
g
steigende Konsumausgaben (trotz temporär gegenläufiger Effekte
Anteil am gesamten Handelsflächenbestand durch die Corona-Pandemie). Hinzu kommen sich verändernde 2020
Einzelhandelsimmobilienmarkt in Polen. um vier Prozentpunkte erhöht.
Lo ka
Erwartungen der Verbraucher in Bezug auf schnelles und be-
Allerdings hat das Interesse an anderen
ung
quemes Einkaufen.
le
ie r
Formaten deutlich zugenommen. Im Lauf der Zeit haben die Entwickler Chancen in kleineren und od is
Pr
u kt ar
mittleren Städten entdeckt und die Konzepte und Angebote an Viele Menschen schätzen Zeit als wichtiger ein als materielle Dinge. e Po l
In den 1990er Jahren waren Zentren, in denen ein Verbrauchergroß- den Bedarf der Märkte vor Ort angepasst. In der Folge sank der Daher gewinnt zeitsparendes Einkaufen immer mehr an Bedeu- Quelle: JLL, H1 2020
markt der wichtigste Mieter war, der vorherrschende Handels- Anteil der Metropolen am Handelsflächenbestand in Einkaufs- und tung. Dieser Trend spiegelt sich im wachsenden Anteil des
immobilientyp. Kleine Läden in den verbundenen Galerien hatten Fachmarktzentren. Analog dazu stieg der Anteil der kleineren Städte. Online-Handels und in der steigenden Beliebtheit von kleinen, Das Segment der Nahversorgungsimmobilien
im Wesentlichen eine ergänzende Funktion. Als der Wettbewerb
Abbildung 2: Flächenbestand in Fachmarkt- und Einkaufszentren
leicht zugänglichen Handelskonzepten wider. gewann deutlich an Bedeutung. Dies liegt
zunahm und sich das Verbraucherverhalten änderte, wurde das
nach Stadtgröße Auch in Polen wächst der E-Commerce seit Jahren immer schnel- einerseits am Bedürfnis der Konsumenten
Angebot dieser Zentren substanziell um Gastronomie, Unterhaltung
und Freizeitangebote erweitert. Kurz nachdem die ersten großen ler. Der dynamische Wandel des Einzelhandels wurde von der nach einem schnellen Einkauf, wenn es um
Einkaufszentren Fachmarktzentren
Einkaufszentren auftauchten, begann auch die Verbreitung von 2020 Pandemie noch beschleunigt und die Schließung der Einkaufs- die Güter des täglichen Bedarfs geht. Anderer-
2010 zentren im Frühjahr 2020 führte zu einem Wachstumsschub
„Big Boxes“ und Fachmarktzentren – in der Regel neben bereits
des Online-Handels. Sein Anteil am gesamten Einzelhandel
seits spielt auch die Sättigung des Marktes
existierenden Einkaufszentren an den Rändern der großen Städte. 2000
erreichte im April 2020 mit 11,9 % einen Höhepunkt. Allerdings mit großen Einkaufszentren eine Rolle.
Abbildung 1: Struktur des Handelsimmobilienbestandes 2020 war dieser Peak weitgehend durch die Anti-Corona-Maßnahmen
(Gesamtmietfläche) 2010 vs. 2020 begründet. Als die Beschränkungen in den Läden aufgehoben
2010
wurden, fiel der E-Commerce wieder auf 9,1 % im Mai, 7,7 % im
2000
14 % 16 % Juni und 6,5 % im Juli. Diese Zahlen zeigen, dass der stationäre Anna Wysocka
0% 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % Einzelhandel eine gewisse Resilienz aufweist. Dennoch gewinnt
1% Head of Retail Agency, JLL
2010 2% 2020 Städte < 100.000 Städte 100.000 – 200.000 der Multi-Kanal-Einzelhandel an Bedeutung. Dies zwingt den
9%
Städte 200.000 – 400.000 Metropolen klassischen Handel, sich weiter zu entwickeln und sich auf diese Der Einzelhandel wird durch verschiedene Trends verändert,
10.4 13 % 14.7 digitale Transformation einzustellen. die nicht allein auf die Corona-Pandemie zurückzuführen
Quelle: JLL, H1 2020
mio m² mio m² sind.
Der Handelsimmobilienmarkt weist eine gewisse Polarisierung
Der Ausbruch der Corona-Pandemie hat die Entwicklungsaktivitäten
zwischen den großen Einkaufszentren auf der einen Seite und Diese Trends waren bereits vor COVID-19 sichtbar, wurden
76 % 69 % in Polen verlangsamt. Dennoch haben die Entwickler im ersten
den kleinen Märkten mit Nahversorgungscharakter auf der jedoch seitdem beschleunigt. Beispiele für neue Phäno-
Einkaufszentren Outlets Halbjahr 2020 fast 148.000 m² an modernen Handelsflächen
anderen Seite auf. Dieser Gegensatz wurde von der Pandemie mene sind der zunehmende Anteil des Online-Handels,
Fachmarktzentren Stand-alone-Großhandelsmärkte in großflächigen Objekten (Gesamtmietfläche > 5.000 m²)
noch verschärft. Corona hat die Position der größten (und der Einsatz von neuen Technologien inklusive künstlicher
fertiggestellt. Davon entfallen rund 67 % auf acht neue Fach-
normalerweise vollsten) Einkaufszentren temporär geschwächt Intelligenz, Modeschauen via Streaming und Online-
marktzentren sowie drei Erweiterungen von bestehenden
Quelle: JLL, H1 2020 und zeitgleich die Attraktivität von kleineren Objekten heraus- Beratungen. Dennoch muss betont werden, dass der
Objekten. Weitere 449.000 m² neue Mietflächen befinden sich
gestellt. Letztere erlauben es den Konsumenten, ihre Grund- Anteil des Online-Handels den klassischen Handel nicht
noch im Bau mit dem Ziel einer Fertigstellung im Jahr 2020 oder
bedürfnisse zu befriedigen und dabei nur wenige und kurze überstiegen hat und Letzterer immer noch die große
2021. Fachmarktzentren stehen für rund 26 % dieser Flächen.
Kontakte mit anderen Menschen einzugehen. Mehrheit der Umsätze generiert. Dennoch hat die
Parallel dazu entwickelt sich in Polen auch der Markt für kleinere
Objekte mit Fokus auf Güter des täglichen Bedarfs sehr gut. Im Bedeutung von Multi-Channel-Strategien unbestreitbar
Während des Lockdowns wandten sich viele Konsumenten zugenommen.
H1 2020 nahm der Bestand an Nahversorgungsimmobilien um wieder den Händlern in unmittelbarer Nähe ihrer Wohnung zu.
rund 39.000 m², die sich auf 13 neue Objekte verteilen, zu. Ein Teil entdeckte seine Nachbarschaft neu und begann, kleine, Diese Verschiebung im Handel hat auch Effekte auf andere
Definitionen (ICSC, JLL):
Einkaufszentrum: Eine größere Anzahl von Einzelhandelsgeschäften und anderen kommerziellen Nutzungen, die als eine zusammengehörende Immobilie familienbetriebene Geschäfte zu frequentieren und lokale Nutzungsarten wie beispielsweise Industrial oder Logistik,
geplant, entwickelt und gemanagt wird und einem Eigentümer gehört. Üblicherweise befinden sich Parkplätze am oder im Objekt. Die Gesamtmietfläche Produkte zu konsumieren. die aufgrund des Wachstums des E-Commerce boomen.
dieses Immobilientyps beläuft sich auf ≥ 5.000 m² und die Anzahl der Mieter auf > 10.
Fachmarktzentrum: Ein zusammenhängend entworfen, geplant und gemanagtes Objekt, das vor allem mittel- und großflächigen Spezialeinzelhandel (Big Ein klarer Trend ist die zunehmende Bedeutung der Nahver-
Boxes oder Power Stores) umfasst. Es handelt sich häufig um freistehende (d.h. baulich unverbundene) Objekte. Vor den Geschäften und oft auch rund um sorgung. Dies hat dazu geführt, dass Händler, Entwickler
die Objekte sind ausreichend Parkplätze vorhanden. Die Gesamtmietfläche dieser Objekte ist ≥ 5.000 m² und die Anzahl der Mieter beträgt mindestens zwei.
Outlet: Freistehendes oder mit einem anderen Objekt verbundene Handelsimmobilie. Hersteller bzw. Einzelhändler verkaufen dort Markenprodukte zu Discount- und Kunden sich zunehmend für gut erreichbare Fach-
Preisen. In der Regel handelt es sich um Waren, die die Lagerkapazitäten übersteigen, von der Vor-Saison übrig sind, sich langsam verkaufen oder speziell marktzentren und Nahversorgungsimmobilien in Wohn-
konzipiert wurden. Die Gesamtmietfläche dieses Immobilientypus beläuft sich auf ≥ 5.000 m². gebieten interessieren. Es ist wenig überraschend, dass
Stand-alone Großmarkt: Ein freistehender Großmarkt, der Haushaltswaren, Elektronik oder Baumarktprodukte anbietet. Die Gesamtmietfläche dieses diese Handelsimmobilien nach dem Lockdown rasch
Immobilientypus beläuft sich auf ≥ 5.000 m².
Nahversorgungszentren: Dieser Typ Handelsimmobilie ist für den täglichen Einkauf – häufig auf dem Weg nach Hause – konzipiert. Oft finden sich die Objekte wieder nahe an den Frequenzen und Umsätzen wie vor
an Straßen mit hohem Verkehrsaufkommen oder in Wohngebieten. Es handelt sich hierbei um das kleinste Einzelhandelsformat (Mietfläche zwischen 2.000 m² und der Pandemie waren. Diese Entwicklung lässt sich auch
4.999 m²). Aufgrund der kleinen Verkaufsfläche ist die Bandbreite der angebotenen Produkte oft auf eines oder zwei pro Kategorie begrenzt. In der Regel handelt es Vendo Park in Jawor in anderen Märkten außerhalb von Polen beobachten.
sich bei den Geschäften um Lebensmitteleinzelhändler, Drogerien, Apotheken, Elektronik- und, Haushaltswarenhandel sowie kleinere, ergänzende Handelsmieter.
4 5
Fachmarktzentren und Nahversorgungsimmobilien in Polen | September 2020 Fachmarktzentren und Nahversorgungsimmobilien in Polen | September 2020
Kennzeichen von Fachmarktzentren
Von den 2,6 Mio. Quadratmetern moderner Handelsfläche in Gesamt
Eröff-
polnischen Fachmarktzentren und Nahversorgerimmobilien Miet-
Name Stadt Investor nungs
fläche
entfällt die Mehrheit (54 %) auf die Regionalzentren. (m²)
jahr
Die ersten Fachmarktzentren wurden in Polen in den frühen Galerie-Layout mit Gemeinschaftsflächen und mehrere Ebenen. Abbildung 5: Bestand an Fachmarktzentren und Nahversorger- Mitiska REIM
Karuzela Ełk / Karuzela 16,000 2020
1990er Jahren eröffnet. Am Anfang wurden sie vor allem in den Die zweite Gruppe ist im Fachmarktzentren-Layout konzipiert. immobilien nach Typ und Stadtgröße Holding
Metropolen in direkter Nachbarschaft zu bestehenden Einkaufs- Das heißt, sie verfügt nicht über Gemeinschaftsflächen und hat Vendo Park Częstochowa Trei 8,200 2020
zentren erbaut. Der Fertigstellung von neuen Flächen in Fachmarkt- nur eine Ebene. Die einzelnen Läden haben jeweils separate Vendo Park Koszalin Trei 8,000 2021
zentren schwankte in den vergangenen beiden Dekaden stark. Eingänge. Gegenstand dieses Reports sind nur Nahversorger im 27 % 30 % Park Handlowy 2020
44 % Lublin LUK 7,300
Allerdings nahm der Anteil an großflächigen Fachmarktzentren Fachmarktzentren-Layout und nur für sie gelten die hier getroffenen LUK /2021
(>5.000 m² Gesamtmietfläche) trotz insgesamt rückläufiger Aussagen. Saller Park Kutno Saller 7,100 2020
2.6 2.6 Vendo Park Łuków Trei 6,800 2020
Fertigstellungen von neuen Handelsflächen sichtbar zu.
mio m² mio m² Saller Park Pruszcz Gdański Saller 6,500 2021
Im Jahr 2020 werden Fachmarktzentren Park Handlowy Augustów Redmill 6,500 2020
54 % Ptak Market
voraussichtlich einen Anteil von 40 % an 19 % 10 % ph. 2
Rzgów PTAK 6,000 2021
allen neu fertiggestellten Handelsflächen 6% 10 % Pasaż Lidzbark
TUF 6,000 2020
Warmiński Warmiński
haben. Regionalzentren 10.000 m²): Dieser Fachmarktzentrentyp ist in Quelle JLL, H1 2020
der Regel Teil einer größeren Einkaufsdestination. Er befindet sich üblicherweise neben klassischen Einkaufszentren oder Großhandelsmärkten. Die große
Mehrheit der Objekte befindet sich am Rand der Städte oder in den Vororten an wichtigen Verkehrsadern. Ihre regionale Anziehungskraft wird durch die
Verbindung mit den benachbarten Handelsimmobilien verstärkt. Sie sind auf Konsumenten, die mit dem Auto kommen, ausgerichtet und konzipiert für den
gelegentlichen, geplanten Einkauf.
Klassische Fachmarktzentren (Gesamtmietfläche zwischen 5.000 und 9.999 m²): Sie verfügen üblicherweise über große Parkplätze und Zugang zu
den einzelnen Ladeneinheiten vom Parkplatz aus. Das Produktangebot umfasst eine große Bandbreite und ist auf den geplanten Einkauf ausgerichtet.
Die Objekte liegen oft an Hauptstraßen und sind bequem mit dem Auto erreichbar. In kleinen Städten sind sie oft die einzigen modernen, großflächigen
Handelsimmobilien, die etablierte Markenprodukte anbieten.
Nahversorgungsimmobilien (Gesamtmietfläche zwischen 2.000 und 4.999 m²): Sie bilden das kleinste Handelsimmobilienformat, das üblicherweise die
direkte Umgebung versorgt. Aufgrund der Mietfläche ist das Angebot begrenzt. Es erfüllt die täglichen Grundbedürfnisse. Die Objekte liegen an Hauptstraßen
oder in dicht besiedelten Wohngegenden. Für diesen Report wurden nur Nahversorgerimmobilien im Fachmarktzentren-Layout (separate Eingänge zu den Zielony Targówek in Warschau
Ladeneinheiten von außen und Abwesenheit von Gemeinschaftsflächen) berücksichtigt.
6 7
Fachmarktzentren und Nahversorgungsimmobilien in Polen | September 2020 Fachmarktzentren und Nahversorgungsimmobilien in Polen | September 2020
Marktakteure
Abbildung 7: Im H1 2020 eröffnete Fachmarktzentren und Nahversorgerimmobilien
Green Park Der Pionier auf dem polnischen Markt für Fachmarktzentren Abbildung 9: Aktive Entwickler
Braniewo | GLA: 4,000 m²
war Inter Ikea. Das Unternehmen eröffnete die ersten Zentren
PH Saller in Janki und Franowo. Aktuell ist das Nachfolgeunternehmen Entwickler / Investor Kette
Białogard | GLA: 3,000 m²
Ingka Centers der größte Eigentümer von Regionalzentren in Adept Investment -
PH Saller Arka Bud Arkadia Park
Chojnice | GLA: 6,500 m² Polen (Objekte mit einer Gesamtmietfläche von >10.000m²),
PH Mieszka
gefolgt von Pradera, das einen Teil des IKEA Portfolios 2017 BIK -
Szczecin | GLA: 10,000 m²
erworben hat, und Ceetrus, dem Eigentümer von zahlreichen BUDREM Multibox
Rondo Hakena
Szczecin | GLA: 10,500 m² Capital Park Vis a Vis
Fachmarktzentren in direkter Nähe zu Einkaufszentren.
Decathlon + Leroy Merlin ext. Dekada Dekada
Kołbaskowo | GLA: 10,000 m²
Die Unternehmen Trei Real Estate und Saller haben sich auf DL Invest DL Shopping Center
PH Kujawia Vendo Park
Włocławek | GLA: 17,000 m² Płock | GLA: 4,200 m² klassische Fachmarktzentren (Mietfläche von 5.000 – 9.999 m²) Immofinanz Stop.Shop
PH Kujawia ext. Prochownia Łomianki JB Development A Centrum; Karuzela
Włocławek | GLA: 6,700 m² Łomianki | GLA: 5,500 m² konzentriert. Beide Unternehmen sind auch zunehmend führend
im kleinsten Segment (Mietfläche von 2.000 – 4.999 m²). Karuzela Holding Karuzela
Stop Shop
PH Piast Siedlce | GLA: 14,100 m² Während der Markt mit Regionalzentren in Polen weitgehend KG Group ATUT
Piastów | GLA: 2,000 m²
gesättigt ist, gibt es noch Potenzial für kleinere, klassische Karuzela
Mitiska Reim
PH Konstancin (in kooperation mit Karuzela Holding)
Galeria Nowosolna Konstancin-Jeziorna | GLA: 2,300 m² Fachmarktzentren und Nahversorgerimmobilien. Die Tabelle
Łódź | GLA: 3,800 m² Rigela Corporation Multishop
Green Park Rawa unten zeigt die aktiven Marktakteure in Polen in Bezug auf den
Rawa Mazowiecka | GLA: 2,000 m² Napollo N-Park
Prima Park Flächenbestand. Dargestellt werden sowohl im Bau befindliche
Pasaż Nieborów Parczew | GLA: 2,400 m² P.A. Nova Nova Park
Tomaszów Mazowiecki | GLA: 3,200 m² Flächen als auch in den vergangenen Jahren fertiggestellte Rank Progress -
Vendo Park Flächen. Real2B Quick Park
Jawor | GLA: 6,800 m²
PA Nova Park RWS Investment Group -
Częstochowa | GLA: 2,500 m²
Karuzela ext.
Saller Saller Park (S1)
Lubliniec | GLA: 3,000 m² Trei Real Estate Vendo Park
Brzęczki Park
TUF Real Estate -
Mysłowice | GLA: 3,000 m² Kasztelania
Chrzanów | GLA: 8,700 m²
Quelle : JLL, H1 2020
Fachmarktzentrum
Nahversorgerimmobilien
Quelle: JLL, H1 2020
Homepark Targówek in Warschau
Die erste Hälfte der Jahres 2020 verlief in Bezug auf die Fertig- Abbildung 8: Fachmarktzentren und Nahversorgerimmobilien
stellung neuer Flächen sehr positiv. Sowohl regionale als auch im Bau nach Typ und Stadtgröße
klassische Fachmarktzentren wurden neu eröffnet, ebenso wie
Nahversorgerimmobilien. In allen drei Subkategorien zusammen 15 %
kamen rund 130.000 m² an Gesamtmietfläche neu auf den Markt. 28 % 40 %
33 %
Eine etwas größere Fläche befindet sich derzeit im Bau. Die
Fertigstellung von rund 171.000 m² neuer Handelsflächen in
Fachmarktzentren und Nahversorgerimmobilien wird für die 171,000 m² 171,000 m²
Jahre 2020 und 2021 erwartet. Blickt man genauer auf diese
9%
großen Flächen im Bau, zeigt sich, dass der Fokus der Entwickler
klar auf den klassischen Fachmarktzentren und den Nahversorger- 52 %
5%
immobilien liegt. Die Konzentration auf die „kleineren“ Immobilien- 18 %
formate, die die unmittelbare Umgebung bedienen, ist eine
Reaktion auf die Sättigung in anderen Segmenten des Handels- Regionalzentren
Fachmarktzentren und Nahversorgungsimmobilien in Polen | September 2020 Fachmarktzentren und Nahversorgungsimmobilien in Polen | September 2020
Nachfrage Mieter
Die Eintritte neuer internationaler Marken in den polnischen Markt Die durchschnittliche Leerstandsrate in Regionalzentren und Fachmarktzentren in Polen ziehen – abhängig von der Größe und Auf Verbrauchsgüter des täglichen Bedarfs und Schuhe entfallen
sind in den vergangenen Jahren leicht zurückgegangen. Insgesamt klassischen Fachmarktzentren in polnischen Städten mit mehr Lage – unterschiedliche Mietertypen an. Regionalzentren verfügen 9 % der Einheiten und auf Textilanbieter die verbleibenden 4 %.
haben in den letzten fünf Jahren 115 Marken neu den Schritt nach als 200.000 Einwohnern hat sich in den vergangenen fünf Jahren üblicherweise über großflächige Mieter aus den Bereichen Bau-
Polen gewagt, was zeigt, dass das Land zu den attraktivsten und stabil zwischen 3,0 % und 4,8 % bewegt. Leichte Schwankungen markt, Möbel, Elektronik, Sport und Unterhaltung. Es gibt nicht eine Ladengröße, die für alle
stabilsten Märkten für internationale Einzelhändler gehört. Die sind typisch für dieses Marktsegment. Der Grund: Es gibt in Fach- Mieter passt.
Hauptstadt Warschau bleibt für zahlreiche ausländische Marken marktzentren weniger Einheiten als in einem Shopping-Center, Klassische Fachmarktzentren und Nahversorgerimmobilien be-
sowohl Ausgangspunkt für die Eröffnung eines ersten Geschäfts außerdem sind die Einheiten flächenmäßig tendenziell größer. dienen vor allem die Nachfrage der unmittelbaren Umgebung Die Anforderungen der Mieter in Bezug auf die Größe ihrer Laden-
als auch Ziel für die weitere Expansion – insbesondere, wenn nach In der Folge haben bereits kleinere Änderungen bei der Vermietung nach Gütern des täglichen Bedarfs. Daher ist diese Immobilien- einheit sind verschieden und hängen stark vom jeweiligen
prestigeträchtigen Objekten und Lagen gesucht wird. Allerdings in einzelnen Immobilien Auswirkungen auf die durchschnittliche klasse zu einem bevorzugten Standort für Lebensmitteleinzel- Konzept ab. Die in der jeweiligen Mieterkategorie am stärksten
gibt es auch Händler – wie beispielsweise Action und Tedi - , die Leerstandsrate. Kleinere Nahversorgerimmobilien sind in aller händler, wie Biedronka und Lidl, für Drogerien wie Hebe und nachgefragte Ladengröße ist in der Tabelle unten aufgeführt.
ihre ersten Geschäfte in C-Städten eröffnet haben (im Fachmarkt- Regel vollvermietet. Rossmann, für die Post, Reinigungen, Elektronik-Outlets, Zoo-
zentrum Galeria Leszno bzw. im Vendo Park in Dąbrowa Górnicza). handlungen und für alle anderen Geschäfte, die Leistungen rund Abbildung 11: Typische Ladengröße in klassischen Fachmarkt-
um den täglichen Bedarf erbringen, geworden. zentren und Nahversorgerimmobilien
Kategorie Größe der Ladeneinheit (m²)
Wir haben den Mietermix von 105 klassischen Fachmarktzentren Fitness club 1,000 – 5,000
Joanna Tomczyk und Nahversorgerimmobilien analysiert. Als Ergebnis haben wir Mode 100 – 3,000
Senior Analyst, Research & Consulting, JLL die wichtigsten Mieter in der Tabelle unten zusammengetragen. Eine Lebensmitteleinzelhandel 800 – 2,000
3% Polen ist ein attraktiver Markt für internationale Ketten
und Marken. Allerdings werden wir im Jahr 2020 – aufgrund
Besonderheit ist, dass Mieter, die Produkte im Niedrigpreissegment
anbieten - gemessen an der Anzahl der Läden -, am häufigsten
vertreten sind.
Schuhe
Sportartikel
Einzelhändler im Low-Price-Segment
450 – 2,000
800 – 1,200
350 – 1,100
Leerstands- der Corona-Pandemie – nur wenige Markteintritte sehen. Mutter- und Kindbedarf 200 – 1,000
Dennoch gibt es eine kleine Gruppe von Einzelhändlern, In einem klassischen Fachmarktzentrum Elektronik 400 – 900
rate die ihre Expansion in klassischen Ladengeschäften auch
während der Pandemie vorantreiben. Es handelt sich dabei
ist fast jede dritte Ladeneinheit an einen Multimedia 200 – 800
Gesundheit & Beauty 150 – 600
um Einzelhändler, die in der Regel in Fachmarktzentren Anbieter von Produkten im Niedrigpreis- Zoohandlung 100 – 500
und Nahversorgerimmobilien vertreten sind. Dazu gehören segment vermietet.
Quelle: JLL, H1 2020
die Marken Action, Pepco, Tedi, KiK und Dealz, die in Polen
Quelle: JLL; Durchschnittliche Leerstandsrate in Fachmarktzentren in Städte mit
immer bekannter werden – von den großen wohlhabenden Die zweithäufigste Mieterkategorie in Fachmarktzentren sind
mehr als 200.000 Einwohnern im H2 2019 Die Tabelle zeigt, dass der Flächenbedarf pro Laden auch inner-
Städten bis hin zu Kleinstädten mit geringer Kaufkraft. spezialisierte Geschäfte (17 % aller analysierten Ladeneinheiten),
halb der Händlerkategorie sehr unterschiedlich sein kann. Er hängt
gefolgt von Gesundheit und Beauty (16 %) und Elektronik (12 %).
u.a. von den internen Vorgaben der jeweiligen Händler ab.
Abbildung 10: Die beliebtesten Marken in klassischen Fachmarktzentren und Nahversorgerimmobilien nach Anzahl der Geschäfte
Martes Sport ALDI
Pepco Media Expert
Smyk Biedronka
Empik RTV Euro AGD Stokrotka
Action
Jysk NEONET Lidl
TEDi
Carrefour
Dealz
Rossmann
KiK CCC
Hebe Deichmann
Low-Price-Produkte Spezialisierte Einzelhändler Drogerien Elektronik Schuhe Güter des täglichen Bedarfs Mode
Homepark Targówek in Warschau
Quelle: Trei Real Estate, H1 2020
10 11
Fachmarktzentren und Nahversorgungsimmobilien in Polen | September 2020 Fachmarktzentren und Nahversorgungsimmobilien in Polen | September 2020
Mieten und Merkmale des Marktes Investment-Markt
Fachmarktzentren haben sich als attraktive Alternative zu Ein- Auf dem polnischen Investment-Markt verzeichnete das Segment
kaufszentren erwiesen. Dies zeigt sich insbesondere in wirtschaftlich Einzelhandelsimmobilien in den vergangenen Jahren eine hohe
turbulenten Zeiten mit volatilen Umsätzen wie der aktuellen Jacek Wesołowski Aktivität. Im Jahr 2018 wurden Objekte mit einem Rekord-Volumen
Agnieszka Kołat
Corona-Krise. Fachmarktzentren wirken anziehend für viele Managing Director, Trei Real Estate Poland von 2,497 Mrd. Euro gehandelt. Dennoch geht die Aktivität auf
Senior Director, Retail Investment, JLL
Mieter, weil sowohl Mieten als auch Service-Gebühren deutlich dem polnischen Investmentmarkt – analog zur Entwicklung in
niedriger sind als in Einkaufszentren. Die Spitzenmieten in den Wir haben nicht erwartet, dass sich die Fachmarktzentren den reiferen Märkten in Westeuropa – leicht zurück. Im H1 2020 In den vergangenen 24 Monaten haben wir ein zunehmen-
besten Objekten werden aktuell in Einheiten mit rund 2.000 m² nach dem Ausbruch von COVID-19 so schnell erholen würden. gab es 14 Transaktionen im Segment Einzelhandel mit einem des Interesse von Investoren an Nahversorgerimmobilien
erzielt und bewegen sich zwischen 8,0 und 12,0 Euro / m² / Monat. Die Verträge, die wir nach Verhandlungen mit den Mietern Volumen von insgesamt knapp über 430 Mio. Euro. Das entspricht und / oder Fachmarktzentren beobachtet, bei denen ein
Die Service-Gebühren liegen bei 1,5 bis 2,0 Euro / m² / Monat. unserer Vendo Parks geschlossen haben, sehen Umsatz- fast demselben Volumen, das im H1 2019 verzeichnet wurde. Lebensmitteleinzelhändler in der Regel als Ankermieter
mieten vor. Einige unserer Mieter verzeichneten nach der COVID-19 und die damit verbundenen Einschränkungen haben fungiert. Dieser Trend hält auch während der COVID-19-
Diese Kosten der Mieter spiegeln die baulichen Eigenschaften der Wiedereröffnung Umsätze von 160 % im Vergleich zum zu einem Einbruch geführt, u.a. weil viele Investoren seitdem Pandemie an.
Objekte wider: Minimale oder gar keine Gemeinschaftsflächen, Level vor dem Lockdown. Dies stand u.a. in Zusammenhang eine Strategie des Abwartens verfolgen. Allerdings sind einige
einfaches, eingeschossiges Flächenlayout, Parkplätze im Freien mit Sonderaktionen, die veranstaltet wurden, um die von ihnen interessiert, Opportunitäten in bestimmten Assetklassen Zusätzlich zu den Transaktionen im H1 2020 erfolgte
und eine Lage außerhalb des Stadtzentrums. Lagerbestände nach der Corona-bedingten Schließung wahrzunehmen, wie beispielsweise bei Nahversorgerimmobilien im Juli des Jahres durch Atrium der Verkauf eines Port-
abzubauen. Aber auch die Vorteile, die der schnelle, und Fachmarktzentren, Stand-alone-Supermärkten sowie Handels- folios von fünf polnischen Nahversorgerimmobilien
Entwickler haben die Möglichkeit, Anpassungen am Gebäude und
tägliche Einkauf in einer Immobilie bietet, die in unmittel- immobilien, die eine komplette oder teilweise Funktionsänderung (Atrium Gama in Radom, Atrium Siemianowice, Atrium
Flächenlayout einfacher vorzunehmen als in klassischen Einkaufs-
barer Nähe der Wohnung der Konsumenten liegt, spielen oder ein Redevelopment erlauben. Świętochłowice, Atrium Olkusz and Media Markt in
zentren. Zudem sind die Ausstattungskosten geringer. Der direkte
eine Rolle. Gdynia) an die Metropol Group. Alle Objekte im Portfolio
Zugang macht die Realisierung von Click-und-Collect einfacher. Im H1 2020 haben wir Transaktionen im Segment der Stand-alone- weisen eine lange Marktpräsenz auf, die jeweils zwischen
Des Weiteren erlauben die separaten Eingänge den Händlern, Großmärkte (wie oben definiert) gesehen – darunter der Ankauf 2000 und 2002 begann (außer dem 2012 eröffneten
die Öffnungszeiten direkt an ihre Nachfrage anzupassen. Weitere von zwei MMG-Zentren von DRFG, den Verkauf von zwei OBI- Media Markt). Die Gesamtmietfläche aller Immobilien
Herausforderungen aus dem urbanen Raum, wie beispielsweise Märkten von der Chariot Top Group an MARR Holdings sowie den summiert sich auf 44.800 m², sie umfassen rund 100
hohe Parkgebühren, tangieren die Fachmarktzentren nicht. Verkauf von zwei Tesco-Immobilien an Origami. Mieter renommierter und bekannter Einzelhändler wie
Biedronka, Black Red White, Bricomarche, Carrefour,
Die COVID-19 Pandemie und die staatlichen Gegenmaßnahmen
Express, CCC, Euro RTV AGD. Jysk, Media Expert, Media
haben dazu beigetragen, die Renditekompression über alle Immo-
Mit ihren relativ geringen Mieten sind Fach- bilienmarktsegmente zu stoppen. Am Markt gibt es sogar Fälle
Markt, OBI und Tesco.
marktzentren sowohl für Bestandsmieter von Preisanpassungen im Rahmen von einzelnen Transaktionen. Andere Investoren, die jüngst Transaktionen in den Seg-
als auch für Mieter, die neu in den Markt Trotz des Fehlens von belastbaren Transaktionsdaten sind die
menten Fachmarktzentren / Nahversorgerimmobilien
getätigt haben, sind DRFG (Ankauf zweier weiterer Objekte
eintreten, attraktiv. Spitzenrenditen leicht gestiegen und werden für Einkaufszentren
von MMG im Juli), London & Cambridge Properties, Center-
auf 5,15 % geschätzt. Bei Fachmarktzentren sind sie stabil bei
scape Investments, E.Leclerc, DOR Group und Karuzela
6,8 % zum Ende des H1 2020 geblieben. Dies liegt nahe an der
Holding.
niedrigsten Anfangsrendite in diesem Segment im Q4 2018, die
verzeichnet wurde, als das Objekt „Zielony Park Targówek“
(25.400 m²) in Warschau für 38 Mio. Euro von Catalyst Capital
von Credit Suisse gekauft wurde.
Abbildung 13: Investitionsvolumen im Segment Einzelhandelsimmobilien und Spitzenrenditen
Galeria Wołomin
Abbildung 12: Mietverträge in der Praxis 3,000 8%
7%
Fachmarktzentren Einkaufszentren 2,500
Spitzenmieten 1
€8 – €12 / m²/ Monat Bis zu €125 / m²/ Monat in Warschau 6%
€40 – €60 / m²/ Monat in B-Städten 2,000
€18 – €40 / m²/ Monat in C-Städten 5%
€ Millionen
Service Gebühren €1.5 – €2 / m²/ Monat Bis zu €20 / m²/ Monat
1,500 4%
Mietvertragslaufzeit 5, 7 oder 10 Jahre mit Verlängerungsoption; längere Laufzeiten sind weniger üblich (Maximum bei 30 Jahren),
kürzere ebenso (zwei oder drei Jahre oder weniger als ein Jahr) 3%
Basismiete Wird in der Regel monatlich im Voraus bezahlt. Miethöhe ist in Euro festgeschrieben und wird in Zloty bezahlt 1,000
Umsatzmiete 6-8 % des Umsatzes, angepasst monatlich, quartalsweise oder jährlich. Findet Anwendung, wenn die Umsatzmiete höher ist 2%
als die Basismiete 500
1%
Mieterhöhungen Jährliche Indexierung auf Basis des Verbraucherpreisindex
Besicherung der Bankgarantie oder Bareinlage in Höhe von drei Monatsbasismieten plus Service-Gebühren und Marketinggebühren 0 0%
Mietforderung zuzüglich Mehrwertsteuer 2015 2016 2017 2018 2019 H1 2020
Incentives Zuschüsse zu den Mieterausbauten, Mietfreie Zeiten, Mietstaffel
Transaktionsvolumen Einzelhandelsimmobilien
1
Bei Einkaufszentren beziehen sich Spitzenmieten auf 100m² große Ladeneinheiten in guter Lage, die an Mieter der Kategorien Mode und Accessoires in führenden Zentren
vermietet sind. Bei Fachmarktzentren beziehen sich Spitzenmieten auf Einheiten von 2.000 m². Quelle: JLL, H1 2020 Renditen: Einkaufszentren Fachmarktzentren High-Street-Immobilien
12 13
Fachmarktzentren und Nahversorgungsimmobilien in Polen | September 2020
COVID-19 und die neue Normalität
Die Corona-Pandemie hat zu erheblichen Unsicherheiten über Für Einzelhändler, die auf eine integrierte Multi-Kanal-Strategie
die weitere Entwicklung am Immobilienmarkt geführt. Weltweit gesetzt haben, um ihre Kunden zu erreichen, wird der Übergang
gibt es eine große Bandbreite der Pandemieauswirkungen auf in die neue Normalität einfacher werden. Diejenigen, die das
die wirtschaftlichen Aktivitäten und das Immobiliensegment. noch nicht getan haben, müssen schnell digitale Wege finden,
Dies gilt sowohl für den Verlauf als auch die Dauer und die Intensität. um die Marke und die Kunden zu verbinden. Diese Wege müssen
sicher, persönlich und effizient sein. Die Kundenerfahrung der
Die Pandemie hat einige Markttrends erst einmal unterbrochen. Zukunft beginnt heute.
Andere Trends hat sie dagegen parallel beschleunigt. Beispiele
sind Digitalisierung, Multi-Kanal-Marketing und die Entwicklung
neuer Konzepte, darunter auch neue Konzepte in der Nahver-
sorgung. Unbestreitbar konnten Fachmarktzentren und Nahver-
sorgerimmobilien während des Lockdowns besser performen Jacek Wesołowski
als Einkaufszentren. Das Bedürfnis, sicher einzukaufen, steht Managing Director, Trei Real Estate Poland
an erster Stelle. Da die Kunden Wert auf die Möglichkeit des
Wir haben schnell auf die Pandemie reagiert. Die Trei war
Abstandhaltens legen, werden große Geschäfte mit möglichst
eines der ersten Unternehmen unter den Eigentümern von
geringen oder komplett ohne Gemeinschaftsflächen bevorzugt.
Fachmarktzentren in Polen, das Gespräche mit den Mietern
Auch die Tatsache, dass sie sich üblicherweise in weniger dicht
gesucht hat. Bereits im April wurden Verhandlungen mit 38
bebauten und frequentierten Umgebungen befinden, spielt
Unternehmen aufgenommen, die mehr als 900 Läden in
eine Rolle.
über 200 Objekten im ganzen Land betreiben. Während
Es wird einige Zeit dauern, bis die Verbraucher sich wieder so des Lockdowns waren vor allem Mieter aus den Bereichen
wohlfühlen, dass sie in einem Maß wie vor der Pandemie in die Textilien und Sportartikel von den Einschränkungen stark
Geschäfte zurückkehren. Dennoch erreichte die durchschnittliche betroffen, während der Lebensmitteleinzelhandel und
Frequenz in Einkaufszentren dem Retail Institut zufolge im Juli Drogerien ihre Aktivitäten fast uneingeschränkt fortsetzen
2020 rund 78 % des Vorjahreswertes. Die kleineren Immobilien konnten. Daher haben wir individuelle Lösungen entwickelt,
erreichten bei der Frequenz am schnellsten wieder das Vor- die auf die finanzielle Situation der jeweiligen Mieter zu-
krisenlevel. Sie erholen sich schneller als große Einkaufszentren geschnitten waren. Dank ihnen konnten Ende Mai 2020
und übertreffen diese bei der Frequenzentwicklung. alle Fachmarktzentren im Land wieder öffnen.
Vendo Park in Płock
14
Kontakte
TREI REAL ESTATE POLAND SP. Z O.O.
JACEK WESOŁOWSKI PAWEŁ GOŁUCHOWSKI
Managing Director Managing Director
E: jwesolowski@treirealestate.com E: pgoluchowski@treirealestate.com
T: +48 605 480 555 T: +48 22 427 6310
JONES LANG LASALLE SP. Z O.O.
AGATA SEKUŁA AGNIESZKA KOŁAT ANNA WYSOCKA
Executive Director Senior Director Head of Retail Agency
Head of Retail Investment Retail Investment Retail Agency
E: agata.sekula@eu.jll.com E: agnieszka.kolat@eu.jll.com E: anna.wysocka@eu.jll.com
T: +48 22 167 0000 T: +48 22 167 0000 T: +48 22 167 0000
MATEUSZ POLKOWSKI JAN JAKUB ZOMBIRT JOANNA TOMCZYK
Head of Research & Consulting Senior Director Senior Analyst
E: mateusz.polkowski@eu.jll.com Strategic Consulting Research & Consulting
T: +48 22 167 0042 E: jan.zombirt@eu.jll.com E: joanna.tomczyk@eu.jll.com
T: +48 22 167 0105 T: +48 22 167 1585
PAULINA BRZESZKIEWICZ – KUCZYŃSKA
Analyst
Research & Consulting
E: paulina.brzeszkiewicz@eu.jll.com
T: +48 22 167 0989
Über die Partner:
JLL (NYSE: JLL) ist ein führender Dienstleister mit Spezialisierung auf Immobilien und Investment Management. Unsere Vision ist es, die Immobilienwelt neu zu denken, lohnende Chancen zu identifizieren
und lebenswerte Orte zu schaffen, an denen Menschen ihre Ziele verwirklichen können. Auf diese Weise bauen wir an einem besseren Morgen für unsere Kunden, unsere Mitarbeiter und unsere Communities.
JLL ist der Markenname. Es handelt sich um eine geschützte Marke von Jones Lang LaSalle incorporated
Die internationale Unternehmensgruppe Trei Real Estate mit Sitz in Deutschland entwickelt Vendo Parks in Polen, der Tschechischen Republik und der Slowakei. Insgesamt wurden bereits 28 Vendo Parks
gebaut, davon 18 in Polen. Die Pläne des Entwicklers für 2020 umfassen den Bau von neuen Vendo Parks in Częstochowa, Zielonka, Łuków and Władysławowo. Trei Real Estate Poland managt insgesamt
125 Einzelhandelsimmobilien in Polen.
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2020. Alle Rechte vorbehalten. Kein Teil dieser Publikation darf ohne vorherige schriftliche Genehmigung von Jones Lang LaSalle in irgendeiner Form oder mit
irgendwelchen Mitteln reproduziert oder übertragen werden. Sie basiert auf Daten, die wir für zuverlässig erachten. Obwohl alle Anstrengungen unternommen wurden, um ihre Genauigkeit sicherzustellen,
können wir keine Garantie dafür geben, dass keine sachlichen Fehler enthalten sind. Wir würden gerne über solche Fehler informiert werden, um sie zu korrigieren.Sie können auch lesen
